Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
No Tribunal Judicial de Olhão, AA intentou acção declarativa, com processo ordinário, pedindo a condenação de BB a restituir-lhe o prédio urbano situado na ... na Rua ..., inscrito na matriz da freguesia da ... sob o artigo ...º e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número ... – ....
Alegou, em resumo, os seguintes fundamentos:
É a actual proprietária do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número ..., por aquisição de ½ em partilhas de herança e aquisição de ½ por compra, factos que foram levados ao registo em 8/11/2001 e 17/12/2001, respectivamente.
Esse prédio é composto por um parque desportivo e uma pequena arrecadação com a área descoberta de 5.000 m2 e coberta de 25 m2.
Em … de … de 19.., CC, seu avô paterno, cedeu o gozo do prédio ao Réu, pelo prazo de um ano, renovável por idênticos períodos, mediante pagamento da quantia mensal de 200$00, para a prática do desporto de futebol.
Em 24 de Janeiro de 2008, a Autora, por notificação judicial avulsa, comunicou ao réu que não queria a renovação do contrato de arrendamento do campo de futebol e por haver considerado cessado o arrendamento no dia 26 de Fevereiro de 2008, pediu a entrega do arrendado no prazo de sete dias após esta data.
O Réu não entregou o imóvel à Autora.
Não foi apresentada contestação.
Julgou-se improcedente o incidente da falta de citação.
Consideraram-se confessados os factos alegados pela autora e proferiu-se sentença que julgou improcedente a acção, absolvendo o Réu do pedido.
A Autora apelou para a Relação de Évora que, por acórdão de 17 de Maio de 2012, na procedência do recurso, revogou a sentença, condenando o Réu a restituir à Autora o prédio indicado na petição inicial.
Inconformado, o Réu recorreu, de revista, formulando as seguintes conclusões (transcrição):
I- O contrato de arrendamento foi celebrado em … de … de 19…, entre CC e o R BB, altura em que vigorava o Cód. Civil aprovado pelo Dec. Lei n.º 47344, de 25/11/66.
II- A acção foi proposta na vigência do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
III- O prédio objecto deste contrato de arrendamento encontra-se registado na Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º ..., descrito como "PRÉDIO URBANO - Rua. ... - destinado à prática do desporto, composto de parte de um parque desportivo e de uma pequena arrecadação", sito na ..., na Rua ..., inscrito na matriz da Freguesia da ... sob o artigo ..., encontrando-se, pelas inscrições G2, G3 e G4 (esta datada de 17 de Dezembro de 2001) inscrita a aquisição a favor de AA.
IV- Estando perante um prédio urbano, descrito como tal na descrição na Conservatória do Registo Predial, e sendo o fim a prática do desporto de futebol, e a possibilidade de utilização do compartimento que faz parte do artigo urbano n.º … para balneário e vestuário, daqui se conclui que o fim do contrato não é habitacional (artigo 1067.º, n.º 1, do Código Civil), ainda mais, não sendo sequer aquele um espaço habitável.
V- Estando perante um arrendamento urbano não habitacional, celebrado antes do Decreto-lei n.º 275/95, de 30 de Setembro, ser-lhe-á aplicável o regime previsto nos artigo 27.º e seguintes da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro e o regime previsto nos artigo 1022.º e seguintes do Código Civil no que não estiver regulado naquele regime.
VI- A aplicação no tempo do NRAU consta do respectivo art. 59 nº 1, segundo o qual ele se aplica "aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo das normas transitórias"; estas normas constam dos arts 26 a 28 NRAU.
VII- Da conjugação dos arts 26, 27 e 28 dessa Lei resulta que o legislador pretendeu que aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais (assim como aos contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes do RAU), anteriores ao D.L. nº 257/95, de 30/9, não se aplique a regra da denúncia livre por parte do senhorio.
