764/04.2TBSSB.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

O contrato de arrendamento celebrado entre R

e o recorrente F

, em 2.1.1996, posterior à hipoteca registada a favor da recorrida Caixa Económica Montepio Geral, em 20 de Agosto de 1992, caducou com a aquisição do imóvel pelo Montepio por arrematação judicial que ocorreu na execução hipotecária.

(Sumário da Relatora)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

I- A C

, intentou, em 3/11/2004, acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra F

e Incertos.

Pediu a condenação dos Réus:

- a reconhecerem-na como legítima proprietária do prédio melhor identificado no artigo 1º da petição inicial, e a entregá-lo livre e devoluto de pessoas e bens; e

- a pagarem-lhe, a título de indemnização pelos danos causados pela ocupação indevida do imóvel a quantia de € 14.455,94, correspondente à ocupação desde 1/5/2003 até 29/10/2004, acrescida de € 816,05 mensais até à sua efectiva desocupação.

Alegou que é dona do referido prédio, por o ter adquirido no âmbito de venda judicial, ocupando-o o 1º Réu sem qualquer título legitimo, o que determina, consequentemente, um prejuízo mensal e anual à Autora por se ver privada, não só de usufruir o bem imóvel sua propriedade, como também de o poder comercializar ou auferir quaisquer rendimentos com o capital correspondente ao investimento que fez.

O 1º Réu contestou, impugnando a factualidade alegada; requereu ainda a condenação da A. como litigante de má-fé, porquanto em seu entender, a Autora recorreu a Tribunal para satisfação de um direito que sabe não lhe assistir.

O Digno Magistrado do Ministério Público, citado nos termos do art. 15° do Código de Processo Civil para contestar, não o fez.

A Autora replicou.

Procedeu-se à elaboração do despacho saneador com a fixação da matéria assente e a selecção dos factos da BI. Procedeu-se a julgamento. Na decisão, condenou o Réu F

a reconhecer a Autora como legítima proprietária do prédio urbano identificado nos autos;

2) Condenou o Réu a entregá-lo à Autora livre e devoluto de pessoas e bens;

3) Condenou o Réu a pagar à Autora, a título de indemnização pelos danos causados pela ocupação indevida do imóvel, a quantia de € 14.455,94, calculada nos termos dos art. 12º e 13º da petição inicial até 30/Outubro/2004, acrescida, a contar dessa de 3/Novembro/2004, do montante mensal correspondente ao valor da última renda indicada (€ 816,05) até à entrega efectiva do imóvel.

Não se conformando com a decisão interpôs recurso o réu e nas suas alegações concluiu:

- a questão pendente consiste em saber se o contrato de arrendamento celebrado pelo réu ora apelante, em data anterior ao registo da penhora, mas, ulterior ao registo de hipoteca, caduca ou não em consequência da venda executiva;

- entendeu-se que na expressão direitos reais mencionada no nº 2, do art. 824 do Co. Civil, se inclui, por analogia, o arrendamento;

- ao não sufragar, de modo claro e inequívoco, a sua posição face à natureza jurídica das teses em conflito (realista, personalista e mistas ou eclécticas), a fundamentação jurídica do M.º Juiz acabou por ser ininteligível e inconsequente na aplicação do Direito ao caso dos autos;

- tanto se pode inferir que, por lapso, refuta a tese personalista, quando pretende efectivamente perfilhá-la, v. g., «devendo o titular do direito pessoal de gozo abrir mão da coisa e entregá-la àquele» (sublinhado nosso), como, concluir que, da citação que se segue, resulta, afinal, a posição do M.° Juiz sobre toda esta problemática: «Ou, preferencialmente ("sic") como um Direito com um regime dualista ou misto, real e obrigacional»;

- na nossa opinião, o M.º Juiz ao não fundamentar por que razão aplicou à hipoteca, o regime distinto da penhora, sem qualquer referência à norma aplicável, concretamente, o art. 819° do Cód. Civil;

