1124/07-3 - Tribunal da Relação de Évora

I – Instaurada uma acção onde é pedida a declaração de nulidade do contrato-promessa, não pode depois pretender-se que o Tribunal declare o incumprimento do contrato por um dos promitentes. II – Os princípios consagrados na lei relativos à vida jurídica e de certeza do direito não podem impor-se com sacrifício das elementares exigências do justo.

PROCESSO Nº 1124/07 - 3 ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA “A” demandou, no Tribunal de …, “B” , pedindo que seja declarado nulo um contrato-promessa de compra e venda de um determinado prédio urbano, celebrado entre ambos, bem como a restituição da quantia de 5.000,00 euros entregue ao réu, promitente-vendedor, a título de sinal e princípio de pagamento, acrescida de juros moratórios, desde a citação. Alegou, em síntese, que o contrato não observou as formalidades exigidas pelo art. 410° nº 3 do CC , dado que as assinaturas não se mostram reconhecidas presencialmente pelo notário, nem está certificada a respectiva licença de utilização. O réu contestou no sentido da improcedência da acção, salientando que não houve reconhecimento notarial das assinaturas, por decisão do autor, que o prédio tem licença de habitação e que o autor actua com abuso de direito. O autor respondeu e foi depois proferido despacho saneador, com selecção da matéria de facto relevante. Após julgamento, ficou decidido, por sentença, absolver o réu do pedido, por se entender que, apesar da nulidade do contrato-promessa, por omissão dos requisitos formais prescritos no art. 410° nº 3 do CC , a conduta do autor constitui um evidente abuso de direito, por haver solicitado ao réu as chaves da garagem do prédio para aí guardar os seus pertences, e efectivamente guardou-os no prédio em causa, o que é susceptível de criar, na óptica do cidadão comum medianamente avisado, a forte confiança na celebração definitiva do negócio, mesmo que o formalismo legal tivesse sido inobservado. Inconformado, o autor apelou, tendo alegado e formulado as conclusões que se transcrevem: 1ª Estão verificados, no caso vertente, os pressupostos de que depende a declaração de nulidade do contrato-promessa, a requerimento do promitente-comprador. 2ª Na verdade, não foi observada a forma legalmente prescrita, como se provou. 3ª E foi julgado não provado que tal omissão se tivesse verificado por vontade do autor. 4ª Não tem qualquer fundamento, salvo o devido respeito, arguir o autor de venire contra factum proprium como o faz a douta sentença apelada. 5ª A presente acção foi instaurada em 30 de Novembro de 2005, sendo certo que o registo de aquisição provisória a favor de terceiro do prédio prometido vender havia já sido feito, em data anterior, com a necessária intervenção do réu, no dia 4 de Outubro de 2005, mais precisamente. 6ª Tal facto, pela sua relevância, constando de documento autêntico junto aos autos, deverá ser conhecido pelo tribunal ad quem, não obstante não ter sido tomado em devida consideração pelo tribunal a quo, nos termos previstos pelo art. 712° nº 1 al. a) do CPC . 7ª Na verdade, ao vender a terceiro, não obstante manter-se legalmente vinculado à promessa de venda feita ao autor, o réu atentou - ele, sim! - contra o princípio da confiança, não incorrendo em abuso de direito, porque incorreu, sim, em violação do direito. 8ª Perante a impossibilidade do cumprimento da obrigação do réu, impossibilidade culposa, porque resultante da venda que fez a terceiro, o autor poderia ter exigido do réu a assunção da responsabilidade que lhe impõe o art. 801 ° do Código Civil , já que prejudicada se mostrava, por inviabilidade prática, por razões decorrentes do princípio da prioridade do registo, a possibilidade de requerer a execução específica. 9ª Optando por se prevalecer da nulidade do contrato-promessa, via que se lhe afigurou mais simples e expedita, contra o apelante não vale, tão-pouco, opor o facto, de mero favor, de o réu lhe ter guardado alguns pertences seus, pois que não se provou que o autor tenha entrado na posse do imóvel. 10ª Apenas ficou provado que o autor pediu que lhe fosse facultada a chave da garagem do prédio, para lá colocar esses seus pertences - mas nem se chegou, propriamente, a provar que o tenha sido. 11ª De qualquer modo, julgar verificado abuso de direito, em termos de daí resultar legitimada uma flagrante violação do direito é algo que se não compagina, nem com o princípio da legalidade, nem o princípio da proporcionalidade. 12ª Certo que não está provado que o réu tivesse fixado ao autor prazo razoável para cumprir o contrato-promessa, resolvendo-se a negativa contra o réu, a quem o facto aproveitaria, incumbindo-lhe, portanto o respectivo ónus da prova. 