4FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
a) da apelação da Ré/Recorrente
4.1 – A Ré/Recorrente pugna pela verificação da nulidade da sentença por violação do disposto na al. c) do nº1 do art. 668º do C.P.Civil:
Cremos que por precedência lógica se deve começar pela apreciação de uma tal questão.
Neste ponto não o fez em termos que permitam a compreensão clara do sentido do seu entendimento, pois que não cuidou de explicitar e evidenciar patentemente como é que resultava tal causa de nulidade.
Explicitando.
Segundo o dito artigo 668º, nº1, al.c), a sentença será nula quando “os fundamentos estejam em oposição com a decisão”: obviamente que quando se fala, a tal propósito, em “oposição entre os fundamentos e a decisão”, está-se a aludir à contradição real entre os fundamentos e a decisão; está-se a aludir à hipótese de a fundamentação apontar num sentido e a decisão seguir caminho oposto.[1]
Ora, o que se detecta como tendo ocorrido na sentença, foi o perfilhar um certo enquadramento de direito, com suporte em linha jurisprudencial que nesse sentido se invocou, entendendo a Ré/recorrente que existe outra e diferente corrente jurisprudencial, mas isso não configura claramente a nulidade a que se reporta este dispositivo.
Termos em que improcede claramente esta via de argumentação aduzida pela Ré como fundamento para a procedência do recurso.
4.2 - Questão de não estar provada a “perda” do imóvel, e que quando muito se trata apenas de uma perda parcial e temporária que não determina a caducidade do arrendamento, mas apenas a suspensão da execução contratual enquanto durar a recuperação:
Sustenta enfaticamente a Ré/recorrente que nunca esteve em causa nos autos a “perda” do imóvel, mas antes a sua recuperação, tanto mais que a perícia realizada pela C.M. de Leiria nunca determinou a demolição do edifício, na sua integralidade, pois que os Srs. Peritos entenderam que o imóvel não deveria perder-se, mas sim recuperar-se, sendo que as obras a realizar exigem a demolição do interior do edifício.
Ora são precisamente estes últimos factos que constituem, em nosso entender, o punctum saliens da solução da presente questão.
Senão vejamos.
A “caducidade” do contrato de locação que está em causa na situação ajuizada encontra-se enunciada no art. 1051º, nº1, al.e) do C.Civil, nos termos do qual o contrato de locação caduca “pela perda da coisa locada”.
Segundo P. LIMA/A. VARELA[2], a perda da coisa locada impõe necessariamente a caducidade do contrato, nos termos gerais do art. 790º, n.º 1 do C.Civil. Se a perda é total, a obrigação do locador extingue-se desde logo; sendo parcial e devida a causa que lhe não seja imputável, rege o disposto no art. 793º do mesmo normativo.
Isto é, quando a perda é parcial o locador exonera-se da obrigação mediante a prestação que lhe for possível – art. 793º, nº1 do C.Civil – podendo o arrendatário obter uma redução da renda – art. 1040º do C.Civil – ou até a resolução do contrato – art. 1050º do mesmo C.Civil.
Mas qual é afinal o critério para a qualificação da perda como total ou parcial?
Segundo o melhor entendimento, o critério tem de atender à natureza do contrato de arrendamento urbano e ao fim a que se destina.[3]
Assim, revertendo ao caso vertente em que está em causa um arrendamento de um prédio urbano destinado ao “armazenamento de matérias-primas e maquinaria que servissem de apoio à actividade comercial da Ré” (de café/pastelaria - cf. factos IV e V), cremos ser de meridina clareza que constitui uma perda total um incêndio que tornasse impossível, designadamente pela destruição absoluta do imóvel, o uso do imóvel arrendado pela aqui Ré para esse fim convencionado; ao invés, seria perda parcial quando a Ré pudesse ainda gozar, no todo ou em parte, a coisa arrendada para o fim a que a mesma foi contratualmente destinada, no que se enquadra liminarmente a situação ajuizada em que existe ainda um edifício como tal, embora em estado de degradação avançada.
