3392/20.1T8AVR.P1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- O contrato-promessa é o negócio mediante o qual ambos os contraentes, ou apenas um deles, assumem a obrigação de “celebrar certo contrato” que fica concretizado pelos promitentes – art.º 410.º do Código Civil.

II- A promessa encontra-se sujeita aos requisitos essenciais do contrato prometido de acordo com o princípio da equiparação, estabelecido no art.º 410.º n.º 1 do Código Civil, sendo-lhe aplicáveis as disposições relativas àquele.

III- Como especialidade em relação às normas gerais aplicáveis, surgem as regras concernentes ao incumprimento contratual, previstas nos artigos 442.º e 830.º do Código Civil.

IV- Sendo diversa a estrutura jurídica dos dois institutos -sinal e cláusula penal -, no plano funcional manifestam significativas afinidades. Ambos são meios coercivos de cumprimento e, em caso de inadimplemento, são determinantes na fixação prévia da indemnização devida. Ao nível do regime jurídico, o legislador criou, em relação ao sinal, no n.º 4 do art.º 442.º do Código Civil uma solução idêntica àquela que estabeleceu no art.º 811.º n.º 2, para a cláusula penal.

V- A convenção de sinal, bem como a existência de cláusula penal obstam à exigência de qualquer outra indemnização por incumprimento, salvo convenção em contrário, que no caso do presente contrato-promessa de arrendamento, não existiu.

Acordam na 7.ª secção do Supremo Tribunal de Justiça:

I- RELATÓRIO

CIVILRIA, S.A., intentou acção declarativa com processo comum contra:

TALKDESK INC. PORTUGAL, UNIPESSOAL, LDA., ambas melhor identificadas nos autos, formulando, essencialmente, os seguintes pedidos:

1- Declaração de que o contrato promessa de arrendamento celebrado entre Autor e Ré, não caducou

2- Declaração de incumprimento do contrato promessa de arrendamento, por parte da Ré e a esta imputável:

3- Execução específica do contrato promessa de arrendamento:

Subsidiariamente:

1- Condenação da Ré a pagar à Autora indemnização de valor correspondente ao ganho que derivaria em seu benefício da celebração do contrato de arrendamento, acrescido do valor correspondente à penalização pela mora.

Em qualquer das duas hipóteses- de procedência do pedido principal ou do pedido subsidiário – pede a condenação da Ré a pagar à Autora a quantia de € 3.509,00, correspondente à soma das quantias referidas nos artigos 53.º, 67.º e 70.º da p,i, acrescida do IVA à taxa legal e de juros comerciais, desde a citação.

Ainda subsidiariamente, pretende seja proferida sentença que, visando a indemnização da A. pelo chamado dano negativo ou de confiança coloque a Autora na situação em que estaria se não tivesse celebrado o contrato:

a) Decida que a Ré, ao invocar a caducidade do contrato-promessa de arrendamento para, à custa disso, se furtar a celebrar o contrato de arrendamento, agiu ilicitamente e incorreu numa situação de abuso do direito prevista no art.º 334.º do Código Civil;

b) seja a Ré condenada a pagar à A. a quantia de € 233.442,01, correspondente à soma das verbas parcelares alegadas ao longo dos artigos 100.º a 151.º da p. i, acrescida de juros comerciais, contados desde a data da citação.

Alegou, ainda em síntese, o seguinte:

É proprietária de cinco frações urbanas, que se encontravam em tosco, sem infraestruturas. Celebrou com a Ré um contrato-promessa de arrendamento, dessas fracções, por cinco anos, renováveis, em novembro de 2019, a fim de que esta última aí desenvolvesse a sua atividade, ficando a A. obrigada a realizar as obras necessárias para dotar o espaço das condições necessárias para tal efeito.

Previa-se que as obras seriam concluídas até 28.2.2020, sendo o contrato definitivo celebrado depois de a Ré aceitar as obras e de ser obtida licença administrativa de utilização e certificados energéticos.

Durante as obras, a A. cedeu à Ré, a título gratuito, um outro local para que esta pudesse desenvolver a sua atividade.

A Autora realizou as obras que se foram atrasando por culpa da Ré, nomeadamente por pedidos desta para introdução de modificações ao inicialmente acordado, tendo sido sempre aceite, pelo menos tacitamente, a dilação do prazo inicial. Inesperadamente, estando as obras já concluídas, faltando apenas alguma documentação, a Ré comunicou à A. que não celebraria o contrato prometido, porquanto o prazo fora ultrapassado, a situação pandémica alterou o seu contexto económico e perdeu interesse no negócio.

A Autora ficou, assim, com prejuízo, não só porque deixou de ganhar as rendas relativas ao arrendamento prometido, mas também porque as obras efetuadas tinham por finalidade única o arrendamento à Ré, tornando o local imprestável para outras finalidades, além de ter cedido gratuitamente um espaço utilizado pela Ré, tendo aí pago os consumos desta, nomeadamente de água e eletricidade.

Contestou a Ré, dizendo que, tendo sido ultrapassado o prazo estabelecido no contrato de promessa para concretização do contrato prometido, caducou a promessa nos termos da cláusula 8.ª do contrato, não tendo a A. nunca aceite a prorrogação do contrato. Além disso, a Ré perdeu interesse no negócio, por força do passar do termo sem data à vista para celebração do arrendamento. Não é possível a execução específica do contrato-promessa por força da cláusula penal estabelecida na Cláusula 9.ª do contrato de promessa, que a afasta. Estavam estabelecidas condições para celebração do negócio prometido que não foram cumpridas: a aceitação das obras, por escrito, pela Ré, o que nunca sucedeu, obtenção da licença de utilização, não obtida, o certificado energético, que só foi emitido em julho de 2020. A pandemia e a situação de estado de emergência alteraram anormalmente as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de arrendar, tendo a Ré sido obrigada a remeter os seus funcionários para a situação de teletrabalho e não podendo, por isso, pagar rendas tão avultadas para um espaço que permaneceria vazio. É abusiva a pretensão da A. porque tem conhecimento de todos os argumentos anteriores. Pretende a condenação da A. como litigante de má-fé.

No mais, impugna a p.i. e termina, formulando reconvenção, pedindo:

a. o reconhecimento da alteração anormal das circunstâncias, considerando resolvido o contrato promessa com efeitos retroagidos à data da caducidade do contrato promessa;

b. condenação da A. a entregar à Ré os bens móveis descritos nas faturas juntas sob os números 5 e 6 e que são da propriedade desta.

Subsidiariamente se assim não for entendido:

c. Condenação da A. a pagar à Ré o montante de € 22.365,88 acrescido da quantia de € 1.253,10 respeitantes a juros de mora já vencidos e condenando nos juros que se vencerem até efetivo e integral pagamento;

d. Em todo o caso, a condenação da A. numa sanção pecuniária compulsória no montante de € 100,00 por cada de incumprimento na entrega ou, se for o caso, por cada dia de atraso no pagamento da quantia alternativamente peticionada.

A Autora apresentou réplica, dizendo, entre o mais, ser relativo o prazo estabelecido no contrato de promessa, devendo a Ré, ter interpelado admonitoriamente a A. para o cumprimento, fixando-lhe um prazo razoável para cumprir. Existe contradição entre as cláusulas 8.ª e 9.ª e, por isso a primeira é inválida, como será a cláusula 3.ª, n.º s 1 e 5. O atraso ficou a dever-se à Ré que foi sempre acompanhando as obras, aceitando a sua prorrogação tácita, tendo prescindido da aceitação das obras por escrito. A certificação energética do espaço único foi obtida mais tarde pela demora da Ré em determinar os locais necessários para os acabamentos das redes de eletricidade e telecomunicações, sendo que, em função da pandemia, a própria empresa de certificação tinha suspensos os seus procedimentos. Autora e Ré acordaram que o arrendamento teria início a 1.3.2020, deixando para mais tarde a obtenção da licença de utilização, do certificado energético e das ligações definitivas de água e eletricidade. A Ré não quis celebrar o contrato de arrendamento porque, tendo colocado os seus trabalhadores em teletrabalho, concluiu que estes assim podiam permanecer, mesmo após a pandemia, com poupança de custos por parte da demandada.

Foi proferido despacho, a 20.10.2021, no âmbito da audiência preliminar, convidando as partes a prestar esclarecimentos, relativamente quer à petição, quer à contestação.

A A. veio apresentar nova petição aperfeiçoada, a 09.11.2021.

Por sua vez, a Ré veio, a 26.11.2021, pronunciar-se sobre a petição aperfeiçoada e juntar nova contestação, que termina com os mesmos pedidos reconvencionais.

Foi admitida a reconvenção, com exceção do pedido reconvencional da subalínea a. da alínea g).

Realizado julgamento, veio a ser proferida sentença, datada de 31.5.2024, a qual julgou parcialmente procedentes a ação e a reconvenção e operou a compensação dos créditos recíprocos, condenando a Ré a pagar à A. a quantia de € 192.277,89, acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, à taxa em vigor para os juros comerciais, a partir da citação e até integral pagamento. No mais, acção e reconvenção foram julgadas improcedentes.

Desta sentença recorreram ambas as partes, tendo o Tribunal da Relação proferido acórdão que alterou o decidido pela primeira instância, decidindo:

revogar parcialmente a sentença condenando a Ré a pagar à A. a quantia de € 11.261, 00, mais IVA, à taxa de 23%, com juros de mora comerciais, desde a citação e até integral pagamento, absolvendo-a do demais peticionado pela A.;

- condenar a A. a entregar à Ré as mesas, secretárias e cadeiras mencionadas em 18 53 dos factos provados.”

Inconformada a Autora vem interpor recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, formulando as seguintes conclusões:

1.ª A Autora, ora recorrente, na linha de idêntica posição que já tomara na p.i. e na apelação, está de acordo com o entendimento do douto acórdão recorrido, no sentido de que a R. incorreu em incumprimento culposo do contrato-promessa de arrendamento em apreço no presente processo.

2ª - Esse incumprimento decorre da análise conjugada da posição tomada pela R. através das suas duas cartas a que se referem os Factos 5 e 7 (docs 22 e 24 da p.i.), as quais, na sua essência, constituem, de modo sério e seguro, uma declaração antecipada, firme e categórica, de que não iria cumprir o contrato-promessa de arrendamento, com o que se deu por provado no facto 51.

3ª - Não obstante esse incumprimento da R., o interesse da A. no cumprimento do contrato-promessa e no contrato de arrendamento manteve-se sempre vivo, como aliás decorre da posição por ela tomada, quer através da sua carta a que se refere o Facto 6 quer do contexto do presente processo, quer da posição tomada na petição inicial.

Pelas razões, doutrina e jurisprudência invocadas de págs 12 a 16 das anteriores alegações,

4ª - No caso presente, não negligenciando que estamos perante um contrato-promessa de arrendamento e não de compra e venda (ou outro oneroso e de constituição de direitos reais), ao contrário do que entendeu o douto acórdão recorrido, não houve, sequer, estipulação de sinal, nem o estipulado na cláusula 5ª do contrato-promessa de arrendamento, se tivesse sido cumprido, constituiria sinal, “obrigação unilateral de constituição de “sinal” nem “promessa unilateral de sinal”, nos termos e para os efeitos do art.º 442º do CC.

5ª - No presente caso em concreto, de acordo com a doutrina e a jurisprudência citadas a págs 12 a 19 das anteriores alegações, estando nós perante um contrato-promessa de arrendamento e não perante um contrato-promessa de compra e venda (nem perante um contrato oneroso que se possa enquadrar com o disposto nos arts 410º, nº 1 e 939º do CC), a entrega, estipulada naquela cláusula 5ª, das “rendas relativas aos dois primeiros meses de vigência do contrato prometido” – tal entrega, se tivesse vindo (e não veio) a ser concretizada – seria havida como começo de cumprimento do prometido contrato de arrendamento, e não como sinal.

Pelas razões e de acordo com a doutrina e a jurisprudência invocadas a págs 17 a 19 das anteriores alegações,

6ª - Em todo o caso, e considerando que a estipulação de sinal é uma típica cláusula contratual quod constitutionem, segundo a qual a tradição (entrega) da coisa é seu elemento constitutivo, não se bastando com o acordo de vontades ou coma promessa de sinal para que aquela estipulação se considere cumprida, e não se devendo confundir a obrigação de prestar sinal com a efetiva prestação de um sinal, então, no caso presente, mesmo que, porventura, se admitisse que as partes tivessem querido que aquelas “rendas relativas aos dois primeiros meses de vigência do contrato prometido” viessem a ter a natureza de sinal (o que não foi e não está provado), a verdade é que, conforme resulta do ponto 24 dos factos provados, “a R. não efetuou o pagamento das rendas mencionadas na cláusula 5ª do contrato de promessa”, pelo que nunca poderia atribuir-se a natureza de sinal ao valor daquelas rendas, estipuladas, mas não pagas.

7ª - Transpondo esse entendimento para o caso presente, mesmo que se entendesse que o valor das “rendas relativas aos 2 primeiros meses de vigência do contrato prometido” pudessem ser consideradas como sinal, tal como (incorrectamente) entendeu o douto acórdão ora recorrido, o certo é que, como resulta do facto 24, não tendo essas rendas sido pagas, não havia sinal passado.

8ª - E, ainda nessa tese, não tendo havido sinal passado, não poderia haver lugar a perda de sinal nem ao pagamento deste em dobro, donde decorreria, sem mais, o afastamento, quer do disposto 442º, nº 2 do CC, quer da limitação de qualquer outra indemnização prescrita no número 4 daquele mesmo artigo, conforme aliás se entendeu noAc. deste Venerando STJ de 15/2/2018, citado a págs 18/19 das anteriores alegações,

9ª - Como a cláusula 9ª do contrato-promessa de arrendamento, sob a epígrafe “incumprimento do contrato”, está ligada, literalmente e por um evidente nexo expresso de interdependência lógica, ao disposto na cláusula 5ª, que previa o pagamento, no acto da sua assinatura, do valor das “rendas relativas aos 2 primeiros meses de vigência do contrato prometido”, então, como esse valor não foi pago (nem então nem posteriormente), por analogia com o entendimento anteriormente citado, não tendo havido o pagamento de rendas, não poderiam as mesmas agora funcionar para efeitos daquela cláusula 9ª, que adopta, claramente, o mecanismo legal do sinal.

10ª - Como corolário lógico e jurídico das anteriores conclusões, a solução adoptada pelo douto acórdão recorrido, de condenar agora a R., a título sancionatório, a pagar (também e só agora) o valor das rendas que, afinal, não pagou na data do contrato-promessa, não pode ser acolhida.

