0078207 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- A subsistência do contrato de arrendamento - nas hipóteses de denúncia de contrato para demolição e posterior reconstrução/ampliação do edifício locado - em que o inquilino manifestou vontade de exercer o direito de reocupação, não é afectada com a demolição do prédio ou com a transmissão do direito de propriedade sobre este com sucessivas alienações.

II- Contudo, e atento ao preceituado no art. 1057º do C.Civ, só sucede nos direitos e obrigações do locador, o adquirente do direito com base no qual foi observado o contrato (de arrendamento).

III- Tal não se verificará quando se encabeça a titularidade de um direito real novo, como, v.g., a constituição da propriedade horizontal.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

António Figueiredo, Ldª instaurou contra (A) execução ordinária para pagamento de quantia certa com liquidação da obrigação respectiva, com base em sentença, transitada em julgado, que reconheceu aos respectivos autores, os então proprietários dos prédios sitos no nº 1 do largo (K) tornejando para a rua (Y) nº 50 e nos nºs 52 a 60 da rua (Y) - (B), (C) e (D), (E) e (F), como sucessores de (G) - o direito de demolirem os dois referidos prédios e de construírem um novo edifício naquele local, conferindo aos inquilinos o direito de reocuparem as dependências que Ihes eram destinadas no novo prédio ou a resolverem os contratos de arrendamento.

Ficou ainda reconhecido na mesma sentença:

- o direito da exequente António Figueiredo, Ldª a uma indemnização pela resolução dos contratos de arrendamento, ou, no caso de optar pela ocupação das dependências que lhe eram destinadas no edifício a construir, o seu direito a indemnização correspondente à suspensão dos mesmos contratos;

- ao arrendatário que optasse pela ocupação do edifício «o direito a um complemento de indemnização se o senhorio lhe não facultar, com base na respectiva licença camarária, aquela ocupação, até 12 meses depois de haver desocupado o prédio», a que acrescerá «um vigésimo por cada ano completo de duração do arrendamento até à sentença de despejo, com o limite máximo de vinte anos (art. 15º da Lei 2088 de 3 de Junho de 1957)».

A exequente António Figueiredo, Lda comunicou oportunamente aos referidos autores na acção de despejo a sua intenção de ocupar as dependências que lhe eram destinadas no novo prédio, recebendo a indemnização pela suspensão dos contratos de arrendamento de que era titular.

Na execução pede a António Figueiredo, Ldª que os executados Sociedade de Construções Casal do Marco, Ldª e (A), actuais proprietários do imóvel construído, lhe paguem o complemento de indemnização previsto no artigo 15 da Lei n° 2088, de 03/06/1957, no montante de 1.548.000$00, acrescido de 8.700$00 mensais até entrega da dependência que lhe foi destinada no novo edifício.

Nos presentes embargos o executado (A) opõe-se à execução com fundamento na sua ilegitimidade.

A exequente contestou, defendendo ser o executada parte legítima.

Logo foi proferido saneador-sentença a julgar procedentes os embargos com fundamento na caducidade dos contratos de arrendamento por perda da coisa locada, nos termos da al. e) do artigo 1051º do Código Civil e consequente extinção da obrigação face à impossibilidade objectiva da prestação por causa não imputável ao devedor, nos termos do artigo 790º do mesmo Código.

É desta sentença que a exequente António Figueiredo, Lda nos faz subir o presente recurso de apelação, com as seguintes conclusões:

A- O artigo 1051º do Código Civil constitui o regime-regra da caducidade do contrato de arrendamento.

B- De acordo com todo o sistema legal estabelecido pela Lei nº 2088, de 03/07/57, visando as situações em que o senhorio se proponha ampliar o prédio ou construir novos edifícios em termos de aumentar o número de locais arrendáveis, é possível que o contrato de arrendamento subsista não obstante não existir temporariamente o objecto locado.

C- Tal regime especial jamais caberá na previsão da alínea e) do artigo 1051º do Código Civil.

D- No caso dos presentes autos, sendo que o arrendatário optou em tempo pela ocupação das dependências que lhe eram destinadas no novo edifício, o contrato de arrendamento em questão encontra-se suspenso por via do disposto no artigo 5º da Lei nº 2088, de 03/07/57.

E- Embora suspenso o contrato de arrendamento e inexistindo a coisa locada, persiste uma relação contratual com contornos particulares, mantendo o locador um conjunto de obrigações específicas para com o arrendatário.

