Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO “AA”, autor nos autos à margem identificados em que é ré “BB”, S.A., notificado da sentença absolutória proferida no dia 24 de julho de 2019 e com ela não se conformando, interpôs o presente recurso.
O autor intentou a presente ação declarativa contra a ré, pedindo que:
a) Se declare a ilicitude da denúncia do contrato de arrendamento pela ré, para data anterior ao termo do seu prazo de vigência inicial, ou seja, 29.02.2016;
b) Se condene a ré a pagar ao autor a quantia global de € 1.475.812,06 (um milhão quatrocentos e setenta e cinco mil oitocentos e doze euros e seis cêntimos), correspondente ao valor das rendas referentes ao período de 1 de fevereiro de 2015 até 29 de fevereiro de 2016 – € 1.271.506,21 – e respetivos juros de mora vencidos até à data da propositura da ação (15.10.2015), no valor de € 204.305,85, a que acrescem os juros de mora vincendos desde 16.10.2017 até efetivo e integral pagamento;
Ou, caso assim não se entenda,
c) Se julgue ilegítimo o exercício do direito de denúncia do contrato de arrendamento pela ré para data prévia ao termo do seu prazo de vigência inicial (29.02.2016), por constituir abuso do direito, condenando-se a ré a pagar ao autor a quantia de capital de € 1.271.506,21 (um milhão duzentos e setenta e um mil quinhentos e seis euros e vinte e um cêntimos), acrescida de juros de mora vencidos desde a citação até efetivo e integral pagamento;
E, independentemente do decidido quanto aos pedidos a) a c),
d) Se condene a ré a pagar ao autor a quantia global de € 491,29 (quatrocentos e noventa e um euros e vinte e nove cêntimos), correspondente ao remanescente em dívida por referência a 50% das despesas referentes à eletricidade, água e vigilância do locado entre 01.02.2015 e 29.02.2016, devidas pela Ré – € 452,58 - e respetivos juros de mora vencidos até à presente data (15.10.2017), no valor de € 38,71, a que devem acrescer os juros de mora vincendos desde 16.10.2017 até efetivo e integral pagamento.
Alega, em suma, que, em face do que foi acordado entre as partes, quer inicialmente, quer no aditamento, a ré não podia ter procedido à denúncia do contrato para data anterior ao seu termo, estando vinculada ao cumprimento da obrigação de pagamento da renda e encargos com manutenção do locado até ao dia 29.02.2016, data do termo do prazo de vigência inicial do contrato; a comunicação de denúncia do contrato para data anterior à do seu termo constitui ato ilícito, gerador de incumprimento, tornando a ré responsável pelo prejuízo que causado ao autor, que corresponde ao valor das rendas que não foram auferidas e despesas com a manutenção do imóvel até 29.02.2016 que não foram suportadas pela ré.
Citada, a ré contestou, defendendo que a denúncia que efetuou é lícita por se enquadrar no regime legal e no que foi pelas partes foi acordado.
O processo seguiu os regulares termos e, após audiência de julgamento, foi proferida a sentença absolutória da qual o autor recorre.
O recorrente termina as suas alegações de recurso, concluindo:
«i) Introdução
A. Ao considerar que “(...) se o interesse da Autora em garantir o cumprimento do prazo pela ré fosse uma preocupação desta, decerto teria sido acautelado tanto no contrato inicial como no aditamento (...)”, o Tribunal a quo não fez correta interpretação das normas aplicáveis ao “Contrato de Arrendamento Comercial de Duração Ilimitada”, celebrado entre as partes em 01.10.2002, o que se acredita ter influenciado decisivamente a incorreta apreciação da prova, testemunhal e documental, produzida e junta aos autos.
B. Apesar de introduzidos pela Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, o RAU, através do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, para os contratos de arrendamento para habitação e através do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, para os contratos de arrendamento de comércio ou indústria, veio consagrar os contratos de duração limitada como alternativa ao regime geral do vinculismo típico no arrendamento, ao estender ao senhorio o direito de impedir a prorrogação automática do contrato, até aí concedido em exclusivo ao arrendatário.
C. Em 01.10.2002, na data em que o contrato de arrendamento comercial foi celebrado, as partes podiam já optar pelo i) regime geral, também designado de vinculístico/duração ilimitada ou, em alternativa, ii) pelo regime especial previsto nos artigos 98.° a 101.° do RAU, também designado de duração limitada ou de duração efetiva.
D. Sem prejuízo de, para a aplicação do regime da duração limitada, o artigo 98.°, n.º 1 do RAU exigir expressa disposição contratual sobre a duração efetiva do contrato, as partes declararam celebrar contrato de arrendamento de “Duração Ilimitada”, prevendo na cláusula segunda, n.º 2 que o prazo inicial previsto no n.º 1 dessa cláusula “não pode nunca ser entendimento como a fixação de um prazo para duração efetiva do arrendamento nos termos e para os efeitos do artigo 117.º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU)”, reiterando o cariz vinculístico do contrato.
E. Nos contratos de duração limitada era facultado ao arrendatário, para além do direito de impedir a prorrogação automática do contrato, através da então designada denúncia, prevista no artigo 68.° do RAU, o direito de revogação a todo o tempo do contrato de arrendamento, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se pretendia que operassem os seus efeitos, nos termos do disposto no artigo 100.°, n.º 4 do RAU.
F. Aos contratos que seguiam o regime geral, como o arrendamento comercial celebrado entre as partes, o arrendatário só dispunha do direito de impedir a prorrogação automática do contrato, através da denúncia prevista no artigo 68.° do RAU, pelo que o cumprimento do prazo inicial do contrato, e das suas renovações em curso, era exigível a ambos os contraentes.
G. Neste aspeto, nas palavras do Prof. Manuel Januário Costa Gomes, “o regime dos contratos de duração limitada é mais favorável ao inquilino do que o dos arrendamentos comuns, nos quais é ineficaz a “revogação” unilateral [prevista no artigo 100.°, n.º 4 do RAU]”: por essa razão, não é verdade, como se lê na Sentença a quo, que “pretender vincular a arrendatária a um prazo de duração efetiva, condicionando a produção dos efeitos de denúncia ao termo do prazo inicial ou das suas prorrogações é uma contradição com o que as partes expressamente, e de forma livre, declararam no contrato”, já que essa “vinculação” ao cumprimento do prazo inicial tinha precisamente lugar nos contratos de duração ilimitada, como o do caso sub judice, e não nos contratos de duração efetiva (duração limitada).
H. A incorreta interpretação do regime jurídico aplicável ao contrato celebrado entre as partes, em 01.10.2002, foi decisiva na, consequentemente, errada decisão de absolver a Recorrida do pagamento do montante de capital peticionado pelo Recorrente, correspondente às rendas devidas entre o período de 01.02.2015 e 29.02.2016 e respetivos juros de mora.
ii) Da incorreta apreciação da matéria de facto quanto aos factos não provados i), ii), iii) e iv) da Sentença
I. Da prova produzida afigura-se cabalmente demonstrado que o valor da renda e a vinculação mútua dos contraentes ao cumprimento integral do prazo inicial do contrato de arrendamento foram determinantes na decisão do Recorrente em investir € 16.960.000,00 na aquisição de imóvel, no âmbito de operação de “sale e leaseback”.
J. Sem prejuízo do natural interesse de a vendedora (que passa a arrendatária) assegurar o direito de se manter no locado, ao Recorrente era determinante ter assegurada a estabilidade do contrato, através da necessidade de ambas as partes terem de cumprir, pelo menos, o prazo inicial estipulado no contrato.
K. Tal preocupação e interesse em assegurar o cumprimento do prazo inicial do contrato de arrendamento decorre, para além da prova testemunhal e documental, do regime então aplicável aos arrendamentos de duração ilimitada.
L. O Tribunal a quo fez incorreta apreciação da matéria de facto ao dar por não provados os factos constantes das alíneas i), ii), iii) e iv) da matéria de facto não provada, já que os deveria ter considerado provados.
M. Tendo em conta i) os depoimentos testemunhais de (…), com as transcrições constantes das alegações de recurso e ii) os contratos de compra e venda (Doc. n.º 1 da Petição Inicial) e de arrendamento (Doc. de fls. 131 e seguintes) celebrados entre as partes em 01.10.2002, tomando em consideração o regime jurídico aplicável ao contrato de arrendamento à data da sua celebração, requer-se que seja efetuada a alteração da matéria de facto da Sentença a quo, considerando-se provados os factos seguintes:
· O preço pago pela aquisição do prédio pelo Autor teve em conta que a Ré o tomaria de arrendamento nos termos constantes do contrato celebrado e que o mesmo permaneceria em vigor pelo prazo nele fixado, não o podendo fazer cessar antes de decorrido o prazo inicial previsto para a sua duração. (facto não provado i) da Sentença, correspondente ao artigo 20.° da Petição Inicial)
· A necessidade de o contrato ser cumprido até ao termo inicial ou eventuais renovações foi determinante na atuação das partes. (facto não provado ii) da Sentença, correspondente ao artigo 21.° da Petição Inicial)
· Tal qual sucedeu com a Ré, foi também vontade e do interesse do Autor que o contrato de arrendamento a celebrar com a Ré fosse sujeito ao regime de duração ilimitada, com características vinculísticas, uma vez que o grande valor por si investido na operação de “sale and leaseback” impunham que tivesse a garantia de estabilidade e manutenção dos ciclos mínimos de vigência do arrendamento. (facto não provado iii) da Sentença, correspondente ao artigo 28.° da Petição Inicial)
· As partes basearam a sua vontade negocial na necessidade de nenhuma delas poder fazer cessar o contrato antes de decorridos os prazos de duração inicial e renovações nele previstos, tendo escolhido o regime da duração ilimitada para o contrato de arrendamento celebrado precisamente pela estabilidade e previsibilidade por ele conferidas. (facto não provado iv) da Sentença, correspondente ao artigo 33.º da Petição Inicial)
iii) Da incorreta apreciação da matéria de facto quanto aos factos não provados v) e vi) da Sentença e da redação do facto provado s) da Sentença
N. Da prova testemunhal produzida ficou claro que foi a Recorrida quem abordou o Recorrente, no decurso do ano de 2006, para obtenção de renegociação do valor da renda, à qual o Recorrente contrapropôs o aumento do prazo inicial do contrato, a cumprir nos mesmos moldes contratuais (vinculísticos) aceites pelas partes no âmbito do contrato de arrendamento em 01.10.2012.
O. Estando o contrato de arrendamento em vigor, pelo menos, até 30.09.2007, com renda mensal em vigor de € 128.787,49, não haveria qualquer incentivo ou interesse do Recorrente em prescindir da certeza de recebimento dessa renda até aquela data, sem qualquer contrapartida.
P. As partes pretenderam apenas alterar renda e prazo inicial do contrato, mas não modificar o regime e espírito iniciais do contrato, ou seja, a sua natureza vinculística, através da qual nenhuma das partes se podia desvincular do contrato antes do termo inicial previsto.
Q. Só a desconsideração dos termos da negociação estabelecida entre as partes e das regras de experiência comum poderia fazer crer que o Recorrente aceitaria reduzir a renda, em mais de 30% do seu valor, sem exigir qualquer contrapartida à Recorrida, ou que o aumento do prazo inicial do contrato de arrendamento, que foi por si exigido à arrendatária, não vinculasse a Recorrida, o que é dizer o mesmo.