Pelas razões e de acordo com a doutrina e a jurisprudência citadas a págs 19 a 26 das anteriores alegações,

11ª - Uma vez que, em caso de incumprimento culposo de um contrato bilateral, decorre do artigo 801.º, n.º 2, do CC que, em caso de incumprimento definitivo culposo imputável ao devedor (neste caso a R.), o credor (neste caso a A.) pode resolver o contrato e exigir uma indemnização, então, por maioria de razão, não tendo exercido a faculdade de resolução do contrato e tendo mantido o seu interesse no cumprimento do contrato, assiste ao contraente fiel – neste caso, a A. -o direito de apenas exercer aquele seu direito à indemnização por todos os danos causados.

12ª - Em matéria de indemnização, deve ser reconhecido o primado do princípio geral da obrigação de indemnizar o credor lesado (neste caso a A.), consagrado no artigo 562.º do CC, segundo o método da teoria da diferença acolhido pelo artigo 566.º, n.º 2, do mesmo código, como escopo fundamental reintegrador dos interesses atingidos pelo incumprimento do contrato.

13ª - Consequentemente, ao contraente fiel (a A.), perante o incumprimento definitivo imputável ao outro contraente (aR.), assistirá a faculdade de optar,emsimultâneo,(i)pelaresolução do contrato de forma a libertar-se do respetivo dever típico de prestar ou a recuperar a prestação já por si efetuada, e (ii) pelo direito a indemnização dos danos decorrentes daquele incumprimento não satisfeitos pelo valor económico das prestações atingidas pela resolução.

14ª - Num caso, como o presente, em que a conclusão do contrato prometido propiciava à promitente-compradora celebrar o contrato de arrendamento e receber as rendas pelo prazo do arrendamento estipulado, no livre e legítimo exercício da sua actividade social, a perda dessas rendas constitui a perda duma vantagem em virtude do incumprimento do respetivo contrato-promessa, imputável, a título de culpa, à promitente-arrendatária, constituindo um dano ressarcível por violação do interesse contratual positivo, que, no caso, até seria cumulável com o direito à resolução do contrato-promessa.

15ª -Anãoindemnizaçãopelaperdadessavantagempatrimonialmostra-se,nasparticulares e específicas circunstâncias do presente caso em concreto (que nos são reveladas pela leitura dos factos 11, 12, 13, 14, 15, 16 a 18, 25, 26, 27, 28, 29 a 39, importando, para a A., um investimento de 233.000,00 € na expectativa e com base na confiança no cumprimento do contrato-promessa de arrendamento pela R., que esta descartou pelo modo leviano, irresponsável e egoísta que evidenciado pelo facto 51), suscetível de causar grave desequilíbrio da relação de liquidação e no quadro do programa negocial em que os lotes prometidos vender se destinavam à sobredita edificação.

16ª - Tal como no caso considerado no citado acórdão deste Venerando STJ, de 15/2/2018, o entendimento aí adoptado permitiu equacionar a pretensão indemnizatória ajuizada em sede da violação do interesse contratual positivo, com vista à reparação do alegado dano sofrido pela promitente-compradora em consequência do incumprimento definitivo do contrato-promessa, imputado à promitente-vendedora, e que serviu de fundamento à resolução deste contrato – dano que, segundo esse mesmo acórdão, correspondia aos lucros cessantes consistentes na frustração das vantagens patrimoniais (lucros) que aquela promitente-compradora obteria pela edificação nos dois lotes de terreno prometidos vender e, afinal, não vendidos – também no presente caso assiste à A., como parte fiel, o direito de receber da R., a título de indemnização do dano do incumprimento do contrato-promessa de arrendamento, o valor das rendas que receberia pela celebração do contrato de arrendamento prometido e, afinal, não celebrado.

17ª - Tal como naquele caso, tal prejuízo, embora decorrente do incumprimento definitivo da obrigação de concluir o contrato prometido, por parte da promitente-arrendatária, não se encontraria reparado por via da extinção resolutiva, com eficácia retroativa, da correspectiva contraprestação da promitente-compradora, também aqui, aquele evidente prejuízo, do valor das rendas não recebidas, ficaria por indemnizar, o que constituiria, para a R., um prémio em vez da responsabilização pela sua conduta ilícita.

18ª - Tal como no caso daquele acórdão, o direito da promitente-compradora à conclusão do contrato prometido propiciava a esta uma via contratual de obter a condição básica – aquisição da propriedade dos lotes prometidos vender, como fator de investimento imobiliário -, para aceder às vantagens patrimoniais dessa construção em perspetiva, também no caso presente, o direito da A. à conclusão do contrato de arrendamento propiciava a esta uma via contratual de obter a condição básica – a celebração do contrato de arrendamento - para aceder às vantagens patrimoniais do arrendamento em perspectiva como factor de investimento e do desenvolvimento da sua actividade social.

19ª - E isso na medida em que – e porque – como também se sublinhou naquele acórdão, como é sabido, “o contrato-promessa, como contrato preliminar que é, tem, no plano jurídico, uma função instrumental em relação ao contrato prometido, mas o interesse no cumprimento daquele corresponde, economicamente, em princípio, ao interesse na conclusão deste.”

20ª - Alinhando ainda com o mencionado acórdão deste Venerando STJ (15/2/2018), tal como no caso aí decidido, a vantagem patrimonial de investimento construtivo (diga-se os lucros) propiciada à ali promitente-compradora, por via do seu direito à conclusão do contrato prometido, não podia deixar de estar incluída no interesse positivo do cumprimento do próprio contrato-promessa aí em causa, também no caso do presente recurso, a vantagem patrimonial de investimento locativo propiciada à A., ora recorrente, por via da conclusão do contrato de arrendamento prometido, não podia deixar de estar incluída no interesse positivo do cumprimento do próprio contrato-promessa de arrendamento.

21ª - Há até um entendimento, como o do Prof. Menezes Cordeiro, citado a págs 25 das anteriores alegações, segundo o qual à A., enquanto contraente fiel, assiste o direito de exigir da R., como contraente culposamente incumpridora, “a indemnização por todos os danos causados”, envolvendo os danos negativos ou de confiança e os danos positivos ou do cumprimento, cabendo, caso a caso, verificar até onde vão uns e outros, sem duplicações e descontando a contraprestação de que a parte fiel fique liberta.

22ª - Como conclusão final desta questão, não haverá dúvida de que, no caso presente, em que a R. incumpriu culposamente o contrato-promessa, como decorre do facto 51 e da correspondência trocada e a que se referem os factos 5 a 7, assistiria à A., como promitente cumpridora e fiel, não só o direito de resolver o contrato-promessa com base naquele incumprimento, mas também o direito de, cumulativamente, exigir da R. a chamada indemnização pelo interesse positivo do contrato, sendo que, tendo ela optado por não exercer aquele direito à resolução e manter-se fiel ao mesmo e disponível para celebrar o contrato prometido, não pode, por não ter exercido aquele seu direito (à resolução), ser por isso penalizada e ter um direito inferior ao que teria se tivesse exercido tal direito.

Pelas razões expostas de págs 27 e 28 das anteriores alegações,

23ª - Nesse caso, enquanto contraente fiel, assiste-lhe, por maioria de razão, o direito de exigir da R., a indemnização por todos os danos causados, de acordo com o critério legal e jurisprudencial exposto nas anteriores conclusões 11ª a 22ª, os quais correspondem ao valor das rendas que teria recebido através do contrato de arrendamento prometido e não celebrado por aquela.

24ª - Tratava-se, na data da propositura da acção, de uma espécie de dano futuro, e, na presente data, de um lucro cessante já verificado, ou seja, na modalidade de dano presente.

25ª - Trata-se da chamada indemnização pelo dano positivo (ou de cumprimento), que se destina a colocar a A. na situação em que se encontraria se o contrato de arrendamento, enquanto contrato prometido, tivesse sido assinado e cumprido (197º da p.i)

26ª - Conforme se disse nos artigos 194º-A a 197º da petição inicial, quer ao recusar-se injustificadamente a cumprir o contrato-promessa de arrendamento, como se refere no anterior art.º 193º (1ª hipótese), quer ao recusar-se a cumprir o seu dever jurídico de conclusão, assinatura e cumprimento do contrato de arrendamento, no respeito pelo texto da minuta previamente acordada, como se alegou no art.º 77º da mesma p.i., correspondente, aliás, ao texto da minuta de contrato de arrendamento que fora levada a Anexo do contrato-promessa reproduzido no doc. 5 (2ª hipótese) -, ficou a R. constituída na obrigação de indemnização em relação à A. pelos prejuízos que esta sofreu em consequência necessária e directa dessa recusa (194º-Ada p.i.), os quais correspondem ao valor das rendas que, uma vez assinado o contrato de arrendamento, nos próprios termos deste, aquela primeira ficaria obrigada a pagar àquela última e cujo pagamento esta, a A., ficaria com o direito de lhe exigir, pelo valor mensal estabelecido nesse contrato e pelo período de duração do mesmo, de 5 anos, entre 01/04/2020 e 01/04/2025, com as actualizações que aquela última pudesse vir a exigir ao abrigo da sua cláusula 6ª, nºs 7 e 8 (195º da p.i.).

27ª - Essas rendas mensais são as referidas nos artigos 17º a 22º da p.i. e na cláusula 6ª do contrato de arrendamento junto sob o doc. 19, pelos valores discriminados no art. 196º da p.i. e levados ao pedido 7).

28ª - Neste contexto, e finalizando, ao abrigo das citadas disposições legais dos artigos 801º e 562º a 566º do CC, tem-se por ajustada a indemnização daA. pelos seguintes valores:

a) 23.256,00 €, correspondentes aos primeiros 6 meses do arrendamento, segundo o valor de renda de 3.876,00 € (8.676,00 € - 4.800,00 €) por cada um desses meses;

b) 468.504,00 €, correspondentes aos restantes 54 meses do arrendamento, segundo o valor de renda de 8.676,00 € por cada um desses meses.

29ª Como, neste caso, não se provou que, após o incumprimento pela R., a A. tivesse celebrado com terceiros novo contrato de arrendamento do local, ou que, sem justificação razoável, tenha deixado de o fazer, ou que, por outro modo, tivesse contribuído para o agravamento ou para a não minimização dos danos, sendo que, bem pelo contrário, como resulta das referências do douto acórdão recorrido, no sentido de que “os funcionários da A., AA e BB, disseram que, até à data, a A. não conseguiu arrendar o espaço por estar adaptado às necessidades anteriormente expressas pela Ré.”, nada haverá a deduzir ao montante total que resulta da conclusão anterior.

30ª - No contexto factual do presente caso concreto, a vantagem patrimonial frustrada pela inexecução/incumprimento do contrato-promessa corresponde aos valores das rendas mencionados na anterior conclusão 27ª, no total de 491.760,00 €, sendo esse o montante da indemnização em que a R. deve ser condenada a favor da A.

24ª - Tratava-se, na data da propositura da acção, de uma espécie de dano futuro, e, na presente data, de um lucro cessante já verificado, ou seja, na modalidade de dano presente.

25ª - Trata-se da chamada indemnização pelo dano positivo (ou de cumprimento), que se destina a colocar a A. na situação em que se encontraria se o contrato de arrendamento, enquanto contrato prometido, tivesse sido assinado e cumprido (197º da p.i).

26ª - Conforme se disse nos artigos 194º-A a 197º da petição inicial, quer ao recusar-se injustificadamente a cumprir o contrato-promessa de arrendamento, como se refere no anterior art.º 193º (1ª hipótese), quer ao recusar-se a cumprir o seu dever jurídico de conclusão, assinatura e cumprimento do contrato de arrendamento, no respeito pelo texto da minuta previamente acordada, como se alegou no art.º 77º da mesma p.i., correspondente, aliás, ao texto da minuta de contrato de arrendamento que fora levada a Anexo do contrato-promessa reproduzido no doc. 5 (2ª hipótese) -, ficou a R. constituída na obrigação de indemnização em relação à A. pelos prejuízos que esta sofreu em consequência necessária e directa dessa recusa (194º-Ada p.i.), os quais correspondem ao valor das rendas que, uma vez assinado o contrato de arrendamento, nos próprios termos deste, aquela primeira ficaria obrigada a pagar àquela última e cujo pagamento esta, a A., ficaria com o direito de lhe exigir, pelo valor mensal estabelecido nesse contrato e pelo período de duração do mesmo, de 5 anos, entre 01/04/2020 e 01/04/2025, com as actualizações que aquela última pudesse vir a exigir ao abrigo da sua cláusula 6ª, nºs 7 e 8 (195º da p .i.).

27ª - Essas rendas mensais são as referidas nos artigos 17º a 22º da p. i. e na cláusula 6ª do contrato de arrendamento junto sob o doc. 19, pelos valores discriminados no art.º 196º da p.i. e levados ao pedido 7).

28ª - Neste contexto, e finalizando, ao abrigo das citadas disposições legais dos artigos 801º e 562º a 566º do CC, tem-se por ajustada a indemnização da A. pelos seguintes valores:

a) 23.256,00 €, correspondentes aos primeiros 6 meses do arrendamento, segundo o valor de renda de 3.876,00 € (8.676,00 € - 4.800,00 €) por cada um desses meses;

b) 468.504,00 €, correspondentes aos restantes 54 meses do arrendamento, segundo o valor de renda de 8.676,00 € por cada um desses meses.

29ª Como, neste caso, não se provou que, após o incumprimento pela R., a A. tivesse celebrado com terceiros novo contrato de arrendamento do local, ou que, sem justificação razoável, tenha deixado de o fazer, ou que, por outro modo, tivesse contribuído para o agravamento ou para a não minimização dos danos, sendo que, bem pelo contrário, como resulta das referências do douto acórdão recorrido, no sentido de que “os funcionários da A., AA e BB, disseram que, até à data, a A. não conseguiu arrendar o espaço por estar adaptado às necessidades anteriormente expressas pela Ré.”, nada haverá a deduzir ao montante total que resulta da conclusão anterior.

30ª - No contexto factual do presente caso concreto, a vantagem patrimonial frustrada pela inexecução/incumprimento do contrato-promessa corresponde aos valores das rendas mencionados na anterior conclusão 27ª, no total de 491.760,00 €, sendo esse o montante da indemnização em que a R. deve ser condenada a favor da A.

Pelas razões e de acordo com a jurisprudência deste STJ mencionadas a págs 28 a 33 das anteriores alegações,

31ª - A (única) justa contrapartida do elevado investimento patrimonial e financeiro, bem como do ponto de vista da confiança, feito pela A., é a que resulta da fixação do valor indemnizatório correspondente ao chamado interesse positivo do contrato.

32ª - Não podendo esse desiderato ser obtido por essa via, poderá – e deverá – sê-lo pela via da execução específica do contrato-promessa, declarando celebrado o contrato de arrendamento (agora possível, quer porque passou a existir a licença de utilização, conforme facto 21, quer porque foi abolida a obrigatoriedade legal dessa licença), e condenando a R. a pagar o valor peticionado a título do valor total das rendas.

