5045/22.7T8STB.E2 - Tribunal da Relação de Évora

Sumário:

I. Se o vinculado à preferência não fizer uma comunicação eficaz nos termos do art.º 416ºdo Cód. Civil, ou, fazendo-o, não aguardar pelo termo do prazo que o preferente tem para exercer o seu direito, procedendo à venda a um terceiro, pratica um acto ilícito, sendo que a sua responsabilidade perante o terceiro só poderá encontrar justificação aceitável à luz da culpa in contrahendo plasmada no art.º 227º do Código Civil.

II. É entendimento corrente o de que a responsabilidade in contrahendo emergente de actos de terceiros a quem o futuro ou actual contraente tenha atribuído qualquer encargo ou tarefa no período das negociações ou a quem tenha confiado poderes de representação para a celebração do contrato ( ou do gestor que tenha contratado , tendo havido subsequente ratificação) deve ser imputada ao interessado nos termos do art.º 800º, nº1 do Código Civil.

III. Por via do disposto no art.º 800º, n.º 1 do Cód. Civil a responsabilidade do obrigado à preferência perante o terceiro adquirente estende-se aos actos praticados pelo advogado a que recorreu para cumprir essa obrigação e que o fez de forma defeituosa como se tais actos tivessem sido por ele praticados.

IV. A responsabilidade em que incorre o faltoso obrigá-lo-á, em regra, a indemnizar o interesse negativo (ou de confiança) da outra parte, por modo a colocar esta na situação em que ela se encontraria, se o negócio se não tivesse efectuado , o que significa que deverá indemnizá-la por todas as despesas com a aquisição e por causa da aquisição do imóvel de que veio a ser “privada” em razão da procedência da acção de preferência intentada pelo preferente.

Processo: 5045/22.7T8STB.E2

ACÓRDÃO

I. RELATÓRIO

1. PARADISE CRITERION LDA. demandou AA (em cujo lugar e por seu óbito mais tarde foi habilitado BB ) e CC pedindo que se condenem as Rés, que lhes cedeu o seu quinhão hereditário integrado por uma fracção autónoma, no pagamento da quantia de € 7.957,09, acrescido de juros à taxa legal em vigor desde a data de citação até efectivo e integral pagamento, alegando para o efeito que o pedido reconvencional pela mesma deduzido na acção de preferência interposta por um outro co-herdeiro relativo ao pagamento das quotas de condomínio no valor de € 2.103,00 não chegou a ser apreciado, sendo que tiveram outras despesas com o bem objecto dessa preferência exercida pelo dito co-herdeiro.

Citada para contestar, veio a Ré DD invocar que a Autora não invoca quaisquer factos que permitam concluir que tenha sido violado o dever de boa fé.

Averiguado o falecimento da Ré, AA, ocorreu a habilitação dos herdeiros.

Notificado da petição aperfeiçoada, veio o Réu habilitado invocar, entre o mais, que existe abuso de direito da Autora ao invocar posição distinta daquela defendida na acção n.º 7199/17.5..., bem como que a Autora não invoca factos que sustentem um comportamento culposo por parte das Rés.

2. Foi proferido despacho saneador-sentença no qual se julgou a acção improcedente e se absolveram as rés do pedido.

3. Desta decisão foi interposto recurso para esta Relação que por acórdão de 12.9.2024 decidiu revogar a sentença recorrida e determinar que os autos prosseguissem para apreciação da integralidade dos pressupostos da responsabilidade civil (pré-contratual) das Rés perante a Autora em decorrência do negócio celebrado em 23/08/2017 mediante o qual lhe cederam a meação e quinhões hereditários que lhes pertencia na herança de EE.

4. Baixados os autos à 1ª instância foi realizado julgamento e subsequentemente proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente, por não provada e, em consequência, absolveu os Réus dos pedidos.

5. É desta sentença que recorre de novo a Autora formulando na sua apelação as seguintes conclusões:

1. Nos autos em apreço já havia sido proferida sentença, tendo o tribunal a quo entendido que “à partida inexiste a prática de um facto ilícito, pelo que deverá desde logo improceder a responsabilização pré-contratual das Rés (…)”.

