513/11.9TJLSB.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

Ao contrário do que acontecia antes, com o NRAU (aprovado pela Lei 6/2006 de 27/2) as causas de resolução do contrato de arrendamento por iniciativa do senhorio deixaram de estar tipificadas na lei, podendo o contrato ser resolvido sempre que se verifique um incumprimento cuja gravidade torne insuportável para o senhorio a manutenção do contrato, englobando-se nesse conceito a oposição do arrendatário à execução de obras ordenadas pela autoridade pública.

Acordam na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa: RELATÓRIO . Maria C , viúva, intentou a presente acção declarativa com processo sumário contra Manuel A e esposa Maria H alegando, em síntese, que é dona de um prédio urbano, cujo 3º andar direito foi dado de arrendamento para habitação aos pais do réu, a quem este sucedeu na posição de arrendatário, tendo o locado sido alvo de obras efectuadas pelos arrendatários e que consistem no fecho da varanda a tardoz do edifício, no seu perímetro, com chapas caneladas em PVC e com cobertura de telha lusalite e na elevação da parte adjacente do telhado de cobertura do edifício a fim de aumentar o pé direito da divisão contígua à varanda em causa, obras estas que alteraram a inclinação do telhado, tornando-o mais plano e assim provocam o acumular de águas pluviais e as consequentes infiltrações. Mais alegou que a autora e o seu marido, na altura ainda vivo, decidiram sujeitar o edifício a profundas obras de reabilitação e de restauro, devido terem sido intimados para o efeito pela Câmara Municipal de Lisboa, pelo que adjudicaram as obras a empreiteiros e comunicaram aos réus que, por via da intimação camarária, teriam de tornar a ser abertas as varandas a tardoz com a retirada de chapas e telhas, mas recusando-se os réus a que seja reposto o telhado de acordo com a planta inicial e a que sejam removidas as chapas caneladas e a cobertura de lusalite, o que impede a conclusão da obra de restauro e o cumprimento da intimação da Câmara Municipal e provoca a continuação do acumular de águas pluviais na cobertura e as consequentes infiltrações, tornando-se inexigível à autora a manutenção do contrato de arrendamento nos termos do artigo 1083º nº3 do CC e estando os réus obrigados a restituir-lhe o locado no estado em que se encontrava aquando do contrato, nos termos do artigo 1043º do mesmo código. Concluiu pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento e a condenação dos réus a entregar-lhe o prédio e a sua condenação a repor a inclinação do telhado do edifício na sua versão original e a retirar as chapas caneladas em PVC e as telhas em lusalite instaladas na varanda a tardoz, desimpedindo a mesma à sua custa, ou a indemnizarem a autora com quantia a liquidar em execução de sentença. Os réus contestaram impugnando os factos alegados na petição inicial e alegando que nunca foram feitas obras no locado clandestinas ou não autorizadas e as únicas que se fizeram foram executadas pelo pai do réu há mais de 40 anos e com a autorização do senhorio, não se verificando qualquer perigo de infiltrações, inexistindo intimação da Câmara Municipal para a realização das obras em causa, nem oposição dos contestantes às mesmas. Concluíram pedindo a improcedência da acção e a condenação da autora em multa e indemnização por litigância de má fé. Saneados os autos, procedeu-se a julgamento, findo o qual foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e declarou a resolução do contrato de arrendamento, condenando os réus a restituírem-no à autora e absolveu-os dos restantes pedidos. Inconformados, os réus interpuseram recurso e alegaram, formulando as seguintes conclusões: 1ª- O telhado alterado há mais de 40 anos, não se sabe por quem, não provoca infiltrações no prédio. 2ª- A obra de reposição do telhado alegadamente original não é uma obra urgente. 3ª- Não existiu por parte da Câmara Municipal de Lisboa qualquer intimação ou ordem de demolição. 