13ª Se bem que o autor estivesse já constituído em mora relativamente ao cumprimento da obrigação contratual, à qual fora fixado prazo certo, já decorrido, não estavam verificados os requisitos de que o art. 808° do Cod. Civil faz depender a extinção do vínculo, que, por conseguinte, se mantinha, e que, por consequência, o réu violou, frontal, incontornável e inapelavelmente. 14ª A douta sentença apelada violou, pois, o disposto nos arts. 220° e 410° nº 3 do CC . 15ª Termos em que deve conceder-se provimento ao recurso, consequentemente se revogando a douta decisão recorrida, substituindo-a por acórdão que julgue a acção procedente, condenando o réu no pedido. O réu não contra-alegou. Os Exmos Desembargadores Adjuntos tiveram visto nos autos. São os seguintes os factos que a 1ª instância deu como provados: 1. O autor e o réu subscreveram um escrito, intitulado "Contrato-Promessa de Compra e Venda", com o seguinte teor relevante para os autos: "Outorgantes: Primeiro: “B” , casado, técnico de vendas da …, natural da freguesia e concelho do …, e residente, em …, Bilhete de Identidade nº … do Arquivo de …, contribuinte nº … Segundo: “A” , natural do concelho de …, Bilhete de Identidade nº …, do Arquivo de …, contribuinte nº … Pelo 1° outorgante foi dito: Primeiro: Que é dono legítimo de um prédio urbano, composto por 1° andar, sótão, e, garagem, sito na rua …, lote … - …, fracção autónoma designada pela letra B do prédio descrito sob o n° 02049/080494 da freguesia de …, na Conservatória do Registo Predial de …, inscrito na matriz sob o artigo n° 06081 Urbano. Segundo: Que, pelo presente contrato promete vender ao 2° outorgante livre de qualquer ónus, encargos ou responsabilidades, o aludido prédio urbano e, pelo preço de 95 000 euros. O pagamento desta venda será feito da seguinte forma: No acto da assinatura do contrato será paga a quantia de 5000 euros Um reforço de 25000 euros até ao dia 31 de Janeiro de 2005 O restante valor, isto é, o montante de 60000 euros será pago pelo promitente comprador, no acto da escritura final da compra e venda, a qual será outorgada até ao dia 28 de Fevereiro de 2005. Terceira: Ficam por conta do promitente comprador as despesas ocasionadas com a escritura da compra e venda desta transacção. ( ... ) Quinta: O promitente comprador poderá ocupar o referido prédio urbano a partir da data da escritura definitiva a que se refere a alínea c) da segunda cláusula. 2. Como sinal e princípio de pagamento foi paga pelo autor ao réu a quantia de 5.000,00 euros. 3. O documento onde foram exaradas as declarações referidas em 1. não contém o comprovativo do reconhecimento presencial das assinaturas dele constantes nem a certificação, por notário, da existência de licença de utilização. 4. A 13-10-2005, pelo Chefe da Segunda Repartição Administrativa da Câmara Municipal de … foi certificado que "( ... ) relativamente ao prédio sito na Rua …, Lote … Urbanização …, em …, Freguesia de …, deste Concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 6081-8, confrontando pelo Norte com Lote 67, pelo Sul e Nascente com Rua Pública e pelo Poente com Lote 49, (…) por despacho de 21 de Março de 1996, foi concedida a “C” , com sede no … - …, a licença de utilização nº 84, paga em 03-04-1996, respeitante a um prédio composto por dois pisos e dois fogos e duas garagens individuais, sito na … Lote …, …, Freguesia de … 5. A celebração do acordo prometido estava dependente do recebimento pelo autor, na sequência do seu divórcio, do valor em dinheiro da quota-parte que lhe pertencia na casa de morada de família. 6. O autor solicitou ao réu as chaves da garagem para aí depositar os seus pertences. 7. O autor guardou no prédio objecto do acordo mencionado em 1. pertences seus. 8. O réu removeu para outro local pertences do autor. 9. O primeiro andar destinado a habitação com 120 m2 e garagem com 18 m2, do prédio urbano, sito na …, freguesia de …, Concelho de …, descrito na respectiva Conservatória sob o nº 02049/080494-B, após ter estado inscrito a favor de “B” , está inscrito a favor de “D” , por compra (certidão de fls. 111 a 116). A questão nuclear colocada pelo autor/apelante consiste em saber se actuou com abuso de direito, ao pedir a nulidade do negócio, após ter tomado a conduta descrita em 6. e 7. supra, isto é, se criou ao promitente-vendedor a convicção séria de que o contrato definitivo se realizaria. Em nota prévia, importa deixar esclarecido que a acção intentada pelo autor tem como objecto a nulidade do negócio (contrato-promessa de compra e venda), e não o seu incumprimento pelo promitente-vendedor, pelo que não pode conhecer-se, no recurso, da consequência da venda que o réu já fez a um terceiro, isto é, da relevância do eventual