1787/25.3YLPRT.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (art.º 663.º n.º 7 do C. P. Civil):

I- Se o arrendatário não pagar ao senhorio a renda acordada durante três meses, forma-se na esfera jurídica deste o direito potestativo de resolver o contrato de arrendamento, direito esse que pode ser exercido de duas formas: judicialmente, ou seja, com recurso à ação de despejo; extrajudicialmente, através de comunicação ao arrendatário mediante notificação avulsa ou por contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, comprovadamente mandatado para o efeito.

II- A imputação dos pagamentos de rendas é feita sucessivamente de uma das formas que seguem, sendo que a aplicação de uma afasta a pertinência das subsequentes: ou há acordo das partes quanto à imputação do pagamento; não se provando tal acordo, o devedor, no próprio ato de pagamento, pode designar a que dívida se reporta o pagamento; não se provando que o devedor fez tal designação no ato do pagamento, haverá que aplicar o regime supletivo legal do artigo 784.º do Código Civil.

III- Se o inquilino deixar de pagar a renda devida (que vinha a ser paga com retenção do I.R.C. na fonte), o senhorio tem o direito de pedir o pagamento da renda bruta (incluindo a retenção na fonte) e esse direito só se extingue se, mais tarde, o arrendatário alegar e provar que acabou por entregar ao Estado valores iguais ao que devia ter retido.

IV- O exercício do direito de resolução por falta de pagamento de rendas, não obstando à cobrança das rendas em atraso, exclui o direito à indemnização legal de 20% do que for devido.

I. Relatório:

AA, com o N.I.F. X, apresentou contra BB, Ld.ª, com o N.I.F. X, CC, com o N.I.F. X, e DD, com o N.I.F. X, requerimento de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio, com os seguintes fundamentos: a R. não tem procedido ao pagamento das rendas devidas, incluindo as relativas aos meses de março a junho de 2024, efetuou obras no locado sem autorização do senhorio, utilizou o logradouro para despejar entulho e materiais de construção, retirou o suporte da barra de segurança do portão, permitiu a entrada de pessoas estranhas ao espaço e não acautelou a higiene do imóvel arrendado.

Concluiu o A. pedindo que: se considere resolvido o contrato de arrendamento outorgado em 1 de outubro de 2014, com efeitos a partir de 5 de julho de 2024; se condene os RR. a despejarem imediatamente o locado e a entregá-lo ao A. livre de pessoas e bens e no estado de conservação que se encontrava aquando do início do arrendamento; se condene os RR. no pagamento de todas as rendas vencidas e não pagas, nomeadamente as de junho de 2024 a outubro de 2025, bem como as que se vierem a vencer durante a pendência da presente ação, até efetivo abandono do locado, deixando-o livre de pessoas e bens, até procederem à entrega das chaves do mesmo ao ora A., no valor atual total de € 22 800; se condene os RR. no pagamento da indemnização em dobro, referente aos meses de julho de 2024 a setembro de 2025, bem como a que se vier a vencer até efetiva entrega do locado, nos termos do n.º 2 do artigo 1045.º do Código Civil, no valor total atual de € 33 600.

Notificados para, em quinze dias, desocuparem o local arrendado, pagarem o montante relativo a encargos e/ou outras despesas, ou apresentarem oposição, os RR. optaram por se opor, para o que alegaram, em síntese, o seguinte: sendo a arrendatária uma sociedade comercial, tem de fazer retenção na fonte de 25% sobre o valor da renda acordado; os RR. pagaram as rendas referentes aos meses de março, abril, maio e parte de junho de 2024, bem como liquidaram os 20% de indemnização devida pela mora, o que tudo foi aceite pelo A.; no mais, impugnam a restante factualidade alegada.

Remetidos os autos à distribuição, foi designada data para a realização da audiência final.

Mediante requerimento datado de 27 de janeiro de 2026 o A. deu conhecimento que os RR. procederam à entrega do locado no dia 26 de janeiro de 2026, o que foi reconhecido nos autos pelos segundos.

Em 3 de fevereiro de 2026 foi proferida sentença que julgou procedente a ação, declarando resolvido o contrato de arrendamento em apreço com efeitos a partir de 20 de julho de 2024 e condenando os RR. a pagarem ao A. a quantia de € 60 442,74 a título de indemnização pela mora na entrega do locado, absolvendo-os do pagamento do valor a título de rendas. Mais foi decidido absolver o A. do pedido da sua condenação como litigante de má-fé.

Inconformados com aquela sentença, vieram os RR. interpor recurso, para o que formularam as seguintes conclusões, que aqui se transcrevem:

«1- A sentença recorrida declarou resolvido o contrato de arrendamento desde 20.07.2024 e condenou os Recorrentes no montante de € 60.442,74.

2- A decisão enferma de erro de julgamento de facto e de direito e violou os artigos 3.º, 608.º e 609.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, ao condenar com base em fundamentos e valores que extravasam o pedido e a causa de pedir, incorrendo em decisão ultra/extra petita.

3- As rendas de Março, Abril, Maio e Junho de 2024 se encontravam pagas, como resulta dos recibos n.º 9 a 12 emitidos pelo Recorrido na sequência do pagamento de € 8.000,00 em 18.07.2024.

4- O pagamento de € 8.000,00 cobria o valor das rendas em dívida e da mora legalmente devida, sendo suficiente para purgar a mora nos termos do artigo 1084.º, n.º 3, do Código Civil.

5- Os pagamentos posteriores, num montante global não inferior a € 25.425,00, efetuados a título de rendas e aceites sem reservas pelo Recorrido, não foram devidamente ponderados na decisão. 6-As cartas enviadas aos Recorrentes foram devolvidas sem receção, e o respetivo teor não contém declaração inequívoca de resolução, pelo que não se verificou interpelação eficaz para efeitos de resolução, nos termos dos artigos 224.º, 1042.º e 1084.º, n.º 6, do Código Civil.

7- Verifica-se erro na apreciação da matéria de facto, justificando a sua alteração nos termos do artigo 640.º do Código de Processo Civil.