- não só não disse que a indisponibilidade para alienar, onerar ou dar de arrendamento decorre ex lege para a penhora, do artigo atrás citado, como, ao referir-se ao art. 695° do CC, retira uma conclusão que, com o devido respeito, é destituída de qualquer sentido;

- à tese personalista, sufragada por distintos civilistas, como Galvão Telles, Antunes Varela, Pires de Lima, entre muitos outros, que aderimos;

- na nossa modesta opinião, o arrendamento tem natureza obrigacional, é um direito pessoal de gozo e, inequivocamente, a sua inserção no "Livro das Obrigações", onde, com excepção de alguns anos, sempre esteve, denotam bem a posição personalista, quer do legislador originário, quer do legislador actual;

- a própria qualificação legal de direito pessoal de gozo, que consta expressamente do art. 1682°-A do Cód. Civil, não pode ser escamoteada ou atribuída a mero lapsus calami do legislador;

- o M.m° Juiz na fundamentação que subjaz à douta sentença, em vez de razões técnico-jurídicas, optou por recorrer predominantemente a argumentos economicistas para justificar o prejuízo do adquirente com hipoteca.

- o credor hipotecário, se entender que a garantia que onera o bem já não é suficiente, pode sempre exigir do devedor a substituição ou o reforço da hipoteca, nos termos previstos no art. 701° do Cód. Civil;

- o M.m° Juiz errou ao referir que «na expressão direitos reais, mencionada no art. 824°, n.º 2, do Código Civil, se inclui, por analogia, aquele arrendamento (...) independentemente da caracterização do arrendamento como direito real ou obrigacional»;

- concluir que a adesão a uma das três teses sobre a natureza jurídica do arrendamento é despicienda, constitui, uma petição de princípio, pois, quem é de entendimento que o direito do locatário é um direito real ou misto, não precisa de recorrer à analogia para aplicar o n.º 2 do art. 824° do Cód. Civil.

- a aplicação do citado preceito está reservada, naturalmente, aos adeptos das teses não realistas ou obrigacionistas;

- entendemos que no art. 1051° do CC, se procede a uma enumeração taxativa dos casos de caducidade do arrendamento, sendo certo que, sem margem para qualquer dúvida, a venda judicial de prédio em processo executivo não figura nessa enumeração;

- a relevantíssima função social do arrendamento, bem como, a índole extremamente vinculística deste tipo de contratos, particularmente, o arrendamento urbano, reforçam a nossa convicção sobre a taxativa do referido preceito;

- igualmente o art. 824°/2, do Cód. Civil não previu a caducidade do arrendamento porque, tão-só, o art. 1057° do mesmo código estabeleceu a regra da sua transmissão;

- como é manifestamente evidente, não há qualquer lacuna legal, logo, não pode haver integração analógica;

- o recurso à interpretação extensiva está vedado, pois, no n.º 2 do art. 824° do Cód. Civil, quer pela impropriamente denominada interpretação literal, quer pela própria ratio legis, não se pode concluir que o legislador tenha dito menos do que queria, designadamente, que tenha pretendido abarcar na citada norma a caducidade do arrendamento.

- o n.º 2, do art. 824° do Cód. Civil, quer pela forma directa, quer por integração analógica ou interpretação extensiva, é inaplicável ao contrato de arrendamento.

Factos

1. No dia 20 de Agosto de 1992, pela apresentação

, foi inscrito na ficha nº

da Conservatória do Registo Predial de

, referente ao prédio urbano sito em

, sito na freguesia de

, concelho de

e inscrito na matriz sob o nº

, a aquisição do imóvel a favor de R

(Alínea A) da matéria assente).

2. No dia 20 de Agosto de 1992, pela apresentação

, foi inscrito na ficha nº

da Conservatória do Registo Predial de

, a “hipoteca voluntária (…) provisória por natureza (…) a favor da C

- garantia de empréstimo” e no dia 10 de Fevereiro de 1993, pela apresentação 04, foi a mesma “convertida em definitiva” (B).

