Quem foi o relator do acórdão 437/24.0T8BNV.E1?

O relator foi Manuel António do Carmo Bargado, no Tribunal da Relação de Évora.

Quando foi proferido o acórdão 437/24.0T8BNV.E1?

O acórdão foi proferido em 14 de julho de 2026.

Acórdão TRE — Cláusula resolutiva, Condição resolutiva

Sumário

Sumário: I - A nulidade de uma decisão judicial é um vício intrínseco da mesma e não se confunde com um hipotético erro de julgamento, de facto ou de direito. Uma sentença é nula, por falta de fundamentação de facto, quando a decisão concretamente tomada – e não aquela que as partes entendam que deveria ter sido tomada – não se encontra assente em factos apresentados pela própria decisão, diretamente ou por remissão. II - A cláusula resolutiva distingue-se da condição resolutiva: a primeira, enquanto fonte de um direito potestativo de extinção retroativa da relação contratual, apenas confere ao beneficiário o poder de resolver o contrato uma vez verificado o facto por ela descrito, a segunda determina a imediata destruição da relação contratual assim que o facto futuro e incerto se verifica. II – Quado as partes estipulam no contrato-promessa que a falta de aprovação de financiamento constitui condição resolutiva, a não concessão do crédito implica a extinção daquele contrato e impõe que o sinal deve ser restituído (arts. 270.º e 442.º, n.º 1, do CC).