8- Não se mostram reunidos os pressupostos legais da resolução do contrato de arrendamento com fundamento em falta de pagamento de rendas, à luz dos artigos 1041.º, 1042.º, 1083.º e 1084.º do Código Civil.

9- A aceitação de pagamentos de rendas, a emissão de recibos, incluindo dos meses de Julho e Agosto de 2024, e a comunicação do aumento de renda em 02.06.2025 configuram aceitação tácita da manutenção do contrato e renúncia à resolução, nos termos dos artigos 217.º e 225.º do Código Civil, bem como abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium, previsto no artigo 334.º do mesmo diploma.

10- A aplicação do artigo 1045.º, n.º 2, do Código Civil é indevida, por não se verificar mora culposa na restituição do locado e por a condenação em dobro da renda se revelar manifestamente desproporcionada face à alegada dívida residual, violando o princípio da proporcionalidade consagrado nos artigos 18.º e 20.º da Constituição.

11- A fiança prestada pelos segundos e terceiros Recorrentes deve ser interpretada de forma restritiva, nos termos do artigo 634.º do Código Civil, não abrangendo sanções agravadas ou indemnizações em dobro, e, em qualquer caso, a falta de notificação aos fiadores nos 90 dias subsequentes à mora afasta a sua responsabilidade nos termos do artigo 1041.º, n.ºs 5 e 6.

12- A conduta processual do Recorrido integra litigância de má-fé, nos termos do artigo 542.º do Código de Processo Civil, por ter deduzido e mantido pretensão cuja falta de fundamento não podia ignorar e por ter omitido/contrariado factos relevantes, impondo-se a sua condenação em multa e indemnização a favor dos Recorrentes, nos termos do artigo 543.º.

13- A sentença recorrida violou, entre outros, os artigos 3.º, 609.º, 542.º e 543.º do Código de Processo Civil e os artigos 217.º, 224.º, 334.º, 634.º, 1041.º, 1042.º, 1045.º, 1083.º e 1084.º do Código Civil, bem como os princípios da boa-fé e da proporcionalidade-artº 18/2 da CRP.».

O A. apresentou contra-alegações e concluiu do seguinte modo, que aqui se deixa transcrito:

I- A sentença não violou qualquer norma legal ou princípio de direito.

II- O tribunal a quo decidiu bem quanto à matéria de facto;

III- O A. aquando do pedido das rendas em atraso deverá pedir a renda bruta e não apenas a renda líquida;

IV- O RR. para se oporem à resolução deveriam pagar, no prazo de 30 dias, o valor da renda bruta acrescido da penalização de 20% ao qual acresceria os valores das rendas vincendas entre a data da submissão da Notificação Judicial Avulsa e a data do pagamento no período dos 30 dias;

V- Os RR. foram notificados da resolução em 19/06/2024 para pagarem as rendas em atraso e o valor da penalização;

VI- Os RR. no dia 18/07/2024 apenas pagaram € 8000,00 quando deveria ter pago € 14.760,00, pelo que consequentemente o contrato resolveu-se;

VII- Nos termos do contrato de arrendamento os fiadores estavam solidariamente obrigados a pagar as obrigações até à efectiva restituição do local livre;

VIII- Pelo que nos termos do contrato de arrendamento os fiadores estavam obrigados a pagar ao A. senhorio a indemnização pela não entrega do locado.

IX- O que se pediu e foi determinado pelo tribunal.

X- Igualmente se dá nota que os fiadores foram sempre notificados e informados dos valores de rendas em atraso, sabendo os fiadores do incumprimento quer pelas cartas de cobrança junta aos autos quer pelo facto dos fiadores serem igualmente legais representantes da R sociedade. Cfr doc 4 a 9 juntos com o requerimento de despejo.

XI- Acresce que, conforme resulta da Certidão Comercial da R. BB os gerentes são: CC e DD sendo estes simultaneamente os fiadores pelo que também por este facto não podem invocar o desconhecimento;

XII- Todos os valores pagos pelos RR. foram considerados pelo A. e tribunal para pagar a rendas e os valores da indemnização pela não entrega do locado.

XIII- Os RR. consideram, erradamente, que os recibos identificados nos autos como documentos n.º 9 a 12.º dão quitação do pagamento dos € 8000,00.

XIV- Os recibos identificados sob os números 9 a 12 foram emitidos em termos administrativos, mas não foram entregues aos RR. porquanto não tendo a R. inquilina pago os recibos apesar de emitidos nunca lhe foram entregues.

XV- Em 19 de Julho de 2024 os RR. foram notificados da resolução sendo que a declaração de resolução é uma declaração receptícia, pelo que se torna eficaz logo que chega ao poder do destinatário ou é dele conhecida, que foi o caso.

XVI- o tribunal não violou o princípio da proporcionalidade porque se limitou a aplicar a lei e a seguir a jurisprudência;

XVII- Ao A. senhorio assiste-lhe o direito de aceitar os valores pagos pelos RR. incumpridores ainda que o contrato esteja resolvido e afectar esses pagamentos aos pagamentos em falta.

XVIII- O tribunal respeitou os factos da causa de pedir e o pedido e não foi para além;

XIX- Deve, por conseguinte, ser julgado improcedente o recurso, mantendo-se integralmente a sentença recorrida.

O recurso foi devidamente admitido.

Recebida a apelação e colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II. Do objeto do recurso:

O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram (art.ºs 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1, ambos do C. P. Civil).