F- Tais obrigações foram transmitidas por força e nos termos do disposto no artigo 1057º do Código Civil aos sucessivos proprietários e, como tal, à ora apelada.

G- Ao decidir de forma diversa, a douta decisão recorrida violou o correcto entendimento dos preceitos citados.

H- Por outro lado, conhecida que foi a excepção da caducidade dos contratos de arrendamento sem que a mesma tenha sido invocada pela ora recorrida, a decisão é nula nos termos dos artigos 333º do Código Civil, 496º e 668º, nº 1, al. d), ambos do Código de Processo Civil.

I- Pelo exposto, a decisão recorrida viola o disposto nas supra referidas disposições legais.

O apelado contra-alegou, defendendo a confirmação do julgado.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

Os factos provados são os seguintes:

1º Por sentença proferida nos autos de acção declarativa, a que estes estão apensos, em que foram autores os então proprietários de dois prédios (nºs 5636 e 6102), na qual foi decretado o despejo daqueles, a fim de os proprietários levarem a cabo obras para aumentarem os locais arrendáveis, aos embargados (H) e António Figueiredo Ldª foi reconhecido o direito de, após conclusão das obras, ocuparem, respectivamente, o primeiro andar esquerdo destinado a habitação e um local no rés-do-chão para leitaria e congéneres;

2º Após o trânsito em julgado daquela decisão, os embargados-exequentes comunicaram aos então proprietários pretenderem ocupar os referidos lugares e receberam as respectivas indemnizações por suspensão dos contratos de arrendamento;

3º O novo prédio projectado, com base no qual foram atribuídos aos exequentes os referidos locais está assim descrito na sentença proferida nos autos de acção declarativa: compõe-se «de uma cave, destinada a arrecadações das lojas projectadas para o rés-do-chão e sem quaisquer locais autonomamente arrendáveis; de rés-do-chão que dispõe de cinco locais arrendáveis, sendo um para arrendamento comercial livre e sendo quatro para reocupação dos actuais titulares de arrendamento de leitaria, artigos eléctricos, tabacaria e fotografia e ainda casa da porteira, que não é local arrendável; 1º, 2º, 3º, 4º, 5º e 6º andares, cada um com dois fogos», estando destinados o 1º andar esquerdo e o segundo andar esquerdo a ser reocupados respectivamente pelo titular do arrendamento comercial de fotografia e pela ré (I);

4º Mostra-se registada, em 25/08/82, a aquisição dos dois prédios referidos no nº 1 (os nºs 5636 e 6102) a favor de (J) e mulher, (L) e mulher e (M) e mulher, por compra aos anteriores proprietários, autores na mencionada acção de despejo;

5º Em 07/12/88 é registada a favor de Trilito-Construções e Investimentos, Lda aquisição do prédio a que os nºs 6102 e 5636 deram origem - o descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº 611, inscrito na matriz da freguesia de S. Jorge de Arroios, sob o artigo 1983;

6º Este mesmo prédio (a sua aquisição) mostra-se registado, em 07/07/89,a favor de (N) e (O);

7º Por escritura de 06/12/94, lavrada no 7º Cartório Notarial de Lisboa, (N) e (O) declararam-se proprietários do mencionado prédio (descrito sob o nº 611 e inscrito na matriz sob o artigo 1983) e constituíram-no em propriedade horizontal, com vinte fracções autónomas de que se destacam:

A) - 3ª cave com 12 lugares de estacionamento;

B) - 2ª cave com 12 lugares de estacionamento;

C) - 1ª cave com 12 lugares de estacionamento;

D) - rés-do-chão direito destinado a loja, composto por uma sala e casa de banho;

E) - rés-do-chão esquerdo destinado a loja, composto por uma loja e casa de banho;

F) - primeiro andar direito para habitação composto por cinco assoalhadas, cozinha, três casas de banho, dois vestíbulos, uma despensa;

G) - primeiro andar esquerdo, com composição igual ao primeiro andar direito;

8º A propriedade horizontal foi registada em 03/04/95 na Conservatória do Registo Predial;

9º Na referida escritura de construção de propriedade horizontal (06/12/94), (N) e (O) declararam vender ao executado (A), que declarou comprar-lhes, as fracções =F=, =G= e 2/12 da fracção =B=;

10º Tais aquisições estão registadas, provisoriamente por natureza, a favor de (A) em 15/05/95;

