15499/17.8T8PRT.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Via de regra, a caducidade é impedida pela prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua esse efeito impeditivo (artigo 331.º, n.º 1, do CC), que, no caso, seria a instauração da acção destinada a exercer o direito de eliminação dos defeitos existentes nos imóveis adquiridos pelos autores à ré;

II- Porém, também o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido (tratando-se, naturalmente, de direito disponível), impede a caducidade;

III- Além de ter de se manifestar antes do termo do prazo de caducidade, o reconhecimento deve ser preciso e inequívoco; não tem que ser um acto formal, mas deve resultar de uma actuação que, inequivocamente, o revele;

IV- A disponibilidade da ré para corrigir os defeitos e as intervenções que fez com essa finalidade (ainda que nem sempre bem sucedidas) revelam, sem a menor dúvida, que reconhecia que se tratava de defeitos de construção e o direito dos autores a exigir a sua eliminação;

V- É da assembleia dos condóminos a titularidade dos poderes de administração, quer ordinária, quer extraordinária sobre as partes comuns de um prédio em regime de propriedade horizontal e nesta se incluem os poderes para accionar os meios de tutela jurídica para reclamar a eliminação de defeitos de construção nessas partes comuns;

VI- Para o reconhecimento do direito de indemnização por danos não patrimoniais, a gravidade do dano, enquanto requisito específico que acresce aos pressupostos gerais da responsabilidade civil, não se coaduna com os meros danos triviais ou insignificantes, ou seja, tem de ser um dano que esteja para além das fronteiras da banalidade e essa gravidade tem de aferir-se segundo critérios objectivos (de acordo com padrão de valorações ético-culturais aceite numa determinada comunidade, num certo momento histórico, e tendo em conta o circunstancialismo do caso) e não em função de percepções subjectivas ou de uma particular susceptibilidade do lesado.

Processo n.º 15499/17.8T8PRT.P1

Comarca do Porto

Juízo Central Cível do Porto (Juiz 7)

Acordam na 5.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto

I- Relatório

1. Configuração da acção

AA, BB, CC E DD, todos melhor identificados nos autos, intentaram, em 13.07.2017, no Juízo Central Cível do Porto, a presente acção declarativa sob a forma de processo comum contra “M..., L.DA”, alegando, em, síntese, o seguinte:

Por compra e venda formalizada por escritura pública outorgada em 11.10.2012, adquiriram à ré moradias sitas na Rua ..., em ... - Valongo, os dois primeiros, a moradia inscrita na respectiva matriz predial sob o artigo ...-Fracção C, e os terceiro e quarto autores a moradia inscrita sob o artigo ...-Fracção B.

Perante o que constava do anúncio publicado no site da Ré e o que lhes foi garantido pelo seu sócio gerente, estavam convencidos que adquiriam «moradias de luxo com acabamentos excelentes, com níveis elevados de isolamento térmico e acústico, instalação de ar condicionado, aspiração central, instalada, pré-instalação de alarme contra intrusão, instalação para painéis solares, estores eléctricos em alumínio com isolamento térmico e acústico, pavimentos em granito, banhos em mármore natural, barbecue no jardim exterior».

Logo em Novembro de 2012 e depois em Dezembro de 2013, denunciaram à ré diversas anomalias que esta foi retificando, mas sempre de forma deficiente e insuficiente, e foram surgindo outros defeitos que denunciavam falta de qualidade de construção das moradias.

Com o passar dos anos, começaram a surgir «enormes manchas de humidade, enormes fissuras em paredes exteriores, enormes abatimentos do solo que dificultavam a drenagem de águas, degradação de pinturas e revestimento de paredes» que a ré não era capaz de resolver e que começaram a pôr em causa a habitabilidade das moradias.

Um estudo encomendado, em Dezembro de 2016, a uma empresa de engenharia civil revelou inúmeras patologias que não é expectável que surjam num edifício com tão poucos anos de utilização (vida útil) e que revelam que «não foram aplicadas nas referidas moradias, as regras de boas práticas da construção civil».

Para eliminar essas anomalias, é necessária uma profunda intervenção com a realização de obras que foram orçadas, de acordo com esse estudo, em € 140.500,00.

Os defeitos evidenciados nesse estudo mostram a falta de qualidade, não só da construção, mas também dos materiais aplicados, de qualidade inferior à assegurada pelo sócio-gerente da Ré, que bem sabia ser factor determinante para a aquisição das mesmas por parte dos autores.

Consideram-se, por isso, enganados pelo representante da ré na compra das moradias, pois pensavam ter adquirido moradias de boa construção, para a vida, sem lhes causarem problemas, pelo menos nos primeiros anos, o que não aconteceu, e toda esta situação tem-lhes causado incomodidade, sofrimento e até «um certo vexame e envergonhamento social».

Com estes fundamentos, formulam os seguintes pedidos:

«- Serem os contratos celebrados entre os Autores e a Ré anulados com todas as legais consequências.

ou se assim se não entender:

- Deve a Ré ser condenada a executar a correcção integral dos defeitos alegados do modo indicado no Relatório junto aos Autos,

ou:

- Liquidar o seu valor de 140.500,00 € aos Autores.

Devendo ainda a Ré ser condenada:

a pagar aos Autores, a titulo de indemnização por Danos não patrimoniais:

- a quantia de 25.000,00 € aos 1º e 2ª Autores e

- a quantia de 25.000,00 € aos 3º e 4ª Autores

E em juros legais desde a citação até integral pagamento»

2. Oposição da ré

Citada, a ré apresentou contestação, defendendo-se por impugnação e por excepção.

Na defesa por excepção, invoca a ilegitimidade activa, porquanto as moradias adquiridas pelos AA à R. constituem frações autónomas do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito na Rua ... com entrada pelos nºs ..., ..., ..., ... e ... da freguesia ..., concelho de Valongo, e nesta acção os autores pedem a eliminação de alegados defeitos que, na sua maioria, se localizam nas partes comuns do prédio em que se integram essas frações.

Titular do interesse relevante para o efeito da legitimidade é o condomínio, uma vez que, segundo os AA, os alegados defeitos verificam-se nas partes comuns do prédio, sendo a Administração do Condomínio quem tem legitimidade ativa.

Ainda em sede de defesa por excepção, a ré invoca a caducidade do direito à eliminação dos defeitos aqui peticionada.

Na defesa por impugnação, alega que, na sequência das reclamações que lhe foram dirigidas pelos AA em 16-11-201 e 30-12-2013, procedeu à reparação das situações que os autores consideravam defeitos de construção e desconhece a existência de quaisquer outros defeitos e, a existirem, quais as suas causas.

Em todo o caso, a existirem defeitos de construção, é exorbitante o valor pretendido para as obras de correcção dessas patologias.

3. Resposta à matéria da excepção

Em articulado apresentado em 19.10.2017, os autores alegam que as moradias constituem «unidades independentes e isoladas entre si com saída própria para as partes comuns do prédio ou para a via publica» e os defeitos que denunciam e querem ver eliminados não são nas zonas comuns, tendo assim «total legitimidade para intentarem a presente Acção.»

Pronunciaram-se, ainda, sobre a invocada excepção de caducidade do seu direito, pugnando pela sua improcedência.

4. Intervenção principal da Banco 1..., S.A.

Em 07.12.2017, foi proferido o seguinte despacho:

«Compulsados os contratos de compra e venda em causa, verifica-se que nos mesmos interveio igualmente a Banco 1..., S.A., na qualidade de credora, por ter concedido aos Autores um empréstimo com hipoteca.

Assim sendo, convidam-se os Autores a chamar à ação a aludida credora hipotecária, a fim de assegurar a legitimidade ativa na presente ação, para que a decisão a obter produza o seu efeito útil normal, ao abrigo do disposto nos arts. 33.º, n.º 2 e 316.º, n.º 1, ambos do C.P.C.»

Correspondendo ao convite, os autores vieram requerer a intervenção principal da Banco 1..., S.A. «enquanto Autora-associada, relativamente ao pedido de anulação dos contratos de compra e venda celebrada entre Autores e Ré e onde aquela interveio como credora hipotecária», admitida por despacho de 03.04.2018.

Citada, a chamada Banco 1..., S.A. veio juntar procuração e informou não pretender «deduzir articulado próprio nem aderir a articulado dos AA aos quais ficou associada».

5. Em 20.09.2018, foi proferido o seguinte despacho:

«Face à dimensão das excepções considera-se mais adequado que seja facultada à autora a possibilidade de por escrito se pronunciar quanto às excepções de fls. 113 (ilegitimidade) e 115 (caducidade), nos termos dos arts. 547 e 576, 4 e 6 do CPC, em dimensão não superior à alegada pelos RR. Prazo: 15 dias.»

Os autores vieram, então, pronunciar-se, novamente, sobre a matéria das excepções, em termos idênticos aos já mencionados.