4ª- No Auto de Vistoria apenas se menciona a cobertura da varanda como elemento não licenciado. 5ª- Foi dada a possibilidade à senhoria de legalizar aquele elemento não licenciado. 6ª- A senhoria não legalizou a cobertura da varanda de propósito. 7ª- Para tentar transformar a comunicação/audiência prévia numa intimação/ordem de demolição. 8ª- A recorrida agiu de má fé. 9ª- Os recorrentes não violaram o dever de tolerância previsto no artº 1083º nº3 do Código Civil . 10ª- Não existe fundamento de despejo. 11ª- Devem os artigos 18º, 19º, 20º e 21º da Matéria de Facto serem julgados não provados. A recorrida apresentou contra-alegações pugnando pela confirmação da sentença recorrida e o recurso foi admitido como apelação, com subida imediata, nos autos e efeito suspensivo. As questões a decidir são: Alteração da matéria de facto. Fundamento para resolução do contrato. Litigância de má fé da recorrida. FACTOS . São os seguintes os factos considerados provados pela sentença recorrida, a que se adita os pontos 11-A e 11-B , que reproduzem parte do conteúdo do ofício de 14 de Janeiro de 2008 a que se refere o ponto 11: A aquisição do prédio urbano situado na Rua ..., com os números (…) de polícia, em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha número ... da freguesia da Pena e inscrito sob o artigo 482 na matriz predial urbana da referida freguesia, mostra-se inscrita a favor da ora autora (por sucessão hereditária, conforme certidão permanente no sítio www.predialonline.mj.pt com chave de acesso PP-...-…-… (A). Por contrato de 27 de Outubro de 1939, cuja vigência se iniciou em 1 de Novembro do mesmo ano, pela contrapartida mensal de 330$00 (trezentos e trinta escudos) e destinado a habitação própria, o então proprietário (…) (avô do marido da autora, ambos já falecidos) deu de arrendamento a Manuel T o 3º andar, lado direito, do identificado prédio urbano (B). O mencionado Manuel T faleceu no dia 20 de Dezembro de 1994, no estado civil de casado com Felicidade M, que com ele residia no local objecto desta acção e para quem o arrendamento se transmitiu (C). Felicidade M faleceu no dia 2 de Março de 2003, no estado civil de viúva do mencionado Manuel T, tendo deixado um filho, o ora réu (D). Por carta que endereçou ao autor, datada de 26 de Maio de 2003, o réu participou o óbito de sua mãe e manifestou o desejo de que lhe fosse transmitido o contrato de arrendamento em causa, passando os recibos de renda a ser emitidos em seu nome (dele, réu) (E). A tal carta juntou o réu o “ assento de óbito ” de sua mãe, bem como “ atestado de residência ” e a “ certidão de nascimento ” dele próprio (F). No dia 30 de Maio de 2003, a sociedade J S, Lda , encarregada da gestão do arrendamento em apreço, remeteu ao réu, em nome e em representação do autor, a carta cuja cópia se encontra a fls 24 e 25 dos autos, a qual seguiu sob registo e com aviso de recepção e foi recebida em 2 de Junho de 2003 (G). Por via de tal carta, o falecido marido da autora, através da mencionada sociedade, reconheceu a transmissão do arrendamento para o réu; em virtude de, à data da transmissão do arrendamento, o réu ter idade superior a 26 anos e inferior a 65 anos, este foi interpelado para a sujeição do arrendamento ao regime de renda condicionada (nos termos do disposto no artigo 87º, nº1, do Regime do Arrendamento Urbano então vigente, aprovado pelo Decreto-Lei nº321-B/90 , de 15 de Outubro) (H). Por não ter concordado com o montante fixado pela Comissão Especial de Rendas da Câmara Municipal de Lisboa, cuja intervenção ele próprio havia suscitado, o então senhorio José L (o falecido marido da autora) propôs acção de despejo fundada na falta de pagamento de rendas e que terminou por transacção, por via da qual a renda passou a ser no montante mensal de 180,00 euros (cento e oitenta euros), a partir da que se venceu em Março de 2008 (referente a Abril desse mesmo ano), no âmbito do processo nº 29457/03.6 TJLSB, que correu termos neste 5º Juízo, 3ª Secção (I). Mercê das actualizações anuais, a renda encontra-se, actualmente, fixada no valor mensal de 187,00 euros (cento e oitenta e sete euros) (J). José L e a autora foram intimados pela Câmara Municipal de Lisboa, por carta datada de 14 de Janeiro de 2008 (ofício nº OF/134/08/DMCRU, sob assunto Conservação – intimidação – audiência prévia ) do teor da vistoria realizada no dia 4 de Dezembro de 2007, nos termos do documento apresentado a fls 28 a 33 dos autos (K). 