Quem foi o relator do acórdão 6/13.0TVPRT.P1?

O relator foi Márcia Portela, no Tribunal da Relação do Porto.

Quando foi proferido o acórdão 6/13.0TVPRT.P1?

O acórdão foi proferido em 13 de janeiro de 2015.

Acórdão TRP (2015) — Contrato de arrendamento

Sumário

I- A reapreciação da matéria de facto constitui uma garantia das partes no sentido de ver reapreciado o julgamento por uma instância de recurso, e não um exercício académico, pelo que apenas há que conhecer da matéria de facto que seja relevante para a apreciação do mérito da causa.

II- A modificação subjectiva operada pela cessão da posição contratual não interfere com a identidade do contrato, pois este se mantém o mesmo, apenas com um novo arrendatário a ocupar a posição do primitivo. A cessão da posição contratual opera uma transmissão global dos direitos e obrigações emergentes do contrato.

III- A cláusula introduzida num contrato de cessão da posição de arrendatário, celebrado em 2002, através da qual se convenciona que, no contrato de arrendamento celebrado em 1975, as obras no locado passarão a ser da responsabilidade do locatário, é nula, por ao contrato de arrendamento em causa não ser aplicável o Decreto-Lei 257/95, de 30 de Setembro, que permitiu que, no contrato de arrendamento, se pudesse convencionar que as obras ficariam a cargo do arrendatário, uma vez que o artigo 6.º deste diploma exclui a sua aplicação aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor.

IV- A data a atender para a aferir da validade da cláusula é a data da celebração do contrato de arrendamento, e não a data da celebração do contrato de cessão da posição contratual.

Texto Integral

Apelação n.º 6/13.0TVPRT.P1

Acordam no Tribunal da Relação do Porto

1Relatório

B…, Ld.ª, com sede na Rua …, n.º …/…, ….-… Porto, intentou acção declarativa nos termos do Regime Processual Experimental constante do Decreto-Lei n.º 108/2006, de 8 de Junho, contra C…, com residência em … .., …. …, Bélgica, pedindo que se declare a nulidade da cláusula terceira e da cláusula quarta do contrato outorgado a 09 de Dezembro de 2002 designado “cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda” e, subsidiariamente, a modificação segundo juízos de equidade nos termos do n.º 1 do artigo 437.º, CC, do contrato outorgado a 09 de Dezembro de 2002 designado “cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda”, modificação essa que, pede, deverá passar pela supressão das suas cláusulas terceira e quarta.

Alegou para tanto, e em síntese, que a 9 de Dezembro de 2002, a A. (representada pela sua sócia gerente a Exm.ª Sr.ª D…) e a Exm.ª Sr.ª E… (representada pelo Exm.º Sr. F… ao qual havia outorgado procuração com poderes necessários para o efeito) celebraram um acordo intitulado “cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda”, em que se consentiu na cessão de posição contratual de arrendatário para a A., no contrato de arrendamento celebrado a 75.11.05, com fixação da renda no montante de € 450,00, a qual deveria ser paga nos mesmos termos e condições de tempo e lugar que vigorava anteriormente, contra recibo passado em nome da A., tendo por objecto o prédio urbano sito na Rua …, n.ºs … a …, freguesia …, cidade do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 29.271, a fls. 88 do Livro-B-88, inscrito na matriz predial da freguesia … sob o n.º 221, aí ficando a constar, na sua cláusula terceira, que "para além de todas a obras de melhoramento do locado que a sociedade entender fazer, desde que legalmente permitidas e que não ponham em causa a estrutura e estabilidade do imóvel, serão ainda da sua conta e risco todas as demais obras de conservação interior ou exterior do imóvel, quer as de conservação ordinário, extraordinária, beneficiação ou substituição, bem como todas as outras obras que a senhoria for intimada a fazer pela Câmara Municipal … ou por quaisquer outras entidades públicas com poderes e competências na área do urbanismo na cidade do Porto, não podendo a arrendatária exigir da senhoria qualquer ressarcimento pelos custos com a realização de todas as obras acima mencionadas.”.

Considerando que, no âmbito da Reabilitação Urbana da …, a cargo da G…, S.A., o referido imóvel teria de ser objecto das obras de reabilitação discriminadas na “intervenção por parcela” orçamentadas em € 81.054,00, e pretendendo a R. que tais obras sejam integralmente suportadas pela A., ao abrigo da referida cláusula, entende que, por violação do disposto nos artigos 12.º e 13.º do RAU na versão anterior ao Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, aplicável ao presente caso, que imperativamente impunham que as obras de conservação ordinária ficavam a cargo do senhorio, se deve declarar nula tal cláusula, ao abrigo do disposto no artigo 294.º, CC, daí resultando que tais obras devem ficar a cargo da R., ainda que, subsidiariamente, por aplicação do disposto no artigo 437.º, n.º 1, do mesmo diploma, por se perfilhar o entendimento de que sempre se teria de considerar ter ocorrido alteração superveniente e extraordinária das circunstâncias em que as partes fundaram a sua decisão de contratar.

Contestou a R., alegando não serem aplicáveis ao presente caso as normas apontadas, dado estar-se perante um novo contrato, sendo, como tal, válidas as referidas cláusula por fixadas livremente pelas partes como admitido por lei, no artigo 1111.º, CC..

Afirma que o teor da referida cláusula já teve, na data da sua fixação, em conta a realização de obras no âmbito de um processo de reabilitação urbana que se avizinhava a essa data, razão por que pede, em reconvenção, que se declare a resolução do contrato de arrendamento em causa nestes autos, ao abrigo do disposto no artigo 1083.º, n.ºs 1 e 2, CC, ou, então, ao abrigo do disposto no artigo 437.º, n.º 1, do mesmo diploma, com o consequente pedido de despejo e condenação, em caso de mora, na restituição do locado, no pagamento de uma indemnização à razão de € 938,54/mês, até à efectiva entrega.

Como fundamento, invoca a validade das cláusulas constantes do novo contrato celebrado, com incumprimento declarado por parte da A. da obrigação que assumiu, daí decorrendo uma alegada alteração anormal das circunstâncias em que contrataram que, no seu entender, fundamenta o seu pedido de resolução, por uma ou outra via.

Respondeu a A., reiterando a posição assumida na petição inicial.

Foi proferido despacho saneador e procedeu-se a julgamento, tendo sido proferida sentença que, julgando a acção procedente, declarou a nulidade das cláusulas terceira e quarta fixada no contrato outorgado a 09 de Dezembro de 2002 designado de “cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda” na parte que impõe à A. suportar, por sua conta e risco, todas as obras de conservação, ordinária, extraordinária, beneficiação ou substituição, bem como as demais que a senhoria for intimada a fazer pela Câmara Municipal … ou por quaisquer outras entidades públicas com poderes e competências na área do urbanismo na cidade do Porto, sem que a arrendatária possa exigir da senhoria qualquer ressarcimento pelos custos com a realização de tais obras resultantes da lei, mais julgando a reconvenção totalmente improcedente, dela absolvendo a A./reconvinda do pedido.