R. Nesse sentido, foram esclarecedores os depoimentos oferecidos pelas testemunhas (…), que participaram, em representação do Recorrente, nas negociações estabelecidas entre as partes no ano de 2006.
S. Por seu turno, o depoimento de (…), que participou nas negociações em representação da Recorrida, apresentou-se difuso, de constantes hesitações, incertezas e uma incapacidade notória de esclarecer as questões colocadas pelo Tribunal a quo.
T. Os elementos probatórios produzidos foram igualmente unívocos no sentido de as alterações que se estavam a introduzir ao regime jurídico do arrendamento, através do NRAU, não terem impactado na vontade de as partes se vincularem ao novo prazo inicial de arrendamento nos mesmos moldes previstos para a versão inicial do contrato de arrendamento.
U. Do Doc. n.º 8 da Petição Inicial verifica-se que a intenção de manter o espírito inicial do contrato, ou seja, o seu regime vinculístico, motivou a atualização da cláusula segunda, n.º 2, porquanto era nessa mesma cláusula que estava plasmado que o contrato nunca poderia ser considerado de duração efetiva.
V. Ficou demonstrado que a preocupação manifestada pelo Recorrente, como contrapartida da redução de renda requerida pela Recorrida, era garantir o correspondente aumento e cumprimento do novo prazo inicial do contrato, ou seja, que nenhuma delas podia fazer cessar livremente o contrato para data anterior ao novo prazo que veio a ser acordado (29.02.2016).
W. Sobre essa matéria, assume significativa importância a prova testemunhal produzida através dos depoimentos de (…).
X. Pelo exposto, tendo em conta os depoimentos testemunhais, em todas as passagens das gravações acima identificadas e transcritas nos seus principais excertos nas alegações de recurso, o contrato de arrendamento celebrado entre as partes (Doc. de fls. 131 e seguintes), o Doc. n.º 8 da Petição Inicial, bem como o aditamento de 03.08.2006 ao contrato de arrendamento (Doc. de fls 43 e seguintes), requer-se que seja efetuada a alteração da matéria de facto da Sentença a quo, dando por provados os factos seguintes:
· A aceitação da redução do valor da renda pelo Autor teve por pressuposto o aumento do prazo garantido e vinculístico do arrendamento de 5 (cinco) anos para 13 (treze) anos e 5 (cinco) meses, (primeira parte do facto não provado v) da Sentença, correspondente à primeira parte do artigo 54.° da Petição Inicial);
· o que foi transmitido à Ré e por esta aceite. (segunda parte do facto não provado v) da Sentença, correspondente à segunda parte do artigo 54.° da Petição Inicial);
· A Ré teve conhecimento que o cumprimento integral do novo prazo do arrendamento era condição essencial para que o Autor aceitasse reduzir a renda mensal. (facto não provado vi) da Sentença, correspondente ao artigo 55.° da Petição Inicial)
Y. De igual modo, sem prejuízo de tal resultar do Doc. n.º 8 da Petição Inicial, a redação dada ao facto provado s), não contendo a transcrição integral do que foi declarado pelo Recorrente, poderia suscitar uma enviesada leitura da declaração do Recorrente à Recorrida, pelo que, tendo em conta os elementos probatórios acima identificados para a alteração da decisão sobre a matéria de facto referente às alíneas v) e vi) da matéria não provada, deverá ser considerado provado com a redação seguinte:
· Nas negociações estabelecidas para o efeito, o Autor referiu à Ré a intenção de “manter o espírito inicial do contrato “(vinculístico)”, declarando que “na minuta do aditamento ao arrendamento foi agora alterado o n° 2 da Cláusula 2ª procurando manter o espírito inicial do contrato (vinculístico), e aditado o n° 2 da Cláusula 10ª, mantendo-se a impossibilidade de denúncia do senhorio.”
iv) Da incorreta apreciação da matéria de facto quanto ao facto correspondente ao artigo 91.º da Petição Inicial
Z. O facto alegado no artigo 91.° da Petição Inicial afigura-se relevante para a decisão da causa, segundo as várias soluções plausíveis de Direito, uma vez que, em caso de procedência do pedido, o facto referente ao valor da renda em vigor à data em que a Recorrida a deixou de pagar (31.01.2015) corresponde a elemento de particular relevância na verificação dos prejuízos sofridos pelo Recorrente.
AA. O Tribunal a quo fez incorreta apreciação da matéria de facto ao não ter considerado provado o facto correspondente ao artigo 91.° da Petição Inicial.
BB. Pelo exposto, tendo em conta o depoimento da testemunha (…), transcrito nos seus principais excertos nas alegações de recurso, e o Doc. n.º 20 da Petição Inicial, requer-se que seja efetuada a alteração da matéria de facto da Sentença a quo, dando por provado o facto seguinte:
· Em 31.01.2015, na sequência das atualizações anuais a que havia sido sujeita, a renda mensal em vigor correspondia ao valor de € 97.808,17 (noventa e sete mil oitocentos e oito euros e dezassete cêntimos). (artigo 91.° da Petição Inicial)
v) Da interpretação da declaração negocial
CC. Conhecida pela Recorrida a vontade real do Recorrente ao conceder a redução da renda mediante o aumento do prazo inicial para 161 meses, enquanto prazo mínimo do contrato a ser respeitado por ambas as partes, a denúncia antecipada comunicada pela Recorrida não pode operar os seus efeitos para data anterior ao dia 29.02.2016, atento o disposto no artigo 236.°, n.º 2 do Código Civil.
DD. Sem prejuízo e independentemente da alteração da decisão quanto à matéria de facto, a interpretação, ao abrigo da regra interpretativa constante do disposto no artigo 236.°, n.º 1 do Código Civil, do sentido pretendido pelas partes com a celebração do aditamento ao contrato de arrendamento, deveria ter levado à condenação da Recorrida nos termos peticionados pelo Recorrente.
EE. Entrado em vigor no dia 27.06.2006, o NRAU veio criar contratos de arrendamento de prazo certo e de duração indeterminada, terminando com os contratos de duração limitada (duração efetiva) e, em relação às causas de cessação do contrato, a denúncia enquanto exercício de oposição à prorrogação automática do contrato passou a designar-se oposição à renovação, enquanto a revogação prevista no artigo 100.°, n.º 4 do RAU (aplicável apenas aos contratos de duração limitada) passou a designar-se denúncia pelo arrendatário.
FF. Após o Recorrente ter comunicado a intenção de manter o espírito inicial do contrato – vinculístico – e de tal ter sido aceite pela Recorrida, as Partes alteraram a redação da cláusula segunda, tanto no n.º 1, como no n.º 2, mantiveram a redação da cláusula décima, n.º 1 e introduziram um n.º 2 a essa cláusula, ao mesmo tempo que reviram o prazo do exercício da opção de compra na promessa unilateral de venda firmada pelo Recorrente.
GG. Ao contrário do referido pelo Tribunal a quo, o vinculismo não tem por exclusiva finalidade a proteção do arrendatário e, em 2002, a escolha pelo vinculismo já não era um fardo para o senhorio e uma benesse para o arrendatário: à aparente desvantagem, para o senhorio, da vinculação à renovação automática do contrato, contrapõem-se vantagens, concretas, como a certeza da obrigação do cumprimento do prazo inicial do contrato por ambos os contraentes.
HH. Considerando que foi a Recorrida a propor uma redução de renda, a referência pelo Recorrente à necessidade de manter o vinculismo do contrato inicial tinha um significado claro, que qualquer declaratário normal, colocado na posição da Recorrida, retiraria, ou seja, ao regime geral de arrendamento que se opunha ao dos contratos de duração limitada e, portanto, ao regime em que havia a garantia de cumprimento do vínculo (prazo inicial do contrato) por ambas as partes, sobretudo quando o aditamento vinha reduzir a escrito o acordo sobre redução de renda e aumento do prazo inicial do contrato.
II. Apesar de elaborada já após a entrada em vigor do NRAU, a nova redação conferida pelas partes à cláusula segunda, n.º 2 do contrato recrutou, simultaneamente e em termos que a mera análise do seu elemento literal consideraria incompatível, conceitos extintos pelo NRAU (duração efetiva) e introduzidos pelo NRAU (prazo certo), através da rejeição de “um prazo certo para a duração efetiva do arrendamento”.
JJ. De igual modo, uma vez que o n.º 1 da cláusula segunda estipulava o novo prazo inicial do contrato em 161 meses, a indicação no n.º 2, da mesma cláusula, de que aquele prazo não poderia ser qualificado enquanto prazo certo assumiria, numa interpretação igualmente cingida ao seu elemento literal, uma contradição, já que ao abrigo do NRAU, contratos de prazo certo seriam todos os que tivessem fixado, por acordo ou nos termos do disposto no artigo 1095.°, n.º 3 do Código Civil, o seu prazo inicial.
KK. Daí a importância da menção ao artigo 1110.° do Código Civil, na cláusula Segunda, n.º 2 do contrato e da consequente liberdade de estipulação que decorria dessa norma: era ao abrigo dessa autonomia e liberdade de escolha que as partes reforçavam, agora ao abrigo do NRAU, a sua vontade em manterem o regime vinculístico, em afastarem a “duração efetiva”.
LL. O afastamento do “prazo certo para a duração efetiva”, feito no aditamento de 03.08.2006 em linguagem e moldes ainda grandemente influenciados pelo RAU, correspondeu à rejeição das normas que colocassem em causa o vinculismo do contrato, porquanto era nessa mesma cláusula que, já em 2002, as partes rejeitavam então o regime que se opunha ao vinculismo.
MM. Na interpretação do sentido da declaração negocial das partes, importa ter também em consideração que a cláusula décima, n.º 1 do contrato, que na versão inicial do contrato de arrendamento previa a antecedência com que a Recorrida podia impedir a renovação automática do contrato, através de denúncia (terminologia pré-NRAU), manteve-se inalterada.
NN. Na versão inicial do contrato, a cláusula décima, n.º 1 do contrato não facultava à Recorrida o direito de não cumprir o prazo inicial do contrato: estipulava, isso sim, o exercício de um direito cuja essência de eficácia se reportava ao termo do prazo inicial do contrato, ou da sua renovação em curso.
OO. Ao vincar-se a rejeição da duração efetiva, mantendo-se a redação da cláusula décima, n.º 1 do contrato, deixou-se intocada a finalidade servida por aquela cláusula no contrato inicial: a Recorrida mantinha o direito a poder impedir a continuação da vigência do contrato para data posterior a 29.02.2016, através de denúncia (na terminologia pós-NRAU) a comunicar ao Recorrente com 180 dias de antecedência mínima, mas permanecendo vinculada ao cumprimento do prazo inicial do contrato.
PP. Tivessem as partes querido admitir a possibilidade de a arrendatária denunciar o contrato, a todo o tempo, para qualquer data com a antecedência de 180 dias e teriam alterado a redação dessa cláusula, fazendo menção à antecedência mínima “sobre a data em que se operam os seus efeitos” ou sobre “o termo pretendido do contrato”, como acontece no disposto no artigo 100.°, n.º 4 do RAU ou no artigo 1100.°, n.º 1 do Código Civil, não mantendo a referência à antecedência em relação “ao termo de vigência inicial do arrendamento”.
