Quem foi o relator do acórdão 3325/06.8YXLSB.L1-1?

O relator foi Manuel Ribeiro Marques, no Tribunal da Relação de Lisboa.

Quando foi proferido o acórdão 3325/06.8YXLSB.L1-1?

O acórdão foi proferido em 11 de janeiro de 2011.

3325/06.8YXLSB.L1-1

Sumário

I - A procuração tolerada ocorre quando alguém invoca poderes de representação de outrem que, embora não lhos tenha expressamente concedido, tem conhecimento e tolera essa actuação, permitindo assim que seja criada uma situação de aparência de representação e de confiança, por parte de terceiros, na efectiva vigência dos invocados poderes de representação. II - Tendo a senhoria ao longo dos anos tolerado a assunção pela sua administradora, em face do arrendatário, de poderes de representação para tratar dos assuntos referentes ao arrendado, criando na ré a ideia da existência desses poderes e a convicção de que a oposição à denúncia do contrato de arrendamento deveria ser dirigida à administradora, deve a confiança daquela ser merecedora de protecção, conferindo-se eficácia, relativamente à senhoria, à comunicação de oposição, feita na pessoa da referida administradora. (Sumário da autoria do Relator)

Texto

Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa: I. A, intentou a presente acção declarativa, sob a forma de processo sumária, contra B, pedindo que seja declarada válida a denúncia do contrato de arrendamento outorgado com o falecido pai da ré, por esta não se ter oposto à mesma dentro do prazo legal, com direito da ré ao recebimento da indemnização legalmente prevista, no valor de € 1.639,20, a ser paga na data de entrega do locado, bem como a condenação da Ré na entrega do locado livre e devoluto no estado de conservação em que se encontrava na data do arrendamento. Alegou, em síntese, ser dona do rés-do-chão esquerdo do prédio sito Rua …….., em ……, o qual se encontrava arrendado a C, pai da ré, falecido dia 11 de Junho de 2005; que, tendo tomado conhecimento do óbito e da intenção da ré em requerer a transmissão do referido arrendamento, remeteu a esta carta registada com aviso de recepção, recebida em 21/12/2005, a comunicar a denúncia do contrato e a colocar à disposição da mesma o valor da indemnização correspondente a 10 anos de renda; que decorridos 60 dias de que a ré dispunha, nos termos do art. 89-B do DL n.º 321-B/90, esta nada veio dizer, pelo que enviou à ré nova carta na qual informava considerar o contrato de arrendamento definitivamente denunciado e a colocar à disposição a indemnização, no valor de €1.639,20, a ser paga no dia de entrega do locado livre e devoluto, manifestando ainda na mesma missiva disponibilidade para negociar novo contrato de arrendamento no prazo de 30 dias; que essa carta foi recebida pela ré em 24/02/2006, tendo a mesma declarado que teria enviado uma carta a exercer o direito de oposição à denúncia; que essa missiva teria sido endereçada à sociedade que recebe as rendas, desconhecendo a autora o respectivo conteúdo, sem que tal constitua forma válida de deduzir oposição por não lhe ter sido endereçada no prazo legal; e que, por não se ter operado a transmissão do arrendamento, a ré não tem título legítimo para permanecer no arrendado. Na contestação a ré defendeu-se por excepção, invocando a sua ilegitimidade passiva, e por impugnação, tendo nesta sede alegado, em suma, que todos os assuntos referentes à casa dos autos eram tratados pela" administradora dos senhorios D, Lda." desde há muitos anos, conforme carta datada de 24/02/1994, na qual a mesma informou o anterior arrendatário desse facto; que, por esse motivo, aquando do falecimento do seu pai, comunicou à referida administradora o respectivo óbito por carta de 14/11/2005, invocando o seu direito à transmissão do arrendamento, o qual foi tido em consideração pela autora que respondeu por carta de 17/11/2005, na qual informa que irá informar da mesma a administradora; que tal fez com que pressupusesse que a resposta deveria ser endereçada à aludida administradora, conforme as instruções antes transmitidas, pelo que enviou à referida administradora a carta datada de 2/02/2006 a comunicar a sua oposição à denúncia do contrato de arrendamento e a propor uma nova renda de €250,00, tendo a carta sido recebida em 6/02/2006; que, mais tarde recebeu a carta da autora de 24/02/2006 a considerar o contrato definitivamente denunciado, decorrendo da mesma ter esta tido conhecimento da sua carta de 2/02/2006, por a funcionária da administradora, E, lhe ter comunicado o respectivo teor, sabendo assim da sua oposição à denúncia e da proposta de nova renda; que, por conseguinte, e não tendo a autora respondido à denúncia deve ser considerado definitivamente caducado o direito da mesma, nos termos do artigo 89.º-D do RAU; que a invocação do não recebimento da carta de oposição, quando a mesma foi enviada, por indicação prévia, para a administradora dos senhorios, constitui abuso de direito nos termos do artigo 334.° do Código Civil por exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé e pelo fim económico do direito; e que, sendo casada, deveria igualmente ter sido comunicada a intenção de denunciar o contrato de arrendamento ao seu marido, uma vez que o mesmo também poderia suceder no arrendamento nos termos do artigo 85.°, n.º 1, alínea e) do RAU. Na resposta à contestação, a autora pronunciou-se pela improcedência da excepção dilatória suscitada, sustentando que, ainda que assim se não entenda, então o direito à transmissão do arrendamento teria de ter sido invocado por ambos os membros do casal, o que não sucedeu, pelo que se encontra precludido o mesmo. Pelo despacho de fls. 72/75 considerou-se ocorrer uma situação de ilegitimidade passiva, tendo sido determinado o chamamento do marido da ré, F, e ordenada a sua citação. Este interveio nos autos, declarando fazer seus os articulados apresentados pela ré. Foi proferido despacho a dispensar a selecção da matéria de facto assente e a fixação da base instrutória, ao abrigo do artigo 787.°, n.o 2 do Código de Processo Civil. Realizado o julgamento, foi proferida sentença, na qual se julgou a acção improcedente, tendo sido absolvida a ré dos pedidos contra ela formulados. Inconformada, veio a autora interpor o presente recurso de apelação, cujas alegações terminou com a formulação das seguintes conclusões: A - A Mta. Juiz a quo deu como provado o facto constante do ponto 10 dos factos provados na sentença, que está em contradição com a motivação da decisão da matéria de facto; B - A Mta. Juiz a quo considerou as testemunhas idóneas para prova de factos da apelada, mas já não as considerou idóneas para prova dos factos da apelante; C - A testemunha G respondeu que a empresa D Lda., se limitava a receber rendas, não tendo poderes de representação, tendo considerado o seu depoimento objectivo e franco, mas mais adiante declara que não obstante a sua objectividade considerou-o vago e impreciso; D - Ora não se percebe como é que a resposta indicada em C é vaga e imprecisa, para além de esta declaração da Mta. Juiz a quo estar em flagrante contradição com o facto dado como provado sob o n° 10 da sentença E - Quanto à testemunha E a Mta. Juiz a quo apoia-se no seu depoimento para dar como provado o ponto 10 dos factos provados, mas o seu depoimento transcrito na motivação da decisão da matéria de facto é o seguinte: todos os contactos eram feitos por carta, sendo certo que eventuais observações e instruções da autora lhe chegavam por intermédio de advogado daquela, prova exactamente o contrário; F - Se a empresa D Lda. só agia em função das instruções que lhe eram dadas por carta através de advogado é porque não tinha poderes de representação da apelante, pois caso contrário não precisava que os mesmos lhe fossem transmitidos. Há pois, também, aqui, contradição entre a motivação da matéria de facto e o facto dado como provado no ponto 10; G - Mas há também um erro ou vício de raciocínio da Mta. Juiz a quo na motivação da decisão da matéria de facto para atribuir força probatória plena ao documento junto a fls. 42 dos autos, quando afirma que: " ... Ora, o teor deste documento (sendo certo que não foi alegado pela autora ter, em algum momento, remetido informação diversa ao pai da ré) torna compreensível o envio da carta àquela ... ", quando a apelante o tinha impugnado em sede de excepção, por considerar que o mesmo representava um abuso de poderes e que não lhe tinha conferido poderes de representação. Esta ilação que a Mta. Juiz a quo retira sem base para tal, fundamentou a credibilidade que deu ao documento de fls. 42; H - A conjugação dos depoimentos de G e de H, com a carta de fls. 17 e 17 vs e a resposta dada pela apelante ao documento de fls 42 em sede de resposta às excepções só poderia ter como conclusão o ponto 10 dos factos provados ter sido dado como não provado, por ausência de prova; I - Está pois, truncado, o raciocínio da Mta. Juiz a quo, uma vez que, se a apelante alegou que tal carta constitui um abuso de poderes e que não lhe conferiu quaisquer poderes de representação, se a testemunha H afirma que só agia em função de ordens concretas e objectivas e a testemunha G afirmou que esta só recebia rendas e não tinha poderes para representar, e provou-se, que a denúncia do arrendamento foi feita directamente pela apelante. J - Assim sendo, o ponto 10 dos factos provados constantes da sentença está incorrectamente julgado, uma vez que os documentos constantes dos autos e a prova efectuada pelas testemunhas, tal como consta da motivação da decisão da matéria de facto, impunha decisão de não provado, pelo que se deve revogar a sentença recorrenda nesta parte, suprimindo-se o ponto 10 e, consequentemente, alterar-se a decisão de direito em concordância; K - A apelante juntou o doe. de fls 17 a 17 vs cujo teor foi dado como provado, carta manuscrita pela apelante e com o remetente da sua residência e em resposta a apelada dirige uma carta à autora mas endereçada para a empresa D Lda., de fls. 50, cujo teor foi dado como provado; L - Este artifício da apelada teve o objectivo de a apelante não conhecer o seu conteúdo como efectivamente se veio a provar que aconteceu, mas que ê demonstrativo de que a apelada sabia perfeitamente que foi a apelante quem lhe escreveu, bem como que não tinha nenhuma convicção de que a empresa D Lda., tinha poderes de representação, pois se assim fosse a carta de fls. 50 teria sido dirigida e endereçada à empresa D Lda e não dirigida à apelante e endereçada à empresa. Aliás a apelada nunca mais voltou a escrever nestes moldes. Aliás a apelada nunca fez referência à carta de fls. 42 na troca de correspondência entre ambas como se provou nos autos; M - Ficou provado que a apelante nunca outorgou nenhuma procuração à empresa D Lda. como consta do ponto 18 dos factos provados da sentença; N - A apelada juntou a fls. 42 uma carta da empresa D Lda., cujo teor consta do ponto 11 dos factos provados da sentença recorrenda, que a apelante impugnou na resposta às excepções, afirmando que a mesma constituía um abuso de poderes porque não lhe tinha conferido poderes de representação nem procuração; O - Consta da motivação da decisão sobre a matéria de facto que: " ... de acordo com E, todos os contactos são feitos por carta, sendo certo que eventuais observações ou instruções da Autora lhe chegam por intermédio de advogado daquela ... "; P - Sucede que, na aplicação dos factos ao direito, no ponto 2.2 da sentença recorrenda, aquando da análise da questão enunciada de: saber se a oposição à denúncia por parte da ré foi regularmente efectuada, a Mta. Juiz a quo concluiu que a mesma era válida por a ora apelante ter conferido à empresa D Lda., um contrato de mandato com representação, atento o teor da carta junta a fls. 42, conjugado com a troca de correspondência que foi dada como provada nos factos provados da sentença e com a decisão dada sobre o ponto 10 dos factos provados, decidindo-se, por isso, o Tribunal a quo, pela validade da oposição feita pela apelada; Q - Salvo o devido respeito entende a apelante que a Mta. Juiz a quo laborou em erro de raciocínio sobre a força probatória do doe. de fls. 42, em que baseia a solução encontrada, documento este impugnado pela apelante, pela depoimento da testemunha H e pela testemunha G, nos termos infra alegados; R - Trata-se de um documento particular, elaborado por um terceiro e dirigido a um terceiro, que não são partes nesta acção, cujo regime legal é o do artigo 3760 do Código Civil, cuja génese é dirimir divergências, em termos de prova, entre declarante e declaratário, sobre factos a que o documento se reporta; S - A questão que se coloca nos autos é a de saber a força probatória e a eficácia do doc. de fls. 42, atento o facto de se tratar de documento particular que não é da autoria de nenhuma das partes nesta acção e não é dirigido a nenhuma delas, para efeitos de aplicação do direito à questão de saber se a oposição