18330/16.8T8LSB.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

I. Ocorrida a caducidade do arrendamento por morte do senhorio usufrutuário, o direito a obter o despejo do imóvel não tem de ser imediatamente exercido. II. O contrato só se considera renovado de acordo com o disposto no art.º1054, do CC, se apesar de ocorrida a caducidade do arrendamento, o inquilino se mantiver no gozo do locado, sem oposição pelo período de um ano. III. Durante este prazo o senhorio não está inibido de receber as rendas devidas, pelo uso do imóvel sob pena de haver enriquecimento sem causa SUMÁRIO: (elaborado pela relatora)

Acordam os Juízes da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa. Relatório: M. demandou L e H, requerendo que: a)- Seja declarada a caducidade do contrato de arrendamento subjacente aos autos por morte do senhorio/usufrutuário A; b)- Sejam os Réus condenados a restituir à Autora o imóvel da sua pertença, livre e devoluto de pessoas e bens, fixando-se para o efeito prazo não superior a 30 dias a partir da notificação da sentença definitiva; c)- Sejam os Réus condenados ao pagamento de indemnização correspondente ao dobro do valor da renda desde 1 de abril de 2014 e até efetiva entrega do locado. Alegou a caducidade do contrato de arrendamento subjacente à ocupação do imóvel por morte do senhorio/usufrutuário A, na medida em que o arrendamento foi originariamente celebrado com base no direito de usufruto constituído a favor desse primitivo locador, usufruto que se extinguiu com a sua morte em 27 de abril de 2014. Os Réus contestaram a ação, pugnando pela sua improcedência, por não provada, e consequente absolvição dos pedidos deduzidos. Sustentaram que a posição assumida pela Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), como representante dos então senhorios, não se coaduna com a caducidade do contrato de arrendamento em apreço o que acostaram à posição, alegadamente, decorrente do conteúdo da sua carta datada de 22 de maio de 2014. Foram julgados assentes os seguintes factos:. 1. – A Autora é a legítima proprietária do prédio sito na travessa da Conceição da Glória, n.ºs 7-7B, 3.º andar, apartamento n.º 31, em Lisboa (cfr. documentos de fls. 14 a 17); 2. – A constituiu-se usufrutuário do referido imóvel em 18 de fevereiro de 1976 (cfr. documento de fls. 18 a 23); 3. – No dia 30 de junho de 1976, A, na qualidade de usufrutuário do mencionado imóvel, celebrou com os Réus, na qualidade de inquilinos, um contrato de arrendamento habitacional, com início no dia 1 de julho de 1976 (cfr. documento de fls. 24 e 25); 4. – No dia 27 de abril de 2014 faleceu o senhorio/usufrutuário A (cfr. documento de fls. 26); 5. – Em 22 de maio de 2014, a Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), entidade gestora do imóvel identificado, comunicou aos Réus o óbito de A, informando-os dos nomes e números de identificação fiscal dos proprietários para efeitos de pagamento das rendas respetivas (cfr. documento de fls. 27 e 28); 6. – No dia 18 de fevereiro de 2015, a ALP informou os Réus que, em virtude do falecimento do senhorio/usufrutuário, o contrato de arrendamento celebrado com A caducou a 27 de abril de 2014, fixando o dia 31 de março de 2015 para os Réus restituírem o locado (cfr. documento de fls. 29 a 34); 7. – Em 27 de março de 2015, a ALP comunicou aos Réus que os então proprietários reiteravam que o contrato de arrendamento celebrado com A havia caducado em 27 de abril de 2014 e que se opunham à manutenção dos Réus no gozo do imóvel objeto do arrendamento caducado, solicitando novamente a entrega do locado livre de pessoas e bens até ao dia 31 de março de 2015 (cfr. documento de fls. 35 a 40); 8. – Nem no final de março de 2015, nem em data posterior, os Réus entregaram o imóvel livre de pessoas e bens; 9. – Por carta datada de 24 de abril de 2015, os Réus comunicaram à ALP que recusavam entregar o locado, pois que entendiam ter ocorrido a transmissão da posição contratual do senhorio para os então proprietários (cfr. documento de fls. 41 e 42); 10. – No dia 17 de junho de 2015, em resposta a esta missiva, a ALP reiterou a oposição dos então proprietários à manutenção dos Réus no gozo do imóvel objeto do arrendamento caducado, solicitando a entrega do locado livre de pessoas e bens (cfr. documento de fls. 43); 11. – Em 1 de abril de 2016, a Autora adquiriu o imóvel objeto dos presentes autos, acima identificado, por