Inconformada, apelou a R., apresentando as seguintes conclusões:

1.º Em nossa opinião, a sentença errou, quer na apreciação da prova, o que gera erro de julgamento, quer na questão da matéria de direito, o que gera a nulidade da sentença.

2.º Entende a R./apelante que os factos dados como provados nos pontos 11, 12 e 13, estão incorretamente julgados.

3.º Conclui-se com clareza do depoimento transcrito que a testemunha H… nada sabe sobre os pontos 11, 12 e 13 da matéria de facto dada como provada.

4.º Do depoimento desta testemunha (I…) resulta que o conhecimento dos factos é indireto e resulta daquilo que é “falado em família”. A testemunha não tem, nem nunca teve nenhuma função ou intervenção nas B….

5.º A valoração dada ao depoimento é excessiva, a testemunha é parte interessada na resolução a favor do A. deste litígio, deste depoimento não podem ser retirados os factos suficientes para prova dos pontos 11, 12 e 13 dados como provados.

6.º Facto é que, foi celebrado um contrato de intitulado de “Cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda” (e não aumento de renda!!!) com uma cláusula que diz “Que para além de todas as obras de melhoramento do locado que a sociedade entender fazer, desde que legalmente permitidas e que não ponham em causa a estrutura e estabilidade do imóvel (como até aí acontecia como foi dito), serão ainda da sua conta e risco todas as demais obras de conservação interior ou exterior do imóvel, quer as de conservação ordinária, extraordinária, beneficiação ou substituição, bem como todas as obras que a senhoria for intimada a fazer pela Câmara Municipal … ou por quaisquer entidades públicas com poderes e competências na área do urbanismo na cidade do Porto, não podendo a arrendatária exigir da senhoria qualquer ressarcimento pelos custos com a realização de todas as obras acima mencionadas”.

7.º Também deste depoimento (J…) não se podem retirar os factos suficientes para prova dos pontos 11, 12 e 13, devendo-se ter em conta, o interesse direto da testemunha na resolução do presente litígio.

8.º Se a A. não percebeu o alcance do contrato que assinou, o que não se aceita nem compreende, tal “ignorância” só pode ser considerada culposa e não pode ser, de forma alguma, imputada à Ré.

9.º Conclui-se com clareza do depoimento transcrito que a testemunha N… nada sabe sobre os pontos 11, 12 e 13 da matéria de facto dada como provada, referindo apenas que fez obras no imóvel em 2001, tendo vindo a fazer pequenos trabalhos.

10.º Do depoimento desta testemunha (K…) resulta, independentemente dos conhecimentos jurídicos da mesma e da possibilidade ou não de se resolver o contrato de arrendamento celebrado em 1975, a clara importância que a questão das obras tinha para a senhoria e a exclusividade da cláusula introduzida no contrato de cessão celebrado em 2002.

11.º Parece-nos de extra importância para o que aqui se discute o valor de mercado indicado pela testemunha (Eng.º L…), para arrendamento de um prédio com as características do que aqui está em causa.

12.º A prova testemunhal, bem como a restante prova produzida nos autos, conduz-nos à ausência de prova das matérias dadas como provadas nos pontos 11, 12 e 13.

De facto, não compreendemos a determinação do convencimento da 1ª instância uma vez que só pode basear-se do depoimento de duas testemunhas, I… e J…, ambas integrantes da A., parciais e com interesse direto na questão que se discute nos presentes autos.

13.º Parece-nos evidente o erro de apreciação da prova existente nos autos pela 1ª instância, o que deve determinar a exclusão dos pontos 11, 12 e 13 da matéria de facto dada como provada.

14.º Não estamos perante um simples reconhecimento da cessão do direito ao arrendamento, e muito menos perante uma simples modificação subjetiva na relação contratual básica.

15.º As partes no contrato de cessão estão sujeitas ao regime, legal e convencional, que disciplina o próprio contrato de cessão.

16.º Ao contrato de cessão do direito ao arrendamento celebrado em 09.02.2002 terá que ser aplicada a legislação vigente à data da sua celebração.

17.º A anulação da cláusula terceira e da cláusula quarta criaria um grave desequilíbrio entre as partes no contrato, uma vez que o contrato seria revisto unilateralmente a favor da sociedade arrendatária sem contrapartida para a senhoria.

18.º As partes não se limitaram a transferir para a sociedade a posição de arrendatário, conforme previsto na cláusula sexta do contrato de arrendamento celebrado entre o Sr. M… e a Sra D. E….

19.º As partes não se limitaram a introduzir uma cláusula que dispensasse a sociedade arrendatária de requerer o consentimento da senhoria quando pretendesse realizar obras de conservação ordinária no imóvel.

20.º As partes celebraram um contrato com inclusão de uma cláusula terceira que diz: “Para além de todas as obras de melhoramento do locado que a sociedade entender fazer, desde que legalmente permitidas e que não ponham em causa a estrutura e estabilidade do imóvel, serão ainda da sua conta e risco todas as demais obras de conservação interior ou exterior do imóvel, quer as de conservação ordinária, extraordinária, beneficiação ou substituição, bem como todas as obras que a senhoria for intimada a fazer pela Câmara Municipal … ou por quaisquer entidades públicas com poderes e competências na área do urbanismo na cidade do Porto, não podendo a arrendatária exigir da senhoria qualquer ressarcimento pelos custos com a realização de todas as obras acima mencionadas.”

21.º E mesmo que se entenda que as partes desconheciam o projeto de reabilitação urbana da baixa portuense, facto é que, a cláusula 3ª é clara quando diz bem como todas as obras que a senhoria for intimada a fazer pela Câmara Municipal … ou por quaisquer entidades públicas com poderes e competências na área do urbanismo na cidade do Porto encaixando que nem uma luva a possibilidade de intervenção urbanística no âmbito de um processo de reabilitação urbana.

22.º Mais especificidade e determinação seria difícil de encontrar no conteúdo de uma cláusula como a cláusula terceira inserida no contrato de cessão do direito ao arrendamento.

23.º Ora, considerando-se que inexiste fundamento para a A. se recusar a suportar o custo das obras, fundamento existe para a resolução peticionada pela Ré/reconvinte.

Termos em que deve ser revogada a douta sentença da 1ª Instância que deve ser substituída por decisão que absolva a apelante da totalidade do pedido, decretando a resolução do contrato de arrendamento.

Uma vez que não é possível à apelante remeter concretamente para os pontos específicos dos depoimentos gravados em CD colhido da audiência de julgamento, de forma a permitir ao Tribunal a audição, apenas, das partes precisas e separadas da audição em que se funda, optou-se por transcrever para a alegação os depoimentos concretos que, em nosso entender, revelam o erro da apreciação da prova pela 1ª instância junta-se a esta peça a transcrição integral do CD da gravação colhida em audiência (art.º 640.º n.º b) e n.º 2 a)).

