2197/23.2T8FNC.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

I. A presente ação é de reivindicação de prédio, intentada pelos titulares inscritos contra entidade que o ocupa; em 2004, foi celebrada escritura de justificação relativa ao prédio, na qual foram justificantes os ora autores; os réus impugnam aqui essa escritura de justificação, por via de reconvenção; em 2006, a propriedade do prédio transitou por contrato de permuta para uma sociedade terceira, que logo a registou a seu favor; a sociedade foi declarada insolvente em 2008 e o administrador da insolvência resolveu o contrato de permuta; a resolução foi impugnada, mas a impugnação foi julgada improcedente por decisão judicial transitada em julgado em 2012; em 2019, o direito de propriedade volta a estar inscrito a favor dos autores, sendo a causa da inscrição expressa nesse registo a «resolução do contrato de permuta judicialmente declarada»; a escritura de justificação notarial que deu origem ao primeiro registo da propriedade a favor dos autores já tinha sido objeto de impugnação judicial, que não foi julgada procedente.

II. Nas circunstâncias descritas, não mereça censura a consideração da presunção do direito de propriedade dos autores, com fundamento no art. 7.º do CRPred.

III. Os réus – cessionários da posição de promitente comprador num contrato-promessa celebrado em 1992, no qual figurava como promitente-vendedor o então dono do prédio, não registado –, não demonstraram quaisquer atos de posse sobre o prédio, além de o terem dado em arrendamento a terceiro no ano 2017 (prédio cuja titularidade estava, então, inscrita no registo a favor de uma sociedade terceira, desde 2006, e, antes dela, a favor dos autores, desde 2004).

IV. A atribuição de eficácia real à promessa de transmissão do direito de propriedade sobre bem imóvel exige declaração expressa dessa atribuição, celebração do contrato-promessa pela forma exigida para o contrato prometido, e inscrição no registo; a mera declaração de transferência da posse, em contrato particular não autenticado e não registado, não confere eficácia real à promessa.

Acordam os abaixo identificados juízes do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. Relatório

“D” e “E”, intervenientes principais na ação que “A” e “B” movem a “C”, Lda., notificados da sentença proferida em 23 de setembro de 2025 e com ela não se conformando, interpuseram o presente recurso.

“A”, com o NIF …, e “B”, com o NIF …, casados entre si, intentaram a presente ação declarativa de condenação, com processo comum, contra “C”, Lda., com o NIPC …, pedindo que seja declarado o seu direito de propriedade sobre prédio que identificam, e a ré condenada a desocupar o mesmo prédio e a indemnizar os autores por todos os prejuízos que estão a sofrer com a aludida ocupação, contados desde o dia da citação e até definitiva e completa desocupação do identificado prédio, a liquidar ulteriormente.

O prédio em causa (de ora em diante “prédio”) é rústico, sito na Ribeira dos Pretetes, freguesia do Caniço, concelho de Santa Cruz, com a área de 2.180 m2, inscrito na matriz cadastral sob o artigo “x” da Secção “y”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o … da freguesia do Caniço; por escritura de permuta lavrada 05/05/2006, a fls. 32 do livro 25-A do cartório notarial da Doutora AA, os autores tinham cedido o “prédio” à sociedade Funchalobra, Construções, Lda., com o NIPC 511139900, recebendo em troca um prédio rústico sito em Ribeiro de Alforra e Fonte Garcia, freguesia e concelho de Câmara de Lobos; sucede que, no âmbito do processo de insolvência da sociedade Funchalobra, o tribunal decretou a resolução do descrito contrato de permuta, passando os autores a ser novamente os donos do “prédio”, cujo direito de propriedade se encontra inscrito a seu favor pela apresentação …, de 2019/02/25; a ré vem ocupando o “prédio” sem autorização e contra a vontade dos autores; com a ocupação, os autores estão impedidos de arrendar o prédio, o que facilmente fariam cobrando renda mensal de €1.500,00; os prejuízos devem ser contabilizados desde a citação até efetiva e completa desocupação.

Citada, a ré contestou alegando ser arrendatária do “prédio”, que passou pelas seguintes vicissitudes:

• Em 04/12/1992, o anterior proprietário do “prédio” – “F” – prometeu vendê-lo a ITAE Empresa Construtora Madeirense, Lda., pelo preço de 3.500.000$00;

• Em 09/03/2001, a ITAE cedeu a posição de promitente compradora a “D”, pelo mesmo valor, ficando definido que a escritura de compra e venda seria celebrada quando o promitente vendedor obtivesse a legalização do “prédio”;

• Em 30/01/2002, “D” prometeu ceder a posição contratual que tinha, relativamente ao “prédio” e ao artigo 53º da mesma Secção B da freguesia do Caniço, Santa Cruz (prédio do qual era dona “A”, Lda., representada e gerida pelo ora autor), à Cimpomóvel – Veículos Pesados, S.A.;

• O negócio por último aludido estava condicionado à obtenção da regularização do prédio e das licenças, nunca chegou a concluir-se;

• Entretanto, a 24/03/2004, os autores celebraram uma escritura de justificação pela qual se declararam donos e legítimos possuidores do “prédio”, alegando que o tinham adquirido por compra verbal, em 1980, a “F” e mulher “G”;

• A referida escritura de justificação foi contestada pelo putativo proprietário lesado, “F”, que a impugnou em maio de 2008 em ação intentada no Tribunal Judicial de Santa Cruz, pela qual pedia que fosse declarada nula e de nenhum efeito;

• Sabendo deste facto, o ora autor, em 05/05/2006, celebrou a escritura pública de permuta que refere na p.i. com a Funchalobra – Construções, Lda., negócio que veio a ser resolvido pelo administrador da insolvência da Funchalobra;

• Os ora autores ainda intentaram ação de impugnação da resolução, mas sem sucesso;

• “D” alega que o referido prédio está na sua posse, de forma ininterrupta, desde 09/03/2001, por força da aquisição da posição contratual que pertencia à ITAE no contrato promessa de compra e venda celebrado 04/12/1992;

• É nessa qualidade que invoca – de proprietário do “prédio” – que o deu de arrendamento à ré e, mais tarde, a sua filha, “E”, o prometeu vender à ora ré;

• Em suma, a ora ré é titular de uma posição de arrendatária e promitente compradora do “prédio”, o qual lhe foi arrendado e prometido vender por quem se arroga igualmente titular de um direito de propriedade sobre o mesmo.

Termina pedindo a intervenção processual de “D” e de “E”, e que a ação seja julgada improcedente contra a ré, com a absolvição desta dos pedidos.

Admitida a intervenção principal provocada dos identificados chamados, ao lado da ré, vieram os mesmos contestar e reconvir, alegando, em síntese:

• O contrato-promessa celebrado em 04/12/1992, pelo qual o anterior proprietário do “prédio” – “F” – o prometeu vender a ITAE foi celebrado com eficácia real, entrando a ITAE imediatamente, por força do acordado, na posse do “prédio”;

• A ITAE cedeu a posição de promitente compradora a “D”, pelo mesmo valor;

• A partir de 1999 e até 2018, “D” utilizou o “prédio” com conhecimento dos promitentes vendedores e compradora acima identificados, à vista de todos, sem oposição de ninguém, dele cuidando e realizando todas as obras necessárias à sua manutenção, como se legítimo proprietário do “prédio” fosse;

• Em 09/03/2001, a promitente compradora ITAE cedeu a sua posição contratual no contrato promessa a “D”;

• Em 30/01/2002, o interveniente “D” e o autor “A”, na qualidade de gerente da sociedade comercial “A”, Lda., celebraram com a Cimpomóvel – Veículos Pesados, S.A. contrato-promessa de compra e venda e cessão de posições contratuais, que, após insolvência da Cimpomóvel, em 22/12/2012, o administrador da insolvência optou por não cumprir, repristinando-se os efeitos do contrato de 09/03/2001;

• Em 04/10/2017, “D” celebrou com a ré “C”, Lda. contrato de arrendamento do “prédio”;

• Em 02/01/2018, “D” cedeu a posição contratual no contrato-promessa de compra e venda à interveniente sua filha, que passou a usar e cuidar do “prédio” nos mesmos termos em que o seu pai o fazia, à vista de todos e com o conhecimento e autorização do identificado “F” e mulher “G”;

• “D” apenas em dezembro de 2019, no âmbito do processo de insolvência da sociedade comercial Funchalobra - Construções Lda., soube que o “prédio” se mostra inscrito a favor dos aqui autores;

• “D” foi declarado insolvente em processo de 2020.