11-A . Nesse ofício, de 14/01/2008, foi comunicado à autora e ao seu falecido marido, para além do mais, que: “ Em 4 de Dezembro de 2007, foi realizada uma vistoria ao edifício sito na morada referenciada (…) tendo-se constatado de acordo com o auto de vistoria, cuja fotocópia se anexa à presente notificação: a necessidade de executar as obras de conservação para correcção das deficiências descritas no auto de vistoria; a existência de obras de alteração não licenciadas. (…) Notifico V. Exas, na qualidade de proprietários do imóvel, de que é intenção da Câmara intimá-los, de acordo com aquelas disposições legais, para executarem: as obras necessárias à correcção das deficiências descritas no auto de vistoria, com o prazo de 30 dias úteis para o seu início e com o prazo de 80 dias úteis, a contar do início das obras, para a sua conclusão; as obras necessárias à reposição do local de acordo com o projecto aprovado, com o prazo de 30 dias úteis para início e de 80 dias úteis, a contar do início das obras, para conclusão. (…) Notifico, ainda, V. Ex de que caso pretendam submeter a análise a eventual legalização da situação, ao abrigo do art. 106º nº2 do DL 555/99 , de 16/2, deverão requerer a legalização das obras junto dos serviços competentes ”. 11-B. No auto de vistoria, cuja cópia acompanhava o referido ofício de 14/01/2008, constava, para além do mais, que: “ Exteriormente constataram-se as seguintes anomalias: Cobertura: Existência de vários remendos de tela fixos ao revestimento em telha em várias zonas de cobertura; chapas zincadas das trapeiras bastante oxidadas; existência de zonas das trapeiras com remendos de tela (…) Estrutura da cobertura oscilante em vários pontos e com pequenos abaulamentos (…) varanda do 3º direito fechada em chapas caneladas de PVC. Elementos não licenciados: (…) varandas do 3º andar esquerdo e direito fechadas em chapas de fibra de vidro e caneladas em pvc, ambas com cobertura em telha lusalite. (…) os técnicos que efectuaram a vistoria emitem, por unanimidade, o seguinte parecer: (…) deverá ser determinado: (…) a demolição e reposição conforme original, ou quando possível, legalização dos elementos referidos como não licenciados ou dissonantes ”. Foi fechada a varanda a tardoz do edifício locado, no seu perímetro, com chapas caneladas em PVC e coberta com telha lusalite (1). Foi elevada a parte adjacente do telhado de cobertura do edifício (cerca de ¼ da sua superfície ficou quase plana), a fim de aumentar o pé direito da divisão contígua à varanda em causa, sem qualquer autorização ou licenciamento (2). Perante a intimação camarária, desde logo a autora e seu marido decidiram sujeitar o edifício (identificado em 1) a profundas obras de reabilitação e restauro, vendo-se forçados a reunir os meios financeiros necessários (3). Solicitaram aos empreiteiros Mário S e Manuel S um orçamento da obra, que estes apresentaram, datado de 14 de Abril de 2009, propondo o preço de 120 000,00 euros (cento e vinte mil euros), acrescido de IVA, a ser pago em 10 (dez) prestações mensais de 12 000,00 euros (doze mil euros) cada (4). E, por essa via, foi adjudicada a dita obra (5). Pouco antes do seu início, a sociedade J S, Lda remeteu ao réu a carta cuja cópia se encontra a fls 37 dos autos, sob registo postal e com aviso de recepção, recebida pelo destinatário em 3 de Novembro de 2009 (6). Em tal missiva, a