2. Após recurso, concluiu o Tribunal da Relação que “os autos terão de prosseguir para apuramento da integralidade dos pressupostos da responsabilidade civil (pré-contratual) das Rés perante a Autora”.

3. Dita o n.º 1 do artigo 800.º do Código Civil que “O devedor é responsável perante o credor pelos actos dos seus representantes legais ou das pessoas que utilize para o cumprimento da obrigação, como se tais actos fossem praticados pelo próprio devedor.”

4. O n.º 2 da mesma disposição legal prevê “A responsabilidade pode ser convencionalmente excluída ou limitada, mediante acordo prévio dos interessados, desde que a exclusão ou limitação não compreenda actos que representem a violação de deveres impostos por normas de ordem pública.”

5. O tribunal a quo conclui que “as Rés lograram ilidir a presunção de culpa prevista no artigo 799.º do Código Civil, uma vez que demonstraram de forma inequívoca que a razão do incumprimento se deveu à actuação do advogado que interveio na negociação em representação das partes.”

6. O mandatário agia com poderes de representação, por conta e em nome dos Recorridos.

7. A Recorrente é alheia à relação negocial entre os Recorridos e o seu mandatário.

8. Nunca existiu qualquer acordo entre as partes com vista a limitar a responsabilidade dos Recorridos em virtude da actuação do seu mandatário.

9. Facto é que os Recorridos remeteram a comunicação para exercício do direito legal de preferência (ainda que através de mandatário).

10. Tal comunicação foi ilícita.

11. A culpa dos Recorridos presume-se, nos termos do disposto nos artigos 799.º e 800.º do Código Civil.

12. Existiu um dano: a Recorrente suportou despesas com vista à aquisição dos quinhões hereditários e tal aquisição nunca produziu efeitos – porque declarada nula.

13. Existe um nexo de causalidade: os danos só ocorreram porque a aquisição foi declarada nula, em virtude da ilicitude da comunicação para exercício de preferência.

14. O tribunal a quo entendeu que os Recorridos lograram ilidir a presunção de culpa porque “a razão do incumprimento se deveu à actuação do advogado”.

15. O mandatário representa o mandante perante terceiros e vincula o mandante perante esses terceiros.

16. A escritura foi celebrada – e o preço pago, incluindo as dívidas junto do condomínio – porque a Autora estava convicta de que iria adquirir os ditos quinhões.

17. Estava convicta de que as Rés tinham cumprido as formalidades necessárias com vista à celebração da escritura – mas não o fizeram.

18. Ao agir como agiram, ainda que por intermédio do seu mandatário, as Rés causaram um prejuízo patrimonial à Autora que os ditames da boa fé não podem aceitar.

19. A jurisprudência dos tribunais da Relação tem vindo a ser contrária à decisão ora recorrida.

20. Pelo que não pode a Recorrente conformar-se com a mesma.

Nestes termos, E nos mais de Direito que V. Exas. Doutamente suprirão, deverá o presente recurso proceder, por provado, e, em consequência, ser revogada a sentença proferida, fazendo-se assim a Costumada JUSTIÇA!

6. Contra-alegaram as Rés defendendo a improcedência do recurso.

7. Sendo certo que o objecto do recurso se delimita pelas conclusões das alegações do apelante (cfr. artigos 608.º, n.º 2, 609.º, 635.º, n.º 4, 639.º, e 663.º, n.º 2, todos do Código de Processo Civil) a única questão cuja apreciação as mesmas convocam prende-se com a (in) verificação dos pressupostos da responsabilidade civil pré-contratual por banda das Rés.

II. FUNDAMENTAÇÃO

8. É o seguinte o teor da decisão de facto constante da sentença recorrida:

“Factos provados:

Estão provados os seguintes factos, com interesse para a decisão da causa:

1) Através de escritura de cessão de quinhão hereditário e meação, outorgada a 23/08/2017, junto do Cartório Notarial do Dr. FF, as Rés cederam à Autora a meação e quinhões hereditários que lhes pertencia na herança de EE.

