11297/22.5T8PRT.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Só a falta absoluta de fundamentação, entendida como a total ausência de fundamentos de facto e de direito, gera a nulidade prevista na al. b) do n.º 1 do citado art. 615º do CPC, não consubstanciando tal nulidade a omissão de análise crítica da prova ou a insuficiente explicitação dos meios de prova subjacentes à decisão que recaiu sobre a matéria de facto.

II- A impugnação da decisão sobre a matéria de facto é de rejeitar quando existem outros factos vertidos na sentença que não tendo sido impugnados determinem que a eventual alteração da decisão de facto não assuma relevo para a decisão a proferir.

III- A perda do sinal prevista no art. 442º nº 2 do CC pressupõe o incumprimento imputável a quem constituiu o sinal.

IV- A obrigação pecuniária de devolução do sinal no âmbito de um contrato promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre duas sociedades comerciais no âmbito das suas actividades, consubstancia um crédito de natureza comercial, e como tal os juros de mora devem ser pagos com base na taxa legal aplicável para as operações comerciais prevista no art. 102º nº 3 do CCom.

Processo n.º 11297/22.5T8PRT.P1- APELAÇÃO

Sumário (elaborado pela Relatora):

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I. RELATÓRIO:

1. A... – UNIPESSOAL, LDA intentou acção declarativa de condenação, sob processo comum, contra B..., LDA, tendo formulado os seguintes pedidos:

-julgar-se validamente resolvido pela Autora o contrato promessa dos autos e condenar-se a Ré a devolver à Autora em dobro as quantias recebidas a título de sinal, no montante total de 1.360.000,00€ (um milhão trezentos e sessenta mil euros);

ou, caso assim não se entenda,

- a pagar à Autora a quantia de 851.039,83€ (oitocentos e cinquenta e um mil trinta e nove euros e oitenta e três cêntimos), correspondente à devolução em singelo das quantias recebidas a título de sinal, acrescida de uma indemnização pelos encargos suportados pela Autora em consequência do contrato promessa dos autos.

Como fundamento da referida pretensão alegou em síntese que em 15/11/2018 celebrou com a Ré um acordo escrito, que denominaram contrato promessa de compra e venda, mediante o qual a Ré prometeu vender à Autora o imóvel identificado na PI, devoluto e livre de quaisquer ónus e encargos, responsabilidades ou limitações que possa prejudicar ou impedir o exercício de todos os direitos a ele inerentes, pelo preço de 1.000.000,00€ (um milhão de euros), mais tendo ficado acordado, conforme consta da cláusula 3. Condição, que a celebração do contrato prometido «fica sujeita à condição de aprovação por parte das entidades responsáveis, designadamente pela sociedade C... ou pela Câmara Municipal ..., do projeto de reconstrução e lic [sic] cujo pedido de licenciamento se encontra pendente e que inclui um estabelecimento comercial no rés-do-chão e seis apartamentos nos pisos superiores, tudo conforme consta do projeto que constitui o Anexo I ao presente contrato (…) ficando o “Prédio” em condições de ver iniciadas as obras de Reconstrução», tendo-se obrigado a Ré a «(…) praticar todos os atos e diligências necessárias para que a Condição se encontre cumprida/verificada, no máximo, até final de Março de 2019 (…)», acordando ainda as partes que «(…) A não verificação da “Condição” no prazo (…) [fixado] (…), por razões que não lhes sejam imputáveis, confere às Partes Contratantes o direito à resolução do negócio, podendo a primeira Contratante [Autora] exigir a totalidade do valor do sinal prestado, mas apenas em singelo (…)», e que «(…) «As partes contratantes podem, mediante acordo escrito/aditamento ao presente contrato, prorrogar o prazo estabelecido no ponto 3.2. da presente cláusula.»

O contrato teve vários aditamentos, nos quais foi prorrogado o prazo de celebração do contrato definitivo e foi pago pela Autora à Ré a título de sinal quantias que importaram no valor global de €680.000,00, até que depois de várias vicissitudes a Autora comunicou à Ré a resolução do contrato através de cartas enviadas em 5.11.2021 alegando que a outorga da escritura estava a ser impedida pela ação instaurada por AA e o seu cônjuge contra a B..., Lda. e a A..., Unipessoal, Lda. com vista a obter a declaração de nulidade da escritura pública de compra e venda através da qual a B..., Lda adquirira o direito de propriedade sobre o prédio prometido, com o subsequente averbamento dessa ação junto do Registo Predial, e pela hipoteca constituída a favor do Banco 1..., S.A.

Concluiu que a pendência da referida ação que corre termos sob o processo n.º 10407/20.1T8PRT, bem como a incerteza quanto ao respetivo desfecho e à obtenção de uma decisão final transitada em julgado, tornaram inviável a outorga da compra e venda prometida, pretendendo ser reembolsada pela Ré das despesas que suportou na decorrência do contrato promessa (serviços de avaliação, de arquitectura, arqueológicos, de processo de licenciamento, bem como os juros remuneratórios dos empréstimos que contraiu junto de financiadores israelitas) caso não venha a ser declarada procedente a sua pretensão de reembolso do valor do sinal em dobro e lhe venha a ser reembolsado o valor do sinal em singelo.

2. A Ré deduziu contestação, impugnando os factos alegados pela Autora, alegando que a Autora apenas lhe entregou o valor de € 675.000,00 (seiscentos e setenta e cinco mil euros), e não € 680.000,00 (seiscentos e oitenta mil euros, porquanto, porquanto os € 5.000,00 (cinco mil euros) que a A. entregou à mediadora imobiliária a título de reserva foram-lhe oportunamente devolvidos e que a impossibilidade de cumprimento até ao momento do contratado não se deveu a facto culposo ou imputável seu, mas sim à pendência de uma acção judicial intentada por terceiros na qual a Autora também figura como Ré, encontrando-se ela, também por tal facto, impossibilitada de cumprir o contrato.

Concluiu que a resolução do contrato operada pela Autora é ilícita e que consequentemente deve esta perder a favor da Ré os valores passados, ou assim não se entendendo, a sua perda de interesse no negócio apenas lhe poderá conferir o direito à restituição em singelo daqueles valores, no montante de € 675.000,00 (seiscentos e setenta e cinco mil euros), mais impugnando os custos que a Autora alegou ter suportado, rejeitando a responsabilidade pelo seu pagamento por o eventual incumprimento contratual não se ter devido a culpa da sua parte.

3. Dispensada a realização da audiência prévia, foi proferido despacho saneador, no âmbito do qual foi fixado o objecto do litígio, fixados os factos assentes bem como os temas de prova, o qual foi objecto de reclamação oportunamente decidida.

4. Em sede de audiência de julgamento a Autora apresentou requerimento de ampliação do pedido, nos seguintes termos:

“caso a R. venha a ser condenada na devolução do sinal em singelo, seja ainda condenada ao pagamento do valor dos juros de mora, sob pena de enriquecimento sem causa da R., calculados desde a data de entrega à R de cada um desses valores até integral pagamento à A., a saber:

● Assim ao valor de € 150.000 entregue à A. em 30.11.2018 deve acrescer o valor de juros de mora legais desde essa data até integral pagamento;

● Assim ao valor de € 400.000 entregue à A. em 12.04.2019 deve acrescer o valor de juros de mora legais desde essa data até integral pagamento;

● Assim ao valor de € 125.000 entregue à A. em 13.08.2019 deve acrescer o valor de juros de mora legais desde essa data até integral pagamento;

Subsidiariamente requer-se que, caso a R. seja condenada no pagamento do sinal em singelo, seja condenada no pagamento dos juros de mora desde a data da resoluçao do contrato promessa de compra e venda, i.e., 05.11.2021 até integral pagamento ou, em alternativa, desde a data da citação da R. para a presente ação até integral pagamento.

Mais se requer que, relativamente ao valor de € 171.039,83 referentes à reparação das despesas e encargos suportados pela A. seja a Ré condenada no pagamento dos respetivos juros de mora desde a data da apresentação da presente ação até integral pagamento.”

5. Posteriormente foi proferido despacho a admitir a ampliação do pedido nos moldes requeridos pela Autora.

6. Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença em 1.03.2024, Ref Citius 456446824, com o seguinte dispositivo:

“Julga-se parcialmente procedente a presente acção intentada por A... – UNIPESSOAL, LDA. e condena-se a R. B..., LDA. a pagar à Autora:

a) A quantia de 675.000,00 (seiscentos e setenta e cinco mil euros), correspondente à devolução em singelo das quantias recebidas a título de sinal, acrescida de juros de mora cíveis contados desde 08/11/2021 até efectivo e integral pagamento;

b) A quantia de €171.039,83 (cento e setenta e um mil e trinta e nove euros e oitenta e três cêntimos, correspondente os encargos sofridos pela A., acrescida de juros de mora cíveis contados desde a citação até efectivo e integral pagamento;

c) Julga-se improcedente o remanescente do pedido e dele se absolve a R.

d) Custas da acção pela A. e R. na proporção do vencimento e decaimento, artº 527º do CPC

Registe.

Notifique.”

7. Inconformada, a Autora interpôs recurso de apelação da sentença final, formulando as seguintes

CONCLUSÕES

A. Tendo concluído que a resolução do contrato operada pela Recorrente era válida e eficaz, o Tribunal a quo decidiu condenar a Recorrida a pagar à Recorrente a quantia de EUR 675.000,00 (seiscentos e setenta e cinco mil euros) referente à devolução do sinal em singelo e a quantia de EUR 171.039,83 (cento e setenta e um mil e trinta e nove euros e oitenta a três cêntimos) respeitante aos encargos que a Recorrente teve decorrentes da celebração do contrato promessa no pressuposto de que o contrato definitivo se ia consumar, ambos acrescidos de juros à taxa legal civil.

B. Entende a Recorrente que o Tribunal a quo fez uma incorreta interpretação do direito na parte referente à taxa de juro aplicável, devendo no caso concreto aplicar-se a taxa de juro comercial, sendo esse o objeto do presente recurso.

C. Sendo certo (i) que a simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor (artigo 804.º do CC), (ii) que nas obrigações pecuniárias essa indemnização corresponde aos juros de mora a contar da constituição em mora (artigo 806.º, n.º 1, do CC), (iii) sendo aplicável a taxa de juros legais (artigo 806.º. n.º 2, do CC), importa perceber qual a natureza do crédito para se perceber se a taxa legal aplicável é a dos juros civis (como entendeu a sentença recorrida) ou a dos juros comerciais (como entende a Recorrente).

D. A jurisprudência tem apontado dois pressupostos cumulativos para a aplicação de juros de mora comerciais a qualquer negócio jurídico, a saber: (i) qualidade de empresa ou sociedade comercial de uma das partes e (ii) crédito proveniente de um ato comercial.

E. Sobre o primeiro pressuposto, os sujeitos da relação contratual em causa são ambos sociedades comerciais, tendo o contrato sido celebrado no âmbito das suas atividades comerciais, facto inclusive reconhecido na sentença recorrida.

F. Quanto ao segundo pressuposto, o Código Comercial considera como comerciais as compras e revendas de bens imóveis e direitos a eles inerentes, quando aquelas, para estas, houverem sido feitas (artigo 463.º, 4º, do CCom), sendo que, no caso concreto, o ato em causa é um contrato de compra e venda de um imóvel, no qual a Recorrente iria implementar um projeto imobiliário que consistia na construção de diversos apartamentos que seriam por si posteriormente comercializados [vejam-se os pontos 3), 22), 34) e 36) dos factos provados constantes da sentença recorrida].

G. Ademais, de acordo com a informação pública constante do site oficial das publicações de atos societários (https://publicacoes.mj.pt/pesquisa.aspx) as partes têm o seguinte objeto social:

Recorrente: Compra e venda de bens imobiliários; arrendamento de bens imobiliários; actividades de mediação imobiliária; promoção imobiliária (desenvolvimento de projectos de edifícios); construção de edifícios (residenciais e não residenciais); alojamento mobilado para turistas e outros locais de alojamento de curta duração, designadamente alojamento local; restaurantes tipo tradicional; restaurantes com lugares ao balcão; cafés; bares; actividades de consultoria económica e financeira, para os negócios e a gestão; actividades de arquitectura; actividades de engenharia e técnicas afins; actividades de design; actividades de tradução e interpretação.

Recorrida: construção civil - tectos falsos, divisórias, pintura, instalação eléctrica e construção de edifícios, compra e venda de imóveis, arrendamento de imóveis, promoção imobiliária, alojamentos para turistas de curta duração, turismo rural, actividades hoteleiras com e sem restaurante, importação e exportação.

H. Tendo em conta o objeto social da Recorrente e da Recorrida, dúvidas não restam que o contrato promessa celebrado entre as partes foi no âmbito das suas atividades comerciais, pelo deve ser considerado, para todos os efeitos legais, um ato comercial.

I. Estão, assim, preenchidos os dois pressupostos que a jurisprudência tem entendido para se considerar a aplicação da taxa de juro comercial.

J. O Tribunal a quo, ao aplicar a taxa de juro civil, baseando a sua decisão no facto que justificou a resolução do contrato promessa e não na resolução do próprio contrato, fez uma incorreta aplicação do regime previsto no artigo 102.º. § 3, do CCom.

K. Isto porque, na definição da taxa de juros aplicável há que atender ao negócio resolvido e não aos fundamentos da resolução.

L. Sendo o negócio resolvido um ato comercial nos termos e para os efeitos do Código Comercial (como acima já referido), celebrado entre dois comerciantes no exercício da sua atividade, os juros legais devidos pela mora no pagamento dos valores devidos são juros comerciais, os quais devem ser contabilizados à sucessivas taxas em vigor.