QQ. Admitir que a Recorrida estava legitimada a fazer cessar o contrato de arrendamento para data anterior ao dia 29.02.2016, implicaria aceitar que: i) o cumprimento do novo prazo inicial acordado entre as partes no aditamento só era exigido ao Recorrente, ao contrário do que sucedia na versão inicial do contrato, ii) o Recorrente aceitou reduzir a renda em mais de 30% sem contrapartida financeira, iii) o Recorrente declarou pretender manter o espírito inicial do contrato (vinculístico), mas apenas na parte do vinculismo referente à impossibilidade de o senhorio fazer cessar o contrato, iv) após a celebração do aditamento de 03.08.2006, a Recorrida tinha a possibilidade de fazer cessar o contrato a qualquer altura e v) o Recorrente aceitou conceder opção de compra de imóvel a exercer, pelo menos, até 31.12.2014, a quem poderia nessa data já não ser arrendatário.
RR. A interpretação da declaração negocial obriga a que se atente à finalidade pretendida pelas partes com os aditamentos de 03.08.2006 (ao arrendamento e à promessa unilateral de venda), ao acordo entre elas alcançado no binómio redução de renda-aumento do prazo inicial do contrato, à troca de correspondência eletrónica de 03.08.2006 (Doc. n.º 8 da Petição Inicial) e à compreensão global e sistemática das cláusulas segunda, n.ºs 1 e 2 e décima, n.ºs 1 e 2.
SS. De todos aqueles elementos, atento o disposto no artigo 236.°, n.º 1 do Código Civil, é inequívoco que qualquer declaratário normal, colocado na posição da Recorrida, retiraria que, através da celebração do aditamento ao contrato de arrendamento, as partes ficaram vinculadas ao cumprimento do novo prazo inicial acordado, mantendo-se a impossibilidade de cessação antecipada do contrato por qualquer um dos contraentes.
TT. O artigo 237.° do Código Civil contém terceiro critério interpretativo subsidiário, a utilizar apenas quando o sentido da declaração não seja apurado nos termos do disposto no artigo 236.° do Código Civil, pelo que in casu não tem aplicação.
UU. A denúncia do contrato comunicada pela Recorrida só poderia produzir os seus efeitos no dia 29.02.2016, uma vez que a Recorrida estava vinculada ao cumprimento da obrigação de pagamento da renda e encargos com manutenção do locado até ao termo do prazo inicial do contrato.
vi) Do artigo 26.º, n.º 4 do NRAU e, interpretado literalmente, da sua inconstitucionalidade por violação do princípio da segurança jurídica e da proteção da confiança, dedutível do artigo 2.º da CRP
VV. Mesmo que se entendesse que as partes não previram o regime da denúncia do contrato de arrendamento (na terminologia pós-NRAU), como alega a Recorrida ao invocar que “(...) a cláusula Décima, n.º 1 regulará apenas a vertente da “oposição à renovação” (...)”, nem assim seria admissível a conclusão que a Recorrida podia denunciar o contrato em termos que a legitimassem a não cumprir o prazo inicial acordado (29.02.2016).
WW. Interpretar-se literalmente o disposto no artigo 26.°, n.º 4 do NRAU, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, seria concluir que as normas previstas para os contratos de duração indeterminada (artigos 1099.° e seguintes do Código Civil) seriam imediatamente aplicáveis, desde o dia 27.06.2006, aos contratos vinculísticos celebrados ao abrigo do RAU e, consequentemente, que a arrendatária poderia denunciar (na terminologia pós-NRAU), o contrato com pré-aviso de 120 dias.
XX. A mencionada interpretação literal corresponderia a uma completa defraudação das legítimas expectativas geradas pelas partes, em função do regime jurídico que haviam escolhido para a sua relação arrendatícia, devendo interpretar-se restritivamente no sentido de não ser poder ser denunciado pela arrendatária para data anterior ao prazo inicial contratualmente fixado.
YY. A interpretação restritiva daquela norma deve basear-se, para além da consideração da autonomia contratual das partes, na circunstância de a Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro e a Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto terem vindo pretender dinamizar o mercado de arrendamento e pôr termo ao vinculismo, na premissa de que este regime desprotege o senhorio e desvaloriza o seu património, com a consequente degradação do parque imobiliário português, o que não sucede in casu.
ZZ. A interpretação de que o disposto no artigo 26.°, n.º 4 do NRAU, na redação conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, confere ao arrendatário de contrato de arrendamento de duração ilimitada, celebrado ao abrigo do RAU e após a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, o direito de denunciar o contrato para qualquer data com a antecedência prevista no disposto no artigo 1100.°, n.º 1 do Código Civil, é inconstitucional por violação do princípio da segurança jurídica e da proteção da confiança, dedutível do artigo 2.° da CRP.
vii) Do pedido correspondente à alínea d) do petitório da Petição Inicial
AAA. O pedido correspondente à alínea d) do petitório, diferentemente do que sucede quanto aos pedidos constantes das alíneas a) a c) do petitório, tem a sua origem no acordo celebrado entre Recorrente e Recorrida, correspondente ao Doc. n.º 19 junto com a Petição Inicial, com vista a “(...) regular aspetos logísticos referentes ao locado após a sua desocupação pela “BB”, sem que tal afete as posições sufragadas por cada uma das Partes relativamente à mesma divergência”.
BBB. Independentemente da decisão quanto aos pedidos constantes das alíneas a) a c) do petitório, tendo em conta que se deu por provado que permanece “em dívida por referência à fatura correspondente ao Doc. n.º 21, a quantia de € 452,58 (quatrocentos e cinquenta e dois euros e cinquenta e oito cêntimos)”, o Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento ao não condenar a Recorrida no pedido correspondente à alínea d) do petitório da Petição Inicial.
CCC. A Sentença proferida pelo Tribunal a quo fez incorreta aplicação do Direito, violando o disposto no artigo 2.° da CRP, nos artigos 236.°, n.ºs 1 e 2, 238.°, n.º 1 e 2, 405.°, n.º 1, 406.°, n.º 1 e 1110.°, n.º 1 do Código Civil e nos artigos 68.°, n.ºs 1 e 2, 98.°, n.º 1, 100.°, n.ºs 1 e 4 e 117.°, n.º 1 do RAU.
Termos em que se requer a V. Exas. se dignem julgar a apelação procedente, revogando a Sentença a quo, condenando a Recorrida no pagamento ao Recorrente das rendas referentes ao período de 01.02.2015 até 29.02.2016, correspondentes ao capital de € 1.271.506,21, acrescido dos respetivos juros de mora, contados com base nas taxas juros comerciais previstas no artigo 102.º, § 3 do Código Comercial (artigo 107.º da Petição Inicial), vencidos até 15.10.2017, no valor de € 204.305,85 e os vencidos desde 16.10.2017 até efetivo e integral pagamento, bem como no pedido correspondente à alínea d) do petitório da Petição Inicial.
Decidindo assim, V. Exas. farão a devida e costumada JUSTIÇA!»
A recorrida contra-alegou, pugnando pela confirmação da sentença.
Foram colhidos os vistos e nada obsta ao conhecimento do mérito.
Objeto do recurso
Sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, são as conclusões das alegações de recurso que delimitam o âmbito da apelação (arts. 635, 637, n.º 2, e 639, n.ºs 1 e 2, do CPC).
Tendo em conta o teor daquelas, há que apreciar as seguintes questões:
- Reapreciação da matéria de facto;
- Relação de arrendamento estabelecida pelas partes em 2002 e seu regime jurídico;
- Alterações contratuais introduzidas em 2006 e regime vigente a partir de então;
- Direito da ré a denunciar o contrato a todo o tempo com pré-aviso de 120 dias relativamente ao termo desejado;
- Na negativa, valor devido pela ré ao autor;
- Inconstitucionalidade do art. 26, n.º 4, do NRAU;
- Pedido relativo a fornecimento de eletricidade, água e segurança, deduzido ao abrigo do acordo de 16/02/2015.
II. Fundamentação de facto
A. A 1.ª instância considerou provados os seguintes factos:
a) O Autor é um Fundo de Investimento Imobiliário Aberto, que iniciou a sua atividade em 25.05.1987, sendo sua sociedade gestora a …, S.A., anteriormente designada por “…, S.A.”, detida pelo Grupo Caixa Geral de Depósitos.
b) A …, S.A. (anteriormente designada por “…, S.A.”) é uma sociedade comercial anónima que tem por objeto social a gestão e administração do património de fundos de investimento imobiliário, de entre os quais se inclui o FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO “AA”.
c) A Ré incorporou, por fusão registada em 02.08.2010, a “BB” – ENGENHARIA, S.A., com sede na Rua (…) Maia, registada na Conservatória do Registo Comercial da Maia sob o número único de matrícula e de pessoa coletiva (…).
d) Em consequência da aludida fusão por incorporação, ocorreu a transferência global do património da “BB” – ENGENHARIA, S.A. para a Ré, incluindo todos os seus direitos e obrigações.
e) Em 2002, por questões de estratégia de gestão, a Ré decidiu financiar-se, procedendo à venda de prédio urbano sua propriedade, sito em Carnaxide, em que estavam instalados armazéns e escritórios, incluindo os da administração e direção da Ré, sujeito a que fosse constituído a seu favor um direito de arrendamento de duração ilimitada do prédio, que lhe permitisse continuar a ocupar o prédio e que fosse criada, em simultâneo, uma opção de (re)compra do referido prédio.
f) Para o efeito e por iniciativa da Ré, esta colocou no mercado o referido prédio urbano, através de operação de “sale and leaseback”, tendo sido proposta ao Autor a celebração de negócio jurídico naqueles termos.
g) As partes chegaram a acordo para concretizar a operação de “sale and leaseback”, através da venda do imóvel pela Ré ao Autor, pela celebração de contrato de arrendamento de duração ilimitada, com opção de (re)compra do imóvel pela Ré.
h) Na sequência desse acordo, por escritura pública de compra e venda celebrada em 01.10.2002, no Terceiro Cartório Notarial de Lisboa, o Autor comprou à Ré, pelo preço de € 16.960.000,00 (dezasseis milhões novecentos e sessenta mil euros), o prédio urbano sito na Rua (…) de Carnaxide, concelho de Oeiras, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras, sob o número (…) da mesma freguesia e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…), da união das freguesias de Carnaxide e Queijas (que teve origem no artigo (…) da extinta freguesia de Carnaxide), com a licença de utilização (…), emitida em 08.06.1999, pela Câmara Municipal de Oeiras, prédio objeto do contrato de arrendamento a que se referem os presentes autos.
i) Em simultâneo à celebração do contrato de compra e venda do prédio e nos termos já previamente acordados, o Autor, na qualidade de proprietário, deu de arrendamento à Ré o prédio, através da celebração de “Contrato de Arrendamento Comercial de Duração Ilimitada”, pelo prazo inicial de 5 (cinco) anos e períodos de renovação sucessiva de 3 (três) anos, que iniciou a sua vigência nesse mesmo dia (01.10.2002), conforme resulta do Doc. de fls. 131 dos autos que se tem por integralmente reproduzido e articulado (adiante também designado “contrato de arrendamento”).