2) A herança era composta exclusivamente pela fracção autónoma designada pela letra “H” correspondente ao segundo andar frente, do prédio sito na Rua 1, n.º 38 e 38-B, em Cidade 1, descrita na 1.ª Conservatória do Registo Predial Cidade 1 sob o número 311 da freguesia de Cidade 1 (...) e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo 4746 da União de Freguesias de Cidade 1.

3) BB interpôs acção para o exercício do direito de preferência sobre os quinhões hereditários e direito de meação, que correu termos junto do Juiz 2 do Juízo Local Cível desta Comarca de Cidade 1, sob o número de processo 7199/17.5

4) A acção interposta, inicialmente improcedente junto da primeira instância, veio a proceder após recurso interposto por BB junto do Tribunal da Relação de Évora, no qual se decidiu que: “(…) é manifesto que as Rés AA e CC, ao notificarem o Autor para exercer o seu direito de preferência, deveriam ter indicado não só as condições de pagamento do preço que enunciaram, mas também a pessoa do comprador.

Não o tendo feito, violaram o disposto no n.º1 do art.º 416º do Cód. Civ.

E não se diga que já havia um anterior negócio, de que o Autor já sabia os contornos, pois o primeiro negócio, frustado, reportava-se a um contrato de promessa de celebração de um contrato de compra e venda de uma fracção e, o contrato celebrado entre as Rés, respeitou à cessão de quinhão hereditário e meação.

Mas mesmo que assim não entendesse, e se considerasse que foi devidamente cumprido o disposto no n.º1 do art.º 416º do Cód. Civ., com o envio ao Autor da missiva de fls. 25 e 26, sempre a presente acção estava votada ao sucesso, uma vez que, tendo o Autor sido notificado para preferir na cessão dos quinhões hereditários de sua irmã e de sua mãe e da meação desta, por carta datada de 07 de Agosto de 2017, que o Autor recebeu a 09 de Agosto de 2017, tinha o prazo de dois meses a contar dessa data (de 09/08/2017), para exercer o seu direito potestativo na venda desses quinhões e meação, prazo esse que terminaria a 09/10/2017 (n.º 2 do art.º 2130º e alínea c) do art.º 279º, ambos do Cód. Civ.), ou seja, muito depois da data em que se realizou a cessão dos quinhões hereditários de sua irmã e de sua mãe e da meação desta à Ré Paradise, celebrada por escritura de 23 de Agosto de 2017.”.

4. a) – aditado ao abrigo do art.º 607º, nº4 do CPC : No elenco dos factos provados do acórdão referido em 4) consta o seguinte : “8. A 7 de agosto de 2017 foi endereçado ao Autor um escrito, firmado pelos Mandatários das Rés, no qual se pode ler o seguinte:

“(…) Lisboa, 07 de Agosto de 2017-09-22

Assunto: Direito de Preferência na Cessão de quinhão hereditário, bem como meação na herança aberta por morte do Exmo Sr. EE

N/Constituintes: AA e CC

Ex.mo Senhor Vem este escritório, devidamente mandatado para esse efeito, em representação das nossas constituintes melhor identificadas em epígrafe, interpelar V. E.xa no sentido de questionar se pretende exercer o seu direito de preferência na Cessão de quinhão hereditário, bem como meação na herança aberta por morte do Exmo Sr. EE, que a sua mãe, a Exma Sra AA e sua irmã, a Exma Sra. CC, adquiriram por morte do mesmo assim como a parte que compete às mesmas da fracção “ H”, correspondente ao segundo andar frente do prédio urbano destinado a habitação sito na Rua 1, nº 38, Cidade 1, freguesia da União das Freguesias de Cidade 1, concelho de Cidade 1, descrita na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o nº 11 e inscrita na respectiva matriz sob o artº 4746, pelo valor global de 12.500,00 ( doze mil e quinhentos euros ) (…)”.

5) Devido ao negócio referido, a Autora despendeu a quantia de 2.103,00€ (dois mil e cento e três euros) referente a quotas de condomínio que se encontravam em dívida referentes ao imóvel, relativas ao período de 2008 a Outubro de 2017, que peticionou no âmbito do processo n.º 7199/17.5

6) A Autora ainda incorreu nas seguintes despesas:

I. A quantia de 476,00€ (quatrocentos e setenta e seis euros) de quotas de condomínio de Novembro de 2017 a Dezembro de 2019.