33ª - Quer se decida com base na indemnização do interesse contratual positivo, a partir do estipulado nos artigos 562º e seguintes do CC (como se pediu na 2ª versão da p.i.), quer com base na condenação na celebração do contrato de arrendamento e na obrigação, dele derivante, de pagamento do valor das rendas nele estipuladas (como se tinha pedido na 1ª versão da p.i.), o resultado final vai ser sempre o mesmo, em termos de valor.

4ª - E a causa de pedir permanece sempre a mesma.

35ª - Equaciona-se assim como possível e processualmente desejável - para o caso (que se admite por cautela profissional) de este Venerando STJ vir a entender não ser aqui possível a indemnização do interesse positivo do contrato, nos termos expostos anteriormente - a viabilidade de fazer operar a convolação do pedido nesse sentido, ou seja, do pedido formulado na 2ª versão da p.i., para o pedido formulado na 1ª versão da p.i

36ª - No presente caso em concreto, essa convolação é possível e desejável, na linha do entendimento e dos ensinamentos do citado Acórdão deste Venerando STJ, de 7/4/2016:

1. O que identifica a pretensão material do autor, o efeito jurídico que ele visa alcançar, enquanto elemento individualizador da acção, é o efeito prático-jurídico por ele pretendido e não a exacta caracterização jurídico-normativada pretensão material,asua qualificação ou subsunção no âmbito de certa figura ou instituto jurídico, sendo lícito ao tribunal, alterando ou corrigindo tal coloração jurídica, convolar para o decretamento do efeito jurídico adequado à situação litigiosa, sem que tal represente o julgamento de objecto diverso do peticionado.

2. Assim, é lícito ao tribunal, através de uma requalificação ou reconfiguração normativa do pedido, atribuir ao A., por uma via jurídica não coincidente com a que estava subjacente à pretensão material deduzida, o bem jurídico que ele pretendia obter; mas já não será processualmente admissível atribuir-lhe, sob a capa de tal reconfiguração da materialidade do pedido, bens ou direitos substancialmente diversos do que o A. procurava obter através da pretensão que efectivamente, na sua estratégia processual, curou de formular.

37ª - Ora, parecendo evidente que será essa a situação dos presentes autos, no que respeita ao pedido formulado em ambas as versões da petição inicial, será processualmente admissível operar a convolação do pedido, deduzido na 2ª versão da petição inicial, para o pedido deduzido na 1ª versão daquele articulado, uma vez que a causa de pedir se manteve praticamente inalterada em ambos os articulados e a pretensão material da A., bem como o efeito jurídico que ela pretende alcançar, enquanto elemento individualizador da acção, é sempre o mesmo: o pagamento de uma indemnização correspondente ao valor das rendas devidas no âmbito do contrato de arrendamento prometido.

38ª -Ajustificaçãoe possibilidade, na condição colocada (do entendimento da inviabilidade jurídica da indemnização do interesse positivo do contrato-promessa pelo valor das rendas que a A. receberia no âmbito do contrato de arrendamento prometido), da convolação do pedido formulado na 2ª p.i., para o pedido deduzido na 1ª versão da p.i., de modo a vir a obter o mesmo resultado indemnizatório pela via da execução específica do contrato-promessa de arrendamento, ou seja, tendo, sempre e em qualquer caso, por objectivo final o pagamento, pela R. à A., seja pela via da indemnização do interesse positivo do contrato ou pela via da execução específica do contrato-promessa, do valor das rendas respeitantes ao prazo contratual estipulado, de 5 anos.

Quanto ao interesse contratual negativo e à indemnização das obras, conforme razões de págs 23 a 38 das anteriores alegações,

39ª - Ao contrário do que o Tribunal da Relação fez constar da redacção que deu ao facto 46, “a razão pela qual a A. efetuou as despesas mencionadas nos pontos anteriores (factos 11 a 45)” não foi só – nem principalmente - porque “As frações mencionadas no contrato de promessa encontravam-se em tosco e, por isso, as partes consignaram no contrato de promessa os considerando os 6 e 7 e fixaram a cláusula 6ª/1.”; foi-o também pelo que ficou a constar dos factos 11, 12, 13, 14, 15, 16 a 18, 25, 26, 27, 28, 29 a 39, a que aquele Tribunal, claramente, não deu atenção.

40ª - Ninguém tendo dito, nem sequer tendo sido discutido, se o local prometido arrendar, após as obras específicas encomendadas pela R. e realizadas pela A., passou a ter um valor mais elevado do que tinha antes, o Tribunal da Relação não tinha base factual para, quanto à indemnização do valor dessas obras, decidir, como fez – incorrectamente - com base nesse pressuposto.

41ª –Pode até ser – e é o mais provável que seja - justamente o contrário: o local ter agora, no estado em que está, um valor locativo bem mais baixo do que o que tinha antes das obras, bastando, para tal, que tenham de ser demolidas e retiradas todas as obras e trabalhos encomendados pela R., específicas para a específica actividade que esta ali pretendia desenvolver, com os custos que implicarão esses trabalhos de demolição e retirada de resíduos, para, depois, levar o local novamente a tosco (como estava antes) e submetê-lo às obras específicas pretendidas por um novo interessado no seu arrendamento.

41ª - A avaliação das situações de não cumprimento, para efeitos de indemnização, terá necessariamente de resultar de uma análise circunstanciada do caso concreto, levando em conta o tipo de negócio e os interesses em jogo, a qualidade das partes e os usos gerais do comércio jurídico.

42ª - Desde logo, para ser possível repor o local na sua situação anterior ao contrato-promessa incumprido, é necessário voltar a alterar a propriedade horizontal e recriar as 5 fracções autónomas anteriormente unificadas com vista ao cumprimento daquele contrato (facto 25 e doc. 122-A da p.i.), o que implicará, como é evidente e notório, terem de ser demolidas, retiradas e perdidas todas as obras realizadas e os equipamentos instalados a pedido e por encomenda da R. e, para sua sorte (!...) , pagos pela A.

43ª - Tendo sido no âmbito (e para o desenvolvimento) da sua actividade de natureza tecnológica (facto 3) que a R. celebrou o contrato-promessa e encomendou e mandou elaborar e executar, no local, as obras de adaptação ao layout específico para o exercício dessa sua actividade, com tudo, no seu interior, organizado, dividido, instalado e equipado ao seu gosto e segundo os seus interesses pessoais – com zonas (divisões) e postos de trabalho sentados, zonas (divisões) de conferências, zonas (divisões) sociais e de lazer, recepção, instalações sanitárias completas, masculinas, femininas e para deficientes, uma copa com banca de cozinha, frigoríficos, micro-ondas e máquinas de lavar, salas de bastidores, tudo sobre pisos técnicos, e com a implantação resultante de planta facultada/aprovada por ela, R., com as correspondentes redes de AVAC (aquecimento, ventilação e ar condicionado), de electricidade, iluminação e luminárias, telecomunicações e internet (naturalmente afeiçoadas ao posto de trabalho de cada um dos 100 postos de trabalho e às diversas divisões criadas) – “pronto para que aqueles 100 trabalhadores entrassem, ocupem os seus lugares, instalassem os seus computadores e começassem a trabalhar”, com tudo o que isso implica de trabalho e obras específicos de preparação e adaptação, isso significou, do ponto de vista prático, uma situação análoga à de um contrato de empreitada de uma obra específica por conta da R., pensada por ela, para o uso e a finalidade que esta lhe desejava atribuir, segundo o qual uma das partes (neste caso a A., como empreiteira) se obrigou em relação à outra (a R., como dona da obra) a realizar certa obra, mediante um preço, preço que, como é fácil de perceber, seria pago através das rendas.

44ª - Imaginando – como temos o dever de imaginar - o que ficou, no interior deste amplo local de 723 m2, daquelas divisões, obras, equipamentos específicos e acabamentos, com toda a parafernália de acessórios e redes de fios, cabos e canalizações, tudo por medida e à medida dos objectivos específicos da R., e tudo ponderando, no seu conjunto, com recurso às regras da experiência, de acordo com critérios racionais, de razoabilidade e bom senso, e com os conhecimentos próprios das pessoas, não se poderá deixar de concluir e estar de acordo com o que disseram as testemunhas AA e BB, segundo o resumo dos seus depoimentos feito pela Mma Juiz na motivação dos factos 46 e 47, já atrás transcrito (um layout específico, uma área muito grande, com uma área de lazer muito grande, uma copa muito grande; a loja prometida arrendar à R. tem muitas especificações; as pessoas vão ver e não gostam, não querem assim; o local é um bom local; à volta está tudo ocupado; têm 5.500 m2 à volta ocupados; as pessoas que vão ver não gostam, não querem assim; as obras foram feitas por causa do acordo com a Ré.).

45ª - E, nessa linha de apreciação, só poderá formar-se uma única convicção: este local, após as divisões e obras técnicas e a instalação dos equipamentos escolhidos especificamente para a actividade que a R. nele pretendia exercer, ficou, após o seu abandono pela própria R., um local imprestável (é o termo adequado) para outra finalidade.

46ª - No descrito contexto factual, afirmar, como se faz no douto acórdão recorrido, que a A. poderá vender ou arrendar a terceiro o local abandonado pela R. “com um ganho correspondente às obras que efectuou e que não existiam antes”, é, salvo o devido respeito, revelador da desconsideração, pelo Tribunal da Relação, das elementares regras da experiência geral.

47ª - No apontado circunstancialismo concreto do presente caso, competiria à R., como incumpridora, para, eventualmente, se libertar do seu dever de indemnizar a A. pelas despesas que esta fez com a realização, por sua conta e encomenda, das referidas obras, o contrário do que resulta das conclusões anteriores, ou seja, que o local, no estado em que ficou, era susceptível de ser arrendado por terceiros, sendo possível, através disso, que a proprietária pudesse recuperar ou amortizar o elevado investimento em obras e equipamentos que aí fez por conta e no interesse exclusivo dela, R

48ª - Não tendo feito essa prova, o que ali resta é o que atrás se disse: um local imprestável para outra finalidade.

49ª - O dano indemnizável no caso de responsabilidade pré-contratual por culpa in contrahendo é o do interesse contratual negativo (ou dano de confiança), devendo o lesado ser colocado na posição em que estaria se não tivesse encetado as negociações.

50ª - Por isso, nos termos do disposto nos artigos 562º e seguintes do CC, no âmbito da responsabilidade pelo chamado interesse negativo do contrato, deve a R. ser condenada a indemnizar a A. pelo valor que esta despendeu nos projectos, obras, trabalhos e equipamentos realizados e instalados no local, por encomenda e no interesse naquela, fixado na sentença de 1ª instância, no total de 214.643,77 €.

51ª - O douto acórdão recorrido violou e ou fez uma incorrecta interpretação aos factos provados do disposto nas normas legais citadas nas anteriores alegações, destacando-se as dos artigos 440º a 442º, 801º e 562º a 564º do CC.

Nos termos e pelos fundamentos expostos, deve o presente recurso ser recebido e julgado procedente e, por via disso,

a) revogar-se o douto acórdão recorrido, com exceção da parte decisória do mesmo em que condena a autora a entregar à ré as mesas, secretárias e cadeiras mencionadas em 18 e 53 dos factos provados;

b) no seu lugar, deve ser proferido acórdão que condene a R. a pagar à A., a título de indemnização pelo interesse contratual positivo, decorrente do incumprimento culposo, por aquela, do contrato-promessa de arrendamento identificado nos autos, a quantia reclamada na petição inicial (pedido 7), no montante de 491.760,00 € (arts 195º e 196º da p.i., acrescida de juros legais a contar da citação;

c) para a hipótese de se vir a entender que, neste caso em concreto, não é admissível a indemnização peticionada na alínea anterior, deve então operar-se a convolação do pedido deduzido na segunda versão da petição inicial, para o pedido deduzido na primeira versão do mesmo articulado, e decretando-se a procedência, condenar-se a R. na execução específica do contrato-promessa, e, por via disso, proferir-se sentença que substitua as suas declarações no contrato de arrendamento, e condenando-a de seguida no pagamento do valor das rendas respeitantesao prazo contratual estipulado, de 5 anos, acrescidas das actualizações a que aA. tinha direito.

d) Para o caso de se vir a entender que não deverá proceder qualquer dos pedidos formulados nas anteriores alíneas b) e c), deverá então a ré ser condenada a pagar à Autora, com base na responsabilidade civil pelo interesse contratual negativo, a referida quantia de 214.643,77 €, acrescida de juros legais a contar da citação.

Deve, ainda, sempre e em qualquer caso, manter-se a condenação da ré a pagar à autora a quantia de 3.509,00 €, correspondente à soma das quantias referidas nos artigos 53º, 67º e 70º da p.i., acrescida do IVAà taxa legal e de juros, também à taxa legal, desde a citação.

A Ré TALKDESK contra-alegou e formulou pedido de ampliação do recurso, nos termos do art.º 636.º do CPC, concluindo:

Da admissibilidade do recurso

1. A Recorrente dispensou-se de fundamentar no seu requerimento de interposição onde reside a fundamentação essencialmente diferente do Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação do Porto que julgou “improcedente o recurso apresentado pela A.” – sic. Acórdão do TRP.

2. Esta decisão, não tem fundamentação substancialmente diferente, razão pela qual, se entende que ao abrigo do disposto no n.º 3 do artigo 671.º do CPC o recurso não é admissível.

Sem prescindir e ainda que assim não se entenda no que se refere à globalidade do recurso apresentado,

3. Há segmentos decisórios sobre os quais ocorreu já o trânsito em julgado, não sendo admissível recurso, sendo aí evidente a rejeição do recurso nessa parte.

4. Relativamente à alínea b) – como às demais, aliás – o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto manteve, integralmente e sem fundamentação ou substancialmente diferente – a decisão proferida em Sentença pelo Tribunal de Primeira Instância.

5. E o mesmo se diga quanto à pretensão constante da alínea c), relativa à execução específica. Aqui, não só porque transitou em julgado, mas essencialmente porque esse pedido não consta dos autos. Aliás,

6. Isso mesmo é confessado nas alegações da Recorrente ab initio, quando refere que aquando do aperfeiçoamento da PI para o qual foi instada pelo Tribunal de Primeira Instância “(...) E reformulou o pedido, abandonando a execução específica, mas mantendo um pedido indemnizatório de valor correspondente às rendas que receberia se o contrato-promessa tivesse sido cumprido e o contrato de arrendamento sido celebrado (números 1) a 8) do pedido).

