2213/19.2T8FNC-G.L1-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

I. São requisitos para o exercício do direito de preferência previsto no artigo 1380.º, n.º 1 do CC: a) estar projectada a venda ou dação em cumprimento de certo terreno; b) o terreno a alienar ser confinante com o terreno do preferente; c) ambos os terrenos terem área inferior à unidade de cultura; e d) a alienação projectada ter como beneficiário alguém que não é proprietário confinante. II. Com a revogação do Decreto-Lei n.º 385/88, de 25/10, pela Lei n.º 111/2015, de 27/08, desapareceu o fundamento legal que viabilizava a interpretação segundo a qual bastaria um dos terrenos ter área inferior à da unidade de cultura. III. Para que se possa ponderar a existência de direito de preferência à luz do artigo 26.º da Lei n.º 73/2009, de 31/03, necessário será que ambos os prédios em causa estejam efectivamente integrados na RAN (Reserva Agrícola Nacional). IV. Durante o regime transitório do Decreto Legislativo n.º 18/2011/M, de 11/08, para que assim se pudesse concluir, necessário seria a verificação cumulativa de dois requisitos: a) solos de boa ou muito boa capacidade agrícola segundo a Carta dos Solos da Ilha da Madeira e b) classificação no PDM como “Espaços Agrícolas”, não bastando que os prédios tivessem natureza rústica ou aptidão agrícola. V. Do entendimento defendido nos pontos I e II não decorre qualquer vício de inconstitucionalidade. (sumário da autoria da Relatora)

Acordam os juízes na Secção do Comércio do Tribunal da Relação de Lisboa. RELATÓRIO PROMOSOLUTION – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA., pessoa colectiva n.º 513 962 050, com sede na Rua da Alfandega, n.º 10, 6.º-A, 9000-059, Funchal, instaurou a presente acção declarativa sob forma de processo comum contra A MASSA INSOLVENTE DA SOCIEDADE IMOBILIÁRIA DA ASSOMADA, LDA. (MI), pessoa colectiva n.º 511 062 282, com sede na Rua da Alfandega, n.º 10, 4.º-C, 9000-059, Funchal, representada pelo seu Sr. Administrador da Insolvência (AI), Dr. AF , …, e MM , …, peticionando: deve a presente ação ser julgada totalmente procedente, e, em consequência: // a) Ser declarada a Autora como proprietária de prédio confinante com o bem imóvel transmitido pela 1.ª R. ao 2.º R.; // b) Ser reconhecido o direito de preferir da Autora na compra do prédio rústico identificado no ponto 4. da petição inicial, ou seja, de haver para si, substituindo-se ao 2.º R. no respetivo título de transmissão, com as consequências legais daí decorrentes; // c) Ser proferida sentença que declare que os identificado prédio rústico se considera transmitido, definitivamente, e em titularidade plena, para a Autora, nas condições exaradas no título de transmissão melhor identificado no ponto 11 do presente articulado, ou seja, que declare a Autora proprietária do prédio, com as demais consequências. // d) Serem os RR. condenados a reconhecer tal direito. // e) Ser o 2.º R condenado a entregar o referido prédio à A. no estado em que se encontra. // f) Ser ordenado o cancelamento do registo desse prédio a favor do 2.º R., ou a favor de quaisquer terceiros, feitos ou que venham a ser feitos, bem como o registo de quaisquer factos, ónus e encargos, efetuados antes ou depois da data de entrada da presente ação em juízo. // g) Condenar-se o 2.º R. a se abster de praticar quaisquer atos de disposição ou oneração do prédio rústico sub judice, designadamente, venda, arrendamento, comodato, hipoteca, bem como de efetuar, realizar ou construir quaisquer obras e benfeitorias sobre o mesmo.” Em síntese, alegou: (i) ser proprietária de um prédio rústico sito no Portinho, Caniço, que confronta a oeste com o prédio rústico inscrito sob o artigo 102.º da secção UU e descrito na CRP de Santa Cruz sob o n.º 5296, o qual integrava a MI; (ii) que na qualidade de proprietária de prédio confinante e estando verificados os pressupostos previstos no artigo 1380.º do CC , conjugado com o Decreto Legislativo Regional n.º 27/2017/M, é titular do direito legal de preferência na alienação do referido prédio; (iii) que, tendo tomado conhecimento de que o imóvel se encontrava à venda no âmbito da liquidação da MI, comunicou ao AI, por carta datada de 24/03/2022 e recepcionada a 30/03/2022, a sua intenção de exercer o direito de preferência, solicitando a notificação prevista no artigo 416.º do CC , aplicável por remissão do n.º 4 do artigo 1380.º do mesmo diploma; (iv) que o AI não respondeu à referida comunicação nem procedeu à notificação para o exercício do direito de preferência, tendo promovido a venda do imóvel ao 2.º Réu, pelo preço de 20.000,00€, com adjudicação em 07/11/2022, sem lhe dar conhecimento das condições essenciais da alienação; (v) que, ao averiguar a situação registral do imóvel junto da CRP de Santa Cruz no dia 23/10/2023, tomou conhecimento que o prédio rústico referido em (i) tinha sido adquirido pelo 2.º Réu, sendo a causa de aquisição: compra em processo de insolvência. Ambos os RR contestaram. O réu MM defendeu-se por excepção e por impugnação, tendo, em síntese, alegado: (i) o direito de preferência invocado pela Autora extinguiu-se por caducidade; (ii) a Autora teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação em data anterior a 11/10/2022 (através da plataforma e-leilões e de contactos com o AI), apenas tendo intentado a acção no dia 18/04/2024 (para além do prazo de legal de seis meses); (iii) o prédio da Autora não confronta com o prédio vendido, existindo entre ambos áreas de domínio público municipal e outros prédios intermédios, pelo que não se verificam os pressupostos do artigo 1380.º do CCC; (iv) os prédios não se destinam à cultura agrícola, antes à promoção imobiliária e construção - artigo 1381.º , al. a), do CC ; (v) a Autora integra um grupo económico controlado, directa ou indirectamente, pelo mesmo empresário associado à sociedade insolvente ( PP ), funcionando como instrumento de uma estrutura societária comum; (vi) a gerência formal da Autora não corresponde à sua efectiva direcção, sendo esta exercida pelo referido empresário, o qual é o verdadeiro beneficiário e controlador das decisões societárias; (vii) a presente acção está a levar a cabo um negócio simulado/nulo. Concluiu peticionando que fossem as invocadas excepções julgadas procedentes, com a sua consequente absolvição dos pedidos deduzidos ou, caso assim não se entenda, que seja a acção julgada improcedente, com idêntica absolvição dos pedidos. Também a MI se defendeu por excepção e impugnação, alegando em síntese: (i) no dia 21/12/2006, a Caixa Económica Montepio Geral, na qualidade de mutuante, e a Sociedade Imobiliária da Assomada, LDA., na qualidade de mutuária, celebraram um contrato designado por “mútuo oneroso com hipoteca e fiança”, através do qual a primeira emprestou à segunda a quantia de 7.615.000,00€, por um prazo de 54 meses, sendo que a referida quantia se destinava “ à promoção, desenvolvimento, construção e comercialização de projectos imobiliários turísticos e habitacionais na freguesia do Caniço, Concelho de Santa Cruz, Madeira ”; (ii) que no âmbito do referido contrato foi constituído a favor do Banco uma hipoteca voluntária sobre o prédio rústico descrito na CRP de Santa Cruz sob o n.º 5296; (iii) tendo sido declarado no título que o prédio rústico em apreço se destinava a construção, o mesmo deveria ter sido imediatamente inscrito na matriz como terreno para construção, o que não foi feito por negligência da gerência; (iv) a própria insolvente registrou o imóvel na sua contabilidade sob a conta 36 – produtos e trabalho em curso , o que significa que o prédio se destinava à construção; (v) a Autora, enquanto credora no processo de insolvência, foi notificada em 14/12/2021 do fim do leilão, conhecendo perfeitamente todas as condições e termos da venda, nada tendo feito; (vi) esteve também presente na assembleia de credores realizada no dia 28/02/2026 (onde foi aprovada a venda pelo valor proposto); e (vii) o AI solicitou informação à Direcção Geral do Ordenamento do Território da Madeira sobre as confrontações do prédio rústico descrito na CRP de Santa Cruz sob o n.º 5296, tendo a referida entidade confirmado que, segundo os dados constantes do Cadastro Geométrico da propriedade Rústica, o mesmo (prédio) não confronta com o prédio da Autora. Finalizou peticionando que seja a acção julgada totalmente improcedente, com a sua absolvição do pedido. Por despacho proferido em 26/09/2024 foi ordenada a notificação da Autora para, querendo, no prazo de 10 (dez) dias, se pronunciar sobre as excepções invocadas nas contestações ( artigo 3.º , n.º 3, do CPC ). Por requerimento de 10/10/2024, a autora apresentou resposta, através da qual impugnou a matéria de excepção invocada pelos Réus, propugnando pela improcedência da mesma. Alegou, em suma: (i) o prazo para exercer o direito de preferência é de caducidade e só se iniciou quando teve conhecimento efectivo dos elementos essenciais da venda, o que apenas ocorreu em 23/10/2023; (ii) nunca foi notificada para preferir e não tinha conhecimento prévio das condições da venda; (iii) impugna as alegações de ligação à sociedade insolvente e ao seu gerente; (iv) afirma que os prédios são efectivamente confinantes (conforme resulta das plantas cadastrais, sendo irrelevantes as descrições registrais); (v) relativamente à exclusão do direito de preferência por não afectação agrícola, defende que os prédios são rústicos, situados em zona onde não é permitida construção, mantendo assim aptidão agrícola; (vi) impugna a alegação de simulação; (vii) no que respeita à MI, a Autora sustenta que a sua qualidade de credora não substitui a necessária notificação para preferir (e que só teve conhecimento da venda através de diligências próprias); (viii) a actuação do AI configura abuso de direito (por ter criado a expectativa de cumprimento do direito de preferência e posteriormente não o ter assegurado); (ix) a invocação da caducidade pela MI constitui abuso de direito ( venire contra factum proprium ), pois o AI inicialmente suspendeu a venda e reconheceu a necessidade de salvaguardar o direito de preferência (criando nos interessados a legítima expectativa de que seriam notificados), vindo depois a concluir a venda sem qualquer notificação, nem resposta à Autora (o que prejudicou o exercício desse direito); e (x) o prazo de 6 meses só se inicia com o conhecimento efectivo dos elementos essenciais da venda após a transmissão válida. Por requerimento 24/10/2024, veio a Ré MI responder à excepção de abuso de direito, contrapondo não ter o AI agido nesses termos. Em 03/07/2025 realizou-se audiência prévia, no âmbito da qual, para além do mais, foi proferido despacho saneador, com fixação do objecto do processo, descrição dos factos tidos por assentes e enunciação dos temas da prova. Realizada audiência de julgamento, em 27/04/2026 foi proferida sentença com o seguinte dispositivo final: “Termos em que, o Tribunal decide julgar a presente acção parcialmente improcedente e, por conseguinte: // 1. Declarar a Autora PROMOSOLUTION – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. proprietária do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 3810/20020808; e // 2. Absolver os Réus MM e MASSA INSOLVENTE DA SOCIEDADE IMOBILIÁRIA DA ASSOMADA do demais peticionado.” Inconformada com tal sentença, a Autora dela veio interpor RECURSO , formulando para tanto as CONCLUSÕES que aqui se transcrevem: O presente recurso tem por objeto a douta sentença, proferida a 27.04.2026, que julgou parcialmente improcedente a ação interposta pela recorrente para o exercício do direito legal de preferência que lhe assiste na venda do prédio rústico, localizado no Portinho, freguesia do Caniço, concelho de Santa Cruz, inscrito na matriz sob o art. 102.º da secção UU e descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296. O presente recurso visa colocar unicamente em crise a matéria de direito, razão pela qual a matéria de facto a considerar é que se encontra elencada no Capítulo III – Da Fundamentação de facto, subponto 3.1.1 – Factos provados, nos pontos 1 a 44. As questões jurídicas que urge reapreciar são duas: Os requisitos legais do direito legal de preferência na venda, dação em cumprimento ou aforamento de proprietários de terrenos confinantes, consagrado no n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil , mais concretamente se ambos os prédios rústicos/terrenos, ou seja, o prédio objeto de venda pertencente ao proprietário obrigado ao direito de preferência e o prédio confinante pertencente ao proprietário beneficiário/titular do direito de preferência, devem ter uma área inferior à unidade de cultura, ou se basta que um deles tenha uma área inferior a unidade de cultura, para que nasça e surja o direito de preferir; Se os terrenos em causa estão integrados na Reserva Agrícola Nacional e, consequentemente, beneficiam do direito de preferência previsto no n.º 1 do art. 26.º do Regime Jurídico da Reserva Nacional Agrícola, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 73/2009 , de 31 de março. No que respeita à primeira questão, o Tribunal a quo optou, diga-se mal, pela tese minoritária de que o direito de preferência entre proprietários de terrenos confinantes exige que ambos tenham uma área inferior à da unidade de cultura fixada para a respetiva região, com base nos fundamentos, melhor explanados no ponto 2 do Capítulo IV da douta sentença recorrida e que por razões de colaboração e eficácia e eficiência processual se reproduz no Ponto D-1.1) das presentes alegações. A questão que se submete à douta apreciação deste Venerando Tribunal da Relação de Lisboa, continua envolta em acesa polémica e querela doutrinal e jurisprudencial. A evolução do quadro legal do direto de preferência entre proprietários de terrenos confinantes revela e demostra que a posição acolhida pela douta sentença recorrida e pela jurisprudência nela invocada não corresponde à corrente maioritária nas últimas quase 4 décadas, nem à mais assertiva e correta do ponto de vista da interpretação e aplicação da lei. O direito legal de preferência em apreço aparece pela primeira vez consagrado na Base VI da Lei n.º 2116, de 14 de agosto de 1962, o qual pressuponha que bastava um só terreno possuir uma área inferior à da unidade de cultura para que o mesmo pudesse operar. Este regime surge num contexto político, económico e social, anterior à Revolução de 25 de Abril de 1974, específico e onde agricultura de base familiar e subsistência tinha uma relevância muito superior à realidade atual, em especial da que se começou a viver após a década de 1980. Por sua vez, em 01.06.1967 entrou em vigor o C.C (art.º. 2.º do Decreto-Lei n.º 47 344, de 25 de novembro de 1966), quase 9 anos antes da aprovação da Constituição da República Portuguesa e da grande mudança política, económica e social a que se assistiu no período pós 25 de abril, e com ele o disposto no seu n.º 1 do art. 1380.º. No dia 25.04.1976 entrou em vigor a CRP, consagrando nos seus artigos 93.º os objetivos da política agrícola, em especial o aumento da produção e da produtividade da agricultura, a melhoria da situação económica, social e cultural dos trabalhares rurais, a racionalização das estruturas fundiárias, a gestão racional dos solos. No art. 94.º da Lei Fundamental preconiza-se o redimensionalismos dos latifúndios de dimensão excessiva ( não dos latifúndios) e no seu art. 95.º, o redimensionalismos do minifúndio, nos seguintes moldes: “Sem prejuízo do direito de propriedade, o Estado promoverá, nos termos da lei, o redimensionamento das unidades de exploração agrícola com dimensão inferior à adequada do ponto de vista dos objetivos da política agrícola, nomeadamente através de incentivos jurídicos, fiscais e creditícios à sua integração estrutural ou meramente económica, designadamente cooperativa, ou por recurso a medidas de emparcelamento.” Quase 21 anos depois, entrou em vigor o Decreto-Lei n.º 384/88 , de 25 de outubro (cujo preâmbulo merece uma especial atenção para a boa e atual interpretação do n.º 1 do art. 1380.º do C.C), regulamentado pelo Decreto-Lei n.º 103/90 , de 22 de março, e revogada a Lei n.º 2116, de 14.08.1962. Foi a partir da entrada em vigor do art. 18.º do DL n.º 384/88 que se formou e consolidou uma corrente jurisprudencial maioritária que estabelece que para o direito legal de preferência entre proprietários de prédios confinantes operar, bastava que apenas um dos prédios possuísse uma área inferior a área da unidade de cultura. Note-se que esta corrente jurisprudencial se manteve e mantem-se nos seus exatos termos, mesmo após a revogação do DL n.º 384/88 , pela Lei n.º 111/2015 , de 27 de agosto, ou seja, por mais de 10 anos. Importa, também, prestar atenção aos objetivos da Lei n.º 111/2015 , previstos no seu art. 1.º e ao seu art. 21.º, que consagra um direito de preferência em relação aos terrenos objeto de projetos de emparcelamento, sem impor que ambos os prédios tenham área inferior à da unidade de cultura. Não se pode deixar de destacar que no art. 21.º da Lei n.º 111/2015 , de 27.08, refere-se a “projeto de emparcelamento” e não a projeto de “emparcelamento integral” como vem expressamente referida nas demais disposições da subseção I, por exemplo no n.º 1 do art. 16.º, n.º 1 do art. 17.º., n.º 1 do art. 18.º, n.º 1 do art. 19.º). A sua integração sistemática no Capítulo II, sob a epigrafe “Emparcelamento Rural”, também, deve ser tida em conta, na medida em que se o legislador pretendesse estabelecer o direito de preferência apenas para o emparcelamento integral, poderia ter feita menção expressa a esta forma no n.º 1 do art. 21.º supracitado. Da legislação que invocada e demais legislação e normas legais e regulamentes aplicáveis ao fracionamento e emparcelamento rural decorre que a lei claramente favorece os atos e negócios que visem igualar e superar a área da unidade de cultura e proíbe os atos e negócios que visem criar e contribuir para a subsistência de parcelas com áreas inferiores às da unidade de cultura (vide por exemplo, art. 1376.