1276/24.3T8PNF.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Os documentos não são factos, mas meios de prova e, por isso, é incorreto que a decisão relativa à matéria de facto, em lugar de descrever os factos, remeta para o teor dos documentos.

II- O caso julgado material tem uma função negativa, opera através de uma exceção dilatória insuprível e impede o tribunal de se pronunciar numa segunda ação sobre o mérito da causa. Já a autoridade de caso julgado material é inseparável do conceito de prejudicialidade em processo civil, sendo essa relação a justificação da vinculação do tribunal numa ação posterior ao decidido na ação anterior.

III- Após trânsito em julgado da sentença homologatória de transação, pode interpor-se recurso extraordinário de revisão, invocando-se o vício gerador da nulidade ou anulabilidade. Igualmente, pode ser proposta ação destinada à declaração de nulidade ou à anulação da transação.

IV- A impossibilidade (prevista no artigo 280, n.º 1 ou no artigo 401, n.º 1), enquanto causa de nulidade, é uma impossibilidade originária e não superveniente. Mas há de ser uma verdadeira impossibilidade, absoluta e não relativa, definitiva e não temporária, e objetiva.

V- Não há impedimento legal à venda de um prédio urbano cuja construção ainda não se encontre concluída.

Processo: 1276/24.3T8PNF.P1

Sumário (da responsabilidade do relator):

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Recorrente – A..., Lda.

Recorrida – AA

Processo n.º 1276/24.3T8PNF.P1

Relator – José Eusébio Almeida

Adjuntos – Carlos Gil e Mendes Coelho

Acordam na 3.ª Secção Cível (5.ª Secção) do Tribunal da Relação do Porto:

I- Relatório

AA instaurou, a 24.04.24, a presente ação contra A..., Lda. e pediu: “A) ser declarada nula e de nenhum efeito a transação, devidamente homologada por sentença, referida nos artigos 4.º a 8.º; B) ser a ré condenada a restituir à autora o prédio supra descrito no artigo 1.º, livre de pessoas e bens; C) ser a ré condenada a pagar à autora, a título de indemnização pela ocupação do prédio, a quantia mensal de 500,00€, desde 13.12.2011 até à entrega efetiva do imóvel, acrescida dos juros de mora, à taxa legal, até integral pagamento. Subsidiariamente, D) ser anulada a referida transação, por erro na declaração, com as legais consequências, nomeadamente as referidas nas alíneas B) e C)”.

Fundamentando as suas pretensão, veio alegar, em síntese:

- É dona, juntamente com a herança aberta por óbito de seu marido, do urbano sito em ..., ..., onde está construído um edifício de cinco pisos (ainda não concluído), parcialmente ocupado pela ré, desde 1993, em consequência de arrendamento verbal.

- Em 16.05.08, intentou ação no 1.º Juízo do então TJ de Amarante (1069/08.5 TBAMT), pedindo, no essencial, a declaração de nulidade do arrendamento e a restituição da parte do prédio ocupada pela ré; a ação veio a culminar numa transação, homologada por sentença, pela qual a autora prometeu vender à ré e esta prometeu comprar o aludido prédio, constando, ainda, que para a aquisição do imóvel a ré iria contrair empréstimo, tendo-se a autora obrigado a entregar-lhe “todos os elementos necessários para a aprovação e consequente obtenção daquele empréstimo, que sejam da sua responsabilidade, como descrições matriciais, prediais e licença de utilização”.

- Porém, o acordo firmado não pode ser cumprido pela autora, pois é legalmente impossível obter a licença de utilização e, assim, mostra-se também inviável a obtenção do empréstimo pela ré, e a outorga do contrato prometido. Efetivamente, a autora solicitou junto da CM de Amarante a emissão da licença de utilização do edifício e o pedido foi indeferido, uma vez que “a operação urbanística não se encontra concluída”.

- Aquando da celebração da transação, o edifício já apresentava a configuração que tem, pelo que a prestação a que a autora se vinculou era legalmente impossível, por total inviabilidade da concessão da licença de utilização do prédio, traduzindo-se numa “impossibilidade legal absoluta e originária do seu objeto”.

- E não se diga que, apesar de tal como se encontra o prédio não poder ser objeto de licença de utilização, a mesma poderá vir a ser obtida, caso a autora requeira a concessão de licença especial para a conclusão das obras (artigo 88 do RJUE), realizando as obras necessárias à conclusão do edifício. É que, para além da possibilidade dessa licença especial poder ser recusada e ordenada a demolição da obra, “não é exigível à autora a realização de obras para garantir, a qualquer custo, a obtenção da licença”.

- As partes, na transação, não previram a realização de quaisquer obras por parte da autora, e, nomeadamente, o preço acordado tinha por referência o prédio no exato estado em que então se encontrava, não tendo a autora, nessa data, equacionado “que não estando o prédio concluído não poderia obter a licença”; se “tivesse consciência dessa circunstância não teria celebrado a transação”. Tanto mais que, conforme resulta da transação, “quaisquer obras a realizar no prédio após a transação celebrada, seriam feitas apenas e só pela ré, perdendo a autora o poder de facto sobre o prédio”.

- A autora celebrou a transação convencida que seria legalmente possível obter a licença de utilização e proceder à venda do prédio no estado em que o mesmo se encontrava, pois “não faria qualquer sentido fazer uma transação que fosse inexequível”, sendo certo que a autora “sempre foi doméstica e não possui especiais habilitações ou conhecimentos técnicos que tornassem exigível que soubesse que o edifício não reunia condições para obter a licença de utilização” e, assim, anuiu “em celebrar a dita transação, nos termos em que o fez, por estar erradamente convencida que nada obstava à oportuna obtenção da licença de utilização e à venda do prédio”.

- Tendo incorrido em erro (determinante para a vontade manifestada) sobre o objeto do negócio, o que torna “a transação anulável”.

A ré, uma vez citada, contestou. Em síntese, veio sustentar:

- A autora, a 4.12.20, intentou ação declarativa no Juízo Central Cível de Penafiel, Juiz 1 (3223/20.2T8PNF) em que foram igualmente partes, nas mesmas qualidades, as partes nesta ação e aí “foi proferida sentença, que veio a absolver a Ré da instância nos termos dos artigos 186.º n.º 1 e 2, alínea b) e artigo 278.º n.º 1, alínea b) do Código de Processo Civil, já transitada”. Nesses autos, como nestes, a autora peticionou que fosse declarada nula e de nenhum efeito a transação efetuada no processo 1069/08.5TBAMT, bem como subsidiariamente, que a transação fosse anulada.

- Naquela ação, logo em sede de saneador ficou dito, “em suma, que “a Autora interpôs a presente ação sem ter uma resposta formal dos serviços municipais da impossibilidade de obtenção da respetiva licença de utilização, inexistindo um ato administrativo que recuse, de forma definitiva e impugnável a emissão de licença de utilização”, absolvendo”, a ré da instância.

- Os presentes autos tratam da mesma situação, nomeadamente, as partes, a transação e o edifício são os mesmos, ocorrendo, por isso, a exceção dilatória do caso julgado. E, mesmo “que se entenda pela não existência da tríplice identidade, sempre se deverá atender à autoridade do caso julgado”.

- A verdadeira intenção da autora prende-se com uma oferta que, a seus olhos, será mais vantajosa para a venda do prédio já prometido à ré. Acresce que sobre o prédio incide uma penhora, cujo levantamento a autora ainda não conseguiu, como também existe um outro inquilino, relativamente ao qual também a autora não conseguiu entendimento com vista à entrega, quando se obrigou à venda do mesmo livre de quaisquer ónus ou encargos.

- Não existe qualquer ato administrativo que, de forma definitiva e inimpugnável, recuse a emissão de licença de utilização, o que basta à improcedência desta ação.

- À data da construção vigorava o DL. 166/1970, que veio a ser revogado pelo DL. 445/91, este, por sua vez, alterado pelo DL. 250/94 e, de acordo com o artigo 73-A deste último, “os proprietários de edifícios inacabados podem requerer a atribuição de uma licença especial para conclusão das obras”, o que a autora ou o seu falecido marido nunca fizeram e seria bastante à obtenção da licença de utilização, pois não existia, então o atual PDM e, inerentemente, as limitações dele decorrentes.

- Também o disposto no n.º 5 do artigo 102-A do DL. 136/2014 permitia à autora a legalização do prédio, bastando provar que a construção em causa data dos anos 70. Por outro lado, a autora não usou da faculdade estabelecida no artigo 72, n.º 1 do RJUE ou a prevista no artigo 24, n.º 1 do Regulamento Municipal da Edificação e Urbanização

- A ré continua interessada no negócio, e o mesmo continua válido e em vigor, não sendo verdade a alegada “impossibilidade legal absoluta e originária do seu objeto”, pois a autora continua sem diligenciar juntos dos serviços municipais pela obtenção da licença de utilização e “só no ano de 2020, e agora novamente em 2024, se preocupou com o cumprimento do contrato promessa celebrado 16 anos antes”. E, ao contrário do alegado, a obtenção da licença de utilização é (legalmente) possível, desde que a autora “se esforce pela sua obtenção – o que não ocorreu, ou melhor, continua a não ocorrer”.

- Nos termos do artigo 73-A do Decreto-Lei n.º 250/94, “os proprietários de edifícios inacabados podem requerer a atribuição de uma licença especial para conclusão das obras”, mas a autora, muito menos o seu falecido marido, alguma vez fizeram uso desta faculdade.

- No doc. n.º 7, junto pela autora com a petição, a arquiteta BB é explícita ao dizer que “poderá ser mobilizado o disposto no artigo 88.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação”. Assim, o edifício em causa pode efetivamente ser objeto de legalização.

A autora respondeu à exceção invocada pela ré, sustentando a sua improcedência, porquanto, e desde logo, na ação n.º 3223/20.2T8T8PNF, o tribunal decidiu apenas absolver a ré da instância, não se tendo pronunciado sobre o mérito da causa.

No prosseguimento dos autos, veio a apreciar-se a exceção do caso julgado [(...) no caso concreto, não se verifica a exceção de caso julgado a decisão proferida naquele invocado processo não se pronunciou sobre o mérito da causa, tratando-se, apenas e tão só, de uma decisão que absolveu a ré da instância, ou seja, uma decisão de forma. Tal situação reconduz-se ao caso julgado formal, com eficácia meramente intraprocessual, não obstando a que seja proposta nova ação. Por outro lado, entende-se que o fundamento que ditou aquela decisão de absolvição da instância não se repete no presente processo, dado que a autora, ao invés do que aconteceu naquela outra acção, antes de intentar a presente muniu-se de um ato administrativo de recusa da emissão da licença de utilização (cfr. documentos n.ºs. 6 e 7 juntos com a contestação). Pelo exposto, julga-se improcedente a exceção de caso julgado invocada] e considerou-se, por outro lado, que “A questão em apreço é de facto e de direito e o processo contém todos os elementos necessários para proferir decisão, pelo que se procede à prolação do despacho a que alude o art. 596.º do Código de Processo Civil”.

Na sequência, foi proferida a sentença aqui recorrida. Nela se decidiu: “Pelo exposto, julgando-se a ação parcialmente procedente, decide-se: A - declarar nula e de nenhum efeito a transação, devidamente homologada por sentença, referida nos arts. 4.º a 8.º da petição inicial; B - condenar a ré a restituir à autora o prédio supra descrito no art. 1.º da petição inicial, livre de pessoas e bens; C - absolver a ré do pedido da autora deduzido sob a alínea c) do seu pedido; D - considerar prejudicado o conhecimento dos pedidos subsidiários”.