Terminam pedindo que a ação seja julgada totalmente improcedente por não provada; e, a título reconvencional, que seja reconhecido que a propriedade do “prédio” pertence à interveniente “E”.

Findos os articulados, o processo seguiu regulares termos e, após audiência final, foi proferida sentença que julgou a ação parcialmente procedente por provada, declarando que os autores são proprietários do “prédio”, condenando os réus a reconhecerem o direito de propriedade dos autores, condenando a ré “C”, Lda. a desocupar e a restituir o “prédio” aos autores e a indemnizá-los pelos danos decorrentes da privação do uso do imóvel, desde a data da citação nestes autos até à efetiva restituição, com juros legais até integral pagamento, remetendo-se a quantificação para incidente de liquidação. A reconvenção foi julgada totalmente improcedente, e os autores/reconvindos foram absolvidos do respetivo pedido.

Os intervenientes não se conformam e recorrem, concluindo as suas alegações de recurso da seguinte forma:

«i. Os Intervenientes, ora Recorrentes, foram chamados à demanda e na contestação que apresentaram com reconvenção, a Interveniente “E” alegou e demonstrou ser dona e legítima proprietária do prédio que está em discussão nos autos.

ii. Por não se conformarem com a decisão proferida pelo Tribunal a quo, a qual declarou que os AA são donos e legítimos proprietários do prédio que está em discussão nos autos, os ora Recorrentes interpuseram o presente recurso o qual visa alteração da matéria de facto e da matéria de direito.

iii. A sentença ora em crise deu como provados factos que quer a prova documental oportunamente junta, quer a prova por declarações de parte produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, impunham decisão diversa, devendo ser fixados noutros termos.

iv. Salvo o devido respeito, que é muito, o tribunal recorrido não interpretou bem a prova produzida quanto ao bem imóvel que se prometeu vender, porquanto, não se trata de apenas uma parcela de terreno, mas sim do prédio na sua globalidade, como melhor resulta das declarações prestadas entre as 10:21 e as 11:07, do dia 30 de Junho de 2025, pelo Interveniente Principal “D”.

v. Pelo que os factos, 5, 6 e 7 deverão ser dados como provados com a seguinte redação:

5. Em 04/12/1992 (fls. 24 v.), “F” e mulher “G” e ITAE – Empresa Construtora Madeirense, Lda. celebraram contrato-promessa pelo qual os primeiros prometem vender à segunda um prédio rústico na Ribeira dos Pretetes, Caniço, inscrito na matriz “x”, Secção B; cl. 4.ª: a promitente-compradora entra na posse nessa data; sem descrição CRP nem plantas; assinaturas reconhecidas.

6. Em 09/03/2001 (fls. 25 v.), ITAE e “D” celebraram cessão de posição contratual quanto à totalidade do prédio referido no contrato de 1992, Ribeira dos Pretetes; cl. 5.ª: o cessionário “poderá desde já entrar na posse e usufruir o prédio objeto do contrato, se assim o entender”; o instrumento refere planta, mas não consta junta.

7. Em 30/01/2002 (fls. 26), “D” e cônjuge, e, como outorgados, Cimpomóvel – Veículos Pesados, S.A. (adm.) e “A”, Lda., celebraram contrato-promessa de cessão de posição contratual, declarando os primeiros serem titulares de posição contratual na compra de um prédio na Ribeira dos Pretetes (matriz “x”, Secção B); cl. 6.ª: com a assinatura, a segunda outorgante tomará posse material; sem reconhecimento; plantas referidas não juntas.

vi. A decisão recorrida considerou não provados factos que, quer a prova documental oportunamente junta, quer a prova testemunhal produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, impunham decisão diversa.

vii. Assim, deverá ser dado como provado o seguinte facto não provado:

“i. Que o valor do preço do negócio de compra e venda objeto do contrato de promessa celebrado em 04 de Dezembro de 1992 era de 3.500.000$00 (três milhões e quinhentos mil escudos) foi pago na totalidade no momento da celebração do contrato promessa.” Tal facto resulta do teor do documento junto com a contestação dos Intervenientes como DOC 3. Este documento não foi impugnado pelas partes e o seu teor e conteúdo foi confirmado pelo Interveniente Principal “D”, nas suas declarações prestadas em sede de audiência de discussão e julgamento entre as 10:21 e as 11:07, do dia 30 de Junho de 2025.

viii. Deverá ser dado como provado o seguinte facto não provado "ii. Que a clausula quarta do objeto do contrato de promessa celebrado em 04 de Dezembro de 1992 dispõe "Nesta data a segunda entra na posse da dita parcela, dando-lhe o destino que entender por conveniente." Tal facto resulta do teor do documento junto com a contestação dos Intervenientes como DOC 3. Este documento não foi impugnado pelas partes e o seu teor e conteúdo foi confirmado pelo Interveniente “D”, nas suas declarações prestadas em sede de audiência de discussão e julgamento, prestadas entre as 10:21 e as 11:07, do dia 30 de Junho de 2025.

ix. Deverá ser dado como provado o seguinte facto “O preço acordado pelo contrato de cessão da posição contratual foi de 3.500.000$00 (três milhões e quinhentos mil escudos) através do cheque número 0668518177, com o valor de 3.500.000$00 (três milhões e quinhentos mil escudos) emitido no dia 25 de janeiro de 2001 pelo Senhor “D” à ordem de I.T.A.E., Lda. e entrando na posse e usufruição do prédio a partir de 09 de Março de 2011.” Tais factos resultam do teor dos documentos juntos com a contestação dos Intervenientes como DOC 4 (contrato e cheque). Estes documentos não foram impugnados pelas partes e o seu teor e conteúdo foi confirmado pelo Interveniente “D”, nas declarações prestadas em sede de audiência de discussão e julgamento entre as 10:21 e as 11:07, do dia 30 de Junho de 2025.

x. Deverá ser dado como provado o seguinte facto: “Em 30 de Janeiro de 2002, os Intervenientes “D” e “E” eram os possuidores legítimos e pacíficos do imóvel descrito na matriz cadastral sob o nº “x” Secção “B” do Caniço, adquirida em 09 de Março de 2001, tendo o A. “A” reconhecido por escrito por aposição da sua assinatura no contrato celebrado em 30 de Janeiro de 2002.”. Tal facto resulta do teor dos documentos juntos com a contestação dos Intervenientes como DOC 5.

xi. Este documento não foi impugnado pelas partes e o seu teor e conteúdo foi confirmado pelo Interveniente “D”, nas suas declarações prestadas em sede de audiência de discussão e julgamento. No mesmo sentido vão igualmente os depoimentos das testemunhas “K” (declarações prestadas entre as 11:37 e as 11:48 as, do dia 30 de Junho de 2025) e “L” (declarações prestadas entre as 11:49 e as 11:57, do dia 30 de Junho de 2025).