à denúncia feita pela apelada é válida e eficaz; T - Um documento particular só faz prova plena dos factos nos termos do artigo 376° do CC entre declarante e declaratário, isto é interpartes; quando apresentado por terceiros contra terceiros, tal documento é apenas um elemento de prova, sem força probatória pena, precisando de outro meios de prova para que o Tribunal possa aferir da sua validade e eficácia; U - Provada a autoria do documento, mas porque o declarante e o declaratário são ambos terceiros em relação às partes nesta acção, importava ao Tribunal a quo aferia da veracidade e eficácia das declarações nele contidas, tanto mais que a apelante impugnou-o na resposta às excepções, por abuso de poder e ausência de atribuição de poderes de representação ao seu autor; V - Segundo as regras do ónus da prova, competia à apelada fazer prova da veracidade e eficácia das declarações constantes do doc. de fls. 42, o que não fez, apenas se tendo feito prova do autor das declarações, pelo que, não poderia a Mta. Juiz a quo retirar a conclusão de direito em que fundamentou a decisão, qual seja a de a apelante ter conferido poderes de representação à empresa D Lda; X - Vejam-se neste sentido os acórdãos do STJ de 1977, in BMJ 268°, 204, de 03-05-1977, in BMJ 267°-125, de 22-06-1982, in BMJ318°, 415, da Relação do Porto de 07-01-1985, in BTE, 2a série, nos 1-2/888, pago 132, da Relação de Coimbra de 24-03-1992, in BMJ 415°-735, de 4-11-1992, in BMJ 421°-512 e de 30-03-1993, in BMJ 425°-633; Y - O que a Mta. Juiz a quo faz, na aplicação dos factos ao direito, para decidir como decidiu, é socorrer-se das regras da interpretação do negócio jurídico para analisar o doc. de fls. 42 e presumir uma conclusão, em vez de fazer a análise da força probatória do referido documento, em termos de validade e eficácia das declarações nele contidas, para depois decidir sobre a validade e eficácia da oposição à denúncia efectuada pela apelada; Z - A análise da Mta. Juiz a quo abre um precedente gravíssimo, pois com este raciocínio, uma qualquer pessoa pode declarar que tem poderes de representação de alguém para determinado negócio jurídico sem que este o saiba e, por esta via, como este não comunicou ao declaratário que o declarante não tinha poderes, o negócio fica validado para todos os efeitos legais; AA - Tendo a apelante impugnado o doc. de fls. 42, tendo a testemunha G e H feito as declarações que constam da motivação da decisão sobre a matéria de facto, nomeadamente, não ter a D Lda poderes de representação e as instruções serem-lhe dadas caso a caso por intermédio do advogado da apelante e tendo sido dado como provado o doc. de fls. 17 e 17 vs, não podia a Mta. Juiz socorrer-se das regras da interpretação do negócio jurídico para decidir como decidiu, mas antes aplicar as regras do ónus da prova decorrente do regime do artigo 376º do CC, decidindo pela ineficácia e invalidade da oposição à denúncia da apelada, atenta a prova dos autos; BB - Ao decidir como decidiu a Mta. Juiz a quo entrou em contradição entre a motivação da decisão da matéria de facto e os factos dados como provados, nomeadamente, o ponto 10 dos factos provados da sentença, violou o disposto no artigo 376º do Código Civil, ao não aplicar as regras do valor probatório dos documentos particulares, ao não aplicá-lo ao documento junto a fls. 42 dos autos, para extrair a conclusão lógica de a apelada não ter feito a prova que lhe competia da veracidade e eficácia das afirmações que o mesmo continha, pelo que a sentença recorrenda é nula por violação do disposto nas alíneas c) e d) do n° 1 do artigo 6680 do CPC. CC - Com efeito, a Mta. Juiz a quo, salvo e devido respeito, formou uma convicção, tendo adequado a decisão à sua convicção e não à prova produzida e aos documentos juntos aos autos; DD - deve pois a sentença recorrenda ser revogada substituindo-se por outra na qual não se dê como provado o ponto 10 dos factos provados e se proceda à análise da força probatória do doc. de fls. 42 atento o regime do artigo 3760 do CC, decidindo-se pela ineficácia e invalidade da oposição à denúncia feita pela apelada e consequentemente, decretar-se a resolução do contrato de arrendamento como peticionado pela apelante. Os apelados apresentaram contra-alegações, nas quais formularam as seguintes conclusões: 1- Nas suas alegações sobre a matéria de facto a Apelante não faz a identificação precisa e separada dos depoimentos, o que nos termos do n.02 do art.° 685-B do CPC, conduz à rejeição do recurso, situação que deve declarada por este Tribunal. 2- A assim não se entender, afigura-se-nos não existir contradição entre a apreciação genérica do depoimento da testemunha G, sendo que na parte em que coincide com o da testemunha E, I e J apresentou já algumas contradições, atento o facto de todas as deficiências e assuntos relativos ao andar e ao prédio serem tratados exclusivamente com a referida Administradora. 3- E esse intercâmbio de informação entre a Administradora e a senhoria ora Apelante, e vice-versa, está bem patente na carta da A. à R. datada de 17/11/05 (fls. 17 e 17v) em que a própria A. e Apelante no final refere dar sobre este assunto igual informação à Administradora dos senhorios “D Lda.“ sendo que esse facto mais fez gerar na Ré e ora Apelada a convicção de que a comunicação à Administradora ou a A. e Apelante seria indiferente. 4- O depoimento da testemunha E para fundamentar a resposta ao ponto 10 da fundamentação da matéria de facto não pode ser tomada isoladamente, mas igualmente com o das outras testemunhas da Ré I, que acompanhou a mãe em muitas dessas reclamações e contactos com a Administradora dos senhorios e J que também tinha conhecimento desses factos. 5- A carta de 24/2/94 enviada pela Administradora dos Senhorios D Lda. ao pai da Ré e ora Apelada correspondeu seguramente à vontade da Autora, porquanto a partir dessa altura as rendas passaram a ser pagas nessa Administradora, sem que alguma vez a A. viesse acusar quer o pai da A., quer esta de falta de pagamento de rendas; as questões de infiltrações de água no andar, ou obras no prédio eram sempre tratadas pela Administradora que dava andamento às necessárias reparações, todas as notificações para aumento de rendas ou de qualquer outra índole, eram enviadas pela Administradora em causa, e não pela senhoria, ora Apelante. 6- Foi aliás, essa a razão pela qual quando do decesso do pai da ora Apelada esta comunicou o óbito à Administradora e não à senhoria, situação, que, curiosamente esta aceitou como válida. 7- O teor do documento particular que constitui essa carta de 24/2/94 da Administradora ao pai da Ré foi corroborado pelo depoimento das testemunhas da Ré ouvidas em audiência pelo que o mesmo não pode ser posto em crise, encontrando-se a força probatória desse documento devidamente demonstrada e consequentemente a veracidade e eficácia das declarações nele expressas. 8- Não ocorreu pois a violação do disposto no art.° 376º do Código Civil nem a sentença é nula ao contrário do que invoca a Apelante. Termos em que a sentença apelada deve ser integralmente confirmada, pois, só assim se fará Justiça. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. * II. Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual (ordenada cronologicamente): 1. A Autora A é dona do rés-do-chão esquerdo do prédio urbano sito na Rua ….., n.º, em …. (artigo 1.° da p.i. e certidão da caderneta predial de fls. 6 a 11). 2. O andar encontrava-se arrendado a C por contrato de arrendamento datado de 01/08/1941 (artigo 2.° da p.i. e documento de fls. 12 a 14). 3. A "Administradora dos Senhorios D, Lda." escreveu a C uma carta, datada de 24/02/1994, cuja cópia consta de fls. 48, com o seguinte teor: «Exmo. Senhor, Apresentamos a V.Ex.ª os nossos melhores cumprimentos. Por incumbência da Exma. Srª.Drª. A, proprietária do prédio acima indicado, no qual V.Exª. é arrendatário, informamos que a renda de sua casa passará a ser paga neste escritório cujo horário é o seguinte: (. .. ) A partir da presente data, os assuntos relacionados com o prédio serão tratados neste escritório. Agradecendo desde já a vossa melhor atenção, subscrevemo-nos» (artigos 9.°, 18.° e 35.° da contestação). 4. Todos os assuntos referentes à casa em causa nos autos eram tratados com a "Administradora dos Senhorios D, Lda.", desde há muitos anos (artigo 8.º da contestação). 5. O arrendatário C faleceu no dia 11/06/2005 (artigo 3.° da p.i. e fotocópia de certidão de assento de óbito de fls. 15). 6. A Ré, após a morte do seu pai, enviou à "Administradora dos Senhorios D, Lda." a carta, datada de 14/11/2005, cuja cópia consta de fls. 49, com o seguinte teor: «Assunto: Comunicação do falecimento Inquilino n.º ... Proprietário n.º ... Exmos. Senhores Venho por este meio dar conhecimento a V. Exas, como procuradores do proprietário, do falecimento do m/ pai, C, ocorrido a 11 de Junho de 2005. Residindo na casa há 62 anos, o arrendamento transmitiu-se-me nos termos do artº 89° do Regime do Arrendamento Urbano, anexo documento comprovativo dos meus direitos, nomeadamente, certidão de óbito do m/pai, a minha certidão de nascimento e atestado de residência. Para os devidos efeitos, esta carta segue registada com aviso de recepção ( ... )" (artigo 10.° da contestação). 7. A Autora tomou conhecimento do falecimento do seu inquilino C (resposta ao artigo 4.° da p.i.). 8. A Autora tomou conhecimento da intenção da Ré B em requerer a transmissão do referido arrendamento (artigo 5.º da p.i.). 9. A Autora escreveu à Ré uma carta, datada de 17/11/2005, cuja cópia consta de fIs. 17 e 17 vs., com o seguinte teor: «Venho nos termos da Lei denunciar o contrato de arrendamento do r/c Esq do prédio sito Rua ….. n.º …, mediante pagamento de indemnização no valor de 10 anos de renda. Segue igual informação à Administradora dos Senhorios " D ", Lda. Com os mesmos cumprimentos Atenciosamente» tendo a mesmo sido recebida pela Ré a 21/12/2005 (resposta aos artigo 6,° e 7.° da p.i. e artigos 12º, 13º e 17º da contestação). 10. Após o recebimento dessa carta, a Ré ficou convicta de que a resposta à mesma deveria ser endereçada à aludida administradora (artigos 14.° e 35.° da contestação). 11. A Ré enviou à" Administradora dos Senhorios D, Lda." a carta, datada de 02/02/2006, cuja cópia consta de fls. 50, com o seguinte teor: «Assunto: Inquilino n.º ... - proprietário n.º ... Exmo. Senhor Em resposta à V/ carta datada de 17 de Novembro de 2005 e recebida a 21 de Dezembro de 2005, em que me comunica, a intenção em optar pela denúncia do contrato de arrendamento, nos termos do n.º 1 do artº 89°-A do Regime do Arrendamento Urbano, venho comunicar que me oponho à denúncia nos termos do n.º 1 do art.º 89-B do Regime do Arrendamento Urbano propondo nova renda mensal de € 250,00 (duzentos e cinquenta euros). Na expectativa de uma resposta, subscrevo-me com os meus respeitosos cumprimentos. » (Artigo 19º da contestação). 12. Essa carta foi enviada em 03/02/2006 e foi recebida na Administradora em 06/02/2006 por um indivíduo de nome "R...", conforme consta do aviso de recepção de fls. 51 (artigo 20.0 da contestação). 13. E disse à Ré que havia dado conhecimento à Autora da carta por esta enviada (resposta ao artigo 24.º da contestação). 14. A Autora escreveu à Ré uma carta, datada de 24/02/2006, cuja cópia consta de fls. 18, com o seguinte teor: «Assunto: denúncia de contrato de arrendamento. Exma. Senhora, Tal como lhe comuniquei pela minha carta, registada com aviso de recepção, que recebeu no dia 21 de Dezembro de 2005, denunciei o contrato de arrendamento para habitação do local onde vivia com o seu Pai. Dado que até à presente data não me endereçou nenhuma comunicação nos termos do n.º 1 do artigo 89.0-B, do Decreto-lei nº 321-B/1990, de 15 de Outubro, o contrato de arrendamento está definitivamente denunciado nos termos do n.º 3 do artigo 89°-A do Decreto-lei n.º 321-B/1990, de 15 de Outubro. Assim sendo, comunico-lhe pela presente que está à sua disposição o valor da indemnização correspondente a 10 anos de renda, no montante total de €1.639,20 que lhe será liquidado no dia em que deixar o local arrendado, que não deverá ser superior a trinta dias após a data da recepção da presente carta, deixando-o livre e devoluto e no mesmo estado de conservação em que foi arrendado. Apesar da efectivação da denúncia e se V. Exa. assim o entender, estou à disposição para negociar novo contrato de arrendamento, com novas condições e valores, desde que mo comunique por escrito e dentro do prazo de trinta dias. Sem outro assunto de momento, apresento os meus melhores cumprimentos Atentamente», a qual foi enviada pela Autora à Ré (resposta aos artigos 9,° a 12º da p.i. e ao artigo 21º da contestação). 