IVAPRECIAÇÃO DO RECURSO
1. Impugnação da matéria de facto
A Apelante interpõe o presente recurso, declarando que ele abrange a decisão sobre matéria de facto e fazendo menção a diversos pontos de facto que, na sua perspectiva, devem ser alterados.
Sustenta, no entanto, a Apelada que, nessa parte, o recurso não está em condições de ser apreciado, uma vez que o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões e as conclusões das alegações são omissas em relação aos concretos pontos de facto que se pretendem impugnar (sustenta, aliás, que, por essa razão, o recurso é extemporâneo por não ser aplicável o prazo adicional de dez dias previsto no art.º 638.º, n.º 7, do CPC, ainda que nos pareça não ser o caso, aderindo-se, neste ponto, às considerações efectuadas no despacho que admitiu o recurso).
É sabido que, conforme resulta do disposto no art.º 640.º do CPC, a impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto pressupõe - sob pena de rejeição do recurso (nessa parte) - o cumprimento de uma série de ónus legais: o ónus de indicar os concretos pontos de facto que se consideram incorrectamente julgados; o ónus de indicar a decisão que, no entender do recorrente, deve ser proferida sobre os factos em causa e o ónus de indicar os concretos meios probatórios que impõem a decisão que vem propugnada (diversa da recorrida), a que acresce ainda - sempre que os meios probatórios concretamente invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados - o ónus de indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso.
O primeiro ónus - indicação dos concretos pontos de facto que se consideram incorrectamente julgados - corresponde, naturalmente, a um pressuposto básico da impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto pois é através dele que o recorrente identifica o objecto da pretensão que vem formular no âmbito do recurso, sendo certo que - como sabemos - o recurso não pode assentar numa discordância generalizada sobre a decisão da matéria de facto no seu conjunto, mas sim em concretos erros de julgamento que sejam imputados à decisão proferida sobre determinados factos[1].
Constitui, por outro lado, jurisprudência pacífica que o cumprimento desse ónus (indicação dos pontos de facto impugnados) tem que ser feito obrigatoriamente nas conclusões das alegações[2] ainda que os restantes ónus - incluindo o ónus de indicar a decisão alternativa, conforme AUJ n.º 12/2023[3] - possam ser cumpridos no corpo das alegações.
Ora, olhando às conclusões das alegações de recurso e com ressalva da questão relacionada com as limitações legais á prova do negócio por efeito do disposto no art.º 364.º do CC (questão que será analisada mais adiante), o único ponto de facto que, em concreto, aí vem suficientemente identificado reporta-se à extinção do acordo entre as partes e entrega das chaves, quando se refere - na conclusão 10.ª - que se considerou erroneamente não provada a extinção do acordo entre as partes e a entrega das chaves, sendo certo que essa extinção e entrega estão suficientemente demonstradas.
É esse, portanto, o único ponto de facto que está correctamente identificado nas conclusões e que, nessa medida, importa aqui apreciar.
Está em causa a decisão que não julgou provado que as partes tivessem chegado a acordo no sentido de porem fim ao contrato (pontos 1 e 7 dos factos não provados) e a decisão que julgou provado que a Ré não procedeu à entrega das chaves do locado (ponto 21 dos factos provados).
Para fundamentar o erro de julgamento que entende ter sido cometido em relação à decisão proferida sobre esses pontos de facto, a Apelante invoca:
- -O abandono da Quinta (locado) que é confirmado pelo relatório pericial e pelos sócios da Autora;
- -O depoimento da testemunha BB;
- -O depoimento da testemunha AA, sustentando que, ao contrário do que se entendeu na decisão recorrida, este depoimento é mais credível do que os depoimentos dos sócios e gerente da Autora, uma vez que, ao contrário destes, não tem qualquer interesse na decisão da causa.
Pensamos, contudo, que essa argumentação não procede.
