4132/20.0T8STB.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I- Nos termos do artigo 437º, nº 1, do Código Civil, para que seja possível a resolução ou, ao menos, a modificação das cláusulas do contrato fundada na alteração anormal das circunstâncias é necessário: (i) que a alteração ocorrida não seja o desenvolvimento previsível de uma situação conhecida à data da celebração do contrato e (ii) que essa alteração torne o cumprimento da obrigação ofensivo dos princípios da boa fé.

II- As aludidas circunstâncias constituem a base do negócio. Mas a base do negócio aqui apresenta-se quanto à configuração e regime, diversa da base do negócio em matéria de erro, pois enquanto o erro na base do negócio é unilateral, na alteração das circunstâncias a base do negócio é bilateral, uma vez que respeita simultaneamente aos dois contraentes: o artigo 437º, n.º 1, do Código Civil fala, acentuadamente, das circunstâncias em que as partes (no plural) fundaram a decisão de contratar; não referindo as circunstâncias em que o lesado com a superveniente modificação teria fundado a sua decisão de contratar.

III- Uma alteração das circunstâncias dá lugar à resolução ou alteração do contrato, não porque o resultado económico da realização do contrato para as partes tenha sido desigual (ou especialmente gravoso, até, para uma delas), mas só na medida em que certas circunstâncias supervenientes tenham vindo como que a ameaçar a justiça da relação contratual apurada perante a alocação inicial do risco inerente ao contrato.

IV- Não podem os réus, promitentes-vendedores em contrato-promessa celebrado com a autora há cerca de 40 anos e tendo por objeto um imóvel, recusar a celebração da respetiva escritura de compra e venda se não for considerado o preço correspondente ao atual valor de mercado do imóvel, quando a não celebração da escritura, ao longo de todos estes anos, se ficou a dever exclusivamente aos réus.

(Sumário elaborado pelo relator)

Proc. nº 4132/20.0T8STB.E1

Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora

I- RELATÓRIO

AA, instaurou a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra BB[1], CC e marido DD, EE e mulher FF, GG, HH e mulher II, JJ e KK, casado com LL, formulando o seguinte pedido:

«- ser declarado o contrato promessa de compra e venda celebrado entre a ora A., como promitente compradora e os primitivos promitentes vendedores, válido, eficaz e apto a produzir todos os respetivos efeitos;

- ser declarada a existência de mora no cumprimento do contrato de promessa sub judice por parte dos primitivos promitentes vendedores e, subsequentemente, após a morte destes, dos respetivos sucessores;

- por via do incumprimento (mora) do contrato promessa ora em causa por parte dos primitivos promitentes vendedores e, após a morte destes, por parte dos respetivos sucessores, seja reconhecido à ora A. o direito à Execução Específica e proferida Sentença que produza os efeitos da declaração negocial em falta dos RR., na qual se declare transmitido a favor da ora A. o direito de propriedade sobre a fração autónoma fração autónoma, designada pela letra 1, correspondente ao andar ... do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Av. 1 ..., em Local 1, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...77, a fls. 100 do Livro ...6 e inscrito na respetiva matriz predial urbana da freguesia 1, concelho 1, sob o artigo ...26..., mediante o pagamento do preço de 2 800 000$00 (13 966,34€), já integralmente pago, sendo a quantia de 280 000$00 (1 396,63€) a título de sinal e princípio de pagamento do preço acordado e a restante quantia de 12 569,70€ objeto de consignação em depósito e, consequentemente, a mesma fração inscrita na Conservatória do Registo Predial a favor da ora A., com cancelamento do registo dos anteriores proprietários;

A título subsidiário,

- para a hipótese de os pedidos anteriores serem julgados improcedentes e caso seja considerado haver incumprimento definitivo por tarte dos ora RR., seja reconhecida e declarada a tradição da coisa, ou seja, que a ora A. é possuidora da fração autónoma ora em causa, desde outubro de 1984, altura em que lhe foram entregues as chaves da mesma e, por via da existência da tradição da coisa, seja reconhecido à A. o direito a haver para si o valor da fração determinada ao tempo do incumprimento, que se fixa em 03/10/2019, em valor que se fixa em montante não inferior a - seja reconhecido à A. o direito de retenção sobre a fração autónoma ora em causa, como garantia do pagamento do valor da mesma ao tempo do incumprimento, por parte dos ora RR.;

Ainda a título subsidiário,

- para a hipótese de improcedência dos pedidos anteriores, ser declarada a aquisição originária do direito de propriedade sobre a fração autónoma ora em causa, por usucapião, a favor da A. e, consequentemente, serem os RR. condenados a reconhecer tal direito de propriedade, determinando-se o cancelamento do registo existente a favor dos RR..»

Alega, em síntese, que celebrou com MM e marido NN, um contrato promessa de compra e venda de imóvel que habita, não tendo ficado contratualmente acordado quem tinha obrigação de marcação da escritura publica não tendo, até ao momento, sido outorgada a mesma, mantendo a autora interesse na celebração do contrato definitivo.

Os réus contestaram, invocando a prescrição do direito da autora, e alegaram que os promitentes vendedores não estavam em condições de outorgar o contrato definitivo de venda, em virtude de manterem com os primitivos proprietários do andar um contencioso, recusando-se estes a celebrar nos termos contratualmente fixados a escritura de venda do imóvel, tendo os réus que instaurar uma ação contra os herdeiros do primitivo proprietário, que foi julgada procedente, e só em 28.02.2020 foi convertido em definitivo o registo de propriedade dos promitentes vendedores, mais alegando que a autora teve conhecimento de toda a situação, pretendendo agora adquirir o imóvel pelo preço fixado no contrato-promessa, o que representaria um locupletamento da autora à custa dos réus, razão por que propuseram à autora a alteração do preço da venda, que esta não aceitou.

Houve resposta, concluindo a autora pela improcedência da exceção invocada.

Foi proferido despacho saneador tabelar, relegando-se para final a apreciação da exceção de prescrição suscitada pelos réus, com subsequente identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova.

Procedeu-se à realização de audiência de discussão e julgamento, tendo sido proferida sentença[2] em cujo dispositivo se consignou:

«Pelo exposto declara-se procedente a execução específica do contrato promessa, e consequentemente:

- declara-se o contrato promessa de compra e venda celebrado entre a A., como promitente compradora e os primitivos promitentes vendedores, válido e eficaz;

- declara-se a existência de mora no cumprimento do contrato de promessa sub judice por parte dos primitivos promitentes vendedores e, subsequentemente, após a morte destes, dos respetivos sucessores;

-e reconhece-se à A. o direito à execução específica e declara-se transmitido a favor da A. o direito de propriedade sobre a fração autónoma, designada pela letra 1, correspondente ao andar ... do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Av. 1 ..., em Local 1, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...77, a fls. 100 do Livro ...6 e inscrito na respetiva matriz predial urbana da freguesia 1, concelho 1, sob o artigo ...26..., mediante o pagamento do preço de 2 800 000$00 (13 966,34€), já integralmente pago, sendo a quantia de 280 000$00 (1 396,63€) a título de sinal e princípio de pagamento do preço acordado e a restante quantia de 12 569,70 € objeto de consignação em depósito sendo, a fração inscrita na Conservatória do Registo Predial a favor da ora A., com cancelamento do registo dos anteriores proprietários.»

