Cumpre decidir.
2- FUNDAMENTAÇÃO
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº 3, e 685º-A, nº 1 e 2, do C.P.Civil.
Assim, a questão a resolver, extraída das conclusões do recurso, é a da definição das responsabilidade dos RR. perante a venda que fizeram de uma fracção autónoma com defeitos, os quais procedem de vício existente em partes comuns do imóvel em que tal fracção se integra.
Com efeito, os apelantes defendem que os RR. são integralmente responsáveis pela reparação desses defeitos, mas a sentença recorrida fixou tal responsabilidade apenas na proporção da dimensão relativa dessa fracção para com a totalidade do condomínio, por entender que tais obras carecerão de ser suportadas por todos os condóminos, já que incidirão em partes comuns do imóvel.
É oportuno referir a impertinência da argumentação da ré E…., em sede de resposta ao recurso, relativamente às diversas questões que suscita e que totalmente se alheiam do objecto do recurso interposto pelos AA.
Sem que tenha impugnado a sentença, seja a título de recurso principal, seja a título de recurso subordinado ou sob qualquer outro expediente, a ré veio suscitar algumas questões, sendo uma delas nova e outras já anteriormente incluídas na sua contestação. A questão nova é a de uma eventual caducidade do direito da acção, em face do disposto no art. 917º do C. Civil. No entanto, apesar de tal questão não ter sido suscitada pela ré, oportunamente, a título de excepção peremptória, o tribunal não deixou de a apreciar expressamente, na decisão recorrida. E considerou que os AA. vieram exercer tempestivamente o seu direito.
Contra tal decisão, pretendendo-o, só poderia a ré reagir através de recurso. Só assim poderia este Tribunal de 2ª instância reapreciar tal questão. Porém, apesar de mencionar essa problemática em sede de resposta ao recurso dos AA., a ré não interpôs, ela própria, recurso de tal decisão. Assim sendo, por não impugnada, está essa decisão transitada em julgado. Não integra o objecto do recurso e o tribunal não a pode apreciar - cfr. nº 4 do art. 684º do C.P.C.
O que acabou de se referir a propósito da questão da caducidade, é aplicável a todas as demais questões abordadas pela Ré na sua resposta ao recurso, que apesar de versarem sobre aspectos decididos na sentença, não a colocam minimamente em causa, pois que a ré não a impugnou por recurso e os AA., limitaram o seu próprio recurso a outra questão, única resolvida em seu desfavor. É o caso do alegado conhecimento dos AA. quando ao estado do imóvel que os RR. lhes venderam, que o tribunal não deu por provado. O tribunal apreciou essa matéria, proferiu decisão sobre os factos e essa decisão não foi impugnada através de recurso que a ré tenha deduzido. Por isso, não podendo ser aqui apreciada, é impertinente e inconsequente a aparente contestação que a ré lhe dirige, na sua resposta ao recurso do autor. Não se percebe, por isso, a razão de a ré, nessa peça processual, defender que os RR. não podem ser responsabilizados pela reparação de qualquer defeito, já que os AA. conheceriam, ou só por negligência sua não constataram os defeitos existentes na habitação, se não impugnou, por competente recurso, a sentença que o declarou. Não o tendo feito, conformou-se com tal decisão, pelo que não é isso que cabe agora apreciar.
Pelo exposto, e para que dúvidas não restem, afirma-se expressamente que de toda a sua alegação só é útil a parte em que se pronuncia sobre a circunstância de os defeitos existentes na fracção procederem de vícios existentes nas partes comuns do imóvel, a propósito do que, concordando com a sentença, defende a sua confirmação.
Com efeito, nem a propósito do estabelecimento de um limite inferior para a sua responsabilidade, relativamente àquele que foi fixado na sentença (5.000€) é útil a resposta ao recurso, pois não tendo - perdoe-se o enfado da repetição - a própria ré recorrido do decidido na 1ª instância, também quanto a essa matéria se mostra cristalizada a decisão e, por isso, insusceptível de alteração no sentido defendido pela recorrida.