divisão de coisa comum (cfr. documento de fls. 16 e 17); 12. – No dia 11 de abril de 2016, a Autora remeteu nova comunicação aos Réus, reiterando que o contrato de arrendamento celebrado com o usufrutuário A caducou por morte deste e requerendo a restituição do locado, livre de pessoas e bens (cfr. documento de fls. 44 a 49); 13. – Até à presente data, os Réus continuam sem devolver o espaço locado, vindo a proceder ao depósito das rendas na instituição de crédito Caixa Geral de Depósitos ; 14. – Na sequência da comunicação escrita da ALP datada de 22 de maio de 2014, os Réus passaram a pagar a essa associação as rendas, que lhes emitiu os correspondentes recibos em representação dos proprietários do locado, o que sucedeu até à prestação mensal vencida a 1 de fevereiro de 2015, de março de 2015 (cfr. documento de fls. 72 e 73); 15. – A partir do mês de abril de 2015, a ALP recusou o recebimento das prestações, que passaram a ser depositadas na indicada instituição de crédito, por parte dos ora Réus (cfr. documentos de fls. 74 a 91); 16. – A aludida comunicação escrita da ALP, datada de 22 de maio de 2014 e não assinada, contém o seguinte (sob o assunto “Comunicação de óbito do Senhorio – Informação de Senhorios actuais” e após a identificação dos então seis proprietários do imóvel): “Exmos. Senhores, Na qualidade de procuradora dos actuais Senhorios do locado acima identificado, a Associação Lisbonense de Proprietários, vem por este meio comunicar, o óbito do N/Associado, Exmo. Senhor Dr. A, ocorrido no passado mês de Abril de 2014. No seguimento de tal comunicação, vimos esclarecer, que com respeito aos valores de renda recepcionados pela ALP, posteriores à data do falecimento, e não tendo sido possível, em tempo útil, proceder à alteração informática necessária, dever-se-ão considerar os montantes entregues, a título de pagamento de rendas, devidamente liquidados junto dos actuais Senhorios. Cumpre ainda acrescentar, que caso esteja V. Exa. obrigado, a proceder a retenção na fonte, para os devidos efeitos fiscais, deverão ser efectuadas as consequentes correcções, sendo declarados os valores em causa, referentes à renda vencida em Maio de 2014, a favor dos V/Senhorios, nos termos da presente carta. Com os melhores cumprimentos Gestão de Imóveis,” (cfr. documento de fls. 27 e 28). A sentença depois de discorrer sobre o direito aplicável convocando jurisprudência sobre a matéria veio a decretar que : a)- Declara a caducidade do contrato de arrendamento subjacente aos presentes autos por morte do senhorio/usufrutuário A, incidente sobre o prédio sito na travessa da Conceição da Glória, n.ºs 7-7B, 3.º andar, apartamento n.º 31, em Lisboa; b)- C ondena os Réus a restituir à Autora o referido imóvel da sua pertença, livre e devoluto de pessoas e bens, fixando-se para o efeito o prazo de 30 dias a partir do trânsito em julgado da presente sentença; c)- Condena os Réus no pagamento à Autora de indemnização correspondente ao dobro do valor da renda, desde 1 de abril de 2015 e até efetiva entrega do locado (sem prejuízo da consideração dos pagamentos documentados de fls. 74 a 91 – cfr. ponto 15). Desta sentença apelaram os RR que lavraram as conclusões que seguem: A questão a dirimir com o presente recurso é meramente jurídica: saber se o contrato de arrendamento para habitação, subjacente à presente acção, caducou com a morte do usufrutuário e senhorio, A, nos termos da alínea c) do art.º 1051.º do Código Civil , ou se, por outro lado, e face à posição expressamente assumida pela Associação Lisbonense de Proprietários na troca de correspondência com os Réus e ora Apelantes - designadamente, com a carta datada de 22 de maio de 2014 - se consolidou a relação locatícia, havendo, assim, uma assunção da posição de senhorios por parte dos herdeiros do usufrutuário. – Resulta claro do conteúdo da referida carta (datada de 22 de maio de 2014) que a posição assumida pela A.L.P., como representante dos senhorios, não se coaduna com a caducidade do contrato de arrendamento. Sendo, pelo contrário, assumida por aquela entidade uma posição clara e expressa relativamente à assunção da posição contratual pelos novos senhorios, enquanto herdeiros do usufrutuário. A A.L.P. é uma entidade devidamente mandatada pelos comproprietários do locado, que sempre actuou na qualidade de procuradora, não sendo concebível que a sua actuação possa ser dissociada da alegada