5689/20.1T8BRG.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

SUMÁRIO (da exclusiva responsabilidade da relatora):

I- Não tendo as partes impugnado o despacho que fixou o valor da acção, apenas e só para os efeitos consignados no artº 296º do CPC, ocorreu trânsito em julgado da decisão.

II- O mesmo não se passa quanto ao demais: a decisão que fixou o valor do imóvel objecto da preferência e a que ordena a autora a proceder ao depósito da diferença de preço, não são subsumíveis a qualquer dos casos previstos nos nºs 1 e 2 do artº 644º acima reproduzido, pelo que não transitaram em julgado com aquele despacho.

III- O artº 1410º do Código Civil exige o depósito do preço na dimensão indicada pelo próprio vendedor no acto da transmissão, tanto mais que, no momento da propositura da acção, o preferente não detém outra informação para além da que se lhe depara como declarada pelas partes.

IV- A caducidade do direito da autora por inexactidão do valor depositado, não é do conhecimento oficioso, dado não ter subjacente interesses de ordem pública, não respeitando a direitos indisponíveis. Sendo apenas colocada por via recursiva, configura-se como questão nova, arredada da pronúncia do Tribunal da Relação.

Acordão no Tribunal da Relação de Guimarães

I- RELATÓRIO

M. P., viúva, residente na Rua …, n.º …, Braga, propôs a presente ação declarativa de condenação sob a forma de processo comum, contra a Fábrica da Igreja Paroquial de …, com sede no Lugar …, União de freguesias … e …, Vila Verde, e a Arquidiocese de Braga, com sede na Rua de …, Braga, pretendendo fazer valer um direito de preferência sobre a alegada compra e venda que teve por objeto a fração autónoma correspondente ao ..º andar do prédio melhor identificado no artº 1º da petição inicial, pelo preço de €44.000,00.

As rés contestaram, impugnando, além do mais, o preço pelo qual a autora pretende exercer o seu direito, alegando que o valor indicado na escritura de “compra e venda” não representa, por manifesto defeito, o seu valor de mercado.

Por despacho datado de 21 de junho de 2021, foi determinada a realização de arbitramento com vista a apurar o real valor do imóvel em causa nos autos, tendo-se referido expressamente o objetivo de tal diligência “fixar o valor da ação e consequentemente determinar o preço a depositar pela A.”.

Na sequência do ordenado e apurado o valor de mercado da fração, foi fixado o valor da ação em € 121.000,00, por despacho datado de 13 de outubro de 2021.

Tais despachos não mereceram impugnação.

De seguida, o Tribunal a quo ordenou o depósito da diferença entre a quantia já depositada pela autora, ao abrigo do art. 1410º, n.º 1, do Código Civil, - € 44.000,00- e o valor fixado à ação - € 121.000,00-, sob pena de poder ser declarada a caducidade do direito de preferência que a autora pretende fazer valer na presente ação.

Decorrido o referido prazo de 15 dias, a autora não procedeu ao depósito daquela quantia, não justificando sequer a sua falta.

Foi, então, proferida a decisão em crise que julgou verificada a excepção da caducidade do direito que a autora pretendia fazer valer, nos termos dos artigos 1410º, nº1, do Código Civil e 576º, nº3, do C.P.C, e, consequentemente, absolveu as rés dos pedidos.

Com ela não se conformando, veio a autora interpor o presente recurso, onde conclui, no que releva, nos seguintes termos:

Do valor da preferência

I- (…)

II- O imóvel pelo qual a Apelante pretende exercer o seu direito de preferência foi inserido num contrato de compra e venda com preço global de um conjunto de imóveis tal como descrito na escritura publica junta com a petição inicial como doc.9.

II. A A 1ª Apelada, na qualidade de vendedora e senhoria, em momento algum comunicou à Apelante, nos termos legais, entre outros, o preço da venda do sobredito imóvel.

III- Em caso da alienação da coisa objeto de preferência, e sob pena de caducidade, é necessário que o preferente deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da ação, o que logrou a Apelante realizar.

IV- Aquando da propositura da presente ação, a Apelante depositou à ordem dos presentes autos a quantia de € 44.000,00 – valor este que figurava na escritura de compra e venda génese do presente processo e que foi atribuído ao imóvel preferido pelas Rés, ora Apeladas, para efeitos notariais, contabilísticos e fiscais –.