referida sociedade escreveu, além do mais, o seguinte: “ A Câmara Municipal de Lisboa determinou que as varandas a tardoz terão de voltar a estar abertas, para tal, teremos de proceder à retirada de quaisquer chapas, telhas lusalite e antenas parabólicas, solicitamos apenas que proceda à retirada dos seus bens ” (cfr fls 37) (7). As alterações na cobertura, por terem inclinação diferente da do telhado original, provocavam – como ainda provocam – acumulação de águas das chuvas, que, por sua vez, se infiltram para o interior do edifício, com os consequentes estragos (8). Os réus impedem que seja reposto o telhado de acordo com a planta inicial, bem como a remoção das chapas caneladas em PVC e da cobertura em telha lusalite instaladas na varanda de tardoz (10). Com tal atitude, os réus provocam a continuação do acumular de águas pluviais na cobertura e as consequentes infiltrações, obstando à conclusão da obra de restauro (11). ENQUADRAMENTO JURÍDICO . Alteração da matéria de facto . Os recorrentes pretendem que seja alterada a matéria de facto, considerando-se não provados os pontos nº18, 19, 20 e 21, que correspondem, respectivamente, às respostas aos quesitos 7º, 8º, 10º e 11º. (…) Improcede, portanto, na totalidade, a impugnação da matéria de facto. Fundamento para a resolução do contrato . Dos factos provados resulta que vigora entre a autora e o réu marido um contrato de arrendamento previsto nos artigos 1022º e 1023º do CC , destinado à habitação dos réus, pretendendo a locadora, a ora autora, que o mesmo seja resolvido, com fundamento na oposição dos réus à realização de obras no locado ordenadas pela Câmara Municipal. A data da celebração do contrato de arrendamento é anterior, quer ao actual regime, que é o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei 6/2006 de 27/2), quer ao RAU (Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90 de 15/10). Contudo, os factos que a autora imputa aos réus como fundamento para a resolução do contrato datam do ano de 2008, já na vigência do NRAU, que se iniciou em 28/06/2006 (artigo 65º do NRAU) e os artigos 27º e 59º deste diploma mandam aplicar o seu regime aos contratos já existentes à data da sua entrada em vigor, nomeadamente aos contratos anteriores ao RAU. Antes do actual regime introduzido pelo NRAU, o senhorio só podia resolver o contrato de arrendamento nos casos tipificados na lei, ou seja nos casos previstos no artigo 64º do RAU e, antes do RAU, nos casos previstos no artigo 1093º do CC e a resolução por iniciativa do senhorio tinha de ser sempre decretada pelo tribunal ( artigo 1094º do CC e, posteriormente, artigo 63º do RAU). Actualmente, com o NRAU, o artigo 1083º do CC contém os fundamentos para a resolução do contrato de arrendamento e, ao contrário do que acontecia antes quanto à resolução por iniciativa do senhorio, tais fundamentos não estão tipificados, prevendo o nº1 deste artigo que “ qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte ” e o corpo do nº2 que “ é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do contrato de arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio …”. Deste modo, mesmo na resolução por iniciativa do senhorio, não são tipificados os fundamentos, sendo a enumeração das várias alíneas do nº2 do artigo 1083º meramente exemplificativa e devendo qualquer outro fundamento obedecer aos critérios genéricos do nº1 e do corpo do nº2 do mesmo artigo. Depois, no nº3 do referido artigo 1083º, a lei prevê dois casos de incumprimento do locatário, que considera com gravidade suficiente para, ao contrário da regra geral e ao abrigo do artigo 1084º nº1, autorizar o senhorio a operar a resolução do contrato por comunicação à outras parte, sem necessidade de recurso ao tribunal. Esses dois casos são: existência de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas e existência de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública. A possibilidade de o senhorio