30038/23.3T8LSB.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (art.º 663º nº 7 do CPC) – Da responsabilidade exclusiva do relator)

1. Tendo o Autor pedido, na petição inicial, a condenação no cumprimento duma obrigação, emergente de contrato, que se renovava todos os anos, durante um período de 5 anos, mas tendo apenas peticionado o pagamento da única prestação que se havia vencido até à data da propositura da ação, é admissível a ampliação do pedido requerida em ata de audiência final, ao abrigo do Art. 265.º n.º 2 do C.P.C., nos termos da qual pretende agora que as Rés sejam condenadas no pagamento das prestações entretanto vencidas no decurso do processo, pois o pedido ampliado é consequência e desenvolvimento do pedido inicial, não existindo qualquer alteração da causa de pedir.

2. Não é suscetível de violar o princípio da especialidade, consagrado em termos genéricos para todas as pessoas coletivas no Art. 160.º do C.C., nem finalidade eminentemente lucrativa das sociedades comerciais (cfr. Art. 6.º do C.S.C. e Art. 980.º do C.C.), uma cláusula inserida num contrato-promessa de compra e venda, no qual figuram, como promitentes vendedoras, duas sociedades que tem por finalidade a promoção imobiliária, através da compra e venda de imóveis, nos termos da qual, para garantirem que o promitente comprador adquira o imóvel, se estabeleceu que aquelas garantem o pagamento a este último de um determinado rendimento durante 5 anos.

3. Resultando dos termos dessa cláusula que ambas as promitentes vendedoras garantiram o pagamento desse rendimento na sua totalidade, sem fazerem distinção de partes na sua responsabilidade pessoal assim assumida, a responsabilidade de ambas é solidária (cfr. Art. 512.º n.º 1 e 513.º “in fine” do C.C.).

Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

I- RELATÓRIO

ES, intentou presente ação de condenação, em processo declarativo comum, contra SC, Lda. e TM, Unipessoal, Lda., pedindo a condenação das R.R.:

a) Ao reconhecimento da solidariedade da obrigação de pagamento a favor do Autor decorrente da cláusula 8.º, alínea e) do CPCV junto sob “Doc. 3;

b) Ao pagamento solidário da quantia de €17.200,00, a título das prestações já vencidas, decorrentes da cláusula 8.º, alínea e) do CPCV junto sob “Doc. 3”,

c) Ao pagamento solidário da quantia de €252,58, a título dos juros de mora vencidos, e juros vincendos até efetivo e integral pagamento.

Para tanto, alegou que, por contrato promessa de compra e venda, celebrado a 20/11/2020, as R.R. prometeram vender ao A., que por sua vez lhes prometeu comprar, 6/100 avos do prédio urbano constituído em propriedade total, localizado na Rua …., n.º …, tornejando para o Beco …, n.º …. e R…., n.º …, 1150-030 Lisboa, pelo valor de €380.000,00.

Na Cláusula 8.ª n.º 1 alínea e) desse contrato ficou estipulado que as R.R. pagariam ao A. um rendimento anual e ilíquido de 4% sobre o valor de €430.000,00, durante 5 anos, com início em 31/7/2022, mas até ao presente não procederam ao pagamento de qualquer quantia devida a título de rentabilidade decorrente da assinatura do contrato-promessa.

A 1.ª R., SC, Lda., contestou invocando, em síntese, que a quota-parte prometida vender iria ser submetida a obras de reabilitação, estando projetada a sua conclusão para o final do mês de Abril de 2022 e que o pagamento da rentabilidade prometida pelas R.R. iniciar-se-ia dois meses após a conclusão das obras, sendo a responsabilidade que do contrato resulta seria para ambas as R.R., tratando-se de obrigação solidária. No entanto, a situação pandémica, motivada pelo SARS-COV-2, levou a que a obra em curso no imóvel prometido vender ao A. estivesse suspensa por longos períodos e em 2022, a invasão da Ucrânia pela Rússia, originou dificuldade de obtenção de materiais de construção, o seu exponencial aumento de custo, e atraso na conclusão das obras de reabilitação, o que se configura como uma alteração das circunstâncias.

Defendeu que era inexigível às R.R., que assumiram o pagamento de uma rentabilidade, pagá-la na totalidade, pois os custos projetados para fazer a obra aumentaram para mais do dobro.

Mais alegou que, até à data, o contrato definitivo ainda não foi celebrado, não tendo o A. notificado as R.R. para o efeito, o que poderia consubstanciar uma exceção de não cumprimento pelas R.R. das obrigações por elas assumidas.

Nos termos do contrato celebrado, ambas as R.R., comproprietárias e promitentes vendedoras, se obrigaram de forma igual e não existe qualquer contrato de arrendamento (ou outro) assinado entre o A. e a 1.ª R., para além do contrato-promessa do qual também faz parte a 2.ª R., sendo a vontade real de todas as partes foi a declarada nesse contrato e caso a 2.ª R. estivesse desobrigada do pagamento da rentabilidade, tal teria ficado expresso no contrato.

Por seu turno, a 2.ª R., TM, Unipessoal, Lda., contestou defendendo que não é parte no negócio específico sobre rendimento e que neste não contraiu qualquer obrigação. O negócio refere-se a um potencial de gerar de rendimento (através de arrendamento ou outra forma de utilização remunerada) após a conclusão da obra e respetivos processos de licenciamento e propriedade horizontal. Para esse efeito há um negócio subjacente – a cessão da potencialidade de gerar esse rendimento.

Sustentou também que o A. e a 1ª R. celebraram contratos, cujo teor a 2ª R. desconhece, de cessão desse potencial rendimento do primeiro para a segunda, mas a 2.ª R. não foi parte em tal negócio, não recebeu qualquer direito de explorar o imóvel e com isso gerar rendimento, e não está obrigada ao pagamento do valor reclamado, tendo assinado o contrato na plena convicção de que o A. e a 1ª R. não a consideravam obrigada.

Mais alegou que houve atraso na conclusão da empreitada, por razões relacionadas com a conjuntura pandémica e com atrasos na tramitação do projeto de construção na CM Lisboa (sem qualquer culpa das R.R.), que ainda não está executada e apta a gerar rendimento. O que geraria na esfera do obrigado ao pagamento do rendimento um direito a obter a modificação do contrato por “alteração das circunstâncias”.

Conclui pela improcedência da ação relativamente à 2.ª R

Após cumprido contraditório, veio a ser proferido despacho saneador, com fixação do objeto do litígio e dos temas de prova, pronunciando-se então sobre os requerimentos probatórios.

Designada audiência de julgamento, no decurso da realização da mesma veio o A., na ata de 18 de setembro de 2025 (cfr. “Ata” de 18-09-2025 – Ref.ª n.º 448443715 - p.e.), requerer a ampliação do pedido constante da alínea b), por forma a passar a ter a seguinte redação: «b) Serem as Rés condenadas ao pagamento solidário da quantia de €17.200,00 (dezassete mil e duzentos euros), a título das prestações vencidas, decorrentes da cláusula 8.ª, alínea e) do CPCV junto sobre “Doc. 3”, bem como os demais rendimentos daí vincendos até efetivo integral pagamento».

Após cumprido o contraditório, com oposição expressa da 2.ª R. (cfr. “Requerimento” de 29-09-2025 – Ref.ª n.º 44003596 - p.e.), veio a ampliação do pedido a ser admitida por despacho de 1 de outubro de 2025 (Ref.ª n.º 448891198 - p.e.).

Finda a produção de prova e discutida a causa, veio a ser proferida sentença que declarou a solidariedade da obrigação das R.R. no pagamento ao A. do rendimento anual previsto na cláusula 8.ª, n.º 1, alínea e) do CPCV celebrado e condenou solidariamente as R.R. a pagarem ao A. a quantia total de €51.600,00, correspondente ao rendimento anual vencido em 31/07/2023 (no valor de €17.200,00), ao rendimento anual vencido em 31/07/2024 (no valor de €17.200,00) e ao rendimento anual vencido em 31/07/2025 (no valor de €17.200,00), acrescida de juros vencidos, desde 1/8/2023 (no que respeita ao 1º rendimento anual), 1/8/2024 (no que concerne ao 2º rendimento anual) e 1/8/2025 (no que respeita ao 3º rendimento anual), e vincendos até efetivo integral pagamento.

É dessa sentença, bem como do despacho que admitiu a ampliação do pedido, que a 2.ª R., TM, Unipessoal, Lda., vem interpor recurso de apelação, apresentando no final das suas alegações as seguintes conclusões:

Relativas ao recurso da decisão de aceitação da ampliação do pedido

A. O princípio basilar do processo civil é o da estabilidade da instância – artigo 260 do CPC – sendo taxativos os casos em que os pedidos podem ser alterados.

B. Na falta de acordo (como é o caso), a causa de pedir só pode ser alterada ou ampliada por confissão do réu - artigo 265/1 do CPC – e o autor só pode ampliar o pedido se a ampliação for o desenvolvimento ou a consequência do pedido primitivo – artigo 265/2 do CPC.

C. No caso dos autos, o pedido primitivo foi apenas o de prestações vencidas até à data da propositura e a causa de pedir apenas a circunstância vigente até momento dessa propositura, que era (para além dos aspetos contratuais e fundamentos do crédito de garantia de rendimento) a de que o apartamento não havia sido concluído ainda, não podendo, portanto, dele ser extraído qualquer rendimento.

D. Definida desse modo a causa de pedir – e estabilizada desse modo a instância – as rés (ambas) defenderam-se face a essa concreta causa de pedir.

E. Sabendo-se, porque aflorado em julgamento – declarações de todos os representantes das partes – que a obra já foi, entretanto, concluída e o apartamento já possui capacidade locativa, ou seja, já possui a capacidade de gerar rendimento que não tinha quando da propositura da ação não se pode considerar que a pretendida ampliação – que pretende que o Tribunal condene também em prestações da garantia de rendimento que se venceram desde a formulação desse pedido e que se continuarão a vencer – seja, ou consequência, ou desenvolvimento, do pedido inicial.

F. A circunstância de não pagamento ao Autor de prestações da garantia de rendimento perante aquilo que a prova aflorou ter passado a ser um quadro factual novo que é o da conclusão do apartamento e da sua aquisição de capacidade locativa consubstancia uma causa de pedir necessariamente nova, a qual não foi alegada (nem sequer por via de articulado superveniente – que talvez tivesse cabimento) e sobre a qual, logicamente, a 2ª Ré não foi chamada a pronunciar-se.

G. A sobrevivência da nova realidade – nova causa de pedir – seria de molde a justificar da 2ª Ré, aqui recorrente, um possível outro tipo de defesa.

H. A qual oportunidade não foi possível de consumar porquanto o processo decorreu todo apenas sobre a causa de pedir primitiva apenas.

I. Nenhuma ampliação do pedido por ser admitida, não se podendo considerar “desenvolvimento” ou “consequência” do pedido primitivo, quando se referem a prestações vencidas já com um quadro factual diferente.

J. Tal, a ocorrer, consubstanciaria uma violação do fundamentalíssimo princípio do justo processo (“due process”, “fair trial”), porquanto a decisão acabaria por ter parcialmente subjacente matéria não alegada, logo não contraditada, ou seja, não efetivamente julgada.

K. Desse modo, a ampliação não encontra fundamento legitimador no artigo 265/2 do CPC, nem em qualquer outro preceito do CPC que institua válida exceção ao princípio da estabilidade da instância constante do artigo 260 CPC.

L. Pelo que andou mal o Distinto Tribunal ao deferir a pedida ampliação do pedido.

Relativas ao recurso da SENTENÇA propriamente dita

Improcedência da ação por inexistência de obrigação de pagamento por qualquer das rés

M. Decorre do teor da cláusula 8/1/e) do contrato em causa que a obrigação de pagamento ali acordada é uma obrigação causal relativa a um rendimento, a extrair necessariamente do Imóvel (da futura fração quando capaz de tal) e não uma obrigação autónoma de pagamento, uma “obrigação cartular”.

N. A referida obrigação depende de duas condições, melhor dito de uma condição, no sentido de um evento que não depende das partes e de uma ação por parte do Autor, que será qualificável como um “ónus”. Que são:

a) A dita futura fração atribuída ao Autor seja capaz de legalmente gerar rendimento, ou seja, que seja legalmente possível utilizar pelo menos uma forma dessa extração, seja ela arrendamento convencional, arrendamento temporário, alojamento local ou quejandos; e

b) Que o Autor, que adquire logo no CPCV a prorrogativa de adquirir definitivamente os seus “avos” (antes do início da data de vigência da garantia), ceda a capacidade de extração de rendimento do Imóvel ao obrigado ao pagamento.

O. Tais condições e ónus estão ínsitas na obrigação em causa, não necessitando de estar especificamente mencionadas no contrato, razão pela qual a sua falta de especificação não significa que elas não se apliquem. O errado entendimento do Distinto Tribunal nesse sentido violou as normas de interpretação constantes do art. 236 do Código Civil.

P. Constando do probatório – ponto 20 - que as obras só foram concluídas em abril de 2024, até essa data não se verificava a condição referida em a) supra.

Q. Tal facto absorve e dispensa, em termos de efeitos práticos, a análise do segundo aspeto (b)) até essa data, porquanto, se o rendimento nem sequer podia ser extraído, perde relevância durante esse tempo a cessão ou não do mesmo.