Inconformados com esta decisão, vieram os réus interpor o presente recurso, tendo finalizado a respetiva alegação com a formulação das conclusões que se transcrevem:

«1 A matéria e objecto do recurso desdobram-se em duas vertentes: a da prescrição extintiva deduzida na contestação, e a da alteração profunda das circunstâncias que envolveram a celebração do contrato promessa e determinaram a vontade negocial das partes ora em litigio.

2. Quanto à primeira, os apelantes apenas deduziram a respectiva excepção porquanto a apelada recusou proceder à correcção monetária da parte do preço em divida, e os ora recorrentes tentaram por essa via vergar a apelada a aceitar a justa composição corrigida do preço em divida. Na dedução da referida excepção os apelantes, apesar de sua expressa e repetida postura de celebrarem a escritura de venda, não se comportaram com má fé, nem praticaram qualquer abuso de direito, já que na verdade ainda se dispõem a celebrar a escritura de venda, desde que a apelada concorde em proceder à correcção monetária, pagando a quantia de € 135.000,00.

3. Quanto à segunda vertente, os apelantes reafirmam a drástica alteração das circunstâncias envolventes do contrato promessa, causadora do desiquilibrio valorativo das prestações contratuais, que ofende os superiores princípios da boa fé e ferem a sensibilidade normativa, impedindo a justiça do caso concreto, assim se fazendo uma interpretação correcta dos artigos 437º e 438º do Código Civil, em função dos superiores principios da boa fé , que enformam as normas dos artigos referidos do Código Civil

4. A sentença recorrida ficou aquém da análise do referido desiquilibrio das prestações contratuais, não analisando as particulares circunstâncias do concreto desnível, ocorrido no decurso do tempo e dessa forma proferindo uma injusta e ilegal decisão.

5. À apelada deve assim ser exigido o depósito do diferencial monetário, para se completar o valor de € 135.000,00.

Nestes termos e nos mais de Direito, deve ao presente recurso ser dado provimento e em consequência:

a) Revogada a sentença recorrida

b) Ser a apelada condenada a depositar o diferencial monetário, por forma a completar a verba de € 135.000,00, por forma a que se proceda à celebração da escritura de venda ou se declare então a procedência da execução especifica.

c) Ser a apelada condenada nas custas nas duas Instâncias

Assim de aplicará o Direto e se fará JUSTIÇA»

A autora contra-alegou, defendendo a manutenção da decisão recorrida.

Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II- ÂMBITO DO RECURSO

Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso (arts. 608º, nº 2, 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC), a questão essencial a decidir é a de saber se houve alterações das circunstâncias que justifiquem uma alteração do preço acordado no contrato-promessa em discussão nos autos.

III- FUNDAMENTAÇÃO

OS FACTOS

Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos[3]:

1- Entre a A., como promitente compradora e MM e marido NN, casados no regime de comunhão geral de bens e residentes no Local 2, como promitentes vendedores, foi outorgado, em 15/06/1984, contrato promessa de compra e venda, por via do qual estes se obrigaram a vender áquela a fração autónoma, designada pela letra 1, correspondente ao andar ... do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Av. 1 ..., em Local 1, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...77, a fls. 100 do Livro ...6 e inscrito na respetiva matriz predial urbana da freguesia 1, concelho 1, sob o artigo ...26....;

2- Na outorga do contrato promessa, os promitentes vendedores MM e marido NN, foram representados por OO, advogado, com escritório na cidade de Lisboa que, mandatado por aqueles, elaborou e assinou o contrato promessa, bem como acompanhou todos os atos subsequentes à outorga do mesmo;

3- Foi convencionado que o preço para a compra e venda da fração autónoma atrás referida seria de Esc. 2.800.000$00 (dois milhões e oitocentos mil escudos);

4- Foi convencionado entre as partes, o pagamento da quantia de Esc. 280 000$00 (duzentos e oitenta mil escudos), a título de sinal e princípio de pagamento do preço acordado;

5- O montante de 280 000$00 foi entregue pela A. ao representante dos promitentes vendedores, Dr. OO, no seu escritório, quantia esta titulada por cheque à ordem destes;

6- O valor remanescente do negócio acordado, ou seja, a quantia de 2 520 000$00 (dois milhões, quinhentos e vinte mil escudos), seria pago na data da outorga do contrato definitivo de compra e venda da fração autónoma em causa;

7- Prometeram ainda MM e marido NN, transmitir a fração autónoma, identificada em 1) e prometida vender, livre de ónus e encargos;

8- A escritura pública que iria titular a compra e venda prometida, seria a outorgar no prazo de seis meses, a contar da data da outorga do contrato promessa de compra e venda, o qual poderia ser prorrogado com fundamento em atraso no processo burocrático da concessão do empréstimo à promitente compradora, ora A., pela Caixa Geral de Depósitos;

9- Nos termos do contrato promessa, a promitente compradora, ora A., obrigou-se a «requerer de imediato, na instituição bancária Caixa Geral de Depósitos, a concessão de empréstimo, com vista a poder cumprir com obrigação de pagamento do saldo do preço»;

10- Não foi convencionado no contrato promessa a quem caberia a marcação da escritura, e atenta a necessidade de crédito bancário, a data de aprovação do crédito na instituição bancária concorreria para tal marcação;

11- Os promitentes vendedores, MM e marido NN, vincularam-se contratualmente a providenciar ao registo provisório de transmissão do andar prometido vender, a favor da promitente compradora, ora A., correndo as despesas por conta desta;

12- Na clausula VII do contrato acordaram os contraentes que a promitente compradora, ora A., poderia «desde já ocupar o andar, mas pagará aos promitentes vendedores até à celebração da escritura, uma indemnização mensal de 12 000$00 (doze mil escudos) compensatória da dilação no pagamento do saldo do preço, montante que será reduzido na proporção de eventuais pagamentos que a promitente compradora for efetuando até à celebração da escritura»;

13- Resulta da Cláusula VIII do contrato promessa, que a troca de correspondência entre as partes, devia acontecer para os domicílios constantes no contrato, sendo a Rua 1 em Lisboa, morada do escritório de OO, representante dos promitentes vendedores, o que aconteceu desde a data de celebração do contrato promessa, até à presente data;

14- OO, advogado, no interesse e por conta de MM e marido NN, procedeu à elaboração do texto do contrato promessa, tendo assinado o mesmo na qualidade de representante dos promitentes vendedores;

15- Em Outubro de 1984 os promitentes vendedores entregaram à promitente compradora as chaves da fração autónoma objeto do contrato prometido, tendo esta vindo a fixar residência na dita fração, em 7 de janeiro de 1985;

16- Por carta datada de 28 de janeiro de 1985, foi solicitado à promitente compradora e ora A., por parte do representante dos promitentes vendedores, OO, que a prestação mensal de 12 000,00 (doze mil escudos), a que aquela se tinha vinculado pagar aos promitentes vendedores até à celebração da escritura (Cláusula VII do contrato promessa), fosse enviada no final de cada mês, para a morada do seu escritório sito na Rua 1 em Lisboa, por cheque endossado a favor da promitente vendedora, MM;

17- O Dr. OO outorgou como mandatário dos aí referidos promitentes vendedores;

