3118/22.5T8LLE.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Sumário

I. A piscina, casa das máquinas e o escritório do condomínio, ainda que implantados em terreno alheio, foram construídas pelo promotor do empreendimento para servir exclusivamente o edifício constituído em propriedade horizontal e encontram-se, desde a sua origem, material e funcionalmente afetos ao seu uso e administração, assumindo, por isso, a natureza de partes comuns nos termos do artigo 1421.º do Código Civil.

II. Consequentemente, são válidas as deliberações da Assembleia de Condóminos, tomadas por maioria, que determinam a repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das referidas partes comuns, a suportar por todas as frações, na proporção das respetivas permilagens, conforme disposto no Regulamento e no artigo 1424.º, n.º 1 do CC.

III. Ainda que se entenda que os referidos equipamentos não constituem partes comuns, pela sua afetação funcional ao condomínio e utilização continuada pelos condóminos, as respetivas despesas integram o conceito de “serviços de interesse comum”, sendo igualmente válidas as deliberações que determinaram a sua repartição.

ACÓRDÃO

Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora

1. Relatório:

Solid Assets – Gestão Imobiliária e Serviços às Empresas, Unipessoal, Lda intentou a presente ação declarativa constitutiva, com forma de processo comum, contra Condomínio Edifício 1, pedindo que seja decretada a ineficácia das deliberações que imponham à Autora a contribuição para as áreas de piscina e de jardim, incluindo a deliberação da Assembleia de Condóminos de 10/09/2022, na parte em que declarou a Autora devedora de montantes relativos às referidas áreas, tendo aí sido constituído título executivo e demais deliberações já adotadas ou a adotar.

Invoca que é proprietária da fração autónoma “CP” do referido Edifício 1, constituído em propriedade horizontal, e que as referidas áreas de piscina e de jardim são áreas concessionadas, que não pertencem ao condomínio. Por conseguinte, não estando em causa partes comuns do condomínio, a Assembleia de condóminos extravasa a sua competência quando delibera sobre as referidas áreas, aumentando as despesas com as comparticipações para o condomínio e para as quais os condóminos não têm que comparticopar.

O Réu contestou, por exceção, invocando a caducidade da impugnação das deliberações da assembleia de Condóminos e por impugnação, defendendo que não existe qualquer motivo de invalidade das deliberações por estarem em causa despesas de interesse comum, que favorecem e valorizam o condomínio, pelo que a Autora tem de contribuir para as mesmas na proporção da respetiva permilagem.

Foi realizada audiência prévia, proferido despacho saneador e realizada a Audiência final.

Após, foi proferida sentença que julgou procedente a exceção de caducidade relativamente a todas as deliberações da Assembleia de Condóminos anteriores a 10 de setembro de 2022 e improcedente quanto às deliberações tomadas na Assembleia de 10 de setembro de 2022 e que, no mais, julgou a ação totalmente improcedente e absolveu o Réu, Condomínio do Edifício 1, dos pedidos deduzidos pela Autora.

Inconformada com a SENTENÇA, a autora interpôs o presente recurso, que terminou com as seguintes CONCLUSÕES:

A. A douta sentença não poderá manter-se porquanto se sustenta em conclusões que, no entender da Recorrente, são infundamentadas, e até mesmo contraditórias com a prova produzida nos autos, quer documentalmente, quer através das testemunhas em sede de Audiência de Julgamento, consubstanciando uma solução que viola os preceitos legais e os princípios jurídicos aplicáveis, afigurando-se como injusta e não rigorosa.

Da Impugnação da matéria de facto:

B. Da sentença que ora se recorre, entendeu a Exma. Sra. Juiz dar como provados vinte e oito factos e dar como não provados apenas dois factos (cfr. arts. 9 e 10 do presente recurso), insurgindo-se a Recorrente contra a matéria de facto dada como provada, nos termos do artigo 640.º do CPC.

C. A Recorrente concorda com os factos provados n.ºs 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11 (sendo que neste ponto deveria ser dado como provado na íntegra o alegado no artigo 26.º da petição inicial, por ter sido feita prova bastante nesse sentido), e ainda com os factos provados n.ºs 13, 14, 15, 16, 17, 18 e 28.

D. A Recorrente concorda parcialmente com o facto provado, n.º 10, porquanto não pode concordar com a referência ao ano de 2018 e a referência ao anterior proprietário.

E. A Recorrente não concorda, no entanto, com os factos que foram dados como provados com os n.ºs 12, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, porquanto tais factos provados, salvo o devido respeito, não se coadunam com os meios probatórios constantes do processo, nomeadamente da gravação da audiência de julgamento (prova testemunhal), conforme se irá demonstrar nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 640.º do CPC), assim como com a prova documental.

Ponto de facto n.º 10 dado como provado: (cfr. artigos 14.º a 27.º do presente Recurso)

F. O Tribunal a quo deu como facto provado, entre o mais, que “(…) sendo que desde 1990 que essas despesas de manutenção e conservação eram pagas pelo anterior proprietário dessa fração desde 1990 (artigo 25º da petição inicial)”, porém, no mencionado artigo 25.º da Petição Inicial, a Recorrente refere que as quantias em discussão nos autos lhe são exigidas desde 2018 e não desde 2016.

G. Mais ainda, a Recorrente nunca alegou que o anterior proprietário da fração “CP” pagasse os montantes relativos às despesas com a manutenção e conservação da zona de piscina e da zona de jardim.

H. Dar como provado este facto, sem mais, desvirtua a realidade dos factos e inquina a decisão, pois os condóminos só liquidavam essas quantias com a crença de que as zonas em crise nos autos pertenciam à propriedade horizontal do Edifício 1, o que não é o caso.

I. Como resultou das declarações do anterior proprietário da fração “CP”, AA, as despesas com as zonas de piscina e jardim nunca lhe apareciam discriminadas como áreas verdes, ou qualquer outra denominação que as permitisse diferenciar das partes comuns do condomínio, ao qual não pertencem.

J. O ponto de facto n.º 10 deverá ser retificado, passando a dispor que “Desde 2018 tem vindo a ser exigido pelo Condomínio à Autora que esta contribua para a requalificação e manutenção da zona de piscina e da zona de jardim adjacentes ao condomínio, assim como no pagamento dos montantes relativos à sua concessão, sendo que o anterior proprietário da fração pagava essas despesas de manutenção e conservação acreditando que as mesmas diziam respeito às partes comuns do condomínio, porquanto as despesas não apareciam discriminadas como sendo referentes a uma zona concessionada”.

Ponto de facto n.º 12 dado como provado: (cfr. artigos 28.º a 45.º do presente Recurso)

K. Este ponto de facto terá sido dado como provado através do artigo 28.º da Petição Inicial, porém, desse artigo da Petição Inicial não constam as considerações que são aqui dadas como provadas, como as cessões entre a Câmara Municipal de Loulé e terceiros.

L. Contrariamente ao afirmando na sentença (cfr. pág. 20/36 da sentença), o contrato visado neste ponto de facto foi impugnado pela Recorrente, que inclusive, alegou a extemporaneidade da sua junção aos autos, através de Requerimento com a Ref.ª citius 12590932 e sobre a qual o Tribunal a quo nunca se pronunciou.

M. Como é corroborado e aceite na Contestação da Recorrida, resultou da prova documental e da prova testemunhal (cfr. declarações da testemunha BB, Presidente do Conselho de Administração da Inframoura; declarações do legal representante da Ré; declarações da testemunha CC) o ponto de facto n.º 12 deveria ser retificado, passando a dispor “As zonas de piscina e do jardim não pertencem à propriedade horizontal do Edifício 1, não sendo partes comuns deste Condomínio, estando localizadas numa chamada “Zona Verde”, alheia ao condomínio”.

N. Quanto ao demais como provado pelo douto Tribunal a quo neste ponto, são meras considerações sem relevo para a causa, desde logo a referência a “padrões de qualidade urbanística e qualidade de vida compatíveis com um projeto eminentemente turístico” que, salvo melhor entendimento, em nada contribuem para a boa decisão da ação.

Pontos de facto n.ºs 19 e 20 dados como provados: (cfr. artigos 46.º a 58.º do presente Recurso)

O. Dada a sua similitude estes dois pontos de facto serão tratados em conjunto.

P. Relativamente ao ponto de facto n.º 19, na parte final, dá-se como provada a celebração de um contrato de concessão entre a Câmara Municipal de Loulé e a promotora imobiliária do conjunto de edifícios que viria a dar lugar ao Edifício 1 “pelo menos em 1990”, porém referencia o artigo 17.º da Contestação, no qual não é indicado qualquer ano de celebração do contrato, como nenhuma testemunha foi capaz de o fazer com exatidão e certeza.

Q. E nem a própria Ré / Condomínio sabe bem que direito lhe foi conferido, se “foi constituído um direito de usufruto, direito de superfície ou outro direito” (cfr. art. 15 da Contestação). Por isso, se nem a própria “beneficiária” sabe que direito lhe foi conferido, não poderia o Tribunal a quo dar como provado tratar-se de uma concessão.

R. E mesmo que tal correspondesse à verdade, no que não se concede, esse contrato sempre teria sido celebrado pelo promotor imobiliário, a sociedade CC, Lda., um terceiro alheio ao condomínio, e nunca celebrado pelo Condomínio Recorrido.

S. Pelo que o presente facto n.º 19 deveria ser alterado e constar, apenas, “A área dos jardins e piscina identificada na planta de fls. 131 é contígua ao logradouro do condomínio do Edifício 1”, devendo o restante facto n.º 19 ser dado como não provado.

T. E, por consequência, o facto provado n.º 20 deverá ser eliminado, porquanto, mais uma vez, não é possível concluir que tenha sido celebrado, rigorosamente, um contrato de concessão, dado que, como resulta da prova testemunhal, os próprios condóminos desconheciam o contrato, acreditando que a área de piscina e jardim pertenciam à propriedade horizontal do Edifício 1, o que não é verdade.

Ponto de facto n.º 21 dado como provado: (cfr. artigos 59.º a 76.º do presente Recurso)

U. Com a conclusão do desconhecimento por parte dos condóminos do contrato de concessão, referida no ponto anterior, o presente ponto de facto deverá também ser alterado e, no limite, dado como não provado.

V. Não obstante, se se conclui que a Recorrente sabia do contrato de concessão desde 2021, então deveria também ser dado como provado que apenas lhe foram pedidos encargos com a concessão nesse mesmo ano, ou seja, cinco anos após a aquisição da fração “CP” em 2016.

W. Pois, concluiu-se, com a prova testemunhal que em momento algum, até 2021, os condóminos foram confrontados com custos com a concessão das zonas, apenas despesas de manutenção de uma área que acreditavam pertencer ao condomínio, erradamente.