II- Do Recurso

Inconformada, a ré veio apelar. Pretende a revogação da sentença e a sua substituição por decisão que absolva a ré do pedido. Para tanto, concluiu:

1- Vem o recurso interposto da sentença que julgou a ação parcialmente procedente, decidindo: a) Declarar nula e de nenhum efeito a transação, devidamente homologada por sentença, referida mos artigos 4.º a 8.º da petição inicial; b) Condenar a ré a restituir à autora o prédio descrito no artigo 1.º da petição, livre de pessoas e bens.

2- Como resulta dos articulados, em 16.05.2008, a autora intentou ação que correu termos sob o n.º 1069/08.5TBAMT, peticionando a declaração de nulidade do contrato de arrendamento e a consequente restituição da parte do prédio ocupada pela ré.

3- A referida ação culminou numa transação celebrada entre as partes e homologada por sentença onde, em suma, se estabeleceu: a) A autora prometeu vender à ré ou a terceiro que esta nomear, e esta a comprar-lhe o imóvel descrito no artigo 1.º da petição Inicial, livre de quaisquer ónus ou encargos e completamente livre de pessoas e coisas, com todos os seus pertences e haveres pelo preço de 150 000,00€; b) Para aquisição do imóvel objeto daquela transação, a ré iria contrair empréstimo bancário junto de entidade bancária; c) A autora obrigou-se a entregar à ré todos os elementos necessários para a aprovação e consequente obtenção daquele empréstimo, que sejam da sua responsabilidade, tais como descrições matriciais, prediais e licença de utilização.

4- Em 4.12.2020, a autora intentou ação comum que correu termos no TJ da Comarca do Porto Este, Juízo Central Cível de Penafiel, sob o n.º 3223/20.2T8PNF (docs. 12 e 13 juntos com a contestação), em que foram igualmente partes, nas mesmas qualidades, a autora e a ré,

5- Nesse processo foi proferida sentença, logo em sede saneador, dizendo, em suma, que “a Autora interpôs a presente ação sem ter uma resposta formal dos serviços municipais da impossibilidade de obtenção da respetiva licença de utilização, inexistindo um ato administrativo que recuse, de FORMA DEFINITIVA E IMPUGNÁVEL a emissão de licença de utilização”, absolvendo, a ré da instância.

6- O tribunal fundamenta a decisão dizendo, em suma, que “No caso dos autos, está demonstrado que a autora, a fim de dar cumprimento ao que se obrigara no contrato promessa, requereu a emissão da licença de utilização do prédio prometido vender e comprar junto da CM... e esta entidade indeferiu a emissão da mesma, pelas razões vertidas no documento n.º 7 junto com a petição inicial, ou seja, porque o prédio não se encontra concluído”.

7- Mais à frente, diz que “dúvidas não existem que o acordo de promessa firmado entre as partes não pode ser cumprido, porquanto existe uma impossibilidade legal originária de vender e comprar um prédio inacabado, pois que este nunca poderá ter licença de utilização enquanto não estiver terminado, sendo legalmente impossível concretizar o negócio prometido”.

8- Como se escreveu no Ac. da Relação de Lisboa de 8.03.2018 “A maior dificuldade ou onerosidade da prestação a realizar pelo promitente-vendedor de fração autónoma em construção, que recebeu antecipadamente a totalidade do preço, não é liberatória ou extintiva do vínculo contratual, mormente quando tais circunstâncias derivam da conduta pouco diligente e zelosa do devedor e quando este promitente infiel, perante essa impossibilidade de cumprimento relativa (difficultas praestandi), não procurou satisfazer o interesse creditório do promitente-comprador (credor) por via diversa do cumprimento obrigacional que faz extinguir a obrigação, segundo o programa contratual”.

9- Aliás, a autora nem sequer se dá muito ao trabalho de solicitar a emissão da licença de utilização junto do município, tendo optado por efetuar um pedido “ao calhas”, sem cuidar de obter os necessários documentos e efetuar as necessárias diligências. É isso que reflete os documentos n.ºs 6 e 7 juntos com a petição inicial.

10- A autora já sabia que não lhe ia ser emitida qualquer licença de utilização com base nesse pedido, pois não logrou juntar os necessários documentos e efetuar as necessárias diligências.

11- Daí que não se possa afirmar, como se afirma na sentença, que estamos perante um ato administrativo, muito menos definitivo e impugnável, pois a autora sequer se esforçou para reagir ao mesmo.

12- Desde logo, no documento n.º 7, em que o tribunal se baseia para proferir a sentença, a Senhora Arq. BB é explícita ao dizer que “poderá ser mobilizado o disposto no artigo 88.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação”.

13- Ao contrário do alegado pela autora e afirmado na sentença, a obtenção daquela licença de utilização é (legalmente) possível, desde que a autora ande da perna e se esforce pela sua obtenção – o que não ocorreu, ou melhor, continua a não ocorrer.

14- Veja-se a conclusão do Eng. CC (doc. n.º 1, junto com a contestação): “Do exposto poderá resultar que o edifício, desde que não se encontre em adiantado estado de degradação de tal ordem que seja suscetível de causar ruína e neste caso possa constituir ameaça para pessoas e bens que circulem na via pública [e mais à frente diz que não], poderá ser objeto de legalização, de modo a serem concluídas as obras e obter a autorização de utilização”, facto este que deveria ter sido levado à matéria de facto assente e não foi.

15- Pelo exposto, confrontando a documentação junta aos autos e da própria matéria dada como provada na sentença não é possível concluir que é “Legalmente impossível de concretizar o negócio prometido”. Sem prescindir, ainda se diga que,

16- Como se disse no sumário do Ac. do Tribunal da Relação de Évora de 14.04.2005, “Quando no n.º 3, do artigo 410 do Código Civil é exigido o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, pelo Notário, da existência da licença de utilização ou construção do imóvel prometido transacionar, visa defender o interesse do promitente-comprador”.

17- E conclui dizendo “Tanto assim é que só a ele (promitente comprador “cabe o direito de invocar a imperfeição do negócio" não podendo a omissão das formalidades ser invocada por terceiro, nem ser oficiosamente conhecida pelo tribunal - cfr. neste sentido Assento de 1/2/95 in DR 1.ª série de 22/4/95, sendo que o promitente vendedor só terá esse direito se essa omissão houver sido culposamente causada pela outra parte (cfr. art. 410 n.º 3 do CC in fine)”.

18- Está pois vedado à autora invocar qualquer invalidade na promessa, com o simples argumento de inexistência de licença de utilização.

DA (DUPLA) VIOLAÇÃO DO CASO JULGADO E DA AUTORIDADE DE CASO JULGADO

19- Como se referiu, no âmbito do [processo] n.º 3223/20.0T8PNF foi emitida sentença, logo em sede de saneador, dizendo, em suma, que “a Autora interpôs a presente ação sem ter uma resposta formal dos serviços municipais da impossibilidade de obtenção da respetiva licença de utilização, inexistindo um ato administrativo que recuse, de FORMA DEFINITIVA E IMPUGNÁVEL a emissão de licença de utilização”, absolvendo, como se disse, a ré da instância.

20- Ora, continuamos no mesmo, ou seja, a autora continua sem diligenciar ou querer diligenciar pela obtenção da licença de utilização, não valendo, como se disse, o requerimento apresentado (Documentos n.ºs 6 e 7 juntos com a petição) pois o mesmo não foi, de forma propositada, devidamente instruído, nem realizadas as necessárias diligências prévias para o efeito, que eram do conhecimento da autora.

21- Depois, repare-se que é a própria autora a admitir (Vide artigos 19.º e 20.º da petição) que a obtenção da licença de utilização é possível, só que a autora não quer fazer o que tem de ser feito para que a licença seja emitida.

22- Assim, não existe qualquer diferença entre os presentes autos e o Processo n.º 3223/20.0T8PNF, onde já foi proferida uma decisão transitada, pois nada mudou.

23- Atendendo ao exposto, forçoso é concluir que, no caso, estamos perante a figura do caso julgado, nos termos do artigo 580 e seguintes do Código de Processo Civil,

24- Mesmo que se entenda pela não existência da tríplice identidade ou pela falta de outro requisito da exceção de caso julgado, sempre se deverá atender à autoridade do caso julgado.

25- Assim, a autoridade do caso julgado pressupõe a aceitação da decisão proferida em processo anterior, cujo objeto se insere no objeto da segunda, obstando-se, deste modo, que a relação ou situação jurídica material definida pela primeira decisão possa ser contrariada pela segunda, com definição da mesma relação ou situação, não se exigindo neste caso a coexistência da tríplice identidade mencionada no artigo 581 do Código de Processo Civil (neste sentido Acórdão do STJ de 27/02/2018).

26- Ainda neste sentido, veja-se a título meramente exemplificativo, Ac. do Tribunal da Relação do Porto de 22/10/2024, do Tribunal da Relação do Porto de 20/05/2024 e ainda, o também do mesmo Tribunal da Relação do Porto de 22/02/2024, que diz “Na autoridade de caso julgado, verificando-se a existência como que de uma dependência do objeto da segunda ação perante o objeto da primeira, as questões comuns não devem ser decididas de modo diferente. Por isso, a decisão da segunda ação deve incorporar o que foi decidido na primeira como pressuposto indiscutível”.

27- A autoridade de caso julgado acarreta uma efetiva apreciação do mérito da acção, pelo que a constatação de que estamos perante uma situação de autoridade de caso julgado implica a improcedência da ação e a consequente absolvição da ré do pedido.

Acresce que,

28- A sentença proferida viola também o caso julgado da decisão proferida no âmbito do Processo n.º 1069/08.5TBAMT.

29- Como resulta das alíneas C) e D) dos factos assentes, essa acção veio culminar numa transação celebrada entre as partes devidamente homologada por sentença.

30- Se existisse alguma nulidade ou irregularidade originária na referida transação o tribunal não a poderia ter homologado.

31- Ao decidir como decidiu, a sentença revoga assim uma sentença proferida pelo mesmo tribunal de 1.ª Instância, o que é inadmissível, pois as sentenças proferidas pelos tribunais de 1.ª Instância apenas podem ser revogadas pelos Tribunais Superiores.

32- Ao homologar por sentença a transação, o tribunal entendeu não haver qualquer tipo de nulidade ou irregularidade.

33- Assim, estava vedado ao tribunal, nestes autos, pronunciar-se sobre a questão se existiu ou não nulidade originária na referida transação, na medida em que a mesma foi já homologada por sentença, pelo que não podia tê-la declarado nula.

34- Termos em que, ao decidir como decidiu, violou a sentença, entre outros, os artigos 71, 72 e 88 do RJUE, artigo 410 do Código Civil e artigos 413, 576, 577, 578, 580, 581 e 607 do Código de Processo Civil

A autora respondeu ao recurso. Defendendo a bondade do decidido, concluiu:

1- A autora requereu junto da CM de Amarante a emissão da licença de utilização do edifício referido no artigo 2.º da petição, tendo esse pedido sido indeferido, uma vez que “a operação urbanística não se encontra concluída” (cfr. cópia do requerimento apresentado e certidão emitida pela CM de Amarante, como docs. 6 e 7 com da petição).

2- O objeto da transação era o prédio descrito nos autos, no estado em que o mesmo se encontrava à data da transação, como resulta do respetivo teor, mormente do ponto sétimo da mesma, não tendo as partes previsto a realização de obras, necessárias à conclusão do edifício e à obtenção da licença de utilização, por parte da autora.

3- A falta de condições, já existentes ao tempo da celebração da transação, para a emissão da licença de utilização, constitui uma impossibilidade legal absoluta e originária do objeto da transação, tornando-a nula, nos termos do artigo 280, n.º 1, do CC.

4- A decisão proferida na ação declarativa que correu termos pelo Tribunal Judicial da Comarca do Porto Este, Juízo Central Cível de Penafiel, Juiz 1, sob o n.º 3223/20. 2T8T8PNF, não obsta à procedência da presente ação.