15. A Ré escreveu à Autora uma carta, datada de 27/02/2006, cuja cópia consta de fls. 19, com o seguinte teor: «Exma. Senhora, Acuso a recepção da V/ carta datada de 24.02.06 e recebida a 27.02.06., que mereceu a minha melhor atenção e à qual passo a responder. Não posso no entanto concordar com o seu conteúdo dada a incorrecção, senão vejamos: Por carta datada de 17 de Novembro de 2005, mas que só recepcionei a 21 de Dezembro de 2005, optou V.Ex.a. pela denúncia do contrato de arrendamento. Em tempo útil opus-me à denúncia propondo uma renda de 250,00 euros, endereçando a carta à Administradora do Senhorios " D Lda", que foi recepcionada a 6.02.06, cujo teor V.Ex.a tem conhecimento confirmado pela D. E, funcionária da referida Administração, conforme lhe tinha sido dado o respectivo conhecimento. Deste modo, não entendo a razão da V/ carta sobre a qual reitero em absoluto a intenção quanto à proposta apresentada na minha comunicação de 2 de Fevereiro de 2006, sustentada no n.º 1 do artigo 89.0-B do Regime do Arrendamento Urbano. Mais informo que o teor desta carta será dada através do envio de fotocópia para a "administradora dos Senhorios - D, Lda." Na expectativa da V/ resposta, subscrevo-me com os melhores cumprimentos.» (resposta aos artigos 13.º a 15.° da p.i. e resposta aos artigos 22.°, 23.° e 25º da contestação). 16. A Autora escreveu à Ré uma carta, datada de 06/03/2006, cuja cópia consta de fls. 20, com o seguinte teor: «Assunto: denúncia de contrato de arrendamento. Exma. Senhora, Tal como lhe comuniquei pela minha carta de 24-02-2006, não recebi nenhuma carta de V. Exa., pela qual se opôs à denúncia do arrendamento, propondo nova renda. Vem agora, decorrido o prazo legal, informar-me que terá enviado uma carta à sociedade "Administradora dos Senhorios - D, Lda.", cujo conteúdo desconheço e que não me foi dirigida, conforme confessa na carta a que respondo e da qual não tenho conhecimento. Não há, pois, nenhuma incorrecção na minha carta de 24-02-2006, pelo que, mantenho a decisão nela tomada, mantendo, consequentemente, a proposta que na mesma lhe enderecei, dentro do prazo que lhe comuniquei. Sem outro assunto de momento, apresento os meus melhores cumprimentos, Atentamente» (resposta aos artigos 16.° e 17.º da p.i.). 17. A Ré dirigiu ao mandatário da Autora as cartas datadas de 28/03/2006 junta a fls. 52 e de 21/04/2006 junta a fls. 53 (resposta aos artigos 26.º a 28.º da contestação). 18. A Autora não outorgou procuração à Administradora dos Senhorios " D, Lda." (resposta ao artigo 19.º da resposta à contestação). *** III. Nos termos dos art.ºs 684º, n.º 3, e 690º, n.º 1, do C. P. Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões da recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.º 660º do mesmo Código. As questões a decidir resumem-se a saber: -se é caso de alterar a resposta ao facto descrito no ponto 10 da sentença, ou se a impugnação da matéria de facto não foi correctamente efectuada; - se a sentença é nula, nos termos do art. 668º, n.º 1, als. c) e d) do CPC; - se operou a denúncia do contrato de arrendamento; - se a autora tem direito à restituição do imóvel. * IV. Quanto à impugnação da matéria de facto fixada na 1ª instância: Nas contra-alegações a ré suscitou a questão prévia de, no recurso sobre a matéria de facto, faltar a indicação precisa e separada dos depoimentos, peticionando a rejeição do recurso. Vejamos. E nos termos do disposto no n.º 1 e 2, do art.º 690º-A do CPC, na redacção aplicável, anterior à que lhe foi dada pelo D.L. n.º 303/2007, de 24/08, quando impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de gravação, que impunham decisão diversa da recorrida, devendo indicar os depoimentos em que se funda, por referência ao assinalado na acta, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 522º-C. Porém, tendo a gravação sido realizada em CD, não se mostra possível indicar o início e o termo de cada um dos depoimentos em que a recorrente funda a sua discordância. Deste modo, entende-se ter sido correctamente impugnada a matéria de facto, improcedendo a questão prévia suscitada pela apelante. Esta impugnou a resposta à matéria do ponto 10º da sentença (ponto 4º dos factos supra descritos), propugnando pela sua eliminação. Sustenta a apelante que esse facto está em contradição com a motivação da decisão sobre a matéria de facto, pois que, de acordo com a fundamentação, as testemunhas são idóneas para fazer prova de uns factos, mas não o são para outros, como foi o caso das testemunhas G, tendo a Sra. Juíza considerado primeiro que o seu depoimento foi objectivo e franco, para depois o considerar vago e impreciso; que esta testemunha disse que a administradora se limitava a receber as rendas, não tendo poderes de representação; que a testemunha E, em cujo depoimento o tribunal se apoiou, declarou que os contactos entre a autora e a administradora eram feitos por carta e que eventuais instruções da autora lhe chegavam por intermédio de advogado; que se a administradora só agia em função de ordens escritas e expressas do advogado da apelante, nunca podia ter poderes de representação desta; que há um outro erro de raciocínio por parte da Sra. Juíza ao partir do princípio de que a apelante deu ordens para a administradora escrever a carta ao pai da ré, quando nenhuma prova se fez nesse sentido. Nas contra-alegações os apelados sustentam no sentido da não existência da apontada contradição. Vejamos. O facto impugnado considerado provado é do seguinte teor: Todos os assuntos referentes à casa em causa nos autos eram tratados com a "Administradora dos Senhorios D, Lda.", desde há muitos anos (artigo 8.0 da contestação). Na respectiva fundamentação a Sra. Juíza consignou, nomeadamente, que: - a testemunha G, marido da autora, depôs de forma objectiva e franca, tendo esclarecido que “a empresa D, Lda apenas recebia as rendas dos imóveis da esposa, não tendo, porém, poderes para a representar”; - na apreciação crítica deste depoimento, importa salientar que não obstante a sua objectividade, não deixou o Tribunal de considerar ser algo vago e impreciso, o qual deixou claro que não acompanhava de forma muito próxima as questões atinentes à administração dos imóveis de que a sua mulher é proprietária; - de acordo com o depoimento da testemunha E, todos os contactos entre a autora e a sociedade administradora são feitos por carta, sendo certo que eventuais observações ou instruções da autora lhe chegam por intermédio de advogado daquela. Ouvida a prova gravada, não se vislumbra qualquer razão para divergir do juízo valorativo formulado em 1ª instância. Desde logo, por o registo áudio da gravação do depoimento da testemunha E (gerente da sociedade D, Lda, administradora da senhoria) não ser totalmente perceptível em alguns pontos. Por outro lado, não está em causa na matéria em apreço (alegada no art. 8º da contestação), a questão de saber se a administradora da senhoria tinha poderes para tratar de todos os assuntos referentes ao arrendado (até porque foi dado como provado que a autora não outorgou procuração à sua administradora), nem se a autora deu ordens para a administradora escrever a carta ao pai da ré, mas sim se, na prática, os assuntos referentes ao arrendado eram ou não tratados com a administradora da senhoria desde há vários anos. Ora, decorre do teor do doc. n.º 2 junto com a contestação, que a "Administradora dos Senhorios D, Lda." escreveu a C (pai da ré) uma carta, datada de 24/02/1994, cuja cópia consta de fls. 48, na qual se refere que a renda passaria a ser paga no escritório da sociedade e que a partir de então “os assuntos relacionados com o prédio serão tratados neste escritório”. Sendo assim, atento o teor da carta em referência, a circunstância de nenhuma das testemunhas inquiridas ter aludido à existência de contactos directos entre o arrendatário e a senhoria, a qual, de acordo com o declarado pela testemunha K (filha daquela), tinha residência alternada em Lisboa e Estremoz, e tendo presente as regras de experiência comum, infere-se que os assuntos referentes ao arrendado eram tratados com a administradora dos senhorios, Soc. D, Lda. Concorda-se, por isso, com o juízo de valoração da prova efectuado em 1ª instância. V. Da nulidade da sentença: Diz a apelante que a sentença é nula, nos termos do art. 668º, n.º 1, als. c) e d), do CPC, por existir contradição entre a motivação da decisão da matéria de facto e os factos dados como provados, bem como por na mesma não se extrair uma conclusão lógica do facto da apelada não ter feito prova da veracidade e eficácia das afirmações contidas no documento de fls. 48, em violação do disposto no art. 376º do C.C. Dispõe o art. 668º, n.º 1, al. c), do CPC, que a sentença é nula quando os fundamentos estejam em contradição com a decisão Esta nulidade visa as situações em que o juiz na fundamentação da decisão segue determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e, em vez de a tirar, decide noutro sentido. Ora, indubitavelmente, tal não ocorreu na sentença recorrida, pois que na mesma o Sr. Juiz considerou que, em face dos factos provados, era de concluir que a declaração de oposição à denúncia por parte da ré, dirigida à administradora da senhoria, produziu efeitos na esfera jurídica desta, por efeito da representação, tendo, em consonância, concluído pela improcedência da acção. Quanto à nulidade da sentença por omissão ou excesso de pronúncia a que alude a citada alínea d) do art. 668º do CPC, esta constitui a cominação para o incumprimento do disposto na primeira parte do n.º 2 do art. 660º do CPC, segundo o qual o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras, não podendo ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se forem de conhecimento oficioso. Ora, in casu não se vislumbra ter sido cometida tal nulidade pois que o Sr. Juiz conheceu das questões e pedidos formulados nos autos – mal ou bem, não interessa para estes efeitos -, não tendo conhecido de causas de pedir não invocadas. A situação que ocorre prende-se com a discordância da autora relativamente às ilações extraídas pelo Sr. Juiz dos factos apurados em matéria de representação. Porém, tal apenas poderá configurar uma situação de erro de julgamento de que adiante conheceremos A sentença não enferma assim de nulidade. * VI. Da questão de mérito: Em causa na apelação está a questão de saber se a oposição à denúncia por parte da Ré foi regularmente efectuada. Tendo os factos atinentes à denúncia do arrendamento ocorrido no domínio do RAU, é aplicável ao caso o regime jurídico aprovado pelo Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro e sucessivas alterações, e não o regime do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/02 – vide arts. 59º, n.º 1, 60º, n.º 1, e 65º, deste diploma e 12º, n.º 2, do C. Civil. Assim, dispunham os artigos 85º, 87º, 89º, 89º-A, 89º-B, 89º-C e 89º-D, do RAU: "Artigo 85.° Transmissão por morte 1 - O arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário ou daquele a quem tiver sido cedida a sua posição contratual, se lhe sobreviver: a) cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto; b) descendente com menos de um ano de idade ou quem com ele convivesse há mais de um ano; c) pessoa que com ele viva em união de facto há mais de dois anos, quando o arrendatário não seja casado ou esteja separado judicialmente de pessoas e bens; d) ascendente que com ele convivesse há mais de um ano; e) afim na linha recta, nas condições referidas nas alíneas b) e c); f) pessoas que com ele vivessem em economia comum há mais de dois anos. ( ... ) 3 - Nos casos do número anterior, a posição do arrendatário transmite-se, pela ordem das respectivas alíneas, às pessoas nele referidas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o parente ou afim mais próximo e mais idoso. 4. A transmissão a favor dos parentes ou afins também se verifica por morte do cônjuge sobrevivo quando, nos termos deste artigo, lhe tenha sido transmitido o direito ao arrendamento» «Artigo 87.° Regime de renda 1 - Aos contratos transmitidos para descendentes com mais de 26 anos de idade e menos de 65, para ascendentes com menos de 65 anos e afins na linha recta, nas mesmas condições, é aplicável o regime da renda condicionada. ( ... ).» «Artigo 89.° Comunicação ao senhorio 1 - O transmissário não renunciante deve comunicar ao senhorio, por carta registada com aviso de recepção, a morte do primitivo arrendatário ou do cônjuge sobrevivo, enviada nos 180 dias posteriores à ocorrência. ( .. .)" Artigo 89.º-A Denúncia pelo senhorio 1 - Nos casos referidos no artigo 87.°, e em alternativa à aplicação do regime de renda condicionada aí prevista, pode o senhorio optar pela denúncia do contrato, pagando uma indemnização correspondente a 10 anos de renda ( ... ). 2 - A denúncia é feita por carta registada, com aviso de recepção, no prazo de 30 dias após a recepção da comunicação da morte do primitivo arrendatário ou do cônjuge sobrevivo, ou da comunicação prevista no n.º 3 do artigo 87.°, conforme os casos. 3 - Presume-se a aceitação da denúncia quando não haja oposição nos termos do artigo seguinte. Artigo 89.