R. Nos termos da cláusula 10/4 do contrato em causa – ponto 6 do probatório – as partes regeram sobre a circunstância de impossibilidade de exploração do imóvel e seu efeito na obrigação em análise por atraso nas obras. Na aludida cláusula, as partes alocaram o risco de atraso das obras para efeitos de início de pagamento da garantia de rendimento ao Autor.

S. Só passando a ser das Rés se se provar que o atraso foi culpa destas.

T. Perante uma tal disposição contratual, cabia ao Autor (com)provar que foram as rés as causadoras do atraso na obra por efeito do artigo 342/1 do Código Civil.

U. Ao alocar tal prova às Rés, a Douta Sentença violou a referida disposição legal.

V. Como o Autor não fez prova de qualquer culpa das rés (nem sequer alegou factos para tal) falta esse pressuposto para o pagamento da obrigação em causa seguramente desde o seu programado início – 31.07.2022 - até, pelo menos, abril de 2024.

W. Pelo que, dada a falta desse pressuposto, os pedidos respeitantes a esse período, só por essa razão, devem ser julgados improcedentes.

(Subsidiariamente e sem conceder) – prova de que o atraso resultou da conjuntura pandémica (Covid 19) e de demora na tramitação do projeto de construção na Câmara Municipal de Lisboa (revisão da decisão de facto).

X. Sem jamais conceder e por cautela de patrocínio, se se entendesse diversamente quanto às conclusões que antecedem, existe erro na apreciação da prova e na decisão de facto quanto a este ponto concreto, impondo-se, com base na prova gravada analisada nas alegações que antecedem (que incluem os excertos relevantes) dar como provado o seguinte:

FACTO PROVADO ADICIONAL 1:

O atraso na conclusão das obras de reabilitação do imóvel em questão e a sua não conclusão e inerente licitude de uso na data prevista de 31 de julho de 2022 resultou de demora na tramitação do projeto de construção na Câmara Municipal de Lisboa para além do estimado, agravado pela conjuntura pandémica (Covid 19).

Y. Provando-se tal facto, mesmo com entendimento sobre a cláusula 10/4 do contrato que coloque o ónus da prova da falta de culpa nas Rés (sem jamais conceder), estas teriam provado a sua falta de culpa pelo atraso, não estando, portanto, obrigadas nos termos da obrigação invocada pelo Autor pelo que devem ser absolvidas do pedido dos pagamentos até à data de abril de 2024. Improcedência da ação pela falta de demonstração pelo Autor de procedeu á cessão da possibilidade dessa extração a qualquer das rés

Z. Com base na interpretação sustentada nas conclusões M a O, caberia ao Autor a prova de que cedeu a possibilidade de extração de rendimento do imóvel às Rés por forma a que as mesmas o pudessem explorar e, com isso, se pudessem considerar oneradas com o pagamento da obrigação plasmada na dita cláusula.

AA. O Autor não fez qualquer prova da cessão dessa potencialidade de rendimento.

BB. Este impedimento aplica-se a todo o seu pedido – i) o original (que vai até 12.12.2023 e que está todo dentro do período em que não era possível extração de rendimento por qualquer forma), valendo, quanto a esse dois obstáculos – o referido no capítulo anterior e este; ii) o ampliado que vai desde essa data até abril de 2024 (pelas mesmas razões do caso i) e; iii) o pedido correspondente à parte de daí para a frente, sendo que, quanto a esta, já sendo possível a extração de rendimento, falta o cumprimento deste ónus de cessão aqui em análise.

CC. Desse modo, deve qualquer dos pedidos da ação ser julgado improcedente, revogando-se a decisão recorrida e alterando-se a mesma para a dita improcedência.

(sem conceder, subsidiariamente)

- Não vinculação da 2ª Ré à obrigação de pagamento prevista na cláusula 8/1/e) do contrato (revisão da decisão de facto)

DD. Com base em todos os elementos de prova analisados nas alegações que antecedem (que incluem prova documental e as passagens gravadas de testemunhos e declarações de parte indicadas), a decisão de facto deve ser alterada da seguinte forma:

QUANTO AO FACTO PROVADO 5 DO PROBATÓRIO, em vez de provado: 5. Ficou ainda estipulado no CPCV, na Cláusula 8ª, n.º 1, alínea e), que as promitentes vendedoras declaram e garantem ao promitente comprador que pagarão a este um rendimento anual e ilíquido de 4% (quatro por cento) sobre o valor de € 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil euros) durante 5 (cinco) anos, com início em 31 de Julho de 2022.

DEVE DAR-SE COMO PROVADO:

5. Ficou estipulado no CPCV, na Cláusula 8ª, nº 1, alínea e) que a promitente vendedora SC (1ª Ré) pagará ao Autor um rendimento anual e ilíquido de 4% (quatro por cento) sobre o valor de € 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil euros) durante 5 (cinco) anos, com início em 31 de Julho de 2022”

DEVEM SER DADOS COMO PROVADOS OS SEGUINTES

FACTOS ADICIONAIS:

FACTO PROVADO ADICIONAL 2:

Aquando da negociação e subscrição do CPCV era vontade das partes que a 2ª Ré não fosse obrigada nos termos da cláusula 8ª, n.º 1, alínea e) e 10º, n.º 4.

FACTO PROVADO ADICIONAL 3:

A 2ª Ré assinou o CPCV na convicção de que o Autor e a 1ª Ré não a consideravam obrigada nos termos das cláusulas 8ª, n.º 1, alínea e).

FACTO ADICIONAL 4:

Entre o Autor e a Ré SC, Lda. foi acordado um contrato de arrendamento pelo qual a referida obteria da fração do Autor o rendimento necessário a pagar-lhe a garantia de rendimento prevista nas cláusulas 8ª, n.º 1, alínea e) e 10º, n.º 4 do CPCV

EE. Inerentemente, a 2ª Ré não se encontra obrigada nos termos da obrigação em causa nos autos

FF. Pelo exposto, mesmo que as primeiras razões apontadas para a improcedência da ação contra ambas as Rés não procedam (sem conceder) devem, em qualquer caso, todos os pedidos da ação improcederem contra a 2ª Ré, aqui recorrente, sendo esta absolvida integralmente do pedido, devendo revogar-se a Sentença recorrida em conformidade.

Pede assim que seja revogada a decisão de ampliação do pedido e, em qualquer caso, da sentença recorrida, a qual deve ser substituída por uma que decrete a improcedência total da ação relativamente à 2ª R. aqui Recorrente.

O A. respondeu ao recurso, sobrelevando das suas contra-alegações as seguintes conclusões:

I. DA DECISÃO DE ACEITAÇÃO DA AMPLIAÇÃO DO PEDIDO

A. O pedido formulado pela Recorrente no seu recurso, quanto à “impossibilidade” de ampliação do pedido, deverá ser julgado totalmente improcedente, por não provado, uma vez que da ampliação do pedido realizado não existe qualquer alteração da causa de pedir, sendo que a ampliação constitui mero desenvolvimento lógico do pedido inicial, nos termos do artigo 265.º, n.º 2 do CPC.

B. A Recorrente parte de um equívoco quanto ao objeto da ampliação: sustenta que a ampliação do pedido implicaria uma modificação da causa de pedir, porque representaria uma alteração substancial da base fáctica da ação; contudo tal não se verifica e não se sucede.

C. No caso em concreto, a ampliação do pedido limitou-se a incluir os rendimentos vincendos decorrentes da mesma obrigação contratual já alegada na petição inicial, obrigação essa que decorre da “Cláusula 8.ª, n.º 1, alínea e) do CPCV celebrado entre as partes e junto sob “Doc. 3” com a petição inicial, ou seja, nada de novo é acrescentado quanto à causa de pedir, nem quanto ao contrato que vincula as partes, nem quanto à obrigação assumida, nem quanto ao seu incumprimento, nem quanto aos factos essenciais constitutivos do direito do Recorrido.

D. Isto posto, a ampliação do pedido “não cria um novo objeto de litígio”, apenas densifica a dimensão quantitativa da mesma obrigação, seja limitou-se a acrescentar que, para além das rendas vencidas e já peticionadas, se incluíssem igualmente as prestações vincendas até integral cumprimento e, por essa razão, a causa de pedir permanece estável e inalterada.

E. Acresce ainda que, o direito que se reclama é um crédito derivado de prestações periódicas sucessivas e nestas prestações periódicas, a obrigação é “una” na sua fonte e natureza, ainda que fracionada no tempo (salientando por fim que a recusa da ampliação implicaria a necessidade de intentarem-se ações futuras e sucessivas para as prestações que, entretanto, se venceram e ainda para as prestações que se irão vencer, multiplicando o litígio com decisões fragmentadas — resultando em evidente violação do princípio da economia processual (artigo 6.º CPC)).

F. Deste modo, carece de qualquer fundamento, razoável e sério, o recurso apresentado pela Recorrida, pelo que deverá o mesmo ser julgado totalmente improcedente por não provado, para todos os devidos e legais efeitos.

II. DA FALTA DE FUNDAMENTO NA MATÉRIA IMPUGNADA PELA 2.ª RÉ E RECORRENTE

G. Resulta claro e inequívoco do CPCV que ambas as Rés, enquanto promitentes vendedoras, se encontram ambas obrigadas ao pagamento da obrigação de garantia de rentabilidade, tal como consta da Cláusula 8.ª, n.º 1, alínea e) do CPCV, obrigação solidária a qual a Recorrente, 2.ª Ré, estava plenamente ciente do seu conteúdo, aceitando-a nos exatos termos em que a mesma foi redigida.

H. Cumpre salientar que não existe nem existiu qualquer contrato de arrendamento celebrado entre o Autor, aqui Recorrido e a 1.ª Ré, inexistindo, igualmente, qualquer contrato de exploração do imóvel acordado entre as partes, não constituindo a celebração de qualquer um destes contratos um pressuposto, condição ou requisito para o cumprimento da obrigação de pagamento da rentabilidade.

I. As declarações do Legal Representante da Recorrente, HR, prestadas em sede de audiência de discussão e julgamento, e cujos trechos supra melhor se encontram identificados, são opostas às alegações recursivas da Recorrente, revelando, por isso, uma conduta e comportamento censurável e condenável.

J. A 1.ª Ré, nos pontos 28 e 29 da contestação apresentada, confessou a matéria nuclear nos presentes autos (reconhecendo, em suma, a existência de uma rentabilidade anual a favor do Autor/Recorrido e que não foi paga), e que depois corroborou em sede de audiência de discussão e julgamento, cujos trechos supra melhor se encontram identificados.

K. Pelo que, a sentença proferida pelo Insigne Tribunal de 1.ª Instância faz uma correta interpretação do CPCV, devendo, por isso, ser integralmente mantida e ser julgado totalmente improcedente o recurso interposto pela Recorrente, para todos os devidos e legais efeitos.

Pede assim a improcedência do recurso e a confirmação da sentença.

A 1.ª R., SC, Lda., também respondeu ao recurso, apenas relativamente à pretensão de não ser reconhecida a responsabilidade solidária das R.R., sobrelevando das suas contra-alegações as seguintes conclusões:

A. A sentença aplicou de forma correta os princípios de interpretação das declarações negociais, a solidariedade decorrente da vontade contratual.

B. A cláusula 8.ª do CPCV estabelece, de forma clara e inequívoca, que as “promitentes vendedoras” assumiram conjuntamente a obrigação de pagar ao Autor um rendimento anual garantido, sem qualquer condição ou limitação.

C. A co-Ré TM, Unipessoal Lda. está vinculada ao pagamento na qualidade de promitente vendedora e comproprietária, sem que a Recorrente tenha provado qualquer exclusão contratual eficaz, condição suspensiva ou acordo modificativo oponível ao Autor e 1.ª Ré.

D. Os pontos que a Recorrente pretende ver alterados carecem de prova documental externa e objetiva; foram já devidamente ponderados e corretamente julgados como não provados. Não existe base para o Tribunal ad quem censurar a motivação do tribunal a quo ou inverter o resultado probatório.

E. A interpretação efetuada pelo Tribunal a quo está em plena conformidade com os artigos 236.º e 238.º do Código Civil, correspondendo ao sentido que um declaratário normal retiraria do texto contratual.

F. A solidariedade passiva resulta da vontade expressa das partes, nos termos dos artigos 512.º e 513.º do Código Civil, vinculando integralmente ambas as Rés.

G. Os emails de 2018 e a minuta não subscrita de contrato de arrendamento invocados pela Recorrente consubstanciam meras negociações pré-contratuais, não formalizadas no CPCV e inoponíveis ao Autor.

H. A Recorrente não produziu prova bastante que sustente a alteração da matéria de facto ou a exclusão da responsabilidade da 2.ª Ré, limitando-se a declarações de parte não corroboradas.

I. As declarações de parte da Recorrente não são aptas a fazer valer a interpretação que a mesma pretende fazer, porquanto inexistindo outros meios de prova que mínima e validamente corroborem essa versão da parte, a mesma não deve ser valorada, sob pena de se desvirtuar o ónus probatório, atendendo a que há claramente um interesse próprio e direto da mesma na resolução da causa.

J. Não há, assim, erro na decisão da matéria de facto nem na subsunção jurídica, pelo que a condenação solidária deve ser mantida.

Concluiu assim pela improcedência do recurso, devendo ser negado provimento ao mesmo e mantida a sentença recorrida.

II- QUESTÕES A DECIDIR

Nos termos dos Art.s 635º, n.º 4 e 639º, n.º 1 do C.P.C., as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial (vide: Abrantes Geraldes in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, Almedina, 2017, pág. 105 a 106). Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cfr. Art. 5º n.º 3 do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas (Vide: Abrantes Geraldes, Ob. Loc. Cit., pág. 107).