Mas então somos remetidos para a questão seguinte.
Será que se pode realmente afirmar que a Ré, no quadro fáctico apurado, pode ainda gozar no todo ou em parte o imóvel arrendado para o fim contratado?
Uma resposta negativa já foi dada por uma certa linha jurisprudencial, sufragando, afinal, o entendimento de que se o grau de degradação for tal que não permita o uso da coisa para os fins do respectivo contrato, a perda parcial da coisa locada faz então caducar o contrato de locação.[4]
Contudo, em nosso entender há que no caso ajuizado atentar com maior atenção e detalhe na situação factual realmente apurada.
E bem assim no verdadeiro recorte dogmático desta causa de caducidade do contrato de arrendamento da “perda da coisa locada” que está prevista no art. 1051º, al.e) do C.Civil.
Na verdade, como bem ensina ROMANO MARTINEZ[5], não se trata propriamente de um caso de caducidade em sentido estrito, antes de uma impossibilidade superveniente quanto ao próprio objecto do contrato que pura e simplesmente deixou de existir em caso de desaparecimento do prédio por demolição integral do mesmo a que a lei atribui efeitos extintivos.
Nestes termos, a perda da coisa locada difere da simples privação temporária do locado que determina a simples suspensão da vida do contrato e difere, precisamente porque no segundo caso, o espaço físico do arrendado continua a existir, mas por alguma ponderosa razão não é possível temporariamente exercer nesse mesmo espaço a finalidade contratada, enquanto que na primeira situação (a perda da coisa) é o próprio espaço físico do arrendamento que desaparece[6].
Com o queremos dizer que, num caso como o ajuizado, é a falta de obras – e agora a necessidade da sua realização – que obrigam a inquilina ora Ré a desocupar o prédio, mas ela continua no presente a usar o locado…
Acrescendo que não está apurado que a degradação torna inviável, técnica ou economicamente, a reparação do prédio, antes o que está subjacente à decisão da C.M. de Leiria é a recuperação do edifício, com a preservação da fachada…
Dito de outra forma: não cremos que no caso vertente e face ao estado de conservação do imóvel, se possa fundadamente sustentar que os danos que o edifício apresenta o tornam inapto para o fim do contrato, isto é, o estado de degradação não é tal, que o torna definitivamente inutilizável para os fins que lhe são próprios.
Tenha-se desde logo presente que a Ré continuava e continua a ter os seus artigos/bens armazenados no locado, do que naturalmente decorre que o mesmo pode ainda ser gozado para o fim para que foi contratado…
É certo que da descrição constante do facto XI, por via do que o edifício “ameaça ruína e que, nas actuais condições, põe em causa a segurança das pessoas que o utilizam, assim como as que circulam na via pública” (cf. facto XII), resulta que a intervenção no edifício determinada pela entidade camarária competente, reclama/impõe a demolição do seu interior (cf. facto XIII).
Acontece que no actual quadro legislativo (NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27-02, aplicável ao caso vertente por força do art. 59º do mesmo) é obrigação do senhorio (leia-se da ora A.) proceder a todas e quaisquer obras (art. 1111º do C.Civil no que respeita aos arrendamentos para fins não habitacionais e no art. 1074º para os demais), sendo certo que numa e noutra das disposições, tem sempre em princípio o senhorio que efectuar as obras de conservação ordinária ou extraordinárias necessárias para assegurar o gozo do locado pelo arrendatário.
E efectivamente, complementando esse diploma, foi na sequência publicado o DL n.º 157/2006 de 8 de Agosto, igualmente aplicável aos contratos de arrendamento anteriores ao RAU (para fins habitacionais) ou ao DL n.º 257/95 (para fins não habitacionais) o qual prevê os diversos tipos de intervenção em caso de recusa ou impossibilidade de realização pelo senhorio, a cargo quer dos municípios quer do próprio arrendatário[7].