º, al. b) do art. 1377.º, als a e b) do art. 1377 e 1382.º do C.C …). O n.º 2 do art. 1382.º do C.C relega para legislação especial os termos em que devem ser realizadas as operações de emparcelamento. Da unidade do sistema jurídico, considerada toda a legislação sobre as matérias em apreço no seu todo, resulta um denominador comum: combater a fragmentação do propriedade rural e estimular e incentivar o emparcelamento da terra, como forma de contribuir para um setor agrícola cada mais competitivo, denominar que não pode deixar de ser considerado pelo Julgador na interpretação e aplicação do estipulado no n.º 1 do Art. 1380.º do C.C, à luz da realidade e circunstancias politicas, sociais e económicas atuais. A evolução da jurisprudência e doutrina, citadas e invocadas no ponto D-1.3) supra das alegações, demostram que a posição e corrente maioritária e acertada é que defende que basta um dos terrenos ter área inferior à da unidade de cultura, para que o direito legal de preferência sub judice opere. Porque um dos fundamentos específicos da recente e minoritária jurisprudência consiste na alegação de que os nossos Tribunais, em especial as nossa instâncias superiores têm andado desatentas e feito um apreciação acrítica e abstrata dos requisitos do direito legal de preferência entre proprietários de terrenos confinantes, durante quase 10 anos após a entrada em vigor da Lei n.º 111/2015 e da revogação do art. 18.º do DL n.º 384/88 , não podemos deixar de fazer menção expressa aos seguintes acórdãos do TRP: Ac. de 21.10.2019, Proc. n.º 2065/17.7T8LOU.P1 , visitável in www.dgsi.pt, no qual é claramente assumido que a entrada em vigor da Lei 111/2015 e a revogação do art.18.º do DL n.º 384/88 , em nada altera a orientação jurisprudencial maioria de que basta apenas um dos terrenos ser de área inferior à unidade de cultura para que o direito legal de preferência possa operar. Ac. do TRP, datado de 08.11.2022, Proc. n.º 186/19.0T8OBR.P1 , disponível in www.dgsi.pt, foi conscientemente defendido o seguinte: “São pressupostos do direito real de preferência atribuído por este preceito: a) que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura; b) que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio alienado; c) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura; d) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.[6] O objetivo visado pelo art. 1380º é o de fomentar o emparcelamento de terrenos a minifundiários, criando objetivamente as condições que, sob o ponto de vista económico, se consideram imprescindíveis à constituição de explorações rentáveis. Após o exercício do direito de preferência, o proprietário do conjunto poderá, designadamente, proceder a uma reconversão cultural, operação que, dadas as exíguas dimensões dos terrenos confinantes, não teria viabilidade económica em relação a cada um deles isoladamente.[7] Porém, é de referir que, no tocante aos pressupostos deste direito real de preferência, o art. 18º , nº 1 do Dec. Lei nº 384/88 , de 25.10, veio prescrever que «os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380º do Código Civil , ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura», sendo, a partir de então, entendimento praticamente uniforme na doutrina e na jurisprudência que o direito de preferência recíproco é de conceder aos proprietários de terrenos confinantes, sempre que um deles (seja o terreno alienado, seja o terreno do preferente) tenha área inferior à unidade de cultura, podendo o outro ter área superior.[8] É certo que este diploma foi, entretanto, revogado pela Lei n.º 111/2015 , de 27.8, que veio estabelecer o novo Regime Jurídico da Estruturação Fundiária, mas mantém-se plenamente válida aquela orientação doutrinal e jurisprudencial.” Do mesmo modo não se pode deixar de mencionar o fresco Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, proferido a 10.03.2026, Proc. 140/25.3T8PMS.C1 , supracitado, que acolhe a jurisprudência maioritária, no seu sumário nos seguintes termos: “I – O direito de preferência consagrado no art. 1380º , nº1, do Código Civil pressupõe a existência de prédios rústicos confinantes, destinados à exploração agrícola, em que pelo menos um dos terrenos é inferior à unidade mínima de cultura.” Este acórdão reforça o entendimento de que a nossa douta e competente jurisprudência não tem feito uma apreciação dos requisitos do direito de preferência, em especial no que concerne à área dos terrenos, de forma acrítica e abstrata, mas sim de forma consciente, em especial no que respeita à entrada em vigora da Lei n.º 111/2015 . A interpretação acolhida na douta sentença recorrida consubstancia um nocivo retrocesso civilizacional, social, económico para o desenvolvimento da política agrícola portuguesa e para o progresso do país que contraria tudo o que se passa à nossa volta. Mais, tal interpretação não faz juz à ciência e à arte da interpretação da lei, a qual impõe que o intérprete faça uma conjugação harmoniosa dos vários elementos e não isolada. A malograda interpretação não teve em boa conta o elemento literal/gramatical, nem os elementos lógicos, mais concretamente o elemento histórico (occasio legis), o elemento sistemático (unidade do sistema jurídico), e o elemento racional ou teleológico (ratio legis). A interpretação colocada em crise não obedece, nem respeita o disposto no artigo 9.º do C.C, que determina o seguinte: “A interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições especificas do tempo em que é aplicada.” A evolução, que do quadro legal, quer da doutrina e em especial da jurisprudência, apontam claramente para uma interpretação do n.º 1 do art. 1380.º do C.C no sentido de bastar um dos terrenos confinantes ter área inferior à da unidade de cultura para que nasça o direito de preferência. A interpretação da douta sentença recorrida e da jurisprudência nela vertida, conduz a resultados que garantidamente o legislador, a lei e a CRP, atualmente, em face a realidade politica, económica e social global (menor impacto da agricultura de subsistência e cariz familiar e um significativo aumento da competitividade do setor agrícola português no quadro do mercado europeu e mundial) não pretende, ou seja, que um proprietário de um terreno confinante de área inferior a unidade de cultura possa obstar e impedir uma operação de emparcelamento rural simples, nomeadamente ao decidir vender o seu terreno a um terceiro sem dar preferência ao proprietário de terreno confinante de área superior à unidade de cultura, por razões de pessoais ou outras quaisquer. A subsistir a tese sufragada pela douta sentença recorrida, todos os esforços e contributos da jurisprudência para a eficácia e sucesso do redimensionamento dos minifúndios ficaria cristalizado no tempo e o país seria cada vez mais empurrado para a cauda da Europa no que diz respeito à competitividade da nossa agricultura! Todos nós, Exmos. Senhores Doutores Juízes Desembargadores, temos consciência que esperar pela iniciativa do Estado e dos Municípios para promover projetos de emparcelamento rurais integrais, e se fosse o caso, exercer direitos de preferência, é o mesmo que nada. Aliás, as estatísticas (que nem sequer existem) e os dados sobre a promoção deste tipo de operações revelam a colossal fracasso dos regimes da reestruturação fundiária, sendo certo que o que muito tem contribuído para o emparcelamento rural é precisamente o direito legal de preferência entre proprietários de terrenos confinantes. As razões, historicamente reconhecidas, ao fomento e incentivo do emparcelamento rural, são de interesse público (os quais decorrem dos objetivos da política agrícola consagrados no art. 93.º da CRP), ou seja, combater os minifúndios, ainda que sem favorecer a criação de latifúndios de dimensão excessiva, visando criar as condições para Portugal possuir uma agricultura eficaz, eficiente e economicamente competitiva e rentável. A Própria CRP declarou guerra aos minifúndios. Como sustentam J.J Gomes Canotilho e Vital Moreira, in Constituição da República Portuguesa Anotada, Volume I, Coimbra Editora, 2007, 4.ª edição revista, pag. 1060, “O redimensionalismo das explorações consiste na ampliação da sua dimensão ou na concentração da sua base fundiária, sendo obtido por duas vias: (…); concentração da propriedade das várias parcelas em que se dividem as explorações agrícolas, através do emparcelamento em unidades contínuas. Além, das medidas aqui especificadas, a norma dá acolhimento aa outras formas que a lei prevê, tendentes a evitar o fracionamento dos prédios ou a obter a concentração dos prédios e/ou das explorações, designadamente a proibição de fracionamento abaixo de determinados limites (…) e o direito de preferência na alienação da propriedade ou de exploração em favor dos proprietários dos prédios confinantes.” Razão pela qual, não temos dúvidas que a interpretação acolhida pelo Tribunal a quo é manifestamente inconstitucional, por colidir com o disposto nos artigos 93.º e 95.º da Lei Fundamental, a qual se impõe que seja declarada. Prosseguindo, a interpretação que se combate em prol do bem-estar e da melhoria de condições de vida do povo, nem sequer se adequa ao próprio conceito legal e técnico de unidade de cultura. O conceito de unidade de cultura, desde o n.º 1 da Base 1 da Lei n.º 2116, de 14.08.1962, passando pelo DL n.º 384/88 , até chegar à Lei n.º 111/2015 e ao mais recente diploma aprovado na Assembleia legislativa da Região Autónoma da Madeira, o Decreto Legislativo Regional n.º 7/2026/M, de 29 de abril, o qual revoga o Decreto Legislativa Regional n.º 27/2017/M, de 23 de agosto, sempre teve na sua base e génese a fixação da área mínima para que um terreno ou parcela rústica apta para a agricultura possa ser gerida de fora sustentável e rentável. Ou seja, a unidade de cultura não é o fim, não é o ómega, mas sim o princípio e o alfa de atingir uma parcela agrícola economicamente sustentável, viável e rentável. Por conseguinte, o grande desafio e objetivo não é atingir a unidade de cultura, mas sim superá-la, sendo certo que conferir o direito de preferência aos proprietários de uma parcela com área superior à unidade de cultura na venda de um terreno com área inferior à mesma, é a medida que mais prossegue com o ratio legis. Nesta conformidade, é incontestável que a interpretação acolhida pela douta setenta e pela jurisprudência que a sustenta contraria a própria lógica e racionalidade que emerge da necessidade sentida de estabelecer uma área mínima para as unidades de exploração agrícola. Impõe-se destacar a realidade hodierna, a qual postula uma interpretação atual e não antiquada da lei. A realidade política (adesão à EU), económica e social atual nada tem a ver com a realidade de 1962 ou de 1967, caraterizada por uma maior dependência das famílias da terra e da agricultura de substância do que das grandes superfícies comerciais. Por outro lado, não pode o interprete e o julgador ignorar o crescimento exponencial do fenómeno da globalização, da abertura de mercados, na entrada do Portugal no mercado único europeu e na celebração do recente Acordo Comercial entre a União Europeia e o Mercosul. Dar aso à tese adotada pela sentença recorrida e na jurisprudência que a sustenta consubstanciaria um intolerável retrocesso económico e social para a agricultura portuguesa. O contexto atual exige que se defenda com mais veemência a jurisprudência maioritária nos últimos 40 anos, em prol do combate à nociva fragmentação da propriedade rural e em defesa do emparcelamento rural, através do direito de preferência e outras medidas, como solução essencial para o desenvolvimento e competitividade da nossa agricultura. Não cremos, de modo algum, que o legislador tivesse a pretensão e intenção de, num contexto ainda mais global e competitivo, deliberadamente ressuscitar os requisitos do direito de preferência previstos na redação original do n.º 1 do art. 1380.º do C.C, em especial no que respeita ao requisito de ambos os terrenos confinantes possuírem uma área inferior à da unidade de cultura, o qual foi profunda e doutamente enterrado por uma assertiva e progressiva jurisprudência que se consolidou no tempo com base em argumentos que se mantém plenamente vigentes e atuais e ainda mais validos nos dias de hoje. A interpretação da lei não pode assentar numa ficção sobre o pensamento do legislador, mas sim em argumentos e razões lógicas, racionais e plausíveis e concretamente demostradas. Quanto a nós acreditamos que legislador não se preocupou em alterar ou clarificar os requisitos do direito de preferência previstos no n.º 1 do artigo 1380.º do C.C, exatamente porque a jurisprudência que se consolidou ao longo das últimas quase 4 décadas o tornou dispensável, sendo pacifico e dominante o entendimento, de que para fazer operar o direito legal de preferência entre proprietários de terrenos confinantes basta que apenas um deles possua uma área inferior à da unidade de cultura. Na verdade, o contributo a jurisprudência e a consequente sedimentação dos requisitos do direto de preferência previsto no n.º 1 do art. 1380.º do C.C, tornaram dispensável qualquer preocupação do legislador em prever tal direito para as operações de emparcelamento simples. Com efeito, foi a correta análise das razões subjacentes à criação do direito de preferência entre terrenos confinantes, designadamente as razões de interesse público decorrentes das politicas e medidas de fomento do emparcelamento rural e de combate à fragmentação da propriedade rural, bem como de equilíbrio entre o referido interesse público inerente ao redimensionalismo dos minifúndios e latifúndios excessivos e o direito de propriedade, que determinaram que, de modo dominante, a jurisprudência tenha mantido o entendimento conferido ao n.º 1 do artigo 1380.º do C.C em conjugação com o estipulado no revogado art. 18.º do DL n.º 384/88 e de modo algum tenha ignorado a entrada em vigor da lei n.º 111/2015 . A interpretação que defendemos tem um mínimo de correspondência com a letra da lei. A letra do n.º 1 do art. 1380.º do C.C, atenta a conjugação de todos os elementos da hermenêutica jurídica, acolhe a correta interpretação de que basta um dos terrenos confinantes possuir uma área inferior à unidade de cultura, na medida em que a sua redação acolhe a seguinte interpretação: quando um proprietário de terreno confinante de área inferior à unidade de cultura alienar ou dar em cumprimento o seu prédio está obrigado a dar preferência ao propriedade do terreno confinante, independentemente de o seu terreno ter área inferior ou superior à área da unidade de cultura; bem como quando o proprietário do terreno confinante com área superior à unidade de cultura alienar o seu imóvel está obrigado a dar preferência ao proprietário de terreno confinante de área inferior à unidade de cultura. Com esta interpretação fica garantida a reciprocidade do direito e cumpre-se com a Constituição da República Portuguesa (artigos 93.º e 95.º) bem como com todos os objetivos consagradas na lei de combate à fragmentação da propriedade rural e de promoção do emparcelamento. Uma análise integral e correta da própria Lei n.º 111/2015 , permite concluir que se o legislador pretendesse intencional e conscientemente restringir o direito de preferência entre proprietários de terrenos confinantes quando ambas tenham uma área inferior à unidade de cultura, teria cometido incoerências e incongruências que seriam atualmente incompreensivas e insustentáveis. Desde logo impõe-se indagar porque razão lógica o legislador teria necessidade de conscientemente excluir o direto de preferência no emparcelamento simples, no caso de venda a terceiros de um terreno de área inferior à unidade de cultura, a favor do proprietário confinante de um terreno com área superior à unidade de cultura? Absolutamente nenhuma. Mais, será que o legislador pretendeu, com a Lei n.º 111/2015 , que o proprietário de um terreno com área inferior ou superior à unidade de cultura possa obstar, impedir ou dificultar uma operação de emparcelamento simples, por exemplo porque tem uma inimizade ou querela com o vizinho, apenas porque o seu terreno tem área superior ou inferior à área da unidade de cultura, ficando livre para o vender a um terceiro e com isso inviabilizar um emparcelamento rural, o qual se revela se interesse público? Seguramente que não. Não merce acolhimento o argumento de que a interpretação maioritária da jurisprudência de que basta apenas um dos terrenos confinantes possuir área inferior à da unidade de cultura para fazer nascer o direito de preferência, restringe, limita ou afeta de modo desproporcional ou inadmissível o direto de propriedade e o princípio da autónima contratual, estabelecido no Art. 405.º do C.C. Primeiro porque nunca houve quaisquer problemas de inconstitucionalidade envolvendo o entendimento que se defende e subscreve, durante quase 40 anos, e em particular na vigência do art. 18.º do DL n.