5- Nos referidos autos, o tribunal decidiu apenas absolver a ré da instância, não se tendo pronunciado sobre o mérito da causa, sendo consabido que a absolvição da instância constitui apenas caso julgado formal, com eficácia meramente intraprocessual, não obstando a que seja proposta nova ação.

6- E mesmo que fosse de admitir, o que não se concede, a eficácia extraprocessual do caso julgado, tal questão apenas se colocaria se o fundamento que ditou a decisão de absolvição da instância se repetisse no novo processo, o que manifestamente não ocorre na situação sub judice.

7- A decisão recorrida não viola o caso julgado e não lhe pode ser assacado qualquer erro de julgamento.

O recurso foi admitido nos termos legais. Os autos baixaram à primeira instância, por ter sido omitida a fixação do valor da causa e, regressados a este Tribunal da Relação, correram Vistos. Nada vemos que obste à apreciação do mérito do recurso. O seu objeto, atentas as conclusões apresentadas pela apelante, traduz-se em saber se a decisão recorrida deve ser revogada, uma vez que viola a exceção do caso julgado ou, ao menos, a autoridade do caso julgado e, mesmo não violando, nunca devia ter concluído pela nulidade da transação.

III- Fundamentação

Relativamente à factualidade considerada na sentença, importa deixar o que segue e, por ele, o complemento/esclarecimento que faremos a essa factualidade.

O tribunal recorrido julgou a ação em sede de saneamento dos autos, ou seja, sem prova constituenda, baseando-se, por isso – e sem embargo da aceitação fáctica articular -, nos documentos juntos aos autos. Saber se os factos incontrovertidos permitiam a decisão da causa, atendendo a todas as soluções plausíveis de Direito, é questão que, neste sede, não cumpre adiantar. Mas cumpre, isso sim, mais ainda num caso como o presente, que a factualidade, considerada e passível de considerar, seja integralmente esplanada na peça processual (sentença/acórdão).

Por um lado, a remissão para um meio de prova (documento) não é técnica louvável[1], nem é, tanto quanto sabemos, uma faculdade prevista na lei adjetiva, mormente se se trata de uma remissão integral que abrange, muitas vezes, o que não é facto e revela uma falta de opção/escolha destes ou, em rigor, dos que se mostrem relevantes à apreciação da causa. A sentença há de ter a fundamentação – e referimo-nos, agora, à fundamentação de facto – que permita a sua leitura/perceção autónoma, sem necessidade de recorrer a outros elementos que lhe são exteriores. E, o que é significativo, “Os documentos não são factos, antes meios de prova de factos”[2]. Por outro lado, ainda, num caso como o presente, em que está em causa uma transação e, necessariamente, a interpretação da mesma, importa transcrever a globalidade das suas cláusulas.

Assim, transcreveremos a factualidade para que remetem os documentos considerados na decisão relativa à matéria de facto, constante da sentença apelada, e, desde logo, integralmente, o conteúdo da transação objeto dos autos.

III. I – Fundamentação de facto

O tribunal recorrido considerou “já assentes os seguintes factos”:

A- Na respetiva Conservatória do Registo Predial, encontra-se registada, desde 22.9.1993, a favor da autora e do seu marido, DD, a aquisição, por compra, do prédio urbano sito em ..., ..., Amarante, inscrito na matriz da União das freguesias ... (...), ..., ... e ..., sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Amarante sob a ficha ... da freguesia ... (...).

B- No prédio supra identificado está construído um edifício de cinco pisos, que ainda não se encontra concluído.

C- Em 16.05.2008, a autora intentou ação declarativa sob a forma de processo sumário, que correu termos pelo 1.º Juízo do extinto Tribunal Judicial de Amarante, sob o n.º 1069/08.5TBAMT, peticionando, no essencial, a declaração de nulidade do contrato de arrendamento e a consequente restituição da parte do prédio ocupada pela ré.

D- A referida ação veio a culminar numa transação celebrada entre as partes e devidamente homologada por sentença, tudo nos moldes vertidos na certidão da petição inicial, transação e respetiva sentença homologatória que constituiu o documento n.º 5 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.

D.1- A transação celebrada tem o seguinte conteúdo:

“AA E A..., LDA., respetivamente A. e Ré nos autos à margem referenciados vêm consignar no presente requerimento a TRANSAÇÃO a que chegaram sobre o litígio que discutiam nos presentes autos, os quais por este meio põem fim, acordo esse reciprocamente aceitam e consta das seguintes conclusões:

PRIMEIRO

A Ré reconhece que a A. e o seu marido são os legítimos proprietários do prédio urbano situado Lugar ... – ..., Amarante, descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob n.º ..., e inscrito na respetiva matriz predial sob o art.

SEGUNDO

A A. promete vender à Ré ou a terceiro que esta nomear, e esta a comprar-lhe o imóvel descrito na cláusula anterior, livre de quaisquer ónus ou encargos e completamente livre e desonerado de pessoas e coisas, com todos os seus pertences e haveres, tais como uma pequena habitação, pelo preço de 150.000€ (Cento e Cinquenta mil Euros).

TERCEIRO

A Ré liquidará a título de sinal a quantia de 10.000€ (Dez Mil Euros) liquidando 5.000,00€ (Cinco Mil Euros) até ao dia 31 de dezembro de 2011 e 5.000,00€ (Cinco Mil Euros) até ao dia 29 de fevereiro de 2012. O remanescente do preço, de 140.000€ (Cento e Quarenta Mil Euros), será liquidado na data da celebração do contrato de compra e venda.

QUARTO

1- Para a aquisição do imóvel objeto desta transação, o réu irá contrair empréstimo bancário junto de entidade bancária.

2- A Autora obrigam-se a entregar à ré todos os elementos necessários para a aprovação e consequente obtenção do empréstimo, que sejam da sua responsabilidade, tais como descrições matriciais, prediais e licença de utilização.

3- A escritura definitiva de compra e venda será a realizar com o réu ou em nome de quem este indicar, no prazo de 90 dias a contar da presente data.

4- este prazo poderá ser prorrogado por mais 60 dias caso no prazo referido no número anterior a Ré ainda não tenha obtido a aprovação de empréstimo bancário.

QUINTO

Compete ao Réu a marcação da respetiva escritura pública de compra e venda devendo este avisar a A. com oito dias de antecedência, do dia, hora e Cartório Notarial onde a mesma tenha lugar.

SEXTO

A autora, desde já, autoriza que o Réu possa ceder, a terceiro, a sua posição que lhe advém da presente transação, não sendo necessário, por isso, qualquer comunicação.

SÉTIMO

O Réu entra na posse do prédio urbano objeto desta transação, com o pagamento da quantia de 5.000€ (Cinco Mil Euros) a liquidar até 31/12/2011, entregando igualmente em 31/12/2011 cheque de 5.000€ (Cinco Mil Euros) com vencimento a 29/02/2012, com todas as consequências, designadamente, podendo aí implantar benfeitorias e executar as obras que bem entender, não podendo a A. opor-se-lhe ou, por qualquer modo impedir, interromper, prejudicar o andamento dos trabalhos, pelo que desde já renuncia ao direito de exercício de embargo.

OITAVO

A aqui A. obriga-se conjuntamente com o marido a outorgar contrato promessa nos termos clausulados na presente transação até ao dia 31/12/2011.

NONO

Custas em dívida a juízo em partes iguais, prescindindo ambas as partes da procuradoria na parte disponível.

Pedem deferimento

O Advogado da Autora.

A Advogada da Ré:”

D.2- Da ata da audiência de julgamento nos autos 1069/08.5TBAMT, realizada a 13.12.2011 consta a seguinte “SENTENÇA

Nestes autos que correm termos sob a forma de processo sumário, em que é autora AA e ré A..., Lda. vieram as partes transigir nos termos constantes do requerimento que antecede. Nos termos do art. 293º, n.º 2, 294.º e 299.º, n.º 1, a contrario e art. 300.º do CPC julgo válida e relevante, quer quanto ao seu objeto, quer quanto à qualidade das partes que nela intervêm, a antecedente transação, condenando ao seu cumprimento nos exatos termos acordados, incluindo quanto a custas. Registe e notifique. Cumpra o art. 301.º do CPC, relativamente à autora e à ré”.

D.3- A sentença referida em D2 transitou em julgado em 03/02/2012.

E- Na referida transação a autora prometeu vender à ré e esta prometeu comprar àquela, o prédio supra identificado na alínea A) (cfr. cláusula 2.ª da transação).

F- Consta ainda da referida transação que para a aquisição do imóvel objeto da mesma, a ré iria contrair empréstimo bancário junto de entidade bancária (cfr. ponto 1 da cláusula 4.ª).

G- Tendo-se a autora obrigado, nos termos do ponto 2, da cláusula 4.ª, a “entregar à ré todos os elementos necessários para a aprovação e consequente obtenção daquele empréstimo, que sejam da sua responsabilidade, tais como descrições matriciais, prediais e licença de utilização”.

H- No momento que foi celebrada a dita transação, o edifício em causa já apresentava a composição e configuração descrita na alínea B).

I[3]- Por requerimento datado de 4/11/04[4], a autora solicitou junto da Câmara Municipal ... a emissão da licença de utilização do edifício referido na alínea A), nos moldes vertidos no doc. n.º 6 junto com a petição inicial e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.

I.1- O requerimento em causa é do seguinte teor: “EE (...) mandatária constituída por AA (...) expor e requerer o seguinte:

a- AA é legítima possuidora, juntamente com a herança aberta por óbito de seu marido DD, do prédio sito (...)

b- No prédio identificado está construído um edifício de cinco pisos juntando-se fotografias do edifício em causa.

c- este edifício encontra-se parcialmente ocupado pela sociedade A... (...)

Para fins judiciais vem requerer que seja emitida licença de utilização relativamente ao descrito prédio. Na hipótese de recusa de emissão de licença de utilização, requer-se que os serviços competentes deste município explicitem as razões dessa recusa e se o é de forma definitiva ou, se a obtenção da licença de utilização está dependente de determinadas diligências que, sendo o caso, também deverão ser explicitadas”.

J- O referido pedido foi indeferido com os fundamentos vertidos no doc. n.º 7 junto com a petição inicial e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.

J. 1 - Conforme Parecer, levado “À consideração superior”, subscrito por FF (“DGU – Engenheiro”) e datado de 25.05.2021, vem retirada a seguinte “2 – Análise e Conclusão: 2.1 – relativamente ao solicitado em 1.1 informa-se que o pedido de emissão de autorização de utilização não se encontra instruído de acordo com o previsto no artigo 63º do RJUE nem de acordo com os elementos instrutórios previstos na Portaria n.º 113/2015. A autorização de utilização de edifícios na sequência de realização de obra sujeita a controlo prévio destina-se a verificar a conclusão da operação urbanística, e a conformidade da obra com o projeto de arquitetura e arranjos exteriores aprovados e com as condições do respetivo procedimento de controlo prévio, assim como a conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizações admissíveis. Ora, conforme se pode constatar nas fotografias anexas ao requerimento e da informação dada pelo serviço de fiscalização em 25/05/2021 a operação urbanística não se encontra concluída. Pelo anteriormente exposto não poderá ser emitida a autorização de utilização para edifício em causa. 2.2 – Relativamente ao solicitado pelo requerente em 1.1 propõe-se que seja informado por um técnico especializado”.