Voltando agora àquilo que é o efectivo objecto do presente recurso, determinado exclusivamente pelas conclusões apresentadas pelos AA., torna-se útil relembrar a matéria que ficou provada, a saber:
1 - Em 05/Fevereiro/2010, os AA. compraram em comum e pelo preço de € 90.000,00 (noventa mil euros), aos RR. a fracção autónoma designada pela letra “O”, correspondente ao primeiro andar direito, entrada F, habitação tipo T-três com garagem n.º 5, na cave, do prédio urbano denominado Edifício F…., sito na Rua …., lugar da …, freguesia de …., concelho de Vila Nova de Famalicão, do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Famalicão sob o n.º 523, inscrito na matriz sob o artigo 1417 urbano, conforme escritura de compra e venda e mútuo com hipoteca e caderneta predial junta como docs. nºs. 1 e 2 à petição.
2 - O referido negócio de compra e venda foi objecto de mediação imobiliária por parte da sociedade de mediação imobiliária G…., LDA. (H…).
3 - Antes de procederem à compra do imóvel, os AA. visitaram o referido apartamento, acompanhados pelos pais e irmãos da A. e pela representante da sociedade de mediação imobiliária.
4 - Durante a referida visita, a A. perguntou expressamente à R. se o apartamento tinha humidade, pois é asmática e os locais húmidos provocam-lhe um agravamento da doença de que padece.
5 - Nessa altura, a R. comunicou-lhes que o apartamento não tinha qualquer problema de humidade.
6 - Acontece que, logo no dia em se realizou a escritura, os AA. ao dirigiram-se ao apartamento acompanhados da irmã da A., de uma prima da A. e de dois amigos, constataram que ao contrário do que tinha sido comunicado pela R., a tinta das paredes da sala e do quarto suite estava a descascar e as paredes apresentavam humidade.
7 - Os AA, na visita que tinham feito ao apartamento antes de procederem à sua compra, não viram as paredes a descascar nem a infiltração de humidades, porquanto, os locais em que isso acontece são junto ao piso e estavam tapados por móveis.
8 - Perante esta situação, no dia seguinte, ou seja, 6/Fevereiro/2010 pelas 12:55h, a A. contactou a R. e confrontou-a com o facto das paredes do quarto suite e da sala terem a tinta a descascar e apresentarem humidade.
9 - Nesse telefonema, a R. confirmou à A. que as paredes do quarto suite e sala tinham tinta a descascar, mas apenas numa pequena zona junto aos rodapés das paredes junto à janela, tendo a R. dito à A. que como provavelmente iria pintar as paredes, atento os anos de uso da mesma, o problema ficaria, assim, solucionado.
10 - A A. procedeu então, à pintura de todo o apartamento, inclusive das paredes das divisões que apresentavam humidade.
11 - Para o efeito, o A. contratou o seu padrinho, B…., que trabalha numa empresa de tintas, que se deslocou ao apartamento com o objectivo de verificar qual a tinta mais adequada para o problema em questão.
12 - Nessa altura, escolheram a tinta, mas o padrinho do A. comunicou-lhe logo que o problema não ficaria resolvido uma vez que o interior das paredes se encontrava cheio de água, facto que constatou através uma máquina de medição de humidade.
13 - De facto, apesar do apartamento ter sido pintado em meados de Fevereiro de 2010, em Abril do mesmo ano, a fracção autónoma começou novamente apresentar humidades nas paredes da sala e do quarto-suite,
14 - A A. nunca procedeu à denúncia dos defeitos por via escrita, visto que a R. sempre se recusou a dar a sua morada, recusando-se também a visitar o apartamento, de forma a verificar os defeitos denunciados no dia seguinte à aquisição do apartamento.
15 - Apenas no dia 17/Maio/2010 é que a R. aceitou encontrar-se com a A. à porta do prédio onde se situa o referido apartamento.