As questões a decidir consistem em saber: se ocorreu válida resolução do contrato de arrendamento firmado entre o Recorrido e os Recorrentes, reportada à data de 20 de julho de 2024; se o tribunal a quo condenou os Recorrentes em objeto diverso e para além do pedido; se, com o recebimento de rendas após a cessação da relação contratual, o Recorrido aceitou tacitamente a manutenção do contrato, renunciando ao direito à resolução do mesmo; se o Recorrido, ao receber as ditas rendas, abusou do seu direito e violou o princípio da boa-fé contratual; se é de aplicar à situação sub judice o preceituado no art.º 1045.º n.ºs 1 e 2 do C. Civil; se a condenação dos Recorrentes no pagamento do quantitativo de € 76 412,90 foi desproporcionada, violando os art.ºs 18.º e 20.º da C. R. Portuguesa; se foi incumprido, quanto aos fiadores, o formalismo a que aludem os n.ºs 5 e 6 do art.º 1041.º do C. Civil; se o Recorrido atuou como litigante de má-fé.

III. Fundamentação:

Na sentença objeto de recurso foram considerados como provados os seguintes factos:

1- O Autor é usufrutuário do prédio urbano composto por um armazém e logradouro sito na T.Q., União das Freguesias de M., inscrito na respetiva matriz sob o artigo XX, descrito sob o número XX da Conservatória do Registo Predial do M. e com o Alvará de Licença de Utilização n.º XX, emitido pela Câmara Municipal de M. em XX de outubro de XX.

2- A 23 de fevereiro de 2023 as partes celebraram um contrato de arrendamento para fins não habitacionais com prazo certo e fiança, com a sociedade Ré como inquilina e os Réus CC e DD como fiadores.

3- O contrato de arrendamento foi celebrado com um período de cinco anos, com início em 1 de junho de 2023 e termo em 31 de maio de 2028.

4- Foi convencionada a renda mensal de € 2 000 a pagar, por transferência bancária para o IBAN do senhorio, até ao primeiro dia útil do mês imediatamente anterior aquele a que diga respeito.

5- A partir do décimo terceiro mês e até ao vigésimo quarto mês, inclusive, foi convencionado entre as partes que a renda passaria para € 2 100.

6- O Autor teve que interpelar por diversas vezes os Réus para procederem ao pagamento das rendas em dívida.

7- A sociedade Ré retirou o suporte da barra de segurança do portão.

8- Os Réus não procederam ao pagamento das rendas correspondentes aos meses de março a junho de 2024, no valor total de € 8 100, na data do seu vencimento.

9- A 19 de junho de 2024 os Réus foram notificados judicialmente de que o Autor considerava o contrato de arrendamento resolvido, sendo que foi estabelecido o dia 5 de julho de 2024, pelas 11h, para entrega das chaves.

10- Os Réus não entregaram o locado em 5 de julho de 2024.

11- Os Réus efetuaram um pagamento no valor de € 8 000 em 18 de julho de 2024.

12- A sociedade Ré foi realizando alguns pagamentos nos seguintes valores e datas:

- € 1 500 em 12 de agosto de 2024;

- € 1 500 em 9 de outubro de 2024;

- € 1 500 em 28 de novembro de 2024;

- € 1 500 em 31 de dezembro de 2024;

- € 1 600 em 15 de maio de 2025;

- € 1 650 em 6 de junho de 2025;

- € 1 650 em 11 de julho de 2025;

- € 1 650 em 23 de setembro de 2025;

- € 1 650 em 27 de outubro de 2025;

- € 1 650 em 1 de dezembro de 2025;

- € 1 575 em 24 de dezembro de 2025.

13- O contrato celebrado entre as partes tem uma cláusula 9.ª com o seguinte teor: “OS TERCEIROS CONTRAENTES assumem-se como Fiadores e principais pagadores por todas e quaisquer obrigações assumidas pela SEGUNDA CONTRAENTE, inclusive em contrato de aditamento e renovações, declarando-se solidariamente devedores de qualquer obrigação que vincule esta última até à efectiva restituição do local livre, devoluto e nas condições estipuladas, declarando que a fiança que acaba de prestar subsistirá ainda que haja alteração da renda agora fixada, bem como declara que renuncia desde já ao beneficio da excussão prévia.”

14- Em 2 de junho de 2025 o Autor enviou um email ao Requerido CC, indicando que a renda tinha o valor de € 2 100, que deveria proceder à retenção na fonte no valor de € 525 e ao pagamento líquido do montante de € 1 575.

15- Os Réus procederam à entrega do locado em 26 de janeiro de 2026.

O tribunal a quo considerou não provados os seguintes factos:

a) A sociedade Ré efetuou obras no locado, a construção de um anexo, sem a prévia autorização do ora Autor.

b) A sociedade Ré utilizou o logradouro para despejar entulho e materiais de construção.

Da subsunção dos factos ao Direito:

A questão sobre a qual nos devemos debruçar consiste em saber se ocorreu, ou não, a cessação do contrato de arrendamento que vinculou o A. e a primeira R., em virtude de esta não ter procedido ao pagamento atempado das rendas que eram devidas.

O contrato de locação, definido no art.º 1022.º do C. Civil e que pode ter por objeto coisa imóvel ou coisa móvel (art.º 1023.º do mesmo diploma legal), é um contrato sinalagmático, ou seja, faz recair sobre cada uma das partes diversas obrigações. De entre estas ressaltam o dever de o locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada e o devedor que impende sobre o locador de pagar a renda ou o aluguer devidos (cfr., respetivamente, os art.ºs 1031.º b) e 1038.º a), ambos do C. Civil).

Incidamos a nossa análise sobre a obrigação que recai sobre o locatário de pagar a renda devida, cujo alegado inadimplemento constitui, do ponto de vista primacial, a causa de pedir invocada. Não sem antes notarmos que, de acordo com a facticidade tida por assente, o A., na sua qualidade de usufrutuário (cfr. o art.º 1446.º do C. Civil), deu de arrendamento à primeira Recorrente, para fins não habitacionais, o prédio urbano composto por um armazém e logradouro sito na T.Q., União das Freguesias de M. M., inscrito na respetiva matriz sob o artigo XX, descrito sob o número XX da Conservatória do Registo Predial do M. e com o Alvará de Licença de Utilização n.º XX, emitido pela Câmara Municipal de M. em XX de outubro de XX. Tal arrendamento foi efetuado pelo prazo de cinco anos, com início em 1 de junho de 2023. Mais foi acordado que nos primeiros doze meses a renda mensal seria de € 2 000, passando esta a € 2 100 entre o décimo terceiro mês e o vigésimo quarto mês, inclusive, de duração do contrato. Tal contrapartida monetária deveria ser liquidada até ao primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que dissesse respeito.

