2650/11.0TVLSB.L1-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

- O art. 640º do novo CPC. veio reforçar o ónus de alegação imposto ao recorrente, exigindo-lhe que expresse a decisão alternativa que, em seu entender, deve ser proferida pela Relação em sede de reapreciação dos meios de prova.

- A perda do interesse afere-se em função da utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos capazes de serem valorados, pelo comum das pessoas, segundo um critério de razoabilidade.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

1- Relatório:

O autor, NL, intentou acção declarativa, na forma ordinária, contra a ré, RM, pedindo:

a) -Se declare resolvido o contrato promessa de compra e venda por incumprimento por parte da ré;

b) -Se condene a ré a restituir a quantia de 50.000 € correspondente ao sinal dobrado, acrescida de juros desde a citação até efectivo pagamento.

Para tanto, alegou que celebrou com a ré um contrato promessa de compra e venda, relativo a uma moradia. Previa o contrato que a celebração da escritura ocorresse até …/12/2010, podendo ser prorrogado o prazo até à emissão da licença de habitação, não se prevendo outro fundamento para a prorrogação do prazo de celebração da escritura. Para a aquisição do imóvel o autor efectuou um pedido de crédito ao Banco B no âmbito de uma campanha promocional em que as escrituras teriam de ser celebradas até …/03/11. A ré tinha conhecimento desta situação. A escritura esteve marcada para o dia …/03/11 mas não se celebrou porque a ré não obteve a documentação necessária para o efeito. A escritura foi marcada para …/03/2011 e a ré informada da documentação que devia a apresentar na escritura, mas no dia aprazado, a ré não se fez acompanhar da Ficha Técnica do Imóvel e a escritura não se realizou por essa causa.

Por não ter sido celebrada a escritura até …/03/2011, o autor perdeu a possibilidade de beneficiar da taxa promocional do banco e, por isso, perdeu interesse na celebração do contrato definitivo.

Citada a ré contestou e deduziu pedido reconvencional.

Alegou que o autor entregou 20 000€ e três cheques de 5 000€, a título de sinal, mas dois dos cheques nunca foram pagos.

O autor exigiu alterações no imóvel que implicaram demolições e consequentes atrasos na emissão da licença de utilização, não obstante ter sido advertido dessa consequência.

A ré desconhecia quais eram as condições de financiamento bancário que o autor esperava.

A não realização da escritura deveu-se à circunstância de o banco não se fazer acompanhar de cheque à ordem da ré nem o autor ter disponíveis os 10 000€ de sinal que ficou de pagar no momento da escritura; além disso, foi informada pela Solicitadora do banco que agendou a escritura, que apenas teria de se fazer acompanhar da folha de rosto da ficha técnica, o que ela fez.

Impugna que o autor tenha perdido o interesse na realização da compra e venda, porque propôs-lhe reduzir o preço posteriormente à não realização da escritura e porque a ré conseguia junto de outro banco condições de financiamento igual para o autor, mas ele recusou.

Pede a condenação do autor como litigante de má fé.

Em reconvenção, pede a condenação do autor a: i)- pagar-lhe 10 532,26€ correspondentes à despesa que fez com alterações na moradia por exigência do autor; ii) - no pagamento das despesas, a apurar posteriormente, que a autora tiver de realizar com as demolições para repor a vivenda como se encontrava originalmente, caso não a consiga vender até à sentença; iii)- a entregar à ré as chaves do imóvel e comando da garagem que mantém em seu poder.

Na réplica pugnou o autor pela improcedência do pedido reconvencional e da condenação como litigante de má fé.

Teve lugar a audiência preliminar onde se admitiu o pedido reconvencional e se elaborou a factualidade assente e a pertinente base instrutória.

Prosseguiram os autos para julgamento, vindo a final a ser proferida sentença, com o seguinte teor na parte decisória:

«a) - Julga-se a acção totalmente improcedente e, consequentemente, absolve-se o réu do pedido.

b) - Julga-se a reconvenção parcialmente procedente e, em consequência, condena-se o autor a devolver à ré as chaves da vivenda e o comando da garagem, absolvendo-se do demais peticionado.

c) - Não se vislumbra fundamento para condenar o autor como litigante de má fé.

Custas: na acção, pelo autor; na reconvenção, na proporção de 7/10 para o autor e 3/10 para a ré».

Inconformado recorreu o autor, concluindo nas suas alegações:

1. O presente recurso de apelação interposto pelo ora Recorrente tem por objecto a sentença proferida nos autos a fls. (…), bem como a reapreciação da prova, incluindo a prova testemunhal produzida e gravada em audiência de julgamento.