º 384/88 . Já demostramos que emparcelamento rural e a consagração do direito de preferência, tem na sua génese razões de interesse público, bem como princípios e objetivos fundamentais do estado de direito democrático, consagrados na Lei Fundamental e na legislação, como sejam o desenvolvimento e progresso económico e social, a independência da economia portuguesa em relação a outras economias concorrentes, o bem estar dos cidadãos, a valorização e competitividade do setor agrícola e dos seus trabalhadores… e muitos outros. Considerando que direito de preferência sub judice tem os seguintes requisitos “(i) Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico; (ii) Que o preferente seja dono/proprietário de um prédio rústico confinante com o prédio alienado; (iii) Que, pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura; (iv) Que o adquirente do prédio não seja proprietário de prédio rústico confinante.”, não vislumbramos qualquer colisão ou limitação desproporcional e injustificada com o direito de propriedade, nem com o princípio da autonomia contratual. Na verdade, a lei limita o direito legal de preferência a negócios tipificados, em especial à venda e dação em cumprimento, deixando de fora os negócios mortis causa, nomeadamente, partilhas, inventários, e outros negócios inter vivos, tais como a divisão de coisa comum, a doação, a permuta… Por sua vez, o direito legal de preferência está estabelecido com reciprocidade e apenas a favor de proprietários de terrenos confinantes, quando a venda for efetuada a terceiros, bastando que uma só dos terrenos tenha área inferior à unidade de cultura. É indiscutível que interpretação que se postula não afeta, não retinge ou limita de modo desproporcional e injustificado o direito de propriedade, até porque no direito de preferência as condições do negócio têm que ser aceites pelo preferente, ou seja, o obrigado à preferência não é obrigado a vender, é ele que fixa as condições do negócio, nem é obrigado a se sujeitar às condições do titular do direto de preferência. A argumentação supra, por igualdade de razão, vale inteiramente para a ponderação a efetuar no que respeita ao confronto entre o direito legal de preferência entre proprietários de terrenos confinantes com a alegada restrição ou limitação do princípio da autonomia contratual porque, em primeiro lugar, os proprietários de terreno confinantes são completamente livres no que respeita à decisão de vendar e no que respeita à fixação das condições essências do negócio (prazo, preço, condições de pagamento…), as quais devem ser aceites pelo beneficiário do direito de preferência, exatamente nos mesmos moldes que são acordados com o terceiro interessado na aquisição do terreno. Entrando na segunda questão, importa referir que a recorrente subscreve o douto enquadramento legal efetuado pelo Tribunal a quo no que respeita á aplicação do Regime Jurídica da Reserva Agrícola Nacional, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 73/209, de 31 de março, à Região Autónoma da Madeira. No entanto, atendendo à factualidade julgada provado, mais especificamente, aos factos provados 4, 7, 9 e 15, a recorrente considera que o Tribunal a quo errou no que respeita à não inclusão dos terrenos na RAN, atento o disposto no n.º 1 do art. 2.º do DLR n.º 18/2011/M, de 18 de agosto. Efetivamente, estão em causa terrenos afetos e aptos para a agricultura, ou seja, solos de boa qualidade, segundo a carta dos Solos da Ilha da Madeira, e classificados pelo PDM do Município de Santa Cruz, como espaços naturais, prados naturais, muito aptos para a pastagem ou pecuária e cultivo, as quais correspondem a atividades agrícolas, ao abrigo do conceituado pela al. a) do art. 3.º do RJRAN. Razão pela qual se imponha concluir, também, pela existência a favor da recorrente do direito de preferência previsto no art. 26.º do invocado diploma legal. H) Normas constitucionais e jurídicas violadas: Para além de todas as mencionadas e invocadas nas conclusões e alegações do presente recurso, a douta sentença recorrida viola, designadamente, as seguintes normas constitucionais e legais: Os artigos 93.º e 95.º da CRP; O n.º 1 do art. 1380.º do C.C; O n.º 1 do art. 2.º do DLR n.º 18/2011/M, de 18 de agosto; O n.º 1 do art. 26.º do DL n.º 73/2009 . De 31 de março Termos em que deve o presente recurso ser julgado totalmente procedente e, em consequência: Ser declarada a inconstitucionalidade da interpretação efetuada pela douta sentença recorrida do n.º 1 do artigo 1380.º do C.C; Ser a douta sentença recorrida revogada e substituída por uma outra que julgue a ação totalmente procedente, assim se fazendo a acostumada JUSTIÇA em nome do povo.” O Ministério Público apresentou RESPOSTA , apresentando como CONCLUSÕES : É entendimento uniforme que é pelas conclusões das alegações de recurso que se define o seu objecto e se delimita o âmbito de intervenção do tribunal “ad quem” ( artigos 635º , nº 4 e 639º , nº 1, do Código de Processo Civil ), sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (artigo 608.º, n.º 2, ex vi do artigo 663.º, n.º 2, do mesmo Código). A alegação de que a interpretação do artigo 1380.º , n.º 1, do Código Civil , segundo a qual o direito legal de preferência apenas existe quando quer o prédio alienado quer o prédio pertencente ao preferente possuem área inferior à unidade de cultura, violaria os artigos 93.º e 95.º da Constituição da República Portuguesa não merece acolhimento. O direito de preferência previsto no artigo 1380.º , n.º 1, do Código Civil , constitui uma restrição e compressão excecional ao direito de propriedade privada e à autonomia da vontade das partes no negócio bilateral, valores protegidos nos artigos 1305.º e 405.º do Código Civil . Sendo o direito legal de preferência uma restrição excecional ao direito de propriedade e à liberdade contratual, as suas normas devem ser interpretadas de forma estrita. Com a expressa revogação do Decreto-Lei n.º 384/88 , de 25 de outubro, por via da Lei n.º 111/2015 , de 27 de agosto, o Legislador pretendeu, de forma intencional, erradicar do ordenamento jurídico uma “tese ampliativa” de atuação, prevista no anterior artigo 18.º, n.º 1, daquele diploma revogado. Em consequência, o direito legal de preferência de proprietários confinantes readquiriu os seus contornos originais e literais da redação do Código Civil de 1966. À luz do atual regime legal, constituem requisitos cumulativos obrigatórios para o exercício do direito de preferência: a) a venda ou dação em cumprimento de um terreno rústico; b) ser o preferente proprietário de um prédio confinante; c) não ser o adquirente proprietário confinante; e d) possuírem, tanto o prédio alienado como o prédio do preferente, área inferior à unidade de cultura. Se o prédio do preferente já possui uma dimensão superior à unidade de cultura, carece de amparo legal para exercer a preferência, porquanto já atingiu a dimensão considerada económica e tecnicamente viável pelo legislador. A acertada interpretação perfilhada pelo tribunal a quo, que exige a “pequenez” de ambos os prédios, respeita escrupulosamente os ditames constitucionais previstos nos artigos 93.º e 95.º da Constituição da República Portuguesa. O comando do artigo 95.º da Lei Fundamental, ao prever o redimensionamento do minifúndio, estabelece como limite intransponível o "respeito pelo direito de propriedade", pelo que a norma civilística não tolera interpretações extensivas que ampliem o sacrifício dos proprietários para além do estritamente necessário. Admitir a preferência a favor de um proprietário, cujo terreno já supera a unidade de cultura, violaria o princípio da proporcionalidade e da proibição do excesso, transfigurando um instituto de emparcelamento público num mecanismo de expansão agressiva e atomística de explorações privadas já consolidadas. Não enferma, por isso, a decisão recorrida de qualquer vício, ilegalidade ou inconstitucionalidade material, tendo interpretado e aplicado corretamente o artigo 1380.º , n.º 1, do Código Civil e a jurisprudência fixada pelo Supremo Tribunal de Justiça. Termos em que se conclui pela manutenção da decisão recorrida, por a mesma nenhum agravo ter feito à Lei, ordinária ou fundamental, devendo o presente recurso ser julgado improcedente, como é de toda a JUSTIÇA.” O Réu MM apresentou CONTRA-ALEGAÇÕES , pelas quais peticionou que fosse negado provimento ao recurso, confirmando-se a sentença recorrida. Como CONCLUSÕES formulou as seguintes: O recurso interporto pela Recorrente deve ser julgado improcedente, por assentar na errónea premissa de que lhe assiste um direito de preferência, dado que os prédios da Recorrente e do Recorrido encontram-se classificados no Plano Diretor Municipal do Conselho de Santa Cruz, como inseridos, total ou parcialmente em “Espaços Urbanos de Expansão e Colmatagem (Baixa Densidade)” e em “Espaços Naturais de uso fortemente condicionado – Prados Naturais”, nos termos do Plano Diretor Municipal do Conselho de Santa Cruz, e conforme citado na douta sentença recorrida. Assim, contrariamente ao defendido pela Recorrente, nenhum dos referidos prédios se encontra destinado à atividade agrícola e, consequentemente, não tem qualquer aplicabilidade nos presentes autos o estipulado no artigo 1380.º , n.º 1, do Código Civil , cuja previsão se restringe a terrenos aptos para cultura agrícola, nos termos do artigo 1381.º , alínea a), do Código Civil . Pelo que, cai assim por terra, todas as doutas conclusões e fundamentos invocados pela Recorrente no seu recurso. Caso assim não seja entendido, também não têm razão a Recorrente nas suas teses conforme se passa a citar. Caso assim não seja entendido, sempre se dirá que igualmente não assiste qualquer razão à Recorrente. O presente recurso tem por objeto a douta sentença que julgou improcedente o exercício do direito de preferência invocado pela Autora, ora Recorrente, por não se encontrarem preenchidos os respetivos pressupostos legais, designadamente os previstos no artigo 1380.º , n.º 1, do Código Civil . A interpretação perfilhada pela douta sentença recorrida – no sentido de que o direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil apenas existe quando ambos os prédios confinantes têm área inferior à unidade de cultura – é a única que se harmoniza com o quadro normativo vigente, em especial com a Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto. Com efeito, a referida Lei, veio operar uma clara mudança de paradigma totalmente divergente daquela que a procedeu, abandonando uma lógica meramente formal baseada na confinância e adotando um critério material e funcional, orientado para a promoção da viabilidade económica das explorações agrícolas e para o combate efetivo ao minifúndio. Ou seja, na vigência do Decreto-Lei n.º 384/88 , de 25 de Outubro, o legislador quis alargar o âmbito do direito de preferência, sendo entendido, quer pela doutrina, quer pela jurisprudência, que o mesmo poderia existir ainda que apenas um dos prédios confinantes tivesse área inferior à unidade de cultura. Ora, revogado que foi o Decreto-Lei n.º 384/88 , de 25 de Outubro, pela Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto, caiu igualmente a construção doutrinal e jurisprudencial que nele se ancorava, bem como desapareceu o fundamento que sustentava o alargamento do direito de preferência, e “isso significa que haverá que analisar os actuais pressupostos legais do exercício do direito de preferência entre proprietários de terrenos confinantes à luz do disposto no artigo 1380.º do Código Civil , na redação do Código Civil de 1966, sem atender à dita alteração (que deixou assim de vigorar)”, cf. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proc. n.º 769/17.3T8LRS.L1.S1 , de 13/12/2022, rel. Luis Espírito Santo. Atualmente, e de acordo com uma leitura do artigo 1380.º do Código Civil , centrada na sua letra e na intenção restritiva que lhe está subjacente, os pressupostos cumulativos do exercício do direito de preferência consistem em “ter sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura“ e “ter o prédio do proprietário que se apresenta a preferir área inferior à unidade de cultura”, cf. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proc. n.º 892/18.7T8BJA.E1.S1 , de 14 de Janeiro de 2021, rel. Rosa Tching. No mesmo sentido, tem vindo a jurisprudência, consolidada e maioritária, a afirmar, que o exercício do direito de preferência exige que ambos os prédios confinantes apresentem área inferior à unidade de cultura, conforme, entre outros, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, procs. n.os 769/17.3T8LRS.L1.S1 , de 13/12/2022 (rel. Luis Espírito Santo), 892/18.7T8BJA.E1.S1 , de 14/01/2021, (rel. Rosa Tching), 4552/22.6T8ALM.L1.S1 , de 29/10/2025, (rel. Maria de Deus Correia), e 2948/19.0BEPRT.G3.S1 , de 03/03/2026, (rel. Nélson Borges Carneiro), Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, proc. n.º 156/24.7T8MDL.G1 , de 20/02/2025, (rel. Paula Ribas), Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 164/20.7T8PTS.L1-8 , de 25/09/2025, (rel. Amélia Puna Loupo). Ao contrário do que pretende fazer crer a Recorrente, a mera leitura do n.º 1, do artigo 1380.º , do Código Civil , por si só, não deixa margem para dúvidas, pois rigorosamente, resulta da lei que só os proprietários de terrenos confinantes, em que ambos tenham área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente de direito de preferência. A norma em apreço não refere, nem inculca de qualquer forma, que goza do direito de preferência o proprietário de um terreno confinante que tenha uma área superior a essa unidade de cultura. É evidente que a Recorrente constrói toda a sua argumentação com base no entendimento jurisprudencial consolidado durante a vigência do Decreto-Lei n.º 384/88 , de 25 de Outubro, não logrando, porém, compreender o alcance jurídico da revogação desse diploma, pois ao longo de todo o recurso, procura, por via interpretativa, reintroduzir no ordenamento jurídico soluções que o legislador, de forma expressa e consciente, decidiu afastar com a entrada da Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto. Com efeito, a Recorrente procede a uma leitura do artigo 1380.º do Código Civil orientada por considerações de política agrícola, eficiência económica e opções de ordenamento do território, partindo do pressuposto de que o objetivo do direito de preferência será o de promover, a todo o custo, o aumento da dimensão das explorações agrícolas que já atingiram a unidade de cultura e que, por isso mesmo, já se apresentam como economicamente viáveis. Sucede, porém, que tal construção extravasa manifestamente o plano de interpretação e aplicação do direito vigente, afastando-se, não só da letra e da ratio do regime atualmente em vigor, como também da orientação consolidada da jurisprudência do douto Supremo Tribunal de Justiça. Na verdade, os argumentos mobilizados pela Recorrente, bem como a interpretação do artigo 1380.º do Código Civil , situam-se no domínio da política legislativa, cuja definição compete exclusivamente ao legislador, e não aos Tribunais, aos quais cabe apenas aplicar e interpretar o direito vigente, tal como se encontra consagrado. Admitir semelhante construção interpretativa, defendida pela Recorrente, equivaleria a subverter o princípio da separação de poderes, bem como a desvirtuar o sentido e alcance da reforma legislativa operada pela Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto, esvaziando de conteúdo útil as opões normativas expressamente adotadas pelo legislador. Por outro lado, o legislador de 2015, ao revogar expressamente o regime constante do Decreto-Lei n.º 384/88 , de 25 de Outubro, pretendeu abandonar um modelo amplamente expansivo do direito de preferência, fortemente orientado para a promoção do emparcelamento e redimensionamento das explorações. Substituindo-o por uma lógica mais restritiva e tipificada, nos termos do qual o exercício daquele direito apenas se justifica quando esteja em causa a agregação de prédios rústicos cuja dimensão, por referência à unidade de cultura, não assegure uma exploração economicamente viável, visando, assim, prevenir o fracionamento antieconómico da propriedade rústica, e não promover, de forma indiscriminada, o aumento da dimensão de explorações que já atingiram esse limiar. Retomando-se, assim, a lógica originária do Código Civil de 1966: “A razão da alteração introduzida pelo Código está em não se justificar que a grande propriedade absorva a pequena propriedade que lhe é contígua. Desde que já está formada uma unidade de cultura, desaparece o interesse económico da absorção, ou, pelo menos, trata-se de um interesse que não justifica a restrição da preferência, que apresenta igualmente inconvenientes do ponto de vista social e económico”, cf. Pires de Lima e Antunes Varela in “Código Civil Anotado”, Volume III, de Pires de Lima e Antunes Varela, Coimbra Editora, 1987, pág. 270. No que respeita à douta jurisprudência invocada pela Recorrente, importa, desde logo, salientar que uma parte significativa dos arestos citados foi proferida em momento anterior à entrada em vigor da Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto, encontrando-se, por isso, ancorada num quadro normativo que deixou de vigorar. Por sua vez, as doutas decisões proferidas posteriormente à referida alteração legislativa, em vários casos, não procedem a uma análise efetiva das consequências jurídicas decorrentes da revogação do regime constante do Decreto-Lei n.º 384/88 , de 25 de Outubro, omitindo qualquer ponderação quanto ao regresso ao regime do Código Civil na sua formulação originária, bem como à redefinição dos pressupostos do direito de preferência daí resultante, incorrendo em lapsos interpretativos, como, aliás, já foi reconhecido pela jurisprudência mais recente, designadamente pelo douto Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, proc. n.