11º As demais fracções mostram-se registadas, provisoriamente por natureza, em 18/10/96, a favor da Sociedade de Construções Casal do Marco, Ldª, por «compra ordenada judicialmente», em execução fiscal instaurada contra Carpa-Sociedade Técnica de Investimentos Imobiliários, Ldª;

12º Nos autos de execução para entrega de coisa certa, que o exequente (H) moveu aos embargantes para entrega das «dependências para o exercício de indústria de fotografia e outro e o 1º andar esquerdo, este para habitação» foi lavrada certidão do auto de diligências onde consta: «Quanto ao primeiro andar esquerdo... o que se encontra construído não corresponde à planta junta a fls.66 dos autos de acção declarativa. Relativamente à loja para exercício de indústria de fotografia, igualmente se verifica que o rés-do-chão do referido edifício não corresponde, de todo, à planta...e onde estava a loja a entregar é agora a entrada para a garagem subterrânea do edifício;

13º E nos autos de execução para entrega de coisa certa, em que é exequente António Figueiredo, Lda e executados os embargantes, consta do auto de diligência: «Quanto ao espaço comercial a entregar, identificado como «Leitaria» na planta junta a fls. 66 dos autos de acção declarativa, verifiquei ser impossível determinar a sua localização, pois ao previsto na planta de fls. 66. Assim, onde estavam previsto uma loja e uma leitaria é agora um espaço comercial único, com entrada pela Rua (Y)...».

A questão a solucionar é a de saber se se transmitiu ao (A), ora embargante-apelado e à Sociedade de Construções Casal do Marco, Lda, sua co-executada - por serem os actuais e únicos titulares do direito de propriedade das fracções que compõem o edifício, constituído em propriedade horizontal, que hoje se encontra erigido no local onde se encontravam os dois prédios, de que eram arrendatários António Figueiredo, Lda, ora embargada-apelante e (H) seu co-exequente - a posição jurídica de locadores dos contratos de arrendamento, suspensos nos termos do artigo da lei nº 2088 de 03/06/1957 até à reocupação do novo edifício pelos dois referidos arrendatários.

O Mº Juiz a quo entendeu que não houve essa transmissão da posição. contratual por terem caducado os contratos de arrendamento nos termos da alínea e) do artigo 1051º do Código Civil.

Segundo a sentença, o facto de o prédio, hoje construído no local onde existiam os dois sobre que incidiam os contratos de arrendamento, não corresponder ao projectado pelos autores da acção de despejo, e pressuposto da procedência desta, determinou a referida caducidade, por perda da coisa locada, dos suspensos contratos de arrendamento, titulados, como arrendatários, pela ora apelante António Figueiredo, Lda e (H).

Em consequência - conclui a primeira instância - há manifesta impossibilidade objectiva da prestação, por causa não imputável ao devedor , extintiva da obrigação, nos termos do artigo 790º do Código Civil.

Insurge-se a sociedade apelante contra esta decisão. pois que:

- por um lado, apesar de suspensos os contratos de arrendamento e da inexistência temporária da coisa locada, persiste uma relação contratual com contornos particulares, mantendo os locadores um conjunto de obrigações específicas para com o arrendatário, que se transmitiram, nos termos do artigo 1057º do Código Civil aos sucessivos proprietários e como tal à ora apelada;

- por outro lado, a excepção da caducidade dos contratos de arrendamento, porque não foi invocada pelo apelado, não podia ter sido conhecida. como foi, pelo tribunal a quo, pelo que a decisão é nula, nos termos dos artigos 333º do Código Civil, 496º e 668º, nº 1, al. d), ambos do Código de Processo Civil.

Começando por este último argumento, é inegável a sua inteira procedência.

A caducidade do contrato de arrendamento, por qualquer das causas previstas no artigo 1051º do Código Civil, não pode ser objecto de conhecimento oficioso, dado que se conexiona com matéria de indiscutível e inteira disponibilidade das partes - artigo 333º, nº 2 com referência ao artigo 303º, ambos do Código Civil, e artigo 496º do Código de Processo Civil.

Está, por isso, a sentença ferida com a nulidade prevista na segunda parte da alínea d) do nº 1 do artigo 668º deste último diploma legal, pois que conheceu de questão de que não podia tomar conhecimento.

A nulidade da sentença não obstaculiza, porém e como se sabe, o prosseguimento do conhecimento da apelação - nº 1 do artigo 715º do Código de Processo Civil.

É o que faremos, entrando na apreciação do outro argumento do apelante.