6. Saneamento e condensação

Em 05.12.2018, realizou-se a audiência prévia e, tendo-se frustrado a tentativa de conciliação das partes, foi fixado o valor da acção (em € 190 500,00), proferido despacho saneador em que se conheceu da excepção de ilegitimidade, julgando-a improcedente, e se remeteu para final o conhecimento da excepção de caducidade, fixou-se o objecto do processo e enunciou-se os temas de prova, admitiu-se a produção dos meios de prova indicados pelas partes e remeteu-se para momento posterior a designação de data para a audiência final, uma vez que as partes pediram prazo de 15 dias para requererem novos meios de prova (como era previsível, foi requerida a realização de perícia).

7. Audiência final e sentença

Realizou-se a audiência final, iniciada em 14.06.2021 e que se prolongou por três sessões, após o que, com data de 22.10.2021, foi proferida sentença[1] com o seguinte dispositivo:

«Pelo exposto, julgo parcialmente procedente a acção e, em consequência;

- condeno a ré M..., L.DA a efectuar a eliminação, correcção e reparação dos defeitos referidos e indicados nos pontos 16. a 25., 27, 29 a 39, 41 a 45, 48 e 49. do elenco dos factos provados, do modo indicado nos pontos 52 a 55, 57 a 58, 60 e 62 a 67 do elenco dos factos provados, no prazo de 120 dias;

- condeno a ré M..., L.DA no pagamento a cada um dos autores AA, BB, CC e DD da quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros), a título de indemnização por todos os danos não patrimoniais sofridos em consequência da conduta ilícita da ré, acrescida de juros de mora, à taxa legal anual de 4%, a contar da data da presente sentença e até efectivo e integral pagamento;

- absolvo a ré do restante peticionado.

Custas a suportar pelos autores e pela ré, na proporção de metade, nos termos do art.º 527º, nºs 1 e 2, do NCPC.»

8. Impugnação da decisão

Inconformada com a decisão, a ré dela interpôs recurso de apelação, com os fundamentos explanados na respectiva alegação, que condensou nas seguintes conclusões:

………………………………

………………………………

………………………………

Na procedência do recurso, pede a revogação parcial da sentença recorrida «com as legais consequências».

Os autores contra-alegaram, defendendo a confirmação do julgado.

O recurso foi admitido (com subida nos próprios autos e efeito devolutivo) por despacho de 14.02.2021.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

Objecto do recurso

São as conclusões que o recorrente extrai da sua alegação, onde sintetiza os fundamentos do pedido, que recortam o thema decidendum (cfr. artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil) e, portanto, definem o âmbito objectivo do recurso, assim se fixando os limites do horizonte cognitivo do tribunal de recurso. Isto, naturalmente, sem prejuízo da apreciação de outras questões de conhecimento oficioso (uma vez cumprido o disposto no artigo 3.º, n.º 3 do mesmo compêndio normativo).

Como decorre das conclusões que reproduzimos, a discordância fundamental da recorrente é em relação à decisão sobre matéria de facto, pois considera que a sentença omite factos relevantes para a decisão de direito e julgou erradamente provados alguns factos por ter feito incorrecta apreciação da prova pessoal (declarações de parte e depoimentos testemunhais).

É no pressuposto da procedência da impugnação dessa decisão que a recorrente pretende, também, uma diversa solução de direito. Mas, em matéria de direito, a recorrente censura, também, a decisão recorrida quanto à excepção de caducidade que deduziu, pois entende que, mesmo em face da factualidade provada, se impunha a sua procedência.

São, assim, questões a apreciar e decidir:

- eventual erro de julgamento em matéria de facto e necessidade de ampliação desta;

- repercussão da eventual procedência da impugnação da matéria de facto na solução jurídica do caso e, independentemente de qualquer alteração factual, se era de jugar procedente a excepção de caducidade do direito dos autores.

II- Fundamentação

1. Fundamentos de facto

Delimitado o thema decidendum, atentemos na factualidade que a primeira instância considerou relevante para a decisão e deu por assente.

Factos provados:

1. A ré é uma empresa que se dedica à construção civil e obras públicas, construção e reparação de edifícios e trabalhos conexos; construções de edifícios para venda; compra e revenda de bens imobiliários adquiridos para esse fim, conforme certidão constante de fls. 14 a 15v e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

2. Por título de compra e venda e mútuo com hipoteca e fiança, outorgado em 11.10.2012, a ré declarou vender aos autores AA e BB, que declararam comprar, a fracção autónoma, designada pela letra “C”, correspondente a uma habitação distribuída pela cave, rés-do-chão e andar e logradouro, com acesso directo pelo interior da fracção, na frente e na parte posterior com 110m2, sito na Rua ..., ..., inscrita na matriz predial sob o artigo ... e que faz parte do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº

3. Por título de permuta e mútuo com hipoteca e fiança, outorgado em 11.10.2012, a ré declarou ceder aos autores CC e DD, que declararam aceitar em troca de outra fracção, a fracção autónoma, designada pela letra “B”, correspondente a uma habitação distribuída pela cave, rés-do-chão e andar e logradouro, com acesso directo pelo interior da fracção, na frente e na parte posterior com 109m2, sito na Rua ..., ..., inscrita na matriz predial sob o artigo ... e que faz parte do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...... ré procedeu à construção das moradias e, aquando dos negócios aludidos em 2. e 3., garantiu aos autores que finalizaria as mesmas mesmo com os autores já a habitarem as mesmas.

5. Os autores adquiriram as referidas fracções autónomas convencidos de que se tratavam de moradias com acabamentos de qualidade, com níveis elevados de isolamento térmico e acústico, instalação de ar condicionado, aspiração central instalada, pré-instalação de alarme contra intrusão, instalação para painéis solares, estores eléctricos em alumínio com isolamento térmico e acústico, pavimentos em granito, banhos em mármore natural e barbecue no jardim exterior.

6. A ré garantiu aos autores a elevada qualidade dos materiais aplicados na construção das moradias, sabendo ser factor determinante para a aquisição das mesmas por parte destes.

7. Desde outubro de 2012, os autores passaram a habitar permanentemente as respectivas frações, aí organizando a sua vida, recebendo os amigos e instalando a respectiva residência.

8. Os autores AA e BB remeteram à ré uma carta, datada de 16.11.2012, na qual elencam diversas anomalias existentes no imóvel identificado 2. e pedem a sua eliminação, conforme documentos de fls. 35v a 37. 9. Os autores AA e BB remeteram à ré uma nova carta, datada de 30.12.2013, na qual enumeram as anomalias que ainda subsistiam no imóvel identificado 2. e pedem a sua eliminação, conforme documentos de fls. 37v a 40 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

10. Por sua vez, os autores CC e DD também remeteram à ré uma carta, datada de 30.12.2013, na qual enumeram as anomalias que existiam no imóvel identificado 3 e pedem a sua eliminação, conforme documentos de fls. 40v a 44. 11.A ré procedeu à reparação de algumas das anomalias reclamadas pelos autores, nomeadamente, as relativas às humidades, mas as mesmas voltaram a surgir posteriormente.

12. Nos dois primeiros anos, após os autores passarem a habitar as aludidas moradias foram surgindo nas moradias diversas patologias, tendo designadamente despontado novas manchas de humidade, fissuras nas paredes exteriores, abatimentos do solo que dificultavam a drenagem de águas e degradação de pinturas e revestimento de paredes, as quais se foram agravando com o tempo.

13. Tais anomalias foram de imediato comunicadas à ré que procedeu a novas reparações, sem sucesso.

14. Face à falta de solução por parte da ré e à contínua degradação das moradias, os autores resolveram solicitar, em Junho de 2016, a uma empresa de engenharia civil um estudo relativo às mesmas.

15. Tal estudo foi entregue aos autores em Dezembro de 2016.

16. As referidas moradias adquiridas pelos autores à ré apresentam ausência de isolamento térmico em áreas da cobertura;

17. Degradação da impermeabilização das palas das varandas;

18. Fissuração das palas das varandas;

19. Degradação pontual das telas de impermeabilização da platibanda da cobertura;

20. Execução deficiente do sistema da impermeabilização de elementos emergentes da cobertura, nomeadamente em pontos singulares, como atravessamentos, não revelando infiltração na zona inferior;