V- Neste seguimento, as Apeladas contestaram, impugnando, além do mais, o preço pelo qual a Apelante pretende exercer o seu direito, para tanto alegando que o valor indicado na escritura de “compra e venda” não representa, por manifesto defeito, o seu valor de mercado.

VI- Por despacho datado de 21 de junho de 2021, o Juízo Local Civil de Braga determinou a realização do arbitramento com vista a apurar o valor do imóvel em causa nos autos, tendo-se referido ainda que o objetivo de tal diligência era de “apurar o valor do bem, caso se conclua pela possibilidade de venda em separado.

VII- Notificada do suprarreferido despacho, veio a Apelante aos autos informar (referência Citius 11665245) que, não obstante pudesse ser relevante para a decisão da causa que se procedesse ao arbitramento, não poderia concordar que o valor que se viesse a apurar pudesse consubstanciar uma alteração do valor da causa, nem tão pouco ser génese de algum tipo de reforço no valor depositado pela Apelante.

VIII- Ademais, naquela comunicação, esclareceu a Apelante que o montante de € 44.000,00 vertido no seu petitório tinha por base o valor constante na escritura de compra e venda do imóvel em causa, elemento único do seu conhecimento.

IX- Uma vez realizado o arbitramento da fração, foi atribuído ao imóvel um alegado valor do mercado de € 121.000,00 (cento e vinte e um mil euros), termos em que o tribunal competente passou a ser o Juízo Central Civil de Braga, tendo sido ordenada a sua remessa para essa douta secção.

X- Por despacho datado de 13 de outubro de 2021, o Tribunal a quo fixou como valor da ação os € 121.000,00 e ordenou à Apelante o depósito da diferença entre este valor e a quantia que havia já sido depositada

XI- Em consonância com o que havia comunicado aos autos, a Apelante entendeu não ter de proceder ao depósito daquela quantia, porquanto havia já dado cumprimento ao preceituado no artigo 1410º, nº 1 do Código Civil e depositado o “preço devido”, i.e., e repete-se, o preço declarado na escritura pública pelas Apeladas, para efeitos notariais, contabilísticos e fiscais.

XII- Sucede que Tribunal a quo entendeu – a nosso ver mal – que o valor a depositar pela Apelante para exercer o seu direito de preferência deveria ser o resultante do arbitramento realizado pelo que, nesse seguimento, julgou verificada a exceção da caducidade do direito de preferência da Apelante, absolvendo as Rés, ora Apeladas, dos pedidos.

Da causa de pedir e da utilidade económica do pedido

XIII- A causa de pedir configurada pela Apelante na sua petição inicial prende-se com o exercício do seu direito de preferência que, na qualidade de arrendatária, viu ser violado pela 1ª Apelada.

XIV- Não obstante a Autora não se ter oposto à realização de arbitramento, a mesma não deixou de enfatizar que o valor fixado à ação não deveria sofrer alteração alguma nem, tão pouco, ser génese de um reforço no valor depositado pela mesma.

XV- Isto porque, o valor processual da ação de preferência é o valor correspondente ao preço pelo qual a coisa foi vendida, termos em que o montante de € 44.000,00 inicialmente atribuído à ação corresponde, pois, à utilidade económica do pedido, nos exatos termos em que a Autora o configura (…).

VI- Assim, ainda que invocado pelas Apeladas, em contestação, que o real preço do imóvel é superior ao que havia sido declarado na escritura para efeitos notariais, e mesmo tendo existido um arbitramento que atribui um valor superior ao da preferência da Autora, esta não está, nem pode estar, obrigada a ter interesse ou intenção de preferir por esse valor mais elevado.

XVII- Outrossim, a Autora tem interesse de exercer o direito de preferência tal como o fez, tendo por base o concreto valor inicialmente por si depositado – o qual corresponde à utilidade económica do pedido por si formulado – e não por qualquer outro, in casu, € 44.000,00.