X. Por fim, quanto a este facto, dar como provado que o condomínio está em negociações para renovar a eventual concessão por 10 anos, tendo os condóminos deliberar a prorrogação por 1 ano (e não 10) é legitimar uma deliberação ilegítima, que vai para lá dos poderes que são conferidos ao Administrador do Condomínio e, mais uma vez, a informação não foi totalmente partilhada com os Condóminos, como resultou da prova testemunhal.

Y. As menções ao “conhecimento da Autora” e ao contrato de concessão celebrado entre o construtor e o município para utilização pelo período de 20 anos e as negociações com o condomínio para renovação por 10 anos da concessão, deverão ser eliminados do ponto de facto n.º 21, e ser dados como não provados.

Ponto de facto n.º 22 dado como provado: (cfr. artigos 77.º a 85.º do presente Recurso)

Z. Dar como provado que “Desde a constituição do Condomínio sempre a “zona verde” foi integrada no logradouro do prédio e utilizada como extensão do jardim, com a piscina, a casa das máquinas da piscina e o escritório do condomínio”, com base no artigo 21.º da Contestação representa, com o devido respeito, um desrespeito pela prova documental e pelo rigor jurídico que deve ser exigido às instâncias decisoras.

AA. Desde logo, o artigo 21.º da Contestação, assim como toda esta peça processual, foi impugnado expressamente pela Recorrente em requerimento de 24/05/2023, junto a fls… e nenhuma prova foi feta nesse sentido. Pelo contrário, foi demonstrado que os condóminos, erradamente, acreditavam que a “zona verde” pertencesse à propriedade horizontal do condomínio.

BB. Assim, não pode ser dado como provado, desde logo com respeito pelos princípios jurídicos, que uma juridicamente dar como provado que, uma zona que comprovadamente não pertence ao condomínio, nem à sua propriedade horizontal e para a qual, porventura, seja “integrada” no logradouro do prédio – esse sim pertence à propriedade horizontal do condomínio.

CC. O que não se duvida e deveria sim ter sido dado como provado é que a zona verde não pertence ao condomínio, caso contrário permitir-se-á que espaços de terceiros sejam “integrados” em propriedades que não lhes pertencem, pelo que todo o ponto de facto n.º 22 deve ser dado como não provado.

Pontos de facto n.º 23, 24 e 25 dados como provados: (cfr. artigos 86.º a 108.º do presente Recurso)

DD. Todos estes factos dizem respeito ao pagamento de quotas e encargos pelos condóminos, incluindo a Recorrente, quanto às zonas de piscina e de jardim, não se podendo aceitar que o Tribunal legitime estes pagamentos como se a zona de piscina e jardim, que não pertence ao condomínio, seja considerado como um “serviço de interesse comum”.

EE. Adicionalmente, é mais uma vez falacioso dar como provado, sem mais, que desde a constituição do Condomínio foram incluídas nas despesas do condomínio a conservação e fruição de serviços de interesse comum (que não o são) (facto n.º 23), para, com isso, dar como provado o facto n.º 24, i.e., de que todos os condóminos pagariam, incluindo a Recorrente que, supostamente, sempre terá suportado estes encargos (facto n.º 25).

FF. Desde logo, os custos eram suportados por uma sociedade terceira, até um momento que não se conseguiu precisar. Posteriormente, os condóminos passaram a suportar custos, no entanto, acreditando que se tratava de uma zona comum do condomínio.

GG. No caso da Recorrente, esta decidiu suportar os custos com as áreas em crise a partir do momento em que analisou a documentação imobiliária e registral referente ao Condomínio, pois mesmos nos recibos enviados pelo condomínio, jamais surgiu qualquer despesa com concessão daquelas áreas, o que é comprovado pelas declarações do atual Administrador de Condomínio.

HH. Na sentença a quo devia ter sido dado como provado que, os custos com concessão apenas surgem, pela primeira vez discriminados em 2021, após a ata n.º 32 (documento 8 junto com a Petição Inicial) e que até essa data, nunca foi imputado nenhum custo relacionado com a concessão, pelo menos de forma percetível, nem mesmo um custo de eventual anuidade ou outro pagamento que fosse devido pela “concessão”.

II. Apenas eram imputados custos com supostas despesas de manutenção / requalificação daquelas zonas eram inseridos nos Relatórios de Contas anuais do condomínio em rúbrica designada por “Despesas Comuns”, juntamente com as demais despesas relativas às partes comuns, como se se tratassem de partes comuns.

JJ. Por fim, e ignorando o facto do desconhecimento generalizado no Condomínio, não se percebe como se dá como provado o facto n.º 25, de que a Recorrente sempre suportou os custos até 2021, quando resulta patente que, pelo menos desde 2018, a Recorrente não líquida qualquer quantia que venha discriminada referente à piscina e jardim (cfr. documento junto com o requerimento apresentado pela Recorrente em 24/05/2023, com a Ref.ª citius 11326614, que é o extrato de conta corrente referente ao período entre 01/03/2017 e 29/02/2020, que foi corroborado em declarações do Administrador do Condomínio e que não foi impugnado e que deveria ter servido para alicerçar a decisão do Tribunal, como os demais documentos o foram).

KK. Assim, em suma:

- o ponto de facto n.º 23 deve ser dado como não provado;

- o ponto de facto n.º 24 deve ser alterado e aditado, no sentido de que os “condóminos apenas procediam ao pagamento – na proporção das suas frações –das despesas de conservação e fruição das partes comuns, acreditando que as áreas de piscina e jardim faziam parte da propriedade horizontal, desconhecendo qualquer contrato de concessão dessas áreas, porquanto as despesas vinham incluídas nas Despesas Comuns”.

- o ponto de facto n.º 25 deve ser retificado, no sentido de que “A Autora apenas suportou encargos relativos ao espaço verde em questão porquanto estes não vinham discriminados, mas sim inseridos nas Despesas Comuns do Condomínio, tendo-se oposto, em 2018, a suportar encargos com a requalificação da piscina”.

Ponto de facto n.º 26 dado como provado: (cfr. artigo 109.º do presente Recurso)

LL. Este ponto de facto deve ser eliminado porquanto não foi junto aos autos qualquer contrato celebrado entre o condomínio e a Inframoura, Empresa de Infraestruturas de Vilamoura, E.M em 01/08/2018.

Ponto de facto n.º 27 dado como provado: (cfr. artigos 110.º a 123.º do presente Recurso)

MM. Neste ponto, faz-se referência a um acordo de utilização de zona verde e piscina celebrado entre o Edifício 1 e a Inframoura, Empresa de Infraestruturas de Vilamoura, E.M em 17/11/2023, pelo prazo de 10 anos, contrato esse que foi impugnado em tempo oportuno pela Recorrente, contrariamente ao que decorre da parte final do penúltimo parágrafo da página 20/36 da sentença, não se tratando este contrato de um documento autêntico.

NN. Adicionalmente, aceitar este contrato e dá-lo como provado, significa ainda legitimar a atuação do administrador do condomínio fora dos poderes que lhe foram conferidos pela Assembleia de Condóminos, o que também foi realçado pela Recorrente

OO. Deveria, isso sim, ser reconhecido, por resultar da prova documental e testemunhal que inclusive este novo contrato era desconhecido dos condóminos, frisando-se que é um novo contrato e não uma renovação de um contrato anterior (que nunca apareceu nos autos), com novos outorgantes e novas condições

PP. Por fim, como também se demonstrou com a prova testemunhal, este contrato era desconhecido dos condóminos, que nem a sua duração sabiam, apesar de terem deliberado a sua duração por 1 ano e, contrariamente ao deliberado, ter sido, aparentemente, contratado uma concessão por 10 anos.

Da Impugnação da matéria de direito: (cfr. artigos 124.º a 180.º do presente Recurso)

QQ. A Recorrente não pode ainda concordar, nem conformar-se com o entendimento perfilhado pelo Tribunal a quo, quanto à matéria de Direito e, consequentemente, com a improcedência da ação.

RR. Como decorre da propriedade horizontal do prédio, as zonas de piscina e área verde não pertencem ao condomínio ou às suas partes comuns, sendo inclusive um terreno alheio ao condomínio, propriedade de uma outra entidade terceira, contrariamente à mensagem que era passada aos condóminos pela Administração do Condomínio.

SS. As zonas em crise não podem ser consideradas “serviços de interesse comum” nos termos previstos no artigo 1424.º do Código Civil, pois não são serviços sem os quais o condomínio e as suas partes comuns, seriam afetados e o seu proveito diminuído, i.e., não é um serviço intrínseco ao condomínio e sem as quais o condomínio pode perfeitamente existir sem diminuição da fruição das partes comuns.

TT. A tese do benefício do supermercado da Recorrente, por “embelezamento do local” adotada pelo Tribunal a quo também é desfasada de qualquer rigor jurídico, porquanto os serviços de interesse comum não se qualificam dessa forma pelo embelezamento que dão aos locais em que se encontram, mas pela fruição que permitem dentro do condomínio e em áreas a este pertencente.

UU. Se os condóminos querem manter a utilização das zonas verdes, e estão no seu direito, podem, a título individual contratar a concessão dessas zonas exteriores ao condomínio.

VV. Seguir a tese do Tribunal a quo, alicerçada no facto de, supostamente tal ocorrer desde 1990, seria perpetuar e legitimar comportamentos contra a lei do condomínio, mesmo que haja decisões da maioria do capital social do Condomínio a deliberarem atuações contrárias à lei.

WW. Para além disso, contrariamente ao decidido na sentença a quo, nunca a Recorrente poderia exercer um direito que não sabia que tinha e, quando o descobriu, passou a manifestá-lo perante a Assembleia de Condóminos, pelo que não há qualquer abuso de direito.

XX. Também inexiste qualquer prescrição, dado que a deliberação correspondente à Ata n.º 33 foi impugnada tempestivamente e, por sua vez, a a deliberação correspondente à Ata n.º 32, seguindo a tese da Recorrente, representa uma deliberação nula, pelo que pode ser anulada a todo o tempo.

O Réu Condomínio do Edifício 1 apresentou contra-alegações que terminam com as seguintes conclusões:

A. As deliberações das Assembleias de Condóminos que constam nas Atas números 32 e 33 não são contrárias à lei nem violam o Regulamento do Condomínio, não havendo qualquer justificação para a anulação prevista no art.º 1433.º do Código Civil.

B. Da prova produzida resulta evidente que desde a construção e o início de utilização, a parte descoberta do Condomínio é composta por área propriedade do conjunto de edifícios e por uma área ad adjacente onde “ab initio" foram construídos a piscina, a casa das máquinas, o edifício de apoio do Condomínio e onde se fez o prolongamento do jardim relvado,

C. A prova testemunhal e documental confirmam que o jardim e o relvado do Condomínio encontram-se desde 1990 e até hoje em parte em área propriedade do conjunto de edifícios e em parte na referida área adjacente.