21. Deficiente impermeabilização dos remates do capeamento da platibanda da cobertura, em pequenas zonas;

22. Manchas normais e pouco notórias no revestimento em etics em zona corrente da fachada;

23. Manchas no revestimento de fachada em zona de padieira;

24. Manchas no tecto e paredes da zona de acesso comum às garagens;

25. Degradação da pintura do muro de suporte de zona ajardinada;

26. Ausência de grelha do sistema de drenagem de águas pluviais;

27. Fissuração do muro de suporte de área ajardinada;

28. Ausência de protecção em caixa de visita para cabos eléctricos;

29. Destacamento de revestimento em pedra natural dos muretes exteriores, numa zona pontual;

30. Manchas pontuais no revestimento granítico de capeamento das lajes das varandas;

31. Degradação dos apainelados de madeira presentes no exterior;

32. Corrosão dos elementos metálicos presentes nos apainelados de madeira;

33. Deficiente assentamento das escadas de acesso junto a entrada principal;

34. Fissuração na churrasqueira exterior da moradia aludida em 2;

35. Revestimento cerâmico de terraço dessolidarizado do suporte, pontualmente;

36. Degradação de parede exterior nas moradias em causa;

37. Degradação do revestimento das paredes exteriores em zona de terraço da moradia aludida em 3;

38. Fissuração na envolvente de junta de dilatação da moradia aludida em 3;

39. Inexistência de admissão de ar pela fachada para o recuperador de calor da sala de estar da moradia aludida em 2;

40. Ausência de roseta da válvula de seccionamento na moradia aludida em 2;

41. Exaustão ineficaz na cozinha em ambas as moradias;

42. Degradação da pintura em parede da cozinha;

43. Degradação da pintura em paredes adjacentes de quarto em ambas as moradias;

44. Degradação do revestimento de tecto em quarto;

45. Degradação do revestimento de parede adjacente a casa-de-banho;

46. Deficiente aplicação do revestimento de casa-de-banho;

47. Abastecimento do autoclismo com água quente na moradia aludida em 2;

48. Degradação pontual do revestimento de paredes em zona enterrada e envolvente adjacente em ambas as moradias;

49. Degradação do revestimento da parede de garagem em zona enterrada na moradia aludida em 2;

50. Ausência de equipamento de aspiração central;

51. E ausência de instalação dos equipamentos de ar condicionado.

52. Para reparação das patologias associadas às fachadas, é necessário proceder à lavagem com jacto de água as padieiras adjacentes a varanda, pintura e aplicação de antifúngico; remoção da pintura existente, verificação da necessidade de proceder à aplicação de um reboco delgado armado (RDA) e aplicação de primário seguido de nova pintura; lavagem com jacto de água do revestimento granítico adjacente a varandas; substituição dos apainelados de madeira presentes no exterior por um material hidrofugo; substituição das luminárias presentes nos apainelados de madeira; lavagem com jacto de água de baixa pressão e escovas das paredes em causa; pintura com tinta adequada à exposição ambiental dos elementos construtivos; aplicação de sistema ETICS em paredes adjacentes verticalmente a parede de fachada orientada a norte, em zona de varandas e terraço; incluindo substituição do capeamento em pedra granítica dessas mesmas paredes, bem como dos apainelados de remate; impermeabilização das fixações dos tubos de queda.

53. Para reparação das patologias associadas à cobertura, é necessário proceder à reposição do isolamento térmico em falta; remoção da tela de impermeabilização presente nas palas das varandas, tratamento de fissuras e aplicação de tela de impermeabilização com autoproteção mineral; criação de pendente; criação de sistema de drenagem; substituição das telas de impermeabilização da platibanda degradadas; correcção da impermeabilização de elementos emergentes e pontos singulares; impermeabilização dos remates do capeamento metálico da platibanda da cobertura; revisão e reabilitação do sistema de drenagem da cobertura.

54. Para reparação das patologias associadas à garagem é necessário proceder à remoção e substituição pontual de peças cerâmicas com vista à obtenção de pendente suficiente para a drenagem de águas; instalação de isolamento térmico sob os mosaicos dos terraços; execução de uma vala drenante e colocação de tela pelo exterior.

55. Para reparação das patologias associadas aos terraços e envolventes das moradias é necessário proceder à correcção da impermeabilização do muro de suporte da área ajardinada, verificação e correcção do sistema de drenagem do mesmo; aplicação de grelha do sistema de drenagem de águas pluviais; reparação de fissuras em muro de suporte da área ajardinada, depois de verificada a estabilidade da mesma, reposição do aspecto inicial.

56. Bem como a colocação de tampa na caixa de visita para cabos elétricos em muro de suporte de área ajardinada.

57. E ainda deverá ser refeito o degrau (nas escadas de acesso junto à entrada principal da moradia aludida em 2) e corrigido sob este a possível ruptura na impermeabilização; corrigir a vedação pela parte exterior sob o degrau e nova pintura no local afectado.

58. E ainda proceder à substituição das pedras fissuradas; verificação da distância entre o elemento metálico para zona de queima e a envolvente em granito, assegurar a inexistência de contacto lateral directo entre as duas superfícies referidas anteriormente e à abertura e desimpedimento de todo o desenvolvimento da junta de dilatação, vedação da junta de dilatação com material elástico aplicado sobre cordão de fundo de junta, reposição do specto inicial dos muretes adjacentes.

59. Para reparação das patologias associadas ao interior das moradias, é necessário colocar uma roseta nova.

60. Bem como proceder à verificação de toda a conduta de extracção de ar da cozinha, substituição de elementos danificados, obstruídos ou com menor área útil; pintura da parede de cozinha e das paredes adjacentes de quarto; reposição do aspecto inicial dos tetos em gesso cartonado dos quartos.

61. E ainda proceder ao polimento de todo o revestimento presente nas paredes de casa de banho.

62. Bem como à remoção do revestimento das paredes na envolvente da sanita, ligação da alimentação do autoclismo à canalização de água fria presente na casa de banho; reposição do aspecto inicial; impermeabilização das paredes enterradas em zona de garagem, verificação do sistema de drenagem das mesmas, execução de corte hídrico das paredes envolventes da caixa de escadas, ao nível da base, através da injeção de produto tapa-poros ou hidrófugo, ou construção de uma parede falsa em gesso cartonado.

63. O tratamento das fachadas, incluindo todos os trabalhos de reparação referidos, terão um custo aproximado de € 6.000,00 (sem IVA).

64. O tratamento das coberturas, incluindo todos os trabalhos de reparação referidos, terão um custo aproximado de € 2.000,00 (sem IVA).

65. O tratamento de garagens, incluindo todos os trabalhos de reparação referidos, terão um custo aproximado de € 5.000,00 (sem IVA).

66. O tratamento dos terraços e envolvente, incluindo todos os trabalhos de reparação, terão um custo aproximado de € 1.000,00 (sem IVA).

67. O tratamento do interior das fracções, incluindo todos os trabalhos de reparação, terão um custo aproximado de € 5.000,00 (sem IVA).

68. Os autores só tiveram conhecimento da origem das anomalias aludidas em 16. a 25., 27., 29. a 39., 41. a 45., 46., 48. e 49. na data em que lhes foi entregue o relatório aludido em 14. e 15.

69. Os autores tiveram conhecimento das anomalias identificadas em 26., 28., 40., 46., 47., 50. e 51. logo após terem passado a utilizar as respectivas moradias.

70. As anomalias acima descritas têm impedido os autores de convidarem os amigos e familiares tantas vezes como desejariam.

71. Os autores sentem-se desiludidos e receiam pelo agravamento da degradação das suas moradias e que as humidades venham a afectar negativamente a sua saúde e a dos seus filhos menores.

72. A situação descrita tem-lhes causado contrariedades, ansiedade, perturbação e sofrimento psicológico.

Factos não provados:

a- as moradias em causa foram executadas com materiais de qualidade inferior à assegurada pela ré;

b- os amigos e familiares dos autores que os visitaram sempre acharam que os autores foram altamente enganados, o que lhes causou um certo vexame e envergonhamento social;

c- actualmente, ainda se verifique a fixação insuficiente do portão de acesso às garagens;

d- as moradias apresentem ausência de sistema de drenagem de águas pluviais nas varandas;

e- as moradias apresentam acumulação de lâmina de água sobre o revestimento do terraço nas duas moradias;

f- a moradia aludida em 3. apresente degradação do revestimento da parede adjacente à porta de entrada;

g- as moradias apresentem deficiente escoamento de águas residuais na zona de banhos;

h- as moradias apresentem ausência de ponto de fixação em guarda de vidro;

i- é necessário proceder à remoção do revestimento granítico das varandas, impermeabilização das lajes, criação de pendente e instalação de sistema de águas pluviais, com reposição do aspecto inicial;

j- é necessário remover o revestimento em pedra dos muretes de vedação, criação de juntas de fracionamento, nova aplicação de revestimento em pedra com argamassa de colagem adequada;

k- é necessário criar novos pontos de fixação de cada uma das folhas do portão de acesso às garagens

l- as manchas no revestimento resultaram da falta de limpeza ou de insuficiente ou deficiente limpeza desses elementos;

m- as manchas no tecto e paredes da zona de acesso comum às garagens resultou de um incêndio que ocorreu numa das garagens ou de deficiências nos trabalhos de reparação que, na sequência desse incêndio foram efectuados por terceiro;

n- a degradação dos apainelados de madeira presentes no exterior resultou da falta de manutenção dos mesmos;

o- a degradação de pinturas e de revestimento de tectos resultou do excesso de condensação de humidades dentro dos mesmos por falta de arejamento que os respectivos compartimentos necessitam;

p- o deficiente escoamento de águas residuais na zona de banhos resultou da falta de limpeza e do acumular de detritos que limitam tal escoamento;

q- a degradação do revestimento da parede da garagem resultou do entupimento por acumular de resíduos nas caixas de águas residuais;

r- nas fracções dos autores apenas estava prevista a pré-instalação do sistema de aspiração central;

s- os autores tiveram pleno conhecimento de todas as anomalias em data anterior ao mês de julho de 2016.

O artigo 662.º, n.º 1, do CPC põe a cargo da Relação o dever de alterar a decisão sobre a matéria de facto sempre que «os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa», mas a modificabilidade dessa decisão não se cinge aos casos de erro de apreciação ou de julgamento.