J. 2 – Na sequência, BB, Arquiteta, conclui o seguinte:

“1. Relativamente ao pedido de emissão de licença de utilização, este não pode ser deferido considerando o parecer de 25/05/2021. 2. Relativamente ao facto de “... o prédio ter obrigatoriamente de obedecer aos parâmetros urbanísticos impostos pelo PDM, entrado em vigor em 29 de setembro de 1997” verifica-se que a edificação foi licenciada ao abrigo da Licença de Construção n.º ... (processo n.º ...) e sucessivas prorrogações, 1.ª Licença n.º ..., 2.ª Licença n.º ... e 3.ª Licença n.º .... E que atualmente nos termos do disposto no n.º 1 do artigo III/17.º do Código Regulamentar do Município ... o edifício está em avançado estado de execução (estrutura e paredes exteriores) pelo que poderá ser mobilizado o disposto no artigo 88.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação”.

J. 3 – A 19.06.2023, o Chefe de Divisão de Gestão Urbanística, Arq. GG, emitiu Parecer: “Concordo com a informação técnica precedente, que aqui dou por reproduzida, e julgo ser de informar a Requerente em conformidade com a mesma”.

J. 4 – E, na mesma data, HH, Dra., “no uso da competência subdelegada pelo despacho do Sr. Presidente da Câmara de 22 de março de 2022, publicitada no edital n.º 42/2022, nos termos do art. 11 do DL. 555/99 de 16 de dezembro, na sua redação atual” emitiu despacho no seguinte sentido: “Notifique-se nos termos propostos”.

K- Na respetiva Conservatória do Registo Predial, encontra-se registada, desde 19.11.2015, uma penhora a favor da Fazenda Nacional para garantir a quantia exequenda de 1.846,11€.

L- O edifício supra identificado encontra-se parcialmente ocupado pela ré.

III. II - Fundamentação de Direito

Na fundamentação da sentença ficou dito o que ora se sintetiza e sublinha e que, naturalmente, revele pertinência ao recurso: “(...) autora e a ré celebraram um contrato promessa de compra e venda, mediante o qual aquela prometeu vender e esta prometeu comprar o prédio (...) Nessa altura, no prédio estava construído um edifício de cinco pisos, que não estava e ainda não está concluído. Na transação, a autora obrigou-se, a “entregar à Ré todos os elementos necessários para a aprovação e consequente obtenção daquele empréstimo, que sejam da sua responsabilidade, tais como descrições matriciais, prediais e licença de utilização”. No caso, a autora, a fim de dar cumprimento ao que se obrigara, requereu a emissão da licença de utilização do prédio junto da CM... e esta entidade indeferiu a emissão da mesma, pelas razões vertidas no documento n.º 7 junto com a petição inicial, ou seja, porque o prédio não se encontra concluído. E, ao contrário do que a ré afirma, entendemos que este ato da CM... é um ato administrativo que recusou a emissão daquela licença de utilização de forma definitiva. Assim, perante esta recusa, para que fosse possível celebrar um qualquer contrato definitivo de compra e venda, necessário seria obter uma licença de obra e concluir a edificação, fazendo com que a mesma reúna os requisitos necessários para a emissão de uma licença de utilização. Ora, o objeto do contrato promessa não é um prédio acabado, antes o seu objeto se reconduz a um prédio inacabado, razão pela qual o contrato definitivo que seria possível celebrar, preenchidos que fossem aqueles requisitos, não corresponde à promessa realizada. Com efeito, do confronto das características físicas do prédio em questão, à data da transação e hoje, com a vontade das partes expressa naquele contrato promessa, conclui-se que as partes não quiseram prometer vender e comprar aquele prédio após a realização das obras necessárias à sua conclusão, ou seja, não quiseram vender um prédio acabado, antes quiseram vender aquele prédio inacabado, tal qual se encontrava. De resto, esta interpretação da vontade das partes é aquela que, também, resulta dos seus articulados, designadamente da contestação da ré, onde a mesma não alega qualquer vontade contrária à interpretação que fazemos. Contudo, sempre se adianta que a defesa de uma vontade de prometer vender e comprar um prédio acabado e não um prédio inacabado não tem qualquer correspondência com texto da transação (cfr. art. 238 do CC). A interpretação que fazemos é o único sentido que um declaratário normal, colocado na posição de real declaratário, pode deduzir do declarado na transação (cfr. art. 236 do CC). E mesmo que de um caso duvidoso se tratasse, no que não se concede, sempre o sentido da vontade teria de ser adotado, porquanto é aquele que garante um maior equilíbrio das prestações (cfr. art. 237 do CC). E sendo assim, dúvidas não existem que o acordo de promessa firmado entre as partes não pode ser cumprido, porquanto existe uma impossibilidade legal originária de vender e comprar um prédio inacabado, pois que este nunca poderá ter licença de utilização enquanto não estiver terminado, sendo legalmente impossível concretizar o negócio prometido. (...) a falta de condições do objeto prometido vender, já existentes ao tempo da celebração da transação em causa, para a emissão da licença de utilização, constitui uma impossibilidade legal absoluta e originária desse objeto, tornando a transação/contrato promessa de compra e venda nulos, nos termos previstos no art. 280 do CC. Sendo certo que dada a natureza material deste requisito (já não é uma simples formalidade mas um requisito do próprio negócio imposto por lei), devem-se aplicar ao contrato promessa as regras do contrato prometido (cf. art. 410, n.º 1, do CC), isto é, dado que quanto a este ele não pode ser realizado se o prédio não estiver terminado e em condições de ser obtida uma licença ou autorização de utilização, aquele contrato promessa também não poderia ter tido o objeto que teve (...)

Não se ignoram as alterações introduzidas pelo DL n.º 10/2024, de 8 de Janeiro. Porém, a única alteração é que as partes não têm, agora, de fazer prova, através da licença de utilização e no ato da escritura pública, que o prédio está acabado e em conformidade com as regras urbanísticas, o que não significa que aquele diploma permita a celebração de escrituras de compra e venda de prédios inacabados sem observarem as regras urbanísticas necessárias à emissão de uma licença de utilização. (...) a lei veio dispensar apenas a necessidade de fazer prova da existência daquela licença ou das condições necessárias do prédio àquela emissão. E, ao contrário do que alega a ré, a nulidade que está a ser arguida pela autora não é pelo facto de a licença de utilização não existir e, mesmo assim, ter sido celebrado o contrato promessa de compra e venda com a transação, ou seja, a nulidade arguida pela autora não se baseia na violação do disposto no art. 410, n.º 3, do CC. Por fim, não existe na contestação a arguição de qualquer facto que seja extintivo, modificativo ou impeditivo, das conclusões que foram extraídas. (...)”.

Apreciemos.

Ainda que as conclusões da apelante não sigam inteiramente essa ordem, importa começar a nossa apreciação – atento o disposto no n.º 2 do artigo 663 do CPC - pelas “questões processuais que possam determinar a absolvição da instância” (608, n.º 1 do CPC), porquanto as exceções dilatórias invocadas não se destinam (apenas) “a tutelar o interesse de uma das partes” (278, n.º 3, a contrario, do CPC).

Sustenta a apelante que, em razão da anterior ação proposta pela autora, reconhecidamente com a mesma causa de pedir e o mesmo pedido, e, ainda, entre as mesmas partes, ocorre a exceção do caso julgado ou, pelo menos, decorre daquela primeira ação a autoridade do caso julgado. Acrescenta ainda que a exceção do caso julgado também decorre da sentença (homologatória) proferida nos autos onde se celebrou a transação (Processo n.º 1069/08.5TBAMT) e, por isso, a presente “a sentença revoga assim uma sentença proferida pelo mesmo tribunal de 1.ª Instância, o que é inadmissível, pois as sentenças proferidas pelos tribunais de 1.ª Instância apenas podem ser revogadas pelos Tribunais Superiores”, ou seja, “estava vedado ao tribunal, nestes autos, pronunciar-se sobre a questão se existiu ou não nulidade originária na referida transação, na medida em que a mesma foi já homologada por sentença, pelo que não podia tê-la declarado nula”.

O trânsito em julgado é um instituto processual de estabilização da decisão, mais forte e posterior a um outro, que impede o tribunal que proferiu a decisão de a revogar, uma vez que, nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 613 do CPC, uma vez proferida aquela decisão, “fica imediatamente esgotado o poder jurisdicional do juiz quanto à matéria da causa”. Assim, o conteúdo da decisão é imediatamente inalterável para o tribunal que a proferiu, mas só o será para as demais instâncias quando ocorrer o trânsito em julgado.

O caso julgado, ou melhor – usando a epígrafe do n.º 1 do artigo 619 do CPC – o “valor da sentença transitada em julgado”, que decida do mérito da causa, tem força obrigatória dentro do processo e fora dele, “nos limites fixados pelos artigos 580º [1 - As exceções da litispendência e do caso julgado pressupõem a repetição de uma causa; se a causa se repete estando a anterior ainda em curso, há lugar à litispendência; se a repetição se verifica depois de a primeira causa ter sido decidida por sentença que já não admite recurso ordinário, há lugar à exceção do caso julgado. 2 - Tanto a exceção da litispendência como a do caso julgado têm por fim evitar que o tribunal seja colocado na alternativa de contradizer ou de reproduzir uma decisão anterior. 3 - É irrelevante a pendência da causa perante jurisdição estrangeira, salvo se outra for a solução estabelecida em convenções internacionais] e 581º [1 - Repete-se a causa quando se propõe uma ação idêntica a outra quanto aos sujeitos, ao pedido e à causa de pedir.

2- Há identidade de sujeitos quando as partes são as mesmas sob o ponto de vista da sua qualidade jurídica. 3 - Há identidade de pedido quando numa e noutra causa se pretende obter o mesmo efeito jurídico. 4 - Há identidade de causa de pedir quando a pretensão deduzida nas duas ações procede do mesmo facto jurídico. Nas ações reais a causa de pedir é o facto jurídico de que deriva o direito real; nas ações constitutivas e de anulação é o facto concreto ou a nulidade específica que se invoca para obter o efeito pretendido] sem prejuízo do disposto nos artigos 696º a 702º” (referentes ao recurso de revisão).

O caso julgado material reforça “o princípio da intangibilidade das decisões transitadas em julgado (...) através da proibição de repetição de ações idênticas (função ou efeito negativo) e da proibição de contradições entre decisões (função ou efeito positivo)”. O “caso julgado material prossegue uma função negativa e dele decorre um efeito negativo que opera através de uma exceção dilatória insuprível que impede o tribunal de se pronunciar numa segunda ação sobre o mérito da causa”. Já “A autoridade de caso julgado material é indissociável do conceito de prejudicialidade no processo civil, sendo esta relação que justifica a vinculação do tribunal numa ação posterior ao decidido na ação anterior”.[5]

O pressuposto, primeiro, da existência da exceção de caso julgado (material) é que a ação anterior tenha conhecido do mérito da causa ou, no caso da autoridade do caso julgado, do mérito de alguma questão antecedente, prejudicial ao objeto da ação posterior.

Efetivamente, se anteriormente não foi apreciado o mérito da causa, se o que ocorreu foi uma absolvição da instância (a qual, aliás, impede o conhecimento do mérito), essa “absolvição da instância não obsta a que se proponha outra ação sobre o mesmo objeto” – 279, n.º 1 do CPC.

No caso presente, a ré, na ação precedente – intentada pela autora com o mesmo objeto da presente – foi absolvida da instância, uma vez que o tribunal considerou que a petição inicial era inepta – artigos 186, n.º 2, 577, alínea b) e 278, n.º 1, alínea b), todos do CPC. Não pode ocorrer, por definição, a exceção do caso julgado ou, naturalmente, a autoridade do caso julgado.

Diga-se, por outro lado, que toda a jurisprudência citada pela apelante, definindo a exceção do caso julgado e a autoridade do caso julgado, em nada contrariam a nossa precedente conclusão que se funda, já se viu, em não ter sido conhecido o mérito da causa na ação anteriormente interposta pela recorrida.

Relativamente à alegada exceção do caso julgado entre a presente ação e aquela onde foi homologada a transação aqui em causa é também evidente que a mesma não ocorre.

