1901/20.5T8VIS.C1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I. No contrato de mediação imobiliária a declaração tácita reveladora de vontade negocial, deve observar, por escrito de modo suficiente o conteúdo contratual legalmente exigido para a sua formalização. II. Não contendo a declaração escrita todos os elementos legalmente exigidos, o contrato de mediação é nulo por inobservância de forma. III. A nulidade determina, nos termos do art. 289.º, n.º 1, do CC, a restituição do prestado ou, sendo esta impossível, o pagamento do valor correspondente. IV. A atividade de mediação, por constituir prestação de facto insuscetível de restituição em espécie, deve ser compensada pelo seu valor económico. V. Esse valor pode corresponder à remuneração acordada, quando a invalidade não afete a valoração económica da prestação e a mediação tenha influído causalmente na celebração do negócio.

1901/20.5T8VIS.C1.S1 Revista 14450626 ACORDAM OS JUÍZES DA 1ª SECÇÃO DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA “Prediarte - Sociedade de Mediação Imobiliária, Ld.ª”, intentou ação declarativa condenatória, com processo comum, contra ª - AA, º - BB, ª - CC, s - DD e marido, EE, todos também com os sinais dos autos, pedindo: A condenação dos RR. a pagar, solidariamente, à A. o valor de € 64.359,75, relativo à comissão acordada com os RR., o valor do IVA, à taxa legal de 23%, incidente sobre o valor da comissão, e o valor dos juros de mora vencidos à taxa legal de 4%, a que acrescerão os juros vincendos e as demais despesas e custas do processo; ou, subsidiariamente, A condenação dos RR. a pagar à A. todos os valores supra referidos, na proporção do benefício real que foi obtido por cada um daqueles, com o trabalho desenvolvido pela A., e que possibilitou a venda do terreno da sua propriedade; ainda subsidiariamente (para o caso de se considerar nulo o contrato de mediação e não aplicável o regime do enriquecimento sem causa), A condenação dos RR. a pagar à A. todos os valores referidos, de forma solidária, ou, pelo menos, na proporção do benefício real obtido por cada um, fruto do trabalho que foi desenvolvido pela A., que possibilitou a realização da venda do terreno em questão, com obtenção dos inerentes proveitos. Invoca ter sido contratada, verbal e tacitamente, pelos RR. para promover, em regime de exclusividade, a venda de um terreno, acordando com estes a respetiva comissão. Apesar de o contrato de mediação imobiliária nunca ter sido assinado, a A. desenvolveu diligências e apresentou o terreno à sociedade «Alcapredial», que posteriormente o adquiriu. Da atividade de mediação desenvolvida pela A., resultou a venda do imóvel A A. reclama, por isso, o pagamento da comissão de € 48.600,00, acrescida de € 11.178,00 de IVA e juros de mora. O R. EE (4.º R. marido) contestou, impugnando os factos articulados invocou o abuso do direito. A. e RR invocaram reciprocamente a litigância por má-fé. Percorrida tramitação legal (ao que interessa ao recurso) foi proferida sentença que declarou a nulidade do contrato de mediação ajuizado e decidiu, condenar os Réus AA, viúva, BB, solteiro, maior, CC, solteira, maior, DD e EE a pagar, solidariamente, à Autora Prediarte - Sociedade de Mediação Imobiliária o valor de € 48.600,00 (…) a título de capital, acrescido do valor de € 11.178,00 (onze mil, cento e setenta e oito euros, referente a IVA, à taxa legal de 23%), no valor total de € 64.359,75 (…), acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal de 4%, contados sobre a quantia de capital de € 48.600,00 (…), devidos desde a data da citação para contestar até efetivo e integral pagamento. Foi julgada improcedente a litigância de má-fé suscitada por ambas as partes. Os 2.º a 4.ºs RR. apelaram. A Relação fundamentando-se na existência de contrato válido julgou improcedente o recurso quanto aos RR. ª - AA, º - BB, ª - CC, ª - DD, confirmando nessa parte a sentença impugnada; Julgar procedente o recurso quanto ao R. EE, com revogação, nessa parte, da sentença condenatória e decorrente absolvição do contra si peticionado. A este acórdão foi apresentada revista, pelos RR, vencidos, na parte em que confirma a douta sentença condenatória proferida em 1ª instância. Formulam as seguintes conclusões: ª - O douto acórdão recorrido julgou improcedente o recurso de apelação quanto aos RR. AA, BB, CC, e DD, confirmando nessa parte a sentença impugnada, e julgou procedente o recurso quanto ao R. EE, com revogação, nessa parte, da sentença condenatória, absolvendo-o do pedido contra si peticionado. ª - Apesar de os RR. ora recorrentes terem sido condenados em 1ª instância e de o douto acórdão, julgando improcedente a apelação, ter confirmado a também douta sentença proferida em 1ª instância, sem voto de vencido, não existe dupla conforme, dado que a fundamentação do acórdão recorrido é essencial e substancialmente diferente da decisão proferida em 1ª instância. ª - A douta sentença proferida considerou nulo o alegado ‘contrato de mediação imobiliária’ invocado pela A. como causa de pedir, por inobservância de forma, mas condenou os recorrentes no pedido com fundamento no art.º 289.º do Código Civil . ª - Já o douto acórdão recorrido, considerou ter havido declaração tácita de aceitação do contrato de mediação imobiliária com corporização em documento escrito, qualificando o alegado contrato de mediação imobiliária válido e, nessa medida, reconheceu à A. o direito a receber dos recorrentes o valor acordado, confirmando, nessa medida, a sentença recorrida. ª - Assim, não existe dupla conforme e estando verificados os requisitos legais respeitantes ao valor e à sucumbência, e tendo o douto acórdão recorrido incidido sobre decisão da 1ª instância, que conheceu do mérito da causa, a revista é processualmente admissível. ª - O douto acórdão recorrido considerou que ‘A declaração tácita de assentimento resulta, para além do mais, do comportamento do aludido Eng.º FF, que acompanhava e representava a família dona do imóvel na negociação, aquiescendo nas ditas “condições do contrato” de mediação, entre elas a proposta “Comissão: 6%” (cfr. também o facto 1.25, em conjugação com o facto 1.30). / A observância da forma legal escrita retira-se, quanto, especificamente, à declaração tácita, da conjugação da minuta/proposta entregue com o teor daquele email de aquiescência, dúvidas não podendo existir – reitera-se – de que o emitente Eng.º FF representava e acompanhava a família dona do imóvel (os RR.) naquela negociação. / Em suma, é de ter por existente a dita declaração tácita, incorporando as aludidas condições (clausulado) do negócio, termos em que soçobram, salvo o respeito devido, as conclusões dos Apelantes em contrário. / Dito de outra forma, há vinculação válida entre as partes, com convocação da declaração tácita de contratar dos RR., termos em que existe o necessário acordo/encontro de vontades negociais, com subtração à invalidade contratual.’ (cfr. págs. 49-50 do douto acórdão). ª - Com o respeito devido, neste âmbito há um claro e manifesto equívoco na interpretação e qualificação jurídica efetuada. ª - A interpretação das declarações negociais deve fazer-se de acordo com as normas constantes dos art.ºs 236.º e 238.