Contra-alegou a apelada, assim concluindo:

«I- A Recorrente vem recorrer da douta sentença proferida pelo tribunal de 1ª instância, quer relativamente à matéria de direito, quer em relação à matéria de facto com base na reapreciação da prova gravada;

II - No entanto a Recorrente não dá cumprimento ao ónus que sobre si recaia de indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes nos termos da b) do n.º 1 e alínea a) do n.º 2 do art. 640º do CPC;

III- A Recorrente somente procedeu à transcrição integral dos depoimentos que considerou pertinentes, alegando injustificadamente a impossibilidade de proceder à indicação com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso;

IV- Acresce que a transcrição efetuada pela Recorrente padece de vários erros, a maioria dos quais são erros de simpatia, mas outros existem que alteram o sentido das declarações dos intervenientes;

V- A alínea a) do n.º2 do art. 640º do CPC, permite à Recorrente a transcrição dos excertos que considere relevantes, mas não a isenta de indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso;

VI - Por força do disposto alínea b) do n.º 1 e alínea a) do n.º2, ambos do art. 640º do CPC, o recurso da Recorrente relativo à matéria de facto de ser liminarmente rejeitado;

VII- Acresce que a Recorrente igualmente não dá cumprimento ao disposto no n.º 2 do art. 639º do CPC no que se refere ao seu recurso relativo à matéria de direito;

VIII- No seu recurso relativo à matéria de direito a Recorrente limita-se a realizar apreciações genéricas sem proceder ao seu enquadramento normativo;

IX- Dispõe o n.º 2 do art. 639º do CPC que, quando o recurso verse sobre matéria de direito, o Recorrente deve indicar nas suas conclusões: a) As normas jurídicas violadas; b) O sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão

X- Da leitura das conclusões 14ª a 23ª do recurso da Recorrente atesta-se que a mesma não procedeu à indicação de qual a norma jurídica (ou normas jurídicas) que considera que o Tribunal “a quo” violou com a emanação da decisão objeto dos presentes autos, bem como a Recorrente não procedeu à indicação do sentido que, no seu entendimento, as normas que serviram de base à sentença emanada pelo Tribunal “a quo” deviam ter sido interpretadas e aplicadas, nem a Recorrente não indicou a norma jurídica que no seu entendimento devia ter sido aplicada, dado que não invocou nas suas conclusões, de forma inteligível, que o Tribunal “a quo” tivesse incorrido em erro na determinação da norma jurídica aplicável;

XI- Consequentemente, nos termos do nº 3 do art. 639º do CPC, a Recorrente, salvo melhor entendimento, deverá ser convidada a completar as suas conclusões referentes à impugnação da matéria de direito e posteriormente ser facultada à Recorrida a possibilidade de responder nos termos do n.º 4 igualmente do mesmo artigo;

XII- Sem prejuízo do supra exposto relativamente à rejeição do recurso da Recorrente relativamente à impugnação da matéria de facto gravada, sempre se dirá que a testemunha H…, contrariamente ao alegado pela Recorrente, prestou um depoimento relevante para prova dos pontos 11, 12 e 13 da matéria de facto dada como provada na sentença recorrida. Desde logo a testemunha H… afirmou de forma esclarecida no seu depoimento que todas as obras que foram realizadas no locado (de conservação e inclusive de beneficiação) foram-no exclusivamente a expensas do Sr. M… e posteriormente pela Recorrida (na gerência da Dr.ª D…), obras essas que tiveram um elevado custo financeiro, e que determinaram que o imóvel possua atualmente um razoável estado de conservação (conforme se pode ouvir no depoimento gravado com início aos 07m e 08 ss e término aos 11m e 15 ss da gravação do seu depoimento). Igualmente a testemunha H… afirmou em sede de audiência de julgamento que a Recorrida não tinha capacidade económica para suportar obras no valor de 80 mil euros, conforme se pode atestar pela audição do seu depoimento gravado (início aos 11m e 15 ss e término aos 11m e 53 ss da gravação do seu depoimento).

XIII- No que concerne ao depoimento da testemunha I…, sócio sem funções de gerência da Recorrida, o seu depoimento foi internamente e externamente congruente com os depoimentos das outras testemunhas, mormente o H… e a Exma. Sr.ª J…, testemunhas que tiveram conhecimento direto dos factos;

XIV – A testemunha I… foi clara ao afirmar a boa relação que existia entre as partes, quando a primitiva senhoria era viva (início aos 04m e 06 ss e término aos 04m e 56 ss) afirmação essa que a testemunha I… reiterou no seu depoimento (início aos 05m e 14ss e término aos 05m e 47 ss). Essa boa relação encontrava igualmente expressão na margem que era facultada pela primitiva senhoria ao Sr. M… e posteriormente à Dr.ª D… no que concerne à realização das obras no imóvel (início aos 08m e 34 ss e término aos 08m e 47 ss da gravação);

XV- A testemunha I… foi clara e incisiva no seu depoimento no que se refere à intencionalidade subjacente à subscrição do acordo datado de 09/12/2002, ou seja, que o objetivo era de permitir à Recorrida a realização de obras quando tal se mostrasse necessário, sem que se tivesse sempre de pedir autorização à senhoria (início aos 05m e 12 ss e término aos 05m e 47 ss da gravação), tendo igualmente declarado que nunca tiveram a consciência, aquando da assinatura do documento datado de 09/12/2002, que iriam exigir-lhes a realização de obras que não fossem apenas de mera conservação do espaço tendo em consideração a atividade comercial desenvolvida, muito menos da natureza, dimensão e valor da exigida pela G… (início aos 06m e 51 ss e término aos 08m e 47 ss da gravação). A testemunha I… mais afirmou no seu depoimento que a Recorrente não possui capacidade financeira para suportar as obras determinadas pela G… no imóvel locado (início aos 13m e 55 ss e término aos 14m e 25 ss).

XVI – Já a testemunha J… (sócia sem funções de gerência) declarou que todas as obras efetuadas no locado foram efetuadas pelo Sr. M… e pela Recorrida, os quais suportaram sempre integralmente o custo de tais obras, as quais determinaram que, num edifício com mais de 100 anos, o mesmo apresentasse um estado razoável de conservação especialmente tendo em consideração a atividade comercial desenvolvida, nunca se tendo imaginado à data da assinatura do documento intitulado “cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda” que posteriormente iria ser aprovado um regime excepcional de reabilitação urbana que determinasse que o prédio necessitasse de obras, ainda mais obras no valor orçamentado de €81.054,00 (início aos 08m e 26 ss e término aos 10m e 48 ss da gravação). Igualmente declarou no seu depoimento (início aos 17m e 37 ss e término aos 20m e 19 ss da gravação) que todas as obras foram realizadas pelo Sr. M… e posteriormente pela Dr.ª D… (já durante a gerência) e que à data da assinatura do documento intitulado “cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda”, a Recorrida desconhecia em absoluto que iria ser estabelecido um regime excepcional de reabilitação urbana que determinasse que o prédio necessitasse de obras (conforme se pode atestar pela audição do depoimento gravado com início aos 41m e 07 ss e término aos 41m e 24 ss da gravação bem como pelo trecho da gravação do seu depoimento com início aos 47m e 30 ss e término aos 47m e 41 ss da gravação), obras essas no montante de €81 mil euros (início aos 37m e 01 ss e término aos 37m e 18 ss da gravação), para as quais a Recorrente não possui capacidade financeira para suportar (início aos 46m e 16 ss e término aos 46 m e 35 ss da gravação).

