237/2000.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

1. Obras que alterem substancialmente a estrutura do prédio devem traduzir-se num desvio à linha arquitectónica, estética e de segurança, solidez e salubridade da mesma; as obras que alterem substancialmente a disposição interna das divisões têm de ser perspectivadas em função da sua natureza amovível e do conforto que dão ao inquilino.

2. O julgador deve fazer uso de um critério de razoabilidade, considerando tanto a boa fé do inquilino e o objectivo tido em vista, como a situação do senhorio, que não pode sacrificar a estrutura do local às comodidades do arrendatário, sobretudo quando isso possa implicar uma diminuição do valor locativo.

3. Sendo essas paredes de madeira, temos de concluir que são uma construção precária, aliás facilmente reconstruíveis em momento posterior quando e se necessário.

4. Quando paredes de madeira são substituídas por um pilar e uma viga em betão armado para sustentação do tecto parece que há um acréscimo de solidez, segurança e valor – e não o contrário.

5. Que essas paredes tenham ou não sido revestidas de estuque, parece pouco relevante, pois com ou sem estuque tais paredes apresentam o mesmo carácter precário e facilmente reconstruível.

6. Se dos autos resultar ainda que as obras eram efectivamente necessárias por razões de higiene – e sendo o locado um estabelecimento comercial com porta aberta ao público, a manutenção do espaço em condições de higiene e salubridade é uma obrigação do locatário - a realização de tais obras não pode fundamentar despejo.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

I- Relatório.

FS

Intentou acção de despejo com processo sumário contra

RG,

RS,

VG e

PG,

Alegando que é dono do imóvel identificado no artº 1º da douta petição, dos qual os Réus são arrendatários comerciais, sendo que há menos de 1 ano, reportado à data da petição, os Réus fizeram vultuosas obras sem autorização do senhorio.

Conclui pedindo o despejo dos Réus.

Citados, os Réus contestaram alegando que fizeram de facto algumas obras, das quais deram conhecimento ao senhorio, não sendo tais obras susceptíveis de fundamentar um despejo; concluem pedindo a improcedência da acção.

Saneado, instruído e julgado o processo, foi proferida douta sentença julgando procedente a acção.

Da douta sentença vem interposto o presente recurso de apelação.

Nas suas alegações os apelantes formulam as seguintes conclusões:

1. A sentença recorrida considerou que houve uma alteração dos compartimentos do espaço arrendado;

2. Não foi explicitado na p. i. quais os três compartimentos existentes;

3. Por outro lado, foi referido por várias testemunhas, conforme constante da motivação que após as obras realizadas continuam a existir 3 compartimentos no espaço arrendado, nomeadamente a casa — de — banho, o espaço onde anteriormente o falecido tinha um pequeno escritório ou onde também guardavam o vinho e o sal, e o espaço aberto ao público;

4. Apenas ficou provado que foi retirada uma divisória em estuque;

5. O Tribunal não considerou prova produzida e relevante para a decisão, e cometeu um erro na apreciação da prova;

6. Devendo ser dado como não provado que os RR. tenham retirado as paredes divisórias existente no interior do locado;

7. E mesmo que o Tribunal tivesse considerado a prova testemunhal produzida, mas tivesse concluído pela demolição, sempre teria que fundamentar o porquê de considerar provada a existência das paredes divisórias interiores, quando continuam a existir 3 compartimentos conforme alegado pelo A

8. Nesta situação, ao não fundamentar a opção e conclusão a que chegou, ocorre a nulidade prevista no artigo 6682, n1 alínea b) e d) do CPC.

9. A retirada da divisão em estuque não é uma alteração estrutural do espaço arrendado e não é substancial;

10. A divisão em estuque não servia para sustentar a construção e nem ela própria tinha qualquer sustentabilidade;

11. Não ficou provado que o prédio tenha tido qualquer redução da sua utilidade normal ou que lhe tenha retirado valor locativo;

12. A divisória retirada em estuque é facilmente reposta;

13. A sentença padece do vício de violação de lei interpretando erroneamente o artigo 642, n2 alínea d) do RAU;

14. Em resposta ao quesito 10° o Tribunal também devia ter considerado como provado que pelo menos aquando da retirada da divisória em estuque o A. esteve no espaço arrendado, de acordo com o testemunho de (J);

15. Nada referiu quanto à retirada da divisória em estuque, nem a mandou repor, sendo que quando vem pedir a resolução do contrato de arrendamento com este fundamento age com manifesto abuso de direito, e consequentemente age ilicitamente, não podendo beneficiar desse ilícito.

Nestes termos requer-se aos Venerandos Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa que considerem a existência de erro na apreciação da prova,

E como consequência declarem a sentença nula com os fundamentos invocados,

Bem como considerem o exercício do direito à resolução do contrato ilícito por abuso de direito.