Sucede, porém, que, conforme resultou igualmente assente, os Recorrentes não procederam, nas datas dos respetivos vencimentos, ao pagamento das rendas correspondentes aos meses de março a junho de 2024.

Na decorrência daquele invocado incumprimento contratual, o Recorrido promoveu a notificação judicial dos Recorrentes, declarando o contrato de arrendamento resolvido e fixando o dia 5 de julho de 2024, pelas 11h, para a entrega das chaves. Tal notificação concretizou-se no dia 19 de junho de 2024.

No âmbito de um contrato de arrendamento, o arrendatário constitui-se em mora se não pagar a renda no dia do vencimento desta (art.º 1039.º n.º 1 do C. Civil), mas pode fazer cessar a mora se liquidar as rendas em débito nos oito dias seguintes contados do início daquele atraso (art.º 1041.º n.º 2 do C. Civil).

Se o arrendatário não fizer cessar a mora nos oito dias seguintes a contar do começo desta, o senhorio tem o direito de lhe exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido (art.º 1041.º n.º 1 do C. Civil).

No caso de o arrendatário não pagar ao senhorio a renda acordada durante três meses, forma-se na esfera jurídica deste o direito potestativo de resolver o contrato de arrendamento (art.º 1083.º n.º 3 do C. Civil). Tal direito pode ser exercido de duas formas: judicialmente, ou seja, com recurso à ação de despejo regulada no art.º 14.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (doravante, N.R.A.U.), caso em que o direito à resolução caduca logo que o arrendatário, até ao termo do prazo para a contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do art.º 1041.º do C. Civil (art.º 1048.º n.º 1 do citado diploma legal); extrajudicialmente, através de comunicação ao arrendatário, nos termos do art.º 1084.º n.º 2 do C. Civil, caso em que deverão ser observados os formalismos previstos no art.º 9.º n.º 7, do N.R.A.U., ou seja, a comunicação tem de ser efetuada mediante notificação avulsa ou por contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, comprovadamente mandatado para o efeito.

De notar que o meio extrajudicial de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas é opcional, podendo o senhorio, se entender ser essa a solução que melhor corresponde aos seus interesses, resolver o contrato com esse fundamento, lançando mão do meio processual comum, ou seja, a ação despejo, logo que o inquilino incorra em situação de mora relevante.

Uma vez que a declaração de resolução tem como destinatária a contraparte, a mesma torna-se eficaz logo que chegue ao seu poder ou seja dela conhecida (art.º 224.º n.º 1 do C. Civil). E é nesse preciso momento que opera a eficácia da declaração resolutiva, enquanto negócio jurídico unilateral e recetício. Como tal, qualquer declaração judicial que seja posterior àquela declaração extrajudicial de resolução não tem eficácia constitutiva, mas antes meramente declarativa. Excecionam-se as situações, que para o caso não relevam, em que a lei exige que a resolução seja decretada pelo tribunal, como sucede, por exemplo, nos termos disciplinados pelo art.º 1084.º n.º 1 do C. Civil.

Daí que para efeitos de apuramento dos fundamentos e da eficácia da resolução não seja relevante a apreciação da validade da interpelação (nos invocados termos do art.º 805.º n.º 1 do C. Civil) que o senhorio fez previamente aos Recorrentes no sentido de estes procederem ao pagamento de rendas que estariam em dívida.

Conforme resulta dos n.ºs 3 e 4 do art.º 1083.º do C. Civil, estes preveem duas realidades diversas como fundamento resolutivo do contrato de arrendamento, ambas baseadas na mora do inquilino e que podem, em termos factuais, coincidir: a primeira relacionada com o não pagamento de rendas por período igual ou superior a três meses; a segunda relacionada com a mora no pagamento das rendas por prazo superior a oito dias por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas num período de doze meses.

Naquela última situação, o senhorio apenas pode resolver o contrato se tiver informado o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso no pagamento da renda, que é sua intenção pôr fim ao arrendamento naqueles termos (art.º 1083.º n.º 6 do C. Civil).

Da leitura conjugada dos factos tidos por provados ressalta, por um lado, que o Recorrido, na sua qualidade de senhorio, deparando-se com uma alegada mora no pagamento das rendas correspondentes aos meses de março a junho de 2024, optou por resolver o contrato de arrendamento que o unia aos Recorrentes, tendo-o comunicado a estes por notificação judicial avulsa concretizada em 19 de junho de 2024.

Ora, não compete ao senhorio demonstrar que a renda não foi paga. Incumbe, antes, ao arrendatário comprovar que satisfez, no local e tempo devidos para o cumprimento (art.ºs 1038.º al. a) e 1039.º, ambos do C. Civil), as prestações de renda a que se encontrava adstrito (art.º 342.º n.º 2 do C. Civil).

Por outro lado, conforme bem enfatiza o Acórdão deste Tribunal da Relação de Lisboa de 7 de outubro de 2021 (consultável em www.dgsi.pt), “A obrigação de pagamento da renda é relativa à totalidade da renda. Donde, se o locatário pagar apenas uma parte da renda que for devida, deve ter-se a mesma como não paga, sendo lícito ao senhorio recusar-se a receber apenas a parte que lhe é oferecida e que não corresponde ao que lhe é devido, mas a aceitação de pagamento de montantes de renda apenas em termos parciais não faz supor, nem a renúncia aos montantes remanescentes devidos, nem consubstancia qualquer moratória no pagamento de montantes não satisfeitos, não privando a receção de novas rendas o locador do direito à resolução do contrato com base nas prestações em mora (art.º 1041º, nº 4, do CC). A falta de pagamento de cada renda mensal por mais de três meses constitui fundamento de inexigibilidade ao senhorio de manutenção do contrato e justifica a sua resolução, em conformidade com o disposto no artigo (cfr. artigo 1083.º, n.ºs. 1 e 3 do CC), sendo suficiente a falta de pagamento de uma renda mensal.”. Ou seja e desde logo, não se vê de que forma o Recorrido, como consideram os Recorrentes, tenha abusado do seu direito de receber rendas posteriores à declarada resolução do contrato de arrendamento outorgado ou, fazendo-o, tenha agido de má-fé (cfr. o art.º 334.º do C. Civil). Tal recebimento alicerçou-se em norma legal expressa, a saber, o art.º 1041.º n.º 4 do C. Civil.