Há patologias[3] que podem afectar a sentença, tal como pode revelar-se necessário ampliar a matéria de facto «por ter sido omitida dos temas da prova matéria de facto alegada pelas partes que se revele essencial para a resolução do litígio, na medida em que assegurem enquadramento jurídico diverso do suposto pelo tribunal a quo»[4].

A recorrente defende que assim acontece relativamente aos seguintes factos (conclusões A) a D)):

«3- A. São parte integrante das frações "B" e "C" os logradouros com acesso pelo interior das frações e situados na parte da frente e na parte posterior das mesmas.

3- B. São zonas de uso exclusivo das frações "B" e "C" os terraços de cobertura situados na parte posterior das mesmas.

3- C. São partes comuns a todas as frações do prédio urbano no qual no qual se integram as frações autónomas dos autores o espaço que dá acesso à garagem, o espaço de circulação comum da cave, o solo, os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio, telhado instalações de eletricidade, água e saneamento bem como o respetivo logradouro de circulação comum a todas as frações e na generalidade o previsto no artº 1421 do Código Civil.

51- A. As patologias/defeitos aludidas em 16 a 32 e 35 a 38 localizam-se nas partes comuns do prédio no qual se integram as frações autónomas propriedade dos AA».

Estes factos não constam do elenco, nem dos provados, nem dos não provados.

A terminar a motivação probatória da decisão de facto, diz-se na sentença recorrida:

«Finalmente, importa ainda dizer que, por consubstanciar matéria de direito, conclusiva ou repetitiva, ou ainda que factual, cuja prova seria inócua para a decisão da causa, não relevaram para a apreciação da presente causa os restantes factos dos articulados que não foram seleccionados acima, em sede de factos provados e não provados».

Não cremos que se tenha entendido na primeira instância que essa era matéria de direito ou conclusiva, pelo que só pode deduzir-se que se considerou essa matéria factual inócua para a decisão da causa.

Ressalvado o devido respeito, estamos em total dessintonia com esse entendimento.

Como se assinalou no antecedente relatório, na defesa por excepção, a ré invocou a excepção de ilegitimidade activa, porquanto, constituindo as moradias adquiridas pelos autores, frações autónomas de um prédio urbano em propriedade horizontal (como se pode constatar pela reprodução fotográfica apresentada pelos autores, trata-se de um prédio constituído por “moradias em banda”), nesta acção os autores pedem a eliminação de alegados defeitos que, na sua maioria, se localizam nas partes comuns do prédio, pelo que só o condomínio teria legitimidade para propor a acção com esse objecto.

No despacho saneador, conheceu-se dessa excepção e a sua improcedência está assim fundamentada:

«Com base no documento de fls. 121 junto pela ré relativo à constituição da propriedade horizontal podemos constatar que a única área comum é a dos terraços e logradouros.

E, a reparação dos alegados defeitos não se situa nessa área (cfr art 5 da resposta).

Assim e segundo a tese dos AA, e tanto basta para assegurar a sua legitimidade (art. 30º, do CPC), sendo que é esta quem incorrerá nas consequências substâncias desfavoráveis caso isso não aconteça.

Nestes termos julga-se improcedente a excepção deduzida.»

Embora a passagem transcrita seja pouco inteligível, no despacho saneador a questão de facto sobre a localização de uma parte dos defeitos cuja eliminação era peticionada pelos autores (se era em parte comum do prédio ou na fracção autónoma de cada um dos autores) foi considerada relevante, não para a definição da legitimidade processual dos autores, mas como um problema de legitimidade substantiva.

A ampliação da decisão da matéria de facto pressupõe a essencialidade da matéria omitida na base de facto, no sentido de se tratar de matéria indispensável para a resolução do litígio.

O que importa mesmo é que na sentença estejam reflectidos todos e cada um dos factos essenciais alegados pelas partes, por forma a cobrir todas as soluções plausíveis da questão ou questões de direito.

Se assim não acontecer, poderá haver necessidade de recorrer ao instrumento previsto no artigo 662.º, n.º 2, al. c), do CPC.

Nessa perspectiva, considerando que uma das soluções plausíveis da questão de direito é não reconhecer aos autores, enquanto proprietários de duas das fracções autónomas, o direito a exigir a eliminação de defeitos existentes em partes comuns, justifica-se, ou melhor, impõe-se a ampliação da matéria de facto.

Para tanto, há que atender ao conteúdo do título constitutivo da propriedade horizontal que a ré juntou com a contestação e que os autores não puseram em causa.

Ora, como se vê pelo teor desse documento, são quatro as fracções que integram o prédio e as fracções designadas pelas letras “B” e “C” (as adquiridas pelos autores) têm a mesma composição e o que a recorrente pretende que seja aditado com aqueles três números (3-A, 3-B e 3-C) é a reprodução, ipsis verbis, do que consta desse documento sobre o que são partes comuns do prédio (ponto 3-C), o que são partes comuns de uso exclusivo dessas fracções (3-B) e que os logradouros situados na parte da frente e na parte posterior de cada uma dessas fracções são delas parte integrante (3-A).

Tendo isso presente, facilmente se verifica que os defeitos descritos sob os n.os 16 a 32 e 35 a 38 localizam-se nas partes comuns do prédio em propriedade horizontal.

Foi essa a resposta escrita que, em 09.09.2020, os Srs. peritos indicados pelo tribunal e pela ré apresentaram face ao pedido de esclarecimento formulado pela ré (a posição manifestada pelo Sr. Perito indicado pelos autores, segundo o qual «não tem condições de responder sem o acesso à Propriedade Horizontal respetiva» é, absolutamente, incompreensível porque já constava dos autos o título constitutivo da propriedade horizontal), mas nem sequer será necessário ter conhecimentos especiais para se concluir nesse sentido. Basta atentar naquilo que são as partes comuns do prédio e confrontar com a descrição dos defeitos ali feita para se perceber que, efectivamente, situam-se nas partes comuns.

Assim, nesta parte, procede a impugnação da decisão de facto, pelo que ao aglomerado de factos provados se acrescenta o seguinte:

«3- A. São parte integrante das frações "B" e "C" os logradouros com acesso pelo interior das frações e situados na parte da frente e na parte posterior das mesmas.

3- B. São zonas de uso exclusivo das frações "B" e "C" os terraços de cobertura situados na parte posterior das mesmas.

3- C. São partes comuns a todas as frações do prédio urbano no qual no qual se integram as frações autónomas dos autores o espaço que dá acesso à garagem, o espaço de circulação comum da cave, o solo, os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio, telhado instalações de eletricidade, água e saneamento bem como o respetivo logradouro de circulação comum a todas as frações e na generalidade o previsto no artº 1421 do Código Civil.

51- A. As patologias/defeitos descritos sob os n.os 16 a 32 e 35 a 38 do elenco de factos provados localizam-se nas partes comuns do prédio no qual se integram as frações autónomas propriedade dos autores».

Passando ao outro segmento da impugnação, importa recordar que, na óptica da recorrente, foram mal julgados os factos descritos sob os n.os 70, 71 e 72, que são do seguinte teor:

«70. As anomalias acima descritas têm impedido os autores de convidarem os amigos e familiares tantas vezes como desejariam.

71. Os autores sentem-se desiludidos e receiam pelo agravamento da degradação das suas moradias e que as humidades venham a afectar negativamente a sua saúde e a dos seus filhos menores.

72. A situação descrita tem-lhes causado contrariedades, ansiedade, perturbação e sofrimento psicológico.»

A decisão do tribunal está assim motivada:

«Quanto aos danos não patrimoniais sofridos pelos autores pelo facto de os imóveis padecerem de vícios (pontos 70. a 72. do elenco dos factos provados), foram importantes os depoimentos prestados pelos autores e pelas testemunhas EE, FF e GG, familiar e amigos dos demandantes, os quais não deixando de descrever a desilusão, os incómodos e transtornos, bem como os naturais receios para a saúde e constrangimentos que o crescente surgimento de deficiências, nomeadamente, ao nível de humidades e infiltrações provocou aos autores.

Todavia, não resultou do depoimento das referidas testemunhas, nomeadamente, das testemunhas FF e GG que as patologias das quais os autores se lamentavam colocavam verdadeiramente em causa e de forma grave a habitabilidade dos imóveis ou que tenham sujeitado os autores a qualquer vexame social.

Muito menos ficou demonstrado qualquer afectação séria da saúde dos autores ou dos seus filhos, não tendo sido junta aos autos qualquer documento ou registo clínico de qualquer doença provocada pelas infiltrações ocorridas nos imóveis, o que se impunha caso a situação tivesse a gravidade que os autores procuraram transmitir.»

Além da indicação das concretas provas (constantes do processo ou que nele tenham sido registadas) que impõem decisão diversa da recorrida e da decisão que, na sua óptica, se impõe quanto a cada um dos pontos de facto que considera mal julgados, ao recorrente (que impugne a decisão sobre matéria de facto) exige-se que explicite as razões por que, na sua perspectiva, essas provas conduzem, necessariamente, a essa diferente decisão.

