3089/22.8T8PTM.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Sumário (da responsabilidade do relator - art. 663º n.º7 do CPC): - o direito de preferência previsto no art. 26º n.º1 do DL 73/2009, de 31.03, abrange a alienação de prédio apenas em parte inserido em área de RAN, quando o prédio confinante também se insira apenas em parte naquela área de RAN. - o regime daquele art. 26º n.º1 do DL 73/2009, de 31.03, assim entendido, não é afronta os art. 44º e 62º da CRP. - não é possível excluir a inserção de um prédio de área de RAN com base nas suas condições concretas. - o direito de preferência que cabe aos titulares de prédio em compropriedade deve ser exercido por todos os comproprietários, salvo se se demonstrar que algum ou alguns deles não estão em condições de exercer esse direito. Se, fora dessas condições, for invocado por apenas um comproprietário, este não pode ser tido por preferente para os afeitos do art. 26º n.º3 do DL 73/2009, de 31.03. - a hipoteca constituída pelo adquirente do prédio sujeito a preferência é ineficaz em relação ao titular do direito de preferência.

Acordam no Tribunal da Relação de Évora: I. AA e BB intentaram a presente acção contra CC, DD, EE e Caixa Geral de Depósitos, SA, tendo formulado os seguintes pedidos: Ser reconhecido o direito de preferência dos Autores e, como tal, o direito a preferir ao Réu EE na compra do Prédio misto, (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Bispo sob o nº ...89 da freguesia de Budens e inscrito na matriz predial Urbana sob o art. ... da freguesia de Budens, concelho de Vila do Bispo e na matriz predial rústica sob o art. ... da secção A da freguesia de Budens, concelho de Vila do Bispo (…); Em consequência do exercício do referido direito de preferência, ser declarada ineficaz ou inexistente a venda efectuada pelos RR CC e DD ao Réu EE e ordenar-se a substituição, com efeitos retroativos à data de 1 de junho de 2022 do Réu EE pelos Autores, reconhecendo-se estes como proprietários do prédio; Ser ordenado o cancelamento do registo de aquisição a favor do Réu EE a que corresponde a inscrição AP. 6050 de 2022/06/02 do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Bispo sob o nº ...89 da freguesia de Budens (doc.6); Ser ordenado o cancelamento do registo de hipoteca a favor da Caixa Geral de Depósitos a que corresponde a inscrição 6051 de 2022/06/02 do referido prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Bispo sob o nº ...89 da freguesia de Budens. Ser ordenado o registo definitivo de aquisição do indicado prédio a favor dos ora Autores sobre o referido prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Bispo sob o nº ...89 da freguesia de Budens e a respetiva inscrição matricial sob os arts ... da freguesia de Budens, concelho de Vila do Bispo e na matriz predial rústica sob o art. ... da secção A da freguesia de Budens, concelho de Vila do Bispo . Alegou para tanto, no essencial, que: são proprietários de dois prédios que identificam (artigos 1 e 2 A da matriz). os RR. CC e DD venderam ao R. Martin o prédio que identificam, e sob o qual foi constituída hipoteca a favor da R. CGD (art. ...89 e ... A da matriz). este prédio confronta com os dois prédios dos A.. os prédios dos AA. e dos RR. situam-se em área de RAN. tendo por isso direito de preferência naquela alienação. A R. CGD, SA, contestou, tendo impugnado a versão dos AA., mormente negando a existência de confinância. Sustentou ainda que, na procedência da acção, lhe deve ser entregue, pelo preço depositado, o valor de que o R. Martin lhe for devedor, formulando pedido correspondente. Os RR. CC e DD também contestaram, impugnando a versão dos AA., tendo ainda sustentado que: o R. Martin, à data da aquisição, já era (com)proprietário de um prédio confinante com o prédio que agora adquiriu (art. 39 A da matriz), o qual se situa, em parte, em RAN. pretende adquirir a quota restante deste prédio. foi notificado da aprovação de PIP relativo à alteração de moradia para empreendimento turístico. Suscitaram ainda questões atinentes à aplicação do CC e ao depósito do preço. O R. EE também contestou, aderindo à contestação dos RR. CC e DD. Entendendo o tribunal que a R. CGD, SA, deduziu pretensão reconvencional, sem respeitar os formalismos próprios, foi convidada a suprir a falta, convite a que correspondeu, tendo os AA. respondido a matéria de excepção (atinente à confinância) que invocaram existir. Prosseguindo o processo, foi realizada audiência de julgamento, e depois proferida sentença com o seguinte dispositivo: Indefiro, por inadmissível, o pedido reconvencional que foi formalizado pela 4.º demandada, “Caixa Geral de Depósitos, SA”; Reconheço aos autores o direito de preferência, na venda que se acha mencionada no ponto 2) dos factos provados e em consequência adjudico o imóvel, objeto do referido negócio – ou seja, o prédio misto, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Bispo sob o nº ...89 da freguesia de Budens – aos ora proponentes; Determino, por se tratar de ato de registo que se baseia em negócio que é ineficaz quanto à pessoa dos proponentes, o cancelamento do registo da hipoteca, que onera o imóvel alienado (melhor identificado no ponto 2) dos factos provados), e que foi registada pela ap. n.º 6051 de 02/06/2022, julgando improcedentes as demais pretensões formuladas pelos autores; Atribuo ao 3.º réu, que assumiu a veste de “comprador originário” no negócio referido em 2), a quantia que foi depositada pelos autores, à ordem destes autos, a título de preço ». Desta decisão foi interposto recurso pelos RR. CC e DD e EE, formulando as seguintes conclusões: Vem, o presente Recurso, interposto da douta Sentença proferida nos presentes autos a 04/01/2026, a qual julgou a presente ação parcialmente procedente, reconhecendo aos Autores, aqui Recorridos, o direito de preferência na venda de um imóvel, determinando o cancelamento do registo da hipoteca que o onera e a atribuição da quantia depositada pelos AA., à ordem dos presentes autos, a título de preço, ao Réu comprador originário. Pese embora o douto Tribunal a quo tenha dado como provado que «9) Os prédios mencionados em 8) encontram-se inseridos na Reserva Agrícola Nacional (RAN) do concelho da Vila do Bispo.», assim não sucede pois os terrenos em causa nos presentes autos – maxime o transacionado – apenas em parte se encontram inseridos na RAN, o que deveria ter sido dado como provado, porque se encontra comprovado nos autos (vd. Documentos 10 a 15 da Contestação dos dois primeiros RR.; bem como Imagem 5 a páginas 6 do Relatório Pericial notificado às partes a 22/07/2024; e ainda a prova testemunhal produzida). A testemunha FF, topógrafo e técnico de cadastro predial, esclareceu expressamente que apenas uma parte do terreno se encontra inserida na RAN (não a totalidade, «mas uma parte sim»); que as cartas da RAN remontam à década de 1980 e se encontram desatualizadas pois que, embora contemplem que os terrenos são aptos à agricultura, na realidade os terrenos em causa nos presentes autos, maxime o transacionado, não têm apetência para a agricultura, tendo a testemunha dúvidas de que, mesmo na década de 1980, o tivessem; tanto mais que o terreno transacionado se encontra praticamente encostado à zona nova de Burgau, existindo a cerca de 100 metros um empreendimento urbano – tudo cfr. gravação de áudio da audiência de julgamento, melhor id. supra em sede de Alegações. Tal testemunha mais declarou, em resumo, que: – a primeira vez que se deslocou ao terreno adquirido pelo Recorrente EE foi no ano de 2015, para ali realizar um levantamento topográfico solicitado por terceiros, tendo realizado no ano de 2021 um levantamento mais pormenorizado para a elaboração projetos arquitetónicos com alçados e cortes, constatando que ali continuava a existir uma habitação antiga que já em 2015 se encontrava habitada; – aquele Recorrente mantém no terreno tendas amovíveis, presas apenas por ferros e cabos, sem fundações nem quaisquer outros elementos de construção visíveis, o que a testemunha pôde constatar uma vez que esteve no interior de uma delas, tendo aquele Recorrente manifestado à testemunha que algumas das tendas se destinam ao arrendamento a terceiros de molde ao Recorrente poder fazer algum dinheiro; – já em 2015 se encontrava no terreno transacionado uma casa antiga, habitada, e que, quanto ao resto, o terreno se encontrava abandonado, inexistindo terreno cultivado, pois o terreno não tem aptidão agrícola, pois para poder tê-la seria necessário ser rico em nutrientes, e não o é, pois não passa de «um caliço branco», não tem água, tem uma exposição solar muito forte, ali não existem sequer árvores autóctones e selvagens, mas apenas vegetação rasteira, atestando, quer na sua qualidade de técnico quer de agricultor, que nem mesmo para a agricultura de sequeiro tem aptidão pois, se nem os elementos selvagens [mais resilientes] conseguem ali crescer, muito menos conseguiriam os destinados à produção agrícola, o que se agrava pela circunstância de o terreno ter o problema acrescido de se encontrar encostado ao mar, o que não é bom para a agricultura, tudo cfr. a aludida gravação de áudio da audiência (encontrando-se a proximidade com o mar igualmente documentada a Documentos 10 a 15 da Contestação dos dois primeiros RR., e pelas Imagens 2, 4 e 5 do Relatório Pericial). A aludida testemunha descreveu, circunstanciou e justificou os factos vindos de resumir com total credibilidade e isenção, de acordo com a sua experiência profissional e ainda como agricultor, factos esses que encontram respaldo, de resto, num juízo de experiência comum. Tais factos deveriam ter sido dado como provador pelo douto Tribunal a quo e deveriam ter sido considerados na Decisão, pois que são relevantes para a boa decisão da causa. Quando apenas parte de um ou vários terrenos se encontre incluída na RAN, as áreas dela excluídas não se encontram sujeita a tal regime jurídico pois não recaem sob o seu escopo. A fundamentação de facto da douta Decisão recorrida, ao enunciar apenas que «A convicção do tribunal quanto aos factos provados e não provados formou-se, em especial, após análise e valoração dos próprios documentos que se encontram juntos aos autos e ainda com base na prova pericial, e do seu conteúdo documental» não reúne os requisitos mínimos para que possa considerar-se uma verdadeira fundamentação pois é o equivale a afirmar-se tão-somente que “foram tidos em conta todos os elementos constantes dos autos”, o que em momento algum pode considerar-se revestido da concretização mínima necessária para acautelar o imposto pelo artigo 607.º , n.º 4 do CPC , pelo que a douta Sentença recorrida encontra-se ferida de nulidade, conforme estatuído pelo artigo 615.º , n.º 1, als. b) e c) do CPC . No que se refere à caracterização dos prédios como rústicos, urbanos e afetos ou não à atividade agrícola, a prova pericial nada veio acrescentar aos autos pois limita-se, em substância, a transcrever o que consta «De acordo com a descrição na Conservatória do Registo Predial» e na «antiga e a atual carta cadastral», reproduzindo imagens da cartas da RAN e referindo, quanto ao mais, que «Esta matéria está fora do âmbito dos conhecimentos do Perito». A douta Decisão recorrida desconsiderou, na sua totalidade, o depoimento da testemunha FF, entendendo que «nenhum relevo probatório assumiu desde logo, porque não compete aos depoentes, nem às partes, nem mesmo ao tribunal, ante o que foi concretamente alegado, colocar em causa a atualidade, ou não, das opções do legislador que fundamentam as qualificações jurídicas insertas em instrumentos de gestão territorial, como sucede com Regime Jurídico da RAN.», bem como as declarações de parte dos corréus DD e EE que também, no douto entendimento do Tribunal, «nada de relevante atestaram», o que conduziu o Tribunal a não analisar criticamente o conteúdo de tal depoimento e declarações, determinando-o a laborar em erro quanto às partes efetivamente abrangidas pela RAN e a não valorar factos com relevo para a decisão da causa. Pese embora no direito processual civil português vigore o princípio do dispositivo, este é mitigado pelo disposto no artigo 5.º , n.º 2 do CPC , à luz do qual a douta Decisão deveria ter dado como provado e valorado que o terreno transacionado, bem como os demais em crise, se encontrarem apenas parcialmente inseridos na RAN e, bem assim, que a real situação daqueles é incompatível com a exploração agrícola, destinando-se o terreno transacionado ao desenvolvimento da atividade turística, como reconhecido pela Câmara Municipal (cfr. artigos 10.º e 12.