º 156/24.7T8MDL.G1 , já citado. Acresce que tais arestos são desconformes com o direito vigente e não refletem a orientação consolidada dos doutos acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, os quais têm vindo a afirmar, de forma reiterada, a natureza restritiva dos pressupostos do exercício do direito de preferência, exigindo, para o efeito, que ambos os prédios confinantes tenham área inferior à unidade de cultura. Ora, sendo o Supremo Tribunal de Justiça o órgão de cúpula da ordem jurisdicional comum, a sua jurisprudência assume relevância na uniformização da interpretação e aplicação do direito, não podendo ser desconsiderada em favor de entendimentos parcelares, insuficientemente fundamentados ou desligados do quadro normativo vigente. Com efeito, compete ao Supremo Tribunal de Justiça, em última instância, assegurar a coerência e previsibilidade das decisões judiciais, garantindo que situações juridicamente idênticas sejam apreciadas segundo critérios uniformes, em respeito pelos princípios da segurança jurídica e da igualdade na aplicação do direito. A admissão de entendimentos divergentes, como o da Recorrente, assentes em leituras normativas ultrapassadas ou desfasadas da realidade legislativa atual, comprometeria tais princípios, potenciando a proliferação de decisões contraditórias e introduzindo um fator de incerteza inadmissível na aplicação do direito, como tem vindo a acontecer. Ao contrário do que sustenta a Recorrente, o elemento histórico não pode servir, por si só, de forma isolada, de fundamento para contornar o sentido claro e atual do artigo 1380.º do Código Civil , nem para fazer prevalecer um entendimento que apenas encontrou respaldo num quadro normativo entretanto revogado. Pois, como é consabido, a interpretação das normas jurídicas deve resultar de uma conjugação harmoniosa dos diversos elementos interpretativos, não sendo admissível que o intérprete se cinja a qualquer deles de forma isolada, em detrimento dos demais. Por outro lado, é certo que a interpretação da lei não se esgota no elemento literal, todavia, este assume primazia, na medida em que corresponde às palavras em que a lei se exprime, constituindo simultaneamente o ponto de partida e o limite da atividade interpretativa, desempenhando uma função negativa, ao afastar interpretações sem apoio textual, e uma função positiva, ao orientar a escolha, de entre os sentidos possíveis, daquele que melhor se coaduna com o significado técnico-jurídico da norma. A letra do artigo 1380.º do Código Civil é inequívoca ao exigir que ambos os prédios confinantes tenham área inferior à unidade de cultura, não resultando de qualquer segmento do referido preceito, nem de qualquer outro diploma em vigor, que o legislador tenha pretendido manter as soluções próprias do regime anteriormente revogado. Pelo contrário, a conjugação dos elementos literal, sistemático e teleológico evidencia que a Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto, operou uma inflexão relevante, abandonando uma lógica expansiva e passando a consagrar um regime mais restritivo e funcionalmente orientado. Neste enquadramento, o direito de preferência deixou de assumir natureza generalizada, passando a configurar-se como um mecanismo excecional, destinado à superação de situações de minifúndio e à promoção de unidades de exploração economicamente viáveis, apenas se justificando o exercício daquele direito quando a agregação de prédios rústicos confinantes contribua para a criação ou aproximação a uma unidade de cultura, sendo essa a ratio do instituto. Diversamente, quando um dos prédios já dispõe de área superior à unidade de cultura, deixa de existir fundamento para a preferência, por não estar em causa a correção de uma situação de insuficiência estrutural da exploração agrícola, mas antes o eventual alargamento de uma exploração já viável, o que não justifica a compressão da autonomia privada das partes, consagrada no artigo 405.º do Código Civil . Consubstanciando o direito de preferência uma restrição à liberdade contratual, apenas se legitima quando esteja em causa a prossecução de um interesse público, o qual, no caso, se reconduz à racionalização da estrutura fundiária e ao combate ao fracionamento antieconómico, apenas se verificando quando a preferência contribui efetivamente para a superação de situações de minifúndio. Acresce que, nos termos do artigo 9.º do Código Civil , deve presumir-se que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados, não se vislumbrando qualquer lapso ou insuficiência que legitime a interpretação extensiva ou corretiva defendida pela Recorrente. É, assim, de concluir que a interpretação propugnada pela Recorrente, excessivamente ancorada no elemento histórico e desligada dos elementos literal, sistemático e teleológico, carece de fundamento legal, devendo ser afastada em favor da interpretação acolhida pela douta sentença recorrida. Pois, revela-se coerente com a finalidade de combate ao minifúndio e de promoção de uma estrutura fundiária racional e economicamente viável, bem como respeita a letra da lei, a sua ratio e a unidade do sistema jurídico, como constitui uma concretização legítima e proporcional dos objetivos constitucionais de política agrícola, não enfermando, por isso, de qualquer inconstitucionalidade. Os artigos 93.º e 95.º da Constituição da República Portuguesa consagram normas de natureza programática, dirigidas ao legislador ordinário, reconhecendo-lhe ampla margem de conformação na definição dos instrumentos jurídicos adequados à prossecução dos objetivos de política agrícola, pelo que não impõem soluções normativas únicas, nem exigem a consagração de um direito de preferência em termos amplos ou indiferenciados, muito menos obrigam ao seu reconhecimento em situações em que apenas um dos prédios tenha área inferior à unidade de cultura. A Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto, traduz precisamente o exercício legítimo dessa margem de conformação, tendo o legislador adotado um critério orientado para a promoção da viabilidade económica das explorações agrícolas e para o combate ao minifúndio. Como já referido, o direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil constitui uma limitação à liberdade contratual e ao direito de propriedade, podendo o legislador definir os respetivos pressupostos de forma mais restritiva, sem que daí resulte qualquer inconstitucionalidade e, tratando-se de uma norma restritiva, a sua interpretação deve ser necessariamente estrita, não sendo admissível leituras extensivas que ampliem o seu âmbito para além do que resulta da letra da lei e da sua finalidade. A exigência de que ambos os prédios rústicos confinantes tenham área inferior à unidade de cultura revela-se, assim, conforme ao princípio da proporcionalidade, porquanto apenas nessa hipótese se justifica a compressão do direito de propriedade, em função da criação de unidades economicamente viáveis. Pelo contrário, a interpretação defendida pela Recorrente – ao admitir a preferência quando um dos prédios já possui dimensão suficiente – desvirtua a finalidade do regime e pode, inclusivamente, favorecer fenómenos de concentração fundiária excessiva e desproporcionada, sem que daí resultasse um ganho proporcional em termos de eficiência produtiva. Não pode, ademais, aferir-se a conformidade constitucional de uma norma vigente à luz de regimes jurídicos entretanto revogados, como o Decreto-Lei n.º 384/88 , de 25 de Outubro, sendo inócua a invocação pela Recorrente de soluções legislativas abandonadas. Assim, a interpretação do artigo 1380.º , n.º 1, do Código Civil acolhida pela douta sentença recorrida não só não viola os preceitos constitucionais invocados, como antes constitui uma concretização legítima, adequada e proporcional dos objetivos de política agrícola constitucionalmente consagrados, por conseguinte, deve ser julgada improcedente a invocada inconstitucionalidade, mantendo-se integralmente a decisão recorrida. Por fim, a Recorrente vem, em sede de recurso, invocar pela primeira vez a alegada integração dos prédios na Reserva Agrícola Nacional (RAN), introduzindo um argumento novo que extravasa o objeto do processo e que, por isso, não pode ser atendido. Com efeito, tal fundamento não foi oportunamente alegado na Petição Inicial, inexistindo qualquer factualidade suscetível de convocar, agora, o regime previsto no Decreto-Lei n.º 73/2009 , de 31 de Março. Tratando-se de factos constitutivos do direito invocado, recaía sobre a Recorrente o ónus da respetiva alegação e prova, ónus esse que manifestamente não foi cumprido. Assim, inexistindo prova, nem alegação, de que os prédios se encontram integrados na RAN ou abrangidos por qualquer projeto de emparcelamento nos autos, e verificando-se que não estão reunidos os demais pressupostos legais do artigo 1380.º do Código Civil , não se encontra a Recorrente em condições de exercer o direito de preferência invocado. Face ao exposto, a douta sentença recorrida não merece qualquer reparo, pois se encontra conforme à correta aplicação do direito, pelo que deve a mesma ser confirmada e negar-se provimento ao presente recurso. Termos em que deve negar-se provimento ao recurso interposto, confirmando-se a douta decisão recorrida. Fazendo-se, assim, a habitual e necessária JUSTIÇA!” O recurso foi admitido pelo tribunal a quo como sendo de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito devolutivo. Colhidos os vistos, cumpre decidir. DO OBJECTO DO RECURSO O objecto do recurso é definido pelas conclusões no mesmo formuladas, ressalvadas as questões que forem de conhecimento oficioso e que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado, sem prejuízo de o tribunal ad quem não estar limitado pela iniciativa das partes, nem estar obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pela recorrente, desde que prejudicados pela solução dada ao litígio - artigos 5.º, n.º 3, 608.º, n.º 2, ex vi artigo 663.º , n.º 2, 635.º , n.ºs 4, e 639.º , n.ºs 1 e 2, todos do CPC . Assim, as questões a decidir são: Se se encontram preenchidos os pressupostos legais do direito de preferência invocado pela Autora, ao abrigo do artigo 1380.º , n.º 1 do CC ; Se tal direito lhe advém do facto de os prédios aqui em causa se encontrarem integrados em área de Reserva Agrícola Nacional, ao abrigo do artigo 26.º , n.º 1, do Decreto-Lei n.º 73/2009 , de 31/03; Da invocada inconstitucionalidade. FUNDAMENTAÇÃO FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO O tribunal a quo considerou provados os seguintes factos: A sociedade PROMOSOLUTION – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. instaurou a presente acção no dia 18 de Abril de 2024 (cfr. PI); No dia 17 de Abril de 2024, a sociedade PROMOSOLUTION – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. depositou à ordem dos presentes autos a quantia de 20.000,00€ (cfr. DUC. – PI); DO PRÉDIO DA AUTORA Do teor da certidão de registo predial referente ao prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 3810/20020808 decorre que o mesmo tem uma área total de 380m2, confrontando (cfr. certidão de registo predial – PI): ➢ A Norte: com os HERDEIROS DE MANUEL … E OUTROS; ➢ A Sul: com a Levada; ➢ A Leste: com ANTÓNIO…; e ➢ A Oeste: Caminho Municipal; Do teor da certidão de registo predial referente ao prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 3810/20020808 decorre que o prédio é “composto por cultura arvense de regadio e pastagem” (cfr. certidão de registo predial); Do teor da certidão de registo predial referente ao prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 3810/20020808 decorre que a sociedade PROMOSOLUTION – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. é o seu titular (cfr. certidão de registo predial – PI); Do teor da caderneta predial rústica decorre que o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 3810/20020808 encontra-se inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 87, Secção UU (cfr. caderneta predial rústica – PI); De acordo com o Plano Director Municipal do Conselho de Santa Cruz (PDM) (ratificado pela resolução do Governo Regional da Madeira n.º 3/2004/M, publicado no Diário da República n.º 131, II Série de 04 de Junho de 2004), o prédio rústico inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 87, Secção UU está, em parte, inserido (cfr. ofício da Câmara Municipal de Santa Cruz datado de 17 de Novembro de 2025): a) Em Espaços Urbanos – Espaços Urbanos de Expansão e Colmatagem (Baixa Densidade), conforme artigo 40.º do PDM; e b) Em Espaços Naturais de uso fortemente condicionado – Prados Naturais, conforme Capítulo IX, artigo 58.º do PDM; DO PRÉDIO DO RÉU MM Do teor da certidão de registo predial referente ao prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424 decorre que o mesmo tem uma área total de 4960m2, confrontando (cfr. certidão de registo predial – PI): ➢ A Norte: com JOSÉ …; ➢ A Sul: com a SOCIEDADE IMOBILIÁRIA DA ASSOMADA, LDA.; ➢ A Leste: com a SOCIEDADE IMOBILIÁRIA DA ASSOMADA, LDA.; ➢ A Oeste: com a SOCIEDADE IMOBILIÁRIA DA ASSOMADA, LDA.; Do teor da certidão de registo predial referente ao prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424 decorre que o prédio é composto por “pastagem, cultura arvense de regadio e cultura arvense” (cfr. certidão de registo predial – PI); Do teor da certidão de registo predial referente ao prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424 decorre que MM é o seu titular, conforme AP. 3576 de 2022/12/07 – AQUISIÇÃO (cfr. certidão de registo predial – PI); Da caderneta predial rústica decorre que o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424 encontra-se inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 102, Secção UU (cfr. caderneta predial rústica – PI); Do extracto da secção cadastral resulta o seguinte com interesse para a boa decisão da causa (cfr. DOC. 7 junto com a PI): A SECRETARIA REGIONAL DE AMBIENTE, RECURSOS NATURAIS E ALTERAÇÕES CLIMÁTICAS – DIRECÇÃO REGIONAL DO ORDENAMENTO DO TERRITÓRIO informou que do “Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica” resulta que o prédio rústico inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 102, Secção UU confronta com os prédios rústicos inscritos na matriz predial rústica sob os artigos 72 (ANTÓNIO …), 68 (ÁLVARO …), 65 (João …), 103 (ANTÓNIO …) e 104 (PORTINHO – INVESTIMENTO E PROJECTOS IMOBILIÁRIOS, S.A.) da Secção UU, conforme infa (cfr. DOC. 4 – junto com a contestação datada de 18 de Junho de 2024); A ARAM – ÁGUAS E RESÍDUOS DA MADEIRA, S.A. informou que, tendo presente os dados de levantamento de cadastro datado de 2009, não existe qualquer infraestrutura pública de regadio que sirva o prédio rústico inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 102, Secção UU, conforme infa: De acordo com o Plano Director Municipal do Conselho de Santa Cruz (PDM) (ratificado pela resolução do Governo Regional da Madeira n.º 3/2004/M, publicado no Diário da República n.º 131, II Série de 04 de Junho de 2004), o prédio rústico inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 102, Secção UU está inserido em Espaços Naturais de uso fortemente condicionado – Prados Naturais, conforme Capítulo IX, artigo 58.º do PDM (cfr. ofício da Câmara Municipal de Santa Cruz datado de 17 de Novembro de 2025); DA PETIÇÃO INICIAL Eliminado; Entre a extrema oeste do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 3810/20020808 e a extrema leste do prédio rústico descrito sob o n.º 5296/19980424 existe uma levada de rega que foi desactivada (cfr. artigo 5.º da PI – facto completado ao abrigo do disposto no artigo 5.º , n.º 2, alínea b), do Código de Processo Civil ); DOS ACTOS DE LIQUIDAÇÃO REALIZADOS NO ÂMBITO DO PROCESSO DE INSOLVÊNCIA DA SOCIEDADE MOBILIÁRIA DA ASSOMADA, LDA. No dia 22 de Janeiro de 2021 foi apreendido a favor da MASSA INSOLVENTE DA SOCIEDADE IMOBILIÁRIA DA ASSOMADA, LDA. o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424 (cfr. auto de arrolamento junto ao apenso “B”); Por e-mail datado de 15 de Novembro de 2021, e remetidos para o seguintes endereços: “MADEIRA - Ministério Público - Funchal; '[email protected]'; '(…)@adv.oa.pt'; '(…)@adv.oa.pt'; '[email protected]'; '(…)@adv.oa.pt'”, o Sr. Administrador da Insolvência informou os credores sobre o facto de o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424 – entre outros prédios –, ter sido colocado à venda através da plataforma e-Leilões (cfr. notificação junta com o requerimento datado de 27 de Dezembro de 2021 – apenso “C”); O Sr. Administrador da Insolvência procedeu à venda do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424 através de leilão electrónico encerrado no dia 09 de Dezembro de 2021 (cfr. certidão de encerramento de leilão junto com a PI); A melhor proposta apresentada no âmbito do leilão electrónico encerrado no dia 09 de Dezembro de 2021 foi a proposta NUP6958222021, apresentada por MM , no valor de 20.000,00€ (cfr. certidão de encerramento de leilão junto com a PI); Por e-mail datado de 14 de Dezembro de 2021, e dirigido a “'(…)[email protected]'; MADEIRA - Ministério Público - Funchal; 'geral@cm santacruz.pt'; ‘(…)@adv.oa.pt'; '(…)@adv.oa.pt'; '[email protected]'; '(…)@adv.oa.p”, os credores foram informados sobre o facto de o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424 – entre outros prédios, – ter sido licitado por montante superior ao valor mínimo de venda, pelo que irá o Sr. Administrador de Insolvência dar início às diligências de venda (cfr. notificação junta com o requerimento datado de 27 de Dezembro de 2021 – apenso “C”); Por requerimento datado de 07 de Janeiro de 2022, apresentado no processo n.º 2213/19.2T8FNC-C ”, RG , na qualidade de advogado da sociedade PROMOSOLUTION – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA., declarou que apenas foi associado pela Secretaria ao referido apenso no dia 04 de Janeiro de 2022, para efeitos de acesso ao processo electrónico através do CITIUS (cfr. requerimento datado de 07 de Janeiro de 2022 e junto ao apenso “C”); Por despacho datado de 05 de Fevereiro de 2022 e proferido no âmbito do apenso “C”, o Tribunal decidiu: (i) convocar uma assembleia de credores; (ii) suspender quaisquer actos com vista a concretizar a venda – entre outros prédios –, do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424; (iii) fixar a seguinte ORDEM DE TRABALHOS: (a) aprovação da alienação pelos valores propostos; (b) Avaliação dos imóveis apreendidos pela massa insolvente por perito nomeado pelo Tribunal; e (c) outros assuntos (cfr. despacho datado de 05 de Fevereiro de 2022 e proferido no âmbito do apenso “C”); Por requerimento datado de 18 de Fevereiro de 2022 e junto ao apenso de liquidação que corre termos sob o n.