99A533 - Supremo Tribunal de Justiça

I - A caducidade do arrendamento por perda (total) da coisa arrendada apenas se verifica se esta desaparecer por facto natural (incêndio, terramoto, inundação ou outro facto idêntico) ou por facto legítimo do homem. II - A obrigação do senhorio de assegurar o gozo da coisa locada ao arrendatário só se extingue, conduzindo à caducidade do contrato, quando a prestação se torne impossível por causa que lhe não seja imputável.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: I A instaurou a presente acção com processo sumário contra B, ambas com os sinais dos autos, pedindo a condenação da Ré a : (a) reconhecer que a A. é titular do contrato de arrendamento de uma loja com a área de 50 m2, situada no rés do chão de um prédio urbano pertencente à Ré; (b) restituir-lhe a referida loja, no estado em que se encontrava anteriormente a ter sido destruída pela Ré; (c) indemnizá-la pelos prejuízos que sofreu devido a tal destruição. Alega a A., em síntese, que exercia aí o seu comércio de venda de leite e produtos lácteos, tendo, para isso, o local sido tomado de arrendamento em 17 de Janeiro de 1961 pela Federação dos Grémios da Lavoura de Entre Douro e Minho, a que a A. sucedeu, demolindo-o, porém, a Ré com uma máquina rectro-escavadora, em 29 de Janeiro de 1996, fazendo desaparecer do interior o respectivo equipamento e impossibilitando-a de vender os seus produtos. Contestando, a Ré levantou o incidente do valor da causa, tendo alegado, em síntese, que a A. não é arrendatária da referida loja e que, em qualquer caso, a existir tal contrato, o mesmo seria nulo por inobservância da forma legal. No demais, impugnou os factos alegados pela A. Esta respondeu à matéria do incidente e das excepções. Decidido o incidente do valor da causa, a mesma passou a tramitar sob a forma de processo ordinário, tendo os autos sido remetidos aos Juízos Cíveis da comarca do Porto. Proferido despacho saneador, organizados a especificação e o questionário e decididas as reclamações suscitadas, procedeu-se à audiência de julgamento, vindo a ser proferida sentença em 16 de Janeiro de 1998, que julgou a acção improcedente, absolvendo a Ré do pedido - cfr. fls. 83 e segs. Inconformada, a A. interpôs recurso, tendo o Tribunal da Relação do Porto, por acórdão de 26 de Janeiro de 1999, julgado parcialmente procedente a apelação, "condenando-se a Ré a, reconhecendo que a A. é arrendatária de uma loja com cerca de 50 m2, voltada para a Rua das Oliveiras, em Ermesinde, com água e luz e quarto de banho, no rés do chão do prédio atrás referido, a restituir à apelante no estado em que se encontrava anteriormente à sua destruição, por forma a tornar possível o exercício do comércio de leite e produtos lácteos, mantendo-se no mais a mencionada decisão". - fls. 114-117. Agora, por sua vez, inconformada, interpôs a Ré a presente revista, oferecendo, ao alegar, as seguintes conclusões: A douta decisão recorrida interpreta de forma incorrecta o disposto no artº 1051º , nº 1, al. e), e no artº 790º , nº 1, ambos do Código Civil ; Das ditas disposições não resulta o afastamento da caducidade do arrendamento em caso de demolição do locado, mesmo que este haja sido demolido por acção do senhorio; A eventual ilegitimidade da actuação do senhorio terá os seus efeitos em sede de responsabilidade civil e nunca com a penalização de reconstruir o prédio nos moldes em que se encontrava antes da demolição ou de instalar o inquilino no novo prédio; Uma decisão como a que é objecto do presente recurso pode revelar-se de impossível cumprimento, nos casos, como no da situação sub judice, em que o senhorio já vendeu todo o prédio reconstruído. Contra-alegando, a A./Recorrida pugna pela confirmação do julgado. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. II São os seguintes os factos que vêm dados como provados: 1- A Ré é dona e legítima possuidora de um prédio urbano composto de r/c e andar, sito na Rua de Ermesinde, nº 420, freguesia de Ermesinde, deste concelho, descrito na Conservatória sob o nº 02644/021291 - (alínea A) da Especificação). 2- O referido prédio foi adquirido por escritura pública de compra e venda ao anterior proprietário C, lavrada no Cartório Notarial de Valongo, no livro 37-D, a fls. 22 e segs., no dia 29-11-91 - (alínea B) da Especificação). 3- No dia 29-01-96 encontrava-se concluída a demolição do prédio referido em A) e da loja existente no seu r/c, por iniciativa da Ré - (alínea C) da Especificação). 