VIII- Desta forma, o legislador manteve em vigor os antigos regimes, relativamente aos contratos celebrados à sua sombra; as disposições transitórias acabam por funcionar como não tocando nos anteriores regimes do arrendamento urbano, em matérias como a denúncia ou a oposição à renovação do contrato.
IX- O Tribunal recorrido fez uma errada interpretação das apontadas normas.
X- De onde, errou de direito o acórdão recorrido.
Houve contra-alegações.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Factos provados:
- a)A autora é dona e legítima possuidora do prédio composto de um parque desportivo e de uma pequena arrecadação com a área descoberta de 5.000 m2 e coberta de 25 mº2, situado na ... na Rua ..., inscrito na matriz predial urbana da freguesia da ... sob o artigo ...º e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número ....
- b)Em 26 de Fevereiro de 1969, o avô da autora, CC, e a ré BB, representada pelo seu presidente DD, por escrito que denominaram contrato de arrendamento declararam o seguinte:
- “a)Que o primeiro outorgante é legítimo dono de uma courela de terreno na povoação de ... … inscrito na matriz respectiva daquela referida freguesia da ... sob o nº ….
- b)Que ele primeiro outorgante dá por este contrato de arrendamento aquele seu terreno ao segundo outorgante nos termos e sob as cláusulas seguintes:
1ª O arrendamento é feito por um ano, considerando-se renovável enquanto as partes entenderem.
2ª No terreno arrendado encontra-se um pequeno compartimento que faz parte do artigo urbano nº … e que poderá ser utilizado pelo segundo outorgante exclusivamente para balneário e vestuário.
3ª O terreno destina-se apenas à prática do desporto de futebol não podendo o segundo outorgante dar-lhe qualquer outro destino ou utilizá-lo em qualquer outro fim.
4ª A renda é esc. 200$00 (Duzentos escudos) mensais paga no primeiro dia do mês a que respeita …”
c) Em 12 de Março de 1969, a ré enviou uma carta a CC onde consta o seguinte:
“(…) a Direcção em sua reunião só agora decidiu o que passo a expor:
- 1)Pagar os 200$00 mensais pelo aluguer do campo de futebol, a partir do corrente mês de Março de 1969 (inclusive).
- 2)Não poder utilizar a porta do armazém que dá acesso ao referido Campo sem prévia autorização da Direcção vigente.
- 3)Que a cobrança do aluguer seja efectuada nesta localidade até ao dia 6 de cada mês.
- 4)Que V. Exª se digne, por meio de escrito, fazer-nos constar que concordou com a nossa decisão.”
d) Por notificação judicial avulsa, requerida pela autora e executada em 24/1/2008, a Ré, na pessoa do presidente da Ré, EE, foi notificada, além do mais, o seguinte:
“(…) 3º O arrendamento teve início no dia 26 de Fevereiro de 1969 e foi celebrado pelo prazo de um ano renovável.
4º O único fim do arrendado é o da prática de futebol.
5º O prazo de arrendamento em curso termina em 26 de Fevereiro de 2008.
6º Dado tratar-se de arrendamento não vinculativo, a requerente não deseja a continuação do mesmo e põe termo ao contrato de arrendamento celebrado com a requerida com efeitos no primeiro dia posterior a 26 de Fevereiro de 2008.
7º O prédio deverá ser entregue à requerente livre de todos os pertences e bens da requerida, no prazo de sete dias após 26 de Fevereiro de 2008.
Matéria de direito:
Sabido que o recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente – sem prejuízo de questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal –, a nossa análise tem de incidir, essencialmente, sobre duas questões:
- -Da qualificação do contrato de arrendamento em causa;
- -Do regime de denúncia do senhorio.
Primeira questão:
No acórdão recorrido, qualificou-se o arrendamento em causa como arrendamento de prédio rústico não abrangido pelo regime do arrendamento rural (na lei vigente à data da celebração do contrato) ou arrendamento rústico não sujeito a regime especial (na lei actual).
Para o Recorrente, trata-se antes de um arrendamento urbano, como se considerou na 1.ª instância.