º do C.C., segundo as quais as declarações devem valer com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante. ª - Tratando-se, todavia, de um negócio formal, se o sentido da declaração não tiver reflexo ou expressão no texto do documento, ele não pode ser deduzido pelo declaratário e não deve por isso ser-lhe imposto. Tem, pois, o sentido da declaração de ter um mínimo de correspondência no texto do documento. ª - Na modalidade da declaração negocial, admite a lei, para além da declaração expressa – feita por palavras, escrito ou qualquer outro meio direto de manifestação de vontade – a declaração tácita, definida (no n.º 1 do art.º 217.º do C.C.) como aquela ‘que se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam’, tendo ambas, em regra, o mesmo valor. ª - O comportamento declarativo pode, portanto, estar contido ou ser integrado por comunicações escritas, verbais, ou quaisquer actos significativos de uma manifestação de vontade, incorporem ou não uma outra declaração expressa. ª - Os comportamentos que podem servir de suporte à declaração negocial tácita terão forçosamente que integrar a factualidade dada como provada, sendo necessário, em momento subsequente, verificar se eles são suscetíveis de integrar uma declaração negocial tácita, questão de direito que terá de ser resolvida mediante interpretação de acordo com os supra referidos critérios acolhidos pelo art.º 236.º do C.C.. ª - A determinação do comportamento concludente, que deverá ser entendido como elemento objetivo da declaração tácita, faz-se, tal como na declaração expressa, por via interpretativa. ª - Dos factos dados como provados nos pontos 1.25 e 1.30 e da interpretação do e-mail datado de 04/08/2011 (Doc. n.º 10-A anexo à p.i.) remetido por FF à A., não resulta a aquiescência, anuência ou aceitação das ‘condições’ pelos RR./recorrentes da ‘proposta/minuta’ do contrato de mediação imobiliária que a A. tinha entregado (em 25 ou 26 de Julho – cfr. pontos 1.27 e 1.30), contrariamente à interpretação do douto acórdão recorrido. ª - Na verdade, nem para a A., nem para qualquer declaratário normal colocado na posição daquela, o e-mail de 04/08/2011 pode ser entendido no sentido de ‘concordância’ ou ‘aceitação’ das ‘condições’ da minuta/proposta de contrato de mediação imobiliária. ª - Da factualidade provada referida, na qual se louva o douto acórdão recorrido para declarar a aceitação tácita por escrito da minuta/proposta do contrato de mediação imobiliária, contrariamente ao decidido, não se pode inferir, com toda a probabilidade, que os RR./recorrentes aceitaram tacitamente a ‘minuta//proposta’ do contrato de mediação imobiliária apresentada pela A.. ª - Não tendo havido aceitação (expressa ou tácita) pelos RR. da proposta apresentada pela A., não pode afirmar-se a existência e validade do contrato de mediação imobiliária, nem aqueles podem ser condenados no pedido formulado com fundamento na validade de tal contrato, contrariamente ao decidido no douto acórdão recorrido, que, ao assim ter decidido, incorreu em erro de interpretação a aplicação dos art.ºs 217.º, n.ºs 1 e 2, 236.º, nº 1, 238.º, n.º 1, 405.º e 798.º. todos do Código Civil e art.º 16.º n.º 1, da Lei n.º 15/2013 , de 08/02, devendo em consequência ser revogado e os recorrentes absolvidos do pedido. Sem prescindir, ª - O douto acórdão recorrido, como que subsidiariamente, refere ainda o seguinte: ‘Em último caso, estando em questão o pagamento da remuneração pela exercida atividade de mediação imobiliária, a invocação da nulidade formal do negócio de mediação imobiliária, no contexto e vicissitudes dos autos, traduziria uma conduta dos RR. em claro abuso do direito: em virtude de uma nulidade para qual ativamente contribuíram, ao não assinarem e devolverem a proposta, sabendo da atividade exercida pela A., no intuito aceite da venda do imóvel, estariam a eximir-se a uma obrigação já assumida (vejam-se as respostas do representante da família, com declaração de aceitação até do valor da comissão/remuneração de 6%), através do seu representante (dado a conhecer à contraparte), a do pagamento da remuneração devida à A., situação que ofenderia manifestamente/clamorosamente o sentimento de justiça dominante, caindo no quadro do abuso do direito, previsto no art.º 334.º do CC . na sua modalidade de inegabilidade formal. / Com o que, paralisando-se os efeitos jurídicos da dita nulidade formal, manter-se-ia devida a remuneração acordada com a A..’. ª - Os recorrentes, não só não contribuíram para a nulidade formal do contrato para se eximirem ao pagamento de qualquer comissão, como não incorreram em abuso de direito, contrariamente ao decidido no douto acórdão recorrido. Assim, ª - No caso dos autos, foi dado como provado (1.27) que a A. Entregou uma proposta de contrato de mediação imobiliária aos recorrentes; mas do elenco dos factos provados não consta que estes tenham aceitado tal proposta, nem tais factos permitem inferir, com toda a probabilidade, que os RR. aceitaram tacitamente a proposta de contrato de mediação imobiliária apresentada pela A.. Tanto mais que, ª - Para as declarações tácitas a lei impõe que os factos concludentes – factos de onde se deduz a manifestação de vontade – revelem, com toda a probabilidade, a manifestação de uma declaração negocial. ª - Do elenco dos factos provados não resultam quaisquer factos concludentes que permitam afirmar ter havido um comportamento declarativo tácito de aceitação da proposta de contrato de mediação imobiliária, por factos corporizados ou não em documento escrito. ª - Só poderia afirmar-se a ‘nulidade do contrato de mediação imobiliária’ se tivessem sido dados como provados factos concludentes que permitissem inferir a aceitação pelos RR. das ‘condições’ constantes da proposta de contrato de mediação imobiliária apresentada pela A., não corporizadas em documento escrito – o que não se verifica nos presentes autos. ª - Não tendo havido aceitação dos RR. (expressa ou tácita, corporizada ou não em documento escrito) da proposta de contrato de mediação imobiliária apresentada pela A., não existe contrato por falta de um dos seus elementos constitutivos (a aceitação) – e não existindo, não pode, naturalmente, declarar-se a sua nulidade (por vício de forma), contrariamente ao decidido. ª - Acresce que a conduta silente dos RR., ao não subscrever nem devolver a proposta do contrato de mediação imobiliária entregue pela A., não só não pode ser interpretada como aceitação, como também não pode sê-lo no sentido de aqueles terem contribuído para a ‘nulidade formal’ do contrato, como consta do douto acórdão recorrido. ª - Dispõe o art.º 218.º do Código Civil que o silêncio vale como declaração negocial quando esse valor lhe seja atribuído por lei, uso ou convenção e, não valendo como declaração, também não pode valer como aceitação tácita (Ac. do STJ de 28-01-1999, Proc. n.º 98B1082). ª - Não constam do elenco dos factos provados quaisquer factos concludentes no sentido de deles se deduzir a aceitação tácita pelos RR. da proposta do contrato de mediação imobiliária apresentada pela ., sendo que também não impendia sobre estes qualquer dever/obrigação de aceitar a proposta do negócio apresentada pela A.. ª - O princípio da liberdade contratual – pilar fundamental do direito privado e da autonomia da vontade –, consagrado no art.º 405.