2431/08.9TBSTS.P2 - Tribunal da Relação do Porto

I- Na acção de denúncia de arrendamento para habitação, é ao senhorio que compete demonstrar os factos integrantes da necessidade e dos outros requisitos exigidos.

II- É o arrendatário que tem de provar a existência de outro arrendamento mais recente, embora impenda sobre o senhorio o ónus da prova de que o prédio mais recentemente arrendado não satisfaz as necessidades.

Apelação nº 2431/08.9TBSTS.P2

Acordam no Tribunal da Relação do Porto

B… e C… intentaram a presente acção declarativa, com processo sumário, contra Dr. D… e E…, pedindo que estes sejam condenados: a)a ver denunciado o contrato de arrendamento, com a consequente entrega aos autores da fracção autónoma que lhes está arrendada, até 30 de Junho de 2009 ou na data mais próxima possível dessa, para habitação da filha, em bom estado de conservação e mediante o recebimento da indemnização a que os mesmos têm direito, tudo com as devidas e legais consequências; b)a pagar aos autores, em caso de mora na restituição do locado, uma indemnização igual ao dobro da renda mensal devida, por todo o tempo que decorrer desde o início da mora até à sua efectiva entrega a estes, sempre com as devidas e legais consequências.

A fundamentar aquele pedido, alegam que

Alegam para o efeito, e em síntese, que o falecido pai dos autores e posteriormente os autores, na titularidade do respectivo direito de propriedade, cederam aos réus o uso e fruição da fracção autónoma identificada pela letra B do prédio urbano que identificam, mediante o pagamento de uma renda mensal, sendo que o fim do contrato foi e é o habitacional. Tal contrato de arrendamento teve o seu início em 1 de Novembro de 1988 e seria válido pelo prazo de um ano, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais, enquanto, por qualquer das partes, não fosse denunciado com a antecipação legal.

Necessitam daquela fracção autónoma, da qual são proprietários, para habitação própria e permanente da sua filha maior de idade, que não tem nem nunca teve casa própria ou arrendada, vivendo com os pais e pretendendo casar no decurso do ano de 2009. O futuro casal pretende organizar a sua vida em Santo Tirso e não tem rendimentos próprios, bastantes e suficientes para, pelos seus próprios e exclusivos meios, conseguirem obter casa independente e condigna para se instalarem e aí habitarem como agregado autónomo, sendo que a habitação onde residem os autores não têm compartimentos suficientes nem condições de habitabilidade para ali co-habitar o casal.

Apesar de serem proprietários de um outro prédio urbano, localizado no …, Santo Tirso, o mesmo não tem condições de segurança nem habitabilidade, encontrando-se num estado de degradação avançado.

Por carta registada remetida ao réu, em 14.1.2008, deram conta ao mesmo da necessidade de habitação da sua filha, bem como de serem obrigados a invocar a respectiva denúncia do contrato de arrendamento.

Os réus contestaram impugnando os factos articulados pelos autores, invocaram a excepção dilatória do caso julgado e propugnaram pela improcedência da acção.

Os autores ofereceram resposta.

Procedeu-se a julgamento e, a final, proferida sentença, na qual a acção foi julgada procedente e, em consequência:

- Declarada a extinção, por denúncia do senhorio, do contrato de arrendamento em apreço, por referência a 30.6.2009;

- Condenados os réus a entregarem o locado aos autores em bom estado de conservação;

- Condenados os autores a pagarem aos réus, no mês seguinte ao trânsito em julgado da sentença, a quantia equivalente a um ano de rendas pela desocupação; e

- Condenados os réus a pagarem aos autores, em caso de mora na restituição do locado, uma indemnização igual ao dobro da renda devida, por todo o tempo que decorrer desde o início da mora até efectiva entrega do locado.

Inconformados, os réus recorreram para esta Relação, formulando, em síntese, as seguintes conclusões:

1. O presente recurso fundamenta-se na discordância dos réus, no que se refere à matéria dada como provada, já que no seu entender, da mesma deveria constar a factualidade que se referiu;

2. Sendo que com a alteração peticionada, não concordam com a decisão proferida;

3. Da discussão de julgamento, ficou provado que os autores são donos e proprietário do prédio referido em 10 dos factos assentes;

4. Resultou da prova produzida em audiência de julgamento que esse prédio está arrendado há menos tempo que o arrendado aos réus;