18- OO, advogado com escritório em Lisboa, outorgou e assinou o contrato promessa de compra e venda objeto dos presentes autos e, bem assim executou, todos os atos subsequentes inerentes e decorrentes da execução do mesmo, em nome e representação de MM e marido NN, residentes no Local 2 – Ilha da Madeira;

19- Todos os atos que foram praticados por OO aconteceram com conhecimento, autorização e no interesse de MM e marido, promitentes vendedores, não tendo da parte destes os mesmos sido objeto de qualquer oposição, entendendo-os e encarando-os como se fossem por si praticados;

20- Após os óbitos de PP e marido, OO passou a representar os herdeiros dos falecidos, continuando a agir em representação dos mesmos;

21- Os herdeiros dos promitentes vendedores e ora RR., não colocaram em causa os atos praticados em nome e por conta dos de cujus e promitentes vendedores MM e marido NN, por OO, continuando OO, a praticar os mesmos atos agora em nome daqueles;

22- A promitente compradora e ora A. sempre teve pleno conhecimento que OO representava os promitentes vendedores na outorga do contrato promessa, bem como nos subsequentes atos jurídicos necessários para a outorga do contrato definitivo, no interesse e por conta dos promitentes vendedores por estes terem a sua residência habitual na ilha da Madeira;

23- Por via do contrato promessa, a promitente compradora e ora A., obrigou-se a requerer, de imediato, na Caixa Geral de Depósitos, a concessão do empréstimo para cumprir com a obrigação do saldo do preço (Cláusula V), o que veio a mesma fazer, tendo sido atribuído ao Processo nesta Instituição o número 1198;

24- Em 27 de junho de 1984, com vista a avaliação da fração autónoma pela Caixa Geral de Depósitos, a A. depositou na sua conta aberta nesta Instituição a quantia de 3 000$00;

25- Por ofício datado de 21 de setembro de 1984, a Caixa Geral de Depósitos notificou a ora A. das condições de concessão do empréstimo solicitado;

26- Não concordando com a avaliação da Caixa Geral de Depósitos, dada por ofício de 26/07/1984 a ora A. veio insurgir-se contra tal avaliação;

27- Na sequência de tal discordância, a Caixa Geral de Depósitos, por ofício de 14/12/1984, veio a apresentar novas condições para o mútuo solicitado, notificando a ora A, para a entrega dos documentos necessários para a outorga da escritura, a saber: registo de hipoteca a favor da instituição, certidão de teor da descrição predial, caderneta matricial do imóvel e licença de habitação, documentos na posse dos promitentes vendedores e que só por estes podiam ser disponibilizados;

28- A promitente compradora e ora A., diligenciou junto de OO, representante dos promitentes vendedores, no sentido de lhe serem entregues tais documentos, bem como para que fosse providenciado o registo provisório de transmissão do imóvel a seu favor, conforme estabelecido na Cláusula VI do contrato promessa;

29- Por carta datada de 28 de janeiro de 1985, OO donde consta como assunto “Venda de andar”, regista que iria proceder ao pagamento da sisa, bem como à cedência da caderneta e licença de habitação necessárias à formalização da concessão do mútuo e à escritura de compra e venda pela promitente compradora, ora A., junto da Caixa Geral de Depósitos;

30- Decorreram meses e, apesar de insistentemente solicitado pela promitente compradora e ora A., não lhe foram disponibilizados, pelos promitentes vendedores ou por quem os representava, os documentos necessários para serem entregues na Caixa Geral de Depósitos para a outorga da escritura,

31- (…) vendo-se esta obrigada a solicitar a prorrogação do prazo, junto desta Instituição de crédito, para a entrega dos documentos em falta, o que fez por duas vezes, por requerimentos datados de 03/04/1985 e de 09/08/1985;

32- As solicitações apresentadas pela promitente compradora e ora A. à Caixa Geral de Depósitos para que lhe fosse concedida a prorrogação de prazo para a entrega dos documentos em falta, foram deferidas, tendo, por via do requerimento apresentado em 09/08/1985, o prazo sido deferido por mais 120 dias,

33- (…) comunicado àquela por ofício daquela Instituição de crédito, datado de 30 de setembro de 1985, como a última prorrogação do prazo para efetuar tal entrega;

34- A promitente compradora e ora A., insistentemente, continuou a solicitar ao representante dos promitentes vendedores, OO, os documentos necessários para a realização da escritura, bem como a resolução de toda a situação, telefonicamente e por escrito, como o fez por cartas datadas de 7 de janeiro de 1986, de 26 de agosto de 1986 e de 10 de setembro de 1986;

35- A prestação mensal a que a promitente compradora e ora A. se tinha vinculado contratualmente a pagar até à celebração da escritura, era remetida por carta para o escritório de OO, e nestas mesmas cartas era solicitada a informação, solicitando o cumprimento do contrato promessa e a realização da escritura;

36- Continuando a ora A. a acreditar no cumprimento do contrato promessa, na sequência da renovação do pedido de empréstimo à Caixa Geral de Depósitos, para aquisição da fração autónoma ora em causa, esta instituição por ofício de 13 de agosto de 1987, veio notificar a A. para juntar um rol de documentos, nomeadamente certidão predial com registo provisório de aquisição e de hipoteca, caderneta matricial e apólice de seguro;

37- na sequência do ofício recebido da Caixa Geral de Depósitos datado de 13 de agosto de 1987, a ora A., por carta datada de 18/08/1987, endereçada ao Dr. OO, representante dos promitentes vendedores, voltou a solicitar a documentação necessária para a outorga da escritura com mútuo e hipoteca;

38- (…) continuando a não lhe serem facultados pelos promitentes vendedores ou pelo seu representante, os documentos para a realização da escritura, por carta datada de 9 de dezembro de 1987, a ora A. solicitou à Caixa Geral de Depósitos a prorrogação de prazo para entrega dos documentos em falta, o qual e mais uma vez, foi deferido;

39- A Caixa Geral de Depósitos, por ofício de 23/02/1988, dirigido à A., veio a deferir a prorrogação do prazo por mais 120 dias para entrega dos documentos;

40- Pese embora as sucessivas solicitações de pedido de entrega dos documentos efetuadas junto do representante dos promitentes vendedores, o Dr. OO nunca entregou tais documentos à ora A.;

41- Por carta datada de 25 de janeiro de 1989, o processo de crédito à habitação a favor da promitente compradora e ora A., aprovado na Caixa Geral de Depósitos, veio a ser arquivado por falta de entrega dos mesmos documentos solicitados por esta para a realização da escritura;

42- Nos anos civis de 1989, 1990 e 1991, aquando do envio das cartas para remessa do cheque, o qual remetia em cumprimento do contratualmente estipulado na Cláusula VII do Contrato promessa, a promitente compradora e ora A. solicitava informações sobre o estado da situação;

43- Quando a A. rececionou a carta de 2 de julho de 1991, remetida pelo Dr. OO, ficou a mesma convencida que seria posto fim a toda a situação já que este expressava na mesma e no referente à realização da escritura que: (…) só agora é que se vai regularizar a compra a favor da minha cliente. Só depois poderei fazer a escritura. (…);

44- Por carta datada do dia seguinte, a ora A. e em resposta à carta remetida pelo Dr. OO, de 2 de julho de 1991, expressou a este que a situação lhe tem tirado o sono, ficando mais otimista, já que se avizinhava a resolução da mesma;