º 2213/19.2T8FNC-C , o Sr. Administrador da Insolvência informou o seguinte (cfr. relatório datado de 22 de Dezembro de 2022 – junto ao apenso “C”): “L. Por outro lado, refira-se que estando em causa prédios rústicos, haverá que dar cumprimento aos artigos 1380.º e 1381.º do Código Civil relativos ao Direito de Preferência; M. Nesse sentido, apesar de o processo de venda se encontrar suspenso e com a intenção de preparar a eventualidade de o mesmo ser retomado, foi solicitada a colaboração da Ilustre Mandatária da Caixa Económica Montepio Geral na obtenção de alguns dados quanto aos proprietários dos prédios confinantes àqueles objecto de leilão electrónico para se proceder, no futuro, à sua notificação para exercício do direito de preferência (Cfr. Documento n.º 11 que se junta e se dá por integralmente reproduzido); N. Não tendo sido possível obter qualquer informação uma vez que aquele credor não dispõe da mesma conforme informado telefonicamente, foram, então, iniciadas diligências no sentido de se obter a identificação dos proprietários dos prédios confinantes.” Em sede de assembleia de credores realizada no dia 28 de Fevereiro de 2022, na qual esteve presente a credora PROMOSOLUTION – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA., na pessoa seu Ilustre Advogado, os credores aprovaram a alienação dos prédios objecto de leilão electrónico realizado no dia 09 de Dezembro de 2021, entre os quais o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424, pelos valores propostos (cfr. acta datada de 28 de Fevereiro de 2026 – apenso “C”); Por carta registrada com aviso de recepção (RC525947805PT), datada de 24 de Março de 2022 e recepcionada no dia 30 de Março de 2022, a sociedade PROMOSOLUTION – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. notificou o Sr. Administrador da Insolvência, (a) informando: (i) que é proprietária do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 3810/20020808; (ii) que o prédio rústico referido em (i) confronta, nomeadamente, com o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424; (iii) que tomou conhecimento que, no âmbito da liquidação de bens da insolvente, o imóvel foi colocado à venda no E-Leilões, tendo sido objecto de apresentação de proposta, encontrando-se pendente a respectiva venda/ adjudicação; (iv) que pretende exercer o direito de preferência sobre o imóvel; e (b) solicitando que lhe seja efectuada a comunicação a que alude o artigo 416.º , aplicável ex vi do artigo 1380.º do Código Civil (cfr. prova documental junta com a PI); O Sr. Administrador da Insolvência não respondeu à carta referida em 27., por entender que dos documentos constantes do processo de insolvência não decorre que prédio da sociedade PROMOSOLUTION – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. confronta com o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424 (cfr. confissão – acta referente à sessão de julgamento realizada no passado dia 28 de Outubro de 2025); Do “auto de adjudicação” datado de 07 de Novembro de 2022 consta o seguinte com interesse para a boa decisão da causa (cfr. auto de adjudicação): “(…). (…)”; Mediante “título de transmissão”, datado de 29 de Novembro de 2022, o Sr. Administrador da Insolvência adjudicou o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424 a MM pelo preço de 20.000,00€ (cfr. título de transmissão – PI); Do “título de transmissão” datado de 29 de Novembro de 2022, consta o seguinte com interesse para a boa decisão da causa: “(…) (…); Por requerimento datado de 22 de Dezembro de 2022 e junto ao apenso de liquidação que corre termos sob o n.º 2213/19.2T8FNC-C , o Sr. Administrador da Insolvência informou o seguinte (cfr. relatório datado de 22 de Dezembro de 2022 – junto ao apenso “C”): “c. Verba XIII: i. O prédio rústico sito no sítio do Portinho, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296 da freguesia do Caniço e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 102 da secção UU da dita freguesia obteve como valor da melhor proposta o montante de € 20.000,00 (vinte mil euros), valor esse superior ao valor mínimo de venda; ii. Atento também o explanado no ponto B, decidiu o signatário proceder à sua venda, tendo para o efeito notificado o proponente vencedor (Cfr. Documento n.º 4 que se junta e se dá por integralmente reproduzido); iii. Efectuado o pagamento de 20% do preço, emitido o Auto de Adjudicação e cumpridas as obrigações fiscais, foi depositado o remanescente do preço e emitido o respectivo Título de Transmissão (Cfr. Documentos n.º 5 e 6 que se juntam e se dão por integralmente reproduzidos); iv. Encontra-se já pedido o registo junto da Conservatória do Registo Predial (Cfr. Documento n.º 7 que se junta e se dá por integralmente reproduzido);” Do apenso de liquidação, que corre termos sob o n.º 2213/19.2T8FNC-C , resulta que a credora PROMOSOLUTION – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. não foi notificada, quer por via electrónica através do sistema informático CITIUS, quer por qualquer outro meio, pela Secretaria ou pelo Sr. Administrador da Insolvência, do requerimento datado de 22 de Dezembro de 2022; DA CONTESTAÇÃO DE MM A Autora teve conhecimento do preço oferecido por MM , por ter acompanhado a venda do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424 através da plataforma de leilão electrónico e por ter estado presente na assembleia de credores realizada em 28 de Fevereiro de 2022, na qual foi aprovada a alienação do referido prédio objecto do leilão electrónico de 09 de Dezembro de 2021 pelo valor proposto; MM adquiriu o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424 com vista à construção da sua casa de habitação (cfr. artigo 35.º da 1.ª Contestação); Do teor da certidão de registo comercial da sociedade PROMOSOLUTION – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. resulta que a mesma tem por objecto social a “promoção imobiliária, compra e venda para revenda, arrendamentos, exploração turística, exploração de centros comerciais, exploração de parques de estacionamento, actividades afins” (cfr. certidão de registo comercial – PI); Do teor da certidão de registo comercial da sociedade PROMOSOLUTION – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. resulta que NN , por deliberação datada de 16 de Dezembro de 2014, foi nomeada gerente, conforme INSC. 5 AP. 10/20141230 – ALTERAÇÃO AO CONTRATO DE SOCIEDADE E DESIGNAÇÃO DE MEMBRO(S) DE ÓRGÃO(S) SOCIAL(AIS) (cfr. certidão de registo comercial – PI); Do teor da certidão de registo comercial da sociedade PROMOSOLUTION – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. resulta que a mesma tem como sócias as sociedades PREDISOLUTION – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. e MULTIPLUS INVESTMENTS & REALTY, SGPS, LDA., conforme INSC. 5 AP. 10/20141230 – ALTERAÇÃO AO CONTRATO DE SOCIEDADE E DESIGNAÇÃO DE MEMBRO(S) DE ÓRGÃO(S) SOCIAL(AIS) (cfr. certidão de registo comercial – PI) ; A sociedade MULTIPLUS INVESTMENTS & REALTY, SGPS, LDA. foi convertida em sociedade unipessoal, sendo que o seu capital social, no valor de 50.000,00€, é detido pela sua sócia única e gerente NN , conforma INSC. 5 – AP. 6/20240311 – ALTERAÇÃO DO CONTRATO DE SOCIEDADE PARA SOCIEDADE UNIPESSOAL POR QUOTAS E MUDANÇA DE SEDE (cfr. DOC. 13 junto com a 1.ª contestação – certidão de registo comercial); PP e NN são progenitores de XX e de YY (cfr. DOCS. 4 e 5 – assentos de nascimento n.os 16844 do ano de 2011 e 1845 do ano de 2016 – juntos com a 1.ª Contestação); PP e NN vivem em condições análogas às dos cônjuges (cfr. artigo 57.º da 1.ª Contestação); DA CONTESTAÇÃO da MASSA INSOLVENTE DA SOCIEDADE IMOBILIÁRIA DA ASSOMADA, LDA. No dia 21 de Dezembro de 2006, a CAIXA ECONÓMICA MONTEPIO GERAL, na qualidade de mutuante, e a SOCIEDADE IMOBILIÁRIA DA ASSOMADA, LDA., na qualidade de mutuária, celebraram um contrato designado por “MÚTUO ONEROSO COM HIPOTECA E FIANÇA”, mediante o qual a primeira emprestou à segunda a quantia de 7.615.000,00€, por um prazo de 54 meses, sendo que a referida quantia se destinava “à promoção, desenvolvimento, construção e comercialização de projectos imobiliários turísticos e habitacionais na freguesia do Caniço, Concelho de Santa Cruz, Madeira” (cfr. prova documental junta com a petição inicial – autos principais); Para garantia do cumprimento das obrigações assumidas no contrato referido em 42. e sucessivos adicionais e até ao montante máximo garantido de 13.792.500,00€, foi constituída hipoteca voluntária a favor da CAIXA ECONÓMICA MONTEPIO GERAL, incidindo, entre outros imóveis, sobre o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424 (cfr. prova documental junta com a petição inicial – autos principais); Do Balancete Geral Financeiro da SOCIEDADE IMOBILIÁRIA DA ASSOMADA, LDA., datado de 31 de Dezembro de 2015, resulta que o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424, que à data estava inscrito da matriz predial rústica sob o artigo 69 da secção UU, foi registrado na CONTA 361109 – PRODUTOS E TRABALHOS EM CURSO (cfr. balancete geral financeiro junto aos autos principais com o requerimento datado de 11 de Junho de 2019); Como não provados, foram fixados os seguintes factos: O prédio rústico inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 87, Secção UU e o prédio rústico inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 102, Secção UU encontram-se separados por uma vereda integrada no domínio público Municipal (cfr. artigo 21.º da 1.ª Contestação) (cfr. FACTO A)); A sociedade PROMOSOLUTION – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. adquiriu o prédio rústico inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 87, Secção UU, com vista à construção (cfr. artigo 38.º da 1.ª Contestação); PP , no seio da sociedade PROMOSOLUTION – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA., pratica, de forma sistemática, não só actos de gestão corrente como também actos de especial relevo, com autonomia decisória e tolerância da sociedade (cfr. interpretação do artigo 50.º da 1.ª Contestação); As participações sociais da sociedade PREDISOLUTION – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. são detidas por PP (cfr. artigo 54.º da 1.ª contestação); PP , no seio das sociedades PREDISOLUTION – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. e MULTIPLUS INVESTMENTS & REALTY, SGPS, pratica, de forma sistemática, não só actos de gestão corrente como também actos de especial relevo, com autonomia decisória e tolerância das sociedades (cfr. interpretação do artigo 54.º da 1.ª Contestação); Não é conhecida qualquer actividade comercial ou empresarial por parte de NN (cfr. artigo 59.º da 1.ª Contestação); NN , no âmbito da sociedade PROMOSOLUTION – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA., não pratica, com autonomia decisória, actos de gestão corrente nem actos de especial relevo (cfr. artigo 60.º da 1.ª contestação); Desde o dia 14 de Dezembro de 2021, a sociedade PROMOSOLUTION – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. sabe que o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º 5296/19980424 ia ser vendido a MM por 20.000,00€ (cfr. artigo 11.º da 2.ª Contestação). FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO Na presente acção está em causa a pretensão da autora/apelante em exercer direito de preferência na aquisição de um terreno confinante com um outro de sua propriedade (sendo que se mostra já decidido nos autos que ambos os terrenos são efectivamente confinantes). A 1.ª instância considerou não se encontrarem preenchidos os pressupostos legais inerentes ao invocado direito, porquanto não estão em causa dois terrenos com área inferior à unidade de cultura. Já a apelante contrapõe que basta um dos terrenos cumprir tal requisito, nessa medida censurando o entendimento defendido na sentença visada. Do preenchimento dos pressupostos legais do direito de preferência invocado pela Autora, ao abrigo do artigo 1380.º , n.º 1 do CC Aludindo ao direito de preferência, diz-nos o n.º 1 do artigo 1380.º do CC que “[o]s proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura , gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.” [1] Como Pires de Lima e Antunes Varela ensinavam, o objectivo deste preceito “é fomentar o emparcelamento de terrenos a minifundiários, criando objectivamente as condições que, sob o ponto de vista económico, se consideram imprescindíveis à constituição de explorações rendíveis”, “fomentar a exploração unitária de áreas que atinjam ou se aproximem da unidade de cultura considerada economicamente aconselhável.” Trata-se de um preceito que teve origem na Lei n.º 2116, de 14/08/1962 (que promulgou as bases do emparcelamento da propriedade rústica ), a qual, à data do início de vigência do CC, regulava o fracionamento e o emparcelamento dos prédios rústicos. Segundo o seu n.º 1, “Os proprietários de terrenos confinantes, gozam do direito de preferência nas transmissões por venda particular ou judicial, adjudicação em processo de execução, dação em pagamento ou aforamento, a proprietário não confinante, da propriedade ou do domínio útil ou de qualquer fracção alíquota destes direitos sobre prédios rústicos, encravados ou não, com área inferior à unidade de cultura” Tal Lei veio a ser revogada e substituída pelo Decreto-Lei n.º 384/88 , de 25/10 (Regime do Emparcelamento Rural), o qual, por sua vez, foi revogado e substituído pela Lei n.º 111/2015 , de 27/08 (RJEF – Regime Jurídico da Estruturação Fundiária [4] ). Segundo o n.º 1 do artigo 18.º do referido Decreto-Lei, “Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil , ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura.” Decorre deste último artigo deixar de relevar a dimensão da área da unidade de cultura para que o direito de preferência possa ser exercido. Nessa medida, da conjugação do mesmo com o transcrito artigo 1380.º do CC , a jurisprudência passou maioritariamente a considerar que existia um direito recíproco de preferência, desde que um dos prédios (o alienado ou o do preferente) tivessem área inferior à unidade de cultura (independentemente da dimensão do outro prédio). [5] [6] No entanto, como já mencionado, o Decreto-Lei n.º 384/88 foi revogado pela Lei n.º 111/2015 (cfr. artigo 64.º , al. a), desta Lei), cujo artigo 21.º estatui: “1 – Os proprietários de parcelas e prédios rústicos abrangidos pelo projeto de emparcelamento gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de transmissão a título oneroso de qualquer das parcelas ou prédios rústicos aí inscritos, inclusive nas transmissões decorrentes de venda forçada. 2 – (…). 3 – Ao exercício do direito de preferência é aplicável, com as necessárias adaptações, o regime previsto no Código Civil para os pactos de preferência.” Em face de assim ter sucedido, como bem refere a 1.ª instância, cabe apreciar se tal revogação determinou uma alteração do regime anteriormente vigente, consolidado na doutrina e na jurisprudência . Por outras palavras, cumpre decidir se, para efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 1380.º do CC , bastará que um dos prédios tenha área inferior à unidade de cultura, ou se se exigirá antes que ambos os prédios (o do preferente e o do alienante) cumpram tal requisito. Desde já adiantando a nossa posição, diremos subscrever o entendimento defendido na sentença recorrida, segundo o qual apenas existirá o invocado direito de preferência caso estejamos perante dois terrenos com área inferior à unidade de cultura (não bastando que tal requisito esteja cumprido apenas com relação a um dos terrenos). Nesta matéria (e após se ter concluído estarmos em face de uma revogação global do Decreto-Lei n.º 384/88 pela Lei n.º 111/2015 ), consignou-se na sentença recorrida: “ Conforme é sabido, a interpretação da Lei não se deve cingir à sua letra, devendo antes o intérprete reconstituir a partir do seu texto o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada (cfr. artigo 9.º , n.º 1, do Código Civil ). // No entanto, o intérprete não pode considerar o pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso, sendo que, na fixação do seu sentido e alcance, deve presumir-se que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (cfr. artigo 9.º , n.os 2 e 3, do Código Civil ). Ora, considerando os cânones interpretativos atrás enunciados, bem como o teor da Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto, não se encontram razões fundamentais, relevantes ou prevalentes, de qualquer natureza, que permitam concluir pela existência de um eventual engano ou desatenção do legislador.” Convocando-se logo de seguida o acórdão do STJ de 13/12/2022 , segundo o qual: “Na situação sub judice, o que se retira da letra da lei é tão simplesmente a indiscutível revogação da vigência de uma determinada norma legal (o artigo 18º , nº 1, do Decreto-lei nº 384/88 , de 25 de Outubro), sem que em qualquer outro local (deste ou doutro diploma) o legislador tenha deixado subentendido que foi longe demais e que afinal não quereria revogar aquilo que efectivamente revogou. // Como se compreende, não basta, para este efeito, aludir à circunstância de diversos acórdãos dos tribunais superiores o afirmarem em termos estritamente dogmáticos e sem nenhuma explicação minimamente consistente e convincente (neste caso, os acórdãos do Tribunal da Relação do Porto de 13 de Julho de 2021 (relator Rodrigues Pires), proferido no processo n.º 102/13.3T2SVV.P1 , e de 21 de Outubro de 2019 (relator JOAQUIM MOURA), proferido no processo n.º 2065/17.7T8LOU.P1 , publicados in www.dgsi.pt; acrescentando-se ainda que o acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 18 de Maio de 2021 (relator ISAÍAS PÁDUA), proferido no processo n.