3. No dia 2 de Janeiro de 1996, o Réu e R

subscreveram documento escrito intitulado “Contrato de Arrendamento”, pelo qual, nas qualidades de “inquilino” e “senhorio”, declararam “fazem o presente contrato de arrendamento relativo ao prédio urbano sito em

(…) sito na freguesia de

, concelho de

e inscrito na matriz (…) sob o nº

(…) pelo prazo de um ano, a começar no dia 2 de Janeiro de 1996 e a terminar em 1 de Janeiro de 1997, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais e, nas mesmas condições, enquanto, por qualquer das partes, não for denunciado (…) sob “a renda inicial anual de 75.000$00” e “destina-se a habitação do arrendatário” (C).

4. No dia 23 de Dezembro de 1996, pela apresentação

foi inscrito na ficha nº

da Conservatória do Registo Predial de

, “penhora – exequente: C

Executado: R

(…) data: 24 de Junho de 1996” (D).

5. No dia 18 de Fevereiro de 1997, pela apresentação

foi inscrito na ficha nº

da Conservatória do Registo Predial de

“penhora – exequente: C

- Executado: R

(…) data: 21 de Outubro de 1996” (E).

6. No dia 29 de Abril de 2003, nos autos de carta precatória nº 478/2002, que correram termos no Tribunal Judicial da Comarca de ..., extraídos dos autos de execução ordinária nº 906/96, que correram termos na 3ª secção da 11ª Vara Cível de Lisboa, em que foi exequente a aqui autora e executado R

, teve lugar a abertura de propostas em carta fechada para compra do prédio urbano sito em

, freguesia de

, descrito na Conservatória do Registo Predial de

sob o nº

, e foi declarada aceite a proposta de compra apresentada pelo exequente, no valor de € 118.046,00 (F).

7. No dia 15 de Dezembro de 2003, nos autos de carta precatória nº 478/2002, foi exarado despacho onde se decidiu “o cancelamento dos direitos reais que oneram o imóvel, que caducam, nos termos do nº 2 do art. 824º do Código Civil, mais precisamente o cancelamento da inscrição C-2 – Ap.

”e “adjudico à C

o imóvel … passe título de transmissão” (G)

8. No dia 4 de Outubro de 2005, pela apresentação

1, foi inscrito na ficha nº

da Conservatória do Registo Predial de

“a aquisição a favor da C

- venda judicial por proposta em carta fechada” (H).

9. Após 15 de Dezembro de 2003, a Autora solicitou ao Réu que desocupasse o imóvel (Resposta ao Quesito 1º da base instrutória).

10. A Autora ainda não conseguiu alienar o imóvel porque o Réu não o desocupou (2º).

11. Em Dezembro de 2002, a renda de mercado do imóvel era de € 702 (3º).

12. No período compreendido entre 1/5/2003 a 30/10/2004, por aplicação dos coeficientes de actualização dos € 702 mensais, o imóvel poderia ter rendido à Autora € 14.455,94 (4º).

13. E, desde 30/10/2004, o imóvel poderia ter rendido à Autora € 816,05 mensais (5º).

Houve contra alegações defendendo a manutenção da decisão

Corridos os vistos legais, nada obsta ao conhecimento

II- Apreciando

O recurso é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas não se encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (art. 684º, nº 3 e 690º, nºs 1 e 3 do CPC), acrescendo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.

A questão colocada tem vindo a surgir com frequência e podemos adiantar que o apelante não tem razão. O STJ tem vindo a decidir com uniformidade a questão colocada, no mesmo sentido que foi decidida na primeira instância.

No caso vertente, importa decidir se é válido o contrato de arrendamento celebrado em 2.1.1996, após o registo da hipoteca de 20 de Agosto de 1992 e antes das penhoras judiciais emergentes da hipoteca e, caducou em face da venda judicial realizada em 29.4.2003.

Podemos adiantar que o apelante não tem razão e vamos remeter para uma das decisões do STJ e, apenas referenciar a doutrina que substancia este entendimento.