5. Essa prova resultou das declarações de parte do autor marido da testemunha M… e dos esclarecimentos do perito F…;

6. O Tribunal não reflectiu tal facto, na matéria dada como provada;

7. Aquele facto é essencial para uma boa decisão da causa;

8. Deverá, assim, ser incluído no elenco dos factos provados, o que este tribunal tem poderes para o fazer;

9. Deverá, assim, ser incluído um outro item dos factos assentes do seguinte teor ou equivalente: “O prédio referido em 10 dos factos assentes, está arrendado há menos tempo que o prédio arrendado aos réus”

10. Os autores peticionam a denúncia do contrato de arrendamento identificado em 7 da fundamentação de facto, contrato em que são arrendatários os ora recorrentes;

11. Peticionam a denúncia para habitação de uma sua filha;

12. Os autores não provaram todos os requisitos necessários e essenciais para a denúncia operar;

13. Os autores são proprietários de um outro prédio destinado a habitação;

14. Os autores possuem, assim, um outro prédio arrendado há menos tempo;

15. Muito embora se haja provado que sofre de infiltrações de humidades, tal não leva à conclusão de que não satisfaz as necessidades habitacionais da filha dos autores;

16. O dar-se como provado que este prédio se encontra degradado e não satisfaz as necessidades de habitação da filha dos autores, é meramente conclusivo;

17. Conclusão que não assenta em factos provados ou alegados;

18. Até porque o mesmo está efectivamente arrendado e habitado;

19. Os autores não podem denunciar o contrato sub judice, quando possuem um outro prédio;

20. Não poderia o tribunal declarar a denúncia do contrato de arrendamento a que se reportam os autos;

21. A Mª. Juíza violou o disposto no artigo 1.101º e 1.102º do Código Civil, 646º, nº 4 e 668º do C.P.C.

Os apelados apresentaram contra-alegações, concluindo pela confirmação da sentença.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

A sentença recorrida considerou assentes os seguintes factos:

1. Encontra-se descrita na Conservatória do Registo Predial de Santo Tirso sob o n.º 1947 – B e aí inscrita a favor do autor marido a fracção autónoma designada pela letra B, correspondente a uma habitação no primeiro andar, sito no … ou …, desta cidade, inscrita na matriz sob o artigo 4830-B, conforme teor de fls. 10 – A).

2. A propriedade da supra descrita fracção adveio aos autores na sequência de partilha por sucessão de G… e depois por adjudicação resultante do processo de acção de divisão de coisa comum que, com o n.º 5597/95 correu termos neste tribunal pelo 1.º juízo cível, conforme teor de fls. 18 e ss – B).

3. Há mais de 15, 20, 30 e 40 anos, os autores, quer por si quer pelos seus antepossuidores estão na posse efectiva do respectivo prédio urbano e suas fracções A, B e C, à vista de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja, tratando e pagando os impostos e contribuições das mesmas, sem qualquer interrupção no tempo – C).

4. Os autores residem na fracção C do prédio urbano identificado em A) – D).

5. Os réus residem na fracção B do prédio identificado em A) – E).

6. A fracção A do prédio identificado em A) está ocupada por um estabelecimento comercial – F).

7. Por documento escrito denominado de “contrato de arrendamento”, H… e I…, o primeiro como senhorio e o segundo como inquilino, declararam “fazem o presente contrato de arrendamento relativo ao 1.º andar do prédio, sito no …, inscrito na matriz da freguesia de Santo Tirso, concelho de Santo Tirso sob o n.º 1957 e com as seguintes cláusulas:

1º Este arrendamento é pelo prazo de 1 ano incondicional, a começar no dia 1 de Novembro de 1988 (…).

2º A renda mensal é de 12.500$00 (…)”, conforme teor de fls. 30 e que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais – G).

8. J... nasceu em 4 de Novembro de 1984 e é filha de B… e de C…, conforme teor de fls. 32 – H).

9. Actualmente, os réus pagam pela contrapartida do gozo da fracção autónoma identificada, o montante de €133,15 (cento e trinta e três euros e quinze cêntimos) – I).

10. Os autores são proprietários de um outro prédio urbano, sito no …, Santo Tirso, constituído por rés-do-chão e cave – J).

11. Os autores remeteram carta ao Réu marido, em 14.2.2008, subscrita pelo seu mandatário forense, dando conta ao mesmo da necessidade de habitação daquela sua identificada filha, bem como a serem obrigados a invocar a respectiva denúncia do contrato de arrendamento, conforme teor de fls. 33, que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais – L).