º-B Oposição do arrendatário 1 - O arrendatário pode opor-se à denúncia propondo uma nova renda, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 60 dias após a recepção da comunicação referida no artigo anterior. 2 - Recebida a oposição, deve o senhorio, no prazo de 30 dias, optar pela manutenção do contrato com a renda proposta ou pela denúncia, mas então com uma indemnização calculada na base da renda proposta pelo arrendatário. ( ... ) Artigo 89º-C Pagamento e restituição do local 1 – Metade da indemnização a que houver lugar deve ser paga ou depositada, no prazo de 30 dias após a consolidação da denúncia, por falta de oposição ou por opção do senhorio, e a outra metade no termo do contrato. (…) 3 – A restituição do prédio arrendado, quando deva ter lugar, só é exigível seis meses após a resposta do senhorio optando pela denúncia. Artigo 89º-D Não cumprimento dos prazos O não cumprimento dos prazos fixados nesta secção importa a caducidade do direito. Destas normas deriva que a oposição do arrendatário à denúncia do senhorio deve ser deduzida no prazo de 60 dias, por carta registada com aviso de recepção, sob pena de caducidade. Acontece, porém, que a oposição da arrendatária, embora deduzida nesse prazo, foi dirigida à sociedade administradora da senhoria e não directamente a esta. Por outro lado, tendo o tribunal “a quo” considerado não provado a alegação de que a administradora deu conhecimento à autora/senhoria do teor dessa oposição (arts. 23º e 24º da contestação), não se pode deduzir, com base nos demais factos provados e no recurso a presunções judiciais, esse conhecimento. Assim, a questão resume-se a saber se a comunicação efectuada à administradora se considera como tendo sido feita à autora, por via da figura da representação. É que, como refere Manuel de Andrade (in Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, 1998, pag. 286), a representação tem lugar não apenas quando se emite como também quando se recebe uma declaração de vontade negocial para outrem e em nome dele, por maneira que devam imediatamente atingi-lo os efeitos correspondentes (representação passiva). Na sentença recorrida entendeu-se: “De acordo com a matéria de facto provada, "a Autora não outorgou procuração à Administradora dos Senhorios " D, Lda." (facto provado n.o 18). Mas será que de acordo com a restante matéria de facto provada não lhe terá conferido poderes de representação? Em nosso entender, sim. Com efeito, pela carta de 24/02/1994 a "Administradora dos Senhorios D, Lda." comunicou ao pai da Ré, na qualidade de arrendatário do imóvel em causa nos autos, que, "por incumbência" da Autora as rendas da casa passariam a ser pagas nesse escritório, terminando a referida missiva dizendo que "a partir da presente data, os assuntos relacionados com o prédio serão tratados nestes escritório" (facto provado n.o 11). E, com efeito, a partir daí todos os assuntos referente à casa em causa nos autos passaram a ser tratados durante os anos que se seguiram com a referida Administração (facto provado n.o l0), tendo a Autora, inclusive, feito constar na declaração de confirmação de denúncia do contrato de arrendamento que iria dar conhecimento da mesma à referida administração, ainda que tal possa ser entendido para cessação do recebimento das rendas (facto provado n.o 8). No entanto, da matéria de facto e da própria carta de 24/02/1994, resulta que a incumbência a que aí se faz referência não é mais do que um contrato de mandato com representação nos termos do artigo 1178.0 do Código Civil, ficando os actos da referida entidade representante a produzir os seus efeitos na esfera do representado, no caso a ora Autora enquanto senhoria, nos temos do artigo 258.° do Código Civil. E mesmo a menção final constante da carta mencionada de que "os assuntos relacionados com o prédio serão tratados neste escritório" de acordo com as regras de interpretação dos negócios jurídicos, deve ser entendida com o sentido que um declaratário normal na posição da real declaratária poderia deduzir (dr. artigo 236.0 do Código Civil), no caso, que os assuntos respeitantes ao contrato de arrendamento, incluindo a sua denúncia ou oposição à denúncia, seriam tratados pela referida administração. Esse é, aliás, o sentido que do comportamento da Autora se poderia deduzir, já que se durante a execução do contrato de arrendamento as questões respeitantes ao mesmo eram tratadas pela referida administração ficando a Autora à distância do mesmo, seria de presumir que a matéria referente à denúncia poderia igualmente ser tratada directamente com a administração. À mesma conclusão se chegaria pelo recurso às regras de interpretação dos casos duvidosos (cfr. artigo 237.° do Código Civil), pois que a interpretação da referida declaração que conduziria ao maior equilíbrio, corresponde às comunicações poderem ser feitas indistintamente pela Ré na pessoa da Autora ou na da referida administração, enquanto sua representante. Do exposto, resulta que deve entender-se que as declarações dirigidas à referida Administração dos Senhorios, produziram efeitos na esfera da Autora por efeito da representação, nos termos e pelos fundamentos supra referidos”. Que dizer desta argumentação? Estatui o art. 258º do CC que o negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe competem, produz efeitos na esfera jurídica deste último. Constitui matéria assente nos autos que a sociedade D, Lda. era administradora da senhoria e recebia a renda do arrendado. Questionam, porém, as partes o âmbito daqueles poderes de representação, sustentando a autora que a administradora apenas tinha poderes para tratar de assuntos referentes às rendas. Ora, apesar da administradora ter invocado, perante o primitivo arrendatário, poderes da senhoria para tratar de qualquer assunto referente ao arrendado (vide carta remetida no ano de 1994), não se provou que esses poderes lhe tivessem sido efectivamente concedidos, tanto mais que se demonstrou que a autora/senhoria não outorgou procuração à administradora (e esta não tinha de ser escrita – vide art. 262º, n.º 2, do C.C.). Aquela carta (doc. de fls. 48) apenas prova ter a administradora efectuado as declarações nela constantes, mas não a exactidão das mesmas – art. 376º, do C.C. Assim, não se provou que à administradora tivessem sido outorgados poderes para, em nome da autora, receber a comunicação de oposição à denúncia, contrariamente à conclusão a que chegou a sentença recorrida. De igual modo, dissentimos do entendimento exarado na sentença, segundo o qual, a posterior (realizada após o decurso do prazo legal de 60 dias) comunicação da ré à autora ilidiu a presunção (que qualificou como iuris tantum) constante do n.º 3, do art. 89º-A do RAU (aí estabelece-se que se presume a aceitação da denúncia quando não haja oposição), por terem sido levados ao conhecimento da autora factos suficientes a afastar a presunção de aceitação da denúncia. É que, por força do disposto na citada disposição, a não apresentação da oposição à denúncia no prazo de 60 dias supra referido importa a aceitação da denúncia. E, a ter sido esta aceite, opera aquilo a que a doutrina apelida de revogação bilateral (o silêncio da ré vale como declaração de aceitação da denúncia – art. 218º do C.C.) onerosa do contrato – cfr. Antunes Varela, Código Civil Anotado, II Vol., 4ª ed. pag. 662. Trata-se, assim, de uma presunção que não admite prova em contrário – cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6ª ed., pag. 576. Não obstante não terem sido outorgados poderes de representação à administradora da autora, coloca-se a questão de saber se nos encontramos perante uma situação que a doutrina chama de “procuração tolerada” ou de “procuração aparente”. A procuração tolerada ocorre quando alguém invoca poderes de representação de outrem que, embora não lhos tenha expressamente concedido, tem conhecimento e tolera essa actuação, permitindo assim que seja criada uma situação de aparência de representação e de confiança, por parte de terceiros, na efectiva vigência dos invocados poderes de representação. A procuração aparente ocorre quando alguém invoca poderes de representação de outrem e afirma actuar em seu nome, sem que o suposto representado lhe tenha conferido esses poderes e sem que tenha conhecimento de que assim sucede, embora pudesse e devesse saber que assim sucedia, se tivesse agido com a diligência devida – cfr. Pedro Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, 2008, 5ª edição, pag. 344. Como refere Menezes Cordeiro, citando autores alemães (in Da Boa Fé no Direito Civil, Volume II, pag. 1245), a procuração consentida tem lugar quando o “representado” tolera o comportamento do “representante”, com conhecimento, e essa tolerância possa, de acordo com a boa fé, ser entendida pelo terceiro como exprimindo uma procuração efectiva, que tivesse sido concedida. A procuração consentida distingue-se da procuração tácita, por naquela faltar a vontade de conferir poderes representativos, enquanto nesta existe essa vontade, a qual é, porém, tacitamente manifestada. De sua vez, a procuração aparente distingue-se da procuração consentida em que, nela, o “representado” não tem conhecimento das actividades do “representante”, mas devia ter, em nome da boa fé e do cuidado requerido do tráfego, de modo a evitar o engano de terceiros. No caso em análise constitui facto assente entre as partes que a renda era paga à administradora da senhoria desde o ano de 1994 e também se apurou que todos os assuntos referentes ao arrendado eram tratados com esta desde há muitos anos. Essa situação era, naturalmente, do conhecimento da senhoria, nem esta sequer, alegou o contrário (ou seja, que tratasse directamente com o arrendatário de qualquer assunto relativo ao arrendado), tendo apenas invocado e provado não ter outorgado procuração para o efeito. Nesta sede, teria, porventura, sido relevante que o tribunal tivesse ordenado a junção aos autos de cópia do contrato de “administração” (de mandato?) celebrado entre a autora e a sociedade D, Lda, para se averiguar se no mesmo se regulava a questão da representação, o que não aconteceu, estando fora do âmbito dos poderes desta Relação ordenar tal. Por outro lado, na carta que no dia 14-11-2005 dirigiu à administradora da senhoria, a comunicar o óbito do seu pai, a ré referiu que o fazia por esta possuir a qualidade de procuradora do proprietário. Tendo a autora, 3 dias depois, remetido à ré carta a denunciar o contrato de arrendamento, propondo-se pagar a indemnização legal, assim obstando à transmissão do arrendamento, deduz-se que o conhecimento da autora do falecimento do seu inquilino e da intenção da ré em requerer a transmissão do referido arrendamento, decorreu do facto de ter tido conhecimento do teor daquela carta, datada de 14-11-2005. Ora, na carta de denúncia do contrato de arrendamento a autora não contestou a qualidade de procuradora atribuída pela ré à sua administradora e consignou nessa missiva que seguia igual informação para a administradora, tendo a ré, ao receber essa carta, ficado convicta de que a resposta à mesma deveria ser endereçada a esta última. Deste conjunto de factos deriva que, não obstante não ter outorgado procuração à sua administradora, a autora (representada) foi ao longo dos anos tolerando a assunção por aquela, em face do arrendatário, de poderes de representação para tratar dos assuntos referentes ao arrendado, criando na ré a ideia da existência desses poderes e a convicção de que a oposição à denúncia do contrato de arrendamento deveria ser dirigida à administradora. De resto, um declaratário normal extrairia da conduta (inactiva) da autora a ilação de que esta tinha efectivamente conferido procuração à sua administradora para tratar de todos os assuntos referentes ao arrendado Sendo o nosso direito civil enformado pelo princípio geral da boa fé (vide art. 762, n.º 2, do C.C.) e, por consequência, pelo princípio da confiança, entende-se ser merecedora de protecção a conduta da ré formada a partir daquele comportamento tolerante da autora. Deve, por isso, ser conferida eficácia, relativamente à autora, à comunicação da ré, de oposição à denúncia do contrato de arrendamento, feita na pessoa da administradora daquela. Consequentemente, produzindo a comunicação efeitos na esfera jurídica da autora (art. 258º, do C.C.), conclui-se não ter operado a denúncia do contrato de arrendamento, por a ré, a quem se transmitiu o arrendamento, não a ter aceite. Em decorrência de tal, improcede a pretensão da apelante e o pedido de restituição à autora da fracção em causa nos autos. *** VII. Decisão: Pelo acima exposto, decide-se: 1. Julgar a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida; 2. Custas pela apelante; 3. Notifique. Lisboa, 11 de Janeiro de 2011 Manuel Ribeiro Marques - Relator Pedro Brighton - 1º Adjunto Anabela Calafate – 2ª Adjunta