Texto

Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora I - RELATÓRIO AA e BB, instauraram a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra CC, pedindo que a ré seja condenada a restituir aos autores, a quantia de € 16.350,00 pagos a título de sinal e princípio de pagamento no âmbito do Contrato-Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes, e bem assim no pagamento de uma indemnização por danos não patrimoniais sofridos pelos autores, no montante de € 6.650,00, tudo acrescido de juros de mora vencidos e vincendos a contar da data da citação. Alegam, em resumo, que em 05.01.2024 celebraram um contrato-promessa com a ré para a compra de uma fração autónoma em Cidade 1, pelo valor de € 163.500,00, tendo entregue à ré a quantia de € 16.350,00 como sinal e princípio de pagamento, prevendo o contrato que, caso o financiamento bancário para a aquisição do imóvel não fosse aprovado devido à insuficiência da avaliação bancária ou falta de condições dos autores, o valor do sinal devia ser restituído. Mais alegam que submeteram o imóvel à avaliação bancária, que concluiu que o valor do imóvel era insuficiente para o financiamento necessário, o que veio a ser confirmado por um segundo relatório, tendo os autores comunicado à ré e à imobiliária a não aprovação do financiamento e solicitado a devolução do sinal, mas apesar de diversas interpelações e negociações, a ré recusou-se a devolver o valor pago. Alegam, por último, que a conduta da ré gerou prejuízos financeiros e emocionais aos autores, incluindo descontos salariais, despesas extraordinárias e impacto emocional, além de dificultar a aquisição de outra habitação. A ré contestou, impugnando parcialmente os factos e deduziu reconvenção. Alega que os autores agiram de má-fé ao desistir do negócio e tentar recuperar o sinal, o que fizeram após demonstrarem interesse em prosseguir com o negócio já após a avaliação bancária negativa, vindo posteriormente a invocar a cláusula resolutiva do contrato-promessa antes da resposta da segunda avaliação bancária, ocorrendo desse modo o incumprimento definitivo do contrato prometido. Termina a contestação/reconvenção, pedindo que seja julgada improcedente a ação e procedente a reconvenção, condenando-se os autores/reconvindos nos seguintes termos: «a. Que se declare o incumprimento definitivo do contrato prometido nos termos peticionados e a consequente resolução contratual; b. Que, em consequência desse incumprimento culposo se declare o direito da R. fazer sua a quantia a título de sinal nos termos do artigo 442.º do Código Civil.» Houve réplica, tendo os autores invocado a exceção de ineptidão da reconvenção e concluído pela improcedência da reconvenção. Teve lugar a audiência prévia, sendo admitida a reconvenção e proferido despacho saneador que julgou improcedente a exceção de ineptidão da reconvenção, com subsequente identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova. Realizada a audiência final, foi proferida sentença em cujo dispositivo se consignou: «Em face do exposto, julga-se a ação parcialmente procedente e julga-se a reconvenção totalmente improcedente e, em consequência: 1. Condena-se a Ré a restituir aos Autores a quantia de € 16.350,00 (dezasseis mil, trezentos e cinquenta euros), entregue a título de sinal. 2. Condena-se a Ré a pagar aos Autores juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento. 3. Absolve-se a Ré do pedido de condenação em danos não patrimoniais. 4. Absolvem-se os Autores dos pedidos reconvencionais formulados pela Ré. Custas pelos Autores e pela Ré, na proporção do respetivo decaimento.» Inconformada, a ré apelou do assim decidido, finalizando a respetiva alegação com a formulação das conclusões que se transcrevem: «1. A sentença recorrida julgou procedente a ação e condenou a Ré a restituir o sinal entregue pelos Autores no âmbito do contrato-promessa, julgando improcedente a reconvenção em que a Ré peticionava o reconhecimento do incumprimento definitivo imputável aos Autores e o consequente direito a fazer seu o sinal, nos termos do artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil. 2. A Recorrente não se conforma com a decisão, por entender que a mesma enferma de vícios que impõem a sua revogação, quer por nulidades que afetam a validade da sentença, quer por erro de julgamento quanto à matéria de facto e quanto à aplicação do direito. 3. O recurso incide, assim, sobre: (i) nulidades da sentença; (ii) impugnação da matéria de facto; e (iii) erro de direito na interpretação da cláusula quinta, na aplicação do artigo 275.º, n.º 2, na qualificação da rutura contratual e na aplicação do regime do sinal. Das nulidades da sentença 4. A sentença é nula por falta de fundamentação, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea b), do CPC, porquanto não especifica, de modo suficiente e controlável, os fundamentos de facto e de direito que justificam o sentido decisório adotado, inviabilizando o controlo do iter lógico-jurídico seguido pelo Tribunal. 5. Em particular, a sentença “salta” do enunciado da cláusula quinta para o efeito restitutivo do sinal sem demonstrar que se mostravam preenchidos os seus pressupostos contratuais, designadamente a exigência expressa de “comprovativo” bancário e de “relatório de avaliação como prova”. 6. A sentença é ainda nula por oposição entre fundamentos e decisão, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do CPC, porquanto assume a verificação automática da condição resolutiva e simultaneamente dá como assente uma dinâmica negocial posterior (renegociação do preço e prosseguimento de diligências bancárias) incompatível com a ideia de extinção automática do contrato nesse momento. 7. A sentença padece igualmente de nulidade por omissão de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC, por violação do artigo 608.º, n.º 2, do CPC, ao não apreciar questões essenciais e expressamente suscitadas pela Ré, determinantes para a decisão. 8. Designadamente, o Tribunal a quo não se pronunciou sobre a aplicação do artigo 275.º, n.º 2, do Código Civil, apesar de ter sido invocado e de se revelar central para aferir se os Autores provocaram/impediram o iter de verificação da condição contra a boa-fé. 9. O Tribunal também não apreciou a qualificação da conduta dos Autores como desistência objetiva e incumprimento definitivo (arts. 801.º, n.º 2, e 808.º do CC), nem enfrentou a relevância jurídica do comportamento posterior à primeira avaliação. 10. A sentença omitiu ainda apreciação autónoma e efetiva dos fundamentos próprios da reconvenção, julgando-a improcedente por arrastamento, sem analisar os seus pressupostos, esvaziando a pretensão reconvencional do seu conteúdo jurídico. 11. Acresce que o Tribunal a quo não apreciou os limites impostos pela boa-fé objetiva ao exercício do direito invocado pelos Autores, designadamente a eventual configuração de abuso de direito (art. 334.º do CC), apesar de a factualidade discutida apontar para comportamento contraditório e frustração de confiança (venire contra factum proprium). Da impugnação da matéria de facto 12. A decisão recorrida enferma de erro manifesto na apreciação da prova, impondo-se reapreciação nos termos do artigo 640.º do CPC, pois a solução jurídica foi construída com base em pressupostos factuais que não resistem à prova gravada e documental. 13. O Tribunal tratou como “factos estáticos” uma realidade dinâmica (negociação, avaliação, renegociação, reavaliação e desistência), fixando um probatório que não espelha a sequência efetiva dos acontecimentos e conduz inevitavelmente a errada qualificação jurídica. 14. Para efeitos do disposto no artigo 640.º, n.º 1, alínea a), do CPC, impugna-se o ponto 2.4 do elenco dos factos não provados. 15. A decisão é incorreta, porquanto a prova produzida em audiência e a prova documental confirmam que não foi entregue à Ré qualquer comprovativo bancário da recusa/insuficiência do financiamento, nem qualquer relatório de avaliação, tendo a informação sido transmitida apenas verbalmente pelo mediador. 16. Tal factualidade é decisiva, pois a cláusula quinta do contrato-promessa faz depender a restituição do sinal de “comprovativo da Entidade Bancária” e, ainda, do “comprovativo do relatório da avaliação como prova”, não bastando conhecimento indireto ou verbal. 17. Impõe-se, por isso, a alteração da decisão sobre o ponto 2.4, devendo o mesmo transitar para o elenco dos factos provados, por resultar da prova produzida, com a seguinte redação (artigo 640.º, n.º 1, alínea c), do CPC): “Não foi entregue à Ré qualquer documento bancário comprovativo da recusa ou insuficiência do financiamento, nem qualquer relatório de avaliação bancária, tendo a informação relativa às avaliações sido transmitida apenas verbalmente através do mediador imobiliário.” 18. Para efeitos do artigo 640.º, n.º 1, alínea a), do CPC, impugna-se a decisão sobre a matéria de facto por omissão de factualidade essencial relativa ao estado do procedimento de segunda avaliação bancária à data da desistência, não constando tal factualidade nem nos provados nem nos não provados. 19. A sentença utiliza, como pressuposto jurídico, o resultado da reapreciação da avaliação bancária para sustentar a verificação da cláusula quinta e a restituição do sinal, sem atender ao momento temporal em que esse resultado foi produzido/comunicado. 20. Resulta do facto provado n.º 1.18 que o resultado da reapreciação apenas foi comunicado aos Autores em 06/02/2024, isto é, após a desistência ocorrida em finais de janeiro, pelo que à data da rutura o procedimento de segunda avaliação estava ainda pendente. 21. A prova produzida (declarações de parte da Ré, depoimento da testemunha DD e depoimento do mediador) confirma que não havia resultado da reapreciação no momento em que os Autores comunicaram a desistência, sendo esse dado temporal determinante para a aplicação da cláusula quinta. 22. 21. Deve, por isso, ser aditado ao elenco dos factos provados (art. 640.º, n.º 1, al. c), CPC) o seguinte facto, por resultar da prova produzida e ser decisivo para a solução jurídica: “À data em que os Autores comunicaram a desistência do negócio, o procedimento de segunda avaliação/reapreciação bancária encontrava-se ainda pendente, não tendo sido produzido nem comunicado à Ré qualquer resultado definitivo dessa reapreciação.” 23. Para efeitos do artigo 640.º, n.º 1, alínea a), do CPC, impugna-se a decisão que deu como não provados os factos 2.2 e 2.3. 24. A prova produzida demonstra que, após a primeira avaliação desfavorável, os Autores solicitaram redução do preço, que a Ré aceitou, e que tal aceitação foi comunicada no âmbito do iter negocial através do mediador. 25. Tal factualidade é central, por revelar que o contrato-promessa não foi tratado como resolvido, tendo sido mantido em execução e renegociação, o que afasta a tese de “automatismo resolutivo” acolhida na sentença. 26. Devem, pois, os factos não provados 2.2 e 2.3 passar ao elenco dos factos provados, por imposição da prova oral e documental, com a seguinte redação sintética (art. 640.º, n.º 1, al. c), CPC): “Após a primeira avaliação bancária desfavorável, os Autores solicitaram, por intermédio do mediador imobiliário, a redução do preço do imóvel, tendo a Ré aceite baixar o preço para €160.000,00, aceitação que foi comunicada aos Autores.” 27. Para efeitos do artigo 640.º, n.º 1, alínea a), do CPC, impugna-se ainda a decisão por omissão de um facto concreto e autonomizável relativo à conduta dos Autores após a aceitação da redução do preço, facto que não foi incluído no elenco dos provados. 28. Da prova produzida resulta que, enquanto o contrato-promessa se mantinha em execução e após a redução do preço aceite pela Ré, os Autores comunicaram desistência ao mediador, determinaram/interromperam o iter bancário em curso, e prosseguiram a procura de outros imóveis, em momento anterior à conclusão da reapreciação. 29. Esta factualidade é decisiva para a qualificação jurídica da rutura, por evidenciar uma decisão unilateral de não prosseguir com o negócio, incompatível com a tese de cessação “externa” e “neutra”. 30. 29. Deve, por isso, ser aditado ao elenco dos factos provados (art. 640.º, n.º 1, al. c), CPC) o seguinte facto: “Após a aceitação da redução do preço do imóvel pela Ré, os Autores comunicaram ao mediador imobiliário que não pretendiam prosseguir com o negócio e, antes da conclusão da reapreciação bancária, determinaram a interrupção das diligências de financiamento, prosseguindo em simultâneo a procura de outros imóveis.” 31. As alterações e aditamentos supra identificados são determinantes para a boa decisão da causa, por afastarem a verificação automática da cláusula quinta e por suportarem a correta qualificação jurídica da rutura contratual. Do erro de direito 32. A sentença recorrida incorre em erro de direito manifesto ao interpretar a cláusula quinta do contrato-promessa como consagrando uma condição resolutiva automática, cuja alegada não aprovação do financiamento determinaria, por si só, a cessação do contrato e a restituição do sinal. 33. Tal interpretação viola as regras de interpretação das declarações negociais consagradas nos artigos 236.º, n.º 1, e 238.º, n.º 1, do Código Civil, porquanto ignora o texto do contrato, o contexto negocial e o sentido que um declaratário normal, colocado na posição da Ré, poderia razoavelmente deduzir. 34. Com efeito, a cláusula quinta condiciona expressamente a restituição do sinal à apresentação de “comprovativo da Entidade Bancária” e, no caso de insuficiência da avaliação, à apresentação do “comprovativo do relatório da avaliação como prova”, exigências que não podem ser desconsideradas ou substituídas por inferências genéricas. 35. A sentença, ao admitir a restituição do sinal sem que tais comprovativos tenham sido entregues à Ré, esvazia o conteúdo normativo da cláusula e atribui-lhe um sentido que não encontra correspondência mínima no texto contratual, em violação do artigo 238.º, n.º 1, do Código Civil. 36. Acresce que, mesmo que se admitisse, por mera hipótese, que a cláusula quinta consubstanciaria uma verdadeira condição resolutiva, sempre teria de ser aplicado o regime do artigo 275.º, n.º 2, do Código Civil, que concretiza o princípio da boa-fé no domínio das condições. 37. Nos termos do artigo 275.º, n.º 2, do Código Civil, não pode beneficiar da condição a parte que impede, provoca ou instrumentaliza a sua verificação ou o respetivo iter, retirando proveito jurídico de um comportamento contrário à boa- fé. 38. Resulta da matéria de facto que deve ser considerada provada que, após a primeira avaliação bancária desfavorável, os Autores não trataram o contrato como extinto, antes solicitaram a redução do preço do imóvel e desencadearam diligências para viabilizar a continuação do procedimento bancário. 39. Resulta igualmente que a Ré aceitou a redução do preço, mantendo a convicção legítima de que o contrato-promessa se encontrava em execução e que o negócio prosseguiria nos termos renegociados. 40. Mais resulta que os Autores interromperam voluntariamente o procedimento bancário em curso, comunicaram a desistência ao mediador imobiliário antes da conclusão da reapreciação e iniciaram simultaneamente a procura de outro imóvel. 41. Com efeito, o próprio facto provado n.º 1.18 evidencia que o resultado da reapreciação apenas foi comunicado aos Autores em 06/02/2024, isto é, já após a desistência ocorrida em finais de janeiro, não podendo tal resultado ser convocado retroativamente como fundamento de verificação da cláusula e restituição do sinal. 42. A não verificação da condição não resultou, assim, de um evento externo, inevitável e alheio à esfera dos Autores, mas de uma decisão consciente e voluntária da própria parte a quem a cláusula aproveitaria, integrando plenamente a previsão do artigo 275.º, n.º 2, do Código Civil. 43. A sentença recorrida, ao ignorar esta dimensão normativa, neutraliza indevidamente o artigo 275.º, n.º 2, do Código Civil, transformando a cláusula de financiamento num verdadeiro direito potestativo de desistência discricionária, em violação dos princípios da boa-fé objetiva. 44. Ainda que, por hipótese meramente académica, se entendesse que a situação não se reconduz integralmente à previsão do artigo 275.º, n.º 2, do Código Civil, sempre a atuação dos Autores configuraria abuso de direito, nos termos do artigo 334.º do Código Civil, instituto de conhecimento oficioso. 45. Com efeito, os Autores mantiveram o contrato em execução, obtiveram da Ré uma concessão negocial relevante (redução do preço), frustraram deliberadamente o iter conducente à verificação da condição e, posteriormente, invocaram a cláusula de financiamento para exigir a restituição do sinal, comportamento objetivamente contraditório e violador da confiança criada. 46. Tal atuação consubstancia uma situação típica de venire contra factum proprium, excedendo manifestamente os limites impostos pela boa-fé e pelo fim económico-social da cláusula, em violação do artigo 334.º do Código Civil, em articulação com os artigos 762.º, n.º 2, 272.º e 275.º, n.º 2, do mesmo diploma. 47. A sentença recorrida, ao permitir que os Autores retirem vantagem jurídica de um comportamento contraditório e frustrador da confiança legítima da Ré, incorre em erro de direito ao não aplicar o regime do abuso de direito. 48. Este erro repercute-se diretamente na qualificação jurídica da rutura contratual, que não pode ser tratada como consequência de uma impossibilidade objetiva e não imputável, mas antes como desistência voluntária e antecipada imputável aos Autores. 