45- Os dias foram passando e os meses também e, ao contrário do que razoavelmente esperava a promitente compradora e ora A., nos anos que se seguiram, os promitentes vendedores ou quem os representava, continuava a justificar a não realização do contrato definitivo com problemas legais, continuando aquela nas cartas de remessa do cheque que enviava em cumprimento do contratualmente estipulado, a solicitar informações sobre o estado da situação, como o fez por carta de 12/01/1993 e 31/01/2007;

46- Por carta datada de 7 de fevereiro de 2007 rececionada pela ora A., OO informou a mesma de que «As dificuldades de identificação e localização dos herdeiros do anterior proprietário e as consequentes vicissitudes da acção de cumprimento de contrato promessa, levaram-me a preparar acção de prescrição contra os herdeiros incertos do promitente vendedor. A referida nova acção de prescrição (já que decorreram mais de vinte anos) vai agora ser proposta no Tribunal judicial da Comarca Local 1.»;

47- Sempre acreditando no mandatário e na solução de toda a situação, em 12/02/2010, a ora A. prestou depoimento em Audiência de Discussão e Julgamento no âmbito do Proc. 7808/08.7TBSTB que correu termos no ... juízo Cível do Tribunal Judicial Local 1;

48- No ano civil de 2008, os promitentes vendedores propuseram ação judicial para aquisição do direito de propriedade sobre o imóvel objeto do contrato prometido nestes autos, pedindo judicialmente o reconhecimento do direito de propriedade do imóvel, por usucapião, a seu favor;

49- Por via da Ação Judicial que correu termos no Tribunal Judicial Local 1 sob o Proc. 7808/08.7TBSTB, ... juízo, os promitentes vendedores obtiveram decisão judicial que lhes reconheceu a aquisição por usucapião a seu favor da fração autónoma descrita em 1);

50- A Decisão Judicial referida em 49) foi objeto de registo na conservatória pela A.P., ...25 de .../.../2010, tendo sido lavrada provisória por dúvidas, por não estar comprovado o pagamento do imposto de selo e, bem assim, faltar o regime de bens dos adquirentes;

51- Após o registo da fração autónoma em 28 de Maio de 2010 a seu favor, em momento algum os promitentes vendedores ou quem os representava procedeu à marcação da escritura;

52- (…) ou facultou à ora A. os documentos necessários para tanto, ou notificou a mesma de que podia fazê-lo, limitando-se a receber, por cheque, a quantia estipulada no mesmo;

53- Do contrato promessa de compra e venda, constam como promitentes vendedores MM e marido NN;

54- Em 28/12/2013 faleceu NN, no estado de casado com MM;

55- Ao referido NN sucedeu como sua única e universal herdeira, o cônjuge sobrevivo MM;

56- Em 22 de abril de 2016 veio a falecer MM, no estado de viúva de NN;

57- Por óbito de MM sucederam os irmãos: - BB, solteira, maior, então residente na Rua 1, ..., Local 2; - CC, casada sob o regime de comunhão geral com DD, residente na Rua 2, Local 2; - QQ, solteira, maior, residente na Rua 1, ..., Local 2; EE, casado no regime geral de bens com FF, residente em Rua 3 Local 2; - GG, solteira, maior, residente na Rua 1, ..., Local 2;

58- (…) Os sobrinhos (filhos do irmão germano pré-falecido RR): - HH, casado no regime de comunhão geral com II, residente na Urbanização 1, Zona 1, Local 2; - JJ, solteira, maior, residente em Caminho 1, ..., Zona 2, Local 2; - KK, casado no regime de separação de bens com LL, residente na Urbanização 1, Zona 1, Local 2;

59- Em 29 de setembro de 2019, veio a falecer QQ, no estado civil de solteira, maior, sem testamento ou qualquer outra disposição de bens por morte, tendo deixado como únicos herdeiros, por direito de sucessão legítima, os irmãos:- BB, solteira, maior, então residente ao caminho 1, ..., Local 2;- CC, casada sob o regime de comunhão geral com DD, residentes na Rua 2, Local 2; - EE, casado sob o regime de comunhão geral de bens com FF, residentes na Rua 3 Local 2; - GG, solteira, maior, residente ao caminho 1, ..., Local 2;

60- (…) Os sobrinhos (filhos do irmão germano pré-falecido RR): - HH, casado no regime de comunhão geral de bens com II, residentes no caminho 1, ..., Local 2; - JJ, solteira, maior, residente em Caminho 1, ..., Zona 2, Local 2; - KK, casado no regime de separação de bens com LL, residente na Urbanização 1, Zona 1, Local 2;

61- BB veio a falecer em 18 de Novembro de 2020;

62- Sucederam a BB CC casada com DD; EE casado com FF; - GG, solteira, maior; - HH, casado com II, - JJ, solteira, maior; - KK, casado com LL;

63- A fração autónoma objeto do contrato prometido já se mostra registada na ... Conservatória do registo predial do Local 1, sem determinação de parte ou direito, a favor dos ora RR.;

64- Em várias cartas que a ora A. escreveu, remeteu e foram rececionadas pelo representante dos promitentes vendedores, onde juntava o cheque do pagamento do valor mensal decorrente do não pagamento da totalidade do preço, a A. solicitava informações a propósito do andamento do processo, nomeadamente:

65- (…) Por carta datada de 7 de janeiro de 1986: (…) Como já foi ultrapassado o prazo considerado normal para a realização da escritura e uma vez que não tenho qualquer responsabilidade no atraso (…);

66- (…) Por carta datada de 26 de agosto de 1986: (…) Dado que não tenho qualquer indicação que me elucide quando é que este problema estará resolvido (…) e

67- aguardando uma resposta urgente assim como a rápida resolução do problema (…);

68- (…) Por carta datada de 18 de agosto de 1987: (…) Agradeço que o processo de escritura da casa seja acelerado;

69- (…) Por carta datada de 30 dezembro de 1990: (…) solicito que me informe qual o ponto da situação da minha casa, pois já se passaram vários anos sem que se tenha avançado um passo neste processo. (…);

70- (…) Por carta data de 04 de março de 1991: (…) Continuo aguardando informações sobre a legalização da situação, o que antecipadamente agradeço. (…);

71- (…) Por carta data de 03 de julho de 1991: (…) Fiquei mais otimista com a V. informação de que a situação está prestes a ser resolvida, pois este é um assunto que me tem tirado muitas vezes o sono, como aliás o Sr. Dr. Deve calcular. (…);

72- (…) Por carta de 12 de janeiro de 1993: (…) Agradeço que seja dada alguma informação sobre o assunto da legalização do andar. (…);

73- (…) Por carta datada de 31 de janeiro de 2007: “Agradeço ainda que me seja feito um ponto da situação sobre o assunto que está para ser resolvido há cerca de 24 anos.”;

74- (…) Por carta datada de 18 de julho de 2016: (…) Este processo arrasta-se à mais de 30 anos, pelo que penso ser este o momento em que nos devemos sentar e procurar resolver este assunto, não perdendo de “vista” o início da situação, em que fomos impossibilitados de efetuar a escritura pela penhora da fração pelas Finanças, à qual sou completamente alheia.(…);

