1339/22.0T8STB-B.E1 - Tribunal da Relação de Évora

1. A publicitação da venda de um imóvel na modalidade de venda por negociação particular pode ser efetuada na plataforma e-leilões.

2. Ainda que tal aconteça, nada obsta a que um particular dirija uma proposta de compra ao Agente de Execução, por qualquer meio, designadamente, por mail.

3. O Agente de Execução está obrigado a agir com transparência no desenrolar de todo o processo, porém, não está obrigado a prestar ao Executado informação sobre todas as propostas de compra que lhe sejam apresentadas, em particular, quanto às que sejam irrelevantes, por considerar inaceitável o valor proposto.

4. O ato de adjudicação de um imóvel a um proponente pelo valor mínimo de venda mas superior a qualquer outro proposto, não padece de qualquer vício, em particular, de nulidade, se o Agente de Execução informou o Executado de todos os atos relevantes tendentes à venda, sem que aquele tenha, até àquele ato, manifestado qualquer posição, designadamente, quanto à modalidade da venda e valor do bem.

(Sumário da Relatora)

Processo n.º 1339/22.0T8STB-B.E1

Tribunal Recorrido - Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal, Juízo de Execução de Setúbal, Juiz 1

Recorrente (Executada) – (…) – Cortiças, Lda.

Recorrida (Exequente) – (…), SARL

Sumário: (…)

Acordam os Juízes da 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:

1. RELATÓRIO

Na ação executiva em que é Exequente “(…), SARL” e Executada, “(…) – Cortiças, Lda.”, esta apresentou reclamação “da decisão do Agente de Execução datada de 06.06.2025, que adjudicou, por negociação particular, o bem imóvel objeto da penhora ao proponente (…)”.

Sobre esta reclamação, indeferindo-a, recaiu o despacho proferido a 23 de outubro, que se transcreve na íntegra:

“Reclamação do acto do A.E.:

A executada reclamou do acto de adjudicação do A.E. alegando, em suma, que entre a notificação da decisão de venda por negociação particular e a notificação da adjudicação não foi aberto prazo público para a apresentação das propostas; não foi notificada, nem teve conhecimento da apresentação de qualquer proposta, nem lhe foi dada a oportunidade de sobre elas se pronunciar ou exercer o contraditório; não consta dos autos quaisquer diligências donde resulte que foi tentada a obtenção de melhor preço; existe desconformidade entre o valor da venda e o valor da execução.

Requer, a final, a revogação da decisão de adjudicação e pediu a repetição do procedimento de venda.

Notificado para o efeito, o A.E. esclareceu, no que aqui interessa, que colocou o anúncio de venda em negociação particular no portal E-Leilões, com inicio em 13-05-2025 e fim em 28-05-2025, conforme comprovativo que juntou; em 20-05-2025 recebeu a proposta apresentada por (…), no valor superior ao mínimo anunciado, mantendo, no entanto, o anúncio da negociação particular até ao final do prazo, tendo sido apresentadas 144 propostas, todas de valor inferir ao mínimo anunciado; o anúncio no portal E-Leilões é de consulta pública; procedeu à adjudicação ao proponente (…), por ser a de valor superior às demais e superior ao valor mínimo anunciado.

Notificada dos esclarecimentos do A.E., a executada manteve a sua reclamação, tendo impugnado os documentos apresentados pelo A.E., consubstanciados na cópia parcial do e-mail enviado pelo proponente (…) e cópia de dois prints relativos ao anúncio de venda do imóvel por negociação particular no portal E-Leilões.

Tendo tomado conhecimento da reclamação apresentada, o proponente veio reiterar o seu interesse na aquisição do imóvel e consignar que tomou conhecimento da venda em apreço através do anúncio no portal E-Leilões, razão pela qual remeteu a sua proposta ao A.E. via correio electrónico. Juntou cópia de comunicação com o A.E

Notificada, a executada impugnou o documento apresentado pelo proponente, pretendendo que se realize perícia aos e-mails trocados entre o preponente e o A.E., por existirem, em seu entender, incongruências, designadamente quanto a datas.

A exequente pugnou pelo indeferimento da reclamação.

Do processado nos autos resulta a seguinte factualidade:

- Em 08-05-2025 foi junta aos autos a decisão do A.E., nos termos da qual este decidiu «Dar sem efeito o resultado da venda em leilão electrónico operada através do Leilão n.º (…) – prosseguir a venda pela modalidade de venda por negociação particular pelo valor mínimo de 85% do valor base de venda, carecendo sempre de prévia autorização judicial a venda por valor inferior».

- O A.E. notificou as partes dessa decisão por carta registada enviada em 08-05-2025.