49. A impossibilidade não imputável pressupõe um obstáculo objetivo, definitivo e exterior à esfera de atuação do devedor, o que manifestamente não se verifica quando o procedimento bancário estava em curso e foi interrompido por iniciativa dos Autores. 50. Os comportamentos dos Autores traduzem, de forma objetiva e inequívoca, uma declaração antecipada de não cumprimento, integrando o conceito de incumprimento definitivo nos termos dos artigos 801.º, n.º 2, e 808.º do Código Civil. 51. Verificado um incumprimento definitivo imputável ao promitente-comprador, a consequência jurídica impõe-se por força do artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil, assistindo ao promitente-vendedor o direito de fazer seu o sinal recebido. 52. A decisão recorrida, ao ordenar a restituição do sinal, inverte a função jurídico- económica do instituto do sinal, transformando-o num mecanismo de proteção do desistente e esvaziando a sua função de garantia da seriedade do compromisso assumido. 53. Em suma, a sentença recorrida viola, entre outros, os artigos 236.º, n.º 1, 238.º, n.º 1, 272.º, 275.º, n.º 2, 334.º, 762.º, n.º 2, 801.º, n.º 2, 808.º e 442.º, n.º 2, do Código Civil, devendo ser revogada.» Os autores contra-alegaram, pugnando pela improcedência do recurso e consequente manutenção da sentença recorrida Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir. II – ÂMBITO DO RECURSO Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso (arts. 608º, nº 2, 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC), são as seguintes as questões a decidir: - nulidade da sentença; - impugnação da matéria de facto; - incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda pelos autores, o que passa por saber, antes de mais, se foi ou não preenchida a cláusula resolutiva prevista no contrato. III – FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICO-JURÍDICA Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos1: 1.1. No dia 05/01/2024 foi celebrado entre os Autores e a ré um acordo mediante documento escrito a que designaram “contrato promessa de compra e venda, mediante o qual a ré, na qualidade de primeira outorgante, prometeu vender e os autores, na qualidade de segundos outorgantes, prometeram comprar, pelo preço de € 163 500,00 (cento e sessenta e três mil e quinhentos euros) a fração autónoma pertença da ré designada pela Letra “J”, destinada a habitação, com arrecadação no sótão, correspondente ao quarto andar direito, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Localização 1, n.º 33, Cidade 1, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Cidade 1 sob o artigo 5357º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o n.º 2087, da referida freguesia e concelho. 1.2. Com a assinatura do acordo referido em 1, os AA. entregaram à R., a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 16 350,00 (dezasseis mil, trezentos e cinquenta euros). 1.3. O acordo foi objeto de mediação imobiliária por parte da CJSB – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., com o NIPC ..., com a Licença 68AMI e sede no Largo 2, em Cidade 1. 1.4. Para a aquisição da fração autónoma, os AA. iam socorrer-se de financiamento “Crédito Habitação” junto do Banco MILLENNIUM BCP. 1.5. Os AA e a R. convencionaram, na cláusula quinta do acordo, sob a epígrafe “Condição Resolutiva”, que: “As partes acordaram, que caso a Entidade Bancária não aprove o financiamento para aquisição da fração, ora prometida vender, a Primeira Outorgante obriga-se a devolver o sinal já recebido em singelo, após comprovativo da Entidade Bancária em como os Segundos Outorgantes não reúnem as condições necessárias para o financiamento, ou que a avaliação bancária sobre o imóvel não seja suficiente para a aquisição do mesmo, sendo necessário o comprovativo do relatório da avaliação como prova.” 1.6. Os AA. entregaram toda a documentação junto da entidade bancária para submeter o imóvel à avaliação e, em 16 de janeiro de 2024, os AA. foram informados do resultado da avaliação. 1.7. Em 17 de janeiro de 2024, o Millennium BCP comunicou aos AA. que não era possível a aprovação do financiamento para Crédito Habitação, uma vez que o valor de avaliação do imóvel era insuficiente para o valor pretendido de financiamento. 1.8. Após o referido em 1.7, os AA contactaram a imobiliária que acompanhava o negócio transmitindo o resultado da avaliação e remeteram o relatório da avaliação bancária e a carta recebida, e pediram auxílio sobre quais as diligências que deveriam tomar. 1.9. Nessa medida, o Agente Imobiliário em 17 de janeiro de 2024, ligou para a Ré a informar dessa situação e a informar que os Autores propunham pagar a pintura do imóvel a suas expensas, dado que inicialmente tinham a acordado que essa era responsabilidade da Ré, mediante a descida do preço de venda imóvel de 163.500,00€ para 160.000,00€. 1.10. O Agente Imobiliário referiu à Ré que iriam pedir uma reapreciação da avaliação do imóvel. 1.11. Foi feita reapreciação da avaliação, que foi pedida pela Imobiliária e não foi pelos AA. 1.12. Da parte da imobiliária foi transmitido aos AA que eles próprios tinham diligenciado junto do Banco Millennium BCP por um pedido de reapreciação da avaliação do imóvel. 1.13. Após, os AA voltaram ao contacto com a imobiliária dizendo que pretendiam lançar mão do previsto na cláusula quinta do Contrato-Promessa que haviam assinado. 1.14. A Ré solicitou posteriormente ao Agente Imobiliário que comunicasse aos AA. que não iriam devolver o sinal, porque não havia direito a invocar a condição resolutiva, tendo em conta que tinha havido um conjunto de atos posteriores tendentes à concretização do negócio e que a comunicação dos AA. era uma desistência do negócio, o que determinava o incumprimento definitivo do contrato. 1.15. Os AA. tentaram obter a restituição do valor entregue a título de sinal, tendo a Ré sido interpelada a 24 de janeiro de 2024 para a resolução da situação de forma extrajudicial. 1.16. A Ré voltou a ser interpelada para cumprimento em 27 de fevereiro de 2024. 1.17. Os AA. foram, entretanto, informados pelo Millennium BCP do resultado da reapreciação da avaliação e, não obstante o resultado da avaliação surgir mais alto, continuou a ser insuficiente para a disponibilização do financiamento pretendido. 1.18. Em 06 de Fevereiro de 2024, os AA receberam a informação de que a entidade bancária mantinha a não viabilidade de concluir a aprovação do financiamento, nas condições acordadas, uma vez que o valor final da reapreciação da avaliação do imóvel foi insuficiente para o valor pretendido de financiamento. 1.19. A informação referida em 1.18 foi transmitida à R., na pessoa do respetivo mandatário. 1.20. Os AA. interpelaram novamente a R., através de missiva enviada pela Mandatária dos AA., para a restituição da quantia total de € 16.350,00 Euros (dezasseis mil, trezentos e cinquenta euros) nos termos da Cláusula Quinta do Contrato-Promessa. 1.21. A missiva veio devolvida por não levantamento do objeto por parte da R. a 17/04/2024. 1.22. Até à presente data a R. não restituiu a quantia aos AA. 1.23. A Ré informou os Autores que precisava de vender o imóvel com urgência, pois iria adquirir outro imóvel, o qual já tinha CPCV celebrado. 1.24. Os Autores foram notificados para abandonar o imóvel onde residiam anteriormente. 1.25. Os AA tiveram que recorrer à ajuda de familiares para conseguirem dar entrada para a aquisição de uma outra habitação. E foram considerados factos não provados: 2.1. Que os AA. tenham referido à Ré que não havia problema se o crédito não fosse aprovado, porque estavam efetivamente interessados no imóvel e que caso não tivessem acesso ao crédito na totalidade, que tinham a possibilidade de pagar parte sem acesso a crédito. 2.2. Que a Ré referiu ao Agente de Imobiliário que aceitava a redução de preço proposta pelos autores. 2.3. Que o Agente Imobiliário informou a Ré que a situação mencionada em 2.2. era do conhecimento dos AA. e que estavam agradecidos por esta ter descido o preço de venda do imóvel. 2.4. Que não foi dado acesso à Ré do documento de aprovação negativa por parte da Entidade Bancária. 2.5. Que a reapreciação da avaliação foi solicitada ao banco à revelia dos Autores. 2.6. A reavaliação era desconhecida por parte dos AA. e para a qual não deram qualquer anuência. 2.7. Que os AA tiveram que faltar aos respetivos trabalhos, sendo que todas as faltas dadas contabilizadas no valor de €.100,00 Euros (cem euros). 2.8. Que os AA despenderam a quantia de €.550,00 Euros (quinhentos euros), a título de despesas extraordinárias em que tiveram de incorrer para a resolução extrajudicial do litígio, nomeadamente, com recurso a Mandatário e deslocações. 2.9. Que os AA passaram noites sem dormir em consequência do sucedido descrito nos factos provados. 2.10. Que os AA sentiram ansiedade e desespero em consequência do sucedido descrito nos factos provados. Da nulidade da sentença Segundo a ré/recorrente a sentença enferma de várias nulidades: (i) falta de fundamentação; (ii) oposição entre os fundamentos e a decisão; (iii) omissão de pronúncia. Vejamos, pois, cada um dos fundamentos de nulidade invocados. A causa de nulidade da sentença tipificada na alínea b) do nº 1 do artigo 615º do CPC, ocorre quando não se especifiquem os fundamentos de facto e de direito em que se funda a decisão. Esta nulidade, tal como é pacificamente admitido, exige a ausência total de fundamentação de facto ou de direito e não se basta com uma fundamentação meramente incompleta ou deficiente2. Constitui também jurisprudência absolutamente dominante que a falta de motivação, a que se reporta a alínea b) do nº 1 do artigo 615º do CPC (anterior artigo 668º), é a total omissão dos fundamentos de facto ou dos fundamentos de direito em que assenta a decisão, e não a sua motivação deficiente, errada ou incompleta, sendo certo, outrossim, que uma fundamentação, apenas, incompleta ou insuficiente, não afeta o valor legal da sentença ou do acórdão3. Ora, lendo com a devida atenção a sentença recorrida, não pode deixar de concluir-se que a Sr.ª Juíza a quo expôs, de forma clara e estruturada, as razões de facto e de direito que sustentam a decisão proferida. Com efeito, na sentença estão devidamente discriminados os factos provados e não provados, são indicados os meios de prova que foram considerados pelo Tribunal, foi feita a análise crítica e conjugada da prova produzida em audiência, e efetuado o enquadramento jurídico da situação controvertida e a respetiva fundamentação jurídica. A nulidade de uma decisão judicial é um vício intrínseco da mesma e não se confunde com um hipotético erro de julgamento, de facto ou de direito. Uma sentença é nula, por falta de fundamentação de facto, quando a decisão concretamente tomada – e não aquela que as partes entendam que deveria ter sido tomada – não se encontra assente em factos apresentados pela própria decisão, diretamente ou por remissão. A afirmação da recorrente de que «a sentença “salta” do enunciado da cláusula quinta para o efeito restitutivo do sinal sem demonstrar que se mostravam preenchidos os seus pressupostos contratuais, designadamente a exigência expressa de “comprovativo” bancário e de “relatório de avaliação como prova”», não constitui um vício intrínseco da decisão, mas apenas que o juiz terá decidido eventualmente mal ao não ter em conta requisitos contratuais. Trata-se, nesse caso, de um error in judicando, em contraposição ao error in procedendo, o qual será objeto de apreciação infra. Imputa também a recorrente à sentença a nulidade constante da alínea c) do nº 1 do art. 615º do CPC, por alegada oposição entre fundamentos e decisão, «porquanto assume a verificação automática da condição resolutiva e simultaneamente dá como assente uma dinâmica negocial posterior (renegociação do preço e prosseguimento de diligências bancárias) incompatível com a ideia de extinção automática do contrato nesse momento». Dispõe a referida alínea c) do art. 615º do CPC que a sentença é nula quando «[o]s fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível». Ora, lendo com a devida atenção a sentença, logo se vê que os seus fundamentos estão em perfeita consonância com a decisão, e não ocorre qualquer ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível, sendo a mesma claríssima. Com efeito, o Tribunal após proceder à análise da prova produzida e fixar a matéria de facto relevante, concluiu que se encontrava verificada a situação prevista na cláusula contratual dependente da aprovação de financiamento bancário, razão pela qual considerou legítima a invocação dessa cláusula pelos Autores e determinou a restituição do sinal entregue, existindo assim total coerência entre os fundamentos expostos e a decisão proferida. Saber se tal entendimento está ou não correto, nada tem a ver com a nulidade em causa, mas sim com o mérito da decisão. Sustenta por último a recorrente que a sentença padece de nulidade por omissão de pronúncia, entre outros, porque: (i) «não se pronunciou sobre a aplicação do artigo 275.º, n.º 2, do Código Civil, apesar de ter sido invocado e de se revelar central para aferir se os Autores provocaram/impediram o iter de verificação da condição contra a boa-fé»;(ii) «não apreciou a qualificação da conduta dos Autores como desistência objetiva e incumprimento definitivo (arts. 801.º, n.º 2, e 808.º do CC)»; (iii) «nem enfrentou a relevância jurídica do comportamento posterior à primeira avaliação». De acordo com o art. 615.º, n.º 1, al. d), do CPC), a sentença é nula «Quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento»; tal normativo está em consonância com o comando do nº 2 do art. 608º do CPC, no qual se prescreve que «O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras». Como é jurisprudência unânime, não há que confundir questões colocadas pelas partes à decisão, com os argumentos ou razões, que estas esgrimem em ordem à decisão dessas questões neste ou naquele sentido4. Questões submetidas à apreciação do tribunal identificam-se com os pedidos formulados, com a causa de pedir ou com as exceções invocadas, desde que não prejudicadas pela solução de mérito encontrada para o litígio. Coisa diferente são os argumentos, as razões jurídicas alegadas pelas partes em defesa dos seus pontos de vista, que não constituem questões no sentido do artigo 615º, nº 1, al. d), do CPC. Daí que, se na apreciação de qualquer questão submetida ao conhecimento do julgador, este se não pronuncia sobre algum ou alguns dos argumentos invocados pelas partes, tal omissão não constitui qualquer nulidade da decisão por falta de pronúncia. Certo é que a sentença recorrida apreciou todas as questões essenciais invocadas pelas partes, designadamente a interpretação da cláusula contratual relativa à aprovação do financiamento bancário, a verificação ou não da situação nela prevista e o direito dos autores à restituição do sinal entregue, sucedendo apenas que a recorrente não se conforma como foram decididas essas questões. Trata-se, nesse caso, como já referimos supra, de um error in judicando, em contraposição ao error in procedendo, o qual será objeto de apreciação infra. A sentença recorrida não enferma, pois, das nulidades invocadas pela recorrente. Da impugnação da matéria de facto Como resulta do artigo 662º, nº 1, do CPC, a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação se os factos tidos como assentes e a prova produzida impuserem decisão diversa. Do processo constam os elementos em que se baseou a decisão do tribunal de primeira instância sobre a matéria de facto: prova documental, declarações de parte e depoimentos das testemunhas registados em suporte digital. Considerando o corpo das alegações e as suas conclusões, pode dizer-se que a recorrente cumpriu formalmente os ónus impostos pelo artigo 640º, nº 1, do CPC, já que especificou os concretos pontos da matéria de facto que considera incorretamente julgados, indicou os elementos probatórios que conduziriam à alteração daqueles pontos nos termos por ela propugnados, referiu a decisão que no seu entender deveria sobre eles ter sido proferida e indicou as passagens da gravação em que funda o recurso, pelo que nada obsta ao conhecimento deste na parte atinente à impugnação da decisão sobre a matéria de facto. No que respeita à questão da alteração da matéria de facto face à incorreta avaliação da prova produzida, cabe a esta Relação, ao abrigo dos poderes conferidos pelo artigo 662º do CPC, e enquanto tribunal de 2ª instância, avaliar e valorar (de acordo com o princípio da livre convicção) toda a prova produzida nos autos em termos de formar a sua própria convicção relativamente aos concretos pontos da matéria de facto objeto de impugnação, modificando a decisão de facto se, relativamente aos mesmos, tiver formado uma convicção segura da existência de erro de julgamento da matéria de facto. Foi auditado o suporte áudio e, concomitantemente, ponderada a convicção criada no espírito da Sr.