4- Por contrato escrito celebrado em 17-01-61, o vendedor identificado em B) deu de arrendamento à Federação dos Grémios da Lavoura de Entre Douro e Minho uma loja no r/c, com cerca de 50 m2, voltada para a Rua das Oliveiras, com água e luz e casa de banho, posteriormente integrado no património da A., pelo prazo de um ano, com início no dia 12.01.61, renovável anualmente - (respostas aos quesitos 1º, 2º, 3º e 4º). 5- Pela renda anual de 6000 escudos, a pagar em duodécimos de 500 escudos, no 1º dia útil do mês anterior ao que respeitar em casa do senhorio - (resposta ao quesito 5º). 6- Destinada ao comércio de leite e lacticínios ou produtos lácteos - (resposta ao quesito 6º). 7- Com autorização de a A. adaptar o seu interior ao seu fim - (resposta ao quesito 7º). 8- A renda actualmente em vigor é de 9567 escudos - (resposta ao quesito 8º). 9- A Ré fez desaparecer do interior da loja o sistema eléctrico, a câmara frigorífica de 1200 l., o equipamento de frio, um petromax, um balcão e uma balança automática - (resposta ao quesito 10º). 10- A Ré, ao levar a cabo a demolição referida, fez desaparecer um quarto de banho - (resposta ao quesito 11º). Justifica-se ainda transcrever os quesitos 12º e 13º, aos quais foi dada a resposta de "não provado" - cfr. fls. 52 e 82. Quesito 12º: Em consequência da demolição da loja a A. está impossibilitada de vender os seus produtos? Quesito 13º: O que lhe acarreta prejuízos? III 1 - A única questão que cumpre resolver na presente revista pode ser assim apresentada: A Recorrente insurge-se contra a decisão recorrida por entender que, dos artigos 1051º , nº 1, alínea e), e 790º , nº 1, ambos do Código Civil - diploma a que pertencerão os normativos que se venham a indicar sem menção da origem -, não resulta o afastamento da caducidade do arrendamento no caso de demolição do locado, mesmo que este haja sido demolido por acção do senhorio - conclusão 2ª; na tese da Recorrente, nesse caso, a eventual ilegitimidade da actuação do senhorio será sancionada em termos de responsabilidade civil e nunca com a reconstrução do prédio nos moldes em que se encontrava antes da demolição ou com a instalação do inquilino em novo prédio - conclusão 3ª. 2 - Comecemos por passar em revista os normativos convocados à resolução da questão. Nos termos da alínea e) do nº 1 do artigo 1051º, o contrato de locação caduca "pela perda da coisa locada". Por sua vez, o nº 1 do artigo 790º dispõe que "a obrigação extingue-se quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor". Com efeito, a caducidade do arrendamento pela perda da coisa locada representa um afloramento do princípio geral relativo à impossibilidade superveniente da prestação, prevista nos artigos 790º e seguintes ( ) É justamente essa a lição de José Gualberto de Sá Carneiro, in "Alguns Problemas Suscitados pela Caducidade do Arrendamento", "Revista dos Tribunais", Ano 87º, 1969, págs. 195 e segs., mormente a págs. 243 e segs.). Veja-se neste sentido o acórdão da Relação de Lisboa de 04-02-1970 ( ) Publicado na "Jurisprudência das Relações", Ano 16º, 1970, Tomo I, págs. 42 e segs. ). Decidiu-se neste aresto: "Em suma, verificado que, após o incêndio, o imóvel arrendado se inutilizou para servir o arrendamento feito à autora, é de concluir que se operou a caducidade do contrato, nos termos do artigo 1051º , al. f), do Código Civil ( ) Na versão primitiva do Código Civil de 1966, o fundamento de caducidade do contrato de locação que consistia na perda da coisa locada constava da alínea f). E as obras que de novo tornaram o prédio apto para habitação não revalidaram o contrato, não aproveitaram a esta". Reflectindo sobre o âmbito de aplicação da (então) alínea f) do artigo 1051º, que, na redacção originária, se referia à perda da coisa locada, escreveu J. G. de Sá Carneiro que o referido preceito apenas visa o caso de a coisa locada desaparecer, por facto natural - incêndio, terramoto, ou outro idêntico - ou por acção legítima do homem. E acrescentava: "Quer a perda da coisa resulte daqueles fenómenos, quer da demolição, os efeitos são os mesmos. "Mas, para se verificar a perda da coisa prevista na alínea f), é indispensável que ela desapareça; o simples facto de o locatário ser privado do seu gozo não produz a caducidade do contrato e apenas suspende a vida do contrato" ( ) Cfr. loc. cit. na nota (1), págs. 244 e 245.). 