A recorrente defende a eliminação do aglomerado de factos provados dos descritos sob os n.os 70, 71 e 72 porque considera que as declarações de parte dos autores e o depoimento da testemunha EE (pai de dois deles) não constituem prova credível e não são corroboradas pelos depoimentos das testemunhas FF e GG (estes sim, credíveis, apesar da relação de amizade que têm com os autores).

Constitui jurisprudência corrente que, na valoração probatória a efectuar sobre esse meio de prova (declarações de parte), não pode deixar de ter-se em conta o óbvio interesse que o declarante tem no desfecho da acção e por isso não pode prescindir-se, como parâmetro de credibilização, das chamadas corroborações periféricas que confirmem o teor dessas declarações.

Por outro lado, há quem preconize que as declarações de parte têm natureza subsidiária ou supletiva, constituindo prova a que se recorre face à natureza pessoal dos factos a averiguar, e quando se pressinta que os outros meios probatórios usados não terão sido bastantes para assegurar o convencimento do juiz, ou seja, perante a necessidade sentida pela parte de oferecer o depoimento próprio, como meio de prova, mormente perante o fracasso da produção de outros meios[5].

A actividade judicatória na valoração dos depoimentos (incluindo os depoimentos e declarações de parte) há-de atender a uma multiplicidade de factores, que têm a ver com as razões de ciência, as garantias de imparcialidade, a espontaneidade dos depoimentos, a verosimilhança, a seriedade, o raciocínio, as lacunas, as hesitações, a linguagem, etc.

É inegável que a circunstância de o depoente ser parte no processo, normalmente, afecta a sua objectividade e dificilmente será isento, exponenciando-se o risco de erro se se decidir dar como provados factos com base, apenas ou essencialmente, nas declarações de parte, mas também entendemos que deve ser rejeitada a ideia preconcebida de que a parte irá reproduzir a versão dos factos que o seu mandatário expôs no(s) articulado(s).

Aceita-se mesmo que, face ao princípio da livre apreciação das provas, haja factos considerados provados, apenas, com base nas declarações da parte, desde que estas produzam no julgador uma firme (dir-se-á mesmo, inabalável) convicção da sua veracidade[6].

Os factos impugnados têm uma forte carga subjectiva e por isso é compreensível que o tribunal, na formação da sua convicção, tenha reconhecido às declarações de parte dos autores particular relevância probatória.

No entanto, há que ser prudente, pois não podem ser consideradas verosímeis as declarações que afrontam o senso comum, que desafiam o normal acontecer e as máximas da experiência.

Ao decidir, o julgador convoca a sua experiência ou vivência pessoal, que mais não é do que o património de saberes e experiências comum ou da comunidade em que se insere[7].

Ora, o que pode inibir alguém de convidar amigos e familiares para sua casa é o facto de esta não reunir condições que proporcionem aos convidados um mínimo de conforto. Não é, seguramente, o caso das moradias adquiridas pelos autores que, no seu interior, apresentam os defeitos descritos sob os n.os 40 a 46 do elenco de factos provados. Além de escassos, são de pequena gravidade (é, sobretudo, a degradação da pintura e do revestimento de algumas paredes) e por isso não podem ser erigidos em factor de afastamento de amigos e familiares do convívio com os autores.

Constrangedor será o mau odor provocado pelo entupimento de canalizações e caixas de saneamento.

Foi esse o sentido do depoimento da testemunha FF, como se vê pela seguinte resposta à questão que, a propósito, lhe foi colocada:

«Sim, sim. Nós até somos dos que convivemos mais porque a minha esposa é madrinha da filha dele, do CC; portanto obriga… nós fazemos mais visitas por causa desse sentido, mas ele, lá está, não faz muitas festas nem faz muitos convites por causa dessas situações. Principalmente porque a questão das fossas nota-se de facto na sala que às vezes tem assim um cheiro um bocadito…, e na cozinha também tem assim um bocadinho um cheiro às vezes pronto…desagradável».

Acontece que esse não é um defeito que faça parte do rol de anomalias detectadas nas moradias dos autores.

Por tudo isso, não pode manter-se como provado o facto descrito sob o n.º 70.

Já a desilusão e o receio a que se alude no ponto 71 e as contrariedades, ansiedade e perturbação descritas no n.º 72, são reacções normais de quem tinha elevadas expectativas quando comprou as moradias (pois foram-lhe garantidos altos padrões de qualidade), mas que foram frustradas pela atitude da ré que não tratou de eliminar, como devia, os defeitos que, inegavelmente, o prédio e em particular as fracções dos autores apresentam.

Em suma, é parcialmente procedente a impugnação da decisão sobre matéria de facto, na qual se introduzem as seguintes alterações:

- elimina-se o facto descrito sob o n.º 70;

- acrescenta-se ao elenco de factos provados os seguintes:

«3- A. São parte integrante das frações "B" e "C" os logradouros com acesso pelo interior das frações e situados na parte da frente e na parte posterior das mesmas.

3- B. São zonas de uso exclusivo das frações "B" e "C" os terraços de cobertura situados na parte posterior das mesmas.

3- C. São partes comuns a todas as frações do prédio urbano no qual no qual se integram as frações autónomas dos autores o espaço que dá acesso à garagem, o espaço de circulação comum da cave, o solo, os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio, telhado instalações de eletricidade, água e saneamento bem como o respetivo logradouro de circulação comum a todas as frações e na generalidade o previsto no artº 1421 do Código Civil.

51- A. As patologias/defeitos descritos sob os n.os 16 a 32 e 35 a 38 do elenco de factos provados localizam-se nas partes comuns do prédio no qual se integram as frações autónomas propriedade dos autores».

2. Fundamentos de direito

Como é sabido, os efeitos essenciais do contrato de compra e venda são, além da transferência do direito de propriedade sobre a coisa (que se dá por mero efeito do contrato, como prevê o artigo 408.º, n.º 1, do Código Civil), a obrigação de pagar o preço e a obrigação de entrega da coisa vendida (artigo 879.º do CC), obrigações estas que se encontram ligadas entre si por um vínculo de reciprocidade ou interdependência.

Resulta da factualidade provada que estão aqui em causa dois contratos distintos.

Entre a ré/recorrente e os autores AA e BB foi celebrado, em 11.10.2012, um contrato de compra e venda tendo por objecto mediato fracção autónoma destinada a habitação (designada pela letra “C”), constituída por cave, rés-do-chão, andar e logradouro na frente e na parte posterior, que faz parte do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua ..., ..., ...-Valongo.

Por seu turno, entre os autores CC e DD e a ré “M..., L.DA” houve uma troca: os primeiros transmitiram para a ré a propriedade de uma fracção de um outro prédio e, como contrapartida, receberam desta a propriedade da fracção (designada pela letra “B”, com uma composição praticamente igual à fracção “C”) daquele mesmo prédio.

Estamos perante um contrato de permuta que, como se refere na sentença recorrida, estando previsto no artigo 480.º do Código Comercial com o nomen de “escambo ou troca”, não é um dos contratos tipificados no Código Civil, mas ao qual se aplicam as normas que regulam a compra e venda por força do disposto no artigo 939.º deste último corpo normativo.

Também decorre dos factos provados que cada uma das partes cumpriu a obrigação principal emergente desses contratos.

Porém, da parte da ré, não houve cumprimento perfeito da sua obrigação, pois entregou aos adquirentes fracções prediais autónomas (“moradias”) que, pouco tempo depois de começarem a ser habitadas, revelaram defeitos de construção, apesar de ter garantido elevada qualidade de construção e dos materiais aplicados, sabendo que para os autores esse era factor determinante para a sua aquisição.

Se o devedor estiver obrigado a entregar uma coisa, deve fazer a entrega de coisa sã e idónea, dotada das qualidades necessárias ou por ele asseguradas para a realização do escopo pretendido e isenta de vícios que a desvalorizem ou impeçam de realizar o fim a que é destinada.

Ora, «se as qualidades da coisa fazem parte integrante do conteúdo negocial, do conteúdo vinculante ou vinculativo do contrato celebrado, e o vendedor entrega esta coisa à qual, porém, faltam qualidades acordadas, a inexactidão qualitativa da prestação respeita à fase executiva do negócio e será um caso de incumprimento parcial ou cumprimento imperfeito: o vendedor não cumpre exactamente a prestação devida ao comprador segundo a interpretação objectiva do contrato (…) verificando-se uma desconformidade entre a coisa na sua constituição real e a coisa na sua configuração representada e acordada pelas partes»[8].

Esse mau cumprimento na concretização da prestação principal pode traduzir-se na entrega de coisa com vícios ou defeitos: com vícios jurídicos, isto é, com ónus ou encargos e limitações sobre o direito transmitido e que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria (situações que são reguladas nos artigos 905.º a 912.º do Código Civil), ou com vícios materiais ou físicos, ou seja, defeitos intrínsecos, inerentes ao seu estado material, uma coisa não conforme ao contrato, dada a não correspondência às características acordadas ou legitimamente esperadas pelo comprador (situações reguladas nos art.ºs 913.º a 922.º do mesmo CC).