O Autor apelado contra-alegou, defendendo a confirmação da decisão, tendo formulado as seguintes conclusões:

1. Os RR realizaram obras que alteraram substancialmente a disposição interna do locado, sem o conhecimento do A.

2. O A não consentiu na destruição das paredes divisórias, e muito menos o fez por escrito.

3. O art.° 64° n°1 na sua alínea d) do Regime de Arrendamento Urbano exige o consentimento por escrito do senhorio, se o arrendatário fizer obras que alterem substancialmente a disposição interna das divisões.

4. Ficou provado que antes das obras que os RR fizeram haviam paredes divisórias que deixaram de existir.

5. Desta forma, a douta sentença não enferma de nenhuma violação ao dispositivo legal mencionado em 3°.

6. Os RR apenas justificam a sua actuação com uma "interpretação pessoal" do material que componha as paredes caracterizando-as como se de biombos se tratassem.

7. Ao invés, as paredes de madeira e estuque sempre ali estiveram e foram retiradas abusivamente.

Termos em que deve a douta sentença ser confirmada por estar conforme ao direito e à prova produzida, devendo o contrato ser resolvido e os RR condenados a entregar o locado ao A, livre e devoluto, na situação em que se encontrava antes da realização das obras.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

A questão a resolver consiste em apurar se há ou não matéria de facto provada susceptível de fundamentar o despejo por obras ilícitas.

II- Fundamentos.

Vem provado da 1ª instância:

1) O autor é senhorio dos réus por ser proprietário do imóvel constante de uma casa de morada composta de loja com três divisões, 1° andar com 4 divisões, sita à freguesia inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art° xxx (A).

2) Quando o autor adquiriu o prédio A), os réus já eram inquilinos por virtude de contrato de arrendamento celebrado com os anteriores proprietários (B).

3) O arrendamento referido em B) destina-se a comércio de mercearia (C).

4) Há menos de um ano (considerando a data de 12.10.2000), e sem autorização do autor, os réus procederam a obras no locado (D).

5) Antes do início das obras referidas em D), os réus endereçaram ao autor a carta constante de fls. 19, datada de 27.12.1999, cujo teor, para além do mais, é o seguinte: «(...)vem por este meio informá-lo de que devido a precárias condições da loja de que são arrendatários que motivaram constantemente a existência de insectos como baratas e ratos, vão ter de realizar obras na dita loja, nomeadamente reboco das paredes existentes a fim de as isolar convenientemente do exterior, colocação de pavimento, novas instalações eléctricas, melhoria da casa de banho existente e acabar de forrar o tecto que se encontra forrado a 50%. Mas se informa de que as obras serão custadas na totalidade pelos herdeiros» (E).

6) O interior do locado antes das obras referidas em D) estava dividido em 3 compartimentos (F).

7) Na traseira do imóvel locado existia uma porta (G)

8) Os réus apenas taparam internamente a porta referida em G), o que fizeram com blocos cimentados (resposta a 2°, 6° e 9°).

9) Os réus retiraram as paredes divisórias existentes no interior do locado (3°).

10) Os réus taparam internamente a porta G) com o objectivo de impedir a entrada de insectos e outros animais prejudiciais à exploração do estabelecimento comercial (8°).

11) Foi o empreiteiro quem sugeriu ao autor que a porta referida em G) devia ser fechada (12°).

12) E o autor disse ao empreiteiro que procedesse como melhor entendesse (13°).

Sobre as obras efectuadas pelo inquilino que possam levar ao despejo, dispõe a lei do arrendamento urbano (Dec-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro):

Artigo 4.°

Deteriorações lícitas

1- É lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade.

2- As deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário.

Artigo 64°

Casos de resolução pelo senhorio

1- O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário:

a) ...b)...c)

d) Fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código Civil ou 4° do presente diploma;

Sobre obras feitas pelo inquilino e não autorizadas pelo senhorio, como fundamento da acção de despejo se debruçaram os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça e das Relações de Lisboa e do Porto abaixo indicados:

I- Para efeitos da alínea d) do n. 1 do artigo 1093 do Código Civil e da alínea d) do n. 1 do artigo 64 do Regime de Arrendamento Urbano, tanto a alteração da estrutura externa, como a da disposição interna das divisões do prédio hão-de ser "substanciais".

II- Não é o caso de se alargar, 90 centímetros, um quarto de banho, à custa de uma marquise, com nova parede de alvenaria, semelhante à anterior e facilmente removível - Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12.11.96, alcançável via Internet na base de dados do Tribunal alojada no endereço http://www.dgsi.pt.

I- A alínea d) do n. 1 do art. 1093 do CC (e agora a al. d) do n. 1 do art. 64 do RAU) refere-se a todas as modificações que impliquem deteriorações que não sejam as previstas no art. 1092 do CC.

II- A caracterização de alteração como substancial depende unicamente do arbítrio judicial, devendo o julgador assim considerá-la ou não, dentro dum critério de razoabilidade, atendendo, por um lado, à boa fé do inquilino, que apenas pretendeu fazer a alteração para seu conforto e comodidade, e por outro, à situação do senhorio que não pode sacrificar a estrutura do local àquelas comodidades, sobretudo se tal implicar uma desvalorização do valor locativo.