D. Assim, a área adjacente à área propriedade do conjunto de edifícios é claramente utilizada pelo Condomínio desde aproximadamente 1990 como extensão do seu logradouro e do seu jardim relvado.

E. A referida utilização é legalmente permitida contratualmente válida, sendo uma situação claramente do interesse quer dos condóminos permitindo uma melhor utilização lúdica e turística quer da Urbanização de Vilamoura enquanto complexo turístico de referência.

F. Apesar de não ter sido obtido (inclusive após as instância do Tribunal) o contrato de concessão inicial, a concessão foi objeto de renovação através do “Acordo de Utilização de Zona Verde - Modalidade B” datado de 17 de Novembro de 2023.

G. O acordo de renovação foi celebrado com nova entidade, na sequência do “Acordo entre Vilamoura Lusotur, S.A. e Inframoura, Empresa de Infraestruturas de Vilamoura, E.M. Relativo à administração e gestão das Zonas Verdes identificadas no Plano Geral de Vilamoura” datado de 1 de Agosto de 2018, e por esse motivo não faz referência ao anterior acordo de concessão, que vigorou desde 1990.

H. As partes comuns e os serviços de interesse comum do Condomínio abrangem necessariamente toda a área exterior, não sendo de distinguir a utilização de área propriedade do conjunto de edifícios da utilização de área cuja utilização é contratualmente permitida.

I. A utilização de “zonas verdes” concessionadas são prática corrente na urbanização de Vilamoura como forma de evitar alta densidade de construção e é claramente lícita e harmónica com as normas que regulam o Condomínio.

J. E a área adjacente em questão é claramente enquadrável no conceito de partes comuns do prédio, considerando o n.º 2 do art.º 1421.º do Código Civil que se presumem comuns “os jardins anexos ao edifício” (alínea a)) e “em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos” (alínea g)),

K. E os respetivos encargos são necessariamente considerados serviços de interesse comum a respetiva manutenção e o pagamento dos serviços relativos à área adjacente mencionada nos autos, nos termos do disposto no n.º 1 do art.º 1424.º do Código Civil ao referir que “(…) as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.”

L. Por outro lado, a renovação da concessão foi feita através do “Acordo de Utilização de Zona Verde - Modalidade B” datado de 17 de Novembro de 2023, após aprovação por adequada maioria dos condóminos na Assembleia Geral realizada em 28 de Agosto de 2021 correspondente à Ata n.º 32 (de que foi junta cópia como Doc. n.º 8 da P.I.) e confirmada na Assembleia de 10 de Setembro de 2022 correspondente à Ata n.º 33 (de que foi junta cópia como Doc. n.º 5 da P.I.),

M. Tendo nas mencionadas Assembleias sido igualmente regularmente apresentadas e aprovadas por adequada maioria as contas dos vários anos, incluindo as despesas com a concessão da área adjacente e os encargos com a conservação e reparação da piscina e de todo o jardim relvado.

N. Não existe assim qualquer violação das normas que regulam a propriedade horizontal e o funcionamento dos condomínios, prevendo o n.º 1 do art.º 1424.º do Código Civil que os encargos e serviços de interesse comum são feitos na proporção do valor das frações.

O. Acresce que se acompanha a Douta Sentença quando refere que no limite a pretensão formulada pela Autora/Recorrente constitui abuso de direito nos termos do art.º 433.º do Código Civil, porquanto desde a aquisição da fração CP, em 2016, a Autora/Recorrente verificou a utilização da área adjacente e antes e na Assembleia de Condóminos de 28 de Agosto de 2021 correspondente à Ata n.º 32 (cuja cópia foi junta na P.I. como Doc. n.º 8) a Autora/Recorrente teve conhecimento que foi aprovada por maioria a proposta de renovação da concessão e que parte do jardim e a totalidade da piscina e respetiva casa das máquinas, bem como escritório do condomínio, se encontram em espaço não integrante da propriedade do Condomínio, tendo-se abstido na votação.

P. Não tendo a Autora/Recorrente impugnado a deliberação no prazo legalmente previsto, somente propondo a ação mais de um ano depois, verificando-se assim manifesto abuso de direito na modalidade de supressio como bem refere a Douta Sentença.

Q. E por outro lado ainda, verifica-se claramente que a Autora/Recorrente participou na Assembleia de Condóminos de 28 de Agosto de 2021 correspondente à Ata n.º 32 (cuja cópia foi junta na P.I. como Doc. n.º 8) que deliberou por maioria de acordo com o art.º 1432.º do Código Civil a aprovação da proposta de renovação da concessão da área adjacente e das deliberações relativas ao pagamento dos encargos com a concessão e manutenção da área adjacente e não impugnou a deliberação no prazo legalmente previsto,

R. Pelo que ademais sempre se verificaria a caducidade do direito que a Autora/Recorrente pretendeu exercer com a ação.

S. Igualmente sem fundamento é a impugnação que a Autora/Recorrente faz da matéria de facto, mas a fundamentação da Sentença merece um ligeiro reparo no que diz respeito ao lapso — certamente resultante do uso de meios informáticos — no facto provado número 26), como se refere adiante, pugnando-se pela manutenção da restante matéria.

T. Efetivamente, a critica formulada pela Autora /Recorrente nas conclusões C. e F. a PP. das Alegações carece de sentido considerando os argumentos alegados e em face do conjunto da prova produzida.

U. De acordo com o n.º 4 do art.º 607.º do Código de Processo Civil a fundamentação da sentença pressupõe desde logo uma análise critica do conjunto da prova produzida baseada nas ilações decisivas para a convicção do julgador e nas regras da experiência e o n.º 5 acrescenta que “O juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto (…)”.

V. A ponderação da prova deve ser feita de forma integrada, devendo ser conjugado o conjunto de provas produzidas a fim de se chegar a uma convicção em harmonia com a totalidade da prova.

W. E o n.º 1 do art.º 662.º do Código de Processo Civil estatui que “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.

X. As considerações feitas pela Autora/Recorrente relevam-se claramente sem sentido e mesmo inconsequentes face à conclusão de direito que poderia conduzir à procedência da sua pretensão.

Y. O facto provado número 10) traduz a convicção que as despesas com a manutenção e conservação da piscina e da parte do jardim relvado situado na área adjacente sempre foram comparticipadas pelos sucessivos proprietários da fração CP, sendo que as despesas (mais avultadas) com as obras de requalificação da piscina e com a concessão da “zona verde” só foram deliberadas e exigidas na Assembleia de Condóminos de 28 de Agosto de 2021 correspondente à Ata n.º 32 (Cfr. cópia junta na P.I. como Doc. n.º 8),

Z. O facto provado número 11) não pode ser alterado, por falta de prova e pela irrelevância da alteração proposta dado que o decidido nas Assembleias de Condóminos e o previsto no n.º 1 do art.º 1424.º do Código Civil impõem o pagamento das despesas comuns na proporção devida e independentemente de uso efetivo ou aptidão para a utilização.

AA. O facto provado número 12) deve ser mantido por estar conforme toda a prova testemunhal e documental, acrescendo que o art.º 411º do Código de Processo Civil determina que “incumbe ao juiz realizar ou ordenar, mesmo oficiosamente, todas as diligências necessárias ao apuramento da verdade e à justa composição do litígio, quanto aos factos de que lhe é lícito conhecer.”

BB. Os factos provados números 19) e 20) resultam do conjunto da prova testemunhal e documental, e a falta de localização de um contrato escrito e o desconhecimento da exata qualificação jurídica da concessão da “zona Verde” não implicam a ilegalidade da utilização da área adjacente, não existindo dúvida que a concessão inicial foi efetivamente contratada.

CC. O facto provado número 21) deve ser mantido, pois como se menciona na Douta Sentença no ponto 8 (constante na página 9) da Ata da Assembleia de Condóminos de 28 de Agosto de 2021 (junta como Doc. n.º 8 na P.I.) refere-se expressa e fielmente o teor do facto provado em questão, sendo evidente a Autora/Recorrente teve conhecimento e até se absteve na votação da proposta.

DD. O facto provado número 22) corresponde claramente àquilo que é a realidade e resulta da prova testemunhal e documental, sobretudo das plantas (uma com fotografias) juntas aos autos, sendo evidente a manutenção por mais de trinta anos da utilização da extensão do jardim, da piscina, da casa das máquinas e do escritório do Condomínio, complementando-se assim a área descoberta do conjunto de edifícios com a “zona verde”, havendo consonância com o facto provado número 12).

EE. Os factos provados números 23), 24) e 25) foram corretamente considerados e estão em perfeita harmonia com a prova e com o facto provado número 10), pois apesar de a área adjacente não ser propriedade do conjunto de edifícios a extensão do jardim com a piscina, casa das máquinas e escritório do Condomínio sempre foi valorizada e entendida como parte comum do Condomínio e os respetivos encargos como pagamento de serviços de interesse comum e a situação foi confirmada com a aprovação por maioria (e só com a abstenção da Autora/Recorrente) da renovação da concessão na Ata n.º 32.

FF. O facto provado número 26) padece de lapso — certamente resultante do uso de meios informáticos — pois em 1 de Agosto de 2018 foi celebrado o “Acordo entre Vilamoura Lusotur, S.A. e Inframoura, Empresa de Infraestruturas de Vilamoura, E.M. Relativo à administração e gestão das Zonas Verdes identificadas no Plano Geral de Vilamoura”, documento celebrado entre a Vilamoura Lusotur e a Inframoura em que se dá conta da denúncia do anterior acordo celebrado entre a Lusotur e o Município de Loulé relativo à utilização e concessão das chamadas “zonas verdes” de Vilamoura como a área adjacente à propriedade do Condomínio e se atribui a gestão nomeadamente das “zonas verdes” de Vilamoura à Inframoura.

GG. Ou seja: é o acordo que veio permitir à Inframoura a celebração com a Administração do Condomínio do “Acordo de Utilização de Zona Verde - Modalidade B” datado de 17 de novembro de 2023, sendo mero e evidente lapso conforme documentos juntos aos autos.

HH. E o facto provado número 27) também não merece qualquer critica, está em conformidade com o facto provado número 12) e está de acordo com toda a prova testemunhal e documental carreada para os autos, resultando evidente que a concessão inicial foi feita pela Câmara Municipal de Loulé no âmbito do acordo celebrado com a Lusotur em 1985 e que esse acordo foi denunciado e substituído pelo acordo de 1 de Agosto de 2018 com a Inframoura, conforme nomeadamente o ponto 8 (página 9) da Ata número 32 da Assembleia de Condóminos de 28 de Agosto de 2021 e o teor do “Acordo de Utilização de Zona Verde - Modalidade B” datado de 17 de Novembro de 2023 donde se conclui que a concessão é feita pelo prazo de 10 anos e o pagamento é que é feito anualmente.