vontade dos comproprietários. Nenhuma “falha de comunicação” ou qualquer divergência de entendimento entre a A.L.P. e os seus representados poderá afectar os direitos conferidos aos arrendatários no sentido da manutenção do contrato de arrendamento aqui em causa. Enquanto entidade mandatada para o efeito, todos os seus actos produzem os seus efeitos na esfera da representada, ou seja, na Recorrida, enquanto senhoria. Nunca a ora Apelada ou os restantes comproprietários manifestaram qualquer intenção de cessar o contrato de arrendamento. Houve uma clara assunção por parte dos herdeiros do usufrutuário da posição de novos senhorios, através da entidade representante, posição esta que se consolidou na ordem jurídica, ficando, a partir daquele momento, vinculados àquele contrato de arrendamento, com aquela renda. Aliás, só assim se compreende que a A.L.P. tenha recebido dos aqui Recorrentes, na qualidade de arrendatários dos novos senhorios, as rendas devidas e esta lhes tenha emitido os respectivos recibos em representação dos senhorios. Situação que se manteve durante cerca de um ano, sem que tenha havido qualquer oposição por parte dos novos senhorios nem da A.L.P.. De forma alguma se poderá alegar que estas quantias foram recebidas nos termos do art.º 1045.º do Código Civil , referindo-se este normativo ao pagamento de uma indemnização pelo atraso na restituição da coisa locada e não ao pagamento de uma renda. Os senhorios recorridos responderam invocando e em síntese que: Com o óbito de A, ocorrido em 27 de Abril de 2014, o usufruto do prédio sito na Travessa da Glória, n.ºs 7 – 7B, apartamento n.º 31, 3.º andar, em Lisboa, constituído a seu favor, extinguiu-se no nosso ordenamento jurídico, cf. artigo 1476.º , n.º 1, alínea a), do CÓDIGO CIVIL . Com a extinção do referido direito de usufruto, o contrato de arrendamento celebrado com os Recorrentes, tendo por objecto o referido imóvel, caducou automaticamente, cf. artigo 1051.º , alínea c), do CÓDIGO CIVIL . Uma posição contratual extinta (como é a do usufrutuário A) não é passível de transmissão a ninguém, sendo somente admissível a transmissão de posições contratuais de pessoas falecidas quando a lei disponha expressamente sobre a transmissão mortis causa da referida posição - cf. a douta sentença recorrida. Extinguindo-se a posição contratual de senhorio/usufrutuário, não é possível a “assunção por parte dos herdeiros do usufrutuário da posição de novos senhorios”, pois a referida posição já não existe no nosso ordenamento jurídico. Os Recorrentes pretendem fazer-se valer da redacção da missiva de 22 de Maio de 2014, para procurar justificar uma manifestação directa de vontade dos proprietários do imóvel, no sentido de manter em vigor o contrato de arrendamento. A carta da ALP de 22 de Maio de 2014 mais não é do que um expediente administrativo, que não reproduz a vontade inequívoca dos proprietários em renovar ou transmitir o contrato de arrendamento. Os Recorrentes alicerçam a clareza e evidência de uma declaração apenas num vocábulo “senhorios”, o que é claramente insuficiente para demonstrar uma declaração de vontade, inequívoca, no sentido de gerar uma nova relação contratual arrendatícia (ou a transmissão da anterior). Contrariamente, a ALP, em representação dos então Proprietários, e a Recorrida dirigiram várias comunicações aos Recorrentes opondo-se, aí sim expressamente, à manutenção destes no imóvel: 18 de Fevereiro de 2015, 27 de Março de 2015, 17 de Junho de 2015, 11 de Abril de 2016, já juntas aos autos - como resulta dos pontos 6, 7, 10 e 12 dos Factos Provados. Por mera hipótese académica, também não poderia o contrato ser renovado por um ano à luz do excepcional regime consagrado no art.1056.º do código civil , uma vez que não se encontraria preenchido o pressuposto da manutenção do gozo do locado por parte do arrendatário durante um ano, sem a oposição do locador – oposição essa que seria bastante clara pelo teor das cartas enviadas a 18 de Fevereiro e 27 de Março de 2015, mesmo que se entendesse serem locadores os então proprietários. A redacção artigo 1045.