Vejamos.
O arrendamento será urbano ou rústico consoante recaia sobre um prédio urbano ou sobre um prédio rústico.
Nos termos do art. 204, n.º 2 do CC,
“Entende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro”.
Para os casos duvidosos, a doutrina e a jurisprudência têm defendido neste âmbito a teoria da afectação económica, que pondera o fim do aproveitamento do prédio.
Assim, como refere Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, [1] “em relação a qualquer prédio composto por edificações e terrenos terá que se verificar se a afectação económica predominante é a utilização do terreno, á qual se subordinam as edificações existentes, ou se pelo contrário, o terreno é um mero logradouro, destinando a permitir o melhor aproveitamento do edifício, tendo carácter complementar e subordinado em relação a este”.
Como solução de recurso, preconiza António Menezes Cordeiro, [2] que não se provando factos que permitam uma qualificação como urbano, o prédio é rústico.
Sendo indiferente, para efeitos de qualificação civil, o tipo de inscrição matricial, dada a especificidade dos critérios fiscais, bem como o tipo de descrição predial; por outro lado, a lei não admite, aqui, o qualificativo de “prédio misto”. [3]
Resulta dos termos do contrato em causa, que o arrendamento tem por objecto um “terreno” e um “pequeno compartimento” que no mesmo se encontra.
O terreno arrendado destina-se apenas á prática do futebol.
O pequeno compartimento poderá ser utilizado exclusivamente para balneário e vestuário.
O local arrendado tem 5.000 m2 de área descoberta e 28 m2 de área coberta.
Estamos, deste modo, perante um arrendamento, que tem por objecto um terreno, cuja utilização (a prática do futebol) constitui o fim principal do contrato e uma construção nele existente (destinada a balneário e vestuário), com uma função meramente complementar e subordinada em relação àquele.
Um arrendamento de prédio rústico não abrangido pelo regime do arrendamento rural, como era designado no Código Civil de 1967, no texto vigente à data da celebração do contrato. [4]
Ou, na designação actual, um arrendamento rústico não sujeito a regime especial (v. art. 1108 do Cód. Civil). [5]
Entendemos, portanto, ter sido correcta a qualificação do arrendamento em causa, efectuada no acórdão recorrido.
Segunda questão:
Discute-se nos autos se estamos perante um contrato de arrendamento sujeito ao regime de denúncia livre do senhorio, posição que foi a do acórdão recorrido e da qual o Réu discorda.
O contrato foi, como se disse, realizado em 26 de Fevereiro de 1969 e a “oposição á renovação” pela senhoria efectuada por notificação judicial avulsa de 24 de Janeiro de 2008.
De acordo com o “princípio geral”, em vigor á data da celebração do contrato, no arrendamento em causa, o senhorio não gozava do direito de denúncia (art. 1095 do Cód. Civil, preceito integrado na Subsecção III, Denúncia do contrato, da Secção VIII, Arrendamento de prédios urbanos e arrendamento de prédios rústicos não abrangidos na secção precedente; respeitante esta ao arrendamento rural). [6]
A situação modificou-se com o DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, que, no respectivo Decreto Preambular, aprovou o RAU (art. 1), tendo revogado, expressamente, os artigos 1083 a 1120 do Código Civil ((art. 3, n.º 1, al. a)).
Nos termos do art. 6, n.º 1 do RAU, “aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais…aplica-se o regime geral da locação civil, bem como o disposto nos artigos 2 a 4, 19 a 21, 44 a 46, 74 a 76 e 83 a 85, 88 e 89 do presente diploma, com as devidas adaptações”. [7]
Conforme sustenta, António Pais de Sousa, [8] reportando-se aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais: “trata-se daqueles arrendamentos a que o Código Civil de 1967 designava por arrendamentos de prédios rústicos não abrangidos pelo arrendamento rural”.
Acrescentando que: “No Código Civil eles mereceram toda a protecção conferida ao arrendamento urbano, o que não sucede no RAU”.