Diga-se, aliás, haver quem sustente que, perante uma sentença homologatória de transação, não poder invocar-se, propriamente, a exceção do caso julgado, atenta a origem da composição do litígio na vontade das partes e não propriamente na sentença homologatória[6]. De todo o modo, e mesmo atribuindo-se à sentença homologatória da transação uma decisão de mérito[7], com a inerente constituição de caso julgado, a lei é expressa e, efetivamente, nos termos do disposto no artigo 291, n.ºs 1 e 2 do CPC, a transação pode ser declarada nula ou anulada e (n.º 2) “O trânsito em julgado da sentença proferida sobre a confissão, a desistência ou a transação não obsta a que se intente a ação destinada à declaração de nulidade ou à anulação de qualquer delas, ou peça a revisão da sentença com esse fundamento, sem prejuízo da caducidade do direito à anulação”.

Atente-se: o que, na pertinente ação, pode ser declarado nulo ao anulado, é “qualquer delas”, ou seja, a confissão, a desistência ou a transação, não a sentença homologatória. E, como esclarecem António Santos Abrantes Geraldes/Paulo Pimenta/Luís Filipe Pires de Sousa, “Transitada em julgado a sentença homologatória, é legítimo aceder ao recurso extraordinário de revisão (art. 696º, al. d)), invocando o vício gerador da nulidade ou anulabilidade[8]. Fica ainda salvaguardada a instauração da ação autónoma em que os vícios geradores da invalidade sejam alegados”[9].

Foi a segunda opção – ação autónoma e não revisão da sentença – a tomada pela recorrida.

Improcede, pois, na parte antes analisada, a apelação interposta pela recorrente.

Prosseguindo.

As partes celebraram uma transação, devidamente homologada. A transação é o contrato previsto nos artigos 1248 a 1250 do Código Civil (CC); “tem necessariamente por objeto a prevenção de um litígio futuro ou a resolução de um já existente, efetuando as partes recíprocas concessões nesse objetivo”[10]. António Menezes Cordeiro[11], esclarece: “A transação é um contrato privado e unitário: pressupõe sempre um acordo livre entre as partes. A transação judicial opera pela forma fixada nas leis do processo – o acima citado artigo 290º. Tal forma não vem bulir com a natureza contratual”.

As partes, através dessa transação, celebraram um contrato-promessa.

O contrato-promessa, como decorre do disposto no artigo 410, n.º 1, do CC, é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato e ao qual se aplicam as disposições legais a este (contrato prometido) aplicáveis, com exceção das (disposições legais) relativas à forma e das que, atenta a sua razão de ser, não devem considerar-se extensíveis à promessa.

O contrato-promessa é, pois, uma convenção ou acordo e, por ele, “ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificando-se certos pressupostos, a celebrar determinado contrato (...). O contrato-promessa cria a obrigação de contratar, ou, mais concretamente, a obrigação de emitir declaração de vontade correspondente ao contrato prometido”[12]. Como refere Henrique Sousa Antunes[13], “é um negócio jurídico preliminar com grande relevância teórica e prática. Em termos gerais, permite assegurar a produção dos efeitos jurídicos desejados pelos interessados num tempo tomado por circunstâncias que determinam a impossibilidade ou a inconveniência de um compromisso definitivo”. Citando Rui Paulo Coutinho de Mascarenhas Ataíde[14], “é uma figura muito utilizada no comércio jurídico, porque serve para vincular as partes à celebração de um contrato futuro que, no momento, ainda não é possível realizar, seja por razões burocráticas (v.g., ainda não estão prontos os documentos necessários para formalizar o contrato definitivo), jurídicas (por exemplo, a coisa que será objeto do contrato prometido ainda não existe e as partes não querem transacionar bens futuros ou, então, uma das partes pode ainda estar vinculada a um contrato incompatível com o contrato definitivo) ou económicas (v.g., o crédito bancário necessário para financiar a aquisição visada, apenas será concedido mais tarde, como sucede frequentemente no comércio imobiliário ou o futuro comprador ainda não tem meios financeiros para liquidar o imposto devido com a celebração do contrato prometido).

No caso em apreciação a pretensão da autora – e não cuidando, por ora, do seu pedido subsidiário – traduziu-se, além do mais, na declaração de nulidade da transação, ou seja, relevantemente, de nulidade do contrato-promessa que a mesma transação consubstancia e na devolução à demandante do imóvel que a recorrente ocupava, primeiramente em razão de um contrato de arrendamento comercial (cuja validade se discutia na ação onde a transação veio a ser celebrada e homologada) e que continuou a ocupar, em razão do contrato-promessa celebrado entre as partes, por intermédio dos respetivos mandatários, ou melhor, em razão de uma cláusula atributiva (na própria expressão das partes) da posse[15], pois, conforme ponto sétimo da transação/promessa, a autora permitiu à ré[16] que esta entrasse “na posse” – assim o escreveram – do prédio urbano em questão.

Decidindo a ação, o tribunal recorrido, além de ter por prejudicado os “pedidos subsidiários”, declarou a nulidade da transação e condenou a recorrente na restituição do imóvel.

A propósito desta parte da condenação, a restituição do imóvel, importará dizer, desde já, que a sentença carece de fundamento para assim decidir. Como se sabe, a nulidade do negócio jurídico – e a sentença recorrida considerou a nulidade do contrato-promessa, ao abrigo do disposto no artigo 280, n.º 1 do CC -, tal como a sua anulação, têm efeito retroativo, devendo restituir-se o que tiver sido prestado ou, na impossibilidade de restituição em espécie, o valor correspondente (artigo 289, n.º 1 do CC). Ora, não estando em causa, atenta a inexecução do contrato-promessa ou, dito de outro modo, não se equacionando a liquidação do contrato (alegadamente) inválido, não pode deixar de se considerar que, uma vez declarada a nulidade, e tal como sucederia na anulação, “a ordem jurídica pretende um regresso ao status quo ante, ou seja, à situação que existiria se o negócio nulo ou anulável não tivesse sido celebrado e executado”[17].

No caso presente, antes da celebração da transação, tal como aquando da sua celebração, existia entre as partes, ainda que discutido em juízo quanto à sua validade, um contrato de arrendamento comercial. Logo, da declaração de nulidade não resulta a obrigação de restituição do imóvel, na medida em que este está detido pela recorrente enquanto arrendatária, pelo menos em parte, parte que a condenação à restituição sequer discrimina.

Diga-se, aliás, que na fundamentação da sentença, mas sem que tal venha discriminado no dispositivo, se refere: “(...) deve a transação judicial e o contrato promessa de compra e venda nela exarado, tal como peticionado pela autora, ser declarado nulo e sem efeito, o que determina a restituição à autora do imóvel, na parte que é ocupado pela ré (cfr. citado art. 289.º do CC)”. No entanto, é justamente em relação à “parte que é ocupada pela ré” que a ré/recorrente se mostra titulada enquanto locatária, e enquanto essa locação não for, eventualmente, invalidada.

Mas a questão relevante, que, em rigor, antecede a precedente, pois os efeitos da nulidade pressupõem a verificação deste vício, é a de saber se, tal como decidiu a sentença, o negócio jurídico celebrado (contrato-promessa integrador do contrato de transação) é legalmente impossível. Em rigor, no entanto, a nulidade – no caso, por impossibilidade legal – coloca-se em sede de contrato prometido, ainda que, “o cumprimento do contrato-promessa se tornará impossível, não fazendo sentido a manutenção de uma obrigação de celebração de um contrato nulo”[18].

A sentença recorrida fundou o decidido no disposto no artigo 280, n.º 1 do CC [1. É nulo o negócio jurídico cujo objeto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável] afastando como causa da invalidade o eventual incumprimento do artigo 410, n.º 3 do mesmo Código [3 - No caso de promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fração autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte]. Não deixou de considerar que estávamos perante uma impossibilidade (legal) originária, o que convoca o disposto no artigo 401, n.º 1, ainda do CC [1. A impossibilidade originária da prestação produz a nulidade do negócio jurídico].

A propósito do disposto no artigo 410, n.º 3 do CC – e, sendo certo que as exigências formais, em sede de transação (artigo 1250 do CC), apenas têm por objeto a “transação preventiva ou extrajudicial” – sempre se diga, como esclarece Luís Manuel Teles de Menezes Leitão[19], que “a exigência destas formalidades prendeu-se com a intenção de estabelecer um controle notarial ou equiparado dos contratos-promessa relativos a edifícios ou suas frações autónomas, por forma a evitar a sua celebração em casos de construção clandestina, impondo-se por isso, no interesse do promitente adquirente (...). Caso estes requisitos não sejam cumpridos, ocorrerá a invalidade do contrato-promessa que, no entanto, só poderá ser invocada pelo promitente adquirente, a menos que seja provocada por sua culpa exclusiva, caso em que o promitente alienante também a poderá invocar”. Ana Afonso, em sentido idêntico, refere: “À questão de saber se terceiros podem ou não invocar esta invalidade, a jurisprudência veio responder negativamente no Assento n.º 15/94, sustentada no entendimento de que o objetivo desta norma é proteger os interesses do promitente-adquirente (...). Assim, nem o banco, credor hipotecário, poderá arguir a invalidade para afastar os direitos (maxime direito de retenção) do promitente-comprador, nem tão-pouco os credores da massa insolvente do promitente-transmitente o poderão fazer. Idêntica base argumentativa foi usada no Assento n.º 3/95, que veio estabilizar a jurisprudência no sentido de vedar aos tribunais o conhecimento oficioso da nulidade”[20].

Assim, e concluindo, bem andou o tribunal recorrido ao afirmar que a invalidade que reconheceu não se fundava no citado artigo 410, n.º 3. Desde logo, nem a podia oficiosamente conhecer, nem foi arguida pela recorrente.

Enquanto o artigo 280, n.º 1 do CC dispõe que é nulo “o negócio jurídico cujo objeto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável”, o artigo 401, n.º 1, do mesmo Código esclarece que a “impossibilidade originária da prestação produz a nulidade do negócio jurídico”. Assim, quando está em causa a impossibilidade, será ocioso procurar a distinção entre aqueles preceitos, porquanto, no segundo é a impossibilidade que está em causa e, no primeiro, a impossibilidade – desde logo num contrato-promessa, como aqui sucede – há-se ser (também) originária, sob pena de, a ser superveniente estar em causa o cumprimento e impossibilidade deste.

Que os dois preceitos, no domínio da impossibilidade (originária) têm sentidos equivalentes resulta, desde logo, do cometário doutrinal que lhes é feito. Pires de Lima e Antunes Varela, comentando o artigo 280[21], dizem, entre o mais, que é “legalmente impossível, por exemplo, o objeto da promessa de celebração de um contrato que o direito não consente, da promessa de venda de uma coisa do domínio público, etc.”. Já comentando o artigo 401, sintomaticamente, referem apenas que se confirma “o disposto nos artigos 280.º e 294.º”[22].

II, depois de comentar o artigo 280 do CC, a páginas 836/846 do Comentário ao Código Civil[23], refere no 2.º Volume da mesma obra[24]: “O n.º 1 reitera o estatuído no artigo 280.º, determinando a nulidade do negócio jurídico obrigacional afetado pela impossibilidade jurídica ou física da prestação. As noções de impossibilidade física ou jurídica, mormente a distinção entre esta última e a contrariedade à lei, foram tratadas na anotação ao artigo 280.º. para onde se remete”.

