IIFundamentação de facto
Os factos provados são os seguintes (conforme constam da sentença objeto de recurso):
- 1.Os Autores são donos e legítimos proprietários da fração autónoma designada pelas letras “AM”, correspondente a unidade habitacional, tipo T1, localizada na zona Central Norte do piso, adjacente e a Sul dos ascensores, uma varanda, e terraço voltado a Poente, área total-116m2, pertencendo-lhe o uso exclusivo do parqueamento n.º 42 na cave, situada no 2º andar do prédio urbano em regime de propriedade horizontal pela apresentação n.º 1 de 1995/05/25, denominado “Edifício …”, sito na Estrada Monumental, n.ºs …, freguesia de São Martinho, concelho do Funchal, fração inscrita na matriz predial urbana sob o artigo …-AM, descrita na Conservatória do Registo Predial do Funchal sob o número …-AM, da referida freguesia, onde se encontra registada a aquisição a favor dos Autores pela apresentação n.º 12 de 2005/10/18, com Licença de Utilização n.º …/1995, emitida pela Câmara Municipal do Funchal a 05/05/1995.
- 2.Por documento particular datado de 10 de janeiro de 2018, os Autores e a Ré declararam que os primeiros arrendavam à segunda, para habitação própria permanente, a fração referida em 1. pelo período de um ano, com início no dia 10/01/2018 e término a 09/01/2019, renovável automática e sucessivamente por iguais períodos de 1 ano, mediante o pagamento até ao dia 10 de cada respetivo mês de uma renda mensal no valor de 550,00€.
- 3.Por carta registada com AR, datada de 5 de maio de 2023, os Autores, enquanto senhorios do imóvel referido em 1., efetuaram a comunicação da sua oposição à renovação à Ré, enquanto arrendatária, a ocorrer no dia 09/01/2024.
- 4.Por carta registada, datada de 29 de junho de 2023, a Ré opôs-se à oposição à renovação, afirmando que “considerando a data do mesmo, a sua comunicação não cumpre as exigências legais em vigor”.
Consignou-se, ainda, não existirem factos não provados com relevo para a decisão da causa.
Nesta Relação julga-se oportuno esclarecer, a respeito do facto 3, que a carta de oposição à renovação tinha data de 8/05/2023 (doc. 5 com a p.i.), foi enviada registada com aviso de receção em 22/06/2023 (doc. 6 com a p.i.) e recebida pela R. em 26/06/2023 (doc. 7 com a p.i.); isto mesmo resulta confessado pela ré na sua carta datada de 29/06/2023 (facto 4 e doc. 8 com a p.i.), na qual expressamente diz ter recebido a carta datada de 8 de maio, sobre a oposição à renovação do contrato de arrendamento.
IIIApreciação do mérito do recurso
Resumindo a situação de facto ao essencial: as partes celebraram um contrato de arrendamento urbano para habitação, com início em 10 de janeiro de 2018 e termo em 9 de janeiro de 2019 (prazo de um ano), renovando-se por igual período, sem prejuízo de as partes poderem opor-se à sua renovação nos termos da lei; por carta datada de 8 de maio de 2023, os autores comunicaram à ré a sua oposição à renovação do contrato, terminando, assim, no final da renovação em curso, ou seja, em 9 de janeiro de 2024. A carta foi enviada em 22 de junho de 2023 e recebida pela ré em 26 do mesmo mês e ano.
No assinalado termo do contrato, 9 de janeiro de 2024, a arrendatária não entregou o imóvel, nem o fez até à data.
Deve a apelação (e consequentemente a ação) proceder? O contrato celebrado entre as partes terminou por força de oposição à sua renovação, que operou efeitos a partir de 9 de janeiro de 2024?
A disciplina contratual é clara: o contrato foi celebrado por um ano, com início em 10 de janeiro de 2018, era automaticamente renovável por iguais períodos, e podia ser cessado por oposição à renovação para o termo do prazo em curso aquando da oposição.
Os senhorios, ora apelantes, opuseram-se em junho de 2023, com antecedência superior à estabelecida na lei (120 dias – al. b) do n.º 1 do artigo 1097.º do CC). O contrato terminou em 9 de janeiro de 2024.
Entendeu o tribunal a quo que, ao contrário do estipulado no contrato (prazo de um ano renovável por iguais períodos, de uma ano), as renovações não poderiam ser inferiores a três anos por, em seu entender, o disposto no n.º 1 do artigo 1096.º do CC impor que a renovação se efetue por período não inferior a três anos.
O n.º 1 do artigo 1096.º do CC tem, ipsis verbis, o seguinte texto:
«Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.»
A expressão «salvo disposição em contrário» aplica-se à duas situações a seguir previstas na frase:
i. salvo estipulação em contrário, «o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo», ou seja, se não for estipulada a caducidade no termo do prazo, o contrato tem-se por automaticamente renovável; e, ii. salvo estipulação em contrário, o contrato automaticamente renovável renova-se «por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior».