Podemos, então, ter por assente que se verifica uma das situações previstas no artigo 913.º, n.º 1, do Código Civil: falta das qualidades asseguradas pelo vendedor, logo, mau cumprimento, cumprimento imperfeito ou cumprimento inexacto.

No cardápio de soluções que a lei oferece ao comprador de coisa defeituosa (artigos 905.º a 911.º, 914 e 915.º) está a anulação do negócio, quer por erro simples, quer por erro qualificado (erro-dolo) e, como vimos, esta (a anulação do negócio) foi a pretensão, em primeira linha, formulada pelos autores.

Subsidiariamente, pediram a condenação da ré a corrigir/eliminar os defeitos denunciados e aqueles que, entretanto, foram detectados pelos autores de um estudo encomendado a empresa especializada.

Foi este direito que na sentença recorrida se reconheceu aos compradores, condenando-se a ré «a efectuar a eliminação, correcção e reparação dos defeitos referidos e indicados nos pontos 16. a 25., 27, 29 a 39, 41 a 45, 48 e 49. do elenco dos factos provados, do modo indicado nos pontos 52 a 55, 57 a 58, 60 e 62 a 67 do elenco dos factos provados, no prazo de 120 dias», decisão com a qual se conformaram os autores.

Quem não se conformou foi a ré que, em sede recursiva, insiste na caducidade do direito à eliminação dos defeitos.

Mais precisamente, na sentença recorrida decidiu-se que a caducidade se verificava em relação aos defeitos enunciados nos pontos 26, 28, 40, 46, 47, 50 e 51.

A recorrente pretende que se reconheça a caducidade, também, quanto ao direito à eliminação dos defeitos descritos sob os n.os 33, 39 e 41, que importa aqui destacar:

«33. Deficiente assentamento das escadas de acesso junto a entrada principal;

39. Inexistência de admissão de ar pela fachada para o recuperador de calor da sala de estar da moradia aludida em 2;

41. Exaustão ineficaz na cozinha em ambas as moradias;»

Os artigos 916.º e 917.º do Código Civil estabelecem três prazos que se articulam entre si e são todos prazos de caducidade[9], que não se suspendem nem se interrompem, a não ser em casos especialmente previstos na lei[10].

Sobre o comprador recai o ónus de denunciar o defeito ao vendedor, podendo fazê-lo por qualquer forma.

Tratando-se de um imóvel, a denúncia terá de ocorrer no prazo de um ano a contar do conhecimento do defeito (artigo 916.º, n.os 2 e 3, do Código Civil).

Mas o comprador pode ver-se constrangido a recorrer a tribunal para fazer valer a sua pretensão e a respectiva acção caduca quando caduque a possibilidade de denúncia dos vícios da coisa ou, havendo denúncia, decorridos sobre esta seis meses (artigo 917.º do CC[11]).

Qualquer destes direitos tem de ser exercido dentro do prazo de cinco anos (o chamado prazo de garantia legal) a contar da entrega material da coisa, com recepção efectiva pelo comprador (n.º 3 do artigo 916.º do CC).

Mas a vendedora das vivendas foi, também, quem as construiu (no âmbito da actividade que constitui o seu objecto social) e os imóveis, pela sua natureza, são destinados a longa duração, o que nos remete para o regime dos artigos 1220.º e 1225.º do CC.

O prazo para a denúncia dos defeitos continua a ser de um ano (a contar da detecção dos defeitos) e o prazo de garantia de cinco anos, mas o prazo para o exercício judicial do direito à eliminação dos defeitos (tal como do direito a indemnização) passa para um ano a contar da denúncia (n.os 2 a 4 do artigo 1225.º).

Por outro lado, este caso enquadra-se no âmbito de aplicação do Dec. Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril (que estabelecia[12] o regime da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas), uma vez que a actividade da ré vendedora é, precisamente, a construção e comercialização de imóveis (designadamente imóveis para habitação) e os autores/compradores assumem, para este efeito, a qualidade de consumidores, dado que adquiriram as moradias, não para uso profissional, mas para sua habitação, pelo que o exercício judicial do direito de reparação dos defeitos detectados nos imóveis é de três anos a contar da data da denúncia (artigo 5.º-A, n.º 3).

Vejamos, então, se no caso concreto foi ultrapassado algum desses prazos, importando relembrar que a caducidade invocada pela recorrente se reporta, apenas, aos mencionados três defeitos.

Antes de mais, há que sublinhar que, tendo as moradias sido entregues aos autores em Outubro de 2012 (os contratos foram celebrados nessa data e, ainda nesse mês, os autores foram habitá-las) e sendo a acção intentada em 13.07.2017 (com citação da ré em 18.07.2017), não estava ultrapassado o prazo de garantia de cinco anos.

A recorrente argumenta (em defesa da caducidade do direito de exercer judicialmente o direito de eliminação desses defeitos) que, contrariamente ao afirmada na sentença recorrida, não estramos perante defeitos ocultos e evolutivos e, para a sua denúncia, não era necessário que os autores tivessem conhecimento da concreta origem dos mesmos. Os autores já tinham deles conhecimento objectivo e seguro quando lhe remeteram as cartas de 16.11.2012 e de 30.12.2013 a denunciar os defeitos e por isso o relatório técnico que, a seu pedido, foi elaborado por uma empresa especializada nada veio acrescentar a esse conhecimento. Exemplifica com o defeito da “exaustão ineficaz na cozinha”, pois na carta de 30.12.2013 que lhe enviaram, os autores «não só demonstram que tinham perfeito conhecimento da existência da deficiência como tinham conhecimento da origem da mesma, referindo inclusive a existência de um relatório da assistência técnica que situava o problema no comprimento e diâmetro do tubo embutido».

Numa primeira análise, somos levados a concluir que, relativamente aos defeitos 39 e 41, a razão está com a recorrente.

Se é certo que conhecer o defeito não é suspeitar do vício, mas ter a “certeza objectiva e completa” do mesmo[13], as missivas de 30.12.2013 revelam que os autores, já então, tinham a certeza bastante da existência de tais anomalias e para as denunciar não tinham que conhecer as respectivas causas.

No entanto, há um factor a considerar que aponta em sentido diverso e que respeita às causas impeditivas da caducidade.

Via de regra, a caducidade é impedida pela prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua esse efeito impeditivo (artigo 331.º, n.º 1, do CC). No caso, seria a instauração da acção destinada a exercer o direito de eliminação dos defeitos e a citação da demandada.

No entanto, o n.º 2 do mesmo artigo prevê que, também o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido (tratando-se, naturalmente, de direito disponível), impede a caducidade.

Além de ter de se manifestar antes do termo do prazo de caducidade, o reconhecimento deve ser preciso e inequívoco; não tem que ser um acto formal, mas deve resultar de uma actuação que, inequivocamente, o revele.

Como se decidiu no Ac. TRE de 11.05.2017 (processo n.º 1393/08.7TBSTB.E1) «Se o reconhecimento da existência dos defeitos, a sua enumeração e o compromisso assumido pela R. de os eliminar ou reparar aconteceu antes de esgotado o prazo de caducidade, tal reconhecimento tem a virtualidade de impedir a caducidade do direito do A., ou seja a partir desse momento não é lícito à R. (devedor) invocar contra o A. (credor) a excepção de caducidade, ainda que o devedor demore anos a cumprir. Na verdade o direito foi exercido e uma vez exercido ou reconhecido já não está sujeito a prazo de caducidade».

Também no Ac. STJ de 09.07.2015 (processo n.º 3137/09.7TBCSC.L1.S1) se concluiu que «Se o empreiteiro realizou trabalhos de reparação de uma obra, que não foram dados por concluídos, tal equivale a reconhecer os defeitos da construção, reconhecimento esse que além de equivaler à denúncia dos defeitos – art. 1220.º, n.º 2, do CC –, tem o efeito impeditivo do decurso de um prazo de caducidade para a instauração da acção destinada à eliminação dos defeitos.»

É nesse sentido que, também, se pronuncia Pedro Roman0 Martinez (Cumprimento Defeituoso, em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, Colecção Teses, Almedina, pág. 381) que, depois de rejeitar interpretações restritivas do preceito legal, conclui:

«Dever-se-á admitir que o reconhecimento do defeito, com promessa de solucionar o diferendo, constitui um impedimento da caducidade, pois não está em contradição com a letra do n.º 2 do art. 331.º, e permite evitar que se considerem como válidas situações violadoras do princípio da boa-fé, designadamente da regra não venire contra factum proprium».

Na sequência das cartas que os autores lhe enviaram em 16.11.2012 e em 30.12.2013 a denunciar vários defeitos que as moradias apresentavam, houve intervenções da ré no sentido de os corrigir, mas as anomalias, sobretudo as relacionadas com humidades, voltaram a surgir.

Nos dois primeiros anos em que os autores habitaram as moradias, foram surgindo diversas patologias, imediatamente comunicadas à ré, que procedeu a novas reparações, mas sem resolver, satisfatoriamente, os problemas.