A Recorrente não só não recorreu desse despacho que, naturalmente, transitou em julgado, como procedeu em conformidade, apresentando uma PI aperfeiçoada da qual fez excluir o pedido de execução específica que havia inicialmente formulado.

Por conseguinte,

8. Não lhe é admissível repristinar um pedido do qual desistiu e que, aliás, não faz parte dos autos.

9. Cremos, salvo o devido respeito, que, por todo o exposto, que o recurso apresentado é inadmissível, pelo menos no que aos segmentos decisórios se referem as alíneas a), b) e c) dos pedidos formulado a final das alegações da Recorrente.

II. Quanto à motivação do recurso

10. Todas estas pretensões da Recorrente esbarram em dois factos sobejamente provados e nos quais assentou a decisão do Tribunal da Relação do Porto:

i) as partes assinaram um contrato promessa de arrendamento e;

ii) estabeleceram de forma expressa, nesse contrato, as consequências, a pena, para o eventual incumprimento de qualquer uma das partes.

11. Em caso de se concluir pelo incumprimento contratual de qualquer uma das partes – neste caso, da Recorrida – a solução, única, é a aplicação da cláusula nona do contrato promessa, no âmbito da qual as partes quiseram fazer prever, expressamente, as consequências para o incumprimento. Nesta medida,

11. É inquestionável que as partes estipularam, expressa e intencionalmente, uma “pena para o caso de não cumprimento da promessa”.

E nesta sequência – sem menosprezar e até mesmo acatar o entendimento proposto no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto – é de aceitar que as partes, na construção das cláusulas quinta e nona, quiseram “atribuir o caráter de sinal”.

Em todo o caso,

14. É ostensivamente descabida a pretensão da execução específica que vem a Recorrente defender.

15. As partes não cumularam qualquer outra consequência indemnizatória para o incumprimento para além daquela prevista na cláusula nona.

Além disso,

16. A Recorrente prescindiu dos pedidos formulados sob as alíneas e) e f) do pedido original – vide Petição Inicial nos autos.

17. Instada pelo Tribunal de Primeira Instância – como se viu – a prestar esclarecimentos sobre os seus pedidos, a Recorrente apresentou uma PI aperfeiçoada sem o pedido de execução específica, isto é, consciente e intencionalmente, reduziu o seu petitório original, ou seja, a Recorrente desistiu desse pedido de execução específica.

Por conseguinte,

19. Não assiste, pois, o direito à Recorrente de pugnar, no presente recurso, por um pedido - da execução específica – do qual desistiu,

Por outro lado,

20. A convolação não é nem pode ser uma repristinação de pedidos dos quais as partes desistiram, sob pena de se constituir uma decisão violadora de todas as garantias processuais e de defesa, bem como a nulidade da decisão por excesso de pronúncia –

neste sentido veja-se Acórdão do STJ de 02/03/2023, processo 21025/19.7T8PRT.P1.S1, o qual cita o Acórdão deste Supremo Tribunal de 02.03.2011 (proc. n.º 823/06.7TBLLE.E1.S1).

21. Não tem também acolhimento o argumento de que concorre para a possibilidade da execução específica, o facto de ter sido abolida a exigência da licença de utilização. Desde logo,

22. Porque estamos perante uma lei que não tem efeito retroativo, ou seja, não retroage ao momento da resolução do contrato ou do incumprimento definitivo do mesmo, como é defendido pelo Tribunal e pela própria Recorrente.

23. Por outro lado, porque a lei sempre impôs e continua a impor que os contratos de arrendamento tenham por objeto prédios que estejam devidamente legalizados.

24. O legislador não alterou as regras do arrendamento urbano, no âmbito do qual sempre foi e continua a ser requisito de celebração de um contrato de arrendamento o local ter aptidão para o fim do contrato, atestada pelas entidades competentes, sendo necessário indicar a existência da licença de utilização (art.º 1070.º do Código Civil e Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto, conforme última redação em vigor) ou que o imóvel/fração é anterior a 1951.

25. Em todo o caso, o que resulta à saciedade é que independentemente da alteração legislativa, que não é sequer aplicável aos contratos de arrendamento, a verdade é que essa licença, por convenção das partes, era sempre mandatória e era requisito essencial, como foi ali previsto.

Além disso,

26. Não tem cabimento vir a Recorrente pugnar pelas indemnizações atinentes ao recebimento das rendas inerentes ao contrato prometido ou ao dispêndio que teve no locado, referindo que, a indemnização sancionada é desajustada e aquém.

Na verdade,

27. Não é e por motivos medianamente evidentes: primeiro porque foi a consequência que a própria Recorrente quis fazer prever para a cláusula negociada e contratualizada e, segundo, porque a Recorrente colocou o imóvel no mercado em tosco, pelo que sempre iria investir nas benfeitorias fosse com a Recorrida ou com outro interessado.

28. Por outro lado, ainda, a Recorrente ficou com o prédio que se destinou sempre ao arrendamento, com um valor superior ao que tinha antes do contrato promessa.

29. Na medida em que é facto evidentemente notório que um prédio em tosco não está habitável, não está utilizável para nenhum fim.

30. É, pois, desajustada qualquer indemnização que fosse além da que está contratualmente prevista.

III. Da Ampliação do Recurso

33. Nos termos do disposto no artigo 636.º do CPC “1 - No caso de pluralidade de fundamentos da ação ou da defesa, o tribunal de recurso conhece do fundamento em que a parte vencedora decaiu, desde que esta o requeira, mesmo a título subsidiário, na respetiva alegação, prevenindo a necessidade da sua apreciação”.

34. A Recorrida viu o seu recurso ser declarado procedente, apenas parcialmente, na medida em que o Tribunal entendeu que a Recorrida – ali Recorrente – incumpriu o contrato promessa por via da comunicação de 16 de junho de 2020, no âmbito da qual invocou a caducidade automática do contrato.

35. Ora, a Recorrida não se conforma com essa decisão, razão pela qual requer a ampliação do recurso da Recorrente relativamente a este segmento decisório.

36. Resultou evidente – e, nesse sentido, a par dos depoimentos de CC, o e-mail junto à Contestação da Recorrida como documentos 11 e 12 anexos à Petição Inicial – que foi a Recorrida, antes de verificado o prazo da caducidade, que propôs à Recorrente a celebração de um aditamento ao contrato promessa com vista à prorrogação do prazo. Ora,

37. A Recorrida queria, como sempre quis – e a matéria apurada demonstra-o – que a Recorrente se vinculasse a um prazo certo e definido para a celebração do contrato definitivo.

38- E tal equivale, na verdade, à alegada falta de interpelação admonitória a que se reporta o Acórdão do Tribunal da Relação.

39- Após o dia 18.02.2020 e até à comunicação da Recorrida de 16.06.2020, há três factos a relevar:

i. não estavam verificadas as condições essenciais para a celebração do contrato prometido - fixadas na promessa e na minuta do contrato prometido (facto provado 3): aceitação das obras por escrito; licença de utilização e certificado energético;

ii. A Recorrente não se havia comprometido - por via do aditamento que se recusou assinar - com uma data para celebração do contrato prometido;

iii. ocorre a pandemia e, com isso, a incerteza económica, financeira e social que se apoderou de todas as empresas, bem como a obrigação - por data indefinida - de colocar os trabalhadores da Recorrida, obrigatoriamente, em teletrabalho;

40. Como o Tribunal assinalou, e bem, no Acórdão proferido, a Recorrida não tinha de ficar vinculada a uma promessa ad eterno, mais ainda perante as circunstâncias que se precipitaram e sem qualquer data prevista para a celebração do contrato prometido.

41. A Recorrente, sim, adota uma conduta de venire contra factum proprium na medida em que se recusou assinar um aditamento à promessa a fim de fixar um prazo tendo, depois, vindo defender a existência de um contrato sem prazo.

42. Foi a Recorrente – como se demonstra – que fixou um prazo para a celebração do contrato prometido que sabia ser inatingível e tal factualidade constitui prova inequívoca de má fé negocial da Recorrente, sem dúvida.

43. Esta já sabia, ou devia saber – como se provou – que o contrato prometido nunca seria possível de celebrar no prazo que a mesma fixou, ou seja, até 18.02.2020.

44. Mediante os factos expostos, verifica-se que o comportamento da Recorrente – quando define um prazo para o negócio que sabia não ser possível de executar e, ao recusar-se celebrar um aditamento ao contrato promessa – foi abusivo, desleal, desonesto, configurando uma indesculpável violação da ética negocial, mormente de proteção da confiança.

45. Caso se entendesse que o negócio em causa ainda não estaria extinto por força do afastamento da caducidade, então continuaria também a Recorrida em tempo de pugnar pela respetiva anulabilidade, decorrente de tal conduta da Recorrente que equivale a uma atuação sob reserva mental nos termos do disposto no artigo 244.º n.º 1 do CC.

46. Anulabilidade essa que aqui se invoca para todos os efeitos.

Assim,

47. O prazo que a Recorrente determinou para a celebração do contrato de arrendamento, atentos os requisitos determinados pelas partes como essenciais para o contrato prometido, era impossível de cumprir e isso não era culpa da Recorrida.

48. Antes da verificação do prazo de caducidade da promessa, mantendo interesse no contrato, a Recorrida propôs o aditamento ao contrato a fim de fixar novo prazo, algo que a Recorrente recusou (facto provado sob o número 8).

49. Caducado o contrato de forma automática, no dia 16.06.2020 ainda não se tinham verificado os requisitos de que as partes fizeram depender a celebração do contrato prometido. Por conseguinte,

50. Nessa altura a Recorrida invocou junto da Recorrente a perda de interesse decorrente da caducidade da promessa; da inexistência dos requisitos para a celebração do contrato e, ainda, a alteração das circunstâncias decorrentes da pandemia.

51. Não há, pois, incumprimento da parte da Recorrida nem, consequentemente, qualquer dever de indemnizar a Recorrente seja a que título for.

Termos em que se requer a Vexas se dignem rejeitar o recurso por não ser admissível.

caso assim não se entenda, se dignem V.ª Exas. negar provimento ao recurso da Recorrente, dando provimento à ampliação apresentada.

caso assim não se entenda, se dignem V.ª Exas. negar provimento ao recurso, mantendo-se integralmente o Acórdão proferido.

II- DA ADMISSIBILIDADE DE RECURSO

Estabelece o art.º 671.º n.º 3 do Código de Processo Civil (CPC)1 que “sem prejuízo dos casos em que o recurso é sempre admissível, não é admitida revista do acórdão da Relação que confirme, sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, a decisão proferida na 1.ª instância, salvo nos casos previstos no artigo seguinte.”

Ora, como resulta dos autos, a 1.ª instância julgou parcialmente procedentes a acção e a reconvenção e operou a compensação dos créditos recíprocos, condenando a Ré a pagar à A. a quantia de € 192.277,89, acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, à taxa em vigor para os juros comerciais, a partir da citação e até integral pagamento.

Tendo a Autora recorrido desta sentença, o Tribunal da Relação julgou o recurso da Autora improcedente, mas revogou parcialmente a sentença condenando a Ré a pagar à A. a quantia de € 11.261, 00, mais IVA, à taxa de 23%, com juros de mora comerciais, desde a citação e até integral pagamento, absolvendo-a do demais peticionado pela A.. Condenou ainda a Autora a entregar à Ré as mesas, secretárias e cadeiras mencionadas em 18 e 53 dos factos provados.

Assim, não obstante ter julgado improcedente o recurso da Autora, por via da parcial procedência do recurso da Ré , a Relação veio a alterar substancialmente a posição jurídica da Autora que vê significativamente diminuído o valor indemnizatório fixado na primeira instância, de € 192.277,89 para a quantia de € 11.261, 00, mais IVA, à taxa de 23%, com juros de mora comerciais, desde a citação e até integral pagamento.

Não há, pois, dupla conforme, impeditiva da admissibilidade do recurso.

Nada obsta, por conseguinte, ao conhecimento do recurso, interposto pela Autora.

Admite-se a ampliação do recurso, formulada pela Ré.

III- OS FACTOS

Das instâncias vêm provados os seguintes factos:

1- Civilria, S.A., tem o NIPC 503887439 e tem por objeto a promoção e gestão imobiliária, compra de imóveis para revenda, atividades de arquitetura, engenharia e técnicas afins e construção civil – fls. 28v. (A).

2- Talkdesk Inc. Portugal, Unipessoal, Lda., tem o NIPC 514480343 e tem por objeto a conceção, desenvolvimento, fornecimento e documentação de programas informáticos (software) normalizados (não realizados por encomenda). Inclui a tradução e a adaptação de programas informáticos normalizados (não realizados por encomenda) para um determinado mercado, por conta própria. Conceção, desenvolvimento, modificação, teste e assistência a programas informáticos (software), de acordo com as necessidades de um cliente específico. Inclui programação de sistemas, de aplicações, de bases de dados e de páginas Web. Consultadoria em equipamento, programas informáticos e outras tecnologias da informação. A consultadoria consiste na análise das necessidades e problemas dos utilizadores, pesquisa da melhor solução, planeamento e conceção de sistemas de computadores que integram equipamento, programas informáticos e tecnologias da informação para satisfazer as necessidades de um cliente específico. Compreende o fornecimento de outras aplicações especializadas de telecomunicações, como: rastreio de satélites, telemetria de telecomunicações e exploração de estações de radar; exploração de estações terminais de satélites e meios associados, operacionalmente ligadas com um ou mais sistemas de comunicações terrestres; fornecimento de acesso à Internet através de ligações entre o cliente e o ISP (fornecedores de serviços de Internet), não possuído ou controlado pelo ISP, tal como, acesso comutado à Internet; fornecimento de serviços de telecomunicações através de ligações já existentes, incluindo serviços VOIP; fornecimento de acesso à Internet e ao telefone em locais abertos ao público; e revendedores de telecomunicações (isto é, compra e revenda de capacidade de ligação sem fornecimento de serviços adicionais) – fls. 33 (B).

3- Por escrito particular datado de 20.11.2019, Civilria, S.A., como Promitente Senhoria e Primeira Outorgante, e Talkdesk Inc. Portugal, Unipessoal, Lda., como Promitente Arrendatária e Segunda Outorgante, foi celebrado o “Contrato-Promessa de Arrendamento com Prazo Certo para Fins não Habitacionais” constante de fls. 39v./42, com as cláusulas seguintes (ao que mais interessa):

1.ª e 2.ª – A Promitente Senhoria promete dar de arrendamento à Segunda Outorgante as frações autónomas designadas pelas letras A, B. C, D e H, correspondentes aos nºs. 0.1A, 0.2A, 0.3A, 0.4A e 0.4B, destinadas a comércio e todas sitas no piso 0 do Prédio urbano sito na Rua ... e Rua General ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º ..29/20160906 e inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de ... sob o artigo ..66.