XVII - Do depoimento da testemunha J… resulta evidente que a intencionalidade da Recorrida ao aceitar a assinatura do acordo datado de 09/12/2002 era única e somente de ficar desonerada de requerer continuamente autorização à senhoria para realizar obras de conservação no locado e em momento algum realizar as obras com a amplitude, natureza e custo que posteriormente lhe foi exigido pela Ré na sequência do processo de reabilitação promovido pela G… (conforme se pode atestar pela audição do seu depoimento com início aos 13m e 36 ss e término aos 16m e 16 ss e igualmente do trecho com início aos 35m e 08 ss e término aos 36m e 59 ss da gravação);

XVIII- Resulta igualmente evidente do depoimento da J… que o documento intitulado “cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda” datado de 09/12/2002, nunca foi negociado entra as partes mas sim simplesmente apresentado para assinatura da Recorrida e que esta última nunca teve consciência do sentido que, posteriormente, a Recorrente pretendeu dar à cláusula 3ª do documento intitulado “cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda”, dado que a Recorrida sempre pensou que a mesma serviria apenas para formalizar um estado de coisas que sempre existiu, isto é, dispensar-se a necessidade de obtenção de autorização da senhoria em relação às obras de conservação que a Recorrida pretendesse realizar no locado, interpretação essa que desde o primeiro momento foi veiculada à Recorrente a qual, através do seu representante, sempre a validou, afirmando que tal clausula nada alteraria e que tudo continuaria a funcionar como já funcionava no tempo do Sr. M….

XIX- A testemunha A… afirmou que desde o ano de 2001 que realizava obras no locado a mando da Recorrida (início aos 00m e 39 ss e término aos 01m e 16 ss da gravação). Mais depôs que a obra que realizou em 2001 foi a primeira e a financeiramente mais onerosa, mas não a única pois tendo vindo a realizar diversas obras no locado, sempre a mando da Recorrida (início aos 01m e 52 ss e término aos 04m e 14 ss da gravação).

XX- É patente que as testemunhas H…, I…, J… e A… prestaram depoimentos absolutamente pertinentes para a prova dos factos constantes dos pontos 11, 12 e 13 da sentença do Tribunal “a quo”, contrariamente ao alegado pela Recorrente;

XXI- Já o depoimento da testemunha K… - que a Recorrente pretende utilizar para sustentar a conclusão que a cláusula 3ª do acordo intitulado “cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda” referente às obras assumia para a Recorrente uma natureza essencial e que era exclusiva daquele acordo – é incongruente e contraditório;

XXII - A testemunha K… afirmou que, por força do falecimento do Sr. M…, havia duas possibilidades, ou ficavam com o imóvel devoluto ou fazia-se um novo contrato mantendo a mesma renda que, já na altura, o mesmo considerava que era baixa e em contrapartida optou-se por qualquer obra que se fizesse no prédio ou qualquer gasto que fosse feito no prédio não seria da responsabilidade do senhorio (início aos 04m e 18 ss e término aos 05m e 10 ss da gravação). Contudo, o acordo que foi celebrado a 09/12/2002 não é um novo contrato de arrendamento mas sim um reconhecimento da cessão de posição contratual que já havia sido realizada entre o Sr. M… à ora Recorrida (a qual já se encontrava autorizada pela Recorrente nos termos da cláusula sexta do contrato de arrendamento datado de 05 de Novembro de 1975) com o aditamento de algumas cláusulas contratuais ao contrato de arrendamento vigente. Ora, a testemunha não pode afirmar que se optou pela realização de um novo contrato de arrendamento, mantendo a mesma renda (que o mesmo considerava já na altura que era baixa) quando do próprio título do acordo celebrado a 09/12/2002 consta coisa diversa “Cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda”.

XXIII- a Recorrente pretende desvirtuar o depoimento da testemunha L… no que se refere ao preço médio do metro quadrado para sustentar a conclusão que a Recorrida, de 2002 a 2009 teve uma “poupança” de €49,140,00, quantia que a mesma considera suficiente para a realização das obras exigidas para o imóvel pela G….

XXIV- Desde logo, conforme se pode atestar pela audição do depoimento da testemunha

L…, o mesmo indicou que o valor médio por metro quadrado situar-se-ia entre €2,00 a €3,00 no ano de 2013, isto após o mesmo ter afirmado que não podia fazer tal estimativa face aos inúmeros fatores envolvidos, (início aos 38m e 10 ss e término aos 42m e 03 ss da gravação do depoimento da testemunha). A afirmação de que a Recorrida teve uma “poupança” no valor de €49,140,00 já é em si mesmo falaciosa pois pressupõe que o valor de renda que a Recorrida paga (que a mesma qualifica de muito baixa) derivou da sua vontade, pretendendo transparecer que o valor de renda acordado no acordo de 09/12/2002 havia sido a contrapartida pela assunção pela Recorrida de todas e quaisquer obras que fossem necessárias no imóvel, sem poder pedir àquela qualquer indemnização. Esquece a Recorrida que foi a Recorrente que beneficiou aquela ao concordar com o aumento de renda para o valor de €420,00 mensais dado que a mesma podia, pura e simplesmente, manter a renda original de €375,00, a qual seria atualizável através dos quocientes legais anuais, uma vez o contrato de arrendamento em vigor era, e é, o outorgado a 05 de Novembro de 1975.

XXV - Igualmente da audição do depoimento da testemunha L… resulta evidente a sua relevância para prova dos factos constantes dos pontos 11, 12 e 13 da sentença proferida pelo Tribunal “a quo”, desde logo no que se refere ao desconhecimento geral no ano de 2002 que iria num futuro próximo um regime excepcional de reabilitação urbana (conforme se pode ouvir na gravação do seu depoimento com início aos 01m e 08 ss e término aos 02m e 28 ss).

XXVI- O Tribunal “a quo” entendeu sim (e bem) que ao contrato de arrendamento celebrado a 05/11/1975, não era aplicável o Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, por força do art. 6º deste diploma.

XXVII-Contrariamente ao alegado pela Recorrente, o contrato de cessão de posição contratual foram o Exmo. Sr. M… e a Recorrida “B…, Lda”, cessão de posição contratual essa que foi realizada ao abrigo da cláusula sexta do contrato de arrendamento outorgado a 5 de Novembro de 1975, que desde logo autorizava o Exmo. Sr. M… a transferir para a sociedade que viesse a constituir, os direitos respetivos direitos ao contrato ao contrato de arrendamento.

XXVIII- O Decreto-Lei n.º 257/95 de 30 Setembro veio possibilitar que o arrendatário e o senhorio pudessem convencionar por escrito que as obras constantes do art.11º do RAU ficassem total ou parcialmente a cargo do arrendatário, quando anteriormente à entrada em vigor deste diploma, todas as obras (de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação) a realizar no imóvel locado ficavam obrigatoriamente a cargo do senhorio.