j) No contrato de arrendamento, as partes acordaram que a renda mensal inicial devida pela Ré ao Autor seria de € 116.953,00 (cento e dezasseis mil novecentos e cinquenta e três euros), atualizável anualmente de acordo com o estabelecido na Lei, cfr. Cláusulas Quarta e Quinta do contrato referido em i).
l) Na mesma data foi pela “AA” subscrita “Promessa Unilateral de Venda” que consta de fls. 138 dos autos e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido, mediante a qual a Autora atribuiu uma opção de compra do imóvel adquirido pelo que poderia ser exercida pela Ré entre o 48.º e o 60.º mês do período de vigência inicial do contrato, bem como entre o 24.º e o 36.º mês da primeira eventual renovação contrato de arrendamento, cfr. Cláusula Primeira do Doc. de fls. 138.
m) As partes fizeram consignar no Considerando D) do contrato de arrendamento que: “(...) a “BB” ENGENHARIA decidiu proceder à venda do PRÉDIO, contanto que fosse constituído a seu favor um direito de arrendamento sujeito ao regime de duração ilimitada, bem como fosse atribuído a seu favor uma opção de compra do PRÉDIO” e Cláusula Segunda, n.º 2;
n) A escolha pela Ré de contrato de arrendamento sujeito ao regime de duração ilimitada e a sua aceitação pelo Autor teve por base a circunstância de, à data da celebração da operação de “sale and leaseback”, o Regime do Arrendamento Urbano – (doravante “RAU”) – prever, para os contratos de arrendamento para comércio ou indústria - Contrato de duração limitada, introduzido para os arrendamentos para comércio ou indústria, pelo Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, em que ao senhorio era facultado o exercício do direito de denúncia do contrato de arrendamento.
o) Os contratos de arrendamento de regime de duração ilimitada, com características vinculísticas, correspondem ao tipo contratual maioritariamente praticado pelo Autor e pela indústria dos Fundos de Investimento Imobiliário, quer na altura do negócio em causa (2002), quer atualmente, seja no âmbito do RAU, seja no âmbito da regulamentação posterior do NRAU.
p) As partes estipularam o prazo inicial de 5 (cinco) anos para o contrato de arrendamento, renovando-se automática e sucessivamente por períodos de 3 (três) anos, estipulando que aquela cláusula não poderia ser entendida em caso algum como a fixação de um prazo de duração efetiva para os efeitos do artigo 117.º do RAU, com a redação oferecida pelo Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro - Cláusula Segunda do contrato de arrendamento.
q) As partes estipularam que a denúncia por parte da “BB” teria de realizar-se com a antecedência mínima de cento e oitenta dias em relação ao termo do período de vigência inicial do arrendamento, sendo de noventa dias em relação aos termos das eventuais renovações - Cláusula Décima do contrato de arrendamento;
r) No âmbito da vigência do contrato, em 2006, a Ré contactou o Autor com vista a obter a alteração do contrato de arrendamento, alegando a sua conveniência em diminuir custos com instalações e dificuldades financeiras.
s) Nas negociações estabelecidas para o efeito, o Autor manifestou à Ré a intenção de “manter o espírito inicial do contrato (vinculístico)”, “mantendo-se a impossibilidade de denúncia do senhorio”;
t) A proposta apresentada pelo Autor com vista a manter o espírito vinculístico do contrato – incluindo a sua duração – foi aceite pela Ré, que lhe comunicou estar “de acordo com o acordado”;
u) Em 03.08.2006, Autor e Ré celebraram um “Aditamento ao Contrato de arrendamento celebrado em 2002.10.01” mediante o qual foi estipulada a alteração, entre outras, do prazo do arrendamento e da renda mensal devida pela Ré, conforme resulta de fls. 43, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido;
v) A renda mensal foi reduzida para a quantia de € 83.334,00 (oitenta e três mil trezentos e trinta e quatro euros) e o prazo do arrendamento passou de 60 (sessenta) meses para 161 (cento e sessenta e um) meses, cfr. Cláusulas Segunda e Quarta do Aditamento referido em u);
w) As partes decidiram estipular novas redações para as Cláusulas Segunda e Décima.
x) Paralelamente ao aditamento ao contrato de arrendamento, as partes celebraram ainda, em 03.08.2006, “Aditamento à Promessa Unilateral de Venda Celebrada em 2002.10.01”, através do qual estipularam que a Ré poderia “adquirir o imóvel entre o dia um de Janeiro do décimo-primeiro ano (2013) e o dia trinta e um de Dezembro do décimo segundo ano (2014) contados do período de vigência inicial, bem como entre o vigésimo quarto e trigésimo sexto mês da primeira renovação do arrendamento do PRÉDIO”, conforme resulta de documento de fls. 47, cujo conteúdo se tem por integralmente reproduzido.
y) No decurso do ano de 2014, a Ré contactou o Autor com vista a obter, de novo, a renegociação dos termos e condições do contrato de arrendamento, sem que as partes tenham logrado obter acordo nesse sentido.
z) Por missiva datada de 07.05.2014, a Ré comunicou ao Autor que “vem a “BB” pela presente, e nos termos conjugados das cláusulas Segunda, número 2 e Décima, n.º 1 do Contrato (tal como aditado por escrito particular datado de 03 de Agosto de 2006), e dos artigos 1110.º e 1100.º do Código Civil, denunciar o mesmo contrato com efeitos a 180 dias a contar da presente data”, conforme resulta do documento de fls. 48, cujo conteúdo se tem por integralmente reproduzido.
aa) Naquela missiva de denúncia do contrato de arrendamento, a Ré comprometeu-se a desocupar o locado e a proceder à sua restituição até 30.11.2014;
bb) Em 02.06.2014, o Autor respondeu à comunicação de denúncia do contrato enviada pela Ré, dando-lhe conta de que “(…) o FII “AA” (Fundo) não pode aceitar a pretensão nela vertida, de denúncia do contrato de arrendamento, em epígrafe com efeitos a 30 de novembro de 2014, porquanto não se encontram reunidos os necessários pressupostos. O término do prazo inicial do contrato de arrendamento verifica-se a 29 de Fevereiro de 2016, (...) Dispõe a sua Cláusula Décima número um que: “A denúncia do arrendamento por parte da “BB” – ENGENHARIA, S.A. terá que realizar-se com a antecedência mínima de cento e oitenta dias em relação ao termo do período de vigência inicial do arrendamento”, conforme resulta de documento de fls. 48v, cujo conteúdo se tem por integralmente reproduzido.
cc) O Autor transmitiu, então, à Ré que a denúncia do contrato só produziria os seus efeitos em 29.02.2016, pelo que as rendas e todas as obrigações decorrentes do contrato vencidas até essa data deveriam ser integralmente cumpridas pela Ré.
dd) Por missiva recebida pelo Autor em 17.06.2014, a Ré manteve a sua decisão de denunciar o contrato com produção de efeitos na data anteriormente indicada – 30.11.2014 -, alegando que “não restaram dúvidas que a cláusula Décima, n.º 1 regulará apenas a vertente da “oposição à renovação” (...) sendo omisso quanto à possibilidade de denúncia pelo arrendatário”, conforme resulta do documento de fls.49v, cujo conteúdo se tem por integralmente reproduzido.
ee) Por missiva remetida pelo Autor em 29.07.2014, foi oferecida resposta à Ré, não aceitando a denúncia para o prazo pretendido por esta, esclarecendo que “pretender que a Cláusula Décima n.º 1 apenas regule a “oposição à renovação”, concluindo por isso que a possibilidade de denúncia pelo arrendatário é omissa, é uma interpretação que obviamente, satisfaz os V. Interesses, não tendo, no entanto, a mínima sustentação do ponto de vista legal, assentando mesmo numa falácia. (...) Se dúvidas de interpretação subsistissem, o que desde já liminarmente rejeitamos, ficariam sanadas com a nomenclatura “denúncia”, expressa na Cláusula que invocam.”, conforme resulta do documento de fls.51, cujo conteúdo se tem por integralmente reproduzido.
ff) Por carta recebida pelo Autor em 21.11.2014, a Ré solicitou ao Autor a prorrogação da data de cessação do contrato e restituição do locado até 31.01.2015, conforme resulta do documento de fls.52v, cujo conteúdo se tem por integralmente reproduzido.
gg) Em 05.01.2015, o Autor comunicou à Ré que mantinha tudo o que havia comunicado sobre a inadmissibilidade de a Ré fazer cessar o contrato antes do termo do prazo do arrendamento – 29.02.2016 -, conforme resulta do documento de fls.53, cujo conteúdo se se tem por integralmente reproduzido.
hh) Em 26.01.2015, a Ré comunicou ao Autor que procederia à desocupação e restituição do local no dia 31.01.2015, conforme resulta do documento de fls.53v, cujo conteúdo se tem por integralmente reproduzido.
ii) Em 30.01.2015, o Autor comunicou que não estavam verificados os pressupostos para a aceitação da denúncia do contrato, nem para a correspondente entrega do locado, conforme resulta do documento de fls.54v, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
jj) Perante as posições das partes, em 16.02.2015, Autor e Ré celebraram um acordo com o seguinte objeto: i) chaves do locado, ii) negociações para resolução do diferendo, iii) vigilância e segurança do locado, conforme resulta do documento de fls. 55, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
kk) O mencionado acordo foi celebrado tendo em vista “(…) regular aspetos logísticos referentes ao locado após a sua desocupação pela “BB”, sem que tal afete as posições sufragadas por cada uma das Partes relativamente à mesma divergência.”
ll) Entre 01.02.2015 e 29.02.2016, o imóvel não foi objeto de outro contrato de arrendamento, tendo-se mantido desocupado.
mm) A Ré procedeu apenas ao pagamento das rendas até 31 de Janeiro de 2015.
nn) Em 25.07.2016, o Autor emitiu e enviou à Ré fatura n.º 2626/0016 para a cobrança da quantia de € 52.600,63 (cinquenta e dois mil e seiscentos euros e sessenta e três cêntimos), correspondente a 50% do valor das faturas integralmente suportadas pelo Autor referentes ao período de 01.02.2015 até 29.02.2016;
oo) Esta nota de crédito foi substituída por outra em 28.11.2017, com o nº 14000336 e que consta de fls. 149v dos autos.
pp) Em 31.12.2016, a Ré emitiu e enviou ao Autor a fatura CVD/14003223, para cobrança do valor de 50% das faturas referentes a segurança, eletricidade e água por si integralmente suportadas em relação ao período de 01.02.2015 e até 29.02.2016, correspondente à quantia de € 9.836,28 (nove mil oitocentos e trinta e seis euros e vinte e oito cêntimos);
qq) Após análise das faturas remetidas pela Ré, o Autor verificou que apenas a quantia de € 9.383,69 (nove mil trezentos e oitenta e três euros e sessenta e nove cêntimos) correspondia efetivamente a 50% das despesas suportadas pela Ré no período de 01.02.2015 até 29.02.2016, uma vez que a Ré incluiu erradamente naquele documento a totalidade da fatura da SMAS n.º 61415040, quando esta respeita a período de factoração de 06.01.2015 a 04.02.2015;
rr) Por essa razão, uma vez que grande parte da fatura da SMAS n.º 61415040 correspondia a serviços prestados antes de 01.02.2015, o Autor considerou apenas 50% do valor dessa fatura, ou seja, € 452,58 (quatrocentos e cinquenta e dois euros e cinquenta e oito cêntimos) para imputação ao pagamento da fatura n.º 2626/0016 emitida pelo Autor, através de compensação.
ss) Assim, ao valor de € 52.600,63, correspondente a 50% das faturas suportadas pelo Autor entre 01.02.2015 e 29.02.2016, foi subtraído o valor de € 9.383,69, correspondente a 50% das faturas suportadas pela Ré entre 01.02.2015 e 29.02.2016, operando-se a sua compensação.
tt) Em 26.05.2017, o Autor interpelou a Ré para proceder ao pagamento da quantia global de € 43.216,93 (quarenta e três mil duzentos e dezasseis euros e noventa e três cêntimos), conforme resulta do documento de fls.94 dos autos, cujo conteúdo se tem por integralmente reproduzido.
uu) A Ré efetuou o pagamento parcial da quantia de € 42.764,35 (quarenta e dois mil setecentos e sessenta e quatro euros e trinta e cinco cêntimos), permanecendo em dívida, por referência à fatura correspondente ao Doc. n.º 21, a quantia de € 452,58 (quatrocentos e cinquenta e dois euros e cinquenta e oito cêntimos).