2.ª 1. – As referidas frações autónomas que a Segunda Outorgante promete tomar de arrendamento são destinadas a escritórios para o desenvolvimento da atividade da Segunda Outorgante, designadamente desenvolvimento de software e soluções na área das tecnologias de informação, não podendo dar-lhe outro destino ou uso sem o consentimento da Primeira Outorgante, prestado por escrito.

2ª 2. – As partes acordam e estabelecem desde já que o Contrato de Arrendamento definitivo a celebrar entre ambas será feito integralmente de acordo com a Minuta do Contrato de Arrendamento que se junta como ANEXO ao presente contrato.

3ª 1. – O Contrato de Arrendamento será celebrado pelo prazo de 5 anos com início no primeiro dia do mês subsequente ao da entrega do imóvel pela Primeira Outorgante à Segunda Outorgante após a conclusão e aceitação das obras melhor descritas no ANEXO II junto à minuta do referido contrato definitivo, nos termos e condições aí melhor definidas e acordadas, e após a emissão da competente Licença de Utilização.

3ª 2. – As obras são a cargo e expensas da Primeira Outorgante e Senhoria.

4ª 1. e 5ª – A renda mensal corresponderá a € 8.676,00+IVA, devida até ao dia 8 de cada mês.

4ª 2. – Nos primeiros seis meses a renda total mensal é de € 3.876,00.

4ª 6. – A renda será atualizada anualmente, em janeiro de cada ano, de acordo com os fatores de atualização aplicáveis aos arrendamentos urbanos não habitacionais, ou, na falta, pelo índice da inflação do INE do ano anterior.

5ª Na data da assinatura do presente contrato-promessa de arrendamento são pagas pela Segunda Outorgante à Primeira as rendas relativas aos dois primeiros meses de vigência do contrato prometido, no montante global de € 7.752,00+IVA, dando a Primeira Outorgante a necessária quitação através da emissão do correspondente recibo.

8ª O presente contrato-promessa de arrendamento vigora pelo prazo de 90 dias a contar da data da assinatura e caduca automaticamente no seu termo caso não se verifiquem as condições ora assumidas pelas outorgantes e não seja celebrado o contrato de arrendamento definitivo.

9ª 1. – No caso de incumprimento da promessa por culpa imputável à Primeira Outorgante, fica esta obrigada a devolver à Segunda o montante que lhe foi entregue na assinatura do presente documento e referido na cláusula 5ª, ficando ainda a Segunda Outorgante desobrigada de assinar o contrato prometido.

9ª 2. – No caso do incumprimento da promessa ocorrer por culpa imputável à Segunda Outorgante, fica a Primeira Outorgante desobrigada de assinar o contrato prometido, ficando ainda perdido a favor desta o montante que lhe foi entregue na assinatura do presente documento e que está mencionado na cláusula 5ª (C).

4- Nos Considerandos que antecedem o clausulado do Contrato-Promessa as partes adiantam (ao que mais interessa):

1.º As Parte Outorgantes reconhecem que os imóveis carecem da realização de obras para afetação ao fim a que se destinam no âmbito da atividade que a Segunda Outorgante ali desenvolverá, ou seja, serviços/escritórios – n.º 6.

2.º Essas obras são essenciais e constituem condição para celebração e execução do arrendamento prometido – n.º 7.

3º Essas obras deverão ficar concluídas até dia 28/02/2020 – n.º 8.

4º O contrato de arrendamento prometido deverá ser celebrado no prazo máximo de 15 (quinze) dias após aceitação das referidas obras por parte da Segunda Outorgante sendo ainda condição essencial a emissão da competente Licença de Utilização pela Câmara Municipal de ... e dos Certificados Energéticos de cada fração autónoma – nº 9 (D).

5- A ora Ré enviou, a 16/06/2020, à ora A. a carta de fls. 104, do seguinte teor:

“Caducada que está a promessa de arrendamento celebrada a 20/11/2019, vimos solicitar a V.ª Exas. o favor de nos permitirem o acesso aos vossos imóveis em causa, a fim de ser possível reaver o mobiliário pertença da Talkdesk ali depositado.

Efetivamente e já após ter operado a caducidade da promessa de arrendamento, o contexto económico alterou-se de forma drástica, levando a Talkdesk a reestruturar toda a sua operação – não só em Portugal como também noutros países – de forma a permitir a sua viabilidade e solvabilidade.

Efetivamente a Talkdesk não é imune aos impactos que o contexto pandémico provocou em Portugal e no mundo em geral e que provocou a retração do mercado a vários níveis e nos diversos clientes da empresa. Ocorre ainda que as perspetivas de curto e médio prazo apontam para um agravamento desse contexto e, com isso, efeitos devastadores para a generalidade da atividade económica. Nesta medida, solicitamos pois a v/melhor compreensão e disponibilidade para a retirada do mobiliário em causa, considerando pois que nos termos da cláusula 8.ª da promessa de arrendamento celebrada a 20/11/2019, tal promessa já havia caducado por culpa não imputável à Talkdesk no dia 28/02/2020, tendo também e por isso a Talkdesk perdido o interesse no negócio (E).

6- A A. respondeu com a carta de 01/07/2020 de fls. 104v./106, na qual: a) considera sem fundamento considerar caducado o contrato-promessa de arrendamento, face à lei e ao relacionamento entre as partes após os 90 dias de caducidade do contrato; b) não aceita os efeitos da pandemia como fundamento para alteração da base contratual (F).

7- A Ré deu resposta a esta carta com a de fls. 108 datada de 08/07/2020 na qual reitera a resolução do contrato por culpa da Civilria (G).

8- A ora Ré Talkdesk enviou à ora A. Civilria o email de fls. 632, datado de 13/02/2020, a reconhecer a necessidade de fazer um aditamento ao contrato-promessa por forma a prorrogar o seu prazo de 90 dias (H).

9- Na discussão e celebração do Contrato-Promessa houve intervenção da mediadora imobiliária “R..., Lda”, NIPC .......07, com sede no ..., freguesia de ..., ... (I).

10- Foi esta mediadora imobiliária quem angariou a Ré como interessada no arrendamento do local e, como tal, a apresentou à A. e, após o contrato-promessa, continuou a intervir, a colaborar e mediar as relações entre A. e Ré durante a fase da realização das obras até 13.03.2020 pelo menos (J).

11- As obras a realizar pela A. tinham por objeto o espaço de 723 m2 das cinco frações, em bruto, e consistiam na sua transformação, adaptação, equipamento e acabamento desse espaço, como se fosse uma empreitada na modalidade “chave na mão” e pronta a utilizar, de modo a que a Ré não tivesse se não de instalar as mesas e as cadeiras e colocar os seus empregados a trabalhar (K).

12- Prevendo 100 postos de trabalho sentados em ambiente “espaço aberto”, cada um deles dotado de abastecimento próprio e autónomo de corrente elétrica, acesso telefónico e internet (L).

13- Previa, também, três salas de reuniões, sendo uma para dez pessoas sentadas e duas outras para cinco pessoas cada uma, igualmente sentadas, dotadas, igualmente, de abastecimento próprio de corrente elétrica, acesso telefónico e internet (M).

14- Previa, ainda, salas de bastidores, receção, zona de lazer, instalações sanitárias completas masculinas, femininas e para deficientes, e uma copa com banca de cozinha equipada com frigoríficos, micro-ondas e máquina de lavar louça (N).

15- Tudo com pisos técnicos e a implantação que resulta da planta cuja cópia consta de fls. 53, e com as correspondentes redes de AVAC (aquecimento, ventilação e ar condicionado), de eletricidade, iluminação e luminárias, telecomunicações e internet, devidamente acabado e pronto a utilizar (O).

16- E tudo, finalmente, de acordo com o desenho, o traçado, o modelo de organização e distribuição das divisões interiores – entrada e receção, salas de trabalho, salas de reuniões, salão polivalente, vestiários e casas de banho, copa e refeitório – pensados e impostos pela Ré de modo a permitir-lhe, considerando a específica atividade que para aí tinha em vista, a melhor e mais rentável forma possível de utilização do espaço existente, ou seja, o melhor layout por ela pensado e desejado para si própria, à sua medida e à medida do seu modelo de funcionamento interno (P).

17- A 10.03.2020, a Ré enviou à A. o email de fls. 68 a pedir a realização dos trabalhos de fls. 68v. (Q).

18- No dia 16.03.2020, a Ré entregou no local as mesas, secretárias e cadeiras (R).

19- A A. tinha cedido à Ré, cumprindo o n.º 2 da cláusula 5.ª do Contrato-Promessa de Arrendamento, desde novembro (inclusive) de 2019, devidamente mobilada, com água e eletricidade, uma sua fração predial na Rua ... de ..., composta por duas salas e instalações sanitárias, com 150 m2, onde esta colocou os seus trabalhadores e passou a desempenhar a sua atividade até março de 2020 (S).

20- Nesse período de novembro (inclusive) de 2019 ao final de março de 2020, a A. pagou a água e a eletricidade consumidas pelos serviços da Ré nesta fração e fez, por sua conta, a limpeza às instalações (T).

21- A licença de utilização só foi obtida pela A. a 22/01/2021 – doc. de fls. 500 (U).

22- A Ré nunca chegou a ocupar o local (V).

23- A A. nunca acedeu a assinar o aditamento de prorrogação do contrato-promessa que a Ré e a Imobiliária lhe propuseram no documento de fls. 63 (X).

24- A Ré não prestou a garantia referida na cláusula 4.ª/8 e nem efetuou o pagamento das rendas mencionadas na cláusula 5.ª do contrato de promessa. (Redacção alterada pelo TRP).

25- A junção das cinco frações num espaço único com 723 m2, implicava a alteração da propriedade horizontal e, subsequentemente, a emissão de uma única licença de utilização.

26- A A., logo a seguir à assinatura do contrato-promessa, iniciou os vários projetos necessários para a execução das obras.

27- A Ré acompanhou a execução dos projetos e das obras e, ao longo das mesmas, foi prestando à A. as informações de pormenor e de acabamento adequadas às suas necessidades, de que necessitava, e não previstos no contrato, de modo a poder obter-se o resultado final, pretendido por aquela primeira.

28- Durante a execução das obras, a A. teve de introduzir, a pedido da Ré, alterações nas obras em curso, adaptando-as e conformando-as às indicações que ia recebendo desta.

29- A A. pediu à Ré, a 28.01.2020, as medidas e a marcação das secretárias de que dependia a realização dos trabalhos contratados.

30- Apenas a 13.02.2020, a Ré forneceu à A. a marcação no piso da localização e da medida das várias mesas de trabalho e reunião, a localização das várias salas de reunião e das várias televisões.

31- A 11.02.2020, a A. e a Ré concordaram na referência dos eletrodomésticos (quatro micro-ondas, duas máquinas de lavar louça, duas misturadoras e dois frigoríficos) e que seria a A. a fornecer mediante o pagamento de € 2.850,00 (+IVA).

32- No dia 13.02.2020, a Ré e a A. reuniram-se em obra, tendo acordado, a pedido da primeira:

a) a alteração da planta das instalações;

b) alterações na copa e na zona de lazer;

c) anulação de uma porta dupla existente, em vidro;

d) alteração da iluminação da zona de lazer e copa;

e) o número de tomadas por cada posto de trabalho e o encaminhamento dos respetivos cabos;

f) as medidas das secretárias;

g) a marcação da localização de cada conjunto de secretárias e o espaço entre elas, bem como os corredores e a iluminação entre as secretárias;

h) a localização dos meeting points grandes e as tomadas de cada um deles;

i) a localização das tomadas das salas de reuniões pequenas;

j) a localização das tomadas da sala de reuniões grande na calha da mesa e na caixa de pavimento;

k) a execução de uma rampa para acesso a deficientes;

l) a execução de uma estrutura perimetral na envolvente do teto das salas de reunião, com 120x60 mm e pilares de 60x60 mm, para suportar o teto;

m) a sala ficava com puxadores na vertical e com a estereofonia acordada.

33- Não foi assinado, no final de fevereiro de 2020, um aditamento ao contrato-promessa a prorrogar o prazo e data da cláusula 8.ª por a A. ter entendido que o mesmo era desnecessário uma vez que se esperava que fosse celebrado o contrato definitivo num curto espaço de tempo.

34- No dia 04.03.2020, a Ré pediu à A. uma proposta para os espelhos dos lavatórios dos WC, que esta lhe enviou no valor de € 189,00 (+IVA).

35- A 06.03.2020, a Ré e a A. reuniram em obra tendo acordado, a pedido da primeira, no seguinte:

a) a rampa de acesso à copa seria para pintar na cor branco nos dias 13 e 14 de março;

b) orçamentariam espelho para WC feminino com a largura do lavatório e altura até à divisória, espelho WC masculino da largura dos lavatórios e altura igual ao espelho WC feminino, espelho WC deficientes da largura de uma lateral do lavatório e altura igual aos restantes;

c) a secretária e mesas das salas de reunião seriam entregues pela Ré no dia 16.03.2020, com montagem da parte da manhã, e o eletricista iria da parte da tarde dar início aos trabalhos de montagens das instalações das mesmas, com a duração prevista de 4 dias;

d) o Envoy ficaria com 1 tomada + 1 RJ45 à altura da tomada existente afastada 2 m da existente;

e) o ponto de alimentação para a publicidade ficaria no sítio onde estava, com ligadores;

f) o ponto de alimentação para retroprojetor ficaria onde estava, com ligadores;

g) os cabos para o bastidor desceriam na parede e ficariam no piso técnico com fichas;

h) seria verificada a localização do ponto de encontro para as plantas de emergência;

i) os trincos das portas de emergência ficariam conforme amostra em obra e com o puxador do exterior inoperante.

36- A 09/03/2020, a Ré adjudicou à empresa “N...” o fornecimento e a instalação do sistema e equipamentos de controlo e registo de acessos ao local em causa.

37- E no seguinte, dia 10, pediu à A. que lhe apresentasse um orçamento para a instalação de cablagem necessária para a instalação e funcionamento do referido sistema de controlo de acessos.

38- A A. apresentou um orçamento de € 470,00 (+IVA), aceite pela Ré, e executou os referidos trabalhos depois de 13/03/2020, e que a Ré aceitou.

39- A 10.03.2020, a A. entregou à Ré, a pedido desta, uma autorização escrita para a Ré requerer para o local a ligação de água e a instalação do respetivo contador.

40- Por causa da epidemia de saúde pública instalada no País, a partir de início de abril de 2020, a Ré colocou em regime de teletrabalho, a partir das suas próprias casas, os trabalhadores que tinha instalados na fração referida em 19 dos Factos Provados.