E avançamos desde já que, em termos de princípios legais, no caso de denúncia do contrato de arrendamento para demolição e posterior reconstrução/ampliação do edifício locado, nos termos da Lei n° 2088, de 03/06/1957, ex vi do artigo 73 º do RAU (correspondente ao revogado artigo 1100º do Código

Civil), em que o inquilino manifestou a vontade de exercer o direito de reocupação, a subsistência do contrato de arrendamento - que fica apenas suspenso e não resolvido - não é afectada nem com a demolição do prédio, nem com a transmissão do direito de propriedade sobre este com sucessivas alienações (cfr. Ac. do Supremo Tribunal de Justiça, de 27/1/1993, BMJ 423º - 451).

Há que atentar, contudo, no que dispõe o artigo 1057º do Código Civil no que concerne à transmissão da posição contratual do locador.

Segundo esta norma e sem prejuízo das regras de registo, só sucede nos direitos e obrigações do locador o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato (de arrendamento).

Ora, é precisamente aqui que reside o cerne da questão no caso que nos ocupa.

Quer a Sociedade de Construções Casal do Marco, Ldª, quer o (A) não adquiriram o direito de propriedade com base no qual foram celebrados os contratos de arrendamento titulados pelos arrendatários, ora exequentes, (H) e António Figueiredo, Ldª.

O que eles adquiriram foi o direito de propriedade sobre cada uma das fracções autónomas que compõem o actual edifício erigido onde existiam os dois primitivos prédios e onde deveria ser construído o projectado edifício a ser reocupado pelos referidos arrendatários, nos termos da sentença exequenda.

Efectivamente, da factualidade fixada resulta que a cadeia de sucessivas transmissões do originário direito de propriedade, com base no qual foram celebrados os contratos de arrendamento em referência, terminou com a aquisição registada a favor do (N) e (O), que constituíram o prédio, actualmente existente, em propriedade horizontal, por escritura de 06/12/94.

Conforme pacífico entendimento doutrinal e jurisprudencial. a propriedade horizontal é, face à lei portuguesa, um direito real novo, que nasce com o respectivo título de constituição e é constituído por um «misto incindível de propriedade singular sobre parte determinada de um prédio urbano e de compropriedade sobre outras suas partes que são essenciais tanto à estrutura daquele como à sua utilização funcional» - cfr. A Propriedade Horizontal no Código Civil, de Rui Vieira Miller, 3ª Edição e jurisprudência aí citada.

Por conseguinte, ao adquirirem as fracções supra discriminadas, o (A) (por compra feita ao (N) e à (O)) e a Sociedade de Construções Casal do Marco, Ldª (por «compra ordenada judicialmente» em execução fiscal) encabeçaram a titularidade de um direito real nascido com a constituição da propriedade horizontal e que nada tem a ver com o direito originário, com base no qual foram celebrados os contratos de arrendamento em causa.

Não sucederam, por isso e atento o disposto no artigo 1057º do Código Civil, nos direitos e obrigações de locadores dos contratos de arrendamento em causa.

Consequentemente são parte ilegítima nas execuções que ora Ihes são movidas pelo arrendatários (H) e António Figueiredo, Ldª, atento o disposto nos artigos 55º e 56º, nº 1 do Código de Processo Civil, normas específicas para aferir da legitimidade das partes no processo executivo e que, por isso, postergam a norma geral estabelecida no artigo 26º do mesmo Código, inadequadamente invocada na decisão recorrida.

E, a propósito, não se diga que nos está vedado enveredar por este caminho, dado a sentença já se ter pronunciado no sentido de os executados-embargantes deterem legitimidade passiva.

É que, independentemente de os embargantes terem invocado a sua ilegitimidade como um dos fundamentos dos embargos, a excepção dilatória consubstanciada por este pressuposto processual é de conhecimento oficioso (artigos 494º, al. e) e 495º do C.P.Civil), não se tendo formado, por isso e quanto a esta questão, caso julgado formal (artigo 672º do mesmo Código) com a sentença sob recurso.

Face a todo o expendido procedem os embargos com fundamento na ilegitimidade dos executados-embargantes (artigo 813º, al, c) do C.P.Civil),

DECISÃO

Pelo exposto decide-se negar provimento à apelação e, embora com diferente fundamentação, confirma-se a sentença recorrida.

Custas pela apelante, sem prejuízo do apoio judiciário já liminarmente admitido e que, eventualmente, lhe venha a ser concedido.

Lisboa , 14/03/2001