xii. Deverá ser dado como provado o seguinte facto: “Que na escritura de justificação notarial outorgada no dia vinte e quatro de março de 2004, no cartório notarial de Santana, outorgada pelo A. “A” e sua mulher “B”, foi declarado em desconformidade com a verdade: " Que os justificantes adquiriram os referidos prédios no ano de mil novecentos e oitenta, já no estado de casados, por compra verbal, o primeiro prédio a “F” e mulher “G”, residentes no sítio da Ribeira de Pretetes, freguesia do Caniço, concelho de Santa Cruz, os quais o haviam adquirido por doação verbal, de “M”, residente no sitio da Roseira dos Pretetes, freguesia do Caniço, freguesia de Santa Cruz (…) e dos prédios tomaram posse, em nome próprio, publicamente e sem violência e, desde essa data de aquisição, ignorando que lesavam o direito de outrem, vêm praticando reiteradamente atos materiais de posse, de modo a poderem ser conhecidos pelos demais interessados, semeando, cultivando e regando, como se de prédios seus se tratasse e usufruindo de todas as utilidades e suportando os encargos, agindo sempre por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade, tendo por isso uma posse pública, pacífica, continua e de boa fé, que dura há mais de vinte anos, pelo que já os adquiriram por usucapião, que invocam neste ato. E porque se trata de aquisição por compra verbal, encontram-se impossibilitados de a comprovar documentalmente, e têm legitimo interesse no registo do respetivo facto aquisitivo." e que se encontram inscritos dois averbamentos a saber: i) Impugnação no Tribunal Judicial de Santa Cruz conforme comunicação de pendência da ação no processo ordinário n.º …/08.8TBSCR (…) Cartório Notarial de Santana 14 de Maio de 2008 e ii) Impugnação no Tribunal Judicial de Santa Cruz conforme comunicação de pendência da ação, processo n.º …/22.3TBSCR (…) Santana, 19 de Outubro de 2022.”. A prova deste facto resulta dos documentos número 3 e 4 juntos com a contestação dos Intervenientes que não foram impugnados, bem como das declarações prestadas entre as 10:21 e as 11:07, do dia 30 de Junho de 2025, pelo Interveniente Principal “D”.

xiii. Deverá ser dado como provado o seguinte facto: “Os A.A. “F”, “H”, “I” e “J”, no processo …/08.8TBSCR formularam os pedidos constantes do DOC 3 junto com a resposta do A. à contestação dos Intervenientes, com a referência citius “47822954” a saber: 1) Ser declarado que o prédio era e é propriedade do autor “F” consorte “G”; 2) Ser declarado que os Autores são os atuais donos do prédio acima referido e identificado; e 3) Como consequência, deve ser declarada nula e de nenhum efeito a escritura de Justificação Notarial de 24 de Março de 2004, lavrada a fls. 37 do L.° 350 do Cartório Notarial de Santana, já que o seu conteúdo não corresponde à verdade; 4) Ser declarada a inutilização da descrição número …20 da freguesia do Caniço, da Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz; 5) Ser ordenado o cancelamento na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz, da inscrição feita com base na aludida escritura de justificação e de todas as inscrições posteriores já existentes, bem como, de todas aquelas que se venham a fazer, até ser registada a douta sentença que vier a ser proferida nos presentes autos.”. Tal resulta do teor do documento DOC 3 junto com a resposta do A. à contestação dos Intervenientes, com a referência citius “47822954” cópia de certidão do registo predial datada de 2017/11/07.

Este documento não foi impugnado pelas partes. Ora, não tendo ninguém, em momento algum, posto em causa a veracidade daquele documento, o mesmo é bastante para dar como provado tal facto.

xiv. Deverá ser dado como provado o seguinte facto: “O Interveniente “D” remeteu ao Senhor Administrador de Insolvência nomeado no processo …/07.7TBFUN, referente à sociedade Funchalobra – Construções Lda. a comunicação junta como DOC 6 na qual alegou “A nosso ver, perante a constatação dos factos arrolados no processo, nunca o imóvel devia ter sido arrolado na massa falida. Até porque, continuamos na posse e fruição do terreno.” O documento 6 junto pelos Intervenientes não foi impugnado pelas partes e o seu teor e conteúdo foi confirmado pelo Interveniente “D”, nas suas declarações prestadas em sede de audiência de discussão e julgamento entre as 10:21 e as 11:07, do dia 30 de Junho de 2025.

xv. Deverá ser dado como provado o seguinte facto: “Correu termos o processo de justificação número 3 na Conservatória do registo predial de Santa Cruz (Madeira) ao qual foi atribuído a AP. 4853 de 2023/06/05 apresentada pela Interveniente “E” tendo o A. “A” apresentado oposição ao processo de justificação através de requerimento ao qual foi atribuída a AP 2069/2023-07-13.” Tal facto resulta do teor do documentos DOC 10 junto com a contestação dos Intervenientes. Este documento não foi impugnado pelas partes e o seu teor e conteúdo foi confirmado pelo Interveniente “D”, nas suas declarações prestadas em sede de audiência de discussão e julgamento, entre as 10:21 e as 11:07, do dia 30 de Junho de 2025.

xvi. A sentença recorrida enferma de erro de julgamento ao ter aplicado a presunção do artigo 7.º do Código do Registo Predial em favor do Autor, partindo de uma escritura de justificação notarial ineficaz e destituída de força probatória quanto à veracidade material dos factos nela declarados.

xvii. De acordo com o Acórdão de Uniformização de Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça n.º 1/2008, incumbe a quem invoca a aquisição por usucapião, com base em escritura de justificação notarial, o ónus da prova dos factos constitutivos do direito invocado, não podendo beneficiar da presunção derivada do registo predial.

xviii. A escritura de justificação notarial constitui um meio excecional, de natureza meramente declarativa, concebido para suprir a falta de título formal de aquisição, não conferindo, por si só, presunção de veracidade ou de titularidade dominial.

xix. A jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça reconhece que tal instrumento é suscetível de utilização fraudulenta, sendo passível de impugnação judicial sempre que se demonstre que não corresponde à realidade material dos factos invocados.

xx. Tendo o registo predial sido efetuado com base em escritura de justificação notarial cuja validade e veracidade se encontram impugnadas, não pode operar a presunção registral do artigo 7.º do Código do Registo Predial, por estar o próprio fundamento do registo posto em causa.

xxi. A impugnação da escritura implica, necessariamente, a perda de eficácia da presunção de legitimidade do registo, inexistindo, portanto, fundamento legal para que o Autor seja tido como titular do direito de propriedade sobre o imóvel em litígio.

xxii. Resulta da prova produzida nos autos, operada a alteração da matéria de facto nos termos supra, que a referida escritura foi utilizada como expediente para obter o registo de um bem imóvel que o Autor jamais possuiu ou adquiriu de forma legítima, encontrando-se demonstrado que a posse efetiva do bem pertenceu a terceiros, nomeadamente “F”, “G”, I.T.A.E., Lda., “D” e outros.

xxiii. A prova documental junta aos autos — contratos-promessa, cessões de posição contratual e o averbamento de ação judicial anterior — confirma inequivocamente que o Autor sempre reconheceu outros possuidores e legítimos detentores do prédio.

xxiv. Nos termos do artigo 1252.º, n.º 2, e do artigo 1257.º, n.º 2, do Código Civil, bem como da jurisprudência firmada pelo Acórdão de Uniformização de Jurisprudência de 14.05.1996 e pelo Acórdão da Relação de Guimarães de 10.07.2023, a posse presume-se em quem exerce o poder de facto sobre a coisa e continua, salvo prova em contrário, em nome de quem a iniciou.

xxv. Ao fazer prevalecer a presunção registral sobre a presunção possessória e ao desconsiderar a prova produzida, a sentença recorrida violou os artigos 7.º do Código do Registo Predial e 1257.º, n.º 2, do Código Civil, bem como a jurisprudência uniformizada aplicável, devendo, por isso, ser revogada e substituída por decisão que declare a ineficácia da escritura de justificação notarial e a inexistência do direito de propriedade invocado pelo Autor.

xxvi. Sem prescindir, a prova documental e testemunhal produzida nos autos demonstra, de forma inequívoca, que a posse do imóvel foi sucessivamente transmitida.