Esta disponibilidade da ré para corrigir os defeitos e as intervenções que fez com essa finalidade (ainda que nem sempre bem sucedidas) revelam, sem a menor dúvida, que reconhecia que se tratava de defeitos de construção e o direito dos autores a exigir a sua eliminação ou, como se decidiu no Ac. TRP de 20/12/2011 (processo n.º 190/08.4TBGDM.P1, in www.dgsi.pt), «o comportamento da Ré foi suficientemente claro, não deixando aos AA. dúvidas da disponibilidade da Ré para cumprir, valendo, pois, como reconhecimento do direito impeditivo da caducidade, para efeitos do disposto no art. 331, n° 2 do Cód. Civil pelo que nenhum sentido faria, em semelhante contexto, o exercício do direito pela via judicial.».

Em suma, embora com fundamentação distinta, é de confirmar a decisão da primeira instância de julgar, em parte, improcedente a excepção peremptória de caducidade.

Outra questão de direito a decidir consiste em saber se aos autores, enquanto proprietários de duas das fracções autónomas de um prédio constituído em propriedade horizontal assiste o direito a exigir a eliminação de defeitos existentes em partes comuns do prédio.

Com as alterações introduzidas na decisão sobre matéria de facto, está assente que os defeitos descritos sob os n.os 16 a 32 e 35 a 38 do elenco de factos provados localizam-se nas partes comuns do prédio.

Não pode dizer-se que a primeira instância se tenha pronunciado no sentido afirmativo porque, como, oportunamente, se assinalou, foi ignorada na decisão de facto a alegação da ré de que esses defeitos se situavam em partes comuns do prédio e por isso era à Administração do condomínio que competia exigir a correcção desses defeitos.

O artigo 1430.°, n.º 1 do Código Civil determina que "a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador".

A assembleia dos condóminos é a titular dos poderes de administração, quer ordinária, quer extraordinária e nesta se incluem os poderes para accionar os meios de tutela jurídica para reclamar a eliminação de defeitos de construção nas partes comuns do prédio em propriedade horizontal (mesmo que essas anomalias tenham directa repercussão nas partes privativas de alguma fracção).

Sendo a assembleia de condóminos constituída pela universalidade dos titulares das fracções autónomas, não faria qualquer sentido que partilhasse com algum ou alguns dos condóminos esses poderes.

Se a administração de prédio constituído em propriedade horizontal tem poderes para exigir do construtor/vendedor a eliminação dos defeitos existentes nas partes comuns do prédio, mas não para, em nome dos condóminos, reclamar dos defeitos que existam nas fracções autónomas do mesmo prédio (poderes que pertencem, exclusivamente, aos respectivos titulares), a inversa também é verdadeira[14].

Assim, a eliminação dos defeitos elencados de 16 a 32 e 35 a 38, localizados nas partes comuns do prédio, terá de ser reclamada pela administração do condomínio, cabendo aqui salientar que, para efeito da contagem do prazo de garantia, a entrega do imóvel tem-se por efectuada quando é instituída a administração do condomínio, seja por iniciativa do construtor/vendedor, seja por acção dos condóminos (Ac. STJ de 14.01.2014, processo n.º 378/07.5TBLNH.L1.S1).

A recorrente põe, ainda, em causa o direito dos autores à indemnização por danos não patrimoniais que lhes foi arbitrada. Não porque os autores não pudessem cumular a indemnização com o pedido de eliminação dos defeitos existentes nas suas fracções, mas porque entendem que as meras contrariedades e incómodos não assumem gravidade tal que mereçam a tutela do direito e, logo, justifiquem uma compensação.

Quando menos, deve reduzir-se o valor indemnizatório, pois consideram que o fixado peca por ser desproporcionado e irrazoável.

A recorrente louva-se no ensinamento do Professor Antunes Varela, segundo o qual a gravidade exigida deve «medir-se por um padrão objetivo (conquanto a apreciação deva ter em linha de conta as circunstâncias de cada caso), e não à luz de fatores subjetivos (de uma sensibilidade particularmente embotada ou especialmente requintada)», pelo que «o dano deve ser de tal modo grave que justifique a concessão de uma satisfação de ordem pecuniária ao lesado», não atingindo tal patamar «os simples incómodos ou contrariedades» que cabe a cada um suportar na vida em sociedade (Das Obrigações em Geral, vol. I, 5.ª edição, Almedina, pág. 566, e Código Civil Anotado, vol. I, 4.ª edição revista e actualizada, Coimbra Editora, pág. 499).

Ninguém contesta que a gravidade do dano, enquanto requisito específico que acresce aos pressupostos gerais da responsabilidade civil, não se coaduna com os meros danos triviais ou insignificantes, ou seja, tem de ser um dano que esteja para além das fronteiras da banalidade e essa gravidade tem de aferir-se segundo critérios objectivos (de acordo com padrão de valorações ético-culturais aceite numa determinada comunidade, num certo momento histórico, e tendo em conta o circunstancialismo do caso) e não em função de percepções subjectivas ou de uma particular susceptibilidade do lesado[15].

Ora, no caso, os danos suportados pelos autores não se ficaram pelas triviais contrariedades ou por insignificantes incómodos, atingiram um patamar superior com o receio dos autores de que o agravamento das anomalias (em particular, as humidades do prédio) afectasse a saúde dos filhos menores. O arrastamento de uma situação como esta irrita, cria desespero, perturba e causa natural ansiedade em quem a vivencia, afectando negativamente o seu estado psicológico.

Numa época em que se atribui particular importância à tutela do sujeito nas várias dimensões da sua concreta existência e do desenvolvimento da sua personalidade, reclamada pelos princípios da dignidade da pessoa humana, o dano suportado pelos autores afigura-se suficientemente grave para merecer a tutela do direito, pelo que podemos considerar preenchida a cláusula geral do n.º 1 do artigo 496.º do Código Civil.

Foquemo-nos, pois, na determinação do montante da indemnização.

A fixação da indemnização por danos não patrimoniais é sempre tarefa delicada, já porque se trata de determinar o valor pecuniário de bens essencialmente imateriais, já por ausência de um critério de referência suficientemente concreto e objectivo de fixação da justa compensação.

Mas, como se faz notar no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25.01.2002 (C.J./Ac.s STJ, X, Tomo I, 62), «a dificuldade de “quantificar” os danos não patrimoniais não pode servir de entrave à fixação de uma indemnização que procura ser justa, correndo o risco, embora, de ser algo aleatória, tanto mais que, neste campo (…), assume particular relevância a vertente da equidade».

Como é sabido, a indemnização por danos não patrimoniais não tem uma função ressarcitiva (própria da indemnização por danos patrimoniais). A sua função é, essencialmente, compensatória.

Se, cada vez mais, é posta em relevo, também, a sua função retributiva e preventiva (assim, Professor Menezes Cordeiro, “Tratado de Direito Civil Português”, II, “Direito das Obrigações”, Tomo III, 758), a finalidade primordial da reparação dos danos não patrimoniais é a de proporcionar ao lesado, através do recurso à equidade, uma compensação ou benefício de ordem material que lhe proporcione a aquisição de bens e lhe permita obter um conforto que, de certo modo, atenue o mal sofrido.

Não se trata, pois, de fixar o pretium doloris, mas antes de proporcionar uma compensatio doloris.

Como se ponderou no acórdão desta Relação proferido no processo n.º 313/12.9TBMAI.P1[16], «a compensação arbitrada nestes casos não é o preço da dor ou de qualquer outro bem não patrimonial, mas sim uma satisfação concedida ao lesado para minorar o seu sofrimento, paliativo que numa sociedade que deifica o dinheiro assume naturalmente esta feição».

Por outro lado, importa ter presente que na determinação do quantum indemnizatório do dano não patrimonial, a lei aponta como directriz uma valoração casuística orientada por critérios de equidade (artigo 494.º do Código Civil).

Mas a afirmação de que o montante da indemnização do dano não patrimonial é fixado equitativamente (artigo 496.º, n.º 4, 1.ª parte do Código Civil) não quer dizer livre arbítrio, inexistência de critérios a que o juiz, nessa tarefa delicada, deva atender.

É quase um lugar-comum dizer que na fixação da indemnização por danos não patrimoniais o tribunal deve respeitar as “regras de boa prudência, de bom senso prático, de justa medida das coisas e de criteriosa ponderação das realidades da vida» e, por outro, os padrões usados – em casos similares – pelos tribunais superiores.

O pedido formulado foi de condenação da ré a pagar, a esse título, a cada “casal autor” a quantia de € 25.000,00 e na sentença recorrida a condenação foi no pagamento da quantia de € 5.000,00 a cada autor, ou seja, € 10.000,00 por casal. Montante que a recorrente considera excessivo, por irrazoável e desproporcionado, pois condena-a a pagar «a título e reparação dos danos não patrimoniais, um montante total (€ 20.000,00) superior ao custo estimado (€ 19.000,00) para a realização de todos os trabalhos de reparação dos defeitos» (conclusão EE)).

Ressalvado o devido respeito, não se afigura feliz o termo de comparação.

É o dano e a sua gravidade, revelada na amplitude e intensidade do sofrimento suportado pela vítima o parâmetro fundamental a considerar, pois é precisamente esse sofrimento que se pretende compensar através da indemnização.

