35941/15.1T8LSB.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

1. A deficiente gravação das alegações produzidas na audiência final deve ser invocada perante o tribunal a quo, como fundamento da arguição de uma nulidade processual secundária.

2. A alegação de recurso não é o meio processual apropriado à referida arguição.

3. Expressivamente, determina a norma enunciada na al. b) do n.º 1 do art. 640.º do Cód. Proc. Civil que, quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente especificar os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa da recorrida.

4. Quando os meios de prova especificados pelo apelante não impõem outra decisão, deve ser respeitado o julgamento efetuado pelo tribunal a quo.

5. Depois de comunicada ao arrendatário a conclusão das obras que determinaram o seu realojamento temporário, deve este reocupar o locado no prazo de três meses, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento.

6. Durante este este trimestre, o senhorio deve manter a disponibilidade para entregar as novas chaves do locado ao arrendatário e para suportar as despesas inerentes à mudança exigida pela desocupação provisória.

7. Não tem o efeito de iniciar o prazo para reocupação do locado uma comunicação de conclusão das obras na qual o senhorio revela que não se disponibiliza para praticar os atos necessários a tal reocupação durante parte daquele prazo.

Acordam na 7.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa

A. Relatório

A. A. Identificação das partes e indicação do objeto do litígio

CAI, L.da, instaurou a presente ação declarativa, com processo comum, contra APFL, pedindo para:

a) Ser considerado caducado o contrato de arrendamento existente entre a autora e a ré referente ao 3.º andar do prédio sito na rua da Cidadela, em Lisboa;

b) Ser a ré condenada a entregar o 1.º andar do prédio sito na rua da Cidadela, em Lisboa (…);

c) Ser a ré condenada a pagar à autora o valor das rendas que a arrendatária do 1.º andar lhe estaria a pagar, caso esta já tivesse entregue o locado como era seu dever, e que na presente data já perfaz o valor de 4.200,00 €, a que acrescem as rendas mensais que se vencerem entre dezembro de 2015 e a efetiva entrega do locado, no montante de 700,00 € cada;

d) Juros de mora vencidos e vincendos sobre o valor de cada renda referida na alínea anterior, sendo que na presente data os juros de mora vencidos já perfazem a quantia de 58,30 €.

Para tanto, alegou que manteve com a ré um contrato de arrendamento habitacional com prazo indeterminado, sendo que, por imposição da Câmara Municipal de Lisboa, teve de realizar obras no locado que impuseram a suspensão do contrato. Após a conclusão das obras, a ré recusou-se a regressar ao locado durante três meses, continuando a ocupar o espaço que a autora lhe disponibilizou durante a suspensão do contrato de arrendamento.

Citada a ré, ofereceu esta a sua contestação, alegando que as obras levadas a cabo pela autora introduziram alterações substanciais na estrutura locado, não reunindo este condições de habitabilidade. Pediu a condenação da autora como litigante de má-fé.

Deduziu reconvenção, pedindo:

c) E, por consequência, ser o autor condenado no pagamento de € 4.475,00 a título de indemnização por danos patrimoniais e,

d) E, no pagamento de € 5.000,00, a título de indemnização por danos não patrimoniais; (…)

f) Ser declarada nula a invocada caducidade, mantendo-se o contrato em vigor;

g) Ser o autor condenado na obrigação “de facere” e ser obrigado a repor o 3.º andar arrendado pela ré em condições de habitabilidade;

h) Ser o autor condenado a proporcionar as necessárias condições de segurança e salubridade à ré, realizando as obras necessárias, no 1.º andar onde esta se encontra realojada, até efetiva reocupação da sua fração – o 3.º andar do mesmo prédio;

i) Ou, em alternativa, a realojá-la no 2.º andar, cujas obras se encontram concluídas.

Em 9 de janeiro de 2020, foi a GDU, L.da, habilitada em substituição da CAI, L.da, para prosseguir como autora a presente ação.

Em 18 de abril de 2023, teve lugar a audiência final.

Em 7 de junho de 2023, por sentença, o tribunal a quo julgou a “ação parcialmente procedente”, concluindo nos seguintes termos:

(Da Ação)

A. Considerado caducado o contrato de arrendamento existente entre a autora e a ré referente ao 3.º andar do prédio, sito na Rua da Cidadela, em Lisboa.

B. Condeno a ré a entregar o 1.º andar do prédio sito na Rua da Cidadela, em Lisboa, livre e devoluto de pessoas e bens, no estado em que o mesmo lhe foi entregue.

C. No mais, absolvo a ré do pedido.

(Da Reconvenção)

A. Condeno a autora reconvinte a pagar à ré reconvinda a quantia de € 1.615,00 (…) a título de indemnização por danos patrimoniais.

B. Condeno a autora reconvinte a pagar à ré reconvinda a quantia de € 2.000,00 (…) a título de indemnização, por danos não patrimoniais.

C. No mais, absolvo a ré reconvinte do pedido.

Em 26 de junho de 2023 (ref. 45953719), a ré requereu a disponibilização do registo áudio da prova produzida na audiência final.

Em 28 de junho de 2023 (ref. 427081224), foi entregue à ré um CD contendo a prova gravada.

Em 11 de julho de 2023 (ref. 46111898), a ré apresentou um requerimento no qual afirma que a gravação das suas alegações produzidas na audiência final são inaudíveis, requerendo que a secretaria judicial proceda à sua transcrição ou, caso esta seja impossível, a repetição da produção das alegações finais, em data a designar pelo tribunal.

Em 13 de março de 2024 (ref. 433800492), o tribunal a quo decidiu: “Nesta conformidade e face ao exposto, indefere-se a transcrição das alegações e a requerida arguição de nulidade processual bem como a inerente repetição das alegações”.

Inconformada, a ré apelou da sentença, concluindo, no essencial:

1. A cópia da gravação da audiência de julgamento facultada à apelante, para efeitos de Recurso de apelação, não gravou as alegações finais da mandatária da ré, por serem inaudíveis. (…)

3. A apelante, em tempo útil, invocou, nos termos do disposto no Art.º. 155.º, n.º 4, a mencionada deficiência que constitui nulidade processual por influir no exame da decisão – nulidade que para todos os efeitos legais se invoca. (…)

5. A apelada tinha perfeito conhecimento dos vícios que as obras de restauro provocaram no arrendado da apelante do 3.º andar do locado objecto de arrendamento, razão que levou à protelação da resolução da situação com a apelante que, perante a nova realidade existente se recusou ocupar o locado, tendo a apelada deixado caducar o direito, que eventualmente lhe assistiria na resolução do contrato. O Direito da apelada na proposição da ação de despejo, encontrava-se prescrito. (…)

8. Sendo o arrendado, após as obras, reduzido na sua área útil de 33%, é por mais evidente que o locado deixou de oferecer as condições antes contratadas para o gozo e habitabilidade que a apelante e sua família sempre usufruiu até ao início das obras de modificação do locado. (…)

17. A apelante ao ter verificado as novas condições do arrendado 3.º andar, constatou que o objeto do contrato de arrendamento foi substancialmente alterado, ficando privada do seu legitimo gozo, nomeadamente, o gozo dos seus familiares, por falta de espeço de acolhimento e de condições de salubridade.

18. Assistindo-lhe toda a legitimidade à recusa em reocupar o arrendado por não oferecer as condições de habitabilidade inicialmente contratadas. (…)

24. Subsidiariamente, e não se entendendo como pedido supra, deverá ser declarada a Nulidade da Sentença nos termos da alínea c) do Artigo 615.º do C. P. Civil (…).

A autora, apelada no recurso independente, contra-alegou, pugnando pela manutenção de decisão do tribunal a quo recorrida, na parte em que teve vencimento. Interpôs, ainda, recurso subordinado. Concluiu nos seguintes termos:

C) Andou mal o tribunal a quo ao ter dado o facto 21 (…) como provado (…);

E) Andou mal o tribunal a quo ao ter dado o facto 22 (…) como provado (…);

G) Andou mal o tribunal a quo ao ter dado o facto 23 (…) como provado (…);

I) Andou mal o tribunal a quo ao dar o facto 24 (…) como provado (…);

K) Andou mal o tribunal a quo ao dar o facto 25 (…) como provado (…);

M) Andou (…) mal o tribunal a quo ao ter dado o facto 27 (…) como provado (…);

P) O tribunal a quo andou mal ao dar o facto 28 (…) como provado (…);

S) (…) mal andou o tribunal ao dar o facto 29 como provado (…);

Y) Andou mal o tribunal a quo ao dar o facto 1 (…) como não provado (…);

BB) (…) deve ser aditado à lista de factos provados o seguinte facto: “O valor locativo do 1.º andar referido em 1. é de € 700,00 mensais”. (…)

CC) O tribunal a quo errou ao ter decidido que a recorrida não tinha direito a ser indemnizada pela ocupação ilícita da recorrente, por força da extinção do anterior contrato de arrendamento referente ao 1.º andar (…);

HH) Quanto à indemnização pelos danos patrimoniais, (…) a recorrente não cumpriu com o seu ónus probatório relativamente à demonstração do que é que se havia danificado e da extensão de tais danos (…);

II) Quanto à indemnização pelos danos não patrimoniais, os factos em que o tribunal se baseou para a atribuir (…) além de não serem factos aptos a gerar danos e, por isso, indemnização, são ainda todos falsos e não deveriam constar da lista de factos provados;

A ré, apelada no recurso subordinado, contra-alegou, pugnando pela manutenção de decisão do tribunal a quo recorrida, na parte em que teve vencimento.

