319/07-2 - Tribunal da Relação de Évora

A acta em que estão vertidas as deliberações de um órgão colegial, como é a Direcção de uma Fundação, é um documento particular, que expressa a vontade desse mesmo órgão pelo que nada obsta, em tese, que se considere tal documento, devidamente assinado pelos membros desse órgão colegial, como bastante para o vincular a uma promessa unilateral de venda de determinado bem, se tal deliberação for comunicada ou chegue ao conhecimento do promissário, ou seja, ao destinatário de tal promessa.

PROCESSO Nº 319/07 ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA “A” i ntentou a presente acção declarativa, sob a forma sumária, contra “B” . Citada a Ré, para além do mais, deduziu pedidos reconvencionais alternativos, pedindo que a Autora seja condenada a reconhecer que ela Reconvinte adquiriu o direito de propriedade sobre o prédio rústico sito no “C” e sobre o prédio misto sito no “D” por usucapião ou, em alternativa, ser decretada para produzir efeitos da declaração negocial da Autora a transmissão para a Ré do direito de propriedade dos dois prédios ou, dando-se relevância ao contrato-promessa que a Autora celebrou com a filha da Ré relativamente à propriedade “D” , apenas em relação ao prédio denominado “C” . Por despacho que se encontra junto a fls. 111 e já transitado em julgado, o Tribunal julgou extinta a instância relativamente ao prédio “D” , tendo prosseguido os autos apenas quanto ao prédio “C” . O pedido reconvencional foi admitido, por despacho já transitado em julgado, mas reduzido ao “C” . Por sentença proferida em 29 de Abril de 2005, o Tribunal julgou improcedente a presente acção, absolvendo a Ré do pedido e julgou procedente o pedido reconvencional, condenando a Autora a reconhecer que a Ré adquiriu, por usucapião, a propriedade do prédio sito no “C” . Em sede de recurso este Tribunal da Relação de Évora julgou procedente o recurso de apelação, julgando improcedente o pedido reconvencional. Voltando os autos à 1ª Instância, foi apreciado o pedido reconvencional alternativo, tendo a Sr.a Juíza "a quo", decidido pela improcedência do mesmo. Inconformada, veio a Ré interpor, a fls. 645, o presente recurso de apelação, cujas alegações de fls. 652 a 662, terminou com a formulação das seguintes conclusões: 1 – Foi dado como provado, a existência de um arrendamento rural datado datado de 27.02.1963, referente à propriedade “C” freguesia de “E” , pelo prazo de 17 anos, renováveis e pela renda mensal de 1.250$00. 2 - Em reunião de 26.09.1986, a Direcção da altura da A. decidiu vender as duas propriedades de Casével, pelo preço de 425.000$00. 3 - Sendo incumbidos dois elementos da Direcção de então, de negociar a sua venda com o marido da R. 4 - E que consta da acta da Direcção da A., n° 10/98, junta aos autos. 5 - Em consequência das negociações, o marido da R. apelante entregou à A. por duas vezes, a quantia total de 400.000$00, conforme recibos nºs 2.939 e 169 emitidos e assinados pela A., em 12.02.1987 e 03.03.1988, onde expressamente consta serem as quantias entregues por conta da transacção referente à venda das propriedades que a Instituição possui e denominadas “C” , na freguesia de “E” . 6 - À data ainda a A. não tinha as propriedades prometidas vender registadas na Conservatória do Registo Predial respectiva, o que só conseguiu fazer em 12.07.1996 em relação ao “C” e 28.06.2001, em relação ao “D” . 7 - Em 16.09.1996, o marido da R. foi chamado a comparecer na sede da A. para tratar de assunto relacionado com as propriedades e em 18.10.2001 a mandatária da A., comunicou à filha da apelante, que o processo de reclamação e o registo das terras estava finalizado, encontrando-se disponível para finalizar o processo das mesmas. 8 - Mas em 19.06.2002 a A, recorrida, por carta, pretendeu renunciar à venda, contra o pagamento à R. do equivalente a 800.000$00. 9 - A R. e seu marido, que faleceu em 17.07.1998, sempre cultivaram e amanharam as propriedades como quiseram e entenderam, à vista de toda a gente, designadamente da A., sendo considerados na vizinhança seus proprietários. 10 - Ficou provado que na acta nº 10186, elaborada pela Direcção da A., esta faz depender a venda das terras de parecer do Concelho Fiscal e que a concretização das vendas dependia de deliberação da Assembleia Geral que, 1996, não existiu. 11 – É portanto inequívoco e inquestionável que entre o marido da apelante e a Direcção da altura (1986) da A. Decorreram negociações tendentes à venda das propriedades de “E” , de que aquele era rendeiro. 12 – Negociações que foram concluídas, tendo as partes chegado a acordo, designadamente quanto ao preço e condições de pagamento. 