Da (des)obrigação de reforço do preço

XVIII- A Apelante ao exercer judicialmente o direito de preferência está a pretender tomar a posição do terceiro adquirente de um dos imóveis no contrato de compra e venda suprarreferido, pelo que entende a Apelante não ter de depositar a diferença entre a quantia já depositada e o valor fixado à ação porquanto, depositou, aquando da propositura da presente ação, o preço de €44.000,00, valor que fora declarado na escritura nos termos já descritos.

XIX- Assim, por consubstanciar este o único elemento disponível para a Autora, é por este valor – e só por este! – que pretende e entende a Apelante ter de preferir (…).

XX- (…)

XXI- Termos em que não poderia o Tribunal a quo olvidar que, não obstante a Apelante não se ter oposto à realização de arbitramento, tal não obsta ao exercício do seu direito de preferência nos termos exatos por si peticionado.

XXII- Sem prescindir, e caso assim não se entenda, por mera cautela de patrocínio, sempre se dirá que, no limite, se concebe a ideia da obrigação de depósito do valor proporcional pelo qual foi vendida a fração em crise, mediante recurso a arbitramento de todos os prédios na sua globalidade.

XXIII- Para uma avaliação o mais próximo do real deve atender-se ao valor real de todos os prédios vendidos na sobredita venda global para, a final, determinar qual o preço proporcional que a fração que a Apelante pretende preferir tem nesse preço total e escriturado de € 720.000,00 (setecentos e vinte mil euros).

XXIV- Só assim se poderá determinar o peso que cada um deles tem no preço global fixado na venda conjunta – o que não sucedeu no caso sub judice (…).

XXV- Sucede que o Tribunal a quo não cuidou de determinar a ampliação do arbitramento realizado para efeitos de determinação do valor a atribuir à presente ação da totalidade dos prédios que integram a venda conjunta, dado que no arbitramento que se realizou – e conforme relatório pericial se encontra junto aos autos sob a referência Citius 11937487 –, o perito avaliador limitou-se a avaliar a fração que a Apelante pretende preferir, por forma a determinar o respetivo valor de mercado, e não o seu valor proporcional no preço global acordado para a compra e venda conjunta celebrada entre as Apeladas para a totalidade dos prédios.

XXVI- Deste modo, o preço de € 121.000,00, fixado no despacho proferido a 13 de outubro de 2021 como valor da presente ação, não corresponde ao preço real e proporcional da fração que a Apelante pretende preferir por referência ao preço global pela qual foi realizada a venda conjunta, preço esse que, assim, permanece por determinar, correspondendo, tão-só, ao valor de mercado dessa fração.

XXVII- Termos em que, se outro entendimento não couber, deverá o Tribunal ad quem ordenar a realização de arbitramento de todos os prédios que integraram o contrato de compra e venda entre as Apeladas, do qual se extrairá o preço real e proporcional da fração objeto dos presentes autos, consubstanciando este um putativo cenário excecional em que se concebe o reforço do preço por parte da Apelante.

XXVIII- (…)

Da (ir)recorribilidade dos despachos proferidos

XXIX- Andou mal o Tribunal recorrido quando, numa segunda linha de argumentação, defendeu que, em razão de não ter a Apelante recorrido de nenhum dos despachos proferidos – nem do despacho datado de 21 de junho de 2021, no qual se se determinou a realização de arbitramento com vista a apurar o alegado real do valor do imóvel, nem do despacho datado de 13 de outubro de 2021, no qual se fixou do valor da ação, alterando-o de € 44.000,00 para € 121.000,00, eram tais despachos inatacáveis.

XXX- Em consequência de tal raciocínio, entendeu o Tribunal a quo que, para exercer o seu direito de preferência, deveria a Apelante, obrigatoriamente e sob pena de caducidade, depositar o valor arbitrado para o imóvel.

XXXI- Porém, pelas razões suprarreferidas e que se dão por brevitatis causa e com a devida vénia se remete a Apelante entendia, como entende, que não deveria depositar tal montante, pressuposto que levou o Tribunal a quo a julgar verificadaa exceção da caducidade do direito que aquela pretende fazer valer nos presentes autos.