2. O Recorrente não pode conformar-se com a sentença recorrida, proferida pelo

Meritíssimo Juiz a quo, na parte em que considerou não ter ocorrido perda objectiva de interesse no cumprimento da prestação, porquanto da prova carreada aos autos resulta de forma clara e evidente que a não realização da escritura pública de compra e venda se ficou a dever apenas e só à total ausência de diligência da Recorrida que estava ciente que o interesse do Recorrente estava inteira e totalmente dependente da celebração da escritura até …/03/2011, bem sabendo da essencialidade de tal dado para a formação da vontade da Recorrente quanto à celebração do contrato.

3. A necessidade de celebrar a escritura pública de compra e venda até 30/03/2011 era essencial para a formação da vontade do Recorrente em celebrar o contrato de compra e venda do imóvel.

4. As testemunhas ouvidas em sede de audiência de discussão e julgamento, sem excepção, foram claras, coerentes e assertivas ao afirmarem, sob juramento, que a celebração do contrato de compra e venda por parte do Recorrente estava

dependente da celebração da escritura até …/03/2011.

5. A confirmação da essencialidade, para o Recorrente, da necessidade de celebrar a escritura pública de compra e venda do imóvel até …/03/2011, resulta desde logo da prova documental junta aos autos e dos vários e-mails trocados entre representantes das Partes, e entre o Banco do Recorrente e a Recorrida – alguns dos quais estão, inclusivamente, parcialmente transcritos na fundamentação de facto da sentença de que ora se recorre.

6. No depoimento prestado pelo irmão do Recorrente, JL, este referiu ter trocado correspondência com a Recorrida, em representação do ora Recorrente, onde lhe dava conta da data limite para celebração da escritura pública de compra e venda, tendo a testemunha sido clara e coerente ao afirmar, sem qualquer sombra de dúvida, que a Recorrida sabia e estava ciente de que a escritura pública de compra e venda deveria ter lugar até …/03/2011.

7. A testemunha AC esclareceu que: “Como a escritura não foi feita até Março de 2011, não podia o B manter as condições. Por isso é que não beneficiou daquelas condições.” e “As condições fora da campanha já não eram apelativas para o cliente. Depois da campanha a prestação seria muito superior” – cfr. gravação do depoimento prestado na sessão da audiência de discussão e julgamento que teve lugar no dia …/07/2013 (gravado através do sistema H@billus Media Studio).

8. A compra do imóvel por parte do Recorrente estava estrita e directamente dependente da possibilidade de beneficiar da campanha promocional ao abrigo da qual viu o seu empréstimo aprovado junto do Banco B e, portanto, da

necessidade de celebração da escritura pública até 30/03/2011.

9. Todos os intervenientes no negócio tinham perfeito conhecimento da essencialidade, para o Recorrente, da celebração da escritura até àquela data.

10. A celebração da escritura pública de compra e venda do imóvel só não foi possível pelo facto de a Recorrida não se ter feito acompanhar da documentação necessária para a escritura. Isso mesmo resulta evidente dos depoimentos prestados pelas testemunhas em sede de audiência de discussão e julgamento.

11. A testemunha JL referiu que: “A vendedora chegou atrasada e havia um documento que ela não levava e na Conservatória não era possível arranjarem esse documento.”, mais tendo dito que: “O cheque não era problema, o senhor que representava o Banco disse que podia tratar de um cheque novo”, referindo ainda que: “A vendedora chegou a dizer que um funcionário de Lisboa trazia o tal documento que faltava. Mas fazia-se tarde para fazer a escritura” – cfr. depoimento gravado na sessão da audiência de discussão e julgamento que teve lugar no dia …/07/2013 (gravado através do sistema H@billus Media Studio).

12. Evidente é o motivo pelo qual não foi celebrada a escritura pública de compra e venda na data de …/03/2011: a total falta de diligência da Recorrida que, não só não se fez acompanhar de toda a documentação necessária como chegou atrasada impossibilitando que o problema pudesse ser solucionado em tempo e de molde a que a escritura se celebrasse naquele dia.

13. A Recorrida não podia desconhecer que teria de levar o original completo da ficha técnica da habitação quando esta documentação tem de ser entregue ao comprador no acto da escritura: não se trata de um elemento opcional, que pode ou não ser entregue ao Comprador, mas sim de uma exigência legal, sendo certo que o desconhecimento da lei não aproveita a ninguém e que à Recorrida se exigia um grau de diligência superior ao do «bonus pater familiae», dada a sua actividade.

14. A conduta assumida pela Recorrida é clarissimamente incompatível com o cumprimento, porquanto a impossibilidade de realizar a escritura na data que as Partes reconheceram e aceitaram como sendo a data limite para a celebração da escritura pública, se deveu, única e exclusivamente, à vontade da Recorrida que, livre, consciente e deliberadamente, decidiu, naquele dia, não se fazer acompanhar da documentação a que estava legalmente obrigada, violando a lei e o compromisso assumido perante o Recorrente.