Posto isto, provou-se, repete-se, que os Recorrentes não procederam ao pagamento das rendas relativas aos meses de março a junho de 2024, que se venceram, respetivamente, nos meses de fevereiro a maio do mesmo ano. Ou seja, quando os Recorrentes foram notificados extrajudicialmente pelo Recorrido (em 19 de junho de 2024), estavam há três ou mais meses em mora quanto ao pagamento das rendas referentes aos meses de março (vencida em fevereiro) e abril (vencida em março) de 2024, sendo certo que, ressalte-se uma vez mais, basta a não liquidação de apenas uma renda por um período igual ou superior a três meses para fundamentar o recurso ao regime previsto no n.º 3 do art.º 1083.º do C. Civil.

Não obstante tudo quanto acaba de ser dito, se é verdade que ocorreram dois atrasos na realização da prestação debitória, com relevo para a promovida resolução contratual, não menos verdade é que se provou que os Recorrentes, no dia 18 de julho de 2024, efetuaram o pagamento ao Recorrido da quantia de € 8 000.

A questão que cabe então colocar prende-se com a circunstância de saber se a entrega ao senhorio daqueles € 8 000 é suficiente para fazer operar a “tábua de salvação” a que alude o art.º 1084.º n.º 3 do C. Civil: A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, nos termos do n.º 3 do artigo anterior, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês.

Está bom de ver que a liquidação dos referenciados € 8 000 foi-o dentro do prazo de um mês contado da concretização da notificação judicial avulsa a que supra se aludiu.

Resta então apurar se aquele pagamento foi, ou não, suficiente para que o senhorio tenha perdido o seu direito potestativo de resolver o contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento da renda.

A dilucidação daquela temática prende-se, desde logo, com a matéria relativa à imputação do cumprimento a que aludem os art.ºs 783.º a 785.º, todos do C. Civil. Neste circunspecto, podemos assentar nas seguintes ideias: a imputação dos pagamentos de rendas é feita sucessivamente de uma das formas que seguem, sendo que a aplicação de uma afasta a pertinência das subsequentes: ou há acordo das partes quanto à imputação do pagamento; não se provando tal acordo, o devedor, no próprio ato de pagamento, pode designar a que dívida se reporta o pagamento; não se provando que o devedor fez tal designação no ato do pagamento, haverá que aplicar o regime supletivo legal do art.º 784.º do C. Civil.

Perscrutando, uma vez mais, a facticidade assente, da mesma nada se retira que nos permita concluir ter existido um qualquer acordo entre o senhorio e a inquilina quanto à imputação dos € 8 000 pagos pelos Recorrentes ao primeiro, tão-pouco que a devedora, no ato de pagamento, tenha designado a dívida que este visava satisfazer.

Sequentemente, resta-nos o recurso ao critério supletivo a que alude o dito art.º 784.º do C. Civil:

1. Se o devedor não fizer a designação, deve o cumprimento imputar-se na dívida vencida; entre várias dívidas vencidas, na que oferece menor garantia para o credor; entre várias dívidas igualmente garantidas, na mais onerosa para o devedor; entre várias dívidas igualmente onerosas, na que primeiro se tenha vencido; se várias se tiverem vencido simultaneamente, na mais antiga em data.

2. Não sendo possível aplicar as regras fixadas no número precedente, a prestação presumir-se-á feita por conta de todas as dívidas, rateadamente, mesmo com prejuízo, neste caso, do disposto no artigo 763.º.

Aproveita-se aqui o ensejo para referir que, ao contrário do propugnado pelos Recorrentes nas respetivas alegações recursórias, “o critério legal supletivo de imputação do cumprimento na renda mais antiga previsto no art. 784.º do CC constitui matéria de direito excluída do âmbito da decisão de facto” (Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 9 de fevereiro de 2026, acessível em www.dgsi.pt). O que tem como consequência que, para tais efeitos, é irrelevante a forma de imputação do cumprimento levada a cabo exclusivamente segundo a vontade do credor senhorio.

Vejamos então: quando os Recorrentes efetuaram o pagamento dos € 8 000, seja, em 18 de julho de 2024, estavam em dívida, de acordo com a matéria de facto provada, as rendas relativas aos meses de março a julho de 2024, vencidas nos meses de fevereiro a junho de 2024 (os Recorrentes não comprovaram, como deviam, atenta a incidência do ónus da prova a que supra se aludiu, terem pago a renda referente ao mês de julho de 2024, vencida em junho de 2024), no valor unitário de € 2 000 em relação às rendas de março a maio de 2024, e no valor unitário de € 2 100 quanto às rendas dos meses de junho e de julho de 2024. O que perfaz um débito global de € 10 200. Tal significa que, à partida, os € 8 000 pagos pelos Recorrentes no dia 18 de julho de 2024, segundo o regime supletivo fixado pelo art.º 784.º do C. Civil, serviram para liquidar as rendas referentes aos meses de março a maio de 2024 e uma parte (€ 2 000) da renda relativa ao mês de junho do mesmo ano.

Cumpre aqui abrir um parêntesis para esclarecer se, como pugnam os Recorrentes, àquele quantitativo em dívida de € 10 200 há que descontar a retenção na fonte de 25% a que estão sujeitos os rendimentos prediais que sejam proporcionados por pessoas coletivas – como é o caso da aqui inquilina – ou por pessoas singulares com contabilidade organizada.