Assim, em termos sucintos, as questões a decidir são as seguintes:

a) A admissibilidade da ampliação do pedido;

b) A impugnação da matéria de facto;

c) A inexistência da obrigação de pagamento emergente da cláusula 8.ª n.º 1 al. e) do contrato-promessa; e

d) A inexistência de solidariedade da obrigação e de vinculação da 2.ª R

Corridos que se mostram os vistos, cumpre decidir.

III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

A sentença sob recurso considerou como provada a seguinte factualidade:

1. A SC, Lda. é uma sociedade que tem por objeto: Compra e venda de bens imobiliários e revenda dos adquiridos para esse fim; Promoção imobiliária (Desenvolvimento de projetos de edifícios); Promoção imobiliária por entidades construtoras; Construção de edifícios (residenciais e não residenciais); Atividades especializadas da construção; Gestão e fiscalização de projetos para a construção; Atividades de mediação, angariação e avaliação imobiliária; Mediação de obras de construção, remodelação, ampliação, demolição e reconstrução de imóveis, incluindo a sua decoração e design; Gestão e administração de condomínios e bens imóveis, bem como patrimónios imobiliários; Gestão de imóveis próprios ou de terceiros e organização de eventos; Arrendamento de bens imobiliários, alojamento mobilado para turistas (curta duração) e outros locais de alojamento de curta duração; Administração de imóveis por conta de outrem; bem como outras atividades de consultoria para os negócios e a gestão; Atividades de arquitetura, engenharia e técnica afins; Estudos de mercado e sondagens de opinião; Atividades dos operadores turísticos, de tradução e interpretação.

2. A TM, Unipessoal, Lda. é uma sociedade que tem por objeto: Promoção imobiliária, podendo, nomeadamente, adquirir, transmitir e edificar todo o tipo de bens imobiliários para o efeito, proceder à comercialização, gestão e administração de/ou em projetos imobiliários, desenvolver ações de marketing e publicidade de projetos da mesma natureza, realizar estudos de mercado, prestar consultoria na área imobiliária, arquitetura e engenharia, explorar e/ou dar de exploração, sob qualquer fórmula legalmente admissível, projetos imobiliários, concorrer a concursos públicos de concessão de exploração de bens imobiliários e, acessoriamente, a compra e venda de bens imóveis e a revenda dos adquiridos para esse fim. Construção civil e obras públicas. Alojamento mobilado para turistas e outros locais de alojamento de curta duração. A sociedade tem ainda como objeto o desenvolvimento de atividades turístico-marítimas, nomeadamente o aluguer de embarcações de recreio, com ou sem tripulação, passeios marítimo-turísticos, pesca desportiva, e todo o tipo de eventos náuticos efetuados com embarcações de recreio, incluindo o serviço de reboque de equipamentos náuticos de carácter recreativo. O objeto social abrange ainda a compra, venda, fretamento, afretamento e outros atos aquisitivos, dispositivos ou de oneração, incluindo a importação e exportação, de embarcações de recreio e respetivos acessórios ou materiais conexos para desenvolvimento das atividades turístico-marítimas. A sociedade tem também por objeto as atividades de mediação imobiliária e de angariação imobiliária, mais concretamente a intermediação na compra, venda, arrendamento ou atividades similares sobre imóveis, por conta, ou em nome e representação, de pessoas singulares ou coletivas e a angariação relacionada com a compra, venda, arrendamento e similares, sobre bens imóveis, para a atividade de mediação imobiliária.

3. No âmbito das suas atividades comerciais, em 20-11-2020, as R.R. celebraram com o A. um contrato promessa de compra e venda de 6/100 avos do prédio urbano constituído em propriedade total localizado na Rua …, n.º …, tornejando para o Beco …., n.º …. e R…, n.º … Lisboa, com a subscrição do documento cuja cópia se mostra inserta a fls. 10v a 18, que aqui se dá por integralmente reproduzido.

4. Pelo referido contrato as R.R., na qualidade de comproprietárias, prometeram vender ao A. e este prometeu-lhes adquirir, pelo valor de €380.000,00 (trezentos e oitenta mil euros), 6/100 avos do prédio urbano acima identificado.

5. Ficou ainda estipulado no CPCV, na Cláusula 8ª, n.º 1, alínea e), que as promitentes vendedoras declaram e garantem ao promitente comprador que pagarão a este um rendimento anual e ilíquido de 4% (quatro por cento) sobre o valor de €430.000,00 (quatrocentos e trinta mil euros) durante 5 (cinco) anos, com início em 31 de Julho de 2022.

6. Mais se estipulou na Cláusula 10, n.º 4 do CPCV que em caso de atraso na data prevista para a conclusão das obras de reabilitação, por comprovadamente decorrente de culpa das promitentes vendedoras, o promitente comprador não sofrerá qualquer prejuízo quanto à contabilização do rendimento anual previsto na alínea e) do número 1 da cláusula oitava.

7. O constante na Cláusula 8ª, n.º 1, alínea e) do CPCV foi preponderante nas negociações encetadas pelo A., por lhe permitir rentabilizar o investimento, e para a formação da vontade em contratar com as R.R

8. No dia 27-10-2022 o A., através de carta datada de 25.10.2022, interpelou as R.R. para pagamento do rendimento previsto na cláusula 8, n.º 1, alínea e) do CPCV (correspondente ao montante anual de €17.200,00 e mensal de €1.433,33), na quantia global de €2.866,66, referente às prestações de Agosto e Setembro de 2022.

9. A 2.ª R. não respondeu à referida interpelação.

10. A 1.ª R. manifestou intenção e interesse em resolver a situação e em alcançar um acordo de pagamento.

11. Em Março de 2023 a 1ª R. enviou ao A. uma minuta, cuja cópia se mostra inserta a fls. 25v a 27, denominada: “Acordo Complementar”, a responsabilizar-se pelo pagamento de um rendimento anual ilíquido de 2% sobre o valor de €430.000,00, no valor anual de €8.600,00 e mensal de €716,67 e com renúncia (pelo A.) à solidariedade da dívida relativamente à rentabilidade garantida a favor da primeira contratante (SC, Lda.).

12. O que não foi aceite pelo A

13. Em 31.07.2023 e até à data de hoje as R.R. não procederam ao pagamento de qualquer quantia a título de rendimento anual decorrente da assinatura do CPCV.

14. Por cartas registadas, datadas de 02.10.2023 o A. interpelou as R.R. para procederem ao pagamento do rendimento anual previsto no CPCV.

15. Em resposta, no dia 09-10-2023, a 1ª R., através da sua mandatária, apresentou uma proposta que não mereceu o acolhimento do A

16. Em resposta, no dia 11-10-2023, a 2.ª R. alegou não ser «parte no negócio jurídico especifico da “garantia de rendimento” e ter atuado apenas como promitente-vendedora».

17. O A. enviou à 2.ª R. a carta datada de 25.10.2023, cuja cópia se mostra inserta a fls. 31v e 32, que aqui se dá por integralmente reproduzida.

18. Ficou ainda estipulado no CPCV, na Cláusula 8ª, n.º 1, alínea d), que as promitentes vendedoras declaram e garantem ao promitente comprador que após a aprovação do regime da propriedade horizontal, outorgarão, por si e em representação dos demais comproprietários, a escritura de divisão de coisa comum do prédio urbano do sentido de vir a ser adjudicado ao Promitente Comprador a seguinte unidade: apartamento, atualmente identificado por “K” destinado a habitação, tipologia T2, localizado no 2º andar.

19. Entre ES, na qualidade de dono da obra, e SC, Lda., na qualidade de empreiteira, foi celebrado o contrato de empreitada cuja cópia se mostra junta aos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido, para realização dos trabalhos de reabilitação do Imóvel, até ao dia 30 de Abril de 2022, pelo preço de €50.000,00.

20. As obras de reabilitação foram concluídas em Abril de 2024.

21. Na Cláusula 5ª do CPCV ficou estipulado:

1. Sem prejuízo dos prazos estipulados na cláusula 2ª deste Contrato Promessa e exceto acordo em contrário das Partes, o contrato definitivo de compra e venda, a celebrar nos termos do presente Contrato Promessa, será realizado pela transmissão de 6/100 (seis cem avos) do prédio urbano até 6 (seis) meses após a assinatura deste Contrato Promessa.

(…)

3. A marcação da compra e venda do prédio urbano compete ao Promitente Comprador que notificará as Promitentes Vendedoras mediante comunicação escrita, com uma antecedência de pelo menos 10 (dez) dias úteis (…).

5. Caso o Promitente Comprador não notifique as Promitentes Vendedoras para a outorga da compra e venda definitiva nos prazos previstos nos números 1 e 2 supra, terá a Promitentes Vendedoras o direito de notificar o Promitente Comprador para a outorga da compra e venda definitiva do prédio urbano, nos mesmos termos e condições (…).

22. O A. não notificou as R.R. para a outorga da compra e venda definitiva.

23. As R.R. não notificaram o A. para a outorga da compra e venda definitiva.

Foram aí ainda julgados por não provados os seguintes factos:

A) Nas reuniões realizadas foi transmitido ao A. que: i) o projeto imobiliário já se tinha iniciado e estava na fase de demolição, ii) seria expectável terminar a obra entre 16 a 18 meses, pelo fim do ano de 2023, iii) as complicações das R.R. estavam relacionadas com problemas organizacionais; que os pagamentos apenas iriam começar a ser prestados volvidos 3 a 4 meses e, iv) caso assim não sucedesse, entre setembro e outubro de 2022 as R.R. iriam enviar uma proposta formal a fim de regularizar o cumprimento.

B) Entre o A. e a R. SC, Lda. foi celebrado contrato [arrendamento/subarrendamento ou outra forma de exploração] de cessão da potencialidade de gerar rendimento (da unidade a atribuir ao promitente comprador) a favor da sobredita R., com o mesmo período da obrigação de pagamento de rendimento que está no CPCV.

C) Aquando da negociação e subscrição do CPCV era vontade das partes que a 2.ª R. não fosse obrigada nos termos da cláusula 8ª, n.º 1, alínea e) e 10º, n.º 4.

D) A 2.ª R. assinou o CPCV na convicção de que o A. e a 1.ª R. não a consideravam obrigada nos termos das cláusulas 8ª, n.º 1, alínea e).

E) O atraso verificado na conclusão das obras de reabilitação (acima mencionadas) resultou da conjuntura pandémica (Covid 19) e de demora na tramitação do projeto de construção na Câmara Municipal de Lisboa.

F) A situação pandémica motivada pelo SARS-CoV-2 contribuiu para que a obra em curso no imóvel prometido vender ao A. estivesses suspensa por longos períodos.

G) Em 2022 a invasão da Ucrânia (pela Rússia) atrasou a conclusão das obras de reabilitação, por dificuldade de obtenção de materiais de construção e fez com que os custos projetados para executar a obra aumentassem para mais do dobro.

H) As partes acordaram que a escritura do imóvel apenas seria outorgada por volta da data da conclusão das obras de restauro.

Tudo visto, cumpre apreciar.

IV- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

Estabelecidas as questões que fazem parte do objeto da presente apelação, iremos agora debruçar-nos sobre elas, pela sua ordem de precedência lógica, começando pela questão prévia da admissibilidade da ampliação do pedido.

1. Da admissibilidade da ampliação do pedido.

A Recorrente veio recorrer não só da sentença como ainda do despacho anterior, datado de 1 de outubro de 2025, nos termos do qual, pronunciando-se sobre requerimento do A., ditado para ata (cfr. “Ata” de 18-09-2025 – Ref.ª n.º 448443715 - p.e.), deferiu a aí pretendida ampliação do pedido constante da alínea b) do petitório da petição inicial.

Recorde-se que o A. pedia na alínea b) a condenação das R.R. no pagamento solidário da quantia de €17.200,00, a título das prestações já vencidas, decorrentes do acordado na cláusula 8.ª, alínea e), do contrato-promessa de compra e venda junto como documento n.º 3 com a petição inicial.

Sustentava essa pretensão no facto de ter celebrado esse contrato com as R.R. e, nos termos da referida cláusula desse contrato, havia sido estabelecida que estas últimas pagariam ao A. um rendimento anual e ilíquido de 4% sobre o valor de €430.000,00, durante 5 anos, com início em 31/7/2022, mas nada lhe pagaram a esse título até esse momento.

Ora, no decurso da audiência de julgamento, o A. formulou o seguinte requerimento:

«O autor decorrente da matéria que é alegada nomeadamente nos pontos 5 a 10, 12 a 14, 16, 17, 25, 26 e 41 a 44 da Petição Inicial e, bem assim, da matéria constante dos pontos 28 e 29 da Contestação da 1ª Ré e uma vez que não foi obtido acordo com as demais partes dos presentes autos, nos termos do artigo 264º do CPC vem, ao abrigo do disposto no artigo 265º do CPC ns.º 1 e 2 requerer a ampliação do pedido formulado na alínea b) da Petição Inicial, nomeadamente, constando na parte final o seguinte: “Bem como os demais rendimentos vincendos até efetivo integral pagamento”.

«Deste modo o pedido sob a alínea b) formulado pelo autor pretende-se que tenha a seguinte redação final: “Serem as Rés condenadas ao pagamento solidário da quantia de €17.200,00 (dezassete mil e duzentos euros), a título das prestações vencidas, decorrentes da cláusula 8ª, alínea e) do CPCV junto sobre “Doc. 3”, bem como os demais rendimentos daí vincendos até efetivo integral pagamento”.