15. Mesmo num cenário onde a pretensão do Recorrente não obtivesse total provimento, jamais poderia ser julgada improcedente a possibilidade de restituição, em singelo, das quantias entregues à Recorrida, sob pena de, assim, se premiar a total ausência de diligência e permitir que a Recorrida, tendo violado as obrigações contratuais, e legais, a que estava adstrita, beneficie ainda, injusta e injustificadamente, do valor entregue pelo Recorrente a título de sinal, cabendo sublinhar que, da parte do Recorrente, não houve qualquer incumprimento do Contrato e compromissos que assumiu perante a Recorrida.

16. O douto tribunal a quo, ao examinar e julgar a pretensão formulada pelo A., ora Recorrente, não está limitado à qualificação e enquadramento jurídico tal como apresentado pelo A., cabendo-lhe administrar a justiça e procurar a solução que mais se adeqúe à descoberta da verdade material, à justiça e, a final, à boa decisão da causa.

Por seu turno, contra-alegou a ré:

- Mesmo entendendo-se que o recurso é tempestivo, sempre teria que se entender que o A. não recorreu de qualquer prova gravada porque era obrigação do recorrente, este não indica concretamente as passagens em que se funda para recorrer com base na prova gravada, porque faz alegações genéricas, sem indicação concisas das passagens e do sistema de gravação.

- Nem o recorrente cumpre a sua obrigação de fundamentação no que à prova gravada diz respeito, nem faz qualquer sentido a sua alegação fundada nestas passagens da prova gravada, que até se desconhecem em que parte concreta da gravação estarão.

- O A. estava obrigado a indicar concretamente as passagens em que se fundamenta (com indicação da hora em que foram prestadas, remetendo para o sistema de gravação), bem como concretamente quais os quesitos e respectiva resposta em crise, e qual deveria ser, no seu entendimento, a resposta a ser dada pelo tribunal recorrido.

- Não se deve poder considerar que o recorrente recorre de facto da prova gravada, já que o recorrente nem sequer indica quais as respostas aos quesitos que deveriam ser alteradas, nem sequer de que forma deveria ser dada a resposta, já que o julgamento em questão foi efectuado ao abrigo do regime do antigo CPC.

- Não se recorreu da prova gravada, pelo que o recorrente não tinha direito aos 10 dias de acréscimo do prazo de recurso.

- A sentença recorrida não enferma de qualquer erro jurídico ou de apreciação da prova produzida.

- Quanto à prova gravada, do depoimento da testemunha AC, funcionária do banco, confirma que o documento junto pela R. dizia respeito àquela campanha e que a mesma, de facto, reportada a um período de 2 anos, significava uma diminuição de cerca de € 500,00 no total das prestações mensais pagas nesses dois anos. Ou seja, cerca de € 250,00 por ano. Ou seja, cerca de € 20,00 por mês.

- € 20,00 por mês durante dois anos, para alguém que adquire um imóvel de € 280.000,00, não pode ser considerado, objectivamente (e a essencialidade aqui é objectiva, não subjectiva), fundamento essencial para a concretização do negócio.

- É, assim, completamente falso que, caso não obtivesse o crédito na campanha promocional, o valor da prestação fosse "muito superior" como afirma o A.

- Os restantes depoimentos referidos pelo A. são completamente irrelevantes para os autos. A escritura não se realizou naquela data por vários factos, nomeadamente aqueles referidos pela R. e provados nos autos, nomeadamente o facto de o banco do A. ter emitido um cheque que não estava à ordem da R., na própria data e acto da escritura.

- E se a escritura não se pudesse realizar naquele dia realizava-se logo depois. Não se realizou porque o A., conforme foi dado como provado nos autos e não foi posto em causa pelo A., queria baixar o preço da compra e venda em 20.000,00 euros, o que a R. não aceitou.

- A sentença recorrida não padece de qualquer erro de julgamento, nem de qualquer nulidade, pelo que deverá ser mantida nos mesmos termos que foi proferida.

Foram colhidos os vistos.

2- Cumpre apreciar e decidir:

As alegações de recurso delimitam o seu objecto, conforme resulta do teor das disposições conjugadas dos artigos 608º, nº2, 5º, 635º e 639º todos do CPC.

As questões a dirimir consistem em aquilatar:

- Sobre a reapreciação da prova.

- Da essencialidade da data da celebração da escritura pública.

A matéria de facto delineada na 1ª. instância foi a seguinte:

1º Autor e ré celebraram o contrato promessa de compra e venda cuja cópia se mostra de fls. 26 a 29, datada de …/11/2010, na qual acordaram, com relevância, as seguintes cláusulas:

“…Cláusula 1ª

1- Pelo Contrato, a vendedora promete vender ao comprador, que promete comprar, o prédio urbano, lote de terreno para construção, com moradia em construção, sito na Rua …, Lote …, moradia nº …, …, C…, freguesia de C…, concelho do S…, descrito na Conservatória do Registo Predial da A… sob o no …, e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Corroios sob o artigo no …;

Cláusula 2ª

1- Preço global, a pagar pelo comprador ao vendedor, pela compra do imóvel descrito na CLÁUSULA PRIMEIRA é de €265.000,OO (duzentos e sessenta e cinco mil euros).