41- Com a carta de fls. 108, datada de 08.07.2020, a Ré confirmou a recusa definitiva em assinar o contrato de arrendamento definitivo, de ocupar o local que prometera arrendar, desinteressando-se dele.

42- A A. gastou no projeto de águas e esgotos, realizados por técnicos especializados, € 2.000,00, e gastou nos projetos de arquitetura e de segurança contra incêndios € 2.000,00.

43- Mandou executar para as mesmas obras a técnicos externos os projetos de eletricidade e de telecomunicações, em que gastou € 2.460,00.

44- E mandou executar, igualmente adaptado às mesmas obras, e a técnicos próprios, o projeto AVAC (aquecimento, ventilação e ar condicionado) no que gastou € 2.500,00.

45- Gastou, ainda, os valores referidos nos artigos 109.º, 111.º a 139.º, 141.º, 141.º-A, e 144.º a 151.º da petição, no valor total de 201.367,70.

46- As frações mencionadas no contrato de promessa encontravam-se em tosco e, por isso, as partes consignaram no contrato de promessa os considerandos 6 e 7 e fixaram a cláusula 6.ª/1, razão pela qual a A. efetuou as despesas mencionadas nos pontos anteriores. (ALTERADO PELO TRP)

47- O local prometido arrendar pela A. à Ré, dadas as obras feitas para sua adaptação à utilização pretendida pela Ré, no estado em que ficou é praticamente impossível de obter terceiros interessados no seu arrendamento. (ELIMINADO pelo TRP)

48- Provado apenas o que consta nas cláusulas 3.ª e 8.ª e nos considerandos 8 e 9 do contrato de promessa assinado por ambas as partes, sendo o demais o já constante em 54 e 55.

(ALTERADO pelo TRP).

49- O prolongamento das obras para além de fevereiro de 2020 resultou das alterações introduzidas nas obras, do atraso na marcação dos lugares para as mesas e cadeiras e do atraso na entrega destas, pois só após tal entrega poderia a A. concluir a execução das redes de eletricidade e telecomunicações e a aplicação do piso térmico. (ALTERADO pelo TRP).

50- A A. confiou que a Ré, ao continuar a cooperar na execução das obras depois de 18.02.2020, sem invocar a caducidade, este prazo não era impeditivo para esta Ré de logo que as obras estivessem concluídas, de celebrar o contrato definitivo.

51- O desinteresse da celebração do contrato definitivo resultou de a Ré, pela experiência que colheu na pandemia com a colocação de trabalhadores em teletrabalho, ter decidido colocar todos os trabalhadores que estava previsto virem trabalhar para o local prometido arrendar no mesmo regime de teletrabalho.

52- A obtenção da licença de utilização era impossível até 18.02.2020, por demorar mais de um mês a obter.

53- As obras foram concluídas pela A. quatro ou cinco dias depois de a Ré ter entregue no local, as mesas, secretárias e cadeiras, que teve lugar a 16.03.2020.

54- Foi a A. quem propôs a celebração do contrato-promessa e determinou o prazo necessário para a concretização das condições necessárias à celebração do contrato de arrendamento determinantes da fixação do prazo de vigência daquele contrato-promessa.

55- A A. sabia ou devia saber, quando celebrou o contrato-promessa, dado que é uma empresa de construção civil com longa prática, o tempo necessário para execução das obras, da obtenção da licença de utilização, do certificado energético e do demais necessário à outorga do contrato prometido.

56- No âmbito do contrato-promessa as partes acordaram, de forma expressa, que o início da execução do contrato prometido ficava condicionado à conclusão das obras e, também, à aceitação das mesmas, por escrito.

57- A Ré só colocou os seus trabalhadores em teletrabalho porque foi obrigada a isso, por necessidade de os proteger sanitariamente.

58- A Ré celebrou o contrato-promessa de arrendamento para ter local de trabalho para os cerca de 100 trabalhadores que pretendia contratar para ..., não tendo previsto nem podendo prever que a pandemia os obrigava a teletrabalho, impedindo-os de trabalhar durante um período no local prometido arrendar.

59- Se a Ré soubesse que não poderia colocar no espaço prometido arrendar os seus trabalhadores em consequência da pandemia não teria celebrado o contrato-promessa com a A.

60- A Ré colocou e tem no local prometido arrendar mesas, secretárias e cadeiras que importaram para a Ré num custo de € 22.365,88.

61- A Ré fez à A. o pedido de entrega das secretárias e cadeiras, por cartas registas com a/r datadas de 16.06.2020 e de 08.07.2020, não tendo a A. respondido a estas cartas.

62- A A., a 23.01.2024, ainda não tinha vendido, arrendado ou cedido o gozo do imóvel objeto dos presentes autos a terceiro, a título oneroso ou gratuito.

63- Dá-se como provado que foram enviados os e-mails com o teor que consta do documento n.º 19, junto com a p.i. (ADITADO pelo TRP)

64- Dá-se como provado que foi enviado o mail de 9.4.2020, de AA, funcionária da A., para DD, funcionária da Ré, com o conteúdo que consta do documento n.º 20 junto com a p.i. (ADITADO pelo TRP)

65- Dá-se ainda como provado o envio do mail datado 23.4.2020, de AA para DD, com o conteúdo que consta do documento n.º21 junto com a p.i.

Foram dados como não provados os factos seguintes:

a) a A. teve, também, a pedido da Ré, de executar obras novas não previstas no contrato que condicionavam as contratadas;

b) as obras foram colocadas à disposição da Ré pela A. quatro ou cinco dias depois de a Ré ter entregue no local as mesas, secretárias e cadeiras, que teve lugar a 16.03.2020;

c) o prazo de caducidade fixado no contrato-promessa para celebração do contrato prometido era, na intenção das partes, essencial, inultrapassável e operava automaticamente;

d) a A. sabia que, ultrapassado o prazo, a Ré deixava de ter interesse no arrendamento do local;

e) se a Ré tivesse sido devidamente esclarecida pela A. de que a verificação dos requisitos, para a assinatura do contrato de arrendamento nunca se verificariam, antes de decorrido quase um ano, nunca teria aceite a proposta para celebrar o contrato-promessa.

IV- O DIREITO

Cumpre decidir, tendo presente que são as conclusões das alegações recursivas que delimitam o objeto do recurso, estando vedado ao tribunal de recurso conhecer de matérias ou questões nelas não incluídas, com excepção daquelas que são de conhecimento oficioso (cfr. art. 635º nº 4, 639º nº 1, 608º nº 2, ex vi art. 679º, todos do CPC).

Assim do recurso da Autora, a questão a apreciar é a seguinte:

1- Quais as consequências jurídicas do incumprimento do contrato promessa de arrendamento celebrado entre Autora e Ré

a) Sinal e cláusula penal

b) Indemnização por dano do interesse contratual positivo e por dano do interesse contratual negativo

c) execução específica

Da ampliação do Recurso formulada pela Ré

2- Saber se ocorreu a caducidade do contrato promessa.

1- a)Não obstante o elevado número de conclusões de recurso formuladas pela Autora, a questão a apreciar, tal como refere a Relação, circunscreve-se tão somente a saber quais os direitos que para a Autora advêm do incumprimento, pela Ré, do contrato promessa de arrendamento a que respeitam os autos.

Com efeito, ao contrário do que foi entendido pela 1.ª instância, a Relação concluiu que foi a Ré quem incumpriu o contrato promessa.

A primeira instância entendeu que o contrato promessa se extinguiu por caducidade, mas ainda assim condenou a Ré no pagamento de uma indemnização à Autora por danos decorrentes do interesse contratual negativo.

Ora, tal como observou a Relação, nestas condições, sempre seria insustentável a condenação da Ré no pagamento de indemnização à Autora pelos danos causados por violação do interesse contratual negativo ou de confiança, pois que tal indemnização, com efeito, pressupõe um incumprimento e não a extinção do contrato por caducidade.

Porém, o Tribunal da Relação, não obstante concluir pelo incumprimento do contrato promessa, imputável à Ré, reduziu substancialmente a indemnização a pagar por esta à Autora, o que gera o inconformismo da Autora.

Vejamos se tem razão.

O acórdão recorrido condena a Ré a pagar à Autora a quantia mencionada na cláusula 5.ª do contrato promessa e de acordo com o estipulado na Cláusula 9.ª -2 do mesmo contrato.

A Recorrente vem defender que não tem lugar o referido pagamento pois, de acordo com a cláusula 5.ª, “o valor das rendas relativas aos dois primeiros meses de vigência do contrato prometido, no montante global de € 7.752,00 +IVA”, deveria ter sido pago na data da assinatura do contrato promessa. Contudo, tal pagamento não chegou a realizar-se. Desta forma, defende a Recorrente “nunca poderia atribuir-se a natureza de sinal ao valor daquelas rendas, estipuladas, mas não pagas”.

Defende, assim, a Recorrente que não poderia, por esse motivo, aplicar-se, neste caso, a sanção pelo incumprimento decorrente da Cláusula 9.ª do contrato – promessa, nem o disposto no art.º 442.º n.º 2 do Código Civil3. Deve antes aplicar-se o disposto no art.º 801.º n.º 2, face ao incumprimento culposo de um contrato bilateral. A Autora reclama o direito a receber a título de indemnização, o valor das rendas que receberia caso tivesse sido celebrado o contrato de arrendamento prometido e ainda o valor das despesas que efectuou com as obras no imóvel prometido vender e que foram realizadas de acordo com as necessidades e interesse da promitente locatária.

Cumpre apreciar em primeiro lugar a questão da aplicabilidade da cláusula 9.ª n.º 2 do contrato, tendo em conta o que consta da cláusula 5.ª.

De acordo com esta cláusula “no acto da assinatura do presente contrato promessa de arrendamento são pagas pela SEGUNDA OUTORGANTE à PRIMEIRA, as rendas relativas aos dois primeiros meses de vigência do contrato prometido, no montante global de € 7.752,00€ ( sete mil e setecentos e cinquenta e dois euros) + IVA, dando a PRIMEIRA OUTORGANTE a necessária quitação através da emissão do correspondente recibo.”

Mais se estipulou na cláusula 9.ª n.º2 que “no caso do incumprimento da promessa por culpa imputável à SEGUNDA OUTORGANTE, fica a PRIMEIRA OUTORGANTE desobrigada de assinar o contrato prometido, ficando ainda perdido a favor desta o montante que lhe foi entregue na assinatura do presente documento e que está mencionado na Cláusula 5.ª.”

Sucede que, tal como consta do ponto 24.º dos factos provados, a Ré não efectuou o pagamento das rendas mencionadas na cláusula 5.ª do contrato promessa.

Pergunta-se: Deverá apesar disso, face ao incumprimento do contrato por parte da Ré, ficcionar-se a existência do sinal e apesar de não ter sido prestado, condenar-se a Ré a pagar essa quantia, tal como decidiu a Relação?

Em primeiro lugar importará averiguar a natureza desta prestação, pois disso dependerá a resposta que buscamos: estaremos perante um sinal, ou uma cláusula penal ou ainda perante uma antecipação de cumprimento do prometido contrato de arrendamento?

Na verdade, o sinal e a cláusula penal são institutos claramente distintos.

A cláusula penal, em sentido amplo ou lato, consiste na convenção pela qual o devedor promete ao seu credor uma prestação para o caso de não cumprir, ou de não cumprir perfeitamente, a obrigação.4

A doutrina tradicional construía a cláusula penal como um instituto unitário e com uma dupla função: de fixar antecipadamente a indemnização; de incentivar ou compelir o devedor ao cumprimento. A doutrina e jurisprudência mais recentes quebraram a unidade do conceito, separando as cláusulas penais em indemnizatórias e compulsórias: nas primeiras, a convenção das partes tem por finalidade liquidar a indemnização devida em caso de não cumprimento definitivo, de mora ou de cumprimento defeituoso; nas segundas, aquele acordo tem por finalidade compelir o devedor ao cumprimento ou sancionar o não cumprimento.5 A primeira espécie é a que coincide com a definição prevista no art.º 810.º n.º1 , segundo a qual “ as partes podem fixar por acordo o montante da indemnização exigível, é o que se chama cláusula penal.”

Já o sinal tem uma finalidade e intencionalidade diversas.

“Por sinal entende-se o valor ou a coisa entregue, no âmbito de um contrato, por uma das partes à outra, de modo antecipado, como modo de definir as consequências jurídicas do não cumprimento do contrato ou para constituir um direito de arrependimento. Deste enunciado decorre a grande virtude do sinal: a fixação de um sistema rápido e eficaz de justiça contratual”.6

A convenção de sinal é, assim, uma cláusula real quoad constitutionem, isto é, só existe sinal quando tenha sido efetuada a entrega da coisa7. Não tendo esta sido entregue, não existirá sinal.

Ora, se assim é, afigura-se que a cláusula 5.ª, em conjugação com a cláusula 9.ª do contrato, assume a natureza de cláusula penal, ou seja, as partes previram que, em caso de incumprimento, por parte do promitente locatário, como sanção contratual, ficaria perdido a favor do promitente locador, o montante correspondente às rendas relativas aos dois primeiros meses de vigência do contrato prometido, no montante global de € 7.752,00€ + IVA. Simultaneamente, em caso de cumprimento, tal prestação assumiria a função de antecipação do cumprimento do prometido contrato de arrendamento, o que se deduz da referência “às rendas relativas aos dois primeiros meses de vigência do contrato prometido”, não se limitando as partes a mencionar um quantitativo monetários como cláusula penal.

A verdade é que, tal como observa o acórdão recorrido, citando Nelson Raposo Bernardo8

“se a estrutura jurídica dos dois institutos [sinal e cláusula penal] é diversa, já no plano funcional manifestam significativas afinidades. Assim, revelam-se ambos como meios coercivos de cumprimento e, em caso de inadimplemento, como determinantes na fixação prévia da indemnização devida. Além desta identidade funcional, ao nível do regime, o próprio legislador criou um paralelismo com algum significado. Ao fixar, no n.º 4 do art.º 442.º que, na falta de convenção em contrário, não haverá lugar a indemnização a que o credor, nos termos gerais, teria direito, o legislador optou, para o sinal, por uma solução idêntica à que estabeleceu para a pena convencional (art.º 811.º, n.º 2).”

Nos termos do disposto no art.º 811.º n.º 2, “o estabelecimento de cláusula penal obsta a que o credor exija indemnização pelo dano excedente, salvo se outra for a convenção das partes.” Ora, as partes nada convencionaram, para além da referida cláusula penal.

Assim, não podemos deixar de concluir que tendo as partes estabelecido um valor exigível, em caso de incumprimento pela outra parte, no que agora importa, em caso de incumprimento da Ré, perderia esta o valor mencionado na cláusula 5.ª, será esse o valor em que deve ser condenada a pagar à Autora, precisamente o valor fixado no acórdão recorrido de € 7.752, 00, mais IVA de 23%.