A. B. Questões que ao tribunal cumpre solucionar

As primeiras questões a enfrentar são a arguição da nulidade processual por deficiente gravação das alegações orais e a arguição da nulidade da sentença.

Seguir-se-á a impugnação da matéria de facto contida na apelação independente.

As questões de facto a decidir (suscitadas no recurso subordinado) dizem respeito ao julgamento dos pontos 21 a 25 e 27 a 29 dos factos provados, bem como do ponto 1 dos factos não provados. A estas questões de facto soma-se o julgamento de um novo facto que não foi objeto de pronúncia.

As questões de direito a tratar – quer em torno da caducidade do direito exercido pela autora, quer em torno da caducidade do arrendamento decorrente da recusa de reocupação do locado, quer, finalmente, em torno das indemnizações reclamadas pelas partes – serão mais desenvolvidamente enunciadas no início do capítulo dedicado à análise dos factos e à aplicação da lei.

B. Fundamentação

B. A. Factos provados (conforme a decisão apelada)

1. Início da relação locatícia

1- A primitiva autora, CAI, L.da (adiante, CAI), por venda judicial por proposta em carta fechada, realizada em 6 de maio de 2003, adquiriu o prédio sito na rua da Cidadela e travessa do Pocinho, freguesia da Encarnação, em Lisboa.

2- O prédio é composto por 3 fogos habitacionais, uma loja no R/C e uma cave na travessa do Pocinho.

3- Por escrito particular, datado de 1 de outubro de 1953, foi conferido ao marido da ré, …, o gozo do 3.º andar do prédio referido no ponto 1 – factos provados.

4- Em 3 de maio de 2013, faleceu o marido da ré, invocando esta a transmissão em seu benefício do contrato de arrendamento já referido.

5- A renda que atualmente a ré paga é no valor de € 59,10 (…).

2. Realização de obras

6- Por notificação de 22 de janeiro de 2007, foi a primitiva autora, a CAI intimada pela Câmara Municipal de Lisboa para realizar obras coercivas no locado.

7- Em 29 de abril de 2013, a ré foi realojada no 1.º andar do prédio referido no ponto 1 – factos provados –, com vista à realização das obras referidas no ponto 6 – factos provados.

8- Por carta registada de 23 de junho de 2015, recebida pela ré no dia 24 de junho de 2015, a CAI comunicou a sua intenção de entregar o locado, nos seguintes termos:

Serve a presente para lhe transmitir por escrito e conforme S/ solicitação, aquilo que já lhe foi por diversas vezes comunicado verbalmente: já demos cumprimento à intimação efetuada pela Câmara Municipal de Lisboa para a realização de obras no espaço que se encontra por si locado.

Assim, pretendemos entregar-lhe as respetivas chaves e, bem assim, receber devoluto de pessoas e bens o primeiro andar do mesmo prédio, cuja utilização lhe disponibilizámos apenas durante o período em que durassem as referidas obras.

Para tanto fica desde já notificada para que nos informe até ao dia 10 do mês de julho do dia e hora da S/ melhor conveniência, para lhe entregarmos as chaves, procedermos à mudança dos seus haveres para o locado e para nos entregar as chaves do primeiro andar, desde que tal dia seja anterior ao dia 20 de julho próximo.

Caso nada nos diga até ao dia 10 de julho, fica também desde já notificada de que se encontra agendada para o próximo dia 15 de julho, às 09 horas, a aludida entrega de chaves no locado e mudança.

Chamamos a sua melhor atenção para o facto do primeiro andar se encontrar arrendado a terceiro que, mediante o perdão das rendas que entretanto se fossem vencendo, anuiu a que D. Leonor utilizasse esse espaço. Como certamente compreende não é possível perpetuar esta situação. Os nossos prejuízos com esta situação avolumam-se de mês para mês e é insustentável continuar a perder a renda do primeiro andar, quando o terceiro andar já está concluído e pronto a habitar.

9- Por carta datada de 14 de julho de 2015, entregue na mesma data por serviço de estafeta, a ré comunicou à CAI:

ASSUNTO: Não aceitação de realojamento no 30 andar / Águas Furtadas do prédio sito na Rua da Cidadela, Lisboa.

Exmo. Senhor,

(…) [A] casa que entregou para obras era constituída por um quarto de casal, dois outros a quartos, sala, cozinha e casa de banho.

Existiam janelas no arrendado que actualmente ou foram fechadas, passando a constituir parede, ou cujo tamanho foi reduzido.

A tipologia actual aparenta ser tipologia T1, pois dois dos espaços titulados de quartos (3.2 e 3.5) não reúnem área / condições para essa função, nem foram executados como aparecem em planta, muito menos recuperados nos moldes em que existiam anteriormente.

A sala comum (3.1) com 11 metros quadrados, possui áreas não habitáveis por falta de altura, e diversas arestas que colocam em risco à segurança de qualquer utilizador.

As janelas colocadas no tecto, vulgarmente designadas por “Velux”, não dispõem nem de protecção solar, nem protectores exteriores de segurança, determinando que a temperatura no interior da fracção não seja tolerável.

A cozinha não se encontra de acordo com a inicial, apresentando falta de altura livre, novamente muitas arestas à altura da cabeça, impossibilidade de colocar uma máquina de lavar no local determinado, impossibilidade de colocar o frigorifico, bem como um estendal aplicado no exterior à uma altura que torna impossível a sua utilização.

O acesso ao duche na casa de banho é feito saltando por cima da sanita, o que é impraticável.

A casa apresentada após as obras tem a área útil circulável reduzida para cerca de 20% da inicial, não existindo espaço para recolocar o mobiliário retirado antes da realização das obras, nem mesmo área para montar à cama de casal que sempre se encontrou no quarto e que a arrendatária continua a utilizar.

Nessa medida não existem condições para efectuar a solicitada e aguardada mudança.

Convicta que reconhecerá a razoabilidade e legalidade do que nos encontramos a expor, aguarda a reconstrução do arrendado nas condições legais e contratualizadas, momento após o qual reunirá condições para proceder ao esperado realojamento na sua casa.

3. Gozo do 1.º andar e alienação do imóvel

10- Em 1 de março de 2013, a CAI e Palco Tertúlia Actividades Hoteleiras, L.da, subscreveram o documento intitulado “CONTRATO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL”, junto aos autos, no qual consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:

CONTRATO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL

Entre:

CAI- Actividades Imobiliárias, L.da (…), a seguir designada como Senhoria ou Primeira Contraente;

Palco Tertúlia Actividades Hoteleiras, L.da (…), a seguir designada como Inquilina ou Segunda Contraente; (…)

É celebrado o presente contrato de arrendamento misto de comércio e subordinadamente de habitação, (…) relativo à loja e ao primeiro andar que é da propriedade da Senhoria, aquela situada na Rua da Cidadela e na Travessa do Pocinho, e o primeiro andar na Rua da Cidadela, Lisboa (…), que ser regerá nos termos das cláusulas seguintes:

1. ª

O Prazo de duração do arrendamento é de 7 ( sete ) anos, com início em 1 de Março de 2013 e termo em 28 de Fevereiro de 2020, sendo prorrogado automaticamente por novos períodos de um ano, no caso de não ser denunciado no seu termo.

2. ª

l- A renda anual, actual e global, da loja e do primeiro andar, é de vinte e seis mil e quatrocentos euros, correspondendo, para todos os efeitos, a mil e quinhentos euros à loja e setecentos euros ao primeiro andar, valores que vigorarão no primeiro ano de vigência do arrendamento, sendo paga num valor único mensal e total de dois mil e duzentos euros, no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitar, por transferência bancária ou depósito bancário na conta bancária indicada pela Senhoria, ou por outro meio que esta indicar (…).