II. A quantia de 1.340,18€ (mil e trezentos e quarenta euros e dezoito cêntimos) de custos notariais pela aquisição da fracção.

III. A quantia de 172,20€ (cento e setenta e dois euros e vinte cêntimos) de certificado energético;

IV. A quantia de 186,20€ (cento e oitenta e seis euros e vinte cêntimos) de imposto do selo pela aquisição da fração.

V. A quantia de 131,54€ (cento e trinta e um euros e cinquenta e quatro cêntimos) a título de seguro da fração, de 23 de Novembro de 2017 a 01 de Novembro de 2018.

VI. A quantia de 125,69€ (cento e vinte e cinco euros e sessenta e nove cêntimos) a título de IMI do ano de 2017.

VII. A quantia de 127,57€ (cento e vinte e sete euros e cinquenta e sete cêntimos) a título de IMI do ano de 2018.

VIII. A quantia de 127,57€ (cento e vinte e sete euros e cinquenta e sete cêntimos) a título de IMI do ano de 2019;

IX. A quantia de 111,72€ (cento e onze euros e setenta e dois cêntimos) a título de AIMI do ano de 2018;

X. A quantia de 113,40€ (cento e treze euros e quarenta cêntimos) a título de AIMI do ano de 2019;

XI. A quantia de 113,40€ (cento e treze euros e quarenta cêntimos) a título de AIMI do ano de 2020.

XII. As quotas de condomínio de Janeiro de 2020 a Abril de 2021 no valor de 336,00€ (trezentos e trinta e seis euros).

XIII. A quantia de 113,40€ (cento e treze euros e quarenta cêntimos) a título de AIMI do ano de 2021.

7) Durante a fase negocial tendente à cessão quer a Autora quer as Rés, foram patrocinadas pelo mesmo advogado, Sr. Dr. GG que foi também, posteriormente, constituído pelas mesmas enquanto Rés no Proc. 7199/17.5

8) (…) que foi quem orientou todas as diligências tendentes à concretização da notificação para o exercício do direito de preferência.

9) As Rés não tinham formação jurídica, nem conhecimentos que lhes permitissem fazer a notificação para o exercício da preferência, tendo confiado nas orientações do seu advogado, situação que era do conhecimento da Autora.

Factos não provados:

a) As Rés criaram na Autora a convicção de que todas as formalidades com vista à aquisição tinham sido cumpridas, nomeadamente a comunicação ao herdeiro preferente em tempo e com todos os requisitos legais.

b) A Autora ainda despendeu as seguintes quantias:

i. A quantia de 127,57€ (cento e vinte e sete euros e cinquenta e sete cêntimos), a titulo de IMI do ano de 2020;

ii. A quantia de € 1.842,68€ (mil e oitocentos e quarenta e dois euros e sessenta e oito cêntimos), a título de IMT.

iii. A quantia de 113,40€ (cento e treze euros e quarenta cêntimos) a título de AIMI do ano de 2022.

iv. A quantia de 462€ (quatrocentos e sessenta e dois euros) referente a quotas de condomínio vencidas entre Maio e Outubro de 2021.

v. A quantia de 42€ (quarenta e dois euros) referente a quotas de condomínio vencidas entre Outubro a Novembro de 2021.

9. Do mérito do recurso

9.1. Nesta acção pretende a apelante ser indemnizada pelas apeladas ( obrigadas à preferência perante BB na alienação dos seus quinhões hereditários e meação na herança de EE integrada por uma determinada fracção autónoma) em razão dos danos patrimoniais que invoca, decorrentes de ter suportado uma série de despesas decorrentes da aquisição da fracção autónoma de que veio a ser “privada” mercê do acórdão proferido na acção de preferência movida pelo preferente, que aí obteve ganho de causa, e de cuja bondade, decorrente da autoridade de caso julgado, não é, obviamente, susceptível de ser questionada nesta sede.