xxvii. Nos termos do entendimento consolidado do Supremo Tribunal de Justiça no processo n.º 1565/15.8T7VFR.P1.S2 acima transcrito e do Tribunal da Relação do Porto no processo n.º 1813/20.2t8AVR—E.P1, a qualificação da posse do promitente comprador depende do conteúdo e da execução concreta do contrato promessa, podendo assumir a natureza de posse plena, nos termos do artigo 1251.º do Código Civil.

xxviii. Verificando-se a tradição do imóvel, acompanhada do pagamento integral do preço e da intenção de transferência definitiva do direito prometido, configura-se a posse com animus domini, apta a conduzir à aquisição originária por usucapião.

xxix. A interveniente “E” e antes dela o seu Pai “D” exerceram posse pública, pacífica, contínua e com animus domini durante o prazo legal, preenchendo os requisitos dos artigos 1251.º, 1258.º, 1261.º, 1287.º e 1296.º do Código Civil.

xxx. A figura da inversão do título da posse, prevista no artigo 1265.º do Código Civil, não tem aplicação ao caso em apreço, uma vez que a interveniente nunca foi mera detentora, mas sim possuidora desde o momento da tradição.

xxxi. Estão, assim, preenchidos todos os pressupostos legais da usucapião, sendo a posse da interveniente juridicamente idónea para determinar a aquisição originária do direito de propriedade sobre o imóvel em causa.

xxxii. A sentença recorrida incorreu em erro de julgamento de facto e de direito, ao exigir a demonstração de inversão de posse inexistente, impondo-se a sua revogação e o reconhecimento judicial da aquisição do imóvel pela interveniente, por via da usucapião.

Termos em que, pelos fundamentos expostos, deve ser revogada a decisão recorrida, a qual deve ser substituída por outra que julgue a reconvenção dos Intervenientes totalmente procedente por provada com as legais consequências.»

Os autores contra-alegaram, pronunciando-se pela confirmação da sentença recorrida.

Foram colhidos os vistos e nada obsta ao conhecimento do mérito.

Objeto do recurso

Sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, são as conclusões das alegações de recurso que delimitam o âmbito da apelação (artigos 635.º, 637.º, n.º 2, e 639.º, n.ºs 1 e 2, do CPC).

Tendo em conta o teor daquelas, colocam-se as seguintes questões:

a. A matéria de facto foi mal julgada, devendo ser alterada?

b. A sentença recorrida enferma de erro de julgamento ao ter aplicado a presunção do art. 7.º do Código do Registo Predial (CRPred) a favor dos autores, partindo de uma escritura de justificação notarial?

II. Fundamentação de facto

A 1.ª instância considerou na sua decisão os seguintes factos (aos quais acrescentámos alguns trechos dos documentos neles referidos e que estão identificados entre parênteses retos, bem como o n.º 15, provado por documento autêntico):

1. Encontra-se descrito sob o n.º …20/20040715 da Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz (freguesia do Caniço), artigo matricial “x”, Secção B, “o prédio rústico sito no Caniço —Ribeira dos Pretetes, com área 2.180 m², confrontações: …, doravante “prédio”.

2. Encontra-se em vigor a inscrição por aquisição, Ap. 506 de 2019/02/25, com a causa “por resolução de contrato de permuta judicialmente declarada”, figurando como titulares “A” (casado com “B”) e “B”; sujeito passivo: Funchalobra – Construções, Lda.

3. Incidem sobre o “prédio” as penhoras: Ap. 27 de 2006/11/07 (a favor de BB) e Ap. 52 de 2008/03/17 (a favor de Somaterial – Sociedade Importadora de Materiais de Construção, Lda.).

4. Sobre o “prédio” foi constituída hipoteca a favor de CAMAFREL – Comércio e Serviços, Lda., Ap. 636 de 2019/04/23, no montante de € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros).

5. Em 04/12/1992 (fls. 24 v.), “F” e mulher “G” e ITAE – Empresa Construtora Madeirense, Lda. celebraram contrato-promessa pelo qual os primeiros prometem vender à segunda a parcela n.º 2 de um prédio rústico na Ribeira dos Pretetes, Caniço, inscrito na matriz “x”, Secção B; cl. 4.ª: [o preço acordado foi de 3.500.000$00 (três milhões e quinhentos mil escudos) e foi integralmente pago no momento da celebração do contrato-promessa;] a promitente-compradora entra na posse nessa data, [dando-lhe o destino que entender por conveniente]; sem descrição CRP nem plantas; assinaturas reconhecidas.

6. Em 09/03/2001 (fls. 25 v.), ITAE e “D” celebraram cessão de posição contratual quanto à parcela n.º 2 referida no contrato de 1992, Ribeira dos Pretetes; cl. 5.ª: o cessionário “poderá desde já entrar na posse e usufruir o prédio objeto do contrato, se assim o entender”; o instrumento 121 refere planta, mas não consta junta[; nos termos da cl. 4.ª, o preço acordado foi de 3.500.000$00, importância que foi paga no ato por “D” e da qual a ITAE prestou quitação].

7. Em 30/01/2002 (fls. 26), “D” e cônjuge, e, como outorgados, Cimpomóvel – Veículos Pesados, S.A. (adm.) e “A”, Lda., celebraram contrato-promessa de cessão de posição contratual, declarando os primeiros serem titulares de posição contratual na compra de uma parcela indivisa de prédio na Ribeira dos Pretetes (matriz “x”, Secção B); cl. 6.ª: com a assinatura, a segunda outorgante tomará posse material; sem reconhecimento; plantas referidas não juntas.

8. Em 24/03/2004, “A” e “B” (ora AA.) outorgaram escritura pública de justificação relativa ao “prédio”, declarando a sua aquisição por compra verbal em 1980 a “F” e mulher “G”, e posse desde então; à data, o “prédio” não estava descrito na CRP.

9. Em 05/05/2006, “A” e “B” (ora AA.) outorgaram escritura pública de permuta com Funchalobra – Construções, Lda., representada por …, quanto ao mesmo “prédio”; a escritura menciona aquisição registada a favor daqueles pela inscrição “G-1”.

10. No proc. …/07.7TBFUN-1 (2.º Juízo Cível do Tribunal Judicial do Funchal), intentado por “A” e “B” (ora AA.) contra a Massa Insolvente de Funchalobra – Construções, Lda., foi julgada improcedente a ação de impugnação de resolução, mantendo-se válida a resolução pelo AI do contrato de permuta referido em 6, “como se não tivesse sido celebrado esse contrato”, tendo a sentença transitado em julgado no dia 11/01/2012.

11. Em 04/10/2017 foi celebrado contrato de arrendamento entre “E” (ora Ré), na qualidade de procuradora de “D” (ora Réu), e “C”, Lda., tendo por objeto o “prédio” (o qual foi identificado pela matriz rústica art. “x”, Secção B; sem menção à descrição CRP), com início em 01/01/2017, duração 3 anos, renda €200,00/mês, contendo cláusula de opção de compra (cl. 6.ª), o qual não foi levado a registo.

12. Em 10/01/2018 (fls. 91), “D” e “E” (ora RR.) celebraram instrumento particular pelo qual o primeiro promete ceder à segunda a posição contratual que detém num contrato de cessão de posição contratual celebrado em 09/03/2001 com a ITAE – Empresa Construtora Madeirense, Lda. (no qual se declarou o pagamento integral e início de posse).

13. A Ré “C”, Lda. ocupa o “prédio” nele desenvolvendo a sua atividade comercial.

14. Em processo de insolvência em que figura como insolvente “D” (NIF …), conjuntamente com “E” (NIF …), a sentença transitou em 07/04/2021 e foi proferido despacho de encerramento em 05/03/2024.