«Na verdade, compulsados os presentes autos resulta que a causa de pedir do autor se baseia nos rendimentos emergentes da cláusula 8ª alínea e) do Doc. 3 cujo início se verificou em 31/07/2022 e o respetivo término 31/07/2027. Para além, de tal matéria resultar dos pontos já mencionados da Petição Inicial e da Contestação da 1ª Ré do decorrer da audiência de discussão e julgamento resultou também que tal matéria integra a causa de pedir dos presentes autos e por isso deverá também figurar o pedido formulado pelo autor nos termos ora requeridos, até porque e quanto mais não fosse o legal representante da 1ª Ré confessa e reconhece a responsabilidade pelo pagamento de tal rendimento.

«Importa ainda acrescer que tendo a presente ação sido instaurada no ano de 2023, resulta que, entretanto, já se venceram mais duas rentabilidades. Em bom nome da justiça e por forma a evitar o uso desnecessário de sucessivas ações judiciais também com o presente pedido se acautela a certeza e a segurança jurídica relativamente a tal matéria.

«Deste modo, requer-se junto de V. Exa. que se digne deferir a ampliação do pedido formulado pelo autor, nomeadamente na alínea b) do peditório do autor nos termos já enunciados e que aqui se consideram como integralmente reproduzidos para todos os devidos e legais efeitos». (sic – sublinhado nosso).

A 2.ª R. opôs-se a semelhante pretensão, suportado nos seguintes argumentos:

«3. No caso dos autos, o Autor efetuou um pedido concreto e específico limitado apenas às prestações vencidas à data da propositura, totalizando a quantia que indicou e os respetivos juros de mora.

«4. Para tanto, alegou a correspondente causa de pedir, ou seja, o complexo de factos jurídicos concretos em função dos quais pretende a procedência do pedido que efetuou.

«5. Essa causa de pedir incorporou os factos que se verificavam até à referida data de propositura da ação, ou seja, e com relevo para a questão candente, a circunstância vigente até momento dessa propositura, que era (para além dos aspetos contratuais e fundamentos do crédito de garantia de rendimento) a de que o apartamento não havia sido concluído ainda, não podendo, portanto, dele ser extraído qualquer rendimento.

«6. Na sua petição e perante esse quadro factual (perante essa concreta causa de pedir), o Autor veio sustentar que, ainda assim, as prestações já vencidas lhe eram devidas.

«7. Isso mesmo emana da petição – veja-se a inequívoca referência no artigo 15 às alegadas negociações havidas em função da realidade da não conclusão da obra até essa data.

«8. Definida desse modo a causa de pedir – e estabilizada desse modo a instância – as rés (ambas) defenderam-se face a essa concreta causa de pedir. Veja-se os artigos 8 a 18 da contestação da 1ª Ré (alteração anormal das circunstâncias justificativa da situação de não conclusão das obras) e 59 até final da nossa contestação.

«9. O litígio, portanto, é sobre o direito do Autor a receber aquelas prestações de garantia de rendimento concretamente peticionadas na petição, todas elas tendo subjacente a factualidade (causa de pedir) existente até essa altura, pontuando a de que, até então, nenhum rendimento se pôde extrair do apartamento porque o mesmo não se encontrava concluído e era, nessa altura, incapaz de o gerar.

«10. Pelo que foi aflorado em audiência de julgamento – declarações de todos os representantes das partes – a obra já foi, entretanto, concluída e o apartamento já possui capacidade locativa, ou seja, já possui a capacidade de gerar rendimento que não tinha quando da propositura da ação e formulação do pedido.

«11. Ora, num tal cenário, não se pode considerar que a pretendida ampliação – que pretende que o Tribunal condene também em prestações da garantia de rendimento que se venceram desde a formulação desse pedido e que se continuarão a vencer – seja, ou consequência, ou desenvolvimento, do pedido inicial.

«12. Voltando à génese da questão, o que está em causa é o princípio da estabilidade da instância.

«13. Esse princípio crítico do nosso ordenamento jurídico e do de qualquer nação civilizada – transversal a todos os areópagos processuais – é emanação, e simultaneamente pilar de sustentação, de um outro fundamentalíssimo princípio do nosso ordenamento – o do justo processo (“due process”, “fair trial”).

«14. Tal princípio essencialíssimo traduz-se na necessidade de a decisão a proferir ter sido antecedida da alegação total da causa de pedir que a suporta, em tempo, modo e por forma a que as partes que se defendem a possam ter encarado e sobre ela exercido o pleno contraditório.

«15. Com isto evita-se o inaceitável processualmente que é a decisão com base em matéria “nova” da instância, matéria não alegada, logo não contraditada, ou seja, não efetivamente julgada.

«16. As ditas noções de “desenvolvimento” e de “consequência” do pedido primitivo legitimadoras da exceção “desestabilizadora” da instância que é a ampliação do pedido, têm de ser vistas à luz daqueles princípios.

«17. Sendo de recusar a ideia de que se trata de “consequência” ou “desenvolvimento” do pedido primitivo de cada vez que a ampliação já não se baseie integralmente no quadro factual que formou a causa de pedir desse pedido primitivo.

«18. É isso manifestamente o que ocorre in casu.

«19. Sobre o que se passou depois de entrada a petição, nada foi alegado e nada foi julgado.

«20. Mormente, a circunstância de não pagamento ao Autor de prestações da garantia de rendimento perante aquilo que a prova aflorou ter passado a ser um quadro factual novo que é o da conclusão do apartamento e da sua aquisição de capacidade locativa.

«21. Causa de pedir necessariamente nova essa que não foi alegada (nem sequer por via de articulado superveniente – que talvez tivesse cabimento) e sobre a qual, logicamente, a 2ª Ré não foi chamada a pronunciar-se.

«22. Esta, repete-se, só se ateve à causa de pedir primitiva, pontuando o facto de o imóvel não ter, até então, como gerar qualquer rendimento.

«23. A sobrevivência da nova realidade – nova causa de pedir – seria de molde a justificar da 2ª Ré um possível outro tipo de defesa.

«24. Em primeiro lugar, sobre tudo o que aconteceu desde a petição que, em bom rigor, não sabemos o que foi.

«25. Crendo na informação obtida em audiência, indagar porque é que, sendo possível esse rendimento, a 1ª Ré não o extraiu.

«26. Saber se o Autor já foi chamado a apoderar a 1ª Ré na capacidade de o extrair.

«27. Se abordado, qual foi a resposta deste.

«28. Se entre Autor e 1ª Ré existe alguma ideia de suspensão de efeitos dessa possibilidade de extração de rendimento e o efeito que isso tem na exigibilidade da dívida.

«29. No fundo, sabendo-se que o apartamento passou a poder ser arrendado, porque é que não o foi.

«30. Teria interesse a 2ª Ré, num tal novo cenário, em trazer à liça a comparação com outros apartamentos do mesmo imóvel e em situação absolutamente idêntica (com idênticos contratos assinados) para saber se os mesmos já estão, ou não a ser arrendados pela 1ª Ré e a gerar rendimento.

«31. E outras na mesma linha.

«32. Na verdade, a única realidade que foi alegada e que se julgou foi aquela referente às prestações vencidas constantes do pedido primitivo.

«33. A realidade subjacente aos momentos em que se venceram as posteriores (e, por maioria de razão as que se vencerão) não se sabe qual é. Não foi alegada, nem discutida. Há referências na prova produzida, como se referiu, a que terá sido substancialmente alterada pela superveniência da conclusão da obra, obtenção de licença e aquisição de capacidade locativo, mas essa aquisição probatória foi acidental, não fazendo tal tema parte da causa de pedir.

«34. Desse modo, a ampliação não encontra fundamento legitimador no artigo 265/2 do CPC, nem em qualquer outro preceito do CPC que institua válida exceção ao princípio da estabilidade da instância constante do artigo 260 CPC» (sublinhados nossos).

O Tribunal a quo entendeu, no entanto, deferir à requerida ampliação do pedido, pretendendo a Recorrente a revogação dessa decisão, fundamentando-se essencialmente nos mesmos argumentos em que sustentou a sua oposição ao requerimento do A

O Recorrido A. veio defender a manutenção da decisão recorrida, sustentando que, no caso, não havia alteração da causa de pedir e que a ampliação do pedido requerida se enquadra no disposto no Art. 265.º n.º 2 do C.P.C

Apreciando, temos de partir da consideração de que está em causa o princípio da estabilidade da instância consagrado no Art. 260.º do C.P.C., nos termos do qual, uma vez citado o R., a instância deve manter-se a mesma quanto às pessoas, ao pedido e à causa de pedir, salvas as possibilidades de modificação consignadas na lei.

Não estando em causa uma situação em que haja acordo das partes (v.g. Art. 264.º do C.P.C.), na falta desse acordo, a alteração da causa de pedir só pode ser admitida em consequência de confissão feita pelo R. e aceita pelo A., devendo essa alteração ou ampliação ser feita no prazo de 10 dias a contar dessa aceitação (cfr. Art. 265.º n.º 1 do C.P.C.).

Deve relembrar-se que, no quadro do Direito Processual pretérito, nomeadamente no Art. 273.º n.º 1 do C.P.C., que corresponde ao atual Art. 265.º n.º 1 do Novo Código de Processo Civil, a causa de pedir poderia ser livremente alterada ou ampliada na réplica. O que agora já não sucede, porquanto, no quadro do novo código, a admissibilidade desse articulado ficou restrita ao objeto da defesa a eventual pedido reconvencional, assumindo-se claramente que o processo declarativo comum é composto, por regra, por apenas dois articulados, sem prejuízo de se admitirem outros modos de observância e respeito pelo princípio do contraditório (v.g. Art. 3.º n.º 3 e n.º 4 e Art. 591.º do C.P.C.).

Já relativamente ao pedido, tal como já constava do código anterior, ele pode ser alterado ou ampliado até ao encerramento da discussão da causa em 1.ª instância, desde que a ampliação seja consequência ou desenvolvimento do pedido primitivo (cfr. Art. 265.º n.º 2 do C.P.C.).

Nos termos do Art. 265.º n.º 6 do C.P.C. é permitida a modificação simultânea do pedido e da causa de pedir, desde que tal não implique a convolação para relação jurídica diversa da controvertida. Ganhando assim forma de lei a solução que foi proposta por Antunes Varela (vide, a propósito: “Manual de Processo Civil”, 2.ª Ed., pág. 281 e 282).

Paulo Ramos de Faria e Luísa Loureiro (in “Primeiras Notas Ao Novo Código de Processo Civil”, Vol. I, 2.ª ed., 2014, pág. 256) esclarecem, a este propósito, que a modificação simultânea do pedido e causa de pedir, prevista no n.º 6 do Art. 265.º do C.P.C., não deixa de estar subordinada aos requisitos dos n.º 1 e n.º 2 do mesmo preceito, sendo a exigência de não implicar a “convolação para relação jurídica diversa” um requisito cumulativo aos dos citados n.ºs 1 e 2 do Art. 265.º do C.P.C

Ainda assim, estes mesmos citados autores, entendem que não se pode ter uma interpretação excessivamente restritiva relativamente às modificações simultâneas de pedido e causa de pedir, na medida em que estas implicam sempre uma modificação necessária do objeto do processo. Pugnando assim pelo entendimento defendido por Lebre de Freitas (in “Introdução ao Processo Civil”, 2.ª Ed., pág. 213), segundo o qual deve possibilitar-se: «a modificação simultânea do pedido e da causa de pedir, não só quando alguns dos factos que integram a nova causa de pedir coincidam com os factos que integram a causa de pedir originária ou a causa de pedir reconvencional, ou fundem nas exceções deduzidas, mas também quando, pelo menos, o novo pedido se reporte a uma relação material dependente ou sucedânea da primeira».

Sem prejuízo, ainda os mesmos autores (in Ob. Loc. Cit., pág. 257), também admitem alterações objetivas do pedido e causa de pedir no âmbito dos poderes de adequação formal (cfr. Art. 6.º e 547.º do C.P.C.), mesmo em situações em que a ampliação da causa de pedir não assente na confissão do R. e não haja acordo das partes, desde que essa modificação se revele a solução processual mais adequada e sejam garantidos os princípios do contraditório e da igualdade das partes (cfr. Art. 3.º e 4.º do C.P.C.) e a alteração objetiva da instância permita conciliar melhor os princípios da celeridade, da adequação e da economia processuais, este último na vertente da “economia de processos” (cfr. Mariana França Gouveia in “Regime Processual”, págs. 33 e 34). Mas, essa agressão ao princípio da estabilidade da instância deverá pressupor que a perturbação do processo verificada não seja suscetível de dificultar a administração da justiça ou negar a segurança ou contrariar a confiança que as partes têm no desenvolvimento da instância, compaginando-se assim o interesse público da realização da justiça com o interesse particular das partes.

Dito isto, o que se passa no caso dos autos, é que o pedido da al. b) do petitório da petição inicial assentava nos factos alegados pelo A. nos artigos 5.º a 16.º, suportando-se no acordo constante da cláusula 8.ª n.º 1 al. e) do contrato-promessa, nos termos do qual a partir de 31/07/2022 até 31/07/2027, as R.R. deveriam pagar €17.200,00 por ano, independentemente do estado da construção do imóvel e sem qualquer tipo de redução do valor rentável (cfr. artigo 7.º da petição). Sendo que, essa cláusula, alegadamente, foi essencial para o A. ao encetar as negociações, porque permitir-lhe-ia rentabilizar o imóvel adquirido (cfr. artigo 8.º da petição), atendo ao elevado investimento por si feito (cfr. artigo 10.º da petição).