XXIX- Contudo, o art. 6º do Decreto-Lei n.º 257/95 de 30 Setembro estipulou que “O presente diploma não é aplicável aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor.” (negrito e sublinhado da nossa autoria), ou seja e no que se refere à situação em apreço, a possibilidade de nos contratos de arrendamento para comércio e industria as partes (arrendatário e senhorio) poderem convencionar por escrito que obras constantes do art.11º do RAU (obras de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação) ficassem total ou parcialmente a cargo do arrendatário não era aplicável aos contratos de arrendamento celebrados antes da sua entrada em vigor.

XXX - Como resulta da matéria de facto considerada provada pelo Tribunal “a quo” supra transcrita, o contrato de arrendamento data de 5 de Novembro de 1975, ou seja, é anterior à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95 de 30 Setembro e como tal, por força do disposto no art. 6º deste diploma, a Recorrente e a Recorrida não podiam convencionar na clausula 3ª (e 4ª) do acordo datado de 09/12/2002. Ao fazê-lo violaram uma norma imperativa, ferindo o acordo datado de 19/12/2002 de nulidade, passível contudo de redução nos termos do art. 2

XXXI – A clausula 3ª (e 4ª) do acordo outorgado a 09/12/2002 não apenas é nula por violação de normas imperativas mas igualmente por o teor da mesma ser ofensivo dos bons costumes por contrária à moral pública.

XXXII – A anulação da cláusula terceira e da cláusula quarta não cria um grave desequilíbrio entre as partes no contrato, pois contrariamente ao que a Recorrente afirma, o montante de renda estipulado na clausula 2ª do acordo intitulado “cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda” celebrado a 09/12/2002 não é baixo, quer tendo em consideração a data em que foi celebrado e o facto de tal aumento ter sido uma concessão da Recorrida, que poderia com toda a legitimidade manter o montante de renda que vigorava anteriormente.

XXXIII – Claramente se atesta que o montante de renda estipulado na cláusula 2ª do acordo intitulado “cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda” celebrado a 09/12/2002 não apenas não era baixo, mas também não constituiu a contrapartida pelo facto de facto de as obras serem integralmente suportadas pela Recorrida. Tal valor de renda (que constituía um acréscimo de 30% em relação à renda anterior) foi aceite pela Recorrida pois não apenas se tratava de um valor financeiramente comportável e porque não queria criar nenhum ponto de conflito numa relação que se estava a iniciar com a Recorrida, que sucedeu à Exma. Sr.ª E…, com a qual a Recorrida e anteriormente o Sr. M… mantinham excelentes relações.

Por tudo o exposto, deverá o presente recurso ser julgado improcedente, por não provado e, consequentemente, confirmar a decisão proferida pelo tribunal “a quo” com todos efeitos legais».

Por despacho de fls. 662, a apelante foi convidada a completar as suas alagações, tendo respondido a fls. 665 e ss..

2Fundamentos de facto

A 1.ª instância considerou provados os seguintes factos:

Da petição inicial:

1- Mediante escritura pública datada de 5 de Novembro de 1975, foi celebrado entre a Exma. Sr.ª E… e o Exmo. Sr. M…, um contrato intitulado de ‘arrendamento’, tendo por objecto o prédio urbano sito na Rua …, n.ºs … a …, freguesia …, cidade do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 29.271, a fls. 88 do Livro-B-88, inscrito na matriz predial da freguesia … sob o n.º 221, destinando a qualquer comércio ou indústria - cfr. doc. de fls. 21, aqui dado por integralmente reproduzido.

2- Nos termos da cláusula sexta do contrato de arrendamento referido no artigo anterior, o Exmo. Sr. M…, na qualidade de arrendatário, ficou desde logo expressamente autorizado pela Exma. Sr.ª E… a constituir sociedade, da qual venha a fazer parte, transferindo para essa sociedade os respectivos direitos ao contrato supra referido.

3Com data de 3.5.1977, foi registada a constituição da sociedade “B…, Lda” – cfr. Fls. 169, do p.p.

No contrato intitulado de ‘Cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda’, com data de 9.12.2002, cuja cópia se encontra junta a fls. 26, do p.p., cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, os seus outorgantes, consignaram, como considerandos, entre o mais, que:

-´por escritura pública de 5 de Novembro de 1975, (…), a representada do aqui primeiro outorgante deu de arrendamento a M… um prédio urbano sito na Rua …, n.º … a …, no Porto, (…);

-nos termos da cláusula sexta de tal contrato aquele arrendatário ficou expressamente autorizado a constituir sociedade da qual viesse a fazer parte, e a transferir para essa sociedade os respectivos direitos de arrendatário;
-a sociedade acima referida veio a ser constituída por escritura pública de 04 de Janeiro de 1977, outorgada no 7.º Cartório Notarial do Porto, nela detendo aquele M… uma quota correspondente a 53,33% do respectivo capital social;
-tal sociedade ainda que sem conhecimento da aqui representada do primeiro outorgante, veio a instalar-se no prédio locado e aí passou a desenvolver a sua actividade;

-mas dá a ela o seu acordo a tal ocupação aliás nos termos previstos no contrato de arrendamento acima referido, havendo ainda a intenção comum de que o direito de arrendamento do locado passe a ser titulado pela dita sociedade.

4- A A., desde o momento da sua constituição, instalou-se no prédio urbano sito na Rua …, n.ºs … a …, freguesia …, cidade do Porto, o qual era (e é) a sua sede social, desenvolvendo aí, de forma pública e pacífica, a sua actividade comercial.

5 – A instalação da A. no prédio arrendado não terá sido objecto de conhecimento da locadora, à data a Exma. Sr.ª E….

6- A 9 de Dezembro de 2002, a A. (representada pela sua sócia gerente a Exma. Sr.ª D…) e a Exma. Sr.ª E… (representada pelo Exmo. Sr. F… ao qual havia outorgado procuração com poderes necessários para o efeito) celebraram um acordo intitulado “cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda” – cfr. Doc. de fls. 26, do p.p., aqui dado por integralmente reproduzido.

7- Aí se tendo estipulado, na sua cláusula 1.ª, que ‘o contrato de arrendamento antes existente entre a representada do aqui primeiro outorgante e M…, e relativo ao prédio urbano sito na Rua …, n.º …/…, no Porto, passa a ter como arrendatária, a partir, de agora, a sociedade aqui representada pela segunda outorgante’.

8- Acordaram também na sua cláusula 2.ª, que ‘a renda mensal acordada para o dito imóvel passa a ter, a partir da que se vence no próximo dia 1 de Janeiro de 2003, de € 450,00, e deverá ser paga nos mesmos termos e condições de tempo e lugar que antes vigorava, contra recibo passado em nome da sociedade arrendatária’.