15. Esteve registada pela Ap. 19 de 06/05/2008, provisoriamente por natureza, a ação de impugnação da escritura de justificação, proc. …/08.8TBSCR, intentada por “F”, no estado civil de viúvo, “H”, “I” e “J”, contra os ora autores, Funchalobra e outras duas sociedades titulares de penhoras sobre o “prédio” registadas a seu favor, formulando os autores os seguintes pedidos: 1) ser declarado que o prédio era e é propriedade do autor “F” consorte “G”; 2) ser declarado que os Autores são os atuais donos do prédio acima referido e identificado; 3) como consequência, ser declarada nula e de nenhum efeito a escritura de justificação notarial de 24 de março de 2004, lavrada a fls. 37 do L.° 350 do Cartório Notarial de Santana, já que o seu conteúdo não corresponde à verdade; 4) ser declarada a inutilização da descrição número …20 da freguesia do Caniço, da Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz; 5) ser ordenado o cancelamento na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz, da inscrição feita com base na aludida escritura de justificação e de todas as inscrições posteriores já existentes, bem como, de todas aquelas que se venham a fazer, até ser registada a douta sentença que vier a ser proferida nos presentes autos.

ii. Indicação dos factos não provados

a) Se o “prédio” estivesse livre de qualquer ocupação, seria muito fácil para os Autores, dá-lo de arrendamento a terceiros pelo preço mensal de € 1.500,00 (mil e quinhentos euros).

III. Apreciação do mérito do recurso

1. Da impugnação da matéria de facto

O apelante pode impugnar a decisão sobre a matéria de facto, desde que observe as regras contidas no art. 640.º do CPC. Segundo elas, e sob pena de rejeição do respetivo recurso, o recorrente deve especificar: i. os pontos da matéria de facto de que discorda; ii. os meios probatórios que impõem decisão diversa da recorrida; e, iii. a decisão que, em seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. Apenas o primeiro ponto tem de constar das conclusões do recurso, na medida em que o objeto deste se delimita por aquelas. Não obstante, no caso em apreço, os apelantes cumpriram todos os ónus também em sede de conclusões, conforme resulta das acima transcritas. Passamos, portanto a apreciar e decidir os factos impugnados.

Os recorrentes começam por impugnar os factos 5, 6 e 7 nos trechos que se reportam a uma parcela do “prédio” (prédio rústico na Ribeira dos Pretetes, Caniço, inscrito na matriz “x”, Secção B). Solicitam que se retirem essas referências, na medida em que os contratos em causa nesses factos tiveram por objeto a totalidade do “prédio”. Os ditos contratos são, respetivamente:

i. o contrato-promessa de compra e venda celebrado em 04/12/1992 entre “F” e mulher, “G”, e ITAE – Empresa Construtora Madeirense, Lda., tendo por objeto «a parcela n.º 2 do prédio rústico ao sítio da Ribeira de Pretetes, freguesia do Caniço, concelho de Santa Cruz, cujo prédio está inscrito na matriz cadastral sob o n.º “x” da secção B do Caniço» (o documento que incorpora este contrato foi junto com a contestação da ré);

ii. o contrato de cessão da posição contratual celebrado em 09/03/2001 entre ITAE e “D”, que tem por objeto a posição contratual da ITAE num «contrato-promessa de compra e venda que tem por objeto a parcela n.º 2 do prédio rústico ao sítio da Ribeira de Pretetes, freguesia do Caniço, inscrito na matriz cadastral sob o artigo “x” Secção B» (o documento mostra-se junto com a contestação da ré);

iii. o intitulado «contrato de promessa de compra e venda, cessão de posições contratuais e recibo de sinal» celebrado em 30/01/2002 entre “D” e cônjuge, Cimpomóvel – Veículos Pesados, S.A. e “A”, Lda. teve por objeto, entre outros, a posição contratual dos primeiros outorgantes na «compra de uma parcela indivisa do prédio sito na Ribeira de Pretetes, cujo prédio se encontra descrito na respetiva matriz cadastral sob o n.º “x” Secção B do Caniço» (o documento foi junto com a contestação da ré).

Considerando a letra dos três contratos – que as declarações do interveniente não são suscetíveis de abalar –, mantém-se, a respeito da extensão do objeto dos contratos, o texto dado em 1.ª instância aos factos 5, 6 e 7.

Os apelantes pedem que se consigne como provado que «o valor do preço do negócio de compra e venda objeto do contrato de promessa celebrado em 4 de dezembro de 1992 era de 3.500.000$00 (três milhões e quinhentos mil escudos) e foi pago na totalidade no momento da celebração do contrato promessa» (v., entre o mais, conclusão vii. das alegações de recurso).

Este facto não tem autonomia. Trata-se de uma estipulação do contrato descrito no facto 5. O documento que incorpora este contrato foi junto aos autos com a contestação da ré, não tendo sido impugnado. Não seria necessário transcrever todas as cláusulas do documento para que elas pudessem ser atendidas na fundamentação de direito. Em todo o caso, acrescenta-se no facto 5, a seguir a «:» e antes de «a promitente-compradora», o seguinte trecho: o preço acordado foi de 3.500.000$00 (três milhões e quinhentos mil escudos) e foi integralmente pago no momento da celebração do contrato-promessa.

Pedem, ainda, os recorrentes que seja dado por provado que a cláusula quarta do contrato de promessa celebrado em 4 de dezembro de 1992 dispõe «Nesta data a segunda entra na posse da dita parcela, dando-lhe o destino que entender por conveniente» (v., entre o mais, conclusão viii. das alegações de recurso). Vale aqui, mutatis mutandis, o que se disse no precedente parágrafo e, com o mesmo fundamento, acrescenta-se no facto 5, a seguir a «entra na posse nessa data»: dando-lhe o destino que entender por conveniente.

A respeito do contrato de cessão da posição contratual, celebrado em 09/03/2001 e parcialmente descrito no facto 6, pedem os apelantes que se considere provado que o preço acordado foi de 3.500.000$00 (três milhões e quinhentos mil escudos), pago através do cheque naquele valor, emitido no dia 25 de janeiro de 2001, por “D” à ordem de I.T.A.E., Lda., entrando aquele na posse e usufruição do prédio a partir de 9 de março (conclusão ix.). Invocam o contrato documentado nos autos (que foi junto quer pelos intervenientes, doc. 4 da sua contestação, quer pela ré), bem como o cheque, junto pelos intervenientes no mesmo documento.

À semelhança do decidido relativamente à duas pretensões anteriores, considerando que o contrato de 9 de março de 2001 está parcialmente descrito no facto 6, podemos completá-lo com a seguinte frase: nos termos da cl. 4.ª, o preço acordado foi de 3.500.000$00, importância que foi paga no ato por “D” e da qual a ITAE prestou quitação.

Pedem os apelantes que seja ser dado como provado que, «Em 30 de Janeiro de 2002, os Intervenientes “D” e “E” eram os possuidores legítimos e pacíficos do imóvel descrito na matriz cadastral sob o nº “x” Secção “B” do Caniço, adquirida em 09 de Março de 2001, tendo o A. “A” reconhecido por escrito por aposição da sua assinatura no contrato celebrado em 30 de Janeiro de 2002». Afirmam que tal facto resulta do teor «dos documentos juntos com a contestação dos Intervenientes como DOC 5» (conclusões x. e xi. do recurso).

A frase ora em apreço, que os apelantes pretendem aditar aos factos provados, é essencialmente conclusiva, o que seria suficiente para indeferir a pretensão.

De todo o modo, adianta-se que as conclusões constantes daquela frase não se podem extrair dos documentos dos autos e são contrariadas pelos mesmos. Depoimentos em contrário são irrelevantes. O documento junto com a contestação numerado com 5 contém apenas o contrato-promessa de compra e venda descrito no facto 7, que alude ao contrato de cessão de posição contratual descrito no facto 6. Portanto, o que daquele documento resulta já se encontra provado, dele não resultando posse como proprietário, única que poderia relevar para a pretensão dos intervenientes, antes bem sabendo os intervenientes que eram apenas titulares da posição contratual em contrato-promessa. Ao contrário do alegado pelos intervenientes na sua contestação, o contrato-promessa celebrado em 1992 (v. facto 5), do qual os intervenientes foram cessionários da posição de promitente comprador em 2001 (facto 6), não tinha eficácia real.