B. Foi considerado não provado que:
i. O preço pago pela aquisição do prédio pelo Autor teve em conta que a Ré o tomaria de arrendamento nos termos constantes do contrato celebrado e que o mesmo permaneceria em vigor pelo prazo nele fixado, não o podendo fazer cessar antes de decorrido o prazo inicial previsto para a sua duração.
ii. A necessidade de o contrato ser cumprido até ao termo inicial ou eventuais renovações foi determinante na atuação das partes.
iii. Tal qual sucedeu com a Ré, foi também vontade e do interesse do Autor que o contrato de arrendamento a celebrar com a Ré fosse sujeito ao regime de duração ilimitada, com características vinculísticas, uma vez que o grande valor por si investido na operação de “sale and leaseback” impunham que tivesse a garantia de estabilidade e manutenção dos ciclos mínimos de vigência do arrendamento acordados para a retribuição do seu capital (€ 16.960.000,00).
iv. As partes basearam a sua vontade negocial na necessidade de nenhuma delas poder fazer cessar o contrato antes de decorridos os prazos de duração inicial e renovações nele previstos, tendo escolhido o regime da duração ilimitada para o contrato de arrendamento celebrado precisamente pela estabilidade e previsibilidade por ele conferidas.
v. A aceitação da redução do valor da renda pelo Autor teve por pressuposto o aumento do prazo garantido e vinculístico do arrendamento de 5 (cinco) anos para 13 (treze) anos e 4 (quatro) meses, o que foi transmitido à Ré e por esta aceite.
vi. A Ré teve conhecimento e aceitou que o cumprimento integral do novo prazo do arrendamento era condição essencial para que o Autor aceitasse reduzir a renda mensal.
III. Apreciação do mérito do recurso
A. Da impugnação da matéria de facto
a) Factos não provados i., ii., iii., iv., v. e vi.
O recorrente pode impugnar a decisão sobre a matéria de facto, conquanto observe as regras contidas no art. 640 do CPC. Segundo elas, e sob pena de rejeição do respetivo recurso, o recorrente deve especificar: i) os pontos da matéria de facto de que discorda; ii) os meios probatórios que impõem decisão diversa da recorrida, incluindo, quando se trate de meios probatórios gravados, a indicação das exatas passagens da gravação em que se funda o recurso; iii) a decisão que, em seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Estas normas foram cumpridas pelo autor, recorrente nos autos, que pretende que os seis factos não provados, acima transcritos, sejam considerados provados.
Desde já dizemos que não lhe assiste razão: não só porque não há elementos suficientes para a sua prova, como também porque há vários que a impedem ou apontam em sentido inverso.
Nos termos do disposto no art. 394, n.º 1, do CC, é inadmissível a prova por testemunhas, se tiver por objeto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento autêntico ou dos documentos particulares mencionados nos artigos 373 a 379, quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores.
A tese do autor de relacionar as condições do contrato de arrendamento com as condições do contrato de compra e venda não colhem. O autor adquiriu o imóvel pelo seu valor deu à ré uma opção de compra para exercer (nos termos alterados em 2006) entre 01/01/2013 e 31/12/2014, ou entre o 24.º e o 36.º mês da primeira renovação. A ré, por seu turno, não tinha qualquer obrigação de compra. Se a ré não exercesse a opção, como não exerceu, ficaria o autor livre, como ficou, para vender o imóvel a quem quisesse, pelo preço que entendesse.
Os factos não provados não resultam do texto dos contratos (fls. 34-9 e 43-5) e são contrariados pelo seu teor, o que veremos com mais pormenor no decurso de III.B.a), remetendo para o aí expendido.
O contrato celebrado em 2002 foi de arrendamento de duração ilimitada (v. título), consignando as partes expressamente no n.º 2 da cl. 2.ª , que o prazo nunca pode ser visto como de duração efetiva, nos termos e para os efeitos do art. 117 do RAU, cuja aplicação assim se afastou; em 2006, o n.º 2 da cl. 2.ª , passou a expressar que o prazo nunca pode ser entendido como a fixação de um prazo certo para a duração efetiva do arrendamento.
Em 2006, acrescentou-se um n.º 2 à cl. 10.ª, com o seguinte teor: «2. O senhorio não pode denunciar o presente contrato, em qualquer circunstância, incluindo a prevista na al. c) do Artigo 1101 do Código Civil, reintroduzido pela Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro». A referida alínea expressava: «c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação». Tudo foi orientado para garantir que o autor, senhorio, não podia pôr fim ao contrato de forma unilateral. Sendo o contrato dos autos um contrato de arrendamento não habitacional e celebrado ao abrigo do anterior RAU, por força da norma do regime transitório contida no art. 26, n.º 4, al. c), da Lei 6/2006, já não teria aplicação a possibilidade de denúncia pelo senhorio prevista no art. 1101, al. c), do CC, introduzido pelo NRAU, exceto nos casos do n.º 6 do mesmo art. 26. As partes, porém, excluíram todas as possibilidades de denúncia pelo senhorio.
A redação das als. s) e t) poderá ser um pouco dúbia, podendo induzir que o interesse no regime vinculístico era do autor (senhorio), quando manifestamente era da ré (arrendatária), sendo esta que manifestava que para si era importante manter a impossibilidade de denúncia (oposição à renovação) do senhorio. Atentamente lidos os emails de fls. 41-2, percebe-se que, nas minutas enviadas pelo autor (…) em 3 de agosto, 13:12 horas (fls. 41 v.º), não estaria tão claro quanto a ré desejaria o regime vinculístico, com impossibilidade de denúncia do senhorio; que entre o mail do autor das 13:12 horas e o mail do autor do mesmo dia às 18:28 horas («6:28 PM», fls. 41), o Dr. (…) (ré) terá telefonado ao autor, na sequência do que o autor escreve: «Na minuta do aditamento ao arrendamento foi agora alterado o nº 2 da Cláusula 2ª, procurando manter o espírito inicial do contrato (vinculístico), e aditado o nº 2 da Cláusula 10ª, mantendo-se a impossibilidade de denúncia do senhorio». Estas eram, manifestamente, preocupações da ré, arrendatária, que terão sido frisadas no «diálogo mantido com o Dr. (…)» referido no mesmo email.
De notar que as testemunhas arroladas pelo autor não intervieram nem assistiram à celebração do contrato em 2002. Não se alcança nos seus depoimentos qualquer informação concreta e consistente que pudesse conduzir à prova dos factos não provados, reconduzindo-se as suas declarações a generalidades sobre o funcionamento dos fundos de investimento e às preocupações normalmente subjacentes aos contratos que celebram, daí extrapolando para presunções sobre o que o autor teria tencionado.
Como referimos e melhor analisaremos, do contrato de arrendamento celebrado em 2002 e da alteração ao mesmo celebrada em 2006 resulta clara a intenção contratual das partes no sentido de assegurar à ré o gozo do locado, pelo período que esta pretendesse, sem possibilidade de denúncia pelo autor. Assim também o afirmou a testemunha arrolada pela ré (…), única que interveio na negociação do contrato de arrendamento.
Nunca se falou da possibilidade ou impossibilidade de a ré denunciar o contrato, não para o termo do prazo, mas a todo o tempo, desde que o fizesse com determinada antecedência em relação ao termo pretendido. Esse aspeto não consta, nem do texto do contrato inicial, nem do alterado, nem dos autos resultam elementos que permitam afirmar que isso fosse preocupação de qualquer das partes, pelo que vigorará nessa matéria o regime legal, supletivo (dado tratar-se de contrato de arrendamento comercial, não habitacional), e que era diverso no RAU e no NRAU, como melhor apreciaremos.
b) Facto correspondente ao artigo 91 da petição inicial
O autor, ora recorrente, pede que se dê por provado o facto 91 da petição, por ser relevante para a decisão da causa, e que tem o seguinte teor:
«Em 31.01.2015, na sequência das atualizações anuais a que havia sido sujeita, a renda mensal em vigor correspondia ao valor de € 97.808,17 (…)».
Invoca o documento 20 e o depoimento da testemunha (…).
Nos termos da cl. 5.ª do contrato de 2002, alterada no seu n.º 2 em 2006: «1 – A renda está sujeita às atualizações anuais de acordo com o estabelecido na Lei»; «2 – A atualização legal anual da renda ocorrerá a partir do termo do período inicial de um ano a contar da celebração deste contrato. As atualizações anuais subsequentes ocorrerão a partir do dia 1 do mês de julho de cada ano de contrato».
O facto em causa não tem de estar consignado para ser atendido. Se se vier a considerar ilícita a denúncia, será liquidado o valor das rendas devidas, em conformidade com o critério contratualmente acordado, que remete para os avisos sobre os coeficientes de atualização de rendas anualmente publicados.
B. Da aplicação do Direito
a) A relação de arrendamento estabelecida entre as partes e o seu regime jurídico
i. O contrato celebrado entre as partes em 2002, aspetos gerais
Estamos perante contrato de arrendamento urbano para fim não habitacional (nomenclatura do art. 1067 do CC, resultante da Lei 6/2006, de 27/2, que aprovou o NRAU), celebrado em 2002, ao abrigo, portanto, do RAU de 1990 (aprovado pelo DL 321-B/90, de 15 de outubro), na versão do DL 257/95, de 30 de setembro, que reviu o regime do arrendamento urbano para o exercício de comércio, indústria, profissões liberais e outros fins lícitos não habitacionais.
Dispunha o art. 3.º do RAU – tal como, anteriormente, o art. 1086 do CC revogado por aquele –, que o arrendamento urbano podia ter como fim a habitação, a atividade comercial ou industrial, o exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita do prédio. Com o NRAU, os contratos de arrendamento urbano, quanto ao seu fim, passaram a subdividir-se em habitacionais e não habitacionais. Ainda no domínio do velho RAU, a distinção clássica (habitacional, por um lado, comercial ou industrial, etc., por outro) era contestada[1].