º do código civil refere, expressamente, o pagamento da renda se a coisa locada não for restituída logo que finde o contrato. Simplesmente, a renda a ser paga, já não o é a título de contrapartida resultante de um contrato de locação entretanto extinto, mas sim a título de indemnização pela ocupação indevida do objecto daquele contrato, mas não deixa, por isso, de ser uma renda. Objecto do recurso: São as conclusões que delimitam a matéria a conhecer por este Tribunal. Nesta sede, a única questão a resolver é a de saber se a carta remetida pela ALP aos RR em 22 de maio de 2014, a indicar a quem deveriam ser pagas as rendas, teve a virtualidade de renovar o contrato de arrendamento e obstar aos efeitos decorrentes da caducidade do contrato celebrado no âmbito do direito de usufruto de que ao tempo era titular o senhorio. Fundamentação de facto: Dá-se aqui por reproduzida a factualidade supra. Fundamentação de direito: O artigo 1051º do código civil explicitando os casos em que ocorre a caducidade da locação na alínea c) prevê que o contrato caduca quando cessa o direito com base no qual o mesmo contrato foi celebrado. O princípio geral que encerra este comando legislativo é o de que ninguém pode constituir um direito que ultrapasse a sua própria base, onerando terceiros. cfra Menezes Cordeiro tratado de direito civil, 1ª parte, almedina 2018 civil XI.pg 821. A caducidade é aqui potestativa qualquer das partes pode torná-la efetiva através da oposição à renovação (art 1054º nº 1 código civil). A cessação do contrato por morte do usufrutuário opera ipso iure. Trata-se de uma causa objectiva de caducidade. Temos por indiscutível que, em face, da factualidade demonstrada nos autos, operou-se a caducidade do arrendamento, uma vez que faleceu o usufrutuário e esta é uma causa legal cujas excepções são as contempladas no artigo 1052º código civil que não têm aqui aplicação. Posto isto, importa apreciar a relevância da declaração emitida pela ALP a Associação Lisbonense de Proprietários , entidade gestora do imóvel locado, após o falecimento do senhorio usufrutuário no dia 27 de abril de 2014 que como resulta da matéria de facto assente « Em 22 de maio de 2014, comunicou aos Réus o óbito do usufrutuário, informando-os dos nomes e números de identificação fiscal dos proprietários para efeitos de pagamento das rendas respetivas (cfr. documento de fls. 27 e 28)»; De acordo com o disposto no art.º1056 , do código civil , se apesar de ocorrida a caducidade do arrendamento, o inquilino se mantiver no gozo do locado, sem oposição pelo período de um ano, o contrato considera-se renovado nas condições do art.º1054 , do código civil . Importa reter, que a falta de oposição do senhorio terá que durar um ano, sendo que, enquanto este período não se mostrar decorrido, não está o senhorio limitado por qualquer posição anterior de não oposição, podendo tomar iniciativas visando a desocupação do locado, nada impedindo que num primeiro momento possa anuir à renovação de um contrato caducado, e posteriormente venha resolver coisa diversa, desde que, não tenha decorrido o prazo de um ano mencionado no referido art.º1056, do código cvil [Acórdão do STJ de 22 de Maio de 2001, in CJSTJ, ano 2001, tomo 2, pag. 96, e demais Jurisprudência ali citada] . Por outro lado, o direito a obter o despejo do imóvel não tem de ser imediatamente exercido, ocorrida a caducidade, não estando vedado ao senhorio perceber o quantitativo correspondente às rendas acordadas, bem como as actualizações que legalmente possam ser feitas, como contrapartida, e medida, do gozo do locado, que continua a ter o que foi locatário, sob pena de, sem causa justificativa, existir um enriquecimento do mesmo, à custa do património do senhorio, artigos 1045 , n.º1, e 473, do código civil . Sucede que, conforme matéria assente, no dia 18 de fevereiro de 2015, a ALP informou os Réus que, em virtude do falecimento do senhorio/usufrutuário, o contrato de arrendamento celebrado com A caducou a 27 de abril de 2014, fixando o dia 31 de março de 2015 para os Réus restituírem o locado (cfr. documento de fls. 29 a 34); Esta comunicação ocorreu ainda dentro do prazo de um ano a que alude o art 1056º do código civil . Donde a evidência que o contrato dos autos caducou e não se operou qualquer renovação do mesmo, (não se coloca aqui por isso, sequer, a discussão sobre se nestes casos se pode falar de renovação do contrato) uma vez que o proprietário veio comunicar aos RR a sua oposição à manutenção do arrendamento ainda antes de decorrido um ano. Improcede por tais razões a apelação. Segue deliberação: Na improcedência da apelação mantém-se a sentença apelada. Lisboa, 05 de Julho de 2018 Isoleta Almeida Costa Carla Mendes Octávia Viegas