3 - Está provado que a Ré procedeu à demolição do prédio e da loja arrendada à A. A jurisprudência existente na matéria é clara no sentido de que a caducidade do contrato de arrendamento por perda da coisa locada só ocorre se tal perda não for imputável ao senhorio. O que bem se compreende, uma vez que, se assim não fosse, estaria encontrada a forma de tornear, por via da acção directa, os problemas legais decorrentes dos arrendamentos vinculísticos, que a lei não permite. Bem, pelo contrário, a lei impõe ao senhorio a obrigação de proporcionar ao inquilino o gozo da coisa (artigo 1031º, alínea b)), incompatível com uma actuação daquele no sentido da ilegítima demolição - e consequente perda - do locado. ( ) Como se pode ler no Acórdão deste STJ de 24-10-1996, processo nº 247/96, 2ª secção, decorre do artigo 1º do R.A.U., aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90 , de 15 de Outubro, que uma das obrigações do locador tem de ser a de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que a mesma se destina.). Assim, na esteira da lição de J. G. Sá Carneiro, já enunciada, lê-se no sumário do acórdão deste STJ de 22-11-1990, processo nº 079527, 2ª secção, o seguinte: I - Uma das causas de caducidade do contrato de arrendamento é a perda da coisa locada (artº 1051º, al. e), do C.C.), termo que significa o seu desaparecimento, quer por facto natural (incêndio, terramoto, inundação ou outro facto idêntico), quer por acção legítima do homem. II - Neste último caso (desaparecimento por acção legítima do homem), para que a perda da coisa leve à caducidade do arrendamento é necessário que o facto de que resultou essa perda não seja imputável a título de culpa ao próprio senhorio. Também, no sumário do acórdão da Relação do Porto de 19-10-1993, se pode ler o seguinte: (...) III - A demolição do prédio arrendado, por determinação camarária, importa caducidade do arrendamento por perda total da coisa arrendada. IV - Mas a obrigação do senhorio de assegurar o gozo da coisa locada ao arrendatário só se extingue, conduzindo à caducidade do contrato, quando a prestação se torne impossível por causa que lhe não seja imputável. Não surpreende, pois, que o acórdão da Relação do Porto de 25 de Outubro de 1984, que a Recorrente chama à colação em socorro da sua tese, tenha alcance bem diverso do que se pretende dar-lhe nas alegações do presente recurso, retratando uma situação completamente distinta, assente sobre um condicionalismo de impossibilidade superveniente, decorrendo a demolição do prédio de uma imposição camarária em consequência do seu estado de degradação e não de um acto intencional do proprietário para "forçar" a caducidade do contrato de arrendamento. 4 - Já se disse que a norma da alínea e) do artigo 1051º visa o caso da coisa locada desaparecer, quer por facto natural, quer por acção legítima do homem. A acção do homem só é legítima quando seja imposta por lei ou encontre na lei a sua justificação. É necessário, para que a perda da coisa leve à caducidade do arrendamento, que o facto de que resultou essa perda não seja imputável, a título de culpa, ao próprio devedor, ou seja, no caso, ao próprio senhorio. Só assim o devedor fica desobrigado, conforme resulta do nº 1 do artigo 790º. De facto, não oferece dúvidas de que o arrendamento caduca quando, sem culpa do locador, a coisa locada se deteriorou em termos tais que só a sua reconstrução total a pode tornar novamente apta para o fim a que se destinava. O arrendamento não pode num caso destes subsistir, porquanto o prédio, depois de reconstruído, já não é o mesmo: é outro. Para isso, no entanto, é necessário que não haja culpa do locador, quer no facto de o prédio atingir o seu estado de ruína total - pois só esta determina a sua reconstrução por inteiro - quer na demolição que precede uma tal reconstrução. No caso presente, resulta da matéria de facto dada como provada que a demolição do prédio e da loja arrendada à A. foi da exclusiva iniciativa e responsabilidade da Ré/Recorrente, a qual não pode agora pretender prevalecer-se da caducidade do contrato de arrendamento, a qual não ocorreu, atentas as razões já expostas ( ) O contrário representaria uma forma de abuso do direito na modalidade de "venire contra factum proprium".). Pretender colocar a questão em sede de responsabilidade civil geradora do dever de indemnizar, como a Recorrente pretende - em lugar da reconstrução do prédio -, é algo que apenas se colocará em termos de execução de sentença. Aqui e agora, o que está em causa é o reconhecimento da subsistência de um contrato de arrendamento e a consequente ordem de restituição do locado. Se esta não for exequível, é à ora A. que compete optar por outras alternativas proporcionadas pelo título executivo e pelas disposições legais que regem o processo executivo. Improcedem, assim, as conclusões da Recorrente, não tendo a decisão recorrida interpretado de forma incorrecta as disposições legais indicadas na conclusão 1ª. Termos em que, na improcedência da revista, se confirma a decisão recorrida. Custas a cargo da Recorrente. Lisboa, 7 de Julho de 1999. Garcia Marques, Ferreira Ramos, Pinto Monteiro.