No nosso pretérito acórdão entendemos que o obrigado à preferência – vendedor – incorre em responsabilidade civil perante o terceiro adquirente.

Como aí se explicou, se o vinculado à preferência não fizer uma comunicação eficaz nos termos do art.º 416ºdo Cód. Civil, ou, fazendo-o, não aguardar pelo termo do prazo que o preferente tem para exercer o seu direito, procedendo à venda a um terceiro, pratica um acto ilícito.

E acrescentámos: “ Porém, a sua responsabilidade perante o terceiro só poderá encontrar justificação aceitável à luz da culpa in contrahendo plasmada no artº 227º do Código Civil que estatui no seu nº1 "[q]uem negoceia com outrem para a conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa-fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte".

A doutrina ( v.g. Mota Pinto “Nulidade do contrato promessa de compra e venda e responsabilidade por culpa na formação dos contratos” in RDES, ano XVII, nº1 pag. 87) tem admitido o surgimento da responsabilidade civil com fundamento neste normativo, por força de comportamentos adoptados pelas partes , por ocasião da formação de um negócio que se vem a revelar , afinal, nulo ou anulável.

A sentença que declara a nulidade ou que anula um contrato produz exactamente os mesmos efeitos da que reconhece um direito legal de preferência, já que em todas elas os efeitos se protraem ao momento da venda ( eficácia ex tunc).

Como explica o mesmo autor (ob.cit.pág. 88) existem entre os participantes nas negociações contratuais deveres recíprocos de adopção de um comportamento de acordo com a boa-fé . Tais deveres de comportamento, integrando no seu conjunto uma relação obrigacional complexa (a relação pré-contratual) não têm como fonte o próprio contrato (nulo ou anulável) ou um contrato tácito situado no início das negociações ou qualquer tipo negocial mas são ligados directamente pela lei ao facto do início e desenvolvimento das negociações. Por força dos referidos deveres pré-contratuais as partes estão adstritas aquele comportamento, activo ou omissivo, que dada a situação concreta material, é reclamado pela boa-fé.

E acrescenta “com fundamento no artº 227º pode, destarte, responsabilizar-se, pelos danos ligados à frustração da confiança depositada na celebração de um negócio a parte que culposamente provoca ou não evita a invalidade (…)”.

Sendo certo que a responsabilidade pré-contratual constitui uma forma de responsabilidade civil por facto ilícito e culposo, é, outrossim, exigível que se verifiquem os pressupostos da responsabilidade civil, i.e., facto, ilicitude, culpa, dano e nexo de causalidade entre o facto e o dano.

9.2. Desta feita, decidiu a 1ª instância absolver as Rés por concluir que: “ (…) não tendo o Sr. Advogado feito uma notificação eficaz, não podem as Rés, salvo melhor opinião, ao coberto do citado artigo 800.º do Código Civil, responder pelo incumprimento e serem responsabilizadas, uma vez que a Autora deu assentimento expresso, ao recurso aos serviços daquele e aquelas não têm qualquer influência em relação ao mesmo.

Falha assim, desde logo, o pressuposto da imputabilidade da responsabilidade civil pré-contratual, razão pela qual deverá concluir-se pela inexistência da obrigação das Rés indemnizarem a Autora.

Porém, ainda que assim não se julgasse, sempre seria de concluir que as Rés lograram ilidir a presunção de culpa prevista no artigo 799.º do Código Civil, uma vez que demonstraram de forma inequívoca que a razão do incumprimento se deveu à actuação do advogado que interveio na negociação em representação das partes.”.

Não podemos acompanhar o assim decidido por ausência de fundamentos não só fácticos como também jurídicos que o sustente.

Senão vejamos.

9.3. A questão que se coloca consiste em saber se a circunstância das Rés terem recorrido a um senhor advogado “que foi quem orientou todas as diligências tendentes à concretização da notificação para o exercício do direito de preferência” as exime de qualquer responsabilidade perante a Autora pelas despesas que como “compradora” do imóvel suportou mas que se veio a “gorar” por via da preferência que foi reconhecida ao co-herdeiro no acórdão desta Relação.