Sumário

II- Tendo a senhoria ao longo dos anos tolerado a assunção pela sua administradora, em face do arrendatário, de poderes de representação para tratar dos assuntos referentes ao arrendado, criando na ré a ideia da existência desses poderes e a convicção de que a oposição à denúncia do contrato de arrendamento deveria ser dirigida à administradora, deve a confiança daquela ser merecedora de protecção, conferindo-se eficácia, relativamente à senhoria, à comunicação de oposição, feita na pessoa da referida administradora.

(Sumário da autoria do Relator)

Texto Integral

Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. A, intentou a presente acção declarativa, sob a forma de processo sumária, contra B, pedindo que seja declarada válida a denúncia do contrato de arrendamento outorgado com o falecido pai da ré, por esta não se ter oposto à mesma dentro do prazo legal, com direito da ré ao recebimento da indemnização legalmente prevista, no valor de € 1.639,20, a ser paga na data de entrega do locado, bem como a condenação da Ré na entrega do locado livre e devoluto no estado de conservação em que se encontrava na data do arrendamento.

Alegou, em síntese, ser dona do rés-do-chão esquerdo do prédio sito Rua …….., em ……, o qual se encontrava arrendado a C, pai da ré, falecido dia 11 de Junho de 2005; que, tendo tomado conhecimento do óbito e da intenção da ré em requerer a transmissão do referido arrendamento, remeteu a esta carta registada com aviso de recepção, recebida em 21/12/2005, a comunicar a denúncia do contrato e a colocar à disposição da mesma o valor da indemnização correspondente a 10 anos de renda; que decorridos 60 dias de que a ré dispunha, nos termos do art. 89-B do DL n.º 321-B/90, esta nada veio dizer, pelo que enviou à ré nova carta na qual informava considerar o contrato de arrendamento definitivamente denunciado e a colocar à disposição a indemnização, no valor de €1.639,20, a ser paga no dia de entrega do locado livre e devoluto, manifestando ainda na mesma missiva disponibilidade para negociar novo contrato de arrendamento no prazo de 30 dias; que essa carta foi recebida pela ré em 24/02/2006, tendo a mesma declarado que teria enviado uma carta a exercer o direito de oposição à denúncia; que essa missiva teria sido endereçada à sociedade que recebe as rendas, desconhecendo a autora o respectivo conteúdo, sem que tal constitua forma válida de deduzir oposição por não lhe ter sido endereçada no prazo legal; e que, por não se ter operado a transmissão do arrendamento, a ré não tem título legítimo para permanecer no arrendado.

Na contestação a ré defendeu-se por excepção, invocando a sua ilegitimidade passiva, e por impugnação, tendo nesta sede alegado, em suma, que todos os assuntos referentes à casa dos autos eram tratados pela" administradora dos senhorios D, Lda." desde há muitos anos, conforme carta datada de 24/02/1994, na qual a mesma informou o anterior arrendatário desse facto; que, por esse motivo, aquando do falecimento do seu pai, comunicou à referida administradora o respectivo óbito por carta de 14/11/2005, invocando o seu direito à transmissão do arrendamento, o qual foi tido em consideração pela autora que respondeu por carta de 17/11/2005, na qual informa que irá informar da mesma a administradora; que tal fez com que pressupusesse que a resposta deveria ser endereçada à aludida administradora, conforme as instruções antes transmitidas, pelo que enviou à referida administradora a carta datada de 2/02/2006 a comunicar a sua oposição à denúncia do contrato de arrendamento e a propor uma nova renda de €250,00, tendo a carta sido recebida em 6/02/2006; que, mais tarde recebeu a carta da autora de 24/02/2006 a considerar o contrato definitivamente denunciado, decorrendo da mesma ter esta tido conhecimento da sua carta de 2/02/2006, por a funcionária da administradora, E, lhe ter comunicado o respectivo teor, sabendo assim da sua oposição à denúncia e da proposta de nova renda; que, por conseguinte, e não tendo a autora respondido à denúncia deve ser considerado definitivamente caducado o direito da mesma, nos termos do artigo 89.º-D do RAU; que a invocação do não recebimento da carta de oposição, quando a mesma foi enviada, por indicação prévia, para a administradora dos senhorios, constitui abuso de direito nos termos do artigo 334.° do Código Civil por exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé e pelo fim económico do direito; e que, sendo casada, deveria igualmente ter sido comunicada a intenção de denunciar o contrato de arrendamento ao seu marido, uma vez que o mesmo também poderia suceder no arrendamento nos termos do artigo 85.°, n.º 1, alínea e) do RAU.

Na resposta à contestação, a autora pronunciou-se pela improcedência da excepção dilatória suscitada, sustentando que, ainda que assim se não entenda, então o direito à transmissão do arrendamento teria de ter sido invocado por ambos os membros do casal, o que não sucedeu, pelo que se encontra precludido o mesmo.

Pelo despacho de fls. 72/75 considerou-se ocorrer uma situação de ilegitimidade passiva, tendo sido determinado o chamamento do marido da ré, F, e ordenada a sua citação.

Este interveio nos autos, declarando fazer seus os articulados apresentados pela ré.

Foi proferido despacho a dispensar a selecção da matéria de facto assente e a fixação da base instrutória, ao abrigo do artigo 787.°, n.o 2 do Código de Processo Civil.

Realizado o julgamento, foi proferida sentença, na qual se julgou a acção improcedente, tendo sido absolvida a ré dos pedidos contra ela formulados.

Inconformada, veio a autora interpor o presente recurso de apelação, cujas alegações terminou com a formulação das seguintes conclusões:

A- A Mta. Juiz a quo deu como provado o facto constante do ponto 10 dos factos provados na sentença, que está em contradição com a motivação da decisão da matéria de facto;

B- A Mta. Juiz a quo considerou as testemunhas idóneas para prova de factos da apelada, mas já não as considerou idóneas para prova dos factos da apelante;

C- A testemunha G respondeu que a empresa D Lda., se limitava a receber rendas, não tendo poderes de representação, tendo considerado o seu depoimento objectivo e franco, mas mais adiante declara que não obstante a sua objectividade considerou-o vago e impreciso;

D- Ora não se percebe como é que a resposta indicada em C é vaga e imprecisa, para além de esta declaração da Mta. Juiz a quo estar em flagrante contradição com o facto dado como provado sob o n° 10 da sentença

E- Quanto à testemunha E a Mta. Juiz a quo apoia-se no seu depoimento para dar como provado o ponto 10 dos factos provados, mas o seu depoimento transcrito na motivação da decisão da matéria de facto é o seguinte: todos os contactos eram feitos por carta, sendo certo que eventuais observações e instruções da autora lhe chegavam por intermédio de advogado daquela, prova exactamente o contrário;

F- Se a empresa D Lda. só agia em função das instruções que lhe eram dadas por carta através de advogado é porque não tinha poderes de representação da apelante, pois caso contrário não precisava que os mesmos lhe fossem transmitidos. Há pois, também, aqui, contradição entre a motivação da matéria de facto e o facto dado como provado no ponto 10; G - Mas há também um erro ou vício de raciocínio da Mta. Juiz a quo na motivação da decisão da matéria de facto para atribuir força probatória plena ao documento junto a fls. 42 dos autos, quando afirma que: " ... Ora, o teor deste documento (sendo certo que não foi alegado pela autora ter, em algum momento, remetido informação diversa ao pai da ré) torna compreensível o envio da carta àquela ... ", quando a apelante o tinha impugnado em sede de excepção, por considerar que o mesmo representava um abuso de poderes e que não lhe tinha conferido poderes de representação. Esta ilação que a Mta. Juiz a quo retira sem base para tal, fundamentou a credibilidade que deu ao documento de fls. 42;

H- A conjugação dos depoimentos de G e de H, com a carta de fls. 17 e 17 vs e a resposta dada pela apelante ao documento de fls 42 em sede de resposta às excepções só poderia ter como conclusão o ponto 10 dos factos provados ter sido dado como não provado, por ausência de prova;

I- Está pois, truncado, o raciocínio da Mta. Juiz a quo, uma vez que, se a apelante alegou que tal carta constitui um abuso de poderes e que não lhe conferiu quaisquer poderes de representação, se a testemunha H afirma que só agia em função de ordens concretas e objectivas e a testemunha G afirmou que esta só recebia rendas e não tinha poderes para representar, e provou-se, que a denúncia do arrendamento foi feita directamente pela apelante.

J- Assim sendo, o ponto 10 dos factos provados constantes da sentença está incorrectamente julgado, uma vez que os documentos constantes dos autos e a prova efectuada pelas testemunhas, tal como consta da motivação da decisão da matéria de facto, impunha decisão de não provado, pelo que se deve revogar a sentença recorrenda nesta parte, suprimindo-se o ponto 10 e, consequentemente, alterar-se a decisão de direito em concordância;

K- A apelante juntou o doe. de fls 17 a 17 vs cujo teor foi dado como provado, carta manuscrita pela apelante e com o remetente da sua residência e em resposta a apelada dirige uma carta à autora mas endereçada para a empresa D Lda., de fls. 50, cujo teor foi dado como provado;

L- Este artifício da apelada teve o objectivo de a apelante não conhecer o seu conteúdo como efectivamente se veio a provar que aconteceu, mas que ê demonstrativo de que a apelada sabia perfeitamente que foi a apelante quem lhe escreveu, bem como que não tinha nenhuma convicção de que a empresa D Lda., tinha poderes de representação, pois se assim fosse a carta de fls. 50 teria sido dirigida e endereçada à empresa D Lda e não dirigida à apelante e endereçada à empresa. Aliás a apelada nunca mais voltou a escrever nestes moldes. Aliás a apelada nunca fez referência à carta de fls. 42 na troca de correspondência entre ambas como se provou nos autos;

M- Ficou provado que a apelante nunca outorgou nenhuma procuração à empresa D Lda. como consta do ponto 18 dos factos provados da sentença;

N- A apelada juntou a fls. 42 uma carta da empresa D Lda., cujo teor consta do ponto 11 dos factos provados da sentença recorrenda, que a apelante impugnou na resposta às excepções, afirmando que a mesma constituía um abuso de poderes porque não lhe tinha conferido poderes de representação nem procuração;

O- Consta da motivação da decisão sobre a matéria de facto que: " ... de acordo com E, todos os contactos são feitos por carta, sendo certo que eventuais observações ou instruções da Autora lhe chegam por intermédio de advogado daquela ... ";

P- Sucede que, na aplicação dos factos ao direito, no ponto 2.2 da sentença recorrenda, aquando da análise da questão enunciada de: saber se a oposição à denúncia por parte da ré foi regularmente efectuada, a Mta. Juiz a quo concluiu que a mesma era válida por a ora apelante ter conferido à empresa D Lda., um contrato de mandato com representação, atento o teor da carta junta a fls. 42, conjugado com a troca de correspondência que foi dada como provada nos factos provados da sentença e com a decisão dada sobre o ponto 10 dos factos provados, decidindo-se, por isso, o Tribunal a quo, pela validade da oposição feita pela apelada;

Q- Salvo o devido respeito entende a apelante que a Mta. Juiz a quo laborou em erro de raciocínio sobre a força probatória do doe. de fls. 42, em que baseia a solução encontrada, documento este impugnado pela apelante, pela depoimento da testemunha H e pela testemunha G, nos termos infra alegados;

R- Trata-se de um documento particular, elaborado por um terceiro e dirigido a um terceiro, que não são partes nesta acção, cujo regime legal é o do artigo 3760 do Código Civil, cuja génese é dirimir divergências, em termos de prova, entre declarante e declaratário, sobre factos a que o documento se reporta;

S- A questão que se coloca nos autos é a de saber a força probatória e a eficácia do doc. de fls. 42, atento o facto de se tratar de documento particular que não é da autoria de nenhuma das partes nesta acção e não é dirigido a nenhuma delas, para efeitos de aplicação do direito à questão de saber se a oposição à denúncia feita pela apelada é válida e eficaz;

T- Um documento particular só faz prova plena dos factos nos termos do artigo 376° do CC entre declarante e declaratário, isto é interpartes; quando apresentado por terceiros contra terceiros, tal documento é apenas um elemento de prova, sem força probatória pena, precisando de outro meios de prova para que o Tribunal possa aferir da sua validade e eficácia;

U- Provada a autoria do documento, mas porque o declarante e o declaratário são ambos terceiros em relação às partes nesta acção, importava ao Tribunal a quo aferia da veracidade e eficácia das declarações nele contidas, tanto mais que a apelante impugnou-o na resposta às excepções, por abuso de poder e ausência de atribuição de poderes de representação ao seu autor;