- Por decisão junta aos autos em 06-06-2025 o A.E. decidiu o seguinte: «Tendo em consideração que a proposta apresentada é de valor igual ou superior ao valor anunciado para a venda (€ 209.300,00), e nos termos do artigo 812.º do Código de Processo Civil, declara o A.E. que toma a seguinte decisão: - Adjudicar o bem ao proponente … (NIF …), por aquisição, no âmbito da negociação particular, de acordo com a proposta que se anexa».

- O A.E. notificou essa decisão às partes em 06-06-2025.

Cumpre apreciar e decidir:

Nos termos do disposto no artigo 832.º, alínea f), do Código de Processo Civil, a venda é feita por negociação particular quando se frustre a venda em leilão electrónico.

A realização da venda por negociação particular mostra-se genericamente regulada no artigo 833.º do Código Processo Civil.

Quanto à nulidade dos actos, dispõe o artigo 195.º, n.º 1, que a prática de um acto que a lei não admita, bem como a omissão de um acto ou de uma formalidade que a lei prescreva, só produz nulidade quando a lei o declare ou quando a irregularidade cometida possa influir no exame ou na decisão da causa.

No caso dos autos, a executada invoca a nulidade do acto de adjudicação por considerar, em suma, que:

- não foi aberto prazo público para a apresentação das propostas;

- não consta dos autos quaisquer diligências donde resulte que foi tentada a obtenção de melhor preço;

- não foi notificada, nem teve conhecimento da apresentação de qualquer proposta, nem lhe foi dada a oportunidade de sobre elas se pronunciar ou exercer o contraditório;

- existe desconformidade entre o valor da venda e o valor da execução, sendo este superior àquele.

Quanto a este último argumento, dir-se-á que há muito se encontra fixado o valor mínimo de venda do imóvel penhorado e ainda que esse facto nada tem que ver com a nulidade invocada, nem consubstancia qualquer irregularidade, nulidade ou invalidade. Trata-se, pelo contrário, do normal e regular processamento da execução para pagamento de quantia certa.

No que concerne à falta de abertura de prazo público para a apresentação das propostas e ao facto de não constarem dos autos quaisquer diligências donde resulte que foi tentada a obtenção de melhor preço, o A.E. esclareceu que colocou o imóvel à venda por negociação particular no portal E-Leilões, tendo apresentado cópias do facto.

Muito embora a executada tenha impugnado os documentos apresentados, a meu ver sem qualquer fundamento factual para tanto e sem real motivação que não seja a de impedir a venda, a verdade é que o A.E. assim o declarou, inexistindo qualquer razão para considerar que tal não ocorreu e que as suas declarações são falsas.

Note-se que a executada impugnou os documentos juntos, mas não alegou a falsidade dos mesmos, nem a falsidade das declarações do A.E

De qualquer forma, a venda por negociação particular não tem que, necessariamente, ser efetuada por leilão electrónico, pelo que a impugnação dos documentos é, também por isso, irrelevante, não consubstanciando omissão de um acto ou de uma formalidade que a lei prescreva e, tão-pouco, que influa no exame ou na decisão da causa.

Salienta-se, ainda, que a executada nunca esteve impedida de procurar activamente por comprador capaz de oferecer preço superior ao mínimo anunciado, apresentando tal proposta ao A.E., nunca tendo, nem antes, nem agora, alegado que tem

conhecimento de potenciais compradores por preço superior. Limita-se a alegar que o A.E. não terá efetuado as diligências necessárias com vista à venda pelo melhor preço, mas nunca indicou quais os concretos actos que o A.E. deveria ter praticado para o efeito, nem nunca alegou que existem potenciais compradores capazes de oferecer melhor preço do que o obtido ou que o imóvel é vendável por montante superior.

A executada também nunca esteve impedida de contactar o A.E. para apurar o estado da venda por negociação particular, não resultando dos autos, bem como do por si alegado, que o tenha feito. Ficou, pois, a aguardar passivamente o desenvolvimento do processo de venda até ao momento em que foi notificada da apresentação da adjudicação em virtude da apresentação de proposta de valor superior ao mínimo anunciado.

Trata-se, a meu ver, de uma clara posição passiva e de uma oposição com vista a retardar ou invalidar a venda, mas sem qualquer fundamento legal válido.

Na verdade, também no que concerne à “falta de notificação da apresentação de qualquer proposta, não tendo tido oportunidade de sobre elas se pronunciar ou exercer o contraditório”, não consigo alcançar o efeito prático pretendido. É que, para além do A.E. não estar legalmente obrigado a transmitir às partes toda e qualquer proposta de valor inferior ao mínimo anunciado, que deverão ser desconsideradas, mormente quando obteve proposta superior a esse valor, não vejo como quer a executada pronunciar-se sobre as mesmas e que tipo de contraditório pretende exercer em face de propostas de valor inferior ao anunciado, nem qual a finalidade relevante desse contraditório em termos processuais.