Até ao RAU (anexo ao DL 321-B/90, de 15 de outubro), quer os contratos arrendamento urbano para habitação, quer os destinados ao exercício de comércio, indústria, profissões liberais e outros fins lícitos não habitacionais eram «vinculísticos»: apesar de celebrados por determinado prazo, este era automaticamente renovado, a menos que o arrendatário a isso se opusesse. A prorrogação forçada para o senhorio, ou seja, a impossibilidade de este pôr termo ao contrato por declaração unilateral e imotivada para o fim do prazo (oposição à renovação, também designada denúncia para o termo do prazo ou denúncia, em sentido impróprio) é anterior ao Código Civil de 1966 e nele se manteve[2].
Só com o RAU, se passou a admitir a celebração de contratos de arrendamento habitacionais denominados «de duração limitada», assim facultando aos contraentes o afastamento daquela regra de vinculação do senhorio.
O DL 257/95 introduziu no RAU a extensão de tal faculdade também em relação aos arrendamentos para comércio, indústria, exercício de profissões liberais ou para outros fins não habitacionais. Mais lógico teria sido que a possibilidade de desvinculação do senhorio tivesse sido introduzida primeiro, ou pelo menos em simultâneo, nos contratos não habitacionais[3].
O contrato que, na secção que se iniciava com o art. 98 do RAU, foi denominado «de duração limitada» passou, com o NRAU (arts. 1094 e 1095 do CC), a designar-se «com prazo certo». Trata-se de contrato a cuja renovação se pode opor tanto o arrendatário como o senhorio.
Quando as partes celebraram o contrato em 2002, podiam ter optado pela modalidade de duração limitada, que facultaria ao senhorio (ora autor e recorrente) a possibilidade de se opor à renovação. Optaram expressa e claramente (o que, de resto, nenhuma delas põe em causa) por celebrar um contrato de duração ilimitada, que permitia apenas ao arrendatário (ora ré e recorrida) pôr-lhe termo por oposição à renovação.
O senhorio teria de suportar indefinidamente o arrendamento celebrado com duração ilimitada, a cuja prorrogação só o arrendatário se podia opor.
A grande questão dos autos é diversa, é a de saber se, no regime vinculístico (duração ilimitada) acordado pelas partes em 2002 e mantido em 2006, a arrendatária – além de ter o direito de se opor à renovação, por declaração com certa antecedência relativamente ao termo do prazo (inicial ou prorrogado) – também tinha o direito de denunciar o contrato a qualquer momento, desde que o fizesse por declaração com dada antecedência em relação ao momento em que pretendia que a cessação operasse. Neste aspeto, como veremos, há uma substancial diferença entre o regime do RAU (ao abrigo do qual foi celebrado o contrato, inicialmente) e o do NRAU (vigente aquando da alteração ao contrato).
A ré, arrendatária, pôs fim ao contrato por declaração unilateral e discricionária para cerca de treze meses antes do termo do prazo; o tribunal a quo entendeu que lhe era lícito fazê-lo. O autor, senhorio e ora recorrente, defende que a ré podia fazer cessar o contrato apenas para o termo do prazo (inicial ou renovado), mas não a todo o momento.
Esta permanece a questão por apreciar e decidir no presente recurso.
Para decidi-la, começamos por expor as regras relevantes do regime jurídico do arrendamento não habitacional em 2002 (aquando da celebração do contrato) e em 2006 (aquando da sua alteração).
ii. Em 2002, vigorava o regime do RAU na sua última versão (a da Lei 7/2001, anterior à revogação pela Lei 6/2006, de 27 de fevereiro), com os seguintes artigos, para o que agora releva:
«SECÇÃO IX
Da cessação do contrato
SUBSECÇÃO I
Disposições comuns
(…)
SUBSECÇÃO II
Da cessação por acordo das partes
Artigo 62.º
Revogação
1- As partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido.
2- O acordo referido no número anterior deve ser celebrado por escrito, sempre que não seja imediatamente executado ou sempre que contenha cláusulas compensatórias ou quaisquer outras cláusulas acessórias.
(…)
SUBSECÇÃO V
Da denúncia
Artigo 68.º
Denúncia
1- O arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato, procedendo à denúncia regulada no artigo 1055.º do Código Civil.
2- A denúncia do contrato pelo senhorio só é possível nos casos previstos na lei e pela forma nela estabelecida.
(…)
CAPÍTULO II
Do arrendamento urbano para habitação
SECÇÃO I
Disposições gerais
(…)
SECÇÃO VI
Da cessação do contrato
SUBSECÇÃO I
Dos contratos de duração limitada
Artigo 98.º
Estipulação de prazo efetivo
1- As partes podem estipular um prazo para a duração efetiva dos arrendamentos urbanos para habitação desde que a respetiva cláusula seja inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes.
2- O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a cinco anos.
3- As sociedades de gestão e investimento imobiliário e os fundos de investimento imobiliário podem celebrar contratos de arrendamento de duração limitada, pelo prazo mínimo de três anos, desde que se encontrem nas condições a definir para o efeito.
(…)
Artigo 100.º
Renovação automática, denúncia e revogação
1- Os contratos de duração limitada celebrados nos termos do artigo 98.º renovam-se, automaticamente, no fim do prazo e por períodos mínimos de três anos, se outro não estiver especialmente previsto, quando não sejam denunciados por qualquer das partes.
2- A denúncia referida no número anterior deve ser feita pelo senhorio mediante notificação judicial avulsa do inquilino, requerida com um ano de antecedência sobre o fim do prazo ou da sua renovação.
3- A denúncia efetuada pelo senhorio nos termos desta disposição não confere ao arrendatário o direito a qualquer indemnização.
4- O arrendatário pode denunciar nos termos referidos no n.º 1, bem como revogar o contrato, a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.
(…)
CAPÍTULO III
Do arrendamento para comércio ou indústria
(…)
Artigo 117.º
Estipulação de prazo de duração efetiva
1- As partes podem convencionar um prazo para a duração efetiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respetiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes.
2- Aos contratos para comércio ou indústria de duração limitada, celebrados nos termos do número anterior, aplica-se, com as necessárias adaptações, o regime dos artigos 98.º a 101.º, salvo o disposto no artigo seguinte.
(…)
CAPÍTULO IV
Do arrendamento para o exercício de profissões liberais
Artigo 121.º
Remissão
É aplicável aos arrendamentos para o exercício de profissões liberais o disposto nos artigos 110.º a 120.º do presente diploma.»
iii. Aplicação deste regime ao contrato de arrendamento celebrado em 2002
Os artigos 62 e 68 inseriam-se na parte geral dos RAU, aplicável a todos os contratos de arrendamento urbano.
Os artigos 98 a 100 inseriam-se em capítulo destinado ao arrendamento urbano para habitação, mas aplicavam-se ao arrendamento para comércio ou indústria e ao arrendamento para o exercício de profissões liberais, por força dos arts. 117, n.º 2, e 121.
A revogação de que tratava o art. 62 era a revogação em sentido próprio, cessação mediante acordo das partes, que pode ser feita a todo o tempo e cuja previsão geral se encontra no art. 406, n.º 1, do CC. No caso dos autos não houve acordo para a cessação do contrato de arrendamento.
O art. 68, epigrafado «Denúncia», estabelecia que o arrendatário podia impedir a renovação automática do contrato, procedendo à denúncia regulada no artigo 1055 do CC. Este último estabelecia (como atualmente) os prazos de antecedência mínima, por referência ao fim do prazo do contrato ou da renovação, com que a denúncia tinha de ser comunicada ao outro contraente.
O art. 98 dava início à subsecção intitulada «Dos contratos de duração limitada», que constitui a grande inovação do RAU. Epigrafado «Estipulação de prazo efetivo», estabelecia que as partes podiam estipular um prazo para a duração efetiva dos arrendamentos urbanos para habitação, não inferior a cinco anos, e desde que a respetiva cláusula fosse inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes. Os fundos de investimento imobiliário poderiam celebrar contratos de arrendamento de duração limitada, pelo prazo mínimo de três anos (n.º 3 do mesmo artigo).
Os contratos de duração limitada ou de prazo efetivo renovavam-se automaticamente, no fim do prazo e por períodos mínimos de três anos, se outro não estivesse especialmente previsto, quando não fossem denunciados por qualquer das partes (art. 100, n.º 1). Esta denúncia era uma denúncia em sentido impróprio, para o termo do prazo, em rigor, oposição à renovação.
Nos termos do n.º 4 do art. 100, o arrendatário podia denunciar o contrato nos termos referidos no n.º 1, bem como revogar o contrato, a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos. Esta «revogação» a todo o tempo por declaração unilateral e imotivada era uma revogação imprópria, em rigor, uma denúncia. A denúncia (em sentido técnico, estrito, próprio) é uma modalidade de cessação dos contratos de execução duradoura, por tempo indeterminado e um contrato com prazo automaticamente renovável é análogo aos daquela classe.
Estas normas dos arts. 98 e 100, que disciplinavam contratos de duração limitada ou de prazo efetivo, aplicavam-se aos arrendamentos não habitacionais, por via dos arts. 117, n.º 2, e 121, como referimos. Sucede que o contrato dos autos era, clara e assumidamente, um contrato de duração ilimitada, de prazo não efetivo, vinculístico (logo, as normas dos arts. 98 a 100 não se lhe aplicavam).
Sendo vinculístico, o arrendatário podia opor-se à renovação para o termo do prazo (denúncia do art. 68) e nada mais. Não podia fazê-lo a todo o momento com certa antecedência relativamente à data de fim desejada. Reparando neste aspeto, Januário Gomes escreveu: «o regime dos contratos de duração limitada é mais favorável ao inquilino do que o dos arrendamentos comuns, nos quais é ineficaz a “revogação” unilateral» (prevista no artigo 100, n.º 4, do RAU) – Arrendamentos para habitação, Almedina, 1994, p. 207. Diferente passou a ser com o NRAU, como veremos.
Em suma, em 2002, o RAU (na sua 11.ª versão, cuja última alteração tinha sido a da Lei 7/2001, de 11 de maio) previa a possibilidade de as partes celebrarem:
i) Contrato de arrendamento comercial comum, também designado de duração ilimitada ou vinculístico, correspondente ao regime geral, em que apenas ao arrendatário era facultado o direito de impedir a renovação automática do contrato, nos termos do disposto no artigo 68, n.º 1, do RAU; ou
ii) Contrato de duração limitada, também designado de duração efetiva, correspondente ao regime especial previsto nos artigos 98 a 101 do RAU, no âmbito do qual a ambas as partes era facultado o direito de impedir a renovação automática do contrato, atento o disposto no artigo 100, n.º 1, do RAU.
Apenas nos contratos de duração limitada era facultado ao arrendatário o direito de «revogação» (unilateral) a todo o tempo do contrato de arrendamento, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operassem os seus efeitos, nos termos do disposto no artigo 100, n.º 4, do RAU.
Nos contratos de duração ilimitada, como o dos autos, o arrendatário tinha de cumprir a sua prestação até ao termo do prazo em curso.