Com efeito, nos arrendamentos rústicos não sujeitos a regime especial, o senhorio passou a poder denunciar o contrato nos termos do regime geral da locação civil, por não estar sujeito à restrição do n.º 2 do artigo 68 do RAU (uma vez, excluída a aplicação a tais arrendamentos dos arts. 69 a 72 do RAU).
Sendo esta possibilidade legal aplicável mesmo aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regime especial, que tenham sido celebrados antes de 15 de Novembro de 1990, como no caso do contrato sub judice. [9]
A Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (conhecida como NRAU), que entrou em vigor em 28 de Junho, devolvendo a disciplina substantiva do arrendamento urbano ao Cód. Civil, repôs (com a redacção dada pelo art. 3) os arts. 1064 a 1113. [10]
Pretendeu o legislador do NRAU, como se sabe, reduzir o vinculismo arrendatício.
Preceitua o art. 1108 (na redacção da Lei n.º 6/2006, como os demais artigos a seguir citados sem menção de origem) que:
“As regras da presente subsecção aplicam-se aos arrendamentos urbanos para fins não habitacionais, bem como, com as necessárias adaptações e em conjunto com o regime geral da locação civil, aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais”. [11]
As disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais são as que constam dos arts. 1108 a 1113 do CC, regendo o art. 1110, n.º 1 e 2 sobre a “duração, denúncia ou oposição à renovação”.
O regime geral da locação civil é o estabelecido nos arts. 1054 e 1055 do CC.
Na Lei n.º 6/2006, a norma fundamental sobre a aplicação no tempo é a constante do art. 59, n.º 1:
“O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”.
Manda esta norma aplicar o NRAU às relações contratuais constituídas que subsistam na data da sua entrada em vigor, como é o caso em análise, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.
As normas transitórias, a que se alude, são as constantes dos arts. 26 a 28 do NRAU - normas que integram os Capítulo I (“contratos habitacionais celebrados na vigência do regime do arrendamento urbano e contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro”) e II (“contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro)”, do Título II, da Lei n.º 6/2006.
Aos contratos englobados no referido Capítulo II, manda o art. 28 aplicar, com as devidas adaptações, o previsto no art. 26.
Distinguindo este, nomeadamente, entre o regime transitório aplicável aos contratos de duração limitada (n.º 3) e aos contratos sem duração limitada (n.º 4). [12] / [13]
Como nota o Conselheiro Jorge Pinto Furtado, obra citada, p. 178, acerca do regime transitório do Capítulo II, do Título II, da Lei n.º 6/2006:
“A diferença dos dois períodos explica-se pela intenção de englobar todos os contratos que se encontram onerados com o vínculo da prorrogação forçada.
Em 15 de Novembro de 1990, com a entrada em vigor do RAU, passou a ser admitida a celebração de arrendamentos para habitação ditos de duração limitada, isto é, em que ultimado o prazo por que foram celebrados, podia o senhorio (embora com um aviso prévio de 1 ano) livremente não prorrogar o contrato, mas fazê-lo cessar.
Esta faculdade só veio a ser permitida relativamente aos arrendamentos não habitacionais (para comércio ou indústria, para exercício de profissão liberal ou para outro fim não habitacional) com a publicação do Decreto-Lei n.º 275/95.
É isto que justifica a referência a estes diplomas e às respectivas entradas em vigor. É a tais arrendamentos que se referem os arts. 27 e ss. da Lei n.º 6/2006”. [14]
Revertendo ao caso dos autos.
Ao tomarmos posição sobre a qualificação jurídica do contrato em causa, celebrado em 26 de Fevereiro de 1969, dissemos tratar-se de um contrato de arrendamento rústico não sujeito a regime especial.
Vimos, também, que os contratos de arrendamento rústicos não sujeitos a regime especial, com a entrada em vigor do RAU, passaram a ser livremente denunciados pelo senhorio, findo o prazo do contrato ou da respectiva renovação, nos termos gerais do art. 1055 do Cód. Civil, valendo tal solução mesmo quanto a arrendamentos anteriores a 15 de Novembro de 1990.