II. O recurso carece manifestamente de fundamento.

O recurso foi admitido em 1.ª instância como apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo e assim recebido neste Tribunal da Relação, que o considerou corretamente admitido e com o efeito legalmente previsto.

Colhidos os Vistos Legais, cumpre apreciar e decidir.

O objeto do recurso, salvo questões de conhecimento oficioso, é delimitado pelas conclusões do recorrente, como resulta dos artigos 608º, nº 2, 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do Código de Processo Civil.

Assim, considerando o teor das conclusões apresentadas, importa apreciar e decidir:

i. Da impugnação da decisão de facto: Se os factos n.º 10,12 e 19 a 27 dados como provados devem ser considerados não provados ou ter a redação proposta;

ii. Da invalidade das deliberações da Assembleia de Condóminos que impõem à autora/condómina a contribuição para as áreas da piscina e do jardim, designadamente a contribuição para a recuperação da piscina e para pagamento do acordo de utilização da zona verde adjacente ao condomínio, onde está a piscina e o jardim, e a deliberação que declarou a Autora devedora de montantes relativos às referidas áreas.

2. Apreciação do recurso:

2.1. Da impugnação da decisão de facto:

2.1.1. O Tribunal a quo considerou provados os seguintes factos.

1. A Autora Solid Assets – Gestão Imobiliária e Serviços às Empresas, Unipessoal, Lda tem inscrita a seu favor, pela Ap. 1594 de 21 de junho de 2016, a aquisição por compra da fração “CP”, no Bloco F do Edifício 1, prédio constituído em regime de propriedade horizontal, inscrita na respetiva matriz predial urbana da freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, distrito de Faro, sob o artigo matricial n.º ...09 e descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.º ...61, tal como resulta de fls. 13, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigo 12º da petição inicial).

2. A fração “CP” referida em 1) está inserida no Edifício 1, sito na Rua 1 8125-495 Vilamoura, freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, distrito de Faro, sendo composto pelos Lotes 3.5.5/61 a 3.5.5/64, tal como resulta de fls. 9 a 12, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigo 13º da petição inicial).

3. Por força da sua dimensão e permilagem (52,00), a fração “CP” da Autora, no conjunto de todas as frações dos diferentes Blocos (A, B, C, D, E, F, G) que constituem o Edifício 1, é a que apresenta uma maior permilagem e representatividade no condomínio (artigo 14º da petição inicial).

4. O Réu Condomínio Edifício 1 é representado pelo senhor DD, nomeado para o período entre 01/03/22 a 28/02/2023, conforme ata n.º 33 da Assembleia de Condóminos, tal como resulta de fls. 14 a 19, cujo teor se dá por integralmente reproduzido. (artigo 15º da petição inicial).

5. Foi deliberado na assembleia de condóminos do Edifício 1 de 10 de setembro de 2022, a qual apresentou a seguinte ordem de trabalhos:

1. Análise e votação do relatório e contas relativo ao período de: 01/03/2021 a 28/02/2022;

2. Análise e votação para a cobrança de quotas de condomínio, por via judicial;

3. Análise do relatório de patologias e deliberação sobre o caderno de encargos;

1. Deliberação sobre a ordem de prioridades das reparações;

2. Deliberação sobre os valores previsionais para a execução das reparações;

4. Eleição da Administração do Condomínio para o período de: 01/03/2022 a 28/02/2023;

5. Análise e votação do orçamento de gestão corrente para o período de: 01/03/2022 a 28/02/2023;

6. Análise e votação sobre o valor para a concessão de área de jardim/piscina (4.220,00€);

7. Deliberação sobre a retirada do aparelho de ar condicionado industrial do Super Mercado Spar colocado em área comum de circulação pedonal;

8. Deliberação sobre o critério de comparticipação dos custos de reparação dos elevadores;

9. Deliberação sobre o critério de comparticipação dos custos relacionados com a área de concessão;

10. Análise e votação sobre os arrendamentos de curta duração (alojamento local), o seguinte:

“- Análise e votação do relatório e contas relativo ao período de: 01/03 /2021 a 28/02/2022:

Foram analisadas as contas apresentadas, conforme relatório detalhado enviado anexado à convocatória para a presente assembleia.

------O Condómino da fracção "CN" (E43) salientou o facto de o custo referente ao gabinete de engenharia ter sido superior ao aprovado, pelo que o administrador do condomínio explicou que deveu-se ao facto de ter sido necessário alugar um drone para fazer medições, uma vez que muitas das medidas que constam dos projectos não corresponderem à realidade e, por isso, teve o respectivo acréscimo.

-------Ainda, o condómino da fracção "CN" (E43) referiu que mantém um valor de quotas de condomínio por regularizar, por considerar não estarem devidamente explicadas as questões expressas por escrito e entregues na mesa da assembleia e que fazem parte desta acta.

--------Por seu lado, o representante da fracção 'I CP" (F-Loja I), explicou à assembleia que os valores em dívida referentes à sua fracção, são os valores relacionados com a reparação geral da piscina e valores relacionados com a concessão da área de jardim e piscina, para a qual não se sente na obrigação legal de comparticipar para a respectiva manutenção porque, por um lado, em função da natureza da actividade da sua fracção, não utiliza essa área e, por outro lado, não é parte integrante do(s) lote(s) onde se inclui a sua fracção que, aquando da sua aquisição, não lhe foi transmitido esse ônus. (negrito nosso)

------Após os esclarecimentos prestados às questões de pormenor colocadas pelos presentes e não havendo mais a esclarecer, foi o relatório e contas posto à votação e aprovado pela maioria dos presentes, num total de 225,00 de permilagem, registando-se as abstenções dos condóminos das fracções i'CN" (E43), "CP" (F-Loja 1) (F-Loja 1) que representam 58,00 de permilagem.

-------O representante da fracção "CP" (F-Loja 1), declarou que o seu sentido de voto deve-se às razões acima evocadas. -

-------Relativamente ao ponto dois: -

------Análise e votação para a cobrança de quotas de condomínio por via judicial: A Assembleia, mais uma vez, manifesta claro repúdio para com os condóminos relapsos que, não obstante de não cumprirem com as suas obrigações na comparticipação nas despesas do condomínio, usufruem em pé de igualdade com aqueles condóminos cumpridores, de todos os bens e serviços comuns do condomínio, num claro aproveitamento destes e, conforme espelhado no relatório e contas, ainda apresentam dívidas ao condomínio, em montantes consideráveis, pondo em causa a sustentabilidade do condomínio, designadamente:

(…)

Solid Assets, Lda. é, na qualidade de proprietário da fracção CP, com a permilagem de 52,00, devedor ao condomínio aqui reunido da quantia total de 1.285,29€, referente à sua quota parte nos orçamentos aprovados em assembleia e lavrados em acta, e não contestados, para fazer face aos custos de manutenção, conservação e fruição de bens e serviços comuns, referente reparação da piscina aprovada em assembleia realizada em 201 B (acta 29) e referente ao valor para pagamento da concessão de área de jardim/ piscina aprovado em 2021 lacta 32);

(…)

------Assim, a Assembleia delibera, por maioria, conferir à presente acta a natureza de competente titulo executivo para a cobrança por via judicial dos montantes em dívida atrás referidos se, após trinta dias da receção da presente acta, os respectivos condóminos procederem à sua liquidação voluntariamente, ficando a cargo (lesses condóminos devedores todos os custos judiciais e extrajudiciais que vierem a ser necessários para a boa cobrança dos valores em dívida. -

- Análise e votação do orçamento de gestão corrente para o período de: 01/03/2022 a 28/02/2023

A Assembleia analisou a aprovou, por unanimidade, o orçamento de gestão corrente, nos exactos termos em que foi proposto e de acordo com os valores a seguir discriminados.

(…)

- Passou-se ao ponto seis: -

- Análise e votação sobre o valor para a concessão de área de jardim/piscina (4.220,00€);-

Conforme deliberação da assembleia realizada em Agosto de 2021, sobre este assunto, a assembleia aprovou, por maioria, o valor de para a concessão da área de jardim/piscina. Assim, a assembleia aprovou que, para a provisão deste montante, contribuem todas as fracções na proporção da respectiva permilagem, conforme valores unitários a seguir discriminados. -

--- Sobre este assunto, registou-se a abstenção da fracção "CP" (F-Loja 1), pelas razões acima evocadas.

(…)

Deliberação sobre o critério de comparticipação dos custos de reparação dos elevadores:

- Reanalisada a questão, a Assembleia deliberou por maioria, registando-se a abstenção da fracção "CP" (F-Loja I), manter o critério utilizado para a comparticipação dos custos inerentes, ou seja: todas as fracções que tenham acesso ao uso dos elevadores, contribuem na proporção da respectiva permilagem. –

Quanto ao ponto nove: -

- Deliberação sobre o critério de comparticipação dos custos relacionados com a área de concessão;

- Reanalisada a questão Assembleia deliberou por maioria, manter o critério utilizado para a comparticipação dos custos inerentes, ou seja: todas as fracções que tenham acesso ao uso da área de concessão (jardim e piscina), contribuem na proporção da respectiva permilagem registando-se o voto contra do representante da fracção "CP" (F-Loja 1), pelas razões acima evocadas. “, tal como resulta de fls. 14 a 19, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigos 45º a 50º da petição inicial).

6. O Edifício 1 no qual se localiza a fração “CP” encontra-se constituído em regime de propriedade horizontal após escritura pública outorgada em 18/05/1990, pela qual foram criadas 105 frações autónomas e definidas as partes comuns do condomínio, além de outras, o logradouro e a cave, tal como resulta de fls. 20-vº a 32, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigo 20º da petição inicial).

7. Do Regulamento Geral de Propriedade Horizontal vigente aplicável ao Condomínio do Edifício 1, consta a existência de 105 frações autónomas e o facto de a fração “CP” da Autora representar a maior permilagem do condomínio e refere as despesas de serviços de interesse comum, bem como que os condóminos estão proibidos de “instalar ou explorar no jardim, zona da piscina e logradouro comum, algum bar, café, esplanada, ou qualquer outro estabelecimento comercial”, de “manter abertas as cancelas de acesso às piscinas” ou de usar as “piscinas durante o período de tratamento da água (das 23 horas às 09:00 horas do dia seguinte); ou jogos de futebol e afins” (artigo 13º), tal como resulta de fls. 33 a 42, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigo 21º da petição inicial).