O arrendamento celebrado naquela data com o apelante não estava sujeito a registo. Vem provado que foi celebrado depois do registo da hipoteca, pelo credor hipotecário.

Nos autos vêm explanadas as várias correntes sobre validade de um arrendamento celebrado depois do registo da hipoteca e antes da penhora e após a penhora.

Saber se o contrato de arrendamento invocado pelo réus e que recaiu sobre o bem hipotecado caducou ou não pela venda deste em hasta pública, por força do disposto no art. 824º, nº 2, do C.Civil, não poderá deixar de ser afirmativa

É que, a hipoteca confere ao credor o direito de ser pago pelo valor da coisa pertencente ao devedor ou a terceiro com preferência sobre os demais credores, como resulta do n°1 do art. 686° do CC.

Assim, não tendo o Banco exercido os seus direitos garantidos pela hipoteca, por negociação, não tinha outra forma, que não fosse o recurso à via judicial, concretamente à acção executiva.

Proposta a competente acção, seguiu-se a penhora do imóvel hipotecado – art. 835° do CPC.

A execução prosseguiu até à fase da venda e, com a adjudicação do imóvel hipotecado e penhorado, foi ele libertado de todos os ónus, a fim de ser entregue ao arrematante.

É neste sentido o que se refere no Ac do STJ, de 14.1.2003, “Apesar de um manifesto intuito de proteger o bem da estabilidade da habitação, não pode entender-se que o legislador houvesse querido deixar sem protecção os direitos dos credores titulares de garantias reais registadas com anterioridade relativamente à celebração da invocada relação locatícia, pelo que os bens arrematados em hasta pública por credor com garantia real anterior se transmitirão para o adquirente novo proprietário livres e desembaraçados do ónus locatário, nos termos e para os efeitos do nº 2 do art. 824° do Cód. Civil vigente.

Só por esta via interpretativa se obviará a que a oneração do prédio urbano através de celebração posterior de contrato de arrendamento impossibilite ou pelo menos dificulte o ressarcimento completo do credor com garantia real.

Sabe-se da negativa repercussão em termos de valor-preço que a celebração de um tal pode provocar ... E há que atentar também em que o disposto no art. 696° C.Civ. (indivisibilidade da hipoteca) se completa com o preceituado no nº2 do art. 824° do mesmo Código, para assim, se obstar ao desvanecimento da garantia hipotecária.

Tudo isto a significar também que a subsunção da relação locatícia na fórmula legal "demais direitos reais" do nº 2 do art. 824°, do C.Civ., é de fazer por recurso à analogia, por se presumir que, relativamente a tal hipótese, procedem as razões justificativas da regulamentação expressa adoptada para os direitos reais de gozo em geral contemplada no mesmo preceito de lei – cf. art. 10° C.Civ.

Sabe-se que a aplicabilidade da lei por analogia se funda em ser de presumir que, se a lei prevê determinado caso e o regula de certa maneira, da mesma maneira teria regulado os outros casos relativamente aos quais procedam as razões justificativas daquela regulamentação e em que devessem evitar-se dissonâncias no sistema jurídico (RLJ 103/360)”.

No mesmo sentido o Ac. STJ de 3.12.1998: “1. O artigo 1057, do Código Civil, não se aplica aos casos de venda judicial de imóvel hipotecado que foi objecto de arrendamento por contrato, não registado, celebrado após o registo da hipoteca.

2. Tal arrendamento caduca, em tais circunstâncias, por força do n. 2, do artigo 824, do mesmo código, aplicável analogicamente”.

E, também Ac. STJ, de 5.2.2009: - I – “Qualquer situação locatícia – registada ou não – constituída após o registo da hipoteca, arresto ou penhora é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, na justa medida em que após a concretização desta caduca automaticamente.

II- A caducidade do contrato de arrendamento celebrado depois da constituição e registo da hipoteca e da penhora, por efeito da venda executiva, acarreta também a caducidade de todos os demais contratos celebrados e que tinham na génese daquele a sua razão de ser (por ex., a locação de estabelecimento).