º do Código Civil , conferia aos RR./recorrentes o direito de aceitar ou não aceitar a proposta ou, se se preferir, o direito de celebrar ou não celebrar o contrato de mediação imobiliária com a A.. ª - Nessa medida, os RR./recorrentes não “contribuíram ativamente para a nulidade do contrato”, para se eximirem ao pagamento de qualquer comissão, contrariamente ao vertido no douto acórdão recorrido. ª - Aliás, pelas razões já aduzidas, inexistindo qualquer contrato de mediação imobiliária celebrado entre A. e RR., não pode tal contrato ser havido como inválido. ª - Contrariamente ao decidido, os recorrentes não aceitaram a venda do imóvel concedendo à A. uma comissão de 6%. Com efeito, ª - Como decorre dos factos constantes do ponto 1.30, os RR./recorrentes aceitaram pagar a comissão de 6% à A. no quadro da contraproposta apresentada por aqueles, em 04.08.2011, através de email remetido a esta pelo Eng.º FF, subordinada a diversas condições: (i) venda de parte da área do terreno, (ii) preço de 1.500.000,00 € e (iii) celebração de contrato-promessa de compra e venda até 15 de Setembro de 2011 com entrega de 20% do preço a título de sinal – e só na verificação cumulativa destas condições, os RR./recorrentes aceitariam pagar à A. aquela comissão. ª - O douto acórdão recorrido apenas alude ao valor da comissão, olvidando e não valorando as restantes condições constantes da contra-proposta, dadas como provadas no ponto 1.30, sendo certo que tal factualidade não permite a interpretação vertida no douto acórdão recorrido, de que os RR./recorrentes aceitaram a venda do prédio fosse em que condições fosse, independentemente do preço e do prazo de conclusão do negócio, ou seja, que em quaisquer circunstâncias lhes concederiam a comissão de 6%. Pelo que, ª - A conduta dos RR. não é enquadrável na previsão do art.º 334.º do C.C., inexistindo abuso de direito na modalidade de inalegabilidade formal, como entende o douto acórdão recorrido. ª - Os recorrentes não adotaram na relação com a A. qualquer conduta de má-fé, tendo agido sempre com diligência, zelo, lealdade, de forma lisa, reta, honesta, conscienciosa, com respeito pelos interesses legítimos desta. ª - Com efeito, os RR./recorrentes, no exercício do direito decorrente da sua liberdade contratual, recusaram a proposta de venda apresentada pela A., tendo apresentado uma contraproposta subordinada a diversas condições cumulativas (área do terreno, preço, prazo e sinal) – e só verificadas estas condições concederiam à A. a comissão de 6% – ponto 1.30 dos factos provados. ª - Como decorre da factualidade provada (pontos 1.25, 1.26, 1.27 e 1.30 dos factos provados), os RR./recorrentes não aceitaram, nem expressa nem tacitamente (fosse por que forma fosse), de modo verbal ou por escrito, a proposta de contrato de mediação imobiliária apresentada pela A., no exercício legítimo do seu direito de liberdade contratual consagrado no art.º 405.º do Código Civil . ª - Ao decidir de modo diverso, o douto acórdão recorrido incorreu em erro de interpretação e aplicação dos art.ºs 217.º, n.ºs 1 e 2; 218.º; 236.º, n.º 1; 238.º, n.º 1; 334.º; 405.º; 227.º, n.º 1 e 762.º, n.º 2 e 798.º, todos do Código Civil e art.ºs 2.º, n.º 1 e 16.º, n.º 1 da Lei n.º 15/2013 , de 8 de fevereiro, os quais devem ser interpretados nos precisos termos que constam da motivação do presente recurso. ª - Consequentemente, por não existir fundamento legal para subsistir na ordem jurídica a decisão constante do douto acórdão recorrido, deve ser revogada e substituída por douto acórdão que absolva os Recorrentes dos pedidos, o que expressamente se requer. Não houve resposta. A ADMISSIBILIDADE DA REVISTA Tendo em consideração o valor da causa, da sucumbência (superior a € 15.000,00), a legitimidade dos recorrentes, não se colocam quaisquer obstáculos gerais à admissibilidade do recurso de revista interposto cfr. art. 629.º , n.º 1, do CPC ). Dispõe o art. 671.º , n.º 3, do CPC , não é admissível revista normal do acórdão que confirme, sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, a decisão proferida na 1.ª instância, sem prejuízo dos casos em que o recurso é sempre admissível. Esta norma consagra, como é consabido, a figura da dupla conforme, como causa impeditiva do direito de recurso para o STJ. Neste âmbito, o STJ tem entendido, de forma reiterada, que para afirmar a existência de fundamentação essencialmente diferente não basta que se constante uma qualquer modificação ou alteração da fundamentação, sendo antes indispensável que ocorra uma diversidade estrutural e diametralmente diferente no plano da subsunção do enquadramento normativo da mesma matéria litigiosa. Assim, apenas deixa de se verificar uma situação de dupla conforme “quando a solução jurídica prevalecente na Relação seja inovatória, esteja ancorada em preceitos, interpretações normativas ou institutos jurídicos diversos e autónomos daqueloutros que fundamentaram a sentença apelada, sendo irrelevantes discordâncias que não encerrem um enquadramento jurídico alternativo, ou, pura e simplesmente, seja o reforço argumentativo aduzido pela Relação para sustentar a solução alcançada” – acórdão do STJ de 17-11-2021 (Reclamação n.º 22990/16.1T8PRT-B .P1-A.S1. Nas palavras do acórdão do STJ de 20-02-2020- 1003/13.0T2AVR.P1.S1 , “só pode considerar-se estarmos perante uma fundamentação essencialmente diferente quando ambas as instâncias divergirem, de modo substancial, no enquadramento jurídico da questão, mostrando-se o mesmo decisivo para a solução final: ou seja, se o acórdão da Relação assentar num enquadramento normativo absolutamente distinto daquele que foi ponderado na sentença de 1.ª instância. Ou, dito ainda de outro modo: quando o acórdão se estribe definitivamente num enquadramento jurídico perfeitamente diverso e radicalmente diferenciado.”. Neste sentido, vejam-se os acórdãos do STJ de 17-11-2021- 712/19.5T8LSB.L1.S1 , de 09-06-2021- 1035/10.0TYLSB-B .L1.S1, de 22-06-2021- 15319/16.0T8PRT.P1.S1 , de 06-05-2021- 1097/16.7T8FAR.E2.S1 , de 29-04-2021 - 115/16.3T8PRG.G1.S1 , de 02-03-2021- 2622/19.7T8VNF-B .G1.S1, de 02-03-2021- 30690/15.3T8LSB.L1.S1 , de 18-03-2021- 22563/19.7T8LSB.L1.S1 , e de 04-11-2021- 26069/18.3T8PRT.P1.S1 , (relatora a Exma. Juíza Conselheira aqui, 1ª Adjunta). Também Abrantes Geraldes (Recursos em Processo Civil, 6.ª Ed., Almedina, 2020, pág. 413) deixou escrito a este propósito que “a alusão à natureza essencial da diversidade da fundamentação claramente nos induz a desconsiderar, para o mesmo efeito, discrepâncias marginais, secundárias, periféricas, que não representa, efetivamente um percurso jurídico diverso. O mesmo se diga quando a diversidade de fundamentação se traduza apenas na recusa, pela Relação, de uma das vias trilhadas para atingir o mesmo resultado ou, do lado inverso, no aditamento de outro fundamento jurídico que não tenha sido considerado ou que não tenha sido admitido, ou no reforço da decisão recorrida através do recurso a outros argumentos, sem pôr em causa a fundamentação usada pelo tribunal de 1.ª instância” Feito este breve enquadramento, cumpre deixar expresso que, muito embora o tribunal da Relação tenha confirmado o teor da sentença da 1.ª instância, a verdade é que o fez com recurso a uma fundamentação, no essencial, diversa. De facto, o tribunal da 1.ª instância propugnou o entendimento de que o contrato em análise nos autos era nulo por falta de forma e que, por força do regime da nulidade, havia que proceder ao pagamento de compensação que, tudo visto, seria a equivalente ao valor da comissão projetada pelas partes (6%). Já o tribunal da Relação, concordando com o teor da sentença da 1.