Esta segunda hipótese ocorre, em princípio, apenas quando as partes fixam um prazo ao contrato, mas omitem o que sucede no seu termo, não estipulam nem a caducidade automática do contrato no termo do prazo (único), nem a renovação automática do contrato no termo do prazo (inicial ou renovado), logo, consequentemente, não preveem prazo para a não prevista renovação.
Em abstrato, a segunda hipótese também pode ocorrer quando as partes preveem o prazo inicial e a renovação automática do contrato, mas não preveem de forma expressa o prazo das renovações. Nestes casos, porém, a interpretação do contrato conduzir-nos-á quase sempre à consideração de uma cláusula tácita no sentido de o prazo de renovação ser idêntico ao prazo do contrato, caso em que não se aplica a norma do n.º 1 do artigo 1096.º, mas o prazo de renovação contratualmente fixado, ainda que de modo tácito.
Em suma, a norma contida no n.º 1 do artigo 1096.º do CC é supletiva, quer quanto à automaticidade da renovação dos contratos de arrendamento com prazo certo, quer quanto à duração dos períodos de renovação, ou seja: i. o contrato apenas é automaticamente renovável na falta de estipulação em contrário; ii. a renovação apenas se fará por períodos sucessivos de igual duração, ou de três anos se esta for inferior, nos casos em que as partes não tenham acordado sobre o prazo da renovação (ou os prazos das renovações) de modo diverso, nomeadamente, por períodos inferiores a três anos (sem prejuízo do disposto no artigo 1097.º, n.º 3, do CC).
A interpretação feita no despacho recorrido – a de que o trecho do artigo 1096.º, n.º 1, que se reporta à renovação «por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior» se aplica imperativamente, mesmo quando as partes estipularam em contrário –, além de não ser a que melhor corresponde à letra da norma interpretada, não se harmonizaria com o disposto nos artigos 1095.º, n.º 2, e 1097.º, n.º 3, introduzindo uma incoerência no sistema. Com efeito, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 1095.º do CC, o prazo contratual do arrendamento urbano para habitação pode ser um qualquer entre um ano e trinta anos; a referida norma impõe que o prazo não seja «inferior a um nem superior a 30 anos» e estatui que se considera «automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo». Por outro lado, de acordo com o n.º 3 do artigo 1097.º do CC, apenas a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, está condicionada a produzir efeitos após o decurso de três anos sobre a celebração do contrato. De notar que esta norma foi introduzida pela Lei 13/2019, não existindo antes dela, nem no artigo 1097.º do CC – que terminava no n.º 2 e cujos n.ºs 1 e 2 eram idênticos aos atuais –, nem em qualquer outro dispositivo legal. Ora, se o prazo de renovação não pudesse ser inferior a três anos (como entendido na sentença recorrida e defendido por alguma doutrina e jurisprudência), a norma estabelecida no n.º 3 do artigo 1097.º seria absolutamente supérflua.
Na fixação do sentido e alcance da lei, devemos presumir que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (artigo 9.º, n.º 3, do CC). Acresce que, no caso que nos ocupa, o trecho do n.º 1 do artigo 1096.º em discussão («ou de três anos se esta for inferior») e a norma do n.º 3 do artigo 1097.º («A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo…») foram introduzidos através da mesma Lei 13/2019. Ora, se esta mesma Lei pretendesse que, nos contratos de arrendamento com prazo certo, o prazo (seja o inicial, seja o subsequente) nunca fosse inferir a três anos, decerto o teria dito no lugar próprio – no n.º 2 do artigo 1095º –, poupando a alteração ao artigo 1096.º, n.º 1, e a introdução do artigo 1097.º, n.º 3.
Chamando à colação os antecedentes imediatos da norma, Jorge Pinto Furtado (Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2022, 4.ª ed., p. 655) escreve:
«Com a Reforma de 2012, tinha-se estabelecido, neste art.º 1096-1, que, salvo estipulação contratual em contrário, o contrato de prazo certo renova-se “no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração”.
A Reforma de 2017 não aflorou este ponto, mas, com a Lei n.º 13/2019, veio estabelecer-se, pegando na redação de 2012, que, “salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior”.
Limitou-se, pois, a acrescentar à frase “períodos sucessivos de igual duração” a expressão “ou de três anos se esta for inferior”. (…)
O que se determina no presente n.º 1, como se viu, é que o contrato de arrendamento urbano, com prazo certo, no termo da sua duração contratual, se renova, “salvo estipulação em contrário”, por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos quando essa duração for inferior.
A ressalva é expressa, surgindo soberana a encabeçar o preceito.
À sua luz, somente à sua luz, parecerá então perfeitamente lícito que, por expressa estipulação contratual, se convencione contratos de arrendamento, com prazo certo:
- a.– Sem renovação contratual;
- b.– Com renovações de períodos desiguais;
- c.– Que, para o período posterior à duração mínima de três anos, se prevejam renovações de dimensões inferiores ao triénio.»