9.4. Os únicos factos que se provaram com interesse para a sua dilucidação são apenas os seguintes:

- Durante a fase negocial tendente à cessão quer a Autora quer as Rés, foram patrocinadas pelo mesmo advogado, Sr. Dr. GG que foi também, posteriormente, constituído pelas mesmas enquanto Rés no Proc. 7199/17.5... ( ponto7) [e] que foi quem orientou todas as diligências tendentes à concretização da notificação para o exercício do direito de preferência ( ponto 8).

- As Rés não tinham formação jurídica, nem conhecimentos que lhes permitissem fazer a notificação para o exercício da preferência, tendo confiado nas orientações do seu advogado, situação que era do conhecimento da Autora ( ponto 9).

- A notificação para o exercício do direito de preferência foi endereçada ao co-herdeiro mediante escrito firmado pelos Mandatários das Rés ( cfr. facto aditado).

9.5. “É entendimento corrente o de que a responsabilidade in contrahendo emergente de actos de terceiros a quem o futuro ou actual contraente tenha atribuído qualquer encargo ou tarefa no período das negociações ou a quem tenha confiado poderes de representação para a celebração do contrato ( ou do gestor que tenha contratado , tendo havido subsequente ratificação) deve ser imputada ao interessado nos termos do art.º 800º, nº1.”1

De facto,“[e]m relação à culpa in contrahendo, o regime aplicável será preponderantemente o da responsabilidade obrigacional, sujeitando-se, por isso, o autor do facto à presunção de culpa prevista no art.º 799º e ficando a responsabilidade por actos dos auxiliares sujeita ao regime do art.º 800º2”.

Por conseguinte, a resposta à questão que deixámos enunciada reside na interpretação a dar ao nº1 do artigo 800º do Código Civil : O devedor é responsável perante o credor pelos actos dos seus representantes legais ou das pessoas que utilize para o cumprimento da obrigação, como se tais actos fossem praticados pelo próprio devedor.

Como esclarece L. Menezes Leitão3 “[t]emos aqui, portanto, uma situação de responsabilidade objectiva do devedor que assenta numa equiparação da conduta do auxiliar ou representante legal à conduta do próprio devedor, por forma a evitar que este se pudesse exonerar da sua responsabilidade, imputando aqueles o comportamento que conduziu à violação da obrigação. O risco resultante da actuação dos representantes legais ou dos auxiliares do cumprimento é assim atribuído ao próprio devedor, em lugar de ficar a cargo do credor.”.

Note-se, também, que enquanto a generalidade da doutrina portuguesa considera que a relação de comissão, pressuposto iniludível do art.º 500º implica a existência de uma relação de dependência do comissário, que há-de estar colocado de alguma forma sob a autoridade do comitente , já para o nº1 do art.º 800º é pacífico o entendimento da desnecessidade de uma relação de subordinação , bastando que o devedor utilize, ainda que acidental e especialmente, o terceiro na execução da sua obrigação”.4

De igual sorte “não se vê que a existência de uma qualquer relação entre o devedor e o terceiro (como aquela que ocorre quando o credor conhece o auxiliar e manifesta ao devedor a sua concordância na sua utilização) que não seja uma relação vinculativa deste face aquele, afaste a qualificação do terceiro como auxiliar do devedor. A lei não contém qualquer indicação que suporte a exigência de que os auxiliares do devedor sejam sujeitos completamente estranhos ao credor, parecendo, pois, que só uma relação entre este e o terceiro que implique, positivamente, porque contenha o significado de assunção do risco dessa intervenção para o credor, ou negativamente, porque elimine o pressuposto da iniciativa do devedor no recurso ao terceiro- a descaracterização da situação legalmente prevista pode afastar a estatuição do art.º 800º, nº1” 5

Não basta, pois, nesta perspectiva, que o credor, no caso a Autora, tenha tido conhecimento de que as Rés haviam confiado nas orientações do respectivo advogado para fazer a notificação para o exercício da preferência ao co-herdeiro.

Porém, não ficou sequer provado, ao contrário do referido na fundamentação de direito da sentença, que a Autora havia dado a sua anuência expressa ao recurso a esse senhor advogado para esse efeito.