O abandono da Quinta é irrelevante para efeitos de prova da celebração de qualquer acordo de extinção do contrato e da efectiva entrega das chaves. Como pensamos ser claro, a mera circunstância de a Ré (locatária) ter abandonado o locado e ter daí retirado todos os seus bens não equivale a dizer que o tenha entregado à Autora; para que tal sucedesse era necessário que esse facto (saída e abandono do espaço) tivesse sido levado ao conhecimento da Autora e que lhe tivessem sido entregues as chaves. A mera circunstância de a Ré ter abandonado os prédios não serve, portanto, como prova de que tenha existido qualquer acordo entre as partes no sentido de pôr fim ao contrato e que as chaves tivessem sido entregues.
O que acabamos de dizer serve também para afastar a relevância do depoimento da testemunha BB, uma vez que aquilo que esta testemunha vem confirmar é apenas que a Ré deixou os prédios e deles retirou os seus bens, dizendo que ajudou a carregar esses bens (máquinas e alfaias) em finais de 2017 ou inícios de 2018, que não ficaram lá quaisquer bens e que não voltou a ir trabalhar para lá. A testemunha não sabe da existência de qualquer acordo das partes, não sabe se existiu (ou não) alguma comunicação à Autora e não sabe se as chaves foram entregues. Este depoimento é, portanto, irrelevante para efeitos de prova de qualquer acordo entre as partes no sentido da extinção do acordo anteriormente celebrado e para efeitos de prova de entrega dos prédios e respectivas chaves.
A testemunha AA declarou efectivamente que a quinta e as chaves foram entregues ao representante da Autora numa reunião ocorrida em Dezembro de 2017. Todavia, ao contrário do que diz a Apelante, nenhuma razão encontramos para dar a esta testemunha uma maior credibilidade do que aquela que deve merecer o depoimento do gerente e sócio da Autora quando negaram, de forma expressa, a existência de qualquer acordo a pôr fim ao contrato e a entrega das chaves.
Em primeiro lugar, porque este depoimento não é tão “desinteressado” como a Apelante fazer crer. Com efeito, apesar de não ser sócio nem gerente da Ré, o que se extrai do seu depoimento é um claro e evidente interesse neste negócio que é atestado, desde logo, pela circunstância de - conforme reconheceu - ter estado presente em todas as reuniões ocorridas entre as partes relacionadas com esse negócio e de ter sido ele quem trocou com os sócios e gerente da Autora os diversos emails que foram juntos aos autos em 21/06/2022. Mas esse interesse também é atestado pela circunstância de ter declarado que até era ele que pagava as rendas (pelo menos ao início) porque estava acordado que compraria a Quinta e que essas rendas seriam depois deduzidas no preço a pagar. É certo, portanto, que este depoimento não é mais desinteressado do que os depoimentos prestados pelos sócios e gerente da Autora.
Por outro lado, a entrega da Quinta que a testemunha declara ter ocorrido em Dezembro de 2017 não se compatibiliza com o teor dos emails já referidos que foram trocados em Janeiro, Fevereiro e Marços de 2018, nos quais ainda se agendam reuniões relacionadas com a Quinta. Refira-se que, apesar de a referida testemunha ter dito em email de 19/02/2018 - que enviou em resposta a email onde lhe era pedida cópia do contrato - que a Quinta havia sido formalmente entregue na última reunião (facto que foi negado pelo gerente da Autora em email de 23/02), a verdade é que, em email de 10/02/2018, a referida testemunha refere ter valores de novas rendas a propor solicitando a marcação de reunião, o que não faria muito sentido se a Quinta já tivesse sido entregue em momento anterior.
Pensamos, portanto, em razão do exposto, que o depoimento da referida testemunha não é suficiente para fundar uma convicção minimamente segura em relação à existência de qualquer acordo das partes no sentido de pôr fim ao negócio e em relação à entrega dos prédios e respectivas chaves. Tal depoimento - expressamente contrariado pelos depoimentos dos sócios e gerente da Autora - não foi minimamente confirmado por qualquer outro meio probatório, não existindo sequer qualquer carta ou comunicação em que a Ré desse conta à Autora de que havia saído dos prédios e que considerava findo o contrato.