75- Em julho de 2016, a A., teve conhecimento da presença de pessoa desconhecida interessada em saber a localização da fração autónoma prometida vender, onde habita;

76- E em 18 de julho de 2016, a ora A. remeteu carta ao Dr. OO, que recebeu, a relatar o sucedido e a solicitar, mais uma vez a resolução da situação no referente ao cumprimento do contrato promessa;

77- A A. rececionou carta datada de 28 de setembro de 2018 remetida pelo dr. OO, sob o assunto “Venda do apartamento de Local 1”, onde é informada que os promitentes vendedores do contrato de promessa em causa tinham falecido. (Doc. 33)

78- Mais foi a promitente compradora e ora A. informada que o próprio Dr. OO continuava a representar os herdeiros nos atos de execução do contrato promessa;

79- Mais constava da carta que: «Os herdeiros pretendem proceder à venda da casa, dando preferência, como é de lei, à inquilina, para além desta ser promitente compradora. Devido às circunstâncias que V.Exa. conhece e que nos levaram à propositura da acção de usucapião no Tribunal Local 1, não foi possível outorgar a escritura de acordo com o estipulado no contrato promessa há muitos anos celebrado. As alterações entretanto ocorridas no mercado imobiliário e a adesão ao Euro não consentem que se mantenha o peço estipulado, razão pela qual os herdeiros recorreram a agencias de mediação que dão ao andar o valor mínimo de venda de € 135.000,00. É este o preço por que decidiram vender, livre de ónus e encargos. Agradeço o favor de me informar se aceita outorgar a escritura por este preço.»

80- A A. remeteu carta datada de 13 de maio de 2019 dirigida ao representante dos sucessores dos promitentes vendedores, Dr. OO, referindo que: (…) Relembro o Dr. OO, que esta situação só se arrastou porque os V/ clientes não estavam em condições de efetuar a escritura tendo havido sempre uma relação de cordialidade, que nos conduziu até este patamar (…);

81- Em resposta à carta que a ora A. dirigiu ao Dr. OO este, por carta datada de 27 de maio de 2019 dirigida à ora A., indicando como «Assunto: Andar, Contrato promessa de compra e venda»;

82- Referindo na alínea e) da carta que «O valor que refere ter pago a mais de € 12.270,29 não se insere na economia do contrato promessa, mas sim no contrato de arrendamento que aconselhei aos meus então clientes a subscrever no sentido de proteger os direitos e legítimos interesses da promitente compradora face a eventuais e prováveis comportamentos dos primeiros proprietários SS.»;

83- A A., por carta datada de 19 de Setembro de 2019, registada com aviso de receção enviada aos RR., informou os RR. que tinha procedido à marcação da escritura publica de compra e venda para o dia 25 de outubro de 2019, pelas 10 horas e 30 minutos, no Cartório Notarial da TT, sito na Av. 2, em Local 1;

84- Para o efeito, a ora A. diligenciou pela obtenção de todos os documentos necessários para a outorga da escritura.

85- Na data, hora e local marcados para a outorga da escritura de compra e venda referente à fração autónoma descrita em 1), a ora A. compareceu para outorgar a dita escritura, mas a mesma não foi efetuada por nenhum dos sucessores dos promitentes compradores ou alguém mandatado para tanto, ter comparecido;

86- Por carta datada de 3 de outubro de 2019, (indicando como «Assunto : Promessa de compra e venda) OO, com mandato com representação dos ora RR., informou a A. que os herdeiros dos promitentes vendedores não iriam comparecer na data, hora e local indicados para a outorga da escritura, uma vez que pretendiam que o preço de compra e venda fosse atualizado para valores atuais de mercado ou seja, para o montante de 135 000,00€;

87- A A. já pagou, a titulo de sinal e principio de pagamento do preço acordado, o valor de 280 000$00, faltando pagar, atento o valor total do preço acordado de 2 800 000$000, a quantia de 2 520 000$00 que, convertida em Euros, corresponde ao valor de 12 569,70€;

88- Desde a entrega das chaves à A. e até à presente data, a promitente compradora, passou a ter toda a sua vida familiar centrada na dita fração, na mesma pernoitando, confecionando e tomando as suas refeições, recebendo familiares e amigos;

89- Quando fixou residência na fração autónoma ora em causa, em 07 de Janeiro de 1985, a ora A. adquiriu diverso mobiliário para mesma, nomeadamente mobiliário de quarto, sala cozinha e eletrodomésticos para uso pessoal e do seu agregado familiar;

90- Antes de fixar residência na fração autónoma, mas já na expetativa de vir a ocupar a mesma em muito curto prazo, em 06 de novembro de 1984, a ora A. contratou com os serviços municipalizados de água da Câmara Municipal Local 1, o respetivo fornecimento de água e em 19 de novembro de 1984 contratou com a EDP fornecimento de energia elétrica;

91- Em 04 de janeiro de 1985, a ora A. contratou com os serviços de gás o respetivo fornecimento para a fração autónoma ora em causa;

92- Logo após receber as chaves da fração autónoma, a ora A. procedeu a diversas obras na mesma, nomeadamente reparação dos autoclismos, arranjo dos armários da cozinha, substituição de loiças sanitárias, pintura interior de todas as divisões e ainda, remoção das alcatifas e colocação de pavimento cerâmico;

93- Para tais obras, a ora A. adquiriu os respetivos materiais, tendo ela própria efetuado alguns dos trabalhos, nomeadamente a pintura, tendo contratado pessoal especializado para as obras na cozinha e nas casas de banho, tendo pago o respetivo preço;

94- A A. efectuou a substituição de diversas persianas, janelas, porta de entrada e ainda mandou construir duas marquises;

95- O uso que a A. tem feito da fração autónoma, que tem sido para sua habitação, tem ocorrido à vista de todos;

96- Tem ao longo dos anos a ora A. recebido da administração de condóminos as respetivas convocatórias para as gerais de condomínios;

97- Ao longo dos anos tem a ora A. tratado de todos os assuntos relacionados com a fração autónoma junto da administração de condóminos, nomeadamente seguros de grupo, obras nos espaços comuns, entre as quais canalização central de águas, impermeabilização do terreno adjacente ao 1º piso e bem assim do telhado de cobertura e ainda obras diversas na casa da porteira;

98- Nas assembleias gerais de condóminos a ora A. tem participado, votado as propostas e deliberações como muito bem entendeu fazer;

99- Ao longo dos anos, fez a ora A. parte da administração de condomínios, por diversas vezes;

100- A A. tem procedido a todas estas iniciativas, sem pedir autorização a quem quer que seja, convicta de que não tinha, nem tem que o fazer, na convicção de não ofender direito de quem quer que seja.

101- Nunca os promitentes vendedores ou os ora RR. questionaram ou puseram em causa o uso que a ora A. vem fazendo ao longo de décadas da fração autónoma;

102- O registo definitivo da transmissão a favor dos RR. foi efectuada em 28.02.2020;

103- O valor de mercado estimado para o imóvel em 2019 é de € 149.000,00.

E foi considerado não provado que:

- Durante vários anos, a ora A. sofreu com a situação decorrente da não realização da escritura da fração e de que resultaram noites mal dormidas e muitas angústias.

O DIREITO

Não tendo os réus/recorrentes procedido à impugnação da matéria de facto, tem-se por intocada a factualidade dada como assente pelo tribunal recorrido, situando-se assim o objeto do presente recurso no estrito plano da impugnação de direito, com os contornos assinalados supra.