Acrescem os valores apurados nos factos dados como provados em 31, 34, 37 e 38 (€ 2.850, 00 + € 189, 00 + € 470, 00, tudo acrescido de IVA = € 3.509, 00, mais IVA).

O valor devido pela Ré à Autora é assim, de € 11.261, 00 + IVA, tal como foi decidido no acórdão recorrido.

b) Outra questão a apreciar consiste em saber, se para além deste valor, terá a Autora/Recorrente direito a receber os valores que reclama:

(i) Valor correspondente à totalidade das rendas que, uma vez assinado o contrato de arrendamento prometido, viria a receber.

(ii) valor correspondente às obras realizadas no imóvel prometido arrendar.

A resposta a esta questão reconduz-nos à averiguação sobre qual regime aplicável ao incumprimento no âmbito dos contratos promessa.

Com efeito, a lei define o regime de incumprimento deste tipo de contratos e os seus efeitos.

O contrato de promessa é o negócio mediante o qual ambos os contraentes, ou apenas um deles, assumem a obrigação de “celebrar certo contrato” que fica concretizado pelos promitentes. – art.º 410.º.

A promessa encontra-se sujeita aos requisitos essenciais do contrato prometido – princípio da equiparação (art.º 410.º, n.º 1), sendo-lhe aplicáveis as disposições relativas àquele.

Porém, surgem como excepções a este princípio da equiparação, as regras concernentes ao incumprimento contratual.

Enquanto que, em geral, o inadimplemento definitivo gera para o credor a possibilidade prevista no art.º 801.º n.º 2, ou seja, a resolução do contrato e o direito à indemnização; ao incumprimento do contrato promessa há que ter ainda em conta o regime previsto nos artigos 442.º e 830.º do Código Civil.

Nos termos do art.º 442.º n.º 4 “na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento em dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento.”

No caso em análise, já vimos que não existiu sinal, mas sim cláusula penal.

Porém, estabelece o art.º 811.º n.º 2 que “o estabelecimento de cláusula penal obsta a que o credor exija indemnização pelo dano excedente, salvo se outra for a convenção das partes.” Como se extrai da norma, as partes poderiam ter convencionado atribuir ao contraente incumpridor, além da sanção prevista na cláusula 9.ª, o direito à indemnização por outros danos. Contudo, não o fizeram. Por conseguinte, aplica-se imperativamente a primeira parte do preceito, por via do qual o credor fica impedido de exigir qualquer outra indemnização para além da cláusula penal convencionada.

Eis a razão pela qual, no caso em análise, a Autora e Recorrente não tem direito a exigir da Ré indemnização por qualquer outro invocado dano que tenha tido, decorrente do incumprimento da Ré.

Assim, fica prejudicada a necessidade de tomar posição sobre a discussão em torno de saber se a indemnização aludida no n.º 2 do artigo 801.º do Código Civil contempla, apenas, os danos que a parte não teria sofrido se não tivesse celebrado o contrato por si resolvido, ou seja o chamado interesse contratual negativo ou o dano in contrahendo9 ou se, pelo contrário, abarca também o ressarcimento dos danos que a parte resolvente suportou em decorrência do inadimplemento, o chamado interesse contratual positivo, colocando assim o contraente fiel na posição em que se encontraria se o contrato tivesse sido cumprido.

Paulatinamente, tem-se assistido a uma flexibilização na jurisprudência deste Supremo, a qual tem vindo a admitir que a parte que resolveu o contrato possa, também, ser indemnizada pelo interesse contratual positivo, o que, contudo, apenas se justificará a título excepcional e sempre assente numa valoração das particulares circunstâncias do caso.10

Mais recentemente, tem-se vindo a sedimentar uma outra orientação, de cariz ainda mais permissivo de acordo com o que vem sendo defendido pela Doutrina11 acentuando que “perante o moderno Direito das obrigações, não é possível vir afirmar que a resolução destrói retroativamente o contrato, suprimindo todas as obrigações dele derivadas. O vínculo obrigacional é uma realidade complexa. A resolução apenas visa suprimir o dever de prestar principal do contraente fiel, perante o incumprimento definitivo do dever de prestar principal a cargo do contraente faltoso (…).

Quer dizer que a resolução apenas põe termo aos deveres de prestação principais. Todos os demais deveres envolvidos, secundários e acessórios se mantêm.

A ideia de que, havendo resolução, não faria sentido optar pelo interesse positivo do cumprimento … por se ter desistido do contrato é puramente formal e conceitual.

Com efeito, o incumprimento acarreta danos. Perante eles, há que prever uma indemnização integral. A pessoa que resolva o contrato apenas tenciona libertar-se da prestação principal que lhe incumbe: não pretende, minimamente, desistir da indemnização a que tenha direito. A regra é, pois, sempre a mesma, simples e justa: o incumprimento, que se presume culposo, obriga a indemnizar por todos os danos causados. Ficarão envolvidos danos negativos ou de confiança e danos positivos ou do cumprimento, cabendo, caso a caso, verificar até onde vão uns e outros, sem duplicações e descontando a contraprestação de que a parte fiel fique liberta.”

Contudo, como se referiu, esta evolução na Doutrina e na Jurisprudência desenvolve-se a propósito e no âmbito de aplicação do art.º 801.º n.º 2, cuja aplicabilidade está afastada no presente caso, pelas razões já acima descritas.

Todavia, sempre se dirá, para que não restem dúvidas, que ainda que fosse aplicável ao presente caso, o disposto no art.º 801.º n.º 2 e não nos deparássemos com a limitação decorrente quer do artigo 442.º n.º 4 quer, especialmente, no nosso caso, do art.º 811.º n.º2, e ainda que aderíssemos à tese mais ampla e mais flexível de admitir a indemnização por todos os danos quer pelo interesse contratual positivo, quer pelo interesse contratual negativo, ainda assim, a procedência da pretensão da Autora exigiria a demonstração da verificação dos danos. Ora, afigura-se que tal não ocorreu.

O facto de a Autora não ter outorgado o contrato de arrendamento com a Ré e não ter por conseguinte recebido as rendas que receberia se o tivesse celebrado, não é suficiente para se concluir que existiu um dano. Na verdade, tendo o imóvel na sua posse, nada impedia a Autora de o colocar no mercado de arrendamento, arrendando-o mediante renda equivalente ou até superior àquela que estava prevista para o contrato prometido. Mas supondo que por qualquer razão, a Autora não conseguiria contratar outro arrendamento, em condições tão vantajosas, sempre teria de o alegar e provar, pois que os danos não se presumem. Ora, tal não correu.

Quanto às obras que a Autora realizou no imóvel, sendo certo que foram acordadas com a Ré, tendo em vista a actividade que a Ré iria exercer no local, também é verdade que o imóvel, propriedade da Autora, ficou valorizado e pronto a arrendar, pois anteriormente encontrava-se “em tosco”, sem condições de ser utilizado, por isso mesmo. É que no caso em análise, o prometido contrato de arrendamento foi precedido das necessárias obras. Por outro lado, não se provou que as obras realizadas tenham tornado o local “imprestável para outra finalidade”, como a Recorrente alega. Pelo contrário, da matéria provada resulta precisamente o contrário, ou seja, a preparação de um espaço amplo dotado de todas as infraestruturas facilmente adaptáveis ao exercício de diversas actividades, por parte de potenciais locatários.

Assim, o custo de tais obras nunca poderia considerar-se um dano a indemnizar. Pelo contrário, obrigar a Ré ao pagamento à Autora do valor por esta pago, por essas obras, constituiria um enriquecimento sem causa da Autora, à custa da Ré.

c) Prosseguindo na identificação dos meios de que dispõem os outorgantes de um contrato-promessa, em caso de incumprimento do outro contraente, destaca-se ainda o regime previsto no art.º 830.º, nos termos do qual podem “obter sentença que produza os efeitos, da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida”, ou seja, obter a execução específica do contrato.

Ora, a Autora começou por peticionar a execução específica do contrato, situação em que o tribunal se substituiria à Ré na emissão das suas declarações como arrendatária, assim se realizando o contrato prometido.

Seria nessa situação – realização do contrato de arrendamento – que a Autora teria direito às rendas correspondentes aos cinco anos de contrato e atualizações.

Porém, a Autora, na sequência de convite para o efeito, veio a apresentar petição inicial aperfeiçoada na qual excluiu o pedido de execução específica que anteriormente havia formulado.

Contudo, a Autora/recorrente pretende que se proceda à “convolação do pedido formulado na 2.ª versão da p.i. para o pedido formulado na 1.ª versão da p.i.” (conclusão 35.ª)

Inspira-se no teor do acórdão deste STJ de 07/04/2016,12 assim sumariado:

“1- O que identifica a pretensão material do autor, o efeito jurídico que ele visa alcançar, enquanto elemento individualizador da acção, é o efeito prático-jurídico por ele pretendido e não a exacta caracterização jurídico-normativa da pretensão material, a sua qualificação ou subsunção no âmbito de certa figura ou instituto jurídico, sendo lícito ao tribunal, alterando ou corrigindo tal coloração jurídica, convolar para o decretamento do efeito jurídico adequado à situação litigiosa, sem que tal represente o julgamento de objecto diverso do peticionado.

2- Assim, é lícito ao tribunal, através de uma requalificação ou reconfiguração normativa do pedido, atribuir ao A., por uma via jurídica não coincidente com a que estava subjacente à pretensão material deduzida, o bem jurídico que ele pretendia obter; mas já não será processualmente admissível atribuir-lhe, sob a capa de tal reconfiguração da materialidade do pedido, bens ou direitos substancialmente diversos do que o A. procurava obter através da pretensão que efectivamente, na sua estratégia processual, curou de formular.”

Na verdade, tal acórdão muito esclarecedor e bem fundamentado, conclui:

“Deste modo, tendo-se o autor limitado a formular um pedido de anulação de certo negócio jurídico, não é lícito ao tribunal proferir sentença de condenação na restituição ou entrega dos bens, consequente ao decretamento da invalidade - ou da ineficácia do negócio - por tal implicar violação do princípio de que o juiz não pode condenar em objecto diverso do pedido.

Ou seja: “é lícito ao tribunal, através de uma requalificação ou reconfiguração normativa do pedido, atribuir ao A., por uma via jurídica não coincidente com a que estava subjacente à pretensão material deduzida, o bem jurídico que ele pretendia obter; mas já não será processualmente admissível atribuir-lhe, sob a capa de tal reconfiguração da materialidade do pedido, bens ou direitos substancialmente diversos do que o A. procurava obter através da pretensão que efectivamente, na sua estratégia processual, curou de formular.”

Decorre da leitura do referido aresto a distinção clara entre “reconfiguração normativa do pedido” e condenação em bens ou direitos substancialmente diversos do pedido formulado. Isto por um lado.

Por outro lado, a matéria analisada no mencionado acórdão não coincide com a questão aqui em apreço. O que a Autora pretende é que se repristine o pedido constante da primeira petição que foi excluído da segunda petição, em cumprimento do despacho de aperfeiçoamento constante da audiência prévia onde se referiu designadamente o seguinte:

“B) O pedido de execução específica do contrato-promessa, feito nas alíneas c) a f) de fls. 24, traz em si, tal como é feito, a sua improcedência.

A A., na alínea c) do pedido principal, começa por afirmar o incumprimento definitivo do contrato-promessa por abandonar da Ré do local prometido arrendar, desinteressando-se em absoluto do mesmo local, e ao recusar-se a outorgar o contrato prometido.

Se existe, como a própria afirma, incumprimento definitivo e, por efeito disso, resolução do contrato-promessa pela Ré (que outra coisa não pretende esta, com a carta de fls. 104 - doc. nº 22 - ao invocar a caducidade e a perda do interesse no negócio face à alteração das circunstâncias em resultado do “contexto pandémico”), não pode a A. pedir a execução específica.

Com efeito, é doutrina aceite comummente, hoje, que a execução específica do contrato-promessa pressupõe incumprimento não definitivo. Ou seja, só pode haver execução específica do contrato-promessa em caso de mora e não de incumprimento definitivo. (…)”

Em conformidade, o Tribunal prossegue:

“Destas considerações resulta que os pedidos subsidiários da ação são muito pouco compreensivos, devendo ser esclarecidos sob pena de poderem levar à ineptidão por ininteligibilidade – alínea a) do nº 2 do art. 186.º do CPC. É que a compatibilidade entre os pedidos exigida pelo nº 1 do art.º 555.º do CPC vale, também, como não pode deixar de ser, para a cumulação de pedidos subsidiários.”