Extrai-se das alíneas c) e g) do n.º 1 do art.º 94.º do Código do I.R.C. que este imposto é objeto de retenção na fonte quanto aos rendimentos prediais, tal como são definidos para efeitos de I.R.S., quando o seu devedor seja sujeito passivo de I.R.C. ou quando os mesmos constituam encargo relativo à atividade empresarial ou profissional de sujeitos passivos de I.R.S. que possuam ou devam possuir contabilidade, e quanto aos rendimentos provenientes de prestações de serviços realizados ou utilizados em território português, com exceção dos relativos a transportes, comunicações e atividades financeiras.

Por outro lado, face ao disposto na alínea a) do n.º 2 do art.º 8.º do Código do I.R.S., são consideradas como rendas as importâncias relativas à cedência do uso do prédio ou de parte dele e aos serviços relacionados com aquela cedência.

Se, para efeitos tributários, o rendimento deva ser qualificado como predial face ao disposto no Código do I.R.S., o mesmo estará sujeito a retenção na fonte, à taxa de 25%.

Do que se conclui que a referida legislação fiscal determina a obrigatoriedade de a empresa devedora (pagadora) dos rendimentos prediais efetuar a respetiva retenção na fonte de I.R.C. (à taxa de 25%) no momento do pagamento desse rendimento à entidade beneficiária do rendimento (em regra, a proprietária do imóvel).

Volvendo aos contornos da situação sub judice, os Recorrentes apenas teriam de pagar ao Recorrido, por conta das rendas vencidas e não pagas relativas aos meses de março a julho de 2024, o valor de € 7 650 (€ 10 200 – 25%). Tendo liquidado € 8 000, ainda ficariam com um crédito sobre o senhorio de € 350 (€ 8 000 - € 7 650).

No entanto, a questão não pode ser vista de uma forma tão simplista. Realmente, seguimos de perto a posição manifestada pelo aqui primeiro Sr. Desembargador Adjunto no seu Acórdão de 24 de outubro de 2024, citado pelo Recorrido nas respetivas contra-alegações (aresto visualizável em www.dgsi.pt), desde logo na parte em que nele se refere que “Quando, no decurso da acção, mais de 6 meses depois da 1.ª renda em dívida, os réus lhe entregam valores, sem dizer nada quanto à retenção na fonte nem quanto ao pagamento do imposto, não há razão para que a autora considere que se verificou a retenção do IRC nas rendas, até porque os réus não contestaram o direito da autora ao valor bruto das rendas (só o vêm fazer mais tarde). A autora apenas deixaria de ter direito aos 25% que em situação normal devia ter sido retido por conta do IRC devido a final do ano, se a ré tivesse alegado e provado o pagamento de IRC ao Estado (extinguindo o direito da autora a recebê-lo, para mais tarde o pagar ao Estado como parte do IRC pelos seus rendimentos). (consideraram-se: para além do ac. citado pelos réus – sendo que esse acórdão do TRL de 2023 pressupõe a prova do pagamento pela arrendatária ao Estado -, e o ac. do STA de 6/5/2020, proc. 01978/11.4BELRS 0297/15 citado por aquele, o ac. da 2..ª secção do contencioso tributário do TCAN de 07/05/2020, proc. 00083/14.6BEMDL, e dois pareceres da OCC - PT27421 - Fevereiro de 2023, publicado em 28/04/2023, em https://www.occ.pt/en/node/793498 e PT27823 - Dezembro de 2023, Parecer técnico elaborado pelo departamento de consultoria da OCC, publicado em 19/01/2024 em https://www.occ.pt/pt-pt/noticias/irc-retencao-na-fonte-4).

Assim, os réus não têm razão: as rendas a que a autora tem direito, não se demonstrando que a ré fez a retenção na fonte e a entregou nos cofres do Estado, são as rendas brutas e não as líquidas.”.

Sintetizando, lê-se no sumário do Acórdão acabado parcialmente de transcrever que “Se a arrendatária deixa de pagar a renda devida (que vinha a ser paga com retenção do IRC na fonte), a senhoria tem o direito de pedir o pagamento da renda bruta (incluindo a retenção na fonte) e esse direito só se extingue se, mais tarde, a arrendatária alegar e provar que acabou por entregar ao Estado valores iguais ao que devia ter retido.”.

Fechado que foi o parêntesis, uma outra temática cumpre precisar, qual seja, a de saber se ao valor das rendas em dívida haverá que somar a indemnização de 20% estipulada pelo art.º 1041.º n.º 1 do C. Civil. A resposta é negativa. Pertinentemente, refere-se no Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 22 de maio de 2025 (em www.dgsi.pt) que “No âmbito do contrato de arrendamento, o arrendatário constitui-se em mora se não paga a renda no dia do vencimento (art. 1039º, nº 1, do CCiv), mas pode fazer cessar a mora se pagar a renda nos 8 dias seguintes (art. 1041º, nº 2, do CCiv).

Porém, se o arrendatário não fizer cessar a mora nos 8 dias seguintes a contar do seu começo, o senhorio tem o direito de lhe exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento (art. 1041º, nº 1, do CC).

Significa isto que o senhorio apenas pode exigir, além do valor das rendas, a indemnização igual a 20% - e não 50% como diz o autor - do que for devido se não resolver o contrato com base na falta de pagamento das rendas. Se resolver o contrato com fundamento na falta de pagamento de rendas não tem direito à indemnização correspondente a 20% do que for devido, sendo este o único significado da ressalva constante da parte final do nº 1 do artigo 1041º do CC.”. Em igual sentido veja-se o Comentário ao Código Civil – Direito das Obrigações – Contratos em Especial (UCP Editora, Lisboa, 2023, pág. 421), na parte em que refere que «O exercício do direito de resolução não obsta, naturalmente, à cobrança das rendas em atraso, mas exclui o direito à indemnização legal de “20% do que for devido”.». De qualquer forma, o senhorio não exigiu dos Recorrentes o pagamento da indemnização a que alude o art.º 1041.º n.º 1 do C. Civil (cfr. o art.º 609.º n.º 1 do C. P. Civil).