Questão prévia: da prescrição extintiva da obrigação dos réus (promitentes-vendedores)

Afirmam os recorrentes que «apenas deduziram a respectiva excepção porquanto a apelada recusou proceder à correcção monetária da parte do preço em divida, e os ora recorrentes tentaram por essa via vergar a apelada a aceitar a justa composição corrigida do preço em divida. Na dedução da referida excepção os apelantes, apesar de sua expressa e repetida postura de celebrarem a escritura de venda, não se comportaram com má fé, nem praticaram qualquer abuso de direito, já que na verdade ainda se dispõem a celebrar a escritura de venda, desde que a apelada concorde em proceder à correcção monetária, pagando a quantia de € 135.000,00.» [conclusão 2ª].

Decorre desta alegação que os recorrentes não põem verdadeiramente em causa o decido a este respeito na sentença, limitando-se a explicar o motivo por que invocaram a exceção em causa, pelo que não estamos perante uma questão a resolver, pelo que nada mais se justificaria dizer a este respeito.

É certo que na sentença recorrida, ao decidir-se a questão da prescrição, também se aludiu à aplicação do princípio da boa fé contratual, mas como acrescido argumento para julgar improcedente a exceção invocada, como decorre da seguinte frase: «[m]as a igual resultado chegaríamos por aplicação do princípio da boa fé contratual» [4].

Escreveu-se a este propósito na sentença recorrida:

«Como resulta da factualidade provada, encontra-se ultrapassado o prazo para a celebração da escritura de compra e venda, invocando os RR. que a Caixa Geral de Depósitos arquivou o processo de concessão de empréstimo à A. em 25.01.1989, e como tal o incumprimento definitivo do contrato, ou seja, a não celebração do contrato definitivo, verificou-se nessa data. Mais referindo que, gorado o pagamento do preço por não concessão do mútuo hipotecário a celebração do contrato definitivo tornou-se normativa e definitivamente impossível, tendo-se verificado a extinção da obrigação dos promitentes vendedores, por prescrição, nos termos estatuídos pelo art.º 309.º CC.

Sucede que, o que ditou o arquivamento do processo de concessão de mútuo, foi a falta de entrega pelos promitentes vendedores à promitente compradora de documentação para apresentar junto da instituição bancária, documentação que cabia aos vendedores entregar à A. o que não fizeram.

Mais tendo resultado provado que, os promitentes vendedores somente a partir de 28.05.2010 viram inscrita a seu favor a decisão judicial, registo provisório, que veio justificar judicialmente o direito de propriedade sobre o imóvel por usucapião e que somente conheceu registo definitivo em 2020, sem que resulte dos autos a razão de ser da dilação entre os dois registos (provisório e definitivo) de aquisição a favor dos RR.

Desta forma, atendendo a que estatui o art.º 306.º do CC que o prazo da prescrição começa a correr quando o direito poder ser exercido, então só a partir da data de inscrição do registo de aquisição a favor dos RR. o prazo de prescrição poderia aproveitar aos promitentes vendedores porquanto somente a partir dessa data poderia pelos mesmos ser exercido.

Acresce que ao longo dos anos a foi insistindo junto dos vendedores para celebrarem o contrato definitivo, sem que tal se verificasse, mesmo quando os vendedores já reuniam condições para o fazer. Aliás, das comunicações trocadas com o representante dos AA., a quem a. enviava o montante mensal previsto na cláusula VII do contrato promessa, resulta que por este sempre foram sendo dadas explicações e justificações para a que a escritura ainda não se tivesse concretizado, alimentando assim, a convicção da A. na realização da escritura que até pelo menos à inscrição do registo da propriedade do imóvel a favor dos vendedores, não se poderia ter concretizado. Assim, os comportamentos dos Réus geraram, na A. a confiança de que aqueles se sentiam vinculados à outorga da escritura, criando a convicção de que os Réus não iriam praticar determinado acto – a invocação da prescrição – acto que depois vêm, afinal, a praticar, contra as legítimas expectativas criadas e contrariando os ditames da boa fé e do principio da confiança, constituindo assim, a nosso ver, um abuso de direito a invocação por parte dos RR. de prescrição do direito da A.; a que acresce o facto de a contagem do prazo de prescrição se iniciar somente a partir do momento em que os RR. reuniram a qualidade de proprietários do bem imóvel cuja venda haviam prometido, pelo que não se mostra decorrido o prazo prescricional (art.º 306 e 309 CC).»

Assim, não apenas porque se mostra totalmente correto este entendimento, como também porque os recorrentes não impugnam verdadeiramente a decisão de julgar improcedente a dita exceção, tornam-se desnecessárias quaisquer outras considerações a este respeito.

Da alteração das circunstâncias

Entendem os recorrentes ter ocorrido uma «drástica alteração das circunstâncias envolventes do contrato promessa, causadora do desiquilibrio valorativo das prestações contratuais, que ofende os superiores princípios da boa fé e ferem a sensibilidade normativa, impedindo a justiça do caso concreto, assim se fazendo uma interpretação correcta dos artigos 437º e 438º do Código Civil, em função dos superiores principios da boa fé , que enformam as normas dos artigos referidos do Código Civil» - conclusão 3ª.

Por isso, segundo os recorrentes, o restante valor do preço fixado no contrato-promessa, ou seja, Esc. 280.000$00, não se compadece com o valor residual de € 12.300,00 depositado pela autora, considerando que «está nos autos uma avaliação actual do andar que é de € 150.000,00, o que mostra que o valor em divida do preço é de € 135.000,00, valor que deveria ter sido depositado, em vez da ridícula quantia de cerca de € 12.000,00».

O problema que aqui se coloca é, pois, o de saber se houve alteração das circunstâncias, existentes à data da celebração do contrato-promessa, que torne este mais gravoso para os réus e, supondo que tal ocorreu, se deve a autora efetuar o pagamento de um preço superior ao acordado naquele contrato para a compra e venda da fração em causa.

A questão prende-se, no essencial, com a existência de um hiato temporal entre o ato constitutivo da relação jurídico-negocial (celebração do contrato promessa de compra e venda - 15 de junho de 1984) e a data da declaração da transmissão da fração autónoma objeto do contrato promessa a favor da autora, operada pela sentença recorrida (28 de maio de 2024).

Diz o art. 437º, nº 1, do Código Civil (CC) que se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afete gravemente os princípios da boa-fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.

Este preceito exige dois requisitos para ser possível a resolução ou, pelo menos, a modificação das cláusulas do contrato: que a alteração das circunstâncias não seja o previsível desenvolvimento da situação conhecida à data do contrato; e que essa alteração torne o cumprimento da obrigação ofensiva dos princípios da boa fé.

Não exige a lei que se trate de acontecimento imprevisível, mas considera necessário que a alteração das coisas fosse imprevisível: há imprevisibilidade quando apenas iniciado o acontecimento não seja previsível o desenvolvimento futuro[5].

As circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar são as circunstâncias que determinaram as partes a contratar, de tal modo que, se fossem outras, não teriam contratado, ou tê-lo-iam feito, ou pretendido fazer, em termos diferentes e esta pressuposição ou aquela convicção inexata tem de ser comum às duas partes, porque, se não se deu em relação a uma e ela se calou, deixa de merecer proteção.