O tribunal não tem dúvida de que o contraditório é um princípio basilar do nosso sistema jurídico e judiciário.

No entanto, esse princípio terá de ser conformado com outros princípios relevantes, tais como o da necessidade ou interesse em contradizer e o princípio da limitação dos actos, que proíbe a realização no processo de actos inúteis.

Temos, pois, que a notificação de toda e qualquer proposta apresentada ao A.E. que não cumpra os mínimos legais e objectivos para ser admitida se traduz na prática de um acto inútil e, como tal proibido por lei. Releva ainda considerar que não foi alegado pela executada que há notícia da existência de potenciais compradores por preço superior.

Em suma, não existe qualquer omissão de um acto ou de uma formalidade que a lei prescreva; as omissões invocadas pela executada não influem no exame ou na decisão da causa, não tendo a executada alegado factos, ainda que indiciários, que possam levar a concluir de modo diverso.

Por fim, não quer o tribunal deixar de referir que não vê propósito e interesse, quer em termos factual, quer em termos legais e processuais, nas pretendidas perícias, designadamente aos e-mails trocados entre o preponente e o A.E., que o primeiro, que nem é parte no processo, juntou aos autos. As perícias requeridas são, pois, impertinentes e dilatórias – cfr. artigo 476.º, n.º 1, do Código de Processo Civil.

Por todo o exposto, considero que inexiste qualquer omissão relevante de actos ou formalidades por parte do A.E., assim como que as omissões invocadas pela executada são irrelevantes, não tendo interesse processual atendível, nem influindo na decisão em apreço, inexistindo qualquer fundamento para a pretendida anulação da venda.

Pelo exposto, indefiro as requeridas perícias, por serem impertinentes e dilatórias, e indefiro a reclamação apresentada pela executada, não anulando qualquer acto praticado pelo A.E. e, designadamente, a adjudicação do imóvel penhorado.

Custas pela reclamante.

Notifique”.

Inconformada com este despacho, a Executada interpôs recurso, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões, que se transcrevem:

i. A decisão recorrida padece de erro de julgamento da matéria de facto e de direito, por ter considerado válida a venda por negociação particular realizada pelo Agente de Execução (AE), apesar da inexistência de publicidade comprovada, da falta de transparência do procedimento e da ausência de garantias mínimas de concorrência.

ii. Entre a notificação de 08.05.2025, que declarou frustrado o leilão eletrónico, e a adjudicação de 06.06.2025, não foi aberto qualquer período público de apresentação de propostas, não foi realizada qualquer diligência comprovável destinada a assegurar publicidade, concorrência ou transparência da venda, nem foi a Executada notificada da abertura de qualquer fase negocial, não constando dos autos qualquer comunicação ou notificação, permanecendo a Executada totalmente alheia ao procedimento.

iii. A Recorrente não recebeu qualquer notificação – nem essa informação consta dos autos – quanto ao início do processo negocial, desconheceu por completo o prazo em que a venda esteve aberta a propostas, a plataforma – se alguma – em que o anúncio foi publicitado, o período de vigência do alegado anúncio, os meios utilizados pelo Agente de Execução para divulgar a venda;

iv. Bem como, consta dos autos qualquer prova idónea – certificada, datada, verificável – que demonstre que o AE publicitou efetivamente o anúncio da venda, contrariando os artigos 812.º, 825.º e 833.º do CPC.

v. Os únicos elementos apresentados pelo AE – após a impugnação da executada – consistem em “prints” não datados, sem carimbo temporal, sem metadados, sem certificação eletrónica e cuja autenticidade foi tempestivamente impugnada pela Recorrente.

vi. A sentença recorrida aceitou esses documentos unilaterais sem proceder ao exame crítico exigido pelo artigo 607.º, n.º 5, do CPC, invertendo o ónus da prova e presumindo a veracidade da atuação do AE, em violação dos artigos 342.º do CC e 414.º do CPC.

vii. O Tribunal indeferiu, sem fundamentação minimamente adequada, as diligências essenciais requeridas pela Recorrente – histórico certificado da plataforma, certificação do anúncio, registos de ativação/desativação e perícia técnica – limitando o direito à prova, em violação dos artigos 6.º, 411.º e 476.º do CPC.

viii. A falta de publicidade e notificação à executada constitui uma violação grave de uma formalidade essencial, pois a negociação particular não dispensa mecanismos de transparência e concorrência, conforme decorre expressamente do artigo 833.º do CPC.

ix. A proposta vencedora foi remetida por e-mail privado ao AE, fora da plataforma onde o anúncio teria sido publicitado, desconhecendo-se em que data, sem qualquer controlo de prazos, criando desigualdade no acesso e violando os princípios da concorrência, da imparcialidade e da igualdade de tratamento.