11- Em 14 de outubro de 2014, a CAI e Palco Tertúlia Actividades Hoteleiras, L.da, subscreveram o documento intitulado “CONTRATO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL”, junto aos autos, no qual consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:

CONTRATO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL

Entre:

CAI- Actividades Imobiliárias, L.da (…), a seguir designada como Senhoria ou Primeira Contraente:

Palco Tertúlia Actividades Hoteleiras, L.da (…) , a seguir designada como Inquilina ou Segunda Contraente; (…)

É celebrado o presente contrato de arrendamento misto de comércio e subordinadamente de habitação, (…) relativo à loja e ao primeiro andar que é da propriedade da Senhoria, aquela situada na Rua da Cidadela e na Travessa do Pocinho, e o primeiro andar na Rua da Cidadela, Lisboa, (…) que se regerá nos termos das cláusulas seguintes:

1. ª

O Prazo de duração do arrendamento é de 7 ( sete ) anos, com início em 14 de Outubro de 2014 e termo em 13 de Outubro de 2021, sendo prorrogado automaticamente por novos períodos de um ano, no caso de não ser denunciado no seu termo.

2. ª

l- A renda anual, actual e global, da loja e do primeiro andar, é de vinte e quatro mil e quatrocentos euros, correspondendo, para todos os efeitos, a mil e quinhentos euros à loja e setecentos euros ao primeiro andar, valores que vigorarão no primeiro ano de vigência do arrendamento, sendo paga num valor único mensal e total de dois mil euros, no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitar, por transferência bancária ou depósito bancário na conta bancária indicada pela Senhoria, ou por outro meio que esta indicar (…).

12- Em 14 de outubro de 2014, a CAI e Palco Tertúlia Actividades Hoteleiras, L.da, subscreveram o documento intitulado “CONTRATO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL”, junto aos autos, no qual consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:

REVOGAÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL

Entre:

CAI- Actividades Imobiliárias, L.da (…), a seguir designada como Senhoria ou Primeira Contraente;

Palco Tertúlia Actividades Hoteleiras, (…) a seguir designada como Inquilina ou Segunda Contraente; (…)

É acordada e celebrada a presente revogação ao contrato de arrendamento misto de comércio e subordinadamente de habitação em vigor até à presente data, relativo à loja e ao primeiro andar que é da propriedade da Senhoria, aquela situada na Rua da Cidadela e na Travessa do Pocinho, e o primeiro andar na Rua da Cidadela, Lisboa, (…) com efeitos a partir da data de hoje, ou seja 14 de Outubro de 2014, dia em que foi assinado por todos os contraentes (…).

13- Por escritura de compra e venda celebrada a 4 de outubro de 2018, a CAI declarou vender a GDU, L.da, autora habilitada, livre de ónus ou encargos, o prédio urbano situado na rua da Cidadela e travessa do Pocinho, freguesia de Encarnação, concelho de Lisboa, e esta declarou aceitar a venda, pelo preço de setecentos e setenta e cinco mil euros.

4. Estado do imóvel e prejuízos sofridos

14- A ré nasceu em 10 de março de 1943.

15- A ré habitou o locado durante mais de quarenta anos, sendo que o mesmo apresentava uma disposição com 3 quartos, 1 sala, 1 casa de banho e 1 cozinha.

16- No quarto do casal, encontrava-se um móvel de parede com a cama do casal.

17- Após a realização das obras no arrendado, o indicado quarto desapareceu e o teto passou a apresentar quatro águas.

18- Não sendo possível a recolocação da mobília de quarto na íntegra, por falta de dimensão de qualquer uma das paredes.

19- Foram colocadas janelas/claraboias no teto, inacessíveis sem escadote ou varão.

20- O estendal foi colocado a 2,20 metros de altura, o que já se verificava antes da realização das obras.

21- Durante os três anos a ré viveu e vive no 1.º andar do prédio, numa habitação com buracos nas paredes e no chão.

22- A porta foi retirada do 3.º andar do arrendado e colocada no 1.º andar.

23- A ré suportou o ruído das obras realizadas no locado, que implicaram partir e deitar abaixo paredes e o incómodo dos materiais das obras colocados no prédio.

24- A ré dorme diariamente com uma cadeira encostada à porta da rua para fazer de travão, porque a porta não fecha bem.

25- A instalação elétrica do primeiro andar, onde a autora reside, não tem ligação à terra.

26- Nas escadas do prédio, o corrimão encontra-se solto.

27- O representante legal da CAI, durante as obras, estacionava a sua moto no interior das escadas, dificultando, propositadamente, o livre acesso ao primeiro andar onde a ré reside.

28- Os factos referidos do ponto 21 – factos provados – ao ponto 27 – factos provados – causaram à ré insónias, enervamento, receio de cair, enxaquecas e ansiedade.

29- Na sequência da mudança dos pertences da ré, efetuada pela senhoria, bem com, na sequência das obras realizadas pela autora:

a) Estragaram-lhe a máquina de lavar a roupa, que deixou de funcionar, tendo sido comprada outra;

b) Amachucaram-lhe a porta do frigorífico;

c) Estragaram-lhe o televisor, marca Samsung, cuja reparação importou € 115,00 (…);

d) Partiram-lhe diversas peças de loiça de um serviço antigo.

5. Configuração atual do espaço locado

30- Após o auto de vistoria, realizado em 29 de novembro de 2006, foram apresentados pela autora projetos de alterações tendo em vista a reformulação do telhado do prédio referido no ponto 1 – factos provados – e do respetivo terceiro andar.

31- Após retificações definidas pela Câmara Municipal de Lisboa, as alterações foram aprovadas, tendo sido emitido o Alvará de Obras de Alteração com demolição n.º 23/OL/2013, entre as quais se procedeu:

a) Reformulação do telhado, quer em questão de pendentes, quer em número de trapeiras e

b) Alteração da compartimentação do 3.º andar.

32- A alterações referidas no ponto 31 – factos provados –, implicaram um aumento da volumetria do edifício de 1.523,3 m3 para 1.760,3 m3.

33- Após a execução das alterações referidas no ponto 31 – factos provados –, designadamente, as alterações ao formato do telhado, no terceiro andar em que se fez o aproveitamento do desvão da cobertura, existem locais onde a altura livre é menor do que a inicial e outros locais onde essa altura passou a ser maior, sendo que, na globalidade, a área útil aumentou ligeiramente.

34- Existem locais, como quarto e cozinha, com altura inferior a dois metros, o que já acontecia antes da realização das obras.

35- A mobilidade dentro do terceiro andar é funcional, com as condicionantes referidas em 34.

36- A instalação sanitária tem um acesso pouco folgado à base de duche (entre sanita e parede) mas não impeditivo para um adulto, sendo funcional.

37- A alterações introduzidas levaram a uma diminuição no número de compartimentos, designadamente, o locado passou de três para dois quartos.

B. B. Arguição de nulidades (vícios processuais)

1. Deficiência da gravação da audiência final

Argui a ré, nas suas alegações de recurso da sentença, que a gravação das alegações produzidas pela sua mandatária na audiência final são inaudíveis, o que constitui uma nulidade processual, nos termos previstos no art. 195.º, n.º 1, do Cód. Proc. Civil. Para tanto, invoca o art. 155.º, n.º 1, do Cód. Proc. Civil, na parte em este dispõe: “A audiência final de ações (…) é sempre gravada, devendo apenas ser assinalados na ata o início e o termo de (…) alegações orais”. Vejamos se com mérito.

A deficiência da gravação da audiência final constitui, por regra, uma mera irregularidade processual (art. 155.º, n.º 1, do Cód. Proc. Civil). Esta irregularidade apenas gerará uma nulidade processual relativa quando pode influir no exame ou na decisão da causa (art. 195.º, n.º 1, do Cód. Proc. Civil), devendo ser arguida perante o tribunal do julgamento (art. 200.º do Cód. Proc. Civil).

No caso dos autos, constata-se que:

a) a apelante nunca arguiu perante o tribunal a quo a nulidade que agora suscita em via de recurso (limitando-se a requerer a transcrição pela secretaria ou a repetição da produção de alegações), fazendo-o pela primeira vez perante o tribunal ad quem – cfr. o Ac. do STJ de 12-10-2022 (171/21.2T8PNF.P1.S1);

b) a apelante não impugnou o despacho do tribunal a quo que se pronunciou sobre o seu requerimento (e que julgou mesmo inexistir qualquer nulidade processual) – cfr. o Ac. do TRP de 26-06-2023 (2992/22.0T8OAZ.P1);

c) a apelante suscitou a questão da deficiência da gravação muito depois de decorridos 10 dias sobre o termo do prazo previsto no art. 155.º, n.º 3, do Cód. Proc. Civil – cfr. o Ac. do STJ de 08-09-2021 (122900/17.2YIPRT-C.E1.S1);

d) a apelante não demonstrou, como lhe competia, que a deficiente gravação das alegações influi no exame ou na decisão da causa – cfr. o Ac. do TRL de 04-11-202 (2132/19.2T8ALM.L1-2).

Quanto à constatação descrita nesta última alínea, embora a apelante não o revele no contexto da arguição de nulidade, o seu interesse pode ser surpreendido no art. 19.º da motivação da alegação de recurso. Afirma a ré que, no decurso das alegações produzidas pela sua mandatária em audiência final, arguiu a caducidade do direito da autora, nos termos previstos no n.º 1 do art. 1085.º do Cód. Civil.