ª Juíza a quo, a qual tem a seu favor o importante princípio da imediação da prova, que não pode ser descurado, sendo esse contacto direto com a prova testemunhal que melhor possibilita ao julgador a perceção da frontalidade, da lucidez, do rigor da informação transmitida e da firmeza dos depoimentos prestados, levando-o ao convencimento quanto à veracidade ou probabilidade dos factos sobre que recaíram as provas. Infere-se das alegações/conclusões da recorrente, que esta discorda da decisão sobre a matéria de facto proferida pelo Tribunal a quo, relativamente aos pontos 2.2, 2.3 e 2.4 dos factos não provados, pretendendo ainda que sejam aditados dois “novos” factos à matéria assente. Começa a recorrente por impugnar o ponto 2.4 no qual se deu como não provado «que não foi dado acesso à Ré do documento de aprovação negativa por parte da Entidade Bancária». Segundo a recorrente, a prova produzida em audiência e a prova documental, confirmam que não foi entregue à ré qualquer comprovativo bancário da recusa/ insuficiência do financiamento, nem qualquer relatório de avaliação, tendo a informação sido transmitida apenas verbalmente pelo mediador, sendo que a cláusula 5.ª do contrato-promessa faz depender a restituição do sinal de “comprovativo da Entidade Bancária” e, ainda, do “comprovativo do relatório da avaliação como prova”, não bastando o conhecimento indireto ou verbal. Propõe assim a recorrente a alteração da decisão sobre o ponto 2.4, devendo a respetiva factualidade transitar para o elenco dos factos provados, com a seguinte redação: “Não foi entregue à Ré qualquer documento bancário comprovativo da recusa ou insuficiência do financiamento, nem qualquer relatório de avaliação bancária, tendo a informação relativa às avaliações sido transmitida apenas verbalmente através do mediador imobiliário.” Lê-se na fundamentação da decisão de facto: «Os factos ínsitos no ponto 2.4 resultam não provados em face dos factos provados nos pontos 1.9, 1.14 e, bem assim, do teor do depoimento da testemunha DD, companheiro da ré e que terá sido a pessoa que tratou da venda diretamente com a imobiliária». No ponto 1.9 deu-se como provado: «Nessa medida, o Agente Imobiliário em 17 de janeiro de 2024, ligou para a Ré a informar dessa situação e a informar que os Autores propunham pagar a pintura do imóvel a suas expensas, dado que inicialmente tinham a acordado que essa era responsabilidade da Ré, mediante a descida do preço de venda imóvel de 163.500,00€ para 160.000,00€». Para se compreender melhor este facto, importa ter em consideração o que foi dado como provado nos pontos 1.7 e 1.8 que, à semelhança do ponto 1.9, não foram objeto de impugnação por parte da recorrente: «1.7 Em 17 de janeiro de 2024, o Millennium BCP comunicou aos AA. que não era possível a aprovação do financiamento para Crédito Habitação, uma vez que o valor de avaliação do imóvel era insuficiente para o valor pretendido de financiamento. 1.8. Após o referido em 1.7, os AA contactaram a imobiliária que acompanhava o negócio transmitindo o resultado da avaliação e remeteram o relatório da avaliação bancária e a carta recebida, e pediram auxílio sobre quais as diligências que deveriam tomar.» (destaque nosso). Perante esta factualidade, aceite pela recorrente, e o depoimento da testemunha DD, companheiro da ré, que foi a pessoa que tratou da venda do imóvel diretamente com a imobiliária, não pode dar-se como provada a factualidade do ponto 2.4, sob pena de contradição. Ainda quanto a esta testemunha, diga-se que a mesma, apesar de afirmar que entendeu ter existido uma “desistência” por parte dos autores, resulta do próprio depoimento que tal conclusão corresponde apenas à sua interpretação pessoal da situação e não ao conhecimento direto de factos concretos, sendo que a testemunha reconheceu ainda que não esteve presente na celebração do contrato-promessa e que grande parte da informação de que dispõe lhe foi transmitida pelo agente imobiliário. Assim, o depoimento desta testemunha não só não contraria a factualidade impugnada, como acaba até por confirmar que a não concretização do negócio ocorreu no contexto da impossibilidade de obtenção do financiamento bancário necessário à aquisição do imóvel. Ademais, a própria ré/recorrente, nas suas declarações, reconheceu que a avaliação bancária efetuada ao imóvel não permitia a aprovação do financiamento pretendido pelos autores, o que era um facto incontroverso, admitindo ainda que a sua recusa em restituir o sinal não resultou da inexistência de avaliação negativa, mas antes do seu entendimento pessoal de que deveria aguardar-se pelo resultado da segunda avaliação. E, mais importante, confirmou que teve conhecimento da comunicação enviada pelos autores, ao ser confrontada com o email junto como documento nº 7 da petição inicial. Mantém-se assim intocado o ponto 2.4 dos factos não provados. Objeto de impugnação por parte da recorrente são também os pontos 2.2 e 2.3 dos factos não provados, propondo que a matéria em causa passa a fazer parte do elenco dos factos provados, com a seguinte “redação sintética”: «Após a primeira avaliação bancária desfavorável, os Autores solicitaram, por intermédio do mediador imobiliário, a redução do preço do imóvel, tendo a Ré aceite baixar o preço para €160.000,00, aceitação que foi comunicada aos Autores». Nos pontos 2.2 e 2.3 foi dado como não provado: « 2.2. Que a Ré referiu ao Agente Imobiliário que aceitava a redução de preço proposta pelos autores. 2.3. Que o Agente Imobiliário informou a Ré que a situação mencionada em 2.2. era do conhecimento dos AA. e que estavam agradecidos por esta ter descido o preço de venda do imóvel.» Lê-se na fundamentação da decisão de facto da sentença: «A matéria não provada nos pontos 2.2 e 2.3 resulta da ausência de prova cabal sobre a mesma. Efetivamente, quer do depoimento da testemunha EE, com óbvio conhecimento direto dos mesmos, quer do teor dos documentos 1 a 4 juntos com a contestação (mensagens trocadas), não resulta que a ré tenha efetivamente aceitado a redução do preço. Consequentemente, não podia ser comunicado um facto não ocorrido.» Entendemos que o Tribunal a quo decidiu bem esta matéria, dando-a como não provada, pois é isso que resulta da prova produzida, designadamente do depoimento da testemunha EE. Com efeito, da análise deste depoimento resulta, de forma clara, a sequência de factos que esteve na origem da não concretização do negócio. Assim, a testemunha esclareceu que acompanhou diretamente todo o processo negocial entre as partes, tendo sido o responsável pela comercialização do imóvel objeto do contrato-promessa, apresentando o mesmo aos autores e conduziu as negociações que culminaram com a celebração do contrato-promessa em causa, esclarecendo ainda que o negócio dependia da obtenção de financiamento bancário por parte dos autores, circunstância essa que era do conhecimento de ambas as partes aquando da celebração do contrato, mais esclarecendo que a cláusula 5ª introduzida no contrato-promessa, foi aceite por ambas as partes e fazia parte das condições acordadas para a realização do negócio. Quanto ao processo de financiamento, a testemunha confirmou que o imóvel foi submetido a avaliação bancária, tendo o valor apurado nessa avaliação sido inferior ao necessário para viabilizar o financiamento pretendido pelos autores, circunstância que lhe foi comunicada pela própria autora e que foi igualmente transmitida à ré. Esclareceu, outrossim, que perante o resultado da avaliação, foi tentada uma reapreciação da avaliação junto da instituição bancária, tendo tal diligência sido efetuada com o objetivo de verificar se seria possível ultrapassar a questão da insuficiência da avaliação do imóvel, e que os autores não dispunham de capitais próprios suficientes para suprir a diferença resultante da avaliação, motivo pelo qual não conseguiam reunir as condições necessárias para a conclusão do negócio. A testemunha afirmou ainda que comunicou à ré toda a situação verificada, e que a recusa em restituir o sinal não resultou de qualquer dúvida quanto ao motivo da não realização do negócio, mas antes do entendimento da própria ré e do seu companheiro de que deveria ser aguardado o resultado de uma reapreciação da avaliação. Por último referiu a testemunha que, no seu entendimento, a decisão dos autores de não prosseguir com o negócio estava diretamente relacionada com a impossibilidade de obtenção do financiamento bancário necessário à aquisição do imóvel, não lhe tendo sido apresentado qualquer outro motivo para a não concretização do negócio. Mantém-se assim inalterados os pontos 2.2 e 2.3 dos factos não provados. Por tudo o que acima se deixou dito, não há que aditar ao elenco dos factos provados a matéria a que alude a recorrente nas conclusões 22 e 30. Resulta do exposto, que não se vislumbra uma desconsideração da prova produzida, mas sim uma correta apreciação da mesma, não se patenteando a inobservância de regras de experiência ou lógica, que imponham entendimento diverso do acolhido. Ou seja, no processo da formação livre da prudente convicção do Tribunal a quo não se evidencia nenhum erro que justifique a alteração da decisão sobre a matéria de facto, designadamente ao abrigo do disposto no art. 662º do CPC. Da cláusula 5.ª do contrato-promessa e respetivas consequências para o mérito da demanda Segundo a recorrente o Tribunal a quo fez uma incorreta interpretação da cláusula 5.ª do contrato-promessa, sustentando que a mesma não permitiria a resolução do contrato nas circunstâncias verificadas no caso concreto. Reza assim a referida cláusula: «As partes acordaram, que caso a Entidade Bancária não aprove o financiamento para aquisição da fração, ora prometida vender, a Primeira Outorgante obriga-se a devolver o sinal já recebido em singelo, após comprovativo da Entidade Bancária em como os Segundos Outorgantes não reúnem as condições necessárias para o financiamento, ou que a avaliação bancária sobre o imóvel não seja suficiente para a aquisição do mesmo, sendo necessário o comprovativo do relatório da avaliação como prova.” Antes de mais, cumpre qualificar juridicamente a cláusula contratual transcrita supra, atenta a conhecida dicotomia cláusula resolutiva / condição resolutiva. Condição é a cláusula acessória dum negócio jurídico pela qual o seu autor faz depender os efeitos daquele, total ou parcialmente, da verificação de um acontecimento ou facto futuro e objetivamente incerto. É usual designar também como condição o próprio facto condicionante. Também se chama condição ao facto futuro e objetivamente incerto da verificação do qual o autor de um negócio jurídico faz depender, total ou parcialmente, os efeitos do mesmo negócio5. Também na definição de Manuel de Andrade6, condição é «a cláusula por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto dos efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que ou só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição resolutiva. É, com efeito, característico da condição, como cláusula típica, que o seu conteúdo corresponda à sujeição da eficácia do negócio, ou de parte dele, à verificação ou à não verificação de um facto e que esse facto, o facto condicionante, seja na condição tido como facto futuro e como facto incerto. São, pois, estes os elementos qualificantes da condição como cláusula típica: que opere sobre a eficácia do negócio e que a faça depender de um facto futuro e incerto. A condição vem satisfazer necessidades práticas importantes. Na verdade, aquando da contratação, as partes desconhecem, muitas vezes, a evolução futura dos factos em que assentem. Por isso, tem o maior interesse a possibilidade de subordinar a própria eficácia negocial a esse desenrolar dos factos. Dispõe o art. 270º do Código Civil7: «As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução; no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva». Lê-se na sentença recorrida: «A cláusula quinta do contrato-promessa estabeleceu que, caso o financiamento bancário necessário à aquisição não fosse aprovado, por insuficiência de avaliação do imóvel ou por falta de condições dos Autores, a Ré deveria devolver o sinal em singelo, após comprovação documental da recusa de financiamento e/ou da avaliação bancária insuficiente. Ou seja, o que de tal cláusula ressalta com toda a nitidez é que, não sendo obtido o financiamento bancário, apenas aos Segundos outorgantes (ora AA) assistia o direito a resolver o contrato com tal fundamento, caso, obviamente, assim o pretendessem. Ora, da leitura dos factos constata-se que a referida Cláusula 5.ª do Contrato-Promessa consubstancia uma cláusula resolutiva facultativa, sendo que a lei permite que a resolução do contrato se funde em “convenção” das partes (artigo 432.º do Código Civil).» Ao invés do afirmado na sentença, não cremos que a cláusula 5.ª em referência consubstancie uma cláusula resolutiva, mas sim uma condição resolutiva. Com efeito, «a cláusula resolutiva distingue-se da condição resolutiva: a primeira, enquanto fonte de um direito potestativo de extinção retroactiva da relação contratual, apenas confere ao beneficiário o poder de resolver o contrato uma vez verificado o facto por ela descrito, a segunda determina a imediata destruição da relação contratual assim que o facto futuro e incerto se verifica. Acresce que a resolução tem, em regra, apenas eficácia retroactiva entre as partes e a verificação da condição resolutiva tem, também em regra, eficácia retroactiva plena (artigo 274.º, n.º 1)»8. Deste modo, enquanto a condição resolutiva, uma vez verificada, importa a resolução automática do negócio jurídico, já a cláusula resolutiva confere apenas a possibilidade de, verificado o fundamento convencional previsto no contrato, resolver o contrato. Vejamos a factualidade apurada. - O banco não aprovou o financiamento por insuficiência da avaliação do imóvel (factos provados 1.7); - Tal situação foi comprovada documentalmente junto da Ré e da mediadora (factos provados 1.8 e 1.9); - Os Autores comunicaram à mediadora e remeteram o relatório da avaliação e carta do banco (facto 1.8). Constata-se, pois, que a condição resolutiva prevista no contrato se verificou integralmente, o que implica a extinção do contrato-promessa e impõe que o sinal deve ser restituído (arts. 270.º e 442.º, n.º 1, do CC), pois quando as partes estipulam que a falta de aprovação de financiamento constitui condição resolutiva, a não concessão do crédito determina a caducidade do contrato-promessa, obrigando à restituição do sinal9: Assim, a ré ficou obrigada a devolver aos autores o montante recebido a título de sinal, não podendo invocar o regime da perda do sinal do artigo 442.º, nº 2, do CC. Do alegado incumprimento definitivo do contrato-promessa por desistência dos autores Sustenta a recorrente que os autores, ao negociar uma eventual redução de preço e ao aguardar nova avaliação bancária, demonstraram intenção de manter o negócio, pelo que a posterior invocação da “cláusula resolutiva” equivaleria a desistência culposa. Este entendimento não encontra o mínimo arrimo nos factos provados. Como resulta da matéria de facto apurada, a não concretização do contrato definitivo não resultou de uma vontade arbitrária dos autores de abandonar o negócio, mas antes da impossibilidade objetiva de obter o financiamento bancário necessário à aquisição do imóvel em causa, pelo que não se verifica incumprimento contratual imputável aos autores. Escreveu-se com acerto na sentença recorrida: «As conversações entre Autores e mediadora ocorreram após o conhecimento da insuficiência da avaliação, consistindo apenas em tentativas de ultrapassar o obstáculo, o que é compatível com o legítimo interesse dos Autores em adquirir o imóvel. Em momento algum se provou que os Autores tenham renunciado à condição resolutiva expressamente prevista. A reavaliação do resultado da avaliação bancária em data posterior à extinção do contrato-promessa, não representa qualquer alteração consensual ou renúncia ao funcionamento da cláusula 5.ª, já que os AA não estavam impedidos de tentar encontrar outras soluções para, em boa fé, resolver a situação. Uma das características da condição resolutiva é a de que, verificada a condição, o efeito resolutivo surge eficaz e efetivado no plano jurídico: de forma automática, ipso juris, de conhecimento ex officio e de modo absoluto ou real, isto é, independentemente de qualquer vontade das partes (a favor ou contra).» Não houve, pois, incumprimento definitivo do contrato por desistência dos autores. Em suma, tendo operado a condição resolutiva constante da cláusula 5.ª do contrato-promessa, este extinguiu-se, não tendo a ré fundamento legal ou contratual para reter o sinal, assistindo aos autores o direito à restituição da quantia que entregaram à ré a título de sinal, ou seja, € 16.350,00, acrescidos dos respetivos juros de mora. Por conseguinte, o recurso improcede, não se mostrando violadas as normas invocadas ou quaisquer outras. Vencida no recurso, suportará a ré/recorrente as respetivas custas - artigo 527º, nºs 1 e 2, do CPC. IV – DECISÃO Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida. Custas pela recorrente. * Évora, 14 de julho de 2026 Manuel Bargado (relator) Sónia Kietzmann Lopes Maria João Sousa e Faro (documento com assinaturas eletrónicas) _____________________________________ 1. Mantém-se a redação e numeração constante da sentença.↩︎ 2. Jacinto Rodrigues Bastos, Notas ao Código de Processo Civil, em anotação ao art. 668º do CPC revogado.↩︎ 3. Cfr., inter alia, o Ac. do STJ de 04.05.2010, proc. 2990/06.0TBACB.C1.S1.↩︎ 4. Cfr., inter alia, o acórdão do STJ de 08.02.2011, proc. 842/04.8TBTMR.C1.S1.↩︎ 5. Castro Mendes, Teoria Geral do Direito Civil, 1979, vol. III, p. 483.↩︎ 6. Teoria Geral da Relação Jurídica, 1987, vol. II, p. 356.↩︎ 7. Doravante CC.↩︎ 8. Daniela Farto Baptista, Comentário ao Código Civil, Das Obrigações em Geral, UCP, 2018, p. 138, citada no acórdão do STJ de 27.04.2023, proc. 2310/19.4T8SXL.L1.S1, in www.dgsi.pt.↩︎ 9. Cf., inter alia, o acórdão do STJ de 03.04.2025, proc. 3738/23.0T8LRA.C1.S1, in www.dgsi.pt.↩︎