2. O preço referido no número anterior será pago da seguinte forma:

a) Na presente data e a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 20.000,00 euros (vinte mil euros), que o vendedor declara receber e da qual confere, por esta forma, plena, quitação;

b) O remanescente do preço, ou seja, € 245.000 (duzentos e quarenta e cinco mil euros) será pago no dia da outorga da escritura pública de compra e venda.

Cláusula 3ª

1- A escritura pública de compra e venda da fracção agora prometida vender será realizada entre vendedor e comprador, até ao dia 31 de Dezembro de 2010, em hora, dia, mês e Cartório Notarial a indicar pelo vendedor ao comprador, com antecedência não inferior a 8 dias, ou, em alternativa e caso o comprador recorra ao crédito bancário, em data, hora e local a agendar pela mesma instituição de crédito;

2- Sem prejuízo do disposto no número anterior, e por força de ainda não ter sido emitida licença de habitação para a moradia em construção no lote de terreno para construção, o que é do conhecimento do comprador, caso não se encontre, até ao termo do prazo para realização da escritura, emitida a competente licença à habitação, o referido prazo será prorrogado até à emissão da mesma licença pela entidade competente;

3- O comprador aguarda deferimento do seu pedido de crédito bancário junto do Banco B para aquisição do imóvel, pelo que se o mesmo não tiver sido deferido até à data referida no n.º 1 desta cláusula, o comprador deverá disso informar o vendedor, e o prazo será prorrogado até à obtenção do mesmo crédito.

4- A não obtenção do crédito implica a penalização prevista no n.º 2 da Cláusula Quarta.

Cláusula 4ª

1- O incumprimento definitivo do Contrato por culpa da vendedora implica que tenha que devolver ao comprador, em dobro, a quantia recebida a título de sinal e princípio de pagamento;

2- O incumprimento do Contrato por parte do comprador, implica que a vendedora possa fazer suas as quantias recebidas a título de sinal e princípio de pagamento, bem como ficará o comprador obrigado a pagar à vendedora as quantias por esta gastas com a celebração e execução do presente contrato.

Cláusula 5ª

Quaisquer alterações ou aditamentos ao presente Contrato deverão ser efectuadas por escrito e com reconhecimento presencial das assinaturas, revestindo a mesma formalidade do Contrato…” (A)

2º Em …/11/2010, Autora e Ré celebraram aditamento ao contrato promessa, cuja cópia se mostra a fls. 31 e 32, no qual estabeleceram:

“…Cláusula §

1- A Cláusula segunda do contrato promessa de compra e venda outorgado entre as partes em 04 de Novembro de 2010, passará a ter a seguinte redacção:

“CLÁUSULA SEGUNDA

1- O preço global, a pagar pelo comprador ao vendedor, pela compra do imóvel descrito na CLÁUSULA PRIMEIRA é de €280.000,OO (duzentos e oitenta mil euros).

2- O preço referido no número anterior será pago da seguinte forma:

a) na presente data e a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 20.000,00 euros (vinte mil euros), que o vendedor declara receber e da qual confere, por esta forma, plena quitação;

b) o remanescente do preço, ou seja, € 260.000 (duzentos e sessenta mil euros) será pago no dia da outorga da escritura pública de compra e venda…” (A´)

3º Em 22/11/2010, o Autor reencaminhou à Ré um e-mail do Banco B, no qual consta, além do mais:

“…o prazo de validade do processo irá terminar no dia 8 de Março, sendo que se a escritura não for feita até essa data, perderá todas as condições…” (B)

4º Em …/03/2011, a Ré enviou ao Autor um e-mail, no qual informou que o B não fez pedido de informação ao ST sobre autorização de prestação de valores em dívida e que esse pedido demora 17 dias e informou que diligenciou junto do B para que este mantenha as condições ao autor sem alterações; devido a essa situação, a escritura só pode ser marcada para 18/03. (C)

5º Em 03/03/11, a Ré informou o Autor para a escritura que estava marcada para 18/03/2011 às 14:30 horas na 1ª Conservatória Registo Predial de A…. (D)

6º No dia 22 de Março de 2011, a Exma. Sra. Dra. SR, remeteu à R. e-mail no qual consta:”...Continuamos a aguardar o envio dos documentos relativos a ambos os imóveis que nos tinha dito que faria chegar até ao presente dia. Hoje é o último para podermos fazer o reagendamento das casas prontas dos clientes supra identificados para este mês. As casas prontas têm de se realizar impreterivelmente até dia 30 de Março sob pena dos senhores compradores perderem as condições dos empréstimos já aprovados junto do B…” (E)

7º Em 25 /03/11, SR, por e-mail remetido à Ré, no qual informa:

“(…) Em falta encontra-se ainda a Licença de Utilização referente à moradia n.º 12 e as primeiras páginas das fichas técnicas de habitação (definitivas) com o carimbo de entrada na Câmara. (...)