x. A sentença recorrida considerou irrelevante a falta da data da proposta vencedora, quando tal elemento é essencial para aferir a respetiva admissibilidade dentro do prazo e garantir a legalidade do procedimento.

xi. A Recorrente não foi notificada da proposta vencedora nem dos seus elementos essenciais, sendo-lhe vedado o exercício do contraditório, em violação do artigo 3.º, n.º 3, do CPC e dos princípios constitucionais das garantias processuais.

xii. Não existe qualquer fundamentação na decisão do AE que permita verificar que os critérios utilizados, número de propostas recebidas, diligências empreendidas ou motivos pelos quais a proposta aceite seria a mais vantajosa, violando os artigos 154.º, 607.º e 815.º do CPC.

xiii. A adjudicação foi feita pelo valor mínimo legal admissível, sem prova de diligências para obtenção de melhor preço, violando os artigos 10.º, 735.º, 812.º e 833.º do CPC e o princípio da proporcionalidade.

xiv. A conjugação dos vícios – ausência de publicidade e notificação, inexistência de prova da publicação, receção de proposta por canal privado, falta de certificação e controlo temporal, recusa de diligências probatórias, violação do contraditório e falta de fundamentação – determina a nulidade do acto de venda e de adjudicação, nos termos do artigo 195.º do CPC.

xv. Impõe-se, por isso, a revogação da decisão recorrida, com anulação da venda e repetição integral do procedimento de negociação particular, assegurando-se a publicidade efetiva, transparência, igualdade e concorrência real, conforme exigido pelos artigos 812.º, 825.º e 833.º do CPC.

Nestes termos e contando com o sempre mui douto suprimento de V./Exas., se apresenta recurso, em razão da injustiça subjacente ao doutamente decidido bem como disformidade jurídica, requerendo-se, a revogação da douta sentença.

Assim decidindo farão, V./Exas. acostumada JUSTIÇA!”

A Exequente apresentou contra-alegações, que terminam com as seguintes conclusões, que igualmente se transcrevem:

“A) A Executada, na qualidade de Recorrente, vem, interpor recurso do despacho proferido pelo Tribunal a quo, datado de 23/10/2025, que indeferiu quer as perícias, por serem impertinentes e dilatórias, quer a reclamação apresentada pela Recorrente, não anulando qualquer ato praticado pelo Agente de Execução e, designadamente, a adjudicação do imóvel penhorado.

B) Na sua génese, a Recorrente, insurge-se contra o ato praticado pelo Agente de Execução, mais concretamente, a adjudicação do imóvel penhorado, o qual foi objeto de apreciação judicial por via da reclamação.

C) Ora, no caso dos autos, estamos perante uma matéria que foi tratada como impugnação de ato de agente de execução.

D) Estamos perante um pedido de revogada da decisão de adjudicação do Agente de Execução e não de anulação de venda.

E) Ora, nos termos do artigo 723.º, n.º 1, alínea c), do CPC, que regula as competências do Juiz no âmbito da ação executiva, compete ao Juiz “Julgar, sem possibilidade de recurso, as reclamações de atos e impugnações de decisões do agente de execução, no prazo de 10 dias”;

F) A matéria não se subsume às situações previstas do artigo 853.º, n.º 2, do CPC.

G) Nestes termos, o recurso interposto não deverá ser admitido, por estarmos perante uma decisão proferida pelo Tribunal a quo, cuja lei prevê como irrecorrível.

Caso assim não se entenda, a aqui Recorrida, apresenta as suas contra-alegações, nos seguintes termos,

H) Entende a Recorrente que a decisão recorrida padece de erro de julgamento da matéria de facto e de direito, por ter considerado válida a venda por negociação particular realizada pelo Agente de Execução (AE), apesar da inexistência de publicidade comprovada, da falta de transparência do procedimento e da ausência de garantias mínimas de concorrência, que culminaria na nulidade prevista no artigo 195.º do CPC, por omissão de atos que a lei prescreve e que influenciam a causa.

I) Com o devido respeito, não poderá a Recorrida concordar com o alegado pela Recorrente.

J) Nos termos do disposto no artigo 832.º, alínea f), do Código de Processo Civil, a venda é feita por negociação particular quando se frustre a venda em leilão eletrónico.

K) Como entendeu o Tribunal a quo, sem qualquer reparo, a venda por negociação particular não tem, necessariamente, de ser efetuada por leilão eletrónico.

L) Aliás, em sede de decisão de venda em negociação particular, o Agente de Execução, não limitou a publicidade da venda à sua inserção no e-leilões, podendo – e devendo – ser rececionadas propostas por outros meios (ex: e-mail e carta).