Ainda sobre esta matéria e apelando a um critério de bom senso, diz a Apelante que, sendo ela uma sociedade comercial que visa o lucro, não faria sentido algum acumular dívidas de muitos milhares de euros de rendas numa quinta que tinha abandonada. É certo que não fará muito sentido, a não ser que existisse algum propósito de reter a detenção da Quinta com vista a facilitar a aquisição que, eventualmente, ainda fosse do seu interesse ou da testemunha CC (interesse que, conforme reconheceu esta testemunha, existia efectivamente, pelo menos nos primeiros anos do contrato). De qualquer forma, isso não basta para julgar provada a celebração de um acordo das partes no sentido de pôr fim ao contrato e a efectiva entrega das chaves. Além do mais, sabendo-se que, no email de 23/02 (acima mencionado), a Autora negava expressamente a entrega da Quinta que AA afirmava ter sido já efectuada, também não deixa de ser estranho que a Ré, não tendo qualquer interesse nos prédios, não tenha reagido a essa declaração e não tenha, pelo menos, enviado qualquer comunicação a colocar formalmente fim ao contrato, mediante denúncia ou, se para tal tivesse fundamento, por resolução.
Improcede, assim, a pretensão da Apelante no que toca à alteração da decisão proferida em relação aos citados pontos de facto.
2. A não junção de contrato escrito e a extinção/absolvição da instância
Sustenta a Apelante, em relação a esta matéria, que, estando em causa um contrato de arrendamento rural e não tendo a Autora procedido à junção de qualquer exemplar escrito desse contrato sem que tivesse alegado que a sua falta era imputável à R., impunha-se julgar verificada a excepção dilatória prevista no artigo 35.º, n.º 5 do Regime do Arrendamento Rural - que era de conhecimento oficioso - e determinar em consequência a extinção da instância.
Apreciemos.
O art.º 35.º, n.º 5, do RAR (Dec. Lei n.º 294/2009 de 13/10) dispõe, efectivamente, que nenhuma acção judicial pode ser recebida ou prosseguir, sob pena de extinção da instância, se não for acompanhada de um exemplar do contrato, quando exigível, a menos que logo se alegue que a falta é imputável à parte contrária.
Refira-se que, a considerar-se - como pretende a Apelante - que a referida previsão legal é aplicável na situação dos autos (por estar em causa acção referente a contrato de arrendamento rural que está submetida à disciplina prevista no citado art.º 35.º), também se deveria considerar que, nos termos previstos na citada disposição legal, a presente acção tem carácter de urgência, o que implicaria, desde logo, que o presente recurso não pudesse ser admitido por ter sido interposto para além do prazo de quinze dias que está previsto no art.º 638.º, n.º 1, do CPC para a interposição de recurso em processos de natureza urgente, ainda que acrescido de dez dias por ter objecto a reapreciação de prova gravada (cfr. n.º 7 do art.º 638.º do CPC).
A verdade, porém, é que nunca nos autos se falou em arrendamento rural; não foi nesses termos que a Autora qualificou o contrato que veio invocar, tendo alegado que, nos termos acordados entre as partes, estava em causa um arrendamento urbano para fins não habitacionais e a Ré não contrariou essa qualificação, não tendo alegado ou sustentado - em momento algum - que estava em causa um arrendamento rural.
Ou seja, durante o decurso do processo, nenhuma das partes fez referência a qualquer arrendamento rural ou convocou o respectivo regime jurídico e nenhuma delas invocou a falta de exemplar do contrato para os efeitos previstos no citado art.º 35.º, n.º 5.
Além do mais, os termos em que o contrato era alegado nem sequer permitiam qualificá-lo como arrendamento rural pelas razões que passamos a enunciar.
O art.º 2.º do RAR define arrendamento rural nos seguintes termos:
“1 - Arrendamento rural é a locação, total ou parcial, de prédios rústicos para fins agrícolas, florestais, ou outras actividades de produção de bens ou serviços associadas à agricultura, à pecuária ou à floresta.
2 - O arrendamento que recaia sobre prédios rústicos, quando do contrato e respectivas circunstâncias não resulte destino diferente, presume-se arrendamento rural.