Portanto, desde o alegado na petição inicial que o que estava em causa era uma obrigação que se renovava todos os anos, durante um período de 5 anos, sendo devidos €17.200,00 no dia 31/7/2023, mais €17.200,00 no dia 31/7/20024 e assim sucessivamente até ao dia 31/7/2027.

No entanto, o pedido da alínea b) restringia-se à exigência do pagamento da prestação de €17.200,00 que já se havia vencido à data da propositura da ação. Recordando-se que esse articulado deu entrada em juízo no dia 12 de dezembro de 2023 (cfr. “Petição” de 12-12-2023 – Ref.ª n.º 37867623 - p.e.) e, portanto, nesse momento apenas se teria vencido o pagamento devido pela prestação referente ao dia 31 de julho de 2023.

A ampliação do pedido, requerida pelo A. em ata de audiência final, em abono da verdade, não alterou em nada esta causa de pedir, limitando-se a pretender que as R.R. pagassem agora as prestações vencidas nos anos seguintes à propositura da ação, não tendo assim aplicação ao caso, nem o disposto no Art. 265.º n.º 1, nem o n.º 6 do mesmo preceito do C.P.C

Julgamos assim que é evidente que o pedido ampliado é consequência e desenvolvimento do pedido inicial, porque está compreendido dentro da mesma relação contratual, fundando-se exatamente na mesma cláusula que servia de causa de pedir ao pedido da alínea b) da petição, na sua versão inicial. Portanto, não houve qualquer alteração ou ampliação da causa de pedir, mas mera ampliação do pedido, admissível no quadro legal do n.º 2 do Art. 265.º do C.P.C

A circunstância de as R.R. terem fundado a sua defesa à inexigibilidade da obrigação vencida em 31/7/2023 no facto de as obras do imóvel ainda não estarem concluídas por razões que não lhe eram imputáveis e assim não ser ainda devido o pagamento da rentabilidade acordada, não é fundamento legal que obste à admissibilidade da ampliação do pedido. Desde logo, porque por essa via não deixavam as R.R. de poder legitimamente alegar quaisquer outros factos impeditivos da exigibilidade da mesma obrigação relativamente aos anos subsequentes a 2023.

Recorde-se, aliás, que, nos termos do Ar. 610.º n.º 1 do C.P.C., o facto de a obrigação peticionada não ser exigível no momento em que a ação é proposta, não impede que se conheça da existência da mesma, desde que o R. a conteste (como foi o caso), o que também não impede que este último seja condenado a satisfazer a prestação, mas no momento próprio.

Neste contexto, Antunes Varela (in “Manual de Processo Civil”, 2.ª Ed., pág. 682), defende que quando a ação é instaurada quando a obrigação ainda não é exigível, mas o processo haja de prosseguir, ou tiver prosseguido, por uma questão de economia processual, deve o juiz proferir sentença de condenação in futurum, condenando a cumprir mas só a partir do momento em que a obrigação se vencer.

Jorge Pais de Amaral (in “Direito Processual Civil”, 14.ª Ed., pág. 403), na mesma linha, também admite as condenações in futurum, nos casos em que a obrigação reconhecida ainda não é exigível. Escreve a este propósito: «Por uma questão de economia processual, o juiz não pode deixar de condenar o réu ao cumprimento de certa obrigação que ainda não se venceu. A sentença tomará, porém, em consideração o momento do vencimento».

Pelo que, por maioria de razão, se for oportunamente ampliado o pedido, por forma a contemplar obrigações que entretanto se vencerem, não existem obstáculos processuais à admissão dessa pretensão, que visa apenas legitimar a correspondente decisão condenatória.

Por outro lado ainda, nos termos do Art. 611.º n.º 1 do C.P.C., a sentença deve tomar em consideração os factos constitutivos, modificativos ou extintivos do direito que se produzam posteriormente à propositura da ação, de modo a que a decisão corresponda à situação existente no momento do encerramento da discussão da causa em 1.ª instância.

Portanto, a ampliação do pedido – e foi só esta que se verificou no caso concreto – não pôs em causa os direitos de defesa das R.R., que justificariam o princípio da estabilidade da instância.

O pedido ampliado não constitui qualquer pretensão surpresa com a qual as R.R. não poderiam já estar a contar, considerando os termos constantes da petição inicial e até os próprios fundamentos da defesa que os R.R. apresentaram nas suas contestações.

Em suma, sem necessidade de maior fundamentação, julgamos que improcedem as conclusões de recurso apresentadas pela Recorrente, devendo o despacho recorrido, datado de 1 de outubro de 2025, ser mantido no seus precisos termos, pois a ampliação do pedido era processualmente admissível.

2. Da impugnação da matéria de facto.

A Recorrente veio ainda apresentar uma impugnação da decisão sobre a matéria de facto, explicitando a factualidade provada e não provada que, no seu entender, foi incorretamente apreciada ou se encontrava omissa na sentença recorrida, tendo por base concretos os meios de prova documental e por depoimentos gravados que pontualmente transcreveu, concluindo pela especificação da redação dos factos que julga deverem ser dados por provados, como decorre explicitado nas conclusões “X” e “DD”.

Os Recorridos vieram sustentar nas contra-alegações que não existiria nenhum erro de julgamento, devendo manter-se a matéria de facto tal como apreciada pelo Tribunal a quo.

Visto isto, nos termos do Art. 662º n.º 1 do C.P.C., o Tribunal da Relação pode alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos por assentes, a prova produzida ou um documento superveniente, impuserem decisão diversa.

Mas, nos termos do Art. 640º n.º 1 do C.P.C., quando seja impugnada a matéria de facto deve o recorrente especificar, sob pena de rejeição, os concretos factos que considera incorretamente julgados; os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

Nos termos do n.º 2 do mesmo preceito concretiza-se que, quanto aos meios probatórios invocados incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição, indicar com exatidão as passagens da gravação em que funda o recurso. Para o efeito poderá transcrever os excertos relevantes. Sendo que, ao Recorrido, por contraposição, caberá o ónus de designar os meios de prova que infirmem essas conclusões do recorrente, indicar as passagens da gravação em que se funda a sua defesa, podendo também transcrever os excertos que considere importantes, isto sem prejuízo dos poderes de investigação oficiosa do tribunal.

A lei impõe assim, a quem apela, específicos ónus de impugnação da decisão de facto, sendo o primeiro o ónus de fundamentar a discordância quanto à decisão de facto proferida, o qual implica a análise crítica da valoração da prova feita em primeira instância, tendo como ponto de partida a totalidade da prova produzida em primeira instância, mas concretizando os concretos meios de prova que levariam a decisão diversa e especificando qual a decisão que se impunha em termos factuais.

Em face do sucintamente já exposto, diremos que a Recorrente cumpriu esse ónus de impugnação de forma mais que suficiente, pelo que cumprirá apreciar essa pretensão de forma discriminada, respeitando-se aqui a ordem de exposição apresentada nas alegações de recurso.

2.1. Dos factos relacionados com a verificação de causas objetivas do incumprimento.

Em primeiro lugar, pretende a Recorrente que seja aditado aos factos provados um novo facto com a seguinte redação:

Aditamento 1- «O atraso na conclusão das obras de reabilitação do imóvel em questão e a sua não conclusão e inerente licitude de uso na data prevista de 31 de julho de 2022 resultou de demora na tramitação do projeto de construção na Câmara Municipal de Lisboa para além do estimado, agravado pela conjuntura pandémica (Covid 19)».

Deve dizer-se, antes de mais, que as questões de facto relacionadas com o atraso na conclusão das obras de reabilitação do imóvel não são omissas na sentença recorrida, pois constam das alíneas E) a G) dos factos não provados.

Logo na alínea E) está explicitamente dado por não provado que o atraso verificado na conclusão das obras de reabilitação resultou da conjuntura pandémica (Covid 19) e da demora na tramitação do projeto de construção na Câmara Municipal de Lisboa. Na alínea F) também ficou não provado que a situação de pandemia contribuiu para a suspensão dos trabalhos durante longos períodos. E, na alínea G), igualmente ficou julgado por não provado que a invasão da Ucrânia em 2022 tivesse motivado atrasos nas obras, por dificuldades na obtenção de materiais, com agravamento dos custos para mais do dobro.

Portanto, a impugnação assim apresentada pela Recorrente terá como consequência necessária, não só o aditamento proposto aos factos provados, mas simultaneamente a eliminação ou reponderação de matéria de facto que foi julgada por não provada.

Há ainda que ter em atenção que o Tribunal a quo expressou a sua convicção sobre o julgamento destes factos não provados nos seguintes termos:

«Pelas razões já aduzidas aquando da fundamentação da matéria de facto assente, que aqui se dão por integralmente reproduzidas, a matéria vertida nas alíneas B), C) e D) resultou como não provada.

«A prova produzida não se mostrou suficiente para dar como assente a matéria constante da alínea E).

«Com efeito, o que resultou das declarações de parte prestadas pelos legais representantes das Rés, na ausência de qualquer outra prova que as corroborasse, não autorizou dar como assente que o atraso verificado na conclusão das obras de reabilitação (acima mencionadas) resultou da conjuntura pandémica (Covid 19) [que já existia e era conhecida das partes à data da celebração do CPCV] e de demora na tramitação do projeto de construção na Câmara Municipal de Lisboa.

«Não foi produzida prova da matéria constante das alíneas F), G) e H)».

Cumpre ainda referir que na apreciação da matéria de facto provada a sentença explicitou ainda o seguinte:

«De referir que as declarações de parte (que o tribunal aprecia livremente, salvo se constituírem confissão, cfr. artigo 466º, n.º 3, do Código de Processo Civil), prestadas pelo legal representante da 2ª Ré, nos segmentos que não se mostraram corroborados (antes infirmados, nos termos acima exarados) por outros meios de prova, que foram avaliadas tomando em atenção a sua natureza supletiva e as cautelas que doutrinal e jurisprudencialmente são enumeradas a este propósito (tendo sido construída uma linha de atuação que se baseia na ideia que inexistindo outros meios de prova que mínima e validamente corroborem a versão da parte, a mesma não deve ser valorada, sob pena de se desvirtuar na totalidade o ónus probatório, evitando que as ações se decidam apenas com base nas declarações das próprias partes), face à existência de um interesse próprio, direto e imediato na resolução da causa, na ausência de produção de prova testemunhal ou documental (contemporânea da negociação e celebração do CPCV, concretamente atinente a este, que fosse do conhecimento do Autor, e que se conciliasse com o acordado pelas partes) que as corroborasse (…)»

A Recorrente contrapõe agora essencialmente com a prova decorrente das declarações de parte do legal representante da 1.ª R., JB, que aos minutos 7:55 aos 10:04 da gravação do seu depoimento, confirmou que o projeto demorou na Câmara mais tempo que o inicialmente idealizado, que houve demora na emissão da licença de construção, tendo havidos outros contratempos, de menor impacto, como sejam as negociações com o empreiteiro e a “Covid”, mas fundamentalmente o que demorou mais foi a “Câmara”.

O mesmo também foi referido nas declarações de parte do legal representante da 2.ª R., HP, que aos minutos 32:29 a 33:23 referiu que a obra em si não atrasou, mas houve situações de muito atraso, com o “Covid” e o “burocrático” (idem na gravação aos minutos 16:04).

A 1.ª R., nas suas contra-alegações, não respondeu à impugnação da matéria de facto. Já o A., mesmo sustentando a correção da decisão recorrida, apresentou uma abordagem de natureza mais substantiva, sem se pronunciar diretamente sobre a apreciação da prova produzida em audiência, dando antes prevalência ao que foi disposto na cláusula 10.ª n.º 4 do contrato-promessa, que no seu entender estabelecia uma garantia de rendimento para o A. em caso de haver atraso na data prevista para a conclusão das obras de reabilitação, recordando também que na cláusula 11.ª n.º 3 do mesmo contrato se estabelecia que se ocorresse qualquer circunstância imprevisível ela deveria ser comunicada pelas R.R. ao A., o que não sucedeu.

Apreciando, neste caso concreto, temos de reconhecer que a prova produzida, assente apenas nas declarações de parte dos legais representantes das R.R., é claramente insuficiente para se concluir que os atrasos nas obras de reabilitação tivesse alguma coisa a ver com a situação de pandemia, pois o contrato-promessa de compra e venda, donde decorrem as responsabilidades obrigacionais pretendidas fazer valer nesta ação, foi celebrado em 20 de novembro de 2020 (cfr. facto provado 2).

Na verdade, no final do ano de 2020 já estávamos muito para lá das medidas confinamento obrigatório ou de restrições relevantes à mobilidade dos cidadãos.