ª instância, no sentido da existência de declaração tácita de aceitação, concluiu que o negócio de mediação mobiliária era válido e que deveria, por esse motivo, ser cumprido. De referir apenas que a menção à figura do abuso do direito ou da compensação no quadro da nulidade contratual apenas surge, na economia do acórdão da Relação, a título de obiter dictum, não integrando, assim, a ratio decidendi em que o tribunal recorrido assentou a decisão proferida. Assim, a visão sobre a validade ou invalidade do negócio é oposta, razão pela qual é de concluir que não se verifica, quanto à matéria da validade ou invalidade do contrato, dupla conforme nos autos que seja impeditiva da admissibilidade do presente recurso de revista. Em todo o caso, como se afirmou no despacho proferido em 20-05-2026, ambas as instâncias coincidem no entendimento de que existiu, no caso dos autos, aceitação tácita da proposta contratual apresentada pela autora, havendo coincidência decisória neste particular. Verifica-se, assim, dupla conformidade decisória quanto à matéria da aceitação tácita do negócio, não podendo esta matéria ser conhecida pelo STJ. Os Recorrentes insurgem-se ainda contra o enquadramento da sua conduta na previsão do abuso de direito que a título subsidiário se faz no acórdão recorrido. Tal questão está prejudicada pela própria natureza da decisão recorrível. Esta segmento da fundamentação do acórdão insere-se no obiter dictum não constituindo a ratio decidendi, pelo que, do mesmo não se toma conhecimento. Acresce que, em face do disposto no artigo 637º , nº 2, do CPC , não é admissível no requerimento apresentado posteriormente nos autos, em resposta à notificação que lhe foi efetuada para efeitos do artigo 655º do CPC vir a parte recorrente alterar os fundamentos da revista requerendo revista excecional, (cfra a este respeito Ac do STJ de 2402/2026- 329/25.5T8FND-AC1 .S1, consultável em Juris.stj.pt , razão pela qual se indefere nessa parte o que vem requerido. OBJETO DO RECURSO O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, ressalvadas as matérias que sejam de conhecimento oficioso ( artigos 635º , n.º 3, e 639º , n.ºs 1 e 2, do código de processo civil ). Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respetivo objeto, excetuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras. Em consonância e atentas as conclusões da recorrente as questões a decidir são as seguintes: O comportamento declarativo dos RR e a formação de contrato válido ou nulo de mediação imobiliária ajuizada. Respetivos efeitos jurídicos FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO Está definitivamente adquirido nos autos com as alterações resultantes da reapreciação da matéria de facto operada pela Relação, o seguinte acervo factual: A Autora Prediarte exerce, desde o ano de 1982, a atividade de serviços de mediação imobiliária na sede social sita à Rua 1, CEP 1 Porto e ainda num escritório sito na Avenida 2, freguesia de Localização 3, concelho de Vila Nova de Gaia. No âmbito da sua atividade de mediação imobiliária, a Autora, até aos dias de hoje, intermediou diversos negócios de compra e venda de terrenos e outras propriedades, que são colocadas no mercado imobiliário para venda, seja por construtores, proprietários ou então por quaisquer outras entidades interessadas na venda e ou na aquisição de bens imobiliários. Por vezes é a própria Autora, dada a experiência na área da intermediação imobiliária no concelho de Vila Nova de Gaia, que procede à pesquisa de propriedades, para, no caso de haver interessados na sua venda, mediar todo o processo até à realização da escritura. A Autora, em meados do ano de 2009, em resultado das pesquisas feitas e da leitura de revistas e da imprensa económica, tomou conhecimento que o Grupo “Os Mosqueteiros”, pretendia expandir os seus negócios em várias freguesias do concelho de Vila Nova de Gaia, para aí implantar novas superfícies comerciais. Por isso, contactou a Alcapredial – Investimentos e Imobiliário, S.A., empresa pertencente ao Grupo “Os Mosqueteiros”, através de um seu gestor, de nome GG, para confirmar da veracidade da informação que tinha obtido, e que passava pela procura de terrenos com mais de 10.000 m2, na zona de Localização 4, Vila Nova de Gaia. Obtida aquela confirmação, e em resultado das pesquisas feitas na freguesia de Localização 4, o Diretor Comercial da Autora, HH, chegou à fala com o caseiro de uma quinta lá existente, e que pertencia aos Réus, tendo em vista apresentar aos seus proprietários, os potenciais compradores. O Caseiro que disse saber da existência de um terreno grande para vender na zona de Localização 4, e pertencente aos Réus, mas que Diretor Comercial da Autora, teria de contactar o representante da família II, o Engenheiro FF, fornecendo-lhe, para isso, os seus contactos telefónicos. Dado o interesse em mediar o futuro negócio, o Diretor Comercial da Autora, HH, telefonou ao referido Eng.º FF, a perguntar-lhe se tinha terrenos para vender em Localização 4, e face à sua resposta positiva, com ele combinou um encontro para falarem. Tal encontro que veio a ocorrer, uma primeira vez, na Estação de Serviço da BP de Localização 3, existente na Estrada 5, e no qual o Eng.º FF confirmou a existência, para venda, de um terreno com as características que eram pretendidas pela Alcapredial, e pertencente aos Réus, e, posteriormente, num dos escritórios da Prediarte. Dado o interesse mútuo em negociar a venda e mediar o negócio do terreno situado em Localização 4, novas reuniões foram aprazadas para mais tarde, primeiro, no escritório da Autora, em Valadares, e depois, no escritório do Dr. JJ, na cidade do Porto, referido como o representante legal dos donos do terreno, Réus. A partir desse momento, a Autora, através do seu Diretor Comercial, HH, contactou aquele quadro da Alcapredial - Investimentos e Imobiliário, S.A., GG, para dizer-lhe que, ao que tudo o indicava, a Prediarte teria encontrado um terreno que satisfazia, por completo, os desejos da sua empresa. Na sequência dos contactos preliminares entre o Diretor Comercial da Autora, HH e o representante dos Réus, FF, e, mais tarde, com o JJ, foi entregue a este, nos fins de setembro de 2009, uma minuta de um denominado contrato de compra e venda, para ser analisado pelos vendedores Réus. A referida minuta do denominado contrato de promessa de compra e venda que, depois de ter sido lido e analisado pelos Réus e pelo Dr. JJ, mereceu por parte deste, os comentários e as sugestões de alteração ao contrato, que foram vertidos no mail que este, em 5 de novembro de 2009, pelas 12:23, enviou à Autora, sugerindo o pagamento de uma comissão de 6%. Durante o ano de 2009, as partes não só estavam interessadas em negociar, fazendo reuniões periódicas entre as partes, discutindo condições contratuais, nomeadamente, em matéria de valor a pagar pelo negócio, como, posteriormente, e durante o ano de 2010, a futura compradora Alcapredial, avançou com vários trabalhos e estudos económicos necessários à concretização da compra do terreno. A Alcapredial fez diversas sondagens no terreno identificado, e encomendou estudos e relatórios de análise económica relativos à necessária construção de fundações a fazer no terreno, e que pretendia comprar. Do acompanhamento que estava a fazer e de como estava a decorrer todo o processo do lado da Alcapredial, o Diretor Comercial da Autora Prediarte, foi sempre dando a conhecer através de telefonemas, envio de cartas e ou mails, como sucedeu com a carta datada de 17 de dezembro