Mais adiante (p. 657), conclui: «se bem pensamos, ultimados os três primeiros anos sobre a celebração contratual, para a sua primeira oposição à renovação, não exige depois a lei, para nenhuma outra oposição à renovação, qualquer limite específico de duração convencional; podem, pois, as partes fixar, para estas, aquela que bem lhes parecer».
No mesmo sentido que aqui defendemos, sobre a concreta interpretação do artigo 1096.º, n.º 1, também, Isabel Rocha e Paulo Estima, Novo Regime do Arrendamento Urbano – Notas práticas e Jurisprudência, 5.ª ed., Porto Editora, 2019, p. 286; e Jéssica Rodrigues Ferreira, «Análise das principais alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, aos regimes da denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais», Revista Eletrónica de Direito, vol. 21 (fevereiro de 2020), n.º 1, pp. 75-98. Da última autora e loc. cit., extratamos:
«Parece-nos que o legislador pretendeu que as partes fossem livres não apenas de afastar a renovação automática do contrato, mas também que fossem livres de, pretendendo que o contrato se renovasse automaticamente no seu termo, regular os termos em que essa mesma renovação ocorrerá, podendo estipular prazos diferentes – e menores – dos supletivamente fixados pela lei, e não, conforme poderia também interpretar-se da letra do preceito em análise – cuja redação pouco precisa gera estas dúvidas – um pacote de “pegar ou largar”, em que as partes estariam adstritas a optar entre contratos não renováveis ou, optando por um contrato automaticamente renovável no seu termo, com períodos sucessivos de renovação de duração obrigatoriamente igual à duração do contrato ou de cinco anos se esta for inferior, pois ainda que a ratio subjacente a esta alteração legislativa tenha sido reforçar a estabilidade dos contratos, se o legislador deixou ao critério das partes o mais – optar por renovar ou não o contrato – também se deve entender que lhes permite o menos – optando por renovar o contrato, regular os termos dessa renovação. Este argumento parece-nos ser ainda reforçado pela remissão operada no n.º 1 para o regime de oposição à renovação previsto para o arrendamento habitacional, regulado nos art. 1097.º e 1098.º, onde se continuam a prever prazos de oposição à renovação específicos para os casos de duração inicial do contrato ou das suas renovações inferiores a cinco anos (al. b) e c) do n.º 1 do art. 1097.º e al. b) e c) do n.º 1 do art. 1098.º)» – (82-83).
Na jurisprudência, sobre a interpretação da norma em causa, e no sentido exposto, sem pretensão de exaustão, chamam-se os seguintes arestos: Acórdãos do TRL de 17-03-2022, proc. 8851/21.6T8LRS.L1-6 (Nuno Lopes Ribeiro); de 10-01-2023, proc. 1278/22.4YLPRT.L1-7 (Luís Filipe Sousa); de 27-04-2023, proc. 1390/22.0YLPRT.L1-6 (Maria de Deus Correia); de 22-06-2023, proc. 50/23.9T8SXL.L1-2 (da ora relatora); de 06-07-2023, proc. 2959/22.8T8SXL.L1-2 (Pedro Martins); de 05/12/2024, no processo 1395/24.6YLPRT.L1-2 (da ora relatora), todos disponíveis em www.dgsi.pt.
No citado Acórdão de 06-07-2023 estão exaustivamente indicadas, além de referências no sentido ali defendido e que é coincidente com o por nós exposto, jurisprudência e doutrina em sentido contrário (mas nas quais não encontramos argumentos que nos permitam duvidar da natureza supletiva da norma contida no n.º 1 do artigo 1096.º, em toda a sua extensão). Para mais exaustiva fundamentação, remetemos para o citado aresto.
Estabelecida a supletividade da norma do artigo 1096.º, n.º 1, do CC, quer quanto à renovação, quer quanto ao prazo das renovações, estamos aptos a regressar ao caso dos autos e a decidir, com segurança, o destino da apelação.
No contrato de arrendamento objeto do litígio, as partes previram a sua renovação automática e o prazo das renovações (ou prorrogações), por um ano, pelo que não há que recorrer a normas supletivas nestas matérias. A discutida norma, sendo supletiva, não se aplica ao caso.
O contrato terminou, portanto, em 9 de janeiro de 2024. A ré não entregou o imóvel, motivando a presente ação. Nos termos do disposto no art. 1045.º do CC, se a coisa locada não for restituída logo que finde o contrato, o locatário é obrigado a pagar, a título de indemnização, a partir do momento em que se constitua em mora até ao momento da restituição, valor igual ao da renda elevada ao dobro.
A renda importava em 550 €, pelo que a ré é condenada a pagar aos autores 1.100,00 € mensais, desde 10/01/2024 até efetiva entrega do imóvel.