António Menezes Cordeiro escreve o seguinte, ao comentar o artigo 401 do CC: “5. Articulação. (1) Com o 289.º/1. A sobreposição é nítida: ambos os preceitos regem a impossibilidade inicial. Todavia, pode considerar-se que o 401.º é lei especial: visa as prestações, enquanto o 280.º/1 atinge todos os negócios; delimita as impossibilidades definitiva e objetiva, ao passo que o 280.º/1 deixa em aberto esses aspetos”[25]. Note-se que a referência ao artigo 289 do CC deve-se, certamente, a lapso, pois se terá querido escrever 280, n.º 1 do CC. Tanto assim que o mesmo autor, agora no Volume I da mesma obra[26], em comentário ao referido artigo 280, refere, além do mais: “A impossibilidade inicial e a superveniente: a primeira opera logo no momento da celebração, vindo a segunda a manifestar-se, apenas, mais tarde. As consequências dogmáticas são importantes: a inicial conduz à aplicação do 280.º/1: implica a nulidade do negócio; a segunda conduz à extinção da obrigação, quando a impossibilidade ocorra por causa não-imputável ao devedor (790.º/1) ou a sua extinção com a aplicação das regras do incumprimento, quando o próprio devedor ocasione a responsabilidade (801.º/1)”.

Está em causa, necessariamente, e como decorre do que anteriormente se deixou dito, uma impossibilidade originária. Impossibilidade originária enquanto causa de nulidade, “seja ou não tal impossibilidade imputável a um dos contraentes. Fundamento de nulidade é, porém, apenas a verdadeira impossibilidade (isto é, a que o é “absolutamente”, e não apenas a mera “impossibilidade relativa” ou a dificuldade da prestação, embora a chamada “impossibilidade moral” deva poder relevar no quadro geral da boa fé ou do abuso do direito, definitiva (e não apenas temporária)) e objetiva, isto é, “para toda a gente (ou seja, “não apenas em relação à pessoa do devedor”, como diz o artigo 401.º, n.º 3, ou a mera “inaptidão do devedor”, quando acontece quando o objeto ou direito alienado não existe”[27].

Num sistema jurídico como o nosso, onde se admite, por lei, a venda (com eficácia real) de bens futuros, mesmo que (ainda) inexistentes, e exceções à regra da nulidade na venda de bens alheios, quando a impossibilidade originária exige que se esteja perante uma impossibilidade absoluta, definitiva e objetiva, será difícil de conceber que a mesma ocorra em sede de um contrato-promessa, atento o objeto desse contrato e a sua natureza (meramente) obrigacional.

Daí que se admita, atualmente, a celebração (e citamos novamente António Menezes Cordeiro[28]) de “contratos-promessa de comodato, de mútuo e de depósito” e “Outras situações, que em tempos terão levantado dúvidas, são hoje pacíficas. Assim, admitem-se: - Promessas de partilhas, com possibilidade de execução específica; - promessas de alienação de coisa alheia; - promessas de arrendamento; - promessas de sociedade; - promessas com elementos atípicos, como a de concessão de exploração, a de trespasse e a de cessão de quotas”.

No caso presente, o que está em questão, atendendo ao invocado pela recorrida, é a (eventual) impossibilidade (originária) legal, ou seja, “aquilo a que a lei põe um obstáculo tão completo e intransponível como aquele que as leis da natureza põem à realização de certos factos materiais”[29].

A propósito da impossibilidade legal, Jorge Morais Carvalho, considera que o exemplo mais citado pela doutrina “é o do contrato-promessa, sendo legalmente impossível aquele que tenha por objeto a celebração de um contrato contrário à lei”. E exemplifica com “um contrato-promessa de compra e venda de droga”, com a impossibilidade legal de “estipular que duas pessoas são familiares”, ou “adquirir uma coisa de que já se é proprietário” ou, ainda, de “constituir uma hipoteca sobre coisa móvel não registada”[30].

Em sede jurisprudencial citaremos dois acórdãos, os quais, não obstante o sumariado (que se transcreve) não nos parecem contraditórios:

- Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 28.10.2008 [Relator, Desembargador Teles Pereira, Processo n.º 364/04.7TBFND.C1, dgsi]: “I – Um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel não é originariamente impossível pela circunstância do imóvel objeto não dispor de licença de utilização; II – Com efeito, expressando a opção pela espécie contratual da promessa, frequentemente, o não preenchimento, ainda, de todos os requisitos legais do contrato prometido, é a celebração da promessa perfeitamente compatível (no sentido de juridicamente possível) com a ausência dessa licença. III – Se, posteriormente, em sede de preparação da celebração do contrato prometido, se verifica a impossibilidade de obtenção da licença de utilização, com base na configuração inicial do imóvel prometido vender, estaremos perante uma impossibilidade legal superveniente reportada ao exato conteúdo do contrato prometido. IV – Este tipo de impossibilidade opera, em qualquer caso, a extinção da obrigação (e não a sua não constituição como sucederia na impossibilidade inicial) e será culposa (artigo 801º e seguintes do CC) ou não culposa (artigos 790º e seguintes do CC)”.

- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25.05.2021 [Relatora, Conselheira Fátima Gomes, Processo n.º 1466/19.0T8FAR.E1.S1, dgsi]: “É nulo o contrato-promessa de compra e venda de prédio, por impossibilidade originária do objeto, quando não fosse possível a outorga do contrato definitivo por inexistência de licença de utilização ou construção e inviabilidade de a mesma ser emitida, por as construções existentes não serem admitidas, nem poderem ser regularizadas, ao abrigo do plano municipal vigente”.

O primeiro dos acórdãos citados é claro na distinção que faz entre o momento da celebração do contrato-promessa e o da celebração do contrato definitivo (prometido), integrando a eventual impossibilidade da obtenção da licença de utilização numa impossibilidade superveniente.

O segundo dos acórdãos citados declara a nulidade do contrato-promessa perante a inexistência e impossibilidade de obtenção, quer da licença de utilização, quer da licença de construção, uma vez que a própria construção não é admissível, ou seja, estamos perante um caso de construção clandestina, o que, desde já se diga, não sucede no caso em apreciação[31].

Do que vimos de dizer, não vemos como se possa concluir, tal como o fez a primeira instância, que o contrato/transação seja originariamente impossível e, por isso, nulo.

Mas importa dizer que o que está em causa não é o contrato na sua globalidade. Efetivamente, o que a recorrida sustenta é a impossibilidade de cumprimento de uma das cláusulas do contrato-promessa, e ainda que daí retire – no que o tribunal acompanhou – a nulidade da transação/contrato-promessa.

Segundo essa cláusula (4.2), antecipada (4.1) da declaração da apelante no sentido de que “para a aquisição do imóvel” a apelante “irá contrair empréstimo bancário junto de entidade bancária”, a recorrida obrigou-se “a entregar à ré todos os elementos necessários para a aprovação e consequente obtenção do empréstimo, que sejam da sua responsabilidade, tais como descrições matriciais, prediais e licença de utilização”.

A interpretação desta cláusula não pode, naturalmente, ignorar a sua inserção causal no negócio celebrado e este mesmo negócio, globalmente entendido. E, como estamos em sede de uma transação judicial, permitimo-nos transcrever o que se deixou sumariado no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 12.09.2023 [Relator, Desembargador José Capacete, Processo n.º 7624/15.0T8LSB.L1-7, dgsi]: “1. A transação judicial reveste a natureza de um contrato processual, bivinculante, oneroso, constitutivo de obrigações recíprocas para os litigantes, dirimente da relação material controvertida trazida à liça no processo e, por consequência, extintivo da relação processual em causa. 2. Como contrato que é, a transação judicial está sujeita ao regime geral do negócio jurídico (arts. 217.º ss. do CC), gozando as partes, dentro dos limites legalmente estabelecidos, da liberdade de o conformarem, pela melhor forma que satisfaça os seus interesses (art. 405.º do CC). 3. Por conseguinte, o seu sentido e o seu alcance, terão de ser aferidos, o mesmo é dizer, interpretados, à luz das regras contidas nos arts. 236.º, n.º 1 e 238.º, n.º 1, do CC. (...) 5. O homem normal e médio a colocar na posição de real declaratário de uma transação judicial e da sentença que a homologou, para efeitos da sua interpretação, não é um qualquer leigo em matéria de direito civil ou de direito processual civil, mas o advogado, mandatário judicial, profissional do foro, cuidadoso, empenhado e de elevado saber técnico-jurídico, que responde aos legítimos anseios do seu constituinte, esclarecendo-o sobre o direitos de que desfruta e da obrigações que sobre ele impende. (...)”.

Como é sabido, a interpretação da declaração negocial tem o seu critério relevante no n.º 1 do artigo 236 do CC [A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele] e dele se retira um “ónus de clareza do declarante na manifestação da sua vontade”, conjugado com a imputação ao declaratário do “sentido que um declaratário normal poderia depreender”[32]. A. Ferrer Correia, quando confronta o seu estudo com o regime do atual Código Civil, e a propósito da “Interpretação das declarações de vontade”, diz-nos este autor: “Aceita-se, por conseguinte, a ideia central da doutrina da impressão do destinatário, mas não sem a sujeitar a uma substancial atenuação: se é certo que, em princípio, a declaração vale com o sentido que um terceiro desinteressado e razoável, colocado na situação concreta em que se encontrou o declaratário, lhe teria atribuído – esse sentido, no entanto, só prevalecerá se o próprio declarante, no momento em que emitiu a declaração, também devia contar com ele”[33].

Pela cláusula acima transcrita parece-nos evidente, numa interpretação objetiva, que a recorrida, enquanto promitente vendedora do prédio, se obrigou a entregar à compradora todos os elementos necessários... à aprovação do empréstimo (pretendido pela ré), desde que tais elementos fossem da sua responsabilidade, tais como (nomeadamente) descrições matriciais, prediais e licença de utilização.

Objeto da obrigação: todos os elementos necessários à aprovação (obtenção) do empréstimo. Finalidade da obrigação: obtenção de empréstimo pela ré.

A recorrida não se obrigou a disponibilizar todos os elementos necessários, da sua responsabilidade, à celebração do contrato definitivo. Certo é, desde logo por razões de boa-fé, e como dever lateral, que o vendedor há de disponibilizar os elementos documentais necessários à celebração do negócio de compra e venda[34], mas não é essa a obrigação que consta da cláusula em análise.

Estamos perante uma cláusula acessória ou obrigação secundária. Como se disse em nota anterior, Ana Prata sustenta que a impossibilidade do contrato-promessa, decorrente da impossibilidade originária do contrato definitivo, será, normalmente e se tanto, uma impossibilidade superveniente, mas também que a impossibilidade só será definitiva se (e quando for) “atingido o momento do vencimento da obrigação”[35]. E, a propósito do incumprimento da obrigação acessória, e, nomeadamente, da de obtenção da “licença de construção ou habitação do imóvel”, a autora equaciona a questão sempre em sede de incumprimento da promessa, nunca na sua impossibilidade originária[36].

Do que decorre, há que concluir que a obrigação, constante do contrato-promessa, de a autora disponibilizar à ré a licença de utilização nunca seria causa de impossibilidade originária do negócio jurídico (contrato-promessa/transação), desde logo, mas relevantemente, por tal obrigação constituir uma cláusula acessória do contrato, destinada à obtenção do empréstimo pela ré e, por isso, inequivocamente, estipulada (apenas) em benefício desta.

Diga-se, aliás, e em acréscimo, mas em respeito à boa-fé negocial, sempre seria inadmissível que o eventual incumprimento, pelo declarante, de uma cláusula estipulada em benefício do declaratário, dispensasse aquele do cumprimento do próprio contrato-promessa, que com tal cláusula se não confunde.

No entanto, o tribunal recorrido, se bem lemos o sentenciado, entendeu que o objeto da venda é um prédio inacabado; que a Câmara Municipal já inviabilizou (definitivamente) a (emissão da) licença de utilização; que a autora – tendo vendido o prédio no estado em que se encontrava – a nada mais está obrigada, e, consequentemente, o contrato-promessa é originariamente nulo, dado que é impossível vender um prédio inacabado, já que a este nunca será atribuída a licença de utilização.

