3698/22.5T8CSC.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (elaborado nos termos do disposto no artigo 663º, nº 7, CPC):

I- O direito de preferência, limitando a liberdade contratual do obrigado à preferência na vertente da escolha do seu interlocutor no negócio, impõe a sua celebração com o preferente.

II- Uma vez comunicada a intenção de exercer a preferência, o seu sujeito passivo fica obrigado a contratar com o preferente, estabelecendo-se o que tem vindo a ser designado por uma “relação complexa e duradoura”.

III- Nessa relação, constituem obrigações principais as de dar preferência e de celebrar o negócio, gerando-se ainda deveres acessórios, de lealdade e de informação, que devem ser observados ao longo de toda a relação contratual.

IV- Porém, a perda superveniente da qualidade de comproprietário extingue o direito de preferência conferido pelo artigo 1409º CC, tornando inexigível a celebração do contrato projetado.

V- Nessa hipótese, a existência de responsabilidade pré-contratual, nos termos do disposto no artigo 227º CC, exige a verificação dos requisitos da ilicitude, da culpa e do nexo causal entre a conduta do obrigado à preferência e os danos.

VI- Embora a violação dos deveres de diligência e informação do obrigado à preferência possa ser ilícita e culposa, ao preferente não pode ser reconhecido direito a indemnização se os danos apurados resultam da perda da quota que lhe conferia a preferência, em processo executivo contra si instaurado.

Acordam os juízes da 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Lisboa que compõem este coletivo:

I- RELATÓRIO

A autora, A identificada nos autos, instaurou em 03-11-2022, a presente ação declarativa comum contra o réu Novo Banco, SA, igualmente identificado nos autos, formulando o pedido da sua condenação no pagamento de uma indemnização de € 500.000,00, a título de danos patrimoniais e morais.

Fundamentando tal pedido, alegou a autora:

- Ter adquirido em 23-12-1983, na proporção de metade, conjuntamente com o seu marido, com quem é casada no regime da separação de bens, que adquiriu a outra metade, o prédio urbano, destinado a habitação, composto de moradia de cave, R/C e 1º andar, sito na Rua B, n.º (…) freguesia de Cascais, concelho de Cascais, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº …, da referida freguesia, inscrito na matriz predial sob o nº …., da união das freguesias de Cascais e Estoril;

- Foi interpelada pela ré para exercer o seu direito de preferência, adquirindo a parte do seu marido, por € 36.858,00, com indicação de que a escritura de compra e venda se realizaria até 31 de dezembro de 2020;

- Embora a autora tenha expressamente manifestado pretender exercer tal direito de preferência, e tenham ocorrido várias comunicações entre ambas as partes para tal efeito, a escritura de compra e venda nunca foi celebrada;

- Em 08-03-2022, o réu comunicou à autora que caducara o seu direito de preferência dado que a metade indivisa de que era comproprietária fora adjudicada ao Novo Banco SA, no âmbito de processo executivo;

- O réu litigou de má fé, protelando no tempo a celebração da escritura, não dispondo de fundamento legal a invocação da caducidade do seu direito;

- A atuação ilícita do réu causou à autora inúmeros danos de natureza patrimonial e não patrimonial, por si computados no montante peticionado.

O réu Novo Banco, SA contestou a ação, apresentando defesa por exceção e por impugnação, pugnando pela improcedência da ação.

No essencial, alegou o contestante que:

- O exercício do direito de preferência pela autora, conforme resulta da sua comunicação de 06-11-2020, estava condicionado à obtenção de um financiamento;

- O réu promoveu contactos com vista à preparação da escritura, que deveria ser realizada até 31-12-2020;

- Porém, até essa data, nunca a autora lhe comunicou ter obtido financiamento e reunir as condições para a aquisição do imóvel, apenas tendo enviado uma segunda comunicação em 13-09-2021;

- A autora não exerceu verdadeiramente o direito de preferência dado que não demonstrou que reunia condições para celebrar o negócio, nos termos constantes do projeto e antes da data prevista para a realização da escritura, o que determinou a extinção do direito de preferência;

- Não pode ser imputado ao réu qualquer incumprimento que fundamente a obrigação de indemnizar;

- A metade indivisa do imóvel em apreço, foi adjudicada ao Banco Espírito Santo, S.A. em 14 de outubro de 2009, no âmbito da execução fiscal que correu os seus termos no Serviço de Finanças de Cascais 1, sob os N.ºs … e aps e …., pelo que o Banco e a Autora foram comproprietários do imóvel entre 14 de outubro de 2009 e dezembro de 2021, nunca tendo a autora manifestado qualquer interesse em pôr termo à indivisão;

- Quando o réu notificou a autora do projeto da venda de ½ do imóvel, sobre a ½ pertencente à autora pendiam inúmeros ónus, o que suscitou reservas quanto ao seu efetivo interesse e liquidez para concretização do negócio projetado;

- A ½ do imóvel da autora foi adjudicada a favor do Novo Banco no âmbito do processo de execução nº …/03.5TBCSC, conforme título de transmissão de 22 de dezembro de 2021,

- O réu procedeu à adjudicação das duas metades indivisas do imóvel como única forma de se ressarcir dos seus créditos.

Convidada para o efeito, a autora exerceu contraditório sobre a defesa por exceção, reiterando ter-lhe sido negado o seu direito à preferência, nos termos por si invocados na petição inicial (requerimento de 16-02-2023/referência 44753365).

Prosseguiram os autos com a realização de audiência prévia e a prolação de despacho saneador, no qual se afirmou a regularidade da instância e se enunciou o objeto do litígio e os temas de prova, sem qualquer reclamação (despacho constante da ata de 19-06-2023/referência 145047373).

A autora veio informar que, constatando que o réu alienara o imóvel em discussão nos autos em 27-03-2023, instaurara, contra o transmitente e o adquirente, ação de preferência, que corria termos sob o nº …/23.0T8CSC, no Juízo Local Cível de Cascais - Juiz 3. Atenta a relação de dependência ou de prejudicialidade entre ambas as ações, solicitou a respetiva apensação, o que foi deferido por despacho de 11-10-2023.

Por decisão de 26-12-2023, foi julgada improcedente a referida ação de preferência, decisão essa depois confirmada por acórdão deste Tribunal da Relação de Lisboa de 23-05-2024.

Prosseguiram os presentes autos com realização da audiência de julgamento.

Foi proferida sentença que julgou a ação parcialmente procedente, constando do seu dispositivo:

“Pelo exposto, julgo a presente ação intentada por A contra Novo Banco, S.A., parcialmente procedente e, consequentemente, condeno o réu a pagar à autora a quantia de € 2.500,00, a título de danos não patrimoniais, absolvendo o réu do demais peticionado”.

Não se conformando com tal decisão, a autora da mesma interpôs recurso, transcrevendo-se as respetivas conclusões:

“1. A Recorrente não se conforma com o julgamento da matéria de facto constante da alínea A) dos factos não provados, que considera ter sido incorretamente apreciada.

2. Da análise dos documentos juntos aos autos e da sua conjugação com os depoimentos prestados pelas testemunhas C e D, decorre que a referida matéria deveria ter sido considerada provada. As provas que impunham decisão diversa da recorrida são as seguintes:

3. Os documentos n.ºs 5, 6 e 8 apresentados em 27/02/2025, sob a ref.ª 27414702, dos quais resulta que:

- desde pelo menos 30/12/2020, o departamento de Gestão de Operações (GNB), dirigido pela testemunha C, passou a ter conhecimento que o processo executivo n.º 4681/03.5TBCSC, em que o próprio R. era exequente e a A. era executada e no âmbito do qual se encontrava penhorado o imóvel em causa nos presentes autos, se encontrava em curso e ativo;

- o GNB passou também a ter conhecimento que todas as penhoras que oneravam o referido imóvel se mantinham, designadamente as penhoras que incidiam sobre a metade de que a A. era proprietária, registadas sob as Aps. 58 de 2005/03/29 e 4125 de 2009/03/09, ambas a favor do próprio R.;

- o GNB passou ainda a saber que a venda judicial do direito da comproprietária, ora apelante, determinaria a cessação do seu direito de preferência e não podia ignorar que o protelamento da marcação da escritura iria permitir ao ora Recorrido invocar a caducidade do referido direito, considerando a formação jurídica dos seus colaboradores.

4. O documento n.º 9 apresentado em 27/02/2025, sob a ref.ª 27414702, do qual decorre que:

- a testemunha C omitiu ao Tribunal a existência da referida comunicação interna que ele próprio desencadeou;

- a referida testemunha sabia que tinha ficado de entrar em contacto com a A. para lhe dar esclarecimentos e para agendar a escritura de compra e venda.

5. As declarações da testemunha D ao minuto 04:25 da sessão da tarde do dia 21/02/2025, das quais se extrai que nenhum colaborador do GNB estabeleceu contacto com a A., entre 28/12/2020 e 09/11/2021.

6. Das comunicações enviadas pela A. ao R. em 13/09/2021, 15/11/2021 e 15/12/2021, juntas como documentos n.os 7, 9 e 10 da PI, das quais resulta que a ora recorrente solicitou ao GNB que o processo de venda fosse tratado com celeridade, por estar em causa a sua casa de habitação.

7. Do doc. 8 da PI e das declarações do seu subscritor, que demonstram que, relativamente a todas as referidas comunicações da A., a testemunha D se limitou a solicitar à ora recorrente o envio de um endereço eletrónico para a poderem contactar.

8. Da ausência de qualquer resposta da referida testemunha, quer ao email junto como doc. 9, quer à carta registada com A/R junta como doc. 10 da PI, conjugado com as restantes provas e com as regras da experiência comum, das quais necessariamente se extrai que o pedido constante do citado doc. 8 da PI constituiu um expediente para ganhar mais algum tempo e encobrir os verdadeiros propósitos do R

9. Analisada toda a documentação atrás mencionada, verifica-se também entre a carta da A. de 13/09/2021 (doc. 7) e o envio do email de 11/01/2022 (doc. 1 junto em 26/02/2025), decorreram cerca de 4 meses, durante os quais o GNB nada fez para agendar a escritura de compra e venda que declarou pretender realizar um ano antes.

10. Inexiste qualquer justificação plausível, nomeadamente a constante da fundamentação da sentença recorrida, para que essa mensagem de correio eletrónico de 11/01/2022 tenha demorado mais de um ano a ser enviada à A. sobre o contacto de 27/12/2020 e 4 meses sobre o contacto de 15/11/2021.

11. A única explicação plausível para os silêncios do R. e do seu departamento GNB é o propósito de arrastar o processo até que a venda na ação executiva em curso se consumasse para, depois, invocar a caducidade da preferência.

12. O que o R. fez porque já em 2018 se havia comprometido com a Bluefields a vender o imóvel em causa, como decorre do doc. 9 da PI da ação apensa, bem como pelo desejo de punir a A., devido ao incumprimento das suas obrigações no Proc. 4681/03.5TBCSC.

13. Toda a sequência de factos e documentos demonstra que, ao mesmo tempo que comunicava à A. que estava interessado em vender a sua metade até final de 2020 e lhe reconhecia o direito de preferência nessa venda, o R. prosseguiu com a ação executiva contra a A. para aniquilar o seu direito de preferência, licitando no leilão online (cfr. doc. 16 da PI) e omitindo o seu dever de marcar a escritura ou sequer solicitar a documentação para o efeito, ao longo de mais de um ano.

14. O que igualmente demonstra conduta manifestamente censurável e de má fé por parte do R

15. A ausência de resposta do R. à comunicação da A. junta como doc. 14 da PI e a sua falta de disponibilidade para vender a esta quer a metade que lhe havia prometido vender, quer a totalidade do bem, nas mesmas condições que veio a fazer a favor da Bluefileds, são em si mesmas bem reveladoras dos seus verdadeiros propósitos.

16. Indiciando fortemente todos os referidos factos e provas que, quando o R. convidou a A. a contratar em outubro de 2020, fê-lo apenas em cumprimento de uma obrigação legal e na esperança de que esta não exercesse o direito de preferência.

17. De tudo se conclui que o Tribunal a quo se equivocou ao analisar a matéria impugnada, uma vez que as provas acima mencionadas não permitiam, objetivamente, na medida do que é lógico, razoável e consentâneo com as regras da experiência comum, outra decisão que não fosse a de considerar provada a matéria ora impugnada.

18. Deve, pois, ser dado como provado que:

“O réu ignorou a aceitação do exercício do direito de preferência pela autora e protelou no tempo a realização da escritura pública para mais tarde invocar a caducidade do direito de preferência desta”.

19. O objeto do presente litígio consiste em apurar se estão reunidos os pressupostos da responsabilidade civil do R. e determinar os danos sofridos pela A

20. Para tanto e como bem identifica o Tribunal a quo, impõe-se ponderar as seguintes questões:

- pressupostos da responsabilidade civil e da obrigação de indemnização;

- exercício do direito de preferência e seus efeitos;

- incumprimento do direito de preferência pelo réu ou violação de outros deveres geradores de responsabilidade civil;

- obrigação do réu de indemnizar a autora e cálculo dos danos sofridos.