E aceitando o convite do Tribunal para prestar os esclarecimentos pedidos, a Autora veio a apresentar nova petição, formulando o seu pedido, nos seguintes termos:

“Nos termos expostos e nos demais de direito do douto suprimento, deve a presente acção ser julgada procedente e, em consequência, ser decidido:

1) Que a Ré, ao invocar a caducidade do contrato-promessa de arrendamento para, à custa disso, não assinar e cumprir o contrato de arrendamento, agiu ilicitamente e incorreu numa situação de abuso do direito, na modalidade “venire”, prevista no art.º 334º do Código Civil;

2) Que com o seu comportamento e os factos alegados ao longo da petição inicial, quer antes quer depois da data da caducidade, prevista no referido contrato promessa de arrendamento (18-02-2020), além do que se refere no pedido da alínea anterior, a A. e a R. converteram esse contrato-promessa num contrato sem prazo, como se adiantou no artigo 170º;

3) que a R., ao recusar-se a cumprir o referido contrato-promessa, pelo modo referido nos artigos 93ºe96º a98º, não dispunha de justo motivo para isso, agiuapenas pelosmotivos referidos nos artigos 171º a 174º, 188º-A e 188º-B, e desse modo incorreu em incumprimento definitivo e culposo do referido contrato-promessa de arrendamento, ficando por isso obrigada a pagar à A. a contrapartida acordada pela utilização do imóvel durante o período dessa utilização, ou seja, o período de 5 anos e os valores alegados no art.º 196º;

4) que, não obstante o incumprimento, pela R., do contrato-promessa, à luz dos factos alegados nos artigos 1º a 90º desta petição e dos documentos juntos, muito para além da data naquele fixada como a data da sua caducidade automática, até ao referido no artº 93º, em 16/06/2020, continuou a haver pleno acordo entre ambas as partes no sentido de assinarem o contrato de arrendamento no respeito pela minuta de texto junta sob o doc. 19, a que se refere o artº 77º, e que, por isso, independentemente daquele contrato-promessa e do seu incumprimento, estava ela, R., constituída, como dever emergente, designadamente, das regras da boa-fé e do princípio da confiança, no dever jurídico de concluir, assinar e cumprir o contrato de arrendamento de acordo com aquela minuta de texto;

5) que a R., com a sua conduta iniciada com a carta de 16/06/2020, referida no art.º 93º, violou, de modo grave e culposo, esse seu dever de concluir, assinar e cumprir o referido contrato de arrendamento, e com isso se constituiu na obrigação de indemnizar a A., a título de indemnização pelo interesse positivo do cumprimento, pelo valor do ganho que esta obteria com a celebração e formalização do contrato de arrendamento;

6) Que, no caso presente, o ganho que derivaria para a A. da formalização, assinatura e umprimento do referido contrato de arrendamento, que ela obteria a partir desse e que ão obteve em consequência da conduta da R., é o valor das rendas convencionadas pelo cordado prazo de 5 anos, nos termos da cláusula 4ª da minuta do contrato, e a sua osterior actualização, nos termos dos nºs 7 e 8 da cláusula 6º do mesmo contrato, como se alega nos artigos 195º e 196º;

7) que, com fundamento no referido nos anteriores números 1), 2) e 3) – caso do incumprimento definitivo do contrato-promessa -, e ou com fundamento no referido nos anteriores números 4), 5) e 6) – caso da violação do dever jurídico de assinar e cumprir o contrato de arrendamento -, a R. está obrigada a pagar à A., a título de indemnização, a quantia de 491.760,00 € (quatrocentos e noventa e um mil setecentos e setenta euros), correspondente ao valor das rendas mensais referidas nos artigos 195º e 196º, condenando-se a R. a pagar essa quantia à A., acrescida de juros de mora à taxa legal a contar da data da citação;

8) que a R. está ainda obrigada a pagar à A. a quantia que vier a liquidar-se em execução de sentença, a título de actualização anual do valor das rendas acordadas, segundo o estipulado no nº 7 da cláusula 6ª do contrato de arrendamento nos termos da minuta junta sob o doc. 19, referido no artº 77º, por aplicação dos factores de actualização ali previstos, condenando-se a R. a pagar essa quantia à A.;

9) que a R. está ainda e finalmente obrigada a pagar à A. a quantia de 3.509,00 € (três mil quinhentos e nove euros), correspondente à soma das quantias referidas nos artigos 53º, 67º e 70º, acrescida do IVA à taxa legal e de juros, também à taxa legal, para os créditos de que são titulares as empresas comerciais, nos termos do art.º 102º, § 3º do Código Comercial, contados da data da citação, sendo a mesma R. condenada nesse pagamento.

Subsidiariamente, e apenas para a hipótese de não proceder o pedido principal anteriormente formulado, muito em especial o pedido nos anteriores números 7), 8) e 9), deve então a sentença a ser proferida, visando a indemnização da A. pelo chamado dano negativo ou de confiança,

1) decidir que a R., ao recusar-se a cumprir o contrato-promessa de arrendamento para, à custa disso, se furtar a celebrar o contrato de arrendamento, agiu ilicitamente e incorreu numa situação de abuso do direito, na modalidade “venire”, prevista no art.º 334º do Código Civil;

2) decidir que a R. incorreu em ruptura ilícita das suas negociações com a A., com vista à celebração/formalização do contrato de arrendamento:

3) decidir que com a sua descrita conduta a R. incorreu na obrigação de indemnizar a A. pelo seu interesse contratual negativo, estando por isso obrigada a pagar à A. uma indemnização destinada a colocá-la na situação em que se encontraria se o negócio não tivesse sido iniciado, como foi, e posteriormente interrompido por aquela, como foi, pagando-lhe o valor de todos os trabalhos, custos e despesas que fez e que não teria feito se não tivesse sido celebrado o contrato-promessa ou sequer iniciado as conversações com vista à respectiva conclusão e assinatura do contrato de arrendamento;

4) finalmente, e em conformidade com o anteriormente decidido, condenar a R. a pagar à A.:

a. a quantia de 3.509,00€(três mil quinhentos e nove euros),correspondenteàsoma das quantias referidas nosartigos53º, 67º e 70º,acrescida do IVA à taxa legal e de juros, também à taxa legal, para os créditos de que são titulares as empresas comerciais, nos termos do art.º 102º, § 3º do Código Comercial, contados da data da citação.

b. a quantia de 233.442,01 € (duzentos e trinta e três mil quatrocentos e quarenta e dois euros e um cêntimo), correspondente à soma das verbas parcelares alegadas ao longo dos artigos 100º a 151º, acrescida de juros à taxa legal para os créditos de que são titulares as empresas comerciais, nos termos do art.º 102º, § 3º do Código Comercial, contados da data da citação.

Para tal, requer que, D. e A., seja a R. citada para contestar, querendo, no prazo e sob a cominação legais.”

Não obstante a reformulação do pedido não ter logrado uma melhoria significativa, em termos de clareza e simplicidade, já que confunde pedido com os fundamentos jurídicos que o suportam, do mesmo se extrai que a Autora pede a condenação da Ré, a título principal, no pagamento de uma indemnização pela violação do interesse contratual positivo e, a título subsidiário, no pagamento de uma indemnização pelo interesse contratual negativo, excluindo o pedido anteriormente formulado de execução específica. Evidentemente que o fez para garantir a inteligibilidade do pedido, em conformidade com o despacho proferido em audiência prévia, segundo o qual “só pode haver execução específica do contrato promessa em caso de mora e não de incumprimento definitivo”. Ora, a própria Autora afirmava o incumprimento definitivo por parte da Ré, pelo que não podia formular pedido de execução específica.

Nestas condições, não pode este Tribunal apreciar um pedido que não foi formulado, o que contrariaria o princípio do dispositivo, bem como o disposto no art.º 609.º do CPC e sempre constituiria fundamento de nulidade, nos termos do disposto no art.º 615.º n.º 1 alíneas d) e e).13

Improcedem, pois, também nesta parte, as conclusões dos Recorrentes.

2- Da ampliação do recurso

Nos termos do disposto no artigo 636º do CPC “1 - No caso de pluralidade de fundamentos da ação ou da defesa, o tribunal de recurso conhece do fundamento em que a parte vencedora decaiu, desde que esta o requeira, mesmo a título subsidiário, na respetiva alegação, prevenindo a necessidade da sua apreciação.”

A Recorrida não se conforma com a decisão na parte em que não lhe deu razão no entendimento de que o contrato promessa de arrendamento caducou. Pelo contrário, entendeu que a comunicação de 16 de junho de 2020 revela o incumprimento definitivo do contrato por parte da Ré, requerendo a ampliação da Recorrente relativamente a este segmento decisório.

Importa apreciar:

É certo, tal como acentua a Ré/Recorrida que, após o dia 18-02-2020[ prazo a que se reporta a Cláusula 8.ª do contrato promessa] (i) não estavam verificadas as condições essenciais para a celebração do contrato prometido - fixadas na promessa e na minuta do contrato prometido (facto provado 3); (ii) faltavam a aceitação das obras por escrito; licença de utilização e certificado energético; (iii) A Autora recusara assinar o aditamento ao contrato acordando na prorrogação do prazo.

Porém tal como se argumenta e bem no acórdão recorrido, nenhum destes factores, foi o determinante para a não celebração do contrato prometido.

Na verdade, estando previsto que as obras terminariam a 28.2.2020 e estando ainda previsto que o arrendamento só seria celebrado no prazo de 15 dias após a aceitação das obras pela Ré (cláusula 3.ª/1) e após a emissão da licença de utilização, é evidente que, mesmo que as obras tivessem terminado a 28.2.2020, o contrato prometido sempre seria celebrado numa data posterior àquela.

Assim, na própria economia do contrato, a cláusula 8.ª indicia claramente não ser aquele prazo fixo absoluto.

Ocorre que, durante a execução do contrato de promessa, especialmente no que às obras diz respeito, “o comportamento geral da Ré foi exatamente o oposto à essencialidade ou natureza absoluta daqueles 90 dias, porquanto depois disso, a Ré continuou a negociar com a A. as obras, a manifestar-se quanto ao conteúdo do contrato futuro, a trazer para o local mobiliário para aí exercer a sua atividade, tudo isto em contradição com o caráter absoluto e essencial do prazo de 90 dias. Aliás, chegou mesmo a propor à A. a prorrogação do prazo do contrato de promessa o que é a antítese daquela essencialidade.”

Na verdade, resulta da factualidade assente que, mesmo depois de 18-02-2020, a Ré manifestou vontade de continuar a honrar o contrato promessa, colaborando no prosseguimento da execução das obras, de modo que não pode, de boa-fé (art. 762.º CC), afirmar, em junho de 2020, que, desde 18.2.2020, o contrato estaria extinto.

Ora, se é certo que a A. se encontrava em mora – as obras prolongaram-se para além do prazo definido na promessa e não houve nenhum aditamento a este prazo, apesar de a Ré o propor – a Ré não tinha que esperar indefinidamente pelo fim das obras e, nomeadamente, pela obtenção da licença de utilização.

Porém, para que a Ré pudesse afirmar que já não lhe interessava o negócio depois do prazo dos 90 dias – prazo não essencial e não absoluto - haveria que converter a mora em incumprimento definitivo, através da interpelação admonitória, a fim de que o contrato pudesse ser resolvido.

Não foi o que a Ré fez.

A Ré a pretexto da caducidade do contrato, afirmou não pretender celebrar o contrato, dado que “ o contexto económico alterou-se de forma drástica, levando a Talkdesk a reestruturar toda a sua operação – não só em Portugal como também noutros países – de forma a permitir a sua viabilidade e a sua solvabilidade” não sendo imune “ aos impactos que o contexto pandémico provocou em Portugal e no mundo em geral e que provocou a retracção do mercado a vários níveis (…)”

A Ré não invocou a resolução do contrato com base em alteração anormal das circunstâncias, tal como previsto no art.º 437.º do Código Civil, nem tal circunstancialismo fáctico está demonstrado.

Por isso, acompanhamos o entendimento da Relação no sentido de que a declaração da Ré constitui a manifestação de um propósito de não cumprir o contrato – promessa, por razões próprias, relacionadas com nova análise dos seus interesses económicos em confronto com circunstâncias do mercado.

Se o devedor declara antecipadamente não estar disposto a cumprir a obrigação que assumiu, ou se adota um qualquer comportamento que revela inequívoca ou categoricamente a intenção de não cumprir a prestação, incorre desde logo em incumprimento, a qualificar como definitivo. Neste caso, o credor fica automaticamente legitimado a resolver o contrato, não tem de esperar pelo vencimento da obrigação (ou, no limite, havendo já mora do devedor, fica liberto da compulsão de transformar a mora em incumprimento definitivo habilitante da resolução).14

A carta da Ré, datada de 18 de Junho de 2020, que constitui o documento 22, deve ser equiparada a uma declaração antecipada e irreversível de incumprimento, uma vez que, ao fazê-la, o declarante afirma em termos categóricos e definitivos que não outorgará o contrato definitivo; ou, pelo menos, tem implícita uma declaração inequívoca de não cumprimento do contrato, colocando o declarante em situação de incumprimento definitivo.15

Subscrevemos assim, o entendimento defendido no acórdão recorrido, o que conduz à improcedência da ampliação do recurso por parte da Ré, mantendo-se o decidido pela Relação.16

V- DECISÃO

Em face do que fica exposto, acordamos na 7.ª secção deste Supremo Tribunal de Justiça, em negar a revista, também quanto à ampliação do recurso requerida pela Ré, confirmando integralmente o acórdão recorrido.

Custas por Autora e Ré na proporção de ¾ para a Autora e ¼ para a Ré.

Lisboa, 3 de junho de 2025

Maria de Deus Correia (Relator)

Nuno Pinto Oliveira

Arlindo Oliveira

1. Serão deste diploma legal os artigos que vierem a ser citados sem indicação de proveniência.

2. Para melhor esclarecimento, reproduzimos parcialmente este mail, assinado por CC e proveniente do e-mail

(doc. 11, junto com o requerimento de 29.10.2020):

3. Serão do Código Civil todas as disposições legais que vierem a ser referidas sem indicação de proveniência.

4. VAZ SERRA, Pena convencional, BMJ n.º 67, pp.185

5. António Pinto Monteiro, Cláusula Penal e Indemnização, Almedina, Coimbra 1990, p.602 e Nuno Manuel Pinto Oliveira, Cláusulas Acessórias ao Contrato, Cláusulas de Exclusão e de Limitação do Dever de Indemnizar e Cláusulas Penais, 3.ª edição, Almedina Coimbra, 2008, p.73- 78.

6. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11-02-2025, Processo 470/21.3T8ABF.E1.S1

7. Ana Prata, Cláusulas de Exclusão e de Limitação da Responsabilidade Contratual, Almedina, Coimbra, pp.749-750.

8. In Sinal- da sua irredutibilidade por Equidade, p. 394

9. Vide a este propósito Paulo Mota Pinto, Interesse Contratual Negativo e Interesse Contratual Positivo, Vol.II, pp.860-863

10. Acórdão do STJ de 11-04-2019, Processo 622/08.1TVPRT.S2.P1, disponível em www.dgsi.pt, com extensa citação de Doutrina e Jurisprudência inerente ao tema.

11. Meneses Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, Direito das Obrigações, IX, Almedina, 3.ª edição, 2017, p.949.

12. Processo 842/10.9TBPNF, disponível em www.dgsi.pt

13. Não é igualmente aplicável a jurisprudência constante do acórdão proferido por este STJ em 02-03-2023, Processo 21025/19.7, disponível em www.dgsi.pt.

14. Carlos Ferreira de Almeida, “Recusa de cumprimento declarada antes do vencimento…”, in Estudos em Memória do Prof. Doutor João de Castro Mendes, pp. 314 e seguintes; Calvão da Silva, “A Declaração da Intenção de não Cumprir”, in Estudos de Direito Civil e de Processo Civil, pp. 137 e 138; Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7 ed., p. 258, Pedro Romano Martinez, Da Cessação do Contrato, 3ª ed., pp. 137 e 138)

15. No mesmo sentido Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 27 -04-2017, Processo 44/14.5T8VIS-B.C1.S1 e de 22-05-2018, Processo 2780/15.4T8PRT.P1.S1, disponíveis em www.dgsi.pt

16. Porém, a questão não é isenta de divergências doutrinárias. Por exemplo, para Paulo Mota Pinto (Interesse Contratual Negativo e Interesse Contratual Positivo, II, p. 1675, nota 4861), se a declaração resolutiva é carecida de fundamento jurídico e o declarante não é titular do correspondente direito potestativo, então estamos perante a ineficácia da declaração, por isso que inexiste o direito de resolução. Neste caso, não havendo direito de resolução, não pode haver lugar à extinção do contrato, sendo que a sentença que reconhece a inexistência de fundamento de resolução tem como efeito a declaração de que o contrato não se extinguiu.