XXXII- É um facto que a Apelante não interpôs recurso do despacho que ordenou o arbitramento nem do que fixou o valor da presente ação, na quantia de € 121.000,00, mas é também um facto que o valor de uma causa tem de corresponder à utilidade económica imediata que através da mesma a Apelante pretende alcançar e que, nas ações de preferência, o valor da causa corresponde ao “preço devido” pelo qual o bem foi vendido.

XXXIII- Tratando-se de venda conjunta por um preço global, como é o caso, o valor da ação deve ser o que foi atribuído para efeitos notariais, sendo que, no limite, e sem prescindir, poderá se conceber que seja aquele que resulte da proporção do imóvel em causa no valor real atribuído à totalidade dos imóveis vendidos.

XXXIV- O que não se pode conceber é que um mero incidente de arbitramento onde se avalia apenas um dos prédios inseridos na venda conjunta – in casu, no valor de € 121.000,00 – sirva de base para fixar valor da preferência a exercer pela Apelante, o que aconteceu por despacho de fixação do valor da ação, datado de 13 de outubro de 2021, do qual a Apelante não recorreu, nem poderia recorrer

XXXV- Incidindo aquele despacho sobre o incidente de valor, é indiscutível que a parte dispositiva nele proferida e os fundamentos que se explanam como antecedente lógico-jurídico para ancorar as decisões nele vertida – reafirma-se, em sede de incidente de valor da causa – não operam caso julgado quanto ao preço devido pela Apelante pela preferência que pretende exercer no âmbito dos presentes autos e que, consequentemente, aquela tem de depositar (art. 91º, n.º 1 do CPC).

XXXVI- O valor da causa apenas contende com custas e a recorribilidade das decisões a proferir nos autos, motivo pelo qual não se opôs a Apelante contra a realização de arbitramento e à consequente fixação do valor da presente causa em € 121.000,00, o que não acontece, todavia, com o valor que esta tem de depositar, porquanto já contende com o mérito da presente ação, consubstanciando uma das condições da respetiva procedência, conforme preceituado no nº 2 do art. 91º do CPC.

XXXVII- A Apelante não interpôs recurso dessas decisões dado que, não se subsumindo as decisões corporizadas nos despachos suprarreferidos a nenhuma das alíneas dos n.ºs 1 e 2 do art. 644º do CPC, estas não são recorríveis autonomamente, mas apenas podiam ser impugnadas, o que faz, hic et nunc, por intermédio da presente apelação.

XXXVIII- A Apelante apenas pode e deve recorrer da sentença em que o Tribunal a quo julgou verificada a exceção perentória da caducidade do direito da Apelante a preferir na compra da fração e que pôs termo à causa, com fundamento de que esta não teria depositado aquele diferencial entre o valor já depositado e aquele que foi fixado como sendo o valor da presente ação (n.º 3 ex vi n.º 1, al. a) do art. 644º).

XIL- (…)

XL- Destarte, não ocorre a exceção do caso julgado em relação aos despachos proferidos, sequer o facto de, em sede de incidente de valor, o tribunal ter salientado que o valor a depositar pela Apelante seria o que resultasse do arbitramento realizado em sede desse incidente, opera essa exceção, sendo este o momento processual idóneo a impugnar a decisão que ordenou que a Apelante depositasse o dito diferencial.

XLI- Ao decidir julgar verificada a exceção de caducidade, com o fundamento na falta de depósito, no prazo estipulado, do valor real do imóvel (valor de mercado), praticou o Sr. Juiz um ato ilegal, sem fundamento bastante, pelo que deve ser revogado.

XLII- Ao decidir como decidiu, violou o Tribunal a quo, entre outros, o disposto nos artigos 417º, n.º 1 e 1410º, n.º 1 do Código Civil, art. 91º, n.º 1 do CPC.

Conclui pela procedência do recurso, ordenando-se o prosseguimento dos autos tendo por base o direito de preferência da apelante, no valor de €44.000,00;

Caso assim não se entenda, revogue-se a sentença recorrida e ordene-se um arbitramento dos restantes prédios que integram a venda conjunta a fim de se determinar o respetivo valor de mercado, por referência à data em que foi avaliado o imóvel objeto da presente ação de preferência, e determinar-se o valor real e proporcional deste imóvel, por referência ao valor de mercado de todos os restantes prédios que integram a venda conjunta e o preço global de €720.000,00 (setecentos e vinte mil euros) pelo qual essa venda conjunta foi realizada.