Ora, radicando a existência dos dois grupos de normas transitórias (os Capítulos I e II, do Título II da Lei n.º 6/2006) na intenção do legislador de englobar (no Capitulo II) todos os contratos que se encontravam onerados com o vínculo da prorrogação forçada, não parece fazer sentido, segundo julgamos, a integração do arrendamento em causa no âmbito de aplicação das referidas normas transitórias do NRAU: no Capítulo II, por já não se tratar de contrato sujeito ao regime vinculistico; e no Capítulo I, por ter sido celebrado em data anterior ao quadro temporal a que este se refere. [15]
Afastada, deste modo, a aplicação, ao caso, das normas transitórias dos Capítulos I e II, do Título II, do NRAU, atinentes à questão que nos ocupa.
No que diz respeito ao regime da “duração, denúncia ou oposição à renovação”, em sede de disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais, dispõe o art. 1110 o seguinte:
“1.As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação.
2.Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 10 anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano”.
Nos termos do acordado entre as partes, no contrato realizado, o arrendamento é feito por um ano, considerando-se renovável enquanto as partes entenderem.
Quer dizer: houve estipulação das partes sobre o prazo (de um ano) e renovação (renovável enquanto as partes entenderem).
Não sendo caso de aplicação do regime subsidiário previsto na mencionada disposição especial do art. 1110.
Como se considerou no acórdão recorrido, o regime aplicável ao caso é, por conseguinte, o regime geral da locação civil:
Art. 1054 do CC (sob a epígrafe “Renovação do contrato”):
- “1.Findo o prazo do arrendamento, o contrato renova-se por períodos sucessivos se nenhuma das partes se tiver oposto á renovação no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei.
- 2.…”.
Art. 1055 do CC (sob a epígrafe “Oposição à renovação”):
“1. A oposição à renovação tem de ser comunicada ao outro contraente com a antecedência mínima seguinte:
(…)
- b)Sessenta dias, se o prazo for de um a seis anos;
- c)Trinta dias, quando o prazo for de três meses a um ano;
(…).
2. A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao fim do contrato ou da renovação”.
Assim sendo, tinha a Autora/senhoria o direito de se opor à renovação do contrato de arrendamento em causa, nos termos do disposto nos arts. 1054, n.º 1 e 1055, n.º 1 do CC, pondo termo ao contrato.
A comunicação da Autora devia, contudo, ter sido efectuada com a antecedência de sessenta dias (e não de trinta dias), reportada ao fim do prazo da renovação, por ser aplicável a al. b) e não a al. c) do n.º 1 do 1055 do CC. [16]
Não tendo deduzido contestação, o Réu não alegou em sua defesa a inobservância do prazo de antecedência mínima legalmente estabelecido.
Neste caso, embora o ponto venha sendo objecto de alguma controvérsia, pensamos que a melhor solução será a de considerar o prazo seguinte da renovação. [17]
Sumário:
I – Será de qualificar como arrendamento de prédio rústico o que tem por objecto um terreno, cuja utilização (a prática do futebol) constitui o fim principal do contrato e uma construção nele existente (destinada a balneário e vestuário), com uma função meramente complementar e subordinada em relação àquele.
II – O arrendamento em causa é um arrendamento de prédio rústico não sujeito a regime especial, regulado, com as necessárias adaptações, pelas regras aplicáveis aos arrendamentos urbanos para fins não habitacionais e em conjunto com o regime geral da locação civil, nos termos do art. 1108 do Código Civil (na redacção dada pela Lei n.º 6/2006);
III – O regime da denúncia/oposição à renovação do contrato pelo senhorio, aplicável aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regime especial, celebrados antes da entrada em vigor do RAU, é o previsto no regime geral da locação (artigos 1054 e 1055 do Código Civil).