3 - O arrendamento conjunto de uma parte rústica e de uma parte urbana é considerado rural quando seja essa a vontade expressa dos contratantes ou, na dúvida, quando seja considerado como tal, nos termos do artigo 1066.º do Código Civil”.
No caso dos autos, o arrendamento não incidiu apenas sobre prédios rústicos, tendo envolvido também uma parte urbana, pelo que, nos termos previstos no n.º 3 da disposição acima citada, seria considerado rural se tivesse sido essa a vontade expressa dos contratantes ou, na dúvida, se fosse considerado como tal, nos termos do artigo 1066.º do Código Civil.
Ora, em face da matéria de facto que havia sido alegada, nada permitia concluir pela vontade expressa dos contratantes no sentido de o considerar como rural; o que se alegava era, aliás, o contrário, ou seja, a intenção das partes de o considerar como urbano, já que, como se alegava, as partes haviam acordado que o arrendamento se haveria como “urbano para fins não habitacionais”.
E, tendo em conta essa alegação, o disposto no art.º 1066.º do CC também não permitia qualificar o contrato como arrendamento rural.
Esse preceito legal dispõe nos seguintes termos:
“1 - O arrendamento conjunto de uma parte urbana e de uma parte rústica é havido por urbano quando essa seja a vontade dos contratantes.
2 - Na dúvida, atende-se, sucessivamente, ao fim principal do contrato e à renda que os contratantes tenham atribuído a cada uma delas.
3 - Na falta ou insuficiência de qualquer dos critérios referidos no número anterior, o arrendamento tem-se por urbano”.
De acordo com a regra prevista no n.º 1, parece que o contrato teria que ser qualificado como urbano, já que, pelas razões já referidas, teria sido essa a vontade dos contratantes.
De qualquer forma e perante a inexistência de elementos concretos para qualificação do contrato à luz do critério estabelecido no n.º 2 do citado artigo 1066.º (nada de concreto foi alegado que fosse suficiente para aferir se o fim principal do contrato era a produção e exploração agrícola ou se era o armazenamento e comércio e também não foi estabelecida qualquer diferenciação da renda que foi estabelecida em conjunto para a parte rústica e urbana), sempre o mesmo se deveria ter por urbano à luz do disposto no n.º 3.
Não havia, portanto, razões para considerar que estava em causa um contrato de arrendamento rural e que, por isso, devesse ser aplicado o disposto no n.º 5 do citado art.º 35.º.
Diz a Apelante que, embora se compreenda que o Tribunal não declarasse a extinção da instância antes de apurar que tipo de contrato estaria em causa, não poderia deixar de o ter feito logo que apurou que assim era.
Mas - perguntamos - quando foi que o Tribunal apurou que estava em causa um arrendamento rural? Na verdade, em momento algum. Com efeito, ainda que a sentença recorrida se reporte ao contrato como “arrendamento rural” (sem grandes explicações a propósito dessa qualificação), o certo é que os termos do contrato que vieram a ser julgados provados coincidiam com aqueles que haviam sido alegados pela Autora (cfr. pontos 5 e 6 da matéria de facto provada) e, conforme referimos, esses termos não permitiam qualificar o contrato como sendo de arrendamento rural.
Nessas circunstâncias e tendo em conta que nenhuma das partes havia aludido a qualquer arrendamento rural ou suscitado a questão relacionada com a falta de junção do contrato, nenhuma razão existia para determinar a extinção da instância nos termos e ao abrigo do disposto no n.º 5 do citado art.º 35.º. Refira-se que a presente acção está pendente deste 2021 (há quase cinco anos) e durante todo esse período a Ré/Apelante nunca se lembrou de invocar a falta de exemplar do contrato para os efeitos previstos no citado art.º 35.º, n.º 5, nem ela própria juntou esse exemplar ou alegou que a falta era imputável à parte contrária, como seria necessário em relação à reconvenção que deduziu, caso estivesse efectivamente em causa um contrato de arrendamento rural como agora vem sustentar. Está em causa, na verdade, uma questão nunca invocada em 1.ª instância e que é invocada, pela primeira vez, no âmbito deste recurso, sendo, no mínimo, surpreendente que a Ré venha agora - passados cinco anos e depois de produzida toda a actividade judicial necessária e proferida sentença em 1.ª instância - invocar essa questão em sede de recurso para o efeito de pretender agora operar a extinção da instância.