M. É importante realçar que a lógica dos juros é compensar o credor pela delonga no recebimento dos valores que lhe são devidos, sendo essa compensação diferente se estiver em causa um ato civil ou um ato comercial, o que se justifica pois o prejuízo para um comerciante de se ver desapossado do que lhe é devido é diferente do prejuízo para um não comerciante: o comerciante que se vê privado do que lhe é devido fica impedido de aplicar esse dinheiro na sua atividade podendo ver-se obrigado a recorrer a crédito bancário para o desenvolvimento do seu negócio ou mesmo entrar numa situação de insolvência, enquanto o devedor financia a sua atividade através de fundos que não lhe pertencem.

N. E é precisamente isso que se passa no caso dos autos: a Recorrida está a financiar-se através das quantias que lhe foram entregues no âmbito do contrato-promessa e do não pagamento dos valores dos encargos decorrentes da celebração do contrato promessa; no caso das quantias entregues no âmbito do contrato promessa a Recorrida tem na sua posse EUR 675.000,00 (seiscentos e setenta e cinco mil euros)referente aos sinais que foram entregues pela Recorrente entre 30/11/2018 e 13/08/2019 [ver factos provados 6), 12) e 15)], financiando a sua atividade comercial, desde essas datas, com esse dinheiro.

O. A aplicação de uma taxa de juro civil (de 4%) em vez de uma taxa de juro comercial (entre 7% e 11,5%, conforme melhor detalhado acima), é um estímulo para o devedor que assim se financia a uma taxa de juro mais baixa que as taxas atualmente praticadas pelas entidades bancárias.

P. Assim, deve a sentença recorrida ser revogada na parte referente à aplicação da taxa de juro civil aos valores devidos e substituída por outra que aplique a taxa de juros comercial aos mesmos valores, contabilizados desde as datas indicadas na parte dispositiva.

Concluiu, pedindo que seja concedido provimento ao presente recurso e, em consequência, ser revogada a sentença recorrida apenas na parte referente à aplicação da taxa de juro civil aos valores devidos e substituída por outra que aplique a taxa de juros comercial aos mesmos valores, contabilizados desde as datas indicadas na parte dispositiva da Sentença.

8. A Ré também interpôs recurso de apelação da sentença final, formulando as seguintes

CONCLUSÕES

I- A Rec.te não se conforma com a sentença que julgou a acção parcialmente procedente, condenando-a no pagamento à A. da quantia de 675.000,00 (seiscentos e setenta e cinco mil euros), correspondente à devolução do sinal em singelo, acrescida dos juros de mora cíveis contados desde 08/11/2021 – data de resolução do contrato - até efectivo e integral pagamento, bem como, no pagamento da quantia de € 171.039,83 (cento e setenta e um mil e trinta e nove euros e oitenta e três cêntimos), correspondente a encargos sofridos pela A. acrescida de juros cíveis contados desde a citação até efectivo e integral pagamento, absolvendo-se do demais pedido, discordando quer do julgamento da matéria de facto efectuado pelo Tribunal recorrido – impugnando, por conseguinte, a decisão de facto -, quer da matéria de direito.

II- Com relevância para o presente recurso, e que é objecto de impugnação, são os factos julgados provados constantes do ponto 39, por referência à sentença, cujo julgamento se pretende ver alterado, no sentido de não provado.

III- No que respeita à matéria de facto, o Mmo. Juiz a quo não fez correcta apreciação da prova, mostrando-se adequadas as respostas à sentença, quando, em rigor, deveria acontecer exactamente o contrário.

IV- Requerendo-se a renovação da prova considerando-se o depoimento da testemunha BB, cujo depoimento se encontra gravado na aplicação informática, na sessão da audiência de julgamento de 13.11.2023;

V- Do depoimento da indicada testemunha resulta que não é possível apurar como foram obtidos os valores reclamados a título de juros com os alegados empréstimos contraídos, desconhecendo-se desde quando e até quando foram contabilizados;

VI- Acresce que aqueles valores não têm qualquer suporte credível em documentos contabilísticos, nomeadamente, em balancetes ou IES, e os contratos, que oportunamente foram impugnados, não merecem qualquer credibilidade, sendo meros documentos particulares, alegadamente celebrados com cidadãos estrangeiros, sem qualquer reconhecimento de assinaturas ou registo, e parte deles apenas apareceram em data próxima da audiência de julgamento…

VII- Por outro lado, a sentença em crise é, na sua substância, omissa quanto à análise crítica da prova e à fundamentação da resposta à matéria de facto.

VIII- Sendo certo que o Juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção, como decorre do n.º 5 do artigo 607.º do Código do Processo Civil, cabe-lhe explicar na sentença a razão pela qual atenta nas declarações das testemunhas, isto é, tem que analisar criticamente cada depoimento, e a sua conjugação com os demais meios de prova e as regras da experiência comum, o que, no caso vertente, não sucedeu.

IX- É, nessa medida, nula ao abrigo da alínea b) do n.º 1 do artigo 615.º do Código do Processo Civil.

X- Do mesmo modo, não poderá ser valorado o depoimento da testemunha CC, por ter sido prestado em violação do segredo profissional de advogado, tudo nos termos sobreditos e constantes do parecer emitido pela entidade a quem está adstrita a competência legal para aferir se determinado facto está ou não sujeito a segredo profissional e autorizar ou não a revelação de factos a ele sujeitos;

XI- Sendo que, tendo sido suscitada a questão, nomeadamente, com a junção do parecer aos autos, foi omitida qualquer pronúncia sobre essa matéria, o que determina a nulidade da sentença ao abrigo do disposto na alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do Código do Processo Civil;

XII- Acresce que, a resolução do contrato promessa pela A. carece de fundamento, porquanto, à data em que foi comunicada, inexistia qualquer obstáculo contratual ou legal à celebração do contrato prometido.

XIII- Como decorre da doutrina, a resolução ilegítima e infundada, equivale a incumprimento, no caso vertente, por parte da A., e, nessa medida, com consequente perda do sinal passado, tal como oportunamente se alegou em sede de contestação e se pediu a final.

XIV- Sem prescindir, concedendo-se que haja lugar à devolução em singelo do valor do sinal passado, em circunstância alguma poderá haver condenação no pagamento das despesas e encargos supostamente suportados pela A., como, aliás, muito bem se sustentou em sede de decisão proferida no procedimento cautelar.

XV- Na verdade, há que considerar a inexistência de culpa da R. na não celebração do contrato definitivo – reconhecida, aliás, na sentença -, o qual apenas não teve lugar por desconforto da A. pela pendência de uma acção judicial em que a mesma também era parte, e não por impossibilidade da sua concretização, porquanto, como supra se alegou, os pressupostos contratuais estavam cumpridos, operando a resolução contratual, assim, por vontade unilateral da A., por alegadamente ter perdido interesse no negócio, não sendo imputável à R. qualquer responsabilidade pela cessação do negócio, e, nessa medida, não lhe podem ser reclamados aqueles custos.

XVI- Por fim, a serem devidos juros de mora referentes à restituição do sinal passado, estes devem contar-se desde o trânsito em julgado da decisão, e não desde a data da resolução ou até da citação, atendendo a que não há mora da R., uma vez que a resolução não se funda em culpa sua – ao invés do pretendido pela A -, e esta sempre pretendeu um valor desconforme ao que lhe poderia, mesmo em tese, ser devido.

XVII- Ademais, não obstante a responsabilidade da R. ser contratual, está subtraída ao âmbito do n.º 3 do artigo 805.º do Código Civil, pelo que, os juros moratórios apenas poderiam ser devidos a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória

XVIII- A sentença recorrida violou, entre outros normativos que Vossas Excelências doutamente suprirão, e os já supra invocados, o disposto no artigo 805.º do Código Civil

Concluiu, pedindo que seja concedido provimento ao recurso, revogando-se a sentença recorrida.

9. A Autora ofereceu contra-alegações ao recurso interposto pela Ré, pugnando pela confirmação do julgado.

10. Foram observados os vistos legais.

II. DELIMITAÇÃO do OBJECTO do RECURSO:

O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - cfr. artigos 635º, nº 3, e 639º, n.ºs 1 e 2, do CPC.

Por outro lado, ainda, sem prejuízo das matérias de conhecimento oficioso, o tribunal de recurso não pode conhecer de questões não antes suscitadas pelas partes perante o Tribunal de 1ª instância, sendo que a instância recursiva, tal como configurada no nosso sistema de recursos, não se destina à prolação de novas decisões, mas à reapreciação pela instância hierarquicamente superior das decisões proferidas pelas instâncias. [1]

As questões a decidir, em ambos os recursos, por ordem de precedência lógica de conhecimento, são as seguintes:

1ªQuestão-se a sentença padece de nulidades;

2ªQuestão- se a decisão sobre a matéria de facto deve ser alterada;

3ªQuestão-se o incumprimento do contrato promessa é imputável a incumprimento da Autora;

4ª Questão- se a Ré não deve ser responsabilizada pelos custos suportados pela Autora no âmbito do contrato-promessa;

5ª Questão- se os juros de mora devem ser contabilizados desde o trânsito em julgado da sentença;

6ª Questão- se os juros de mora em que a Ré foi condenada devem ser calculados à taxa aplicável para as operações comerciais.

III. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:

1. O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:

1) Em 15/11/2018, a Autora, à data denominada D... – Unipessoal, Lda., e a Ré celebraram entre si um acordo escrito, que denominaram contrato promessa de compra e venda, mediante o qual a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar, devoluto e livre de quaisquer ónus e encargos, responsabilidades ou limitações que possa prejudicar ou impedir o exercício de todos os direitos a ele inerentes, pelo preço de 1.000.000,00€ (um milhão de euros), o prédio urbano sito na Rua ..., na União de Freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., no concelho do Porto, composta por casa de quatro pavimentos e uma dependência, inscrito na matriz urbana sob o n.º ... e descrito na respetiva Conservatória do Registo Predial sob o n.º ..., da freguesia ... (cf. docs. n.º 1, 2 e 3 juntos com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

2) A Autora obrigou-se a pagar à Ré a quantia de 150.000,00€, a título de sinal e princípio de pagamento, no prazo máximo de 15 dias após a assinatura do contrato promessa, sendo o valor remanescente pago na data da outorga do contrato prometido (cf. doc. n.º 1 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

3) Conforme consta da sua cláusula 3. Condição, no mencionado acordo escrito de 15/11/2018, as partes estabeleceram que a celebração do contrato prometido «fica sujeita à condição de aprovação por parte das entidades responsáveis, designadamente pela sociedade C... ou pela Câmara Municipal ..., do projeto de reconstrução e lic [sic] cujo pedido de licenciamento se encontra pendente e que inclui um estabelecimento comercial no rés-do-chão e seis apartamentos nos pisos superiores, tudo conforme consta do projeto que constitui o Anexo I ao presente contrato (…) ficando o “Prédio” em condições de ver iniciadas as obras de Reconstrução», tendo a Ré se obrigado ainda a «(…) praticar todos os atos e diligências necessárias para que a Condição se encontre cumprida/verificada, no máximo, até final de Março de 2019 (…)», acordando ainda as partes que «(…) A não verificação da “Condição” no prazo (…) [fixado] (…), por razões que não lhes sejam imputáveis, confere às Partes Contratantes o direito à resolução do negócio, podendo a primeira Contratante [Autora] exigir a totalidade do valor do sinal prestado, mas apenas em singelo (…)», que «(…) A Condição é fixada em benefício da Promitente Compradora [Autora] e confere-lhe, o direito em renunciar à mesma, em qualquer altura, mediante notificação escrita (…)» e que «As partes contratantes podem, mediante acordo escrito/aditamento ao presente contrato, prorrogar o prazo estabelecido no ponto 3.2. da presente cláusula.» (cf. doc. n.º 1, cláusula 3., junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto)

4) Nos termos da cláusula 5. do acordo escrito de 15/11/2018, as partes acordaram que o contrato prometido seria celebrado no prazo de 30 dias a contar da verificação da referida condição, isto é, da aprovação do projeto de reconstrução, ou da comunicação da renúncia a essa condição por parte da Requerente (cf. doc. n.º 1, cláusula 5., junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

5) A Autora e a Ré acordaram ainda, nos termos constantes da cláusula 12. Do mesmo acordo, que «salvo os casos expressamente previstos no presente Contrato, todas as comunicações e/ou notificações entre as Partes deverão ser efetuadas através de carta registada com aviso de receção para os endereços constantes do cabeçalho do presente Contrato ou por e-mail para os seguintes endereços ..........@..... e ..........@....., salvo se a destinatária comunicar à remetente, com a antecedência devida, um novo endereço para o efeito.» (cf. doc. n.º 1, cláusula 12., juntos com r.i. no procedimento cautelar de arresto)

6) Em 30/11/2018, a Autora pagou à Ré a quantia de 150.000,00€ (cento e cinquenta mi euros), a título de sinal e princípio de pagamento, mediante transferência bancária para conta titulada pelo gerente da Ré, DD, com o IBAN ... (cf. docs. n.ºs 4 e 5, juntos com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

7) Em 7/06/2018, a Autora pagou à Ré a título de reserva do imóvel a quantia de 5.000,00€, tendo essa quantia sido entregue em depósito à imobiliária mediadora do negócio IAD, que a recebeu como fiel depositária, conforme decorre da proposta de compra de imóvel assinada pelos representantes da Autora e da Ré, tendo este último junto a essa mesma proposta cópia do respetivo cartão de cidadão (cf. docs. n.º 5 e 6 juntos com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

8) Na sequência da assinatura do contrato promessa foi entregue à Ré a mencionada a quantia de 5.000,00€, paga pela Autora a título de reserva do imóvel, sendo essa quantia imputada ao pagamento do preço prometido (cf. docs. n.º 5 e 6 juntos com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