16 - Nessa data, a A. fez-se acompanhar por um amigo, I…. e mais uma vez denunciou os defeitos do apartamento à R., designadamente que as paredes da sala e do quarto suite tinham humidade.
17 - A R. recusou-se a entrar no apartamento.
18 - As infiltrações de humidade provêm de problemas de isolamento do exterior, concretamente, da fachada e/ou das varandas privativas que servem a fracção em causa.
19 - De facto, as humidades aparecem nas paredes da sala e no quarto suite, divisões do apartamento que têm duas varandas privativas abertas para o exterior.
20 - Para eliminar as infiltrações de humidade e reparar as paredes, os AA. terão que fazer o seguinte:
- -Nas varandas da sala e do quarto é necessário reparar as paredes de tijoleira e impermeabilizar;
- -Na sala picar as paredes, tirar o gesso, retirar o rodapé, regularizar e pintar as paredes, colocar rodapé novo e colocar silicone na porta de correr;
- -No quarto picar as paredes, tirar o gesso, retirar o rodapé, regularizar e pintar as paredes, colocar rodapé novo e colocar silicone na porta de correr;
21 - Os RR. conheciam os defeitos que a fracção autónoma apresentava na data em que procederam à sua venda aos AA..
22 - Os RR., em 24 de Maio de 2009, colocaram o imóvel à venda, por intermédio de mediação imobiliária efectuada pela sociedade H…., conforme contrato de mediação imobiliária junto como doc. nº 1 à contestação.
23 - Numa segunda visita à fracção, os AA. voltaram a deslocar-se ao interior da fracção então propriedade dos RR., desta vez acompanhados dos pais e irmã da A. C…., sempre na presença da representante da H…., que voltou a acompanhar os demandantes e demais família nessa visita.
24 - Nessa segunda visita, os AA. e seus acompanhantes voltaram a ter pleno acesso ao interior da fracção habitacional e vistoriaram todos os cómodos do imóvel e em nenhuma altura dessas visitas foi detectada a existência de qualquer humidade no interior da habitação.
25 - Porque os AA. finalmente ficaram contentes com o estado da fracção e tinham interesse na sua compra, em 30 de Dezembro de 2009 demandantes e demandados outorgaram o respectivo contrato-promessa de compra e venda, junto como doc. nº 2 à contestação.
26 - Nesse contrato, os demandantes, promitentes-compradores, por mais de uma vez manifestaram “… que o presente contrato satisfaz a vontade de ambos e aceitam-no reciprocamente, sem qualquer tipo de reservas, …”, “os quais estão conscientes e fazem-no na ausência de qualquer facto ou motivo que possa viciar a sua vontade.”
27 - Os AA. não compraram aos RR. uma habitação nova.
28 - O imóvel foi comprado pelos AA. no estado de usado.
29 - Consta da escritura pública de compra e venda junta como doc. nº 1 à petição inicial que o prédio de que faz parte a fracção autónoma tem alvará de licença de utilização nº 412/2002, emitido em 24-5-2002.
30 - O prédio de que faz parte a fracção encontra-se construído e com licença de utilização, à data da escritura acima referida, há 8 anos.
Em face desta factualidade, mostra-se definitivamente decidido pelo tribunal de 1ª instância - repete-se, face à não impugnação da sentença por recurso da ré - o leque de pressupostos de responsabilização contratual dos RR., desde logo os respeitantes à identificação dos defeitos na coisa vendida e os referentes à respectiva culpa.
A sentença considerou que a tinta das paredes da sala e do quarto suite da habitação vendida estava a descascar e as paredes apresentavam humidade e que tais infiltrações de humidade provêm de problemas de isolamento do exterior, constituindo um defeito da habitação vendida. Ali se escreveu "Dúvidas inexistem que tais infiltrações correspondem a um defeito da coisa vendida, pois constituem um desvio à qualidade corpórea que seria devida, dada a sua não correspondência às características acordadas e legitimamente esperadas pelos compradores. (...) Com efeito, diz-se defeituosa a coisa imprópria para o uso concreto a que é destinada contratualmente ou para a função normal das coisas da mesma categoria, se do contrato não resultar o fim a que se destina - cfr. art. 913º, nº 2, do CC.