Poder-se-á dizer, além do mais, - como se disse no Acórdão da Relação do Porto de 01/07/2002 (processo n.º 0250332)[4] - que a falta de junção desse documento só poderia ser invocada até ser proferida sentença na 1ª instância, sob pena de se ter como sanada.
Improcede, portanto, esta questão.
3. A prova do contrato e a sua nulidade
Sustenta também a Apelante que, por força do disposto no art.º 364.º do CC, estava vedada a prova do contrato e dos elementos essenciais do negócio por meio de prova que não tivesse força probatória superior ao documento exigido e, designadamente, por prova testemunhal e que, de qualquer forma, deveria ter sido declarada a nulidade do contrato por inobservância de forma escrita.
Apreciemos.
Não obstante já tenha sido afastada a existência de arrendamento rural, é certo que o arrendamento urbano também está sujeito a forma escrita nos termos previstos no n.º 1 do art.º 1069.º do CC, dispondo, contudo, o n.º 2 dessa disposição legal que “Na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses”. Refira-se que este n.º 2 foi aditado pela Lei n.º 13/2019 de 12/02, sendo aplicável a arrendamentos anteriores por força do disposto no n.º 2 do art.º 14.º do referido diploma.
Em sede probatória, dispõe o art.º 364.º do mesmo diploma:
- “1.Quando a lei exigir, como forma da declaração negocial, documento autêntico, autenticado ou particular, não pode este ser substituído por outro meio de prova ou por outro documento que não seja de força probatória superior.
- 2.Se, porém, resultar claramente da lei que o documento é exigido apenas para prova da declaração, pode ser substituído por confissão expressa, judicial ou extrajudicial, contanto que, neste último caso, a confissão conste de documento de igual ou superior valor probatório”.
Ficam aqui em evidência duas situações distintas e sujeitas a regime diferente: os casos em que o documento corresponde a uma exigência ou formalidade ad substanciam (exigido como forma da declaração) e aqueles em que o documento corresponde a formalidade ad probationem (exigido apenas para prova da declaração). No primeiro caso, não é viável a prova da declaração por outro meio a não ser mediante outro documento que seja de força probatória superior, implicando a falta desse documento a nulidade do negócio (art.º 220.º do CC); no segundo caso, o acto não é nulo mas apenas pode ser provado por confissão expressa, judicial ou extrajudicial, contanto que, neste último caso, a confissão conste de documento de igual ou superior valor probatório[5]. No entanto, em matéria de arrendamento - e conforme resulta do disposto no n.º 2 do citado art.º 1069.º - o leque de meios probatórios admitidos para prova do contrato foi substancialmente alargado, permitindo-se - mas apenas ao arrendatário e ainda assim apenas quando a falta de redução a escrito não lhe seja imputável - que essa prova seja efectuada por qualquer forma admitida em direito.
Tendo em conta o disposto no n.º 2 do citado art.º 1069.º, impor-se-á concluir - como vem sendo considerado na jurisprudência[6] - que a exigência da forma escrita para os contratos de arrendamento, constante do citado art.º 1069.º, é meramente ad probationem, pelo que, na falta do documento exigido, pode o contrato ser provado por confissão expressa (nos termos previstos no n.º 2 do citado art.º 364.º) quando é o senhorio que o invoca para o efeito de fazer valer os efeitos inerentes ao contrato e podendo ser provado por qualquer meio de prova admitido em direito (nos termos e nas circunstâncias previstas no n.º 2 do art.º 1069.º) quando é o arrendatário que está interessado na sua demonstração para o efeito de nele suportar os direitos que pretende fazer valer.