12. À data da instauração da presente acção, os réus não se encontravam em situação de reforma por invalidez nem sofriam de incapacidade para o trabalho – M).

13. A J… identificada em H) não tem nem nunca teve casa própria ou arrendada – 1.º.

14. Quer no concelho de Santo Tirso e concelhos limítrofes quer no resto do país – 2.º.

15. A J… habita desde que nasceu na companhia dos autores – 3.º.

16. A J… namora há cerca de 2 anos com o K… – 4.º.

17. Pretendendo casar-se no segundo semestre do ano de 2009 – 5.º.

18. A fracção identificada em D) é dotada de apenas uma cozinha e uma sala comum – 6.º.

19. À data da instauração da presente acção, a J… encontrava-se desempregada – 7.º.

20. O referido K… trabalha numa empresa na …, em Santo Tirso, denominada de L…, Lda – 8.º.

21. O referido K… não tem casa própria, nem arrendada, há mais de um ano, no concelho de Santo Tirso – 10.º.

22. Também reside em casa dos pais, sita na Rua …, …, …, Santo Tirso – 11.º.

23. Os compartimentos interiores do prédio referido em J) comunicam entre si, com cozinha e sala, sem qualquer corredor de serviço e as paredes interiores são em tabique – 12.º.

24. O referido prédio (J) encontra-se degradado, sofrendo de infiltrações de águas pluviais e humidades, quer pelo telhado quer pelas paredes exteriores – 13.º.

25. Também os autores não têm, há mais de um ano, casa própria ou arrendada no concelho de Santo Tirso que satisfaça as necessidades de habitação daquela sua filha J… – 18.º.

26. O prédio identificado na alínea J) dos factos assentes constituído por rés-do-chão e cave é muito antigo e encontra-se em adiantado estado de degradação, sofrendo infiltrações de águas de pluviais e humidades, quer pelo telhado, quer pelas paredes exteriores – 19.º.

27. Aquele antigo prédio, que corresponde a um edifício de cave e rés-do-chão, sito na …, n.º 3 F e 3 G, na cidade de Santo Tirso, foi edificado há mais de 70 anos – 20.º.

28. É um edifício com dois pisos (rés-do-chão e cave), sendo as paredes-mestras em alvenaria de pedra irregular e argamassa, parcialmente rebocadas, pavimentos em madeira e tectos também forrados a madeira – 21.º.

29. As paredes exteriores ao nível do andar estão construídas em blocos de reduzida espessura, com cerca de 10 cm e sem soleiras de apoio para as janelas, o que provocou o surgimento de fissuras nas paredes, permitindo a entrada da água das chuvas – 22.º.

30. As alvenarias interiores foram executadas em tijolo rebocado e pintado, enquanto outras ainda se apresentam em tabique – 23.º.

31. Os revestimentos da cobertura em telha cerâmica assentam sobre estrutura de madeira – 24.º.

32. Por isso, a origem do prédio referido situa-se em data anterior a 1940 – 25.º.

33. As paredes exteriores apresentam fissuras de dimensão significativa, pelas quais ocorre infiltração de águas pluviais, sendo que no seu interior são evidentes os sinais dessas infiltrações de águas e humidades – 26.º.

34. As portas e janelas do edifício são em madeira e encontram-se em mau estado geral de conservação, não vedando – 27.º.

35. O estado das referidas portas já não justifica nem a sua conservação nem a sua manutenção – 28.º.

36. A dimensão dos compartimentos interiores da habitação direita varia entre 7.6 m2 e os 9.3 m2, sendo composta por 4 compartimentos: sala, quarto, arrumos e cozinha, sendo que o WC é exterior – 29.º.

37. A habitação esquerda apresenta compartimentos de igual dimensão à habitação direita, sendo que entre a entrada e o 2.º compartimento existe um corredor, lateral à cozinha, fazendo com que esta habitação tenha ainda uma área útil inferior à da direita – 30.º.

38. A habitação esquerda não tem WC – 31.º.

39. Na parte direita do r/ch do edifício, os compartimentos comunicam diretamente entre si e o WC encontra-se no exterior, com acesso apenas pela varanda – 32.º.

40. As respectivas paredes divisórias são em tabique – 33.º.

41. Na parte esquerda do r/chão do edifício existe apenas corredor, lateral à cozinha e que faz a ligação à porta principal ao 2º compartimento no interior da habitação, comunicando depois os compartimentos entre si – 34.º.