21. Como ficou provado, o R. comunicou à A., por carta registada com aviso de receção, datada de 30/10/2020, a sua intenção de alienar metade do imóvel em causa nos autos à Bluefields, reconhecendo à autora, atenta a sua qualidade de comproprietária, a possibilidade de exercer o respetivo direito legal de preferência.

22. A A. respondeu ao R., através de carta registada com aviso de receção, datada de 06/11/2020, comunicando expressamente a sua intenção de exercer o referido direito de preferência.

23. Após julgamento, ficou demonstrado que a referida declaração foi séria, válida e plenamente eficaz, produzindo todos os efeitos jurídicos que lhe são inerentes.

24. Segundo entendimento consolidado e com crescente aceitação na jurisprudência dos nossos tribunais, acima devidamente referenciada, quando a relação de preferência respeita a um contrato cuja validade depende de forma especial — como sucede com a compra e venda de bens imóveis, sujeita a escritura pública ou documento particular autenticado, nos termos do artigo 875.º do Código Civil — deve entender-se que o exercício do direito de preferência dá origem a um contrato promessa de compra e venda;

25. Assim sendo, necessariamente se há-de concluir que, no caso sub judice, a comunicação da A. ao R., de 06/11/2020, deu origem à celebração de um contrato promessa de compra e venda, nos termos do artigo 410.º do Código Civil, o qual vinculava o Réu à outorga do respetivo contrato definitivo.

26. Conferindo, ainda, à A. o direito de exigir o seu cumprimento através do mecanismo da execução específica, previsto no artigo 830.º do mesmo diploma legal, desde que o R. não tivesse transmitido o imóvel a terceiro.

27. A partir do momento em que o R., em 29/09/2022, vendeu à Bluefields a casa de habitação da Autora – cfr. factos provados sob os n.os 29 e 32 – o R. colocou-se voluntariamente na impossibilidade jurídica de cumprir a obrigação assumida com a ora recorrente.

28. O que, de harmonia com o disposto no artigo 801.º n.º 1 do C. Civil, a torna responsável pelo prejuízo causado à A., como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação.

29. Atenta a referida impossibilidade, não se podia exigir à Autora, como a instância recorrida considerou, que interpelasse o ora recorrido para cumprir uma obrigação que este já havia tornado objetivamente inexequível ou juridicamente irrealizável.

30. O incumprimento definitivo da promessa ocorreu, pois, no momento da alienação do imóvel a terceiro, não procedendo a tese segundo a qual a parte cumpridora ainda ficaria onerada com ónus de interpelar o faltoso para algo já não poderia prestar.

31. Além disso, a perda da qualidade de comproprietária por parte da Autora não determina a invalidade do contrato promessa de compra e venda celebrado com o Réu, nem compromete a sua plena eficácia obrigacional.

32. Ainda que na ação de preferência se tenha entendido que a perda da qualidade de comproprietária inviabilizava o recurso à ação de preferência — nos termos do art.º 1410.º do C. Civil — daí não se segue que a validade e a eficácia do contrato promessa previamente formado sejam afetadas.

33. A A. mantinha, pois, total legitimidade para exigir o cumprimento do contrato através de ação de execução específica, nos termos do art.º 830.º do Código Civil, desde que o imóvel não tivesse sido transmitido a terceiro.

34. De resto, não está previsto na lei que a perda da qualidade de comproprietária implique a caducidade da obrigação de celebrar o contrato prometido.

35. A subsistência do contrato promessa é autónoma e não depende da manutenção da qualidade que legitimaria o recurso a um mecanismo de tutela, como é o caso da ação de preferência.

36. O facto da Autora ter deixado de reunir os requisitos para intentar a ação de preferência não é, pois, incompatível com o reconhecimento da existência de um contrato promessa válido e vinculativo, cuja violação gera responsabilidade contratual e a obrigação de indemnizar.

37. A tudo isso acresce que nada impedia o Réu de vender à Autora o imóvel dos autos, mesmo após a perda da sua qualidade de comproprietária.

38. Não só o poderia ter feito, como o deveria ter feito, sendo que a opção de vender à sociedade Bluefields — em detrimento da Autora, septuagenária para quem o imóvel constitui a única casa de habitação — apenas se compreende como uma conduta dolosa, que se insere num padrão de atuação censurável na gestão de ativos por parte de instituições bancárias.

39. Discorda-se, por isso, do Tribunal a quo no segmento em que entende a resolução operada pelo R. como lícita, para assegurar uma suposta compatibilidade/contradição com o acórdão proferido no âmbito da ação de preferência apensa

40. O incumprimento definitivo da obrigação assumida pelo R. tem, pois, as consequências previstas no artigo 798.º ex vi do art.º 801.º n.º 1 do C. Civil.

41. A culpa presume-se, de harmonia com o previsto no artigo 799.º n.º 1 do mesmo diploma, não tendo o Réu invocado factos e logrado produzir prova que permitissem ilidir essa presunção.

42. Ainda que não se reconhecesse a existência de dolo na atuação do R. — o que se admite por mero dever de patrocínio — sempre se verificaria, no mínimo, uma conduta gravemente negligente da sua parte.

43. Tal qualificação é especialmente adequada à circunstância de estar em causa uma pessoa coletiva, nomeadamente uma instituição de crédito, à qual são exigíveis especiais deveres de diligência, transparência e informação, inerentes ao direito bancário.

44. Aplicando-se, também, aos seus colaboradores que possuem formação jurídica que os colocava numa posição de claro domínio, no relacionamento que mantiveram com a ora recorrente.

45. A opção do Réu de vender o imóvel à sociedade Bluefields, em detrimento da Autora, configura uma conduta lesiva e injustificada, cujos fundamentos se inserem num padrão de atuação, que não pode deixar de ser qualificado como negligente e ardiloso, à luz dos deveres que recaem sobre as instituições bancárias na gestão dos seus ativos e na sua relação com os clientes.

46. Nos termos do artigo 798.º n.º 1 do C. Civil, o Réu é responsável por todos os prejuízos causados ao credor em virtude do incumprimento da identificada obrigação contratual.

47. A indemnização, no âmbito da responsabilidade civil contratual, deve ser calculada com base no interesse contratual positivo — isto é, o credor deve ser colocado na situação patrimonial que teria se o contrato tivesse sido pontualmente cumprido, como é amplamente reconhecido na jurisprudência dos nossos tribunais.

48. Aplicando a teoria da diferença, prevista no artigo 562.º do Código Civil, bem como o disposto no n.º 2 do artigo 566.º do mesmo diploma, conclui-se que a Autora teria ficado proprietária de metade do imóvel em causa, avaliada em € 510.000,00 (cfr. facto provado n.º 30), despendendo para tanto a importância de € 36.858,00 (cfr. facto provado n.º 9), caso o contrato promessa tivesse sido devidamente cumprido, como constituía dever da Ré.

49. Do ponto de vista patrimonial, tal representa um acréscimo de valor à esfera jurídica da Autora correspondente a € 473.142,00 (510.000,00 – 36.858,00), sendo este o dano que lhe foi causado pela atuação do R. e que deverá servir de base à quantificação do prejuízo sofrido.

50. Assim, nos termos do art.º 566.º n.º 2 do C. Civil, a indemnização a atribuir à Autora nunca poderá ser inferior àquele montante.

51. Mesmo que se considerasse que nos encontrássemos no domínio da responsabilidade pré-contratual, ainda assim, a indemnização deveria ser calculada pelo interesse contratual positivo.

52. Pois que, como constitui entendimento amplamente acolhido pela jurisprudência nacional, nas situações em que o estado das negociações se encontra num ponto avançado, gerando legítimas expectativas na celebração do contrato, deve-se optar pelo regime geral da obrigação de indemnizar, previsto nos artigos 562.º e seguintes do Código Civil.

53. No caso em apreço, a confiança da Autora era particularmente elevada, considerando que a contraparte é uma instituição bancária que, por regra, inspira nos seus interlocutores confiança superior à mediana.

54. A celebração da escritura de compra e venda dependia apenas da iniciativa da Ré, o que reforçava a expectativa legítima da Autora na concretização do negócio.

55. Pelo que dúvidas não sobram de que, no caso em apreço, a indemnização a calcular o deveria ser, invariavelmente, com base no interesse contratual positivo, com resultado idêntico ao alcançado no âmbito da responsabilidade civil contratual.

56. Mesmo que assim se não entendesse (sem conceder) e se calculasse a indemnização com base no interesse contratual negativo, considerando a dimensão, pessoal e patrimonial do presente caso, que levou à perda pela A. da única habitação de que dispunha, aos 76 anos de idade, na situação de aposentada, jamais se poderia concluir que o dano moral causado pudesse ser compatível com a atribuição de uma indemnização manifestamente exígua e até ultrajante, como foi o caso.

57. Ao decidir como decidiu, violou a sentença recorrida, entre outras, as normas previstas nos art.os 227.º, 410.º, 562.º a 566.º, 798.º, 799.º, 801.º todos do Cód. Civil”.

O réu apresentou contra-alegações pugnando pela manutenção da decisão recorrida, e interpondo recurso subordinado quanto ao segmento que atribuiu à autora uma indemnização por danos não patrimoniais, concluindo nos seguintes termos:

“1. A pretensão da Recorrente, vertida na apelação, não pode proceder.

2. O Recorrido interpelou formalmente a Recorrente para exercício do direito de preferência tendo a mesma respondido que estava “interessada em exercer” a preferência.

3. Contudo, não houve exercício válido da preferência.

4. A declaração da Autora foi feita de forma condicionada – e não inequívoca e incondicionada nos termos do art. 416.º do Código Civil (CC).

5. A ação de preferência que correu termos e que constitui apenso dos presentes autos (apenso n.º 3698/22.5T8CSC-A) foi julgada totalmente improcedente, por sentença confirmada em instâncias superiores e transitada em julgado.

6. O Tribunal a quo julgou improcedente a quase totalidade do pedido tendo, porém, entendido existir dano não patrimonial decorrente de responsabilidade pré-contratual e condenado o Recorrido no pagamento de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros) – montante residual face ao peticionado pela Recorrente.

7. O Novo Banco, S.A. obteve vencimento no essencial mas deduz recurso subordinado visando a revogação da condenação e a consequente absolvição integral.

8. A condenação do Recorrido constitui fundamento bastante para o exercício do recurso subordinado.

9. Isto porque, a condenação do Recorrido no pagamento da quantia de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros) não encontra respaldo na lei, na doutrina ou na jurisprudência, resultando injusta, desproporcionada e juridicamente inadequada.

10. Não se verificam os pressupostos legais da responsabilidade civil e os alegados danos não revestem a gravidade exigida pelo artigo 496.º do CC.

11. A Douta Decisão do Tribunal a quo, de condenação do Recorrido no pagamento da quantia de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros), incorre em nulidade por excesso de pronúncia, em violação da autoridade do caso julgado.

12. A impugnação apresentada pela Recorrente não cumpre os requisitos legais do artigo 640.º do CPC,

13. A Recorrente não indicou concretamente as passagens das gravações que imporiam solução diversa, nem formulou expressamente a decisão alternativa que deveria ter sido proferida.

14. O incumprimento dos ónus legais inviabiliza o conhecimento da sua impugnação.

15. A decisão do Tribunal a quo deve manter-se incólume nesta parte.

16. O exercício da preferência pela Recorrente nunca se consolidou juridicamente, por ausência dos requisitos essenciais exigidos pela lei e pela jurisprudência.

17. Uma aceitação sujeita a condições ou reservas descaracteriza o instituto, impossibilitando a constituição de vínculo obrigacional.

18. A carta enviada pela Autora não configurou aceitação válida, por se encontrar sujeita a condição.

19. Não se verificando os pressupostos de um exercício válido do direito de preferência, inexiste qualquer ilicitude imputável ao Banco Recorrido.

20. Decai, assim, a pretensão indemnizatória da Recorrente.

21. A ausência de quaisquer elementos da responsabilidade civil implica a improcedência da pretensão indemnizatória – sendo que, no caso sub judice, nenhum dos pressupostos se encontra verificado.

22. Inexiste facto ilícito.

23. Não foi provada culpa, seja sob a forma de dolo ou negligência.

24. Não se demonstrou a existência de nexo de causalidade adequado.

25. Ainda que existissem, o que só por mero exercício académico se pode equacionar, os danos alegados não atingem gravidade relevante, sendo insuficientes para preencher os requisitos do artigo 496.º do CC.

26. Não se compreende como, à míngua de qualquer pressuposto legal ou factual da responsabilidade civil, o Tribunal a quo ainda assim condenou o Banco Recorrido a pagar €2.500,00 (dois mil e quinhentos euros).

27. Tal condenação, para além de juridicamente infundada, revela-se logicamente contraditória com a própria fundamentação da sentença, que afastou a ilicitude, a culpa e o nexo causal.

28. Devendo, por isso, a referida condenação ser anulada.

29. Não basta a mera existência de incómodos, desgostos ou frustrações: é necessário que os danos assumam gravidade objetiva, de acordo com padrões de normalidade social.

30. Porém, da matéria de facto provada não resulta qualquer perturbação clinicamente relevante, nem perda séria de qualidade de vida, nem necessidade de acompanhamento médico da Recorrente.