Efetivamente, como é facto público e notório, a situação excecional de pandemia foi declarada oficialmente pela OMS no dia 11 de março de 2020, o que levou o Estado Português a declarar “Estado de Emergência”, por Decreto Presidencial n.º 14-A/2020 de 18 de março, autorizado por Resolução n.º 15-A/2020 de 18/3 da Assembleia da República, que determinou a aplicação de medidas de confinamento obrigatório como forma de reduzir o risco de contágio (v.g. Art. 4.º n.º 1 al. a)). Mas, em finais de abril de 2020, essa declaração de “Estado de Emergência” foi substituída pela declaração de “Situação de Calamidade” (cfr. Resolução n.º 33-A/2020 publicada a 30 de abril de 2020, ao abrigo dos Art.s 12.º e 13.º do Dec.Lei n.º 10 -A/2020, de 13 de março, e do disposto no Art. 2.º da Lei n.º 1 -A/2020, de 19 de março, do Art. 17.º da Lei n.º 81/2009, de 21 de agosto e do Art. 19.º da Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, e, bem assim, da al. g) do Art. 199.º da Constituição), sujeita apenas ao “dever geral de recolhimento” (cfr. Art. 3.º) que, posteriormente, com a Resolução de Conselho de Ministros n.º 40-A/2020 de 29 de maio, desapareceu, sendo substituída por algumas limitações à circulação e de permanência em lugares públicos (cfr. Art.s 5.º e 6.º). Ao que se seguiu a declaração de “Situação de Contingência” circunscrita a certas áreas, ficando o demais território em “Situação de Alerta” (cfr. Resolução do Conselho de Ministros n.º 51-A/2020 de 26/6). Sendo que, a partir do verão de 2020 nenhuma das medidas ainda subsistentes, era motivo real e efetivo para justificar a suspensão ou atrasos nos trabalhos, mesmo sendo certo que somente apenas com o Decreto-Lei n.º 66-A/2022 de 30 de setembro é que foram definitivamente revogadas todas as normas transitórias que foram aprovadas no contexto da pandemia por doença Convid-19.

Portanto, quando foi celebrado o contrato promessa dos autos a situação de pandemia poderia ainda ser motivo de algumas incertezas, por se desconhecer que consequências ainda poderiam resultar da sua evolução, mas não era certamente causa de atrasos nas obras, nem isso foi dito como muita convicção pelos legais representantes das R.R., quando prestaram declarações de parte.

Por outro lado, quanto aos atrasos “burocráticos”, relacionados nomeadamente com a emissão de licença pela Câmara Municipal, o que resultou fundamentalmente das declarações de parte do legal representante da 1.ª R. foi que a demora, que o próprio já pressupunha que sempre se poderia verificar, foi superior ao “estimado” ou “idealizado”. Pelo que, o problema esteve na estimativa da demora e não em circunstâncias objetivas que não tivessem sido previstas como de provável ocorrência pelas R.R

Sendo esta a apreciação que fazemos da prova, que fundamentalmente coincide com a valoração expressa na sentença recorrida, julgamos que motivos não existem para alterar os factos não provados, nem para determinar o aditamento proposto pela Recorrente, improcedendo assim a impugnação nesta parte.

2.2. Dos factos relacionados com a solidariedade da obrigação.

De seguida, a Recorrente impugna o facto provado no ponto 5 da sentença recorrida, propondo fundamentalmente que fique agora provado que, nos termos da cláusula 8.ª n.º 1 al. e) do contrato promessa, apenas a 1.ª R. se vinculou a pagar o rendimento anual aí referido.

Sem prejuízo, entende que deveriam ser aditados à factualidade provada 3 novos factos: um para realçar que durante as negociações do contrato promessa era vontade das partes que a 2.ª R. não ficasse obrigada por essa cláusula (aditamento 2); outro para realçar que a 2.ª R. estava convencida de que não estava vinculada por essa cláusula (aditamento 3); e outro ainda para evidenciar que o A. e a 2.ª R. acordaram um outro contrato, de arrendamento, pelo qual a fração do A. obteria o rendimento necessário a pagar-lhe a obrigação decorrente dessa cláusula (aditamento 4).

Recorde-se que no ponto 5 dos factos provados ficou assente que:

«5. Ficou ainda estipulado no CPCV, na Cláusula 8ª, n.º 1, alínea e), que as promitentes vendedoras declaram e garantem ao promitente comprador que pagarão a este um rendimento anual e ilíquido de 4% (quatro por cento) sobre o valor de €430.000,00 (quatrocentos e trinta mil euros) durante 5 (cinco) anos, com início em 31 de Julho de 2022».

O Tribunal a quo expressou a sua convicção sobre a prova destes factos nos seguintes termos:

«(…) o que resultou do depoimento da testemunha CW, marido do Autor, que demonstrou ter conhecimento direto das negociações estabelecidas entre as partes (tendo estado presente nas reuniões realizadas através de videoconferência - via zoom) e que conduziram à assinatura do CPCV, discorreu sobre a motivação do Autor em investir no negócio em causa e deu a saber que o constante na Cláusula 8ª, n.º 1, alínea e) do CPCV (pagamento ao Autor de um rendimento anual de 4% sobre o valor de €430.000,00, durante cinco anos, com início em 31 de Julho de 2022) foi preponderante (por permitir ao Autor rentabilizar o investimento) para a sua vontade de contratar com as Rés.

«Em adição, a sobredita testemunha revelou que não foi pelas partes discutido que contrato podiam celebrar para rentabilizar o apartamento escolhido, afirmou que o Autor apenas celebrou (na mesma data – Novembro de 2020) dois contratos: o CPCV e o contrato de empreitada dos autos (cujos preços convencionados, no valor total de €430.000,00, foram integralmente liquidados pelo Autor) e asseverou que aquele não celebrou qualquer contrato a ceder a exploração do apartamento.

«Com interesse, CW deu ainda a conhecer que no âmbito das negociações estabelecidas foi mencionada a possibilidade de atraso na realização das obras de reabilitação, todavia, foi transmitido ao Autor que em qualquer caso o rendimento anual (4%) seria pago a partir de Julho de 2022. E que as (duas) Rés, na qualidade de comproprietárias do imóvel, se obrigaram de igual forma (nos termos que vieram a ser exarados no CPCV), nunca tendo transmitido ao Autor no âmbito das negociações estabelecidas que apenas a 1ª Ré seria responsável pelo pagamento do rendimento anual previsto na cláusula 8ª, n.º 1, alínea e) do CPCV.

«Tal testemunha demonstrou ainda saber das interpelações dirigidas pelo Autor às Rés, para pagamento do rendimento anual acordado, e dos contactos e da correspondência a este propósito estabelecidos e trocada entre as partes.

«Apesar da sua relação de afinidade com o Autor, a testemunha CW denotou probidade e isenção no relato efetuado em juízo e as suas palavras, à luz do teor do contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes e do contrato de empreitada celebrado entre o Autor e a 1ª Ré, tiveram um impacto positivo na definição dos factos indicados em 5), 6), 7), 8), 10), 11), 12), 13), 14) e 19).

«As declarações prestadas pelo Autor ES, concorreram para compreender a matéria relacionada com as negociações estabelecidas entre as partes e que culminaram na celebração, entre o Autor (na qualidade de promitente comprador) e as Rés (na qualidade de comproprietárias e promitentes vendedoras), do CPCV dos autos, em especial com o acordado quanto ao pagamento do rendimento anual previsto na Cláusula 8ª, n.º 1, alínea e), cuja redação afirmou corresponder exatamente ao que lhe foi explicado, isto é, que ambas as Rés, na qualidade de promitentes vendedoras, seriam responsáveis pelo pagamento (ao promitente comprador) do rendimento anual de 4%.

«O Autor declarou ainda que o previsto na Cláusula 8ª, n.º 1, alínea e) do CPCV (não sujeito a qualquer condição) foi preponderante nas negociações por si encetadas e na formação da decisão de contratar com as Rés.

«Mais revelou que até ao presente as Rés não lhe entregaram qualquer quantia a título rendimento anual acordado e aduziu esclarecimentos sobre as interpelações que lhes dirigiu para o efeito, sobre a correspondência trocada entre as partes, e sobre a proposta apresentada pela Spark Capital, Lda. e que foi por si rejeitada.

«As declarações prestadas por JB, legal representante da Ré SC, Lda., no essencial em sentido convergente com as declarações do Autor, também concorreram para alcançar convicção sobre a matéria relacionada com as negociações encetadas entre as partes, com o facto de ter sido estabelecido que ambas as Rés seriam responsáveis pelo pagamento do rendimento anual de 4%, com o facto de ter sido transmitido que este seria sempre pago (não se mostrando sujeito a qualquer condição), e com o facto de a redação do CPCV ter inteira correspondência com o que foi negociado entre as partes.

«O que resultou das declarações do Autor e do legal representante da Ré SC, Lda. permitiu decifrar a matéria relacionada com as negociações existentes entre as partes, com a vontade destas, com os termos do negócio (CPCV) celebrado, e com a inteira correspondência entre o que foi negociado, a vontade real, e a vontade declarada pelas partes.

«O legal representante da Ré SC, Lda. afirmou ainda que as comunicações trocadas em 2018 (dois anos antes da celebração do CPCV) entre a SC, Lda. e a TM, Lda. não conduziram a qualquer acordo entre estas e que as Rés nada ajustaram (entre si) que não tenha expressão no CPCV celebrado.

«E com interesse deu ainda a saber que entre as partes não foi celebrado qualquer contrato de arrendamento (ou outro) que permita explorar o imóvel. O que se conciliou com as declarações prestadas pelo Autor.

«O que resultou das referidas declarações de parte (Autor e legal representante da 1ª Ré), nos segmentos que se mostraram corroborados pelos restantes meios de prova (documental e testemunhal), concorreu, além do mais, para o apuramento da factualidade vertida em 5), 7) [declarações de parte do Autor], 8) e 13).

«HR, legal representante da Ré TM, Lda., nas suas declarações começou por mencionar conversas que terão sido estabelecidas (exclusivamente) entre as Rés e a correspondência que trocaram em 2018 para (tentar) defender que entre ambas ficou estabelecido que seria a SC, Lda. que iria celebrar os contratos de arrendamento que permitiriam explorar os imóveis.

«O que, na perspetiva da Ré TM, Lda., justificaria que apenas a SC, Lda. seria responsável pelo pagamento do rendimento anual (4%) previsto no CPCV.

«E que assinou o CPCV “absolutamente descansado que não tinha nada a ver com esta situação”.

«Porém, ao mesmo passo, ao que importa, revelou desconhecer a existência de qualquer contrato de arrendamento que possa ter sido celebrado entre o Autor e a SC, Lda. E assumiu que assinou o CPCV sabendo que da sua redação constam (ambas) as promitentes vendedoras (Rés), “para não complicar o negócio com os investidores” e que “hoje (…) teria exigido que nesse ponto especifico era só um dos promitentes vendedores a fazer … punha lá o nomezinho a dizer que este promitente vendedor é que tem que fazer este pagamento e o outro não”.

De referir que as declarações de parte (que o tribunal aprecia livremente, salvo se constituírem confissão, cfr. artigo 466º, n.º 3, do Código de Processo Civil), prestadas pelo legal representante da 2ª Ré, nos segmentos que não se mostraram corroborados (antes infirmados, nos termos acima exarados) por outros meios de prova, que foram avaliadas tomando em atenção a sua natureza supletiva e as cautelas que doutrinal e jurisprudencialmente são enumeradas a este propósito (tendo sido construída uma linha de atuação que se baseia na ideia que inexistindo outros meios de prova que mínima e validamente corroborem a versão da parte, a mesma não deve ser valorada, sob pena de se desvirtuar na totalidade o ónus probatório, evitando que as ações se decidam apenas com base nas declarações das próprias partes), face à existência de um interesse próprio, direto e imediato na resolução da causa, na ausência de produção de prova testemunhal ou documental (contemporânea da negociação e celebração do CPCV, concretamente atinente a este, que fosse do conhecimento do Autor, e que se conciliasse com o acordado pelas partes) que as corroborasse (veja-se, em especial, que a correspondência eletrónica datada de 2018, junta aos autos pela 2ª Ré em 18.11.2024, não configura a existência de um acordo, apenas traduz meras negociações estabelecidas entre as Rés, a que o Autor é absolutamente alheio, e a minuta de contrato de arrendamento, não subscrita, que não passa de um esboço), não se mostraram suficientes e idóneas e não autorizaram concluir pelo alegado pela TM, Lda. ao afirmar que: i) entre o Autor e a Ré SC, Lda. foi celebrado contrato [arrendamento/subarrendamento ou outra forma de exploração] de cessão da potencialidade de gerar rendimento (da unidade a atribuir ao promitente comprador) a favor da sobredita Ré, com o mesmo período da obrigação de pagamento de rendimento que está no CPCV, ii) aquando da negociação e subscrição do CPCV era vontade das partes que a 2ª Ré não fosse obrigada nos termos das cláusulas 8ª, n.º 1, alínea e) e 10º, n.º 4, iii) 2ª Ré assinou o CPCV na convicção de que o Autor e a 1ª Ré não a consideravam obrigada nos termos da cláusula 8ª, n.º 1, alínea e)» (sublinhados e negritos nossos).

O Recorrente contrapõe agora, uma vez mais, com o teor do documento que foi junto com o requerimento de 18 de novembro de 2024, donde constam os já referidos emails de 7 de agosto de 2018, trocados entre os legais representantes das R.R., entendendo que deles resulta que a obrigação de pagamento supunha uma cessão do rendimento para o obrigado e que iria ser celebrado um contrato de arrendamento que teria apenas por partes o A. e a 1.ª R., ficando a 2.ª R. desobrigada desse pagamento.