Independentemente do mérito desta exceção perentória – totalmente inexistente, como veremos –, a menção feita à caducidade do direito exercido (na ação) apenas nas alegações produzidas no fim da audiência final, pela primeira vez, não dota esta serôdia menção de maior utilidade – a justificar a arguição uma nulidade por deficiência da gravação. É que a alegação final não é o momento nem o meio para a dedução de exceções perentórias.

A estratégia de “cavalo de Troia” adotada pela ré é grosseiramente violadora do disposto no art. 573.º, n.º 2, do Cód. Proc. Civil. Se a ré pretendia arguir serodiamente uma exceção perentória, devê-lo-ia ter feito por meio de requerimento – em rigor, por meio de um (superveniente) articulado (art. 147.º, n.º 1, do Cód. Proc. Civil) –, sendo este, sim, que teria de constar na ata.

Por todas as apontadas razões, não pode a arguição de nulidade deixar de naufragar. No entanto, o conhecimento do primeiro fundamento tem prevalência lógica sobre as demais – isto é, a circunstância de a apelante nunca ter arguido perante o tribunal a quo a nulidade que agora invoca –, pelo que será ele a fundar a presente decisão sobre a arguida nulidade processual

Conforme se sustenta no Ac. do STJ de 12-10-2022 (171/21.2T8PNF.P1.S1), “As deficiências na gravação da prova que inviabilizem o cumprimento da sua razão de existir – o duplo grau de jurisdição em matéria de facto - devem ser arguidas, em 1.ª instância, no prazo de 10 dias a contar da disponibilização do registo, não constituindo as alegações de recurso o meio processualmente idóneo para esse efeito”. Por maioria de razão, as alegações de recurso também não constituem o meio processualmente idóneo para invocar a deficiência da gravação das alegações finais – que, por regra sem exceção de fácil configuração, não gera nulidade processual.

Pelo exposto, não se conhece da arguição de nulidade secundária invocada, por insanável impropriedade do meio para a sua arguição (e por falta de competência deste tribunal para o seu conhecimento em primeira instância).

2. Nulidades da sentença

A apelante arguiu a nulidade da sentença, nos termos da al. c) do n.º 1 do art. 615.º do Cód. Proc. Civil, por:

“a) incorreta decisão sobre a matéria de facto dada como provada e como não provada;

b) da caducidade do prazo a operar o direito de resolução do contrato de arrendamento por parte da autora;

c) da incorreta subsunção da matéria de facto a matéria de direito”.

A arguição de nulidade da sentença só se explica com uma inexplicável confusão entre o que é o error in procedendo e o error in judicando. O error in procedendo traduz-se na violação de uma disposição reguladora da forma (em sentido amplo) do ato processual: o ato executado é formalmente diferente do legalmente previsto. Aqui não se discute se a questão foi bem julgada, refletindo a decisão este julgamento acertado – por exemplo, é irrelevante que a sentença (à qual falte a fundamentação) reconheça a cada parte o que lhe pertence (suum cuique tribuere). A norma processual desrespeitada pode dispor sobre uma formalidade externa do ato – por exemplo, a assinatura do juiz (art. 153.º do Cód. Proc. Civil) ou a língua empregue (art. 133.º do Cód. Proc. Civil) –, assim como dispor sobre o seu conteúdo – por exemplo, as questões controvertidas que podem e devem ser tratadas (art. 608.º do Cód. Proc. Civil) ou a exigência de pronúncia quanto a custas (art. 607.º, n.º 6, do Cód. Proc. Civil) – ou sobre os pressupostos da jurisdição do tribunal – por exemplo, a sua competência absoluta (art. 97.º, n.º 1, do Cód. Proc. Civil), se a questão não tiver sido objeto de uma pronúncia na 1.ª instância, por aí não ter sido suscitada – tratando-se, se o tiver sido, de um error in judicando.

O error in judicando é um vício de julgamento do thema decidendum (seja este de direito, processual ou material, ou de facto). O juiz falha na escolha da norma pertinente ou na sua interpretação, não aplicando apropriadamente o direito – dito de outro modo, não subsume corretamente os factos fundamento da decisão à realidade normativa vigente (questão de direito) –; ou falha na afirmação ou na negação dos factos ocorridos (positivos ou negativos), tal como a realidade histórica resultou demonstrada da prova produzida, havendo uma divergência entre esta demonstração e o conteúdo da decisão de facto (questão da facto). Não está aqui em causa a regularidade formal do ato decisório, isto é, se este satisfaz ou não as disposições da lei processual que regulam a forma dos atos. A questão não foi bem julgada, embora a decisão – isto é, o ato processual decisório – possa ter sido formalmente bem elaborada.

A decisão (ato decisório) que exteriorize um error in judicando não é, com este fundamento, inválida. É o caso dos vícios invocados pela apelante. A sentença apelada não padece de nenhum error in procedendo, improcedendo a arguição da sua nulidade.

B. C. Impugnação da decisão sobre a matéria de facto

1. Impugnação genérica (recurso independente)

Discorre a apelante sobre a decisão da matéria de facto, sob o título “II – DA NULIDADE DA DECISÃO POR: // a) INCORRETA DECISÃO SOBRE A MATÉRIA DE FACTO DADA COMO PROVADA E COMO NÃO PROVADA”. Em face desta qualificação, devemos considerar que a apelação abrange a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, havendo que verificar se a alegação, efetivamente, contém uma impugnação que satisfaça os ónus processuais aplicáveis.

Dispõe o art. 640.º, n.º 1, do Cód. Proc. Civil que, “[q]uando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: // a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados; // b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; // c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”.

A indicação dos meios probatórios que impunham decisão diferente (al. b)) deve, por um lado, ser consequente, isto é, deve compreender a explicação dessa imposição – por exemplo, uma testemunha ter afirmado aquilo que se pretende que seja dado por provado ou tenha negado aquilo que se pretende que seja dado por não provado. Por outro lado, quando a impugnação seja fundada em prova gravada, deve o apelante, conforme resulta do disposto no art. 640.º, n.º 2, al. a), do Cód. Proc. Civil, “indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes”.

Sobre cada uma das proposições de facto que integram o objeto do processo, o tribunal formula um “julgamento” ou “decisão”. Embora o termo assuma diferentes sentidos no âmbito processual-civil, o “julgamento” , na sua essência, é o juízo de adesão, ou não, a uma proposição posta. O regime acabado de descrever tem por objeto o juízo apresentado pelo julgador sobre uma concreta proposição de facto.

Porque sobre o litígio já se pronunciou um órgão jurisdicional independente, e considerando que inexiste para Processo Civil qualquer exigência constitucional da garantia de um duplo grau de jurisdição, este regime é marcado por três características principais: (i) o elevado nível (standard) de rigor imposto ao impugnante; (ii) a recondução da impugnação a cada concreta proposição de facto julgada (vedando-se a impugnação indiscriminada da decisão respeitante à matéria de facto); (iii) a inexistência da previsão de um convite ao aperfeiçoamento da satisfação dos ónus impostos.

O elevado nível (standard) de rigor imposto ao impugnante é revelado pelos ónus previstos neste artigo. A alegação imprecisa (na concretização dos pontos impugnados e dos meios de prova pertinentes, ou na indicação da decisão alternativa apropriada) é, não raramente, um fenómeno intencional. A parte tende a ser menos precisa quando se vê forçada a justificar a sua tese contrária à realidade processualmente adquirida, quando a posição sustentada assenta num silogismo falhado ou falacioso. Assim se justifica, sem dificuldade, a proibição de uma impugnação vaga ou ambígua, não sendo claro o seu sentido, prestando-se (propositadamente) a diversas interpretações.

Importa, no entanto, ter presente que o elevado nível de rigor não equivale a elevado nível de dificuldade. Pelo contrário, seguro do acerto do seu juízo dissidente sobre determinado ponto da decisão respeitante à matéria de facto, o apelante não terá a menor dificuldade em identificar este concreto ponto nem o concreto meio de prova em que assenta o seu juízo; menos ainda em enunciar a decisão alternativa que entende dever ser proferida. São estes requisitos ónus que, na generalidade dos casos, qualquer observador atento à produção de prova, ainda que leigo, poderá facilmente satisfazer (apenas se exigindo rigor, labor e eupatia).

A recondução da impugnação a cada concreta proposição de facto jugada impõe que sobre cada específico e individualizado juízo contestado o recorrente apresente uma fundamentação dedicada. Tendo a impugnação por objeto cada concreto juízo formulado pelo tribunal a quo – isto é, cada ponto da decisão de facto, objeto de um concreto juízo sobre uma proposição de facto processualmente adquirida –, sobre este deve ser desenvolvido um específico silogismo demonstrativo, de modo a poder ser o tribunal superior persuadido da bondade da posição do impugnante. Assim, cada impugnação constitui-se como uma célula autossuficiente, contendo a indicação do ponto impugnado, o juízo alternativo a formular e o concreto meio de prova que diz respeito a esta impugnação, isto é, apenas o segmento da prova produzida pertinente ao concreto silogismo demonstrativo apresentado, devidamente iluminado, destacado da restante prova.