31. O Tribunal a quo, após afastar todos os pressupostos da responsabilidade civil, não podia ainda assim atribuir uma compensação, sob pena de incoerência lógica e violação do regime vigente.

32. Por não se encontrarem preenchidos os requisitos legais para a atribuição de indemnização por danos não patrimoniais, a condenação do Banco Recorrido deve ser revogada.

33. Após ter intentado uma ação de preferência, julgada totalmente improcedente por decisão transitada em julgado, a Recorrente não pode discutir a mesma questão sob a veste de indemnização.

34. O que, além de colidir com a autoridade do caso julgado, se traduz em exercício manifestamente contrário à boa-fé, no que a doutrina designa como venire contra factum proprium.

35. Uma vez que a Autora interpôs recurso principal, encontra-se preenchido o requisito legal para que o Banco possa reagir através de recurso subordinado, visando a eliminação dessa condenação residual.

36. Devendo a interposta apelação improceder.

37. Revogando-se, igualmente, a condenação do Recorrido.

38. Cuja absolvição integral se peticiona – tudo com as legais consequências.”

Foi admitido o recurso, como apelação, com subida imediata, nos próprios autos, e efeito devolutivo.

Remetidos os autos a este tribunal, inscrito o recurso em tabela, foram colhidos os vistos legais, cumprindo apreciar e decidir.

II- QUESTÕES A DECIDIR

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação, ressalvadas as matérias de conhecimento oficioso pelo tribunal, bem como as questões suscitadas em ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido, nos termos do disposto nos artigos 608, nº 2, parte final, ex vi artigo 663º, nº 2, 635º, nº 4, 636º e 639º, nº 1, CPC.

Consequentemente, nos presentes autos, inexistindo questões de conhecimento oficioso a apreciar, as questões a decidir são as seguintes:

- Nulidade da decisão (excesso de pronúncia por violação de caso julgado);

- Impugnação da matéria de facto;

- Pressupostos da obrigação de indemnizar (decorrentes de responsabilidade contratual ou pré-contratual).

III- FUNDAMENTAÇÃO

Nulidade da sentença

No seu recurso subordinado, arguiu o réu Novo Banco, SA a nulidade da sentença no segmento em que o condenou no pagamento da quantia indemnizatória de € 2.500,00.

Fundamentando tal arguição, alega o recorrente que tendo sido julgada improcedente a ação de preferência que constitui o apenso A dos presentes autos, não beneficia de fundamento legal a sua condenação na referida quantia indemnizatória.

O recorrente aponta à sentença o fundamento de nulidade previsto no artigo 615º, nº 1, alínea d), CPC, com a seguinte redação:

“1. É nula a sentença quando:

(…) d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;”

Apreciando o vício invocado, interessa salientar que, em rigor, constitui fundamento de anulabilidade da sentença, relacionado com os seus limites, ocorrendo quando o juiz extravasa as questões que lhe incumbia conhecer, conhecendo para além do pedido que limita a sua atividade – José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, Volume 2º, 3ª edição, página 735. Efetivamente, a referida norma deve ser interpretada de forma articulada com o que dispõe o artigo 608º, nº 2, CPC impondo ao juiz o conhecimento de todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, estipulando que: “(…) não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras”. Em consonância com o aí estipulado, o artigo 609º, CPC, sob a epígrafe “Limites da condenação”, estipula no seu nº 1: “A sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que se pedir”.

O recorrente considerou que a sentença recorrida não acatou o decidido na ação apensa, que julgou improcedente a pretensão da autora relativa ao exercício do direito de preferência na aquisição de metade do prédio descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o n.º …, da freguesia de Cascais. Ou seja, na perspetiva do réu, o decidido violou a “força” do caso julgado formado pela decisão (já transitada) na ação de preferência apensa, vício que configura como “excesso” de pronúncia, configurador de nulidade nos termos expostos.

A tal propósito, interessa ter presente o estabelecido pelo artigo 619º, nº 1, CPC, nos termos do qual: “Transitada em julgado a sentença ou o despacho saneador que decida do mérito da causa, a decisão sobre a relação material controvertida fica a ter força obrigatória dentro do processo e fora dele (…)” – cfr. artigo 619º, nº 1, CPC.

Sendo a decisão judicial insuscetível de recurso ordinário, tenderá a obter estabilidade, tornando-se inalterável já não apenas perante o órgão que a proferiu - cfr. artigo 613º, nº 1, CPC - mas também perante as demais instâncias – cfr. artigos 619º, nº 1 e 628º, CPC. Tal imutabilidade, contudo, não assume um caráter absoluto, porquanto pode ser abalada nos casos – excecionais – de recurso extraordinário – cfr. artigo 627º, nº 2, CPC. A imutabilidade das decisões judiciais constitui emanação do princípio da segurança jurídica, próprio do Estado de Direito, obstando à repetição de decisões sobre as mesmas questões e vinculando, quer os particulares, quer os tribunais, às decisões já transitadas em julgado – cfr. artigo 2º, CRP.

O conceito de caso julgado decorre do disposto nos artigos 580º e 581º, CPC, reportando-se à repetição de uma causa idêntica a outra quanto aos sujeitos, ao pedido e à causa de pedir. Assim, verifica-se a exceção (dilatória) de caso julgado quando uma causa se repete depois da primeira ter sido decidida por sentença que já não admite recurso ordinário, dando origem à absolvição da instância – cfr. artigos 576º, nºs 1 e 2 e 577º, alínea e), CPC.

O caso julgado exerce uma função positiva, coincidente com a afirmação da autoridade da decisão, e outra negativa, que impede que a mesma causa seja novamente apreciada pelo mesmo ou por outro tribunal - Alberto dos Reis (CPC anotado, Volume III, pág. 93). Ou seja, “(…) pela exceção visa-se o efeito negativo da inadmissibilidade da segunda ação, constituindo-se o caso julgado em obstáculo a nova decisão de mérito; a autoridade de caso julgado tem antes o efeito positivo de impor a primeira decisão, como pressuposto indiscutível da segunda decisão de mérito. Este efeito positivo assenta numa relação de prejudicialidade: o objeto da primeira decisão constitui questão prejudicial na segunda ação, como pressuposto necessário da decisão de mérito que nesta há-de ser proferida (…)” – Lebre de Freitas (CPC anotado, Volume II, pág. 325).

A vertente positiva do caso julgado entronca no conceito de prejudicialidade. Diz-se que uma causa é prejudicial relativamente a outra quando “(…) o desfecho possível de uma das causas seja suscetível de fazer desaparecer o fundamento ou razão de ser da outra (…) não basta que o resultado possível de uma ação seja suscetível de conduzir à impossibilidade ou inutilidade de outra causa, mas torna-se necessário que exista uma precedência lógica entre o fim de uma ação e o da outra, o que deverá ser perseguido no ângulo de conexão das respetivas relações materiais controvertidas” - Manuel Tomé Soares Gomes (Da Dinâmica Geral do Processo Civil – Início, Desenvolvimento, Crises e Formas de Extinção da Instância – Cadernos do Cej, Lisboa, 1994, pág. 40). Assim, a autoridade de caso julgado implica o “(…) acatamento de uma decisão proferida em ação anterior cujo objeto se inscreva, como pressuposto indiscutível, no objeto de uma ação posterior, obstando a que a relação jurídica ali definida venha a ser contemplada, de novo, de forma diversa” – Acórdão do STJ de 26-11-2020 (proferido no processo nº 7597/15.9T8LRS.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt).

Ora, a arguição do réu identifica-se essencialmente com a autoridade de caso julgado, considerando que a improcedência da ação de preferência inviabiliza que a questão seja novamente discutida nos presentes autos.

E, de facto, se nos centrarmos no confronto de ambas as ações, forçosa é a conclusão de que entre a presente e a ação de preferência que correu termos sob o Apenso A não ocorre a tríplice identidade exigida para a exceção de caso julgado (sujeitos, pedido e causa de pedir, nos termos do disposto no artigo 581º, nº 4, CPC). Efetivamente, aquela ação foi configurada como ação de preferência, constituindo a presente uma ação indemnizatória, o que, desde logo, gera discrepâncias ao nível dos pedidos e causas de pedir.

Porém, é certo que a autoridade de caso julgado poderia determinar o total indeferimento da pretensão indemnizatória deduzida pela autora, atuando ao nível da improcedência do seu pedido indemnizatório, ou seja, do mérito da causa, não constituindo propriamente vício procedimental gerador da nulidade.

Ora, na ação de preferência que correu termos sob o apenso A, solicitou a autora o reconhecimento judicial do seu direito de preferência na venda da fração de de ½ do prédio em discussão em 29-09-2022, pelo réu à sociedade “Blue Fields-Sociedade Imobiliária, Ldª”, pretendendo que fosse ordenada a sua substituição como adquirente naquele negócio.

Nesta ação, a autora deduz uma pretensão indemnizatória, atribuindo ao réu um comportamento omissivo e negligente que culminou com a inviabilidade do exercício da sua preferência.

Consequentemente, julgamos ser diversa a situação fática inerente a ambas as ações, bem como os pedidos e a causa de pedir. Assim, sendo inequívoco que não opera a exceção de caso julgado, por inexistir a tríplice identidade supra referida, também é manifesta a sua inoperância na vertente positiva (autoridade de caso julgado). E assim é porquanto o tribunal recorrido, distinguindo os pressupostos da ação de preferência e os da ação indemnizatória por violação do direito de preferência, teve bem presente a necessidade de não contraditar a decisão recorrida, como se extrai do aí referido, que se transcreve:

“(…) Nessa medida, e tendo a ação de preferência, igualmente intentada pela autora contra o réu, apensada aos autos, sido já considerada improcedente, por decisão transitada em julgado, apenas resta decidir se o comportamento do réu a este respeito é gerador da obrigação de indemnizar por verificação dos pressupostos da responsabilidade civil em alguma das suas modalidades.

(…) Assim, tratando-se o réu de uma pessoa coletiva que se encontra obrigada a organizar-se de forma a assegurar um relacionamento claro e leal para com quem o contacta, e sendo certo que, no caso tanto assumia a qualidade de comproprietário como de exequente, era-lhe exigível que se dotasse de meios e se organizasse, por forma a que, exercido o direito de preferência, fosse o mesmo concretizado com a maior brevidade, não se vendo como não censurar, (i) por um lado, o tempo decorrido desde a data prevista para a realização do negócio e o envio da carta a solicitar os elementos concretos para a realização da escritura, que excedeu o prazo de um ano e, por outro, (ii) ter continuado a propagar a intenção de realizar a escritura, quando 4 meses antes, havia adquirido a metade da autora que, ulteriormente, justificou como fundamento para a caducidade da preferência.

Conclui-se, pois, que à luz dos ditames da boa-fé, e considerando a violação da tutela da confiança que, no caso, foi manifestamente atingida na esfera da autora, tendo-se esta justificadamente sentido surpreendida e defraudada com tudo o sucedido, deve o comportamento do réu ser qualificado como gerador de responsabilidade pré-contratual.

Em todo o caso, a fonte ou modalidade de responsabilidade em causa, não deve ser considerada como emergente de uma situação de responsabilidade pela rutura das negociações, pelo menos, no sentido desta se revelar injustificada, mas antes decorrente de uma situação de mora na marcação da escritura, sem que tal desconsidere ou diminua a ilicitude e a culpa na violação pelo réu dos deveres a que se encontrava vinculado nos termos do art. 227.º do CC.

Com efeito, e procurando a coerência com o acima decidido e com o que resulta da improcedência da ação de preferência apensa, e por tal ter relevo para a matéria da quantificação dos danos, entendemos que tal rutura, no momento em que ocorreu, ou seja, com a comunicação em Março de 2022 relativa à caducidade do direito de preferência, não constituiu, ela mesma, uma violação de deveres pré-contratuais.

Sendo verdade que o exercício da preferência, conforme tem entendido a doutrina, implica dever de contratar, podendo o preferente exigir a celebração do contrato projetado (cfr. António Agostinho Guedes, O Exercício do Direito de Preferência, já citado, págs. 541 e 562, defendendo tratar-se de um direito potestativo constitutivo de celebrar o contrato objeto da prelação, cfr. págs. 578 e 579), e que a sua violação pode gerar, para além da sua coercibilidade através da ação de preferência, um dever de indemnizar (cfr., ob. cit., pág. 589), considera-se que tal dever de contratar (ou, na tese em causa, direito potestativo), no caso presente, não subsistia no momento em que foi comunicada a caducidade, pelo que não será com base na rutura injustificada de negociações que se deverá aferir a violação dos mencionados deveres pré-contratuais.

Ao invés, será a situação de prolongamento injustificado na marcação da escritura e na efetivação desse dever de contratar, que podemos reconduzir a uma situação de mora no que concerne ao dever acessório de formalizar esse negócio, e cuja prestação recaía sobre o réu e que levou a que, decorrido quase um ano e meio desde a comunicação da preferência, o negócio não tenha sido formalizado, que faz com que se conclua pela violação desses deveres de informação, lealdade e colaboração, determinando a existência de responsabilidade pré-contratual.