As aludidas circunstâncias constituem a base do negócio. Mas a base do negócio aqui apresenta-se quanto à configuração e regime, diversa da base do negócio em matéria de erro.

Na verdade, «[a] disposição do artigo 252.º, n.º 2, do Código Civil não pode, de modo algum, ser tomada à letra. O preceito está a ocupar-se do erro do declarante sobre as circunstâncias que constituem a base do negócio e manda aplicar a esse erro “o disposto [nos artigos 437.º a 439.º] sobre a resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias vigentes no momento em que o negócio foi concluído”. Ora, é por demais óbvio não poder estender-se a uma situação de invalidade, como a gerada pelo erro, um regime que supõe a celebração válida de um contrato, limitando-se a regular as vicissitudes futuras que este poderá sofrer mercê da alteração das circunstâncias em cujo contexto tal celebração ocorreu. Um negócio afecto de erro, vício intrínseco, está sujeito a anulação; não está sujeito a resolução, dependente de algo extrínseco, como é, no nosso caso, a referida alteração das circunstâncias»[6].

Dito de outro modo, «[a] base do negócio no domínio do erro tem carácter subjectivo, porque se traduz na falsa representação psicológica da realidade; no domínio da alteração das circunstâncias tem carácter objectivo, visto não se reconduzir a uma imaginária falsa representação psicológica da manutenção de tais circunstâncias.

A base do negócio no erro é unilateral: respeita exclusivamente ao errante. A base do negócio na alteração das circunstâncias é bilateral: respeita simultaneamente aos dois contraentes. O art. 437º nº1 do CC fala, acentuadamente, das circunstâncias em que as partes (no plural) fundaram a decisão de contratar; não refere as circunstâncias em que o lesado com a superveniente modificação teria fundado a sua decisão de contratar»[7].

Feita esta necessária separação de águas, importa tecer algumas breves palavras sobre a resolução (ou modificação) do contrato por alteração das circunstâncias.

Escreveu-se no acórdão do STJ de 11.07.2023[8]:

«(…). O instituto da alteração das circunstâncias ilustra a relação de tensão dialética que existe entre o princípio do cumprimento pontual dos contratos - pacta sunt servanda – e o reconhecimento, pela ordem jurídica, de que a exigibilidade absoluta do cumprimento, perante uma modificação radical das circunstâncias subsistentes ao tempo da conclusão do negócio jurídico, pode traduzir-se numa summa injuria. Isto significa a possibilidade de surgir um conflito entre o princípio da autonomia privada – que exige o acatamento das vinculações assumidas – e a justiça da relação contratual - a preservar perante a verificação de uma alteração das circunstâncias.

(…). Este conflito entre o princípio da autonomia privada e a justiça contratual pode ser resolvido com base no instituto da alteração das circunstâncias, que o legislador consagrou, no art. 437.º, n.º 1, do CC, procedendo a uma certa harmonização prática entre eles.

(…).

(…). A contrariedade da pretensão de cumprimento a essa exigência de justiça material está legalmente associada a uma ideia de inexigibilidade à luz dos “princípios da boa fé” (art. 437.º, n.º 1, do CC). Todavia, a possibilidade de resolver o contrato[9] por alteração das circunstâncias representa um desvio ao princípio do cumprimento pontual dos contratos (art. 406.º, n.º 1, do CC). Daqui decorre que compete ao sujeito que queira prevalecer-se de uma alteração das circunstâncias a prova dos seus pressupostos de facto, como lhe pertence também o ónus da argumentação jurídica tendente à sua qualificação para o efeito das consequências desse instituto. O que significa igualmente que uma situação de incerteza só se resolve juridicamente de modo correto negando a aplicabilidade do instituto da alteração das circunstâncias.»

Os réus baseiam o seu pedido de alteração do preço fixado no contrato-promessa de compra e venda por alteração das circunstâncias numa perturbação do equilíbrio contratual. Mas não têm razão.

Uma alteração das circunstâncias dá lugar à resolução ou alteração do contrato, «não porque o resultado económico da realização do contrato para as partes tenha sido desigual (ou especialmente gravoso, até, para uma delas), mas só na medida em que certas circunstâncias supervenientes tenham vindo como que a ameaçar a justiça da relação contratual apurada perante a alocação inicial do risco inerente ao contrato [1][10]. A resolução do contrato por alteração das circunstâncias não se encontra de modo algum legalmente vinculada à salvaguarda de um princípio de equilíbrio contratual tão só aferido pelos resultados. Na verdade, não é desequilibrado um contrato em que o risco do negócio em que uma das partes pretende incorrer com base nele corra exclusivamente por conta dela. É o que decorre, de resto, das regras gerais de distribuição do risco contratual. A ordem jurídica pátria não impõe a celebração de contratos equilibrados: nem de contratos equilibrados ab initio, nem de contratos equilibrados nos seus efeitos práticos finais. A norma do art. 437.º, n.º 1, do CC, não se lhe refere, nem tão pouco vincula o instituto da alteração das circunstâncias ao objetivo, in se e per se, de um equilíbrio contratual. Por conseguinte, o reequilíbrio de que pode falar-se apenas pode ser o da restauração da justiça contratual implicada pela relação contratual inicialmente estabelecida. Isto significa que compete ao sujeito a avaliação e a decisão sobre o conteúdo das obrigações que assume, sem que caiba à ordem jurídica sindicar por princípio a equivalência das vinculações assumidas aos interesses materiais em jogo. E muito menos a posteriori. Se assim não fosse, abrir-se-iam as portas ao oportunismo. Acresce que o respeito pela autonomia da contraparte não pode deixar de aceitar desequilíbrios contratuais. Se o sujeito celebrou um negócio jurídico desequilibrado, sibi imputet.» (…)

Entende-se, por isso, que o controlo do equilíbrio contratual seja normalmente feito pela ordem jurídica portuguesa tão só se o espaço da autonomia do sujeito se mostrou por alguma forma perturbado.»[11]

Ora, o que os réus alegam é diverso, já que não invocam um vício originário do contrato-promessa, mas antes uma vicissitude que, supostamente e em sua opinião, os afetaram, produzindo uma injustiça que estes alegadamente não permitiriam. Só que o desequilíbrio de uma relação afetada por uma circunstância superveniente apenas pode relevar perante o contrato celebrado e a alocação do risco decorrente da sua natureza.

Retomando as palavras do acórdão do STJ de 11.07.2023, «[o] fulcro do art. 437.º, n.º 1, do CC, encontra-se nos “princípios da boa-fé”. É à luz destes princípios que os pressupostos da aplicação do instituto da alteração das circunstâncias devem ser preenchidos. A boa-fé convoca, naquela disposição, a necessidade de a relação contratual não poder manter-se se deixar de se poder considerar minimamente justa depois da verificação de uma alteração das circunstâncias. Não se trata de corrigir um qualquer desequilíbrio supervenientemente ocorrido, nem de salvar uma das partes de uma (hipotética) lesão numa comparação abstrata com a posição da outra parte; como não se trata de identificar tais situações com uma injustiça, pois a ordem jurídica não interfere, via de regra, no que as partes livremente estabeleceram, nem nos riscos que decidiram correr e que podem onerar apenas, e gravemente, uma delas. A boa-fé permite apenas avaliar a justiça de uma relação atingida por certa vicissitude à luz da racionalidade originária do contrato, fosse ela já então equilibrada ou não. O instituto da alteração das circunstâncias visa tutelar aquela justiça mínima que uma relação efetivamente afetada por uma perturbação anormal entretanto ocorrida há-de preservar[2][12]. E tal por comparação com a justiça inicial da relação, tal qual as partes a configuraram. Os “princípios da boa-fé” que a lei refere correspondem à exigência de que se mantenha a justiça da relação atingida pela superveniência em consideração do modo por que foi ab initio configurada pelas partes. Daí a importância de respeitar a alocação originária do risco assumida pelas partes, que o art. 437.º, n.º 1, do CC, não pode sacrificar».