Foram apresentadas contra-alegações, nelas se pedindo a ampliação do recurso, com fundamento em nulidade da sentença, nos termos do artº 636º, nº2, do CPC, dado não ter apreciado totalmente a questão da caducidade do direito de preferência exercido nos autos, porquanto se verifica que a recorrente tão pouco depositou inicialmente o valor do “preço” constante da ajuizada escritura, de €44.400,00, posto que apenas procedeu ao depósito do valor de €44.000,00.

II- FUNDAMENTAÇÃO

A factualidade a considerar é a que consta do relatório supra.

Há que ter presente que o objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso (artigos 635º, nº4 e 639º, nº1, do C. P. Civil).

Nos recursos apreciam-se questões e não razões.

Decidindo:

A- Trânsito em julgado da decisão que fixou o valor da acção

Assumindo-se como postulado da decisão que declarou a caducidade do direito da autora (veja-se a invocação nesse sentido, dela constante), comecemos por abordar a (ir)recorribilidade imediata dos despachos que ordenaram a realização de arbitramento e que fixaram o valor da acção.

Sob a epígrafe “Apelações autónomas”, estabelece o artº 644º, nº1, do CPC que cabe recurso de apelação:

a) Da decisão, proferida em 1.ª instância, que ponha termo à causa ou a procedimento cautelar ou incidente processado autonomamente;

b) Do despacho saneador que, sem pôr termo ao processo, decida do mérito da causa ou absolva da instância o réu ou algum dos réus quanto a algum ou alguns dos pedidos.

E, de acordo com o nº2 do preceito, cabe ainda recurso de apelação das seguintes decisões do tribunal de 1.ª instância:

a) Da decisão que aprecie o impedimento do juiz;

b) Da decisão que aprecie a competência absoluta do tribunal;

c) Da decisão que decrete a suspensão da instância;

d) Do despacho de admissão ou rejeição de algum articulado ou meio de prova;

e) Da decisão que condene em multa ou comine outra sanção processual;

f) Da decisão que ordene o cancelamento de qualquer registo;

g) De decisão proferida depois da decisão final;

h) Das decisões cuja impugnação com o recurso da decisão final seria absolutamente inútil;

i) Nos demais casos especialmente previstos na lei.

3- As restantes decisões proferidas pelo tribunal de 1.ª instância podem ser impugnadas no recurso que venha a ser interposto das decisões previstas no n.º 1.

4 (…)

Acerca do preceito, especificamente da decisão, proferida em 1ª instância, que ponha termo ao incidente processado autonomamente, pode ler-se in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 3ª ed., pag.168, do Conselheiro Abrantes Geraldes, que «não se circunscrevendo esta previsão apenas aos incidentes processuais por apenso…, tem potencialidades para abarcar outros incidentes tramitados no âmbito da própria acção, desde que dotados de autonomia, designadamente…a verificação do valor da causa…».

Aderindo a este entendimento, pode, então, afirmar-se que, efectivamente, transitou em julgado a decisão quanto ao valor da acção, tendo presente que nenhuma das partes interpôs recurso dela.

Todavia, importa fazer enfoque quanto ao verdadeiro alcance deste trânsito. Na verdade, como é sabido, dita o artº 296º do Código de Processo Civil que a toda a causa deve ser atribuído um valor certo, expresso em moeda legal, o qual representa a utilidade económica imediata do pedido.

A ele se atende para determinar a competência do tribunal, a forma do processo de execução comum e a relação da causa com a alçada do tribunal.

A respectiva fixação é da competência do juiz, sem prejuízo do dever de indicação que impende sobre as partes – artº 306º.

Desta conjugação decorre que, não tendo as partes impugnado o despacho que fixou o valor da acção, apenas e só para os efeitos consignados no artº 296º do CPC, ocorreu trânsito em julgado da decisão.

O mesmo não se passa quanto ao demais: a decisão que fixou o valor do imóvel objecto da preferência e a que ordena a autora a proceder ao depósito da diferença de preço, não são subsumíveis a qualquer dos casos previstos nos nºs 1 e 2 do artº 644º acima reproduzido, pelo que não transitaram em julgado. A sua impugnação, no âmbito da apreciação da pretensão da autora, não pode ser considerada ultrapassada, podendo, ainda, ser submetida a reapreciação por via de recurso.