Leiam-se todas as cláusulas do dito:

«PRIMEIRA: Os primeiros pelo presente contrato prometem vender à segunda, e esta promete aqueles comprar, a parcela n.º 2, do prédio rústico ao Sítio da Ribeira dos Pretetes, freguesia do Caniço, Concelho de Santa Cruz, cujo prédio esta inscrito na Matriz Cadastral sob o n.º “x” da Secção B do Caniço.

SEGUNDA: O preço ajustado para a prometida compra e venda, é no valor global de Esc: 3.500.000$00,(tres milhões e quinhentos mil escudos), que nesta data, os primeiros receberam na totalidade.

TERCEIRA: A parcela de que e objecto o presente contrato, foi adquirida pelos primeiros, por Herança de “M”, e está em comum com outros, em relação ao resto do dito prédio.

QUARTA: Nesta data a segunda entra na posse da dita parcela, dando-lhe o destino que entender por conveniente.»

Como estabelecido no art. 413.º, n.º 1, do CC, as partes podem atribuir eficácia real à promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre bens imóveis, mediante declaração expressa e inscrição no registo. Se se poderia ver na última cláusula a expressão da eficácia real, o certo é que o contrato não foi registado. Ademais, a promessa com eficácia real da promessa tem de ser celebrada pela forma exigida para o contrato prometido (n.º 2 do mesmo artigo), o que tão-pouco sucedeu.

Indefere-se, portanto, a alteração.

Pedem, ainda, os apelantes (conclusão xii.) que seja dado como provado que, na escritura de justificação notarial outorgada em 24/03/2004, “A” e sua mulher, “B”, emitiram as declarações que que constam dessa escritura, bem como, que em relação ao prédio, se encontram inscritos os seguintes dois averbamentos: i) impugnação no Tribunal Judicial de Santa Cruz, conforme comunicação de pendência da ação no processo ordinário n.º …/08.8TBSCR (…) Cartório Notarial de Santana, 14 de maio de 2008, e ii) impugnação no Tribunal Judicial de Santa Cruz, conforme comunicação de pendência da ação, processo n.º …/22.3TBSCR (…) Santana, 19 de outubro de 2022.

No que respeita à escritura de justificação, a mesma já consta do facto 8, estando assente que foi celebrada e que foi nela declarado o que dela consta.

No que respeita à ação com o n.º …/08.8TBSCR, esteve registada pela Ap. 19 de 06/05/2008, provisoriamente por natureza (doc. 1 junto com a resposta dos autores à contestação dos intervenientes). Tal registo mantinha-se em vigor em 14/08/2017, conforme certidão predial extraída nessa data e junta aos autos como doc. 1 da resposta dos autores à contestação dos intervenientes. Conforme se alcança da informação predial extraída em 07/07/2023 e junta aos autos como doc. 3 da resposta dos autores à contestação dos intervenientes, a referida inscrição já não estava em vigor e o direito de propriedade sobre o “prédio” estava inscrito a favor dos ora autores e apelados. Acresce que o que poderia ter relevância seria a procedência da referida ação que por certo não existiu (dada a falta de registo do facto a que a procedência teria conduzido).

Quanto ao averbamento no registo no processo n.º …/22.3TBSCR, não resulta da certidão junta aos autos como doc. 1 da contestação dos intervenientes, impressa com a informação em vigor em 15/03/2023, qualquer averbamento relativo ao referido processo. No doc. 3 junto com a réplica, informação predial impressa com a informação em vigor em 07/07/2023, também não consta averbamento do processo n.º …/22.3TBSCR. Os docs. 3 e 4 juntos com a contestação dos intervenientes – contrato-promessa de compra e venda celebrado em 04/12/1992 e contrato de cessão de posição contratual celebrado em 09/03/2001–, e os depoimentos indicados pelos recorrentes, elementos probatórios nos quais fundamentam a pretensão ora em análise, não são suscetíveis de fazer prova de registos públicos.

Em relação ao processo n.º …/08.8TBSCR, será contemplado no ponto seguinte, no mais, indefere-se o requerido.

No recurso (v., designadamente, conclusão xiii), os apelantes pedem que se dê por provado o seguinte facto:

«Os A.A. “F”, “H”, “I” e “J”, no processo …/08.8TBSCR formularam os pedidos constantes do DOC 3 junto com a resposta do A. à contestação dos Intervenientes, com a referência citius “47822954” a saber: 1) Ser declarado que o prédio era e é propriedade do autor “F” consorte “G”; 2) Ser declarado que os Autores são os atuais donos do prédio acima referido e identificado; e 3) Como consequência, deve ser declarada nula e de nenhum efeito a escritura de Justificação Notarial de 24 de Março de 2004, lavrada a fls. 37 do L.° 350 do Cartório Notarial de Santana, já que o seu conteúdo não corresponde à verdade; 4) Ser declarada a inutilização da descrição número …20 da freguesia do Caniço, da Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz; 5) Ser ordenado o cancelamento na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz, da inscrição feita com base na aludida escritura de justificação e de todas as inscrições posteriores já existentes, bem como, de todas aquelas que se venham a fazer, até ser registada a douta sentença que vier a ser proferida nos presentes autos».

Esclarece-se que, nos termos do doc. 1 junto com a resposta dos autores à contestação dos intervenientes (não no do doc. 3 com o mesmo articulado), esteve registada pela Ap. 19 de 06/05/2008, provisoriamente por natureza, ação com os identificados autores e pedidos. Tal registo mantinha-se em vigor em 14/08/2017, conforme certidão predial extraída nessa data e junta aos autos como doc. 1 da resposta dos autores à contestação dos intervenientes.

Conforme se alcança da informação predial extraída em 07/07/2023 e junta aos autos como doc. 3 da resposta dos autores à contestação dos intervenientes, a referida inscrição já não estava em vigor e o direito de propriedade sobre o “prédio” estava inscrito a favor dos ora autores e apelados.

O facto não tem relevo para a pretensão dos recorrentes; o que poderia ter relevância seria a procedência da referida ação, que não terá existido (dada a falta de registo do facto a que a procedência teria conduzido).

Ainda assim, por estar provado pelos competentes documentos autênticos e ser útil ao raciocínio a expender ulteriormente, acrescenta-se:

15. Esteve registada pela Ap. 19 de 06/05/2008, provisoriamente por natureza, a ação de impugnação com o número de processo …/08.8TBSCR, intentada por “F”, no estado civil de viúvo, “H”, “I” e “J”, contra os ora autores, Funchalobra e outras duas sociedades com penhoras sobre o “prédio” registadas a seu favor, na qual foram formulados os seguintes pedidos: 1) Ser declarado que o prédio era e é propriedade do autor “F” consorte “G”; 2) Ser declarado que os Autores são os atuais donos do prédio acima referido e identificado; 3) Como consequência, ser declarada nula e de nenhum efeito a escritura de justificação notarial de 24 de março de 2004, lavrada a fls. 37 do L.° 350 do Cartório Notarial de Santana, já que o seu conteúdo não corresponde à verdade; 4) Ser declarada a inutilização da descrição número …20 da freguesia do Caniço, da Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz; 5) Ser ordenado o cancelamento na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz, da inscrição feita com base na aludida escritura de justificação e de todas as inscrições posteriores já existentes, bem como, de todas aquelas que se venham a fazer, até ser registada a douta sentença que vier a ser proferida nos presentes autos.