º da Contestação dos dois primeiros RR.). Cabe efetivamente ao poder jurisdicional (ao contrário do entendimento vertido na douta Decisão recorrida), ajuizar se, no caso concreto, as qualificações que o legislador entendeu estabelecer para os terrenos em causa como encontrando-se incluídos na RAN, vinculam ou não as partes nas suas relações internas, seja segundo critérios de atualidade ou quaisquer outros juridicamente atendíveis visto que a «interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada» – artigo 9.º , n.º 1 do CPC . O fator determinante para a inclusão de uma área na RAN é, atendo o disposto no artigo 2.º, n.º 2 do RJRAN (herdeiro do artigo 1.º do revogado Decreto-Lei n.º 196/89 , de 14 de junho, que instituiu a RAN), a sua aptidão para a atividade agrícola, a qual não se basta, sequer, com o preenchimento de critérios mínimos, estabelecendo o legislador que são relevantes apenas as áreas que revelem a «maior» aptidão. Tal critério reveste-se de natureza objetiva (física) e não meramente jurídica, resultando dos aspetos agroclimáticos, geomorfológicos e pedológicos do próprio terreno e não de meras qualificações humanas. O RJRAN visa, em última análise, acautelar o fornecimento agroalimentar das populações, daqui defluindo os objetivos concretizadores daquele regime, enunciados pelo legislador no seu artigo 4.º. O legislador estabeleceu o regime constante do artigo 26º do RJRAN visando evitar a proliferação de minifúndios pois há que considerar «graves inconvenientes que a exploração da terra provoca em termos de produtividade e rentabilidade agrícola quando feita em situação de minifúndio» (cfr. Ac. Supremo Tribunal de Justiça, datado de 03-10-2013, proferido no processo n.º 217/1997.E1.S1, disponível na Internet em www.dgsi.pt). O entendimento de que as áreas dos terrenos não concretamente abrangidas pela RAN se encontram sujeitas ao regime previsto no artigo 26º do RJRAN encontra-se ferido de inconstitucionalidade pois tal entendimento assentaria, desde logo, numa restrição ao direito de livre circulação e de estabelecimento (previsto no 44.º, n.º 1 da CRP e ainda nos artigos 26.º, 49.º a 55.º e artigos 56.ºa 62.º, todos do Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia, o qual vigora plenamente na ordem jurídica interna e com primazia sobre a legislação ordinária, por força do disposto no artigo 8.º, n.º 4 da CRP) pois que limita as áreas nas quais, ao abrigo da autonomia das partes, os sujeitos podem estabelecer os seus negócios, fazendo-o depender da vontade de terceiros, constituindo um obstáculo injustificado para cidadãos oriundos de outros Estados-Membros da União Europeia pois não é razoável que estes suponham que, para além das áreas demarcadas como RAN, o respetivo regime jurídico se aplica às remanescentes. Tal entendimento encontrar-se-ia ainda, e especialmente, ferido de inconstitucionalidade na medida em que configura uma manifesta restrição à da propriedade privada prevista no artigo 62.º da CRP, a qual reveste a natureza de direito, liberdade e garantias ou de direito fundamental de natureza análoga, que vincula entidades públicas e privadas e que apenas podem ser restringido por lei nos casos expressamente previstos na Constituição, devendo tais restrições limitar-se ao necessário para salvaguardar outros direitos ou interesses constitucionalmente protegidos – cfr. artigos 17.º e 18., n.º 2 da Constituição. Tal entendimento, de uma penada, violaria ainda o princípio da proporcionalidade em todas as suas vertentes: da necessidade (pois tal restrição não se mostra o único meio de acautelar o interesse público, tanto mais que este é, quanto às áreas remanescentes, inexistente, razão pela qual aquelas não se encontram inseridas na restrição de utilidade pública), da adequação (pois que é impossível estabelecer um nexo entre a oportunidade da restrição e um interesse público inexistente) e do equilíbrio (pois afastaria a aplicação de uma solução menos gravosa, como seria, em abstrato, a redução do negócio à luz do disposto no artigo 292.º do Código Civil ). Mesmo que se admitisse, por mera hipótese, poder operar uma redução do negócio à luz do disposto no artigo 292.º do Código Civil , diga-se que, em momento algum, os aqui Recorridos alegaram quais as concretas áreas dos terrenos que à data do negócio se encontravam abrangidos pela RAN (encontrando-se documental e testemunhalmente comprovado, como já estabelecido, que a mesma não integrava a totalidade dos terrenos, nem sequer a totalidade daquele que foi adquirido pelo Recorrente EE), não tendo os aqui Recorridos, sequer, alegado quais as concretas áreas submetidas à RAN que confrontam entre si, nem tão-pouco qual a concreta medida das áreas submetidas e não submetidas à RAN em cada um dos terrenos, nem qual o valor monetário correspondente a cada uma de tais áreas (sendo de presumir, à luz de um juízo de experiência comum, que as áreas abrangidas pela RAN têm um valor monetário inferior pois que, sobre elas, recai uma restrição de utilidade pública). Quando muito, poderiam os Recorridos, à luz do disposto nos artigos 342.º e 417.º do CC e 5.º, n.º 1 do CPC, ter alegado e provado os factos que poderiam constituí-los no direito de preferência na aquisição da concreta área de terreno sujeita à RAN localizada no prédio adquirido pelo Terceiro Recorrente, bem como o respetivo valor monetário proporcional para, desse modo, poderem fazer valer em juízo a proporção de tal putativo direito, o que não fizeram. Os Recorridos, nos termos do artigo 334.º CC, agem em abuso de direito ao invocarem a seu favor um direito de preferência resultante do regime previsto no artigo 26.º RJRAN quando tal terreno revela não ter, pelas suas características físicas objetivas, aptidão agrícola há, pelo menos, mais de 15 anos; nele não se desenvolvendo tal atividade há, pelo menos, igual período; podendo supor-se, atentas as características físicas do terreno, que o mesmo sucede há várias décadas; para além de que terreno em causa se destina, outrossim, à exploração turística, conforme já titulado pelo deferimento de um pedido de informação prévia a favor do Terceiro Requerente nesse sentido, tanto mais que resulta do documento particular autenticado junto pelos AA. como Documento n. 5 (apreciado pelo Tribunal e fundamento para que se desse como Facto Provado o ponto 2) da douta Sentença), que o Terceiro Recorrente não tem intenção de afetar o imóvel à agricultura mas sim de o destinar a investimento imobiliário (o que a douta Decisão deveria igualmente ter dado como provado), sendo tal intenção global relevante e impeditiva do peticionado exercício do direito de preferência. Os ora Recorridos nunca poderiam, sequer, razoavelmente alegar desconhecer serem conhecedores de tais circunstâncias pois, para além de serem proprietários de um terreno confinante, é patente que conhecem a falta de aptidão agrícola do terreno visado para a exploração agrícola e que conhecem também a sua aptidão para o desenvolvimento de um empreendimento turístico, mais lucrativo, razão pela qual vieram intentar a presente ação, como qualquer juízo de experiência comum facilmente poderá concluir. Mais: os Recorridos agem também em abuso de direito porquanto são proprietários de um terreno confinante no qual não desenvolvem qualquer atividade agrícola visível, nem visam desenvolvê-la (em momento algum tendo alegado ou demonstrado que o pretendem fazer), sendo razoável concluir que conhecem a falta de aptidão agrícola de ambos os terrenos pois que os mesmos são confinantes e, portanto, reúnem características físicas semelhantes, como um juízo de experiência comum permite concluir. Mesmo que por hipótese se equacionasse que as áreas dos terrenos incluídas na RAN são consideradas como aptas para a agricultura, tal configuraria sempre uma presunção ilidível no que diz respeito aos seus efeitos entre as partes, devendo ser afastada no caso de se demonstrar que não corresponde à realidade fáctica, como sucede no presente caso. Resultando do ponto 2) dos Factos Provados que o terreno transacionado possui uma moradia unifamiliar de um piso, a qual tem autonomia económica (tanto que se encontra inscrita autonomamente sob um artigo matricial urbano próprio), o terreno em causa nunca poderia ser qualificado, mesmo para efeitos do RJRAN, como rústico pois não se encontram preenchidos os requisitos cumulativos previstos na segunda parte da alínea l) do artigo 3.º do RJRAN, na medida em que o terreno transacionado: – não tem como destino normal uma utilização geradora de rendimentos agrícolas; – encontra-se construído, não dispondo apenas de edifícios rurais de caráter acessório, sem autonomia económica e de reduzido valor pois dispõe de uma habitação unifamiliar com autonomia económica e artigo matricial urbano próprio, não dispondo sequer de águas, plantações ou edifícios ou construções rurais diretamente afetos à produção de rendimentos agrícolas, pecuários ou florestais. Por lhe falhar a natureza rústica para efeitos do RJRAN, o terreno não poderia sequer ser considerado como misto pois também não se encontram reunidos os requisitos cumulativos previstos na alínea k) do seu artigo 3.º. Para além de que, o artigo 6.º, n.º 4 RJRAN estabelece que a classificação de terras obedece a critérios técnicos do Anexo I do mesmo diploma (apenas devendo contemplar, como resulta dos artigos 2º e 8º, solos com aptidão agrícola), competindo aos municípios a iniciativa de delimitação da RAN através do procedimento previsto no artigo 14.º sempre que ocorra uma elaboração ou alteração de um plano municipal. O PDM da Vila do Bispo foi alterado por adaptação em 2022 (Aviso n.º 11079/2022, de 31/05) e, por inércia na sua iniciativa procedimental, não foi desencadeado o necessário procedimento tipificado de revisão das delimitações da RAN, disso sendo demonstração bastante a circunstância de o artigo 14.º, n.º 2 do Anexo 4 do Aviso n.º 11079/2022, de 31/05 remeter para um diploma que, a essa data, já se encontrava revogado (apenas se havendo mantido transitoriamente em vigor enquanto não se verificasse a alteração dos planos municipais), dessa forma violando a letra e o espírito da RJRAN, que determina que as alterações aos PDM devem contemplar o novo regime, razão pela qual a própria delimitação da RAN de Vila do Bispo tem de ser dada como inexistente ou ineficaz no presente caso. Assim, nunca o RJRAN poderia ser-lhe aplicável. O douto Tribunal deveria ter dado como provado que no dia 26/11/2021 foi notificado pela Câmara Municipal de Vila do Bispo da deliberação a seu favor de um pedido de informação prévia (“PIP”) por aquele apresentado, sobre a viabilidade de alteração da moradia preexistente no prédio a que os AA. aludem no seu petitório, para um empreendimento turístico – cfr. Documento nº 16, junto com a Contestação dos RR – , o que configura uma demonstração bastante de que a aptidão factual do terreno é para a atividade de empreendimento turístico e não para a de exploração agrícola, sendo aquela aptidão a reconhecida pela própria Câmara Municipal. O próprio artigo 204.º CC não estabelece qualquer presunção inilidível (muito menos para efeitos internos entre as partes) entre a qualificação de um prédio como rústico e a sua intrínseca aptidão para a atividade agrícola, pois apenas qualifica como rústico o prédio que se encontre delimitado no solo e, negativamente, que não consista num edifício; entendimento que é expressamente confirmado pelo Decreto Regulamentar n.º 15/2015 , de 19 de agosto, pois, a par da aptidão agrícola, prevê uma série de outros critérios alternativos de qualificação do solo como rústico – cfr. artigo. 6.º , n.º 2. O regime previsto no artigo 1380.º do Código Civil aplica-se aos prédios rústicos (cfr. epígrafe da respetiva secção: «Fraccionamento e emparcelamento de prédios rústicos») já não aos denominados prédios mistos nem aos urbanos, como é o caso do prédio em crise nos presentes autos – cfr. ponto 2) dos Factos dados como provados na douta Sentença recorrida. O regime previsto no artigo 1380.º do Código Civil nunca poderia aplicar-se ao presente caso por não se encontrar verificado o requisito respeitante à área de cultura, pois a área do terreno é superior a 11 hectares e, conforme consignado na douta Sentença recorrida e, «Portanto, para que se possa afirmar a existência do direito de preferência, com referência ao referido normativo, quer o prédio do titular do direito de preferência, quer o prédio adquirido por terceiro, confinante com aquele, têm de ter área inferior à unidade de cultura mínima, a qual se acha definida na Portaria n.º 19/2019 de 15 de janeiro, para o algarve em 8 hectares.» A jurisprudência citada na douta Decisão recorrida não tem aplicação ao presente caso pois os pressupostos não são coincidentes, na medida em que aqui não se discute se o Recorrente EE deveria ou não ter exercido qualquer direito de preferência conjuntamente com qualquer outra proprietária (pois aqui não surge no papel de quem pretende exercer um direito de preferência mas sim no de quem efetivamente adquiriu). O facto de ser comproprietário de um terreno confinante não obsta a que se considere preenchida a ressalva prevista no n.