42. Para adaptar e recuperar o edifício seria necessário substituir todos os pavimentos, paredes, equipamentos, instalações e revestimentos da totalidade do edifício, bem como reforçar e substituir parcialmente as paredes mestras, já que não têm condições de segurança para a sua manutenção e suporte – 36.º e 38.º.

43. As obras adequadas obrigam à demolição quase integral do que está edificado – 37.º.

44. O custo das obras de reparação necessárias ao identificado prédio equivale ao custo das obras de construção de um edifício novo, superior a €120.000,00 (cento e vinte mil euros) – 39.º e 40.º.

São apenas as questões suscitadas pelos recorrentes e sumariadas nas respectivas conclusões que o tribunal de recurso tem de apreciar – artigos 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do novo C.P.C.

As questões a decidir são as seguintes: se, parecendo querer impugnar a decisão relativa à matéria de facto, os apelantes cumpriram o ónus previsto no artigo 640º, nº 1, do novo C.P.C; se se verificam os pressupostos para a denúncia do contrato de arrendamento.

I. Encontrando-se gravada a prova produzida em julgamento, nos termos do disposto nos artigos 155º, nº 1 e 2, do novo C. P. Civil, pode alterar-se a decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto, se para tanto tiver sido observado o condicionalismo imposto pelo artigo 640º, como o permite o disposto no artigo 662º, nº 1, ambos do mesmo diploma.

Nos termos deste último preceito, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.

O registo dos depoimentos prestados em audiência de julgamento tem como objectivo facilitar a reparação de um eventual erro de julgamento. Esta tarefa – apreciação da prova – está cometida, em primeira linha e como regra geral, à primeira instância e em execução do princípio da imediação.

Quando se impugna a matéria de facto, pretendendo-se ver alterada a decisão sobre uma concreta e precisa parte daquela, reapreciando-a em sede de recurso, os artigos 662º e 640º do novo C.P.C. impõem determinadas regras a cumprir pelo impugnante, constituindo mesmo um ónus do recorrente. E, para facilitar e viabilizar tal ónus, concedeu-se àquele recorrente um prazo suplementar para produzir as suas alegações – artigo 638º, nº 7, do novo C.P.C.

Apesar de os apelantes parecerem manifestar a necessidade de ver alterada alguma matéria de facto, o certo é que não indicam concretos pontos de facto incorrectamente julgados.

Com efeito, os apelantes pretendem que se dê como provado que “o prédio dos autores referido em 10 dos factos assentes se encontra arrendado há menos tempo que o arrendado aos réus, tendo os mesmos celebrado contrato de arrendamento, há cerca de 2 anos”.

O direito de denúncia para habitação do senhorio com base na necessidade de habitação dos seus descendentes em primeiro grau depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação de o senhorio não ter, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou no respectivo concelho, quanto ao resto do país, casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1º grau – artigo 1102º, nº1, alínea b) e nº 3, do C.C.

No nº 2 daquele preceito, estabelece-se que «o senhorio que tiver diversos prédios arrendados só pode denunciar o contrato relativamente àquele que, satisfazendo as necessidades de habitação própria e da família, esteja arrendado há menos tempo».

Ao senhorio compete demonstrar os factos integrantes da necessidade, bem como dos outros requisitos exigidos.

É o arrendatário que tem de provar a existência de outro arrendamento mais recente, embora impenda sobre o senhorio o ónus da prova de que o prédio mais recentemente arrendado não satisfaz as necessidades.

Ora, o facto que os apelantes, agora, pretendem ver provado, ou seja, que o outro prédio de que os autores/apelados são proprietários se encontra arrendado, por contrato de arrendamento celebrado há cerca de dois anos, não foi incluído na base instrutória e, portanto, também não consta dos factos provados ou não provados.

Relativamente ao facto em causa, os réus/apelantes alegaram, no artigo 49º da contestação, que “o impedimento à presente denúncia resulta da existência de um outro prédio propriedade dos autores há mais de cinco anos, arrendado há menos tempo e na mesma zona do arrendado aos réus”.

Ou seja, os réus limitam-se a reproduzir, naquele artigo 49º da contestação, a letra da lei: que os autores são proprietários do prédio há mais de cinco anos e que o mesmo se encontra arrendado há menos tempo – artigo 1102, nº 1, alínea a), e nº 2, do C.C.

Dado que o facto objecto de impugnação não foi incluído na base instrutória, nem consta dos factos provados ou não provados, os réus/apelantes ficaram impedidos de cumprir o disposto no artigo 640º, nº 1, do novo C.P.C. e, por conseguinte, de verem reapreciada e eventualmente modificada a matéria de facto.