operar a resolução nestes dois casos através de comunicação à outra parte não obsta a que possa fazê-lo mediante acção intentada em tribunal, como tem sido entendimento jurisprudencial (entre muitos, ac RL 11/03/2008, em www.dgsi.pt ) e como, de qualquer modo, era necessário no presente caso, na medida em que a autora, na petição inicial, formulou outros pedidos para além da resolução do contrato (a condenação dos réus a repor a inclinação do telhado do edifício e a retirar as chapas caneladas de PVC e as telhas de lusalite e a pagar indemnização a liquidar em execução de sentença). Ao caso dos autos é aplicável o NRAU e, consequentemente, a nova redacção do artigo 1083º, uma vez que, como já se referiu, os factos invocados como fundamento da resolução ocorreram já durante a vigência da nova lei, no ano de 2008. Ora provou-se que em Janeiro de 2008 o marido da autora, na altura o senhorio, recebeu uma intimação da Câmara Municipal para fazer obras no edifício e para repor o mesmo no estado consentâneo com o projecto inicial, no que se incluía a abertura da varanda a tardoz do locado com a retirada das chapas em PVC e da cobertura de lusalite. Provou-se também que foram iniciadas as obras impostas pela Câmara Municipal, mas que não foi possível executá-las na totalidade, porque os réus não permitiram que fosse aberta a referida varanda. Conclui-se, portanto, que se verifica o fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto no artigo 1083º nº3 do CC . Alegam os apelantes que a autora não estava obrigada pela autoridade a fechar a varanda, pois tinha a alternativa de proceder à sua legalização e não o fez para prejudicar os réus. Contudo, para além não se ter feito qualquer prova de que fosse essa a intenção da autora, constitui facto notório, não necessitando de alegação e de prova, nos termos do artigo 514º do CPC , que uma varanda fechada precariamente com chapas caneladas de PVC, com uma cobertura de lusalite e que aumenta a área da cobertura de forma dissonante com o projecto, tornando mais difícil o escoamento das águas pluviais, não é passível de licenciamento (como também foi salientado no relatório de peritagem de fls 94 e 95). E a intimação da Câmara Municipal concede a alternativa da legalização apenas quando esta for possível; não sendo possível a legalização, é obrigatória a demolição e reposição de açodo com o projecto original. Mas mesmo que fosse possível a legalização, não cabe ao arrendatário, mas sim ao proprietário a decisão de opção entre a legalização ou a demolição. O facto de eventualmente a demolição poder causar qualquer prejuízo ao direito de gozo do arrendatário sobre o locado (o que, no presente caso, não foi alegado em sede própria, nem provado) é uma questão entre o senhorio e o arrendatário a resolver, nomeadamente, através do instituo previsto no artigo 1040º do CC . O que não pode acontecer é o arrendatário intervir na relação entre o proprietário e a autoridade no que diz respeito a obras consideradas de interesse público. Não tem cabimento que a autoridade possa forçar o proprietário a fazer obras no seu edifício, mas não possa forçar o arrendatário. A forma de forçar o arrendatário a respeitar a tal intimação consiste precisamente na faculdade que a lei atribui ao proprietário de resolver o contrato de arrendamento com fundamento na oposição do arrendatário à execução dessas obras, como é o caso dos autos. Improcedem, pois, as alegações dos apelantes, não merecendo censura a sentença recorrida. Litigância de má fé da recorrida . Face ao acima exposto conclui-se que não se provaram quaisquer factos que integrem a prática pela autora de actos previstos no artigo 456º do CPC , improcedendo o pedido da sua condenação como litigante de má fé. DECISÃO . Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação e confirma-se a sentença recorrida. Custas pelos apelantes. Lisboa, 2013-02-14 Maria Teresa Pardal Carlos Marinho Anabela Calafate