º 3 do art.º 26.º do Dec. Lei n.º 73/2009 de 31 de março, pois o entendimento de que se considera efetivamente preenchida no presente caso encontra total arrimo nas finalidades do RJRAN pois a aquisição singular de um terreno que confine com outro do qual se é comproprietário facilita manifestamente a gestão integrada de ambos, para além de combater a proliferação do minifúndio uma vez que, o comproprietário de um terreno confinante aquele encontra-se em condições privilegiadas não só para se servir dele (cfr. artigo 1406º, n.º 1 CC), mas também para o adquirir na sua totalidade (cfr. 1409.º CC), o que em muito facilita uma gestão reciprocamente complementar com o terreno confinante transacionado. Enquadra-se na letra e no espírito do artigo 419.º , n.º 1 do CC (maxime em confronto com o artigo 26.º RJRAN e o espírito do sistema), o entendimento de que, quanto o comproprietário de um terreno confinante já não possa exercer o direito previsto no artigo 1410.º CC por a ele ter renunciado ou por o exercício do mesmo haver caducado pelo decurso do prazo de seis meses ali previsto (como sucede nestes autos, à presente data, no que respeita à outra comproprietária), tal direito pode ser sempre exercido pelo comproprietário subsistente, tanto mais que a exceção prevista na parte final do n.º 3 do artigo 26.º da RJAN em momento algum distingue que o exercício de tal direito apenas possa ser acautelado pela comunhão em caso de compropriedade, devendo a expressão «preferente» ser extensivamente interpretada para efeitos de aplicação do RJRAN, de modo a comportar igualmente os comproprietário de terrenos confinantes. À luz do disposto no do artigo 611.º , n.º 1 do CPC , sempre o Terceiro Recorrente deveria considerar-se habilitado para adquirir individualmente o terreno. Ao momento da sua constituição, a hipoteca era plenamente válida, tendo o seu registo efeitos constitutivos (cfr. artigos 687.º CC, e 4.º e 5.º do Código do Registo Predial) oponíveis aos preferentes, os quais dela tinham conhecimento, pelo que, ainda que por hipótese se verificasse a substituição dos sujeitos adquirentes tal não poderia afetar o terceiro de boa fé, R. CGD, pois isso colocaria em causa todo o sistema de conceção de crédito hipotecário. Ao perfilhar entendimentos contrários aos acima sustentados pelos Recorrentes em sede de Alegações e Conclusões, não dando como provados os factos supra alegados, e testemunhal e documentalmente demonstrados, a douta Decisão recorrida incorreu nos vícios de falta de fundamentação, omissão de pronúncia e erro de julgamento, razão pela qual deve ser anulada, absolvendo-se os RR.. Os AA. responderam, sustentando a manutenção da decisão recorrida. Os RR. recorrentes pugnaram pela regularidade da impugnação realizada. O objecto do recurso determina-se pelas conclusões da alegação do recorrente ( art. 635º n.º4 e 639º n.º1 do CPC ), « só se devendo tomar conhecimento das questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, a não ser que ocorra questão de apreciação oficiosa ». Assim, importa avaliar: se ocorre a invocada nulidade da sentença. se deve proceder a impugnação da decisão sobre a matéria de facto. se o direito de preferência em causa também vale na alienação de prédio apenas em parte integrado em área de RAN. se pode, em concreto, discutir-se a integração do prédio em RAN à luz das finalidades legais desta. se ocorre inconstitucionalidade do regime previsto no art. 26º do RJRAN. se o exercício do direito de preferência configura abuso de direito. se deve excluir-se a qualificação do prédio alienado como rústico ou misto para efeitos do regime da RJRAN. se a delimitação do RJRAN de Vila do Bispo deve dar-se com inexistente ou ineficaz. se se verifica o obstáculo ao exercício da preferência derivado do facto de o adquirente ser comproprietário de prédio confinante com o prédio adquirido. se, a proceder o exercício da preferência, deve manter-se a vigência da hipoteca. III.1. Procurando ordenar logicamente a impugnação, começará por se avaliar a nulidade invocada, dada a sua prioridade lógica e o seu valor possivelmente prejudicial. Será avaliada depois a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, pois, como parece seguro, primeiro fixam-se os factos e depois analisam-se os seus efeitos (e não, como se faz no recurso, discutem-se efeitos de factos que apenas de forma intercalar se diz que deveriam ser dados como provados). E por fim analisar-se-ão então as questões jurídicas suscitadas. 2. Os recorrentes consideram que a sentença seria nula porquanto a sua fundamentação atinente à decisão sobre a matéria de facto não se « teria revestido da concretização mínima necessária para acautelar o imposto pelo artigo 607.º , n.º 4 do CPC ». Esta nulidade derivaria do disposto no art. 615º n.º1 al. b) e c) do CPC . De acordo com estas normas: É nula a sentença quando: (…) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão; Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível; (…) . No que respeita à al. b) descrita, é dominantemente aceite que a falta de fundamentação (de facto e/ou de direito) da sentença só existe quando seja total, i. é. quando falte completamente (falando-se de «falta absoluta de fundamentação» ou de «absoluta falta de indicação das razões de facto e de direito», ou de «vazio de justificação para a pronúncia realizada pelo Tribunal»). Não obstante, também se tende a admitir, embora de forma menos pacífica, que tal falta também ocorrerá quando ocorra uma falta funcional de fundamentação, ou seja, quando a fundamentação seja apenas aparente por não ter conteúdo, esgotando-se em fórmula sem significado próprio por não elencar verdadeiras razões determinantes da decisão: nestes casos continuaria a faltar completamente a fundamentação por também aí se verificar a ausência de « explicitação dos motivos, das razões e argumentos, de que se socorre para decidir em dado sentido e não num qualquer outro ». É evidente que nenhuma destas situações ocorre. Existe fundamentação, e esta tem conteúdo concreto e apreensível. Inexiste a apontada nulidade. A eventual insuficiência de tal fundamentação já não releva nesta sede, mas, eventualmente, para o âmbito, diferente, do art. 662º n.º2 al. d) do CPC . Sucede que os recorrentes nem invocam este regime, nem alegam que o invocado vício da fundamentação os impediu de avaliar a decisão, ou prejudicou gravemente essa avaliação. Tanto que os recorrentes discutem a decisão sobre a matéria de facto sem qualquer dificuldade aparente ou manifesta. Pelo que inexiste igualmente razão para discutir a questão no quadro deste regime. No que concerne à al. c), é a própria invocação da nulidade que é carecida de fundamentação, pois nunca os recorrentes explicam onde radica a oposição ou a ininteligibilidade que tornaria nula a sentença (em rigor, nem sequer indicam se a sentença padecia de oposição ou de ininteligibilidade, realidades que a lei distingue). Neste sentido, a invocação é gratuita, e, observando a sentença, não se consegue perceber onde descortinar aqueles vícios. É, pois, manifesto que não ocorre nenhuma das nulidades invocadas. 3. Os recorrentes impugnam a decisão sobre a matéria de facto em vários momentos, embora nem sempre com clara delimitação. De forma clara, começam por impugnar a decisão quanto ao facto 8 da matéria de facto dada por provada. Cumprem nesta impugnação, com suficiência, os requisitos do art. 640º n.º1 e 2 al. a) do CPC , pois indicam o facto impugnado (incluindo nas conclusões), os meios de prova relevantes, nos termos devidos, e ainda indicam de algum modo (embora não de forma descritiva, como, em rigor, deveriam) o sentido da decisão pretendida. Os recorrentes entendem que os prédios em causa, referidos em 9), se encontram inseridos em RAN apenas em parte. Este facto 9) tem a seguinte redacção: Os prédios mencionados em 8) encontram-se inseridos na Reserva Agrícola Nacional (RAN) do concelho da Vila do Bispo . O facto 8), que o facto 9) pressupõe, tem a seguinte redacção: A parte rústica do prédio misto descrito no ponto 2) é confinante: a nascente e a Sul com o prédio rústico descrito no ponto 1.1. a nascente com o prédio rústico descrito no ponto 1. 2. a nascente com o prédio rústico descrito no ponto 7) dos factos provados . Em 1.1. e 1.2. constam os prédios dos recorridos. Em 7) consta o prédio alienado. Seriam, assim, os prédios dos recorridos (AA.) e o prédio alienado que se encontrariam apenas em parte em RAN. Tal asserção foi confirmada pela testemunha FF (topógrafo e técnico do cadastro que interveio no prédio alienado), mas apenas quanto ao prédio alienado. Nada referiu quanto aos demais prédios. Ela é igualmente confirmada, e agora por referência a todos os prédios em causa, pela imagem de fls. 6 da perícia. Já os documentos 10 a 15 da contestação dos recorrentes [ ] colocam dificuldades de identificação e delimitação, o que os torna inconsequentes. Inexiste elemento probatório que contrarie a afirmação de que aqueles prédios se integram, mas em parte, na RAN, o que corresponde à pretensão impugnatória dos recorrentes. Estes recorrentes nunca descrevem ou indicam com exactidão a formulação, o facto que pretendem ver descrito (não respeitando, pois, de forma integral, rigorosa ou ao menos com o cuidado que se esperaria, o requisito derivado do art. 640º n.º1 al. c) do CPC ). O que se consegue apreender a partir da sua impugnação é apenas que os prédios em causa se situam em parte em RAN. E é também isso que se pode descrever, admitindo que, pese embora a generalização da formulação, ela ainda tem um sentido fáctico apreensível. E é por isso que, como se assinalou já, o menor rigor da impugnação, neste aspecto, não deva conduzir à sua rejeição. Assim, o referido facto 9) passará a ter a seguinte redacção: Parte de cada um dos prédios mencionados em 8) encontra-se inserida na Reserva Agrícola Nacional (RAN) do concelho da Vila do Bispo. 4. Embora a impugnação surja sem autonomia e no quadro de argumentações mais amplas, consegue discernir-se que os recorrentes pretendiam ainda realizar outras impugnações atinentes à descrição dos factos. Assim, começam por referir que « tais factos deveriam ter sido dados como provador [s]» (concl. F), reportando-se aos « factos vindos de resumir » (art. 12º da motivação). Mas o que resumem é o conteúdo do depoimento da referida testemunha FF (depoimento de que fazem uma súmula - art. 8º a 11º da motivação - súmula que depois repetem em conclusões - concl. C) e ss.). Tal inviabiliza o aproveitamento desta aparente impugnação factual pois, de um lado, o teor de depoimentos não são factos (mas declarações de facto, coisa diferente), pelo que, deste ponto de vista, inexiste sequer qualquer facto a descrever. De outro lado, também não caberia ao tribunal escolher, de entre a extensa súmula do depoimento, os concretos factos que os recorrentes consideram relevantes, como tal devendo ser descritos. Por isso impõe a já referida al. b) do n.º1 do art. 640º do CPC que cabe ao impugnante especificar a decisão que deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. Trata-se de exigência clara, cujo sentido é fácil de apreender. Com efeito, e de uma banda, incumbe à parte, e não ao tribunal, delimitar e definir a composição factual do litígio, e isso ainda assim é no quadro desta impugnação, e até de forma reforçada já que o tribunal de recurso intervém nesta matéria (impugnação de facto) apenas sob impulso da parte e apenas no âmbito definido por esse impulso [ ]. Donde caber à parte definir com rigor que facto, e em que termos, deve ser julgado provado (ou não provado). De outra banda, atribui-se à exigência em causa a intenção legal de evitar recursos genéricos, sem clara determinação do seu objecto. Ora, é manifesto que aquela exigência é incumprida quando o impugnante se limita a remeter para o teor de um depoimento, e depoimento amplo e não linear, sem qualquer concretização da factualidade reputada como relevante. Trata-se de recurso, neste sentido, genérico, e recurso que devolve ao tribunal o papel de se substituir à parte na alegação de factos, o que é inadmissível. Inexiste qualquer posição da parte expressa e concreta sobre um determinado resultado factual que possa ser discutido. Nestes termos amplos, a impugnação não pode ser sequer considerada, tendo que ser rejeitada. 