V- Segundo as regras do ónus da prova, competia à apelada fazer prova da veracidade e eficácia das declarações constantes do doc. de fls. 42, o que não fez, apenas se tendo feito prova do autor das declarações, pelo que, não poderia a Mta. Juiz a quo retirar a conclusão de direito em que fundamentou a decisão, qual seja a de a apelante ter conferido poderes de representação à empresa D Lda;

X- Vejam-se neste sentido os acórdãos do STJ de 1977, in BMJ 268°, 204, de 03-05-1977, in BMJ 267°-125, de 22-06-1982, in BMJ318°, 415, da Relação do Porto de 07-01-1985, in BTE, 2a série, nos 1-2/888, pago 132, da Relação de Coimbra de 24-03-1992, in BMJ 415°-735, de 4-11-1992, in BMJ 421°-512 e de 30-03-1993, in BMJ 425°-633;

Y- O que a Mta. Juiz a quo faz, na aplicação dos factos ao direito, para decidir como decidiu, é socorrer-se das regras da interpretação do negócio jurídico para analisar o doc. de fls. 42 e presumir uma conclusão, em vez de fazer a análise da força probatória do referido documento, em termos de validade e eficácia das declarações nele contidas, para depois decidir sobre a validade e eficácia da oposição à denúncia efectuada pela apelada;

Z- A análise da Mta. Juiz a quo abre um precedente gravíssimo, pois com este raciocínio, uma qualquer pessoa pode declarar que tem poderes de representação de alguém para determinado negócio jurídico sem que este o saiba e, por esta via, como este não comunicou ao declaratário que o declarante não tinha poderes, o negócio fica validado para todos os efeitos legais;

AA- Tendo a apelante impugnado o doc. de fls. 42, tendo a testemunha G e H feito as declarações que constam da motivação da decisão sobre a matéria de facto, nomeadamente, não ter a D Lda poderes de representação e as instruções serem-lhe dadas caso a caso por intermédio do advogado da apelante e tendo sido dado como provado o doc. de fls. 17 e 17 vs, não podia a Mta. Juiz socorrer-se das regras da interpretação do negócio jurídico para decidir como decidiu, mas antes aplicar as regras do ónus da prova decorrente do regime do artigo 376º do CC, decidindo pela ineficácia e invalidade da oposição à denúncia da apelada, atenta a prova dos autos;

BB- Ao decidir como decidiu a Mta. Juiz a quo entrou em contradição entre a motivação da decisão da matéria de facto e os factos dados como provados, nomeadamente, o ponto 10 dos factos provados da sentença, violou o disposto no artigo 376º do Código Civil, ao não aplicar as regras do valor probatório dos documentos particulares, ao não aplicá-lo ao documento junto a fls. 42 dos autos, para extrair a conclusão lógica de a apelada não ter feito a prova que lhe competia da veracidade e eficácia das afirmações que o mesmo continha, pelo que a sentença recorrenda é nula por violação do disposto nas alíneas c) e d) do n° 1 do artigo 6680 do CPC.

CC- Com efeito, a Mta. Juiz a quo, salvo e devido respeito, formou uma convicção, tendo adequado a decisão à sua convicção e não à prova produzida e aos documentos juntos aos autos;

DD- deve pois a sentença recorrenda ser revogada substituindo-se por outra na qual não se dê como provado o ponto 10 dos factos provados e se proceda à análise da força probatória do doc. de fls. 42 atento o regime do artigo 3760 do CC, decidindo-se pela ineficácia e invalidade da oposição à denúncia feita pela apelada e consequentemente, decretar-se a resolução do contrato de arrendamento como peticionado pela apelante.

Os apelados apresentaram contra-alegações, nas quais formularam as seguintes conclusões:

1- Nas suas alegações sobre a matéria de facto a Apelante não faz a identificação precisa e separada dos depoimentos, o que nos termos do n.02 do art.° 685-B do CPC, conduz à rejeição do recurso, situação que deve declarada por este Tribunal.

2- A assim não se entender, afigura-se-nos não existir contradição entre a apreciação genérica do depoimento da testemunha G, sendo que na parte em que coincide com o da testemunha E, I e J apresentou já algumas contradições, atento o facto de todas as deficiências e assuntos relativos ao andar e ao prédio serem tratados exclusivamente com a referida Administradora.

3- E esse intercâmbio de informação entre a Administradora e a senhoria ora Apelante, e vice-versa, está bem patente na carta da A. à R. datada de 17/11/05 (fls. 17 e 17v) em que a própria A. e Apelante no final refere dar sobre este assunto igual informação à Administradora dos senhorios “D Lda.“ sendo que esse facto mais fez gerar na Ré e ora Apelada a convicção de que a comunicação à Administradora ou a A. e Apelante seria indiferente.

4- O depoimento da testemunha E para fundamentar a resposta ao ponto 10 da fundamentação da matéria de facto não pode ser tomada isoladamente, mas igualmente com o das outras testemunhas da Ré I, que acompanhou a mãe em muitas dessas reclamações e contactos com a Administradora dos senhorios e J que também tinha conhecimento desses factos.

5- A carta de 24/2/94 enviada pela Administradora dos Senhorios D Lda. ao pai da Ré e ora Apelada correspondeu seguramente à vontade da Autora, porquanto a partir dessa altura as rendas passaram a ser pagas nessa Administradora, sem que alguma vez a A. viesse acusar quer o pai da A., quer esta de falta de pagamento de rendas; as questões de infiltrações de água no andar, ou obras no prédio eram sempre tratadas pela Administradora que dava andamento às necessárias reparações, todas as notificações para aumento de rendas ou de qualquer outra índole, eram enviadas pela Administradora em causa, e não pela senhoria, ora Apelante.

6- Foi aliás, essa a razão pela qual quando do decesso do pai da ora Apelada esta comunicou o óbito à Administradora e não à senhoria, situação, que, curiosamente esta aceitou como válida.

7- O teor do documento particular que constitui essa carta de 24/2/94 da Administradora ao pai da Ré foi corroborado pelo depoimento das testemunhas da Ré ouvidas em audiência pelo que o mesmo não pode ser posto em crise, encontrando-se a força probatória desse documento devidamente demonstrada e consequentemente a veracidade e eficácia das declarações nele expressas.

8- Não ocorreu pois a violação do disposto no art.° 376º do Código Civil nem a sentença é nula ao contrário do que invoca a Apelante.

Termos em que a sentença apelada deve ser integralmente confirmada, pois, só assim se fará Justiça.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II. Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual (ordenada cronologicamente):

1. A Autora A é dona do rés-do-chão esquerdo do prédio urbano sito na Rua ….., n.º, em …. (artigo 1.° da p.i. e certidão da caderneta predial de fls. 6 a 11).

2. O andar encontrava-se arrendado a C por contrato de arrendamento datado de 01/08/1941 (artigo 2.° da p.i. e documento de fls. 12 a 14).

3. A "Administradora dos Senhorios D, Lda." escreveu a C uma carta, datada de 24/02/1994, cuja cópia consta de fls. 48, com o seguinte teor:

«Exmo. Senhor,

Apresentamos a V.Ex.ª os nossos melhores cumprimentos.

Por incumbência da Exma. Srª.Drª. A, proprietária do prédio acima indicado, no qual V.Exª. é arrendatário, informamos que a renda de sua casa passará a ser paga neste escritório cujo horário é o seguinte:

(. .. )

A partir da presente data, os assuntos relacionados com o prédio serão tratados neste escritório.

Agradecendo desde já a vossa melhor atenção, subscrevemo-nos» (artigos 9.°, 18.° e 35.° da contestação).

4. Todos os assuntos referentes à casa em causa nos autos eram tratados com a "Administradora dos Senhorios D, Lda.", desde há muitos anos (artigo 8.º da contestação).

5. O arrendatário C faleceu no dia 11/06/2005 (artigo 3.° da p.i. e fotocópia de certidão de assento de óbito de fls. 15).

6. A Ré, após a morte do seu pai, enviou à "Administradora dos Senhorios D, Lda." a carta, datada de 14/11/2005, cuja cópia consta de fls. 49, com o seguinte teor:

«Assunto: Comunicação do falecimento

Inquilino n.º

Proprietário n.º

Exmos. Senhores

Venho por este meio dar conhecimento a V. Exas, como procuradores do proprietário, do falecimento do m/ pai, C, ocorrido a 11 de Junho de 2005.

Residindo na casa há 62 anos, o arrendamento transmitiu-se-me nos termos do artº 89° do Regime do Arrendamento Urbano, anexo documento comprovativo dos meus direitos, nomeadamente, certidão de óbito do m/pai, a minha certidão de nascimento e atestado de residência.

Para os devidos efeitos, esta carta segue registada com aviso de recepção ( ... )" (artigo 10.° da contestação).

7. A Autora tomou conhecimento do falecimento do seu inquilino C (resposta ao artigo 4.° da p.i.).

8. A Autora tomou conhecimento da intenção da Ré B em requerer a transmissão do referido arrendamento (artigo 5.º da p.i.).

9. A Autora escreveu à Ré uma carta, datada de 17/11/2005, cuja cópia consta de fIs. 17 e 17 vs., com o seguinte teor:

«Venho nos termos da Lei denunciar o contrato de arrendamento do r/c Esq do prédio sito Rua ….. n.º …, mediante pagamento de indemnização no valor de 10 anos de renda.

Segue igual informação à Administradora dos Senhorios " D ", Lda.

Com os mesmos cumprimentos

Atenciosamente»

tendo a mesmo sido recebida pela Ré a 21/12/2005 (resposta aos artigo 6,° e 7.° da p.i. e artigos 12º, 13º e 17º da contestação).

10. Após o recebimento dessa carta, a Ré ficou convicta de que a resposta à mesma deveria ser endereçada à aludida administradora (artigos 14.° e 35.° da contestação).

11. A Ré enviou à" Administradora dos Senhorios D, Lda." a carta, datada de 02/02/2006, cuja cópia consta de fls. 50, com o seguinte teor:

«Assunto: Inquilino n.º ... - proprietário n.º

Exmo. Senhor

Em resposta à V/ carta datada de 17 de Novembro de 2005 e recebida a 21 de Dezembro de 2005, em que me comunica, a intenção em optar pela denúncia do contrato de arrendamento, nos termos do n.º 1 do artº 89°-A do Regime do Arrendamento Urbano, venho comunicar que me oponho à denúncia nos termos do n.º 1 do art.º 89-B do Regime do Arrendamento Urbano propondo nova renda mensal de € 250,00 (duzentos e cinquenta euros).

Na expectativa de uma resposta, subscrevo-me com os meus respeitosos cumprimentos. »

(Artigo 19º da contestação).

12. Essa carta foi enviada em 03/02/2006 e foi recebida na Administradora em 06/02/2006 por um indivíduo de nome "R...", conforme consta do aviso de recepção de fls. 51 (artigo 20.0 da contestação).

13. E disse à Ré que havia dado conhecimento à Autora da carta por esta enviada (resposta ao artigo 24.º da contestação).

14. A Autora escreveu à Ré uma carta, datada de 24/02/2006, cuja cópia consta de fls. 18, com o seguinte teor:

«Assunto: denúncia de contrato de arrendamento.

Exma. Senhora,

Tal como lhe comuniquei pela minha carta, registada com aviso de recepção, que recebeu no dia 21 de Dezembro de 2005, denunciei o contrato de arrendamento para habitação do local onde vivia com o seu Pai.

Dado que até à presente data não me endereçou nenhuma comunicação nos termos do n.º 1 do artigo 89.0-B, do Decreto-lei nº 321-B/1990, de 15 de Outubro, o contrato de arrendamento está definitivamente denunciado nos termos do n.º 3 do artigo 89°-A do Decreto-lei n.º 321-B/1990, de 15 de Outubro.

Assim sendo, comunico-lhe pela presente que está à sua disposição o valor da indemnização correspondente a 10 anos de renda, no montante total de €1.639,20 que lhe será liquidado no dia em que deixar o local arrendado, que não deverá ser superior a trinta dias após a data da recepção da presente carta, deixando-o livre e devoluto e no mesmo estado de conservação em que foi arrendado.

Apesar da efectivação da denúncia e se V. Exa. assim o entender, estou à disposição para negociar novo contrato de arrendamento, com novas condições e valores, desde que mo comunique por escrito e dentro do prazo de trinta dias.

Sem outro assunto de momento, apresento os meus melhores cumprimentos

Atentamente»,

a qual foi enviada pela Autora à Ré (resposta aos artigos 9,° a 12º da p.i. e ao artigo 21º da contestação).