M) O recurso à plataforma do e-leilões foi apenas um dos mecanismos utilizado que se interliga com a receção de propostas diretamente ao Agente de Execução.

N) Ora, a aqui Recorrente, enquanto parte no processo executivo, tendo conhecimento da venda em negociação particular, podia ter averiguado do estado da venda junto do Sr. Agente de Execução, o que nunca ocorreu.

O) Por outro lado, também padece de qualquer fundamento de facto ou legal, que o facto de a proposta vencedora ter sido remetida por e-mail ao Agente de Execução, tenha criado desigualdade no acesso e violou os princípios da concorrência, imparcialidade e igualdade de tratamento.

P) Embora não se compreenda o alcance da questão, a Recorrente centra toda a temática da apresentação da proposta vencedora, na data do seu envio do Agente de Execução, sendo um ato manifestamente inútil.

Q) Em primeiro lugar, em sede de resposta à reclamação, o Agente de Execução, juntou cópia do e-mail com a respetiva data (20.05.2025).

R) Em último lugar, tal problemática é completamente despicienda porque o sr. Agente de Execução, apenas deu a conhecer os termos da proposta aquando do encerramento do leilão na plataforma do E-leilões e não durante o seu decurso.

S) Nestes termos, considerando que as propostas apresentadas na plataforma do e-leilões

foram substancialmente abaixo do valor mínimo de venda, a aceitação da proposta apresentada via e-mail – após o encerramento do leilão – em nada colide com os princípios da livre concorrência, da publicidade, da transparência e da igualdade de tratamento entre licitantes.

T) Acresce que, também não foi vedado o exercício do contraditório à Recorrente.

U) Neste campo, como bem fundamentou o Tribunal a quo: “É que, para além do A.E. não estar legalmente obrigado a transmitir às partes toda e qualquer proposta de valor inferior ao mínimo anunciado, que deverão ser desconsideradas, mormente quando obteve proposta superior a esse valor, não vejo como quer a executada pronunciar-se sobre as mesmas e que tipo de contraditório pretende exercer em face de propostas de valor inferior ao anunciado, nem qual a finalidade relevante desse contraditório em termos processuais.”

V) À aqui Recorrente foi-lhe concedido o exercício do direito de contraditório, dispondo do prazo de 10 (dez) dias para reclamar da decisão de adjudicação, o que ocorreu.

W) Por fim, quanto ao argumento avançado pela Recorrente de que adjudicação foi feita pelo valor mínimo legal admissível, sem prova de diligências para obtenção de melhor preço, tal não corresponde à verdade dos factos.

X) A Recorrida sufraga igualmente o entendimento do Tribunal a quo, uma vez que há muito que se encontra fixado o valor mínimo de venda do imóvel penhorado e ainda que esse facto nada tem que ver com a nulidade invocada, nem consubstancia qualquer irregularidade, nulidade ou invalidade.

Y) A Recorrente, sendo Executada nos autos, teve oportunidade de exercer o seu contraditório quanto à fixação do valor-base de venda do imóvel e, por conseguinte, quanto à decisão de venda proferida.

Z) Não o tendo feito é manifestamente inútil colocar em causa que o imóvel foi adjudicado por um valor mínimo de venda, quando sabe e teve conhecimento que o imóvel poderia ser vendido tendo por base esse valor, sem carência de qualquer despacho judicial.

AA) Além de que, nunca, em momento algum, a aqui Recorrente, indicou, por exemplo, as diligências que o Agente de Execução deveria adotar, a existência de potenciais compradores capazes de oferecer melhor preço do que o obtido ou que o imóvel é vendável por montante superior.

BB) Em súmula, a Recorrente, limita-se a impugnar os atos praticados pelo Agente de Execução e os documentos por este juntos, sem adotar uma postura ativa e de colaboração com o Agente de Execução, por exemplo, indicando as diligências que o Agente de Execução deveria adotar – e que no seu entender não adotou - e a existência de potenciais compradores capazes de oferecer melhor preço do que o obtido ou que o imóvel é vendável por montante superior.

CC) Termos em que, deverá o recurso, improceder, in totum, mantendo-se nos seus exatos

termos o despacho proferido pelo Tribunal a quo.

Nestes termos e nos demais de Direito aplicável, que Vossas Excelências doutamente suprirão, deverá:

A) Ser rejeitado o recurso, por irrecorribilidade da decisão, nos termos do artigo 723.º, n.º 1, alínea c), do CPC; ou caso, assim não se entenda,

B) Ser julgado totalmente improcedente o Recurso interposto, por não provado, confirmando-se a decisão recorrida”.

Também o interessado (…) apresentou contra-alegações, concluindo da seguinte forma:

“(i) O presente recurso não deve ser admitido, porquanto a decisão impugnada incide sobre uma reclamação que não admite recurso, sob pena de violação do disposto no artigo 723.º, n.º 1, alínea c), do CPC.