Solicitamos confirmação se vai conseguir obter em tempo útil a Licença de Utilização do n.º … e os restantes documentos solicitados para dia … de Março...” (F)

8º A 28 de Março de 2011, a Ré enviou um e-mail ao Autor por meio do qual lhe remeteu uma cópia da Ficha Técnica do Imóvel. (G)

9º Por e-mail de 29 de Março a Exma. Sra. Dra. SR, reiterou à Ré o agendamento da escritura de compra e venda do imóvel para dia 30 de Março de 2011, às 15 horas, na 1.ª Conservatória do Registo Predial de A…, informando-a ainda da necessidade de se fazer acompanhar dos documentos originais. (H)

10º No dia …/03/2011, a Ré chegou ao local da escritura às 16:00horas, sem a ficha técnica e certidão de infra-estruturas. (I)

11º Em 04/04/2011, o irmão do Autor, remeteu à Ré e-mail de fls. 53, no qual consta:

“… O que foi, proposto pela nossa parte foi 265.000€ sem as escadas para cima, visto que, perdemos as condições que tínhamos no banco devido à não entrega pela vossa parte da documentação no dia da escritura. Desta forma, conseguiremos suportar os custos que vamos ter a mais.

Caso aceitem a proposta, sugiro que se faça um novo contrato promessa compra e venda.

Se não aceitarem a nossa proposta, pedimos que seja cumprido o que está no contrato promessa compra e venda (que nos devolvam o dinheiro) …” (J)

12º A 11 de Abril de 2011, a Ré enviou ao Autor uma carta, nos termos da qual o informava ter reunido toda a documentação em 4 de Abril de 2011, estando então a aguardar informação por parte do Autor ou do Banco sobre novo agendamento da escritura, afirmando ainda recusar qualquer redução do preço da venda. (M)

13º Por carta de 04/05/2011, o autor declarou resolvido o contrato promessa, solicitou a devolução de 40.000€ correspondentes ao sinal e concedeu à Ré 20 dias para essa devolução. (N)

14º Por carta de 16/05/2010, a Ré concedeu ao Autor o prazo de 5 dias para que ele procedesse à marcação da escritura, sob pena de considerar o contrato resolvido. (O)

15º A C. M. Seixal emitiu, 17/03/2011, o alvará de utilização, n.º 61/2001, processo B/2001/164, relativo ao prédio da Rua …, n.º …, (Ex. …), C…, por despacho do Vereador do Plano de …/03/2011, com a utilização para habitação. (P)

16º Ainda antes da celebração do contrato promessa, o Autor sugeriu à Ré pequenas alterações na cozinha, nos azulejos, para cor vermelha. (Q)

17º O irmão do autor remeteu à Ré e-mail de …/03/2011, no qual refere:

“…Quanto a isso não necessita de se preocupar que eu tenho a certeza absoluta que eles estão totalmente interessados que o negócio se realize e fizeram/estão a fazer tudo o que lhes é possível para que tal aconteça….”

Em resposta a e-mail da Ré, onde questiona:

“…Tomo a liberdade de solicitar a V/Exas., qual o ponto de situação referente a venda da moradias do Parque ….

Por contacto telefónico com a sua agência, fiquei com dúvidas, se o mesmo tem

interesse em que os senhores realizem o negócio… “ (R)

18º No dia 03/03/2011, SR, em nome do Banco B, remeteu e-mail à Ré solicitando: que entregasse os seguintes documentos referentes aos dois imóveis:

“…Certidão predial;

- Caderneta predial urbana ou modelo 1 do IMI;

- licença de utilização, assim que for disponibilizada;

- Ficha Técnica (basta a 1ª folha onde conste o carimbo de entrada na Câmara Municipal);

- Certidão de infra-estruturas;

- Certificado energético;

- Identificação da parte vendedora…”

Nesse mesmo e-mail, a referida - SR, também informava que procedeu ao agendamento de ambos os processos (escrituras) para o dia 18 de Março, às 15h30, na 1ª CRP de Almada….” (T)

19º O autor remeteu à Ré o e-mail de 24/03/2011, no qual consta:

“…Sr.ª SR, não recebi o e-mail que me disse ter enviado hoje com mais alguma documentação. Aproveito ainda para relembrar um e-mail da solicitadora em que vinha uma lista de documentação a enviar.

- Caderneta predial urbana ou modelo 1 do IMI;

- licença de utilização, assim que for disponibilizada;

- Ficha Técnica (basta a 1ª folha onde conste o carimbo de entrada na Câmara Municipal);

- Certidão de infra-estruturas;

- Certificado energético;

- Identificação da parte vendedor

Ainda falta entregar alguma desta documentação? (Sim eu sei que falta a licença de utilização do nº 12, mas já passámos todos os prazos…). (T)

20º SR remeteu à Ré o e-mail de 25/03/2011, no qual refere:

“…Em falta encontra-se ainda a licença de Utilização referente à moradia nº 12 e as primeiras páginas das fichas técnicas de habitação (definitivas) com o carimbo de entrada na Câmara.