Sumário

Sumário:

I- A nulidade de uma decisão judicial é um vício intrínseco da mesma e não se confunde com um hipotético erro de julgamento, de facto ou de direito. Uma sentença é nula, por falta de fundamentação de facto, quando a decisão concretamente tomada – e não aquela que as partes entendam que deveria ter sido tomada – não se encontra assente em factos apresentados pela própria decisão, diretamente ou por remissão.

II- A cláusula resolutiva distingue-se da condição resolutiva: a primeira, enquanto fonte de um direito potestativo de extinção retroativa da relação contratual, apenas confere ao beneficiário o poder de resolver o contrato uma vez verificado o facto por ela descrito, a segunda determina a imediata destruição da relação contratual assim que o facto futuro e incerto se verifica.

II- Quado as partes estipulam no contrato-promessa que a falta de aprovação de financiamento constitui condição resolutiva, a não concessão do crédito implica a extinção daquele contrato e impõe que o sinal deve ser restituído (arts. 270.º e 442.º, n.º 1, do CC).

Texto Integral

Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora

I- RELATÓRIO

AA e BB, instauraram a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra CC, pedindo que a ré seja condenada a restituir aos autores, a quantia de € 16.350,00 pagos a título de sinal e princípio de pagamento no âmbito do Contrato-Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes, e bem assim no pagamento de uma indemnização por danos não patrimoniais sofridos pelos autores, no montante de € 6.650,00, tudo acrescido de juros de mora vencidos e vincendos a contar da data da citação.

Alegam, em resumo, que em 05.01.2024 celebraram um contrato-promessa com a ré para a compra de uma fração autónoma em Cidade 1, pelo valor de € 163.500,00, tendo entregue à ré a quantia de € 16.350,00 como sinal e princípio de pagamento, prevendo o contrato que, caso o financiamento bancário para a aquisição do imóvel não fosse aprovado devido à insuficiência da avaliação bancária ou falta de condições dos autores, o valor do sinal devia ser restituído.

Mais alegam que submeteram o imóvel à avaliação bancária, que concluiu que o valor do imóvel era insuficiente para o financiamento necessário, o que veio a ser confirmado por um segundo relatório, tendo os autores comunicado à ré e à imobiliária a não aprovação do financiamento e solicitado a devolução do sinal, mas apesar de diversas interpelações e negociações, a ré recusou-se a devolver o valor pago.

Alegam, por último, que a conduta da ré gerou prejuízos financeiros e emocionais aos autores, incluindo descontos salariais, despesas extraordinárias e impacto emocional, além de dificultar a aquisição de outra habitação.

A ré contestou, impugnando parcialmente os factos e deduziu reconvenção.

Alega que os autores agiram de má-fé ao desistir do negócio e tentar recuperar o sinal, o que fizeram após demonstrarem interesse em prosseguir com o negócio já após a avaliação bancária negativa, vindo posteriormente a invocar a cláusula resolutiva do contrato-promessa antes da resposta da segunda avaliação bancária, ocorrendo desse modo o incumprimento definitivo do contrato prometido.

Termina a contestação/reconvenção, pedindo que seja julgada improcedente a ação e procedente a reconvenção, condenando-se os autores/reconvindos nos seguintes termos:

«a. Que se declare o incumprimento definitivo do contrato prometido nos termos peticionados e a consequente resolução contratual;

b. Que, em consequência desse incumprimento culposo se declare o direito da R. fazer sua a quantia a título de sinal nos termos do artigo 442.º do Código Civil.»

Houve réplica, tendo os autores invocado a exceção de ineptidão da reconvenção e concluído pela improcedência da reconvenção.

Teve lugar a audiência prévia, sendo admitida a reconvenção e proferido despacho saneador que julgou improcedente a exceção de ineptidão da reconvenção, com subsequente identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova.

Realizada a audiência final, foi proferida sentença em cujo dispositivo se consignou:

«Em face do exposto, julga-se a ação parcialmente procedente e julga-se a reconvenção totalmente improcedente e, em consequência:

1. Condena-se a Ré a restituir aos Autores a quantia de € 16.350,00 (dezasseis mil, trezentos e cinquenta euros), entregue a título de sinal.

2. Condena-se a Ré a pagar aos Autores juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.

3. Absolve-se a Ré do pedido de condenação em danos não patrimoniais.

4. Absolvem-se os Autores dos pedidos reconvencionais formulados pela Ré.

Custas pelos Autores e pela Ré, na proporção do respetivo decaimento.»

Inconformada, a ré apelou do assim decidido, finalizando a respetiva alegação com a formulação das conclusões que se transcrevem:

«1. A sentença recorrida julgou procedente a ação e condenou a Ré a restituir o sinal entregue pelos Autores no âmbito do contrato-promessa, julgando improcedente a reconvenção em que a Ré peticionava o reconhecimento do incumprimento definitivo imputável aos Autores e o consequente direito a fazer seu o sinal, nos termos do artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil.

2. A Recorrente não se conforma com a decisão, por entender que a mesma enferma de vícios que impõem a sua revogação, quer por nulidades que afetam a validade da sentença, quer por erro de julgamento quanto à matéria de facto e quanto à aplicação do direito.

3. O recurso incide, assim, sobre: (i) nulidades da sentença; (ii) impugnação da matéria de facto; e (iii) erro de direito na interpretação da cláusula quinta, na aplicação do artigo 275.º, n.º 2, na qualificação da rutura contratual e na aplicação do regime do sinal.

Das nulidades da sentença

4. A sentença é nula por falta de fundamentação, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea b), do CPC, porquanto não especifica, de modo suficiente e controlável, os fundamentos de facto e de direito que justificam o sentido decisório adotado, inviabilizando o controlo do iter lógico-jurídico seguido pelo Tribunal.

5. Em particular, a sentença “salta” do enunciado da cláusula quinta para o efeito restitutivo do sinal sem demonstrar que se mostravam preenchidos os seus pressupostos contratuais, designadamente a exigência expressa de “comprovativo” bancário e de “relatório de avaliação como prova”.

6. A sentença é ainda nula por oposição entre fundamentos e decisão, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do CPC, porquanto assume a verificação automática da condição resolutiva e simultaneamente dá como assente uma dinâmica negocial posterior (renegociação do preço e prosseguimento de diligências bancárias) incompatível com a ideia de extinção automática do contrato nesse momento.

7. A sentença padece igualmente de nulidade por omissão de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC, por violação do artigo 608.º, n.º 2, do CPC, ao não apreciar questões essenciais e expressamente suscitadas pela Ré, determinantes para a decisão.

8. Designadamente, o Tribunal a quo não se pronunciou sobre a aplicação do artigo 275.º, n.º 2, do Código Civil, apesar de ter sido invocado e de se revelar central para aferir se os Autores provocaram/impediram o iter de verificação da condição contra a boa-fé.

9. O Tribunal também não apreciou a qualificação da conduta dos Autores como desistência objetiva e incumprimento definitivo (arts. 801.º, n.º 2, e 808.º do CC), nem enfrentou a relevância jurídica do comportamento posterior à primeira avaliação.

10. A sentença omitiu ainda apreciação autónoma e efetiva dos fundamentos próprios da reconvenção, julgando-a improcedente por arrastamento, sem analisar os seus pressupostos, esvaziando a pretensão reconvencional do seu conteúdo jurídico.

11. Acresce que o Tribunal a quo não apreciou os limites impostos pela boa-fé objetiva ao exercício do direito invocado pelos Autores, designadamente a eventual configuração de abuso de direito (art. 334.º do CC), apesar de a factualidade discutida apontar para comportamento contraditório e frustração de confiança (venire contra factum proprium).

Da impugnação da matéria de facto

12. A decisão recorrida enferma de erro manifesto na apreciação da prova, impondo-se reapreciação nos termos do artigo 640.º do CPC, pois a solução jurídica foi construída com base em pressupostos factuais que não resistem à prova gravada e documental.

13. O Tribunal tratou como “factos estáticos” uma realidade dinâmica (negociação, avaliação, renegociação, reavaliação e desistência), fixando um probatório que não espelha a sequência efetiva dos acontecimentos e conduz inevitavelmente a errada qualificação jurídica.

14. Para efeitos do disposto no artigo 640.º, n.º 1, alínea a), do CPC, impugna-se o ponto 2.4 do elenco dos factos não provados.

15. A decisão é incorreta, porquanto a prova produzida em audiência e a prova documental confirmam que não foi entregue à Ré qualquer comprovativo bancário da recusa/insuficiência do financiamento, nem qualquer relatório de avaliação, tendo a informação sido transmitida apenas verbalmente pelo mediador.

16. Tal factualidade é decisiva, pois a cláusula quinta do contrato-promessa faz depender a restituição do sinal de “comprovativo da Entidade Bancária” e, ainda, do “comprovativo do relatório da avaliação como prova”, não bastando conhecimento indireto ou verbal.

17. Impõe-se, por isso, a alteração da decisão sobre o ponto 2.4, devendo o mesmo transitar para o elenco dos factos provados, por resultar da prova produzida, com a seguinte redação (artigo 640.º, n.º 1, alínea c), do CPC): “Não foi entregue à Ré qualquer documento bancário comprovativo da recusa ou insuficiência do financiamento, nem qualquer relatório de avaliação bancária, tendo a informação relativa às avaliações sido transmitida apenas verbalmente através do mediador imobiliário.”

18. Para efeitos do artigo 640.º, n.º 1, alínea a), do CPC, impugna-se a decisão sobre a matéria de facto por omissão de factualidade essencial relativa ao estado do procedimento de segunda avaliação bancária à data da desistência, não constando tal factualidade nem nos provados nem nos não provados.

19. A sentença utiliza, como pressuposto jurídico, o resultado da reapreciação da avaliação bancária para sustentar a verificação da cláusula quinta e a restituição do sinal, sem atender ao momento temporal em que esse resultado foi produzido/comunicado.

20. Resulta do facto provado n.º 1.18 que o resultado da reapreciação apenas foi comunicado aos Autores em 06/02/2024, isto é, após a desistência ocorrida em finais de janeiro, pelo que à data da rutura o procedimento de segunda avaliação estava ainda pendente.

21. A prova produzida (declarações de parte da Ré, depoimento da testemunha DD e depoimento do mediador) confirma que não havia resultado da reapreciação no momento em que os Autores comunicaram a desistência, sendo esse dado temporal determinante para a aplicação da cláusula quinta.

22. 21. Deve, por isso, ser aditado ao elenco dos factos provados (art. 640.º, n.º 1, al. c), CPC) o seguinte facto, por resultar da prova produzida e ser decisivo para a solução jurídica: “À data em que os Autores comunicaram a desistência do negócio, o procedimento de segunda avaliação/reapreciação bancária encontrava-se ainda pendente, não tendo sido produzido nem comunicado à Ré qualquer resultado definitivo dessa reapreciação.”

23. Para efeitos do artigo 640.º, n.º 1, alínea a), do CPC, impugna-se a decisão que deu como não provados os factos 2.2 e 2.3.

24. A prova produzida demonstra que, após a primeira avaliação desfavorável, os Autores solicitaram redução do preço, que a Ré aceitou, e que tal aceitação foi comunicada no âmbito do iter negocial através do mediador.

25. Tal factualidade é central, por revelar que o contrato-promessa não foi tratado como resolvido, tendo sido mantido em execução e renegociação, o que afasta a tese de “automatismo resolutivo” acolhida na sentença.

26. Devem, pois, os factos não provados 2.2 e 2.3 passar ao elenco dos factos provados, por imposição da prova oral e documental, com a seguinte redação sintética (art. 640.º, n.º 1, al. c), CPC): “Após a primeira avaliação bancária desfavorável, os Autores solicitaram, por intermédio do mediador imobiliário, a redução do preço do imóvel, tendo a Ré aceite baixar o preço para €160.000,00, aceitação que foi comunicada aos Autores.”

27. Para efeitos do artigo 640.º, n.º 1, alínea a), do CPC, impugna-se ainda a decisão por omissão de um facto concreto e autonomizável relativo à conduta dos Autores após a aceitação da redução do preço, facto que não foi incluído no elenco dos provados.

28. Da prova produzida resulta que, enquanto o contrato-promessa se mantinha em execução e após a redução do preço aceite pela Ré, os Autores comunicaram desistência ao mediador, determinaram/interromperam o iter bancário em curso, e prosseguiram a procura de outros imóveis, em momento anterior à conclusão da reapreciação.

29. Esta factualidade é decisiva para a qualificação jurídica da rutura, por evidenciar uma decisão unilateral de não prosseguir com o negócio, incompatível com a tese de cessação “externa” e “neutra”.