º 178/19.0TMBR.C1, publicado in www.dgsi, citado pelo recorrentes nas suas alegações de recurso, não faz qualquer alusão à Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto; o acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 03 de Dezembro de 2020 (relator FRANCISCO MATOS), proferido no processo n.º 132/19.1T8SRP.E1 , publicado in www.dgsi, onde não é feita referência à Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto, nem verdadeiramente equacionada a vigência do artigo 18.º , n.º 1, do Decreto-lei n.º 384/88 , de 25 de Outubro, não obstante a sua expressa revogação; o acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 10 de Maio de 2018 (relator RUI MACHADO MOURA), proferido no processo n.º 159/14.0TBETZ.E2 , publicado in www.dgsi.pt, onde se considerou que a Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto não se aplicava à situação sub judice, atenta a anterioridade da entrada em acção em juízo relativamente à vigência daquele diploma legal; o acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 15 de Dezembro de 2020 (relator ISAÍAS PÁDUA), proferido no processo n.º 281/13.0TBPCV.C2 , publicado in www.dgsi.pt, que se refere a uma acção entrada em juízo em data anterior à vigência da Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto). E o que é certo é que a revogação da norma (o artigo 18.º , nº 1, do Decreto-Lei n.º 384/88 , de 25 de Outubro) que alterava o âmbito e alcance do citado artigo 1380.º do Código Civil , alargando-o, desapareceu do panorama jurídico , pura e simplesmente (Sobre os fundamentos gerais subjacentes aos propósitos da Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto, vide o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 01 de Março de 2018 (relatora ROSA TCHING), proferido no processo nº 1011/16.0T8STB.E1.S1 ). Logo, neste particular, não existe qualquer outra hipótese interpretativa que não a de passar a analisar os actuais pressupostos legais do exercício do direito de preferência à luz do disposto no artigo 1380.º do Código Civil , na redacção do Código Civil de 1966, sem a dita alteração (que deixou objectivamente de subsistir, tendo sido expressamente eliminada) . (…). E segundo esse normativo, constituem condições legais para o exercício do direito de preferência: // • a existência de uma venda de um terreno; // • ser o preferente proprietário de um terreno confinante; // • serem os prédios confinantes, ambos, de área inferior à unidade de cultura . Neste mesmo sentido, pronunciou-se aliás o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14 de Janeiro de 2021 (relatora ROSA TCHING), proferido no processo n.º 892/18.7T8BJA.E1.S1 , publicado in www.dgsi.pt., quando aí se afirmou que os pressupostos cumulativos do exercício do direito de preferência consistem em “ter sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura” e “ter o prédio do proprietário que se apresenta a preferir área inferior à unidade de cultura”. Refere outrossim sobre esta temática específica, LUÍS MENEZES LEITÃO sobre esta temática, in “Direitos Reais”, Almedina, 2022, 10.ª edição, a pp. 535 a 536: “O artigo 18.º , n.º 1, do Decreto-lei nº 348/88 , viria, porém, a ser revogado pela Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto, (artigo 64º), cujo artigo 21.º passou a limitar a preferência aos proprietários de parcelas e prédios rústicos abrangidos por um projecto de emparcelamento”. (Sobre a coincidência de objectivos entre o artigo 1380.º , n.º 1, do Código Civil e a Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto, vide o acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 26 de Novembro de 2015 (relatora ANA CRISTINA DUARTE), proferido no processo n.º 3224/13.7TBVCT.G1 , publicado in www.dgsi.pt, onde se consignou: “O emparcelamento, nos termos do artigo 7.º da Lei n.º 111/2015 , de 27/08, que estabeleceu o Regime Jurídico da Estruturação Fundiária, consiste na correcção da divisão parcelar de prédios rústicos ou de parcelas pertencentes a dois ou mais proprietários ou na aquisição de prédios contíguos, através da concentração, do redimensionamento, da rectificação de estremas e da extinção de encraves e de servidões e outros direitos de superfície. É exactamente o objectivo deste artigo 1380.º do CC : fomentar o emparcelamento de terrenos a minifundiários, criando objectivamente as condições que, sob o ponto de vista económico, se consideram imprescindíveis à constituição de explorações rentáveis”. (…). A própria natureza imperativa e profundamente reordenadora da nova organização da estrutura fundiária que ressalta, à evidência, da análise da Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto, levam-nos a concluir que se está perante um quadro jurídico absolutamente inovador e totalmente divergente daquele que o precedeu, sendo assim absolutamente incompatível com a manutenção das soluções que o diploma expressamente revogou (excluindo, portanto, de todo, a subsistência do Decreto-lei nº 384/88 , de 25 de Outubro e em particular do seu artigo 18º , nº 1). Neste sentido, preceitua do artigo 21.º da Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto, (…). A ressalva que é feita no artigo 48.º , n.º 1, da Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto, ao consignar-se “ao fraccionamento e à troca de parcelas aplicam-se, além das regras dos artigos 1376.º a 1381.º do Código Civil , as disposições da presente lei”, só pode naturalmente valer por remissão para a aplicação do artigo 1380.º do Código Civil , mas sem o alargamento que resultava do artigo 18.º , n.º 1, do Decreto-lei n.º 384/88 , de 25 de Outubro, que pura e simplesmente deixou de vigorar no nosso ordenamento jurídico . (…). No fundo, as limitações ou condicionantes ora estabelecidas por esta lei acabam de certo modo por reforçar o carácter circunscrito e parcimonioso da aplicação deste instituto (o direito de preferência), confinando-o a determinadas situações específicas, superiormente salvaguardas pelo legislador, na medida em que o mesmo constitui, como se compreende, uma sensível compressão do princípio da autonomia privada, consagrado no artigo 405º do Código Civil , através do qual é reconhecido a cada sujeito o direito a celebrar os negócios jurídicos que bem lhe aprouver (dentro do perímetro intransponível da sua licitude) e, concretamente, o direito a poder transmitir os seus bens ao adquirente por si individualmente escolhido, fazendo-o livremente enquanto desígnio soberano da sua vontade.” (sublinhado nosso). Secundamos integralmente o acabado de transcrever, porquanto a interpretação aí defendida (e que foi acolhida na sentença recorrida), segundo a qual se impõe analisar “ os actuais pressupostos legais do exercício do direito de preferência à luz do disposto no artigo 1380.º do Código Civil , na redacção do Código Civil de 1966” , é a única admissível e que corresponde ao pretendido pelo legislador. Também assim o defende Agostinho Cardoso Guedes , em anotação ao artigo 1380.º , segundo o qual, com a revogação do Decreto-Lei n.º 384/88 pela Lei n.º 111/2015 , “ o direito de preferência estabelecido no preceito readquiriu os seus contornos originais referidos à venda ou dação em cumprimento ”. Sintetiza este autor serem requisitos para o exercício do direito de preferência: a) estar projectada a venda ou dação em cumprimento de certo terreno; b) o terreno a alienar ser confinante com o terreno do preferente; c) ambos os terrenos terem área inferior à unidade de cultura; d) a alienação projectada ter como beneficiário alguém que não é proprietário confinante. Elencando depois como factos impeditivos do direito de preferência (em alternativa): a) algum dos terrenos (o terreno a alienar ou o terreno propriedade do preferente) constituir parte componente de prédio urbano ou se destinar a algum fim que não seja a cultura; ou b) o prédio ser alienado em conjunto com outros prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar. Ora, para além de, com a revogação do Decreto-Lei n.º 385/88 , ter desaparecido o fundamento legal que viabilizava a interpretação que a apelante pretende agora fazer valer, e de o próprio texto do artigo 1380.º , n.º 1 do CC assim o demonstrar - “ terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura” (sendo esta qualificação reportada aos “ terrenos confinantes ”, no plural), importa relembrar que, em momento anterior ao início da vigência desse Decreto-Lei, dúvidas inexistiam quanto ao mencionado requisito (área inferior à unidade de cultura) abranger ambos os prédios [9] . Pires de Lima e Antunes Varela , aludindo ao n.º 1 do artigo 1380.º do CC e ao n.º 1 da Base VI da Lei n.º 2116, salientavam existir uma diferença nos regimes: “Enquanto que, nos termos desta base, qualquer proprietário confinante gozava do direito de preferência em relação aos terrenos com área inferior à unidade de cultura que fossem transmitidos a proprietário não confinante, pelo Código só gozam deste direito os proprietários de área inferior à unidade de cultura. Trata-se, como se diz no texto legal, de um direito recíproco entre proprietários de terrenos confinantes, com áreas que não atingem essa unidade.” Concluindo depois estes autores, serem pressupostos do direito real de preferência atribuído pelo artigo 1380.º do CC : a) que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura ; b) que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio alienado; c) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura ; e d) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante. Aliás, mesmo a jurisprudência que defendia a posição invocada pela apelante, não deixava de reconhecer que tal interpretação - segundo a qual bastava que um dos terrenos tivesse área inferior à unidade de cultura - apenas era sustentada exclusivamente pelo consignado no mencionado artigo 18.º. A título de exemplo, vejam-se os acórdãos do STJ de 04/10/2007 - “ 1. No regime estabelecido no art. 1380º do CC , a reciprocidade do direito de preferência só se verificava entre proprietários de terrenos confinantes, com área inferior à unidade de cultura. (…) 3 – A reciprocidade do direito de preferência é alargada, face ao teor do art. 18º do aludido diploma (…) ” – e de 22/05/2014 - “O direito de preferência, conferido pelo art.º 1380.º do C.Civil, devidamente conjugado com o art.º 18.º , n.º 1 , do Dec.Lei n.º 384/88 (…)” (sublinhados nossos). Não será também despiciendo mencionar que, através da Lei n.º 111/2015 , nenhuma alteração se introduziu ao artigo 1380.º do CC , o que certamente o legislador não teria deixado de fazer caso pretendesse manter a restrição decorrente do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 385/88 (alterações que, diga-se, não se coibiu de levar a efeito com relação ao artigo 1379.º do CC – cfr. artigo 59.º da referida Lei). Bem andou, pois, o tribunal a quo quando considerou que “[d]a interpretação literal, sistemática, histórica e teleológica da Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto, não resultam quaisquer indícios que permitam concluir que o legislador, ao não contemplar norma equivalente à do artigo 18.º , n.º 1, do Decreto-Lei n.º 384/88 no novo diploma, tenha incorrido em erro ou desatenção” , devendo os pressupostos do direito de preferência “ser apreciados exclusivamente à luz do artigo 1380.º do Código Civil .” Efectivamente, ambos os prédios terão que ter uma área inferior à unidade de cultura. O artigo 49.º , n.º 1, da Lei n.º 111/2015 define unidade de cultura como sendo “a superfície mínima de um terreno rústico para que este possa ser gerido de uma forma sustentável, utilizando os meios e recursos normais e adequados à obtenção de um resultado satisfatório, atendendo às características desse terreno e às características geográficas, agrícolas e florestais da zona onde o mesmo se integra.” No que aqui releva, há a assinalar que, através do Decreto Legislativo Regional n.º 27/2017/M, de 23/08, a unidade de cultura para a Região Autónoma da Madeira foi fixada em 1.500m2 (artigo 2.º), prevendo-se, no entanto, a título excepcional, poder a mesma “ter um limite mínimo de 500m2, desde que, nomeadamente, a localização, as condições locais de natureza económica e social, a tradição da estrutura fundiária na zona e aptidão agrícola do prédio assim o justifiquem” e exista “ parecer prévio favorável do responsável do governo regional competente em matéria de Agricultura, emitido a requerimento do interessado, no prazo de 90 dias úteis a contar da formulação do requerimento. ” (artigo 3.º, n.ºs 1 e 2). Ora, não obstante a prédio da autora tenha uma área de 380m2 (inferior à unidade de cultura), assim não sucede com o prédio para aquisição do qual a mesma pretende exercer preferência, prédio esse que apresenta uma área de 4.960m2, pelo que necessariamente se impõe concluir pela não verificação do invocado pressuposto legal, o que obsta à invocação do artigo 1380.º do CC . Ainda com respeito à unidade de cultura, importa frisar que, não obstante o Decreto Legislativo Regional n.º 27/2017/M, de 23/08, tenha entretanto sido revogado pelo Decreto Legislativo Regional n.º 7/2026/M, de 29/04 (invocado nas alegações), o mesmo não tem aplicação ao caso. Como no mesmo foi expressamente previsto (artigo 67.º), a sua entrada em vigor foi prevista para os trinta dias subsequentes à sua publicação (sendo o dia 29/05/2026 o do início de vigência), inexistindo qualquer cláusula de retroactividade ou que estipulasse a sua aplicação a processos pendentes. Ora, a presente acção foi intentada em 18/04/2024, pelo que nunca aquele Decreto lhe poderá ser aplicável, tanto mais que o artigo 49.º deste Decreto [12] , do qual a apelante se socorre, não corresponde a qualquer norma de cariz processual. Note-se que a posição adoptada nos autos (por ambas as instâncias) não traduz, ao contrário do defendido pela apelante, “ um intolerável retrocesso económico e social para a agricultura portuguesa ”, porquanto, como decorre do já exposto, corresponde à correcta aplicação do regime legal vigente. Por pertinente, transcreve-se o que o segundo réu defende nas suas contra-alegações: “tais argumentos extravasam manifestamente o plano da interpretação e aplicação do direito vigente, bem como a orientação jurisprudencial do Supremo Tribunal de Justiça, situando-se antes no domínio da política legislativa, cuja definição cabe ao legislador e não aos Tribunais, aos quais compete apenas aplicar a lei tal como se encontra vigente, e não corrigi-la, completá-la ou substituí-la à luz de juízos de oportunidade ou conveniência processual, como no presente caso. // Com efeito, a Recorrente parte do pressuposto, errado digamos, de que o objetivo do regime jurídico do direito de preferência é o de promover, a todo o custo, o aumento da dimensão das explorações agrícolas, mesmo quando estas já atingiram a unidade de cultura. Todavia, essa não é, nem nunca foi, a ratio do artigo 1380.º do Código Civil na sua configuração atual. // A interpretação da lei não pode ser orientada por considerações de oportunidade, eficiência económica ou opções de política agrícola que o legislador não acolheu no texto legal. Na verdade, o legislador de 2015, ao revogar expressamente o regime constante do Decreto-Lei n.º 384/88 , de 25 de Outubro, quis abandonar um modelo expansivo do direito de preferência, orientada para o emparcelamento rural – isto é, para a mera agregação de prédios – substituindo-a por um modelo mais restritivo, centrando na prevenção do fracionamento prejudicial da propriedade rústica e no combate ao minifúndio.” Em tal peça argumenta-se ainda que, a não se entender nos moldes decididos pela 1.ª instância, estar-se-ia a fomentar “fenómenos de concentração fundiária excessiva, sem que daí resultasse um ganho proporcional em termos de eficiência produtiva, subvertendo a lógica restritiva que o legislador pretendeu consagrar com a referida Lei ”. E, continua o apelado: “ o direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil não constitui, no regime vigente, um instrumento de promoção do emparcelamento rural, antes se inserindo num plano distinto da política de estruturação fundiária, a qual dispõe de mecanismos próprios. Assim, a eventual ineficácia desses instrumentos que a Recorrente alega, não legitima uma interpretação ampliativa do preceito que contrarie o seu sentido e alcance legalmente definidos após a reforma de 2015. // É certo que, atualmente, o direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil pode, em determinados casos, ter como efeito indireto o emparcelamento rural. Todavia, tal resultado é meramente acessório e não corresponde à finalidade própria do preceito, que se circunscreve, como já referido, à prevenção do fracionamento antieconómico da propriedade rústica, não podendo, por isso, ser reconduzido a um instrumento de política ativa de concentração fundiária, como pretende a Recorrente fazer crer nas suas doutas Alegações. // Se o douto Tribunal a quo tivesse enveredado pela interpretação propugnada pela Recorrente, admitindo o exercício do direito de preferência em situações em que um dos prédios apresenta área inferior à unidade de cultura e o outro a ultrapassa – como aquela sustenta – e, com base nisso, atribuindo ao artigo 1380.º do Código Civil uma função de promoção ativa do emparcelamento rural que o legislador não consagrou, tal implicaria, na prática, a criação de um regime jurídico novo, alheio à letra da lei e ao espírito da lei. // Uma tal solução extravasaria manifestamente os limites da função jurisdicional, colidindo com o princípio da separação de poderes, constitucionalmente consagrado, na medida em que aos Tribunais compete apenas aplicar e interpretar o direito vigente, e não substituir-se ao legislador na definição de políticas públicas de estruturação fundiária.” O artigo 1380.