B- Consequências do depósito do mero valor indicado no contrato de compra e venda

Como já se indicia, impõe-se averiguar das consequências jurídicas das situações, como a do caso sub judice, em que a autora, arguindo não estar obrigada a depositar valor superior, procedeu apenas ao depósito do indicado no contrato de compra e venda, ainda que daí conste que ele se reporta a efeitos meramente notariais, contabilísticos e fiscais.

É adquirido nos autos que a apelante é arrendatária da fracção devidamente identificada, que foi objecto de venda conjunta por parte da entidade proprietária.

Inúmeros preceitos da nossa lei civil conferem direito legal de preferência na alienação, estando assim consagrado para o arrendatário, no artº 1091º do Código Civil, onde se estatui que o arrendatário tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos – alínea a).

Tratando-se de venda conjunta com outras, reza o preceito que no, nos termos do artigo 417.º, o obrigado indica na comunicação o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto – nº6.

O artº 417º, nº1, sob a epígrafe “Venda da coisa juntamente com outras” estabelece que se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável.

Pode, por isso, o arrendatário pretender exercer o seu direito legal de preferência e, sendo preterido nessa faculdade, deverá fazer uso da acção de preferência, dando, então, cumprimento ao que lhe impõe o artº 1410º, isto é, no que agora releva, depositar o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.

Não se curando aqui da abrangência do termo “preço”, que divide alguns autores, mas pareceu não dividir as partes da acção, adoptaremos o entendimento de que «O depósito do preço visa apenas garantir o vendedor contra o perigo de, finda a acção, o preferente se desinteressar da compra ou não ter possibilidades financeiras para a concretizar, perdendo aquele também o contrato com o primeiro comprador. Para remover tal perigo, é bastante o depósito da mencionada contraprestação.

Isso não significa que o preferente, no caso de procedência da acção, não tenha de satisfazer essas despesas acessórias: o que se afirma é apenas que, para prevenir aquele aludido perigo, basta o depósito da indicada contraprestação» - acórdão do STJ 07B3588 de 10-01-2008.

Na 1ª instância, face à invocação feita, em sede de contestação, de que o imóvel objecto da preferência tinha um valor bem superior ao constante do contrato, ordenou-se uma avaliação do mesmo, após o que, pelo seu resultado, se considerou que valeria €120.000,00 e não os €40.000,00 depositados pela demandante. Realce-se que não se apurou o valor proporcional a que alude o citado artº 417º do Código Civil.

Concedeu-se, em decorrência, um prazo para que a autora procedesse ao depósito do remanescente, acto que esta não praticou.

Todavia, ao invés do que foi decidido, temos como preenchida a exigência vertida no mencionado artº 1410º; na verdade, o que legalmente se exige é o depósito do preço, a nosso ver na dimensão indicada pelo próprio vendedor no acto da transmissão, tanto mais que, no momento da propositura da acção, o preferente não detém outra informação para além da que se lhe depara como declarada pelas partes.

Se outro é, ou não, o valor que corresponde ao que verdadeiramente foi pago, é matéria a apurar na instrução da causa, bem podendo dar-se o caso de esta prova não vir a ser produzida, razão pela qual se configura como uma exigência desproporcionada impor um novo depósito de expressão pecuniária de relevo, quando nada se tem processualmente adquirido nesta sede, tanto mais que tal ónus probatório recai sobre o vendedor, justamente aquele que escolheu indicar um montante inferior, alicerçado em motivações que se aparentam de irrecomendáveis e, por isso, sem demanda de tutela preventiva.

Refira-se, aliás, que as rés nem mencionam o valor que reputam como verdadeiro, limitando-se a referir no artº 26º da douta contestação que o seu valor de mercado é superior ao declarado.

Ao depositar apenas o preço de venda constante da escritura, não ocorre a caducidade do direito de preferência do arrendatário, não sendo de manter a decisão recorrida, que se revoga.