30. 29. Deve, por isso, ser aditado ao elenco dos factos provados (art. 640.º, n.º 1, al. c), CPC) o seguinte facto: “Após a aceitação da redução do preço do imóvel pela Ré, os Autores comunicaram ao mediador imobiliário que não pretendiam prosseguir com o negócio e, antes da conclusão da reapreciação bancária, determinaram a interrupção das diligências de financiamento, prosseguindo em simultâneo a procura de outros imóveis.”

31. As alterações e aditamentos supra identificados são determinantes para a boa decisão da causa, por afastarem a verificação automática da cláusula quinta e por suportarem a correta qualificação jurídica da rutura contratual.

Do erro de direito

32. A sentença recorrida incorre em erro de direito manifesto ao interpretar a cláusula quinta do contrato-promessa como consagrando uma condição resolutiva automática, cuja alegada não aprovação do financiamento determinaria, por si só, a cessação do contrato e a restituição do sinal.

33. Tal interpretação viola as regras de interpretação das declarações negociais consagradas nos artigos 236.º, n.º 1, e 238.º, n.º 1, do Código Civil, porquanto ignora o texto do contrato, o contexto negocial e o sentido que um declaratário normal, colocado na posição da Ré, poderia razoavelmente deduzir.

34. Com efeito, a cláusula quinta condiciona expressamente a restituição do sinal à apresentação de “comprovativo da Entidade Bancária” e, no caso de insuficiência da avaliação, à apresentação do “comprovativo do relatório da avaliação como prova”, exigências que não podem ser desconsideradas ou substituídas por inferências genéricas.

35. A sentença, ao admitir a restituição do sinal sem que tais comprovativos tenham sido entregues à Ré, esvazia o conteúdo normativo da cláusula e atribui-lhe um sentido que não encontra correspondência mínima no texto contratual, em violação do artigo 238.º, n.º 1, do Código Civil.

36. Acresce que, mesmo que se admitisse, por mera hipótese, que a cláusula quinta consubstanciaria uma verdadeira condição resolutiva, sempre teria de ser aplicado o regime do artigo 275.º, n.º 2, do Código Civil, que concretiza o princípio da boa-fé no domínio das condições.

37. Nos termos do artigo 275.º, n.º 2, do Código Civil, não pode beneficiar da condição a parte que impede, provoca ou instrumentaliza a sua verificação ou o respetivo iter, retirando proveito jurídico de um comportamento contrário à boa- fé.

38. Resulta da matéria de facto que deve ser considerada provada que, após a primeira avaliação bancária desfavorável, os Autores não trataram o contrato como extinto, antes solicitaram a redução do preço do imóvel e desencadearam diligências para viabilizar a continuação do procedimento bancário.

39. Resulta igualmente que a Ré aceitou a redução do preço, mantendo a convicção legítima de que o contrato-promessa se encontrava em execução e que o negócio prosseguiria nos termos renegociados.

40. Mais resulta que os Autores interromperam voluntariamente o procedimento bancário em curso, comunicaram a desistência ao mediador imobiliário antes da conclusão da reapreciação e iniciaram simultaneamente a procura de outro imóvel.

41. Com efeito, o próprio facto provado n.º 1.18 evidencia que o resultado da reapreciação apenas foi comunicado aos Autores em 06/02/2024, isto é, já após a desistência ocorrida em finais de janeiro, não podendo tal resultado ser convocado retroativamente como fundamento de verificação da cláusula e restituição do sinal.

42. A não verificação da condição não resultou, assim, de um evento externo, inevitável e alheio à esfera dos Autores, mas de uma decisão consciente e voluntária da própria parte a quem a cláusula aproveitaria, integrando plenamente a previsão do artigo 275.º, n.º 2, do Código Civil.

43. A sentença recorrida, ao ignorar esta dimensão normativa, neutraliza indevidamente o artigo 275.º, n.º 2, do Código Civil, transformando a cláusula de financiamento num verdadeiro direito potestativo de desistência discricionária, em violação dos princípios da boa-fé objetiva.

44. Ainda que, por hipótese meramente académica, se entendesse que a situação não se reconduz integralmente à previsão do artigo 275.º, n.º 2, do Código Civil, sempre a atuação dos Autores configuraria abuso de direito, nos termos do artigo 334.º do Código Civil, instituto de conhecimento oficioso.

45. Com efeito, os Autores mantiveram o contrato em execução, obtiveram da Ré uma concessão negocial relevante (redução do preço), frustraram deliberadamente o iter conducente à verificação da condição e, posteriormente, invocaram a cláusula de financiamento para exigir a restituição do sinal, comportamento objetivamente contraditório e violador da confiança criada.

46. Tal atuação consubstancia uma situação típica de venire contra factum proprium, excedendo manifestamente os limites impostos pela boa-fé e pelo fim económico-social da cláusula, em violação do artigo 334.º do Código Civil, em articulação com os artigos 762.º, n.º 2, 272.º e 275.º, n.º 2, do mesmo diploma.

47. A sentença recorrida, ao permitir que os Autores retirem vantagem jurídica de um comportamento contraditório e frustrador da confiança legítima da Ré, incorre em erro de direito ao não aplicar o regime do abuso de direito. 48. Este erro repercute-se diretamente na qualificação jurídica da rutura contratual, que não pode ser tratada como consequência de uma impossibilidade objetiva e não imputável, mas antes como desistência voluntária e antecipada imputável aos Autores.

49. A impossibilidade não imputável pressupõe um obstáculo objetivo, definitivo e exterior à esfera de atuação do devedor, o que manifestamente não se verifica quando o procedimento bancário estava em curso e foi interrompido por iniciativa dos Autores.

50. Os comportamentos dos Autores traduzem, de forma objetiva e inequívoca, uma declaração antecipada de não cumprimento, integrando o conceito de incumprimento definitivo nos termos dos artigos 801.º, n.º 2, e 808.º do Código Civil.

51. Verificado um incumprimento definitivo imputável ao promitente-comprador, a consequência jurídica impõe-se por força do artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil, assistindo ao promitente-vendedor o direito de fazer seu o sinal recebido.

52. A decisão recorrida, ao ordenar a restituição do sinal, inverte a função jurídico- económica do instituto do sinal, transformando-o num mecanismo de proteção do desistente e esvaziando a sua função de garantia da seriedade do compromisso assumido.

53. Em suma, a sentença recorrida viola, entre outros, os artigos 236.º, n.º 1, 238.º, n.º 1, 272.º, 275.º, n.º 2, 334.º, 762.º, n.º 2, 801.º, n.º 2, 808.º e 442.º, n.º 2, do Código Civil, devendo ser revogada.»

Os autores contra-alegaram, pugnando pela improcedência do recurso e consequente manutenção da sentença recorrida

Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II- ÂMBITO DO RECURSO

Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso (arts. 608º, nº 2, 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC), são as seguintes as questões a decidir:

- nulidade da sentença;

- impugnação da matéria de facto;

- incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda pelos autores, o que passa por saber, antes de mais, se foi ou não preenchida a cláusula resolutiva prevista no contrato.

III- FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICO-JURÍDICA

Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos1:

1.1. No dia 05/01/2024 foi celebrado entre os Autores e a ré um acordo mediante documento escrito a que designaram “contrato promessa de compra e venda, mediante o qual a ré, na qualidade de primeira outorgante, prometeu vender e os autores, na qualidade de segundos outorgantes, prometeram comprar, pelo preço de € 163 500,00 (cento e sessenta e três mil e quinhentos euros) a fração autónoma pertença da ré designada pela Letra “J”, destinada a habitação, com arrecadação no sótão, correspondente ao quarto andar direito, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Localização 1, n.º 33, Cidade 1, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Cidade 1 sob o artigo 5357º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o n.º 2087, da referida freguesia e concelho.

1.2. Com a assinatura do acordo referido em 1, os AA. entregaram à R., a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 16 350,00 (dezasseis mil, trezentos e cinquenta euros).

1.3. O acordo foi objeto de mediação imobiliária por parte da CJSB – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., com o NIPC ..., com a Licença 68AMI e sede no Largo 2, em Cidade 1.

1.4. Para a aquisição da fração autónoma, os AA. iam socorrer-se de financiamento “Crédito Habitação” junto do Banco MILLENNIUM BCP.

1.5. Os AA e a R. convencionaram, na cláusula quinta do acordo, sob a epígrafe “Condição Resolutiva”, que: “As partes acordaram, que caso a Entidade Bancária não aprove o financiamento para aquisição da fração, ora prometida vender, a Primeira Outorgante obriga-se a devolver o sinal já recebido em singelo, após comprovativo da Entidade Bancária em como os Segundos Outorgantes não reúnem as condições necessárias para o financiamento, ou que a avaliação bancária sobre o imóvel não seja suficiente para a aquisição do mesmo, sendo necessário o comprovativo do relatório da avaliação como prova.”

1.6. Os AA. entregaram toda a documentação junto da entidade bancária para submeter o imóvel à avaliação e, em 16 de janeiro de 2024, os AA. foram informados do resultado da avaliação.

1.7. Em 17 de janeiro de 2024, o Millennium BCP comunicou aos AA. que não era possível a aprovação do financiamento para Crédito Habitação, uma vez que o valor de avaliação do imóvel era insuficiente para o valor pretendido de financiamento.

1.8. Após o referido em 1.7, os AA contactaram a imobiliária que acompanhava o negócio transmitindo o resultado da avaliação e remeteram o relatório da avaliação bancária e a carta recebida, e pediram auxílio sobre quais as diligências que deveriam tomar.

1.9. Nessa medida, o Agente Imobiliário em 17 de janeiro de 2024, ligou para a Ré a informar dessa situação e a informar que os Autores propunham pagar a pintura do imóvel a suas expensas, dado que inicialmente tinham a acordado que essa era responsabilidade da Ré, mediante a descida do preço de venda imóvel de 163.500,00€ para 160.000,00€.

1.10. O Agente Imobiliário referiu à Ré que iriam pedir uma reapreciação da avaliação do imóvel.

1.11. Foi feita reapreciação da avaliação, que foi pedida pela Imobiliária e não foi pelos AA.

1.12. Da parte da imobiliária foi transmitido aos AA que eles próprios tinham diligenciado junto do Banco Millennium BCP por um pedido de reapreciação da avaliação do imóvel.

1.13. Após, os AA voltaram ao contacto com a imobiliária dizendo que pretendiam lançar mão do previsto na cláusula quinta do Contrato-Promessa que haviam assinado.

1.14. A Ré solicitou posteriormente ao Agente Imobiliário que comunicasse aos AA. que não iriam devolver o sinal, porque não havia direito a invocar a condição resolutiva, tendo em conta que tinha havido um conjunto de atos posteriores tendentes à concretização do negócio e que a comunicação dos AA. era uma desistência do negócio, o que determinava o incumprimento definitivo do contrato.

1.15. Os AA. tentaram obter a restituição do valor entregue a título de sinal, tendo a Ré sido interpelada a 24 de janeiro de 2024 para a resolução da situação de forma extrajudicial.

1.16. A Ré voltou a ser interpelada para cumprimento em 27 de fevereiro de 2024.

1.17. Os AA. foram, entretanto, informados pelo Millennium BCP do resultado da reapreciação da avaliação e, não obstante o resultado da avaliação surgir mais alto, continuou a ser insuficiente para a disponibilização do financiamento pretendido.

1.18. Em 06 de Fevereiro de 2024, os AA receberam a informação de que a entidade bancária mantinha a não viabilidade de concluir a aprovação do financiamento, nas condições acordadas, uma vez que o valor final da reapreciação da avaliação do imóvel foi insuficiente para o valor pretendido de financiamento.

1.19. A informação referida em 1.18 foi transmitida à R., na pessoa do respetivo mandatário.

1.20. Os AA. interpelaram novamente a R., através de missiva enviada pela Mandatária dos AA., para a restituição da quantia total de € 16.350,00 Euros (dezasseis mil, trezentos e cinquenta euros) nos termos da Cláusula Quinta do Contrato-Promessa.

1.21. A missiva veio devolvida por não levantamento do objeto por parte da R. a 17/04/2024.

1.22. Até à presente data a R. não restituiu a quantia aos AA.

1.23. A Ré informou os Autores que precisava de vender o imóvel com urgência, pois iria adquirir outro imóvel, o qual já tinha CPCV celebrado.

1.24. Os Autores foram notificados para abandonar o imóvel onde residiam anteriormente.

1.25. Os AA tiveram que recorrer à ajuda de familiares para conseguirem dar entrada para a aquisição de uma outra habitação.

E foram considerados factos não provados:

2.1. Que os AA. tenham referido à Ré que não havia problema se o crédito não fosse aprovado, porque estavam efetivamente interessados no imóvel e que caso não tivessem acesso ao crédito na totalidade, que tinham a possibilidade de pagar parte sem acesso a crédito.

2.2. Que a Ré referiu ao Agente de Imobiliário que aceitava a redução de preço proposta pelos autores.

2.3. Que o Agente Imobiliário informou a Ré que a situação mencionada em 2.2. era do conhecimento dos AA. e que estavam agradecidos por esta ter descido o preço de venda do imóvel.