Solicitamos confirmação se vai conseguir obter em tempo útil a licença de Utilização do nº 12 e os restantes documentos solicitados para dia 30 de Março…” (U)

21º A ré remeteu a SR, o e-mail de 28/03/2011, no qual refere:

Junto envio em anexo a Ficha Técnica da moradia nº 14.

Relativo aos documentos da moradia nº 14 está tudo entregue.

Relativo aos documentos da moradia nº12 falta o documento assinado pelo vereador da Câmara, mas segundo opinião da minha advogada, é possível efectuar a escritura do mesmo ao abrigo do artigo 2º do Decreto – Lei nº 281/99 de 26 de Junho, que envio em anexo.

Hoje dia 28/03/2010 foi-me transmitido mais uma vez que o documento em falta seria entregue amanhã...” (V)

22º A Ré deslocou-se ao local da escritura levando consigo apenas a 1ª folha de ficha técnica do prédio, com carimbo de entrada, bem como cópia da Certidão de Infra Estruturas e cópias dos restantes documentos. (Z)

23º Para a aquisição do imóvel, o Autor efectuou um pedido de crédito ao Banco B, no âmbito de uma campanha promocional intitulada “Campanha de Crédito Habitação – Taxa Promocional 2,250% durante os primeiros 2 Anos”, que previa uma taxa promocional, apenas aplicável a Propostas entradas até 31 de Dezembro de 2010 e Escrituradas até 31 de Março de 2011. (1º)

24º A ré tinha conhecimento das condições do empréstimo e que o Autor apenas dela beneficiava se a escritura de compra e venda fosse celebrada até 31/3/2011. (2º)

25º Em 18/03/2011 a Ré confirmou ao autor que não tinha toda a documentação para a escritura. (4º)

26º Sem a ficha técnica de construção não foi possível realizar a escritura em 30/03/2011. (5º)

27º E sem a realização da escritura o autor não pode beneficiar das condições promocionais do Banco B, de taxa promocional de 2,250% durante os primeiros dois anos do empréstimo bancário. (6º)

28º O autor pagou 5000€ à Ré, por cheque, aquando da celebração do aditamento ao contrato promessa. (8º)

29º O Banco B, prontificou-se a entregar um novo cheque à Ré, na Conservatória do Registo Predial. (9º)

30º E foi acordada a entrega de 3 cheques de 5000€, além do 20 000€. (13º)

31º Dois dos cheques de 5 000€ nunca foram pagos. (14º)

32º Entre a data da celebração do contrato promessa e momento não apurado, o autor solicitou alterações na porta da cozinha, nos móveis da cozinha, nas portas dos roupeiros dos quartos, resguardos das casas de banho, azulejos das casas de banho, porta da sala para porta de correr, corrimão e rodapé da sala. (16º)

33º A alteração da porta da sala e do rodapé da sala implicaram demolição e retirada de materiais já aplicados. (17º)

34º A Ré e os seus empregados informaram o autor que essas alterações iriam provocar atrasos na emissão da licença de utilização por depender de modificação às telas e entrega na Câmara. (18º)

35º As telas finais foram entregues em 26/01/2011. (20º)

36º E no dia 14/02/2011, a ré é informada do despacho de conformidade e, logo em 18/02/2011, solicitou a emissão do alvará de utilização. (21º)

37º A Ré disponibilizou-se para irem levar o documento à Conservatória. (23º)

38º O cheque de pagamento do preço, pelo Banco B, continha erro no nome da ré. (24º)

39º A Ré prontificou-se a diligenciar junto do T, o seu banco, se este aceitava manter condições de empréstimo ao Autor. (27º)

40º Mas o autor optou por propor a redução do preço para 265.000€. (28º)

41º A ré colocou a casa à venda durante tempo não apurado mas não conseguiu comprador. (31º)

42º A Ré apresentou ao autor vários modelos de cozinhas e deu-lhe a possibilidade de optar por qualquer deles. (33º)

43º O aditamento ao contrato-promessa celebrado pelas partes pressupôs, como contrapartida, a realização de obras no imóvel que permitissem ao autor aceder e aproveitar o sótão. (34º)

44º A Ré nunca realizou tais obras. (35º)

45º Ficou acordado entre Autor e Ré que o pagamento dos 10.000€ só teria lugar quando a ré procedesse aos trabalhos que permitissem o acesso ao sótão. (36º)

46º Em 24/04/2011, ao imóvel faltavam concluir trabalhos de canalização, instalações eléctricas, pavimentos, e exteriores. (37º)

47º As alterações solicitadas pelo autor resultaram do leque de opções que a ré lhe concedeu antes da celebração do Contrato Promessa. (39º)

48º O banco prontificou-se a corrigir, de imediato, o lapso do cheque que servia para pagamento do preço de compra e venda. (41º)

Vejamos:

Insurge-se o apelante quanto à sentença proferida, discordando da parte da mesma, que considerou não ter ocorrido perda objectiva de interesse no cumprimento da prestação, porquanto tal não resulta da prova, uma vez que as testemunhas ouvidas foram claras, coerentes e assertivas ao afirmarem que a celebração do contrato de compra e venda do imóvel estava dependente da escritura até 30/3/2011.