9) Na data da assinatura do acordo escrito de 15/11/2018, o prédio prometido encontrava-se apenas onerado com a inscrição de hipoteca voluntária constituída pela Ré a favor do Banco 1..., S.A., pela AP. ... de 2018/08/01, para garantia do cumprimento das obrigações que para a Ré emergem de contrato de empréstimo por si outorgado com o mencionado Banco em 01/08/2018, sendo de 220.000,00€ (duzentos e vinte mil euros) o valor do capital garantido e de 294.800,00€ (duzentos e noventa e quatro mil e oitocentos euros) o valor do montante máximo assegurado (doc. n.º 16, cf. doc. n.º 2 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

10) Na data da assinatura do acordo escrito de 15/11/2018, tal como na presente data, o prédio prometido encontrava-se em acentuado estado de degradação, tendo a Ré, na sequência de interpelação da Câmara Municipal ..., efetuado diversos trabalhos para mitigar os riscos de queda de elementos construtivos e de desmoronamento parcial do edifício, identificados em informação elaborada pelos serviços do Município ... datada de 27/09/2018 (cf. doc. n.º 7 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

11) Em 10/04/2019, a Autora e a Ré celebraram um acordo escrito, que designaram como aditamento a contrato promessa de compra e venda, pelo qual, além do mais que do mesmo consta, acordaram, em aditamento ao acordo escrito de 15/11/2018, que a escritura de compra e venda seria celebrada no prazo máximo de 90 dias após a realização desse aditamento, obrigando-se a Autora a entregar à Ré a quantia de 400.000,00€ (quatrocentos mil euros), a título de reforço de sinal, a acrescer aos 150.000,00€ já entregues anteriormente, a pagar «por transferência bancária para a conta da promitente vendedora, num prazo máximo de 3 dias úteis após a celebração do aditamento (…)». (cf. doc. n.º 8 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

12) Em 12/04/2019, nos termos acordados, a Autora entregou à Ré a quantia de 400.000,00€ (quatrocentos mil euros), a título de reforço de sinal, mediante transferência bancária para conta titulada pelo gerente da Ré, DD, com o IBAN ... (cf. docs. n.ºs 5 e 9 juntos com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

13) Em 1/08/2019, a Autora e a Ré celebraram um novo acordo escrito, que designaram como aditamento a contrato promessa de compra e venda, pelo qual, para além do mais que consta do mesmo, acordaram, em aditamento ao acordo escrito de 15/11/2018, que a escritura de compra e venda seria celebrada até ao dia 31/10/2019, podendo tal prazo ser prorrogado mediante acordo das partes, obrigando-se a Autora a entregar à Ré a quantia de 125.000,00€ (cento e vinte e cinco mil euros), a título de reforço de sinal, «a qual acrescerá aos 550.000,00€ (…) já entregues aquando da celebração do contrato promessa do primeiro aditamento ao contrato (…)», sendo o pagamento da referida quantia «efetuado por transferência bancária para a conta da promitente vendedora, num prazo máximo de 4 dias úteis após a celebração do presente aditamento (…)». (cf. doc. n.º 10 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

14) No considerando e) do mencionado acordo escrito de 1/08/2019, as partes esclareceram que, «em virtude da necessidade de obtenção de licença de construção para a obtenção do financiamento bancário necessário à realização do contrato prometido, é necessária uma nova prorrogação do prazo para a realização do contrato prometido» (cf. doc. n.º 10 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

15) Em 13/08/2019, nos termos acordados, a Autora entregou à Ré a quantia de 125.000,00€ (cento e vinte e cinco mil euros), a título de reforço de sinal, mediante transferência bancária para conta titulada pelo gerente da Ré, DD, com o IBAN ... (cf. docs. n.ºs 5 e 11 juntos com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

16) Assim, A Autora entregou à Ré, no âmbito do mencionado acordo e respetivos aditamentos, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia global de €675.000,00, tendo €5.000,00 entregues à mediadora imobiliária sido devolvidos à A

17) Em 1/07/2020, a Autora foi citada para a acção que corre termos sob o processo n.º 10407/20.1T8PRT, no Juízo Central Cível do Porto – Juiz 2, instaurada por AA e EE contra a Ré e a Autora, no qual foram formulados os seguintes pedidos:

«a) ser declarada a ANULABILIDADE do negócio de compra e venda do imóvel celebrado entre o marido da Autora AA e a sociedade B..., LDA (Ré);

b) ser declarada a ANULABILIDADE da promessa de aquisição provisória (registo) celebrada entre as Rés (sujeitos passivos) em 03/01/2019;

c) ser ordenado o CANCELAMENTO dos registos efectuados na Conservatória do Registo Predial sobre o prédio [prédio prometido] – Registo de propriedade n.º ..., de 30/12/2016; - Registo de propriedade n.º ..., de 09/05/2018; - Registo de hipoteca voluntária n.º ..., de 01/082018; e Registo provisório de aquisição de propriedade n.º ..., de 10/01/2019.» (cf. doc. n.º 19 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

18) A Ré adquiriu a AA, através de escritura pública outorgada em 20/12/2016, pelo preço de 130.000,00€ (centro e trinta mil euros), 7/10 indivisos do prédio prometido, e, através de escritura pública outorgada em 7/05/2018, pelo preço de 130.000,00€ (centro e trinta mil euros), 3/10 indivisos do prédio prometido (cf. doc. n.º 18 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

19) Em janeiro/fevereiro de 2019, a Autora e a Ré acordaram que ficaria a cargo da Autora a organização e gestão do processo de licenciamento junto da Câmara Municipal ..., com vista à obtenção da licença de reconstrução para o prédio prometido e se houver decisão de aprovação do projecto.

20) Em 16/07/2020, o Município ... notificou a Ré para proceder ao pagamento da taxa municipal aplicável na sequência do deferimento do pedido de emissão de alvará de licenciamento de obras de demolição, ampliação e alteração, tendo por objeto o prédio prometido, no valor de 991,15€ (cf. doc. n.º 20 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

21) O Município ... procedeu, no âmbito do Processo N.º ..., à emissão, em nome da Ré, do Alvará de Licenciamento de Obras de Demolição/Ampliação/Alteração NUD/..., com data de 24/08/2020, tendo por objeto o prédio prometido, no qual se prevê o prazo de 365 dias para a conclusão das obras (doc. n.º 22 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

22) Em 9/09/2020, a Autora remeteu para a sede da Ré, sita na Rua ..., ..., ... Vila Nova de Gaia, carta registada, na qual, além do mais que consta da mesma, a Autora interpelou a Ré nos seguintes termos:

«(…) A pendência da mencionada ação de anulação, que visa a anulação da escritura de compra e venda donde resultou o V/ direito de propriedade sobre o prédio prometido, e a oponibilidade da peticionada anulação à n/ sociedade inviabilizam a outorga da escritura pública de compra e venda prometida nos termos ajustados, isto é, livre de ónus e encargos. Acresce que tal ação inviabiliza também a obtenção do financiamento bancário de que a n/ sociedade necessita, conforme é do V/ conhecimento, para pagar a parte remanescente do preço e para promover os trabalhos necessários para a reabilitação do prédio prometido e desenvolvimento do correspondente projeto imobiliário.

Assim, enquanto se mantiver a mencionada ação judicial e a correspondente inscrição no registo predial, mostra-se inviável a outorga da escritura pública de compra e venda prometida, ficando a n/ sociedade legitimada para declarar a resolução do contrato promessa em apreço, com a consequente obrigação de devolução do sinal pago em dobro. (…)

Em face do exposto, vem a A..., Unipessoal, Lda., por esta via, interpelar a B..., Lda. para no prazo de 4 (quatro) meses, a contar da data do envio da presente missiva, obter a desoneração do prédio prometido, viabilizando a venda do prédio prometido, sem ónus e encargos, nos termos previstos no contrato promessa.

Caso o prédio prometido não se mostre livre e ónus e encargos no final do mencionado prazo, mantendo-se a inviabilidade da outorga da escritura de compra e venda prometida, a A..., Unipessoal, Lda. reserva-se o direito de resolver o contrato promessa, com efeitos imediatos, e de reclamar a devolução em dobro da quantia entregue a título de sinal, acrescida das despesas por si suportadas em consequência do contrato promessa em apreço.» (cf. doc. n.º 23 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

23) Em 10/09/2020, a Ré recepcionou a carta enviada pela Autora em 9/09/2020, não tendo acusado a respetiva recepção, nem tendo apresentado resposta (cf. doc. n.º 23 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

24) Entre 9/09/2020 e 19/02/2021, foram estabelecidas negociações entre as partes, através dos respectivos mandatários, com vista à obtenção de uma solução extrajudicial, tendo o mandatário da Ré deixado de responder a todas as tentativas de contacto da Autora a partir de 19/02/2021 (cf. doc. n.º 24 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

25) Em março de 2021, a gerente da Autora interpelou diretamente o gerente da Ré, tendo o mesmo assegurado que os contactos entre os mandatários das partes seriam retomados prontamente, o que não se veio a confirmar (cf. doc. n.º 24 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

26) Em 12/04/2021, a Autora remeteu para a sede da Ré, sita na Rua ..., ..., ... Vila Nova de Gaia, carta registada, na qual, além do mais que consta da mesma, a Autora interpelou a Ré nos seguintes termos:

«Exmo. Senhor FF,

Mediante carta remetida em 08/09/2020, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, a A..., Unipessoal, Lda. interpelou a B..., Lda para no prazo de 4 (quatro) meses, a contar da data do envio dessa missiva, obter a desoneração do prédio prometido, viabilizando a venda do prédio prometido, sem ónus e encargos, nos termos previstos no contrato promessa celebrado em 15/11/2018 e objecto de aditamentos celebrados em 10/04/2019 e em 1/08/2019. Com efeito, a celebração da compra e venda prometida mostra-se inviável em virtude de o prédio prometido se encontrar onerado com o registo da ação judicial instaurada por AA, na qual se peticiona a declaração de anulabilidade do negócio de compra e venda do imóvel celebrado entre AA e a V/ sociedade B..., Lda., e com hipoteca constituída a favor do Banco 1..., S.A.

Não obstante a ausência de qualquer resposta da V/ sociedade à n/ carta de 08/09/2020, foram, entretanto, estabelecidas negociações através dos n/ mandatários com vista à obtenção de um acordo extrajudicial.

Acontece que, não obstante a disponibilidade inicialmente demonstrada pelo V/mandatário, GG, o n/ mandatário, HH, deixou de o conseguir contactar a partir do passado dia 19/02/2021, não logrando desde essa data obter qualquer resposta às suas inúmeras tentativas de contacto telefónico e às diversas mensagens SMS e de correio eletrónico enviadas.

Em face da interrupção dos contactos entre mandatários, no passado mês de março estabelecemos contacto telefónico directo com V. Exa., na qualidade de gerente, manifestando a n/ estranheza pela ausência de qualquer contacto por parte do V/mandatário. Após nos ter garantido inicialmente que os contactos entre mandatários seriam prontamente retomados, o que acabou por não se verificar, solicitamos a V. Exa. o agendamento de uma reunião com a presença dos legais representantes das duas sociedades e dos respetivos mandatários. Embora tenha manifestado disponibilidade para esse efeito, V. Exa. não confirmou o agendamento da solicitada reunião entre as partes e, inclusivamente, deixou de atender e/ou devolver as nossas chamadas.

Nos contactos mantidos com V. Exa. solicitamos ainda informação sobre a situação em que se encontra o contrato de crédito hipotecário celebrado pela V/ sociedade com o Banco 1..., S.A. e que, tal como a mencionada ação judicial, inviabiliza a celebração da compra e venda prometida. Contudo, não logramos obter uma resposta satisfatória a esta questão.

Não tendo a V/ sociedade logrado assegurar a desoneração do prédio prometido no prazo fixado na n/ carta de 08/09/2020, vimos por esta via interpelar a V/ sociedade para, no prazo de 8 (oito) dias, a contar da data do envio da presente missiva, retomar de forma efetiva as negociações com vista à obtenção de uma solução extrajudicial, sob pena de nos vermos constrangidos a exercer o direito de resolução do contrato promessa e de reclamar o imediato pagamento dos n/ créditos, incluindo a devolução em dobro da quantia entregue a título de sinal e as despesas suportadas em consequência do contrato promessa em apreço. (…)» (cf. doc. n.º 24 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

27) Mediante carta datada de 20/04/2021, dirigida ao procurador da Autora, CC, que atuava em nome e em representação da Autora, a Ré respondeu à referida missiva de 12/04/2021, na qual, para além do mais que consta da mesma, refere o seguinte:

«As conversas havidas entre mandatários das sociedades decorreram, porém, não foi possível encontrar, ainda, um acordo, uma vez que o que nos foi pedido ultrapassa largamente o razoável.

Com efeito, a nossa sociedade nunca deixou de cumprir com as suas obrigações contratuais, não deu azo a qualquer tipo de desconfianças sobre a sua capacidade de cumprimento do contrato, e não obrigou a A... a celebrar os contratos nos termos em que celebrou, ainda que tenha sido surpreendida com o aparente desconhecimento da gerência acerca das vicissitudes contratuais ocorridas.

O que nos foi proposto, apesar de mitigado, não só não garante o cumprimento do contrato pela A..., como, também, visa a penetração na nossa escrituração comercial e na relação com a banca, o que é manifestamente inaceitável. Oferecemos a colaboração e informação, nomeadamente por via da disponibilização de contrato e situação do cumprimento do mútuo, e mais não nos peçam. Inexiste qualquer fundamento para falarem diretamente com os nossos bancos, e se o fizerem e daí resultarem transtornos ou prejuízos, não deixaremos de pedir responsabilidades.

