4943/2206-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- A hipoteca abrange as coisas imóveis referidas nas alíneas c) a e) do nº1 do artigo 204º conforme prescreve expressamente o artigo 691º/1 do Código Civil e, por conseguinte, a venda em execução de prédio rústico hipotecado efectuar-se-á com os armazéns nele edificados, pois se assim não fosse ofender-se-ia o princípio da indivisibilidade constante do artigo 696º do Código Civil.

II- O argumento de que, assim sendo, o credor beneficia de um enriquecimento resultante do aumento de valor do terreno por força das ditas construções não tem relevância visto que o credor hipotecário apenas receberá a parte correspondente ao seu crédito, independentemente do valor do bem hipotecado e do preço em si mesmo considerado.

(SC)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

Veio nos presentes autos o Banco Comercial Português S.A. intentar acção executiva para pagamento de quantia certa contra I.[…] e esposa, M.[…], com vista ao pagamento da quantia de 36.406.463$00 acrescida de juros.

Como título executivo junta o exequente uma escritura, na qual é dito pelos executados que, para garantia das obrigações assumidas pela sociedade […] Lda. perante o exequente, constituem primeira hipoteca sobre um prédio rústico denominado “[…]”, melhor identificado a fls. 22 a 41.

Tal prédio foi penhorado, no âmbito desta execução, incluindo diversos armazéns nele implantados.

Foi proferido despacho, que decidiu que se procedesse à venda do prédio rústico penhorado, com as construções que no mesmo se encontram implantadas, nomeadamente os armazéns nele construídos e que do mesmo fazem parte integrante.

Inconformados com tal despacho recorrem os executados, concluindo que:

- À data em que foi constituída a hipoteca sobre o terreno rústico, estavam em construção os ditos armazéns.

- Os quais foram concluídos, anos mais tarde, a expensas dos devedores.

- O Parecer da PGR em que se baseou a decisão não é aplicável a uma situação como a dos autos.

- A indiscriminada extensão da hipoteca às benfeitorias pode aumentar em muito o objecto da garantia.

- Em princípio, a hipoteca tem por objecto, somente, a coisa hipotecada tal como era à data da sua constituição e o credor só contava com o valor desta e só com esse valor.

- Ao imóvel hipotecado foi atribuído, na escritura de hipoteca, o valor de 30.000.000$00.

- Na recente avaliação, feita no tribunal deprecado, foi-lhe atribuído o valor de 296.000.000$00 e isto sem avaliar uma área de 4.000 m2, quase metade da área do terreno rústico.

- A decisão conduz assim a um enriquecimento sem causa dos credores hipotecários ou mesmo a uma situação que configura o abuso de direito.

- A protecção dos credores hipotecários não tem justificação num caso como o dos autos em que, da construção pelos devedores e a expensas suas, resultou um aumento significativo do valor da coisa hipotecada.

O exequente alegou defendendo a bondade da decisão recorrida.

A questão em apreço é estritamente jurídica e consiste em saber se, em sede de processo executivo, se poderá vender um prédio rústico objecto de hipoteca a favor do exequente, incluindo quatro edificações nele implantadas pelos executados a expensas suas.

A hipoteca, nos termos do art.º 691º nº 1 c) do CC abrange, além do mais, “as benfeitorias, salvo o direito de terceiros”.

Abrange igualmente as partes integrantes dos prédios rústicos ou urbanos - art.º 204º nº 1 e) do mesmo diploma.

No caso dos autos, a hipoteca incidiu sobre um prédio rústico no qual, posteriormente foram edificados diversos armazéns. O prédio está assim identificado na 2ª Conservatória do Registo Predial l[…]: “Rústico – Estação […] “[…]” – cultura arvense – 9.800 m2 – no qual estão em construção 4 edifícios destinados a instalações industriais (lanifícios) com as áreas de 1050 m2, 1650 m2, 1650 m2 e 648 m2, servindo o restante terreno de logradouros”.

À data da constituição da hipoteca tais edifícios estavam em construção, a qual apenas se concluiu anos mais tarde.

A primeira conclusão que se nos depara é que, a vingar a tese dos executados, ou seja, excluir da hipoteca os edifícios, a garantia que a mesma representa para os credores fica substancialmente enfraquecida, uma vez que a autonomização dos prédios urbanos reduziria drasticamente o valor da área hipotecada.