(ii) Ainda que assim não se entenda o presente recurso, deverá ser considerado intempestivo ao abrigo do artigo 644.º, n.º 2, e do artigo 638.º, n.º 1, do CPC.

(iii) O presente recurso deve ser totalmente julgado improcedente, em consequência, da legalidade da atuação do sr. Agente de Execução, devendo manter-se a decisão de adjudicação, proferida pelo sr. Agente de Execução no âmbito da venda por negociação particular”.

O recurso foi admitido.

1.1. Questão a decidir

Considerando as conclusões do recurso há que decidir se o sr. Agente de Execução omitiu formalidades que determinem a nulidade da venda do bem imóvel penhorado nos autos de execução.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

2. FUNDAMENTAÇÃO

2.1. Fundamentos de facto

A matéria de facto a considerar é a que consta do Relatório que antecede.

Para além disso, da consulta dos autos de execução retira-se ainda a seguinte factualidade, com relevância para a decisão a proferir:

1. O requerimento executivo que deu início à ação do qual foi retirado o presente recurso foi apresentado a 25/02/2022 e no mesmo é indicada a quantia exequenda de € 571.528,04.

2. A 28/02/2022 foi elaborado auto de penhora do prédio urbano sito em Grândola, cuja venda está aqui em causa, indicando-se para o mesmo o valor tributário de € 74.351,91.

3. A Executada foi citada e, após, não pagou o valor em dívida, nem deduziu oposição à execução, nem à penhora.

4. Por carta de 15/09/2022, a Executada foi notificada para se pronunciar sobre a modalidade da venda e valor do bem penhorado, nada tendo dito.

5. A 07/10/2022, o sr. Agente de Execução proferiu decisão no sentido da venda do bem penhorado mediante leilão eletrónico, pelo valor base de € 246.235,29, declarando ainda aceitar propostas iguais ou superiores a 85% do valor de base, ou seja, € 209.300,00.

6. A Executada foi notificada desta decisão e nada disse.

7. Por carta de 21/11/2022, a Executada foi notificada de que foi iniciado o leilão eletrónico de venda do bem penhorado, sendo informada da possibilidade de apresentação de licitações até às 11 horas do dia 21/12/2022.

8. A 29/12/2022, o sr. Agente de Execução decidiu aceitar proposta de aquisição do bem penhorado por (…), pelo valor de € 215.642,00.

9. A Executada foi notificada desta decisão, nada tendo dito.

10. Por decisão do sr. Agente de Execução de 16/03/2023 a execução foi suspensa, com fundamento no disposto no artigo 17.º-E do CIRE, prosseguindo novamente por decisão de 26/12/2024.

11. A 03/02/2025 a Executada foi notificada de que foi iniciado o leilão eletrónico de venda e da possibilidade de apresentação de licitações até às 10.30 horas do dia 05/03/2025.

12. A 13 de março de 2025, o sr. Agente de Execução decidiu aceitar a proposta de aquisição do bem penhorado por (…), pelo valor de € 257.940,85.

13. A Executada foi notificada desta decisão, nada tendo dito.

14. A 11 de abril de 2025, o sr. Agente de Execução decidiu anular a adjudicação referida em 12 por não ter sido efetuado o depósito devido no prazo legal e informou que notificaria o 2º e 3º melhores licitantes seguintes para saber do seu interesse na aquisição do bem.

15. A 08 de maio de 2025, o sr. Agente de Execução decidiu dar sem efeito o resultado da venda em leilão eletrónico e prosseguir a venda por negociação particular, pelo valor mínimo de 85% do valor base da venda anteriormente indicado, ou seja, € 209.300,00.

16. A Executada foi notificada desta decisão, nada tendo dito.

17. O sr. Agente de Execução juntou aos autos print não certificado de anúncio da venda do imóvel na plataforma e-leilões, no período compreendido entre 13 e 28 de maio de 2025, constando do mesmo que nesse período foram apresentadas 144 propostas, sendo a mais elevada de € 123.117,65.

18. (…) dirigiu ao sr. Agente de Execução uma proposta para aquisição do imóvel, por meio particular, pelo valor de € 209.500,00.

19. A 06 de junho de 2025 o sr. Agente de Execução decidiu adjudicar a (…) o bem penhorado pelo referido valor de € 209.500,00.

20. Na mesma data, notificou a Executada da sua decisão, juntando cópia da mesma, escrito supostamente assinado pelo proponente comprador com a aludida proposta de compra, nota de honorários e conta discriminativa da execução, na qual é indicado o valor remanescente da execução (deduzido o valor da venda do imóvel) de € 512.496,58.