2.4. Que não foi dado acesso à Ré do documento de aprovação negativa por parte da Entidade Bancária.

2.5. Que a reapreciação da avaliação foi solicitada ao banco à revelia dos Autores.

2.6. A reavaliação era desconhecida por parte dos AA. e para a qual não deram qualquer anuência.

2.7. Que os AA tiveram que faltar aos respetivos trabalhos, sendo que todas as faltas dadas contabilizadas no valor de €.100,00 Euros (cem euros).

2.8. Que os AA despenderam a quantia de €.550,00 Euros (quinhentos euros), a título de despesas extraordinárias em que tiveram de incorrer para a resolução extrajudicial do litígio, nomeadamente, com recurso a Mandatário e deslocações.

2.9. Que os AA passaram noites sem dormir em consequência do sucedido descrito nos factos provados.

2.10. Que os AA sentiram ansiedade e desespero em consequência do sucedido descrito nos factos provados.

Da nulidade da sentença

Segundo a ré/recorrente a sentença enferma de várias nulidades: (i) falta de fundamentação; (ii) oposição entre os fundamentos e a decisão; (iii) omissão de pronúncia.

Vejamos, pois, cada um dos fundamentos de nulidade invocados.

A causa de nulidade da sentença tipificada na alínea b) do nº 1 do artigo 615º do CPC, ocorre quando não se especifiquem os fundamentos de facto e de direito em que se funda a decisão.

Esta nulidade, tal como é pacificamente admitido, exige a ausência total de fundamentação de facto ou de direito e não se basta com uma fundamentação meramente incompleta ou deficiente2.

Constitui também jurisprudência absolutamente dominante que a falta de motivação, a que se reporta a alínea b) do nº 1 do artigo 615º do CPC (anterior artigo 668º), é a total omissão dos fundamentos de facto ou dos fundamentos de direito em que assenta a decisão, e não a sua motivação deficiente, errada ou incompleta, sendo certo, outrossim, que uma fundamentação, apenas, incompleta ou insuficiente, não afeta o valor legal da sentença ou do acórdão3.

Ora, lendo com a devida atenção a sentença recorrida, não pode deixar de concluir-se que a Sr.ª Juíza a quo expôs, de forma clara e estruturada, as razões de facto e de direito que sustentam a decisão proferida.

Com efeito, na sentença estão devidamente discriminados os factos provados e não provados, são indicados os meios de prova que foram considerados pelo Tribunal, foi feita a análise crítica e conjugada da prova produzida em audiência, e efetuado o enquadramento jurídico da situação controvertida e a respetiva fundamentação jurídica.

A nulidade de uma decisão judicial é um vício intrínseco da mesma e não se confunde com um hipotético erro de julgamento, de facto ou de direito. Uma sentença é nula, por falta de fundamentação de facto, quando a decisão concretamente tomada – e não aquela que as partes entendam que deveria ter sido tomada – não se encontra assente em factos apresentados pela própria decisão, diretamente ou por remissão.

A afirmação da recorrente de que «a sentença “salta” do enunciado da cláusula quinta para o efeito restitutivo do sinal sem demonstrar que se mostravam preenchidos os seus pressupostos contratuais, designadamente a exigência expressa de “comprovativo” bancário e de “relatório de avaliação como prova”», não constitui um vício intrínseco da decisão, mas apenas que o juiz terá decidido eventualmente mal ao não ter em conta requisitos contratuais. Trata-se, nesse caso, de um error in judicando, em contraposição ao error in procedendo, o qual será objeto de apreciação infra.

Imputa também a recorrente à sentença a nulidade constante da alínea c) do nº 1 do art. 615º do CPC, por alegada oposição entre fundamentos e decisão, «porquanto assume a verificação automática da condição resolutiva e simultaneamente dá como assente uma dinâmica negocial posterior (renegociação do preço e prosseguimento de diligências bancárias) incompatível com a ideia de extinção automática do contrato nesse momento».

Dispõe a referida alínea c) do art. 615º do CPC que a sentença é nula quando «[o]s fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível».

Ora, lendo com a devida atenção a sentença, logo se vê que os seus fundamentos estão em perfeita consonância com a decisão, e não ocorre qualquer ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível, sendo a mesma claríssima.

Com efeito, o Tribunal após proceder à análise da prova produzida e fixar a matéria de facto relevante, concluiu que se encontrava verificada a situação prevista na cláusula contratual dependente da aprovação de financiamento bancário, razão pela qual considerou legítima a invocação dessa cláusula pelos Autores e determinou a restituição do sinal entregue, existindo assim total coerência entre os fundamentos expostos e a decisão proferida. Saber se tal entendimento está ou não correto, nada tem a ver com a nulidade em causa, mas sim com o mérito da decisão.

Sustenta por último a recorrente que a sentença padece de nulidade por omissão de pronúncia, entre outros, porque: (i) «não se pronunciou sobre a aplicação do artigo 275.º, n.º 2, do Código Civil, apesar de ter sido invocado e de se revelar central para aferir se os Autores provocaram/impediram o iter de verificação da condição contra a boa-fé»;(ii) «não apreciou a qualificação da conduta dos Autores como desistência objetiva e incumprimento definitivo (arts. 801.º, n.º 2, e 808.º do CC)»; (iii) «nem enfrentou a relevância jurídica do comportamento posterior à primeira avaliação».

De acordo com o art. 615.º, n.º 1, al. d), do CPC), a sentença é nula «Quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento»; tal normativo está em consonância com o comando do nº 2 do art. 608º do CPC, no qual se prescreve que «O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras».

Como é jurisprudência unânime, não há que confundir questões colocadas pelas partes à decisão, com os argumentos ou razões, que estas esgrimem em ordem à decisão dessas questões neste ou naquele sentido4.

Questões submetidas à apreciação do tribunal identificam-se com os pedidos formulados, com a causa de pedir ou com as exceções invocadas, desde que não prejudicadas pela solução de mérito encontrada para o litígio.

Coisa diferente são os argumentos, as razões jurídicas alegadas pelas partes em defesa dos seus pontos de vista, que não constituem questões no sentido do artigo 615º, nº 1, al. d), do CPC. Daí que, se na apreciação de qualquer questão submetida ao conhecimento do julgador, este se não pronuncia sobre algum ou alguns dos argumentos invocados pelas partes, tal omissão não constitui qualquer nulidade da decisão por falta de pronúncia.

Certo é que a sentença recorrida apreciou todas as questões essenciais invocadas pelas partes, designadamente a interpretação da cláusula contratual relativa à aprovação do financiamento bancário, a verificação ou não da situação nela prevista e o direito dos autores à restituição do sinal entregue, sucedendo apenas que a recorrente não se conforma como foram decididas essas questões. Trata-se, nesse caso, como já referimos supra, de um error in judicando, em contraposição ao error in procedendo, o qual será objeto de apreciação infra.

A sentença recorrida não enferma, pois, das nulidades invocadas pela recorrente.

Da impugnação da matéria de facto

Como resulta do artigo 662º, nº 1, do CPC, a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação se os factos tidos como assentes e a prova produzida impuserem decisão diversa.

Do processo constam os elementos em que se baseou a decisão do tribunal de primeira instância sobre a matéria de facto: prova documental, declarações de parte e depoimentos das testemunhas registados em suporte digital.

Considerando o corpo das alegações e as suas conclusões, pode dizer-se que a recorrente cumpriu formalmente os ónus impostos pelo artigo 640º, nº 1, do CPC, já que especificou os concretos pontos da matéria de facto que considera incorretamente julgados, indicou os elementos probatórios que conduziriam à alteração daqueles pontos nos termos por ela propugnados, referiu a decisão que no seu entender deveria sobre eles ter sido proferida e indicou as passagens da gravação em que funda o recurso, pelo que nada obsta ao conhecimento deste na parte atinente à impugnação da decisão sobre a matéria de facto.

No que respeita à questão da alteração da matéria de facto face à incorreta avaliação da prova produzida, cabe a esta Relação, ao abrigo dos poderes conferidos pelo artigo 662º do CPC, e enquanto tribunal de 2ª instância, avaliar e valorar (de acordo com o princípio da livre convicção) toda a prova produzida nos autos em termos de formar a sua própria convicção relativamente aos concretos pontos da matéria de facto objeto de impugnação, modificando a decisão de facto se, relativamente aos mesmos, tiver formado uma convicção segura da existência de erro de julgamento da matéria de facto.

Foi auditado o suporte áudio e, concomitantemente, ponderada a convicção criada no espírito da Sr.ª Juíza a quo, a qual tem a seu favor o importante princípio da imediação da prova, que não pode ser descurado, sendo esse contacto direto com a prova testemunhal que melhor possibilita ao julgador a perceção da frontalidade, da lucidez, do rigor da informação transmitida e da firmeza dos depoimentos prestados, levando-o ao convencimento quanto à veracidade ou probabilidade dos factos sobre que recaíram as provas.

Infere-se das alegações/conclusões da recorrente, que esta discorda da decisão sobre a matéria de facto proferida pelo Tribunal a quo, relativamente aos pontos 2.2, 2.3 e 2.4 dos factos não provados, pretendendo ainda que sejam aditados dois “novos” factos à matéria assente.

Começa a recorrente por impugnar o ponto 2.4 no qual se deu como não provado «que não foi dado acesso à Ré do documento de aprovação negativa por parte da Entidade Bancária».

Segundo a recorrente, a prova produzida em audiência e a prova documental, confirmam que não foi entregue à ré qualquer comprovativo bancário da recusa/ insuficiência do financiamento, nem qualquer relatório de avaliação, tendo a informação sido transmitida apenas verbalmente pelo mediador, sendo que a cláusula 5.ª do contrato-promessa faz depender a restituição do sinal de “comprovativo da Entidade Bancária” e, ainda, do “comprovativo do relatório da avaliação como prova”, não bastando o conhecimento indireto ou verbal.

Propõe assim a recorrente a alteração da decisão sobre o ponto 2.4, devendo a respetiva factualidade transitar para o elenco dos factos provados, com a seguinte redação: “Não foi entregue à Ré qualquer documento bancário comprovativo da recusa ou insuficiência do financiamento, nem qualquer relatório de avaliação bancária, tendo a informação relativa às avaliações sido transmitida apenas verbalmente através do mediador imobiliário.”

Lê-se na fundamentação da decisão de facto: «Os factos ínsitos no ponto 2.4 resultam não provados em face dos factos provados nos pontos 1.9, 1.14 e, bem assim, do teor do depoimento da testemunha DD, companheiro da ré e que terá sido a pessoa que tratou da venda diretamente com a imobiliária».

No ponto 1.9 deu-se como provado: «Nessa medida, o Agente Imobiliário em 17 de janeiro de 2024, ligou para a Ré a informar dessa situação e a informar que os Autores propunham pagar a pintura do imóvel a suas expensas, dado que inicialmente tinham a acordado que essa era responsabilidade da Ré, mediante a descida do preço de venda imóvel de 163.500,00€ para 160.000,00€».

Para se compreender melhor este facto, importa ter em consideração o que foi dado como provado nos pontos 1.7 e 1.8 que, à semelhança do ponto 1.9, não foram objeto de impugnação por parte da recorrente:

«1. 7 Em 17 de janeiro de 2024, o Millennium BCP comunicou aos AA. que não era possível a aprovação do financiamento para Crédito Habitação, uma vez que o valor de avaliação do imóvel era insuficiente para o valor pretendido de financiamento.

Perante esta factualidade, aceite pela recorrente, e o depoimento da testemunha DD, companheiro da ré, que foi a pessoa que tratou da venda do imóvel diretamente com a imobiliária, não pode dar-se como provada a factualidade do ponto 2.4, sob pena de contradição.

Ainda quanto a esta testemunha, diga-se que a mesma, apesar de afirmar que entendeu ter existido uma “desistência” por parte dos autores, resulta do próprio depoimento que tal conclusão corresponde apenas à sua interpretação pessoal da situação e não ao conhecimento direto de factos concretos, sendo que a testemunha reconheceu ainda que não esteve presente na celebração do contrato-promessa e que grande parte da informação de que dispõe lhe foi transmitida pelo agente imobiliário.

Assim, o depoimento desta testemunha não só não contraria a factualidade impugnada, como acaba até por confirmar que a não concretização do negócio ocorreu no contexto da impossibilidade de obtenção do financiamento bancário necessário à aquisição do imóvel.

Ademais, a própria ré/recorrente, nas suas declarações, reconheceu que a avaliação bancária efetuada ao imóvel não permitia a aprovação do financiamento pretendido pelos autores, o que era um facto incontroverso, admitindo ainda que a sua recusa em restituir o sinal não resultou da inexistência de avaliação negativa, mas antes do seu entendimento pessoal de que deveria aguardar-se pelo resultado da segunda avaliação. E, mais importante, confirmou que teve conhecimento da comunicação enviada pelos autores, ao ser confrontada com o email junto como documento nº 7 da petição inicial.

Mantém-se assim intocado o ponto 2.4 dos factos não provados.