Mas ainda que assim fosse, nem por isso, tal autorização, à míngua doutros factos, pode comportar o significado da assunção do risco pelo credor dos actos realizados por esse terceiro.6

Note-se, aliás, que no caso em apreço não estamos sequer em presença de uma situação de culpa do devedor in eligendo, in instruendo e in vigilando, caso em que a responsabilidade daquele se funda em facto próprio e não alheio estando-se, pois, fora da previsão do art.º 800º, nº1.7

Estamos, sim, perante o cumprimento defeituoso de uma prestação por parte do terceiro a quem as Rés contrataram para as auxiliar no cumprimento de uma sua obrigação : a da notificação para a preferência.

Esse “ auxiliar” agiu mesmo, como resultou provado, como representante (voluntário) das aqui Rés, estando contemplado na norma já que “[a] atribuição de poderes representantivos não influi na situação em que um terceiro é encarregado pelo devedor da execução de actos de cumprimento de uma sua obrigação; tal atribuição pode ser imposta pela própria natureza dos actos a realizar, assim sucedendo sempre que tais actos sejam jurídicos.”8

9.6. “Os autores costumam a este propósito apontar quatro requisitos para a procedência de uma pretensão indemnizatória fundada no art.º 800º do Cód. Civil: a existência de uma obrigação, a relação entre o devedor e o terceiro utilizado no cumprimento; a actuação do terceiro no cumprimento e a actuação do auxiliar9”.

No caso, verificam-se todos eles, a saber:

i. A existência de uma obrigação das Rés de comunicar ao titular do direito de preferência o propósito de alienação e as cláusulas do respectivo contrato (cfr. 416° nº 1 do Código Civil) ;

ii. A incumbência de um advogado para cumprimento de tal obrigação;

iii. A notificação para o exercício do direito de preferência ter sido endereçada ao co-herdeiro mediante escrito firmado pelos Mandatários das Rés;

A omissão em tal notificação não só das condições de pagamento do preço que enunciaram nem da pessoa do comprador em violação do disposto no n.º1 do art.º 416º do Cód. Civil ( como decidido no acórdão deste tribunal proferido no processo nº7199/17.5...).

Em conclusão: Por via do disposto no art.º 800º, n.º 1 do Cód. Civil a responsabilidade das Rés perante a Autora estende-se aos actos praticados pelo advogado a que recorreram relacionados com o cumprimento da obrigação de dar preferência ao co-herdeiro “como se tais actos tivessem por elas sido praticados”.

9.7. Resta determinar o quantum indemnizatório.

Cremos não haver dúvidas que “[a] responsabilidade em que incorre o faltoso obrigá-lo-á, em regra, a indemnizar o interesse negativo (ou de confiança) da outra parte, por modo a colocar esta na situação em que ela se encontraria, se o negócio se não tivesse efectuado.10”

Como vimos, tal responsabilidade recai sobre as Rés perante a Autora e resulta, como vimos, da circunstância de ter suportado uma série de despesas com a aquisição e por causa da aquisição da fracção autónoma de que veio a ser “privada” mercê do acórdão proferido na acção de preferência movida pelo preferente que aí obteve ganho de causa por aquelas não terem efectuado uma comunicação eficaz nos termos do art.º 416ºdo Cód. Civil ( nem sequer aguardado pelo termo do prazo que o preferente tinha para exercer o seu direito).

Não há, assim, dúvidas que as Rés terão de reembolsar a Autora das despesas que efectuou em decorrência da celebração do contrato, visando colocá-la na situação em que se encontraria se nunca o tivesse outorgado.

Assim sendo, a medida da indemnização devida à Autora circunscreve-se, no caso, ao valor das despesas que alegou e que provou e que vêm descritas supra nos pontos 5 e 6 dos “Factos provados” e que totalizam a quantia de €5.577,87.

Sobre a mesma recaem juros de mora à taxa legal em vigor desde a data de citação até efectivo e integral pagamento.

III. DECISÃO

Por todo o exposto se julga a apelação procedente e, revogando a sentença recorrida, condenam-se (o herdeiro habilitado de) AA e CC a pagar à Autora a quantia de €5.577,87 acrescida de juros de mora à taxa legal em vigor desde a data de citação até efectivo e integral pagamento.