9 – A A. e então locadora convencionaram ainda, na cláusula 3.ª que ‘para além de todas a obras de melhoramento do locado que a sociedade entender fazer, desde que legalmente permitidas e que não ponham em causa a estrutura e estabilidade do imóvel, serão ainda da sua conta e risco todas as demais obras de conservação interior ou exterior do imóvel, quer as de conservação ordinário, extraordinária, beneficiação ou substituição, bem como todas as outras obras que a senhoria for intimada a fazer pela Câmara Municipal … ou por quaisquer outras entidades públicas com poderes e competências na área do urbanismo na cidade do Porto, não podendo a arrendatária exigir da senhoria qualquer ressarcimento pelos custos com a realização de todas as obras acima mencionadas.”.

10- Mais ficando consignado na sua cláusula 4.ª que, como contrapartida, diversas obrigações a cargo da senhoria, mormente no que se reporta transferir para a Autora todos os apoios, subsídios ou benefícios que se acharem legalmente previstos ou lhe forem atribuídos na qualidade de proprietária do imóvel.

11- A A., tendo em conta o estado de conservação do arrendado, à data, desconhecia o que viria a verificar-se, concretamente, qualquer intervenção urbanística no arrendado, nem imaginava que no futuro viria a ser estabelecido um regime excepcional de reabilitação urbana que determinasse que o prédio necessitasse de obras, ainda mais obras no valor orçamentado de € 81.054,00.

12- Se o tivesse imaginado, a A. não teria concordado em realizar todas e quaisquer obras que fossem necessárias, mesmo as que fossem exigidas pelas entidades administrativas, muito menos que o fizesse com renúncia ao direito de exigir o respectivo ressarcimento à senhoria, nos termos clausulados.

13- A real vontade da Autora era de, única e somente, ficar dispensada de requerer o consentimento da senhoria quando pretendesse realizar obras de conservação no imóvel.

14- Por força do óbito da Exma. Sr.ª E…, sucedeu-lhe ora R., a Exma. Sr.ª C…, que passou a ocupar a posição de locadora (senhoria) no referido contrato.

15- A R. recepcionou uma carta datada de 31 de Julho de 2009, remetida pela “G…, S.A.”, em que se fazia menção que o referido prédio propriedade da R. estava incluído na unidade de intervenção do quarteirão … (parcela 3) e como tal, o mesmo teria de ser objecto das obras de reabilitação discriminadas na “intervenção por parcela”.

16- Tais obras, de acordo com o “Documento Estratégico da Unidade de Intervenção do Quarteirão …”, encontravam-se orçamentadas em € 81.054,00.

17- Mediante deliberação do Conselho de Administração da G… foi determinado, no quadro do regime excepcional de reabilitação urbana aprovado pelo Decreto-Lei n.º 104/2004, de 7 de Maio, proceder à reabilitação do quarteirão …, delimitado pelas Ruas …, …, … e ….

18- Assim, como o prédio urbano sito na Rua …, n.ºs … a … se situa no referido quarteirão a ser intervencionado (parcela 3 do quarteirão …), o mesmo teria também ser objecto de obras de reabilitação, as quais, como já se referiu, foram orçamentadas em € 81.054,00 de acordo com o “Documento Estratégico para a Unidade de Intervenção …”.

19- Com o propósito das obras de reabilitação urbana exigidas pela “G…” sejam integralmente suportadas pela A., a R. remeteu à A. uma carta invocando o teor da cláusula terceira do contrato designado “cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda” e anexando a carta da G… datada de 31 de Julho de 2009 e o anexo intitulado “intervenção proposta por parcela” – cfr. Doc. de fls. 39, aqui dado por integralmente reproduzido.

20- A 10 de Dezembro de 2003 foi publicada a Lei n.º 106/2003, que autorizou o Governo a aprovar um regime excepcional de reabilitação urbana para as zonas históricas ou áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística e prever o regime jurídico das sociedades de reabilitação urbana.

21- Na sequência da autorização legislativa referida no artigo anterior, foi publicado o Decreto-Lei n.º 104/2004, de 7 de Maio, o que regulava o regime jurídico excepcional da reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística e igualmente previa a criação das sociedades de reabilitação urbana, empresas municipais que teriam como competência promover a reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística.

22- Assim, ao abrigo do Decreto-Lei nº104/2004, de 7 de Maio, foi constituída a “G…, S.A.” em 27 de Novembro de 2004, que tem como missão conduzir o processo de reabilitação urbana da …, tendo o Conselho de Administração do G… deliberado como Unidade de Intervenção o quarteirão …, delimitado pelas Ruas …, …, … e ….

Da contestação:

23. No valor orçamentado de 81.054,00€, inclui-se a reabilitação completa do prédio, bem como a criação de um apartamento separado no segundo andar.

24- No Decreto Regulamentar n.º 11/2000 de 24 de Agosto, foi ampliada a Área Crítica de Recuperação e Reconversão Urbanística da cidade do Porto, passando a abranger a zona da …, com os limites assinalados na planta anexa.

25- A Reconvinte notificou a Reconvinda, por carta datada de 25 de Agosto de 2009, do Documento Estratégico da Unidade de Intervenção do Quarteirão … enviado pela “G…”, conforme documento junto a fls. 79. do p.p., que aqui se dá por integralmente reproduzido.

26- Na referida carta, convocava a Reconvinda para estar presente numa reunião a realizar na sede da “G…” no dia 21 de Setembro de 2009.

Da Réplica

27- Após reunião entre as ora partes e a “G…” realizada no dia 21 de Setembro de 2009, existiu todo um processo negocial sem entendimento das partes.

28- O prédio em causa nos autos tem mais de 100 anos, nele tendo a A. realizado algumas obras, pela ‘G…’ tendo sido qualificada a intervenção no imóvel como ‘média’, apontando a necessidade de intervenção nomeadamente na cozinha e instalações sanitárias.

3. Do mérito do recurso

O objecto do recurso, delimitado pelas conclusões das alegações (artigo 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1 CPC), salvo questões do conhecimento oficioso não transitadas (artigo 608.º, n.º 2, in fine, e 635.º, n.º 5, CPC), consubstancia-se nas seguintes questões:

—qualificação do acordo celebrado em 9 de Dezembro de 2012 (cessão da posição contratual de arrendatário e aumento de renda): novo contrato ou alteração de contrato pré-existente;
—(in)validade da cláusula contratual que responsabiliza o locatário pela realização de todas as obras.

A questão da impugnação da matéria de facto (pontos 11 a 13 da matéria de facto) e da rejeição liminar da impugnação não será apreciada por ser irrelevante para a apreciação do recurso.

A reapreciação da matéria de facto constitui uma garantia das partes no sentido de ver reapreciado o julgamento por uma instância de recurso, e não um exercício académico.

Por isso, apenas há que conhecer da matéria de facto que seja relevante para a apreciação do mérito da causa, não se podendo desperdiçar recursos escassos em actividades inúteis.

Passando ao objecto do recurso, importa analisar a natureza do acordo celebrado em 9 de Dezembro de 2012 (cessão da posição contratual de arrendatário e aumento de renda):

A sentença entendeu que não estávamos perante um novo contrato de arrendamento, como pretendia a apelante, mas sim perante uma modificação subjectiva do anterior contrato de arrendamento, concluindo pela não aplicabilidade do regime estabelecido pelo Decreto-Lei 257/95, de 30 de Setembro, que, introduzindo nova redacção ao artigo 120.º, RAU, aplicável ao arrendamento para outros fins não habitacionais, passou a contemplar a possibilidade de as partes convencionarem que as obras podem ficar, total ou parcialmente, a cargo do arrendatário.