15. A Ré escreveu à Autora uma carta, datada de 27/02/2006, cuja cópia consta de fls. 19, com o seguinte teor:

«Exma. Senhora,

Acuso a recepção da V/ carta datada de 24.02.06 e recebida a 27.02.06., que mereceu a minha melhor atenção e à qual passo a responder.

Não posso no entanto concordar com o seu conteúdo dada a incorrecção, senão vejamos:

Por carta datada de 17 de Novembro de 2005, mas que só recepcionei a 21 de Dezembro de 2005, optou V.Ex.a. pela denúncia do contrato de arrendamento.

Em tempo útil opus-me à denúncia propondo uma renda de 250,00 euros, endereçando a carta à Administradora do Senhorios " D Lda", que foi recepcionada a 6.02.06, cujo teor V.Ex.a tem conhecimento confirmado pela D. E, funcionária da referida Administração, conforme lhe tinha sido dado o respectivo conhecimento.

Deste modo, não entendo a razão da V/ carta sobre a qual reitero em absoluto a intenção quanto à proposta apresentada na minha comunicação de 2 de Fevereiro de 2006, sustentada no n.º 1 do artigo 89.0-B do Regime do Arrendamento Urbano.

Mais informo que o teor desta carta será dada através do envio de fotocópia para a "administradora dos Senhorios - D, Lda."

Na expectativa da V/ resposta, subscrevo-me com os melhores cumprimentos.» (resposta aos artigos 13.º a 15.° da p.i. e resposta aos artigos 22.°, 23.° e 25º da contestação).

16. A Autora escreveu à Ré uma carta, datada de 06/03/2006, cuja cópia consta de fls. 20, com o seguinte teor:

«Assunto: denúncia de contrato de arrendamento.

Exma. Senhora,

Tal como lhe comuniquei pela minha carta de 24-02-2006, não recebi nenhuma carta de V. Exa., pela qual se opôs à denúncia do arrendamento, propondo nova renda.

Vem agora, decorrido o prazo legal, informar-me que terá enviado uma carta à sociedade "Administradora dos Senhorios - D, Lda.", cujo conteúdo desconheço e que não me foi dirigida, conforme confessa na carta a que respondo e da qual não tenho conhecimento.

Não há, pois, nenhuma incorrecção na minha carta de 24-02-2006, pelo que, mantenho a decisão nela tomada, mantendo, consequentemente, a proposta que na mesma lhe enderecei, dentro do prazo que lhe comuniquei.

Sem outro assunto de momento, apresento os meus melhores cumprimentos,

Atentamente» (resposta aos artigos 16.° e 17.º da p.i.).

17. A Ré dirigiu ao mandatário da Autora as cartas datadas de 28/03/2006 junta a fls. 52 e de 21/04/2006 junta a fls. 53 (resposta aos artigos 26.º a 28.º da contestação).

18. A Autora não outorgou procuração à Administradora dos Senhorios " D, Lda." (resposta ao artigo 19.º da resposta à contestação).

III. Nos termos dos art.ºs 684º, n.º 3, e 690º, n.º 1, do C. P. Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões da recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.º 660º do mesmo Código.

As questões a decidir resumem-se a saber:

-se é caso de alterar a resposta ao facto descrito no ponto 10 da sentença, ou se a impugnação da matéria de facto não foi correctamente efectuada;

- se a sentença é nula, nos termos do art. 668º, n.º 1, als. c) e d) do CPC;

- se operou a denúncia do contrato de arrendamento;

- se a autora tem direito à restituição do imóvel.

IV. Quanto à impugnação da matéria de facto fixada na 1ª instância:

Nas contra-alegações a ré suscitou a questão prévia de, no recurso sobre a matéria de facto, faltar a indicação precisa e separada dos depoimentos, peticionando a rejeição do recurso.

Vejamos.

E nos termos do disposto no n.º 1 e 2, do art.º 690º-A do CPC, na redacção aplicável, anterior à que lhe foi dada pelo D.L. n.º 303/2007, de 24/08, quando impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de gravação, que impunham decisão diversa da recorrida, devendo indicar os depoimentos em que se funda, por referência ao assinalado na acta, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 522º-C.

Porém, tendo a gravação sido realizada em CD, não se mostra possível indicar o início e o termo de cada um dos depoimentos em que a recorrente funda a sua discordância.

Deste modo, entende-se ter sido correctamente impugnada a matéria de facto, improcedendo a questão prévia suscitada pela apelante.

Esta impugnou a resposta à matéria do ponto 10º da sentença (ponto 4º dos factos supra descritos), propugnando pela sua eliminação.

Sustenta a apelante que esse facto está em contradição com a motivação da decisão sobre a matéria de facto, pois que, de acordo com a fundamentação, as testemunhas são idóneas para fazer prova de uns factos, mas não o são para outros, como foi o caso das testemunhas G, tendo a Sra. Juíza considerado primeiro que o seu depoimento foi objectivo e franco, para depois o considerar vago e impreciso; que esta testemunha disse que a administradora se limitava a receber as rendas, não tendo poderes de representação; que a testemunha E, em cujo depoimento o tribunal se apoiou, declarou que os contactos entre a autora e a administradora eram feitos por carta e que eventuais instruções da autora lhe chegavam por intermédio de advogado; que se a administradora só agia em função de ordens escritas e expressas do advogado da apelante, nunca podia ter poderes de representação desta; que há um outro erro de raciocínio por parte da Sra. Juíza ao partir do princípio de que a apelante deu ordens para a administradora escrever a carta ao pai da ré, quando nenhuma prova se fez nesse sentido.

Nas contra-alegações os apelados sustentam no sentido da não existência da apontada contradição.

Vejamos.

O facto impugnado considerado provado é do seguinte teor:

Todos os assuntos referentes à casa em causa nos autos eram tratados com a "Administradora dos Senhorios D, Lda.", desde há muitos anos (artigo 8.0 da contestação).

Na respectiva fundamentação a Sra. Juíza consignou, nomeadamente, que:

- a testemunha G, marido da autora, depôs de forma objectiva e franca, tendo esclarecido que “a empresa D, Lda apenas recebia as rendas dos imóveis da esposa, não tendo, porém, poderes para a representar”;

- na apreciação crítica deste depoimento, importa salientar que não obstante a sua objectividade, não deixou o Tribunal de considerar ser algo vago e impreciso, o qual deixou claro que não acompanhava de forma muito próxima as questões atinentes à administração dos imóveis de que a sua mulher é proprietária;

- de acordo com o depoimento da testemunha E, todos os contactos entre a autora e a sociedade administradora são feitos por carta, sendo certo que eventuais observações ou instruções da autora lhe chegam por intermédio de advogado daquela.

Ouvida a prova gravada, não se vislumbra qualquer razão para divergir do juízo valorativo formulado em 1ª instância.

Desde logo, por o registo áudio da gravação do depoimento da testemunha E (gerente da sociedade D, Lda, administradora da senhoria) não ser totalmente perceptível em alguns pontos.

Por outro lado, não está em causa na matéria em apreço (alegada no art. 8º da contestação), a questão de saber se a administradora da senhoria tinha poderes para tratar de todos os assuntos referentes ao arrendado (até porque foi dado como provado que a autora não outorgou procuração à sua administradora), nem se a autora deu ordens para a administradora escrever a carta ao pai da ré, mas sim se, na prática, os assuntos referentes ao arrendado eram ou não tratados com a administradora da senhoria desde há vários anos.

Ora, decorre do teor do doc. n.º 2 junto com a contestação, que a "Administradora dos Senhorios D, Lda." escreveu a C (pai da ré) uma carta, datada de 24/02/1994, cuja cópia consta de fls. 48, na qual se refere que a renda passaria a ser paga no escritório da sociedade e que a partir de então “os assuntos relacionados com o prédio serão tratados neste escritório”.

Sendo assim, atento o teor da carta em referência, a circunstância de nenhuma das testemunhas inquiridas ter aludido à existência de contactos directos entre o arrendatário e a senhoria, a qual, de acordo com o declarado pela testemunha K (filha daquela), tinha residência alternada em Lisboa e Estremoz, e tendo presente as regras de experiência comum, infere-se que os assuntos referentes ao arrendado eram tratados com a administradora dos senhorios, Soc. D, Lda.

Concorda-se, por isso, com o juízo de valoração da prova efectuado em 1ª instância.

V. Da nulidade da sentença:

Diz a apelante que a sentença é nula, nos termos do art. 668º, n.º 1, als. c) e d), do CPC, por existir contradição entre a motivação da decisão da matéria de facto e os factos dados como provados, bem como por na mesma não se extrair uma conclusão lógica do facto da apelada não ter feito prova da veracidade e eficácia das afirmações contidas no documento de fls. 48, em violação do disposto no art. 376º do C.C.

Dispõe o art. 668º, n.º 1, al. c), do CPC, que a sentença é nula quando os fundamentos estejam em contradição com a decisão

Esta nulidade visa as situações em que o juiz na fundamentação da decisão segue determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e, em vez de a tirar, decide noutro sentido.

Ora, indubitavelmente, tal não ocorreu na sentença recorrida, pois que na mesma o Sr. Juiz considerou que, em face dos factos provados, era de concluir que a declaração de oposição à denúncia por parte da ré, dirigida à administradora da senhoria, produziu efeitos na esfera jurídica desta, por efeito da representação, tendo, em consonância, concluído pela improcedência da acção.

Quanto à nulidade da sentença por omissão ou excesso de pronúncia a que alude a citada alínea d) do art. 668º do CPC, esta constitui a cominação para o incumprimento do disposto na primeira parte do n.º 2 do art. 660º do CPC, segundo o qual o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras, não podendo ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se forem de conhecimento oficioso.

Ora, in casu não se vislumbra ter sido cometida tal nulidade pois que o Sr. Juiz conheceu das questões e pedidos formulados nos autos – mal ou bem, não interessa para estes efeitos -, não tendo conhecido de causas de pedir não invocadas.

A situação que ocorre prende-se com a discordância da autora relativamente às ilações extraídas pelo Sr. Juiz dos factos apurados em matéria de representação.

Porém, tal apenas poderá configurar uma situação de erro de julgamento de que adiante conheceremos

A sentença não enferma assim de nulidade.

VI. Da questão de mérito:

Em causa na apelação está a questão de saber se a oposição à denúncia por parte da Ré foi regularmente efectuada.

Tendo os factos atinentes à denúncia do arrendamento ocorrido no domínio do RAU, é aplicável ao caso o regime jurídico aprovado pelo Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro e sucessivas alterações, e não o regime do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/02 – vide arts. 59º, n.º 1, 60º, n.º 1, e 65º, deste diploma e 12º, n.º 2, do C. Civil.

Assim, dispunham os artigos 85º, 87º, 89º, 89º-A, 89º-B, 89º-C e 89º-D, do RAU:

"Artigo 85.° Transmissão por morte 1 - O arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário ou daquele a quem tiver sido cedida a sua posição contratual, se lhe sobreviver:

a) cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto;

b) descendente com menos de um ano de idade ou quem com ele convivesse há mais de um ano;

c) pessoa que com ele viva em união de facto há mais de dois anos, quando o arrendatário não seja casado ou esteja separado judicialmente de pessoas e bens; d) ascendente que com ele convivesse há mais de um ano;

e) afim na linha recta, nas condições referidas nas alíneas b) e c);

f) pessoas que com ele vivessem em economia comum há mais de dois anos.

( ... )

3- Nos casos do número anterior, a posição do arrendatário transmite-se, pela ordem das respectivas alíneas, às pessoas nele referidas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o parente ou afim mais próximo e mais idoso.

4. A transmissão a favor dos parentes ou afins também se verifica por morte do cônjuge sobrevivo quando, nos termos deste artigo, lhe tenha sido transmitido o direito ao arrendamento»

«Artigo 87.° Regime de renda

1- Aos contratos transmitidos para descendentes com mais de 26 anos de idade e menos de 65, para ascendentes com menos de 65 anos e afins na linha recta, nas mesmas condições, é aplicável o regime da renda condicionada.

( ... ).»

«Artigo 89.° Comunicação ao senhorio

1- O transmissário não renunciante deve comunicar ao senhorio, por carta registada com aviso de recepção, a morte do primitivo arrendatário ou do cônjuge sobrevivo, enviada nos 180 dias posteriores à ocorrência.

( .. .)"

Artigo 89.º-A Denúncia pelo senhorio

1- Nos casos referidos no artigo 87.°, e em alternativa à aplicação do regime de renda condicionada aí prevista, pode o senhorio optar pela denúncia do contrato, pagando uma indemnização correspondente a 10 anos de renda ( ... ).