No caso em apreço, o que os réus pretendem é modificar uma alocação do risco que lhes é alegadamente desfavorável, desrespeitando a forma por que a distribuição desse risco foi, desde o início, entendida por eles.

Ademais, a matéria de facto apurada demonstra de forma clara e inequívoca que os réus e os seus antecessores são os únicos responsáveis pela não celebração do contrato prometido, como revela o seguinte quadro factual:

«34- A promitente compradora e ora A., insistentemente, continuou a solicitar ao representante dos promitentes vendedores, OO, os documentos necessários para a realização da escritura, bem como a resolução de toda a situação, telefonicamente e por escrito, como o fez por cartas datadas de 7 de janeiro de 1986, de 26 de agosto de 1986 e de 10 de setembro de 1986;

40- Pese embora as sucessivas solicitações de pedido de entrega dos documentos efetuadas junto do representante dos promitentes vendedores, o Dr. OO nunca entregou tais documentos à ora A.;

41- Por carta datada de 25 de janeiro de 1989, o processo de crédito à habitação a favor da promitente compradora e ora A., aprovado na Caixa Geral de Depósitos, veio a ser arquivado por falta de entrega dos mesmos documentos solicitados por esta para a realização da escritura;

42- Nos anos civis de 1989, 1990 e 1991, aquando do envio das cartas para remessa do cheque, o qual remetia em cumprimento do contratualmente estipulado na Cláusula VII do Contrato promessa, a promitente compradora e ora A. solicitava informações sobre o estado da situação;

48- No ano civil de 2008, os promitentes vendedores propuseram ação judicial para aquisição do direito de propriedade sobre o imóvel objeto do contrato prometido nestes autos, pedindo judicialmente o reconhecimento do direito de propriedade do imóvel, por usucapião, a seu favor;

49- Por via da Ação Judicial que correu termos no Tribunal Judicial Local 1 sob o Proc. 7808/08.7TBSTB, ... juízo, os promitentes vendedores obtiveram decisão judicial que lhes reconheceu a aquisição por usucapião a seu favor da fração autónoma descrita em 1);

50- A Decisão Judicial referida em 49) foi objeto de registo na conservatória pela A.P., ...25 de .../.../2010, tendo sido lavrada provisória por dúvidas, por não estar comprovado o pagamento do imposto de selo e, bem assim, faltar o regime de bens dos adquirentes;

51- Após o registo da fração autónoma em 28 de Maio de 2010 a seu favor, em momento algum os promitentes vendedores ou quem os representava procedeu à marcação da escritura;

52- (…) ou facultou à ora A. os documentos necessários para tanto, ou notificou a mesma de que podia fazê-lo, limitando-se a receber, por cheque, a quantia estipulada no mesmo;

102- O registo definitivo da transmissão a favor dos RR. foi efetuada em 28.02.2020».

Verifica-se, pois, que entre a data da celebração do contrato-promessa e a inscrição (provisória) a favor dos réus da fração autónoma em causa, decorreram cerca de 26 anos, sendo isso de todo imputável aos réus, que quando celebraram o contrato-promessa sabiam não serem os titulares do respetivo direito de propriedade, sendo que os réu apenas instauraram a ação para o reconhecimento da sua qualidade de proprietários em 2008, e desconhecendo-se também a razão de ser da dilação entre os dois registos (provisório e definitivo) de aquisição a favor dos réus.

Por sua vez, como resulta dos pontos 83 a 86 dos factos provados, a autora marcou uma data para a outorga da escritura de que os réus foram notificados, não tendo estes comparecido no cartório notarial na data e hora marcadas, nem se fizeram representar, constituindo-se assim em mora.

Ora, o art. 438º do CC nega o direito de resolução ou de modificação se a parte lesada estava em mora no momento em que ocorreu a alteração das circunstâncias, sendo de fácil compreensão a razão de ser deste preceito: «[n]enhum problema se teria suscitado se o contrato houvesse sido pontualmente cumprido. Mas não o foi pela parte lesada, que se constituiu em mora. E foi em razão dessa mora, portanto por culpa do lesado , que a lesão se produziu . A culpa do lesado impede que ele se prevaleça dos benefícios decorrentes da alteração das circunstâncias, ou seja, o direito à alteração ou modificação do contrato»[13].

Assim, ainda que se verificasse no caso uma alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar – o que não se concede -, sempre a pretensão dos recorrentes de verem alterado o preço fixado no contrato-promessa haveria de soçobrar.

Por conseguinte, o recurso improcede, não se mostrando violadas as normas invocadas ou quaisquer outras.

Vencidos no recurso, suportarão os réus/recorrentes as respetivas custas – art. 527º, nºs 1 e 2, do CPC.

IV- DECISÃO

Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.

Custas pelos recorrentes.

Évora, 7 de novembro de 2024

Manuel Bargado (Relator)

Ana Pessoa

Maria Adelaide Domingos

(documento com assinaturas eletrónicas)

[1] Esta ré faleceu na pendência da causa, tendo-lhe sucedido e sido habilitados a fim de prosseguirem a ação CC, casada com DD, EE, casado com FF, GG, HH, casado com II, JJ e KK, casado com LL.

[2] Antes de ser proferida a sentença, na sequência de notificação para o efeito, a autora procedeu ao depósito nos autos do valor remanescente do preço acordado para a compra e venda da fração autónoma em sede de contrato promessa, no montante de 12.569,70, nos termos do artigo 830º, nº 5, do Código Civil.

[3] Mantém-se a numeração e a redação constante da sentença recorrida.

[4] Página 25 da sentença.

[5] Ac. STJ de 10.01.2013, proc. 187/10.4TVLSB.L2.S1.

[6] Inocêncio Galvão Telles, Manual dos Contratos em Geral, refundido e actualizado, Coimbra Editora, p. 343.

[7] Citado acórdão do STJ de 10.01.2013.

[8] Proc. 1779/21.1T8STB.E1.S1, in www.dgsi.pt.

[9] E acrescentamos nós, alterar ou modificar o contrato.

[10] Cita-se Manuel A. Carneiro da Frada, Alteração das Circunstâncias e Justiça do Contrato, Cascais, Principia, 2021, pp. 33-34.

[11] Cfr. citado acórdão do STJ de 11.07.2023.

[12] O acórdão do STJ cita uma vez mais Manuel A. Carneiro da Frada, Alteração das Circunstâncias e Justiça do Contrato, Cascais, Principia, 2021, pp. 31 e ss

[13] Inocêncio Galvão Telles, ibidem, p. 342.