A compensação deve, então, ser proporcional à gravidade do dano, apreciada objectivamente, «não sendo de acolher pretensões manifestamente excessivas, mas também excluindo tendências banalizadoras dos valores e interesses morais, como a saúde, a integridade física, o bem-estar, etc., que se pretende defender»[17].

Ora, se, como já se concluiu, o dano não patrimonial assume gravidade bastante para fundamentar a atribuição de uma indemnização, o grau de gravidade não é tal que justifique o montante de € 10.000,00 por casal.

O que sobreleva para esse efeito ainda é o arrastar da situação, que dura há uma década, e é a ré quem tem protelado a solução do problema (note-se que a ré/recorrente não põe em causa a existência dos defeitos no prédio e nas fraçções dos autores).

Neste contexto, o montante de € 5 000,00 revela-se ajustado, mas como indemnização por casal.

Procede, assim, em parte a apelação da ré.

III- Dispositivo

Pelo exposto, acordam os juízes desta 5.ª Secção Judicial (3.ª Secção Cível) do Tribunal da Relação do Porto em julgar parcialmente procedente o recurso interposto por “M..., L.DA” e, em consequência:

A) alterar a decisão sobre matéria de facto nos sobreditos termos;

B) condenar a ré “M..., L.DA” a eliminar os defeitos existentes nas fracções prediais autónomas dos autores, enunciados nos números 33, 34, 39, 40 a 45, 48 e 49 do elenco de factos provados, correcção essa a efectuar pelo modo indicado nos pontos 54, 57 e 59 a 62 do mesmo elenco, no prazo de 120 dias a contar do trânsito em julgado desta condenação;

C) condenar a ré “M..., L.DA” a pagar, em conjunto, aos autores AA e BB a quantia de € 5.000,00 e aos autores CC e DD a mesma quantia de € 5.000,00, ambas a título de indemnização por todos os danos não patrimoniais por eles sofridos, acrescida de juros de mora, à taxa legal de 4% ao ano, a contar da data da condenação em primeira instância e até efectivo e integral pagamento;

D) no mais, confirmar a decisão recorrida.

Por ter decaído parcialmente no recurso, a ré/recorrente suportará as respectivas custas na proporção de metade.

(Processado e revisto pelo primeiro signatário).

Porto, 13/7/2022

Joaquim Moura

Ana Paula Amorim

Manuel Fernandes

[1] Notificada às partes mediante expediente electrónico elaborado em 25.10.2021.

[2] Foram eliminadas as referências aos meios de prova, pois não é um facto dar por reproduzido o teor de um documento.

[3] Será o caso, p. ex., de as respostas às questões de facto que relevam para a decisão da causa se revelarem contraditórias, obscuras ou deficientes; haver excesso no conteúdo da decisão por terem sido considerados factos essenciais que deviam integrar a causa de pedir ou serem constitutivos de excepções, mas sem que tenham sido alegados pelas partes (ou mesmo factos complementares ou concretizadores que tenham sido considerados fora das condições de admissibilidade previstas no artigo 5.º, n.º 2, al. b), do CPC); a decisão sobre matéria de facto conter asserções que são puros conceitos normativos ou puras conclusões. Todas estas situações podem ser (mesmo oficiosamente) apreciadas pela Relação desde que o processo (ou a gravação da prova oralmente produzida) forneça os elementos necessários para tanto, nos termos previstos no artigo 662.º, n.º 2, do CPC.

[4] A.S. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 5.ª edição, pág. 307.

[5] Assim expende o Professor Lebre de Freitas, in “A Ação Declarativa Comum”, 3.ª Edição, pág. 278: “A apreciação que o juiz faça das declarações de parte importará sobretudo como elemento de clarificação do resultado das provas produzidas e, quando outros não haja, como prova subsidiária, máxime se ambas as partes tiverem sido efetivamente ouvidas.

[6] Cfr. A.S. Abrantes Geraldes, L.F. Pires de Sousa e P. Pimenta, Código de Processo Civil Anotado, vol. I, Almedina, 2019, pág. 530.

[7] Cfr. Marta João Dias, A fundamentação do juízo probatório – Breves considerações, Revista Julgar, n.º 13, Janeiro/Abril de 2011, p. 178.

[8] João Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, Conformidade e Segurança, Almedina, 2002, pág. 51.

[9] De caducidade do direito de propor uma acção judicial, mas, note-se, é um prazo substantivo e não judicial.

[10] A. Menezes Cordeiro, ob. cit., pág. 269

[11] A jurisprudência dividiu-se quanto à questão de saber se também em relação à acção destinada a exercer as pretensões de reparação ou substituição da coisa previstas no artigo 914.º do CC se aplicava o prazo de caducidade previsto no artigo 917.º, visto este preceito legal se referir, apenas, à acção de anulação por simples erro.

Em 04.12.1996, foi proferido assento (n.º 2/97) que acolheu a orientação maioritária, segundo a qual à acção destinada a exercer essa pretensão (reparação ou substituição de coisa imóvel vendida, ou mesmo a destinada a obter indemnização) se aplica o artigo 917.º do CC, por interpretação extensiva ou, até, por analogia.

A jurisprudência mais recente continua a seguir esta orientação (Acs. ST de 04.05.2010, de 02.11.2010, de 13.10.2011, de 16.03.2011, de 22.05.2012 e de 05.03.2013, da Relação do Porto de 28.06.2011 e de 11.09.2014, da Relação de Guimarães de 12.05.2011, da Relação de Lisboa de 21.03.2012 e de 18.06.2013, da Relação de Coimbra de 12.06.2012).

Também na doutrina a questão não é pacífica.

O Professor A. Menezes Cordeiro afirma que essa não é a melhor opção e justifica: “ (…) tendo sido denunciado o defeito, colocar um prazo de seis meses para um exercício judicial é um convite à litigiosidade ou ao não-exercício de direitos. Feita a denúncia, há que aguardar uma tomada de posição da contraparte, a qual pode depender de estudos e vistorias; (…) Em termos valorativos e axiológicos, nada recomenda um prazo tão curto». E mais adiante: «Não é expectável que o legislador, logo na sequência dos artigos 914.º e 915.º, se tenha esquecido das demais pretensões em jogo. Quanto ao espírito: o prazo é demasiado curto para ser objecto de interpretação extensiva e, muito menos, de aplicação analógica» (Tratado de Direito Civil Português, XI, Contratos em Especial (1.ª parte), Almedina, 2019, pág. 274).

Em contraponto, o Prof. João Calvão da Silva defendia que «seria incongruente não sujeitar todas as acções referidas à especificidade do prazo breve para agir que caracteriza a chamada garantia edilícia desde a sua origem, pois, de contrário, permitir-se-ia ao comprador obter resultados (referidos aos vícios da coisa) equivalentes, iludindo os rígidos e abreviados termos de denúncia e caducidade» (in Compra e Venda de Coisa Defeituosa – Conformidade e Segurança, Almedina, pág. 74). No fundo, através destas acções, realiza-se ou materializa-se a mesma garantia pelos vícios e por isso justifica-se a extensão do artigo 917.º às acções dos demais direitos (reparação ou substituição da coisa, resolução contratual, indemnização).

[12] Como é sabido, o Dec. Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril transpôs para o Direito interno a Directiva n.º 1999/44/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 25 de Maio. O diploma foi, entretanto, revogado pelo Dec. Lei n.º 84/2021, de 18 de Outubro, que transpôs a Diretiva (UE) 2019/771, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 20 de maio de 2019. Das muitas alterações introduzidas, destaca-se o alargamento do prazo de garantia dos bens imóveis para 10 anos em caso de faltas de conformidade, mas limitada aos elementos construtivos estruturais (as associações de defesa do consumidor defendiam que esse prazo deveria abranger todas as faltas de conformidade).

[13] João Calvão da Silva, ob. cit., pág. 73.

[14] Assim, além do Ac. TRG de 03-11-2016 (processo nº 1424/13.9TBBRG.G1), citado pela recorrente, cfr. Ac. TRP de 10.03.1999 (JTRP00029182), Ac. TRC de 12.03.2019 (processo n.º90/15.8 T8CNT.C2) e Ac. TRL de 02.12.2021 (processo n.º 17407/16.4 T8LSB.L1-6).

Em sentido oposto, Ac. TRL de 04.11.2008 (processo n.º 2552/2008).

Na doutrina, Ana Filipa Morais Antunes e Rodrigo Moreira (anotação ao artigo 1430.º, in Comentário ao Código Civil, Direito das Coisas, UCE, 2021, pág. 473), a propósito da qualificação do condomínio como consumidor, comentam: «Nesta eventualidade, evidenciando-se defeitos nas partes comuns, e sendo estas qualificadas como bens de consumo (…) devem os órgãos administrativos do condomínio promover os correspondentes meios de tutela».

[15] Sobre este ponto, cfr. Gabriela Páris Fernandes, anotação ao artigo 496.º, in Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral, UCE, pág. 359.

[16] Relatado pelo Desembargador Dr. Carlos Gil e subscrito pelo aqui relator, enquanto adjunto.

[17] Ac. desta Relação de 17.09.2009, proferido no processo n.º 1943/05.0TJVNF.P1, acessível em www.dgsi.pt