O artigo 6.º do Decreto-Lei 257/95, de 30 de Setembro, estabeleceu, contudo, que estas alterações não seriam aplicáveis aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor.

Compreende-se, assim, o esforço da apelante para sustentar que estamos perante um novo contrato, caso em que a cláusula seria válida, não constituindo o referido artigo 6.º obstáculo a essa validade, já que se trataria de contrato celebrado depois da entrada em vigor do Decreto-Lei 257/95, de 30 de Setembro.

Importa, pois, determinar se estamos perante um novo contrato, ou se perante uma alteração subjectiva de um contrato.

Embora a designação atribuída pelas partes não seja vinculativa (cfr. artigo 5.º, n.º 3, CPC: o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito), não deixa de ser um contributo para a interpretação da vontade das partes, segundo os cânones do artigo 236.º e ss. CC.

A designação do contrato é sugestiva: «cessão do direito ao arrendamento e alteração da renda». Se se pretendia celebrar um novo contrato, por que razão se se chamou simplesmente «arrendamento» como sucedeu com o contrato celebrado em 1975, e cuja alteração subjectiva está em causa?

Vários outros elementos apontam para a existência de um contrato de cessão da posição contratual, designadamente a alusão ao referido contrato de 1975, destacando-se a cláusula 6.ª, nos termos da qual o arrendatário ficou expressamente autorizado a constituir uma sociedade da qual viesse a fazer parte e transferir para essa sociedade os respectivos direitos de arrendatário.

O que justifica a ratificação da ocupação efectuada pela sociedade sem conhecimento da apelante, com referência expressa aos termos previstos no contrato de 1975 e a afirmação de que existe «intenção comum de que o direito ao arrendamento do locado passe a ser titulado pela referida sociedade».

E a cláusula 1.ª dispõe que o contrato de arrendamento celebrado com M… «passa a ter como arrendatária, a partir de agora, a sociedade ….» [a apelada].

Por seu turno, a cláusula 5.ª, que encerra o texto, diz que «em tudo o que não for contrariado pelo presente contrato, continuarão a vigorar as demais condições e cláusulas previstas no contrato inicialmente celebrado, e acima referido».

Qualquer declaratário normal, na posição do real declaratário, deduziria a partir destes elementos que o contrato de 2002 consubstancia uma cessão da posição contratual, e não um novo contrato. Existe uma situação de continuidade entre o contrato de arrendamento celebrado em 1975 e este celebrado em 2002.

Estamos, pois, no que ao recurso importa, perante um contrato de cessão da posição contratual, através do qual a apelada assumiu a posição contratual do primitivo arrendatário.

Nessa conformidade, mantém-se o contrato inicial com a alteração subjectiva consistente na substituição do primitivo arrendatário pela apelada, e alteração de clausulado, no tocante à renda e a responsabilidade pelas obras no locado.

O regime da cessão da posição contratual consta do artigo 424.º e ss. CC, aplicável aos contratos de arrendamento ex vi artigo 1059.º, n.º 2, do mesmo diploma.

Assim, nos termos do artigo 424.º, n.º 1, CC, no contrato com prestações recíprocas, qualquer das partes tem a faculdade de transmitir a terceiro a sua posição contratual, desde que o outro contraente, antes ou depois da celebração do contrato, consinta na transmissão.

Na definição de Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Almedina, vol. II, 7.ª edição, pg. 385,

«A cessão da posição contratual (arts. 424.° e segs) consiste no negócio pelo qual um dos outorgantes em qualquer contrato bilateral ou sinalagmático transmite a terceiro, com consentimento do outro contraente, o complexo dos direitos e obrigações que lhe advieram desse contrato.»

Este autor, também citado na decisão recorrida, sublinha que na cessão da posição contratual coexistem dois contratos distintos: o contrato básico (in casu, o contrato de arrendamento celebrado em 1975) e o contrato instrumento da cessão (in casu, o contrato de cessão da exploração, celebrado em 2002) através do qual se procede à transmissão de uma das posições derivadas do contrato básico (in casu, a posição de arrendatário).

A modificação subjectiva operada pela cessão da posição contratual não interfere com a identidade do contrato, pois este se mantém o mesmo, apenas com um novo arrendatário a ocupar a posição do primitivo. A cessão da posição contratual opera uma transmissão global dos direitos e obrigações emergentes do contrato.

Como sintetiza Antunes Varela, op. cit., pg. 390,

«A cessão da posição contratual opera uma simples modificação subjectiva na relação contratual básica, a qual persiste, embora com novo titular».

Aplica-se aqui o brocardo successio non producit novum ius sed vetus transfert.

Importa neste momento analisar a afirmação do apelante de que as partes no contrato estão sujeitas ao regime legal e convencional que disciplina a própria cessão, e, consequentemente que ao contrato de cessão deveria ser aplicada a lei vigente à data da sua celebração (conclusões 15.ª e 16.ª).

Alude o apelante ao regime estabelecido no artigo 425.º, CC, nos termos do qual a forma da transmissão, a capacidade de dispor e de receber, a falta e vícios da vontade e as relações entre as partes definem-se em função do tipo de negócio que serve de base à cessão.

Não lhe assiste, porém, razão.

Deste artigo não resulta que as cláusulas em apreço devam ser analisadas à luz da legislação à data da celebração do contrato instrumento, mas tão só que a este contrato se aplicam as regras relativas ao tipo de negócio que serve de base à cessão.

Como alerta Antunes Varela, op. cit., pg. 393, nota 1, não se pode confundir o contrato básico — aquele donde nasce a posição transmitida pelo cedente a terceiro (in casu, contrato de arrendamento celebrado em 1975) — com o negócio que serve de base à cessão, que é o negócio causa (venda, dação em cumprimento, doação, sociedade, etc.), em que a cessão se integra. Realça este autor que este último é o contrato de cessão visto em toda a sua plenitude.

No caso vertente, na base da cessão está uma cláusula do contrato de arrendamento que autorizava o primitivo arrendatário a transmitir a sua posição contratual à sociedade que viesse a constituir. Com efeito, sucede, por vezes, o contrato de arrendamento ser celebrado antes da constituição da sociedade, mas em função da mesma, ficando desde logo salvaguardado o consentimento do senhorio.

Do exposto resulta que a tese sustentada pelo apelante não pode ser acolhida: o artigo 425.º CC nada tem a ver com a questão que nos ocupa, pois o que está em discussão não são os termos da cessão da posição contratual, mas sim o conteúdo de cláusulas que alteram o primitivo contrato. Ou seja, uma alteração objectiva do contrato inicial (relativamente à responsabilidade pelas obras), embora integrado no mesmo documento, intitulado «Cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda»

É, pois, no enquadramento da alteração objectiva do contrato de arrendamento celebrado em 1975 que a questão tem de ser equacionada.