A situação em apreço, e a frustração da confiança criada na autora de poder vir a adquirir a metade indivisa do imóvel titulada pelo réu, ficando proprietária única de um imóvel que corresponde, há muitos anos, à sua casa de morada de família, e por um valor muito inferior ao da sua avaliação, independentemente das suas responsabilidades perante o réu não estarem saldadas, não pode, pois, deixar de ser tutelada, por via da imputação ao réu de uma atuação subsumível no art. 227.º do CC.

Neste sentido, acompanha-se a posição da doutrina que, admitindo que da execução da preferência pode resultar a constituição de um contrato-promessa, nos casos em que para a constituição imediata de uma relação contratual se exige algum requisito, como seja o relativo à forma no caso de estar em causa um imóvel, a responsabilização do obrigado à preferência faz-se nos termos da responsabilidade pré-contratual.

Nestes casos, que correspondem, precisamente, à situação dos autos, “a obrigação de indemnizar (…) funda-se (…) na violação das expectativas legítimas que à contraparte forem criadas, no sentido da celebração de um contrato. É, pois, a violação da boa-fé, que deve imperar (também) na fase pré-contratual que constituiu o suporte da responsabilidade em que incorre o obrigado à preferência” (cfr. Carlos Lacerda Barata, ob. cit., págs. 150 e 151).

Conclui-se, pois, pela existência de responsabilidade civil pré-contratual por parte do réu no que se refere ao comportamento adotado desde o exercício da preferência até à comunicação da caducidade do direito da autora, traduzido na mora no cumprimento do seu dever de marcação da escritura pública necessária à formalização do negócio, na medida em que atenta contra a tutela da confiança criada e ofende os ditames da boa fé.”

Ou seja, na tese do tribunal recorrido, a indemnização arbitrada não radica na rutura injustificada da negociação, dada a inexistência do dever de contratar, no momento em que é comunicado à preferente que caducara o seu direito à celebração do negócio. Tal indemnização radica na violação dos deveres de informação, de lealdade e de colaboração, tendo o tribunal recorrido sancionado o comportamento do réu desde o exercício do direito de preferência pela autora até ao momento em que lhe comunicou a caducidade do seu direito. Estamos, pois, em condições de concluir que o juízo de ilicitude enquadrado na responsabilidade pré-contratual efetuado na decisão recorrida (que fundamenta a indemnização atribuída) não contraria o afirmado na sentença proferida nos autos apensos quanto à insubsistência do direito de preferência invocado pela autora. Assim, reafirma-se que não existe qualquer contraditoriedade entre a improcedência da ação de preferência e a parcial procedência do pedido indemnizatório, dado que a decisão recorrida ponderou e acatou expressamente o ali decidido, o que determina a improcedência da nulidade arguida.

Conclui-se que a sentença recorrida não enferma do vício de nulidade por excesso de pronúncia, indeferindo-se a sua arguição.

Impugnação da matéria de facto

A reapreciação da matéria de facto pelo tribunal de recurso implica que o recorrente, nas alegações em que a impugna, cumpra os ónus que o legislador estabeleceu a seu cargo, enunciados no artigo 640º CPC. Assim, resulta de tal preceito incumbir ao recorrente, por forma a cumprir o que tem vindo a designar-se por “ónus primário de alegação”, e sob pena de rejeição do recurso, identificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados (640º, nº 1, alínea a), CPC), os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa (640º, nº 1, alínea b), CPC) e indicar a decisão que deve ser proferida quanto aos factos impugnados (640º, nº 1, alínea c), CPC). Já o designado “ónus secundário” reporta-se à especificação dos meios de prova que implicariam, na perspetiva do recorrente, diversa decisão da matéria de facto, gerando o seu incumprimento a rejeição do recurso apenas se ficar gravemente dificultado o exercício de contraditório ou o exame pelo tribunal de recurso – Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21-03-2019, proferido no processo 3683/16.6T8CBR.C1.S2, disponível em www.dgsi.pt

Na exigência do cumprimento dos ónus de impugnação previstos no citado artigo 640º, “os aspetos de ordem formal (…) devem ser modelados em função dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade” – Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21-03-2019 (proferido no processo nº 3683/16.6T8CBR.C1.S2, disponível em www.dgsi.pt)

Acresce que nesse âmbito haverá ainda que ponderar o AUJ do STJ de 17-10-2023 (acórdão nº 12/2023 de 14 de novembro, publicado no Diário da República nº 220/2023, Série I de 2023-11-14) que uniformizou a seguinte jurisprudência: “Nos termos da alínea c), do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações.” Aplicando tal entendimento, o Supremo Tribunal de Justiça em acórdão de 08-02-2024, (proferido no processo n.º 7146/20.7T8PRT.P1.S1, disponível em www.dgsi.pt) considerou que “a rejeição do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto apenas deve verificar-se quando falte nas conclusões a referência à impugnação da decisão sobre a matéria de facto, através da referência aos «concretos pontos de facto» que se considerem incorretamente julgados (alínea a) do n.º 1 do artigo 640.º), sendo de admitir que as restantes exigências (alíneas b) e c) do n.º 1 do artigo. 640.º), em articulação com o respetivo n.º 2, sejam cumpridas no corpo das alegações”.

Defende o recorrido que a recorrente não cumpriu os requisitos legais para a impugnação da matéria de facto dado que “não indicou concretamente as passagens da gravação que imporiam solução diversa, nem formulou expressamente a decisão alternativa que deveria ter sido proferida”.

Porém, julgamos não lhe assistir razão.

Das conclusões do recurso resulta que a recorrente reage ao não apuramento do facto enunciado sob a alínea A) dos factos não provados, considerando expressamente que deve transitar para os factos provados (cfr. conclusões 1 e 18).

Por outro lado, considera a recorrente que tal alteração decorre da análise conjugada dos vários documentos que enuncia e da sua conjugação com os depoimentos de C e de D. Quanto a este último, identifica claramente a passagem da gravação em que funda a impugnação (cfr. conclusão 5) e ao primeiro imputa-lhe um depoimento omissivo, considerando que o documento nº 9 evidencia que teve conhecimento de factos que não declarou (conclusão 4). Acresce que no corpo das alegações (páginas 8 a 13) indica expressamente a recorrente as passagens do depoimento das testemunhas C e D que determinariam decisão diversa, tendo presente a sua articulação com a prova documental junta aos autos.

Conclui-se, pois, que a recorrente cumpriu cabalmente os ónus, cumprindo proceder à apreciação da impugnação deduzida.

Como referido, a recorrente impugnou o facto não provado sob a alínea A, com a seguinte redação:

“A. O réu ignorou a aceitação do exercício do direito de preferência pela autora e protelou no tempo a realização da escritura pública para mais tarde invocar a caducidade do direito de preferência desta.”

Com relevo para a apreciação desta questão, refere-se na motivação da decisão recorrida:

“(…) A esta matéria e aos termos em que se deu a comunicação para o exercício da preferência da autora, como comproprietária, apesar dela própria ser devedora ao réu, referiram-se de forma credível as testemunhas da ré C e D. Estes esclareceram o contexto desta notificação, que se inseria na intenção de venda pelo réu de mais de 9.000 imóveis, com diferentes datas de closing e com a constituição de diversas sociedades para a aquisição deste património, como foi o caso da Blue Fields, que veio a adquirir o imóvel.

O depoimento das referidas testemunhas - jurista o primeiro e responsável pelo processo de venda do portfolio de imóveis do réu, e solicitador o segundo, igualmente colaborador nessa sociedade do grupo do réu (“GNB Real Estate – Grupo Novo Banco”, conforme se lê nos emails) e que demonstrou um conhecimento mais preciso da situação por ter consultado a documentação - foi, de resto, esclarecedor quanto estar em causa uma comunicação para o exercício da preferência entre centenas de outras (300 segundo a primeira testemunha) que eram feitas na mesma altura, tendo ficado evidenciado que, na altura, foram realizadas milhares de venda de imóveis numa operação de grande escala, com diferentes datas de fecho e incluindo milhares de imóveis, o que contribuiu para que o tribunal ficasse convencido haver um elevado volume de trabalho e por parte dos serviços e trabalhadores encarregues do processo que terá contribuído para que não fosse dado o tratamento atempado a todas as situações.

Com efeito, do confronto das declarações de parte da autora e do depoimento do seu marido E, com o depoimento das testemunhas do réu C e D, ficou o tribunal convencido, pois, que enquanto para os primeiros estava em causa um assunto essencial para a sua vida, que envolvia a sua casa de mora de família e a possibilidade de liquidação das suas dívidas, para o réu estava apenas em causa mais um imóvel, em relação ao qual havia sido feita a comunicação para a preferência, considerando o tribunal credível que não tenha havido qualquer intenção propositada de prejudicar a autora, mas que, efetivamente, não foi tratado o processo com a atenção e celeridade, desde logo, pelos diversos afazeres dos funcionários do departamento do réu encarregue da liquidação destes ativos, tendo a própria testemunha D aludido a milhares de emails que conserva desse período, conforme foi possível constatar em sede de audiência de julgamento.

Tal, de resto, encontra-se evidenciado pela troca de correspondência trocada entre as partes dada como provada (cfr. facto provados n.º 9, 10, 11, 13, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24 e 25), a qual se encontra documentada essencialmente pelos elementos juntos com a p.i., e que foi complementada pelos emails e documentos juntos no decurso da audiência de julgamento (cfr. email junto a 27-02-2025 que esclareceu alguns contactos), por iniciativa do tribunal aquando da inquirição da testemunha D, tendo, inclusive, havido lugar à consulta da respetiva caixa de correio eletrónico para efeito de comprovação do seu envio para o endereço da autora.

Com base nestes elementos documentais, e até por as partes estarem de acordo quanto aos contactos iniciais trocados por mensagem de telemóvel deu o tribunal como provada esta factualidade, consignando-se as respetivas datas e transcrevendo-se parcialmente o teor dessas comunicações, quando se entendeu pertinente para a decisão da causa, traduzindo estas as diligências necessárias à concretização do negócio objeto da preferência mas que não veio a ser materializada.

Em relação à questão da alegada inércia por parte da autora no seguimento da resposta à comunicação para a preferência, apesar de, com os articulados não ter sido junta prova documental comprovativa da resposta da autora aos contactos remetidos por mensagem por parte do réu, nomeadamente, às mensagens escritas de 12-11-12020 e de 28-12-2020, enviadas pela testemunha C que já não tinha memória concreta a esse respeito, considerou o tribunal como provado terem as mesmas sido objeto de resposta (cfr. factos provados n.º 12, 14 e 15), sem que tenha ficado sequer indiciado qualquer desinteresse da autora em concretizar a escritura ou tal ter ficado inviabilizado por não financiamento, conforme alegado pela ré na contestação (cfr. factos não provados F e G).

Da prova produzida, resultou que os contactos relativos à autora por ser a comproprietária titular do direito de preferência, eram geridos e, muitas vezes, mantidos com o seu marido E, tendo ambos esclarecido ser este quem redigia os textos das comunicações, sendo certo que afirmaram terem, logo na altura, correspondente ao final de 2020, respondido aos contactos do réu que ficou de solicitar e enviar elementos para a concretização do negócio, sem que tenha dado resposta, pelo que, em Setembro de 2021, insistiram pelo andamento do processo, fazendo, de resto, referência expressa a não terem sido contactados (cfr. facto provado n.º 17), o que, por se tratar de um elemento coevo dos factos, reforça a credibilidade da sua versão. (…)

Acresce que, conforme reconheceram as mencionadas testemunhas do réu C e D, estava em causa a venda de uma metade de um imóvel por um preço muito vantajoso, resultando da forma como descreveram os procedimentos que eram seguidos a respeito dos vários imóveis que tinham que gerir, não ter sido por falta de contactos por parte da autora que a escritura não foi feita. Tal, conforme melhor esclareceu a testemunha D, apenas veio a suceder por, aquando da sua marcação, quase um ano e meio depois da comunicação para a preferência, se terem apercebido pela recolha de elementos para a escritura, que a autora havia deixado de ser comproprietária, declarando não terem conhecimento do que sucedia nos processos de execução, reconhecendo, em todo o caso, que cabia ao próprio réu proceder à marcação da escritura e que em vários casos chegaram a proceder à sua marcação por forma a obter uma declaração de não comparência e assim terem a certeza do não exercício da preferência, mas que aqui tal não chegou a acontecer por terem tido conhecimento da adjudicação da metade da autora preferente. (…)

Assim, ainda que se tenha comprovado ter a autora e o marido conhecimento da recente venda da metade da autora (cfr. facto provado n.º 26), conforme a própria declara, inclusive, na parte final do email de 08-03-2022, e se encontra comprovado ter acabado por suceder com a sua ulterior adjudicação ao réu (cfr. factos provados n.º 27 e 28), atendendo a que a caducidade do direito de preferência por efeito da adjudicação constitui uma questão essencialmente técnica – que foi, inclusive, objeto da ação apensa – entendeu o tribunal que tal não prejudicava a circunstancia da autora se ter considerado enganada pela conduta do réu.