Não pode o apelante despejar num enunciado (ou num bloco de enunciados) todos os pontos da matéria de facto que entende terem sido erradamente julgados, apresentando depois, de um só fôlego, a transcrição de todos os depoimentos prestados que entende serem pertinentes, sem identificar os concretos enunciados – contidos em documentos, relatórios periciais ou transcrição de depoimentos gravados, por exemplo – que contradizem cada um dos concretos juízos de facto do tribunal a quo, e adjudicar ao tribunal ad quem a tarefa de distribuir pertinentemente os meios de prova por cada uma das proposições, putativamente, mal julgadas – cfr. o Ac. do STJ de 16-01-2024 (818/18.8T8STB.E1.S1).

Finalmente, devemos notar que a falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados, incluindo a falta de indicação das passagens da gravação em que o recorrente funda a sua impugnação, determina a “imediata rejeição do recurso na respetiva parte” (art. 640.º, n.º 2, al. a), do Cód. Proc. Civil). O mesmo é dizer que a lei não consente aqui a prolação de um despacho de convite ao aperfeiçoamento da alegação, contrariamente ao que sucede quanto ao recurso em matéria de direito, face ao disposto no art. 639.º, n.º 3, do Cód. Proc. Civil.

Assim é por decorrência das características do regime descrito, designadamente, como referido, por serem os ónus impostos de muito simples satisfação, não exigindo mais do que um grau mínimo de diligência na atuação da parte. Recorde-se, a propósito, que, na fase de recurso, todos os recorrentes devem estar patrocinados por advogado (art. 40.º, n.º 1, al. c), do Cód. Proc. Civil).

No caso dos autos, constata-se que a alegação (recurso independente) não satisfaz os ónus estabelecidos art. 640.º, n.º 1, do Cód. Proc. Civil. Não desenvolve a impugnante, sobre cada um dos pontos da decisão respeitante à matéria da facto que pretende impugnar um concreto silogismo demonstrativo. A ré não especifica qual é o concreto ponto de facto processualmente adquirido – seja através da alegação das partes, seja em resultado da instrução –, que entende estar incorretamente julgado ou que entende não ter sido objeto da devida pronúncia, assim como nunca apresenta os enunciados de facto que entende que deveriam ser dados como provados (ou não provados). A recente jurisprudência uniformizada pelo AUJ do Supremo Tribunal de Justiça n.º 12/2023 não permite ultrapassar esta falha, pois ela é comum às conclusões e à motivação do recurso.

A apelante impugna a decisão respeitante à matéria de facto porque não obteve ganho de causa, e não porque tenha ocorrido um erro de julgamento. O seu inconformismo não chega para que se justifique a alteração do julgado.

Com algum sacrifício do rigor imposto por lei, podemos, no entanto, aceitar que no art. 16.º da motivação da alegação de recurso encontramos uma pronúncia de facto que a apelante entende estar em falta: “Sendo o mês de abril de 2014 a data em que a apelada tomou conhecimento do facto que lhe serve de fundamento á resolução do contrato de arrendamento”. No entanto, este facto é absolutamente irrelevante, pois, como veremos, inscreve-se na falhada invocação da caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento.

É jurisprudência pacífica das Relações que “não se deverá proceder à reapreciação da matéria de facto quando os factos objeto de impugnação não forem suscetíveis, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação, de ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma atividade processual que se sabe ser inútil, o que contraria os princípios da celeridade e da economia processuais (arts. 2.º, n.º 1, 137.º e 138.º, todos do Cód. Proc. Civil)” – assim, entre muitos outros, cfr. os Acs. do TRC de 24-04-2012 (219/10.6T2VGS.C1), de 14-01-2014 (6628/10.3TBLRA.C1) e de 15-09-2015 (6871/14.6T8CBR.C1), do TRG de 15-12-2016 (86/14.0T8AMR.G1) e de 22-10-2020 (5397/18.3T8BRG.G1), e do TRL de 26-09-2019 (144/15.4T8MTJ.L1-2) e de 27-10-2022 (7241/18.2T8LRS-A.L1-2).

Por todo o exposto, rejeita-se o recurso sobre a decisão da matéria de facto (apelação independente), com o que se mantém inalterada a factualidade fixada em 1.ª instância, improcedendo a apelação nesta parte (sem prejuízo do que adiante se decide, por força do conhecimento do recurso subordinado).

2. Impugnação do facto provado 21 (recurso subordinado)

O tribunal a quo deu por provado:

21- Durante os três anos a ré viveu e vive no 1.º andar do prédio, numa habitação com buracos nas paredes e no chão.

A autora, apelante no recurso subordinado, defende que este facto deve ser dado por não provado, pois a ele apenas a filha da ré se referiu. No entanto, neste ponto, este depoimento foi convincente. Aliás, a própria autora apelante reconhece na sua alegação: “não se duvida que o chão, as paredes e o teto possam ter buracos, posto que tal é normal para casas muito antigas e cujo estado de conservação se desconhece por a mesma estar a ser ocupada ilicitamente pela recorrente”. Inexiste fundamento para alteração da decisão do tribunal recorrido.

Questão diferente desta é a da relevância deste facto, considerando que os buracos em causa não são minimamente descritos, quer quanto à sua precisa localização, quer quanto à sua quantidade, quer quanto ao seu diâmetro, quer quanto à sua profundidade, quer quanto à sua origem, quer, finalmente, quanto aos seus efeitos sobre o gozo do locado. Não sabemos se os buracos têm dois milímetros e resultam da extração de um prego ou, diferentemente, têm o diâmetro de meio metro e permitem ver o andar de baixo através dos mesmos.

Pelo exposto, nada impõe que a decisão sobre este concreto facto dado por provado seja alterada, improcedente a impugnação de tal decisão.

3. Impugnação do facto provado 22 (recurso subordinado)

O tribunal a quo deu por provado:

22- A porta foi retirada do 3.º andar do arrendado e colocada no 1.º andar.

Como bem sustenta a autora, apelante no recurso subordinado, a decisão impugnada “limita-se a evidenciar uma verdade banal: a porta que estava no 3.º andar passou para o 1.º”. Como verdadeiro que é este facto, a sua afirmação pelo tribunal a quo não merece censura.

A irrelevância deste facto estende-se ao esclarecimento que a ré pretende ver ser aditado – “A porta foi retirada (…) a pedido da ré”. Improcede nesta parte a impugnação da decisão sobre a matéria de facto.

4. Impugnação do facto provado 23 (recurso subordinado)

O tribunal a quo deu por provado:

23- A ré suportou o ruído das obras realizadas no locado, que implicaram partir e deitar abaixo paredes e o incómodo dos materiais das obras colocados no prédio.

Como bem sustenta a autora, apelante no recurso subordinado, “é um facto evidente e até mundano, que os vizinhos de prédios tenham de suportar o ruído e incómodos das obras que estão a ser executadas noutras frações de outros prédios”. Não se vê, pois, razão para, nesta parte, questionar a credibilidade e isenção do depoimento no qual se fundou a decisão do tribunal recorrido

A afirmação deste facto como verdadeiro pelo tribunal a quo não merece censura. Improcede nesta parte a impugnação da decisão sobre a matéria de facto.

5. Impugnação do facto provado 24 (recurso subordinado)

O tribunal a quo deu por provado:

24- A ré dorme diariamente com uma cadeira encostada à porta da rua para fazer de travão, porque a porta não fecha bem.

O tribunal a quo motivou a sua convicção, no que respeita a este facto, nos seguintes termos:

O Tribunal considerou o depoimento prestado pela testemunha (…) filha da ré (…). A porta do terceiro andar foi colocada no primeiro porque a porta do primeiro andar não tinha chave e nem fechava. Ainda, assim, a sua mãe coloca uma cadeira todos os dias a trancar a porta, porque o prédio tem uma movimentação constante devido ao hostel que instalaram no terceiro andar e no sítio da ilharga da porta tem um buraco

Perante esta fundamentação, que é fiel à prova produzida suscetível de sustentar a decisão, devemos concluir que assiste razão à apelante. Por um lado, a testemunha não refere clara e convincentemente que a ré “coloca uma cadeira todos os dias a trancar a porta” “porque a porta não fecha bem”, mas sim “porque o prédio tem uma movimentação constante”. Por outro lado, não é clara a razão de ciência da testemunha, considerando que não habita com a sua mãe. Apenas se pode concluir que terá sido a sua mãe a relatar este facto, o que retira força probatória ao testemunho (de ouvir dizer à ré).

Em face do exposto, a impugnação da decisão sobre a matéria de facto deve proceder, quanto a este ponto, passando o facto agora analisado a constar do leque dos factos não provados.