(…)

Teremos todo o gosto em retomar negociações, com a marcação de uma reunião, caso pretendam, na semana entre 3 a 7 de Maio, com exceção do dia 04, preferencialmente depois das 17 horas.» (cf. doc. n.º 25 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto)

28) Mediante carta registada com aviso de recepção, datada de 27/04/2021 e enviada em 30/04/2021, para a sede da Ré, sita na Rua ..., ..., ... Vila Nova de Gaia, rececionada em 4/05/2021, a Autora propôs à Ré a realização de uma reunião no dia 6/05/2021, com a presença dos representantes das partes e dos respetivos mandatários (cf. doc. n.º 26 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

29) Nos dias 6/05/2021, 13/05/2021 e 1/06/2021, as partes reuniram-se na presença dos respetivos mandatários, estando a Autora representada pelo seu procurador CC, presencialmente, e pela sua gerente II, através de videoconferência nas primeiras reuniões e presencialmente na última, estando a Ré representada pelo seu gerente FF.

30) Na sequência das reuniões realizadas entre as partes, a Autora aceitou uma proposta da Ré no sentido de se proceder à elaboração de um novo aditamento ao contrato promessa dos autos prevendo a devolução pela Requerida em prestações trimestrais das quantias entregues pela Requerente a título de sinal, no montante total de 675.000,00€.

31) No final de junho de 2021, as partes acordaram na redacção da minuta do aditamento ao contrato promessa prevendo a devolução pela Ré, em prestações trimestrais, das quantias entregues pela Autora a título de sinal.

32) Durante o mês de julho de 2021, o gerente da Ré invocou circunstâncias várias para adiar sucessivamente a assinatura do aditamento ao contrato promessa acordado com a Autora.

33) Em reunião efetuada no dia 2/08/2021, com a presença dos respetivo mandatários e com a intervenção por videoconferência da gerente da Autora, II, e por teleconferência do gerente da Ré, FF, a Ré informou a Autora de que não iria assinar o aditamento ao contrato promessa prevendo a devolução gradual pela Ré das quantias entregues pela Autora a título de sinal, não tendo apresentado qualquer justificação para o efeito.

34) Mediante carta registada com aviso de recepção, datada de 17/09/2021 e enviada em 23/09/2021 para a morada que julgava ser a sede da Ré, correspondente à Rua ..., ..., ... Vila Nova de Gaia, a Autora, para além do mais que consta da mesma, interpelou a Ré nos seguintes termos:

«A ação instaurada por AA e seu cônjuge contra B..., Lda. e A..., Unipessoal, Lda. e o seu subsequente registo na Conservatória do Registo Predial impede a aquisição pela A..., Unipessoal, Lda. do prédio prometido livre de ónus e encargos, conforme acordado no contrato promessa. Acresce que a mencionada ação judicial também impede a nossa sociedade de obter o financiamento bancário de que necessita, conforme é do vosso conhecimento, para pagar a parte remanescente do preço e para desenvolver os necessários trabalhos de reabilitação do edifício.

A suspensão por período indefinido da outorga da compra e venda prometida, devido ao mencionado litígio judicial, ao qual a A..., Unipessoal, Lda. é completamente alheia, causou-lhe elevados prejuízos, devido ao elevado montante de capital já investido, cujo custo aumenta diariamente, e à perda de oportunidade para celebrar os negócios associados. A provável caducidade da licença de construção, que foi sempre uma condição essencial para a aquisição do prédio prometido. Irá aumentar esses prejuízos.

Ao longo dos últimos meses de aturadas negociações tendo em vista a resolução do assunto supra, a A..., Unipessoal, Lda. disponibilizou-se para encontrar uma solução que pudesse reduzir os seus prejuízos e permitir a manutenção em vigor do contrato promessa. A nossa sociedade aceitou inclusivamente a V/ proposta para uma devolução gradual do sinal, mantendo em vigor o contrato promessa.

Surpreendentemente, a V/ sociedade recusou-se a outorgar o aditamento ao contrato promessa acordado pelos nossos advogados. Lamentavelmente, após recusar-se a outorgar o mencionado aditamento, a V/ sociedade não foi capaz de apresentar qualquer outra proposta viável, urge a tomada de uma posição definitiva.

A V/ sociedade não está em condições de garantir se e quando poderá outorgar a escritura de compra e venda prometida na medida em que não pode fornecer qualquer indicação quanto à data em que será proferida a sentença final na mencionada ação judicial e não pode assegurar que essa sentença não impedirá definitivamente a outorga da prometida escritura.

Nesta medida, considerando a incerteza quanto à conclusão da mencionada ação judicial, que impede a outorga da escritura de compra e venda, e porque a A..., Unipessoal, Lda, não pode aguardar de forma indefinida, concedemos a V. Ex.ª o prazo máximo de 30 dias, após a recepção da presente carta, para obter a remoção de todos os ónus e encargos sobre o prédio prometido e para agendar a escritura de compra e venda do prédio, livre de ónus e encargos, tal como contratualizado, ou, em alternativa, para proceder ao reembolso integral do sinal de 680.000,00€ (seiscentos e oitenta mil euros).

No caso de se manter a impossibilidade de outorgar a escritura de compra e venda ou a V/ sociedade não reembolsar integralmente o sinal, até ao final do mencionado período, a A..., Unipessoal, Lda. dará seguimento à resolução do contrato, com as consequências inerentes ao incumprimento da V/ parte do referido contrato.» (cf. doc. n.º 27 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

35) Não obstante ter sido enviada para a morada da Requerida constante do cabeçalho do contrato promessa dos autos, nos termos previstos na respetiva cláusula 12, a carta de 23/09/2021 foi devolvida com a indicação “objeto não reclamado” (cf. doc. n.º 27 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

36) Em 5/11/2021, a Autora enviou para a Ré duas cartas registadas com aviso de recepção, uma para a anterior sede da Ré, sita na Rua ..., ..., ... Vila Nova de Gaia, e outra para a nova sede da Ré, sita na Rua ..., ... Porto, com o seguinte teor:

«Na sequência das nossas anteriores cartas relativas à outorga da prometida escritura de compra e venda, a A..., Unipessoal, Lda. vem por esta via resolver, sem necessidade de qualquer nova notificação, o contrato promessa de compra e venda melhor identificado supra caso a V/ sociedade, B..., Lda., não remova todos os ónus e encargos que incidem sobre o prédio prometido por forma a permitir a outorga da escritura pública de compra e venda prometida até ao dia 30 de novembro de 2021.

A A..., Unipessoal, Lda. já interpelou a B..., Lda por diversas vezes para proceder à remoção de todos os ónus e encargos que incidem sobre o prédio prometido, por forma a viabilizar a outorga da escritura pública de compra e venda nos termos acordados entre as partes. Na verdade, a outorga da mencionada escritura está a ser impedida pela ação instaurada por AA e o seu cônjuge contra a B..., Lda. e a A..., Unipessoal, Lda. com vista a obter a declaração de nulidade da escritura pública de compra e venda através da qual a B..., Lda adquiriu o direito de propriedade sobre o prédio prometido, com o subsequente averbamento dessa ação junto da Registo Predial, e pela hipoteca constituída a favor do Banco 1..., S.A.

Embora a A..., Unipessoal, Lda se tenha disponibilizado para encontrar uma solução que permitisse a redução dos seus prejuízos e a manutenção em vigor do contrato promessa em apreço, V. Exa., de forma inesperada e repetidamente, recusou-se a celebrar o aditamento ao contrato promessa que foi acordado entre os nossos advogados e que teria permitido o reembolso do sinal. Lamentavelmente, para além de não honrar a palavra dada, negando-se a celebrar o mencionado aditamento, elaborado de acordo com a V/ proposta, V. Exa. recusou-se sucessivamente a apresentar qualquer outra solução viável que permitisse à A..., Unipessoal, Lda assegurar os seus direitos e manter-se no contrato.

Conforme anteriormente mencionado, a suspensão por tempo indefinido da outorga da escritura pública de compra e venda prometida, em relação à qual a A..., Unipessoal, Lda. é completamente alheia, causou e está a causar perdas elevadas para a n/ sociedade, em resultado do elevado capital já investido com o pagamento do sinal, perdas essas que aumentam diariamente. Acresce que a suspensão da outorga da prometida compra e venda está a impedir a n/ sociedade de obter o empréstimo bancário de que carece para pagar a parte remanescente do preço e para promover os indispensáveis trabalhos de reabilitação do edifício, cujos termos foram acordados com o Banco 2..., caducando a respetiva aprovação em dezembro.

A provável caducidade da licença de construção, que foi sempre uma condição essencial para a prometida aquisição do imóvel prometido, e a consequente necessidade de obter uma nova licença de construção, o que exigirá uma modificação substancial dos projetos atuais para dar cumprimento às restrições decorrentes das novas regras urbanísticas aplicáveis, aumentará os mencionados prejuízos e reduzirá significativamente os resultados económicos do projeto.

A V/ sociedade deverá remover todo os ónus e encargos que incidem sobre o prédio prometido por forma a permitir a outorga da escritura de compra e venda até 30 de novembro 2021. Após esta data, caso a V/ sociedade não esteja em condições de vender o prédio prometido livre de ónus e encargos, nos termos acordados entre as partes, o contrato promessa de compra e venda deverá ser considerado como resolvida, por motivo exclusivamente imputável à V/ sociedade, sem necessidade de nova notificação, ficando a V/ sociedade obrigada a devolver o sinal em dobro, no montante de 1.360.000,00€, acrescido do pagamento das despesas suportadas pela A..., Unipessoal, Lda. em consequência do contrato promessa. Como consequência direta e imediata do mencionado contrato promessa, a A..., Unipessoal, Lda. suportou despesas no montante total de 84.000,00€, incluindo encargos financeiros relativo à quantia paga a título de sinal, honorários de arquitetos, despesas jurídicas, serviços de arqueologia, avaliação do prédio para efeito de crédito bancário e taxas da licença de construção.

A devolução do sinal em dobro e o pagamento das despesas suportadas deverá verificar-se no prazo de 10 (dez) dias a contar da resolução do contrato promessa, sob pena de a A..., Unipessoal, Lda. instaurar a competente ação judicial para cobrança desses mesmos créditos, comprometendo-se a utilizar todos os meios legais ao seu dispor, incluindo a instauração de todas as possíveis ações judiciais, até às últimas consequências, contra a V/ sociedade e pessoalmente contra V. Exa. Enquanto responsável pelo mencionado incumprimento e por qualquer eventual dissipação e/ou apropriação indevida dos ativos da sociedade em prejuízo dos credores da sociedade, que possa ocorrer ou ter ocorrido.» (cf. doc. n.º 28 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto)

37) As duas cartas enviadas em 5/11/2021, referidas em 36), pela Autora para a Ré foram devolvidas com a indicação “objeto não reclamado” (cf. doc. n.º 28 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

38) A Autora não compareceu ao acto de escritura pública de 21/02/2019, tendo sido elaborado o competente termo de não comparência

39) Para pagar o sinal e o preço devido pela aquisição do prédio prometido, nos termos previstos no contrato promessa dos autos, a Autora contraiu diversos financiamentos junto de diversos financiadores de nacionalidade Israelita no valor total de 761.643,20€ (setecentos e sessenta e um mil seiscentos e quarenta e três euros e vinte cêntimos), contra o pagamento de juros remuneratórios calculados de acordo com a taxa anual de 7%, discriminados da seguinte forma:

a) - Ao abrigo de acordo escrito celebrado em 20/11/2018, JJ entregou à Autora a título de empréstimo a quantia de 299.954,40€ (duzentos e noventa e nove mil novecentos e cinquenta e quatro euros e quarenta cêntimos), pelo período de 24 meses, destinada a financiar a aquisição do prédio prometido sito na Rua ..., devendo-se a taxas cambiais a diferença verificada entre o valor efetivamente emprestado e o valor previsto no acordo escrito, a saber, 300.000,00€ (trezentos mil euros) (docs. n.ºs 1 e 2).

b) - Na sequência de acordo escrito celebrado em 10/01/2019, KK entregou à Autora a título de empréstimo o valor 49.964,00€ (quarenta e nove mil novecentos e sessenta e quatro euros e quarenta cêntimos), pelo período de 24 meses, destinando a financiar a aquisição do prédio prometido sito na Rua ..., devendo-se a taxas cambiais a diferença verificada entre o valor efetivamente emprestado e o valor previsto no acordo escrito, a saber, 50.000,00€ (cinquenta mil euros) (docs. n.ºs 3 e 4).

c) - Ao abrigo de acordo escrito celebrado em 13/01/2019, LL entregou à Autora a título de empréstimo a quantia de 100.000,00€ (cem mil euros), pelo período de 24 meses, destinada a financiar a aquisição do prédio prometido sito na Rua ... (docs. n.ºs 5 e 6).

d) - Na sequência de acordo escrito celebrado em 14/01/2019, MM entregou à Autora a título de empréstimo o valor de 101.800,00€ (cento e um mil oitocentos euros), pelo período de 24 meses, destinado a financiar a aquisição do prédio prometido sito na Rua ..., devendo-se a taxas cambiais a diferença verificada entre o valor efetivamente emprestado e o valor previsto no acordo escrito, a saber, 100.000,00€ (cem mil euros) (docs. n.ºs 7 e 8).

e) - Na sequência de acordo escrito celebrado em 14/01/2019, NN entregou à Autora a título de empréstimo a quantia de 75.000,00€ (setenta e cinco mil euros), pelo período de 24 meses, destinando a financiar a aquisição do prédio prometido sito na Rua ... (docs. n.ºs 9 e 10).

f) - Ao abrigo de acordo escrito celebrado em 14/01/2019, OO entregou à Autora a título de empréstimo a quantia de 99.924,40€ (noventa e nove mil novecentos e vinte e quatro euros e quarenta cêntimos), pelo período de 24 meses, destinado a financiar a aquisição do prédio prometido sito na Rua ..., devendo-se a taxas cambiais a diferença verificada entre o valor efetivamente emprestado e o valor previsto no acordo escrito, a saber, 100.000,00€ (cem mil euros) (docs. n.ºs 11 e 12).

g) - Ao abrigo de acordo escrito celebrado em 14/01/2019, PP entregou à Autora a título de empréstimo a quantia de 35.000,00€ (trinta e cinco mil euros), pelo período de 24 meses, destinado a financiar a aquisição do prédio prometido sito na Rua ... (docs. n.ºs 13 e 14).

40) Com vista a financiar a aquisição e reabilitação do prédio prometido, a Autora encetou negociações com o Banco 3..., S.A., tendo este último aprovado a concessão de um financiamento para a aquisição e requalificação do prédio prometido no montante máximo global de 700.000,00€, condicionado à prévia apresentação ao Banco do projeto construção aprovado pela Câmara Municipal ... e de licença de construção válida emitida pela Câmara Municipal ... (cf. doc. n.º 13 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

41) Em 8/05/2020, no âmbito do processo P/254611/18/CMP, que corre termos no Município ..., foi emitida pela respectiva gestora de processo informação com proposta de decisão de aprovação do projeto de arquitectura apresentado para o prédio prometido (cf. doc. n.º 18 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

42) As partes chegaram a agendar a outorga da escritura pública de compra e venda prometida para o início de julho de 2020, mas em data anterior à data marcada para a outorga da escritura, a Autora tomou conhecimento de que tinha sido inscrita no registo predial da descrição do prédio prometido, mediante a apresentação 2176, de 02/07/2020, a mencionada ação que corre termos sob o processo n.º 10407/20.1T8PRT, instaurada por AA e EE contra as aqui Ré e a Autora, com a transcrição dos respetivos pedidos aí formulados (cf. doc. n.º 2 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

43) Em virtude da pendência da ação que corre termos sob o processo n.º 10407/20.1T8PRT, o Banco 3... retirou a sua proposta para financiar a aquisição e reabilitação pela Autora do prédio prometido.

44) A Autora negociou, entretanto, com o Banco 2... um financiamento para a aquisição e reabilitação do prédio prometido, tendo o referido Banco condicionado o financiamento ao cancelamento do registo da referida ação que corre termos sob o processo n.º 10407/20.1T8PRT.

45) Após agosto de 2021, a Autora deixou de conseguir contactar a Ré.

46) Em 15/06/2021, na pendência das negociações mantidas com a Autora suprarreferidas e sem que tivesse dado conhecimento à Autora, a Ré procedeu à alteração da respectiva sede, passando a mesma a corresponder à morada do prédio prometido, isto é, Rua ..., ... Porto (cf. doc. n.º 5 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

47) Em 15/11/2021 foi proferido despacho saneador no âmbito do mencionado processo n.º 10407/20.1T8PRT, que corre termos no Juízo Central Cível do Porto – Juiz 2, na qual é Autor AA, sendo aí Rés as aqui Ré e a Autora, estando agendado para o dia 28/06/2022 a realização da respetiva audiência de julgamento (doc. n.º 17 da p.i, cf. doc. n.º 35 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

48) A Autora pagou ao Banco 3..., S.A. a quantia de 1.456,00€ (mil quatrocentos e cinquenta e seis euros), a título de comissão de serviços de avaliação, na sequência do pedido de financiamento bancário solicitado com vista à aquisição e reabilitação do prédio prometido (cf. doc. n.º 12 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

49) Com a prestação de serviços de arquitetura com vista à instrução do pedido de licenciamento das obras de reabilitação do prédio prometido despendeu a Autora quantia total de 13.714,50€, titulada pelas faturas emitidas pela sociedade E..., Lda. com os n.ºs ..., de 26/02/2019, no valor de 7.011,00€, e ..., de 31/01/2020, no valor de 6.703,50€ (cf. docs. n.ºs 14 e 15 juntos com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

50) Com a prestação de serviços arqueológicos, obrigatórios antes do arranque das obras de reabilitação do prédio prometido, despendeu a Autora a quantia de 3.099,60€ em 20/03/2020, conforme fatura n.º ... (cf. doc. n.º 16 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

51) Para a instrução do referido processo de licenciamento, em 18/02/2020 a Autora procedeu ao pagamento de uma certidão emitida pelo Município ... no valor de 21,65€, conforme fatura/recibo n.º ... (cf. doc. n.º 17 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

52) Em 5/08/2020, a Autora procedeu ao pagamento da taxa municipal no valor de 991,15€, devida pela emissão do alvará de licenciamento de obras referente ao prédio prometido (cf. doc. n.º 21 junto com r.i. no procedimento cautelar de arresto).

53) Em consequência dos empréstimos contraídos junto de financiadores israelitas, com vista ao pagamento das quantias que se obrigou a pagar nos termos previsto no contrato promessa dos autos, a Autora ficou obrigada pagar a esse financiadores, a título de juros remuneratórios, a quantia total de 151.756,93€, resultante da soma dos seguintes valores parcelares:

- 72.904,88€ - JJ;

- 8.155,96€ - KK;

- 14.976,00€ - LL;

- 17.614,11€ - MM;

- 11.040,10€ – NN;

- 21.470,82€ - OO; e

- 5.595,06€ - PP (cf. docs. n.ºs 2, 4, 6, 8, 10, 12 e 14).

54) A Autora procedeu já ao reembolso do capital e ao pagamento de juros remuneratórios devidos aos mencionados financiadores israelitas, com a única exceção de OO, com quem acordou uma dilação dos respetivos prazos de reembolso e pagamento (cf. docs. n.ºs 2, 4, 6, 8, 10, 12 e 14).

55) A R., em 01/10/2021, enviou carta à A. para a morada Rua ..., ..., 4º, ... Matosinhos, a dizer “Vimos por este meio informar V. Exªs que a sede da empresa B..., Ldª…foi alterada para a seguinte morada: Rua ..., ... – ... Porto”., doc 4 da contestação.

56) A aludida carta foi remetida à A. por correio com registo simples, não tendo a mesma sido entregue com a seguinte indicação “A morada está incorrecta”, vide doc. 1 da R. E. 43453143 de 04.10.2023.

IV. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA.

Nulidades da sentença

A este propósito a Apelante fez menção à verificação de dois tipos de fundamentos de nulidade da sentença:

i. nulidade prevista na alínea b) do art. 615º nº 1 do CPC: sentença omissa quanto à análise crítica da prova e à fundamentação da resposta à matéria de facto (Conclusões VII a IX);

ii. nulidade prevista na alínea d) do art. 615º nº 1 do CPC: omissão de pronúncia sobre a proibição de valoração do depoimento da testemunha CC por ter sido prestado em violação do segredo profissional de advogado.

Sendo o elenco das alíneas do n.º 1 do art. 615º do CPC, um elenco taxativo [2], só nas hipóteses ali expressamente consignadas se coloca a hipótese de nulidade da sentença.

Refere o mencionado art. 615º nº 1 do CPC, para o que aqui importa decidir, o seguinte:

“É nula a sentença quando:

(…)

b) não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;

d) o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.”

Vejamos.

1. 1 Nulidade do art. 615º nº 1 al. b) do CPC

Alegou a Apelante/Ré que o juiz deve explicar na sentença a razão pela qual atenta nas declarações das testemunhas, analisando criticamente cada depoimento e conjugando-os com os demais meios de prova e as regras da experiência comum, o que não sucedeu na sentença recorrida, que na sua substância é omissa quanto à análise crítica da prova e à fundamentação da resposta à matéria de facto.

Daqui resulta que a Apelante/Ré não aponta à sentença recorrida uma omissão de fundamentação de facto- omissão dos factos provados ou não provados-mas uma omissão de análise crítica da prova ou insuficiente explicitação dos meios de prova subjacentes à decisão que recaiu sobre a matéria de facto.

Não obstante, ainda que tal crítica possa ser apontada à motivação da decisão sobre a matéria de facto, não equivale à nulidade da sentença por falta de fundamentação de facto e de direito, a qual está antes relacionada com o disposto no art. 607º, n.ºs 3 e 4 do CPC, que impõe ao juiz o dever de discriminar os factos que considera provados e não provados e, de indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, concluindo pela decisão final.

Apesar da exigência de fundamentação da sentença ou de qualquer outro acto decisório (que não seja de mero expediente), não é, todavia, qualquer eventual vício ao nível dessa fundamentação que conduz à nulidade da sentença.

Como é entendimento pacífico da Jurisprudência e Doutrina, só a falta absoluta de fundamentação, entendida como a total ausência de fundamentos de facto e de direito, gera a nulidade prevista na al. b) do n.º 1 do citado art. 615º do CPC.

A mera fundamentação deficiente, incompleta, não convincente, medíocre ou errada afecta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz a sua nulidade. [3]

Desde logo, como salientam quer Alberto dos Reis, quer A. Varela, não basta para que exista falta de fundamentação de facto e/ou de direito que a justificação da decisão seja deficiente, incompleta ou não convincente; é preciso que haja falta absoluta ou total de fundamentação, seja de facto, seja de direito. [4]

Assim sendo, para que haja falta de fundamentação, enquanto causa de nulidade da sentença, é necessário que o juiz não concretize os factos que considera provados e os não coloque na base da decisão, ou, ainda, quanto aos fundamentos de direito, que o juiz não explicite as razões jurídicas que servem de apoio à solução por si adoptada. [5]

O mencionado art. 615º nº 1 al b) do CPC apenas determina a nulidade da sentença caso o juiz nela não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão, pelo que, estando elencados os factos subjacentes à decisão prolatada, assim como o fundamento legal em que a mesma se alicerça, ainda que a motivação da decisão sobre a matéria de facto possa não ser a mais explícita ou esclarecedora quanto aos concretos meios de prova que convenceram o juiz a dar como provado ou como não provado cada um dos factos nela elencados, não podemos afirmar que a sentença padeça da apontada nulidade.

Idealmente o tribunal deve fazer um esforço para transmitir de forma clara as razões que o levaram a valorizar determinado meio de prova em detrimento de outros que foram produzidos por referência a cada um dos factos provados e não provados (ou conjunto de factos interligados) pois só assim estará a fazer uma análise crítica da prova passível de ser sindicada pelas partes, análise essa que não se deve bastar pela mera súmula do depoimento de cada um dos depoimentos perante si prestados ou pela mera descrição da prova documental junta aos autos, porque se assim for pouco ou nenhum juízo crítico terá, ficando as partes na ignorância do concreto meio de prova que foi verdadeiramente decisivo para a prova de cada um dos factos.

Mas essa mera exposição dos meios de prova produzidos nos autos não equivale à ausência de menção dos fundamentos de facto.

Reportando-nos ao caso em apreço, afigura-se-nos que não ocorre o sobredito vício uma vez que na sentença recorrida foram especificados os fundamentos fáctico- jurídicos subjacentes à decisão final proferida e, apesar de parca também não se pode afirmar que não tenha havido análise crítica da prova, a recorrente é que não se conforma com a decisão proferida quanto a um determinado ponto de facto dado como provado (ponto 39 dos factos provados) que em sede de impugnação será apreciado.

Da própria argumentação da Apelante resulta que o que está em causa não é uma falta (absoluta) de fundamentação de facto da sentença – que, manifestamente não existe -, referindo-se apenas a motivação insuficiente e ausência de análise crítica da prova, traduzindo uma discordância quanto ao julgamento que recaiu sobre a matéria de facto feito pelo tribunal de 1ª instância.

A discordância da Apelante quanto à fundamentação fáctico-jurídica não consubstancia verdadeira nulidade da sentença por falta de fundamentação, mas divergência a esgrimir e a resolver em sede de apreciação do mérito substantivo da decisão, não em sede de vício de nulidade da sentença. [6]

Ainda que a Apelante alegue que o juiz não analisou criticamente a prova, o que efectivamente se extrai das suas alegações de recurso é que discorda da prova que o tribunal a quo invocou na fundamentação da sentença recorrida, bem como discorda da solução jurídica, erros esses que a verificarem-se e sendo suscitados em sede própria- impugnação da decisão sobre a matéria de facto e erro de julgamento- quando muito poderão conduzir à revogação da sentença sob recurso, sem que a mesma se possa considerar nula à luz do art. 615º nº 1 al. b) do CPC.

Em suma, a nulidade da sentença por falta absoluta de fundamentação de facto não se confunde com o erro de julgamento quanto à apreciação ou valoração da prova que se reflectiu na decisão sobre a matéria de facto considerada provada ou não provada, erro esse que a verificar-se será apreciado em sede de impugnação da decisão sobre a matéria de facto.

Em conclusão, a sentença recorrida não enferma de qualquer falta de fundamentação fáctico-jurídica para efeitos do preceituado no art. 615º n.º 1 al. b) do CPC.

1. 2 Nulidade do art. 615º nº 1 al. d) do CPC

Segundo o disposto no art. 615º, n.º 1 al. d) do CPC é nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.

Este comando normativo é consequência do princípio consagrado no art. 608º, n.º 2 do CPC, em que se prescreve que “o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.”

Segundo ensinamento de Miguel Teixeira de Sousa, o aludido princípio é um «corolário do princípio da disponibilidade objectiva (arts. 264º, n.º 1 e 664º, 2ª parte) [7] que significa que o tribunal deve examinar toda a matéria de facto alegada pelas partes e analisar todos os pedidos formulados por elas, com excepção apenas das matérias ou pedidos que forem juridicamente irrelevantes ou cuja apreciação se tornar inútil pelo enquadramento jurídico escolhido ou pela resposta fornecida a outras questões. (…) Também a falta de apreciação de matéria de conhecimento oficioso constitui omissão de pronúncia.» [8]

Questões para efeito do referido preceito legal são «… todas as pretensões processuais formuladas pelas partes que requerem decisão do juiz, bem como os pressupostos processuais de ordem geral e os pressupostos específicos de qualquer acto (processual) especial, quando realmente debatidos entre as partes» [9], não se confundindo com os argumentos, razões ou pressupostos (de facto e de direito) em que a parte funda a sua posição sobre a questão suscitada.

Existirá nulidade da sentença quando o juiz deixe de conhecer a questão/pretensão que devia conhecer, que constitua o objecto do litígio tal qual foi definido no despacho saneador.

Já assim não será quando haja omissão de despacho sobre uma qualquer questão processual colocada no decurso do processo, como é o caso de questões incidentais suscitadas a propósito da validade ou admissibilidade de determinados meios de prova.

Em suma, ao Tribunal cabe o dever de conhecer do objecto do processo, definido pelo pedido deduzido (à luz da respectiva causa de pedir) e das excepções deduzidas, devendo apreciar e decidir todas as questões trazidas aos autos pelas partes e todos os factos em que assentam, mas já não está obrigado a pronunciar-se sobre todos os argumentos esgrimidos nos autos.

Em função desse condicionalismo, torna-se evidente que a decisão recorrida não padece da referida nulidade por omissão de pronúncia, por variadas razões:

i. a questão sobre a inadmissibilidade do depoimento testemunhal do Advogado Dr CC foi suscitada pela Apelante em sede de audiência de julgamento, e essa questão processual foi decidida pelo tribunal a quo em acta de julgamento no sentido de que tal meio de prova podia ser produzido, o que veio a acontecer, decisão essa passível de recurso de apelação autónoma (art. 644º nº 2 al. d) do CPC) que não foi interposto e, como tal aquela decisão transitou em julgado;

ii. a questão de não dever ser valorado o depoimento da referida testemunha diz respeito apenas e só à admissibilidade de valoração daquele depoimento para a prova de determinados factos, não sendo uma questão que contenda com o objecto do litígio, mas com a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, nem consubstancia qualquer nulidade da sentença por omissão de pronúncia, até porque como o tribunal a quo admitiu que o referido depoimento testemunhal fosse prestado poderia atendê-lo na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto sem necessidade de emitir nova pronúncia sobre a desconsideração ou não desse depoimento.

O que poderá haver é um eventual erro de julgamento quanto à valoração que o tribunal fez daquele depoimento testemunhal caso se tenha socorrido de prova nula por ter sido obtida com violação do sigilo profissional de advogado, mas mesmo isso só deverá ser apreciado em função da factualidade impugnada e para cuja prova tal depoimento tenha sido utilizado.

Quando muito poderá estar em causa a nulidade da prova obtida mediante violação do sigilo profissional de advogado, que não se confunde com qualquer nulidade da sentença e menos ainda com a nulidade da sentença por omissão de pronúncia.

Diferente das pretensões deduzidas, são os argumentos de facto e as provas utilizadas pelo tribunal a quo na decisão proferida quanto à matéria de facto por si considerada para a resolução das pretensões formuladas e que lhe incumbia decidir.

A Apelante pode discordar dos fundamentos de facto e/ou dos meios de prova em que se alicerçou a decisão recorrida, não pode é alegar que a sentença é nula por omissão de pronúncia quando se limita a não concordar com o sentido da pronúncia emitida pelo tribunal quanto à admissibilidade de um determinado meio de prova, porque nesse caso não se está perante uma nulidade, mas perante uma discordância jurídica a rebater em sede recursiva.

Deste modo resulta à evidência que a sentença não padece da nulidade por omissão de pronúncia que lhe foi apontada.

Impugnação da decisão sobre a matéria de facto

Perante as exigências estabelecidas no art. 640º do CPC, constituem ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, a seguinte especificação:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

“Quer isto dizer que recai sobre a parte Recorrente um triplo ónus:

Primeiro: circunscrever ou delimitar o âmbito do recurso, indicando claramente os segmentos da decisão que considera viciados por erro de julgamento;

Segundo: fundamentar, em termos concludentes, as razões da sua discordância, concretizando e apreciando criticamente os meios probatórios constantes dos autos ou da gravação que, no seu entender, impliquem uma decisão diversa;

Terceiro: enunciar qual a decisão que, em seu entender, deve ter lugar relativamente às questões de facto impugnadas.

Ónus tripartido que encontra nos princípios estruturantes da cooperação, da lealdade e boa fé processuais a sua ratio e que visa garantir, em última análise, a seriedade do próprio recurso instaurado, arredando eventuais manobras dilatórias de protelamento do trânsito em julgado da decisão.”[10]

São as conclusões das alegações de recurso que estabelecem os limites do objecto da apelação e, consequentemente, do poder de cognição do Tribunal de 2ª instância, de modo que na impugnação da decisão sobre a matéria de facto devem constar das conclusões de recurso necessariamente os concretos pontos de facto impugnados, pese embora a decisão alternativa que o recorrente propõe para cada um dos factos impugnados (AUJ nº 12/2023 de 14.11), bem como a análise pormenorizada dos concretos meios probatórios possa constar apenas do corpo das alegações ou motivação propriamente dita, tal como as concretas passagens das gravações ou transcrições dos depoimentos de que o recorrente se socorra.

Analisadas as conclusões deste recurso concluímos que a Apelante fez alusão nas conclusões de recurso ao ponto dos factos provados que impugnava (Conclusão II), à decisão alternativa e aos concretos meios de prova que em seu entender sustentam a pretendida alteração da decisão sobre a matéria de facto impugnada, fazendo referência no corpo das alegações aos exactos segmentos da gravação do depoimento da testemunha de que se socorreu o tribunal a quo e que a recorrente põe em causa.

Segundo o disposto no art. 662º nº 1 do CPC, “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.

No âmbito do recurso de impugnação da decisão de facto, o Tribunal da Relação pode e deve realizar uma efectiva reapreciação da prova produzida, levando em consideração, não só os meios de prova indicados no recurso, como outros que relevem para a decisão relativa aos pontos da matéria de facto impugnada, com vista a formar a sua própria convicção, mas sem que isso culmine num segundo julgamento, destinando-se apenas a aferir se resulta evidente algum erro de apreciação dos factos controvertidos à luz das regras de experiência comum ou de prova vinculada.

Não obstante, a impugnação da decisão de facto não constitui um fim em si mesmo, antes se mostra admitida enquanto meio ou instrumento que visa permitir à parte que impugna a decisão de facto a revogação/alteração da decisão final, ou seja, como meio que visa a demonstração de um determinado direito que a sentença não concedeu.

Por conseguinte, a impugnação da decisão de facto é de rejeitar quando, em razão das circunstâncias específicas do caso submetido a julgamento, em razão das regras do ónus da prova ou do regime jurídico aplicável, ou mesmo em função de outros factos vertidos na sentença que não foram impugnados, a eventual alteração da decisão de facto não assume relevo para a decisão a proferir, pois que, em tal circunstancialismo, a respectiva actividade jurisdicional revelar-se-ia como inconsequente ou inútil. [11]

Antecipamos que assim sucede no presente caso, porquanto ainda que a impugnação do ponto 39 dos factos provado procedesse como defende a Apelante, e tal matéria de facto transitasse para os factos não provados, essa alteração sempre seria irrelevante e inconsequente para a revogação da sentença recorrida, porque manter-se-iam incólumes os pontos 53 e 54 dos factos provados, matéria de facto essa suficiente para manter os fundamentos de facto que foram determinantes para o tribunal a quo condenar a aqui Apelante/Ré no pagamento da quantia referente aos juros remuneratórios pagos pela Apelada aos financiadores israelitas, segmento decisório que a Apelante pretendia que fosse alterado em função da alteração da decisão quanto ao ponto 39 dos factos provados.

Senão vejamos.

No ponto 39 dos factos provados ficou provada a seguinte matéria de facto:

“39) Para pagar o sinal e o preço devido pela aquisição do prédio prometido, nos termos previstos no contrato promessa dos autos, a Autora contraiu diversos financiamentos junto de diversos financiadores de nacionalidade Israelita no valor total de 761.643,20€ (setecentos e sessenta e um mil seiscentos e quarenta e três euros e vinte cêntimos), contra o pagamento de juros remuneratórios calculados de acordo com a taxa anual de 7%, discriminados da seguinte forma:

a) - Ao abrigo de acordo escrito celebrado em 20/11/2018, JJ entregou à Autora a título de empréstimo a quantia de 299.954,40€ (duzentos e noventa e nove mil novecentos e cinquenta e quatro euros e quarenta cêntimos), pelo período de 24 meses, destinada a financiar a aquisição do prédio prometido sito na Rua ..., devendo-se a taxas cambiais a diferença verificada entre o valor efetivamente emprestado e o valor previsto no acordo escrito, a saber, 300.000,00€ (trezentos mil euros) (docs. n.ºs 1 e 2).

b) - Na sequência de acordo escrito celebrado em 10/01/2019, KK entregou à Autora a título de empréstimo o valor 49.964,00€ (quarenta e nove mil novecentos e sessenta e quatro euros e quarenta cêntimos), pelo período de 24 meses, destinando a financiar a aquisição do prédio prometido sito na Rua ..., devendo-se a taxas cambiais a diferença verificada entre o valor efetivamente emprestado e o valor previsto no acordo escrito, a saber, 50.000,00€ (cinquenta mil euros) (docs. n.ºs 3 e 4).

c) - Ao abrigo de acordo escrito celebrado em 13/01/2019, LL entregou à Autora a título de empréstimo a quantia de 100.000,00€ (cem mil euros), pelo período de 24 meses, destinada a financiar a aquisição do prédio prometido sito na Rua ... (docs. n.ºs 5 e 6).

d) - Na sequência de acordo escrito celebrado em 14/01/2019, MM entregou à Autora a título de empréstimo o valor de 101.800,00€ (cento e um mil oitocentos euros), pelo período de 24 meses, destinado a financiar a aquisição do prédio prometido sito na Rua ..., devendo-se a taxas cambiais a diferença verificada entre o valor efetivamente emprestado e o valor previsto no acordo escrito, a saber, 100.000,00€ (cem mil euros) (docs. n.ºs 7 e 8).

e) - Na sequência de acordo escrito celebrado em 14/01/2019, NN entregou à Autora a título de empréstimo a quantia de 75.000,00€ (setenta e cinco mil euros), pelo período de 24 meses, destinando a financiar a aquisição do prédio prometido sito na Rua ... (docs. n.ºs 9 e 10).

f) - Ao abrigo de acordo escrito celebrado em 14/01/2019, OO entregou à Autora a título de empréstimo a quantia de 99.924,40€ (noventa e nove mil novecentos e vinte e quatro euros e quarenta cêntimos), pelo período de 24 meses, destinado a financiar a aquisição do prédio prometido sito na Rua ..., devendo-se a taxas cambiais a diferença verificada entre o valor efetivamente emprestado e o valor previsto no acordo escrito, a saber, 100.000,00€ (cem mil euros) (docs. n.ºs 11 e 12).

g) - Ao abrigo de acordo escrito celebrado em 14/01/2019, PP entregou à Autora a título de empréstimo a quantia de 35.000,00€ (trinta e cinco mil euros), pelo período de 24 meses, destinado a financiar a aquisição do prédio prometido sito na Rua ... (docs. n.ºs 13 e 14).

Admitindo, por mera hipótese de trabalho, que tal ponto de facto fosse eliminado dos factos provados, manter-se-ia como substrato da condenação da Apelante/Ré no pagamento dos encargos sofridos pela Apelada (parte da condenação sob a alínea b)) referentes aos juros remuneratórios dos empréstimos de financiadores israelitas, a matéria de facto vertida sob os pontos 53 e 54 dos factos provados, cujo teor é o seguinte:

“53) Em consequência dos empréstimos contraídos junto de financiadores israelitas, com vista ao pagamento das quantias que se obrigou a pagar nos termos previsto no contrato promessa dos autos, a Autora ficou obrigada pagar a esse financiadores, a título de juros remuneratórios, a quantia total de 151.756,93€, resultante da soma dos seguintes valores parcelares:

- 72.904,88€ - JJ;

- 8.155,96€ - KK;

- 14.976,00€ - LL;

- 17.614,11€ - MM;

- 11.040,10€ – NN;

- 21.470,82€ - OO; e

- 5.595,06€ - PP (cf. docs. n.ºs 2, 4, 6, 8, 10, 12 e 14).

54) A Autora procedeu já ao reembolso do capital e ao pagamento de juros remuneratórios devidos aos mencionados financiadores israelitas, com a única exceção de OO, com quem acordou uma dilação dos respetivos prazos de reembolso e pagamento (cf. docs. n.ºs 2, 4, 6, 8, 10, 12 e 14).”

Não tendo sido impugnados estes últimos pontos dos factos provados, a pretendida reapreciação do ponto 39 dos factos provados é verdadeiramente inútil e como tal decide-se dela não conhecer.

Incumprimento do contrato-promessa imputável à Autora

Tal como o denominaram, e não se mostra questionado em sede deste recurso, foi celebrado entre Apelante/Ré e Apelada/Autora um contrato promessa de compra e venda de imóvel, nos termos do disposto no art.º 410º do CC.

Conforme disposto no 410.º n.º 1 do CC, o contrato-promessa consiste na convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato.

Por conseguinte, o contrato promessa gera para os contraentes uma obrigação que tem por objecto uma prestação de facto positivo, um “facere”, que se traduz na emissão de uma declaração de vontade necessária à conclusão do negócio prometido.

Assim, na promessa bilateral de compra e venda, a prestação a que os contraentes se obrigam é outorgarem um futuro contrato de compra e venda.

Acontece que, como flui da factualidade apurada e não questionada, no caso sob apreciação o contrato definitivo não chegou a celebrar-se porque a Apelada pôs termo ao contrato promessa por resolução comunicada à contraparte.

É certo que, para que se verifique causa justificativa da resolução do contrato promessa não bastará que, havendo sido estipulado um prazo para a celebração do contrato prometido, não haja sido outorgado o contrato definitivo.

Verificada essa situação, sendo a prestação ainda possível, terá o contraente faltoso incorrido numa situação de mora ou atraso no cumprimento da prestação, conforme previsto nos art.ºs 804º,n.º2 e 805.º n.º2 do CC.

Seguindo-se a posição dominante na Jurisprudência e Doutrina, a simples mora não autoriza o contraente fiel, sem mais, a resolver o contrato.

Com efeito, a mora na prestação não confere direito à resolução do contrato sem que se proceda previamente à sua conversão em incumprimento definitivo.

A aplicação das sanções previstas no art. 442º CC pressupõe o incumprimento definitivo do contrato- promessa, não bastando a simples mora (neste sentido Cfr. Galvão Telles, Direito das Obrigações, 5ª Ed, p.95, nota 2; Calvão da Silva, Sinal e contrato- promessa, 4ª Ed, p.85 ss; Brandão Proença, Do incumprimento do contrato-promessa bilateral, BFDC, 2ª Ed,p.125 ss; entre outros Ac STJ de 24/5/2022, Proc. Nº 3025/20.6T8FAR.E1.S1 e Ac STJ de 23/6/2022, Proc. Nº 831/19.8PVZ.P1.S1, www.dgsi.pt).

E a mora só se converte em incumprimento definitivo pela perda subsequente do interesse do credor (apreciada objectivamente) ou pela interpelação admonitória (art. 808º nº 1 e 2 CC), à qual a doutrina e jurisprudência acrescenta a recusa categórica de cumprimento.

Assim, o incumprimento definitivo do contrato promessa deve ser aferido pelas regras gerais do não cumprimento das obrigações estabelecidas no art.º 808º do CC.

Dispõe o art. 808º nº 1 do CC que “se o credor em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.”

Estando um promitente em mora relativamente à celebração do contrato definitivo, o credor pode converter “a mora debitoris” em incumprimento definitivo fixando ao devedor um prazo razoável para cumprir, sob pena de se considerar não cumprida a obrigação.

É a chamada interpelação admonitória, declaração receptícia, que deve conter três elementos: a intimação para o cumprimento; fixação de um termo peremptório de um prazo para o cumprimento; cominação (declaração admonitória) de que a obrigação se terá como definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo.

Também se considera definitivamente incumprido o contrato promessa quando um dos promitentes comunicar ao outro a resolução do referido contrato, caso essa resolução se venha a verificar não ter fundamento, por tal comportamento se traduzir numa recusa categórica em cumprir.

Socorrendo-se deste último argumento, a aqui Apelante/Ré sustenta que foi a Apelada quem incumpriu o contrato promessa, defendendo que a resolução do contrato promessa por impulso daquela carece de fundamento, porquanto à data em que lhe foi comunicada tal resolução inexistia qualquer obstáculo contratual ou legal à celebração do contrato prometido, concluindo que a resolução foi ilegítima e infundada e como tal equivale a incumprimento, acarretando consequentemente a perda do sinal.

Assim não entendeu o tribunal a quo, que considerou operante a resolução do contrato promessa promovida pela promitente compradora, por conversão da mora em incumprimento definitivo, por causa que à promitente vendedora dizia respeito e que justificava que a promitente compradora pusesse termo ao contrato promessa, atribuindo-lhe o direito de reclamar a devolução do sinal em singelo.

A Apelada pôs termo ao contrato promessa por resolução comunicada por carta de 5.11.2021, pelo que convirá aferir se, como sustenta a aqui Apelante, tal resolução foi infundada por inexistir nessa data qualquer obstáculo contratual ou legal à celebração do contrato prometido.

Da factualidade apurada nos autos não descortinamos que tenha ficado demonstrado que existisse um obstáculo legal à celebração do contrato prometido na data em que a resolução do contrato promessa foi comunicada à Apelante/Ré, porquanto a pendência da ação judicial na qual está pedida a anulabilidade da venda efectuada à aqui promitente vendedora do imóvel objecto do contrato promessa não constituía verdadeiro impedimento legal, uma vez que o imóvel estava registado como sendo da propriedade da promitente vendedora, podendo esta dele livremente dispor pese embora a instauração daquela ação e da sua inscrição no respectivo registo predial.

Mas o mesmo já não podemos afirmar quanto à inexistência de obstáculo contratual, porquanto ficou apurado que as partes acordaram que a Apelante/Ré prometera vender o imóvel livre de quaisquer ónus e encargos, responsabilidades ou limitações que possa prejudicar ou impedir a exercício de todos os direitos inerentes ao imóvel identificado no contrato promessa.

Ora, se é certo que, tal como afirma a Apelante/Ré a condição a que ficara subordinada a celebração do negócio definitivo relativa à aprovação do licenciamento e emissão de licença de obras já estava verificada na data da comunicação da resolução, o que resulta dos autos é que na vigência do contrato promessa foi instaurada uma acção judicial que corre termos sob o nº10407/20.1T8PRT na qual quer a Apelante quer a Apelada foram demandadas como rés, e onde se mostra questionada a validade do negócio de transmissão do imóvel objecto deste contrato promessa para a aqui promitente vendedora, estando nela peticionado para além da anulabilidade do negócio de compra e venda do imóvel celebrado entre o marido da ali autora e a aqui Apelada, a anulabilidade da promessa de aquisição provisória celebrada através do contrato promessa sob apreciação nos presentes autos, assim como o cancelamento dos registos efectuados na CRP sobre o prédio prometido.

Se, como acima adiantamos, não podemos afirmar que a instauração daquela ação constitua um caso de impossibilidade legal absoluta e definitiva de realização do contrato de compra e venda do referido imóvel, não deixa de ser relevante que caso venha a ser proferida decisão de procedência da referida ação será inevitável a extinção do contrato promessa por impossibilidade superveniente.

No caso concreto, à luz dos parâmetros da boa fé, que regem as negociações contratuais e a execução dos contratos, ponderando aquele desvio ao programa obrigacional, ainda que impulsionado por acto de terceiro e assim alheio à vontade de qualquer das promitentes contratantes, afigura-se-nos atendível a pretensão da promitente compradora ao não querer prosseguir com a celebração da escritura pública de compra do referido imóvel, nem permanecer num impasse até prolação da sentença definitiva na referida ação, colocada perante a eventual iminência de um desfecho tão desfavorável quanto aquele que está pedido na ação, para mais estando a suportar custos inerentes ao contrato promessa mormente os decorrentes dos financiamentos a que recorrera para fazer face ao pagamento do sinal e seus reforços, que com o tempo se avolumam.

“A boa fé- que está presente, quer na preparação como na formação do contrato (art. 227º do C. Civil), quer, também, no cumprimento das obrigações e no exercício do direito correspondente (art. 762º do mesmo Código)- é um princípio que constitui uma trave mestra, certa e segura da nossa ordem jurídica, vivificando-a por forma a dar solução a toda a gama de problemas de cooperação social que ela visa resolver no campo obrigacional.”[12]

Quando a promitente compradora resolveu o contrato promessa e comunicou a resolução à promitente vendedora, afigura-se-nos incontroverso que esta não estava em condições de vender o imóvel livre de quaisquer ónus e encargos, responsabilidades ou limitações que pudessem vir a prejudicar ou impedir a exercício de todos os direitos inerentes ao imóvel identificado no contrato promessa, conforme se comprometera expressamente no contrato promessa, atendendo mormente à pendência daquela ação judicial e aos pedidos que nela estão formulados.

Nem se nos afigura que fosse razoavelmente exigível da promitente compradora que ficasse presa a um contrato promessa enquanto não fosse proferida sentença final naquela ação que definisse em definitivo se a aqui promitente vendedora é ou não a legítima proprietária do bem prometido vender, mais a mais porque está dado como provado que a promitente compradora necessitava de financiamento bancário para pagar o remanescente do preço aquando da celebração da escritura, o que era do conhecimento da promitente vendedora e que aquele financiamento ficara condicionado pelo Banco 2... ao cancelamento do registo da referida ação (já depois de o Banco 3... ter retirado a sua proposta para financiar aquela aquisição e reabilitação precisamente com base no mesmo motivo), cancelamento de um ónus que não estava na disponibilidade da promitente compradora (embora também não estivesse verdadeiramente na disponibilidade da promitente vendedora).

A perda do sinal prevista no art. 442º nº 2 do CC, que Apelante/Ré- promitente vendedora- pretende que seja declarada pressupõe o incumprimento imputável a quem constituiu o sinal, situação que não ficou demonstrada nos autos.

Para que a promitente vendedora pudesse ficar com o sinal recebido da promitente compradora, como pretende, por conta de um contrato promessa que se extinguiu por resolução promovida por esta última, teria de ter demonstrado que tal resolução fora infundada, ou que o contrato promessa não se celebrara porque a promitente compradora havia deixado de cumprir a sua obrigação por causa que lhe fosse imputável, fundamentos esses que manifestamente não encontram respaldo na factualidade apurada nos autos, pelo que tal pretensão tem de soçobrar, não se verificando o circunstancialismo previsto no art. 442º nº 2 do CC.

Indemnização cumulativa com a devolução do sinal

A Apelante/Ré também defende que não pode ser condenada no pagamento das despesas e encargos supostamente suportados pela Apelada/Autora face à inexistência de culpa sua na não celebração do contrato definitivo, não lhe sendo imputável qualquer responsabilidade pela cessação do negócio.

Com interesse para a resolução desta questão constam da decisão recorrida os seguintes considerandos:

“Aqui chegados somos levados a concluir que o contrato-promessa não foi possível completar-se com a realização do contrato definitivo não por razões estrictamente atribuíveis à R., mas antes e concomitantemente por razões supervenientes que extravasaram a vontade e capacidade da R. de celebrar o contrato definitivo, mais concretamente o surgimento da acção n.º 10407/20.1T8PRT, no Juízo Central Cível do Porto.

(…) quando as partes celebraram o contrato promessa, bem como os aditamentos de 10/04/2019, 01/08/2019, estavam longe de imaginar o surgimento da acção 10407/20.1T8PRT, com citação da aqui A. em 01/07/2020, com registo da acção a onerar o prédio prometido vender nos autos, o que levou a que não fosse possível o cumprimento do contrato nos termos do prazo acordado.

Assim, ter-se-á de concluir improceder o pedido para a resolução do contrato com culpa da R. e consequente pagamento do sinal em dobro.”

Isto é, como a extinção do contrato promessa não foi considerada imputável a incumprimento culposo da parte da aqui Apelante/Ré, tal determinou a condenação apenas na devolução do sinal entregue em singelo, sem que a Apelada obtivesse a indemnização traduzida no sinal em dobro prevista do art. 442º nº 2 do CC.

Se bem interpretamos a sentença recorrida, foi admitida a cessação do contrato mediante resolução motivada por causas alheias à vontade das contraentes, mormente da aqui Apelante/Ré, com a consequente reposição das partes no estado em que se encontravam antes da celebração do contrato promessa, sem que tenha sido aplicado o regime indemnizatório específico do incumprimento do contrato promessa por facto imputável à promitente vendedora- devolução do sinal em dobro- uma vez que nenhuma culpa lhe foi atribuída pela cessação daquele contrato.

A ser assim, tendo sido determinado na sentença recorrida que a extinção do contrato promessa não ocorrera por culpa da promitente vendedora, salvo o devido respeito afigura-se-nos incongruente que nessa decisão se tenha feito repercutir sobre aquela o reembolso dos custos e encargos suportados pela promitente compradora, ainda que tenham sido contraídos exclusivamente tendo em vista a celebração do contrato definitivo, não podendo a parte que pôs termo ao contrato, ainda que de forma declarada legítima, imputar à contraparte custos que em circunstâncias normais sempre lhe incumbiria suportar pois que para além de não ter sido a Apelante/Ré a responsável pela ruptura contratual, não ficou sequer demonstrado que tais encargos tenham revertido em seu benefício.

Não existe fundamento legal para que a aqui Apelante/Ré indemnize a Apelada pelos referidos encargos, não consubstanciando danos decorrentes de qualquer comportamento ilícito e culposo que lhe possa ser imputado a título de responsabilidade contratual ou mesmo extracontratual.

A bem da verdade o tribunal a quo nem sequer invocou o fundamento legal em que alicerçou a sua decisão quanto a esse segmento decisório, tendo-se limitado a escrever que (…)”além do sinal pago a A. teve encargos decorrentes da celebração do contrato-promessa no pressuposto de que o contrato definitivo se ia consumar, o que não foi o caso, sendo certo que os mesmos foram consequência e nexo causal (artº 563º do CC) da não celebração do contrato-promessa por causa da acção 10407/20.1T8PRT, facto para o qual a A. nada contribuiu, pelo que terá esta direito a ser ressarcida dos mesmos”, quando não resulta do conteúdo da decisão que tenha sido atribuído à Apelante/Ré algum comportamento culposo que tenha contribuído para a não celebração do contrato definitivo.

Se tais encargos foram consequência e nexo causal (artº 563º do CC) da não celebração do contrato-promessa por causa da acção 10407/20.1T8PRT, facto para o qual a A. nada contribuiu, como se afirmou na sentença, o mesmo se pode afirmar relativamente à aqui Ré, não estando demonstrado nos autos que esta tenha contribuído para a instauração daquela ação.

Não basta afirmar, como se fez na decisão recorrida, que aqueles “encargos sofridos pela A. têm nexo causal com o facto de não ter sido possível realizar o contrato definitivo, estando a R. obrigada a ressarcir os mesmos, conforme artº 563º do CC”, porque nenhum facto ilícito e culposo foi imputado à aqui Apelante/Ré que tenha sido a causa da extinção do contrato promessa.

O princípio geral da indemnização, previsto no art. 562º do CC não é passível de ser aplicado dissociado dos demais pressupostos da responsabilidade civil emanados do princípio geral estabelecido no art. 483º do CC, salientando-se que só existe obrigação de indemnizar independentemente de culpa nos casos especificados na lei, não estando demonstrado nos autos qualquer facto imputável à aqui Apelante/Ré que permita assacar-lhe qualquer tipo de responsabilidade indemnizatória perante a Apelada/Autora, carecendo de fundamento legal a condenação no pagamento da “quantia de €171.039,83 correspondente aos encargos sofridos pela A., acrescida de juros de mora cíveis contados desde a citação até efectivo e integral pagamento” (al. b) da parte dispositiva da decisão recorrida), segmento que não se poderá manter.

Data de início da contabilização dos juros de mora

A Apelante/Ré insurgiu-se igualmente com a data da contabilização dos juros moratórios sobre a obrigação de restituição do sinal entregue pela Apelada, que na sentença recorrida se fez reportar desde a data da resolução do contrato promessa, defendendo a Apelante que devem ser contados desde o trânsito em julgado da decisão condenatória atendendo a que a resolução não se fundou em culpa sua e, não obstante a responsabilidade ser contratual está subtraída ao âmbito do art. 805º nº 3 do CC.

Na sentença recorrida ficou decidido que “relativamente aos juros de mora sobre o sinal prestado eles serão devidos desde o terceiro dia seguinte à data da resolução efectuada pela A., ou seja, 8.11.2021, até efectivo e integral pagamento.

Atente-se que as cartas foram enviadas para a sede da R., a qual não reclamou as cartas, tendo, inclusive, alterado a sede sem que de tal facto a A. tivesse conhecimento da alteração, porquanto o envio da carta feito pela R. foi por correio simples, o qual não chegou ao conhecimento da A., constando que a carta não foi entregue por “morada desconhecida”, ou seja, o não recebimento da carta de resolução efectuado pela A., deveu-se a culpa da R., sendo a declaração produzida pela A. eficaz, conforme artº 224º, nº 2 e 805º, nº 1, c), do CC.”

A obrigação de restituição do sinal pela promitente vendedora emerge da resolução do contrato, resolução essa cujos efeitos se traduzem na restituição do que fora prestado no âmbito do contrato promessa, resolução essa que foi considerada válida e operante e foi feita mediante declaração comunicada pela Apelada/Autora por cartas de 5.11.2021, como permitia o art. 436º do CC, a qual se deve considerar eficaz logo que chega ao poder da parte contrária ou é dela conhecida.

Como tal, a Apelante/Ré entrou em mora quanto àquela obrigação de restituição do sinal (apesar de só ter sido reconhecido pelo tribunal o direito à devolução do sinal em singelo) no momento em que se considera ter sido extrajudicialmente interpelada para a cumprir, nos termos do art. 805º nº 1 do CC, estando correcta a atribuição de juros de mora desde a data em que a carta de resolução chegou ao poder da Apelante/Ré ou que dela podia ter tido conhecimento.

Aplicação da taxa de juros para operações comerciais

Relativamente ao recurso interposto pela Apelante/Autora o mesmo restringe-se à questão da taxa dos juros moratórios que acrescem à importância pecuniária em que a Apelada/Ré foi condenada respeitante à devolução do sinal entregue, que o tribunal a quo determinou que devia ser calculada à taxa legal civil e não à taxa legal comercial prevista no art. 102º CCom.

É desta última posição que diverge a Apelante/Autora, sustentando que no caso concreto deve ser aplicada a taxa de juro para as operações comerciais.

A esse propósito, o tribunal a quo fundamentou a sua decisão no facto de entender que “não é qualquer acto comercial que é susceptível de atribuir juros comerciais, pese as partes serem sociedades comerciais, considera-se que estamos perante uma situação perdas e danos decorrentes da resolução do contrato promessa por facto superveniente e não por transacções comerciais propriamente ditas, ou seja, os juros não estão sujeitos ao regime do artigo 102.º, § 3.º, do Código Comercial, dado o crédito da A. não derivar de verdadeiras transacções comerciais.”

Por seu turno a Apelante/Autora sustenta que para além de o negócio em causa ter sido celebrado entre duas sociedades comerciais no âmbito das actividades comerciais a que se dedicam, o crédito é proveniente de um verdadeiro acto comercial pois que aquela prometeu comprar um imóvel para nele implementar um projecto imobiliário que consistia na construção de diversos apartamentos que seriam por si posteriormente comercializados, sendo que o Código Comercial considera comerciais as compras e revendas de bens imóveis e direitos a eles inerentes quando aquelas, para estas, houverem sido feitas (art. 463º nº 4 do CCom).

Concluiu a Apelante que sendo o negócio resolvido um acto comercial, celebrado entre dois comerciantes no exercício da sua actividade, os juros legais devidos pela mora no pagamento dos valores devidos são juros comerciais, assim devendo ser contabilizados.

Entendemos dever ser dada razão à Apelante, porquanto estamos perante um crédito emergente de operações comerciais, quer na perspectiva dos intervenientes no contrato, quer na perspectiva da natureza do acto praticado.

Conforme entendimento sufragado no Ac RC de 21.03.2013, com o qual concordamos, “são comerciais (art.102 § 3º C. Comercial) os juros de mora sobre a quantia referente à restituição do sinal em dobro, pela resolução de um contrato promessa de compra e venda de um bem imóvel celebrado por duas sociedades comerciais, cujo objecto está relacionado com a respectivas actividades.”[13]

Fundamentadamente se escreveu no referido aresto que “dispõe o art.102 § 3º C Comercial que “Os juros moratórios legais e os estabelecidos sem determinação de taxa ou quantitativo, relativamente a créditos que sejam titulares empresas comerciais, singulares ou colectivas, são fixados por portaria conjunta dos Ministros das Finanças e da Justiça”.

A Portaria nº 597/2005 de 19/7 preceitua que “a taxa supletiva de juros relativamente a créditos que sejam titulares empresas comerciais, singulares ou colectivas, nos termos do nº3 do art. 102 do Código Comercial, é a taxa de juros aplicada pelo Banco Central Europeu à sua mais recente operação principal de refinanciamento efectuada antes do 1º dia de Janeiro ou de Julho, consoante se esteja, respectivamente, no 1º ou 2º semestre do ano civil, acrescida de 7% (art.1º), sendo o valor da taxa fixado através de aviso da Direcção Geral do Tesouro (art.2º)”.

Daqui resulta a aplicação dos juros moratórios aos créditos emergentes de contratos celebrados entre empresários individuais ou colectivos, desde que conexionados com o exercício da respectiva actividade comercial.

Ora, na situação dos autos, os juros peticionados pela Autora decorrem da mora no pagamento da restituição do duplo sinal (limitado ao valor pedido), como efeito da resolução do contrato promessa, de natureza comercial”, situação transponível para o caso sob apreciação, porquanto resulta dos presentes autos que o contrato promessa foi celebrado entre duas sociedades comerciais, que são comerciantes para efeitos do art.13 nº2 CCom, assumindo o contrato natureza comercial por força do art.2º, 2ª parte do CCom, uma vez que cai na previsão dos contratos e obrigações dos comerciantes, que não forem de natureza exclusivamente civil, se o contrário do próprio acto não resultar, não estando demonstrado que tal contrato não tenha tido conexão com as actividades das sociedades comerciais contratantes.

No mesmo aresto aflorou-se a posição defendida na sentença aqui sob recurso, nele tendo sido feita menção a que “já se decidiu que, em caso de resolução, os juros moratórios são os juros civis (art.559 nº1 CC) porque não derivam de qualquer “incumprimento intrínseco ao contrato, mas da mora no cumprimento de uma obrigação resultante daquele” (cf. Ac STJ de 2/6/2011, proc. nº 3046/06, em www dgsi.pt)”, para logo a afastar com base na argumentação quanto a nós assertiva e sustentada, de que “não se acolhe esta doutrina, desde logo em face da própria natureza do sinal, já que sendo uma obrigação pecuniária os juros consubstanciam a indemnização pela mora (art.806 nº1 CC), e por conseguinte, um dano que consiste na perda da disponibilidade do dinheiro. De resto, o corpo do art.102 C. Comercial começa por estabelecer a obrigação de juros comerciais sempre que “for (…) de direito vencerem-se”, reportando-se às hipóteses em que a lei comum estatui uma obrigação de juros, pelo que “haverá, assim, lugar à contagem de juros sempre que uma relação jurídico-mercantil se insira ou subsuma numa daquelas situações prevista na lei civil relativamente às quais haja lugar à contagem de juros, tais, como, por exemplo, nas obrigações pecuniárias (art.806 do CC)” - ENGRÁCIA ANTUNES, Direito dos Contratos Comerciais, pág. 234.

Depois, porque tendo o contrato natureza comercial, o seu incumprimento dá origem a responsabilidade com idêntica natureza, que no caso de ser temporário (mora) implica indemnização consubstanciada nos juros, tendo plena aplicação o art.102 § 3º do C. Comercial, cuja ratio é a protecção do comércio e das empresas comerciais, pressuposta que está a conexão à actividade empresarial de ambas as partes (cf. CASSIANO DOS SANTOS, Direito Comercial Português, vol.I, pág.179).

Não colhe, pois, a nosso ver a posição defendida na sentença recorrida de que “os juros não estão sujeitos ao regime do artigo 102.º, § 3.º, do Código Comercial, dado o crédito da A. não derivar de verdadeiras transacções comerciais” tendo sido afastada a natureza comercial do contrato com base na argumentação de que se está perante “situação perdas e danos decorrentes da resolução do contrato promessa por facto superveniente e não por transacções comerciais propriamente ditas” porquanto o motivo que determinou a extinção do contrato do qual emerge o crédito de natureza pecuniária da Apelante/Autora é irrelevante para a aferição da natureza comercial do contrato promessa entre as partes celebrado, o qual visou a compra de um bem imóvel para reabilitação e implementação de um projecto imobiliário, ainda que não tenha sido ultimado o negócio definitivo, consubstanciando um contrato de natureza comercial.

A razão de ser da existência de juros moratórios comerciais aflorada no Ac STJ de 09.07.2014 (Proc. 433682/09), citado no Ac RP de 4.03.2024, “radica na necessidade de compensar especialmente as empresas pela imobilização de capitais, pois que, para elas o dinheiro tem um custo mais elevado do que em geral, na medida em que deixam de o poder aplicar na sua atividade, da qual extraem lucros, ou têm mesmo de recorrer ao crédito bancário”.[14]

Em suma, a obrigação pecuniária de devolução do sinal emerge de um contrato promessa de compra e venda de imóvel que consubstancia um acto de natureza comercial, constituindo um crédito de que é titular uma sociedade comercial e como tal os juros de mora devem ser pagos à Apelante/Autora com base na taxa legal aplicável para as operações comerciais, sucessivamente em vigor, por aplicação do art. 102º nº 3 do CCom, assim procedendo a apelação interposta pela Autora.

V. DECISÃO:

Em razão do antes exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação do Porto,

-em julgar procedente o recurso de apelação interposto pela Apelante/Autora, alterando-se a sentença recorrida na parte respeitante aos juros de mora (alínea a) do dispositivo), os quais devem ser contabilizados à taxa legal para as operações comerciais, sucessivamente em vigor;

- em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pela Apelante/Ré, revogando-se a sentença recorrida no segmento vertido na alínea b) do dispositivo, absolvendo-se a Ré da condenação na quantia de €171.039,83 acrescida de juros de mora, no demais mantendo-se a sentença recorrida.

No recurso interposto pela Autora, as custas ficam a cargo da Apelada/Ré que nele ficou vencida.

No recurso interposto pela Ré, as custas ficam a cargo de Apelante e Apelada, na proporção do respectivo decaimento.

Notifique.

Porto, 14.01.2025

Maria da Luz Seabra

Maria Eiró

Rui Moreira

(O presente acórdão não segue na sua redação o Novo Acordo Ortográfico)

[1] F. Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 8ª edição, pág. 147 e A. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2ª edição, pág. 92-93.

[2] A. Varela, Manual de Processo Civil, pág. 686.

[3] A. Varela, M. Bezerra, S. Nora, Manual de Processo Civil, 2ª edição, pág. 687-688; AC STJ de 14.12.2016, www.dgsi.pt.

[4] Alberto dos Reis, ob. Cit., pág. 140 e A. Varela, ob. Cit., pág. 687

[5] A. Varela,ob. cit., pág. 688.

[6] neste sentido AC RP de 13.05.2013, www.dgsi.pt.

[7] Paulo Faria e Ana Luísa Loureiro, Primeiras Notas ao Novo Código de Processo Civil, I volume, 2ª edição, pág. 34-46.

[8] Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Código de Processo Civil, Lex, 1997, pág. 220-221.

[9] A. Varela RLJ, ano 122º, pág. 112.

[10] Cadernos Temáticos De Jurisprudência Cível Da Relação, Impugnação da decisão sobre a matéria de facto, consultável no site do Tribunal da Relação do Porto, Jurisprudência

[11] A. Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, Novo Regime, 2ª edição, 2008, pág. 297-298, Ac RP de 13.06.2023, Proc. Nº 1169/21.6T8PVZ.P1; AC STJ de 29.09.2020, AC STJ de 17.05.2017, www.dgsi.pt

[12] Ac STJ de 23/6/2022, Proc. Nº 831/19.8T8PVZ.P1.S1, www.dgsi.pt

[13] Proc. Nº616/08.7TBPCV.C1, www.dgsi.pt

[14] Proc. Nº12164/19.5T8PRT.P2, www.dgsi.pt