Assim, tendo em conta que os RR. asseguraram aos AA. que a fracção em causa não apresentava humidades e considerando igualmente o uso normal que uma fracção habitacional comporta, forçoso é concluir pela existência do defeito ou vício que desvaloriza a coisa e que impede a realização do fim a que se destina."
Mais se decidiu que "(...) encontrando-se assente a existência de uma venda de coisa defeituosa, cabia aos RR. ilidir a presunção de culpa que os onerava. Na verdade, presume-se a culpa do devedor se a coisa entregue padecer de defeito (art. 799º, nº 1, do CC), competindo ao comprador a prova deste (art. 342º, nº 1, do CC). (...) Ora, os RR. não lograram contrariar aquela presunção: note-se, para este efeito, que resultou provado, em contrário, que os mesmos conheciam os defeitos que a fracção autónoma apresentava na data em que procederam à sua venda aos AA.."
Verificados tais pressupostos, pareceria conclusão necessária a condenação dos RR: na reparação dos referidos defeitos. Porém, como se referiu antes, é aí que a sentença se desvia do pretendido pelos AA:, motivando o seu recurso. O tribunal considerou que, verificando-se os defeitos em partes comuns do imóvel, é ao respectivo condomínio que compete a reparação necessária, só cabendo aos AA. custear uma proporção desse custo idêntica à proporção da respectiva fracção relativamente á totalidade do imóvel. É, então, apenas em relação a esse valor que torna efectiva aquela responsabilidade dos RR., considerando que estes, por terem entretanto deixado de ser condóminos, sempre incorreriam em incumprimento definitivo da obrigação de realização das obras necessárias, que se subjectiva num conjunto de condóminos que eles deixaram de integrar "A realização dessas obras insere-se no poder de administração do respectivo administrador (art. 1436º do CC). Logo, tendo os réus vendido a fracção em Dezembro de 2004, deixaram, a partir dessa data, de ser co-responsáveis pela conservação das paredes exteriores, que são parte comum do prédio, já que, com a venda da fracção, deixaram de ser comproprietários das mesmas. Por outro lado, também não é possível substituição da coisa vendida, já que não se está perante uma coisa fungível. Daqui decorre que, pretendendo os autores manter em vigor o contrato e sendo a reparação ou a substituição da fracção prestações impossíveis de realizar pelos RR., forçoso é concluir que estamos perante um caso de incumprimento definitivo e culposo do dever de reparação/substituição que incumbia àqueles, incorrendo os mesmos, por isso, em responsabilidade contratual nos termos dos arts. 798º e 799º, ambos do C.C. Tal constatação faculta aos autores compradores o direito de exigirem uma indemnização pelos prejuízos causados pelo incumprimento. Estes prejuízos corresponderão, inevitavelmente, à sua quota-parte nos custos das obras de eliminação dos defeitos a efectuar pelo condomínio do edifício."
Como expressamente o refere, a sentença em causa acolheu o decidido pelo Acórdão desta Relação do Porto de 6/11/2007, este aliás conforme a um outro do T. Rel. de Lisboa de 10/11/2005, ambos publicados em www.dgsi.pt.
Nestas decisões teve-se em conta que o direito de propriedade do adquirente de uma fracção autónoma não se esgota na mesma, porquanto na propriedade horizontal, (artº 1414º e segs. do C.Civil), cada condómino é titular de um direito real complexo, integrado pelo direito de propriedade singular sobre a fracção que lhe pertence e por um outro incindível direito de compropriedade sobre as partes comuns do edifício, cfr. artº 1420º do C.Civil.