Com efeito, conforme resulta dos emails remetidos pelo réu em 2022, e pelas circunstâncias que as testemunhas C e D descreveram, não havendo contactos entre os departamentos do banco (ou sociedades do grupo) e não sabendo estes dessa adjudicação, continuaram trocar comunicações e a ser pedidos elementos para a realização do negócio, apenas comunicando a caducidade e a falta de disponibilidade para realizar o negócio quando se aperceberam da autora já não constar inscrita como comproprietária, o que explica que a autora tenha considerado que lhe seria dada e mantida a possibilidade de adquirir a metade do imóvel que havia pertencido ao marido.

Contudo, sem prejuízo do juízo jurídico a formular a respeito da conduta do réu, atenta a matéria de facto provada e o depoimento das testemunhas C e D, não pôde o tribunal deixar de considerar não se ter provado (…) uma qualquer intenção de prejudicar a autora, mediante o comportamento adotado pelo réu (cfr. facto não provado A), e que se traduziu na atuação destas testemunhas que eram responsáveis pelo tema da concessão de preferência e que, ainda que não tenham dado andamento célere à concretização da venda, pelos motivos a que já se faz referência, não se pode entender ter o réu intencionalmente ignorado a aceitação da preferência pela autora e protelado no tempo a realização da escritura.

De resto, tal prova não foi feita pela autora por qualquer outro meio, sendo que o depoimento da testemunha F, serralheiro civil que se deslocou ao imóvel a cargo da Fin Solution, uma sociedade que, conforme explicou a testemunha C, fazia a gestão dos imóveis, trabalhando tanto para o réu como para a Blue Fields, negou ter pressionado a autora ou o marido a deixar o imóvel, declarando ter-se limitado a verificar se este estava ocupado, não se podendo retirar daqui o conhecimento ou a intenção do réu em intencionalmente dilatar o processo para prejudicar o exercício da preferência.”

A impugnação, como se alcança das alegações da recorrente, conjuga os referidos depoimentos testemunhais com os documentos juntos aos autos, alegando a recorrente a tal propósito que:

“(…) entre o momento em que o R. comunicou à A. a sua pretensão de vender o imóvel, previsivelmente até 31/12/2020, e o momento em que comunicou que deixou de ser possível a venda, decorreram mais de 16 meses.

Entre o momento em que a A. comunicou que pretendia exercer o direito de preferência e o momento em que o R. lhe dirigiu o email com o pedido de documentos para dar continuidade à transmissão, decorreram mais de 14 meses.

E, entre o dia em que a A. recebeu tal solicitação e o dia em que disponibilizou ao R. a documentação solicitada, decorreram apenas 5 dias.

Donde decorre que algo de muito estranho e muito claro teria de se ter passado que pudesse justificar que, ao longo de 14 meses, o R. não conseguisse enviar à A. um simples email ou carta com o formulário da documentação que esta tinha de apresentar para que fosse marcada a escritura de compra e venda”.

Procedeu-se à audição integral do depoimento da testemunha C, funcionário do réu desde 2006, conhecedor da situação em discussão nos autos, dada que na mesma participou. Assim, confirmou o envio de carta para o exercício da preferência, bem como a adesão da autora às condições do negócio, declarando que para o réu seria indiferente vender ao investidor ou ao preferente (minutos 11.40 a 17.00). E embora incumbisse ao réu a marcação da escritura, verificou-se que a “outra metade” do prédio, em processo de recuperação de crédito, passou para a titularidade do Novo Banco, acabando o prédio por ser vendido a investidor, pelo mesmo preço (minutos 17.30 a 22.40). Mais declarou que negócios como o descrito constituíram grandes oportunidades quer para as Câmaras Municipais, quer para os preferentes, e que a autora não aproveitou (minutos 22.40 a 25.00). Admitindo que “(…) podemos ter sido ultrapassados pelo tempo”, o certo é que a “outra metade” acabou por cair nas mãos do Banco (minutos 24.40 a 32.00). Mais adiante declarou que o Banco precisava de dar destino a cerca de 9000 imóveis, e que, nesse universo, contava muito com a iniciativa dos próprios interessados, considerando natural que não fossem observados os prazos máximos comunicados para a realização das escrituras (minutos 34.00 a 47.00). Contudo, negou qualquer comportamento intencional no sentido de o Banco protelar a realização da escritura até a um momento em que a autora já não pudesse exercer a preferência, garantindo que desconheciam, no momento do envio da carta de 2 de março, que já não fosse comproprietária do prédio. A este propósito, explicou que o seu departamento funciona de forma autónoma do departamento da recuperação de créditos, negando que tivessem aguardado a marcha do processo executivo (minutos 1.00.00 a 1.05.00) Admitiu como possível que no momento em que foi obtida a certidão predial atualizada, para preparar escritura, tenham verificado que o prédio já estava totalmente nas mãos do banco (minutos 1.05.00 a 1.07.00).

Procedeu-se também à audição integral do depoimento prestado pela testemunha D, funcionário do Novo Banco há mais de 20 anos, exercendo funções no departamento de gestão de ativos. O depoente confirmou ter acompanhado o assunto, descrevendo de forma pormenorizada todos os contactos mantidos, tendo por base as comunicações juntas aos autos (desde o início até ao minuto 15.00). Com relevo, declarou ainda que quando acedeu à certidão predial constatou que a metade (do imóvel) da preferente já não lhe pertencia (minutos 16.00 a 17.40). Assim, embora o banco réu tivesse conhecimento da existência de penhora e hipotecas onerando o direito da autora sobre o imóvel, desconheciam o que estava a ocorrer a nível de uma eventual recuperação de crédito (departamento diverso daquele onde o depoente atuava). Consequentemente, apenas no momento em que o banco acede à documentação atualizada (exigida pelos notários) é constatado que a ré deixara de ser comproprietária do prédio (minutos 17.40 a 23.00).

Pretende a recorrente que tais depoimentos testemunhais sejam conjugados com os documentos nºs 5, 6, 8 e 9 (apresentados em 27-02-2025, por email remetido por D), documentos nºs 7, 8, 9 e 10 juntos com a petição inicial e documento nº 9 da ação apensa (apenso A).

O documento 5 corresponde a comunicações eletrónicas internas do réu, das quais se destacam os seguintes elementos essenciais:

- Em 29-12-2020 o funcionário C dirige comunicação eletrónica ao colega … (com conhecimento, além do mais a D) com o seguinte teor:

“No âmbito do projeto Viriato foi notificada a coproprietária do imóvel cuja CRP anexamos.

A coproprietária exerceu a preferência para a compra da metade indivisa propriedade do NB

Quando a contactámos para marcação de escritura colocou uma série de questões sobre a situação da sua metade.

Por consulta à CRP que anexamos verificamos que existe uma hipoteca a favor do NB a onerar essa metade. A Coproprietária alega não ter qualquer responsabilidade junto do NB.

Assim agradecíamos que nos habilitassem a esclarecer a coproprietária, nomeadamente:

- Se a coproprietária tem responsabilidades ativas junto do NB;

- Se existe qualquer execução em curso

- Se eventualmente as responsabilidades estão liquidadas etc.

Precisamos de uma informação clara a dar à comproprietária a fim de concretizarmos a venda da metade indivisa de que o Banco é proprietário”.

Tal email foi nessa mesma data reencaminhado “para análise e resposta direta ao C” tendo obtido resposta em 30-12-2020, por parte do “Departamento de Recuperação do Crédito a Retalho”, referindo-se: “(…), muito estranhamos a “falta de memória” da Sra. A. Tem processos particulares ativos junto do DRCR-Núcleo de Contencioso (…) Se for necessário perceber o valor total da dívida com o Banco para informação à cliente, podemos pedir ao DMO apuramento de responsabilidades o seu cálculo correto, contudo dados os valores das hipotecas e a falta de pagamentos, avizinha-se um valor substancial em dívida”.

O documento nº 6 reporta-se a certidão de registo predial do imóvel em causa, com data de 28-12-2020, exibindo os ónus registados.

O documento 8 é relativo a “Ficha de Tribunal”, “Processo Judicial”, Tribunal de Comércio de Lisboa, reportando-se a pedido de declaração de insolvência apresentado pelo Banco Espírito Santo de “O Bar da Lata da Cerveja, Lda.”.

O documento nº 9 é referente a comunicação eletrónica de 29-12-2020, correspondente ao já enunciado sob o nº 5.

No que se reporta aos documentos 7, 8, 9 e 10 da petição inicial:

- O documento nº 7 consiste em carta registada, com aviso de receção, enviada pela autora ao réu em 13-09-2021, na qual refere:

“(…) Faço referência à vossa carta datada de 30 de outubro de 2020 e recebida em 2 de novembro, perguntando se estava interessada em exercer o meu direito legal de preferência para a compra de metade do imóvel, assim como à minha resposta de 6 de novembro informando estar interessada em exercer esse direito.

Como até ao momento não existiu qualquer contacto adicional da vossa parte, solicito a realização de uma reunião para podermos analisar o assunto.

Aproveito para lembrar da importância do imóvel que é a única habitação da minha família e, assim, agradeço a vossa resposta com a maior brevidade. (…)”.

- O documento 8 reporta-se a um email enviado em 23-05-2022 pelo D à autora, aí se referindo:

“(…) estou a contactá-la em nome do Novo Banco, SA para dar seguimento à transmissão da metade indivisa que exerceu o seu direito de preferência. Eu e o meu colega C tentámos contactá-la para o telemóvel mas sem sucesso. Agradecemos que nos remeta o seu endereço de email para podermos dar seguimento a este processo (…)”.

- O documento nº 9 consiste em comunicação eletrónica de 15-11-2021 dirigida pela autora a D, na qual, além do mais, mais refere:

“(…) Daí o meu interesse em exercer o direito de preferência sobre a parte do meu marido, muito embora não perceba como quem comprou a minha parte se enquadra na compropriedade do imóvel”;.

- O documento nº 10 consiste em carta de 15-12-2021, dirigida pela autora ao réu, “Ao cuidado dos Srs. D e C”, transcrevendo-se parcialmente o seu teor:

“(…) Conforme me foi solicitado e no seguimento de anteriores comunicações, no dia 15 de novembro deste ano, precisamente há um mês, enviei um email à vossa atenção.

Como até ao momento não recebi qualquer resposta, envio em anexo uma cópia desse email e continuo a aguardar que V. Exas me respondam”,

Por fim, o documento nº 9 junto com a petição inicial na ação apensa, consiste em certidão de escritura pública de “Compra e Venda e Reforço Unilateral de Hipoteca”, celebrada no dia 29-09-2022, pela qual o réu vendeu a “Blue Fields-Sociedade Imobiliária, Ldª” inúmeros prédios, entre os quais o que está em causa nos autos.

Conjugando todos os enunciados meios de prova que, aliás, foram considerados na decisão recorrida, como resulta da sua motivação, não pode concluir-se que o réu tenha ignorado a aceitação da preferência por parte da autora. Ao invés, o réu manteve com a autora várias comunicações evidenciadoras de que estava bem ciente de que ela pretendia exercer o seu direito de preferência. Acresce que tais meios de prova também não permitem afirmar que o réu tenha deliberadamente protelado no tempo a realização da escritura pública para, mais tarde, vir invocar a caducidade do direito da autora.

Assim como não pode concluir-se que o réu tenha prosseguido com a ação executiva que culminou com a penhora e adjudicação a si próprio (na qualidade de exequente) da metade do prédio de que a autora era proprietária. Na verdade, naquela ação executiva, o réu diligenciou pela cobrança coerciva do seu próprio crédito, não podendo daí ser-lhe imputada uma atuação pré ordenada a prejudicar a autora

Ou seja, ainda que se perceba o alegado quanto à sequência de atos apurados com vista à concretização da preferência, perspetivado todo o contexto subjacente ao exercício da preferência, designadamente a quantidade de imóveis a que o réu carecia de dar destino (9.000 como resultou dos depoimentos testemunhais já analisados), não pode concluir-se que tenha tardado no agendamento da escritura com o objetivo de inviabilizar essa preferência.

Pelo exposto, não merecendo qualquer censura a decisão do tribunal recorrido no que se reporta à matéria de facto, improcede a impugnação.

Factos Provados

Improcedendo a impugnação da matéria de facto, os factos provados são os enunciados na sentença recorrida, que se reproduzem:

1. 1. A autora A e o marido E, casados sob o regime da separação de bens, adquiriam o direito de propriedade sobre o imóvel descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o n.º …, da freguesia de Cascais, tendo a respetiva aquisição sido registada pela Ap. 20 de ….

2. Através da referida aquisição a autora e o marido ficaram comproprietários do referido imóvel, correspondente ao prédio sito na Rua B, n.os …, em Cobre, concelho de Cascais, em partes iguais.

3. O imóvel corresponde a uma moradia com cave, rés-do-chão e 1.º andar, com a área total de 254 m2, correspondente a uma tipologia T5.

4. No âmbito de um processo de execução fiscal, a ½ do prédio em causa, pertencente a E, foi adjudicada ao Banco Espírito Santo, S.A., em 14-10-2009, pelo preço de € 112.500,00, apenas tendo a referida aquisição sido registada na Conservatória do Registo Predial pela Ap. …de ….