Retomando o raciocínio, recordemos que os Recorrentes depositaram € 8 000 no dia 18 de junho de 2024, que serviram para saldar as rendas dos meses de março a maio de 2024 e uma parte (95,24%) da renda relativa ao mês de junho do mesmo ano. E que o fundamento legal para a declarada resolução contratual assentou na não liquidação do valor das rendas vencidas há três meses ou mais, ou seja, as rendas referentes aos meses de março e de abril de 2024, no montante global de € 4 000. Tendo em consideração que este valor é inferior aos € 8 000 que foram pagos dentro do prazo de um mês contado da concretização da notificação judicial avulsa, consideramos que a resolução contratual operada pelo senhorio ficou sem efeito (cfr. o art.º 1084.º n.º 3 do C. Civil).

Manteve-se, então, em vigor o contrato de arrendamento firmado, o qual veio a cessar com a entrega do arrendado ocorrida no dia 26 de janeiro de 2026. A ser assim, como é, as obrigações contratuais prolongaram-se no tempo, incluindo o dever de a inquilina pagar ao senhorio as rendas devidas relativas ao período temporal que mediou entre o mês de junho de 2024 (da qual faltaram pagar € 100) e o mês de janeiro de 2026, no total de € 30 057,62 (entre 1 de julho de 2024 e 31 de maio de 2025 as rendas foram no quantitativo mensal de € 2 100, passando a ser, desde 1 de junho de 2025 em diante, de € 2 145,36 por mês, atendendo à atualização contratualmente acordada e ao teor do Aviso n.º 23099/2024/2, publicado no Diário da República n.º 203/2024, Série II, de 18 de outubro de 2024). Consigna-se que no cálculo daquele valor de € 30 057,62 se descontou os 25% de retenção na fonte porquanto, de acordo com os factos provados, nos meses elencados no respetivo n.º 12 a inquilina procedeu ao efetivo pagamento de diversos montantes a título de rendas. Tendo-se provado que, naquele hiato temporal, a inquilina pagou ao senhorio, àquele mesmo título, um total de € 17 425, resta aos Recorrentes liquidarem € 12 632,62 (€ 30 057,62 - € 17 425). Este apurado montante não viola o princípio da proporcionalidade da condenação dos Recorrentes no respetivo pagamento, nos termos compaginados pelos art.ºs 18.º e 20.º, ambos da Constituição da República Portuguesa.

Tendo em atenção que, nos termos preditos, o contrato de arrendamento apenas cessou no dia 26 de janeiro de 2026, não há que aplicar o disposto no art.º 1045.º n.ºs 1 e 2 do C. Civil, pela simples razão de que, até àquela data, inexistiu qualquer obrigação da inquilina de restituir ao senhorio o arrendado. O que leva à irrelevância da pronúncia, por este tribunal de recurso, quanto aos fundamentos invocados pelos Recorrentes no que tange à fiança relativos à alegada preterição do formalismo a que aludem os n.ºs 5 e 6 do art.º 1041.º do C. Civil.

Uma última nota para referir que os restantes fundamentos invocados para o despejo não se provaram.

Pretendem por fim os Recorrentes que se conclua que o Recorrido litigou de má-fé.

Preceitua o n.º 1 do art.º 542.º do C. P. Civil que tendo litigado de má-fé, a parte é condenada em multa e numa indemnização à parte contrária, se esta a pedir.

E, nos termos do n.º 2 do citado preceito legal:

Diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave:

a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;

b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitidos factos relevantes para a decisão da causa;

c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;

d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.

Como ensina o Conselheiro Rodrigues Bastos (Notas ao Código de Processo Civil, vol. II, 3ª Edição, 2000, págs. 221 e 222), “A má-fé processual tinha, entre nós, como requisito essencial o dolo, não bastando a culpa, por mais grave que fosse. A reforma processual de 95/96 mudou esse estado de coisas, considerando reveladora da má-fé no litígio tanto o dolo, como a culpa grave, que designa por negligência grave”.

Com efeito, fazendo uma breve incursão histórica, cumpre referir que o Código de Processo Civil de 1939 sancionava apenas a litigância dolosa. Com a reforma processual introduzida pelo Decreto-lei n.º 329-A/95, de 12 de dezembro, passou-se a sancionar a título de má-fé, ao lado da litigância dolosa, também a litigância temerária, baseada em situações de erro grosseiro ou culpa grave, tal como preconizava Alberto dos Reis (Código de Processo Civil Anotado, II volume, Coimbra Editora, Coimbra, pág. 280).

Seguindo de perto o entendimento de Lebre de Freitas (no Código de Processo Civil Anotado, Vol. 2.º, Coimbra Editora, Coimbra, pág. 219), a lide diz-se temerária quando essas regras são violadas com culpa grave ou erro grosseiro, e dolosa quando a violação é intencional ou consciente.

No dolo substancial deduz-se pretensão ou oposição cuja improcedência não poderia ser desconhecida – dolo direto – ou altera-se a verdade dos factos, ou omite-se um elemento essencial – dolo indireto. Por sua vez, verifica-se dolo instrumental quando se faz dos meios e poderes processuais um uso manifestamente reprovável.

Por seu turno, a negligência grave verifica-se naquelas situações resultantes da falta de precauções exigidas pela mais elementar prudência ou das desaconselhadas pela previsão mais elementar que devem ser observadas nos usos correntes da vida.

Ora, as partes em juízo, não obstante a complexidade da controvérsia e a intensidade que colocam na defesa de posições próprias, estão sujeitas aos deveres de cooperação, probidade e boa-fé na sua relação adversarial e em relação ao tribunal, já que a lide visa a obtenção de decisão conforme à verdade e ao direito, sob pena da proteção jurídica que reclamam não ser alcançada, com desprestígio para si mesmas, para a justiça e para os tribunais. Daí que o legislador, no atual art.º 7.º n.º 1 do C. P. Civil, imponha aos magistrados, partes e mandatários o dever de cooperarem com vista à justa composição do litígio.