5. Em momento subsequente (depois de se terem envolvido em outro tipo de argumentação), os recorrentes parecem querer definir ou concretizar esta impugnação genérica, reconduzindo-a a dois tipos de realidade. Assim, e tendo em conta o alegado nos art. 29º a 31º da motivação e na concl. K), parece que os recorrentes delimitam a sua impugnação pelos seguintes «factos»: a real situação dos prédios é incompatível com a exploração agrícola; o terreno transaccionado destina-se ao desenvolvimento da actividade turística. A esta posição se passa, pois, a atender. Pese embora seja objecto de alguma controvérsia, continua a entender-se que a descrição factual não pode ser substituída por juízos conclusivos ou valorativos puros, dos quais se não possa retirar qualquer descrição da realidade, mas apenas uma sua qualificação (ficando na sombra, não descrita, a concreta realidade que suporta a alegação). Os factos constituem a base da decisão final (v. logo art. 5º n.º1 do CPC ). Como esta decisão visa a regulação de certa situação histórica, factos são os eventos da realidade ocorrida que delimitam aquela situação. Analisam-se, pois, em realidades ontológicas, surgidas no mundo, e assim «ocorrências concretas da vida real», directa ou indirectamente apreensíveis. Juízos de facto correspondem a valorações sobre matéria de facto. Este simplista ponto de partida não resolve, é certo, os delicados problemas de delimitação da realidade factual (que não é inerte, imune ao observador, ou ao direito) face ao que constituem já valorações não factuais, mormente quanto a formulações gerais, formulações com teor valorativo de facto, ou juízos de facto. Não podem, contudo, aceitar-se como factos meras avaliações baseadas em juízos valorativos extraídos de factos sem que sejam ainda forma de revelar uma realidade mundana ou eminentemente empírica. Ora, o que consta do «facto» a) constitui justamente uma mera qualificação de uma realidade ignorada. Nada se descreve, nenhum fundamento fáctico aí se vislumbra ou pode delimitar-se. Ignora-se que situação (real) dos prédios se trata, de que «incompatibilidade» se trata, e de que modo aquela realidade dos prédios determina esta incompatibilidade. O que a descrição sugerida contém é apenas a valoração que os recorrentes fazem do teor de um depoimento e dos factos que neste se conteriam, sem qualquer conteúdo factual. Esta indeterminação valorativa é ainda acentuada pelo facto de o próprio conceito de actividade agrícola se prestar a vários entendimentos [ ], o que mais acentua a necessidade de se descreverem as condições fácticas relevantes para depois, num plano não factual, se definir o conceito de agricultura relevante e, à luz desse conceito, se medir então a valia dos terrenos. Donde não poder atender-se à formulação adiantada, por não ter qualquer conteúdo real. Obviamente, e como já explicitado, não cabe ao tribunal substituir-se à parte na definição da matéria factual que reporta relevante. Sem embargo, duas outras razões depõem contra o acolhimento da pretensão expressa pelos recorrentes. De um lado, trata-se de matéria (a falta de concreta aptidão agrícola dos prédios) que nunca foi alegada. Percorrida a contestação dos primeiros recorrentes (e mesmo os vários requerimentos posteriores), nunca foram alegados factos que descrevessem a real situação física ou produtiva dos prédios. Donde estar precludida a possibilidade de verem tais factos integrados no objecto do processo ( art. 573º n.º1 do CPC ). E a invocação do art. 5º do CPC não lhes aproveita. Cabe começar por notar que os recorrentes invocam este regime, mas de forma puramente formal: reproduzem integralmente artigo legal sem nunca problematizarem a situação (ao ponto de se ficar, até, sem saber se consideram estar em causa factos instrumentais, complementares, concretizadores ou até notórios ou conhecidos pelo juiz por virtude do exercício das suas funções). Trata-se de actuação vaga e inconsequente. De qualquer modo, este regime não lhes aproveita manifestamente. Que não se trata de factos instrumentais ou notórios ou de conhecimento funcional é por demais patente. E também se não vislumbra como poderiam ser qualificados como factos complementares ou concretizadores de alguma causa de pedir ou excepção. Obviamente, nada têm a ver com a causa de pedir (a causa de pedir, na perspectiva da norma relevante, está completa, não carece de complemento ou concretização). E também se não vê nada na defesa dos recorrentes (que prima, como se disse, pela ausência de alegação) que possa suportar esta inovação factual a coberto de uma ideia de complementaridade ou concretização. Em rigor, os novos factos seriam até qualificáveis como constituindo o fundamento de uma excepção. Trata-se, com efeito, de factos novos, e factos que são compatíveis com os factos alegados pelos recorridos (mormente com a inserção dos prédios em RAN), apenas tendendo a, segundo a perspectiva dos recorrentes, provocar um efeito jurídico (não factual) impeditivo da pretensão dos recorridos: pese embora os prédios se situem em RAN, não deveriam beneficiar do seu regime dadas as suas condições concretas. O que configura uma excepção, cuja invocação, por esta via qualificativa, estaria também já precludida ( art. 576º n.º3 e citado art. 573º n.º1 do CPC ). Tudo isto prejudica a problematização da invocação do regime do art. 5º n.º2 al. b) do CPC em sede de recurso, que se entende não ser, por si, de admitir (sem prejuízo, embora, do disposto no art. 662º n.º2 al. c) do CPC , que, contudo, manifestamente não estaria em causa). De outro lado, em termos sintéticos e subsidiários, ainda se nota que, pese embora o depoimento daquela testemunha FF, a suposta inviabilidade agrícola [ ] do prédio fica realmente por clarificar, levando em conta que das declarações de parte do R./recorrente DD deriva que o terreno alienado era usado pelo seu pai em actividades agro-pecuárias (e, embora em pequena escala, até batatas semeava). Acresce que o depoimento daquele FF se quedou essencialmente por afirmações genéricas. A ponderação destes dados nunca permitiria apurar qualquer «realidade» que suportasse o juízo qualificativo que os recorrentes sustentam. 6. No que toca ao descrito em b), apresenta uma formulação demasiado ampla, não ficando clara a realidade que se quer descrever. Pode, contudo, admitir-se que os recorrentes acabam por concretizar a pretensão atinente à actividade turística ao pretenderem, em momento posterior (e depois de desenvolverem argumentação inteiramente alheia a esta impugnação), que seja dado como provado « que no dia 26/11/2021 [o terceiro recorrente] foi notificado pela Câmara Municipal de Vila do Bispo da deliberação a seu favor de um pedido de informação prévia (“PIP”) por aquele apresentado, sobre a viabilidade de alteração da moradia preexistente no prédio a que os AA. aludem no seu petitório, para um empreendimento turístico » (art. 73º da motivação e conclusão DD), remetendo para o doc. 16 junto com a contestação dos primeiros recorrentes. Seria este o sentido, pois, a atribuir àquela al. b). Ou, ao menos, o único sentido factual que lhe podia ser atribuído. O facto agora em causa consta do art. 12º da contestação. Perante esta formulação, mostram-se suficientemente cumpridos os requisitos da impugnação, com a identificação do facto, da decisão pretendida e do meio de prova que imponha aquela decisão. Atendendo ao documento invocado, dele não consta a identificação do prédio em causa. Verifica-se, contudo, que a notificação data de Novembro de 2021 e que em Dezembro de 2021 foi pedida licença administrativa para construção de um empreendimento turístico na modalidade de casas de campo, para o prédio em causa, em nome da primeira recorrente (informação de 31.10.2024 do Município de Vila do Bispo), a qual era, à data, ainda proprietária do prédio e, por isso, legitimada para o efeito [ ]. Assim como se verifica que o prédio foi depois adquirido pelo terceiro R., e que este ainda referiu interesse turístico no prédio nas suas declarações de parte. Assim, e apesar de o terceiro recorrente ser comproprietário de outro prédio naquela zona, mostra-se suficientemente seguro que a notificação respeitava ao prédio alienado. Deve, pois, ser aditado facto com a seguinte redacção: O R. EE foi notificado, em 26/11/2021, pela Câmara Municipal de Vila do Bispo que aquela Cãmara deliberou emitir parecer favorável ao pedido de informação prévia apresentado, referente à viabilidade de alteração de moradia para TER - Empreendimento turístico, na vertente casas de campo. IV. Assim, o elenco de factos provados tem o seguinte conteúdo: Os autores têm registada a seu favor, através da apresentação n.º 1 de 23/02/1998, a aquisição do direito de propriedade incidente sobre os prédios rústicos, sitos: em Cabeço da Moita, freguesia de Budens, concelho de Vila do Bispo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Bispo (freguesia de Budens) sob o nº ...17, com a área de 68.400m2, inscrito na matriz predial rústica sob o art.º. ... da secção A da referida freguesia e concelho. em Barrancão, freguesia de Budens, concelho de Vila do Bispo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Bispo (freguesia de Budens) sob o nº ...18 e inscrito na matriz predial rústica sob o art.º. ... da secção A da referida freguesia e concelho, com a área de 25.800 m2. Através de documento particular autenticado, epigrafado de “ Compra e Venda e Mútuo com Hipoteca”, datado de 01 de junho de 2022, a 1.ª ré e 2.º réu, na qualidade, de primeiros outorgante e parte vendedora e enquanto herdeiros de GG, nesse ato representados pela sua procuradora, HH, declararam vender ao 3.º réu, segundo outorgante e ou parte compradora, que declarou aceitar tal venda, pelo valor de € 480.000,00 (quatrocentos e oitenta mil euros) [tendo sido atribuído pelas partes o valor de €300.000,00 (trezentos mil euros) à parte urbana e o valor de €180.000,00 (cento e oitenta mil euros) à parte rústica], o prédio misto, com a área total de 112.000m2, composto por cultura arvense, mato, eira, figueiras e moradia unifamiliar de 1 piso com logradouro, sito em Mata Moiros, freguesia de Budens, concelho de Vila do Bispo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Bispo sob o nº ...89 da freguesia de Budens e inscrito na matriz predial urbana sob o art. ... da referida freguesia, e na matriz predial rústica sob o art. ... da secção A da mesma freguesia. Figura ainda como contraente, no acordo referido em 2), na qualidade de terceira contraente ou Caixa, a ré “Caixa Geral de Depósitos, SA” (nestes autos 4.ª ré), que nesse ato foi representada por procuradora substabelecida, tendo a mesma declarado, no âmbito do referido acordo, que para aquisição do imóvel concedia ao segundo contraente e ou parte compradora (nestes autos 3.º réu), um empréstimo no valor de €356 000,00 (trezentos e cinquenta e seis mil euros), pelo prazo de 300 meses, a contar data da subscrição do acordo em causa, valor esse do qual o 3.º demandado se confessou devedor, regendo-se o empréstimo concedido pelas cláusulas constantes do contrato subscrito pelas partes e bem assim pelas cláusulas constantes do documento complementar e Anexo I, que são parte integrante do acordo celebrado e demais disposições legais aplicáveis. Ainda segundo o acordado, no acordo mencionado em 2), entre o comprador (3.º réu) e a Caixa (4.ª ré), para garantia das obrigações assumidas e do capital mutuado [no referido montante de €356 000,00, dos respetivos juros, que se fixaram para efeitos de registo até à taxa anual de 4,50%, acrescida, em caso de mora, da sobretaxa até 3% ao ano e das comissões, despesas, outros encargos e respetivos juros de mora emergentes do contrato de empréstimo que, em conjunto e para efeitos de registo, se fixaram em €14 240,00, sendo o montante máximo de capital e acessórios, para efeitos de registo de €445534,00], o segundo contraente ou parte compradora, nestes autos 3.º réu, declarou constituir a favor da “Caixa”, que aceitou, sobre o imóvel identificado em 2), por si adquirido, uma hipoteca voluntária, à qual foi atribuída pelo hipotecante o valor de €475 000,00. A aquisição do imóvel referida em 2) foi registada a favor do 3.º réu, através da apresentação n.º 650 de 02/06/2022. A hipoteca voluntária constituída pelo 3.º réu, a favor da 4.ª ré, foi registada pela ap. n.º 6051 de 02/06/2022. Através de escritura pública outorgada no dia 18 de março de 2022, no Cartório Notarial de Lagos, constante de folhas ..., do livro de notas para escrituras diversas em uso no referido cartório, HH, na qualidade de procuradora de II, declarou doar ao 3.º réu, sem qualquer reserva e ou encargo, metade indivisa do prédio rústico composto de cultura arvense e figueiras, sito em Mata Moiros, freguesia de Budens, concelho de Vila do Bispo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Bispo, sob o n.