2- A denúncia é feita por carta registada, com aviso de recepção, no prazo de 30 dias após a recepção da comunicação da morte do primitivo arrendatário ou do cônjuge sobrevivo, ou da comunicação prevista no n.º 3 do artigo 87.°, conforme os casos.

3- Presume-se a aceitação da denúncia quando não haja oposição nos termos do artigo seguinte.

Artigo 89.º-B Oposição do arrendatário

1- O arrendatário pode opor-se à denúncia propondo uma nova renda, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 60 dias após a recepção da comunicação referida no artigo anterior.

2- Recebida a oposição, deve o senhorio, no prazo de 30 dias, optar pela manutenção do contrato com a renda proposta ou pela denúncia, mas então com uma indemnização calculada na base da renda proposta pelo arrendatário.

( ... )

Artigo 89º-C Pagamento e restituição do local

1- Metade da indemnização a que houver lugar deve ser paga ou depositada, no prazo de 30 dias após a consolidação da denúncia, por falta de oposição ou por opção do senhorio, e a outra metade no termo do contrato.

(…)

3- A restituição do prédio arrendado, quando deva ter lugar, só é exigível seis meses após a resposta do senhorio optando pela denúncia.

Artigo 89º-D Não cumprimento dos prazos

O não cumprimento dos prazos fixados nesta secção importa a caducidade do direito.

Destas normas deriva que a oposição do arrendatário à denúncia do senhorio deve ser deduzida no prazo de 60 dias, por carta registada com aviso de recepção, sob pena de caducidade.

Acontece, porém, que a oposição da arrendatária, embora deduzida nesse prazo, foi dirigida à sociedade administradora da senhoria e não directamente a esta.

Por outro lado, tendo o tribunal “a quo” considerado não provado a alegação de que a administradora deu conhecimento à autora/senhoria do teor dessa oposição (arts. 23º e 24º da contestação), não se pode deduzir, com base nos demais factos provados e no recurso a presunções judiciais, esse conhecimento.

Assim, a questão resume-se a saber se a comunicação efectuada à administradora se considera como tendo sido feita à autora, por via da figura da representação.

É que, como refere Manuel de Andrade (in Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, 1998, pag. 286), a representação tem lugar não apenas quando se emite como também quando se recebe uma declaração de vontade negocial para outrem e em nome dele, por maneira que devam imediatamente atingi-lo os efeitos correspondentes (representação passiva).

Na sentença recorrida entendeu-se:

“De acordo com a matéria de facto provada, "a Autora não outorgou procuração à Administradora dos Senhorios " D, Lda." (facto provado n.o 18).

Mas será que de acordo com a restante matéria de facto provada não lhe terá conferido poderes de representação?

Em nosso entender, sim.

Com efeito, pela carta de 24/02/1994 a "Administradora dos Senhorios D, Lda." comunicou ao pai da Ré, na qualidade de arrendatário do imóvel em causa nos autos, que, "por incumbência" da Autora as rendas da casa passariam a ser pagas nesse escritório, terminando a referida missiva dizendo que "a partir da presente data, os assuntos relacionados com o prédio serão tratados nestes escritório" (facto provado n.o 11).

E, com efeito, a partir daí todos os assuntos referente à casa em causa nos autos passaram a ser tratados durante os anos que se seguiram com a referida Administração (facto provado n.o l0), tendo a Autora, inclusive, feito constar na declaração de confirmação de denúncia do contrato de arrendamento que iria dar conhecimento da mesma à referida administração, ainda que tal possa ser entendido para cessação do recebimento das rendas (facto provado n.o 8).

No entanto, da matéria de facto e da própria carta de 24/02/1994, resulta que a incumbência a que aí se faz referência não é mais do que um contrato de mandato com representação nos termos do artigo 1178.0 do Código Civil, ficando os actos da referida entidade representante a produzir os seus efeitos na esfera do representado, no caso a ora Autora enquanto senhoria, nos temos do artigo 258.° do Código Civil.

E mesmo a menção final constante da carta mencionada de que "os assuntos relacionados com o prédio serão tratados neste escritório" de acordo com as regras de interpretação dos negócios jurídicos, deve ser entendida com o sentido que um declaratário normal na posição da real declaratária poderia deduzir (dr. artigo 236.0 do Código Civil), no caso, que os assuntos respeitantes ao contrato de arrendamento, incluindo a sua denúncia ou oposição à denúncia, seriam tratados pela referida administração.

Esse é, aliás, o sentido que do comportamento da Autora se poderia deduzir, já que se durante a execução do contrato de arrendamento as questões respeitantes ao mesmo eram tratadas pela referida administração ficando a Autora à distância do mesmo, seria de presumir que a matéria referente à denúncia poderia igualmente ser tratada directamente com a administração.

À mesma conclusão se chegaria pelo recurso às regras de interpretação dos casos duvidosos (cfr. artigo 237.° do Código Civil), pois que a interpretação da referida declaração que conduziria ao maior equilíbrio, corresponde às comunicações poderem ser feitas indistintamente pela Ré na pessoa da Autora ou na da referida administração, enquanto sua representante.

Do exposto, resulta que deve entender-se que as declarações dirigidas à referida Administração dos Senhorios, produziram efeitos na esfera da Autora por efeito da representação, nos termos e pelos fundamentos supra referidos”.

Que dizer desta argumentação?

Estatui o art. 258º do CC que o negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe competem, produz efeitos na esfera jurídica deste último.

Constitui matéria assente nos autos que a sociedade D, Lda. era administradora da senhoria e recebia a renda do arrendado.

Questionam, porém, as partes o âmbito daqueles poderes de representação, sustentando a autora que a administradora apenas tinha poderes para tratar de assuntos referentes às rendas.

Ora, apesar da administradora ter invocado, perante o primitivo arrendatário, poderes da senhoria para tratar de qualquer assunto referente ao arrendado (vide carta remetida no ano de 1994), não se provou que esses poderes lhe tivessem sido efectivamente concedidos, tanto mais que se demonstrou que a autora/senhoria não outorgou procuração à administradora (e esta não tinha de ser escrita – vide art. 262º, n.º 2, do C.C.).

Aquela carta (doc. de fls. 48) apenas prova ter a administradora efectuado as declarações nela constantes, mas não a exactidão das mesmas – art. 376º, do C.C.

Assim, não se provou que à administradora tivessem sido outorgados poderes para, em nome da autora, receber a comunicação de oposição à denúncia, contrariamente à conclusão a que chegou a sentença recorrida.

De igual modo, dissentimos do entendimento exarado na sentença, segundo o qual, a posterior (realizada após o decurso do prazo legal de 60 dias) comunicação da ré à autora ilidiu a presunção (que qualificou como iuris tantum) constante do n.º 3, do art. 89º-A do RAU (aí estabelece-se que se presume a aceitação da denúncia quando não haja oposição), por terem sido levados ao conhecimento da autora factos suficientes a afastar a presunção de aceitação da denúncia.

É que, por força do disposto na citada disposição, a não apresentação da oposição à denúncia no prazo de 60 dias supra referido importa a aceitação da denúncia.

E, a ter sido esta aceite, opera aquilo a que a doutrina apelida de revogação bilateral (o silêncio da ré vale como declaração de aceitação da denúncia – art. 218º do C.C.) onerosa do contrato – cfr. Antunes Varela, Código Civil Anotado, II Vol., 4ª ed. pag. 662.

Trata-se, assim, de uma presunção que não admite prova em contrário – cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6ª ed., pag. 576.

Não obstante não terem sido outorgados poderes de representação à administradora da autora, coloca-se a questão de saber se nos encontramos perante uma situação que a doutrina chama de “procuração tolerada” ou de “procuração aparente”.

A procuração tolerada ocorre quando alguém invoca poderes de representação de outrem que, embora não lhos tenha expressamente concedido, tem conhecimento e tolera essa actuação, permitindo assim que seja criada uma situação de aparência de representação e de confiança, por parte de terceiros, na efectiva vigência dos invocados poderes de representação. A procuração aparente ocorre quando alguém invoca poderes de representação de outrem e afirma actuar em seu nome, sem que o suposto representado lhe tenha conferido esses poderes e sem que tenha conhecimento de que assim sucede, embora pudesse e devesse saber que assim sucedia, se tivesse agido com a diligência devida – cfr. Pedro Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, 2008, 5ª edição, pag. 344.

Como refere Menezes Cordeiro, citando autores alemães (in Da Boa Fé no Direito Civil, Volume II, pag. 1245), a procuração consentida tem lugar quando o “representado” tolera o comportamento do “representante”, com conhecimento, e essa tolerância possa, de acordo com a boa fé, ser entendida pelo terceiro como exprimindo uma procuração efectiva, que tivesse sido concedida.

A procuração consentida distingue-se da procuração tácita, por naquela faltar a vontade de conferir poderes representativos, enquanto nesta existe essa vontade, a qual é, porém, tacitamente manifestada.

De sua vez, a procuração aparente distingue-se da procuração consentida em que, nela, o “representado” não tem conhecimento das actividades do “representante”, mas devia ter, em nome da boa fé e do cuidado requerido do tráfego, de modo a evitar o engano de terceiros.

No caso em análise constitui facto assente entre as partes que a renda era paga à administradora da senhoria desde o ano de 1994 e também se apurou que todos os assuntos referentes ao arrendado eram tratados com esta desde há muitos anos.

Essa situação era, naturalmente, do conhecimento da senhoria, nem esta sequer, alegou o contrário (ou seja, que tratasse directamente com o arrendatário de qualquer assunto relativo ao arrendado), tendo apenas invocado e provado não ter outorgado procuração para o efeito.

Nesta sede, teria, porventura, sido relevante que o tribunal tivesse ordenado a junção aos autos de cópia do contrato de “administração” (de mandato?) celebrado entre a autora e a sociedade D, Lda, para se averiguar se no mesmo se regulava a questão da representação, o que não aconteceu, estando fora do âmbito dos poderes desta Relação ordenar tal.

Por outro lado, na carta que no dia 14-11-2005 dirigiu à administradora da senhoria, a comunicar o óbito do seu pai, a ré referiu que o fazia por esta possuir a qualidade de procuradora do proprietário.

Tendo a autora, 3 dias depois, remetido à ré carta a denunciar o contrato de arrendamento, propondo-se pagar a indemnização legal, assim obstando à transmissão do arrendamento, deduz-se que o conhecimento da autora do falecimento do seu inquilino e da intenção da ré em requerer a transmissão do referido arrendamento, decorreu do facto de ter tido conhecimento do teor daquela carta, datada de 14-11-2005.

Ora, na carta de denúncia do contrato de arrendamento a autora não contestou a qualidade de procuradora atribuída pela ré à sua administradora e consignou nessa missiva que seguia igual informação para a administradora, tendo a ré, ao receber essa carta, ficado convicta de que a resposta à mesma deveria ser endereçada a esta última.

Deste conjunto de factos deriva que, não obstante não ter outorgado procuração à sua administradora, a autora (representada) foi ao longo dos anos tolerando a assunção por aquela, em face do arrendatário, de poderes de representação para tratar dos assuntos referentes ao arrendado, criando na ré a ideia da existência desses poderes e a convicção de que a oposição à denúncia do contrato de arrendamento deveria ser dirigida à administradora.

De resto, um declaratário normal extrairia da conduta (inactiva) da autora a ilação de que esta tinha efectivamente conferido procuração à sua administradora para tratar de todos os assuntos referentes ao arrendado

Sendo o nosso direito civil enformado pelo princípio geral da boa fé (vide art. 762, n.º 2, do C.C.) e, por consequência, pelo princípio da confiança, entende-se ser merecedora de protecção a conduta da ré formada a partir daquele comportamento tolerante da autora.

Deve, por isso, ser conferida eficácia, relativamente à autora, à comunicação da ré, de oposição à denúncia do contrato de arrendamento, feita na pessoa da administradora daquela.

Consequentemente, produzindo a comunicação efeitos na esfera jurídica da autora (art. 258º, do C.C.), conclui-se não ter operado a denúncia do contrato de arrendamento, por a ré, a quem se transmitiu o arrendamento, não a ter aceite.

Em decorrência de tal, improcede a pretensão da apelante e o pedido de restituição à autora da fracção em causa nos autos.

VII. Decisão:

Pelo acima exposto, decide-se:

1. Julgar a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida;

2. Custas pela apelante;

3. Notifique.

Lisboa, 11 de Janeiro de 2011

Manuel Ribeiro Marques - Relator

Pedro Brighton - 1º Adjunto

Anabela Calafate – 2ª Adjunta

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