Por força deste aplicável quadro normativo, o senhorio (leia-se a ora A.) tem duas possibilidades em face da notificação que recebeu: ou denuncia o contrato (com direito a indemnização do arrendatário), ou suspende o mesmo, atribuindo ao inquilino um espaço transitório enquanto durarem as obras de remodelação/restauro profundo (cf. arts. 4º a 10º e 26º do citado DL n.º 157/2006) .
Não pode é a ora A., confrontada com a notificação que recebeu da C.M. de Leiria no sentido de executar obras, tendo em vista “contornar” a situação com que está confrontada, vir invocar a caducidade do contrato em acção proposta contra a Ré!
Aliás, pela lógica desse seu procedimento, nem sequer estaria dispensada de executar essas mesmas obras impostas pela C.M. de Leiria.
Terá então que actuar no quadro do previsto e determinado pelo DL n.º 157/2006, sem embargo de a sua eventual inoperância poder conduzir à via alternativa da realização dessas mesmas obras pelo Município ou pelo Arrendatário, sendo disso caso.
Não está, assim, verificada a caducidade do arrendamento ajuizado (ope legis).
Assente isto, importa agora apreciar um outro aspecto que foi amplamente trazido à colação pelas partes.
É o da culpa da aqui A./apelada.
Acontece que a eventual culpa da senhoria aqui A., só releva para efeitos de indemnização à arrendatária aqui Ré, indemnização em que devem ser ressarcidos tanto os danos patrimoniais como os danos não patrimoniais sofridos.[8]
Ponto é que se venha a certificar e apurar a culpa desta no estado de degradação do imóvel locado.
Aspecto relativamente ao qual a factualidade apurada nesta sede processual é claramente insuficiente, acrescendo que na medida em que também nenhum pedido atinente foi formulado pela Ré, o parágrafo que sobre tal versou a sentença recorrida acaba por não ter sentido processual útil directo.
Ainda assim, não se pode dizer que tal não era uma “questão” submetida à apreciação do julgador, na medida que, como de certa maneira já flui do que supra se disse, este aspecto podia legitimamente ser apreciado e conhecido enquanto constituinte da causa de pedir para o pedido de caducidade, e tendo em atenção as excepções de direito material que a Ré lhe deduziu precisamente imputando a responsabilidade pelo estado de degradação do imóvel à falta de realização de obras pela Autora…
Em todo o caso, obviamente, o que sobre tal ficou dito na sentença não faz caso julgado para o eventual pedido indemnizatório![9]
Acrescendo que estando-se a operar a revogação da sentença nesta parte, fica naturalmente prejudicado o ora referenciado.
Termos em que se dá procedência a este fundamento recursório da Ré, com a consequente revogação do sentido final do decretado pelo tribunal recorrido, a não ser que a apreciação do que segue venha a determinar solução de sinal contrário.
É o que se verá e decidirá de seguida.
b) do pedido de ampliação do âmbito do recurso suscitado pela A. nas suas contra-alegações:
4.3 – Questão da nulidade da sentença por violação do disposto na al. d) do nº1 do art. 668º do C.P.Civil
Segundo o artigo 668º, nº1, al.d), é nula a sentença quando “o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento".
Estando em causa nesta sede quer o vício designado por “omissão de pronúncia”, quer o do “excesso de pronúncia”, é sabido que essa causa de nulidade se traduz no incumprimento, por parte do julgador, do poder/dever prescrito no nº 2 do artº 660 do C.P.Civil, que é, por um lado, o de resolver todas as questões submetidas à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras, e, por outro, de só conhecer de questões que tenham sido suscitadas pelas partes (salvo aquelas em que a lei lhe permite delas conhecer oficiosamente).
Sustenta a A./recorrida ter sido cometida a nulidade da “omissão” de pronúncia por não ter sido apreciada nem ter sido proferida decisão relativamente ao pedido de inexigibilidade na manutenção do contrato de arrendamento, com base no disposto nos artigos 1083.º, n.º 3 e 1084.º, n.º 1 e n.º 4, ambos do C.Civil.