º do CC não pode (nem deve) ser interpretado enquanto instrumento de política de reforma agrária (visando em termos globais o emparcelamento como meio de reestruturação dessa política) - o que é regulado em legislação avulsa -, mas antes na perspectiva de versar sobre o direito legal de preferência de que gozam os proprietários de prédios (pequenos) confinantes (isto é, desses particulares e prédios concretamente identificados), desde que observados os legais pressupostos. [13] Acresce que a exigência de ambos os prédios deverem ter área inferior à unidade de cultura não constitui obstáculo à defesa do emparcelamento, apenas delimitando a aplicação do direito de preferência às situações de pequenas propriedades confinantes (como pretendido pelo legislador). Por outras palavras, visa-se tão somente o propósito de emparcelamento de terrenos com área inferior à unidade de cultura (evitando-se uma fragmentação excessiva, promovendo-se a formação de unidades economicamente mais viáveis, mas restrita aos prédios com aquelas características). Alargar a preferência a qualquer proprietário de terrenos com área superior à unidade de cultura desvirtualizaria a finalidade e o âmbito de aplicação do 1380.º do CC. A revogação do Decreto-Lei n.º 384/88 pela Lei n.º 111/2015 (a qual veio consagrar um novo regime , para o qual não foi transposto o anteriormente previsto no artigo 18.º daquele primeiro diploma), mais não revela do que uma opção consciente e deliberada do legislador em restringir o âmbito de aplicação do mencionado artigo 1380.º. [14] Como se escreveu em sede de contra-alegações: “Neste novo enquadramento, o direito de preferência entre proprietários de prédios confinantes deixou de assumir natureza generalizada, para passar a configurar-se como um instrumento excecional, ao serviço de um objetivo específico de política agrária, designadamente a correção e combate a situações de minifúndio e a promoção de unidades de exploração economicamente viáveis. // Portanto, a forma de prossecução desse objetivo, com a entrada da referida lei, foi substancialmente reformulada, no sentido de que se deixou privilegiar uma lógica meramente quantitativa de “agregação a todo o custo” e passou a impor-se uma lógica funcional e económica de criação de unidades de exploração efetivamente viáveis. // O que o legislador, efetivamente, pretendeu foi incentivar a junção de prédios rústicos que, individualmente, não atingiam a dimensão mínima economicamente sustentável, permitindo que, através da sua agregação, se aproximem ou atinjam essa unidade de referência, dotada de viabilidade económica. É apenas nesta hipótese que se encontra preenchida a ratio do instituto. // (…) quando apenas um dos prédios apresenta área inferior à unidade de cultura, estando o outro já dotado de dimensão suficiente para uma exploração viável, ou seja, tem uma área superior à unidade de cultura, a atribuição de um direito legal de preferência deixa de encontrar justificação estrutural. // Nessa hipótese, não está em causa a superação de uma situação de minifúndio – realidade que, podendo ser legítima do ponto de vista económico, não reclama a intervenção do legislador através da compressão do princípio da autonomia privada das partes.” É este o entendimento que a jurisprudência actual e mais avisada tem vindo a adoptar maioritariamente (dispensando-nos de invocar quaisquer arestos, porquanto já o fizeram de forma exaustiva as partes e o tribunal recorrido, bem como este colectivo), carecendo de justificação o vertido na Conclusão 50 das alegações de recurso. Mas poderá, ainda assim, ser reconhecido o pretenso direito de preferência da autora ao abrigo do artigo 26.º da Lei n.º 73/2009 , de 31/03 ? Alega a apelante que “ estão em causa terrenos afetos e aptos para a agricultura, ou seja, solos de boa qualidade, segundo a carta dos Solos da Ilha da Madeira, e classificados pelo PDM do Município de Santa Cruz, como espaços naturais, prados naturais, muito aptos para a pastagem ou pecuária e cultivo, as quais correspondem a atividades agrícolas, ao abrigo do conceituado pela al. a) do art. 3.º do RJRAN (Conclusão 69) , “Razão pela qual se imponha concluir, também, pela existência a favor da recorrente do direito de preferência previsto no art. 26.º do invocado diploma legal” (Conclusão 70). Contrapõe o apelado tratar-se de um argumento novo, porquanto tal fundamento não foi invocado na petição inicial, bem como estar a apelante a confundir aptidão agrícola dos solos com efectiva integração na Reserva Agrícola Nacional (sendo que incumbia à apelante alegar e provar os factos que assim permitissem concluir, o que a mesma não logrou demonstrar). Sendo certo que tal fundamento deveria ter sido, ab inicio , invocado pela apelante (por constituir um fundamento com autonomia ), também o é que se trata de matéria que foi expressamente conhecida e decidida pela 1.ª instância, a qual julgou improcedente a pretensão da ora apelante também com esse fundamento (não beneficiar a mesma de direito de preferência à luz do invocado artigo 26.º). Consequentemente, sempre à mesma será legítimo impugnar tal segmento decisório (que lhe foi desfavorável), nada obstando a que esta Relação também dele conheça (porquanto integra o objecto do recurso). Analisando. Segundo o artigo 26.º do RJRAN – Regime Jurídico da Reserva Agrícola Nacional, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 73/2009 , de 31/03, posteriormente alterado pelos Decretos-Lei n.º 199/2015 , de 16/09, n.º 11/2023, de 10/02, e n.º 36/2023, de 26/05, “1 - Sem prejuízo dos direitos de preferência estabelecidos no Código Civil e em legislação complementar, os proprietários de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área da RAN gozam do direito de preferência na alienação ou dação em cumprimento de prédios rústicos ou mistos confinantes. 2 - Os proprietários dos prédios rústicos ou mistos inseridos na RAN que os pretendam vender, comunicam por escrito a sua intenção aos confinantes que podem exercer o seu direito nos termos dos artigos 416.º a 418.º do Código Civil . 3 - No caso de violação do prescrito nos números anteriores é aplicável o disposto no artigo 1410.º do Código Civil , exceto se a alienação ou dação em cumprimento tiver sido efetuada a favor de um dos preferentes.” Neste preceito institui-se um direito de preferência - relativamente a prédios confinantes - a favor de proprietários de prédios rústicos ou mistos que estejam incluídos numa área de reserva agrícola nacional, sem que seja imposto qualquer requisito atinente à área de unidade de cultura. A 1.ª instância afastou igualmente tal enquadramento, para tanto defendendo: “ (…) Para efeitos do Decreto-Lei n.º 73/2009 , de 31 de Março e legislação complementar, entende-se: // (i) Por “actividade agrícola” a actividade económica do sector primário que tem por fim a produção de bens de origem vegetal, lenhosa ou não lenhosa, ou animal utilizáveis como matérias-primas de diversas indústrias ou que chegam ao consumidor sem qualquer transformação (cfr. artigo 3.º, alínea a), do RJRAN); // e (ii) Por “prédio rústico” o terreno situado fora de um aglomerado urbano, que não se possa considerar como terreno para construção e desde que tenha como destino normal uma utilização geradora de rendimentos agrícolas, ou aqueles que não possuindo a afectação indicada, não se encontrem construídos ou disponham apenas de edifícios rurais de carácter acessório, sem autonomia económica e de reduzido valor e ainda as águas, as plantações e os edifícios e construções rurais directamente afectos à produção de rendimentos agrícolas, pecuários ou florestais, nele localizados, que inclui os assentos de lavoura (cfr. artigo 3.º, alínea l), do RJRAN). // A RAN é uma restrição de utilidade pública, à qual se aplica um regime territorial especial, que estabelece um conjunto de condicionamentos à utilização não agrícola do solo, identificando quais as permitidas tendo em conta os objectivos do Regime Jurídico da Reserva Agrícola Nacional nos vários tipos de terras e solos (cfr. artigo 2.º, n.º 2, do RJRAN). // A RAN pretende seleccionar solos numa perspectiva dinâmica e abrangente que, sem descurar o seu aproveitamento agrícola, nele se incluindo a exploração florestal, procura conciliar esse objectivo com outros, como o lazer, a manutenção do ciclo da água, o carbono e a paisagem. As áreas da RAN são obrigatoriamente identificadas nas plantas de condicionantes dos planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal (cfr. artigo 11.º do RJRAN). // De acordo com o Regime Jurídico da Reserva Agrícola Nacional, os solos da RAN estão afectos à agricultura, sendo interditas as acções que diminuam ou destruam as suas potencialidades agrícolas (cfr. artigos 2.º, 4.º, 20.º e 21.º de tal diploma). No entanto, a Lei admite excepções a tais proibições, desde que estejam preenchidos os pressupostos elencados no artigo 22.º do RJRAN. // (…) O artigo 26.º, n.º 1, do RJRAN consagra um direito de preferência para os proprietários de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área da RAN, nos casos de alienação ou dação em cumprimento de prédios rústicos ou mistos confinante inseridos na RAN. (…) // O referido direito de preferência consagrado no artigo 26.º do RJRAN depende da verificação cumulativa dos seguintes pressupostos: a) Alienação ou dação em cumprimento de prédio rústico ou misto inserido numa área da RAN; b) O prédio rústico referido em a) tem de ser confinante com prédio rústico ou misto também inserido numa área da RAN; c) O prédio rústico referido em b) é da titularidade do preferente; d) O adquirente do prédio referido em a) não é preferente (cfr. n.º 3 do artigo 26.º do RJRAN). Daqui resulta que são elementos constitutivos do direito de preferência consignado em tal norma legal que, (i) ambos os prédios devem estar inseridos numa área da RAN, (ii) serem rústicos ou mistos e (iii) confinantes, (iv) qualquer que seja a modalidade da alienação, incluindo no caso de dação em cumprimento . Nos termos do artigo 48.º do RJRAN, o disposto no respectivo diploma legal aplica-se às Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, sem prejuízo da sua adequação à especificidade regional a introduzir por decreto legislativo regional. O regime constante do Decreto-Lei n.º 93/90 , de 19 de Março apenas foi adaptado à Região Autónoma da Madeira em 2011, através do Decreto Legislativo Regional n.º 18/2011/M, de 18 de Agosto, que estabelece um regime transitório para a aplicação à Região Autónoma da Madeira do regime jurídico da Reserva Ecológica Nacional e da Reserva Agrícola Nacional, e revoga a alínea a) do n.º 1 e as alíneas a), b) e c) do n.º 2 do artigo 110.º do Decreto Legislativo Regional n.º 43/2008/M, de 23 de Dezembro. Nos termos do artigo 2.º, n.º 1, do Decreto Legislativo Regional n.º 18/2011/M, de 18 de Agosto, “[é] fixado um período transitório, até à entrada em vigor dos decretos legislativos regionais que aprovem a adaptação à Região Autónoma da Madeira do Decreto-Lei 166/2008 , de 22 de Agosto, que estabelece o regime jurídico da REN, e do Decreto-Lei 73/2009 , de 31 de Março, que aprova o regime jurídico da RAN”. “Durante o período transitório previsto no número anterior, a REN é definida com base no regime jurídico das áreas protegidas em vigor na Região Autónoma da Madeira e, para a RAN, são considerados todos os solos de boa ou muito boa capacidade agrícola segundo a Carta dos Solos da Ilha da Madeira e respectivos instrumentos complementares, e classificados no Plano Director Municipal como Espaços Agrícolas ” (negrito e sublinhado nosso) (cfr. artigo 2.º, n.º 2, do Decreto Legislativo Regional n.º 18/2011/M, de 18 de Agosto). “Desde que não violem os princípios constantes dos instrumentos referidos no número anterior, os Planos Directores Municipais podem estabelecer regras específicas no âmbito da RAN” (cfr. artigo 2.º, n.º 3, do Decreto Legislativo Regional n.º 18/2011/M, de 18 de Agosto). In casu, resulta do FACTO 7. que de acordo com o Plano Director Municipal do Conselho de Santa Cruz (PDM) (ratificado pela resolução do Governo Regional da Madeira n.º 3/2004/M, publicado no Diário da República n.º 131, II Série de 04 de Junho de 2004), o prédio rústico inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 87, Secção UU está, em parte, inserido (cfr. ofício da Câmara Municipal de Santa Cruz datado de 17 de Novembro de 2025): (a) em Espaços Urbanos – Espaços Urbanos de Expansão e Colmatagem (Baixa Densidade), conforme artigo 40.º do PDM; e (c) em Espaços Naturais de uso fortemente condicionado – Prados Naturais, conforme Capítulo IX, artigo 58.º do PDM. Por sua vez, resulta do FACTO 15. que de acordo com o Plano Director Municipal do Conselho de Santa Cruz (PDM) (ratificado pela resolução do Governo Regional da Madeira n.º 3/2004/M, publicado no Diário da República n.º 131, II Série de 04 de Junho de 2004), o prédio rústico inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 102, Secção UU está inserido em Espaços Naturais de uso fortemente condicionado – Prados Naturais, conforme Capítulo IX, artigo 58.º do PDM (cfr. ofício da Câmara Municipal de Santa Cruz datado de 17 de Novembro de 2025). Nos termos do artigo 29.º, n.º 3.2, do PDM do Concelho de Santa Cruz, “espaços naturais de uso muito condicionado” são as áreas com valor ecológico e grande vulnerabilidade à pressão humana ou reduzida capacidade de regeneração, onde só podem existir actividades de conservação da natureza em percursos bem delimitados, e são basicamente compostos por: // b) Arribas; // c) Áreas de forte erosão; // d) Prados naturais. Do PDM do Concelho de Santa Cruz resulta igualmente que nestas áreas com grande valor ecológico e grande vulnerabilidade à pressão humana ou reduzida capacidade de regeneração, só podem existir actividades de conservação da natureza e, em percursos bem delimitados, usos de lazer e de recreio (cfr. artigo 58.º do PDM). Nos Espaços Naturais são excluídas as acções que alterem as características naturais ou que ponham em risco o equilíbrio ecológico (cfr. artigo 56.º, n.º 1, do PDM). // A fruição destes espaços deverá desenvolver-se de forma não intensiva, com o fim de manter ou reforçar o equilíbrio ecológico, evitando a destruição das estruturas de compartimentação ou outras que assegurem a continuidade da actividade biofísica e a preservação do património pedológico (cfr. artigo 56.º, n.º 2, do PDM), sendo que a instalação de equipamentos turístico-recreativos deve minimizar as alterações que ponham em risco o equilíbrio ecológico destas zonas (cfr. artigo 56.º, n.º 3, do PDM). Do exposto resulta, de forma inequívoca, que nenhum dos prédios rústicos em apreço se encontra classificado no Plano Director Municipal como Espaços Agrícolas. Com efeito, ambos os prédios se mostram inseridos, total ou parcialmente, em áreas qualificadas como Espaços Urbanos e/ou Espaços Naturais de uso fortemente condicionado, não integrando, por conseguinte, a delimitação da Reserva Agrícola Nacional nos termos legalmente exigidos. // Assim, não se verificando o pressuposto essencial de integração de ambos os prédios em área da RAN, previsto no artigo 26.º, n.º 1, do Regime Jurídico da Reserva Agrícola Nacional, conclui-se que não assiste à Autora o direito de preferência invocado .” Pelo que se concluiu na sentença recorrida: “não tendo a Autora demonstrado nos autos que os terrenos confinantes têm ambos área inferior à unidade de cultura e inexistindo prova de que os prédios rústicos se encontrem abrangidos por projecto de emparcelamento (cfr. artigo 21.º , n.º 1, da Lei n.º 111/2015 , de 27 de Agosto) ou integrados em Reserva Agrícola Nacional (cfr. artigo 26.º, n.º 1, do RJRAN), impõe-se concluir pela não verificação dos pressupostos legais do direito de preferência invocado, devendo a presente acção ser julgada improcedente.” Mais uma vez não assiste razão à apelante, nada havendo a censurar ao decidido pela 1.ª instância. Para que se pudesse ponderar que a mesma beneficiava de direito de preferência à luz do artigo 26.º da Lei n.º 73/2009 , necessário seria que ambos os prédios em causa estivessem efectivamente integrados na RAN. Durante o regime transitório do Decreto Legislativo n.º 18/2011/M, de 11/08 (e não de 18/08, como, por evidente lapso, se refere na sentença recorrida) para que assim se concluísse, necessário seria a verificação cumulativa de dois requisitos: a) solos de boa ou muito boa capacidade agrícola segundo a Carta dos Solos da Ilha da Madeira e b) classificação no PDM como “Espaços Agrícolas”. Ora, nenhum dos prédios aqui em causa está classificado como “ Espaços Agrícolas ”, pelo que, na falta de preenchimento de tal requisito, não tem aplicação o invocado artigo 26.º da Lei n.º 73/2009 . Note-se que o critério definido pelo PDM não poderá ser afastado apenas sob o argumento de que os terrenos poderão ter aptidão agrícola , ou que sejam compostos por cultura arvense de regadio e pastagem, assim como a classificação “ espaços naturais de uso fortemente condicionado – prados naturais ” também não o permitirá fazer. Nenhuma destas classificações integra/corresponde a espaços agrícolas . Por outras palavras, não basta que os prédios tenham natureza rústica ou aptidão agrícola. Nada há, assim, a censurar ao decidido nessa parte. DA INVOCADA INCONSTITUCIONALIDADE Peticiona a apelante que seja “ declarada a inconstitucionalidade da interpretação efetuada pela douta sentença recorrida do n.º 1 do artigo 1380.º do C.C ”, interpretação essa que, segundo defende, deverá ser a seguinte: “quando um proprietário de terreno confinante de área inferior à unidade de cultura alienar ou dar em cumprimento o seu prédio está obrigado a dar preferência ao propriedade do terreno confinante, independentemente de o seu terreno ter área inferior ou superior à área da unidade de cultura; bem como quando o proprietário do terreno confinante com área superior à unidade de cultura alienar o seu imóvel está obrigado a dar preferência ao proprietário de terreno confinante de área inferior à unidade de cultura” (ponto 116 das alegações). Sustenta que “a interpretação acolhida pelo Tribunal a quo é manifestamente inconstitucional, por colidir com o disposto nos artigos 93.