6. Anteriormente a essa inscrição, incidiam sobre o referido prédio três hipotecas em favor do Banco Espírito Santo, S.A., constituídas entre 2009 e 2001, nomeadamente relativas a um financiamento bancário concedido à sociedade “Bar da Lata da Cerveja, Lda.”, de que a autora e o marido se constituíram garantes.

7. Constavam, ainda, do registo predial, duas penhoras em favor do Banco Espírito Santo, S.A., uma inscrita em 29-03-2005, no valor de € 367.137,70, e outra inscrita em 09-03-2009, no valor de € 43.321,94, e uma penhora em favor da Fazenda Nacional no valor de € 3.160,83, as quais vieram a ser canceladas no que se refere a ½ do imóvel no seguimento da sua adjudicação ao réu.

8. Posteriormente a essa adjudicação, foi inscrita em 21-08-2018 uma penhora em favor da Fazenda Nacional no valor de € 2.613,50, objeto de uma execução fiscal intentada contra a autora.

9. Por carta registada com aviso de receção, datada de 30-10-2020, o réu comunicou à autora, para efeitos do exercício do direito legal de preferência conferido ao comproprietário, a intenção de vender à sociedade Blue Fields – Sociedade Imobiliária, Lda., a ½ do referido imóvel, informando das principais cláusulas da transação projetada, incluindo, o preço global de € 36.858,00, a ser pago na data da celebração da escritura, e que esta seria previsivelmente realizada no dia 31-12-2020, em dia e hora e local a agendar, ficando o agendamento a cargo do vendedor.

10. A autora respondeu ao réu, por carta registada com aviso de receção, datada de 06-11-2020, nos seguintes termos: “Em resposta à vossa carta recebida em 2 do corrente, informo que estou interessada em exercer o direito de preferência e que vou, de imediato, iniciar contactos para o financiamento da operação”, indicando a sua morada e número de telefone de telemóvel de contacto.

11. A autora, em 12-11-2020, recebeu no seu telemóvel uma mensagem do réu com o seguinte conteúdo: “Boa tarde. Agradeço contacto. C Novo Banco”.

12. Em resposta, a autora, através do seu marido, contactou o réu, tendo-lhe sido dito que ir-lhe-ia ser enviado um email a solicitar documentação, o que na altura não sucedeu.

13. A autora, em 28-12-2020, recebeu no seu telemóvel nova mensagem do réu com o seguinte conteúdo: “Boa tarde. Para preparar a escritura do imóvel agradeço o seu contacto. Obrigado. …”.

14. Em resposta, a autora, através do seu marido, contactou o referido funcionário, tendo conversado a respeito dos documentos necessários para a realização da escritura.

15. Na altura, em representação da autora, o seu marido colocou um conjunto de questões ao réu acerca da situação da metade indivisa da autora e das responsabilidades desta para com o réu, tendo o réu internamente trocado comunicações a esse respeito com vista ao esclarecimento da situação.

16. Após esses contactos iniciais, ocorridos no final de 2020, o réu não remeteu à autora qualquer documentação nem a contactou nos meses seguintes.

17. A autora dirigiu ao réu uma carta registada com aviso de receção datada de 13-09-2021, com a referência do imóvel mencionada na comunicação referida em 9., com o seguinte conteúdo:

“Faço referência à vossa carta de 30 de outubro de 2020 e recebida em 2 de novembro, perguntando se eu estava interessada em exercer o meu direito legal de preferência para a compra de metade do imóvel, assim como à minha resposta de 6 de novembro de 2020 informando estar interessada em exercer esse direito

Como até ao momento não existiu qualquer contacto adicional da vossa parte, solicito a realização de uma reunião para podermos analisar o assunto.

Aproveito para lembrar da importância do imóvel que é a única habitação da minha família e, assim, agradeço a vossa resposta, com a maior brevidade.

Cumprimentos.”

18. O réu, em 09-11-2021, enviou à autora uma mensagem por telemóvel com o seguinte conteúdo:

“Bom dia Sra. A, o meu nome é D e estou a contatá-la em nome do Novo Banco, S.A, para dar seguimento a transmissão da metade indivisa que exerceu o seu direito de preferência. Eu e o meu colega C tentámos contactá-la para o telemóvel mas sem sucesso. Agradecemos que nos remeta o seu endereço de email para podermos dar seguimento a este processo. Melhores cumprimentos, D.”

19. No dia 15-11-2021 a autora remeteu um email ao réu, dirigido ao mencionado D, sob o assunto “Direito de Preferência”, do qual consta, nomeadamente, o seguinte:

“Bom dia,

Conforme solicitado, estou a contactá-lo sobre o assunto acima indicado.

Solicito, porém, que todas as comunicações sobre o mesmo sejam feitas por escrito de forma a que exista um registo que possa ser posteriormente consultado.

(…)

É por estas razões que eu solicito que todos os nossos contactos sejam feitos por escrito, pois está em jogo a nossa única habitação e, devido à minha idade e do meu marido, não temos condições financeiras para adquirir um outro local onde possamos morar.

Daí o meu interesse em exercer o direito de preferência sobre a parte do meu marido, muito embora não perceba como quem comprou a minha parte se enquadra na compropriedade do imóvel.”

20. A autora, em face da falta de resposta ou de qualquer contacto, enviou ao réu uma carta registada com aviso de receção, datada de 15-12-2021, com o seguinte conteúdo:

“Exmos. Senhores,

Conforme me foi solicitado e no seguimento de anteriores comunicações, no dia 15 de novembro deste ano, precisamente há um mês, enviei um email à vossa atenção.

Como até ao momento não recebi qualquer resposta, envio em anexo uma cópia desse email e continuo a aguardar que V.Exas. me respondam.

Atenciosamente”

21. O réu por email de 11-01-2022 dirigido à caixa de correio eletrónico da autora, solicitou o envio, por email, de diversa documentação, “No sentido de podermos dar continuidade à transmissão da nossa metade indivisa teremos de efetuar a análise de contrapartes KYC /Lei nº 83/2017)”, nomeadamente, o preenchimento e assinatura de um impresso composto por 6 páginas denominado “Proposta de Aquisição/Arrendamento”, cópia do cartão de cidadão, comprovativo de profissão e entidade patronal, comprovativo de domicílio fiscal, comprovativo da morada de residência, acrescentando que “Caso a aquisição seja efetuada com capitais próprios, solicito que na resposta a este email indique a origem dos fundos que irão ser utilizados para pagamento do preço (provém de poupanças, de rendimentos do trabalho, dinheiro de família, etc)?”.

22. A autora, não obstante o referido email ter sido dirigido à sua caixa de correio eletrónico, não se apercebeu do seu envio.

23. O réu por email de 02-03-2022 remetido para a caixa de correio eletrónico da autora, reiterou o solicitado em 21., nos seguintes termos:

“Bom dia, No sentido de tornar possível a transmissão da nossa metade indivisa, para a qual exerceu o seu direito de preferência, será necessário que nos remeta por mail a documentação solicitada no mail infra.

Tendo em conta que até esta data nunca existiu impulso processual da vossa parte, equacionamos considerar o direito de preferência anteriormente exercido como tendo caducado.

Ficamos assim a aguardar o envio da documentação solicitada para conclusão do processo de análise de contrapartes e respetivo agendamento de escritura de compra e venda.”.

24. A autora respondeu por email de 07-03-2022 remetendo ao réu os documentos solicitados, incluindo o impresso denominado “Proposta de Aquisição/Arrendamento”, preenchido e por si assinado, e fazendo menção da origem do património seria “dinheiro de família” e juntando como das anteriores comunicações por si enviadas ao réu, fazendo ainda menção ao seguinte:

“Bom dia,

Em resposta ao vosso último email, quero fazer os seguintes comentários:

1. Não é verdade que da minha parte “nunca existiu impulso processual” pois, conforme se pode confirmar pelas cópias em anexo, várias vezes solicitei uma resposta por parte de V. Exas., inclusivamente a realização de uma reunião. As cartas foram enviadas registada e com AR e foram recebidas. Assim, não vejo como podem V. Exas. equacionar que o meu “direito de preferência anteriormente exercido como tendo caducado”. Se existiu qualquer atraso não foi, certamente, da minha responsabilidade;

2. Não tenho qualquer registo que o email a que V. Exas se referem como tendo sido enviado para o meu endereço em 11 de janeiro de 2022 tenha sido recebido; (…)”

25. O réu, no dia seguinte, em 08-03-2022, enviou à autora um email a considerar caducado o direito de preferência da autora, com o seguinte conteúdo:

“Bom dia,

Como é do seu conhecimento a metade indivisa de que era proprietária foi adjudicada ao Novo Banco, S.A., no âmbito do processo executivo n.º ….

Nesse sentido deixou de ser possível efetuar a venda da nossa metade indivisa tendo em conta que já não é comproprietária do imóvel.

Face ao exposto consideramos como tendo caducado o seu direito de preferência.”

26. A autora, apesar de saber que a sua metade sobre o imóvel teria sido adjudicada em 20-09-2021 a um terceiro e de que sobre este incidiam diversas penhoras, bem como de que ela e o marido, em 08-12-2021, eram ainda devedores ao réu de uma quantia não inferior a € 163.342,89, ficou surpreendida com a resposta do autor e sentiu-se defraudada, tendo remetido ao réu um email nesse próprio dia afirmando-se indignada com o comportamento do réu e solicitou que reconsiderasse a sua decisão.

27. No âmbito de processo de execução que correu termos sob o …, do Juízo de Execução de Oeiras – Juiz 1, no qual o ora réu era Exequente, a ½ do prédio em causa, pertencente à autora, após um primeiro proponente, G, no leilão eletrónico realizado em 20-09-2021 não ter depositado o preço de € 341.493,12, veio a ser adjudicada ao réu, em 18-11-2021, pelo valor de € 338.112,00, sendo emitido título de transmissão pela agente de execução datado de 22-12-2021, com redução da dívida exequenda e demais custas e encargos nesse montante.

28. A partir de então, o 1.º réu ficou único titular do direito de propriedade sobre o imóvel em causa nos autos, tendo a referida aquisição sido registada na Conservatória do Registo Predial pela Ap. 4022 de 18-01-2022.

29. Posteriormente, por escritura pública de 29-09-2022, o réu declarou vender à sociedade Blue Fields, - Sociedade Imobiliária, Lda., que aceitou comprar, entre outros imóveis, a totalidade do bem imóvel em causa nos autos, pelo preço total de € 73.716,00, o qual se encontrava registado a seu favor pelas Ap. 1587 de 30-07-2018 e pela Ap. 4022 de 18-01-2022.

30. O valor do imóvel, com efeitos reportados a novembro de 2024, ascendia a € 1.020.000,00, correspondendo metade a € 510.000,00.

31. O valor da metade do imóvel objeto da preferência, em dezembro de 2020, correspondente à data comunicada pelo réu como prazo previsto para a realização da escritura, correspondia a € 370.000,00.

32. A autora, assim como o marido, tem uma idade superior a 70 anos, e sente-se triste e preocupada com a possibilidade de ter de deixar de residir no imóvel que constituiu a sua morada de família há várias décadas.

33. A autora sente receio de sair de casa e de quando regressar ser impedida de aí voltar a entrar, sem que tenha outro imóvel ou rendimentos que lhe permitam custear a aquisição de outra habitação, ficando dependente de ajuda dos filhos ou de terceiros.

34. A autora, na ação apensa, em que visou exercer o direito de preferência, em 10-04-2023, depositou, ao abrigo do art. 1410.º, n.º 1, do CC, o montante de € 36.858,00, proveniente de fundos disponibilizados pelos seus filhos, tendo sido ordenada a sua restituição no seguimento desta ter sido julgada improcedente.

E são os seguintes os factos não provados:

A. O réu ignorou a aceitação do exercício do direito de preferência pela autora e protelou no tempo a realização da escritura pública para mais tarde invocar a caducidade do direito de preferência desta.

B. O réu enriqueceu o seu património ao conseguir adjudicar, com as suas artimanhas, o imóvel na sua totalidade.

C. A autora tem que recorrer a auxílio médico para conseguir sobreviver, estando deprimida, deixando de apresentar a força de viver a que havia habituado os seus familiares e amigos.

D. A autora atuou com falta de diligência e de zelo nas suas comunicações com o réu, não tendo contactado a ré até à data prevista para a realização da escritura em 31-12-2020, tendo-se remetido ao silêncio.

E. Durante o período de 10 meses o réu não recebeu qualquer contacto da parte da autora, tendo a autora manifestado desinteresse no exercício da preferência.

F. A autora com a resposta à comunicação para exercício do direito de preferência não pretendeu na realidade exercer esse direito, mas apenas causar entropia, obstaculizando a realização da escritura no prazo indicado.

G. A autora condicionou o exercício da preferência à obtenção de financiamento bancário, bem como ao cancelamento dos ónus e encargos que incidiam sobre a sua própria metade indivisa do imóvel.

Dos pressupostos da obrigação de indemnizar (decorrentes de responsabilidade contratual ou pré-contratual).

A decisão recorrida concluiu pela obrigação de indemnizar, a cargo do réu, os danos não patrimoniais sofridos pela autora, enquadrando tal direito no regime da responsabilidade pré-contratual.