8. No mencionado Regulamento ainda se retira do seu artigo 4.º, a definição de partes comuns, que, para além do disposto no n.º 1 do artigo 1421.º do Código Civil, inclui ainda:

a) As paredes divisórias entre as frações autónomas, as quais só são comuns relativamente aos dois proprietários confinantes;

b) As instalações gerais de gás, de sinais avisadores sonoros ou luminosos, das antenas coletivas de rádio e de televisão;

c) As canalizações gerais de escoamento de águas pluviais e de esgotos;

d) Em geral, todas as demais coisas instaladas ou a instalar que não sejam de exclusiva propriedade de cada condómino e não tenham sido afetadas pela escritura de constituição de propriedade horizontal, ao uso exclusivo de qualquer dos condóminos;

e) Logradouro com três mil e três, virgula, e sete decímetros quadrados” (artigo 22º da petição inicial).

9. Quanto às despesas atinentes às mencionadas partes comuns, resolve o n.º 1 do artigo 8.º do Regulamento: “As despesas decorrentes da conservação e fruição das partes comuns, do pagamento de serviços de interesse comum ou de quaisquer inovações em partes comuns são repartidas pelos condóminos consoante a regra do artigo 1424º do Código Civil” (artigo 24º da petição inicial).

10. Desde 2016 tem vindo a ser exigido pelo Condomínio à Autora que esta contribua para a requalificação e manutenção da zona de piscina e da zona de jardim adjacentes ao condomínio, assim como no pagamento dos montantes relativos à sua concessão, sendo que desde 1990 que essas despesas de manutenção e conservação eram pagas pelo anterior proprietário dessa fração desde 1990 (artigo 25º da petição inicial).

11. A Autora é uma sociedade comercial que explora um supermercado sob a marca “SPAR” no Edifício 1 (artigo 26º da petição inicial).

12. A zona de piscina e parte do jardim não estão localizados na área de construção do Edifício 1, mas numa chamada “Zona Verde”, pertencente à Lusotur, SA, empresa que administra a exploração turística do complexo turístico Vilamoura, a qual, tendo essas lotes disponíveis, cede a utilização dos mesmos para jardins, piscinas e barbecues mediante uma contrapartida monetária de forma a garantir padrões de qualidade urbanística e qualidade de vida compatíveis com um projeto eminentemente turístico, tendo cedido à Câmara Municipal de Loulé a gestão dessas concessões entre os anos 80 do século XX e 2018 e após essa datas, a exploração é feita pela Inframoura, Empresa de Infraestruturas de Vilamoura, E.M empresa de que são sócias a Lusotur, SA e a Câmara Municipal de Loulé, tal como resulta de:

https://empresa.inframoura.pt/upload_files/client_id_1/website_id_2/acordo-zonas-verdes-01-08-2018-2890.pdf e de fls. 42-vº, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigo 28º da petição inicial).

13. Na assembleia de condóminos que decorreu em 28 de agosto de 2021, correspondente à ata n.º 32, no ponto três da ordem de trabalhos, procedeu-se à análise e votação do relatório de contas relativo ao período entre 01/03/2020 a 28/02/2021 e o representante da Autora presente na Assembleia absteve-se, tendo declarado que “a sua dívida está relacionada com a comparticipação da sua fracção para as obras de reabilitação das piscinas, pelo que, não tendo usufruto desse bem e serviço e, por outro lado, esse bem não [se encontra] descrito no título de registo de propriedade [horizontal], não se sente na obrigação dessa contribuição”, tendo sido referido que, “Constatando-se que parte do jardim e totalidade da piscina e respectiva casa das máquinas assim como o escritório do condomínio, encontram-se em espaço municipal, com 1.925,61 m2 e que não é parte integrante dos lotes que constituem o condomínio” e, reconhecendo o facto de se tratarem de áreas municipais, alheias ao condomínio, na referida Assembleia de 28/08/2021 foi declarado pelos condóminos que “não obstante não constar no título de registo de propriedade e ser uma área concessionada, a mesma sempre esteve e está como um bem e serviço para todas as frações do condomínio, e abrindo esta excepção implicará a isenção de outras fracções para as respectivas comparticipações nos custos de manutenção e fruição do jardim e piscina”, tal como resulta de fls. 43 a 49, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigos 32º, 33º, 35º e 36º da petição inicial).

14. Nesta mesma Assembleia de 28 de agosto de 2021 discutiu-se a renovação do contrato de concessão com a empresa municipal INFRAMOURA, o que não contou com a aprovação da Autora, por ter entendido tal deliberação não competia ao condomínio, por ser fora dos seus poderes (5.º parágrafo da página 9/13 da Ata n.º 32) (artigo 39º da petição inicial).

15. Desde que a Autora foi notificada para proceder a estes pagamentos manifestou oposição quanto a contribuir para a manutenção, conservação e arranjo da zona da piscina e zonas de jardim, por entender que não retira qualquer proveito dessas zonas, nem que sejam partes comuns do condomínio (artigo 34º da petição inicial).

16. Após a realização da Assembleia Geral de 10 de setembro de 2022, em 6 de outubro, a Autora foi notificada de que se encontravam a pagamento as quotas de condomínio referentes ao período entre 01/03/2022 a 28/02/2023, sendo ainda exigidos outros valores com a descrição “requalificação das piscinas” e “concessão de área jardim/piscina”, tudo, num total de €3.702,67, tal como resulta de fls. 49-vº, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigo 55º da petição inicial).

17. No seguimento, a Autora procedeu ao pagamento dos valores referentes ao condomínio e despesas com o mesmo, ou seja, contribuição com a sua quota para o orçamento corrente e para o fundo de reserva, no total de €2.198,10, conforme comprova o recibo n.º 853 emitido pelo Condomínio em 12/10/2022 (artigo 56º da petição inicial).

18. A Autora não procedeu ao pagamento integral dos €3.702,67 demandados pelo Condomínio com o documento n.º 10 já junto, porquanto €1.504,57 dizem respeito às áreas de piscina e de jardim para as quais a Autora entende não dever contribuir (ainda que, à data, só €1.285,29 tenham sido discutidos em Assembleia de Condóminos) (artigo 57º da petição inicial).

19. A área dos jardins e piscina identificada na planta de fls. 131 é contígua ao logradouro do condomínio do Edifício 1 e o contrato de concessão com a Câmara Municipal de Loulé dessas áreas foi inicialmente celebrado pela promotora imobiliária do conjunto de edifícios, a sociedade CC, Limitada, pelo menos em 1990 (artigo 17º da contestação).

20. E desde a construção e comercialização das frações do prédio que existe o contrato de concessão e na área concessionada foi feita a construção de parte do jardim, da piscina, da casa das máquinas da piscina e do escritório do condomínio (artigo 18º da contestação).

21. Como é do conhecimento da Autora e consta na página 9 da Ata n.º 32 de 28 de agosto de 2021 onde se refere que o espaço com a área de 1.925,61 m2 foi objeto de contrato de concessão entre o construtor e o município para utilização pelo período de 20 anos e que o condomínio está em negociações para renovar essa concessão por 10 anos, tendo sido deliberado por maioria, com a abstenção da Autora, renovar por um ano a concessão, pelo valor de € 4.217,09, a ser suportada por todas as frações, na proporção das respetivas permilagens, tal como resulta de fls. 47, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigo 19º da contestação).

22. Desde a constituição do Condomínio sempre a “zona verde” foi integrada no logradouro do prédio e utilizada como extensão do jardim, com a piscina, a casa das máquinas da piscina e o escritório do condomínio (artigo 21º da contestação).

23. Desde a constituição do Condomínio foram incluídas nas despesas de conservação e fruição das partes comuns e relativas a serviços de interesse comum os encargos com a área em questão (artigo 22º da contestação).

24. Desde a constituição do Condomínio procederam os condóminos — na proporção das suas frações — ao pagamento das despesas de conservação e fruição das partes comuns e relativas a serviços de interesse comum os encargos com a área em questão (artigo 23º da contestação).

25. Incluindo a fração “CP” da Autora que igualmente sempre suportou os encargos relativos ao espaço verde em questão até à deliberação de 28 de agosto de 2021 (artigos 24º e 25º da contestação).

26. Em 1 de agosto de 2018, a administração do condomínio Edifício 1 e a Inframoura, Empresa de Infraestruturas de Vilamoura, E.M celebraram acordo de utilização de zona verde e piscina identificada a fls. 131 dos autos, por tempo indeterminado e mediante o pagamento de contrapartida monetária, podendo ser denunciado por qualquer das partes, tal como resulta de fls. 140-vº a 145, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

27. Em 17 de novembro de 2023, a administração do condomínio Edifício 1 e a Inframoura, Empresa de Infraestruturas de Vilamoura, E.M celebraram acordo de utilização de zona verde e piscina identificada a fls. 131 dos autos, pelo prazo de 10 anos e mediante uma contrapartida monetária, tal como resulta de fls. 104 a 107, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

28. A presente ação foi intentada em 9 de novembro de 2022.

2.1.2. O tribunal julgou não provados os seguintes factos:

a) A Autora suporta os custos na proporção da permilagem da sua fração relativamente aos elevadores (artigo 27º da petição inicial).

b) Do texto da ata, na sua página 10/11, retira-se que o representante da Autora na Assembleia se terá abstido quanto à comparticipação dos custos relacionados com a reparação dos elevadores, o que é falso (artigo 51º da petição inicial).

2.1.3. Apreciação da impugnação da decisão da matéria de facto, dada como provada.

A recorrente impugna os factos 10, 12,19, 20, 21 22, 23, 24, 25, 26 e 27 dados como provados. Vejamos cada um deles:

Facto 10, que tem o seguinte teor:

Desde 2016 tem vindo a ser exigido pelo Condomínio à Autora que esta contribua para a requalificação e manutenção da zona de piscina e da zona de jardim adjacentes ao condomínio, assim como no pagamento dos montantes relativos à sua concessão, sendo que desde 1990 que essas despesas de manutenção e conservação eram pagas pelo anterior proprietário dessa fração desde 1990 (artigo 25º da petição inicial).

Diz a recorrente, em suma, que:

-No artigo 25.º da Petição Inicial, alegou-se que as quantias em discussão nos autos são exigidas à Autora “pelo menos, desde 2018” e não desde 2016.

- Nunca alegou, na Petição Inicial, que o anterior proprietário da fração “CP” pagava os montantes relativos às despesas com a manutenção e conservação da zona de piscina e da zona de jardim.

- Ao dar como provado, que o anterior proprietário da fração “CP” desde 1990 procedia ao pagamento dos montantes em crise nos autos desvirtua a realidade dos factos.