No caso dos autos - estando em causa a pretensão da Autora no sentido da resolução do contrato e de obter o pagamento das rendas - era a Autora (senhoria) que pretendia fazer valer o contrato para o efeito de fazer operar as consequências e efeitos jurídicos que vinha peticionar. Para fazer operar esses efeitos, a Autora tinha que fazer prova de um contrato de arrendamento válido e, conforme mencionado, essa prova só podia ser feita mediante a junção do documento escrito que titulava o contrato ou, nos termos previstos no n.º 2 do art.º 364.º, n.º 2, por confissão expressa, fosse ela uma confissão judicial ou uma confissão extrajudicial que constasse de documento de igual ou superior valor probatório, tendo em conta - como se disse - que o disposto no n.º 2 art.º 1069.º não lhe aproveitava por ser faculdade apenas atribuída ao arrendatário.
Refira-se que, conforme se retira da citada disposição legal e conforme tem sido entendimento unânime da jurisprudência (cfr. Acórdãos acima citados), a confissão exigida para a prova do contrato tem que ser expressa, não bastando, portanto, a confissão ou reconhecimento que resulte da não impugnação de factos nos articulados.
É certo, no entanto, que, conforme preceitua o art.º 356.º do CC, a confissão judicial pode ser feita nos articulados, podendo valer como tal a confissão que aí seja feita pelo mandatário se e na medida em que não for retirada pela parte nos termos previstos no art.º 46.º e 465.º do CPC.
Ora, tendo em conta a posição assumida pela Ré na contestação e as alegações que aí fez constar (que nunca foram retiradas), impor-se-á concluir que a Ré confessou - de forma expressa e inequívoca - a existência do contrato de arrendamento invocado pela Autora, não tendo sequer alegado (nem nesse momento nem em qualquer outro momento posterior) que ele não havia sido reduzido a escrito e não tendo invocado a sua nulidade.
Com efeito, a Ré reconhece - logo no art.º 3.º da sua contestação - a existência de um acordo celebrado com a Autora, alegando que ele cessou a sua vigência há muitos anos. Reconhece que esse acordo teve por objecto, entre outros, o prédio misto a que se reporta a Autora e do qual faz parte um armazém, acrescentando que, para ela, era este armazém o elemento mais importante do negócio (art.º 4.º). Reporta-se, em vários artigos da sua contestação, aos prédios “arrendados”, ao “contrato”, ao “contratado”, ao “arrendamento”, ao “diferencial entre o que estava a pagar a título de rendas e o montante que tinham acordado”; alega a marcação de reunião para decidir o que fazer relativamente “à continuação do arrendamento ou sobre a sua revogação”, alegando que fez saber à Autora que “caso esta não aceitasse baixar a renda para um valor muito inferior, revogaria o contrato”; alegou que chegaram a acordo no sentido de “porem ponto final no contrato”, dizendo ainda que invocava, desde já, “justa causa para revogar unilateralmente o contrato, por incumprimento da A.”.
Pensamos, portanto, impor-se concluir - em face dessa alegação e da posição aí assumida - que a Ré reconheceu/confessou expressa e inequivocamente a celebração do contrato de arrendamento que era invocado pela Autora (tendo centrado a sua defesa na cessação de vigência desse contrato e no seu incumprimento por parte da Autora), configurando-se, portanto, uma confissão judicial expressa com aptidão para superar e substituir - nos termos previstos no art.º 364.º n.º 2 do CC - a falta de documento que titule o contrato e para, em consequência, fazer prova desse contrato.
Refira-se, aliás, que, não obstante seja certo que não foi junto aos autos qualquer documento escrito que titule o contrato, não sabemos, em bom rigor, se tal documento existe ou não. Certo é que nenhuma das partes alegou que esse documento não existisse e que o contrato tivesse sido verbal; a Autora, afirmando a existência de um contrato escrito que não tinha na sua posse, requereu - em 07/10/2025 - a notificação da Ré para proceder à sua junção e a Ré, depois de notificada para o efeito, limitou-se declarar - em 20/10/2025 - que não tinha esse documento na sua posse, sem que tivesse afirmado - nesse momento ou em qualquer outro - que esse documento não existia e que o contrato não havia sido celebrado por escrito.