III- Assim a construção dum pequeno barracão de tijolo e cimento no logradouro de prédio urbano arrendado para habitação não é susceptível de se enquadrar no art. 1093 n. 1, alínea d) do CC (ou no art. 64 n. 1 alínea d) do RAU) e não autoriza por isso, a resolução do arrendamento, apenas podendo o senhorio, quando muito exigir, aquando de cessação do arrendamento, a sua destruição nos termos do art. 1043 alínea e) do Código Civil - Acórdão da Relação de Lisboa de 7.3.96, alcançável via Internet na base de dados do Tribunal alojada no endereço http://www.dgsi.pt.

I- Tem-se como obras que podem fundamentar a resolução do contrato de arrendamento para habitação, as não autorizadas pelo senhorio que alterem substancialmente a estrutura externa do locado e, ou, modifiquem profundamente a sua traça arquitectónica.

II- Não se tratando de obras com as consequências apontadas, o locador pode exigir, findo que seja o contrato, que o prédio lhe seja entregue nas condições em que se encontrava antes daquelas se efectuarem - Acórdão da Relação do Porto de 7.12.95, alcançável via Internet na base de dados do Tribunal alojada no endereço http://www.dgsi.pt.

I- Não são quaisquer obras realizadas pelo arrendatário, ainda que não autorizadas, que fundamentam a resolução do contrato, sendo irrelevante a falta de consentimento das autoridades camarárias como irrelevante seria essa autorização caso as obras realizadas fossem de molde a fundamentar a resolução.

II- Obras que alteram substancialmente a estrutura externa são as que modificam consideravelmente a sua resistência ou segurança ou causam prejuízo estético, em termos de essas alterações serem irreparáveis e irremediáveis - Acórdão da Relação de Lisboa de 29.4.93, alcançável via Internet na base de dados do Tribunal alojada no endereço http://www.dgsi.pt.

Concluímos assim que as obras que alterem substancialmente a estrutura do prédio devem traduzir-se num desvio à linha arquitectónica, estética e de segurança, solidez e salubridade da mesma; as obras que alterem substancialmente a disposição interna das divisões têm de ser perspectivadas em função da sua natureza amovível e do conforto que dão ao inquilino.

O julgador deve fazer uso de um critério de razoabilidade, considerando tanto a boa fé do inquilino e o objectivo tido em vista, como a situação do senhorio, que não pode sacrificar a estrutura do local às comodidades do arrendatário, sobretudo quando isso possa implicar uma diminuição do valor locativo.

Voltando agora caso sub judice:

Na douta sentença valoriza-se o facto de ter havido alteração da estrutura interna do locado, pois foram suprimidas paredes – e é esse o facto que leva o douto julgador a decretar o despejo (o encerramento da porta e a construção da fossa séptica foram considerados insusceptíveis de configurar fundamento de despejo).

Quanto às aludidas paredes, de acordo com a perícia constante a fls. 87, “as paredes de madeira que dividiam o locado foram retiradas e executados um pilar e uma viga em betão armado para suporte do tecto (pavimento do piso superior)”.

Ora sendo essas paredes de madeira, temos de concordar que são uma construção precária, aliás facilmente reconstruíveis em momento posterior quando e se necessário.

Quanto à solidez e segurança do edifício, tudo leva a crer que ficou acrescida, pois quando paredes de madeira são substituídas por um pilar e uma viga em betão armado para sustentação do tecto parece que há um acréscimo de solidez e segurança – e não o contrário.

Que essas paredes tenham ou não sido revestidas de estuque, parece pouco relevante, pois com ou sem estuque tais paredes apresentam o mesmo carácter precário e facilmente reconstruível.

Dos autos resulta ainda que as obras eram efectivamente necessárias por razões de higiene – e sendo o locado um estabelecimento comercial com porta aberta ao público, a manutenção do espaço em condições de higiene e salubridade é uma obrigação do locatário, inclusive a obrigação de proceder a obras custeadas pelo arrendatário, como foi o caso.

Pelas razões expostas cremos que as obras realizadas não só não fundamentam o despejo, como, pelo contrário, aumentaram a solidez e segurança do edifício, com isso aumentando o seu valor locativo.

Deve por isso a apelação proceder, improcedendo a acção.

III- Decisão.

De harmonia com o exposto, nos termos das citadas disposições, acordam os Juízes desta Relação em declarar procedente a apelação, revogando-se a douta sentença do Tribunal a quo.

Julga-se assim a acção improcedente e absolvem-se os Réus do pedido.

Custas pelo apelado.

Lisboa e Tribunal da Relação, 14 de Maio de 2009

Os Juízes Desembargadores,

Francisco Bruto da Costa

Catarina Arelo Manso

Ana Luísa Geraldes