E, uma vez que o alegado no citado artigo 49º da contestação constitui matéria conclusiva, também se torna inviável a ampliação da matéria de facto, nos termos do artigo 662º, nº 2, alínea c), parte final, do novo C.P.C.

II. Está em causa a denúncia de um contrato de arrendamento, que teve o seu início em 1.11.1988 e pelo prazo de um ano, prorrogável por sucessivos períodos legais, cujo objecto é o prédio de que os autores são proprietários, identificado nos pontos 1 a 7 dos factos provados.

Como se disse, o direito de denúncia para habitação do senhorio com base na necessidade de habitação dos seus descendentes em primeiro grau depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação de o senhorio não ter, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou no respectivo concelho, quanto ao resto do país, casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1º grau – artigo 1102º, nº1, alínea b) e nº 3, do C.C.

No nº 2 daquele preceito, estabelece-se que «o senhorio que tiver diversos prédios arrendados só pode denunciar o contrato relativamente àquele que, satisfazendo as necessidades de habitação própria e da família, esteja arrendado há menos tempo».

O artigo 1101º, alínea a), do C.C., estabelece que o senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento com base na necessidade de habitação pelo próprio, ou pelos seus descendentes em primeiro grau.

A necessidade do prédio há-de traduzir-se na sua imprescindibilidade e deve representar um estado de carência actual, conexionado com a situação concreta que existia, quando o contrato foi celebrado.

Por outro lado, a necessidade não significa que o senhorio ou os seus descendentes em 1º grau não tenham casa própria ou tomada de arrendamento, na localidade. Podem tê-la, mas ela há-de ser, manifestamente insuficiente para as necessidades dos seus agregados familiares e, por isso, precisarem da casa dada de arrendamento.

A necessidade do imóvel tem de ser séria e actual ou futura, desde que comprovada e não intencional.

Encontra-se demonstrado pelos autores/senhorios, a necessidade do locado para habitação da sua filha J…. A necessidade da habitação já era iminente à data da propositura da acção, porquanto qualquer pessoa que, como a filha dos autores, namore e tenha a intenção de se casar e organizar a sua vida na cidade de Santo Tirso, sente compreensivelmente o justo desejo de arranjar casa independente para morar.

Acresce ainda que, quer os autores, quer a sua filha, não têm, há mais de um ano, no concelho de Santo Tirso, casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação da J….

É certo que os autores são proprietários de um outro prédio, o identificado no ponto 10 dos factos provados.

Em relação a este prédio, referem os réus que dar-se como provado que aquele se encontra degradado e não satisfaz as necessidades de habitação da filha dos autores é meramente conclusivo. Todavia, o que ficou demonstrado não é bem isto, mas que tal prédio não tem as mínimas condições de habitabilidade – pontos 23 e 44 dos factos provados. O referido prédio, além de ser de diminuta dimensão, as divisões comunicam entre si, com WC no exterior e as paredes interiores são em tabique. Tal edifício apresenta um avançado estado de degradação, sofrendo de infiltrações de águas pluviais e humidades, quer pelo telhado quer pelas paredes exteriores. As paredes exteriores apresentam fissuras de dimensão significativa, pelas quais ocorre infiltração de águas pluviais, sendo que no seu interior são evidentes os sinais dessas infiltrações de águas e humidades. As portas e janelas do edifício são em madeira e encontram-se em mau estado geral de conservação, não vedando.

Tal prédio não reúne, pois, as mínimas condições de habitabilidade para qualquer pessoa.

Conclui-se, assim, que estão verificados os pressupostos necessários para a pretendida denúncia do contrato de arrendamento.

Improcede, por isso, o recurso dos réus Dr. D… e E….

Decisão:

Pelos fundamentos expostos, acordam os Juízes desta secção cível em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar a sentença recorrida.

Custas pelos apelantes.

Sumário:

I. Na acção de denúncia de arrendamento para habitação, é ao senhorio que compete demonstrar os factos integrantes da necessidade e dos outros requisitos exigidos.

II. É o arrendatário que tem de provar a existência de outro arrendamento mais recente, embora impenda sobre o senhorio o ónus da prova de que o prédio mais recentemente arrendado não satisfaz as necessidades.

Porto, 27.4.2015

Augusto de Carvalho

José Eusébio Almeida

Carlos Gil