Objeto de impugnação por parte da recorrente são também os pontos 2.2 e 2.3 dos factos não provados, propondo que a matéria em causa passa a fazer parte do elenco dos factos provados, com a seguinte “redação sintética”: «Após a primeira avaliação bancária desfavorável, os Autores solicitaram, por intermédio do mediador imobiliário, a redução do preço do imóvel, tendo a Ré aceite baixar o preço para €160.000,00, aceitação que foi comunicada aos Autores».

Nos pontos 2.2 e 2.3 foi dado como não provado:

«2.2. Que a Ré referiu ao Agente Imobiliário que aceitava a redução de preço proposta pelos autores.

2.3. Que o Agente Imobiliário informou a Ré que a situação mencionada em 2.2. era do conhecimento dos AA. e que estavam agradecidos por esta ter descido o preço de venda do imóvel.»

Lê-se na fundamentação da decisão de facto da sentença:

«A matéria não provada nos pontos 2.2 e 2.3 resulta da ausência de prova cabal sobre a mesma. Efetivamente, quer do depoimento da testemunha EE, com óbvio conhecimento direto dos mesmos, quer do teor dos documentos 1 a 4 juntos com a contestação (mensagens trocadas), não resulta que a ré tenha efetivamente aceitado a redução do preço. Consequentemente, não podia ser comunicado um facto não ocorrido.»

Entendemos que o Tribunal a quo decidiu bem esta matéria, dando-a como não provada, pois é isso que resulta da prova produzida, designadamente do depoimento da testemunha EE.

Com efeito, da análise deste depoimento resulta, de forma clara, a sequência de factos que esteve na origem da não concretização do negócio.

Assim, a testemunha esclareceu que acompanhou diretamente todo o processo negocial entre as partes, tendo sido o responsável pela comercialização do imóvel objeto do contrato-promessa, apresentando o mesmo aos autores e conduziu as negociações que culminaram com a celebração do contrato-promessa em causa, esclarecendo ainda que o negócio dependia da obtenção de financiamento bancário por parte dos autores, circunstância essa que era do conhecimento de ambas as partes aquando da celebração do contrato, mais esclarecendo que a cláusula 5ª introduzida no contrato-promessa, foi aceite por ambas as partes e fazia parte das condições acordadas para a realização do negócio.

Quanto ao processo de financiamento, a testemunha confirmou que o imóvel foi submetido a avaliação bancária, tendo o valor apurado nessa avaliação sido inferior ao necessário para viabilizar o financiamento pretendido pelos autores, circunstância que lhe foi comunicada pela própria autora e que foi igualmente transmitida à ré.

Esclareceu, outrossim, que perante o resultado da avaliação, foi tentada uma reapreciação da avaliação junto da instituição bancária, tendo tal diligência sido efetuada com o objetivo de verificar se seria possível ultrapassar a questão da insuficiência da avaliação do imóvel, e que os autores não dispunham de capitais próprios suficientes para suprir a diferença resultante da avaliação, motivo pelo qual não conseguiam reunir as condições necessárias para a conclusão do negócio.

A testemunha afirmou ainda que comunicou à ré toda a situação verificada, e que a recusa em restituir o sinal não resultou de qualquer dúvida quanto ao motivo da não realização do negócio, mas antes do entendimento da própria ré e do seu companheiro de que deveria ser aguardado o resultado de uma reapreciação da avaliação.

Por último referiu a testemunha que, no seu entendimento, a decisão dos autores de não prosseguir com o negócio estava diretamente relacionada com a impossibilidade de obtenção do financiamento bancário necessário à aquisição do imóvel, não lhe tendo sido apresentado qualquer outro motivo para a não concretização do negócio.

Mantém-se assim inalterados os pontos 2.2 e 2.3 dos factos não provados.

Por tudo o que acima se deixou dito, não há que aditar ao elenco dos factos provados a matéria a que alude a recorrente nas conclusões 22 e 30.

Resulta do exposto, que não se vislumbra uma desconsideração da prova produzida, mas sim uma correta apreciação da mesma, não se patenteando a inobservância de regras de experiência ou lógica, que imponham entendimento diverso do acolhido. Ou seja, no processo da formação livre da prudente convicção do Tribunal a quo não se evidencia nenhum erro que justifique a alteração da decisão sobre a matéria de facto, designadamente ao abrigo do disposto no art. 662º do CPC.

Da cláusula 5.ª do contrato-promessa e respetivas consequências para o mérito da demanda

Segundo a recorrente o Tribunal a quo fez uma incorreta interpretação da cláusula 5.ª do contrato-promessa, sustentando que a mesma não permitiria a resolução do contrato nas circunstâncias verificadas no caso concreto.

Reza assim a referida cláusula:

«As partes acordaram, que caso a Entidade Bancária não aprove o financiamento para aquisição da fração, ora prometida vender, a Primeira Outorgante obriga-se a devolver o sinal já recebido em singelo, após comprovativo da Entidade Bancária em como os Segundos Outorgantes não reúnem as condições necessárias para o financiamento, ou que a avaliação bancária sobre o imóvel não seja suficiente para a aquisição do mesmo, sendo necessário o comprovativo do relatório da avaliação como prova.”

Antes de mais, cumpre qualificar juridicamente a cláusula contratual transcrita supra, atenta a conhecida dicotomia cláusula resolutiva / condição resolutiva.

Condição é a cláusula acessória dum negócio jurídico pela qual o seu autor faz depender os efeitos daquele, total ou parcialmente, da verificação de um acontecimento ou facto futuro e objetivamente incerto. É usual designar também como condição o próprio facto condicionante. Também se chama condição ao facto futuro e objetivamente incerto da verificação do qual o autor de um negócio jurídico faz depender, total ou parcialmente, os efeitos do mesmo negócio5.

Também na definição de Manuel de Andrade6, condição é «a cláusula por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto dos efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que ou só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição resolutiva.

É, com efeito, característico da condição, como cláusula típica, que o seu conteúdo corresponda à sujeição da eficácia do negócio, ou de parte dele, à verificação ou à não verificação de um facto e que esse facto, o facto condicionante, seja na condição tido como facto futuro e como facto incerto. São, pois, estes os elementos qualificantes da condição como cláusula típica: que opere sobre a eficácia do negócio e que a faça depender de um facto futuro e incerto.

A condição vem satisfazer necessidades práticas importantes. Na verdade, aquando da contratação, as partes desconhecem, muitas vezes, a evolução futura dos factos em que assentem. Por isso, tem o maior interesse a possibilidade de subordinar a própria eficácia negocial a esse desenrolar dos factos.

Dispõe o art. 270º do Código Civil7: «As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução; no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva».

Lê-se na sentença recorrida:

«A cláusula quinta do contrato-promessa estabeleceu que, caso o financiamento bancário necessário à aquisição não fosse aprovado, por insuficiência de avaliação do imóvel ou por falta de condições dos Autores, a Ré deveria devolver o sinal em singelo, após comprovação documental da recusa de financiamento e/ou da avaliação bancária insuficiente.

Ou seja, o que de tal cláusula ressalta com toda a nitidez é que, não sendo obtido o financiamento bancário, apenas aos Segundos outorgantes (ora AA) assistia o direito a resolver o contrato com tal fundamento, caso, obviamente, assim o pretendessem.

Ora, da leitura dos factos constata-se que a referida Cláusula 5.ª do Contrato-Promessa consubstancia uma cláusula resolutiva facultativa, sendo que a lei permite que a resolução do contrato se funde em “convenção” das partes (artigo 432.º do Código Civil).»

Ao invés do afirmado na sentença, não cremos que a cláusula 5.ª em referência consubstancie uma cláusula resolutiva, mas sim uma condição resolutiva.

Com efeito, «a cláusula resolutiva distingue-se da condição resolutiva: a primeira, enquanto fonte de um direito potestativo de extinção retroactiva da relação contratual, apenas confere ao beneficiário o poder de resolver o contrato uma vez verificado o facto por ela descrito, a segunda determina a imediata destruição da relação contratual assim que o facto futuro e incerto se verifica. Acresce que a resolução tem, em regra, apenas eficácia retroactiva entre as partes e a verificação da condição resolutiva tem, também em regra, eficácia retroactiva plena (artigo 274.º, n.º 1)»8.

Deste modo, enquanto a condição resolutiva, uma vez verificada, importa a resolução automática do negócio jurídico, já a cláusula resolutiva confere apenas a possibilidade de, verificado o fundamento convencional previsto no contrato, resolver o contrato.

Vejamos a factualidade apurada.

- O banco não aprovou o financiamento por insuficiência da avaliação do imóvel (factos provados 1.7);

- Tal situação foi comprovada documentalmente junto da Ré e da mediadora (factos provados 1.8 e 1.9);

- Os Autores comunicaram à mediadora e remeteram o relatório da avaliação e carta do banco (facto 1.8).

Constata-se, pois, que a condição resolutiva prevista no contrato se verificou integralmente, o que implica a extinção do contrato-promessa e impõe que o sinal deve ser restituído (arts. 270.º e 442.º, n.º 1, do CC), pois quando as partes estipulam que a falta de aprovação de financiamento constitui condição resolutiva, a não concessão do crédito determina a caducidade do contrato-promessa, obrigando à restituição do sinal9:

Assim, a ré ficou obrigada a devolver aos autores o montante recebido a título de sinal, não podendo invocar o regime da perda do sinal do artigo 442.º, nº 2, do CC.

Do alegado incumprimento definitivo do contrato-promessa por desistência dos autores

Sustenta a recorrente que os autores, ao negociar uma eventual redução de preço e ao aguardar nova avaliação bancária, demonstraram intenção de manter o negócio, pelo que a posterior invocação da “cláusula resolutiva” equivaleria a desistência culposa.

Este entendimento não encontra o mínimo arrimo nos factos provados.

Como resulta da matéria de facto apurada, a não concretização do contrato definitivo não resultou de uma vontade arbitrária dos autores de abandonar o negócio, mas antes da impossibilidade objetiva de obter o financiamento bancário necessário à aquisição do imóvel em causa, pelo que não se verifica incumprimento contratual imputável aos autores.

Escreveu-se com acerto na sentença recorrida:

«As conversações entre Autores e mediadora ocorreram após o conhecimento da insuficiência da avaliação, consistindo apenas em tentativas de ultrapassar o obstáculo, o que é compatível com o legítimo interesse dos Autores em adquirir o imóvel.

Em momento algum se provou que os Autores tenham renunciado à condição resolutiva expressamente prevista.

A reavaliação do resultado da avaliação bancária em data posterior à extinção do contrato-promessa, não representa qualquer alteração consensual ou renúncia ao funcionamento da cláusula 5.ª, já que os AA não estavam impedidos de tentar encontrar outras soluções para, em boa fé, resolver a situação.

Uma das características da condição resolutiva é a de que, verificada a condição, o efeito resolutivo surge eficaz e efetivado no plano jurídico: de forma automática, ipso juris, de conhecimento ex officio e de modo absoluto ou real, isto é, independentemente de qualquer vontade das partes (a favor ou contra).»

Não houve, pois, incumprimento definitivo do contrato por desistência dos autores.

Em suma, tendo operado a condição resolutiva constante da cláusula 5.ª do contrato-promessa, este extinguiu-se, não tendo a ré fundamento legal ou contratual para reter o sinal, assistindo aos autores o direito à restituição da quantia que entregaram à ré a título de sinal, ou seja, € 16.350,00, acrescidos dos respetivos juros de mora.

Por conseguinte, o recurso improcede, não se mostrando violadas as normas invocadas ou quaisquer outras.

Vencida no recurso, suportará a ré/recorrente as respetivas custas - artigo 527º, nºs 1 e 2, do CPC.

IV- DECISÃO

Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.

Custas pela recorrente.

Évora, 14 de julho de 2026

Manuel Bargado (relator)

Sónia Kietzmann Lopes

Maria João Sousa e Faro

(documento com assinaturas eletrónicas)

1. Mantém-se a redação e numeração constante da sentença.

2. Jacinto Rodrigues Bastos, Notas ao Código de Processo Civil, em anotação ao art. 668º do CPC revogado.

3. Cfr., inter alia, o Ac. do STJ de 04.05.2010, proc. 2990/06.0TBACB.C1.S1.

4. Cfr., inter alia, o acórdão do STJ de 08.02.2011, proc. 842/04.8TBTMR.C1.S1.

5. Castro Mendes, Teoria Geral do Direito Civil, 1979, vol. III, p. 483.

6. Teoria Geral da Relação Jurídica, 1987, vol. II, p. 356.

7. Doravante CC.

8. Daniela Farto Baptista, Comentário ao Código Civil, Das Obrigações em Geral, UCP, 2018, p. 138, citada no acórdão do STJ de 27.04.2023, proc. 2310/19.4T8SXL.L1.S1, in www.dgsi.pt.

9. Cf., inter alia, o acórdão do STJ de 03.04.2025, proc. 3738/23.0T8LRA.C1.S1, in www.dgsi.pt.

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Texto Integral

I- RELATÓRIO

IV- DECISÃO

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