Custas pelas apeladas.

Évora, 26 de Fevereiro de 2026

Maria João Sousa e Faro

Manuel Bargado

Mário Branco Coelho (vencido, conforme declaração infra)

«Vencido, pois teria limitado a condenação ao montante relativo às despesas notariais da escritura de 23.08.2017 (1.340,18€), respectivo imposto de selo (186,20€) e certificado energético (172,20€).

Quanto às restantes quantias reclamadas, entendo que constituem encargos que a A., adquirente preferida, deve suportar, porque a elas estava obrigada.

No que respeita aos encargos vencidos após a data da referida escritura e até ao trânsito em julgado do Acórdão que reconheceu a preferência (IMI, AIMI, quotas de condomínio e seguro), a A. também foi demandada na anterior acção e igualmente foi convencida do direito

do preferente. Como tal, no período entre a data da escritura e o trânsito em julgado do dito Acórdão, a A. deve ser considerada possuidora de má fé, em especial após a data da sua citação para a anterior acção, por força do art. 564.º al. a) do CPC.

Sendo possuidora de má fé, constituía sua obrigação suportar os encargos com a coisa durante o período da sua posse, por aplicação do art. 1272.º do CC.

Acompanho, pois, o que a propósito se escreveu no Acórdão da Rel. de Guimarães de 11.10.2016 (Proc. 692/15.6T8PNF.P1), publicado na DGSI: "IV - A eficácia retroactiva da preferência não torna inexistente, não neutraliza ou apaga a posse efectiva do adquirente do bem durante o tempo em que o negócio esteve pendente da condição resolutiva, pelo que sendo durante esse período a adquirente a legítima possuidora do imóvel, em termos de sua

proprietária, exercendo os poderes inerentes ao seu direito de propriedade sobre o prédio, tendo assim isso o uso e fruição do mesmo, logo, por força do disposto no art.º 8.º do CIMI, ela é a legitima sujeita passiva do pagamento do respectivo IMI."

Quanto às quotas de condomínio relativas ao período anterior à escritura, admito que a situação é mais duvidosa.

De todo o modo, estava em causa uma escritura de cessão de quinhões hereditários, continuando a herança indivisa. Como tal, as referidas quotas de condomínio constituíam encargos da herança, e se a A. pagou parte desses encargos e agora pretende a sua devolução, deveria reclamar os seus direitos em acção contra todos os herdeiros (art. 2091.º n.º 1 do CC), e não apenas contra parte deles.

Mas também diremos que foi a A. quem assumiu, voluntariamente e por acordo com as alienantes, o pagamento das referidas quotas.

E sendo possuidora de má fé, sabendo igualmente que havia um preferente a quem não foi concedida a devida preferência - e disso também foi convencida na anterior acção - aplicaria o mesmo regime dos encargos relativos ao período da posse de má fé: suportaria também esses encargos, tanto mais que foi ela quem quis assumir, de modo voluntário, o pagamento de despesa alheia, sendo esse o risco do negócio que celebrou.

Este é, pois, o meu juízo."

1. Assim, Ana Prata, in Cláusulas de Exclusão e Limitação da Responsabilidade Contratual”, Almedina,,pag.685.

2. Assim, Luís Menezes Leitão in Direito das Obrigações, vol. I, 2016, pag.326.

3. Cfr. Obra citada, vol. II, pag. 244.

4. Assim, Ana Prata in “ob. cit.pag. 678.

5. Idem, Ana Prata, ob.cit,pag.705-706.

6. Neste sentido, Ana Prata,ob.cit. pag.708.

7. Idem, Ana Prata, ob.cit.pag.681.

8. Idem, Ana Prata in ob.cit.pag.706/707.

9. Mafalda Miranda Barbosa in “ Acerca da Possibilidade de Aplicação do art.º 800º do CC a ilícitos extra.contratuais. Breve Apontamento.” Pag.168, consultável em idclb.com.br › revistas.

10. Assim, Pires de Lima e Antunes Varela no Código Civil Anotado , em anotação ao art.º 227.º: