1174/21.2T8OER-F.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

Se, no decurso de uma venda de um imóvel em leilão electrónico, o AE informa a exequente e a executada de que, notificado o proponente, nos termos do artigo 824/2 do CPC, este não procedeu ao depósito do preço, e as notifica para, no prazo de 10 dias, e nos termos do artigo 825/1 do CPC, dizerem, querendo, o que tiverem por conveniente, não há qualquer acto de adjudicação do imóvel, nem o imóvel foi ainda vendido, pelo que a executada não pode reclamar de tal acto pedindo a anulação da venda.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo identificados:

A 06/04/2021, a R.F.S. Telecomunicações, Lda., requereu uma execução sumária contra Fundação D, para obter dela o pagamento de 73.613,20€, com base numa sentença de 09/02/2021, confirmada por acórdãos do TRL e do STJ, num processo relativo a factos de 2003.

A 02/09/2021, a executada deduziu embargos.

A 10/02/2021, os embargos foram extintos por impossibilidade superveniente da lide uma vez que o subscritor da petição inicial não juntou procuração forense no prazo que lhe foi fixado, declarando-se sem efeito tudo o que praticou (CPC 48/2).

A executada não recorreu.

A 11/05/2022, a executada deduziu novos embargos (com procuração passada pela administradora M).

A 08/10/2023, foi proferida sentença julgando extinta a instância daqueles embargos, por impossibilidade superveniente da lide. Isto porque não foi junto o documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça inicial e das respectivas multas, e por isso, foi determinado, nos termos e para os efeitos do art. 570/6 do CPC, o desentranhamento da petição de embargos.

A executada recorreu.

A 15/04/2024, o recurso foi julgado improcedente, por decisão singular, dizendo-se, entre o mais:

Como decorre do processado, logo a partir da notificação da executada em 20/5/2022, nos termos e para efeitos do disposto [Pagamento de taxa de justiça e multa] no art. 570, n.º 3 e 4, do CPC, que o tribunal a quo apreciou e indagou da existência de pertinente fundamento legal que conferisse à executada a invocada/reclamada ISENÇÃO de custas. Após diversas diligências, constata-se que, finalmente, a 24/2/2023, vem o tribunal a quo a decidir que, na sequência de oficio da Direcção de Serviços Jurídicos Auditoria e Inspecção da Presidência do Conselho de Ministros, importava considerar que a “embargante não beneficia de qualquer isenção de custas”, e consequentemente, é determinada a sua notificação para, querendo e em dez dias, efectuar os pagamentos previstos no artigo 570º/5 do CPC.

A executada não recorreu.

No âmbito dessa execução foi penhorado um imóvel.

A 22/03/2023, o Agente de Execução notificou a exequente e a executada, nos termos do disposto no art. 812/1 do CPC, para, no prazo de 10 dias, se pronunciarem quanto à venda do(s) bem(s) penhorado(s), relevando em especial pronunciarem-se quanto ao valor de mercado, desde já informando que a venda deverá ser concretizada através de leilão electrónico, cf. despacho n.º 12624/2015, de 09 de Novembro. É enviado em anexo o auto de penhora do imóvel do qual consta o valor patrimonial de 457.357,70€ e não consta a referência a quaisquer ónus e encargos sobre o imóvel.

A executada não disse nada.

A 17/10/2023, a Cablexport Sociedade de Condutores Eléctricos Lda., deduz embargos de terceiro, com procuração nos seguintes termos: declara constituir seu bastante procurador o Sr. Dr. […].

A 27/11/2023, os embargos não foram recebidos; entre o mais diz-se:

No que concerne ao alegado direito de preferência sobre o imóvel, esse direito deverá ser exercido aquando da venda, sendo que a diligência ordenada/autorizada é, até, benéfica para a embargante, uma vez que possibilita a rápida venda do imóvel sobre a qual, depois, poderá exercer o seu alegado direito de preferência.

Quanto ao alegado direito de retenção, tratando-se de um direito real de garantia de um direito de crédito da embargante sobre a executada, deverá ser objecto de processo de reclamação de créditos, a correr por apenso aos autos de execução.

A Cablexport não recorreu.

A 19/03/2024, o AE notificou a exequente

de que, no âmbito do presente processo, foi decidida a venda do bem imóvel penhorado mediante leilão electrónico na plataforma www.e-leiloes.pt, nos termos do artigo 837.º do CPC. Valor Base: 1.890.900€, referente ao valor de mercado, por ser superior ao valor patrimonial.

Valor mínimo: (85% do valor base).

Da decisão do agente de execução, cabe reclamação a ser apresentada, através de requerimento dirigido ao juiz do processo, no prazo de 10 dias contados da presente notificação (como documentos anexos iam caderneta predial e relatório de avaliação imobiliária).

A 21/03/2024, a executada reclamou para o juiz nos seguintes termos:

tendo tido conhecimento informal, porque de nada, assim como o seu mandatário, lhe foi notificado, ao contrário da exequente, por via do seu mandatário, da decisão do AE, consubstanciada no oficio de 19/03/2024, em proceder à venda de um seu imóvel, onde tem sediada a sua sede, mediante leilão electrónico, pelo preço base de 1.890.900€, capeada de um relatório de avaliação, vem apresentar a presente reclamação, o que faz nos termos e com os fundamentos seguintes :

1° Para alem de à executada lhe parecer estranho, para não usar de outra expressão, que o AE, ao contrário do que aconteceu com a exequente, não lhe notifique nem tenha notificado de tão séria decisão,

2° AE, o mesmo, a quem está confiado e está a desenvolver diligencias para penhora e venda de outros bens da executada, em que as partes processuais são as mesmas, assim como a origem dos alegados créditos reclamados, os mesmos, ou seja, no processo que, com o n.º 815/17.0T80ER corre termos neste tribunal

3° prédios já penhorados, outros, e que, no seu valor, não considerando o que a executada, por sua vez, reclama e peticiona da e em relação à exequente, em termos reconvencionais e de compensação, são mais do que suficientes para, na pior das hipóteses para a executada, se vendidos, permitir que a exequente seja reembolsada do que se arroga e o AE possa cobrar pelos seus serviços e custos,

4° a serem obtidos e conseguidos, assim, em duplicado, porque a génese e origem dos créditos reclamados nos dois processos é o mesmo, o que devia ter determinado a sua apensação,

5° obviando a que, também, neste tribunal, em duplicação, estejam a ser processados dois processos com o mesmo âmbito, com o que acarretam de disponibilização dos escassos recursos do mesmo, também em duplicado,

6° a decisão comunicada e decidida, que se crê posterior ás diligencias que o AE, nos termos do disposto no art.749 do CPC, devia ou deve proceder

7° é abusiva, excessiva e violadora no disposto no n.º 3 do art. 735 do CPC, uma vez que a penhora, deve limitar-se aos bens necessários ao pagamento da divida exequenda e das despesas previsíveis da execução, na presunção de serem no máximo de 20 % do seu valor.

8° Significa isto que, considerado e analisado tudo o alegado, deve a presente reclamação ser julgada procedente e provada, devendo o AE ser interpelado para a necessidade da sua imparcialidade e correcto e diligente desempenho das duas funções, bem como para, em face de tudo o aduzido, dar sem efeito e ser revogada a decisão que, unilateralmente, sem dar conhecimento á exequente, se determinou.

A 21/03/2024, o AE notificou a executada nos mesmos termos transcritos acima (sob 19/03/2024).

A 27/03/2024 o AE, notificado da reclamação de acto apresentada pela executada, diz o seguinte:

A 19/03/2024, o AE notificou o exequente da decisão de venda do imóvel; Contudo, após análise posterior da avaliação que fundamentou a decisão de venda, verificou-se que aquela enfermava de um lapso, motivo pelo qual foi dada sem efeito a decisão notificada ao exequente, datada de 19/03/2024, e não tendo a executada sido por isso notificada da mesma, conforme documentos que em anexo se juntam; rectificado o lapso da avaliação, foram as partes devidamente notificadas da decisão de venda a 21/03/2024, conforme documentos que em anexo se juntam. Face ao exposto, facilmente se verifica que não houve qualquer omissão na actuação do signatário, devendo a reclamação apresentada ser indeferida, por manifesta falta de fundamento legal.

A 27/05/2024 foi proferido o seguinte despacho:

Reclamação do acto apresentada pela executada em 21/03/2024:

Tendo o AE corrigido o acto em conformidade com o requerido, nada mais há a acrescentar.

A 05/02/2025, o AE anuncia a venda por leilão e dá disso conhecimento à exequente, à executada e à depositária.

A 05/02/2025, a executada expôs e requereu ao juiz o seguinte:

1\ Tomou agora conhecimento a executada que, no âmbito deste processo, no portal e-leilões está enunciada a venda, pelo preço base de 1.890.900€ de um prédio que, pese embora onerado, no mínimo dos mínimos de mercado, tem o um valor de 12.000.000€.

2\ Sem olvidar a desproporcionalidade da penhora em função do valor de crédito reclamado, em violação do previsto e estatuído no n.º 3 do art. 735 do CPC.,

3\ do que tem registo e nota é que está e encontra-se pendente que este tribunal, em relação a este processo, um recurso que foi admitido, por despacho com a ref.ª 155062224, que o admitiu, em que foi atribuído efeito suspensivo.

4\ Considerando este pressuposto, vem requerer se digne e determine seja sustada a referida venda que está a ser enunciada por via do balcão e leilões.

A 14/02/2025, o AE, tendo tido conhecimento do requerimento apresentado pela executada, vem expor o seguinte:

Quanto à decisão do valor base:

A 22/03/2023, foram as partes notificadas para se pronunciarem quanto à modalidade de venda do imóvel objecto de penhora, bem como para se pronunciarem quanto ao valor de mercado do mesmo.

Atenta a ausência de resposta das partes, foi solicitado relatório de avaliação para apuramento do valor de mercado do imóvel objecto de venda.

Assim, foi decidida a venda do bem imóvel penhorado mediante leilão electrónico, pelo valor base de 1.890.900€, conforme avaliação efectuada.

A 19/03/2024, o signatário notificou o exequente, na pessoa do seu mandatário, da decisão de venda do imóvel.

Porém, após análise posterior da avaliação que fundamentou a decisão de venda, verificou que aquela enfermava de um lapso, motivo pelo qual foi dada sem efeito a decisão aí notificada, não tendo a executada sido por isso notificada da mesma nessa data.

Rectificado o lapso da avaliação, foram as partes devidamente notificadas da decisão de venda a 21/03/2024, tudo conforme documentos juntos no requerimento datado de 27/03/2024.

No dia 21/03/2024, havia sido pelo mandatário da executada apresentada uma reclamação do acto da decisão de venda, na qual nada reclamava no que respeita ao valor base decidido, mas sim o facto de não ter sido notificada da decisão no dia 19/03/2024, requerendo por isso a revogação da decisão notificada.

Na sequência do esclarecimento prestado, foi proferido o despacho datado de 27/05/2024, no qual refere que atenta a rectificação nada mais havia a acrescentar.

Nada mais tendo pela executada sido reclamado.

Assim, face ao despacho supra indicado, foi o imóvel inserido no leilão electrónico, com o valor base de 1.890.900€.

Quanto ao recurso:

[…]

O recurso interposto pela executada assenta única e exclusivamente sobre o montante a fixar referente à sanção pecuniária compulsória requerida pela exequente, face ao incumprimento da prestação de facto […]

Assim, entende o AE, não existir qualquer impedimento ou motivo de suspensão da presente execução no que diz respeito ao pagamento da quantia certa, não obstante da posterior decisão do montante a fixar a título de sanção pecuniária compulsória, motivo pelo qual foi o imóvel objecto de venda inserido no leilão electrónico.

Salienta ainda as sucessivas reclamações e recursos apresentados pela executada, os quais têm apenas como objectivo protelar a execução, prejudicando o normal andamento dos autos, bem como a resolução do presente processo.

Atentos os factos supra expostos, entende o AE não ter o requerimento apresentado pela executada qualquer

fundamente, não devendo, salvo melhor opinião, ser dado qualquer provimento ao mesmo.

A 07/03/2025, a Cablexport deduz novos embargos de terceiros, com procuração passada nos mesmo termos da anterior.

A 03/04/2025, os embargos foram indeferidos liminarmente por extemporaneidade e por inadmissibilidade legal, dizendo-se entre o mais:

A Cablexport diz ser titular de direito de retenção em relação a alguns dos valores que despende, e titular do direito de preferência sobre qualquer negócio que tenha por objecto o referido prédio e ainda diz ter direito a indemnização por responsabilidade civil extracontratual, pela ordem de penhora, a ilicitude e desproporção da penhora do bem em causa, o que constitui abuso de direito.

Pela consulta do apenso C, autuado como embargos de terceiro, constata-se que a embargante (também ali patrocinada pelo mesmo mandatário) já havia deduzido embargos de terceiro, o que sucedeu no dia 17/10/2023. Como tal, afigura-se-nos que, em face dos elementos constantes dos autos, o prazo de 30 dias desde o conhecimento de que o bem em causa foi objecto de penhora há muito que decorreu.

Além disso, o direito que a embargante invoca sustenta-se no contrato de comodato. Ora, o comodatário é possuidor em nome alheio, gozando de um direito pessoal de gozo, pelo que tem sido entendido na doutrina e na jurisprudência que não pode deduzir embargos de terceiro por se entender que o seu direito não é incompatível com o acto de penhora. O direito pessoal de gozo, atenta a eficácia relativa do contrato, é inoponível ao que adquire o bem da esfera do comodante (ac. do STJ de 30/03/2017, proc. 149/09.4TBGLG-E.E1-A.S1).

A 16/06/2025 o recurso é admitido e a exequente notificada para contestar.

A 16/09/2025, a exequente, na contestação, diz, entre o mais:

A executada e a embargante, têm a mesma direcção, ou seja a mesma presidente e gerente, M (vide página da executada: fd... e certidão permanente online da embargante com o código de acesso 6673-8213-0009, válida até 24/04/2026, que se junta, onde também se poderá verificar que o ultimo ano de prestação de contas foi em 2021. São partes do contrato de comodato invocado, a comodante/executada, representada pela administradora M, que actualmente também é a gerente e sócia da comodatária/embargante, o que tornou possível a celebração do referido contrato de comodato, conforme se verifica na referida certidão comercial permanente e RCBE que se junta [e onde consta aquela Sr.ª administradora como a beneficiária efectiva da Cablexport - TRL]. Também a procuração junta aos autos pela embargante está outorgada por P e não pela gerente/presidente de ambas as sociedades, M, assim a legitimidade do outorgante é duvidosa, pois nem sequer indica a qualidade em que o faz. Assim, podemos estar perante uma procuração outorgada por quem alegadamente não tendo legitimidade para o fazer, a mesma não poderá produzir os efeitos pretendidos pela embargante.

O recurso só foi remetido pela secção do tribunal recorrido a 01/06/2026 e distribuído neste TRL a outro juiz.

A 17/03/2025, foi proferido o seguinte despacho em relação ao requerimento da executada de 05/02/2025:

Veio a executada peticionar a sustação da venda em causa nos autos porquanto está pendente de conhecimento um recurso a que foi atribuído efeito suspensivo sobre uma decisão proferida pelo Tribunal.

O AE já se pronunciou e o exequente nada disse.

Vejamos.

A decisão sob recurso apresenta o seguinte dispositivo:

Nestes termos e sendo fluídos os critérios de equidade e razoabilidade a que a lei manda atender, ao abrigo do disposto no art. 868º, 1, ultima parte, do CPC, considero ser de condenar a executada a pagar uma sanção pecuniária compulsória, que fixo em €20 por dia, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 829ºA do CC.

[…]

Resulta do exposto que a decisão proferida pelo tribunal em nada contende com a venda em curso, apesar de o respectivo recurso ter efeito suspensivo da mesma [decisão - TRL], uma vez que ali só foi conhecida a fixação da sanção pecuniária compulsória, mantendo-se inalterada a restante liquidação da obrigação exequenda.

Como tal, indefere-se o requerido.

Como o despacho anterior só foi notificado a 01/04/2025, o AE veio, a 24/03/2025 [antes de ser notificado dele], expor e requerer seguinte ao juiz:

Encontram-se os autos a prosseguir com as diligências de venda do imóvel penhorado, tudo conforme requerimento apresentado pelo AE a 14/02/2025.

A 12/03/2025, terminou o leilão electrónico, tendo sido apresentadas várias propostas, sendo a mais elevada no valor de 2.519.518,07€.

Ora, sendo tal proposta de valor consideravelmente superior aos 85% do valor base fixado, encontra-se este em condições de proceder à sua adjudicação.

Porém, não foi ainda proferido qualquer despacho à reclamação de acto apresentada pela executada, bem como ao esclarecimento apresentado pelo AE.

Assim, face ao encerramento do leilão e à obtenção de proposta superior aos 85% do valor base, requer-se se digne pronunciar se deverá o AE adjudicar o imóvel objecto de venda.

A 02/04/2025, depois de notificado do despacho de 17/03/2025, consta a seguinte decisão do AE:

Terminado o leilão electrónico verifica-se que a melhor proposta é superior a 85% do valor base, estando assim reunidas condições para que se concretize a adjudicação do bem ao proponente, logo que:

a\ O proponente deposite o preço e demonstre o cumprimento das obrigações fiscais, designadamente a liquidação do IMT e IS, o que deverá fazer no prazo de 15 dias contados da notificação para depósito do preço (artigo 824/2 do CPC);

b) Não sejam exercidos direito de preferência (no prazo de 10 dias), sem prejuízo de eventuais direitos de remição (artigo 842 do CPC).

A demonstração da liquidação do IS e IMT é feita pela entrega ao AE do duplicado da declaração modelo 1 de IMT/IS, a respectiva liquidação e o comprovativo de pagamento. Uma vez que se trata de venda judicial, a liquidação de IMT/IS é feita junto de qualquer serviço de finanças, devendo o adquirente juntar ao serviço de finanças a presente decisão.

Adquirente: LF, […]

Executado(s): […]

Valor: 2.519.518,07€

BEM A SER ADJUDICADO: […]

A 03/04/2025 é proferido despacho pelo juiz no qual, entre o mais, consta o seguinte:

Tendo já sido proferida decisão de adjudicação pelo AE, fica prejudicado o conhecimento do req. ref.ª 27582418. [é o requerimento do AE de 24/03/2025 - TRL]

A 24/04/2025, a executada interpõe recurso deste despacho dizendo que:

Tal decisão, que não é uma decisão de mero expediente nem proferida no uso legal de um poder discricionário, no sentido do disposto no n.º 1 do art. 630 do CPC, não fez a adequada e justa ponderação dos factos nem a correcta aplicação do direito competente a mesma, está errada. Com efeito, tendo sido requerido pelo AE ao Tribunal, que […] que se pronuncie se deverá o AE adjudicar o imóvel objecto de venda, a decisão reclamada, fazendo tábua rasa deste pedido assim como não tendo tomado posição em relação à reclamação pendente apresentada pela executada, considerou tudo isto prejudicado, sancionando, a decisão, assim, ilegal, de adjudicação do AE, considerando prejudicado o conhecimento e o dever de tomar conhecimento de todos estes pressupostos. Ora, sendo certo que não é licito realizar no processo actos inúteis, os mesmos, a existirem, em termos de normativos legislativos e previstos legisla e normativamente, tem e devem merecer do tribunal, alem do conhecimento, a sua pronuncia, por despacho ou sentença, no âmbito do dever de os juízes de administrar justiça […] até porque existe uma cadeia teológica que liga os mesmos, que não são autónomos e independentes e tem uma dinâmica determinativa da sua existência, actos e decisões, aquelas, no âmbito do error in procedendo, que não foram consideradas e decididas, como se impunha e legalmente estava obrigado e vinculado, e que deviam ter sido valoradas e consideradas pelo tribunal a quo, e que, assim, por o não ter feito, são, mais do que uma nulidade secundária, e que, naturalmente, também, influi no exame e decisão final, decisão que é e foi, mais do que nula, ilegal, por ter ofendido a lei do processo, não susceptível de arguição ou reclamação por nulidade, e que assim deve ser valorada e revogada.

A 24/04/2025, o AE notifica a exequente e a executada do seguinte:

Fica devidamente notificado da decisão do AE.

Documentos anexos

E- leilões - Certidão de leilão - Anexo Certidão Encerramento do leilão

Dec. AE – adjudicação [este documento é o documento do AE de 02/04/2025 - TRL].

A 03/06/2025, foi proferido o seguinte despacho:

Veio a executada recorrer do despacho proferido em 03/04/2025 […]

Nos termos do artigo 630/1 do CPC não admitem recurso os despachos de mero expediente nem os proferidos no uso legal de um poder discricionário.

Os despachos de mero expediente são aqueles que se destinam a prover ao bom andamento do processo, sem interferir no conflito de interesses entre as partes (ac. do TRG de 14/11/2003, processo n.º 2031/03-1), ou aqueles que apenas têm por finalidade regular ou disciplinar o andamento ou a tramitação processual e que não importam decisão ou julgamento, denegação, reconhecimento ou aceitação de qualquer direito (ac. do TRC de 06-06-2018, proc. 517/16.5GCLRA.C1).

No presente caso, o tribunal limitou-se a afirmar que se encontrava prejudicado o conhecimento da pretensão deduzida a juízo no requerimento em apreço, o qual, no caso concreto, correspondia a uma questão colocada pelo AE: Assim, face ao encerramento do leilão e à obtenção de proposta superior aos 85% do valor base, requer-se a V. Exa. se digne pronunciar-se se deverá o AE adjudicar o imóvel objecto de venda.

Isto porque posteriormente à colocação de tal questão, o AE acabou por proferir a decisão de adjudicação.

Como tal, entendeu-se que a resposta à questão anteriormente colocada deixava de ter qualquer utilidade, porquanto o acto já se encontrava praticado.

O tribunal não decidiu nem positiva, nem negativamente em relação ao acto de adjudicação, sendo que o despacho assinalado não conferiu nem retirou qualquer direito às partes.

Como tal, afigura-se-nos que o despacho em causa é de mero expediente e, por assim ser, não é susceptível de recurso.

Nestes termos e face aos fundamentos supra expostos, por inadmissibilidade legal, rejeita-se o recurso interposto pela executada.

A executada não reclamou deste despacho.

A 08/07/2025, o AE notifica o autor da melhor proposta,

para, no prazo de 15 dias, efectuar o pagamento, utilizando para o efeito as referências Multibanco constantes em rodapé, o valor de 2.519.518,07€, correspondentes à totalidade /a parte do preço em falta, do bem adjudicado a V. Exa, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 824 do CPC.

A 10/09/2025, o AE informa a exequente e a executada de que notificado o proponente, nos termos do artigo 824/2 do CPC, este não procedeu ao depósito do preço. Face ao exposto, fica notificado para, no prazo de 10 dias, e nos termos do artigo 825/1 do CPC vir, querendo, dizerem o que tiverem por conveniente.

A 16/09/2025, a executada, notificada desta informação do AE apresenta “uma reclamação do acto” para o juiz, onde diz o seguinte:

1\ Sem embargo do facto de não estar fora a possibilidade, e que nunca deixou de ser cogitado, de ser ou poder ser exercido o do direito de remição,

2\ seja por si, seja por algum dos elementos dos seus órgãos sociais, seja pela comodatária, Cablexport, Sociedade de Condutores Eléctricos, Lda., que para além do mais, é preferente, porque tem o direito de preferência e a notificada honra-se em cumprir os seus deveres e compromissos,

3\ entende a notificada que, para além do apuramento, pelo tribunal, louvando-se a mesma no mesmo, das responsabilidades do proponente LF, a venda deve ficar e fique sem efeito. E isto porque,

4\ para além do valor da proposta e valor porque foi adjudicado não representar 1/5 do que é o valor de mercado do imóvel,

5\ a proposta e venda que foi anunciada não considerou seja o ónus que existe sobre o imóvel, no negócio e relação que a notificada tem com a Cablexport Lda.,

6\ seja a real e efectiva implantação do prédio que diverge, em muito do que foi anunciado e está mesmo registado, seja em termos cadastrais seja em termos de registo predial.

7\ Assim, no respeito do notificado, deve ser dado sem efeito a venda.

A 28/10/2025 é proferido o seguinte despacho

Req. ref.ª 28584705 [é o requerimento anterior da executada]:

Notifique a executada reclamante para, no prazo de 10 dias, juntar documentação que comprove o por si alegado.

A 25/11/2025, a executada diz que:

notificada que foi do despacho anterior requer a junção aos autos não só de uma comunicação recepcionada e processada da Cablexport Lda., como resumo do parecer que determinou a apresentação de modelos 1 pelas desconformidades das áreas nos serviços da administração tributária e conservatória do registo predial – Docs. n.ºs 1 е 2 (que se juntam).

A 07/01/2026 foi proferido o seguinte despacho:

Req. ref.ª 28584705 [é o requerimento de 16/09/2025 - TRL] e 29075969 [é o requerimento de 25/11/2025 - TRL]: Veio a executada peticionar que a venda executiva fique sem efeito porquanto o valor da proposta e respectiva adjudicação representa 1/5 do valor de mercado do imóvel, não tendo sido considerada a existência do negócio que existe com a Cablexport, Lda., bem como por a implantação do prédio divergir da situação cadastral.

Não foi deduzida oposição.

Juntou documentos.

Vejamos.

Nos termos do artigo 838 do CPC:

1\ Se, depois da venda, se reconhecer a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomado em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou de erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado, o comprador pode pedir, na execução, a anulação da venda e a indemnização a que tenha direito, sem prejuízo do disposto no artigo 906 do Código Civil.

2\ A questão prevista no número anterior é decidida pelo juiz, depois de ouvidos o exequente, o executado e os credores interessados e de examinadas as provas que se produzirem.

3\ Feito o pedido de anulação do negócio e de indemnização do comprador antes de ser levantado o produto da venda, este não é entregue sem a prestação de caução; sendo o comprador remetido para a acção competente, a caução é levantada, se a acção não for proposta dentro de 30 dias ou estiver parada, por negligência do autor, durante três meses.

Por seu turno, nos termos do artigo 839 do CPC:

1\ Além do caso previsto no artigo anterior, a venda só fica sem efeito:

a\ Se for anulada ou revogada a sentença que se executou ou se a oposição à execução ou à penhora for julgada procedente, salvo quando, sendo parcial a revogação ou a procedência, a subsistência da venda for compatível com a decisão tomada;

b\ Se, tendo corrido à revelia, toda a execução for anulada nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 851, salvo o disposto no n.º 4 do mesmo artigo;

c\ Se for anulado o acto da venda, nos termos do artigo 195.º;

d) Se a coisa vendida não pertencia ao executado e foi reivindicada pelo dono.

2\ Quando, posteriormente à venda, for julgada procedente qualquer acção de preferência ou for deferida a remição de bens, o preferente ou o remidor substituem-se ao comprador, pagando o preço e as despesas da compra.

[…]

Ainda, estabelece o artigo 195/1 do CPC que:

Fora dos casos previstos nos artigos anteriores, a prática de um acto que a lei não admita, bem como a omissão de um acto ou de uma formalidade que a lei prescreva, só produzem nulidade quando a lei o declare ou quando a irregularidade cometida possa influir no exame ou na decisão da causa.

A nulidade em causa não é de conhecimento oficioso, devendo ser invocada pelo interessado na observância da formalidade – artigos 196 e 197/1 do CPC.

No presente caso, apenas o comprador tem legitimidade para peticionar a anulação da venda nos termos do artigo 838/1 do CPC, o que não é o caso da reclamante, que é executada.

Por outro lado, não foram alegados quaisquer fundamentos subsumíveis à previsão do artigo 839 do CC.

Razão pela qual inevitavelmente soçobra a pretensão da executada, a qual se julga improcedente.

Custas do incidente pela executada, sem prejuízo da isenção de que beneficie.

A executada recorre deste despacho, para que seja revogado, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:

A\ A sentença recorrida não fez a adequada e justa ponderação dos factos de acordo com os elementos fornecidos pelo processo assim como não fez a boa aplicação do direito competente, que imporia decisão diferente;

B\ A mesma não cumpre, integralmente, o previsto e estatuído no art. 607/4 do CPC, não estando fundamentada, em termos absolutos, de facto e, especialmente de direito, nulidade prevista no art. 615 do CPC que se argui;

C\ Esta nulidade decorre também do facto de a decisão, como acto jurídico que é, em parte alguma da mesma exara ou expresso, como a sua fundamentação de direito, que impõe a enunciação das razões públicas do decidido, justificando em sede analítica;

D\ O recurso tem como fundamento, o que foi alegado e é o seu objecto em relação ao peticionado, o facto e a circunstância de que, seja na proposta apresentada, seja pelo valor que alegadamente foi adjudicado o prédio o mesmo representar, pelo mínimo, 1/5 do valor de mercado do imóvel bem como não considerou nem respeitou, até porque aliás nada foi anunciado, expresso, referido e exarado nos anúncios de que sobre o imóvel e em relação ao mesmo, existe um que o AE não podia nem pode desconhecer;

E\ Igual limitação decorre da desconformidade das áreas exarada dos registos cadastrais e registais havendo erro sobre o objecto mediato do negócio, sobre a identificação da coisa transmitida, sobre as suas qualidades e falta de verificação de conformidade;

F\ Esta falta de desconformidade, dá à executada, nos termos do disposto no art. 838/1 do CPC, a prerrogativa da anulação seja da venda seja dos actos anteriores que culminaram na mesma, como seja a publicitação, até porque esta norma não é uma norma especial ou especifica que exclua outros intervenientes processuais, como seja a executada, de modo a que a mesma possa defender a tutela dos seus direitos em termos de que não fique indefesa;

G\ Estes ónus e acções são oponíveis à execução na veste de um direito pessoal de gozo nos termos do art. 819 do CC, até porque, no processo executivo, na venda, o objectivo é conciliar o interesse de todos os envolvidos, buscando o melhor valor possível para o bem, ajustando-o ao mercado e à realidade das ofertas;

H\ Não existe um valor juridicamente definido como o valor real do imóvel, sendo este valor é determinado pelo mercado, pelo jogo da oferta e procura, estando assim errada a decisão quando o não considera, pelo que deve ser revogada substituída por outra, fundamentada.

A exequente não contra-alegou.

Questão a decidir: se a “venda” devia ter sido anulada.

Apreciação

É evidente que a executada não tem razão, sendo o recurso manifestamente improcedente.

Como decorre dos despachos do AE, a venda ainda não se tinha realizado e a executada estava só a ser notificada para se pronunciar sobre o passo subsequente a dar no procedimento da venda, pelo que, é errado o que consta da parte final de 3 daquele requerimento ou seja, o pressuposto base em que assenta a reclamação que deu origem ao despacho recorrido, e por isso, logicamente, tinha de ser indeferida a reclamação e a pretensão deduzida em 7.

As considerações tecidas pela executada de 1 a 3, quase até ao fim, do requerimento de 16/09/2025, são irrelevantes e, por isso, despropositadas: o tribunal não tem nada que saber sobre o que é que a executada entende ou deixa de entender se ela, daí, não tira quaisquer consequências. De qualquer modo, diga-se que nos autos não consta que a executada alguma vez tenha dado notícia ao AE da existência de um preferente (supõe-se que contratual) e muito menos que tenha feito prova disso.

O que consta em 4 é ilegítimo: a executada já tinha sido notificada para se pronunciar sobre a venda e valor da venda há mais de 2,5 anos e nada tinha dito, pelo que precludiu o direito de se pronunciar sobre esse valor como tal.

O que consta de 5 e 6 é ilegítimo: a executada tinha sido notificada para se pronunciar sobre a venda e o valor da venda há mais de 2,5 anos e há mais de 1,5 ano sobre o valor do imóvel, com possibilidade de reclamação, e nunca tinha levantado qualquer questão sobre qualquer ónus sobre o imóvel e de qualquer divergência entre registos que pudesse ter influência sobre o valor do imóvel, pelo que precludiu o direito de reclamar, só 2,5 anos e 1,5 anos depois, do valor do imóvel devido à existência de ónus (a existirem e a terem os efeitos pressupostos pela executada, o que é tudo menos certo, como em parte se pode ver nas decisões dos embargos de terceiro, embora o último ainda esteja sujeita a recurso) e divergências. Se estes ónus e divergências se verificarem e vierem a causar a nulidade ou anulação da venda, ou outras consequências para terceiros, a executada será, pelo menos, parcialmente responsável pelos danos que tal possa ocasionar.

Assim, a reclamação devia ter sido indeferida, como o foi, porque não existia o acto de que a executada dizia ter reclamado e ela já não podia levantar as questões que estava a levantar como tais e a executada devia ter sido condenada em multa substancial devido à manifesta impertinência da reclamação (art. 723/2 do CPC).

A reclamação foi indeferida por fundamento diverso do que antecede, tendo o tribunal recorrido, por lapso manifesto, aceite o pressuposto da reclamação da executada.

Mas, repete-se, ainda não tinha havido qualquer adjudicação do imóvel ao proponente do maior lance, nem podia ter havido porque ele ainda não tinha feito o que tinha de fazer: depósito do preço e demonstração do cumprimento das obrigações fiscais.

O que resulta do seguinte:

O regime da venda em leilão electrónico consta dos termos da portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça (art. 837/1 do CPC). “Essa portaria é a Portaria 282/2013, de 29/08, cujos artigos 20 a 26 tratam da venda em leilão electrónico. Em tudo quanto nela não estiver regulado aplica-se o regime da venda em estabelecimento de leilão (art. 837/3 e 834 do CPC). Essa portaria é complementada pelo Despacho (homologatório) 12624/2015, de 09/11, previsto no art. 20 da Portaria […]” […A adjudicação] é feita pelo AE (art. 26/1 da Portaria), que emite o respectivo título de transmissão [art. 827/1 por analogia; é o que também resulta do art. 8/10 do Despacho 12614/2015, ao remeter para o regime de tramitação da venda mediante propostas em carta fechada a regulação da aceitação da proposta e da adjudicação ao preferente, com força vinculativa, porém, que não excede o regime formal da tramitação, dada a disposição do n.º 3 (aplicação das regras relativas à venda em estabelecimento de leilão em tudo o que não estiver especialmente regulado na Portaria) e a do art. 1 da Portaria (“regras do sistema” – o que é confirmado nos n.ºs 1 a 5 do art. 31, sem prejuízo das normas especiais dos artigos 21/1, 22 e 25 da mesma Portaria)]. […] À falta de pagamento do preço pelo maior licitante ou pelo preferente é aplicável o art. 825 (art. 25 da Portaria), não sendo aplicável a sanção do art. 834/4 in fine (ex vi art. 837/7) […]” (Lebre de Freitas, Ribeiro Mendes / Isabel Alexandre, CPC anotado, vol. 3.º, 3.ª edição, Almedina, 2022, págs. 818-819).

E o art. 2/1 do Despacho 12614/2015 esclarece que 1 - Para efeitos das presentes regras, entende-se por: a) «Adjudicação» a decisão tomada no âmbito do processo de execução pelo agente de execução, que decida a venda de um bem ou conjunto de bens integrados num lote, a um utente que apresentou a licitação mais elevada, depois de ter depositado o preço e demonstrado o cumprimento das obrigações fiscais.

E o artigo 827/1 do CPC: dispõe: Mostrando-se integralmente pago o preço e satisfeitas as obrigações fiscais inerentes à transmissão, os bens são adjudicados e entregues ao proponente ou preferente, emitindo o agente de execução o título de transmissão a seu favor, no qual se identificam os bens, se certifica o pagamento do preço ou a dispensa do depósito do mesmo e se declara o cumprimento ou a isenção das obrigações fiscais, bem como a data em que os bens foram adjudicados.”

Não tendo havido pagamento integral do preço, a venda nem sequer se tinha ainda aperfeiçoado (mesmos autores e obra citada, pág. 795). Nem se tinham verificado os pressupostos da subsequente emissão do título de transmissão (mesmos autores, obra e local citados).

Por isto tudo, é que o AE se limitou a notificar exequente e executada nos termos do art. 825 do CPC.

Assim, o despacho de indeferimento deve ser confirmado, embora por fundamento diverso.

Quanto às conclusões do recurso da executada: a conclusão A é uma acusação estereotipada; as conclusões B e C estão erradas: a sentença está devidamente fundamentada, principalmente tendo em conta os fundamentos – ou melhor, a ausência dos fundamentos pertinentes - da reclamação; conclusões D e E: a executada não podia levantar tais questões, a meio da venda; conclusão F: se houvesse venda, que não há, o direito a pedir a anulação era só do comprador, não da executada, como decorre do art. 838/1 do CPC; e a executada já não tinha o direito de pedir a anulação de actos antecedentes, por ter decorrido, há muito, o prazo para o efeito: art. 199/1 do CPC; primeira metade da conclusão G: o art. 819 do CC diz o contrário do que a executada está a dizer; e o comodato caduca com a venda do imóvel (para além do ac. do STJ invocado na decisão dos segundos embargos, veja-se também o ac. do TRL de 23/10/2025, proc. 6074/24.1T8LSB-G.L1, relatado pelo relator deste, e as referências que dele constam); a segunda metade da conclusão G é pura retórica; de qualquer modo, quanto a ela e à conclusão H, diga-se que a venda está a ter em conta o valor de mercado do imóvel, sendo que a executada não se pronunciou sobre ele quando foi chamada a fazê-lo.

Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente.

Sem custas porque a executada, que seria a responsável por elas por ter perdido o recurso, está dispensada delas por beneficiar de apoio judiciário nessa modalidade.

Visto que a executada diz que o seu imóvel (prédio urbano descrito na Conservatória Registo Predial sob o número 0000, e inscrito na matriz sob o artigo 1111 das freguesias) tem o valor de 12.000.000€, o imóvel foi avaliado pelo AE em 1.890.900€ e o imóvel só tem o valor patrimonial de 457.357,70€, comunique à Autoridade Tributária as divergências para eventual apuramento de infracções tributárias [com certidão da certidão predial junta a 01/07/2021, do auto de penhora de 07/07/2021, da caderneta predial e do relatório da avaliação juntos a 21/03/2024 sob NOT) e da exposição da executada de 05/02/2025].

Lisboa, 25/06/2026

Pedro Martins

Rute Sobral

Higina Castelo