6. Impugnação do facto provado 25 (recurso subordinado)

O tribunal a quo deu por provado:

25- A instalação elétrica do primeiro andar, onde a autora reside, não tem ligação à terra.

Estamos perante um facto de natureza técnica, objetivamente verificável. Poderia o seu apuramento ter sido integrado no objeto da perícia realizada. Não o foi.

O tribunal a quo motivou a sua convicção, no que respeita a este facto, nos seguintes termos:

A segunda testemunha esclareceu (…) que a instalação elétrica no primeiro andar não tem ligação à terra

A referida segunda testemunha é filho da ré, tendo-se identificado como “sócio-gerente de uma pastelaria”. Quer pela proximidade familiar, quer por não se encontrarem evidenciadas as suas habilitações técnicas (como eletricista), quer por o seu depoimento não ter sido minimamente circunstanciado nesta parte – não descrevendo em que elementos se fundou para afirmar que “não tem terra na instalação elétrica”, quer, finalmente, porque a testemunha esclareceu que “andaram a renovar a instalação central e deixaram o fio terra desligado” – que é coisa diferente da inexistência de fio terra na rede elétrica doméstica –, não pode a decisão impugnada ser mantida.

Em face do exposto, a impugnação da decisão sobre a matéria de facto deve proceder, quanto a este ponto, passando o facto agora analisado a constar do leque dos factos não provados.

7. Impugnação do facto provado 27 (recurso subordinado)

O tribunal a quo deu por provado:

27- O representante legal da CAI, durante as obras, estacionava a sua moto no interior das escadas, dificultando, propositadamente, o livre acesso ao primeiro andar onde a ré reside.

Este facto foi alegado pela ré no art. 51.º da contestação, oferecendo como prova o documento n.º 23. Ora, resulta manifesto da visualização deste documento que o veículo fotografado é uma bicicleta. Ou seja, esta prova documental não só contradiz, em parte, o facto alegado, como abala, na sua totalidade e irremediavelmente, os testemunhos dos familiares da ré nesta matéria.

Em face do exposto, a impugnação da decisão sobre a matéria de facto deve proceder, parcialmente quanto a este facto, passando o seu enunciado a rezar:

27- Uma bicicleta esteve colocada entre a porta de entrada do edifício, no seu interior, e as escadas, o que dificultou a circulação de pessoas.

8. Impugnação do facto provado 28 (recurso subordinado)

O tribunal a quo deu por provado:

28- Os factos referidos do ponto 21 – factos provados – ao ponto 27 – factos provados – causaram à ré insónias, enervamento, receio de cair, enxaquecas e ansiedade.

O tribunal motivou a sua convicção, no que respeita a este facto, nos seguintes termos:

O Tribunal considerou o depoimento prestado pela (…) filha da ré (…). Refere que a mãe vive num estado de insónias, enxaquecas, tem receio de cair e alterações de humor, choro, perturbação, sendo que foi medicada para o efeito, por risco de AVC, tudo devido ao que tem vivenciado na sequência das obras, condições de habitabilidade e atitude do representante legal da autora.

O ponto agora analisado descreve, no essencial, estados clínicos. Por exemplo, uma enxaqueca é caracterizada por um conjunto de sintomas específicos. O tribunal a quo aceitou, pois, o diagnóstico médico feito por uma testemunha, para dar por provada esta factualidade. Note-se que não se mostra junto aos autos lastro documental comprovativo do alegado, como relatórios médicos ou faturas respeitantes à aquisição recorrente de medicação.

Não está aqui apenas em causa o diagnóstico. Também a causalidade é afirmada pelo tribunal recorrido com base no “parecer” da testemunha. Por exemplo, é dado como provado que a afirmada ansiedade da ré resulta dos factos indicados, e não, por exemplo, do estado de saúde do marido.

Em face do exposto, a impugnação da decisão sobre a matéria de facto deve proceder, parcialmente quanto a este ponto, passando o seu enunciado a rezar:

28- Durante as obras, a ré teve receio de cair e dificuldade em dormir, aparentando estar ansiosa.

9. Impugnação do facto provado 29 (recurso subordinado)

O tribunal a quo deu por provado:

29- Na sequência da mudança dos pertences da ré, efetuada pela senhoria, bem com, na sequência das obras realizadas pela autora:

a) Estragaram-lhe a máquina de lavar a roupa, que deixou de funcionar, tendo sido comprada outra;

b) Amachucaram-lhe a porta do frigorífico;

c) Estragaram-lhe o televisor, marca Samsung, cuja reparação importou € 115,00 (…);

d) Partiram-lhe diversas peças de loiça de um serviço antigo.

O tribunal motivou a sua convicção, no que respeita a este facto, nos seguintes termos:

O Tribunal considerou o depoimento prestado pela (…) filha da ré. (…) Esclareceu que foi o senhorio que procedeu à mudança dos pertences da mãe para o primeiro andar, sendo que na mudança foi estragada a máquina de lavar, o que importou cerca de setecentos euros, sendo que a televisão foi estragada por infiltrações, cuja reparação importou menos de mil euros; amachucaram a porta do frigorífico; partiram mais de metade do serviço da vista alegre, mas não sabe o valor em causa.

Esclareceu, ainda, o tribunal a quo:

No que respeita ao valor da reparação do televisor, marca Samsung, o Tribunal, em conjugação com a demais prova testemunha produzida, valorou a fatura e recibo constantes de fls. 82 frente e verso, uma vez, que aquela se refere à reparação

Começando pela máquina de lavar a roupa, a ré juntou aos autos um recibo alegadamente respeitante ao pagamento da máquina adquirida em substituição daquela que se estragou nas mudanças. Importa qui sublinhar que foi dado por provado – e não impugnado – que a mudança ocorreu em 29 de abril de 2013, conforme consta do ponto 7 – factos provados. Este recibo refere-se a uma fatura de 17 de maio de 2013. Este recibo refere-se a uma fatura de 17 de maio de 2013, mas não identifica o produto adquirido. O mesmo é dizer que, com ressalva das declarações da filha da ré, nada permite afirmar que máquina de lavar a roupa se estragou, se é que se estragou, em resultado da mudança.

Quanto ao mencionado testemunho da filha da ré, e no que toca aos supostos danos sofridos, foi claramente pouco isento. Por exemplo, a testemunha afirmou que a aquisição de uma máquina nova custou “cerca de setecentos euros”, quando o referido recibo tem o valor de € 360,00.

As mesmas dúvidas recaem sobre os restantes danos alegados e dados por provados. Esta prova resultou do depoimento da filha da autora, o qual foi aqui manifestamente frágil. Por exemplo, a testemunha refere que a televisão foi substituída, e não reparada. Também não são claros quais são os conhecimentos técnicos da testemunha nem a sua razão de ciência sobre as causas da avaria da televisão.

O mesmo se diga da amolgadela na porta do frigorífico ou da quebra de peças de louça. Para além de não haver registo fotográfico das peças partidas, não há sequer registo das peças remanescentes, não podendo deixar de se sublinhar o alegado infortúnio: numa casa modesta, a louça que se partiu foi apenas a integrante de um dispendioso serviço de porcelana Vista Alegre.

Em face do exposto, a impugnação da decisão sobre a matéria de facto deve proceder, quanto a este ponto, devendo a factualidade que encerra ser julgada não provada.

10. Impugnação do facto 1 não provado (recurso subordinado)

O tribunal a quo deu por não provado:

1. A sociedade arrendatárias sociedade Palco Tertúlia – Atividades Hoteleiras, L.da, obrigou-se a pagar pela utilização do primeiro andar a quantia mensal de 700,00€ (…).

Entende a autora apelante que este enunciado deveria ter sido dado como provado. Sem razão.

Este ponto encerra matéria conclusiva e de direito. Sobre ele não deveria mesmo ter sido emitida nenhuma pronúncia. Os puros dados de facto respeitantes ao tema já constam do ponto 10 – factos provados – ao ponto 12 – factos provados.

Improcede nesta parte a impugnação da decisão sobre a matéria de facto.

11. Aditamento ao leque de factos provado (recurso subordinado)

Sustenta a autora apelante que o tribunal a quo deveria ter dado por provado que “O valor locativo do 1.º andar referido em 1. é de € 700,00 mensais”. Não indica a autora em que artigo da petição inicial alegou este facto, E não indica porque não o alegou. Não tinha, pois, o tribunal de se pronunciar sobre ele.

Improcede nesta parte a impugnação da decisão sobre a matéria de facto.

12. Conclusão sobre a impugnação da decisão de facto e de conhecimento oficioso

Em resultado da reapreciação da prova produzida, altera-se a decisão proferida sobre a matéria de facto, passando os factos enunciados nos pontos 24 – factos provados –, 25 – factos provados – e 29 – factos provados – a constar do leque dos factos não provados.