Realça muito em particular que no email da 2.ª R. é dito: «Sendo claro que nada tenho a ver com o pagamento da dita rentabilidade, faz sentido que assine o contrato-promessa?» e «Não será melhor não fazer parte do CPCV?». O que é confirmado pela 1.ª R., quando responde: «Tens de assinar o contrato promessa, mas não te preocupes, porque não ficarás agarrado ao “negócio das rentabilidades” por causa disso».

A tal acresceriam as declarações de parte do legal representante da 2.ª R. (cfr. gravação aos minutos 4:48 a 7:03 e 8:36 a 9:26) donde resulta que a 2.ª R. assumiu a parte técnica da construção e a 1.ª R. a parte das vendas, que passava pela exploração comercial das frações e que assinou o contrato-promessa na sequência dos emails de 2018. E ainda, que a exploração das frações era da responsabilidade da 1.ª R. (cfr. gravação aos minutos 11:40 a 11:55) e que só assinou o contrato pela 2.ª R. para não complicar a situação com os investidores, mas que estava descansado por pensar que não teria qualquer responsabilidade e se fosse hoje teria esclarecido que não teria de assumir qualquer pagamento (cfr. gravação aos minutos 37:16 a 39:31), embora tenha percebido que assinou o contrato com aquela cláusula e com aquela obrigação (cfr. gravação aos minutos 40:05 a 43:41). Mais, quando foi confrontado com a reclamação do pagamento dessa obrigação, não reconheceu a mesma, sustentando nada ter a ver com isso (cfr. gravação aos minutos 12:47 a 13:521). Também referiu não conhecer que tenha sido celebrado qualquer outro contrato, porque estava fora desse outro negócio (cfr. gravações aos minutos 8:09 a 8:20) e que não teve quaisquer contactos com nenhum investidor (cfr. gravação aos minutos 14:59 a 15:24)

Do depoimento da testemunha CW realça que a mesma confirmou que as negociações, feitas por “Zoom”, tiveram apenas como contraparte negocial o representante da 1.ª R. (cfr. gravação aos minutos 15:27 a 00:18:24), o que também foi reafirmado pelo próprio A., que não negociou com a 2.ª R. (cfr. gravação aos minutos 15:13 a 16:53).

O A. recorrido sustentou no essencial a decisão recorrida, reforçando o que resulta dos depoimentos das partes.

Apreciando, com o devido respeito, não vemos no que o exposto nas alegações de recurso põe verdadeiramente em causa a valoração da prova feita pelo Tribunal a quo.

O resumo feito na sentença sobre o teor das declarações das partes e do depoimento testemunhal relevado está conforme com as reproduções das gravações feitas nas alegações de recurso.

A nosso ver a valoração aí feita dessa prova e, bem assim, da prova documental relativa aos emails, mostra-se acertada.

Veja-se que, os mencionados emails foram trocados apenas entre o legal representante da 1.ª R. e o legal representante da 2.ª R., mais de 2 anos antes da data da celebração do contrato-promessa com o A., que evidentemente os desconhecia por completo. Pelo que, outra decisão não poderia ser tomada a não ser a que ficou vertida na sentença recorrida.

Na melhor das hipóteses, a admitir a correção e veracidade das declarações de parte do legal representante da 2.ª R., só poderíamos concluir que o mesmo assinou o contrato-promessa com reserva metal relativamente ao promitente comprador, A. na ação (cfr. Art. 244.º do C.C.), pois declarou que formalmente se vinculou a essa obrigação, mas secretamente (na perspetiva do declaratário) não queria vincular-se. O que tem como consequência que a declaração, tal como foi formalmente exteriorizada, é válida e vinculativa para o declarante, na medida em que o declaratário desconhecia a desconformidade dessa declaração com a vontade real daquele que a expressou (cfr. Art. 244.º n.º 2 do C.C.). Pelo que, sempre haveria de dar-se prevalência ao que ficou consignado no contrato-promessa, não se justificando qualquer alteração à redação do ponto 5 dos factos provados da sentença recorrida, até porque o legal representante da 2.ª R. confessou que estava perfeitamente ciente do que constava da cláusula 8.ª n.º 1 al. e) do contrato-promessa (cfr. gravação aos minutos 38:50 a 39:12 e 40:05 a 40:32).

Quanto aos 3 factos pretendidos aditar, que na verdade estariam em oposição direta ao que ficou consignado no facto provado em 5, só poderíamos aqui dizer que concordamos com a valoração feita da prova tal com consta da sentença recorrida. Desde logo, no que se refere à relevância dos emails de 7 de agosto de 2018, pois se desconhece, com certeza, se o aí dito corresponde ao que efetivamente veio a ser acordado e formalizado, mais de 2 anos depois, e por escrito, no contrato-promessa.

Esses emails, na melhor das hipóteses, tratam-se de negociações havidas apenas entre as R.R., sem intervenção do A., e podem não corresponder à vontade das partes à data da formalização do contrato-promessa.

A única prova produzida no sentido proposto pela Recorrente foi a resultante das declarações de parte do legal representante da 2.ª R., que evidentemente, tem claro interesse direto na solução de mérito da causa, sendo o seu depoimento contraditado pelas declarações de parte do legal representante da 1.ª R.. Pelo que, quanto mais não fosse, por não se saber quem estaria a falar com verdade, o facto 2 pretendido aditar pela Recorrente deveria ser apenas aditado aos factos não provados.

Aliás, também resulta claríssimo dos depoimentos gravados, aqui tidos em consideração, que o A. desconhecia por completo a alegada vontade real da 2.ª R., como quem nunca negociou, mas com quem acabou por celebrar o contrato-promessa. Ora, assim sendo, o facto 2 pretendido aditar, para além de se sustentar em prova contraditória (como já vimos), mesmo na versão apresentada pelo legal representante da 2.ª R., apenas poderia permitir dar por provadas “negociações” entre as R.R., o que seria um facto inconsequente para a apreciação da pretensão do A. nesta ação.

A contradição entre as declarações de parte dos legais representantes das R.R. também não permitiria dar resposta de provado à matéria constante do facto 3 pretendido aditar pela Recorrente e, por isso, pelas mesmas razões já expedidas, na melhor das hipóteses esse facto deveria ser aditado aos factos não provados. Em todo o caso, trata-se de um alegado “convencimento” da parte que, na verdade, sustenta-se num depoimento do legal representante da 2.ª R. que é contraditório nos seus próprios termos, porque o mesmo não deixou de afirmar, reiteradamente, ao longo das suas declarações, que estava perfeitamente ciente da cláusula em menção e que assim estaria a vincular-se por ela.

Finalmente, quanto ao facto 4 pretendido aditar pela Recorrente, cuja matéria, em rigor, já consta da alínea B) dos factos não provados, a questão nem sequer é de verificação de que sobre ele a prova produzida foi contraditória, mas sim de constatação sobre a absoluta coincidência das declarações de parte das R.R., do A. e até do depoimento da testemunha casada com este último. Todos, sem exceção, referiram que não houve nenhum outro acordo, nomeadamente um “contrato de arrendamento” entre o A. e a 1.ª R.. O único contrato que alguma vez existiu, e foi formalizado por escrito, foi o contrato-promessa.

A existência doutros contratos foi aventada pela 2.ª R., mas até a mesma, através do seu legal representante, teve de reconhecer o desconhecimento efetivo da sua existência.

A prova documental junta aos autos também não permite confirmar a existência de qualquer outro acordo entre o A. e a 1.ª R., para além do contrato-promessa. Pelo que, também nesta parte improcede a impugnação.

Julgamos assim que improcede na totalidade a impugnação da decisão da matéria de facto, mantendo-se os factos provados e não provados que constavam da sentença recorrida.

3. Da obrigação de pagamento emergente da cláusula 8.ª n.º 1 al e) do contrato-promessa.

Fixada a factualidade provada e não provada, cumprirá então debruçar-nos sobre o mérito da causa, relembrando que por esta ação visa o A. o reconhecimento da solidariedade da obrigação de pagamento decorrente da cláusula 8.º, alínea e) do Contrato-promessa de compra e venda junto aos autos como documento n.º 3 (pedido da al. a) da petição) e a condenação solidária das R.R. ao pagamento da quantia de €17.200,00, a título das prestações já vencidas, decorrentes da cláusula 8.º, alínea e) do CPCV junto sob “Doc. 3”, bem como os demais rendimentos daí vincendos até efetivo e integral pagamento (pedido da al. b) da petição inicial, ampliado) e no juros vencidos e vincendos até integral pagamento (pedido da al. c) da petição inicial).

Todos esses pedidos assentam no acordo constante da cláusula 8.ª n.º 1 al. e) do referido contrato-promessa, nos termos da qual a partir de 31/07/2022 até 31/07/2027, as R.R. deveriam pagar €17.200,00 por ano, independentemente do estado da construção do imóvel e sem qualquer tipo de redução do valor rentável.

A sentença recorrida declarou a solidariedade da obrigação das R.R. no pagamento ao A. do rendimento anual previsto na cláusula 8.º, n.º 1, alínea e) e condenou as mesmas, solidariamente, a pagarem ao A. a quantia total de €51.600,00, correspondente ao rendimento anual vencido em 31/07/2023 (no valor de €17.200,00), ao rendimento anual vencido em 31/07/2024 (no valor de €17.200,00) e ao rendimento anual vencido em 31/07/2025 (no valor de €17.200,00). Tudo acrescido de juros vencidos, desde 1/8/2023 (no que respeita ao 1º rendimento anual), 1/8/2024 (no que concerne ao 2º rendimento anual) e 1/8/2025 (no que respeita ao 3º rendimento anual), e vincendos até efetivo integral pagamento.

Realce-se que a sentença não condenou no pagamento de prestações com vencimento posterior ao encerramento da discussão da causa em 1.ª instância, nem foi formulada qualquer pretensão, em via recursória, no sentido de ser reconhecida a existência dessas prestações futuras.

A 2.ª R. recorre dessa sentença fundamentalmente com base em 2 fundamentos, que de algum modo já constavam da sua contestação. Por um lado, a inexistência (ou inexigibilidade) da obrigação de pagamento, porquanto a mesma estava dependente da prova de que a parte do prédio prometido comprar pelo A. (avos ainda indivisos) produzisse efetivamente um rendimento ou, caso assim não fosse, que a falta de rendimento era imputável à culpa das R.R., sendo que no caso ter-se-iam verificado condições objetivas, não imputáveis às devedoras, que impediam o imóvel de produzir rendimento. Por outro, que a 2.ª R. não se vinculou ao cumprimento dessa obrigação, estando assim excluída a sua responsabilidade pelo pagamento exigido, não havendo qualquer solidariedade entre as R.R

Começando pela primeira premissa, há que recordar o que efetivamente ficou estipulado entre as partes no contrato-promessa que vinculava as partes.

Esse contrato foi formalizado por escrito, datado de 20 de novembro de 2022, e mostra-se junto aos autos com a petição inicial, dele constando, em paralelo, a versão inglesa e a respetiva tradução para português.

Nele as R.R. figuram como promitentes vendedoras e o A. como promitente comprador, tendo as promessas de venda e compra por objeto 6/100 avos de um prédio urbano, a que virá a corresponder no futuro a determinado apartamento que se constituirá como fração autónoma, logo que constituída a propriedade horizontal.

O preço global relativo à aquisição do imóvel pelo A. foi fixado em €380.000,00 (cláusula 2.ª) e deveria ser pago em 3 prestações: €107.500,00 a título de sinal pago no ato da celebração do contrato promessa; €86.000,00 nos 60 dias posteriores; e €186.500,00 no prazo de 90 dias a contar a assinatura do acordo de reserva (cfr. cláusula 2.ª n.º 2).

Também já haviam sido entregues €10.000,00 para reserva do imóvel, que deveriam ser restituídos ao A. no momento da celebração da escritura (idem: cláusula 2.ª n.º 2 al. a) e n.º 3).

Na cláusula 9.ª estabelecia-se ainda uma outra prestação, de €50.000,00 mais IVA, a cargo do promitente comprador, relativos ao contrato de empreitada, a liquidar no prazo de 5 dias úteis após o pagamento do valor remanescente do preço global acordado pela transmissão do imóvel.

O contrato definitivo de compra e venda deveria ser celebrado até 6 meses após a assinatura do contrato-promessa (cfr. cláusula 5.ª n.º 1), fosse em avos ou já com a propriedade horizontal constituída (idem cláusula 5.ª n.º 1 e n.º 2), competindo ao promitente comprador notificar as promitentes vendedoras da marcação da escritura, com 10 dias de antecedência (cfr. cláusula 5.ª n.º 3). Caso este o não fizesse, passaria então para as promitentes-vendedoras o direito de notificar o promitente comprador para a outorga da escritura, com antecedência de 10 dias (cfr. cláusula 5.ª n.º 5), dando-se o incumprimento definitivo caso qualquer uma das partes não comparecesse no dia, hora e local agendado para a realização da escritura (cfr. cláusula 5.ª n.º 6).

Nesta sequência surge então a tão malfadada cláusula 8.ª n.º 1 al. e), que tem por epígrafe “Declarações e Garantias” e estabelece literalmente o seguinte:

«1. As Promitentes Vendedoras declara e garante perante o Promitente comprador que: (…) e) pagará ao Promitente Comprador um rendimento anual e ilíquido de 4% (quatro por cento) sobre o valor de €430.000,00 (quatrocentos e trinta mil euros) durante 5 (cinco) anos, com início em 31 de julho de 2022».