de 2010 (onde o Diretor Comercial da Prediarte indicava como provável para “o primeiro mês do novo ano para a celebração do respetivo Contrato-Promessa de Compra e Venda (…)”) O Diretor comercial da Autora solicitou ao Réus, para o efeito, o envio de “Certidão Predial e Certidão Matricial atualizadas, bem como fotocópias dos B.I. e respetivos contribuintes fiscais dos vendedores (…)” Para que todos os interessados e intervenientes nas negociações, soubessem o ponto em que se encontrava o processo, a Autora comunicou, por mail enviado, em 23 de dezembro de 2010 14:23, a FF, que a Alcapredial já tinha mandado proceder a diversas sondagens no terreno, e que iria submeter a validação do projeto à administração em França. Dadas as dificuldades inerentes a projetos similares, e que implicam investimentos muito avultados e decisões tomadas fora do país, fez com que o processo relativo à compra do terreno por parte da Alcapredial, caísse num impasse. Impasse que levou a Alcapredial, a responder, através de GG, em 18 de Março de 2011 16:56, ao mail que JJ, em 15 de Março de 2011 17:45, lhe tinha endereçado, dizendo “(…) resta-me pedir um pouco mais de compreensão pela demora, como comunicado na nossa última reunião, o estudo geotérmico realizado ao terreno conclui um aumento dos custos na ordem 370.000,00€, valor este que terá que ser validade em França (…)”. Face à pressão feita pelos representantes dos Réus, para apressar o negócio, e das necessárias cautelas que um negócio desta envergadura sempre impõe, levou a Alcapredial a informar pelo mail de 2 de Maio de 2011 11:44, JJ (mail também dado a conhecer à Autora)“(…) que devido á conjuntura económica do país e da Europa, o Grupo está a repensar todos os investimentos que tinha previsto para os próximos anos, desta forma e depois de todos os esforços feitos pelas partes intervenientes, lamento informar que deixamos de ter interesse na realização do projeto supra mencionado.”, finalizando, contudo, com a afirmação de que “(…) se o Grupo decidir avançar com um projeto em Vila Nova de Gaia, voltaremos a contactar.” O Diretor Comercial da Autora, enviou, em 27 de Maio de 2011 20:50, a JJ, um mail a informá-lo “(…) que não damos ainda como terminado o n/trabalho, pois como sabe o investimento no terreno, quer nas sondagens realizadas para obtenção da análise dos custos de fundações e movimentos de terras inerentes à construção, quer no tempo dispensado, foi considerável.”, e que “De acordo com a n/experiência esta decisão não será definitiva e poderá ser alterada (….)”. Mais acrescentou que “Enquanto V. Exas, não nos comunicarem a venda deste terreno a outros interessados, prometemos estar muito de perto com os n/clientes atentos a novas alterações e exercendo pressão para nova viabilização do projeto.” A Alcapredial e os representantes dos Réus mantiveram-se em contacto continuando a reunir-se, como sucedeu no dia 15 de julho de 2011. A Autora Prediarte enviou, em 18 de julho de 2011, a FF, uma carta onde pedia a este “(…) que sensibilizasse os proprietários para a concretização do negócio.”, referindo ainda que o valor da comissão a receber por si, seria de 6%. As reuniões repetiram-se nos dias 25 e 26 de Julho de 2011, no escritório do Dr. JJ, e onde estiveram presentes, para além do Dr. JJ, o Eng.º FF, o Dr. GG, o Diretor Comercial da Autora, HH e, pelo menos numa delas, um dos vendedores do terreno, EE, reuniões onde se fez o ponto de situação do negócio que estava em curso. Sabendo das hipóteses de haver negócio, fosse com a Alcapredial, fosse com outros interessados, o Diretor da Autora entregou minuta/proposta de contrato de mediação imobiliária, que se mostra junta a fls. 29 v.º e 30 do processo físico, tendo como identificada 1.ª outorgante a A. e 2.ºs outorgantes os RR. AA, DD, BB e CC, não constando, assim, o nome do R. EE, nem quaisquer outros elementos identificativos (como, por exemplo, o n.º de “B.I.”), documento esse que não foi assinado por nenhum dos RR. Mas apenas pela parte demandante [Alterado]. Apesar da não devolução desse documento pelos Réus, a Autora passou a publicitar na sua página ou sítio da internet o terreno, com as suas características técnicas e localização, como passou a fazer contactos telefónicos com potenciais interessados na compra de um terreno com as características do terreno dos Réus. [Suprimido] Depois das reuniões ocorridas em 25 e 26 de Julho, e de ter entregue a minuta/proposta de contrato de mediação imobiliária, a A. recebeu do Engº FF, o mail datado de 4 de Agosto de 2011, pelas 3:36 PM, onde este dizia que a anterior proposta para compra da totalidade do terreno é recusada e que: “Os proprietários do terreno estão na disposição de aceitar a venda nas seguintes condições: (.) preço: 1.500.000 euros // Comissão: 6% // Prazo: Contrato promessa c/v a realizar até 15 de Setembro de 2011 com 20% de sinal. // Conforme referi na n/ reunião espero que tenham em consideração o esforço dos vendedores.” [Alterado]. A Autora, através do seu Diretor Comercial, HH, manteve os contactos com a Alcapredial, e entre esta e os representantes dos vendedores [Alterado]. Após GG ter sido substituído nas funções que desempenhava na Alcapredial, no ano de 2012, na gestão do dossier de compra do terreno de Localização 4, pela Colaboradora Dra. KK, mantiveram-se tais contactos. A referida representante da Alcapredial, que, para além de transmitir à Autora que continuavam interessados na compra do terreno, em 12 de dezembro de 2012, reuniu-se no escritório do Dr. JJ, com este, com o Eng.º FF e o representante da Autora, HH, reiterando o interesse da Alcapredial na aquisição do terreno dos Réus, ainda que as condições de venda do terreno e o seu valor, até aí apresentadas pelos Réus, devessem ser reequacionadas. A Alcapredial, uma vez mais, mudou de representante nas negociações da compra do terreno, passando as mesmas, a partir de meados de 2014, a serem levadas a cabo por um novo gestor, de nome LL, que contactou diretamente os representantes dos Réus, Eng.º FF e Dr. MM. Sabendo que o novo gestor LL, tinha reunido, diretamente, com os representantes dos Réus, e à revelia da Autora, esta tomou a iniciativa de, em 29 de Maio de 2015, enviar cartas ao Dr. JJ e ao Eng.º FF, a estranhar “(…) a vossa falta de comunicação para connosco, tendo em conta todos os contactos feitos com os representantes da Alcapredial, S.A. (…), pois mais do que uma vez não respondem aos nossos contactos telefónicos, tendo nós (…), através de um amigo comum estabelecer contacto com o Eng.º FF (…)”. O contacto com o representante dos Réus, Eng.º FF, só foi possível pela intervenção do Eng.º NN, pessoa conhecedora da intermediação que a PREDIARTE desenvolvia em favor dos Réus, que se prontificou a ligar do seu telemóvel diretamente para o referido FF, pondo-o a falar com o Diretor Comercial da Autora, HH. Pelo facto de a dita reunião não ter ocorrido, e tendo em vista reforçar o envio de cartas e o seu teor, mais tarde, a Autora enviou dois mails, um para o Dr. JJ e outro para o Eng.ºFF, ambos datados de 11 de junho de 2015 16:55 e 11 de junho de 2015 17:15 a relembrar todo o trabalho que já tinha desenvolvido no interesse dos Réus. A Autora Prediarte entrou em contacto com aquele o gestor LL a convidá-lo para uma reunião no seu escritório de Valadares, reunião que ocorreu no dia 13 de julho de 2015, pelas 16:00, para se falar, entre outros assuntos, na situação do terreno de Localização 4, mas também para analisar a possibilidade de pesquisa de terrenos noutras freguesias de Vila Nova de Gaia. Depois da gestão do processo de compra do terreno de Localização 4 ter passado para as mãos do LL, o Eng.