13 – A A. Recebeu então do marido da R., por conta da transacção, a quase totalidade do preço acordado. 14 – Tendo a A. Emitido os respectivos recibos em nome do marido da R. 15 – A R. esteve sempre e está disposta a pagar o resto do preço acordado à A., em relação ao negócio prometido. 16 – Cuja escritura (definitiva) não se chegou a efectuar, por culpa exclusiva da própria A. 17 – Que não tinha, à data, a documentação necessária em ordem para o efeito. 18 – O que só vários anos mais tarde (1996 – “C” e 2001 “D” ) conseguiu. 19 - O negócio efectuado entre o marido da R. e a A. tem de ser explicado, percebido e interpretado à luz, no contexto e tendo em conta todas as circunstâncias, factos e vicissitudes que à data o rodearam. 20 - A acta n° 10/1986 da Direcção da A., em que esta decide efectuar a venda dos prédios rústicos e o seu preço, as negociações encetadas e concluídas pelos membros da sua direcção, juntamente com os recibos por si emitidos, onde declara ter recebido por conta da transacção grande parte do montante acordado, revelam e inequivocamente consubstanciam a existência formal de um verdadeiro contrato promessa de compra e venda. Cfr. Artº 410 Código Civil. 21 - Acresce ainda as cartas de 18.01.2001 dirigida à filha da R. e a de 19.06.2002 subscrita pela actual Direcção da A., em que pretende renunciar à venda, contra o pagamento do equivalente a Esc.: 800.000$00. 22 - Tal renuncia consubstancia objectivamente o incumprimento e definitivo do contrato por parte da A. 23 - A R. (e antes também o seu falecido marido) encontrava-se, há cerca de 20 anos, ininterruptamente, na posse pública, pacífica e contínua do prédio referido rústico e sem qualquer oposição, mesma da A .. 24 - Não pagando, pelo menos desde 1986, qualquer renda à A. 25 - Tendo havido portanto, desde e naquela data, tradição da coisa. 26 - E assim o direito da R. apelante, à execução especifica do contrato. Cfr. ArtO 830º do Código Civil . 27 - As inovações legislativas, neste aspecto efectuadas visam defender o promitente comprador e a esta luz têm de ser apreciadas. 28 - A execução específica do contrato não é impedida pela natureza do título em que ficou exarada a promessa. 29 - Podendo esta constar de uma simples acta ou de recibos regularmente emitidos pelo promitente vendedor. 30 - Ou de qualquer outro escrito em que o promitente se obrigou. 31 - E que é o caso dos outros. 32 - Tanto mais que a promessa se refere a prédio rústico. 33 - A falta de deliberação da Assembleia Geral da A. é questão interna sua, a resolver, se ainda estiver em tempo útil, com os seus associados. 34 - Mas a que a R. é alheia. 35 - Face aos estatutos da A., juntos aos autos, o parecer do conselho fiscal não tem carácter vinculativo. 36 - De outro modo, seria assim fácil à A. e bom "expediente", comprometer-se a vender, recebendo o preço e emitindo os respectivos recibos e ao mesmo tempo descomprometendo-se, nunca levando o assunto à sua Assembleia Geral. 37 - Ficando a R., eternamente, na sua dependência ... 38 - A. e R., apelante estabeleceram entre si um verdadeiro e formal contrato promessa de venda que aquela definitivamente incumpriu. 39 - O Tribunal a quo, ao decidir pela improcedência do pedido reconvencional, não valorou correctamente todos os elementos da prova de que dispunha, interpretou e aplicou mal a lei, violando o disposto nos artigos 410 e 830, ambos do Código Civil . Termos em que, deve a douta decisão recorrida ser revogada e, dando-se provimento ao presente recurso ser o pedido reconvencional julgado procedente, por provado, com as legais consequências." A Apelada não deduziu contra-alegações. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. II. Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual: 1. A. Autora é proprietária de dois prédios com a seguinte composição: a) prédio rústico sito no “C” , freguesia de “E” , concelho de …, que confina a Norte com herdeiros de …, a Sul com …, a Nascente com … e a Poente com estrada e …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º 65074-B 166 e inscrito na matriz sob o art. 26.0 secção AB; b) prédio misto sito no “D” freguesia de “E” , concelho de …, que confina a Norte com …, a Sul com …, a Nascente com ribeiro e a Poente com serventia, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.O 28373-B72 e inscrito na matriz sob o art. 69.0 secção AG e a parcela urbana sob o art. 431; 2. 