º ...34, da dita freguesia, com registo de aquisição a favor do doador, no seu anterior estado civil de casado com JJ, sob o regime britânico de separação de bens, conforme ap. 1 de 24/10/2023., inscrito na respetiva matriz sob o art.º ... da secção A, da referida freguesia. A parte rústica do prédio misto descrito no ponto 2) é confinante: a nascente e a Sul com o prédio rústico descrito no ponto 1.1. a nascente com o prédio rústico descrito no ponto 1. 2. a nascente com o prédio rústico descrito no ponto 7) dos factos provados. Parte de cada um dos prédios mencionados em 8) encontra-se inserida na Reserva Agrícola Nacional (RAN) do concelho da Vila do Bispo. A 1.ª ré o 2.º réu, antes de terem formalizado o negócio mencionado em 2), não deram conhecimento aos autores, nem da intenção de vender o prédio, nem do projeto de venda. O R. EE foi notificado, em 26/11/2021, pela Câmara Municipal de Vila do Bispo que aquela Cãmara deliberou emitir parecer favorável ao pedido de informação prévia apresentado, referente à viabilidade de alteração de moradia para TER - Empreendimento turístico, na vertente casas de campo. Inexistem factos tidos por não provados. V.1. Dispõe o art. 26º nº1 do DL 73/2009 , de 31.03 (doravante RJRAN) que, sem prejuízo dos direitos de preferência estabelecidos no Código Civil e em legislação complementar, os proprietários de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área da RAN gozam do direito de preferência na alienação ou dação em cumprimento de prédios rústicos ou mistos confinantes [ ]. A inserção do prédio alienado em área de RAN constitui, pois, condição da existência do direito de preferência. Os recorrentes sustentam que, por estar em causa inserção meramente parcial em RAN, não teria aplicação o direito de preferência. Em termos literais, a redacção legal não se mostra favorável à tese dos recorrentes, pois um prédio que se mostra em parte inserido em RAN é, ainda, factualmente um prédio que se insere em RAN [ ]. Tal é incontornável pois o oposto, nunca é verdadeiro: de um prédio inserido em parte em RAN nunca se poderá que é um prédio que não se situa em RAN (ou nunca será um prédio que se situa fora da RAN). Assim, o prédio em causa está ainda inserido em RAN e, por isso, corresponde, em sentido literal e real, à previsão legal. Também assim, ainda numa perspectiva literal, mas também racional, porquanto o legislador não distinguiu, não tendo tratado autonomamente os prédios que apenas em parte se situam em RAN. Não se trata de invocar, em si, o brocardo que, em tradução livre, dita que onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete distinguir [ ]; naturalmente, se o legislador não distingue, cabe ainda verificar se existem razões (eventualmente não previstas) para distinguir (o que se fará a seguir). Mas a falta de distinção tem também, em si, um sentido interpretativo indiciário, sugerindo que o legislador (melhor, a lei) não viu razões para tratar diferentemente as situações. Esta asserção literal mostra-se confortada por uma avaliação teleológica e sistemática. É sabido que não existe, no regime civil comum, uma categoria de prédios mistos. De acordo com a lei civil, os prédios são rústicos ou urbanos ( art. 204º do CC ). A combinação dos dois (o que daria lugar a um prédio misto) conduz sempre a um prédio rústico ou urbano conforme, de acordo com o critério dominante, a parte (rústica ou urbana) que tivesse predominância económica (critério da destinação ou afectação económica, dominantemente aceite, a partir do art. 204º n.º2 do CC ). O RJRAN divergiu desta solução, passando a autonomizar o prédio misto, e definindo-o de acordo com critérios que não atendem aos critérios civis (v. art. 2º al. k) do RJRAN). O que conduz a que prédios que deveriam ser considerados urbanos de acordo com as regras civis sejam considerados, no RJRAN, como mistos e assim sujeitos ao direito de preferência em causa [ ]. Isto equivale a um alargamento do âmbito regulativo da RAN (que, por definição, não contemplaria prédios urbanos, dado o disposto nos art. 2º e 4º do RJRAN [ ]). Ou seja, o legislador valorou de forma ampla ou extensiva a integração dos prédios em RAN, mormente para efeitos do exercício do direito de preferência. Assim o regime terá uma vocação ampla, a qual estaria também presente na situação em análise. O que também se compreende à luz da finalidade deste direito. O regime jurídico da RAN visa tutelar o solo enquanto recurso natural e ecológico. A exploração produtiva do solo é seu elemento natural, mas não essencial, pois o regime tem uma vocação mais ampla. A ampliação das áreas sujeitas à mesma entidade exploradora ou cuidadora facilita a prossecução daquelas finalidades, incluindo, mas não apenas, de um ponto de vista produtivo ou económico. Terá sido esta finalidade que presidiu à solução legal atinente aos prédios mistos (fazendo prevalecer os interesses da RAN), e é esta finalidade que também se alcança pela aplicação do direito de preferência a prédios que apenas em parte se situam em RAN [ ]. Decerto, poderão verificar-se situações de flagrante desproporção de áreas (integradas e não integradas), em que a área de RAN seja marginal. Situações que poderão ser objecto de tratamento próprio (eventualmente por via de redução teleológica do âmbito da norma, ou mesmo do abuso de direito), mas os factos provados (escassos) não permitem configurar tal situação [ ]. Aparentemente [ ] ainda para excluir a aplicação do direito de preferência aos prédios apenas em parte integrados em RAN, os recorrentes argumentam que a RAN visa prédios que apresentam a maior aptidão para actividade agrícola (visando acautelar o fornecimento agro-alimentar das populações), o que não ocorreria com os prédios em causa, e assim não faria sentido aplicar o RJRAN à totalidade dos terrenos que se encontram apenas parcialmente abrangidos pela RAN (v. art. 14º e ss. da motivação e, em termos finais, o art. 47º da motivação, ainda com reflexos nas conclusões G e L a P). E que a parte restante dos prédios não se encontra sujeita à restrição de utilidade pública derivada do RJRAN. Os argumentos não colhem. De um lado, e em termos concretos, está por demonstrar a falta de aptidão agrícola dos terrenos em causa que os recorrentes invocam (estejam ou não integrados em RAN) [ ], e por isso não existe base ou suporte para o argumento. De outro lado, não se trata de estender o regime da RAN a partes por esta RAN não abrangidas, mas de verificar que um específico aspecto do RJRAN (o direito de preferência) também vale para prédios que apenas em parte são abrangidos pelo RJRAN, mas prédios que ainda nela se integram (embora em parte). A perspectiva é a inversa. Nem se trata, em rigor, de aplicar este aspecto do RJRAN a realidades nele não contempladas, pois o prédio constitui uma unidade jurídica e como tal tem que ser tratada. E se uma parte do prédio se insere em RAN, e o RJRAN prevê um certo direito (de preferência) que vale para o prédio, então o prédio, como unidade, está sujeito àquele regime no que àquele direito respeita (sendo que as demais restrições de utilidade pública, v.g. quanto a capacidade edificativa já poderão ser diferenciadas em função das concretas zonas do prédio em causa, justamente porque tal não colide nem com o RJRAN nem com a unidade jurídica do prédio, que não é afectada por tal diferenciação - o que até revela que não está em causa pretensão de aplicação « in totum » do RJRAN ao que na RAN se não integra). E solução aquela (aplicação do RJRAN) para a qual valem razões relevantes, como se viu, e razões ainda derivadas da intencionalidade específica do RJRAN. Ao contrário do que os recorrentes parecem sustentar, a RAN não se orienta apenas por pressupostos atinentes à exploração agrícola (no que os recorrentes centravam a sua argumentação [ ]), visando também finalidades mais amplas (mormente ecológicas, na regulação e conservação do meio ambiente - v. al. c) e ss. do art. 4º do RJRAN, sendo ainda sintomático o preâmbulo do diploma [ ]). A ampliação das áreas de RAN sujeitas ao mesmo titular favorece não apenas a exploração como também a conservação e organização dos espaços. Ajusta-se, pois, às finalidades do RJRAN, e tal também ocorre ou se verifica quando apenas parte do prédio alienado se integra na RAN (contra o que os recorrentes também alegam, nota-se que o RJRAN não visa, em primeira linha, promover o fim dos minifúndios, pois o direito de preferência funciona independentemente das áreas em causa [ ]; aquela função cabe antes ao regime do art. 1380º nº1 do CC ). Justifica-se, pois, a aplicação do regime em causa ao prédio alienado. Os recorrentes, no âmbito da discussão que empreendem, parecem voltar a discutir a sujeição dos prédios em causa ao regime do RAN em função das suas características específicas, quer não produtivas quer, em particular, pela aptidão turística do prédio alienado (art. 61 e 74 da motivação e conclusões L e ss. e DD in fine ). Mas já não discutiriam esta sujeição em função da inserção meramente parcial dos prédios em RAN, mas agora em termos gerais ou absolutos (independentemente de tal inserção parcial). Assim, partindo da efectiva integração dos prédios em RAN, tendem a sustentar que o prédio alienado deveria ser excluído em concreto do regime da RAN por a sua composição, utilização ou finalidade se não ajustar àquele regime. Deste ponto de vista (independente da inserção parcial em RAN), e no que toca à invocação das características produtivas do prédio alienado (ou melhor, à falta destas características), trata-se de questão nova, não suscitada perante o tribunal recorrido e que apenas agora vem discutida. Tal deveria impedir a sua consideração. Trata-se, de qualquer modo, de objecção que nunca procederia por inexistirem, como referido, factos que sustentem a base da questão, ou seja, a inaptidão agrícola do prédio (e independentemente da forma, demasiado restritiva, como os recorrentes compreendem esta realidade). Em rigor, tal também poderia valer para o segundo aspecto em causa (aptidão turística do prédio alienado), não sendo a alegação do art. 12º da contestação suficiente para considerar colocada a questão, tanto que na discussão jurídica subsequente (realizada na contestação) nunca é a questão abordada. De todo o modo, e perante a alegação realizada e possível enquadramento diverso (e por isso se integrou agora a alegação nos factos provados), sempre se dirá que a pretensão é infundada. Assim, o facto agora descrito em 12 não permite excluir o prédio do âmbito do RJRAN, nem, em rigor, equivale a atribuir-lhe uma destinação turística. Com efeito, e quanto a esta destinação turística, o PIP apenas se refere à alteração da moradia (já existente), nada mais se retirando quanto ao resto do prédio (e ignora-se o concreto objecto do PIP, ou o seu alcance, como os recorridos notam). Acresce que está em causa mera informação que depende de implementação subsequente sujeita a licenciamento, e sem que tenha sido alegada a existência de qualquer intervenção relevante à data da alienação, e que por isso não poderia, face ao art. 26º n.º1 do RJRAN, ter relevo específico. Sendo que este regime, ao contrário do que ocorre com o regime civil comum, não atribui relevo à utilização futura que o adquirente pretenda dar ao prédio. Assim, nem de verdadeira destinação turística se pode falar com rigor. De qualquer modo, e quanto à exclusão do prédio do âmbito do RJRAN, tal é juridicamente inviável. A RAN constitui uma restrição de utilidade pública (art. 2º n.º2 do RJRAN) e que, como tal, se mostra obrigatória e vinculativa em função da delimitação realizada. A sujeição ou não dos prédios ao regime da RAN depende apenas da sua integração em área de RAN, integração que é realizada através de mecanismos administrativos públicos. Integrados em RAN, ficam os prédios sujeitos ao respectivo regime. Não podem, pois, os interessados pretender subtrair-se a tal restrição discutindo, caso a caso, a correcção da integração de certo prédio na RAN (a sua intervenção está prevista antes da delimitação da RAN, nos termos do art. 19º do RJRAN, para além dos meios impugnatórios que caibam em sede própria). Pretender o contrário equivalia a eliminar o valor jurídico da delimitação da RAN e esvaziar o seu regime próprio. Sendo que a própria afectação turística do prédio (ou de uma parte dele) nem sequer colide com o RJRAN. Ao invés, é compatível com a RAN pois o regime desta RAN admite expressamente, em certas condições e em área de RAN, empreendimentos de turismo rural ou de turismo de habitação (art. 22º n.º1 al. c) do RJRAN), sem que tal implique legalmente a exclusão dos prédios do âmbito da RAN. Ao invés, essa actividade turística só é admissível desde que seja complementar com a actividade agrícola, como expressamente impõe o art. 8º n.