A questão da determinação do valor proporcional do imóvel locado foi colocada subsidiariamente, para a hipótese de se considerar que a apelante estava obrigada ao depósito complementar.

Este tribunal de apelação conclui que essa obrigação não ocorria, motivo pelo qual não se conhecerá da mesma.

3- Ampliação do recurso, a pedido das rés:

Ao abrigo do estatuído no artº 636º, nº2, do CPC, pediu-se a ampliação do recurso, com fundamento em nulidade da sentença, dado – dizem - não ter sido apreciada totalmente a questão da caducidade do direito de preferência exercido nos autos, porquanto se verifica que a recorrente tão pouco depositou inicialmente o valor do “preço” constante da ajuizada escritura, de €44.400,00, posto que apenas procedeu ao depósito do valor de €44.000,00.

Como já acima deixamos dito, o objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso (artigos 635º, nº4 e 639º, nº1, do C. P. Civil).

Compulsados os autos, retira-se que a questão do diferencial existente entre o preço declarado na escritura e o depositado pela apelante foi pela primeira vez colocado já em sede de contra-alegações e para fundamentar a ampliação.

Os recursos não visam conhecer questões novas.

Escreve a propósito Abrantes Geraldes, na obra já citada que “a natureza do recurso, como meio de impugnação de uma anterior decisão judicial, determina outra importante limitação ao seu objecto, decorrente do facto de, em termos gerais, apenas poder incidir sobre questões que tenham sido anteriormente apreciadas, não podendo confrontar-se o Tribunal ad quem com questões novas”.

Dito de outro modo, os recursos visam o reexame, por parte do tribunal superior, de questões precedentemente resolvidas pelo tribunal a quo.

Para que deste postulado nos possamos afastar, é mister que nos situemos em matéria do conhecimento oficioso.

Disso conscientes, as rés alegam que o problema que agora colocam ao tribunal superior se reveste dessa característica, fugindo, portanto, da proibição a que se aludiu.

Desde já se adianta que não lhe reconhecemos razão quanto a esta qualificação.

Como se referiu, a exigência do depósito do preço visa, fundamentalmente, proteger o interesse do alienante, garantindo o pagamento, cuja inobservância ocasiona a caducidade do direito.

O instituto da caducidade tem como propósito satisfazer a necessidade social de segurança jurídica e certeza dos direitos e é esse aspecto objectivo da certeza e segurança que explica que a caducidade seja apreciada oficiosamente - Prof. Mota Pinto - "Teoria Geral do Direito Civil", 3ª ed., pág. 376.

Porém, para que assim ocorra, teremos de nos sediar em matéria de direitos indisponíveis- artº 333º do C. Civil.

Sendo a caducidade estabelecida em matéria não excluída da disponibilidade das partes, a caducidade tem que ser invocada (neste caso judicialmente), por aquele a quem aproveita - artº 303º do C. Civil.

Ora, não estando subjacentes interesses de ordem pública à protecção do alienante, não se pode considerar que se discutam direitos indisponíveis – neste sentido, STJ, Procº 02A4477, acórdão de 18.3.2003.

«A falta ou insuficiência do depósito do preço nos termos do artigo 1410º, nº1, do Código Civil de 1966 constitui excepção de caducidade que não é de conhecimento oficioso» - mesmo tribunal, por acórdão de 07.03.95, Procº SJ199503070864721.

Concluindo, a questão da caducidade do direito da autora por inexactidão do valor depositado, não é do conhecimento oficioso,dado não ter subjacente interesses de ordem pública, não respeitando a direitos indisponíveis.

Sendo apenas colocada por via recursiva, configura-se como questão nova, arredada da pronúncia do Tribunal da Relação.

Improcede a ampliação do recurso.

III- DECISÃO

Nestes termos e com os fundamentos expostos, acordam os juízes desta secção cível em julgar procedente a apelação e, em consequência, revogar a decisão que declarou a caducidade do direito de preferência da autora, devendo os autos prosseguir os respectivos termos.

Custas pelas rés apeladas.

Guimarães, 19 de Maio de 2022

O presente acórdão é assinado electronicamente pelos respectivos

Relatora – Raquel Rego;

1.º Adjunto - Jorge Teixeira;

2.º Adjunto - José Manuel Flores.