E tal enfraquecimento da garantia ficaria a dever-se, exclusivamente, a iniciativa dos devedores, através de obras que transformam substancialmente o imóvel objecto da hipoteca.

A segunda conclusão é que, a sufragar o entendimento dos executados estaríamos, sem qualquer convenção nesse sentido, a operar a divisibilidade da hipoteca, violando o disposto no art.º 696º do CC:

“Salvo convenção em contrário, a hipoteca é indivisível, subsistindo por inteiro sobre cada uma das coisas oneradas e sobre cada uma das partes que a constituam, ainda que a coisa ou o crédito seja dividido (...)”.

No caso dos autos, e por força dos edifícios construídos no terreno, a hipoteca deixaria de subsistir sobre a totalidade da coisa onerada – o prédio tal como identificado na Conservatória – abrangendo apenas o terreno e excluindo-se as construções nele implantadas.

Embora os armazéns construídos no prédio dificilmente se possam incluir no conceito de “benfeitorias”, já que não representam despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa – art.º 216º nº 1 do CC – mostrando-se ao invés de natureza diversa do prédio hipotecado – rústico destinado a cultura arvense – devem ser considerados partes integrantes deste, enquanto construções nele implantadas.

Devemos ver a situação como a de uma modificação da coisa objecto da hipoteca, modificação operada pelos devedores, e que como tal é unitariamente abrangida pela garantia hipotecária.

Como se afirma no Acórdão da Relação de Évora, de 15/4/99 – CJ 1999, II, p. 270/272 – “Também se afigura seguro, como resulta do princípio consagrado no art.º 696º do CC – princípio da indivisibilidade – que uma hipoteca constituída sobre o terreno se estende aos edifícios nele posteriormente implantados e às próprias fracções autónomas que se venham a construir por sujeição ao regime da propriedade horizontal”.

Neste sentido ver igualmente Romano Martinez e Pedro Fuzeta da Ponte “Garantias de Cumprimento”, 4ª ed. p. 196/197.

Esta posição, que é seguida por praticamente toda a jurisprudência que conhecemos, assenta não só no disposto nos arts. 204º nº 1 d) e e), 691º nº 1 a) e 696º do CC, mas também – e em correlação com tais normativos – no pressuposto de que as modificações operadas pelo devedor na coisa onerada não devem levar à sua subtracção da garantia hipotecária, sob pena de defraudar os interesses do credor, além de forçar uma divisibilidade da garantia que, não tendo sido convencionada pelas partes, é inadmissível.

A hipoteca é constituída para garantir a satisfação de um crédito. Se o devedor constrói edifícios num terreno rústico, excluindo a aptidão de tal terreno não só para a cultura agrícola própria mas também para a possibilidade de construção de prédios urbanos, o valor do terreno não só se degrada como a própria venda – em caso de incumprimento da obrigação garantida – pode mostrar-se inviabilizada.

Invoca a recorrente que, com os armazéns nele incorporados, o terreno vale muito mais do que valia aquando da constituição da hipoteca; daí deduz que a respectiva venda representaria um injustificado enriquecimento do credor.

Não se entende o argumento. Do preço da venda o credor apenas receberá a parte correspondente ao seu crédito, independentemente do valor do bem hipotecado e do preço em si mesmo considerado. Não é por tal valor ser muito superior ao do momento da constituição da garantia que o credor vai receber mais que o exacto montante do seu crédito.

Logo, nem se pode falar de enriquecimento. O credor limita-se a receber aquilo que lhe é devido.

Também não se percebe a alegação de abuso de direito por parte do credor. Este limita-se a exercer o seu direito de credor hipotecário, dentro dos limites estipulados para tal garantia, face à não satisfação da obrigação garantida.

Quanto à pretensão de se confrontar o valor actual do terreno com as edificações e o valor à data da constituição da hipoteca, vendendo-se apenas a parte cujo valor corresponda ao actual, trata-se de flagrante violação do princípio da indivisibilidade estabelecido para a hipoteca pelo art.º 696º.

Assim e pelo exposto acorda-se negar provimento ao agravo, confirmando-se o douto despacho recorrido.

Custas pelos agravantes.

LISBOA, 12/10/2006

(António Valente)

(Ilídio Martins)

(Teresa Pais)