III- Desde que a violação do direito de propriedade e a decorrente privação do uso derivem da prática de um acto ilícito, à parte do pedido de reivindicação (art. 1311.º do CC) pode ser formulado o pedido de indemnização, como forma de repor a situação anterior e reparar os prejuízos decorrentes da privação, como ocorre quando esta atinge bens imóveis”.

Ac. STJ 31 10 2006: - “À luz do art. 824º do CC, o contrato de arrendamento é considerado como um verdadeiro ónus em relação ao prédio. Daí que, vendido o prédio em sede executiva, o contrato de arrendamento celebrado depois da constituição de hipoteca e da penhora caduque automaticamente”.

Esta é também a posição do Prof. Henrique Mesquita, para quem o art. 1057º é também inaplicável à venda da coisa locada em processo executivo, sendo que “esta hipótese deve considerar-se incluída na regra do n.º 2 do art. 824” e, portanto, “inoponíveis ao comprador as relações locativas constituídas posteriormente ao arresto, penhora ou garantia” (in Obrigações Reais e Ónus Reais, pág. 140).

Igual é a posição defendida pelo Prof. Oliveira Ascensão: por um lado, o nº 2 do art. 854° do CC refere-se aos direitos inerentes e, entre estes, conta-se o arrendamento e, por outro, este está incluído nos direitos reais que produzem efeitos em relação a terceiros independentemente de registo, e tudo isto para além de se curar da natureza (real ou obrigacional) do contrato de arrendamento (in ROA, Ano 45, Setembro, pág. 365 e 366).

Assim, podemos concluir que qualquer situação locatícia – registada ou não – constituída após o registo de hipoteca, arresto ou penhora, é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, na justa medida em que após a concretização desta caduca automaticamente.

Aliás, o A. já beneficiava de hipoteca bem mais antiga e que era, para o efeito, como é sabido, uma espécie de penhora antecipada. Não há que fazer qualquer juízo ou proferir qualquer decisão sobre o mencionado contrato de arrendamento. Ele foi celebrado por quem não podia dispor ou onerar o bem hipotecado.

Continuando o raciocínio do Ac. do STJ, a não ser assim, “quedaria sem sentido e esvaziada de interesse prático a acção em causa baseada em posse judicial avulsa sempre que o ex-proprietário ou até um terceiro viesse exibir um qualquer contrato de arrendamento eventualmente forjado "ad hoc"”.

É, pois, seguro que o arrendamento se afigura como um verdadeiro ónus e como tal deve ser considerado no âmbito do nº 2 do art. 824° do CC.

Este foi o sentido que o legislador acabou por consagrar, não permitindo mais dúvidas, ao dar nova redacção ao art. 819° do C. Civil, através do DL. nº 38/2003, de 8 de Março: "Sem prejuízo das regras de registo, são inoponíveis à execução os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados".

O contrato de arrendamento em apreço foi celebrado depois da constituição e registo da hipoteca.

Concretizada a venda em sede executiva, caducou automaticamente o aludido contrato, sendo, portanto, inoponível à autora.

Com ele, caducaram também todos os demais contratos celebrados e que tinham na génese daquele a sua razão de ser.

Isto significa que o réu, aqui recorrente, após a concretização da venda judicial, deixou de ter título justificativo para a ocupação do prédio reivindicado.

Concluído

- O contrato de arrendamento celebrado entre R

e o recorrente F

, em 2.1.1996, posterior à hipoteca registada a favor da recorrida C

, em 20 de Agosto de 1992, caducou com a aquisição do imóvel pelo M

por arrematação judicial que ocorreu na execução hipotecária.

III- Decisão: em face do exposto, julga-se improcedente a apelação, mantendo-se a decisão impugnada.

Custas pelo apelante

Lisboa, 20 de Janeiro de 2011

Maria Catarina Manso

António Valente

Ilídio S. Martins