21. A 10 de junho de 2025, a Executada reclamou desta decisão, a qual foi objeto da decisão recorrida.

2.2. Apreciação do objeto do recurso

No presente caso, há que decidir se a decisão do sr. Agente de Execução de adjudicação do bem imóvel penhorado nos autos de execução, pertencente à Executada, merece qualquer tipo de censura e, desde logo, se padece de nulidade, como aquela entende verificar-se, porquanto, em suma: entre a notificação da decisão de venda por negociação particular e a notificação da adjudicação não foi aberto prazo público para a apresentação das propostas; não foi notificada, nem teve conhecimento da apresentação de qualquer proposta, nem lhe foi dada a oportunidade de sobre elas se pronunciar ou exercer o contraditório; não consta dos autos quaisquer diligências donde resulte que foi tentada a obtenção de melhor preço; existe desconformidade entre o valor da venda e o valor da execução.

Começando, pois, a reapreciação do mérito da decisão recorrida – que não atendeu às razões da Recorrente –, há que referir, desde logo, que as nulidades processuais respeitam à própria existência de atos processuais. E, no que diz respeito às regras gerais sobre a nulidade dos atos, prevê o n.º 1 do artigo 195.º do CPC, que “Fora dos casos previstos nos artigos anteriores, a prática de um ato que a lei não admita, bem como a omissão de um ato ou formalidade que a lei prescreva, só produzem nulidade quando a lei o declare ou quando a irregularidade cometida possa influir no exame ou na decisão da causa”.

Consagra-se, assim, um sistema que remete para uma análise casuística, em que se invalida apenas o ato que não possa ser aproveitado, sendo que, invalidado um ato, tal acarreta que se invalidem todos os subsequentes que daquele dependam absolutamente. Quanto ao regime e meio de arguição, a regra é a de que o juiz só conhece estas nulidades mediante arguição da parte e o meio processual próprio para o fazer é a reclamação (cfr. parte final do artigo 196.º e 197.º), no momento em que ocorrer a nulidade, se a parte estiver presente, por si ou por mandatário e, no caso de o não estar, o prazo geral de arguição, de dez dias, conta-se do dia em que, depois de cometida a nulidade, a parte interveio em algum ato praticado no processo ou foi notificada para qualquer termo dele, mas neste último caso só quando se deva presumir que então tomou conhecimento da nulidade ou quando dela pudesse conhecer, agindo com a devida diligência (cfr. artigos 199.º, n.º 1 e 149.º, n.º 1, do CPC).

No presente caso, tendo sido notificada da decisão do sr. Agente de Execução a 06 de junho de 2025, a Recorrente reclamou da mesma a 10 de junho, pelo que fê-lo atempadamente.

Cumpre, pois, concluir se deve ou não proceder a sua pretensão, no sentido da anulação da venda – embora, em bom rigor, a venda ainda não se tenha concretizado, uma vez que, tratando-se de imóvel, só ficará concluída com o pagamento do preço e celebração da escritura pública. Ainda assim, segue-se aqui o entendimento vertido no acórdão do TRL de 28/04/22 (Processo n.º 6589/04.8YYLSB-A.L1-2, in dgsi), no qual se escreve: “Todavia, para se conhecer de tal pretensão, especificamente no que concerne à eventual relevância da apontada desconformidade do anúncio de publicitação, não se poderá deixar de ponderar acerca do regime da invalidade da venda, nomeadamente no que concerne à anulação da venda prevista no artigo 838.º, e aos casos em que a venda fica sem efeito, segundo o prescrito no artigo 839.º, ambos do Código de Processo Civil.”

Assim, tendo presente o quadro normativo aplicável, verifica-se que o artigo 839.º do CPC, prevê casos em que a venda fica sem efeito, entre os quais se encontra a circunstância de ser anulado “o ato da venda nos termos do artigo 195.º” (cfr. n.º 1, alínea c)), o que pode suceder, designadamente, por omissão da notificação da decisão do agente de execução sobre a venda (cfr. artigo 812.º, n.º 6) ou por omissão da publicidade da venda ou publicação sem a antecedência devida (cfr. artigos 817.º, n.º 1 e 837.º, n.º 2).

No caso, a Recorrente apenas põe em causa os procedimentos seguidos (ou omitidos) pelo Agente de Execução relacionados com a venda do imóvel na modalidade de venda por negociação particular.

Ora, nos termos do disposto no artigo 832.º, alínea f), do CPC, a venda é feita por negociação particular quando se frustre a venda em leilão eletrónico – o que sucedeu no caso, já que o proponente cuja proposta de compra foi aceite, por duas vezes (por coincidência, o fiel depositário do imóvel), não procedeu ao depósito devido. Ora, tendo a Executada sido notificada da decisão de se proceder à venda por negociação particular, nada disse (como, aliás, nada disse ao longo de cerca de três anos de pendência da execução), quando podia, até, nos termos do artigo 832.º, alínea b), do CPC, propor um comprador ou um preço.