incumprimento contratual, por parte de réu. Do mesmo modo, fica a nota que a nulidade resultante da ausência de certidão relativa à licença de utilização mostra-se sanada pela prova feita pelo réu, no decurso da acção, da existência dessa licença (cfr. 4. supra). No tocante à matéria do abuso de direito, a sentença recorrida teceu judiciosas considerações, citando doutrina e jurisprudência que se têm vindo a pronunciar sobre o tema. Na verdade, os princípios consagrados na lei relativos à segurança da vida jurídica e da certeza do direito não podem impor-se com sacrifício das elementares exigências do justo. Logo na apresentação do Código Civil de 1966, Antunes Varela salientava como directrizes fundamentais do novo Código a acentuação social, ainda que moderada, do direito civil moderno e a reacção contra o positivismo jurídico, expressa na confissão aberta, franca, da insuficiência da lei perante os problemas sujeitos ao império do direito, na relevância jurídica de outros complexos normativos e no reconhecimento de outras ordens disciplinadoras da conduta humana (Do Projecto ao Código Civil, pág. 11 e segs.). E alertava para a necessidade de fórmulas suficientemente flexíveis nos pontos estratégicos do sistema, de cláusulas gerais que permitam ao julgador adaptar o direito às naturais evoluções da sociedade civil, mencionando expressamente, de entre essas cláusulas gerais, a dos negócios usurários, (art. 282°), a do abuso do direito (art. 334°) e a da alteração anormal das circunstâncias vigentes à data do contrato ( art. 437° ). A respeito do abuso do direito, estabelece o art. 334º do Código Civil que é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito. O que significa que o instituto do abuso do direito representa o controlo institucional da ordem jurídica quanto ao exercício dos direitos subjectivos privados, garantindo a autenticidade das suas funções. Quer dizer, os valores, finalidades, e objectivos subjacentes à norma justificam mas também condicionam a invocação e o exercício de um determinado direito subjectivo, por ela atribuído. Implica isto que os direitos subjectivos são, à partida, de uma maneira ou outra vinculados (cfr. Heinrich Hõrster, A Parte Geral do CC Português, pgs. 278 e segs.). Ou seja, os direitos subjectivos e o seu exercício não são garantidos sem limites, havendo que indagar se, no caso concreto existem circunstâncias ou relações especiais em virtude das quais o exercício do direito incorre em contradição com a ideia da justiça. Para Manuel de Andrade, existirá um tal abuso quando, admitido um certo direito como válido em tese geral, todavia, no caso concreto, ele aparece exercitado em termos clamorosamente ofensivos da justiça, entendida segundo o critério social reinante (Teoria Geral das Obrigações, pg. 63). Tendo o Código Civil adoptado a concepção objectiva de abuso de direito (cr. A. Varela, Das Obrigações, I-516), não é necessária a consciência malévola de se excederem os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, bastando que se excedam esses limites, ou seja, que a significação e alcance objectivo do comportamento do titular ultrapasse gravemente o uso normal do mesmo direito. Poder confiar é uma condição básica de toda a convivência pacífica e de cooperação entre os homens, pelo que agir de boa fé no exercício de um direito é agir com zelo e lealdade correspondente aos legítimos interesses da contraparte. Como se salienta no acórdão do STJ, de 10.12.91 (BMJ 412-459), agir de boa fé é ter uma conduta honesta e conscienciosa, uma linha de correcção e probidade, a fim de não prejudicar os legítimos interesses da contraparte, e não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar. Em face do que fica dito, e retomando à situação concreta que se aprecia, para que possa aquilatar-se com rigor, in casu, do invocado abuso de direito, importa que fique devidamente averiguado se o autor guardou na própria habitação (ou apenas na garagem - cr. 6. supra), a seu pedido, pertences seus, donde resulta deficiente e obscura, para o efeito pretendido, a resposta ao art. 5° da base instrutória (cr. 7. supra). Pelo que se impõe a anulação do julgamento, nos termos do n° 4 do artigo 712° do CPC . Pelo exposto, acorda-se em anular o julgamento relativo à matéria de facto e, consequentemente, a sentença recorrida, sendo a repetição restrita à matéria do art. 5° da base instrutória, sem prejuízo da resposta a outros artigos com o fim exclusivo de evitar contradições na decisão, devendo o tribunal "a quo", em sede explicativa, esclarecer onde foram guardados, a pedido do réu, os seus pertences, como anteriormente ficou explicitado (art. 712° n° 4 CPC). Custas a final, conforme o decaimento. Évora, 20.09.2007