Ora, compulsados os autos, constatamos que a audiência de discussão e julgamento decorreu em duas sessões, datadas respectivamente de 10 de Julho de 2013 e 11 de Julho de 2013.

Em 19 de Setembro de 2013 foram proferidas as alegações de facto, seguindo-se as inerentes respostas e fundamentação constantes do despacho de fls.330 a 337 dos autos.

Quer a sentença quer as alegações e contra-alegações de recurso foram já apresentadas no âmbito do actual CPC.

Com efeito, nos termos preceituados no nº.1 do art. 640º do CPC., quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

2. No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:

a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes.

Como alude Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, a pág. 123 «Encontra-se correspondência no art. 685º-B do anterior CPC., mas com algumas alterações. Desde logo, o reforço do ónus de alegação, devendo o recorrente, sob pena de rejeição, indicar a resposta que no seu entender deve ser dada às questões de facto impugnadas. Em segundo lugar, tornando inequívoco que, relativamente a provas gravadas, basta ao recorrente a indicação exacta das passagens da gravação, não sendo em caso algum obrigatória a sua transcrição».

E, ainda o mesmo autor, na obra indicada, a fls. 126 «Com o art. 640º do novo CPC. o legislador visou dois objectivos: sanar dúvidas que o anterior preceito suscitava e reforçar o ónus de alegação imposto ao recorrente, prevendo que deixe expresso a decisão alternativa que, em seu entender, deve ser proferida pela Relação em sede de reapreciação dos meios de prova».

Efectivamente, a rejeição do recurso no tocante à impugnação da decisão da matéria de facto deve verificar-se se ocorrer alguma das situações: falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto; falta de especificação nas conclusões dos concretos pontos de facto que se considera incorrectamente julgados; falta de especificação dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados; falta de indicação exacta das passagens da gravação em que o recorrente se funda; falta de posição expressa sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação; apresentação de conclusões deficientes, obscuras ou complexas.

Na situação em apreço, constatamos que o apelante não deu cumprimento à disciplina legal para efeitos de impugnação fáctica.

Como ressalta das suas alegações e conclusões de recurso, limita-se a fazer considerações, aludindo a algumas frases narradas pelas testemunhas, mas sem qualquer indicação das passagens onde tal ocorreu, qual o contexto em que foram proferidas, bem como, não indicou quais os artigos da base instrutória a que aludiam, pois, as testemunhas foram indicadas a artigos concretos daquela.

O que se acaba de dizer relativamente à prova testemunhal é, de igual modo, aplicável à prova documental constante dos autos, na medida em que também não foi precisada qualquer razão para a sua desconformidade com o decidido em termos factuais.

Assim, quer no tocante à prova testemunhal, quer à documental, o apelante não indicou onde residia em concreto a sua discordância com a mesma, nem especificou a decisão que no seu entender deveria ter sido proferida sobre as questões de facto impugnadas.

Compulsado o despacho proferido de fls. 330 a 337 dos autos, verificamos que os artigos da base instrutória e as suas respostas foram individualizadas, espelhando as razões da formulação da convicção do julgador, perante os concretos meios de prova produzidos.

Destarte, não tendo o apelante dado cumprimento ao ónus que lhe incumbia, para efeitos de impugnação fáctica, rejeita-se o conhecimento deste segmento do recurso, nos termos do disposto no art. 640º do CPC.

Mantendo-se como se mantém, a factualidade apurada, resta-nos aquilatar sobre a questão concernente à essencialidade da data da celebração da escritura pública.

Com efeito, arguiu o apelante a sua perda de interesse na celebração do contrato prometido, em virtude da não realização da escritura de compra e venda até …/3/2011, data até à qual beneficiava de uma campanha promocional bancária.

Como resulta da pertinente factualidade, o autor e a ré celebraram o contrato promessa de compra em …/11/2010, no qual acordaram que, a escritura pública de compra e venda da fracção prometida vender seria realizada entre vendedor e comprador, até ao dia … de Dezembro de 2010, ou, em alternativa e caso o comprador recorra ao crédito bancário, em data, hora e local a agendar pela mesma instituição de crédito.

E sem prejuízo do supra disposto, caso não se encontre, até ao termo do prazo para realização da escritura, emitida a competente licença à habitação, o referido prazo será prorrogado até à emissão da mesma licença pela entidade competente.