- O motivo pelo qual o anterior proprietário, e demais condóminos, liquidavam essas quantias, não era por entenderem que o deveriam fazer, mas porque desconheciam que aquelas zonas não pertenciam à propriedade horizontal do condomínio, i.e., não são partes comuns do mesmo.

- Contrariamente ao que o Condomínio sempre quis fazer parecer perante os condóminos.

- Como resulta do depoimento gravado da testemunha AA, anterior proprietário da fração “CP”, que também a usava para comércio e que vendeu à Recorrente, as despesas com as zonas de piscina e jardim nunca lhe apareciam discriminadas como áreas verdes, ou qualquer outra denominação que as permitisse diferenciar das partes comuns do condomínio, ao qual não pertencem.

- Pelo contrário, limitava-se a pagar o que lhe aparecia (cfr. ficheiro com o nome “Diligencia_3118-22.5T8LLE_2024-11-14_09-44-50”, início minuto 03:00 – e fim minuto 03:20).

- Acrescentando ainda que as áreas em crise nos autos “são áreas para serem disfrutadas pelos inquilinos e não por…por… pessoal do supermercado que faz o seu horário normal de trabalho e depois vão-se embora …” e se pagou qualquer quantia fê-lo inadvertidamente, porquanto não estava de acordo com o seu pagamento, embora não tenha formalizado nenhum protesto.”

- Pelo que, o ponto de facto n.º 10 deveria passar a dispor que:

“Desde 2018 tem vindo a ser exigido pelo Condomínio à Autora que esta contribua para a requalificação e manutenção da zona de piscina e da zona de jardim adjacentes ao condomínio, assim como no pagamento dos montantes relativos à sua concessão, sendo que o anterior proprietário da fração pagava essas despesas de manutenção e conservação acreditando que as mesmas diziam respeito às partes comuns do condomínio, porquanto as despesas não apareciam discriminadas como sendo referentes a uma zona concessionada”.

O recorrido propugna que se mantenha a redação do facto 10) que traduz a convicção que as despesas com a manutenção e conservação da piscina e da parte do jardim relvado situado na área adjacente sempre foram comparticipadas pelos sucessivos proprietários da fração CP, sendo que as despesas (mais avultadas) com as obras de requalificação da piscina e com a concessão da “zona verde” só foram deliberadas e exigidas na Assembleia de Condóminos de 28 de Agosto de 2021 correspondente à Ata n.º 32 (Cfr. cópia junta na P.I. como Doc. n.º 8).

Relativamente a este facto 10 que mereceu uma fundamentação conjunta com os factos 19 a 25, disse-se, na motivação da decisão de facto:

“Provados com base nas declarações consentâneas e credíveis o legal representante do Réu EE e das testemunhas CC, que foi o construtor e vendedor das frações do edifício, continuando condómino por ser proprietário de uma fração, FF, que foi administrador do condomínio durante 20 anos, para além de condómino por ser proprietário de um café no edifício e AA, anterior proprietário da loja da Autora, os quais mostraram conhecimento da utilização da zona concessionada desde 1990 e de que as despesas das zonas verdes e da piscinas sempre foram pagas pela fração da Autora, sendo irrelevante que o anterior proprietário agora venha referir que não deveria ter pago.

As testemunhas supra referidas descreveram como todo o processo decorreu, tendo a empresa construtora suportado o custo da concessão inicial, sendo uma situação normal em Vilamoura, resultando as respostas restritivas do facto de não estar em causa zonas de domínio público mas sim lotes sobrantes da Lusotur que os concessionou aos proprietários dos edifícios existentes para que pudessem ser usados como jardim, piscina, barbecues, etc, mediante o pagamento de uma contrapartida monetária, sendo os custos relativos aos jardins e piscina suportados por todos os condóminos sem qualquer oposição.

O Tribunal considerou ainda a planta de fls. 131, onde foi identificada a zona concessionada (estando uma parte do jardim no logradouro do edifício) e os contratos de concessão de fls. 104 a 107 e 140-vº a 145, não tendo sido localizado na Câmara Municipal de Loulé o contrato de concessão inicial de 1990, sendo certo que não está em causa um acordo que necessitasse de forma escrita)”.

Quanto ao depoimento da testemunha CC, que construiu e vendeu o edifício dos autos, e que o Tribunal de primeira instância considerou ter tido um depoimento credível, disse o mesmo que (conforme transcrição de fls. 18 da sentença):

“Comprou o terreno da piscina e do jardim à Lusotur por 20 anos e depois ou pagavam de novo ou a empresa fazia o que queria com o espaço. Construiu entre 1987 e 1990. Havia sempre uma zonas verdes exigidas pela Câmara e a Lusotur exigia o pagamento, como dona dessas zonas. Pagou o valor que lhe foi pedido na altura e assinou um contrato por 20 anos (não foi caro que se recorde). Quase toda a parte ajardinada não faz parte do lote, bem como a piscina. Quando vendeu os apartamentos, a piscina já estava construída.”.

Ora, analisando os factos na sua globalidade, o facto impugnado, a motivação da decisão de facto e as provas aí referidas não podemos deixar de concluir que o facto dado como provado extravasa o alegado e contém uma parte desnecessária por já constar nos factos 23 a 25: o facto de que quer a autora, quer o anterior proprietário da fração em causa terem sempre pago as quotas do condomínio. Por outro lado, é mesmo contraditório com o referido pela mencionada testemunha que expressamente referiu ter comprado por 20 anos o que designou de “espaço verde” onde está o jardim e foi construída a piscina e mais referiu que a Lusotur já há mais de 17 anos que podia ter pedido mais dinheiro pelo referido terreno “A Lusotur fez o grande favor de não ter pedido o dinheiro …. Deixaram passar 17 anos …”. Ou seja, pelo menos até 2017 ninguém pagou qualquer valor a título de concessão ou outra.

A data de 2016, corresponde ao constante da certidão do registo predial de onde resulta que foi em 2016 que a autora adquiriu a fração autónoma e que, portanto, passou a ser responsável pelas quotas do condomínio, que efetivamente pagou. Não foi feita qualquer prova que em 2016 já fosse exigida e paga qualquer quantia a título de valor pago em virtude de qualquer concessão. Pelo contrário, conforme depoimento do construtor.

Procede, assim, parcialmente, a impugnação deste facto que deverá passar a ter a seguinte redação:

10) O Condomínio Réu exige à Autora que contribua para a requalificação e manutenção da zona de piscina e da zona de jardim adjacentes ao condomínio, designadas em ata como “despesas comuns”, desde a data em que a Autora é proprietária da fração, ou seja, junho de 2016.

• Facto 12):

O recorrente defende que o facto 12 passe a ter, apenas, a seguinte redação:

12) As zonas de piscina e do jardim não pertencem à propriedade horizontal do Edifício 1, não sendo partes comuns deste Condomínio, estando localizadas numa chamada “Zona Verde”, alheia ao condomínio”.

Alega o recorrente que o demais são meras considerações sem relevo para a causa e que o documento que fundamenta a resposta dada pelo Tribunal foi impugnado.

Ora, atendendo a que este facto , como aliás o recorrente o diz , foi dado como provado através do artigo 28.º da petição inicial, tendo aliás sido a autora que menciona quer a propriedade da área em causa, quer a entidade que realiza a exploração do mesmo, e considerando que para além de atender ao documento (que o Tribunal a quo considerou relevante para apreciação da causa, apesar de não conter o anexo I, planta da área das zonas verdes) o Tribunal analisou também os depoimentos prestados que indica, explicando a razão de ciência e o motivo pelo qual lhes concede credibilidade, não se vislumbra face aos documentos transcritos que o mesmo deva ser alterado.

Por conseguinte, mantém-se o facto, nos seus exatos termos, sem prejuízo da retificação da data que se deve a mero lapso de escrita: onde se diz 2028, deve ler-se 2018.

Factos 19) e 20) que têm o seguinte teor:

19) A área dos jardins e piscina identificada na planta de fls. 131 é contígua ao logradouro do condomínio do Edifício 1 e o contrato de concessão com a Câmara Municipal de Loulé dessas áreas foi inicialmente celebrado pela promotora imobiliária do conjunto de edifícios, a sociedade CC, Limitada, pelo menos em 1990 (artigo 17º da contestação).

20) E desde a construção e comercialização das frações do prédio que existe o contrato de concessão e na área concessionada foi feita a construção de parte do jardim, da piscina, da casa das máquinas da piscina e do escritório do condomínio (artigo 18º da contestação).

A recorrente pretende a eliminação do facto 20 e que o 19 tenha a seguinte redação:

19) A área dos jardins e piscina identificada na planta de fls. 131 é contígua ao logradouro do condomínio do Edifício 1.”

Cumpre apreciar e decidir:

Na motivação da decisão de facto, quanto a estes artigos em concreto, além que se transcreveu supra, o Tribunal reconheceu que não foi junto qualquer “contrato de concessão” para além do de 2023, mas explica que não estando em causa um acordo que necessitasse de forma escrita, considerou:

• a planta de fls. 131, que inclui a piscina e a zona verde no licenciamento do conjunto do Edifício 1.

• o “Acordo de utilização de zona verde – modalidade B” datado de 17-11-2023;

• e o “Acordo celebrado entre Vilamoura Lusotur, SA e Inframoura, Empresa de Infraestruturas de Vilamoura, EM, relativo à administração e gestão das zonas verdes identificadas no plano geral de Vilamoura.”, datado de 01-08-2018.

• as declarações, que considerou consentâneas e credíveis, do legal representante do Réu e das testemunhas já mencionadas que mostraram conhecimento:

• da utilização da zona onde está o jardim e a piscina, desde 1990;

• de que as despesas das zonas verdes e da piscina sempre foram pagas pelos proprietários da fração da Autora;

• do modo como todo o processo decorreu, tendo CC, que construiu e vendeu o edifício dos autos, explicado que “comprou o terreno da piscina e do jardim à Lusotur, por 20 anos” (….) “Pagou o valor que lhe foi pedido na altura e assinou o contrato por 20 anos” (Fls. 18 da sentença).

Analisada esta fundamentação e os depoimentos verifica-se, que, para além de não existir qualquer documento que comprove a invocada “concessão”, também não se provou qualquer pagamento a esse título, até porque não foi junto qualquer recibo ou fatura. Por outro lado, a testemunha CC, que teve um depoimento credível, segundo o Tribunal a quo , e que mostrou conhecimento dos factos, disse que: (fls. 18 da sentença):

“Comprou o terreno da piscina e do jardim à Lusotur por 20 anos e depois ou pagavam de novo ou a empresa fazia o que queria com o espaço. Construiu entre 1987 e 1990. Havia sempre uma zonas verdes exigidas pela Câmara e a Lusotur exigia o pagamento como dona dessas zonas. Pagou o valor que lhe foi pedido na altura e assinou um contrato por 20 anos (não foi caro que se recorde). Quase toda a parte ajardinada não faz parte do lote, bem como a piscina. Quando vendeu os apartamentos, a piscina já estava construída.”.