Pedem, ainda, os apelantes que se consigne como provado que «O Interveniente “D” remeteu ao Senhor Administrador de Insolvência nomeado no processo …/07.7TBFUN, referente à sociedade Funchalobra – Construções Lda. a comunicação junta como DOC 6 na qual alegou “A nosso ver, perante a constatação dos factos arrolados no processo, nunca o imóvel devia ter sido arrolado na massa falida. Até porque, continuamos na posse e fruição do terreno”» (conclusão xiv). Alegam em abono da sua pretensão que o documento 6 junto pelos intervenientes não foi impugnado pelas partes e o seu teor e conteúdo foi confirmado pelo interveniente “D”, nas suas declarações prestadas em sede de audiência de discussão e julgamento entre as 10:21 e as 11:07, do dia 30 de junho de 2025.

Consta do facto 10 que, no proc. …/07.7TBFUN-1, a ação de impugnação da resolução do contrato de permuta pelo AI foi julgada improcedente, por sentença transitado em julgado no dia 11/01/2012, mantendo-se, portanto, a decisão do AI de resolução do referido contrato. O facto que os intervenientes ora pretendem ver aditado nada de relevante retira ou acrescenta ao facto 10. Indefere-se, portanto, esta pretensão.

Pedem, finalmente, que seja dado por provado que «Correu termos o processo de justificação número 3 na Conservatória do registo predial de Santa Cruz (Madeira) ao qual foi atribuído a AP. 4853 de 2023/06/05 apresentada pela interveniente “E” tendo o autor “A” apresentado oposição através de requerimento ao qual foi atribuída a AP 2069/2023-07-13» (conclusão xv). Invocam que tal facto resulta do teor do documentos doc. 10 junto com a contestação dos intervenientes, que não foi impugnado pelas partes e cujo teor e conteúdo foi confirmado pelo interveniente “D”, nas suas declarações prestadas em sede de audiência de discussão e julgamento, entre as 10:21 e as 11:07, do dia 30 de Junho de 2025.

O doc. 10 junto com a contestação dos intervenientes é composto por cópias de: requerimento da interveniente apresentado na 1.ª CRP de Santa Cruz, pelo qual dá início a processo de justificação nos termos do art. 116.º do CRPred, pedindo que se declare que o “prédio” «é propriedade dos Requerentes»; notificação daquela Conservatória ao Il. Mand. da interveniente do despacho que declarou findo o processo de justificação (n.º 3/2023), considerando a oposição do titular inscrito, de julho de 2023, e remeteu as partes para os meios comuns (art. 117.º-H, n.º 2, do CRPred).

Trata-se de mais um facto irrelevante para a apreciação do recurso. Relevante seria apenas o desfecho da ação nos meios comuns, se favorável à interveniente.

2. Do invocado erro de julgamento

Segundo os apelantes, a sentença recorrida enferma de erro de julgamento ao ter aplicado a presunção do art. 7.º do Código do Registo Predial (CRPred) a favor dos autores, partindo de uma escritura de justificação notarial. Invocam a seu favor o AUJ 1/2008, que uniformizou jurisprudência nos seguintes termos:

«Na ação de impugnação de escritura de justificação notarial prevista nos artigos 116.º, n.º 1, do Código do Registo Predial e 89.º e 101.º do Código do Notariado, tendo sido os réus que nela afirmaram a aquisição, por usucapião, do direito de propriedade sobre um imóvel, inscrito definitivamente no registo, a seu favor, com base nessa escritura, incumbe-lhes a prova dos factos constitutivos do seu direito, sem poderem beneficiar da presunção do registo decorrente do artigo 7.º do Código do Registo Predial».

O fundamento invocado no AUJ 1/2008 radicou no facto de a ação de impugnação da escritura de justificação notarial prevista no art. 116.º, n.º 1, do CRPred constituir uma ação de simples apreciação negativa, incumbindo nesta ao réu a prova dos factos constitutivos do direito que se arroga (conforme estabelecido no art. 343.º, n.º 1, do CC).

No n.º 1 do art. 116.º do CRPred, prevê-se que o adquirente que não disponha de documento para a prova do seu direito pode obter a primeira inscrição mediante escritura de justificação notarial ou decisão proferida no âmbito do processo de justificação previsto no mesmo Código. Os autores efetuaram o primeiro registo do “prédio” e a inscrição da propriedade a seu favor com base numa escritura de justificação celebrada em 2004, 19 anos antes da propositura da presente ação. As escrituras de justificação estão previstas e reguladas nos arts. 89.º e ss. do Código do Notariado (CNot).

A escritura de justificação para fins do registo predial é instruída com certidão comprovativa da omissão dos prédios no registo predial ou, estando descritos, certidão de teor da respetiva descrição e de todas as inscrições em vigor, e com certidão de teor da correspondente inscrição matricial, passadas com antecedência não superior a três meses (art. 98.º do CNot). No caso dos autos o prédio não estava descrito no Registo Predial nem, consequentemente, havia titulares ali inscritos. A justificação notarial destinou-se ao primeiro registo e não ao reatamento de trato sucessivo.

Nos termos do art. 100.º do CNot, a escritura de justificação é publicada por meio de extrato do seu conteúdo, a passar no prazo de cinco dias a contar da sua celebração, sendo a publicação efetuada num dos jornais mais lidos do concelho da situação do prédio ou, se aí não houver jornal, num dos jornais mais lidos da região.

O art. 101.º do CNot, epigrafado «Impugnação», dispõe que, se algum interessado impugnar em juízo o facto justificado, deve requerer simultaneamente ao tribunal a imediata comunicação ao notário da pendência da ação. Mais estabelece que, só podem ser passadas certidões de escritura de justificação decorridos 30 dias sobre a data em que o extrato for publicado, se dentro desse prazo não for recebida comunicação da pendência da impugnação, sem prejuízo de poder ser passada certidão para efeito de impugnação, menção que da mesma deve constar expressamente. Em caso de impugnação, as certidões só podem ser passadas depois de averbada a decisão definitiva da ação. Tem-se entendido que o disposto no art. 101.º do CNot não prejudica a possibilidade de impugnação judicial do facto justificado mesmo depois de decorridos 30 dias sobre a data da publicação do extrato da escritura. V.g. Ac. TRC de 23/04/2002, proc. 775/02; Ac. STJ de 24/06/2004, proc. 03B3843; Ac. TRC de 16/11/2004, proc. 2766/04; Ac. TRG de 17/09/2020, proc. 6145/17.0 T8GMR.G1. No citado AUJ 1/2008, foi pressuposta a inexistência de prazo para a ação de impugnação do facto justificado na escritura, pois a ação em causa no litígio ali dirimido tinha sido intentada alguns anos decorridos sobre a respetiva escritura de justificação notarial.

À posição que obteve vencimento contrapunha-se a que reconhecia o benefício da presunção estabelecida no art. 7.º do CRPred em todos os casos, incluindo quando o título que sustenta o registo é uma escritura de justificação notarial (posição presente em vários votos de vencido), pois, «com o registo, deixa de haver a situação de incerteza que é pressuposto desse tipo de ação [de simples apreciação negativa] e passa a haver uma situação de agressão concreta a um direito de outrem (os AA) e então só uma ação de condenação, afirmando uma realidade real diferente da realidade registral, pode pôr em causa esta última, afirmada pela presunção do artigo 7.º do Código do Registo Predial» (declaração de Pires da Rosa, que aqui se extrata a título exemplificativo).

No caso sub judice a presente ação não é de impugnação da escritura de justificação; ao invés, trata-se de ação intentada pelos titulares inscritos contra entidade que ocupa o prédio. Os autores tão-pouco invocaram a escritura de justificação ou o registo inicial que efetuaram com base nela, mas sim a titularidade inscrita em 2019, na sequência de decisão judicial, como melhor veremos adiante.

Foram os réus (ré e intervenientes), nas suas contestações, que narraram o historial do prédio, trazendo aos autos, entre o mais, a escritura de justificação celebrada em 2004, na qual os autores foram declarantes. E são os intervenientes que, por via de reconvenção, impugnam essa escritura, alegando, ainda, que a interveniente “E” é proprietária por ter adquirido por usucapião, e pedem que seja reconhecido o direito de propriedade da mesma sobre o “prédio”. Nada impede que a impugnação do facto notarialmente justificado se faça por via de reconvenção, continuando a valer, mutatis mutandis, a doutrina do AUJ 1/2008.