0s prédios acima identificados foram adquiridos pela Autora por sucessão testamentária de “F” falecido em 31.12.977; 3. Por contrato de arrendamento rural celebrado em 27 de Fevereiro de 1963, foi dado de arrendamento a “G” e mulher, “B” o prédio supra referido e designado “C” , contrato esse feito pelo período de 17 anos, com a renda anual de esc. 1.250$00; 4. Ainda em vida de “F” a Ré e o seu falecido marido passaram também a cultivar o prédio sito em “D” , passando este a ser considerado como arrendado; 5. Após a morte de “F” os rendeiros passaram a pagar anualmente a renda das duas propriedades à Autora, na qualidade de senhoria pois que aquela foi herdeira universal de “F” ; 6. 0 marido da Ré faleceu em 17.07.98; 7. Em 12.07.96 a Autora registou para seu nome na Conservatória respectiva o prédio “C” e em 28.06.01 o prédio “D” ; 8. Em 28.06.01, a Autora conseguiu efectuar o desmembramento cadastral do prédio rústico com o art. 18.0-AG da freguesia de “E” ; 9. Em 18 de Outubro de 2001, à filha da Ré, “H” foi comunicado, pela mandatária da Autora, que o "processo de reclamação e o registo das terras sitas em “D” e “C” tinha sido finalizado, encontrando-se já disponível para a finalização do processo das mesmas"; 10. Em reunião de 26 de Setembro de 1986, a Direcção da Autora decidiu que as propriedades de “E” seriam vendidas pelo preço de esc. 425.000$00 e a Secretária da Direcção, …, e …, representante da Junta de Freguesia de … junto da “A” , foram então incumbidos de negociar com o marido da Ré com vista a uma eventual venda àquele das duas propriedades; 11. Na sequência das negociações supra referidas, o marido da Ré entregou à Autora a quantia de esc. 400.000$00; 12. Do recibo n.º 2.939 emitido pela Autora em 12.01.987 consta expressamente que aquela recebeu de “G” a quantia de esc. 200.000$00 por conta da transacção referente "às propriedades que a instituição possui em “E” e denominadas “C” e “D” , também designado …, conforme cheque n.º … sacado sobre a … de …; 13. Por recibo emitido pela Autora em 03.03.1988, com o n.º 169, consta que aquela recebeu do marido da Ré também a quantia de esc. 200.000$00 por conta da transacção da propriedade de “E” ; 14. Ambos os recibos estão assinados e carimbados pela Autora; 15. A Autora ainda não tinha registado para seu nome, na Conservatória do Registo Predial respectiva, as propriedades prometidas vender; 16.A Autora teria de efectuar nas Finanças e em relação ao “D” , desanexação de várias parcelas de terreno; 17. A Autora só conseguiu ter todos os documentos necessários e em ordem à realização das referidas escrituras de vendas das duas propriedades em 12.07.96 em relação ao “C” e em 28.06.01 em relação ao “D” ; 18. Em 16.09.96 o marido da Ré foi solicitado a comparecer na sede da Autora para tratar de assunto relacionado com as propriedades de “E” ; 19. Por carta de 19.06.02, subscrita e assinada pela actual Direcção da Autora, esta pretendeu renunciar à venda contra o pagamento do equivalente a esc. 800.000$00; 20. Na acta n.º 10 de 1986 elaborada pela então Direcção da Autora, esta faz depender a venda das duas propriedades do parecer do conselho fiscal; 21. Face aos Estatutos da instituição, a concretização do negócio dependeria de deliberação da Assembleia Geral; 22. Pelo menos até 1996, a Assembleia Geral nunca autorizou a venda das duas propriedades de “E” . III. Nos termos dos artºs 684°, n.º 3, e 690°, n.º 1, do C.P.Civil , o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do artº 660º do mesmo Código . As questões a decidir resumem-se, pois, a saber, em primeiro lugar se existe um contrato de promessa de venda dos prédios em causa à Ré e em segundo lugar se a Ré tem direito à execução específica de tal contrato contra a ora A .. Apreciemos então as questões acima referidas. Sendo o objecto deste litígio a execução específica de um contrato de promessa de celebração de um contrato de compra e venda de dois prédios rústicos, cumpre em primeiro lugar saber se existe uma promessa de venda desses dois prédios, tal como alega a Ré, uma vez que tal promessa só é válida, para além do mais, se constar de documento escrito (art.°s 410°, n.º 2 e 875°, ambos do Cód. Civil ). Prende-se tal questão com o saber se a acta n.º 10, de 1986 da Direcção da Ré, consubstancia uma verdadeira promessa unilateral de venda dos referidos prédios. Sendo a acta em que estão vertidas as deliberações de um órgão colegial, como é a Direcção de uma Fundação, um documento particular, que expressa a vontade desse mesmo órgão, nada obsta, em tese, que se considere tal documento, devidamente assinado pelos membros desse órgão colegial, como bastante para o vincular a uma promessa unilateral de venda de determinado bem, se tal deliberação for comunicada ou chegue ao conhecimento do promissário, ou seja, ao destinatário de tal promessa (art.