Citamos: “(...) as partes não quiseram prometer vender e comprar aquele prédio após a realização das obras necessárias à sua conclusão, ou seja, não quiseram vender um prédio acabado, antes quiseram vender aquele prédio inacabado, tal qual se encontrava. (...) E sendo assim, dúvidas não existem que o acordo de promessa não pode ser cumprido, porquanto existe uma impossibilidade legal originária de vender e comprar um prédio inacabado, pois que este nunca poderá ter licença de utilização enquanto não estiver terminado, sendo legalmente impossível concretizar o negócio prometido. (...)”.

Salvo o devido respeito, a sentença não enquadra a obrigação da recorrida enquanto obrigação (meramente) acessória e parece entender que um prédio inacabado não pode ser vendido.

Ora, ainda que se admita – como sustenta a apelante – não ter a autora demonstrado a definitiva impossibilidade de obtenção da licença de utilização, também há que dizer que, do texto e contexto do contrato, não lhe cabe a ela, autora, fazer outras obras no prédio. Mas não é essa a questão relevante, pois a obtenção da licença de utilização foi estipulada em benefício da recorrente e para esta obter o empréstimo: dessa impossibilidade (incumprimento) só a ré se poderá “queixar”, perante eventual recusa da entidade bancária. É que – importa acentuar – legalmente, e que conheçamos, nada obsta à venda de um prédio inacabado... mal estaria a edificação urbana se assim fosse, pois perante as dificuldades dos iniciais donos das obras (entre outras eventuais causas) a coisa transformar-se-ia numa espécie de res nullius ou coisa sem qualquer valor.

Assente que uma obra inacabada é transacionável e que a cláusula aqui em questão, no que se refere à licença de utilização, foi estabelecida para a obtenção do empréstimo pela recorrente, unicamente em benefício desta, parece-nos evidente a improcedência do pedido principal formulado pela recorrida na ação.

E sendo assim, seria até desnecessário referir o Decreto-Lei 10/2024, de 8 de janeiro, concretamente do disposto no seu artigo 19.º, referente a atos de transmissão de propriedade de prédios urbanos [Na realização de negócios jurídicos que envolvam a transmissão de propriedade de prédios urbanos, deve o conservador, ajudante ou escriturário, o notário, o advogado ou o solicitador informar que o imóvel pode não dispor dos títulos urbanísticos necessários para a utilização ou construção].

A interpretação feita pelo tribunal recorrido foi no sentido de que, não obstante a literalidade do normativo, continua a ser necessária a licença de utilização para a compra e venda do imóvel ainda em construção. Ora, salvo o devido respeito, trata-se de uma interpretação que esvazia o sentido do preceito, exigindo o que este dispensa. O que decorre do novo diploma, e daquele artigo, é justamente a possibilidade legal de transmissão de prédios urbanos que não tenham licença de utilização ou construção. Não está em causa se o prédio pode ser utilizado; não está em questão se pode ser imediatamente acabado de construir: são questões que necessariamente se colocarão na esfera jurídica do adquirente. O que está em causa, e compreensivelmente se permite, é a transmissão da propriedade.

Note-se que, no caso presente, está em causa um prédio urbano que teve sucessivas licenças de construção, não se trata de um imóvel construído à revelia, ou seja, de construção clandestina.

Por ser assim, o diploma desconsiderado pelo tribunal recorrido permite realçar a conclusão a que já tínhamos chegado: o contrato prometido pode ser celebrado ou, dito mais corretamente, não será a falta de licença de utilização impedimento para a sua celebração. Muito menos, se a expressão é permitida, impossibilidade absoluta e originária que determine a nulidade do contrato em que se traduziu a transação.

Improcedendo a pretensão principal da recorrida, procede o recurso e há que revogar a sentença.

Do pedido subsidiário

Nos termos do disposto no artigo 665, n.º 2 do CPC, quando o tribunal recorrido tenha deixado de conhecer certas questões, porquanto e nomeadamente, pela solução dada ao litígio as considerou prejudicadas, o Tribunal da Relação, “se entender que a apelação procede e nada obsta à apreciação daquelas, delas conhece no mesmo acórdão em que revogar a decisão recorrida, sempre que disponha dos elementos necessários”.

O preceito citado consagra “plenamente o sistema de substituição no recurso de apelação, quando interposto da decisão final (art. 644-1)”, podendo haver, por isso, “supressão de um grau de jurisdição, agora relativamente a questão de que o tribunal recorrido não tenha conhecido por estar prejudicada pela solução por ele dada a outra questão (art. 608-2)[37]”.

No caso presente, o tribunal recorrido definiu o objeto da ação nos seguintes termos: “a) Da verificação ou não dos pressupostos, de facto e de direito, que legitimam a declaração de nulidade e de nenhum efeito da transação homologada por sentença identificada nos arts. 4.º a 8.º da petição inicial; b) Na positiva, das consequências jurídicas de tal declaração à luz e com os limites dos pedidos deduzidos na ação; Subsidiariamente, c) Da verificação ou não dos pressupostos, de facto e de direito, que legitimam a anulação da referida transação, por erro na declaração; d) Na positiva, das consequências jurídicas de tal declaração à luz e com os limites dos pedidos deduzidos na ação” (sublinhado nosso).

E, no final do dispositivo da sentença (d)), veio a “considerar prejudicado o conhecimento dos pedidos subsidiários”. Dito de outro modo, o tribunal recorrido não conheceu o pedido subsidiário [D)- ser anulada a referida transação, por erro na declaração, com as legais consequências, nomeadamente as referidas nas antecedentes alíneas B) e C)[38]], porquanto o considerou prejudicado pela decisão do pedido principal.

Na sua petição inicial, a autora alegou, como causa de pedir da pretensão subsidiária: “43. A autora celebrou a referida transação convencida que seria legalmente possível obter a necessária licença de utilização e proceder à venda do prédio no estado em que o mesmo se encontrava. 44. Pois que, se assim não fosse, jamais teria celebrado a dita transação nos termos em que o fez. 45. Uma vez que, e como é por demais evidente, não faria qualquer sentido fazer uma transação que fosse inexequível. 46. Sendo certo que a autora sempre foi doméstica e não possui especiais habilitações ou conhecimentos técnicos que tornassem exigível que soubesse que o edifício não reunia condições para obter a licença de utilização. 47. Tendo, por isso, anuído em celebrar a dita transação, nos termos em que o fez, por estar erradamente convencida que nada obstava à oportuna obtenção da licença de utilização e à venda do prédio, nos exatos termos e condições exarados na transação. 48. Estando convencida que o edifício podia ser vendido no estado em que se encontrava, sem necessidade de realização prévia de quaisquer obras. 49. E que todas as obras necessárias à conclusão do mesmo seriam posteriormente realizadas pela ré. 50. Como decorre desde logo do teor do ponto sétimo da transação, dando-se aqui por reproduzido o supra alegado nos arts. 22.º a 33.º. 51. Tendo a autora incorrido em erro sobre o objeto do negócio. 52. Erro que foi determinante para a vontade manifestada na transação. 53. Se a autora não tivesse incorrido no invocado erro, não teria celebrado a descrita transação e teria deixado que os autos prosseguissem com a realização da audiência de julgamento e posterior prolação de sentença. 54. Sendo certo que atenta a sua natureza, a ré não pode obviamente ignorar a essencialidade do elemento sobre que incindiu o invocado erro. 55. Sendo até de presumir, face às regras da experiência comum, e partindo do princípio que agiu de boa-fé, que a ré também incorreu em erro e também não teria celebrado a dita transação se tivesse consciência da impossibilidade legal de obter a licença de utilização. 56. Pois que, reitera-se, à luz de critérios de normalidade, não faria qualquer sentido que as partes celebrassem uma transação cujo cumprimento se revelava objetivamente impossível. 57. Ora, o aludido erro torna a transação anulável, ao abrigo do disposto no art. 251.º do CC. 58. Anulabilidade que, a título subsidiário, se vem arguir, para todos os efeitos legais. 59. E embora a autora só tenha tomado consciência do erro em que incorreu, no momento e nas circunstâncias supra alegadas, sempre se dirá que, nos termos previstos no n.º 2 do art. 287.º do CC, “a anulabilidade pode ser arguida sem dependência de prazo”, enquanto “o negócio não estiver cumprido”, o que manifestamente ocorre na situação em apreço, porquanto a transação celebrada entre as partes, por impossibilidade legal, ainda não foi cumprida. 60. Nos termos da lei, também a anulação do negócio tem efeito retroativo (...)”.

A ré, uma vez citada, veio contestar, nada aduzindo contra a pretensão subsidiária.

A autora respondeu às exceções que a ré havia suscitado e, nesse articulado, além do mais, acrescentou: “(...) 29.Como parece evidente, os termos e condições exarados na transação, nomeadamente o preço acordado, tinham por referência o prédio no exato estado em que se encontrava no momento da transação. 30. Sendo certo que nessa data, conforme já alegado na petição inicial, a autora ignorava que o prédio não reunia as condições para obter a licença de utilização. 31. Pois que se tivesse consciência dessa circunstância não teria celebrado a transação em causa. 32. Do mesmo modo que a autora nunca equacionou, nem essa questão foi então levantada por quem quer que fosse, que teria de realizar obras no prédio, previamente à venda do mesmo. 33. Obviamente, se essa questão tivesse sido equacionada, a autora não teria dado o seu acordo para a transação celebrada e muito menos teria aceitado vender o prédio pelo preço aí referido. 34. Sendo certo que atenta a importância e essencialidade da questão, se essa possibilidade tivesse sido equacionada pelas partes não deixaria de constar dos

termos da transação, o que não ocorreu. 35. Ora, nada tendo sido referido quanto à obrigação de realização de eventuais obras, ter-se-á de concluir de forma inequívoca, à luz de critérios de normalidade e do princípio da boa-fé, que a autora se comprometeu a vender o prédio no estado em que o mesmo se encontrava à data da transação. 36. De resto, se dúvidas houvesse, que não há, sempre as mesmas seriam dissipadas pelo teor do ponto sétimo da transação celebrada pelas partes (...)”.

Entretanto, ambas as partes foram notificadas para, querendo, se pronunciarem sobre a possibilidade de conhecimento imediato do mérito da causa. Ambas entenderam que os autos reuniam todas as condições para esse conhecimento imediato e, alegando, mantiveram as posições defendidas na petição inicial e na contestação.

A entendermos que os autos não dispõem dos elementos necessários (artigo 665, n.º 2, parte final) para o conhecimento, nesta sede, do pedido subsidiário, haveriam os mesmos que prosseguir, na primeira instância, com a produção da pertinente prova.

No entanto, entendemos ser possível, atendendo aos factos já fixados, e com o fundamento que se dirá, ser possível o imediato conhecimento do pedido que ficou prejudicado.

Sustenta a autora ter incorrido em erro sobre o objeto do negócio e invoca o disposto no artigo 251 do CC [O erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objeto do negócio, torna este anulável nos termos do artigo 247.º[39]] pretendendo, em conformidade, a anulação do contrato-promessa/ transação aqui em causa.

O erro sobre o objeto é um vício da vontade, uma das modalidades do erro-vício, embora Manuel A. Domingues de Andrade[40] considerasse “duvidoso que um verdadeiro erro-vício possa recair sobre a própria identidade do objeto, e não antes, em bom rigor, sobre as suas qualidades” e, efetivamente, como refere Mafalda Miranda Barbosa[41], “a maioria dos casos de erro sobre o objeto configurar-se-ão como erro sobre as qualidades” e “a consideração da natureza substancial das qualidades do objeto parece estar intencionada na própria exigência de essencialidade do erro”.