Verificando-se os vícios da fracção vendida não no interior da fracção, mas em partes comuns do respectivo edifício, nem por isso deixam de constituir defeito da coisa vendida “já que a coisa entregue pela ré vendedora está afectada de vícios materiais, não estando conforme ao contrato, dada a sua não correspondência às características acordadas ou legitimamente esperadas pela autora compradora” (ac. do TRP cit.). Porém, a reintegração do direito do dono da fracção em que se verificam as consequências do defeito há-de definir-se em função dessa complexidade, sendo da responsabilidade do condomínio e, por essa via, de cada condómino só na proporção da compropriedade das partes comuns. Daí, nessas decisões, incluindo na sentença recorrida, a limitação da responsabilidade dos vendedores a essa quota-parte.
Solução claramente divergente foi adoptada no Ac. do STJ de 24/9/2009, também publicado em www.dgsi.pt (pertinentemente citado pelos apelantes em apoio da sua argumentação recursiva). Aí se entendeu: “A circunstância de a coisa vendida ser uma fracção autónoma de um prédio urbano – e não a cobertura do prédio, ou parte dela – não isenta o vendedor de responder, perante o comprador, pelos vícios que a desvalorizam ou que impedem a sua utilização normal. Diferente seria se a fracção tivesse sido alienada como fracção carecida de reparação, por sofrer de infiltrações na cobertura, ou seja, como fracção por essa razão não apta a servir de habitação, em termos normais. Mas não foi este o caso, (…). Sucede, todavia, que, não podem ser invocadas pelo vendedor de uma fracção autónoma quaisquer limitações que o regime da propriedade horizontal imponha às decisões que afectem partes comuns, ou à execução de obras nas mesmas, para se exonerar, perante o comprador, da responsabilidade pela existência de defeitos na coisa vendida. A coisa vendida, em tal caso, é manifestamente constituída pelo todo incindível que foi alienado, não tendo cabimento a separação entre a fracção autónoma e a quota nas partes comuns. Neste contexto, coisa sem defeitos significa coisa apta a desempenhar a sua função; e é em função desse todo que a aptidão tem de ser aferida. Ora resulta da prova feita, como se viu, que as infiltrações de que sofre a fracção comprada pelos autores a desvalorizam, do ponto de vista da sua utilização como habitação, impedindo o seu uso normal; não se questiona sequer que resultam de vícios já existentes quando foi vendida a fracção autónoma; o vendedor é responsável perante os compradores, no âmbito do contrato de compra e venda que celebraram.”
Afiguram-se-nos pertinentes os argumentos desenvolvidos neste Ac. do STJ, na medida em que nas respectivas discussão e solução sobressai a componente do incumprimento contratual do vendedor, que deve constituir, a nosso ver, o fundamento essencial da responsabilização do vendedor.
Com efeito, no caso em apreço, os RR. apresentaram aos AA. uma habitação relativamente à qual afirmaram a ausência do defeito que nela se veio identificar. E isso não obstante conhecerem a existência desse defeito e de a correspondente matéria ter sido alvo de expressa discussão no âmbito da formação do contrato. Bem poderiam, pelo contrário, ter dado conhecimento aos compradores da existência do defeito e da responsabilidade do condomínio pela sua reparação, já que ele consistia em infiltração de humidade pelas paredes exteriores do prédio, com consequências menores no interior da habitação. Tal não deixaria de ser um defeito, gerando responsabilidade contratual. Porém, em tal caso, nos termos do art. 914º do C. Civil, a sua responsabilidade pela sanação do vício do bem vendido haveria de reduzir-se à sua quota-parte do custo das reparações a realizar pelo condomínio.
Porém, o que os RR. negociaram com os AA. foi diferente, comprometendo-se à entrega de um bem sem o específico vício que nele se veio a constatar existir. Assim, a sua responsabilidade pelo perfeito cumprimento do contrato, como lhe era imposto pelos arts. 762º e 879º, al. b) do C. Civil, deve construir-se sob a obrigação de realização integral da prestação a que contratualmente se obrigaram, o que implica a assunção da obrigação de reparação dos concretos defeitos identificados. E isso sem que lhes deva ser consentido que invoquem uma responsabilidade propter rem de outrem, tendente, em substância, à limitação da sua responsabilidade contratual pela realização de uma prestação contratual a que se comprometeram e que cumpriram defeituosamente.