Por conseguinte, retirando a alusão à qualificação do contrato, atento o referido depoimento, os factos 19) e 20) passam a ter a seguinte redação:

19) A promotora imobiliária do conjunto dos edifícios, a sociedade CC, Lda, aproximadamente em 1990, celebrou com a proprietária da área identificada na planta de fls. 131 , contígua ao logradouro do condomínio do Edifício 1 um acordo pelo qual mediante um preço que pagou, podia construir e os condóminos podiam usar o espaço, durante 20 anos. (artigo 17º da contestação).

20) Desde a construção e comercialização das frações do prédio, em virtude do referido contrato foi nessa área construída parte do jardim, a piscina, a casa das máquinas da piscina e o escritório do condomínio (artigo 18º da contestação).

Factos 21) que tem o seguinte teor:

21) Como é do conhecimento da Autora e consta na página 9 da Ata n.º 32 de 28 de agosto de 2021 onde se refere que o espaço com a área de 1.925,61 m2 foi objeto de contrato de concessão entre o construtor e o município para utilização pelo período de 20 anos e que o condomínio está em negociações para renovar essa concessão por 10 anos, tendo sido deliberado por maioria, com a abstenção da Autora, renovar por um ano a concessão, pelo valor de € 4.217,09, a ser suportada por todas as frações, na proporção das respetivas permilagens, tal como resulta de fls. 47, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigo 19º da contestação).

Entende a recorrente que “as menções ao “conhecimento da Autora” e ao contrato de concessão celebrado entre o construtor e o município para utilização pelo período de 20 anos e as negociações com o condomínio para renovação por 10 anos da concessão, deverão ser eliminados do ponto de facto n.º 21, e ser dados como não provados.”.

Para fundamentar esta pretensão invoca o depoimento do representante da recorrida e atual administrador do condomínio, quando questionado sobre um eventual oficio para a renovação de uma alegada concessão afirma que “O que sucedeu a partir daí é que eu coloquei a questão na assembleia de condóminos…, diga-se de passagem que a maior parte dos condóminos desconheciam esta realidade, portanto o caso da Solid Assets não é único” (cfr. ficheiro com o nome “Diligencia_3118- 22.5T8LLE_2024-09-24_10-04-12”, início minuto 04:55 – e fim minuto 05:12).

O legal representante, no seu depoimento, disse que “esta questão levantou-se a partir do momento em que se fez umas remodelações da piscina, piscina esta que está no espaço da concessão. Os custos da piscina foram repartidos por todas as frações do condomínio. A autora, que tem uma permilagem bastante superior à das restantes frações disse que não quer pagar , porque quando comprou a fração não lhe foi referido que tinha o ónus da manutenção daquele espaço.”, fazendo-o por julgar tratar-se de parte comum do condomínio.

O facto pretende transmitir o que resulta da ata: a autora esteve presente na Assembleia e a situação nos termos constantes do facto foi apreciada, sendo por isso do conhecimento da autora, pelo menos desde a a data em que foi realizada a assembleia de condóminos, da situação. Assim, altera-se o facto de modo a constar o seguinte:

21) A autora esteve presente na Assembleia de Condóminos de 28-08-2021 que teve como ponto 8 “Análise e votação sobre o montante a pagar à Inframoura EM, sobre a área ajardinada e piscina, em regime de concessão” referindo-se em ata que: “Constatando--se que parte do jardim e totalidade da piscina e respetiva casa das máquinas assim como o escritório do condomínio, encontram-se em espaço municipal, com 1925, 61 m² e que não é parte integrante dos lotes que constituem o condomínio, tendo sido celebrado um contrato de concessão, entre o promotor do empreendimento e o município, para utilização privada por um período de 20 anos, cujo prazo está expirado, estando o condomínio confrontado com a renovação da concessão pelo valor de 4217, 09 € por ano ou 42170,86 € por um período de 10 anos. (…) confere ao administrador do condomínio os poderes para outorgar o contrato de concessão por um ano.”.

Factos 22) que tem o seguinte teor:

22) Desde a constituição do Condomínio sempre a “zona verde” foi integrada no logradouro do prédio e utilizada como extensão do jardim, com a piscina, a casa das máquinas da piscina e o escritório do condomínio (artigo 21º da contestação).

O recorrente propugna que o mesmo seja dado como não provado porquanto não foi feita qualquer prova de que a referida zona verde “integre” o logradouro, este sim parte comum do condomínio, defendendo antes que essa zona pertence a um terceiro alheio ao condomínio.

Conforme resulta da fundamentação da decisão toda a prova produzida foi no sentido de que toda a zona verde onde está construída a piscina, a casa das máquinas e o escritório do condomínio, que o construtor alegou ter comprado à Lusotur, foi desde a construção dos edifícios utilizada pelos condóminos, como coisa comum. Porém, assiste razão ao recorrente que invoca que face ao que se discute na causa e por rigor jurídico não deve ser dada como provada a referida integração.

Por conseguinte, mantém-se o facto, nos seus termos, alterando-se porém a referida palavra integrada por “contígua” até para conferir harmonia aos factos.

Assim, o facto 22.º passa a ter a seguinte redação:

22) Desde a constituição do Condomínio sempre a “zona verde” contígua ao logradouro do prédio foi utilizada pelos condóminos como extensão do jardim, com a piscina, a casa das máquinas da piscina e o escritório do condomínio (artigo 21º da contestação).

Factos 23), 24) e 25) que têm o seguinte teor:

23. Desde a constituição do Condomínio foram incluídas nas despesas de conservação e fruição das partes comuns e relativas a serviços de interesse comum os encargos com a área em questão (artigo 22º da contestação).

24. Desde a constituição do Condomínio procederam os condóminos — na proporção das suas frações — ao pagamento das despesas de conservação e fruição das partes comuns e relativas a serviços de interesse comum os encargos com a área em questão (artigo 23º da contestação).

25. Incluindo a fração “CP” da Autora que igualmente sempre suportou os encargos relativos ao espaço verde em questão até à deliberação de 28 de agosto de 2021 (artigos 24º e 25º da contestação).

Pretende a Recorrente que:

- o ponto de facto n.º 23 seja considerado não provado;

- o ponto de facto n.º 24 seja alterado, no sentido de que os “condóminos apenas procediam ao pagamento – na proporção das suas frações – das despesas de conservação e fruição das partes comuns, acreditando que as áreas de piscina e jardim faziam parte da propriedade horizontal, desconhecendo qualquer contrato de concessão dessas áreas, porquanto as despesas vinham incluídas nas Despesas Comuns”.

- o ponto de facto n.º 25 deve ser retificado, no sentido de que “A Autora apenas suportou encargos relativos ao espaço verde em questão porquanto estes não vinham discriminados, mas sim inseridos nas Despesas Comuns do Condomínio, tendo-se oposto, em 2018, a suportar encargos com a requalificação da piscina”.

Diz também a recorrente que deveria ser dado como provado que os custos com a concessão apenas surgem pela primeira vez discriminados em 2021, após a ata n.º 32.

A recorrida defende que estes factos foram corretamente considerados, “pois apesar de a área adjacente não ser propriedade do conjunto de edifícios a extensão do jardim com a piscina, casa das máquinas e escritório do Condomínio sempre foi valorizada e entendida como parte comum do Condomínio e os respetivos encargos como pagamento de serviços de interesse comum e a situação foi confirmada com a aprovação por maioria (e só com a abstenção da Autora/Recorrente) da renovação da concessão na Ata n.º 32.”

Na sentença, a fundamentação destes factos foi realizada em simultâneo com a dos factos 10. e 19., 20. e 21., e não merece reparo, nesta parte, por ter sido realizada de forma clara e objetiva. A recorrente insurge-se porque diz que estes factos dizem respeito às zonas de piscina e jardim e que não pode aceitar que as mesmas sejam categorizadas como partes comuns ou serviços de interesse comum. Ora, não é isso que resulta dos factos impugnados. Dos referidos factos retira-se, apenas, que as despesas com as áreas em questão foram incluídas “nas despesas de conservação e fruição das partes comuns e relativas a serviços de interesse comum” e pagas como tal, mas o facto de assim ter sucedido não significa que o sejam efetivamente, pois é precisamente isso que se discute nos autos.

Factos 26) que tem o seguinte teor:

26. Em 1 de agosto de 2018, a administração do condomínio Edifício 1 e a Inframoura, Empresa de Infraestruturas de Vilamoura, E.M celebraram acordo de utilização de zona verde e piscina identificada a fls. 131 dos autos, por tempo indeterminado e mediante o pagamento de contrapartida monetária, podendo ser denunciado por qualquer das partes, tal como resulta de fls. 140-vº a 145, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

Propugna a Recorrente que o facto deve ser eliminado porquanto não foi junto aos autos qualquer contrato celebrado entre o condomínio e a Inframoura, Empresa de Infraestruturas de Vilamoura, E.M em 01/08/2018.

A recorrida aceita que o facto provado número 26) padece de lapso pois em 1 de Agosto de 2018 o acordo que foi celebrado foi o “Acordo entre Vilamoura Lusotur, S.A. e Inframoura, Empresa de Infraestruturas de Vilamoura, E.M. Relativo à administração e gestão das Zonas Verdes identificadas no Plano Geral de Vilamoura”, documento celebrado entre a Vilamoura Lusotur e a Inframoura em que se dá conta da denúncia do anterior acordo celebrado entre a Lusotur e o Município de Loulé relativo à utilização e concessão das chamadas “zonas verdes” de Vilamoura como a área adjacente à propriedade do Condomínio, que são propriedade da Lusotur e não foram cedidas para o domínio público municipal e se atribui a gestão nomeadamente das “zonas verdes” de Vilamoura à Inframoura.

O Tribunal a quo, na sentença, sustenta a prova deste facto no acordo das partes e nos documentos juntos.

Porque ambas as partes reconhecem que não foi junto qualquer documento que ateste a mencionada concessão em 2018 e porque o acordo junto, datado de 1 de agosto de 2018 diz respeito a outro acordo celebrado entre outras partes, elimina-se o mesmo.

Por conseguinte, atento o acordo das partes, elimina-se o facto 26) dado como provado.