Tal decisão mereceu a discordância da autora/recorrente, que defende que a indemnização deveria ter sido fixada no montante por si peticionado, tendo por base o regime da responsabilidade civil contratual ou, se assim não se entender, da responsabilidade civil pré-contratual, impondo-se de qualquer forma a fixação da indemnização com base no interesse contratual positivo.

Já o réu considera que nenhum fundamento de responsabilidade lhe pode ser assacado, tendo interposto recurso subordinado com vista à revogação da decisão no segmento que o condenou no pagamento do montante de € 2.500,00 a título de danos não patrimoniais.

Para enquadramento do direito de preferência que a autora considera que lhe foi negado, a situação fáctica a considerar, no essencial, é a seguinte:

- A autora e o marido, casados no regime de separação de bens, adquiriram, em comum e em partes iguais o prédio descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o n.º … (facto provado nº 1);

- A metade do prédio em causa pertencente ao marido da autora foi adjudicada ao réu (na altura Banco Espírito Santo, SA) em execução fiscal, tendo sido tal aquisição registada na Conservatória do Registo Predial pela Ap. … de … (facto provado nº 4);

- A partir da adjudicação dessa metade do imóvel ao Banco Espírito Santo, S.A., ao qual veio a suceder o réu Novo Banco S.A., a autora e o réu passaram a ser comproprietários do imóvel, em partes iguais (facto provado nº 5);

- Em 30-10-2020, o réu comunicou à autora, para efeitos do exercício do direito legal de preferência conferido ao comproprietário, a intenção de vender à sociedade Blue Fields – Sociedade Imobiliária, Lda., a ½ do referido imóvel por si adquirida no processo de execução fiscal supra referido (facto provado nº 9).

- No âmbito de processo de execução que correu termos sob o …, do Juízo de Execução de Oeiras – Juiz 1, no qual o ora réu era Exequente, a ½ do prédio em causa, pertencente à autora, após um primeiro proponente, no leilão eletrónico realizado em 20-09-2021 não ter depositado o preço de € 341.493,12, veio a ser adjudicada ao réu, em 18-11-2021, pelo valor de € 338.112,00, sendo emitido título de transmissão pela agente de execução datado de 22-12-2021, com redução da dívida exequenda e demais custas e encargos nesse montante (facto provado nº 27);

- Por escritura pública de 29-09-2022, o réu declarou vender à sociedade Blue Fields, - Sociedade Imobiliária, Lda., que aceitou comprar, entre outros imóveis, a totalidade do bem imóvel em causa nos autos, pelo preço total de € 73.716,00 (facto provado nº 29).

Assim, a eventual violação do direito de preferência da autora, emergente da sua situação de comproprietária do prédio em causa, é equacionada nestes autos relativamente à comunicação de preferência que lhe foi dirigida em 30-10-2020, época em que era comproprietária do prédio em comum com o réu. Consequentemente, interessa clarificar que não está em discussão o ato negocial anterior, pelo qual o então Banco Espírito Santo adquiriu a metade indivisa do prédio pertencente ao marido da autora.

O direito de preferência, limitando a liberdade contratual do obrigado à preferência na vertente da escolha do seu interlocutor no negócio, impõe a sua celebração com o preferente “desde que este queira acompanhar as condições do negócio em causa” (António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, VII, Direito das Obrigações, Almedina, pág. 462). No nosso sistema jurídico, a preferência pode ter fundamento convencional, sendo clausulada em pacto de preferência nos termos dos artigos 412º e ss, CC. Porém, pode também ter fundamento legal, sendo essa a hipótese aplicável ao comproprietário que, nos termos do disposto no artigo 1409º, nº 1, CC: “(…) goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes”.

Às preferências legais, para além de objetivos públicos relacionados, por exemplo com o emparcelamento no caso de propriedades contíguas (cfr. artigos 1379º, nº 2, 1380 e 1381ºCC), são atribuídas “funções privadas”, relacionadas “(…) com a solução de conflitos entre direitos reais, seja de vizinhança, seja de sobreposição; a preferência permite recompor a propriedade desonerada sobre a coisa, facilitando a vida social” – Menezes Cordeiro (ob. cit. pág. 481). Caraterizando a preferência, refere este autor constituir um “instituto unitário (…) traduzido numa relação duradoura, de facere jurídico, com prestações secundárias típicas de procedimento e de comunicação e que visa uma conclusão preferencial de certo contrato definitivo” (ob. cit. pág. 536).

Sendo incontroverso que no momento em que recebeu a comunicação para exercício do seu direito de preferência (30-10-2020), a autora era comproprietária do prédio em questão, o certo é que veio a perder tal qualidade.

Efetivamente, apurou-se que no processo de execução que correu termos sob o …, no Juízo de Execução de Oeiras, no qual o réu era exequente, foi-lhe adjudicada a fração de ½ do prédio pertencente à autora, pelo valor de € 338.112,00, sendo emitido título de transmissão pela agente de execução datado de 22-12-2021, com redução da dívida exequenda e demais custas e encargos nesse montante (facto provado nº 27). Desde então, ficou o réu único titular do direito de propriedade sobre o imóvel em causa, registando a sua aquisição em 18-01-2022 (facto provado nº 28).

Ora, a autora considera que não obstante ter perdido a qualidade de comproprietária do prédio, a comunicação que o réu lhe dirigiu com vista ao exercício da preferência “deu origem à celebração de um contrato promessa de compra e venda (…) o qual vinculava o réu à outorga de um contrato definitivo” (conclusão 25) Assim, ao transmitir a casa de habitação da autora à “Bluefields”, “o réu colocou-se voluntariamente na impossibilidade jurídica de cumprir a obrigação assumida (…)” (conclusão 27). Consequentemente, defende a recorrente que a ilicitude do comportamento contratual do réu, aliada à sua atuação culposa (cuja culpa sempre se presumiria, nos termos do artigo 799º, CC) gera a obrigação de indemnizar nos termos por si peticionados.

É sabido que parte significativa da doutrina defende que “o encontro entre a comunicação e a declaração do preferente dá lugar a um contrato promessa (…), podendo levar à conclusão do contrato projetado no caso de as partes exteriorizarem a intenção de se vincular definitivamente e desde que a comunicação e declaração do preferente respeitem o formalismo exigido para tal contrato (…)” – cfr. posição de Galvão Telles, citado por Agostinho Cardoso Guedes (O exercício do Direito de Preferência, Porto 2006, Publicações Universidade Católica, pág. 428). No mesmo sentido, Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil anotado, Vol. I, 4ª edição, pág. 391), Henrique Mesquita (Obrigações Reais e Ónus Reais, pág. 214) e Menezes Leitão (Direito das Obrigações, Vol. I, pág. 257).

Superando esta posição, defende Agostinho Cardoso Guedes que a imposição de “um dever de comunicar destina-se, assim, a tornar simples e menos oneroso o exercício do direito de preferência (…) percebe-se que a comunicação tenha um valor essencialmente instrumental na economia na relação de preferência” (ob. cit. páginas 434 a 439). Assim verificando que o legislador não impôs qualquer forma especial para a comunicação do direito de preferência (cfr. artigo 461º, nº 1, CC), atribui-lhe este autor uma função essencialmente informativa, constituindo pressuposto do exercício do direito de preferência, sendo o dever de contratar exterior à própria comunicação.

Certo é que independentemente da posição que se perfilhe, uma vez comunicada a preferência, o seu sujeito passivo fica obrigado a contratar com o preferente. E estabelece-se, desde então, o que a doutrina carateriza como uma “relação complexa e duradoura”, pelo que “(…) até que se extinga pelo exercício (ou não exercício) (…) a preferência existe e deve ser respeitada” – Menezes Cordeiro, ob. cit. pág. 492. De tal relação duradoura emerge a relação principal (que se identifica com as obrigações de dar preferência e de celebrar o negócio), mas também deveres acessórios, de lealdade e de informação, que devem ser observados ao longo de toda a relação contratual.

Aceitando o preferente as condições do negócio, pode ocorrer qualquer uma das seguintes situações:

- A comunicação e a aceitação preenchem os requisitos formais do contrato definitivo, que se considera concluído;

- Sendo a comunicação e a aceitação requisitos formais insuficientes, considera-se que foi celebrado um contrato promessa;

- Incumbe às partes formalizar o contrato definitivo.

Maioritariamente, nos casos como o presente, tem vindo a entender-se que estando em causa a celebração de compra e venda sobre imóvel, em que a comunicação para preferência e a sua aceitação se submeteram a forma escrita contendo os elementos essenciais do negócio, deve considerar-se que foi celebrado um contrato-promessa – vejam-se, a título exemplificativo os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 09-03-2021, proferido no processo nº 3218/19.9T8LSB.L1.S1, e de 14-10-2021, proferido no processo nº 45/20.4T8VRL.G1.S1,disponíveis em www.dgsi.pt

Porém, na situação dos autos, deixou a autora de se ser comproprietária do prédio, o que sucedeu depois de ter aceite adquiri-lo, exercendo o seu direito de preferência, na qualidade de comproprietária, conforme comunicação recebida. Nessa sequência, o réu, que reuniu na sua esfera jurídica a titularidade sobre o prédio integral, após comunicar à autora que não subsistia o direito de preferência que anteriormente lhe tinha reconhecido, alienou o prédio a terceiro (cfr. factos provados nº 25, 27, 28 e 29).

Em tal atuação do réu, em consonância com a decisão recorrida, não descortinamos os elementos que, nos termos do regime da responsabilidade civil extracontratual por factos ilícitos, definidos nos artigos 483º e ss, do Código Civil, poderiam fundamentar o direito de indemnização de que se arroga a autora.

De facto, reitera-se o ali exarado quanto à falta de apuramento de qualquer facto ilícito e danoso, subjetivamente imputável ao réu.

Na realidade, a autora deixou de ser titular do prédio em questão por força de dívida cujo cumprimento coercivo lhe foi exigido em ação executiva. Ora, não é suscetível de qualquer juízo de ilicitude e de culpa a atuação do réu na execução em que exigiu o cumprimento coercivo do seu direito de crédito (exercício de um direito). E o mesmo deve ser afirmado quanto à constatação de que a autora perdera a qualidade de preferente, tornando-se por isso inexigível o cumprimento de preferência que deixara de subsistir.

Por outro lado, também se afigura não subsistir qualquer responsabilidade contratual do réu, pois como se refere na decisão recorrida:

“Da mesma forma, e coerentemente, no que se refere à subsunção do comportamento do réu como integrador de responsabilidade civil contratual, e uma vez que esta emerge do estabelecimento de um relação negocial, entendemos, no que respeita ao não reconhecimento do direito de preferência, não ter ocorrido a violação de um direito de crédito, ou de uma obrigação em sentido estrito, a qual decorreria do incumprimento de uma obrigação contratual emergente de um dever primário de prestação ou de um qualquer dever secundário, para o que releva a caracterização que acima fizemos a respeito da natureza e dos efeitos da comunicação para preferência e do seu exercício.

Em termos simplificados, podemos, desde logo, afastar a conceção de que teria, pelo mero encontro das duas declarações, sido celebrado um contrato definitivo que teria sido incumprido pela ré, nomeadamente, através da alienação do imóvel ao primeiro proponente interessado.

Na verdade, mesmo para a doutrina e para a jurisprudência que atribuem à comunicação para preferência a natureza de uma declaração contratual, estando em causa a transmissão de um bem imóvel, sujeito à celebração de um negócio com as exigências de forma do art. 875.º, a mera circunstância desta comunicação e o exercício do direito de preferência terem sido formalizadas por escrito nos termos que constam dos factos provados, não permite concluir que se celebrou, por esse meio, um contrato definitivo por ausência dos requisitos de forma exigíveis”.

E considerando-se que a comunicação para preferência e a sua aceitação, exarados em documentos escritos e assinados, mas que não preenchem os requisitos formais previstos no artigo 875º do CC, (dado estar em causa a compra e venda de imóvel), correspondem à celebração de contrato-promessa, não pode concluir-se pelo seu incumprimento pelo réu.

Na realidade, a mora na celebração do contrato de compra e venda pretendido nunca foi convertida em incumprimento definitivo e deve ser equiparada “não a falta definitiva (…) de realização da prestação debitória, mas um simples retardamento, demora ou dilação no cumprimento da obrigação” – Antunes Varela (Das Obrigações em Geral, Almedina, 1997, pág. 345). Certo é que a mora não constitui fundamento de resolução, que deverá fundamentar-se no incumprimento definitivo, o qual ocorre com a não realização da prestação dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, ou da perda do interesse que o credor tinha na prestação, o qual terá que ser apreciado objetivamente.

Efetivamente, dispõe o artigo 808º, CC, sob a epígrafe: “Perda do interesse do credor ou recusa do cumprimento”:

“1. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.

2. A perda do interesse na prestação é apreciada objetivamente.”

Ora, tal interpelação admonitória nunca ocorreu, pelo que a mora do réu no agendamento e na realização da escritura de compra e venda não se converteu em incumprimento definitivo, suscetível de fundamentar a pretensão indemnizatória da autora.