Acontece que, no tocante a este pedido, manifestamente não se trata de qualquer nulidade por “omissão de pronúncia”, nos termos e para os efeitos do nº2 do art. 684º-A do C.P.Civil, mas antes de ter o tribunal recorrido considerado (implicitamente) prejudicada a apreciação de um tal pedido.
Pelo que, o seu conhecimento em sede de recurso se encontra imposto pelo mecanismo previsto no art. 715º, nº2 do C.P.Civil, como é o caso (cf. ABRANTES GERALDES, in “Recursos em Processo Civil – Novo Regime”, 2ª edição revista e actualizada, Almedina, Coimbra, 2008, a págs. 104).
Do que se cuidará infra, como agora terá que ser (cf. art. 684ºA, nº1 do C.P.Civil).
Termos em que improcede sem necessidade de maiores considerações, esta via de argumentação aduzida pela A./recorrente em sede de ampliação do âmbito do recurso.
4.4 – Questão do incorrecto julgamento de facto do quesito nº 4:
O referido quesito tinha o seguinte teor literal:
«4º A Autora nunca notificou a Ré da data do efectivo começo de execução das obras, nem da sua duração previsível?»
Tendo-lhe sido dada resposta de “Provado” após a audiência de discussão e julgamento.
Para fundamentar uma tal resposta, a Exma. Juíza do tribunal a quo consignou neste particular o seguinte:
“ (…)
Também considera o Tribunal que, de facto, nunca a Ré foi notificada da data de início de execução das obras, nem da sua duração previsível.
De resto, diga-se, em abono da verdade, que em parte alguma a Autora sequer alegou que as obras de remodelação iniciar-se-iam numa data concreta e que durariam determinado período de tempo.
De facto, a comunicação que consta de fls. 107 e 108 dos autos apenas refere a necessidade de desocupação do imóvel a fim de iniciar as obras de remodelação mas nada concretiza em termos de datas e duração das mesmas.”
Ora, se bem compulsarmos o dito documento de fls. 107-108, constata-se que se trata de uma carta entre Mandatários[10], através da qual, em concreto, a Exma. Mandatária da aqui A. deu conhecimento ao Exmo. Mandatário da ora Ré do teor integral e literal do auto de vistoria nº 62/09 da Câmara Municipal de Leiria – a que alude a al.K) dos Factos Assentes (ora facto provado na sentença sob XII) – inclusive vincando estar a A. intimada a dar execução aos trabalhos nele referenciados no prazo de 15 dias, missiva essa cujo último parágrafo é do seguinte teor: “Assim reitero e mantenho o que transmiti por carta remetida ao seu constituinte em 7/10/2009, ao que aguardarei notícias breves do Exmo. Colega, com vista a comunicar à Câmara Municipal de Leiria o dia em que o imóvel se encontre plenamente devoluto de pessoas e bens para início de obras.”
Não foi alegado nem resulta da consulta dos autos que qualquer outro elemento documental possa e/ou deva ser ponderado para a resposta a este quesito em referência…
Nem muito menos que haja outro qualquer elemento de prova concludente ou decisivo para este efeito…
Neste conspecto, não vislumbramos qualquer “erro de julgamento”[11] na resposta de “provado” que foi dada a este quesito, sendo inteiramente de sancionar a motivação probatória que foi invocada pela Exma. Juíza de 1ª instância neste particular.
Sendo certo que a reprodução do segmento da mesma supra efectuada cumpriu uma função muito decisiva, a saber:
É que perfilhamos o entendimento de que quando há impugnação da matéria de facto e ao tribunal de recurso é impetrada uma decisão à luz do disposto no art. 712º do C.P.Civil, a “Fundamentação” do tribunal a quo vai ser o objecto precípuo da atenção do tribunal de recurso, pois que o labor deste se orienta para a detecção de qualquer “erro de julgamento” naquela decisão da matéria de facto, em termos da apreciação e valoração da prova produzida.[12]
Mantém-se, assim, sem necessidade de maiores considerações, a resposta de “provado” ao dito quesito 4º, e, consequentemente, com o facto provado na sentença sob XV a ser tido em consideração para a decisão de mérito.