É, por isso, incompreensível que a Ré/Apelante se apresente agora, neste recurso, a invocar a falta de documento para efeitos de obstar à prova do contrato e/ou a nulidade do contrato por inobservância da forma escrita, quando é certo que, ao longo de todo o processo, nunca invocou tal nulidade e nunca alegou que o contrato não tivesse sido celebrado por escrito.
Certo é, no entanto, que, pelas razões acima referidas e por efeito da confissão da Ré, devemos ter como efectuada a prova da celebração entre as partes de um contrato de arrendamento válido.
Refira-se, além do mais, que, ainda que se declarasse a nulidade do contrato - por falta de documento escrito - isso não desobrigaria a Ré do pagamento do valor correspondente à prestação que recebeu (gozo dos prédios não susceptível de restituição em espécie) por efeito da nulidade e nos termos previstos no art.º 289.º do CC, importando notar que, conforme resulta do Assento n.º 4/95[7], “Quando o Tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no n.º 1 do artigo 289.º do Código Civil”. E esse valor corresponderia, na falta de alegação e prova de qualquer outro que fosse relevante para o efeito, ao valor que as próprias partes estabeleceram para a renda por ser esse o valor que entenderam corresponder ao justo valor da prestação em causa ou valor locativo dos imóveis[8].
Por outro lado e ao contrário do que sustenta a Apelante, ainda que fosse declarada a nulidade do contrato, não haveria fundamento para considerar que apenas estivesse obrigada a restituir o valor correspondente à aludida prestação até Dezembro de 2017. Em primeiro lugar, porque nem sequer se provou que a Apelante tenha deixado de usar os prédios nessa data (apenas se provou que deixou de ter interesse no arrendamento e que retirou os seus pertences do local, sem que se saiba se deixou de utilizar efectivamente os prédios e a partir de que momento) e, em segundo lugar, porque a restituição daquela prestação não abrange apenas o período de utilização efectiva dos prédios, abrangendo todo o período em que, independentemente do facto de os ter ou não utilizado, os prédios estiveram na sua disponibilidade por não os ter entregado à Autora. Nessas circunstâncias, não tendo resultado provado que a Ré tenha entregado os prédios e as respectivas chaves à Autora, a eventual declaração de nulidade do contrato não implicaria, pelas razões apontadas, qualquer alteração do valor a cujo pagamento foi condenada pela sentença recorrida (seria alterado o fundamento dessa condenação - porque deixaria de radicar no contrato de arrendamento, passando a radicar na nulidade desse contrato e nos efeitos dessa nulidade - mas não alteraria o valor que está obrigada a pagar).
Improcede, portanto, esta questão.
4. A alegada revogação do contrato
Sobre esta matéria pouco haverá a dizer, tendo em conta que aquilo que lhe está subjacente é, no essencial, a alteração da matéria de facto que era propugnada e que não foi deferida.
Na verdade, conforme já se disse a propósito da impugnação da decisão proferida sobre a matéria, a circunstância de a Apelante ter deixado de usar o locado, de o ter “abandonado” e de ter levado daí todos os seus pertences não equivale a dizer - ao contrário do que parece pretender - que tenha entregado o locado e que o contrato tivesse cessado com a inerente extinção da sua obrigação de pagamento das rendas.
O contrato de arrendamento não cessa os seus efeitos - com extinção das obrigações dele decorrentes - pela mera circunstância de o arrendatário, de forma unilateral, deixar de usar ou fruir o locado. Conforme previsto no art.º 1079.º do CC, o arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei.
Ora, no caso, não se provou ter ocorrido qualquer uma dessas causas de cessação do arrendamento. Apesar de ter alegado oportunamente que o contrato havia cessado por acordo das partes, a Ré não fez prova da existência desse acordo e não fez prova da efectiva entrega à Autora dos imóveis e respectivas chaves.
Em razão de tudo o exposto e não tendo sido suscitada qualquer outra questão concreta, improcede o recurso e confirma-se a decisão recorrida.
SUMÁRIO (elaborado em obediência ao disposto no art.º. 663º, nº 7 do Código de Processo Civil, na sua actual redacção): (…).
/////