Acresce que, em concreto, a reduzida dimensão dos trabalhos a executar nas partes comuns do imóvel, que inclusivamente haverão de decorrer em zona destinada à utilização exclusiva dos autores – paredes das varandas que servem a sala e o quarto da sua fracção – de forma alguma desaconselha – antes favorece – tal solução. Com efeito, do que há-de decorrer em partes comuns do imóvel apenas se identifica: “nas varandas da sala e do quarto é necessário reparar as paredes de tijoleira e impermeabilizar”. Já os restantes trabalhos haverão de ser feitos no interior da própria fracção: “na sala picar as paredes, tirar o gesso, retirar o rodapé, regularizar e pintar as paredes, colocar rodapé novo e colocar silicone na porta de correr; no quarto picar as paredes, tirar o gesso, retirar o rodapé, regularizar e pintar as paredes, colocar rodapé novo e colocar silicone na porta de correr”.
Concorda-se, assim, com a afirmação do Ac. do STJ citado, nos termos da qual “não podem ser invocadas pelo vendedor de uma fracção autónoma quaisquer limitações que o regime da propriedade horizontal imponha às decisões que afectem partes comuns, ou à execução de obras nas mesmas, para se exonerar, perante o comprador, da responsabilidade pela existência de defeitos na coisa vendida”.
Tal responsabilidade, do vendedor, é a que lhe advém do disposto no 914º do C. Civil: cabe-lhe realizar a reparação dos defeitos na habitação vendida. Essa reparação haverá de ocorrer nos termos apurados como necessários e que acabaram de se descrever, nas duas varandas e nas paredes da sala e do quarto.
Acontece, porém, que a sentença recorrida considerou a impossibilidade de os RR., por si mesmos, e uma vez que já não são condóminos do imóvel, realizarem as referidas obras, do que fez resultar a obrigação de estes, ao invés de serem responsabilizados pela realização de tais obras, suportarem, a título de indemnização pelo incumprimento definitivo da sua obrigação, os respectivos custos, embora numa proporção limitada, definida em função da permilagem da fracção na totalidade do edifício, que haveria de determinar a sua quota-parte nesses custos, tudo a determinar em sede de liquidação de sentença.
Por via do recurso, os AA. apenas pretendem a exclusão dessa limitação, peticionando que os RR. sejam condenados na satisfação dos custos desses trabalhos, a liquidar em execução de sentença até ao limite de cinco mil euros. Nos termos do nº 4 do art. 744º do C.P.C., haverá de salvaguardar-se a decisão nessa parte, que não foi objecto de recurso, cabendo subsequentemente e dados os fundamentos expostos, deferir, nos precisos termos das conclusões deste, a pretensão dos apelantes.
Por todo o exposto, alterar-se-á, nos termos indicados, a decisão recorrida, assim procedendo a presente apelação.
Em conclusão, (art. 713º, nº 7 do CPC):
- -Tendo os vendedores de uma fracção autónoma de um imóvel, interpelados sobre a questão, assegurado a inexistência de humidades no seu interior, constitui defeito que a desvaloriza e prejudica o fim habitacional a que se destina a ocorrência de infiltrações e a presença de humidade nas paredes.
- -O facto de tais defeitos provirem de vícios existentes nas paredes exteriores do imóvel, que são partes comuns do edifício, não exclui ou limita a responsabilidade contratual do vendedor, vinculado que está ao cumprimento perfeito do contrato.
- -Tal responsabilidade contratual consubstancia-se na obrigação de reparação dos defeitos ou, sendo esta impossível por o vendedor ter perdido a qualidade de condómino, pela indemnização pelo valor do custo das reparações necessárias.