O dever de litigar de boa-fé, com respeito pela verdade, é corolário do princípio da cooperação a que se reporta o citado art.º 7º do C. P. Civil, e vem consignado no art.º 8.º do mesmo Código. Com efeito, as partes têm o dever de pautar a sua atuação processual por regras de conduta conformes com a boa-fé, tendo a condenação do pleiteante como litigante de má-fé um forte cariz punitivo do seu comportamento processual.

Se é certo que o direito de recorrer aos tribunais para aceder à justiça constitui um direito fundamental (cfr. o art.º 20.º da Constituição da República Portuguesa), já o mau uso desse direito implica uma conduta abusiva, sancionada nos termos do art.º 542.º do C. P. Civil.

Segundo o n.º 2 do artigo 542.º do C. P. Civil, constituem atuações ilícitas da parte: a dedução de pretensão ou oposição com manifesta falta de fundamento, por inconcludência ou inadmissibilidade do pedido ou da execução (alínea a)); a apresentação de uma versão dos factos, deturpada ou omissa, em violação do dever de verdade (alínea b)); a omissão do dever de cooperação (alínea c)); em geral, o uso reprovável do processo ou de meios processuais, visando um objetivo ilegal, o impedimento da descoberta da verdade, o entorpecimento da ação de justiça ou o protelamento, sem fundamento sério, do trânsito em julgado da decisão (alínea d)).

Se, intencionalmente ou por falta da diligência exigível a qualquer litigante, a parte violar qualquer desses deveres, a sua conduta fá-lo incorrer em multa, ficando ainda sujeito a uma pretensão indemnizatória destinada a ressarcir a parte contrária dos danos resultantes da má-fé.

A doutrina tem classificado a má-fé de que trata o preceito em duas variantes: a má-fé material e a má-fé instrumental, abrangendo a primeira os casos das alíneas a) e b) do n.º 2, e a segunda os das alíneas c) e d) do mesmo número” (neste sentido veja-se, v.g., o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11 de setembro de 2012, disponível em www.dgsi.pt).

Ora, a litigância de má-fé exige que quem pleiteia de certa forma tem a consciência de não ter razão. Com efeito, uma das condutas em que se exprime a litigância de má-fé consiste na alegação, voluntária e consciente, de factos que seriam relevantes para a decisão da causa, mas que a parte sabe que, ao alegar como alega, desvirtua a realidade por si conhecida, visando, por isso, intencionalmente um objetivo censurável.

Também atua de má-fé a parte que litiga com propósitos dilatórios, obstando, pela sua conduta temerária, que o tribunal almeje uma rápida decisão, pondo assim em causa o objetivo de realização de uma justiça pronta que, decidindo o litígio com rapidez, reponha a certeza, a paz social e a segurança jurídica, afrontadas pelo litígio.

Quando assim procede, a parte litiga com má-fé material e instrumental, não só porque sabe que não lhe assiste o direito que ajuizou, como faz mau uso dos meios processuais.

Em qualquer caso, a conclusão pela atuação da parte como litigante de má-fé será sempre casuística, não se deduzindo mecanicamente da previsibilidade legal das alíneas do n.º 2 do art.º 542.º do C. P. Civil e a responsabilização e condenação da parte como litigante de má-fé só deverá ocorrer quando se demonstre nos autos, de maneira manifesta e inequívoca, que a parte agiu, conscientemente, de forma manifestamente reprovável, com vista a impedir ou a entorpecer a ação da justiça.

No caso sub judice, conclui-se pela não verificação da atuação do Recorrido como litigante de má-fé. Com efeito, atentos os autos, cremos que a aludida litigância de má-fé não resulta provada, nem se manifesta nos autos, não se demonstrando qualquer atuação dolosa ou gravemente negligente do Recorrido, com vista a conseguir um objetivo ilegal, a impedir a descoberta da verdade, ou a entorpecer a ação da justiça.

É que, para a condenação como litigante de má-fé exige-se que se esteja perante uma situação de onde não possam surgir dúvidas sobre a atuação dolosa ou gravemente negligente da parte, situação esta que julgamos não se mostrar comprovada nos autos.

Na situação em presença, atento o concreto factualismo dos autos e na ausência de qualquer outro, não podemos considerar a atuação processual do Recorrido como um ato de negligência grave, não decorrendo ainda qualquer atuação dolosa da parte com vista a deduzir pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar, nem, sequer, a verificação de lide temerária baseada em erro grosseiro ou culpa grave, com vista ao mesmo fim.

Realmente, para além de o Recorrente ter considerado, na sua plausível perspetiva jurídica, que existia – como existiu numa fase inicial – fundamento para a resolução contratual, pretendeu legitimamente que esta fosse judicialmente reconhecida. Depois e como já vimos, o recebimento de rendas por parte do senhorio após aquela declaração resolutiva teve assento legal.

Face ao exposto, o recurso deve merecer parcial provimento.

Os Apelantes e o Apelado são responsáveis pelo pagamento das custas processuais, na proporção de 20% para os primeiros e de 80% para o segundo (artigos 527.º e 529.º, ambos do C. P. Civil).

IV. DECISÃO:

Pelo exposto, acordam os Juízes desta 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar parcialmente procedente o recurso e, consequentemente:

a) Condenar os RR., BB, Ld.ª, CC e DD, a pagarem ao A., AA, a quantia de € 12 632,62 (doze mil seiscentos e trinta e dois euros e sessenta e dois cêntimos) a título de rendas vencidas e não pagas;

b) Absolver os RR. do restante peticionado;

c) Manter a absolvição do A. como litigante de má-fé.

Custas pelos Apelantes e pelo Apelado, na proporção de vinte por cento para os primeiros e de oitenta por cento para o segundo.

Lisboa, 25-04-2026

Relator: João Severino

1.º Adjunto: Desembargador Pedro Martins

2.ª Adjunta: Desembargadora Inês Moura