Ademais, o sr. Agente de Execução informou e comprovou suficientemente nos autos que publicitou a venda do imóvel no portal e-leilões, formalidade, aliás, à qual não estava obrigado mas que confere ao ato uma maior amplitude de informação e publicitação.

Verifica-se, assim, que, não só a Recorrente teve conhecimento da decisão de venda por negociação particular, como, se nisso tivesse interesse, poderia ter acompanhado o respetivo processo, contactando diretamente com o Agente de Execução e/ou consultando o referido portal – o que nunca fez.

Por outro lado e como bem se refere na decisão recorrida, o Agente de Execução não estava obrigado a informar a Executada de todas as propostas que lhe fossem apresentadas, desde logo, das que considerava não serem atendíveis, atento o valor proposto. O sr. Agente de Execução limitou-se, pois, a informar da existência de uma proposta que considerou de aceitar, por ser a de valor mais elevado e, portanto, mais consentânea com os interesses, quer da Exequente, quer da própria Executada. Questão distinta seria se a Executada mostrasse interesse em obter informações acerca do processo negocial e as mesmas lhe fossem recusadas ou ocultadas, tanto mais que prevê o artigo 24.º, n.º 1, do Código Deontológico dos Solicitadores e Agentes de Execução, aprovado pelo Regulamento n.º 202/2015, de 28 de abril, as seguintes obrigações:

1- Sem prejuízo dos demais deveres previstos nas disposições comuns do presente código ou que decorram do ECS, das demais disposições legais e regulamentares e dos usos e costumes da profissão, aos agentes de execução cumpre:

a) Praticar diligentemente os atos processuais de que sejam incumbidos, nos termos da lei e das disposições regulamentares aplicáveis;

b) Prestar ao tribunal, às partes e a terceiros as informações determinadas nos termos da lei ou das disposições regulamentares aplicáveis;

(…)”.

Do mesmo modo, não se vislumbra qualquer óbice à apresentação de propostas de compra diretamente ao sr. Agente de Execução por mail ou outro meio, como terá sucedido com o proponente (…), sendo, aliás, irrelevante o meio pelo qual o tenha feito ou a data em que efetuou a proposta. Assim, se é certo que a venda por negociação particular pode ser feita por apresentação de propostas na plataforma e-leilões, nada impede que o seja também de outras formas, designadamente, por contacto direto com o encarregado de venda, desde que o resultado obtido não ponha em causa a transparência concorrencial que deve necessariamente presidir aquela forma de publicitação – como foi o caso. Com efeito, tendo o prazo do anúncio na plataforma terminado a 28 de maio de 2025, só a 06 de junho é que o sr. Agente de Execução tomou a decisão de adjudicar a venda a (…), sendo, pois, irrelevante a data em que a proposta deste lhe foi dirigida, já que se, até ao final daquele prazo, tivesse surgido proposta de valor superior, seria certamente privilegiada. Ora, ainda que “parece inquestionável que, independentemente da modalidade de venda em equação, deve exigir-se clareza e rigor na sua publicitação”, como se escreveu no acórdão do TRL de 28/04/22 (Processo n.º 6589/04.8YYLSB-A.L1-2, in dgsi), teremos também que concordar com a Sra. Juíza do tribunal a quo quando, na decisão recorrida, escreve: “Em suma, não existe qualquer omissão de um acto ou de uma formalidade que a lei prescreva; as omissões invocadas pela executada não influem no exame ou na decisão da causa, não tendo a executada alegado factos, ainda que indiciários, que possam levar a concluir de modo diverso”.

E, porque assim é, andou também bem o tribunal a quo ao não determinar a prática de quaisquer diligências de prova relativamente aos documentos impugnados pela Recorrente, dada a sua irrelevância e inutilidade.

Face a tudo o que ficou exposto, entendemos, pois, que a decisão recorrida não merece censura, sendo, por isso, de autorizar a finalização da venda do imóvel ao proponente (…), pelo preço proposto, para que se possa cobrar, pelo menos, parte da quantia exequenda, evitando (ainda mais) o avolumar da dívida.

Improcedem, pois, as conclusões da apelação, devendo, por isso, manter-se a decisão recorrida.

3. DECISÃO

Nestes termos, decide-se julgar a apelação improcedente, confirmando a decisão recorrida.

Custas pela Recorrente (cfr. artigo 527.º do CPC).

Notifique.

Évora, 12 de fevereiro de 2026

(Acórdão assinado digitalmente)

Anabela Raimundo Fialho (Relatora)

Maria Domingas Simões (1ª Adjunta)

Miguel Teixeira (2º Adjunto)