º FF alterou o seu comportamento. Em janeiro de 2017, a Alcapredial e os Réus assinaram um contrato promessa de compra e venda, deixando, para mais tarde, a realização definitiva da escritura pública de compra e venda. O Diretor Comercial da Autora e um seu colaborador, deslocaram-se até Localização 6, para falar com os Réus e lhes comunicar todos os passos dados pela Autora, desde que lhes comunicou a existência de um interessado na compra do terreno, até aquele momento, encontro que não se realizou, em virtude de os Réus estarem ausentes de Localização 6. O negócio da compra e venda do terreno de Localização 4, concretizou-se no dia quinze de junho de dois mil e dezoito, no Cartório Notarial de Oliveira de Frades, pelo valor final total de € 810.000,00 (oitocentos e dez mil euros), que, naquela data, já tinha sido totalmente pago pela Alcapredial e recebido pelos Réus. Os vendedores fizeram constar na escritura de compra e venda, que não tinha havido intermediação imobiliária. Foi a Autora quem apresentou o negócio aos vendedores e, pelo menos, ao genro EE, que representou a 1ª Ré na escritura pública e tinha estado presente em reunião no escritório do Dr. JJ no Porto [Alterado]. [Suprimido] Os Réus vieram a vender o terreno que tinha sido apresentado pela Autora Prediarte, por intermédio do seu Diretor Comercial HH, à compradora Alcapredial. Consta da cláusula 1ª da proposta de contrato de mediação imobiliária apresentada aos Réus pela Autora que os Réus ali identificados como segundos contratantes “são proprietários e possuidores” do prédio rustico denominado “Localização 7”, situado no Lugar de Localização 8, freguesia de Localização 9, concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, sob a ficha nº Identificador 1, e inscrito na matriz predial urbana com o artigo nº Identificador 2 da freguesia de Localização 9, e que acabou vendido à ALCAPREDIAL [Alterado]. Consta da cláusula 2ª dessa proposta que a A. se obrigava “a diligenciar no sentido de conseguir interessado na Compra, pelo preço de Euros: 2.000.000,00 (dois milhões de euros), desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações (…)” [Alterado]. Consta ainda dessa proposta que “Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicado de imediato e por escrito à mediadora.” (nº 2 da cláusula 2ª), e que o regime do contrato era o de “Mediadora em regime de: Exclusividade.”, sendo que, “quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação durante o respetivo período de vigência.” (nº 2 da cláusula 4ª) [Alterado]. Consta ainda dessa proposta que “O presente contrato tem uma validade de doze meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.” (Cláusula 8ª do contrato de mediação) [Alterado]. Nenhum dos Réus, até terem assinado a escritura de compra e venda em junho de 2018, ou algum dos que se apresentavam como seus representantes, fez qualquer denúncia verbal e ou por escrito à A. ou pôs em causa a atividade desenvolvida pela Autora [Alterado]. Do nº 2 da Cláusula 5ª da proposta referida consta que o 2.º contratante «obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração: // a quantia de 6% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado acrescida de IVA à taxa legal em vigor», sendo que o pagamento da remuneração será ser efetuado “aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado.” (parte final do nº 3 da Cláusula 5ª) [Alterado]. A Autora, através do seu Diretor Comercial HH, deslocou-se várias vezes ao terreno, fez diversos telefonemas e reuniões e manteve-se em contacto, entre outras pessoas e entidades, com os representantes da compradora Alcapredial, para fazer o ponto de situação do negócio e/ou para reunir com os que se apresentavam como representantes dos Réus [Alterado]. e 1.55 [Suprimidos] Os Réus conseguiram vender o terreno do Lugar de Localização 8, Localização 4, Vila Nova de Gaia, na sequência da atividade desenvolvida pela Autora Prediarte, tendo sido esta quem lhes deu a conhecer e apresentou a interessada na compra do terreno, a Alcapredial, a quem mostrou o terreno, transmitiu as condições do negócio e acompanhou as negociações entre, pelo menos, 2009 e 2011 [Alterado]. Os Réus, ainda que só no ano de 2018 tenham concretizado o negócio do terreno, conseguiram-no com a interessada no negócio, a Alcapredial, e que, em 2009, lhes foi apresentado e dado a conhecer pela Autora [Alterado]. O Réu EE assumiu-se como representante de todos os aqui Réus e proprietárias do terreno, o que nunca foi posto em dúvida pelo Diretor Comercial da Autora [Alterado]. Ocorreu negociação tendente à celebração de contrato-promessa, com minuta respetiva e proposta de alterações ao clausulado, quanto ao terreno de Localização 4, entre os Réus e a compradora Alcapredial, com intervenção da A. [Alterado]. Os Réus nunca contactaram inicialmente a autora no sentido de mediar ou comercializar o que quer que fosse, antes tendo sido ela a procurar os réus. O Senhor Engenheiro FF, através de mail datado de 23-04-2015, questionou o Senhor Arquiteto LL relativamente à ligação com o Senhor OO e Dr. GG ao que o Senhor ArquitetoLL respondeu, nesse mesmo dia, não conhecer os nomes apontados, não ter qualquer relação com os mesmos e os únicos representantes com este tipo de funções no grupo da compradora serem os que estiverem reunidos com o Senhor Engenheiro FF, o Senhor PP, a Senhora D. QQ e o próprio, "...sem intermediários, agentes imobiliários, comissionistas, representantes ou outros." O papel do Senhor Engenheiro FF, Amigo de há longa data da família dos réus, foi sempre o de filtrar os vários interessados em terrenos que os réus possuem no concelho de Vila Nova de Gaia, posto que é uma pessoa que reside no Porto, com conhecimentos e vasta experiência de vida, que se disponibilizou para ajudar os réus, seus conhecidos de Localização 6, designadamente em mostrar os terrenos e outros bens dos réus, de modo a evitar a deslocação dos réus. O Eng. FF foi gratificado em valor monetário. Os restantes réus não conhecem nenhum representante da autora, nunca reuniram com eles. Por carta simples datada de 30/04/2020, a autora solicitou o pagamento da sua comissão, que tinha sido "acordada também com o seu familiar".... O processo de negociação posterior às negociações iniciais (frustradas, entre 2009 e 2011), que levou à realização da transação/venda, em 2018, do representante dos vendedores réus, com o Arquiteto LL, ocorreu sem intervenção da autora [Alterado].». FUNDAMENTAÇÃO JURIDICA 1 A formação de um contrato pressupõe a confluência de, pelo menos, duas declarações negociais, sendo necessário, em primeiro lugar, um requisito de conteúdo — o acordo das partes — e, em segundo lugar, quando a lei o exija, um requisito de forma. Os contratos formam-se, em regra, pela aceitação de uma proposta, a qual, para ser qualificada como tal, deve revelar-se completa, firme e formalmente adequada (cfr. acórdão do STJ de 27/10/2011, proc. n.º 36/2004.C1.S1; no mesmo sentido, Ferreira de Almeida, Contratos I, 5.ª ed., Almedina, 2013, pp. 101 e ss.). O STJ, em acórdão de 27-10-2011, 2279/07.8TBOVR.C1.S1 , pronunciou-se: “1. Para haver um contrato e como decorre do disposto no artigo 232º do Código Civil é necessário, em primeiro lugar, um requisito relativo ao conteúdo – que haja um acordo entre as partes. 