Os enunciados dos pontos 27 – factos provados – e 28 – factos provados – passam a ter os seguintes conteúdos:

27- Uma bicicleta esteve colocada entre a porta de entrada do edifício e as escadas, o que dificultou a circulação de pessoas.

28- Durante as obras, a ré teve receio de cair e dificuldade em dormir, aparentando estar ansiosa.

No mais, deve ser mantida a decisão de facto do tribunal a quo, improcedendo a sua impugnação. Esta decisão original é acima reproduzida, embora com uma sistematização distinta, mais ajustada à crónica dos factos essenciais, e transcrevendo-se o teor de documentos já considerados assentes.

B. D. Análise dos factos e aplicação da lei

São as seguintes as questões de direito parcelares a abordar:

1. Do recurso independente

1.1. Caducidade do direito exercido pela autora

1.2. Extinção do contrato de arrendamento por caducidade

1.2.1. Insatisfação do ónus de reocupação do locado

1.2.2. Conteúdo da comunicação

1.2.3. Justa causa de insatisfação do ónus da sua reocupação

1.2.4. Conclusão

2. Do recurso subordinado

2.1. Indemnização reclamada pela autora

2.2. Indemnização reclamada pela reconvinte

3. Responsabilidade pelas custas

Do recurso independente

O regime jurídico a que deve obedecer a realização de obras em prédios arrendados encontra-se especialmente previsto no Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto (RJOPA). À luz deste regime, uma primeira distinção deve ser feita entre obras realizadas pelo senhorio que não implicam a desocupação do locado por parte do locatário e aquelas que a implicam (art. 1.º do RJOPA). É este último o caso dos autos.

Resulta dos factos provados que, terminadas as obras executadas pelo senhorio, a ré, arrendatária, não reocupou o locado. Devemos, pois, começar por verificar se dos factos provados se pode concluir que esta rejeição é fundada. Sendo infundada, prosseguiremos com o apuramento dos efeitos que a lei faz decorrer desta conduta.

Antes, porém, afastaremos sumariamente a afirmada caducidade do direito exercido pela autora.

1.1. Caducidade do direito exercido pela autora

Sustenta a ré que o direito da autora exercido nesta ação caducou. Conforme já adiantámos aquando da apreciação da arguição de nulidade por deficiente gravação das alegações produzidas na audiência final, esta posição é totalmente desprovida de mérito.

Não raramente, são precisamente as pretensões mais carecidas de mérito aquelas que se se revelam mais difíceis de desmontar e contradizer, de tão desconcertantes que são. Não é o caso, embora não haja muito mais a dizer do que aquilo que consta da lei.

Ainda que se desconsidere o facto de estarmos perante uma questão nova, não suscitada regularmente perante o tribunal a quo, para afastarmos a alegação da apelante basta-nos sinalizar que o direito exercido pela autora nesta ação não é o direito de resolução, ao qual se dirige a norma vertida no n.º 1 do art. 1085.º do Cód. Civil, invocada pela apelante. A causa de extinção do contrato invocada pela senhoria é, sim, a caducidade operada ope legis. O raciocínio apresentado pela apelante é manifestamente falhado, ostensivamente insuscetível de sustentar a impugnação da sentença apelada.

1.2. Extinção do contrato de arrendamento por caducidade

1.2.1. Insatisfação do ónus de reocupação do locado

A não reocupação do locado pela ré deve ser apreciada à luz da lei aplicável ao caso no momento em que ocorreram os factos constitutivos da causa de pedir (2015). Releva, assim, para o caso o disposto nos arts. 23.º e 26.º do RJOPA, na redação desta lei resultante da entrada em vigor da Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro.

Estabelece o n.º 3 do art. 26.º do RJOPA, na redação aplicável ao caso dos autos, que, depois de informado pelo senhorio da conclusão das obras, o arrendatário deve “reocupar o locado no prazo de três meses (…), sob pena de caducidade do contrato de arrendamento”. Resulta claramente do enunciado legal que esta norma se dirige à não reocupação do locado, e não à entrega (restituição) do espaço de realojamento temporário. Ainda que o arrendatário desocupe o espaço de realojamento temporário – ou que nunca o tenha ocupado –, o contrato de arrendamento caduca decorridos que sejam três meses sobre a comunicação da conclusão das obras feita pelo senhorio, se o inquilino não reocupar o locado.

A tutela da unidade do sistema jurídico impede-nos de reconhecer aqui uma forma de extinção da relação contratual assente na violação de um dever do arrendatário, isto é, um efeito extintivo que vise sancionar um incumprimento contratual culposo, designadamente, do dever de uso efetivo do locado (art. 1072.º do Cód. Civil). Não se encontraria nenhuma explicação para o curto prazo de três meses nem para o efeito extintivo automático (ope legis), em aberta dissintonia com o instituto legal previsto para enfrentar o incumprimento culposo da obrigação – a resolução (art. 1083.º, n.º 2, al. d), do Cód. Civil).

Este caso especial de caducidade do contrato de arrendamento funda-se, sim, no presumido desinteresse – ou mesmo ficcionado desinteresse – do arrendatário pelo reatamento da relação locatícia – que se encontra parcialmente suspensa (art. 26.º, n.º 2, do RJOPA, na redação já mencionada). Este desinteresse não pode ser afirmado, obviamente, quando a não reocupação tem uma causa justificativa.

Emerge dos factos provado que, em 24 de junho de 2015, a autora comunicou à ré o fim das obras, conforme consta do ponto 8 – factos provados. A ré não reocupou o locado até ao dia 24 de setembro de 2015. O mesmo é dizer que, salvo ocorrência de algum facto com natureza de exceção, o contrato de arrendamento em discussão se extinguiu por caducidade.

1.2.2. Conteúdo da comunicação

O nascimento do ónus substantivo de reocupação do locado está dependente da realização da comunicação prevista no n.º 3 do art. 26.º do RJOPA (na redação aplicável ao caso dos autos), sendo esta um pressuposto constitutivo daquele, como claramente resulta da estrutura do preceito legal. Esta constatação obriga à análise da epístola remetida pela senhoria, alegada e provada pela autora, como é seu ónus processual, em ordem a verificar se ela satisfaz as exigências legais.

Estas exigências são, quer de ordem formal, quer de conteúdo. Quanto às primeiras, exige a lei que a comunicação, respeitante à realização de obras e com repercussões automáticas sobre a subsistência da relação contratual, tenha lugar por carta registada, com aviso de receção – cfr. os arts. 47.º do RJOPA e 9.º, n.º 1, do NRAU.

Pelo que respeita ao conteúdo da comunicação, deverá ele compreender a participação de um facto principal – a conclusão das obras. No entanto, prestando tributo ao dever de atuação de boa-fé (art. 762.º, n.º 2, do Cód. Civil), não pode deixar de compreender ainda a prestação das informações necessárias à satisfação dos deveres acessórios que cabem ao senhorio. Não se concebe que a comunicação deste se possa bastar, farisaicamente, com a informação sobre a conclusão das obras, nada mais dizendo, nem mesmo se disponibilizando para manter contactos tendentes a esclarecer como satisfará os seus deveres – designadamente, a entrega das chaves do locado e o agendamento da mudança.

Importa notar aqui que estes deveres acessórios do senhorio se estendem por todo o período de três meses proporcionado ao inquilino para reocupar o locado (art. 779.º do Cód. Civil) – concedido pelo legislador porque ditam as regras da experiência que não é fácil fazer a mudança de uma habitação “de um dia para o outro”. Se é certo que o senhorio não necessita de afirmar a sua disponibilidade durante todo este período, pois vai implícita na sua afirmação, não menos certo é que não pode declarar a sua indisponibilidade temporária, retirando à contraparte uma porção do prazo de que goza legalmente.

No caso dos autos, quanto à forma, nada há a apontar à comunicação descrita no ponto 8 – factos provados. Foi ela realizada mediante o envio de carta registada, com aviso de receção. (Abrimos aqui um pequeno parêntesis para referir que as comunicações verbais anteriores são ineficazes, por força do disposto nos arts. 47.º do RJOPA e 9.º, n.º 1, do NRAU).

Pelo que respeita ao conteúdo, constata-se que a autora participou à ré a conclusão das obras. Do mesmo modo, também se pode ver que a demandante se mostrou disponível para entregar as chaves do apartamento remodelado, bem como para realizar a mudança – em estrita observância do disposto no n.º 2 do art. 3.º do RJOPA na sua redação em vigor no momento da satisfação do ónus de reocupação, aplicável ao caso por identidade de razão.

No entanto, consta da missiva dada por provada que a autora apenas se disponibilizou para entregar a nova chave e efetuar a mudança até ao dia 20 de julho de 2015. Em tal data, a ré ainda dispunha de dois meses e quatro dias para efetuar a mudança, sem risco de caducidade do contrato de arrendamento. O mesmo é dizer que, em rigor, a autora nunca efetuou uma comunicação na qual, participando o fim das obras, prestou as informações necessárias a que a ré pudesse satisfazer o seu ónus de reocupação, durante os três meses seguintes, na sua integralidade, tal como era seu direito (e ónus).