No caso sub judice, em 01/10/2002, as partes celebraram contrato de arrendamento comercial que intitularam «Contrato de Arrendamento Comercial de Duração Ilimitada» (facto provado i)).
Nos termos do disposto no artigo 98, n.º 1, do RAU, o regime da duração limitada só seria aplicável aos contratos em que as partes expressamente convencionassem uma «duração efetiva» dos arrendamentos. Ainda assim, redundantemente, as partes tiveram o cuidado de (depois de fixarem o prazo inicial do contrato de arrendamento em 5 anos, renovando-se automática e sucessivamente por períodos de 3 anos) convencionar que «o prazo estipulado (…) não pode nunca ser entendido como a fixação de um prazo para duração efetiva do arrendamento nos termos e para os efeitos do artigo 117º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) com a redação em vigor à data da celebração do presente contrato» (facto provado p)). Com esta cláusula, as partes reforçaram a sua pretensão de submeter o contrato ao regime geral do arrendamento, ao qual não eram aplicáveis as disposições previstas nos artigos 98 a 101 do RAU.
A recorrida não tinha, portanto, a possibilidade de revogar o contrato nos termos do disposto no artigo 100, n.º 4, do RAU, encontrando-se vinculada ao cumprimento da sua prestação – pagamento da renda – durante todo o prazo em curso no contrato de arrendamento.
Questão diferente é a de saber se a escolha do regime de duração ilimitada foi motiva pela impossibilidade de, nele, a arrendatária não poder pôr fim ao contrato, de forma unilateral e discricionária; ou se apenas foi motivada por, nesse regime, o senhorio não poder cessar o contrato unilateral e discricionariamente, nem sequer para o termo do prazo.
iv. As alterações introduzidas no contrato, em 2006
Em 2006, as partes introduziram alterações no contrato de 2002.
Após negociações – impulsionadas pela ré, que pretendia baixar o valor da renda, e nas quais a ré teve o cuidado de manter o caráter vinculístico do contrato, para que a autora não pudesse opor-se à sua renovação –, foram essencialmente alteradas cláusulas atinentes ao prazo contratual e ao valor da renda (factos r) a w), confronto dos contratos de fls. 34-9 e 43-5, troca de emails fls. 41):
- Em 2002, o prazo estipulado foi de 5 anos, automática e sucessivamente renovável por períodos de 3 anos; em 2006, o prazo inicial passou para 161 meses, contados de 01/10/2002 e terminando em 29/02/2016, renovando-se automaticamente por períodos de 3 anos;
- Em 2002, a renda era de € 116.953 mensais e em 2006 passou para € 83.334 mensais.
- Em 2002, o n.º 2 da cl. 2.ª expressava que o prazo nunca podia ser visto como de duração efetiva, nos termos e para os efeitos do art. 117 do RAU, cuja aplicação assim se afastou; em 2006, o n.º 2 da cl. 2.ª , passou a expressar que o prazo nunca pode ser entendido como a fixação de um prazo certo para a duração efetiva do arrendamento.
- Em 2006, acrescentou-se um n.º 2 à cl. 10.ª, com o seguinte teor: «2. O senhorio não pode denunciar o presente contrato, em qualquer circunstância, incluindo a prevista na al. c) do Artigo 1101 do Código Civil, reintroduzido pela Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro». A referida alínea expressava: «c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação».
v. Regime do NRAU vigente aquando das alterações ao contrato
A Lei 6/2006, de 27 de fevereiro, aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), voltando a inserir a matéria no Código Civil.
Vejamos as disposições relevantes, na sua versão inicial, vigente aquando da alteração ao contrato.
TÍTULO II
Normas transitórias
CAPÍTULO I
Contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
Artigo 26.º
Regime
1- Os contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.
(…)
4- Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades:
a) Continua a aplicar-se o artigo 107.º do RAU;
b) O montante previsto no n.º 1 do artigo 1102.º do Código Civil não pode ser inferior a um ano de renda, calculada nos termos dos artigos 30.º e 31.º;
c) Não se aplica a alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil.
(…)
6- Em relação aos arrendamentos para fins não habitacionais, cessa o disposto na alínea c) do n.º 4 quando:
a) Ocorra trespasse ou locação do estabelecimento após a entrada em vigor da presente lei;
b) Sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor da presente lei.
(…)
TÍTULO III
Normas finais
Artigo 59.º
Aplicação no tempo
1- O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.
(…)
3- As normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável.
(…)
Artigo 65.º
Entrada em vigor
1- Os artigos 63.º e 64.º entram em vigor no dia seguinte ao da publicação da presente lei.
2- As restantes disposições entram em vigor 120 dias após a sua publicação. Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro
Código Civil
CAPÍTULO IV
Locação
(…)
Artigo 1054.º
Renovação do contrato
1- Findo o prazo do arrendamento, o contrato renova-se por períodos sucessivos se nenhuma das partes se tiver oposto à renovação no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei.
2- O prazo da renovação é igual ao do contrato; mas é apenas de um ano, se o prazo do contrato for mais longo.
Artigo 1055.º
Oposição à renovação
1- A oposição à renovação tem de ser comunicada ao outro contraente com a antecedência mínima seguinte:
a) Seis meses, se o prazo for igual ou superior a seis anos;
b) 60 dias, se o prazo for de um a seis anos;
c) 30 dias, quando o prazo for de três meses a um ano;
d) Um terço do prazo, quando este for inferior a três meses.
2- A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao fim do prazo do contrato ou da renovação.
(…)
SECÇÃO VII
Arrendamento de prédios urbanos
SUBSECÇÃO I
Disposições gerais
Artigo 1064.º
Âmbito
A presente secção aplica-se ao arrendamento, total ou parcial, de prédios urbanos e, ainda, a outras situações nela previstas.
(…)
Artigo 1067.º
Fim do contrato
1- O arrendamento urbano pode ter fim habitacional ou não habitacional.
(…)
SUBSECÇÃO IV
Cessação
DIVISÃO I
Disposições comuns
Artigo 1079.º
Formas de cessação
O arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei.
Artigo 1080.º
Imperatividade
O disposto nesta subsecção tem natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário.
(…)
DIVISÃO II
Cessação por acordo entre as partes
Artigo 1082.º
Revogação
1- As partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido.
2- O acordo referido no número anterior é celebrado por escrito, quando não seja imediatamente executado ou quando contenha cláusulas compensatórias ou outras cláusulas acessórias.
(…)
SUBSECÇÃO VII
Disposições especiais do arrendamento para habitação
DIVISÃO I
Âmbito do contrato
(…)
DIVISÃO II
Duração
Artigo 1094.º
Tipos de contratos
1- O contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada.
2- No contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação, o arrendamento tenha duração indeterminada.
3- No silêncio das partes, o contrato tem-se como celebrado por duração indeterminada.
SUBDIVISÃO I
Contrato com prazo certo
Artigo 1095.º
Estipulação de prazo certo
1- O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato.
2- O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a 5 nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.
3- O limite mínimo previsto no número anterior não se aplica aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados.
Artigo 1096.º
Renovação automática
1- Exceto se celebrado para habitação não permanente ou para fim especial transitório, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos mínimos sucessivos de três anos, se outros não estiverem contratualmente previstos.
2- Qualquer das partes se pode opor à renovação, nos termos dos artigos seguintes.
Artigo 1097.º
Oposição à renovação deduzida pelo senhorio
O senhorio pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato.
Artigo 1098.º
Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário
1- O arrendatário pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo do contrato.
2- Após seis meses de duração efetiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano.
3- A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.
SUBDIVISÃO II
Contrato de duração indeterminada
Artigo 1099.º
Princípio geral
O contrato de duração indeterminada cessa por denúncia de uma das partes, nos termos dos artigos seguintes.
Artigo 1100.º
Denúncia pelo arrendatário
1- O arrendatário pode denunciar o contrato, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com antecedência não inferior a 120 dias sobre a data em que pretenda a cessação, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano.
2- À denúncia pelo arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto no n.º 3 do artigo 1098.º
Artigo 1101.º
Denúncia pelo senhorio
O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes:
a) Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau[4];
b) Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos[5];
c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação.
(…)
SUBSECÇÃO VIII
Disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais
Artigo 1108.º
Âmbito
As regras da presente subsecção aplicam-se aos arrendamentos urbanos para fins não habitacionais, bem como, com as necessárias adaptações e em conjunto com o regime geral da locação civil, aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais.
(…)
Artigo 1110.º
Duração, denúncia ou oposição à renovação
1- As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação.
2- Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 10 anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.
vi. Interpretação deste regime e sua aplicação à denúncia dos autos
O NRAU passou a aplicar-se à relação estabelecida entre as partes, por força do disposto no art. 59, n.º 1, da Lei 6/2006, e entrou em vigor em finais de junho de 2006 (art. 65, n.º 2, da mesma lei).
Houve importantes alterações de nomenclatura, evidenciadas na tabela que se segue, mas as diferenças vão muito além das terminologias usadas, havendo também relevantes diferenças de regime, nomeadamente entre o velho contrato de duração ilimitada, vinculístico, do regime geral do RAU, e o novo contrato por duração indeterminada dos arts. 1094 e 1099 e ss. do CC introduzidos pelo NRAU. Em todo o caso, e com esta explicação, e outras que adiante se darão, é útil ter presente as seguintes equivalências:
Reportando-nos agora ao CC introduzido pelo NRAU, na sua versão inicial, vigente aquando da alteração ao contrato:
Os artigos 1054 e 1055 do CC reportam-se à locação em geral – aluguer de móveis e arrendamento de imóveis –, pelo que apenas têm aplicação a cada modalidade de locação na medida em que não haja normas próprias nas respetivas secções.
Quanto ao fim, os arrendamentos de prédios urbanos passaram a dividir-se entre fim habitacional e fim não habitacional (art. 1067).
As formas de cessação sofreram alterações terminológicas que lhes introduziu maior rigor (arts. 1079 e ss.), sendo o regime da cessação de natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário (art. 1080). Encontramos disposição em contrário no art. 1110, aplicável aos arrendamentos para fins não habitacionais. As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação; no que ao prazo respeita, porém, não havendo estipulação das partes, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 10 anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.
Continuou a estar prevista e regulada a revogação (em sentido próprio), agora no art. 1082 do CC, uma vez que apresenta uma diferença de regime relativamente ao geral do CC (arts. 406, n.º 1, e 219): o acordo revogatório é celebrado por escrito, quando não seja imediatamente executado ou quando contenha cláusulas compensatórias ou outras cláusulas acessórias.
O contrato de arrendamento urbano para habitação subdivide-se nas seguintes modalidades: com prazo certo ou por duração indeterminada (art. 1094).
O regime de cessação dos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo manteve-se semelhante ao dos anteriores contratos de duração limitada (ou de prazo efetivo). Tais contratos renovam-se automaticamente no seu termo (exceto se celebrado para habitação não permanente ou para fim especial transitório) – art. 1096 –, podendo qualquer das partes (arrendatário e senhorio) opor-se à renovação por declaração unilateral imotivada com determinada antecedência em relação do fim do prazo em curso (inicial ou renovado) – arts. 1097 e 1098, n.º 1. Além disso, o arrendatário podia, tal como antes nos contratos de duração limitada (ou de prazo efetivo), denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato (art. 1098, n.º 2). Corresponde à situação que o anterior RAU designava por «revogação», no seu art. 100, n.º 4, 2.ª parte.