O erro sobre o objeto que pode conduzir à anulação do negócio implica “que se verifiquem dois pressupostos que constam do artigo 247.º, por remissão do artigo 251.º: a essencialidade e a cognoscibilidade. A essencialidade significa que o negócio só é anulável “se esse erro for tal que sem ele a parte o não teria celebrado ou não o teria celebrado com aquele conteúdo”, mas, além da essencialidade, “é necessário ainda que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, sobre o qual o erro incidiu”[42].

No caso presente a autora identifica com precisão o objeto que prometeu vender: o prédio urbano inacabado. Da leitura da transação, dúvidas não existem de ter sido esse concreto prédio, e naquele estado, que a ré prometeu comprar e a autora prometeu vender.

Como se disse na apreciação do recurso, e relativamente ao pedido principal, a obrigação de disponibilizar à ré, entre o mais, a licença de utilização, obrigação essa secundária ou acessória que a recorrida assumiu, tinha por fim permitir à recorrente a obtenção de empréstimo bancário. Se a ré “errou” ao entender que só podia adquirir o imóvel, porque precisava de empréstimo bancário, havendo licença de utilização (o que, convenhamos, estando representada por mandatário e estando em causa um prédio inacabado é difícil de considerar) poderia equacionar-se a eventual relevância desse hipotético erro, mas da ré. O que não se pode considerar é um erro da autora sobre o objeto. Inexistindo o próprio erro sobre o objeto, carece de sentido apurar a da sua essencialidade ou cognoscibilidade.

Não faz sentido, com efeito, que a autora, representada por mandatário, tenha errado sobre o objeto prometido vender quando inequivocamente o identifica, e com as qualidades (ou falta delas) que então tinha.

Em rigor, e descendo à realidade dos factos e da vida, é evidente que um prédio inacabado não permite a emissão de licença de utilização, embora permita a emissão de licença de construção. E também resulta da transação que as (eventuais) obras no prédio passaram a ser encargo (assim o entendesse fazê-las) da ré, não da autora. A autora obrigou-se a disponibilizar uma licença de utilização que, sem obras, não conseguirá obter. Pensava que a poderia obter, sem obras? Mesmo que assim pensasse (o que, representada por mandatário, é difícil de conceber) continua a não haver qualquer erro sobre o objeto, muito menos essencial para si, autora/declarante.

Em conclusão, também o pedido subsidiário é improcedente.

As custas do recurso (e da ação) são devidas pela recorrida, atento o seu decaimento – artigo 527 do CPC.

IV- Dispositivo

Pelo exposto, acorda-se na 3.ª Secção Cível (5.ª Secção) do Tribunal da Relação do Porto em julgar procedente o recurso e, em conformidade, revogar a decisão recorrida, e ainda, em substituição do tribunal recorrido, julgar totalmente improcedente o pedido subsidiário formulado pela autora/recorrida.

Custas, na ação e no recurso, pela apelada.

Porto, 26.05.2025

José Eusébio Almeida

Carlos Gil

Mendes Coelho

[1] A título meramente exemplificativo, citamos a seguinte jurisprudência, ainda recente: - Acórdão do Supremo tribunal de Justiça de 24.01.24 [Processo n.º 22913/20.3T8LSB.L1.S1, Relator, Conselheiro Ramalho Pinto, dgsi]: “IV- Os documentos não são factos, mas meros meios de prova de factos, constituindo, portanto, prática incorreta, na decisão sobre a matéria de facto, remeter para o teor de documentos”; - Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 22.02.24 [Processo n.º 2760/22.9T8PNF.P1, Relatora, Desembargadora Manuela Machado, dgsi]: “Os documentos não são factos, mas meios de prova de factos, pelo que o juiz deve enunciar os factos que com base nos documentos considera provados, em vez da mera remissão para os documentos incorporados nos autos, dando por reproduzido o seu teor”;

[2] António Santos Abrantes Geraldes/Paulo Pimenta/Luís Filipe Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, 3.ª Edição, Almedina, 2022, pág. 540, anotação1.

[3] Na sentença recorrida, após a letra H, surgiam, novamente, as letras A, B, C e D, o que agora corrigimos.

[4] A referência a “4/11/04” deve-se a lapso: do documento n.º 6 consta a seguinte data: “2021.11.04 17:16:57”.

[5] Joana Costa Lopes, Apreciação e Limites Objetivos do Caso Julgado no Processo Civil, Almedina, 2025, págs. 151/152 e 165.

[6] V. Rita Lobo Xavier, “Transação judicial e processo civil” in Estudos de Homenagem ao Prof. Doutor Sérvulo Correia, Vol. III, Coimbra Editora, 2010, págs. 817/835, a pág. 826.

[7] Sublinhe-se que “sentença de mérito” e “conhecimento do mérito” (da causa) não tem, na homologação, o mesmo significado. “A homologação de uma transação judicial, não é um mero ato administrativo, nem um despacho, mas, conforme o previsto nos n.ºs 2 e 3 do artigo 290.º do CPC, uma sentença (art. 152.º/2 do CPC). Nesta, o juiz decide a causa principal, ainda que não se pronuncie sobre o mérito da causa. (...) a homologação não dirime o conflito judicial criado, aplicando o Direito à matéria de facto, mas aprova um ato negocial privado, por ser válido, de modo que possa produzir o efeito pretendido pelas partes, o de pôr termo ao litígio judicial” – Tiago Soares da Fonseca, A Transação Judicial na litigância extrajudicial e judicial, GestLegal, 2018, págs. 975/976. Rita Lobo Xavier (“Transação Judicial e processo civil”, cit., pág. 822) refere: “A sentença homologatória embora tenha o efeito de uma sentença de mérito, não realiza a função normal de uma sentença desta natureza que é o de definir a solução do conflito de interesses consubstanciado na pretensão traduzida no pedido”.

[8] O recurso de revisão – acrescente-se – não está hoje dependente da prévia procedência da ação anulatória, pois, “com o DL. 38/2003, de 8 de março (...) a revisão da sentença pode ser diretamente pedida” – José Lebre de Freitas, Introdução ao Processo Civil, 4.ª Edição, GestLegal, 2017, pág. 164, nota 24.

[9] Código de Processo Civil... cit., pág. 374, anotação 2.

[10] Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Volume III, 13.ª Edição, Almedina, 2019, pág. 586.

[11] Tratado de Direito Civil, XII, Contratos em Especial, 2.ª Parte, Almedina, 2018, pág. 1061.

[12] João de Matos Antunes Varela, Das Obrigações em geral, Vol. I, 8.ª edição, Almedina, Coimbra, 1994, págs. 312/313.

[13] Direito das Obrigações, Almedina, 2025, pág. 216.

[14] Direito das Obrigações, Volume I, GestLegal, 2022, pág. 172.

[15] Assim o esclarecemos, porquanto a entrega da coisa “não poderia nunca advir do contrato-promessa que, por natureza, se limita a prever futuras prestações de facto jurídico: antes postulava uma cláusula atípica, expressa no texto escrito ou concluída oralmente a latere e com o conteúdo indicado” – António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, VII – Direito das Obrigações (4.ª Reimpressão do tomo II da parte II de 2010), Almedina, 2021, pág. 390

[16] O ponto sétimo da transação refere “O Réu”, mas trata-se, obvia e manifestamente, de mero lapso.

[17] Maria Clara Sottomayor, Comentário ao Código Civil, 2.ª edição revista e atualizada, UCP Editora, 2023, pág. 870.

[18] Paulo Mota Pinto, Interesse Contratual Negativo e Interesse Contratual Positivo, Volume II, Coimbra Editora, 2008, pág. 1586, nota 4553.

[19] Direito das Obrigações, Volume I, 13.ª Edição, Almedina, 2016, págs. 200/201.

[20] Comentário ao Código Civil – Direito das Obrigações, Universidade Católica Editora, 2018, págs. 82/83.

[21] Código Civil Anotado, Volume I, 4.ª Edição, Coimbra Editora, 1987, pág. 258, anotação 1.

[22] Ob. cit., pág. 351, anotação 1.

[23] Parte Geral – 2.ª edição revista e atualizada, UCP Editora, 2023.

[24] Comentário ao Código Civil – Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral, Universidade Católica Editora, pág. 39, anotação 4.

[25] Código Civil Comentado, II – Das Obrigações em Geral, Coordenação António Menezes Cordeiro, CIDP, Almedina, 2021, pág. 87.

[26] Código Civil Comentado, I – Parte Geral, Coordenação António Menezes Cordeiro, CIDP, Almedina, 2020, pág. 812.

[27] Paulo Mota Pinto, Interesse Contratual... cit., págs. 1233/1235.

[28] Tratado de Direito Civil, VII... cit., pág. 332

[29] Manuel A. Domingues de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, Volume II, Almedina, Coimbra, 1987, pág. 329. E acrescenta o autor, com relevo: “(...) um verdadeiro e absoluto impedimento legal só pode existir quando se trate da produção de quaisquer efeitos jurídicos, e portanto de concluir validamente qualquer negócio jurídico. A impossibilidade legal do objeto mediato do negócio só pode verificar-se portanto quando este último se dirija à conclusão válida do outro negócio”.

[30] Os Limites à Liberdade Contratual, Almedina, 2016, pág. 39. [31] Ana Prata (O Contrato-Promessa e Seu Regime Civil, 2.ª Reimpressão da Edição de 1994, Almedina, 2006, págs. 668, 692 e nota 1617, a pág. 692) dá nota de a impossibilidade originária do contrato definitivo ser causa, eventual, de impossibilidade, mas superveniente, do contrato-promessa. Assim, a pág. 668: “(...) a impossibilidade originária do contrato definitivo poderá traduzir-se em superveniente impossibilidade do contrato-promessa”, e a pág. 692: “a impossibilidade originária do contrato definitivo constitui (ou pode constituir) impossibilidade superveniente do contrato-promessa”. Sem embargo, na nota 1617 desta mesma página (692) a autora admite a impossibilidade originária da própria promessa, como sucede quando o contrato definitivo, “tal como configurado convencionalmente como objeto da promessa” não é legalmente possível, e exemplifica com um caso em que foi acordada uma compra e venda “de uma moradia com dependências clandestinas”.

[32] Paulo Mota Pinto, Declaração Tácita e Comportamento Concludente no Negócio Jurídico, Almedina, 1995, pág. 217.

[33] Erro e Interpretação na Teoria do Negócio Jurídico, 4.ª Reimpressão, Almedina, 2001, pág.304.

[34] Como refere Ana Prata (O Contrato-Promessa... cit., pág. 662) “se for necessária licença de utilização do bem prometido vender para validamente celebrar o contrato de compra e venda, é sobre [o] respetivo proprietário que impende o dever da obtenção de tal licença, não devendo, em princípio e salva diversa convenção das partes, a sua obrigação ser considerada uma obrigação de resultado”.

[35] O Contrato-Promessa... cit., pág. 693.

[36] O Contrato-Promessa... cit., págs. 707/708.

[37] Lebre de Freitas/Ribeiro Mendes/Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, Volume 3.º, 3.ª Edição, Almedina, 2022, págs. 184/185.

[38] “B) - ser a ré condenada a restituir à autora o prédio supra descrito no art. 1.º deste articulado, livre de pessoas e bens; C) - ser a ré condenada a pagar à autora, a título de indemnização pela ocupação do prédio, a quantia mensal de €500,00, desde 13.12.2011 até à entrega efetiva do imóvel, acrescida dos juros de mora, à taxa legal, até integral pagamento”.

[39] “Quando, em virtude de erro, a vontade declarada não corresponda à vontade real do autor, a declaração negocial é anulável, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incide o erro”.

[40] Teoria Geral... cit., pág. 248.

[41] Lições de Teoria Geral do Direito Civil, GestLegal, 2021, págs. 711 e 713.

[42] Pedro Pais de Vasconcelos/Pedro Leitão Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, 9.ª Edição, Almedina, 2019, págs. 657/658.