Para a aquisição do imóvel, o Autor efectuou um pedido de crédito ao Banco B Portugal, no âmbito de uma campanha promocional intitulada “Campanha de Crédito Habitação – Taxa Promocional 2,250% durante os primeiros 2 Anos”, que previa uma taxa promocional, apenas aplicável a Propostas entradas até 31 de Dezembro de 2010 e Escrituradas até … de Março de 2011.

A ré tinha conhecimento das condições do empréstimo e que o Autor apenas dela beneficiava se a escritura de compra e venda fosse celebrada até …/3/2011.

Ora, o prazo previsto em contrato-promessa para a celebração do contrato prometido pode revestir a natureza de prazo-limite ou absoluto, cujo decurso determinará a sua inexorável e imediata resolução, ou antes a de um prazo relativo, determinante da simples incursão em mora, com conferência ao credor do simples direito a solicitar o seu cumprimento, a sua resolução ou a indemnização legal moratória (cfr. Vaz Serra, in RLJ., ano 110º., pág. 327 e Antunes Varela, in, Das Obrigações em Geral, vol.II, pág. 45).

Na situação concreta, não consta do contrato-promessa uma cláusula fixando um prazo máximo para a realização da escritura, antes pelo contrário, se deixa em aberto a sua marcação, devido a recurso ao crédito bancário ou a falta de licença de habitação.

Com efeito, o que importa agora analisar é se a não realização da escritura até …/3/2011, implicou para o apelante perda de interesse na celebração do contrato e incumprimento definitivo.

Nos termos do nº 1 do art. 808º do Código Civil, se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.

Ora, a perda de interesse no negócio tem de ser apreciada objectivamente, não bastando a mera afirmação por quem o invoca de que já não está interessado no cumprimento da obrigação (cfr. Ac. STJ. de 24-1-2006, in. dgsi.pt).

A perda do interesse afere-se, em função da utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos capazes de serem valorados, pelo comum das pessoas, segundo um critério de razoabilidade (cfr. RLJ. 124/95).

Com efeito, a demonstração tem de ser concreta, não se bastando com a mera alegação nesse sentido.

Na situação sub júdice, o que o autor alegou é que perdeu a possibilidade de beneficiar da taxa promocional do Banco, e, por isso, perdeu interesse na celebração do contrato definitivo.

Porém, os factos apurados não permitem confirmar tal realidade.

Em 4/4/2011, o autor através do seu irmão remeteu à ré uma proposta de redução do preço do imóvel, sendo que a aceitação da mesma levaria a um novo contrato promessa de compra e venda, o que significa que a data da escritura não assumira relevância, mas o que para si era importante era o valor da venda da moradia.

De igual modo, o autor ora apelante nada alegou sobre as consequências decorrentes do não benefício da campanha promocional do Banco, ou seja, o que em termos reais resultava daquela, no sentido de se poder aferir se objectivamente revestia um peso tal que por sua causa fosse inviabilizado o negócio.

Como se escreve no Ac. do STJ. de 8-5-2007, in www., citando um outro Ac. do STJ. de 18 de Dezembro de 2003, não basta o juízo valorativo arbitrário do próprio credor, antes a falta de interesse há de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer pessoa, designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz.

E, neste caso, tal como alude a apelada, a campanha em causa significaria uma diminuição em cerca de € 500,00 nas prestações mensais no total de dois anos.

Efectivamente, considerando o preço do imóvel, uma economia nas prestações, de € 250,00 em cada um dos dois anos, não assume uma especial relevância ou repercussão de consequências que objectivamente justifique a perda de interesse no negócio.

O autor, não pode por esta razão pretender que se entenda ter havido incumprimento definitivo da ré.

O ora apelante não impôs à ora apelada uma interpelação admonitória, fixando-lhe um prazo cominatório para a outorga do contrato prometido e sem aquela não há translação da mora em incumprimento definitivo.

Assim sendo, os argumentos aduzidos pelo apelante para efeitos de perda de interesse no negócio não se mostram contemplados nos autos.

Destarte e sem mais considerandos, não merece reparo a sentença a este respeito proferida, improcedendo na totalidade as conclusões do recurso apresentado.

Em síntese:

- O art. 640º do novo CPC. veio reforçar o ónus de alegação imposto ao recorrente, exigindo-lhe que expresse a decisão alternativa que, em seu entender, deve ser proferida pela Relação em sede de reapreciação dos meios de prova.

- A perda do interesse afere-se em função da utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos capazes de serem valorados, pelo comum das pessoas, segundo um critério de razoabilidade.

3- Decisão:

Nos termos expostos, acorda-se em julgar improcedente a apelação, mantendo-se a sentença proferida.

Custas a cargo do apelante.

Lisboa, 13 de Maio de 2014

Maria do Rosário Gonçalves

Maria da Graça Araújo

José Augusto Ramos