4.5 – Questão da apreciação do pedido de inexigibilidade na manutenção do contrato de arrendamento, com base no disposto nos artigos 1083.º, n.º 3 e 1084.º, n.º 1 e n.º 4, ambos do C. Civil:
Na medida em que supra se entendeu declarar procedente a apelação da Ré por não considerar verificada a caducidade do arrendamento com base na perda do imóvel, de tal resulta que não mais se pode considerar estar prejudicada a apreciação deste pedido (decorrente de ampliação do pedido e da causa de pedir formulado em articulado superveniente), antes se constata a utilidade e total pertinência da sua apreciação, pois que só no caso de se dar acolhimento ao mesmo, poderá a A. (ainda) vir a obter ganho de causa na acção…
Acontece que quanto a nós a resposta a este pedido se afigura linear e de sentido inequívoco, a saber, também ele improcede claramente.
Na verdade, esta causa de resolução do contrato de arrendamento tem como fundamento a “oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública”.
Cremos ser inquestionável no caso vertente que a Câmara Municipal de Leiria ordenou a realização de obras (cf. facto XII).
Acontece que também resultou claramente provado que “A Autora nunca notificou a Ré da data do efectivo começo de execução das obras, nem da sua duração previsível.” (cf. facto XV).
Assim, por liminar impossibilidade lógica, não se pode sustentar que “in casu” houve oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por essa autoridade pública, pois que, a aqui Ré/arrendatária na verdade nunca esteve confrontada com uma concreta e definida execução de obras, a que se tivesse oposto!
Improcede, assim, sem necessidade de maiores considerações este pedido de resolução do contrato formulado pela A., não se podendo com base nele dar ganho de causa à mesma.
Donde, sem necessidade de maiores considerações, nada mais haver a declarar nem decidir[13].
5SÍNTESE CONCLUSIVA
I – A caducidade do contrato de locação, nos termos do art. 1051º, al. e) do C.Civil, ocorrendo no caso de perda da coisa locada, verifica-se mormente em casos de impossibilidade superveniente quanto ao próprio objecto do contrato que pura e simplesmente deixou de existir, não em casos em que o Município impõe ao senhorio a realização de obras face ao estado de degradação do imóvel, mas cujo gozo o locatário ainda mantém.
II – Nestes termos, a perda da coisa locada difere da simples privação temporária do locado que determina a simples suspensão da vida do contrato e difere, precisamente porque no segundo caso, o espaço físico do arrendado continua a existir, mas por alguma ponderosa razão não é possível temporariamente exercer nesse mesmo espaço a finalidade contratada, enquanto que na primeira situação (a perda da coisa) é o próprio espaço físico do arrendamento que desaparece.
III – No actual quadro legislativo (NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27-02, aplicável ao caso vertente por força do art. 59º do mesmo) é obrigação do senhorio proceder a todas e quaisquer obras (art. 1111º do C.Civil no que respeita aos arrendamentos para fins não habitacionais e no art. 1074º para os demais), sendo certo que numa e noutra das disposições, tem sempre em princípio o senhorio que efectuar as obras de conservação ordinária ou extraordinárias necessárias para assegurar o gozo do locado pelo arrendatário.
IV - Complementando o regime desse diploma, foi na sequência publicado o DL n.º 157/2006 de 8 de Agosto, igualmente aplicável aos contratos de arrendamento anteriores ao RAU (para fins habitacionais) ou ao DL n.º 257/95 (para fins não habitacionais) o qual prevê os diversos tipos de intervenção em caso de recusa ou impossibilidade de realização pelo senhorio, a cargo quer dos Municípios quer do próprio arrendatário.
V – Por força deste aplicável quadro normativo, o senhorio tem duas possibilidades em face da notificação que recebeu do Município para realizar obras: ou denuncia o contrato (com direito a indemnização do arrendatário), ou suspende o mesmo, atribuindo ao inquilino um espaço transitório enquanto durarem as obras de remodelação/restauro profundo (cf. arts. 4º a 10º e 26º do citado DL n.º 157/2006). *
