Fundamentação de facto
Importa considerar, como relevante para a decisão, terem os autores apelados alegado na sua petição inicial, para lá do demais que não releva (além dos que os contextualizam e enquadram, enunciam-se em itálico os artigos da petição inicial relativamente aos quais foi admitida a prestação do depoimento de parte do legal representante da segunda ré que no presente recurso se censura):
‘(…)
2º
Em meados de julho de 2020, na sequência de um panfleto da 1ª Ré que os Autores receberam na sua caixa de correio, atento o interesse em vender o imóvel da propriedade de ambos, sito na Rua ..., ..., da União de Freguesias ... e ..., do concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Valongo sob o n.º ...19 e inscrito na matriz predial urbana com o artigo n.º ...05 da União de Freguesias ... e ... (Cfr. Doc. n.ºs 2 e 3),
3º
e, simultaneamente, o interesse em comprar um terreno apto à construção,
4º
os Autores contactaram com a 1.ª Ré, a qual exerce a atividade de mediação imobiliária, através da Licença AMI n.º ...67, emitida pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (Cfr. Doc. n.º 4).
5º
Em face do exposto, os Autores celebraram com a 1.ª Ré um contrato de mediação imobiliária,
6º
mediante o qual, a 1.ª Ré, obrigou-se a diligenciar pela promoção e venda do imóvel de que os Autores eram proprietários, supra identificado,
7º
e, além disso, no âmbito da relação estabelecida entre os Autores e a 1.ª Ré, a 1.ª Ré obrigou-se ainda a diligenciar no sentido de encontrar um terreno apto a construção para compra por parte dos Autores,
8º
sendo que, conforme era do seu perfeito conhecimento, os AA. jamais procederiam à alienação do seu imóvel, enquanto não tivessem adquirido um terreno para construção de uma moradia.
9º
Sucede que, atenta a inexistência em carteira de terreno com as características pretendidas pelos Autores, a 1.ª Ré, através da pessoa do Sr. CC, informou os mesmos de que tinham conhecimento da existência de um terreno com as características pretendidas pelos Autores, agenciado por outra imobiliária, a ora 2.ª Ré,
10º
tendo-se prontificado para intermediar os contactos entre os Autores e a 2.ª Ré, partilhando, as Rés, a comissão daí resultante,
11º
o que veio a suceder.
12º
Cumpre referir que, à semelhança da 1.ª Ré, a 2.ª Ré também se dedica, entre outras, à atividade de mediação imobiliária, através da Licença AMI n.º ...66, emitido pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (Cfr. Doc. n.º 5).
13º
Sucede que, no âmbito do contrato celebrado entre os Autores e a 1.ª Ré, esta angariou comprador para o imóvel de que os Autores eram proprietários e se propunham a vender,
14º
na sequência do que encetaram negociações,
15º
as quais culminaram na celebração, entre os Autores e os compradores angariados, de um contrato promessa de compra e venda de imóvel em 30/09/2020 (Cfr. Doc. n.º 6),
16º
sendo que, em 14/01/2021, veio a concretizar-se a escritura pública de compra e venda do referido imóvel (Cfr. Doc. n.º 7).
17º
Acresce que, ainda no âmbito do contrato celebrado entre os Autores e a 1.ª Ré, os Autores, acompanhados pelo Sr. CC, visitaram vários terrenos que poderiam satisfazer os interesses dos Autores, bem como o terreno em carteira da 2.ª Ré,
18º
e, uma vez que este correspondia às características procuradas pelos Autores, os mesmos revelaram interesse na sua aquisição.
19º
A este respeito, importa referir que, atenta a circunstância de o imóvel pertencer à carteira de imóveis da 2.ª Ré,
20º
e, por outro lado, o destinatário do negócio ser cliente da 1.ª Ré,
21º
a 1.ª Ré e a 2.ª Ré acordaram que a comissão devida seria partilhada entre ambas.
22º
Com efeito, ainda a 07/10/2020, os Autores celebraram contrato promessa de compra e venda do referido terreno, no qual figuravam como promitentes-vendedores o Sr. DD e a Sr.ª D.ª EE,
23º
nos termos do qual, os promitentes vendedores prometeram vender aos AA. o prédio rústico, designado por “...”, sito no Lugar ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Paredes sob o n.º ...86 e inscrito na matriz predial sob o artigo n.º ...54, da freguesia ... (Cfr. Doc. n.º 8),
24º
sendo que nesse negócio interveio a 2.ª Ré na qualidade de mediadora imobiliária.
25º
Com efeito, nos termos do referido contrato promessa de compra e venda, ora junto sob o doc. n.º 8, cumpre destacar que os Senhores DD e esposa EE prometeram vender aos Autores, que, por sua vez, prometeram comprar, o supra referido prédio rústico, livre de quaisquer ónus e encargos, de pessoas e bens ou qualquer outro tipo de responsabilidades (cfr. nº 1 da Cláusula Primeira do Contrato Promessa de Compra e Venda ora junto sob o Doc. n.º 8),
26º
e, pelo mesmo contrato, foi acordado o preço total de € 65 000 (sessenta e cinco mil euros), a pagar do seguinte modo (Cfr. Cláusula terceira do doc. n.º 8):
- a)Com a assinatura do contrato promessa de compra e venda, os Autores entregaram, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 15 000 (quinze mil euros), mediante cheque com o n.º ...77, datado de 08/10/2020, emitido à ordem de DD (Cfr. Doc. n.º 9);
- b)Com a outorga do contrato prometido, seria pago o remanescente, no valor de € 50 000 (cinquenta mil euros), por cheque bancário.
27º
Foi acordado ainda, quanto ao prazo para a celebração do contrato prometido, conforme cláusula quarta, que o mesmo seria celebrado no prazo de 60 (sessenta) dias, a contar da data de assinatura do contrato promessa (Cfr. Doc. n.º 8).
SUCEDE QUE,
28º
confiantes na concretização do contrato definitivo, pois que nada fazia prever o oposto, os Autores contrataram, de imediato, os serviços de um arquiteto e de um projetista da empresa D..., sita na cidade ..., para a elaboração do respetivo projeto de construção
29º
e para diligenciarem, junto da Câmara Municipal ..., toda a tramitação necessária para a concretização do destaque de parcela do terreno prometido vender.
30º
Eis pois se não que, quando o projetista reuniu a documentação do imóvel, cerca de duas semanas após a celebração do contrato promessa de compra e venda, o mesmo alertou os Autores para a circunstância de o referido imóvel se encontrar onerado com hipoteca.
31º
Ora, efetivamente, naquela data, constava no registo predial em vigor uma hipoteca voluntária, registada em 28/06/2010, a favor de FF e esposa GG (Cfr. Doc. n.º 10),
32º
sendo que, até àquele momento, nunca tinham tido os Autores conhecimento de tal circunstância.
33º
Com efeito, tal informação era, desde logo, essencial para a celebração do contrato promessa de compra e venda,
34º
e, consequentemente, para o contrato prometido,
35º
uma vez que, não se encontrando o imóvel livre de quaisquer ónus ou encargos, como as Rés tinham pleno conhecimento, os Autores não teriam interesse em celebrar qualquer dos dois negócios, conforme também as Rés bem sabiam.
36º
Efetivamente, desconhecedores de tal ónus, os Autores celebraram o contrato promessa de compra e venda do terreno e entregaram o sinal solicitado, por desconhecerem que o imóvel estava onerado.
37º
Com efeito, em momento posterior, os Autores confrontaram a Sr.ª D.ª HH, também colaboradora da 1.ª Ré, acerca da existência da aludida hipoteca,
38º
a qual confirmou que conhecia a existência do aludido ónus, alegando, porém, a mesma, que havia desvalorizado tal circunstancialismo, julgando que se trataria de uma situação antiga e, portanto, já ultrapassada.
39º
Porém, conforme supra mencionado, a supra referida hipoteca não se tratava de uma situação antiga, encontrando-se, naquela data, plenamente em vigor,
40º
pois que, efetivamente, após a celebração do contrato promessa de compra e venda e, consequentemente, após a entrega do sinal pelos Autores aos promitentes vendedores e antes do agendamento da escritura pública de compra e venda, os mesmos informaram aos Autores a impossibilidade de liquidação do valor em dívida ao credor hipotecário,
41º
motivo pelo qual também não seria possível o cancelamento da hipoteca que onerava o referido imóvel.
42º
Ora, tal circunstancialismo acarretou, obviamente, a impossibilidade de celebração do contrato prometido dentro do prazo convencionado, isto é, nos 60 dias posteriores à assinatura do contrato promessa de compra e venda,
43º
assim como causou transtornos de vária ordem para os Autores, designadamente decorrentes de os mesmos se encontrarem, à data, sem imóvel para habitar,
44º
uma vez que, convictos de que o contrato prometido de compra e venda do terreno se celebraria, alienaram o imóvel que constituía a sua casa de morada de família, conforme supra melhor exposto.
45º
Com efeito, em face da conduta assumida pelas Rés no decurso de todo o processo de compra e venda do terreno, não restou outra alternativa aos Autores senão recorrer aos serviços jurídicos da ora subscritora.
(…)
DOS DANOS PATRIMONIAIS:
144º
Conforme supra melhor se demonstrou e para onde se remete por uma questão de economia processual, as condutas assumidas pela 1.ª Ré acarretaram danos patrimoniais para os Autores,
145º
os quais correspondem às despesas que os Autores não desembolsariam se acaso tivessem sido informados dos bloqueios que existiam quanto à outorga da escritura pública de compra e venda, consubstanciadas no pagamento de honorários devidos a Mandatária contratada para a resolução desta questão, no montante global de € 3 382,50 (Cfr. Doc. n.º 20),
146º
bem como ao montante devido pelos honorários pagos ao Cartório Notarial da Dra. II, atenta a frustração da realização das escrituras públicas de compra e venda agendadas, no montante de € 39,96 (Cfr. Doc. n.º 21),
147º
perfazendo, assim, a título de danos patrimoniais sofridos pelos AA., a quantia de € 3 421,86.
148º
Acresce que, e de modo a viabilizar a celebração do contrato de compra e venda do referido terreno, que de outra forma não se celebraria, e após muitas negociações entre AA., promitentes vendedores e credores hipotecários, foi necessário, numa fase final das negociações, os AA. entregarem a quantia adicional de € 5 000 aos credores hipotecários dos promitentes vendedores, no ato da escritura, de modo a perfazer o valor do crédito reclamado por aqueles sobre os promitentes vendedores (docs. nºs 22 e 23),
149º
sendo que, caso os AA. não tivessem adiantado tal valor, os promitentes vendedores não conseguiriam pagar o valor de € 55 000 exigido pelos credores hipotecários, no ato da escritura,
150º
e, em face disso, o negócio não se teria celebrado e os AA. perderiam o sinal entregue de € 15 000, uma vez que, segundo alegavam, os promitentes vendedores já não possuíam qualquer valor, suscetível de devolução aos AA..
151º
Em suma, as condutas adotadas pela 1.ª Ré acarretaram um avultado prejuízo para os Autores, devendo aquela, em face disso, ser condenada a indemnizar os Autores por todos os danos patrimoniais causados, no valor global de € 8 421,86, acrescido dos respetivos juros moratórios, calculados à taxa legal, desde a data do seu vencimento e até efetivo e integral pagamento, o que, até à data, se calculam em € 336,87, o que totaliza o valor de € 8 758,73, que, desde já, se requer.
DOS DANOS NÃO PATRIMONIAIS:
152º
Ora, tendo em consideração o supra exposto, facilmente se depreenderá que os Autores se sentiram lesados ao constatar que a 1.ª Ré, sociedade comercial em quem depositavam plena confiança, e que julgavam os assessorar devidamente, não cumpriu as suas obrigações contratuais,
153º
factualidade que, claro está, provocou aos Autores enormes transtornos e incómodos,
154º
e, principalmente, uma imensa revolta e indignação, pelo facto de a 1.ª Ré os ter ludibriado.
155º
Toda a circunstância criada pela 1.ª Ré, com a omissão de informação crucial e essencial à realização do negócio, causou aos Autores incómodos vários, desconforto, constrangimento, ansiedade, intranquilidade, custos acrescidos e instabilidade quer do ponto de vista financeiro, quer do ponto de vista pessoal.
DESTE MODO,
156º
tal situação teve graves repercussões na vida pessoal, familiar e social dos Autores.
157º
Os AA., e o seu agregado familiar, composto pelos AA. e pelos seus filhos, à data, um filho com 12 anos e uma filha com 18 anos (docs. nºs 24 e 25),
158º
o filho JJ a estudar em ..., a filha KK a estudar no ..., a A. a trabalhar em ..., enquanto Cabeleireira, e o A. em ... (doc. nº 26),
159º
viram-se, de repente, sem casa de morada de família e sem terreno para construir, conforme era sua pretensão,
160º
sendo que jamais venderiam a sua casa, sem antes ter assegurado um terreno apto a construção na zona e com as características pretendidas, conforme era do integral conhecimento das Rés,
161º
de modo a iniciar imediatamente o projeto de construção de uma moradia para habitar, visando reduzir ao máximo possível o impacto negativo, resultante de uma construção, para todo o agregado familiar.
162º
Os AA. pretendiam ter tudo devidamente delineado quando alienassem a sua moradia, de modo a propiciar a melhor estabilidade à sua família.
163º
Todavia, ocorreu exatamente o oposto, deparando-se os AA. sem casa, sem terreno e sem o valor do sinal,
164º
dado que os promitentes vendedores, pessoas muito idosas, representadas pelo seu filho LL, apenas lhes transmitiam que não tinham dinheiro para pagar a dívida ao credor hipotecário, que desconheciam essa hipoteca e que já tinham gasto o valor do sinal entregue pelos AA..
(…).