2. E em segundo lugar, um requisito de ordem formal – as declarações contratuais têm que ser emitidas com a forma adequada. 3. Os contratos formam-se pela aceitação de uma proposta. 4. Uma declaração pode ser qualificada como proposta contratual se reunir as seguintes características: se for completa e precisa, firme e formalmente adequada.” A proposta será completa se “ela própria se apresentar como iniciativa contratual completa, isto é, como projeto acabado do contrato (ou dos contratos) que o proponente tenciona celebrar.”, sendo, contudo, tal completude ou precisão “compatível com ambiguidades solúveis pela interpretação e com lacunas supríveis por integração”; será firme se for “reveladora de uma vontade séria e definitiva de contratar” e, por fim, será formalmente adequada se for “dotada de forma suficiente ao contrato a cuja formação se dirige” (Ferreira de Almeida, In Ob. Cit., pp. 101 e ss). No caso dos autos, a minuta enviada pela Autora aos Réus constitui, sem margem para dúvidas, uma verdadeira proposta contratual, completa, firme e formalmente adequada: dela consta a identificação do imóvel, o preço visado, a comissão devida (6% + IVA), o regime de exclusividade e o prazo de vigência (factos 1.47 a 1.52), sendo fora de duvidas e não estando sequer em discussão, que os RR não aceitaram expressamente, esta referida proposta nela não apondo a sua assinatura (cfr. factos provados 1.47 a 1.52). Tratando-se de um contrato de mediação imobiliária, é-lhe aplicável o disposto na Lei n.º 15/2013 , de 08/02, cujo art.º 16.º , n.º 1, impõe a redução a escrito do contrato, com o conteúdo mínimo obrigatório fixado no n.º 2 do mesmo preceito, sob pena de nulidade (n.º 5), nulidade que, todavia, não pode ser invocada pela própria empresa de mediação. Trata-se de exigência de forma ad substantiam, cuja preterição gera nulidade atípica, subtraída, nesse particular aspeto da legitimidade para arguição, ao regime geral do art.º 286.º do CC . 2. Dado como assente — e definitivamente fixado, por dupla conformidade decisória, nos termos supra expostos — que os Réus, através do comportamento do seu representante Eng.º FF, aceitaram tacitamente as condições da proposta apresentada, cumpre, então, determinar se essa aceitação tácita é, pelos seus contornos concretos, idónea a suprir a exigência de forma escrita a que o negócio está legalmente sujeito. Nos termos do art.º 217.º do Código Civil , a declaração negocial pode ser expressa ou tácita, sendo esta a que “se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam” (n.º 1), acrescentando o n.º 2 que “o carácter formal da declaração não impede que ela seja emitida tacitamente, desde que a forma tenha sido observada quanto aos factos de que a declaração se deduz”. Ora, esta norma não suscita quaisquer dificuldades interpretativas. De facto, como decorre do n.º 2 da norma legal citada, “a exigência de forma legal para um determinado negócio não impede que o mesmo se considere realizado tacitamente desde que o comportamento concludente tenha sido atuado com observância da forma legal” – Manuel Pita, Código Civil Anotado, Coord. Ana Prata, Vol. I, Almedina, 2017, p. 270. Evaristo Mendes e Fernando Oliveira e Sá esclarecem, igualmente, que “o n.º 2 é um corolário do princípio da liberdade declarativa: a natureza formal de uma declaração não impede que ela seja tacitamente emitida, desde que os factos concludentes de onde ela se deduz revistam a forma legal prescrita” – Comentário ao Código Civil, Parte Geral, UCP, 2023, p. 590. Sobre o assunto, no acórdão deste STJ de 08-07-2020- 5455/15.6T8LSB.L1.S1 , disponível em juris.stj.pt. escreveu-se : “ (…) a falta de um documento escrito exigido como requisito de forma provoca a nulidade da declaração negocial ( artigo 220º do Código Civil ); no entanto, a circunstância de se tratar de uma declaração formal não significa que não possa ser tácita, ou seja, deduzida de factos concludentes relativamente aos quais foi observada a forma exigida (n.º 2, do artigo 217.º), exceto se resultar da lei que, além de formal, a declaração tem de ser expressa. Assim é que, decorre do nº 2, do artigo 217º do CC , que o carácter formal de um determinado negócio não obsta à emissão de declarações negociais tácitas, nomeadamente a declaração de aceitação, desde que os comportamentos concludentes dos quais aquelas se retiram revistam a forma legalmente prevista (no caso, a forma escrita). O comportamento concludente em análise nos autos e a vontade de contratar decorre já, sem discussão da conduta dos réus ao i) contactar com a autora, aceitando a intermediação realizada com a parte vendedora (1.12, 1.13 e 1.14), ii) reunir com a autora sucessivamente para negociação do contrato de compra e venda (1.26), iii) enviar email a mencionar a aceitação de pagamento de uma comissão de 6% na sequência de envio de proposta de contrato (1.30), iv) manter sucessivos contactos com a autora para concretização do negócio (1.31, 1.32, 1.33 e 1.53). Trata-se de aceitação (tácita) do negócio, que, como vimos, é essencial para que se considere a existência de um verdadeiro contrato, entendido como a manifestação da existência de, pelo menos, duas vontades negociais confluentes. A comunicação escrita que releva neste particular é a que resulta do ponto 1.30 provado, do qual consta o seguinte: “Depois das reuniões ocorridas em 25 e 26 de Julho, e de ter entregue a minuta/proposta de contrato de mediação imobiliária, a A. recebeu do Engº FF, o mail datado de 4 de Agosto de 2011, pelas 3:36 PM, onde este dizia que a anterior proposta para compra da totalidade do terreno é recusada e que: “Os proprietários do terreno estão na disposição de aceitar a venda nas seguintes condições: (….) preço: 1.500.000 euros // Comissão: 6% // Prazo: Contrato promessa c/v a realizar até 15 de Setembro de 2011 com 20% de sinal. // Conforme referi na n/ reunião espero que tenham em consideração o esforço dos vendedores.”. Apenas está já em discussão o âmbito de tal comunicação escrita (único suporte documental do comportamento dos RR) no tocante aos elementos essenciais do contrato. Entendemos que a comunicação em análise não beneficia dos requisitos exigidos pelo nº 2, do artigo 217º , do CC , porquanto não contém pronúncia sobre todos os elementos do contrato pois que, como resulta do disposto no n.º 2 do art. 16.º da Lei 15/2013 , de 08-02, o contrato de mediação imobiliário é composto por um conjunto de elementos obrigatórios, cuja falta determina a nulidade do negócio (cfr. art. 16.º , n.º 2 e 5, da Lei n.º 15/2013 , de 08-02). Assim, discordamos do entendimento constante do acórdão recorrido no sentido de que o comportamento escrito dos RR constitui declaração formalmente válida quanto aos factos típicos do negócio que, no caso, não estão cobertos pela forma escrita. Não tendo, em tais termos, por esse motivo, o referido email a virtualidade de fazer concluir pela conclusão válida do negócio, nem por isso fica afastado que não existiu acordo contratual ( embora com falta de forma) e que, como tal, não se deva dar acolhimento à pretensão dos Recorrentes de ver declarada a inexistência de contrato. A inobservância da forma legal prescrita determina tão só a nulidade do negócio. O Acórdão da Relação, em obiter dictum, estendeu a sua fundamentação aos efeitos da nulidade do contrato ajuizado num alinhamento, que no essencial, sufraga a decisão da primeira instância, efeitos jurídicos estes, que quanto a nós, são os que efetivamente decorrem do regime legal consignado no artigo 289º do CC . Dispõe o art. 289.