°s 411 ° e 224° do Cód. Civ. ). Resta saber se a acta em apreço consubstancia uma promessa de venda dos prédios em apreço ao falecido marido da Ré. Resulta da acta n.º 10, da Comissão Directiva da A., atinente à Sessão de 26 de Outubro de 1986, que "Foi apreciado o problema das propriedades de “E” , que foram deixadas, em testamento, à instituição pelo senhor “F” . A direcção concordou em que a venda seja efectuada por quatrocentos e vinte cinco mil escudos (425.000$00), necessitando para tal ouvir o parecer do Conselho Fiscal. O comprador deverá pagar a sisa, se tal houver lugar. Na condição de a sisa dever ser paga, a direcção acordará com o comprador as condições do seu pagamento (sisa)." Conforme resulta do texto da acta, o que foi deliberado foi vender as ditas propriedades de “E” , pelo preço de 425.000$00, não se indicando na acta qual a pessoa do comprador, pelo que da mesma não resulta qualquer promessa de venda de tais propriedades a qualquer pessoa, nomeadamente ao marido da Ré. É este o sentido da declaração vertida na acta, que dela retira um declaratário normal ( artº 236° do Cód. Civ. ). Sentido que aliás é reforçado com a matéria dada como provada na resposta aos quesitos 6° e 8° (Em reunião de 26 de Setembro de 1986, a Direcção da Autora decidiu que as propriedades de “E” seriam vendidas pelo preço de esc. 425.000$00 e a Secretária da Direcção, …, e …, representante da Junta de Freguesia de … junto da Santa Casa da Misericórdia, foram então incumbidos de negociar com o marido da Ré com vista a uma eventual venda àquele das duas propriedades), O que demonstra que à data da deliberação não havia qualquer promessa de venda de tais prédios, havendo sim uma decisão de entabular negociações com o marido da Ré, com vista à eventual venda dos prédios. E os recibos de parte do preço (12. Do recibo n.º 2.939 emitido pela Autora em 12.01.987 consta expressamente que aquela recebeu de “G” a quantia de esc. 200.000$00 por conta da transacção referente "às propriedades que a instituição possui em “E” e denominadas “C” e “D” , também designado …, conforme cheque n.º … sacado sobre a …; 13. Por recibo emitido pela Autora em 03.03.1988, com o nº 169, consta que aquela recebeu do marido da Ré também a quantia de esc. 200.000$00 por conta da transacção da propriedade de “E” ; 14. Ambos os recibos estão assinados e carimbados pela Autora) não são suficientes, de per si, para consubstanciarem um contrato de promessa, uma vez que não contêm as cláusulas essenciais da promessa de venda (art.° 410° n.º 1 e 874° do Cód. Civ. ). O que resulta de tais recibos, conjugado com a deliberação da Comissão Directiva da Ré, é que terá havido um eventual acordo entre as pessoas encarregues pela dita Comissão de negociarem o prédio e o marido da Ré, quiçá um contrato-promessa verbal, mas que não foi vazado em documento, o que, a ter acontecido, não produz quaisquer efeitos, dada a obrigação legal de um contrato-promessa de celebração de um contrato de compra e venda de um prédio rústico, dever constar de documento assinado, pelo menos, pela parte que se vincula (art.° 410°, n.º 2 e 875°, ambos do Cód. Civ.). Não existe pois qualquer contrato-promessa, mesmo unilateral, constante de documento, respeitante à venda das propriedades de “E” , pelo que a Ré não pode ver reconhecido o direito a que se arroga. Improcede assim o presente recurso. De qualquer forma, mesmo que existisse um contrato-promessa de celebração de um contrato de compra e venda dos prédios em apreço, reduzido a escrito, celebrado entre a Comissão Directiva da A. e o marido da Ré, tal contrato nunca poderia ser dado à execução específica, uma vez que a Comissão Directiva da A., segundo os Estatutos da mesma, não tem poderes para, por si só, alienar bens imóveis pertencentes ao património da Fundação, sendo necessário para tal autorização da Assembleia Geral da Misericórdia de … (alínea c) do art.° 23° dos Estatutos da A.). E tal matéria não é uma questão interna da A., como refere a Ré, mas a forma de obrigação da A para este tipo de actos! Ora não se tendo a A. obrigado nos termos legais, mesmo a entender-se ter sido celebrado um contrato-promessa entre a Comissão Directiva da A e o marido da Ré, nunca o mesmo concederia à ora Ré o direito à sua execução específica, por tal Comissão não ter poderes para obrigar a A a celebrar o contrato prometido. Improcederia assim também, por este fundamento, o presente recurso. IV. Pelo acima exposto, decide-se pela improcedência do recurso, confirmando-se a sentença sob recurso. Custas pela Apelante. Registe e notifique. Évora, 29 de Março de 2007