º1 al. a) da Portaria 162/2011 , de 18.04. Sendo que, como notam os recorridos, as «casas de campo» a que o PIP se refere se integram justamente no turismo de habitação ( art. 3º n.º3 al. a) da Portaria 937/2008 ), turismo este que também pressupõe o funcionamento em « espaço rural » (art. 3º n.º1 daquela Portaria) e não briga com o regime da RAN. Invocam os recorrentes a inconstitucionalidade do art. 26º do RJRAN (reportam-se a todo o artigo, sem indicação quer do preceito quer da norma que seria inconstitucional) por constituir uma restrição ao direito de circulação e de estabelecimento « pois que limita as áreas nas quais, ao abrigo da autonomia das partes, os sujeitos podem estabelecer os seus negócios, fazendo-o depender da vontade de terceiros, constituindo um obstáculo injustificado para cidadãos oriundos de outros Estados-Membros da União Europeia pois não é razoável que estes suponham que, para além das áreas demarcadas como RAN, o respetivo regime jurídico se aplica às remanescentes ». Trata-se de questão nova, mas de conhecimento oficioso, e que por isso pode ser colocada nesta sede. Invocam o 44º n.º1 da CRP e os art. 26º, 49º a 55º e 56º a 62º do Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia [ ]. A violação de normas comunitárias não gera inconstitucionalidade. Nem, em rigor, invalidade. O conflito resolve-se no plano da eficácia, com a desaplicação da norma interna (v. Ac. 268/2022 do TC, pág. 37 e ss., no site do TC). A invocação daquelas normas, no âmbito da inconstitucionalidade suscitada, compreende-se apenas por este vício depender, na perspectiva dos recorrentes, da qualidade do terceiro recorrente (estrangeiro nacional de país membro da EU) e de ser a liberdade deste que seria inadmissivelmente cerceada. Aquele art. 44º n.º1 da CRP dispõem que a todos os cidadãos é garantido o direito de se deslocarem e fixarem livremente em qualquer parte do território nacional . De acordo com a argumentação dos recorrentes, estaria em causa a circunstância de o terceiro recorrente (e por ser estrangeiro) estar limitado na sua liberdade de deslocação e estabelecimento quando se entenda que o RJRAN também se aplica quando estão em causa prédios integrados apenas em parte na RAN, e já que aquele, dada a sua qualidade (estrangeiro), não poderia supor esta solução. É evidente que inexiste qualquer entrave à liberdade de circulação do terceiro recorrente (direito de deslocação), ou ao direito de escolha do lugar para residir, em razão da sua nacionalidade. De um lado, e em termos gerais, porque os direitos invocados não estão sequer em causa pois eles não têm a dimensão extrema que os recorrentes lhes pretendem atribuir. Aqueles direitos implicam a liberdade de deslocação dentro do território nacional, entre regiões ou locais, ou a liberdade de nestas se fixar, mas não a liberdade de se deslocar ou fixar em sítios específicos, porquanto aqueles direitos só se afirmam onde ocorra um espaço de liberdade (máxime, vias e lugares públicos), e já que têm que ser respeitados os direitos e liberdades dos outros e as restrições estaduais legítimas (direito de propriedade, pública ou privada, ordenamento do território, regras de utilização de domínios públicos, etc.). Por isso se afirma que estes condicionamentos nem constituem restrições, mas antes limites ao conteúdo daqueles direitos de deslocação e fixação [ ] (ou seja, seriam fronteiras, e não compressões, daqueles direitos). A violação só surge onde seja limitada a liberdade de deslocação ou estabelecimento de forma ilegítima (arbitrária ou infundada). Ora, é evidente que o terceiro recorrente não pode escolher livremente onde se fixar (o que vale para qualquer português) por isso depender das posições dos demais, à luz da ordenação jurídica. E se a lei estabelece um direito de preferência, fundado em razões válidas, que o impede de consolidar uma aquisição, tal constitui um obstáculo legítimo e fundado ao acesso ao bem e, por essa via, ao direito de estabelecimento. Embora, em rigor, este direito nem exista pois o direito de fixação não vale onde a ordenação dominial atribua o bem a terceiro, como ocorre com a atribuição do direito de preferência e seu exercício. Trata-se de limite, e não de restrição, ao direito de fixação em certo local. E a liberdade de fixação não constitui modo de neutralizar direitos de preferência (ao menos quando não sejam arbitrários, como é o caso). De outro lado, em termos particulares (quanto à posição do terceiro recorrente), porque está em causa situação jurídica que vale igualmente para nacionais e estrangeiros, sem distinções, e não de limitação ou restrição aplicável apenas a estrangeiros (nacionais de Estados membros da EU, e só destes trata o regime do Tratado invocado). As suposições do terceiro recorrente sobre o regime que seria aplicável são, naturalmente, irrelevantes (como também o são as suposições dos nacionais). Aquilo em que as pessoas erroneamente confiam na ponderação da lei não condiciona a sua aplicação (como expressamente decorre do art. 6º do CC ). Deste ponto de vista, é manifesto que inexiste violação das regras comunitárias ou da Constituição invocadas. Inexiste, pois, qualquer infracção de valores constitucionais. Invocam ainda a inconstitucionalidade do entendimento segundo o qual o direito de preferência se aplica a prédios que em parte se não situam em RAN por se tratar de « uma restrição à (…) propriedade privada prevista no artigo 62.º da CRP », estando em causa « uma restrição à liberdade de disposição (e de aquisição) da propriedade, violando, desse modo, a autonomia das partes sem qualquer interesse público subjacente » (sem, de novo, identificarem o preceito e a norma relevantes). Como já se sustentou em outra sede: tem sido entendido que o direito de propriedade constitui um direito fundamental de natureza análoga aos direitos, liberdades e garantias. daí se admitir que fique sujeito ao mesmo regime destes direitos fundamentais onde existir analogia (art. 17º da CRP). mas também se aceita que o direito fundamental de propriedade não abrange todos e quaisquer poderes e faculdades, mas apenas aquelas dimensões que sejam essenciais à realização da autonomia do homem. e só a estas dimensões análogas se aplica, por força do art. 17º da CRP, o regime dos direitos, liberdades e garantias. inexiste um critério claro ou seguro de determinação destas dimensões análogas; pode, como critério inicial, atender-se aos poderes que sejam essenciais à garantia de um espaço de autonomia pessoal. a liberdade de transmissão do bem constitui dimensão constitucionalmente consagrada do direito de propriedade (com referência expressa naquele art. 62º n.º1 da CRP). o direito de preferência promove apenas a substituição do adquirente encontrado no mercado (e com o qual se acordou o negócio) por um adquirente com as características legalmente fixadas (o proprietário de prédio integrado em RAN confinante com o prédio a alienar). Não envolve qualquer outro efeito. Deste ponto de vista, não contende com o direito de transmitir o bem, pois esta faculdade não é em si e por qualquer forma limitada por aquela preferência: o proprietário continua a ser livre de alienar o prédio; este não está, do ponto de vista do direito de preferência, vinculado ou sujeito a « reserva ou inibição de alienação ». acresce que mesmo a liberdade de transmissão da propriedade deve ser entendida no sentido restrito de direito de não ser impedido de a transmitir, mas não no sentido genérico de liberdade de transmissão, a qual pode ser mais ou menos profundamente limitada por via legal [ ]. Por isso que a limitação à liberdade de transmissão não contenda, em regra, com o núcleo do direito de propriedade equiparável a direito fundamental. o direito de preferência constitui, é certo, um limite ao direito de propriedade, na medida em que impõe limites à liberdade de escolha do adquirente. Trata-se, contudo, de aspecto sem conexão com o núcleo central do direito. Não contende com o aproveitamento ou utilização da coisa, ou com a liberdade de transmissão em si, e a escolha do adquirente constitui faculdade transitória e limitada, já que se extingue com a própria alienação, não tendo o proprietário qualquer expectativa de preservação da propriedade na esfera do adquirente. A autonomia essencial do sujeito, expressa ou realizada através do direito de propriedade, permanece intocada. aquele direito de preferência também não prejudica, na venda, a posição do proprietário pois a substituição de adquirentes ocorre em identidade de condições: o preferente tem que aceitar as condições negociadas. e trata-se sempre de situação que tem um perfil limitativo muito aquém daquele que têm, por exemplo, as limitações edificativas, e que pacificamente se admite não integrarem o núcleo da protecção constitucional da propriedade. donde se poder concluir, com o Ac. 299/2020 do TC [ ] que « o estabelecimento na lei de direitos de preferência não afeta, só por si, o conteúdo constitucionalmente reconhecido ao direito de propriedade em qualquer das suas dimensões ». Todas estas considerações valem ainda para a situação em que o prédio alienado se integra apenas em parte na RAN. Esta circunstância não representa, com efeito, um factor autónomo na ponderação, do ponto de vista do direito de propriedade. O núcleo essencial deste direito de propriedade não passa a ser atingido em função dessa circunstância, e nada se altera na ponderação exposta em função de tal circunstância. Assim, a previsão do direito de preferência em causa não interfere com aquele núcleo essencial do direito de propriedade A invocação do princípio da proporcionalidade não vale por si (este princípio constitui apenas um critério de apreciação de leis restritivas). E também não tem, no caso, relevo bastante quando se conclui, como se fez, pela inexistência de restrição aos direitos de circulação ou fixação, ou ao núcleo essencial do direito de propriedade (núcleo em que o direito de propriedade se equipara aos direitos fundamentais). Sustentam depois os recorrentes a existência de abuso de direito. Trata-se, também aqui, de uma questão nova, mas, sendo este abuso de direito de conhecimento oficioso, pode ser colocado nesta sede. O abuso de direito vem sustentado numa dupla vertente. Numa primeira vertente, por se invocar um direito de preferência para adquirir terreno sem aptidão agrícola há pelo menos 15 anos, e terreno que se destina antes a exploração turística. Se o abuso de direito é de conhecimento oficioso, já os factos em que se baseia não o são, carecendo de ser oportunamente alegados (e demonstrados). Importa, com efeito, distinguir o plano do direito, de conhecimento oficioso, do plano dos factos, que continuam sujeitos ao princípio da alegação ( art. 5º n.º1 do CPC ). Ora, as circunstâncias atinentes à inaptidão agrícola do terreno não estão demonstradas (e os supostos conhecimentos dos recorridos sobre a situação ficam por isso prejudicados, para além de também não estarem demonstrados nem se presumirem). E também já se explicitou o carácter limitado da invocada exploração turística (que constitui mera possibilidade, e não desvirtua o regime aplicável), e que, de qualquer modo, não permitia suportar a existência de um exercício abusivo do direito, para os termos do art. 334º do CC . Numa segunda vertente, aquele abuso vem sustentado na circunstância de os recorridos não desenvolverem qualquer actividade agrícola (visível) nos seus prédios, nem visarem desenvolvê-la. De novo, os factos em que os recorrentes baseiam a actuação abusiva dos recorridos não constam do processo, o que elimina a base da sua pretensão. Os recorrentes passam, de seguida, a discutir a qualificação do prédio alienado, recusando a sua natureza rústica e mesmo mista, para efeitos do RJRAN (embora quanto a esta última, à natureza mista, sem realmente discutir a asserção, apenas afirmando genericamente que não se verificariam os requisitos do art. 3º al. k) do RJRAN). Trata-se de questão que não foi anteriormente suscitada. Ao invés, na contestação os recorrentes até alegam que o terceiro recorrente teria um direito de preferência fundado naquele art. 26º n.º1 do RJRAN [ ], o que pressupõe que aceitam que o prédio alienado se qualifica (ao menos como misto) para efeitos do direito de preferência. E questão não especificamente abordada na sentença recorrida. Embora se trate de pressuposto legal do direito de preferência afirmado (o prédio alienado tem que ser rústico ou misto), e assim não deva, em rigor, ser considerada uma questão nova. cabe começar por notar que está em causa terreno com parte urbana e rústica, sem que alguma destas partes corresponda a um prédio autónomo. Nem os recorrentes sustentam que o prédio alienado não constitui uma unidade predial, um prédio único, como é apresentado no registo predial e no negócio de alienação. Assim como nunca sustentam que é constituído por partes separáveis ou autonomizáveis, como deveriam para excluir o carácter único do prédio, que deriva da forma como se apresenta e é tratado, e, dessa forma, a sua natureza mista para efeitos do RJRAN [ ]. Aliás, inexistem dados que suportem essa possibilidade (a viabilidade da separação), atento o regime do destaque ou do fraccionamento e as áreas em causa (também à luz do art. 27º do RJRAN). O que se ajusta à qualificação do art. 3º al. k) do RJRAN (e está em causa uma verdadeira qualificação, a valoração de factos face à norma, e não uma mera questão de facto, como os recorridos parecem pressupor), e assim à verificação da existência de um prédio misto. Sem embargo de se notar que a posição dos recorridos padece de uma ambiguidade relevante, pois, sem defenderem que o prédio alienado tem natureza urbana [ ], excluem a sua natureza rústica e mista. O que deixa por perceber qual a natureza que atribuem, afinal, ao prédio, o que é claro sintoma da falta de alternativa à dualidade rústico-misto, para efeitos do RJRAN. Em questão nova, nunca suscitada no processo, os recorrentes invocam a inexistência ou ineficácia da delimitação da RAN porquanto: cabe aos Municípios delimitar a RAN - art. 14º do RJRAN. enquanto não ocorrer, valem as delimitações em vigor - art. 47º do RJRAN tal delimitação deveria ocorrer com a revisão do PDM de Vila do Bispo realizada em 2022, sendo obrigatória. o que não foi feito. v. aquela revisão remete ainda para diploma que à data já estava revogado. vi. assim, a delimitação da RAN tem que se ter por inexistente ou ineficaz. Admitindo que pode estar em causa efeito jurídico oficiosamente cognoscível, passa a avaliar-se. A primeira asserção (i.) é exacta quando estiver em causa plano da competência do município ( rectius , da Câmara e Assembleia municipais) - art. 48º n.º4 e 5 da Lei 31/2014 , de 30.05 e art. 13º e 14º n.º1 do RJRAN. Seria esse o caso, pelo que a asserção é correcta. A segunda asserção (ii.) é correcta (art. 47º nº4 do RJRAN). A terceira asserção (iii.) não é exacta. O RJNAM obriga à identificação das áreas da RAN nas plantas (art. 11º do RJRAN - o que está feito, no caso: v. art. 14.1 do anexo 4 ao Aviso 11079/2022), mas inexiste norma que obrigue à delimitação da RAN, ou a nova delimitação da RAN, sempre que ocorra a elaboração, alteração ou revisão dos planos territoriais. O RJNAM apenas impõe que aquela delimitação ocorra com esta actividade (art. 13º n.º1 ou 15º n.º1), significando que a delimitação não pode ocorrer fora de tal actividade, mas já não que tal delimitação seja obrigatória com a elaboração, alteração ou revisão dos planos territoriais (i. é, que tenha que ocorrer sempre que esta ocorra; tal imposição seria, aliás, incompreensível, impondo remodelações mesmo quando não fossem necessárias ou sequer convenientes). Assim, ocorrendo alteração do plano territorial sem que seja feita (nova) delimitação, vale a anterior delimitação (que o plano territorial assumirá), com apoio, aliás, no regime do referido art. 47º n.º4 do RJRAN (não ocorrendo qualquer inexistência ou ineficácia da anterior delimitação; a qual é, aliás, difícil de sustentar quando a delimitação foi legitimamente reafirmada no PDM, que expressamente a inclui, como deriva do art. 14º n.º1 do anexo 4 ao Aviso referido, artigo que os recorrentes até invocam). O que mais se confirma quando se verifica que a alteração do PDM visou exclusivamente adaptá-lo ao Plano de Ordenamento do Parque Natural do Sudoeste Alentejano e Costa Vicentina, e ao Plano de Ordenamento da Orla Costeira Sines/Burgau (como deriva daquele Aviso), sem pretender realmente reformular o PDM e sem contender com a delimitação da área de RAN (tanto que foram disposições limitadas, e que se relacionavam com aqueles Planos Especiais do Ordenamento do Território, que foram objecto de alteração). A circunstância de o art. 14 n.º2 do anexo 4 ao Aviso 11079/2022 remeter para legislação revogada é efeito, justamente da alteração adaptativa e limitada que foi empreendida, e decorre da circunstância de tal art. 14.2 não ter sido alterado, mantendo-se a redacção anterior da norma (coerente com o regime então em vigor) - no anexo 4 apenas foram alterados os art. 4º a 6º (art. 2º n.º2 al. a) do anexo 4). Acresce que aquele art. 14º n.º2, na parte ora relevante, limita-se a estabelecer que as áreas de RAN « ficam sujeitas ao estipulado nos Decretos-Leis n.ºs 196/89, de 14 de julho, e 274/92, de 12 de dezembro ». Trata-se de mera cláusula de estilo, sem valor próprio, pois aquilo que prevê (a sujeição da RAN ao regime legal) já decorre da lei: é evidente que a aplicação da lei (reguladora da RAN) decorre da própria lei e da sua força vinculativa, e não da remissão por parte de um acto administrativo. Ainda que a remissão estivesse errada, nem por isso tal afectaria a validade do acto e nem por isso se deixaria de aplicar o regime legal vigente e eficaz. É certo que o art. 47º n.º2 do RJRAN estabelece um prazo de adaptação da delimitação da RAN após a publicação de Despacho que estabeleça a classificação dos solos para este efeito, mas, de um lado, não consta que tal Despacho tenha sido publicado, e, de outro lado e de forma decisiva, a lei não estabelece a caducidade (ou outro vício) das delimitações existentes por via da sua falta de adaptação. Tal seria, aliás, incoerente, por privilegiar um espaço vazio de protecção (com base na inércia da entidade competente para a adaptação) quando, mesmo sem adaptação, se mantém a necessidade de proteger os valores inerentes à RAN, existindo mecanismos de reacção contra aquela inércia. De acordo com o n.º3 do citado art. 26º do RJRAN, no caso de violação do prescrito nos números anteriores é aplicável o disposto no artigo 1410.º do Código Civil , excepto se a alienação ou dação em cumprimento tiver sido efectuada a favor de um dos preferentes . Isto significa que a acção de preferência é excluída quando o prédio tenha sido alienado a favor de quem beneficie de igual preferência. Os recorrentes sustentam que o terceiro recorrente é comproprietário de prédio confinante, igualmente integrado (em parte) em RAN, e por isso é também preferente (titular de direito de preferência), o que excluiria a pretensão dos recorridos à luz da citada norma legal. Os factos atestam que o terceiro recorrente é comproprietário de prédio integrado em RAN e que confina com o prédio alienado (factos 7, 8 e 9). Como o direito de preferência é concedido a quem for proprietário do prédio confinante, e sendo o prédio confinante detido em compropriedade, então o direito de preferência pertence a todos os comproprietários. Trata-se de asserção pacífica, inerente à própria natureza do direito de compropriedade: a contitularidade do direito de propriedade (um direito de propriedade com vários titulares [ ]) implica a contitularidade do direito de preferência atribuída ao titular do direito de propriedade do prédio confinante (um direito de preferência com vários titulares). Em outra formulação, « o carácter comum do direito [de compropriedade] determina uma titularidade comum dos direitos advindos do bem em compropriedade ». Existe, pois, um direito de preferência titulado por vários sujeitos. Quanto exercício desse direito, vale primacialmente o disposto no art. 1405º n.º1 do CC , do qual resulta que os comproprietários exercem em conjunto todos os direitos que incumbem ao proprietário singular. Trata-se, na verdade, de efeito do carácter comum do direito, a implicar como regra um seu exercício também comum. Assim, « na contitularidade, na falta de disposição legal em contrário ou de acordo em sentido diverso, o carácter comum do direito determina como regra a comparticipação necessária dos comuneiros » [ ]. O que, do ponto de vista do direito de preferência, significa que este direito tem que ser exercido em conjunto por todos os comproprietários [ ]. O que se compreende, pois se se trata de direito que cabe a todos os consortes, que a todos beneficia, não pode ser exercido em benefício de apenas um deles (i. é, exercido por apenas um deles). Trata-se de solução pacífica e que vale sem restrições para o exercício do direito de preferência concedido ao prédio confinante [ ]. E solução que encontra também suporte ou reforço na regra constante do art. 419º n.º1, 1ª parte, do CC - regra que, embora prevista para a preferência convencional [ ], não deixa de fornecer um critério aplicativo para as situações de contitularidade do mesmo direito de preferência, em que inexistam diferenças de posição entre os contitulares [ ]. E encontra apoio ainda no disposto no art. 1409º n.º3 do CC , pois desta norma pode extrair-se ainda a ideia de que nenhum comproprietário tem posição prevalecente na compropriedade e no exercício de direitos de preferência. O que isto significa é que, estando a actuar sozinho ou isoladamente, não pode o terceiro recorrente invocar a preferência, pois não pode por si exercer esse direito, e por isso não tem a inerente qualidade de preferente. Em termos liminares, o terceiro recorrente não pode, só por si, invocar o direito de preferência e, por isso, não é preferente para efeitos daquele art. 26º n.º3 do RJRAN. Sem que as finalidades deste direito de preferência (que os recorrentes invocam) sejam relevantes pois não são elas que determinam o regime aplicável ao direito de preferência que pertence a comproprietários (aqui vale outro regime e outras razões, acima referidas). Do mesmo modo que não interessa qualquer suposta avaliação do art. 26º n.º1 do RJRAN, pois também não é esta a norma que regula o exercício do direito de preferência contitulado por vários consortes. Admite-se, é certo, que, no âmbito daquele art. 1405º n.º1 do CC , o comproprietário invoque isoladamente o direito de preferência se os demais comproprietários nisso consentiram ou acordarem, ou renunciarem ao direito de preferência (de algum modo, funciona uma forma de acrescer, tal como ocorre no art. 419º n.º1, 2ª parte, do CC - ou, segundo outros, trata-se apenas da subsistência do direito sem a participação de quem o perdeu; o resultado prático-jurídico é o mesmo). E os recorrentes alegam, no recurso, que o outro comproprietário renunciou ao direito de preferência, ou que o seu direito caducou. Mas tal é nesta sede irrelevante porquanto nem aquela renúncia nem as condições desta caducidade (mormente a comunicação atempada do projecto de venda) constam dos factos provados [ ] e, por isso, não se podem sustentar. A distinção entre quem pretende exercer o direito de preferência e quem efectivamente adquiriu sendo preferente (concl. HH) que os recorrentes invocam é artificial, sem suporte legal ou racional. O adquirente, para ser preferente, tem que ser titular do direito de preferência, podendo exercê-lo. E o que se verifica é que o adquirente não é preferente por não ser titular de um direito de preferência que possa, só por si, exercer. Por fim, pretendem os recorrentes (ou, talvez melhor, o terceiro recorrente) que se mantenha a vigência da hipoteca constituída. É pacífico que o direito legal de preferência tem eficácia real ou erga omnes , sendo oponível a terceiros. Esta oponibilidade, aceitando a qualificação de tal direito como verdadeiro direito real, constitui mera expressão da prevalência e sequela típicas do direito real. Mas mesmo quem lhe recusa a natureza de direito real de aquisição [ ], não nega esta eficácia absoluta daquele direito, que deriva da sua natureza legal e tem expressão no art. 1410º n.º1 do CC [ ], ao permitir ao preferente exercer a preferência depois da alienação, e assim de forma eficaz também perante o adquirente [ ]. O direito é susceptível de execução específica, não sendo prejudicado por actos de alienação. Significa isto que o direito de preferência que cabe aos recorridos é oponível quer ao terceiro recorrente quer ao beneficiário da hipoteca. O direito de fazer a coisa sua que cabe aos recorridos prevalece sobre a posição jurídica daqueles. Quanto ao modo como funciona o direito (legal) de preferência, a solução dominante sustenta que o exercício do direito de preferência implica a substituição do adquirente pelo preferente (sub-rogação [ ]), com eficácia retroactiva (embora esta possa ser limitada para certos efeitos, como quanto aos frutos) [ ]. O que implica dois efeitos, quanto à hipoteca. De um lado, o terceiro recorrido adquiriu o bem sem qualquer ónus, ou melhor, sem que sobre o prédio incidisse alguma hipoteca ou outro direito real menor ou de garantia. Adquiriu a propriedade plena, não onerada. Ora, é na aquisição deste direito que os recorridos se substituem. Não adquirem nem constituem qualquer hipoteca. De outro lado, a eficácia real do direito de preferência significa que prevalece sobre os actos de alienação ou oneração praticados pelo adquirente ou, de outra forma, que a aquisição da propriedade plena pelo preferente prevalece sobre direitos incompatíveis ou conflituantes que não derivam da sua posição. Pois o seu direito não pode ser afectado sem o seu consentimento (ideia que tem reflexo no art. 1410º n.º2 do CC ). Inversamente, aquela eficácia real, e inerente prevalência, significa que os direitos constituídos pelo adquirente não podem ser opostos ao preferente. Tais actuações são ineficazes em relação ao preferente. Do ponto de vista dos negócios em causa, pode ainda qualificar-se a situação nos seguintes termos: a constituição da hipoteca constitui um negócio autónomo face à compra e venda, sendo lógica e cronologicamente posterior àquela aquisição; assim, e por força da substituição efectuada, e como o terceiro recorrente deixa de ser proprietário (retroactivamente), tudo se passa como se estivesse a constituir este direito real de garantia sobre um bem alheio, o que, entre as partes, torna o negócio nulo ( art. 715º , 892º e 939º do CC ), mas, face aos verdadeiros proprietários (os preferentes), o torna verdadeiramente ineficaz. Tudo se passa, quanto a eles, como se a hipoteca não existisse (pois, em tradução livre, aquilo que é feito entre alguns, não prejudica nem beneficia outros [ ]) [ ]. Assim, os preferentes não opõem ao credor hipotecário o seu direito de preferência, mas a propriedade plena que adquiriram por via daquela preferência. O carácter constitutivo do registo, que os recorrentes referem, é irrelevante pois, de um lado, esse carácter constitutivo só releva para a perfeição do negócio entre as partes (art. 4º n.º2 do CRP e 687º do CC ), e, de outro lado, o registo pressupõe actos jurídicos eficazes (e válidos) e, fora de situações excepcionais (que não estão em causa), não serve para superar ilegitimidades substantivas (note-se ainda que a publicidade do direito legal de preferência não depende do registo [ ] pois deriva da própria lei e da publicidade da situação que o confere, o que também concorre para o colocar fora do âmbito dos efeitos registais). Ou seja, a hipoteca nunca pode subsistir, como bem decidiu a sentença recorrida (com fundamentação coincidente). A solução final não se altera quando se atribua ao exercício da hipoteca a consumação de um novo negócio aquisitivo a favor do preferente [ ]. Pois ainda aí a hipoteca continua a constituir um negócio celebrado por quem não tem legitimidade dispositiva e, sobretudo, um negócio inoponível ao preferente e verdadeiro adquirente. Donde que não pudesse manter-se a vigência da hipoteca. Aliás, a solução que os recorrentes propõem devia, pelos seus termos e efeitos, suscitar logo alguma contenção. Com efeito, o terceiro recorrente vai receber o preço que pagou pelo bem [ ] e assim o valor que lhe foi mutuado e de cuja devolução a hipoteca é garantia. Mas simultaneamente pretende que o prédio, que lhe não pertence, continue a responder pela dívida, assim conservando a faculdade de fazer aquele prédio responder por dívida alheia, ou seja, a insustentável faculdade de fazer seu o valor mutuado e não ter de o pagar. A exclusão do regime do art. 1380º do CC pelos recorrentes carece de sentido: não só não serviu de base à sentença recorrida, como esta expressamente afastou a sua aplicação. A menção à redução é igualmente carecida de sentido pois tal hipótese nunca se colocou no âmbito do processo nem é cabível (sendo que os recorrentes, em vez de a invocarem, até pretendem exclui-la com a argumentação que desenvolvem). Improcede, pois, o recurso. Decaindo no recurso, suportam os recorrentes as respectivas custas, em partes iguais ( art. 527º n.º1 e 528º n.º1 do CPC ). A taxa de justiça corresponde à contrapartida do serviço prestado, fixada em termos gerais (a partir do valor da acção), e por isso não tem que haver equivalência directa entre este preço e a actividade desenvolvida. Deve, porém, haver proporcionalidade, e é nesse âmbito que surge o regime do art. 6º n.º7 do RCP, permitindo a dispensa, total ou parcial, do pagamento daquele remanescente. Sem embargo, deve levar-se em conta que o pagamento deste remanescente da taxa de justiça constitui a solução regra, partindo assim o legislador de uma tendencial equivalência entre o valor da acção e o valor do serviço. Pelo que devem ocorrer situações específicas que justifiquem aquela sua dispensa, total ou parcial. No caso, atende-se a que: o valor da acção não se mostra determinante de um pagamento elevado, que se apresente em si como excessivo ou exagerado, ou sequer particularmente oneroso, no quadro dos valores da acção. Sendo ainda de ponderar a distribuição do pagamento pelos recorrentes litisconsortes, nos termos do já citado art. 528º n.º1 do CPC . o valor da taxa de justiça mostra-se proporcional aos valores e interesses em causa e à actividade processual desenvolvida. Assim em primeira instância, com vários articulados e requerimentos, e com actividade instrutória com alguma complexidade. E assim também nesta instância, com recurso extenso e profusão de questões colocadas, parte delas em termos inovatórios. Em contraponto, não se pode falar de particular regularidade ou simplicidade da tramitação nas duas instâncias (que se entende deverem ser nesta sede avaliadas). Considera-se, pois, inexistir motivo para proceder à dispensa (total ou parcial) do remanescente da taxa de justiça. VI. Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso. Custas pelos recorrentes, nos moldes referidos. Notifique-se. Datado e assinado electronicamente. Redigido sem apelo ao Acordo Ortográfico (ressalvando-se os elementos reproduzidos a partir de peças processuais, nos quais se manteve a redacção original). António Fernando Marques da Silva - relator Manuel Bargado - adjunto Anabela Mendes Morais - adjunta 1. Dos primeiros recorrentes, a que o terceiro recorrente aderiu. ↩︎ 2. Ressalvadas apenas as situações anómalas do art. 662º do CPC . ↩︎ 3. Sendo que, como se refere infra, aquela actividade poderá ter um sentido, comum e legal, mais amplo do que aquele que os recorrentes lhe parecem atribuir (aparentemente restrito à produção vegetal ou alimentar), mormente no âmbito da discussão agora em causa. ↩︎ 4. Subjacente ao depoimento encontra-se, aliás, uma concepção restritiva do que se deveria entender por actividade agrícola. ↩︎ 5. Diferentemente, o PIP pode ser pedido por qualquer interessado (art. 14º do RJUE, neste aspecto nunca alterado). ↩︎ 6. Direito análogo estava já previsto no art. 12º do DL 196/89 , de 14.06, que o DL 73/2009 revogou. ↩︎ 7. Em rigor, deveria dizer-se que se insere em «área de RAN». Por facilidade de exposição adopta-se a redacção minimizada do texto. ↩︎ 8. Trata-se de postulado que dependeria de uma completude e perfeição do sistema legal que inexiste, e ignora o valor constitutivo da interpretação problemática (partindo do caso e para o caso). ↩︎ 9. Como nota Elsa Sequeira Vaz, Os direitos de preferência relativos à transmissão de prédios rústicos, Julgar 51, pág. 61. ↩︎ 10. Com as excepções que se encontram em algumas hipóteses do art. 22º n.º1 do RJRAN (de carácter específico e limitado), e que não implicam qualquer exclusão de áreas do âmbito da RAN. ↩︎ 11. Assim, Ac. do TRE de 16.01.2025 proc. 583/21.1T8SLV.E1 (in 3w.dgsi.pt, local a que se reportam as demais citações de acórdãos). Também no Ac. do STJ de 11.02.2015 proc. 174/12.8TBLGS.E1.S1 estavam em causa prédios apenas parcialmente inseridos em RAN (embora a questão não tenha sido autonomamente discutida). ↩︎ 12. O exposto revela que seriam os recorrentes quem deveria alegar as concretas circunstâncias que poderiam afastar a exposta solução legal. ↩︎ 13. Porque a argumentação não se mostra, salvo o devido respeito, realmente clara. ↩︎ 14. O que dependeria de factos que, repete-se, nunca forma alegados. ↩︎ 15. E mesmo a exploração agrícola não se restringe à mera produção alimentar, como os recorrentes chegam a sustentar [art. 45º da motivação e conclusão O)]. Para além das finalidades não agrícolas da RAN, já referidas, a exploração agrícola tem, no próprio regime legal do RJRAN, uma amplitude bem maior: v. art. 3º al. a) do RJRAN. ↩︎ 16. V. também o referido Ac. do STJ de 11-02-2015 proc. 174/12.8TBLGS.E1.S1 , que salienta justamente esta dimensão ampla das finalidades da RAN. ↩︎ 17. A eliminação de minifúndios poderá ser um efeito lateral e acidental, mas não fundamento ou objectivo do regime. O Ac. do STJ que os recorrentes citam reporta-se ao regime do art. 1380º do CC , por via do art. 18º do DL 384/88 . ↩︎ 18. E podiam ainda ter invocado o art 3º n.º2 do Tratado da União Europeia ou o art. 45º da Carta dos Direitos Fundamentais da União Europeia. ↩︎ 19. G. Canotilho / V. Moreira, CRP Anotada, I, Coimbra Editora, pág. 632. ↩︎ 20. V. G. Canotilho / V. Moreira, CRP Anotada, I, Coimbra Editora, pág. 333. ↩︎ 21. Que em grande medida se acompanhou na exposição realizada (disponível no site do TC). ↩︎ 22. O que voltam a fazer neste recurso. ↩︎ 23. V. Ac. do STJ proc. 174/12.8TBLGS.E1.S1 , supra referido. ↩︎ 24. Sendo que para efeitos do RJRAN a qualificação como urbano de um prédio que tem parte rústica e parte urbana obedece a critérios não coincidentes com as regras civis, como se afirmou já. ↩︎ 25. Cabendo a cada um uma quota ideal, e não parte determinada, da coisa comum. ↩︎ 26. Elsa Vaz de Sequeira, Da distinção entre contitularidade de direitos e concorrência de direitos, Direito e Justiça, Vol. 2 N.º Especial (2015): Estudos dedicados ao Professor Doutor Bernardo da Gama Lobo Xavier, pág. 68. ↩︎ 27. Aquele art. 1405º n.º1 do CC constitui, pois, norma específica, que resolve por si o problema da contitularidade de direitos legais de preferência no âmbito da compropriedade. ↩︎ 28. Assim, em geral, Armando Triunfante, Lições de direitos reais, Almedina 2026, pág. 282, José Bonifácio Ramos, Manual de direitos reais, AAFDL 2022, pág. 453, A. Varela/M. Bezerra/S. e Nora, Manual de processo civil, Coimbra Editora 1985, pág. 165, ou, no caso específico de prédios confinantes, Elsa Sequeira Vaz, Comentário ao CC, Direito das Coisas, UCP Editora 2021, pág. 389 e 414, ou Ac. do STJ de 16-06-2015, proc. 1010/06.0TBLMG.P1.S1 , ou TRP de 14.04.2026 proc. 15892/19.1T8PRT.P1 ou TRC de 03.11.2015 proc. 1181/13.9TBPBL.C1 (citado na sentença recorrida). ↩︎ 29. Como assinala A. Cardoso Guedes, O exercício do direito de preferência, PUC 2006, pág. 408. ↩︎ 30. Pese embora inexista norma que amplie a aplicação deste art. 419º n.º1 do CC a direitos legais de preferência, é tido por vezes por aplicável, mormente por analogia (v. assim, Ana Prata, CC Anotado, Vol. I, Almedina 2024, pág. 569, ou o referido Ac. do STJ proc. 1010/06.0TBLMG.P1.S1 - extensão aplicativa que no caso seria, em rigor, desnecessária por existir, como se viu, norma própria aplicável. ↩︎ 31. Ou, também, do elenco de factos não provados, o que se justifica por não terem sido alegados. ↩︎ 32. A solução dominante aponta para a realidade do direito, solução que se julga acertada. A questão não apresenta, contudo, relevo específico no caso. Sobre isto, v., por todos, Nuno Pissarra, Das acções reais, vol. I, Imprensa FDUL 2021, pág. 1202 e ss.. ↩︎ 33. Aplicável por força do art. 26º n.º2 do RJRAN (embora seja também tido em geral por aplicável aos direitos de preferência dotados de eficácia erga omnes : v. H. Mesquita, Obrigações reais e ónus reais, Almedina 1997, pág. 217, ou Elsa Sequeira Vaz, Comentário cit., pág. 413). ↩︎ 34. Afirmação que apresenta conexão com a questão da legitimidade passiva para a acção, mas que não se esgota nela. ↩︎ 35. A que se adita por vezes a referência a uma condição resolutiva (legal) quanto à posição do adquirente. ↩︎ 36. V., sobre isto e por todos, Nuno Pissarra, ob. cit., pág. 1217 e notas; Na jurisprudência, v. a título exemplificativo os Ac. TRC de 07.11.2023 proc. 75/21.9T8IDN.C1 ou TRG de 09.05.2019 proc. 12/17.5T8ALJ.G1 . Foi esta a solução justamente adoptada pela sentença recorrida. A principal voz discordante encontra-se em A. Cardoso Guedes, ob. cit., pág. 665 e ss.. ↩︎ 37. Res inter alios acta, aliis nec nocet nec prodest . ↩︎ 38. V. Vaz Serra, Anotação na RLJ 103/470 e ss., A. Varela, Anotação na RLJ 103/475 e ss.. ou Mónica Jardim, Estudos de direitos reais e registo predial, Anotação, Gestlegal 2018, pág. 317 e nota 3, mas já na pág. 318 (para o pacto real mas em termos válidos para o direito de preferência legal). ↩︎ 39. V. art. 2º n.º1 al. f), a contrario , do CRPredial. ↩︎ 40. V., em conclusão, A. Cardoso Guedes, ob. cit., pág. 684. ↩︎ 41. Como foi já determinado, sem impugnação autónoma, pela sentença recorrida. ↩︎