º do CC que “1. Tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroativo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente. 2. Tendo alguma das partes alienado gratuitamente coisa que devesse restituir, e não podendo tornar-se efetiva contra o alienante a restituição do valor dela, fica o adquirente obrigado em lugar daquele, mas só na medida do seu enriquecimento. 3. É aplicável em qualquer dos casos previstos nos números anteriores, diretamente ou por analogia, o disposto nos artigos 1269.º seguintes.” Como o STJ já teve oportunidade de afirmar em Acórdão de 29-04-2021- 5722/18.7T8LSB.L1.S1 : “Dispõe o Assento 4/95, de 28 de março de 1995, atualmente com o valor de Acórdão Uniformizador de Jurisprudência, que quando o tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na ação tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no artigo 289.º do Código Civil . Esta atenuação da rigidez dos limites da condenação em processo civil estende-se, por maioria de razão, aos casos em que a nulidade do negócio, cujo cumprimento se peticiona, tenha sido invocada pelo demandado. Também nessas situações, como sucede no presente caso, o tribunal deve ponderar a condenação do demandado na restituição do que for devido, como consequência dos efeitos retroativos da nulidade. Com efeito, o artigo 289.º do Código Civil determina que a declaração de nulidade tem efeito retroativo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente”. Admitida que é a condenação do demandado na restituição do que for devido, como consequência dos efeitos retroativos da nulidade, há que aquilatar se, no caso dos autos, é de admitir a condenação dos réus no pagamento de valor equivalente ao valor da comissão pretendida pela autora no quadro da declaração de nulidade. Ora, no caso de uma sociedade de mediação imobiliária que exerceu, de facto, atividade de intermediação, tal atividade, que consiste numa prestação de facto positivo, insuscetível de restituição em espécie, deve ser compensada pela retribuição de mercado. Com efeito, do próprio acervo factual apurado decorre que foi a Autora quem identificou a interessada, localizou o imóvel dos réus, colocou as partes em contacto e desenvolveu atividade tendente à realização do negócio; e a venda acabou por ser celebrada entre os mesmos vendedores e a mesma interessada que havia sido angariada pela mediadora. O nexo causal entre esta atividade da mediadora e as negociações posteriores às iniciais, frustradas entre 2009 e 2011, e que vieram a conduzir à venda em 2018, ( estas que ocorreram sem intervenção da autora), terá de ter-se como existente e válido quanto à celebração da escritura. Para existir direito à comissão pelo negócio é, assim, suficiente que a mediadora tenha indicado o potencial comprador e o tenha colocado em contacto com os réus, já que essa atividade influiu na realização do contrato. Não é, pois, indispensável que a Autora tenha acompanhado toda a negociação posterior. A jurisprudência e a doutrina são uniformes em considerar que o melhor critério para a determinação desse valor correspondente é o da própria remuneração atribuída pelas partes ao negócio inválido, por ter sido esse o valor que o cliente entendeu corresponder à atividade da mediadora, desde que a atividade concretamente desenvolvida e os resultados alcançados sejam de molde a que, num quadro de validade contratual, fosse devida a correspondente remuneração (a este respeito, ver Higina Castelo, “Contrato de mediação imobiliária”, Revista Jurídica Digital, n.º 6, novembro de 2016, pp. 110 e ss., disponível em datavenia.pt; Fernando Baptista de Oliveira, Manual da Mediação Imobiliária, Almedina, 2019, pp. 86-87 e 284 e ss.; e, bem assim, os Acórdãos do STJ de 20-04-2004- 04A800, que considerou ser devida a retribuição por ter resultado demonstrado que o mediador deu o nome de uma pessoa disposta a realizar o negócio, pondo o comprador em contacto com o vendedor, tendo influenciado a realização do negócio; e de 16-12-2025- 3600/22.4T8PRT.P1.S1 , que considerou que: “o princípio de que o valor correspondente, devido por aplicação do n.º 1 do artigo 289.º do Código Civil , há-de determinar-se atendendo ao valor acordado no contrato inválido é constantemente aplicado para averiguar qual o valor correspondente à prestação de uma mediadora imobiliária”, concluindo que, sempre que a invalidade não tenha afetado as representações subjetivas das partes o valor da compensação corresponderá ao valor acordado entre as partes”. Resulta da matéria de facto provada — factos 1.5 a 1.12, 1.14, 1.28, 1.42, 1.44, 1.46, 1.55 e 1.56 — que foi a Autora quem, no âmbito da sua atividade de mediação imobiliária, identificou o interesse do grupo comprador, localizou o terreno propriedade dos Réus, estabeleceu o contacto entre estes e a Alcapredial, promoveu e acompanhou negociações ao longo de vários anos, publicitou o imóvel e desenvolveu diligências decisivas para que o negócio, finalmente concretizado em 2018, viesse a ser celebrado precisamente com a interessada por si angariada em 2009. Não fora a intervenção da Autora, é manifesto — e assim o reconheceram ambas as instâncias — que os Réus não teriam tomado conhecimento do interesse da Alcapredial na aquisição do terreno, nem, com toda a probabilidade, teriam logrado celebrar o negócio nos termos em que o vieram a celebrar. No caso em análise, como já se avançou, é manifesto que a atividade desenvolvida pela autora foi determinante para a celebração do negócio de compra e venda, em termos tais que, não fosse a sua intervenção, com grande probabilidade os réus não teriam ficado cientes da intenção de compra da Alcapredial. A intervenção da autora não se limitou, contudo, à apresentação do negócio; pelo contrário, a autora apresentou as partes envolvidas, participou em reuniões, reuniu documentação necessárias, prestou assistência para a viabilização do negócio e publicitou o negócio. Como é evidente, todo este labor tem uma expressão económica e, não podendo, naturalmente, ser restituído deve ser compensado da forma mais justa possível. Ora, a solução mais justa e equilibrada de compensar a autora apenas pode passar pela atribuição de uma compensação em montante equivalente ao valor da comissão prevista e conhecida pelas partes. Veja-se que, muito embora o teor do email (facto 1.30) não possa ser útil para a validação do negócio, não pode deixar de ser tido em consideração para a justa composição do litígio. O mesmo é dizer: tendo os réus aceitado que o valor da comissão seria de 6%+ IVA este tem de ser o valor considerado para efeitos de compensação, ou seja, o valor de € 48.600,00, acrescido de € 11.178,00 de IVA, e de juros de mora à taxa legal de 4%, contados desde a citação e até integral pagamento. Importa não esquecer que os réus lograram celebrar um negócio por via da intervenção da autora, não podendo obter um benefício sem querer compensar a autora. DECISÃO: Nega-se a revista, confirmando-se o acórdão recorrido, embora com fundamentação diversa. Custas pelos Recorrentes. Lisboa, 15 de setembro de 2026 Isoleta de Almeida Costa Maria João Vaz Tomé Clara Sottomayor Todos os acórdãos citados sem outra menção são consultáveis em www.dgsi.pt ↩︎