Não foi este tipo contrato que as partes celebraram, pois sempre quiseram afastar a possibilidade de oposição à renovação (ou denúncia para o termo do prazo) por parte do senhorio, situação permitida nesta modalidade.
O regime de cessação do contrato de duração indeterminada no NRAU apresenta, no que respeita ao aspeto objeto de litígio, normas muito diferentes das aplicáveis ao anterior contrato de duração ilimitada, vinculístico ou do regime geral. Enquanto neste último, à luz do RAU, o arrendatário apenas poderia pôr-lhe termo por declaração unilateral ad nutum (sem motivo, discricionária) para o termo do prazo (que no RAU era designada denúncia, sendo, em rigor, uma oposição à renovação); no regime do NRAU aplicável ao contrato de duração indeterminada, o arrendatário pode denunciá-lo (pôr-lhe termo por declaração unilateral ad nutum, sem motivo, discricionária)[6] a todo o tempo, com antecedência não inferior a 120 dias sobre a data em que pretenda a cessação, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano (art. 1100 do CC).
Além disso, enquanto no contrato de duração ilimitada, vinculístico ou do regime geral do RAU, o senhorio nunca podia pôr fim por declaração unilateral ad nutum; no regime do NRAU aplicável ao contrato de duração indeterminada, o senhorio pode denunciar o contrato (pôr-lhe termo por declaração unilateral ad nutum, sem motivo, discricionária) a todo o tempo, mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretende que a cessação produza efeitos (art. 1101, al. c), do CC).
O contrato de 2002, de duração ilimitada, vinculístico, do regime geral, passou em 2006, quer por força do NRAU, quer pelas declarações contratuais introduzidas, a ser um contrato de duração indeterminada, tendo as partes ressalvado do novo regime do contrato de duração indeterminada a possibilidade de o senhorio denunciar o contrato.
Lembramos que, em 2006, as partes acrescentaram um n.º 2 à cl. 10.ª, com o seguinte teor: «2. O senhorio não pode denunciar o presente contrato, em qualquer circunstância, incluindo a prevista na al. c) do Artigo 1101 do Código Civil, reintroduzido pela Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro». O art. 1101 faz parte da subdivisão dedicada ao contrato de duração indeterminada, e a referida alínea expressava: «c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação».
Tudo foi orientado para garantir que o autor, senhorio, não podia pôr fim ao contrato de forma unilateral. Sendo o contrato dos autos um contrato de arrendamento não habitacional e celebrado ao abrigo do anterior RAU, por força da norma do regime transitório contida no art. 26, n.º 4, al. c), da Lei 6/2006, já não teria aplicação a possibilidade de denúncia pelo senhorio prevista no art. 1101, al. c), do CC, introduzido pelo NRAU, exceto nos casos do n.º 6 do mesmo art. 26[7]. As partes, porém, excluíram todas as possibilidades de denúncia pelo senhorio.
Ou seja as partes sabiam (e quiseram-no) que o contrato transitava do regime de duração ilimitada (cuja principal nota individualizadora consistia em o senhorio não poder opor-se à sua renovação nem poder pôr-lhe termo unilateralmente sem motivo) para o regime do contrato de duração indeterminada. Deste último excluíram a possibilidade de o senhorio o denunciar (faculdade introduzida pelo NRAU, ainda que limitadamente). Não excluíram outros aspetos do regime do contrato de duração indeterminada – designadamente o de o arrendatário poder denunciar o contrato a todo o tempo com antecedência não inferior a 120 dias sobre a data em que pretenda a cessação, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano (art. 1100 do CC). Podiam tê-lo feito, dado tratar-se de contrato de fim não habitacional (art. 1110, n.º 1), mas não o fizeram.
Impõe-se, portanto, concluir que a denúncia feita pela ré foi lícita.
b) Valor devido pela denúncia do contrato de arrendamento
Tendo a denúncia sido lícita, a questão está prejudicada.
c) Da alegada inconstitucionalidade do art. 26, n.º 4, do NRAU
O recorrente invoca a inconstitucionalidade do art. 26, n.º 4, do NRAU, na redação dada pela Lei 6/2006, de 27 de fevereiro, quando literalmente entendido, no sentido de que as normas previstas para os contratos de duração indeterminada do NRAU se aplicam imediatamente aos contratos vinculísticos celebrados ao abrigo do velho RAU.
A redação da norma em causa é a seguinte:
4- Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades:
a) Continua a aplicar-se o artigo 107.º do RAU;
b) O montante previsto no n.º 1 do artigo 1102.º do Código Civil não pode ser inferior a um ano de renda, calculada nos termos dos artigos 30.º e 31.º;
c) Não se aplica a alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil.
Do corpo desta norma, conclui-se que as regras previstas para os contratos de duração indeterminada (artigos 1099 e seguintes do Código Civil) foram imediatamente aplicáveis, desde a vigência do NRAU (27/06/2006), aos contratos vinculísticos celebrados ao abrigo do RAU e, consequentemente, que a arrendatária poderia denunciar o contrato para qualquer altura, com pré-aviso de 120 dias. É contra esta interpretação que o autor se insurge, invocando que «corresponderia a uma completa defraudação das legítimas expectativas geradas pelas partes, em função do regime jurídico que haviam escolhido para a sua relação arrendatícia, devendo interpretar-se restritivamente no sentido de não ser poder ser denunciado pela arrendatária para data anterior ao prazo inicial contratualmente fixado».
Não lhe assiste, por vários motivos, razão.
À luz do contrato de 2002, a ré podia colocar termo ao contrato por sua exclusiva vontade ao fim de cinco anos.
Quando renegociaram o contrato em 2006, se era importante para o autor excluir a disciplina do NRAU no que respeitava à denúncia da ré a qualquer momento, poderia ter proposto a inclusão de uma cláusula nesse sentido (tratava-se de contrato não habitacional, cujo regime legal de cessação, como vimos, podia ser afastado por acordo das partes), e não o fez.
No caso concreto, o regime vinculístico resultou de preocupação da ré arrendatária, para que o autor senhorio não pudesse pôr fim ao contrato por sua exclusiva vontade. Por isso, quando entra em vigor o NRAU e as partes alteram o contrato, a ré teve a preocupação de excluir a possibilidade de denúncia pelo senhorio. Se o autor pretendia excluir alguma norma do regime geral do contrato de duração indeterminada do NRAU, podia tê-lo acordado com a ré nas alterações ao contrato, em 2006, e não o fez, nem consta que o tenha, sequer, tentado.
Não procedem, portanto, as razões invocadas pelo autor para sustentar a inconstitucionalidade do art. 26, n.º 4, do NRAU.
d) Do pedido da al. d da p.i.
Finalmente, o autor pede que a ré seja condenada a pagar-lhe € 491,29 – acrescidos de juros vincendos desde 16.10.2017 até efetivo e integral pagamento, sobre o capital de € 452,58 –, correspondentes ao remanescente em dívida por referência a 50% das despesas referentes à eletricidade, água e vigilância do locado entre 01.02.2015 e 29.02.2016.
Fundamenta o pedido no acordo celebrado em 16.02.2015, mencionado nos factos jj) e kk).
Nos termos da cl. 3.1. desse acordo (fls. 55v.º), as parte repartiriam os custos de segurança e vigilância do locado até que ocorresse o primeiro dos seguintes acontecimentos: chegassem a acordo, o locado fosse objeto de novo arrendamento, ou viesse a data de 29/02/2017.
Nos termos da cl. 3.2., em caso de recurso a tribunal, quando fosse proferida decisão definitiva, a parte que obtivesse ganho de causa teria o direito de ser reintegrada pelos valores despendidos.
Considerando os factos jj) a uu), condena-se a ré neste pedido (sem prejuízo de a ré ter direito à sua devolução, se e quando transitar o demais decidido neste acórdão).
IV. Decisão
Face ao exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar a apelação parcialmente procedente, condenando a ré a pagar ao autor a quantia de € 491,29 (quatrocentos e noventa e um euros, e vinte e nove cêntimos), acrescida de juros vencidos desde 16.10.2017 e vincendos, até efetivo e integral pagamento, sobre o capital de € 452,58, e confirmando, no mais, a sentença recorrida.
Custas por recorrente e recorrida na proporção dos respetivos decaimentos.
Lisboa, 21/04/2020
Higina Castelo
José Capacete
Carlos Oliveira
[[1]] João Espírito Santo, «Especificidades dos arrendamentos para comércio ou indústria», in Estudos em homenagem ao Professor Doutor Inocêncio Galvão Telles, III, Direito do arrendamento urbano, Coimbra: Almedina, 2002, pp. 429-475 (pp. 471-2).
[2] Sobre as origens do vinculismo em Portugal, v. J. Pinto Furtado, «Evolução e estado do vinculismo no arrendamento urbano», in Estudos em homenagem ao Professor Doutor Inocêncio Galvão Telles, III, Direito do arrendamento urbano, Coimbra: Almedina, 2002, pp. 647-682; e António Menezes Cordeiro, «A modernização do direito português do arrendamento urbano», O Direito, a.136, n.º 2-3 (2004), pp. 235-253 (pp. 236-8).
[3] Como observou Manuel Januário da Costa Gomes, «o legislador de 1995 veio corrigir uma situação paradoxal, já que o que teria sido mais lógico seria o de o pioneirismo nos contratos de duração limitada pertencer aos arrendamentos não habitacionais que não aos habitacionais» – «A desvinculação ad nutum no contrato de arrendamento urbano na reforma de 2012. Breves notas», ROA, ano 72 (ab.-set. 2012) II-III, p. 646, nota 66.
[4] Assinalamos que os casos das alíneas a) e b), que o NRAU conduziu à figura da denúncia, não têm, em rigor, correspondência com o significado atribuído pela doutrina ao termo «denúncia» (cessação unilateral imotivada, discricionária, ad nutum ou ad lititum), melhor correspondendo a casos de resolução (cessação unilateral motivada, fundamentada, justificada). Assim também o reparam Januário Gomes, «Sobre a (vera e própria) denúncia do contrato de arrendamento. Considerações gerais», O Direito, a. 143 (2011), I, pp. 18-20; Gravato Morais, «Denúncia imotivada do contrato de arrendamento urbano», in Estudos em homenagem ao Professor Doutor Heinrich Ewald Hörster, Almedina, Coimbra, 2012, p. 242. Sobre estes dois casos de «denúncia justificada», v. João Espírito Santo, «A cessação do contrato de arrendamento por denúncia justificada», ROA, ano 73 (2013), IV, pp. 1241-63.
[5] V. nota anterior.
[6] Trata-se aqui da denúncia em sentido próprio ou estrito, «vera e própria» no título do artigo de Januário Gomes, «Sobre a (vera e própria) denúncia do contrato de arrendamento», O Direito, ano 143 (2011) I, pp. 9-32.
[7] Sobre o tema, Manuel Januário da Costa Gomes, «A desvinculação ad nutum no contrato de arrendamento urbano na reforma de 2012. Breves notas», ROA, ano 72 (ab.-set. 2012) II-III, p. 647.