Importa referir que o incumprimento do calendário de prestações de pagamentos estabelecidos na cláusula 2.ª , ou ainda da prestação prevista na cláusula 9.ª, implicava o direito das promitentes vendedoras diferirem, pelo mesmo período de tempo, o “pagamento da rentabilidade” prevista na cláusula 8.ª n.º 1 al. e) (cfr. Cláusula 8.ª n.º 4).

Na cláusula 10.ª n.º 1, em caso de incumprimento imputável, a culpa única e exclusiva das promitentes vendedoras, o promitente comprador teria direito de exigir o sinal, acrescido de juros à taxa de 4% ao ano, não cumulável com o rendimento anual garantido na cláusula 8.ª n.º 1 al. e).

Mas, no n.º 4 dessa mesma cláusula 10.ª estipulou-se literalmente que: «Em caso de atraso na data prevista para a conclusão das obras de reabilitação, por comprovadamente decorrente de culpa da Promitentes Vendedoras, o Promitente Comprador não sofrerá qualquer prejuízo quanto à contabilização do rendimento anual previsto na alínea e) do número 1 da cláusula oitava».

Na cláusula 11.ª n.º 1 previu-se que a ocorrência de caso fortuito ou de força maior, que impossibilite a realização de prestações por razões alheias à vontade das partes, não implicava o incumprimento para nenhuma dessas partes, mas quaisquer dessas situações deveria ser comunicada imediatamente à outra parte e determinaria a prorrogação dos prazos de cumprimento pelo período correspondente ao impedimento causado ou pelo período de tempo necessário à sanação das suas consequência (cfr. n.º 3 da mesma cláusula 11.ª).

Sendo estas as cláusulas relevantes, não deixa de ser interessante que se repetem ao longo do clausulado erros de concordância, quanto ao número, quando aí se reportam às obrigações das “Promitentes vendedoras”.

Ainda assim, o clausulado não deixa muitas dúvidas sobre a conclusão de que ambas as R.R., que assinaram esse contrato, assumiram as obrigações que aí são imputadas às declarações das duas promitentes vendedoras, sendo isso mesmo o que ficou provado nos pontos 3 a 5 da factualidade da sentença recorrida.

Por outro lado, o argumento de que o acordo relativo à obrigação prevista na cláusula 8.ª n.º 1 al. e) do contrato-promessa estava dependente da possibilidade de efetiva de rentabilização do imóvel pelas R.R. (ou só pela 1.ª R.) não tem qualquer respaldo no clausulado do contrato.

Verificamos também que a alegada existência de um outro qualquer acordo que permitiria a exploração do imóvel pelas R.R. (ou só pela 1.ª R.), por arrendamento, subarrendamento ou qualquer outro negócio semelhante, foi julgada por não provada (cfr. facto B) da sentença recorrida).

Na verdade, desconhece-se o verdadeiro motivo do estabelecimento de semelhante cláusula. Sabe-se apenas que ela consta do contrato (cfr. facto provado 5) e foi condição essencial para o A. aceitar a sua celebração nesses termos, porque foi a forma encontrada para rentabilizar o seu investimento, tendo também sido essencial para a formação da vontade das R.R. (cfr. facto provado 7).

Nessa medida, por força do Art. 406.º n.º 1 do C.C., só nos resta concluir que as partes deveriam cumprir a mesma, nos precisos termos acordados.

Foi aventada na contestação da 2.ª R. que estaríamos perante uma cláusula nula, porque violadora do Art. 6.º do C.S.C

Essa argumentação, não foi suficientemente explicitada na contestação, mas parece assentar no argumento de que se trata duma cláusula que não se compreende no quadro das finalidades lucrativas que devem ser prosseguidas por qualquer sociedade (cfr. Art. 980.º do C.C.), não sendo admissíveis liberalidades ou a prestação de “garantias” a outras entidades, porque isso seria contrário aos fins típicos das sociedades comerciais.

Em suma, estaria em causa o princípio da especialidade, consagrado em termos genéricos para todas as pessoas coletivas no Art. 160.º do C.C., do qual decorria a consequência jurídica de que todos os atos praticados pelos órgãos de gestão desse tipo de pessoas jurídicas seriam nulos se exorbitassem o respetivo objeto estatutário (vide, a propósito: Pires de Lima e Antunes Varela in “Código Civil Anotado”, Vol. I., pág. 165; Mota Pinto in “Teoria Geral do Direito Civil”, 3.ª Ed., págs. 316 a 319; Pedro Pais de Vasconcelos in “Teoria Geral do Direito Civil”,, 3.ª Ed., págs. 152 a 176; Menezes Cordeiro in “Tratado de Direito Civil Português”, I Parte Geral, Tomo III, 2004, págs. 591 a 606 e “Direito das Sociedades”, Parte I, 5.ª Ed., págs. 326 a 340; Paulo Olavo Cunha in “Direito das Sociedades Comerciais”, 6.ª Ed., págs. 455 a 458).

Sucede que não temos elementos de facto suficientes que nos habilitem a concluir que o teor dessa cláusula não se compreenda no âmbito dos fins (lucrativos) duma sociedade comercial.

O n.º 1 do Art. 6.º do C.S.C. estabelece apenas que a capacidade das sociedade comerciais compreende os direitos e as obrigações necessárias ou convenientes à prossecução dos seus fins, excetuados aqueles que lhes estejam vedados por lei ou sejam inseparáveis da personalidade singular. Ora, as R.R. eram promitentes vendedoras nesse concreto contrato e têm por finalidade estatutária a “promoção imobiliária”, podendo comprar e vender imóveis (cfr. factos provados 1 e 2), sendo que no âmbito desses negócios podem estabelecer as cláusulas que, no seu entender, possam satisfazer essa finalidade, o que poderia perfeitamente ser atingido através duma cláusula como aquela que consta em 8.º, n.º 1 al. e) do contrato-promessa.

Em tese, muitas vezes, há que assumir alguns riscos e prejuízos com o propósito de alcançar outros benefícios, e se essa cláusula visou garantir que o A. fosse definitivamente angariado para realizar esse concreto investimento, tal afigura-se-nos perfeitamente legítimo e claramente compreendido no quadro dos direitos e obrigações que se integram na capacidade de gozo das R.R.. Pelo que, não vemos como concluir, sem mais, que a cláusula seja nula, por violação do Art. 6.º n.º 1 do C.S.C

Também não temos como concluir que se trate duma “liberalidade”, (cfr. Art. 6.º n.º 2 do C.S.C.), ou sequer do estabelecimento duma garantia real ou pessoal a favor de terceiro (cfr. Art. 6.º n.º 3 do C.S.C.). Na verdade, se de garantia podemos falar, a garantia era apenas pessoal, das próprias R.R., e não a favor de mais ninguém.

Portanto, a negociação e consequente celebração deste contrato-promessa, compreendia-se claramente no âmbito da capacidade jurídica das sociedades R.R., por se compreender dentro das finalidades comerciais estatutárias por si devidas prosseguir, mesmo que uma qualquer cláusula dele possa ser tida como (aparentemente) menos lucrativa ou mesmo algo prejudicial.

Assentamos também na conclusão de que dos termos objetivos dessa cláusula não é patente que a existência de um rendimento emergente da exploração do imóvel prometido comprar fosse condição necessária do pagamento do “rendimento garantido”. Na verdade, nada do teor do contrato transparece nesse sentido, tendo-se aqui em atenção apenas os critérios de interpretação objetivos decorrentes dos Art.s 236.º a 238.º do C.C

Aliás, a cláusula 10.ª n.º 4 do contrato até inculca ideia oposta, quando estabelece que o “rendimento garantido” estabelecido na cláusula 8.ª n.º 1 al. e) não será prejudicado por atrasos na data de conclusão das obras de reabilitação, mesmo que depois se condicione essa estatuição à prova de que o atraso verificado deve ser por culpa das promitentes vendedoras.

O que nos leva aos últimos argumentos expedidos pela Recorrente no sentido da inexistência, ou inexigibilidade, da obrigação de pagamento constante dessa cláusula 8.ª n.º 1 al. e) do contrato.

É que a Recorrente defendeu que essa obrigação estava dependente da prova de que o atraso na conclusão das obras se devia a culpa exclusiva das R.R

Para apreciar esta linha argumentativa, haveria sempre que ter em consideração que ficou provado que as R.R. não pagaram as prestações aí convencionadas (cfr. facto provado 13). Pelo que, havendo incumprimento e não havendo causa de justificação dessa ilicitude, a culpa presume-se (cfr. Art. 799.º do C.C.). Em complemento, a demonstração de que existiria uma causa de justificação da culpa ou da ilicitude, competiria necessariamente às R.R. (cfr. Art. 342.º n.º 2 do C.C.).

Ora, todos os factos em que as R.R. assentaram a conclusão de que existiram situações objetivas que as impediram de cumprir o contrato, por terem determinado que a obra somente se tivesse concluída em abril de 2024 (cfr. facto provado 20), constam dos factos não provados (v.g. alíneas E) a G) da factualidade não provada na sentença recorrida). Nessa medida, não existe qualquer fundamento para invocar a existência de causa de força maior como justificação para o incumprimento, nem muito menos qualquer motivo para considerar verificada uma alteração superveniente das circunstâncias, nos termos do Art. 437.º do C.C

Assim, por força do estabelecido na cláusula 10.ª n.º 4 do contrato, o atraso verificado não prejudica a subsistência da obrigação de pagamento, pois o atraso deve presumir-se da exclusiva responsabilidade das R.R. (cfr. Art. 799.º do C.C.).

Também se tentou sustentar que poderiam existir motivos imputáveis ao A., nomeadamente por não ter este diligenciado pela marcação da escritura, o que alegadamente constituiria uma situação de exceção do não cumprimento (cfr. Art. 428.º do C.C.).

Sucede que, a exceção do não cumprimento pressupõe que estejam em causa prestações principais recíprocas, ligadas por um nexo causal sinalagmático, que justificam que essas obrigações devam ser cumpridas simultaneamente, ou que, pelo menos, não possa ser exigido o seu cumprimento sem que a outra parte cumpra a correspetiva obrigação (vide: Antunes Varela in “Das Obrigações em Geral”, vol. I, 10.ª Ed., págs. 398 a 402). Ora, isso no caso não se verifica, porque a única obrigação que o A., enquanto promitente comprador, comprovadamente não cumpriu, foi a de notificar as R.R. para a realização da escritura no prazo de 6 meses a contar da celebração do contrato-promessa. Só que essa obrigação não tem como correspetiva a de pagamento das prestações convencionadas na cláusula 8.ª n.º 1 al. e) do contrato.

Na verdade, a consequência do não cumprimento dessa obrigação (v.g. notificação da marcação da data da escritura) pelo promitente comprador era que as promitentes vendedoras poderiam assumir o direito de serem elas mesmas a marcar a escritura (cfr. cláusula 5.ª n.º 5). Pelo que, a haver mora, ela é agora das R.R

Acrescente-se que, em abono da verdade, nem sequer se pode falar em mora do A. no cumprimento da obrigação de marcar a escritura, porque o contrato promessa foi celebrado em 20 de novembro de 2020 (cfr. facto provado 3), sendo que a escritura deveria ser celebrada 6 meses depois, portanto até 20 de maio de 2021 (cfr. cláusula 5.ª n.º 1 do contrato), mas as obras somente foram concluídas pelas R.R. em abril de 2024 (cfr. facto provado 20), existiriam por isso razões objetivas que justificavam que o A. não tivesse marcado a escritura definitiva.

Em suma, não vemos qualquer razão para não manter a decisão recorrida nos mesmos termos, improcedendo as conclusões apresentadas em sentido diverso do exposto.

4. Da inexistência de solidariedade da obrigação e de vinculação da 2.ª R

Resta apreciar a segunda linha argumentativa da Recorrente, pela qual pretendeu sustentar que a 2.ª R. não se vinculou ao cumprimento da obrigação constante da cláusula 8.ª n.º 1 al. e) do contrato, estando assim excluída a sua responsabilidade pelo pagamento exigido, não havendo qualquer solidariedade entre as R.R

Mas, sobre esta segunda premissa pouco mais há a dizer que não é isso que resulta literalmente da cláusula em menção (supra transcrita).

Mais, o contrário do sustentado pela Recorrente decorre da matéria de facto provada (cfr. factos provados 3 a 5) e de terem sido julgados por não provados os factos que constam das alíneas C) e D) da factualidade da sentença recorrida.

Assim, mais não resta que julgar improcedentes as conclusões apresentadas em sentido diverso do exposto, pois é evidente que a obrigação da 2.ª R. existe e é solidária, porque resulta dos termos da cláusula considerada que ambas as promitentes vendedoras garantiram o pagamento desse rendimento na sua totalidade, sem fazerem distinção de partes na sua responsabilidade pessoal assim assumida (cfr. Art. 512.º n.º 1 e 513.º “in fine” do C.C.).

Em conformidade, também improcede nesta parte a apelação devendo a sentença ser integralmente confirmada.

Cumpre ainda referir que a responsabilidade por custas do recurso compete integralmente à Recorrente, por força da regra geral da causalidade e em função do seu decaimento integral (cfr. Art. 527.º do C.P.C.).

V- DECISÃO

Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente, por não provada, mantendo-se o despacho de 1 de outubro de 2025 (Ref.ª n.º 448891198 - p.e.) e a sentença recorrida, nos seus precisos termos.

- Custas pela Apelante (Art. 527º n.º 1 do C.P.C.).

Lisboa, 14 de abril de 2026

(Carlos Oliveira)

(Micaela Sousa)

(Luís Lameiras)