Por outro lado, a comunicação efetuada pelo réu à autora de que não celebraria o contrato de compra e venda, por ter “caducado” o seu direito de preferência, também não consubstancia qualquer incumprimento de tal direito. Embora em rigor não tivesse “caducado” tal direito (termo adequado ao não exercício da preferência no prazo de que dispõe o preferente), o certo é que, por circunstâncias supervenientes (relacionadas com a perda da qualidade de comproprietária da autora), deixou de existir. Assim, também a constatação de que não persistia tal preferência não configura qualquer incumprimento contratual que possa ser imputado ao réu.

Concorda-se, pois, com a decisão recorrida no que se reporta ao enquadramento do direito indemnizatório de que se arroga a autora no domínio da responsabilidade pré-contratual.

Porém, mesmo nesse âmbito, na indagação dos pressupostos da responsabilidade civil pré-contratual, deverá ter-se presente que a autora, após ter expressamente aceite exercer o seu direito de preferência, perdeu a qualidade de comproprietária em que tal direito se fundamentava.

O tribunal recorrido considerou que o réu adotou um comportamento omissivo, não tendo diligenciado pela preparação, agendamento e realização da escritura de compra e venda desde a data em que a autora aceitou o negócio – 06-11-2020 – até início de março de 2022 em que acabou por comunicar-lhe que o direito de preferência já não subsistia na sua esfera jurídica (factos provados nºs 9, 1, 23,24, 25).

Para tanto, considerou-se na decisão recorrida que o réu omitiu ao longo desse período os deveres de diligência com vista à reunião das condições materiais para efetivação do negócio, violando as expetativas da autora na sua celebração.

A responsabilização do réu, na tese da decisão recorrida, decorre ainda de no início de março de 2022, embora tivesse já condições para constatar que a ré perdera a qualidade de comproprietária do imóvel, não o ter verificado, continuando a manifestar a intenção de celebrar o negócio para, apenas uma semana depois, em nova comunicação, invocar a caducidade do direito de preferência da autora.

Os factos relevantes a ter em conta nesta sede consistem, essencialmente, nos seguintes:

- Em 30-10-2020 o réu remeteu à autora comunicação para exercício do direito de preferência (facto provado nº 9);

- A autora aceitou expressamente a celebração do negócio, nas condições comunicadas, por carta de 06-11-2020 (facto provado nº 10);

- Foram estabelecidos contactos do réu à autora com vista à celebração do negócio em 12-11-2020 e 28-12-2020, aos quais esta respondeu (factos provados nºs 11, 12, 13 e 14);

- Mas até 13-09-2021 não foram estabelecidos quaisquer outros contactos, sendo que nessa data, a autora, por escrito, voltou a manifestar perante o réu a vontade de exercer o seu direito de preferência (facto provado nº 17);

- Houve um novo contacto do réu em 09-11-2021, a que a autora respondeu em 15-11-2021 (factos provados nºs 18 e 19);

- Verificou-se a adjudicação do direito de propriedade da autora sobre metade do prédio, inicialmente a terceiro e, de seguida ao réu, no âmbito da execução 4681/03.5TBCSC, com emissão de título de transmissão em 22-12-2021 e registo predial em 18-01-2022 (factos provados nºs 26 e 27);

- Insistiu a autora mediante envio de nova carta ao réu em 15-12-2021, a que o réu respondeu solicitando preenchimento e assinatura de impresso com vista à realização do negócio projetado (factos provados nº 20 e 21);

- Insistência do réu em 02-03-2022 para remessa da documentação preenchida e assinada previamente enviada, resposta da autora em 07-03-2022 e comunicação do réu de 08-03-2022 a considerar caducado o direito de preferência da autora (factos provados nº s23, 24 e 25).

A factualidade enunciada evidencia ter sido amplamente discutida e preparada a celebração da aquisição da metade indivisa do prédio pela autora, quando era ainda sua comproprietária, não se tendo concretizado o negócio por se ter constatado que perdera aquela qualidade, dado que o réu passou a reunir na sua esfera jurídica a titularidade plena do direito de propriedade sobre o prédio.

Assim, em momento superveniente à aceitação – válida e eficaz- relativa à celebração do negócio que lhe foi comunicado, a autora perdeu a qualidade de comproprietária que lhe conferia a preferência legal pressuposta no momento em que a comunicação lhe foi dirigida.

Sob a epígrafe: “Culpa na formação dos contratos”, dispõe o artigo 227º, CC:

“1. Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.

2. A responsabilidade prescreve nos termos do artigo 498.º”

Analisando o instituto da responsabilidade pré-contratual, refere Ana Prata, que a sua “ratio” “(…) é a tutela da confiança do sujeito na correção, na honestidade, na lisura e na lealdade do comportamento da outra parte” (Notas sobre a Responsabilidade Pré-Contratual, Lisboa 1991, pag. 25).

A responsabilidade pré-contratual ou in contrahendo ocorre quando se verifiquem os requisitos cumulativos da responsabilidade civil, designadamente, a prática de um facto ilícito, culposo e causador de danos.

A ilicitude, no domínio da responsabilidade pré-contratual, deve ser afirmada casuisticamente com recurso à cláusula geral da boa fé. E, na sua vertente objetiva, nada obsta à sua afirmação logo na fase negociatória se se entender que “o mero convite inicial para contratar desencadeia uma relação intersubjetiva a que a boa fé tem de fornecer parâmetro e proteção” - Ana Prata, ob. cit. pág. 41.

Ora, no caso dos autos, é de considerar que a partir da notificação para a preferência, podia a autora, legitimamente, formar a expetativa de que o réu assumiria uma conduta diligente, leal e honesta, de molde a, designadamente, não protelar, perante a inexistência de qualquer obstáculo válido, a realização do negócio visado. Julgamos que tal não sucedeu, porquanto dos factos já analisados resulta que foi o réu que, ao longo de vários meses protelou, a realização da escritura de compra e venda.

E idêntico raciocínio deve ser formulado quanto aos deveres de informação e de lealdade, insuficientemente cumpridos pelo réu, que apontou à autora falta de iniciativa na concretização do negócio que, na realidade, apenas se protelou no tempo – até à data em que o prédio lhe foi adjudicado - por causa que lhe foi imputável. E, violando ainda tal dever de informação, a uma semana da comunicação de que “caducara” o direito de preferência da autora, o réu solicitou à autora elementos com vista à celebração do negócio, quando era manifesto que o direito de preferência não subsistia. À data dessa comunicação, o réu possuía elementos que apontavam para a inviabilidade da celebração do negócio (tendo por base o pressuposto do exercício da preferência), mas persistiu na possibilidade da sua realização para, uma semana depois, comunicar a sua inviabilidade.

Tal atuação (pré)contratual, praticada por contraente que beneficia de uma organização empresarial e funcional relevante, fica, de facto, aquém do que seria expetável para um contraente colocado na posição da autora, que foi vendo reforçada a sua confiança na celebração do negócio.

Concorda-se, por isso, com a decisão recorrida no segmento em que aponta uma atuação ilícita ao réu, nas vertentes do dever de diligência e de informação. Acresce que, como bem se refere na decisão, a responsabilidade pré contratual do réu mostra-se afastada na vertente da não celebração do contrato (por não subsistir o direito de preferência que poderia determinar a sua celebração).

O juízo de ilicitude, relativo aos deveres acessórios de diligência e informação, no caso, é necessariamente acompanhado de um juízo de culpa inerente à apurada falta de diligência e de acatamento do dever de informação. Basta ter presente que, perspetivando-se a celebração de um contrato de compra e venda entre a autora e o réu, este dispunha dos meios necessários para aferir da situação jurídica do imóvel em causa, designadamente das vicissitudes ocorridas na ação executiva em que figurava como exequente e que culminou com a adjudicação (a si próprio) da propriedade plena do imóvel.

Porém, em face da factualidade apurada, suscitam-nos reservas a afirmação de verificação de danos indemnizáveis na esfera jurídica da autora com base no regime da responsabilidade pré-contratual.

Por um lado, apurou-se que a autora, com idade superior a 70 anos, se sente triste e preocupada com a possibilidade de deixar de residir no imóvel (facto provado nº 32). E também se apurou que a autora sente receio de sair de casa de ser impedida de aí regressar, por não possuir outro imóvel ou rendimentos que lhe permitam custear a aquisição de outra habitação, ficando dependente da ajuda de filhos ou de terceiros (facto provado nº 33).

A doutrina tem-se pronunciado de forma extensa sobre o âmbito dos danos a ressarcir no domínio da responsabilidade pré-contratual. Assim, parte da doutrina defende serem indemnizáveis no âmbito da responsabilidade pré-contratual todos os prejuízos sofridos, apontando que o artigo 227º CC não os limita, apontando, ao invés para a sua ressarcibilidade global - cfr. Meneses Cordeiro (Da Boa fé no direito civil, Almedina, Vol. I, pág. 585).

Ora, concordando-se que é difícil sustentar a restrição da indemnização ao interesse negativo no regime da responsabilidade pré-contratual, cremos ser indiscutível que devem ser indemnizados apenas os danos causalmente ligados ao facto ilícito. E tal relação causal, como emerge do artigo 563º, CC, sendo estabelecida pelo “duplo critério da condição sine qua non e da causalidade adequada” implica que se possa afirmar “(…) que o incumprimento do dever pré-contratual tenha, em concreto, constituído condição necessária do dano (…) não sendo admissível a reparação dos prejuízos que o lesado haja sofrido, em relação aos quais se prove que aquele ilícito não constituía, em abstrato, causa potencialmente idónea, e, em concreto, não tenha representado condição necessária da respetiva ocorrência” – Ana Prata, ob. cit., pág. 190 e 191.

Porém, a falta de diligência e o deficiente cumprimento do dever de informação subjacentes ao comportamento do réu, não se mostram correlacionados com os danos sofridos pela autora. Efetivamente, os seus receios (da autora) emergem, não da atuação - ilícita do banco –, mas da sua condição de executada que levou a que perdesse a condição de comproprietária em que se fundava o seu direito de preferência.

Por outras palavras, não foi o atraso na celebração do negócio translativo da fração de ½ do imóvel que havia pertencido ao seu marido que causou os danos não patrimoniais sofridos pela autora. Estes foram, na realidade, causados por facto (perda do direito de adquirir com preferência a referida fração) que lhe é (à autora) plenamente imputável: manteve a dívida executada, não a saldando ou liquidando por qualquer modo, não impedindo assim que a penhora da sua fração de ½ do imóvel – na qual se sustentava o direito de preferência – desembocasse na sua transmissão executiva ao próprio exequente.

A posição da autora, não impedindo a venda executiva da sua fração de ½ do imóvel e, mesmo assim, pretendendo adquirir a outra ½ desse imóvel em exercício de um direito de preferência alavancado pela sua condição de comproprietária (que necessariamente perderia com a referida venda executiva), revela-se insustentável. Sendo certo que existiu mora no agendamento pelo banco réu do negócio translativo, não podemos ignorar que existiu desleixo da autora que conduziu à venda executiva da sua fração de ½ do imóvel. A pretensão da autora de adquirir por valor reduzido a fração de ½ do imóvel que havia pertencido ao seu marido com base na sua condição de comproprietária, sabendo que esta se encontrava em xeque pela penhora em execução da sua fração de ½ no imóvel, não evitando a sua venda executiva (e assim a inerente perda do direito de preferência), não poderia proceder, como aliás foi decidido na ação de preferência (que intentou e perdeu).

Os danos sofridos pela autora derivam, pois, da rotura das negociações tendentes à transmissão da fração de ½ do imóvel que havia pertencido ao seu marido, rotura essa causada pelo facto de não ter impedido que a penhora da sua fração de ½ do imóvel – na qual se sustentava o direito de preferência – desembocasse na sua transmissão executiva ao próprio exequente (e inerente perda do direito de preferência).

Afigura-se, pois, que a falta de nexo de causalidade entre os danos sofridos pela autora e a atuação ilícita do réu impedem a fixação de qualquer quantia indemnizatória em benefício daquela. E este juízo deve ser afirmado quer relativamente aos danos patrimoniais invocados, quer relativamente aos não patrimoniais.

Conclui-se, pois, pela improcedência do recurso da autora e pela procedência do recurso (subordinado) do réu, com a revogação da decisão na parte que atribuiu à autora o montante indemnizatório de € 2.500,00 a título de danos não patrimoniais.

A autora deverá ser responsabilizada pelas custas do recurso, por ter ficado vencida, sem prejuízo do benefício de apoio judiciário com que litigue – cfr. artigo 527º, CPC.

DECISÃO

Pelo exposto, acordam os juízes desta 2ª Secção Cível, em julgar improcedente o recurso principal interposto pela autora, e procedente o recurso subordinado interposto pelo réu, revogando a decisão recorrida no segmento em que atribui à autora uma indemnização de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros) a título de danos não patrimoniais, e mantendo-a no demais, assim se absolvendo o réu do pedido.

Custas pela autora, sem prejuízo do benefício de apoio judiciário com que litiga– cfr. artigo 527º, nº 1, CPC.

D. N.

Lisboa, 18 de dezembro de 2025

Rute Sobral (relatora)

Susana Mesquita Gonçalves (1ª adjunta)

João Severino (2º adjunto)