No entanto, o atual registo do direito de propriedade a favor dos autores fundamenta-se numa decisão judicial ulterior e, além disso, já não é a primeira vez que a escritura de justificação notarial que deu origem ao primeiro registo da propriedade a favor dos autores é impugnada. Esteve averbado no registo predial do “prédio” uma ação de impugnação com o n.º …/08.8TBSCR (Ap. 19 de 06/05/2008, provisória por natureza, facto 15 e doc. 1 junto com a resposta dos autores à contestação dos intervenientes); o registo da mesma ação mantinha-se em vigor em 14/08/2017 (v. certidão predial extraída nessa data e junta aos autos como doc. 1 da resposta dos autores à contestação dos intervenientes), mas já não o estava em 07/07/2023 (informação predial extraída nessa data e junta aos autos como doc. 3 da resposta dos autores à contestação dos intervenientes), estando o direito de propriedade sobre o “prédio” inscrito a favor dos ora autores e apelados.

Aquela ação foi intentada pelo primitivo dono “F”, à data viúvo de “G”, e filhos; e foi intentada contra os aqui autores, a Funchalobra (com quem os autores tinham permutado o “prédio” em 2006) e duas sociedades que tinham registadas penhoras a seu favor. Pouco mais sabemos sobre a dita ação. Na resposta, o autor afirma que os autores daquela ação de impugnação desistiram dela, aceitando em definitivo a veracidade do ato notarial e reconhecendo dessa forma os aqui autores como proprietários do imóvel em causa. Não se mostra nos autos certidão da dita ação, pelo que o seu desfecho não está plenamente provado como se impunha. Podemos, ainda assim, ter por certo que a referida ação não foi julgada procedente, pois não foi registado o facto a que a procedência teria conduzido.

Entretanto, em 2006, os autores permutaram o prédio por outro da referida Funchalobra, que acabou insolvente; o administrador da insolvência resolveu o contrato de permuta; os autores impugnaram judicialmente a resolução, mas o tribunal deu razão ao AI, jugando a ação improcedente e, por isso, válida a resolução da escritura de permuta (v. facto 10 e fls. 3 e 12 do Ac. do TRL, transitado em julgado em 11/01/2012, constante da certidão judicial doc. 8, junto com a contestação da ré), regressando o “prédio” à titularidade dos autores. Por Ap. de 25/02/2019, o direito de propriedade sobre o “prédio” voltou a estar inscrito a favor dos autores, inscrição que teve por causa expressa no registo a resolução do contrato de permuta judicialmente declarada.

A ré sociedade tomou o prédio de arrendamento ao interveniente, representado pela sua filha, também aqui interveniente, em 04/10/2017 (facto 11 e doc. 1 junto com a contestação). Não podia, como tal, a ré desconhecer que o suposto senhorio não era dono do prédio. Desde 2004 que o direito de propriedade sobre o “prédio” esteve inscrito no Registo Predial e nunca a favor dos intervenientes. De acordo com certidão predial junta pela ré, com a informação em vigor em 14/08/2017, a proprietária do prédio era a massa insolvente da Funchalobra – Construções, Lda., pois estava registada a aquisição por essa sociedade por Ap. de 09/05/2006, por permuta, e a insolvência da mesma em 12/05/2008, por Ap. de 02/09/2008. Não merece, portanto proteção a putativa arrendatária, ré nos presentes autos, que sabia que o titular inscrito do prédio não era a pessoa que se propunha dar-lho em arrendamento.

Em 2019, o direito de propriedade voltou a estar inscrito a favor dos autores, não com base na escritura de justificação notarial de 2004, mas com base na decisão judicial que julgou improcedente a ação de impugnação da decisão do administrador da insolvência de resolução do contrato de permuta. Tanto é suficiente para que a consideração da presunção do direito de propriedade dos autores, com fundamento no art. 7.º do CRPred, não mereça censura.

No que se reporta ao pedido reconvencional, não se mostram provados factos dos quais resulte que a interveniente “E” e, antes dela, o interveniente seu pai, têm tratado o prédio como se donos fossem, desde 1999 (como alegam) ou 2001 (data da cessão ao interveniente da posição de promitente compradora da ITAE), à vista de todos e sem oposição de ninguém (pressupostos da aquisição do direito de propriedade por usucapião cfr. arts. 1287.º, 1263.º e 1293.º e ss. do CC). Desde 2004 que o imóvel se encontra descrito no Registo Predial e aí inscrito o direito de propriedade sobre ele, primeiro a favor dos autores (2004 a 2006), depois a favor da Funchalobra (2006 a 2019) e finalmente, de novo, a favor dos autores (de 2019 até ao presente). Tanto é quanto basta para corporizar oposição à alegada posse dos intervenientes. Quanto a atos concretos de exercício do direito de propriedade pelos intervenientes, nada se provou. Aliás, tão-pouco alegaram os habituais atos desse exercício, como limpeza do terreno, vedação, agricultura, silvicultura, pecuária, construção, inscrição na matriz, pagamento de IMI. Limitaram-se a alegar que o interveniente arrendou o “prédio” à ré, em 2017, e cedeu a sua posição de promitente comprador à filha, aqui também interveniente e apelante, em 2018.

Acresce haver uma discrepância entre o “prédio” e o objeto do contrato-promessa cuja posição de promitente comprador foi cedida ao interveniente, descrita como parcela n.º 2 do “prédio”. Leiam-se: i. o contrato-promessa de compra e venda celebrado em 04/12/1992 entre “F” e mulher, “G”, e ITAE – Empresa Construtora Madeirense, Lda., que tem por objeto «a parcela n.º 2 do prédio rústico ao sítio da Ribeira de Pretetes, freguesia do Caniço, concelho de Santa Cruz, cujo prédio está inscrito na matriz cadastral sob o n.º “x” da secção B do Caniço» (o documento que incorpora este contrato foi junto com a contestação da ré); e, ii. o contrato de cessão da posição contratual celebrado em 09/03/2001 entre ITAE e “D”, que tem por objeto a posição contratual da ITAE num «contrato-promessa de compra e venda que tem por objeto a parcela n.º 2 do prédio rústico ao sítio da Ribeira de Pretetes, freguesia do Caniço, inscrito na matriz cadastral sob o artigo “x” Secção B» (o documento mostra-se junto com a contestação da ré).

Por último, note-se que, ao contrário do alegado pelos intervenientes na sua contestação, o contrato-promessa celebrado em 1992 (v. facto 5), do qual o interveniente foi cessionário da posição de promitente comprador em 2001 (facto 6), não tinha eficácia real.

Nos termos do art. 413.º, n.º 1, do CC, as partes podem atribuir eficácia real à promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre bens imóveis, mediante declaração expressa e inscrição no registo. O texto do contrato em causa tem quatro cláusulas: uma sobre o objeto «parcela n.º 2…», outra relativa ao preço, a terceira para explicitar que a parcela objeto do contrato foi adquirida por herança «e está em comum com outros, em relação ao resto do dito prédio», e a última para estipular a transferência da posse (Nesta data a segunda entra na posse da dita parcela, dando-lhe o destino que entender por conveniente). Com boa vontade poderíamos ver na quarta cláusula a expressão da eficácia real. Porém, o contrato-promessa não foi registado. Além disso, a promessa com eficácia real da promessa tem de ser celebrada pela forma exigida para o contrato prometido (n.º 2 do mesmo artigo), o que tão-pouco sucedeu.

Improcede, portanto, a pretensão da interveniente de aquisição do direito de propriedade por usucapião.

IV. Decisão

Face ao exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar a apelação totalmente improcedente, confirmando a sentença recorrida.

Custas pelos apelantes.

Lisboa, 23/04/2026

Higina Castelo (relatora)

António Moreira

Laurinda Gemas