º e 95.º da Lei Fundamental” (Conclusão 37), porquanto estão em causa razões de interesse público - fomento e incentivo ao emparcelamento rural (objectivos da política agrícola), ou seja, de combate aos minifúndios -, com vista a uma agricultura mais eficiente e rentável, e que só com a interpretação ora proposta “fica garantida a reciprocidade do direito e cumpre-se com a Constituição da República Portuguesa (artigos 93.º e 95.º) bem como com todos os objetivos consagradas na lei de combate à fragmentação da propriedade rural e de promoção do emparcelamento.” (Conclusão 55). Na resposta que apresentou ao recurso, o Ministério Público discorda do alegado, defendendo que a “interpretação expendida pelo douto Tribunal a quo, é a correta e não lhe pode ser assacado qualquer vicio ou ilegalidade, não padecendo de inconstitucionalidade material, bem como não viola os princípios fundamentais da política agrícola do Estado Português.” Mais acrescenta: “[c]omo norma limitadora de direitos fundamentais, o artigo 1380.º , n.º 1 do Código Civil não tolera interpretações analógicas ou extensivas que ampliem o sacrifício dos proprietários para além do estritamente necessário” , “[a] exigência de que ambos os prédios tenham área inferior à unidade de cultura cumpre integralmente a ratio do preceito e o imperativo constitucional” ; “[a] interpretação que exige a pequenez de ambos os prédios garante o justo equilíbrio entre a política de emparcelamento e a tutela da propriedade privada.” ; os artigos 93.º e 95.º da CRP “ assumem natureza predominantemente programática, não estabelecendo um regime jurídico concreto para o exercício do direito de preferência entre proprietários confinantes nem impõem uma determinada configuração do artigo 1380.º do Código Civil ”; a apelante olvida o artigo 94.º da CRP, o qual evidencia que esta Lei “confere ao legislador liberdade para definir os instrumentos concretos de reorganização e redimensionamento das explorações agrícolas” . Discordância essa que igualmente foi vertida nas contra-alegações apresentadas pelo réu MM , o qual não deixa de invocar que a apelante “ confunde mera discordância relativamente à solução legislativa atualmente vigente com a alegada violação da Constituição da República Portuguesa ”. Apreciando. Uma vez mais, não assiste razão à apelante. Relembre-se, antes de mais, o que a CRP consigna em sede de política agrária: artigo 93.º, n.º 1: “São objectivos da política agrícola: a) Aumentar a produção e a produtividade da agricultura, dotando-a das infraestruturas e dos meios humanos, técnicos e financeiros adequados, tendentes ao reforço da competitividade e a assegurar a qualidade dos produtos, a sua eficaz comercialização, o melhor abastecimento do país e o incremento da exportação; b) Promover a melhoria da situação económica, social e cultural dos trabalhadores rurais e dos agricultores, o desenvolvimento do mundo rural, a racionalização das estruturas fundiárias, a modernização do tecido empresarial e o acesso à propriedade ou à posse da terra e demais meios de produção directamente utilizados na sua exploração por parte daqueles que a trabalham; c) Criar as condições necessárias para atingir a igualdade efetiva dos que trabalham na agricultura com os demais trabalhadores e evitar que o sector agrícola seja desfavorecido nas relações de troca com os outros sectores; d) Assegurar o uso e a gestão racionais dos solos e dos restantes recursos naturais, bem como a manutenção da sua capacidade de regeneração; e) Incentivar o associativismo dos agricultores e a exploração direta da terra.” ; artigo 94.º ( Eliminação dos latifúndios ): “1. O redimensionamento das unidades de exploração agrícola que tenham dimensão excessiva do ponto de vista dos objectivos da política agrícola será regulado por lei, que deverá prever, em caso de expropriação, o direito do proprietário à correspondente indemnização e à reserva de área suficiente para a viabilidade e a racionalidade da sua própria exploração. 2. As terras expropriadas serão entregues a título de propriedade ou de posse, nos termos da lei, a pequenos agricultores, de preferência integrados em unidades de exploração familiar, a cooperativas de trabalhadores rurais ou de pequenos agricultores ou a outras formas de exploração por trabalhadores, sem prejuízo da estipulação de um período probatório da efectividade e da racionalidade da respectiva exploração antes da outorga da propriedade plena.” ; e artigo 95.º ( Redimensionamento do minifúndio ): “Sem prejuízo do direito de propriedade, o Estado promoverá, nos termos da lei, o redimensionamento das unidades de exploração agrícola com dimensão inferior à adequada do ponto de vista dos objectivos da política agrícola, nomeadamente através de incentivos jurídicos, fiscais e creditícios à sua integração estrutural ou meramente económica, designadamente cooperativa, ou por recurso a medidas de emparcelamento.” Analisadas as alegações de recurso, constata-se que nenhuma inconstitucionalidade se concretiza com relação à interpretação defendida pela 1.ª instância e que mereceu a concordância desta Relação (não bastando a mera invocação de terem sido violados artigos da Lei Fundamental). O que a apelante apresenta é uma argumentação tendente a demonstrar que a interpretação por si defendida (e que pretende fazer valer) não padece, ela mesma, de qualquer inconstitucionalidade (sendo que, na sentença recorrida, nada se afirmou nesse sentido). Tal circunstância, por si só, deixaria prejudicada a terceira questão que se elencou em sede de objecto do recurso. Não obstante assim ser, diremos que, da posição defendida em ambas as instâncias - no sentido de o artigo 1380.º , n.º 1, do CC ter que ser interpretado como exigindo que ambos os terrenos apresentem área inferior à da unidade de cultura -, não decorre qualquer vício de inconstitucionalidade. Para além do que já anteriormente se expôs e defendeu (em sede de conhecimento da 1.ª questão objecto do recurso), acrescentar-se-á que a referida posição não belisca minimamente nenhum dos artigos constitucionais invocados, assim como tão pouco o faz com relação a quaisquer outros. Não se estão a criar novas restrições, mas tão somente a delimitar – com respeito pelo que no n.º 1 do artigo 1380.º do CC se estatui –, quais os proprietários de terrenos confinantes que podem invocar o direito de preferência, o que se mostra coerente com a ratio do instituto e com a opção legislativa de circunscrever a preferência a situações de pequena propriedade confinante . Esta preferência, enquanto direito real instituído em beneficio desses concretos proprietários, é precisamente justificada por interesses económico-sociais de ordem pública. Daqui se conclui que a interpretação adoptada em ambas as instâncias não cria qualquer restrição desproporcionada, nem cria limites ao exercício do invocado direito de preferência, assim como, reitera-se, também não se mostra condicionada pela anterior posição defendida pela jurisprudência [18] (da qual a apelante se pretende prevalecer), a qual já não se poderá manter por o quadro normativo vigente ser distinto. Sendo que sempre a apreciação da conformidade constitucional terá que ser efectuada à luz da Lei Fundamental e do regime normativo que se encontre em vigor (nunca à luz de regimes já revogados). Em suma, a apelação improcede na sua globalidade. DECISÃO Pelo exposto, acordam os Juízes desta Secção do Comércio em julgar a apelação totalmente improcedente, mantendo-se a decisão recorrida. Custas pela apelante. Lisboa, 29 de Setembro de 2026 Renata Linhares de Castro Manuela Espadaneira Lopes Nuno Teixeira Terrenos aptos para cultura são aqueles que são próprios para fins agrícolas, florestais ou pecuários Código Civil Anotado , Vol. III, Coimbra Editora, Lda., 2.ª edição, revista e actualizada, 1987, págs. 271/272. Lei que revogou o Decreto n.º 5705, de 10/05/2019 (o qual aludia ao emparcelamento ou reunião de glebas ou parcelas rústicas). Diploma que foi alterado pela Lei n.º 89/2019 , de 03/09. Entre outros, vejam-se os acórdãos do STJ de 04/12/2007 (Proc. n.º 07A3838, Relator Azevedo Ramos), de 04/10/2007 (Proc. n.º 07B2739, Relator Santos Bernardino) e de 22/05/2014 (Proc. n.º 610/07.5TCGMR.G3.S1 , Relator Silva Gonçalves), todos disponíveis in www.dgsi.pt ., como os demais que vierem a ser citados. Pode ler-se na sentença recorrida: “ a interpretação conjugada do artigo 1380.º , n.º 1, do Código Civil , com o artigo 18.º , n.º 1, do Decreto-Lei n.º 384/88 , de 25 de Outubro, permite, por um lado, combater a fragmentação da propriedade rural e eliminar minifúndios, promovendo uma estrutura fundiária mais eficiente e economicamente viável e, por outro lado, colocar em pé de igualdade os proprietários de terrenos de área inferior à unidade de cultura e os de área superior.” Proc. n.º 769/17.3T8LRS.L1.S1 , Relator Luís Espírito Santo, o qual confirmou o acórdão desta Relação de Lisboa de 14/09/2021 (Relator Carlos Oliveira), em cujo sumário se pode ler: “Tendo sido revogado o Dec.Lei n.º 384/88 de 25/10 pelo Art. 64.º al. a) da Lei nº 111/2015 de 27/8, o direito de preferência de proprietários de prédios rústicos confinantes, quando não esteja em causa um “projecto de emparcelamento”, com os requisitos formais previstos na Lei n.º 111/2015 de 27/8, nomeadamente tendo em atenção o disposto no seu Art. 21.º, nem estando em causa, porque isso não foi sequer alegado, que os prédios estão integrados numa RAN, aqui tendo em atenção o disposto no Art. 26.º n.º 1 do Dec.Lei n.º 73/2009 de 31/3, ficará subordinado aos pressupostos estabelecidos no Art. 1380.º n.º 1 do C.C., tendo ambos os prédios rústicos confinantes de ter dimensão inferior à unidade de cultura.”. Comentário ao Código Civil, Direito das Coisas , Universidade Católica Editora, 2021, pág. 320. A título de exemplo, vide a anotação ao artigo 1380.º do CC por ABÍLIO NETO, Código Civil Anotado , Ediforum, Edições Jurídicas, Lda., 8.ª edição, 1993, págs. 916 e ss., na qual se citam acórdãos nesse sentido - acórdãos da Relação do Porto de 29/07/1970 (JR, 16.º-713) e de 01/03/1984 (CJ, 1984, 2.º-195) e da Relação de Coimbra de 17/02/1978 (CJ, 1978, 3.º-687) e de 09/12/1981 (CJ, 1981, 5.º-81) -, bem como ANTUNES VARELA (RLJ, 115.º-282, nota 1) e GALVÃO TELLES ( O Direito, 106.º-119º, 1974/1987, pág. 352). Obra citada, pág. 270. No mesmo sentido, vide os seguintes acórdãos: STJ de 29/10/2025 (Proc. n.º 4552/22.6T8ALM.L1.S1 , Relatora Maria de Deus Correia), Relação de Guimarães de 20/02/2025 (Proc. n.º 156/24.7T8MDL.G1 , Relatora Paula Ribas) e Relação de Lisboa de 25/09/2025 (Proc. n.º 164/20.7T8PTS.L1-8 , Relatora Amélia Puna Loupo). Norma que, sob a epígrafe “ Unidade de Cultura ”, estatui: “1 - A determinação da unidade de cultura assenta nas condições técnico-agronómicas da Região Autónoma da Madeira, considerando os fatores edáficos, topográficos, hídricos e económico-produtivos, na capacidade e aptidão de uso do solo e nos levantamentos agrícolas e cadastrais regionais. 2 - Para efeitos de fracionamento, na Região Autónoma da Madeira, a unidade de cultura é fixada nos seguintes termos: a) A unidade de cultura é fixada em 1500 m2; b) A área da unidade de cultura pode, a título excecional, ter um limite mínimo de 500 m2, sempre que os novos prédios resultem de fracionamento efetuado no âmbito de ato ou negócio jurídico de doação, permuta, testamento, partilha ou divisão de coisa comum; c) Nos prédios mistos, admite-se o fracionamento desde que a área rústica, de cada um dos prédios resultantes do fracionamento, seja igual ou superior à unidade de cultura, estabelecida nas alíneas anteriores. 3 - A unidade de cultura é fixada por decreto legislativo regional e deve ser atualizada com um intervalo máximo de 10 anos. 4 - As transmissões e a transferência de direitos que se verifiquem no âmbito da execução dos projetos de emparcelamento integral efetivam-se independentemente dos limites da unidade de cultura.” Por pertinente, veja-se o já citado acórdão desta Relação de 14/09/2021 (Proc. n.º 769/17.3T8LRS.L1-7 ), no qual, aludindo à Lei n.º 111/2015 , se pode ler: “ Pretendeu-se então estabelecer, através dessa nova lei, um regime jurídico relativo à “estruturação fundiária” (cfr. Art.1.º), a qual poderia ser alcançada pela utilização do instrumento legal do “emparcelamento rural” (cfr. Art. 3.º n.º 1 al. a)). // O emparcelamento rural, nos termos da lei, poderia assumir a forma de emparcelamento simples ou emparcelamento integral ( Art. 6.º al.s a) e b) da Lei n.º 111/2015 ). // O primeiro, o “emparcelamento simples”, consiste na mera correção da divisão parcelar de terrenos rústicos ou de parcelas pertencentes a dois ou mais proprietários de prédios contíguos, através da concentração, do redimensionamento, da retificação de estremas e da extinção de encraves e de servidões e outros direitos de superfície (Art. 7.º n.º 1). // O emparcelamento simples é sempre feito por iniciativa dos proprietários interessados (Art. 8.º n.º 1), pode implicar a celebração de um acordo de parceria, que deve ser celebrado por escrito (Art. 8.º n.ºs 3 e 4), com vista a fazer executar, durante o período nele estabelecido, e em conformidade com o respetivo plano financeiro, um programa de investimentos e ações, para a obtenção de resultados definidos, no âmbito de operações de emparcelamento simples ou de projetos de valorização fundiária. // Nos termos do Art. 9.º n.º 1 da Lei n.º 111/2015 , está atribuído aos proponentes, ou seja, aos proprietários dos prédios confinantes objeto de projeto de emparcelamento, a elaboração e a execução dos projetos de emparcelamento simples, cuja aprovação é da competência do município territorialmente competente (cfr. Art. 9.º n.º 2). // O segundo tipo de emparcelamento, o “emparcelamento integral”, consiste na substituição de uma estrutura predial da propriedade rústica por outra que, associada à realização de obras de melhoramento fundiário (cfr. Art. 12.º n.º1), deve ter por fim: «a) Concentrar a área de prédios rústicos ou parcelas pertencentes a cada proprietário no menor número possível de prédios rústicos; b) Melhorar a configuração e as condições de utilização das parcelas e dos prédios rústicos e apoiar o desenvolvimento das zonas rurais; c) Aumentar a superfície dos prédios rústicos; d) Eliminar prédios encravados». // Este tipo de emparcelamento é da iniciativa do Estado ou dos Municípios ( Art. 14.º da Lei n.º 111/2015 ). Também implica a elaboração de projeto de emparcelamento, por iniciativa da entidade pública promotora (Cfr. Art. 18.º da mesma Lei), o qual, se tiver a oposição dos proprietários dos prédios em causa, pode levar a uma declaração de utilidade pública e à consequente expropriação (Art. 20.º do mesmo diploma). // Ora, em função da inserção sistemática do Art. 21.º na Lei n.º 111/2015 de 27 de agosto, parece que o direito de preferência aí estabelecido apenas se aplicará ao caso dos emparcelamentos integrais, sendo certo que o mesmo pressuporá sempre um projeto de emparcelamento com as formalidades e requisitos previsto nessa lei, sendo que nada disso foi sequer alegado pelo A. nesta ação. // É assim evidente que, tendo sido revogado o Dec.Lei n.º 384/88 de 25 de outubro, pelo Art. 64.º al. a) da Lei n.º 111/2015 de 27 de agosto, em data muito anterior àquela em que se verificaram os factos constitutivos do direito de preferência do A., é claro que o direito pretendido fazer valer nesta ação tem apenas assento legal no Art. 1380.º n.º 1 do C.C., (…)”. Carecendo a apelante de razão quando refere nas suas alegações (ponto 109): “ Ao contrário do que é mencionado na douta sentença recorrido e na jurisprudência nela citada, não temos dúvidas que o legislador não se preocupou em alterar ou clarificar os requisitos do direito de preferência previstos no n.º 1 do artigo 1380.º do C.C, exatamente porque a jurisprudência que se consolidou ao longo das últimas quase décadas o tornou dispensável, sendo pacifico e dominante o entendimento, de que para fazer operar o direito legal de prefere3ncix entre proprietários de terenos confinantes basta que apenas um deles possua uma área inferior à da unidade de cultura .” A preferência do artigo 1380.º do CC e a decorrente do artigo 26.º do Decreto-Lei n.º 73/2009 não traduzem qualificações jurídicas alternativas de uma mesma factualidade. Pelo contrário, correspondem a distintos direitos legais, com pressupostos parcialmente diversos e finalidades próprias. A primeira assenta, em termos gerais, na confinância e na natureza dos prédios; a segunda depende da conexão com a RAN e da previsão especial do regime jurídico da RAN. Nesse sentido, vide acórdãos do STJ de 11/02/2015 (Proc. n.º 174/12.8TBLGS.E1.S1 , Relator Paulo Sá) e da Relação de Évora de 09/09/2021 (Proc. n.º 585/19.8T8RVR.E1, Relatora Maria João Sousa e Faro). Como se pode ler na resposta do Ministério Público: “ A exegese literal e teleológica do artigo 1380.º , n.º 1 do CC aponta firmemente para a cumulatividade de requisitos: o direito de preferência serve para juntar duas parcelas economicamente insuficientes para criar uma nova unidade viável” . Como já se referiu, o fundamento para que, anteriormente, a jurisprudência e a doutrina defendessem que bastava um dos terrenos ter área inferior à unidade de cultura era o já invocado artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 384/88 . Ou seja, a base do alargamento da preferência a proprietários confinantes cujos terrenos não respeitavam tal qualidade era legal (decorrente do texto dessa norma) e não hermenêutica (assente numa interpretação do artigo 1380.º do CC isolado).