Em suma, não resulta dos factos provados que a autora tenha efetuado uma comunicação na plena satisfação do escopo do regime legal que nos ocupa. Não pode, pois, proceder o pedido de despejo.

A título fundamentação meramente subsidiária, sempre se dirá que, face à indisponibilidade manifestada pela autora para viabilizar a reocupação a partir de 21 de julho de 2015, inclusive, não se vê como poderia a ré reocupar o locado nos referidos remanescentes dois meses e quatro dias. Neste sentido, pode mesmo dizer-se que a ré esteve, sem culpa sua, impossibilitada de reocupar o locado a partir de 21 de julho de 2015. Desde tal data, existiu “um obstáculo a ela não imputável e invencível” à reocupação do locado – cfr. Adriano Vaz Serra, «Prescrição extintiva e caducidade», BMJ, 107, junho, 1951, p. 222. Aliás, desconhecemos mesmo se a autora manteve o locado desocupado a partir de tal data – havendo notícia no relatório pericial que o 3.º andar (o locado) se encontra ocupado, tendo uma testemunha referido que no mesmo funciona atualmente um hostel.

1.2.3. Justa causa de insatisfação do ónus da sua reocupação

Não se podendo considerar iniciado o prazo de desocupação, por ausência de comunicação compatível com as exigências postas pelo princípio da boa-fé no cumprimento das obrigações e no exercício do direito, fica prejudicado o conhecimento do justo impedimento invocado pela ré – conceito que, como é sabido, no contexto do contrato que nos ocupa, se encontra desenvolvido no art. 16.º do NRAU. Ainda assim, de modo a que possa ser colocado um ponto final no dissenso, podemos acrescentar que, ressalvada a questão levantada no último parágrafo do ponto anterior, não existe nenhum facto que possa legitimar a recusa de reocupação.

A alteração das características do locado não é, em si mesma, uma justa causa de insatisfação do ónus da sua reocupação. No caso dos autos, a obra realizada pela senhoria foi imposta pelo município lisboeta, sendo de qualificar como obra de remodelação profunda. Embora o departamento camarário responsável tenha apelidado as obras urgentes de “obras de conservação”, as obras efetivamente necessárias a garantir a plena habitabilidade não eram, já à data, apenas as urgentes, pelo que foi levada a cabo uma remodelação do espaço, desde logo porque foi necessário construir uma divisão de casa de banho – dado que o locado não dispunha dessa divisão. Recorde-se que no relatório camarário descrevendo o locado antes das obras consta que “a instalação sanitária foi improvisada na cozinha, verificando-se a ausência de banheira”.

Não podia, pois, o locado deixar de ser diferente, após a realização das obras. Neste pressuposto, apenas temos de verificar se ele sofreu uma alteração não imposta pela edilidade que compromete a satisfação do fim do contrato de arrendamento celebrado ou que, ainda que não a comprometa, agrave injustificadamente e em ofensa da boa-fé contratual as condições de habitabilidade proporcionadas à arrendatária. Se a alteração compromete o fim do contrato, mas era necessária, no limite poderemos estar perante um caso próximo de perda não imputável da coisa locada, isto é, de impossibilidade superveniente do objeto contratual (art. 1051.º, al. e), do Cód. Civil).

Ora, nada disto resulta dos factos provados. Nem mesmo considerando que o locado perdeu uma assoalhada. A ré, que não alega que com ela convivem outras pessoas, continua a dispor de um locado (totalmente remodelado) com mais do que um quarto, sala, cozinha e casa de banho. Os cómodos proporcionados, apreciados à luz do concreto contrato de arrendamento em vigor e das condições de vida da arrendatária, são essencialmente os mesmos.

1.2.4. Conclusão

Em conclusão, ainda não foi efetuada uma comunicação, com vista à reocupação do locado, compatível com as exigências legais, na satisfação do princípio da boa-fé no cumprimento das obrigações e no exercício do direito. É este, repisa-se, o fundamento da improcedência do pedido principal, e não a putativa existência do concreto impedimento invocado pela ré. No entanto, também se pode acrescentar que, efetuada tal comunicação, nenhum facto atualmente conhecido justifica a recusa de reocupação do locado.

Cabe à autora agora – na sequência desta decisão – comunicar à ré a sua disponibilidade para a entrega das chaves e a realização da mudança, em termos paralelos aos que já comunicou – cfr. o facto 8 –, mas durante todo o prazo previsto na lei para a reocupação – devendo as partes atuar de boa-fé no agendamento desta reocupação (art. 762.º, n.º 2, do Cód. Civil) –, sob pena de, agora sim, caducar o contrato de arrendamento.

2. Do recurso subordinado

2.1. Indemnização reclamada pela autora

Como consequência da improcedência do pedido de reconhecimento da extinção do contrato de arrendamento por caducidade, falece sustentação ao pedido de indemnização formulado pela autora. A ocupação do 1.º andar pela ré (ainda) não é ilícita.

Diga-se, a propósito, que não resulta dos factos provados que a autora tenha mantido o 3.º andar disponível para sua ocupação pela ré. Como já foi referido, alguns elementos de prova permitiriam uma conclusão no sentido da sua exploração comercial pela autora, se este facto tivesse sido objeto da instrução. O mesmo é dizer que a autora obteve mesmo um proveito indevido com a não reocupação – isto é, um proveito com a exploração de um espaço que devia estar vago e disponível para ocupação pela ré –, e não apenas m putativo dano.

Em suma, deve a sentença apelada ser mantida, nesta parte.

2.2. Indemnização reclamada pela reconvinte

A autora apelante (recurso subordinado) insurge-se contra a sua condenação no pagamento de uma indemnização à autora. Com razão.

Tal razão sempre caberia aqui à autora apelante, ainda que a decisão de facto não tivesse sido alterada. E assiste-lhe mesmo desconsiderando que o silogismo desenvolvido pelo tribunal a quo falha na identificação da ilicitude da atuação da CAI descrita nos factos provados – o mesmo se diga do pressuposto da culpa, notando-se que o tribunal a quo enquadrou os factos na responsabilidade civil aquiliana (art. 483.º e segs. do Cód. Civil). Por exemplo, não é explicada a razão pela qual a emissão de ruídos numa obra constitui um facto ilícito, de modo a poder fundar o direito a uma indemnização.

O principal motivo da improcedência do pedido reconvencional reside na circunstância de os factos danosos serem imputados a CAI, e não à autora. O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador (art. 1057.º do Cód. Civil), mas a responsabilidade civil do alienante, quer delitual, quer contratual, não se transmite por força do contrato de alienação daquele direito.

Não se pode, pois, acompanhar o tribunal a quo, quando, no dispositivo da sentença, condena a atual autora no pedido reconvencional. Este erro de julgamento terá a sua origem na decisão de habilitação da atual autora proferida no apenso respetivo, na qual não se distinguiu, como seria apropriado, a qualidade de autora da qualidade de reconvinda. E mesmo quanto à ação, não se distinguiu um putativo lucro cessante da CAI do lucro cessante da autora – sendo certo que o crédito indemnizatório também não se transfere por mera decorrência da celebração do contrato de alienação.

3. Responsabilidade pelas custas

A decisão sobre custas da apelação, quando se mostrem previamente liquidadas as taxas de justiça que sejam devidas, tende a repercutir-se apenas na reclamação de custas de parte (art. 25.º do Reg. Cus. Proc.).

A responsabilidade pelas custas da ação e da apelação independente cabe à autora apelada, por ter ficado vencida (art. 527.º do Cód. Proc. Civil).

A responsabilidade pelas custas da reconvenção cabe à ré reconvinte, por ter ficado vencida (art. 527.º do Cód. Proc. Civil).

A responsabilidade pelas custas da apelação subordinada cabe à autora apelante e à ré apelada, em partes iguais.

C. Dispositivo

C. A. Do mérito do recurso

Em face do exposto:

a) na procedência do recurso independente, acorda-se em revogar parcialmente a sentença recorrida, quanto à ação, absolvendo-se a ré de todos os pedidos formulados (nos limites previstos no art. 621.º do Cód. Proc. Civil);

b) na procedência parcial do recurso subordinado, acorda-se em revogar parcialmente a sentença recorrida, quanto à reconvenção, absolvendo-se a autora reconvinda de todos os pedidos reconvencionais formulados.

C. B. Das custas

Custas da ação e da apelação independente a cargo da autora apelada.

Custas da reconvenção a cargo da ré reconvinte.

Custas da apelação subordinada a cargo da autora apelante e da apelada, em partes iguais.

Notifique.

Lisboa 4/6/2024

Paulo Ramos de Faria

Cristina Silva Maximiano

Micaela Sousa