À data da celebração do acordo através do qual se procedeu à cessão da posição contratual a favor da apelada (contrato instrumento), tal como entendeu a sentença recorrida, encontrava-se em vigor o RAU (Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei 321-B/90, de 15 de Outubro), na redacção introduzida pelo Decreto-Lei 257/95, de 30 de Setembro, e o Código Civil, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 67/75, de 19 de Fevereiro, designadamente aos artigos 1029.º e 1051.º.

Dispunha o artigo 120.º, n.º 1, RAU na nova redacção:

As partes podem convencionar, por escrito, que qualquer dos tipos de obras a que se refere o artigo 11.º do presente diploma fique, total ou parcialmente, a cargo do arrendatário.

Recordemos o teor da cláusula 3.ª do contrato de cessão da posição contratual:

"para além de todas a obras de melhoramento do locado que a sociedade entender fazer, desde que Legalmente permitidas e que não ponham em causa a estrutura e estabilidade do imóvel, serão ainda da sua conta e risco todas as demais obras de conservação interior ou exterior do imóvel, quer as de conservação ordinário, extraordinária, beneficiação ou substituição, bem como todas as outras obras que a senhoria for intimada a fazer pela Câmara Municipal … ou por quaisquer outras entidades públicas com poderes e competências na área do urbanismo na cidade do Porto, não podendo a arrendatária exigir da senhoria qualquer ressarcimento pelos custos com a realização de todas as obras acima mencionadas.”.

Na tese da apelante, consubstanciando o intitulado «contrato de cessão da posição contratual e alteração de renda» um novo contrato de arrendamento, seria aplicável o regime introduzido pelo Decreto-Lei 257/95, de 30 de Setembro.

No entanto, como já se referiu, o contrato de arrendamento data de 1975, apesar de ter sofrido alterações em 2002, pelo que este regime introduzido em 1995 não se lhe aplica, por a tal obstar o artigo 6.º do citado diploma, que determina que que estas alterações não são aplicáveis aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor.

Nos termos dos artigos 12.º RAU (redacção originária) as obras de conservação ordinária estavam a cargo do senhorio, sem prejuízo do disposto no artigo 1043.º CC, e no artigo 4.º do presente diploma, e, de acordo com o artigo 13.º do mesmo diploma e versão, as obras de conservação extraordinária e de beneficiação ficavam a cargo do senhorio quando, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe seja ordenada pela câmara municipal competente ou quando houvesse acordo escrito das partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a efectuar.

O supra referido contrato de cessão contratual, mais precisamente a sua cláusula 3.ª em apreço, não pode ser considerado o acordo escrito das partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a efectuar.

Com efeito, tal cláusula não discrimina quaisquer obras, prevendo apenas, de forma absolutamente genérica, as obras que a senhoria for intimada a fazer pela Câmara Municipal … ou por quaisquer outras entidades públicas com poderes e competências na área do urbanismo na cidade do Porto.

A parte final do artigo 13.º RAU reporta-se a obras concretas, enquanto a cláusula 3.ª em apreço refere-se a obras eventuais, quaisquer obras que venham a ser realizadas no futuro.

Afastada a hipótese prevista na parte final do artigo 13.º RAU (versão originária), e porque se tratava de arrendamento vinculístico, na falta de uma norma semelhante à do actual 1074.º, n.º 1, CC (cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias e extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário), a cláusula em apreço tem se der considerada nula, nos termos do artigo 280.º, n.º 1, CC).

A nulidade desta cláusula arrasta consequentemente a nulidade da cláusula 4.ª, dela estritamente dependente.

A circunstância de, posteriormente, a legislação passar prever a possibilidade de as obras poderem ficar total ou parcialmente a cargo do arrendatário irreleva nesta sede.

Com efeito, e como igualmente se refere na sentença recorrida, a Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU), revogou o anterior RAU aprovado pelo Decreto-Lei 321-B/90 de 15 de Outubro, com todas as alterações subsequentes (artigo 60.º), relocalizando no Código Civil, a parte substantiva relativa ao contrato de locação.

O artigo 2.º, n.º 2, deste diploma alterou a redacção de vários artigos do CC, entre os quais, no que aqui releva, o artigo 1074.º, nº 1, nos termos do qual cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias e extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.

E o artigo 3.º do citado diploma acrescentou vários artigos ao CC, entre os quais, no que aqui releva, o artigo 1111.º, que estabelece que as regras relativas à responsabilidade pela responsabilidade de obras de conservação ordinária ou extraordinária, requeridas por lei ou pelo fim do contrato, são livremente estabelecidas entre as partes.

De acordo com o seu artigo 59.º, nº 1, o NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias (artigos 26º e ss.).

Este preceito acolhe, para a matéria de arrendamento urbano, o regime geral estabelecido pelo artigo 12.º CC, de que a lei nova apenas dispõe para futuro (n.º 1), mas que quando dispõe directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhe deram origem, abrange as relações já constituídas que subsistam à data da sua entrada em vigor (n.º 2).

Nessa conformidade, não era lícito às partes convencionarem as cláusulas 3.ª e 4.ª constantes do contrato de cessão da posição contratual e destinadas a alterar o regime da responsabilidade pelas obras.

A sentença recorrida não pode, pois, deixar de ser confirmada.

Sendo as cláusulas em apreço nulas, a recusa em realizar as obras e suportar seu custo é legítima, inexiste fundamento para resolução do contrato, o que acarreta a improcedência da reconvenção, como bem decidiu a 1.ª instância.

4Decisão

Termos em que, julgando a apelação improcedente, confirma-se a decisão recorrida

Custas pelo apelante.

Porto, 13 de Janeiro de 2015

Márcia Portela

M. Pinto dos Santos

Francisco Matos

Sumário:

1. A reapreciação da matéria de facto constitui uma garantia das partes no sentido de ver reapreciado o julgamento por uma instância de recurso, e não um exercício académico, pelo que apenas há que conhecer da matéria de facto que seja relevante para a apreciação do mérito da causa.

2. A modificação subjectiva operada pela cessão da posição contratual não interfere com a identidade do contrato, pois este se mantém o mesmo, apenas com um novo arrendatário a ocupar a posição do primitivo. A cessão da posição contratual opera uma transmissão global dos direitos e obrigações emergentes do contrato.

3. A cláusula introduzida num contrato de cessão da posição de arrendatário, celebrado em 2002, através da qual se convenciona que, no contrato de arrendamento celebrado em 1975, as obras no locado passarão a ser da responsabilidade do locatário, é nula, por ao contrato de arrendamento em causa não ser aplicável o Decreto-Lei 257/95, de 30 de Setembro, que permitiu que, no contrato de arrendamento, se pudesse convencionar que as obras ficariam a cargo do arrendatário, uma vez que o artigo 6.º deste diploma exclui a sua aplicação aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor.

4. A data a atender para a aferir da validade da cláusula é a data da celebração do contrato de arrendamento, e não a data da celebração do contrato de cessão da posição contratual.