Facto 27) que tem o seguinte teor:

27. Em 17 de novembro de 2023, a administração do condomínio Edifício 1 e a Inframoura, Empresa de Infraestruturas de Vilamoura, E.M celebraram acordo de utilização de zona verde e piscina identificada a fls. 131 dos autos, pelo prazo de 10 anos e mediante uma contrapartida monetária, tal como resulta de fls. 104 a 107, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

Sustenta a Recorrente que este facto deve ser complementado com o seguinte: “contrato esse que nunca foi disponibilizado aos condóminos e que foi outorgado pelo administrador do condomínio sem poderes para o efeito aprovados pela Assembleia de Condóminos para a duração de 10 anos.”.

O recorrido defende que o facto não merece qualquer reparo.

Da análise do documento referido em conjugação com toda a demais prova produzida, referida na motivação da decisão de facto, nenhum reparo há a realizar ao modo como o facto foi dado como provado, pelo que se mantém o mesmo. Relativamente ao acrescento pretendido, não se vislumbra pertinência no mesmo, porquanto não releva para o que está em causa verificar se o recorrente teve ou não acesso ao documento do contrato. Por outro lado, relativamente aos poderes para celebrar o contrato é uma questão jurídica e não um facto, pelo que nada há a acrescentar.

Transcreve-se, agora, os factos que foram alterados, na sequência da impugnação da matéria de facto, com a nova redação:

10) O Condomínio Réu exige à Autora que contribua para a requalificação e manutenção da zona de piscina e da zona de jardim adjacentes ao condomínio, designadas em ata como “despesas comuns”, desde a data em que a Autora é proprietária da fração, ou seja, junho de 2016. (artigo 25º da petição inicial).

19) A promotora imobiliária do conjunto dos edifícios, a sociedade CC, Lda, aproximadamente em 1990, celebrou com a proprietária da área identificada na planta de fls. 131, contígua ao logradouro do condomínio do Edifício 1 um acordo pelo qual mediante um preço que pagou, podia construir e os condóminos podiam utilizar o espaço, durante 20 anos. (artigo 17º da contestação).

20) E desde a construção e comercialização das frações do prédio que foi feita a construção de parte do jardim, da piscina, da casa das máquinas da piscina e do escritório do condomínio (artigo 18º da contestação).

21) A autora esteve presente na Assembleia de Condóminos de 28-08-2021 que teve como ponto 8 “Análise e votação sobre o montante a pagar à Inframoura EM, sobre a área ajardinada e piscina, em regime de concessão” referindo-se em ata que: “Constatando--se que parte do jardim e totalidade da piscina e respetiva casa das máquinas assim como o escritório do condomínio, encontram-se em espaço municipal, com 1925, 61 m² e que não é parte integrante dos lotes que constituem o condomínio, tendo sido celebrado um contrato de concessão, entre o promotor do empreendimento e o município, para utilização privada por um período de 20 anos, cujo prazo está expirado, estando o condomínio confrontado com a renovação da concessão pelo valor de 4217, 09 € por ano ou 42170,86 € por um período de 10 anos. (…) confere ao administrador do condomínio os poderes para outorgar o contrato de concessão por um ano.”.

22) Desde a constituição do Condomínio sempre a “zona verde” contígua ao logradouro do prédio foi utilizada pelos condóminos como extensão do jardim, com a piscina, a casa das máquinas da piscina e o escritório do condomínio (artigo 21º da contestação).

O facto 26) foi eliminado.

2.3. Da invalidade das deliberações de condóminos que impõem à Autora a contribuição para as áreas de piscina e de jardim (zona verde)

Com a presente ação pretende a Autora que seja decretada a ineficácia das deliberações tomadas nas Assembleias de Condóminos do Edifício 1, sito em Vilamoura (Quarteira, Loulé) que lhe impuseram o pagamento de despesas relativas à piscina e ao jardim existentes em área contígua ao condomínio e que não integra as partes comuns do mesmo, por pertencer a terceiro.

Designadamente, estão em causa “os valores relacionados com a reparação geral da piscina e com a concessão da área de jardim e piscina.”, que relativamente ao período entre 01/03/2022 e 28/02/2023 e no que diz respeito à autora ascendem a um custo de 1504,57€.

A autora sustenta em síntese que:

1. Tais áreas não pertencem ao condomínio ou às suas partes comuns, sendo um terreno alheio ao condomínio.

2. A assembleia de Condóminos não tem competência para deliberar sobre despesas relativas a bens que não integrem o condomínio, pois nos termos do artigo 1340.º do CC o condomínio só pode administrar aquilo que lhe pertence;

3. Não se está perante “serviços de interesse comum”, que devam ser da responsabilidade dos condóminos, nos termos e para os efeitos do artigo 1424.º do Código Civil.

Na sentença recorrida julgou-se que a assembleia de condóminos tinha competência para deliberar sobre os assuntos em causa: despesas do jardim e piscina construídos em terrenos adjacentes ao condomínio, ainda que pertencentes a terceiro, e que essas despesas deveriam ser comparticipadas pela autora como condómina, por serem consideradas “despesas de interesse comum”, nos termos do artigo 1424.º do Código Civil e do regulamento do condomínio. É a seguinte a fundamentação da sentença: “(…) entende-se que as despesas relativas à concessão da zona verde são despesas de interesse comum afetas ao condomínio, sendo irrelevante que esteja em causa uma área concessionada pela Câmara Municipal de Loulé ou pela Inframoura, dado que desde 1990 que existe tal concessão e a piscina, tendo a fração da Autora sempre pago as despesas relativas a essa concessão, prática comum na zona de Vilamoura, podendo utilizar a piscina e os jardins se assim o entender, obviamente beneficiando o supermercado do embelezamento do local, para além de que parte do jardim está num parte comum.

De facto, uma piscina e jardins são benefícios de interesse comum num condomínio, sendo irrelevante que parte desses serviços de interesse comum estejam numa área concessionada e mediante o pagamento de uma contrapartida monetária, dado que tal ocorre desde a construção do edifício em 1990, à vista de todos, tendo as frações sido vendidas já com a piscina e os jardins construídos, tendo sido aceite por todos os condóminos ao longo de mais de 25 anos pagar as despesas do jardim e da piscina que obviamente valorizam o edifício e são do interesse geral, sendo irrelevante que um condómino não concorde com a mesma, dado que não perfaz a maioria necessária para afastar uma situação que está consolidada no edifício por mais de 25 anos sem oposição.”.

No recurso, a recorrente, propugna que “As zonas em crise não podem ser consideradas “serviços de interesse comum” nos termos previstos no artigo 1424.º do CC pois não são serviços sem os quais o condomínio e as suas partes comuns seriam afetados e o seu proveito diminuído, i. é, não são um serviço intrínseco ao condomínio e sem as quais o condomínio pode perfeitamente existir sem diminuição da fruição das partes comuns.”.

O recorrido mantém que os encargos com a área adjacente em questão são enquadráveis como “serviços de interesse comum”.

Vejamos:

Nos termos do n.º 1 do artigo 1424.º do CC, “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.”.

Por conseguinte, os encargos em causa – despesas de manutenção e recuperação da piscina e valores derivados do “Acordo de utilização de zona verde – modalidade B” só serão da responsabilidade dos condóminos e, por conseguinte, da autora se forem considerados “despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício” ou “serviços de interesse comum”.

A questão que assim se coloca é a de saber se os valores relacionados com a reparação geral da piscina e com o acordo de utilização do espaço verde onde está a piscina e o jardim, terreno adjacente ao condomínio, pertencente a terceiro, se subsumem à noção de “despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns” ou à noção de “serviços de interesse comum” do artigo 1424.º do CC.

Ficou provado que:

• Por escritura publica outorgada em 18/05/1990 foi constituído, em regime de propriedade horizontal com 105 frações autónomas (….) um prédio urbano em Vilamoura (…) denominado “Edifício 1” composto de 7 pavimentos e 7 blocos (1913,3 m2) e logradouro (3003,7m2).

• O Edifício 1 encontra-se descrito na Conservatória do registo Predial com a área total de 4917 m2, sendo a área coberta de 1913,3 m2 e a área descoberta de 3003,7 m2, composto por edifícios e logradouro que confronta com a Câmara Municipal de Loulé.

• a Autora é proprietária da fração “CP” do referido Edifício 1

• A zona da piscina e do jardim estão localizadas numa chamada “zona verde” pertencente à Lusotur, contígua ao logradouro do condomínio.

• Desde a construção e comercialização das frações do prédio, em virtude de um contrato celebrado entre o construtor e a proprietária do terreno adjacente ao logradouro do condomínio, esse terreno foi afeto ao condomínio, onde foi construída parte do jardim, a piscina, a casa das máquinas da piscina e o escritório do condomínio (artigo 18º da contestação).

• Desde a constituição do condomínio sempre a “zona verde” contígua ao logradouro do prédio, foi utilizada como extensão do jardim, sendo as despesas e encargos com os mesmos considerados despesas de conservação e fruição das partes comuns.

• O Regulamento do condomínio estabelece, além do mais, que é proibido o uso das piscinas durante o período de tratamento da água (das 23:00 às 09:00);

As partes não dissentem quanto ao facto da área de jardim onde está implantada a piscina, a casa das máquinas da piscina e o escritório do condomínio, pertencer a terceiros.

Porém, estes equipamentos – a piscina, a casa das máquinas da piscina e o escritório do condomínio – foram construídas pelo promotor originário do empreendimento para servir o edifício constituído em propriedade horizontal e encontram-se desde a sua génese, material e funcionalmente afetas ao uso e funcionamento do condomínio, constituindo elementos indissociáveis da sua fruição e administração.

Com efeito, desde 1990, por força do acordo celebrado entre o promotor do condomínio e o proprietário da área em causa, que esses equipamentos são utilizados exclusiva e continuadamente pelos condóminos, acolhem instalações essenciais à infraestrutura como a casa das máquinas da piscina e o escritório do condomínio, e a piscina está inclusivamente expressamente prevista no regulamento inicial que disciplinou a utilização do edifício e dos seus espaços comuns.

Deste modo, e ao abrigo do disposto no artigo 1421.º, n.º 2 alínea c) do CC e artigo 4.º do Regulamento que estabelece que são ainda comuns: “Em geral, todas as demais coisas instaladas ou a instalar que não sejam da exclusiva propriedade de cada condómino e não tenham sido afetas pela escritura de constituição de propriedade horizontal, ao uso exclusivo de qualquer dos condóminos.” deve concluir-se que a piscina, a casa das máquinas e o escritório do condomínio assumem a natureza de partes comuns, independentemente da titularidade formal dos solos.

Nessa medida, os encargos com a respetiva manutenção e reparação, que inclui as despesas com o jardim e a piscina, constituem despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, nos termos do artigo 1424.º, do Código Civil, devendo ser suportados pelos condóminos na proporção das respetivas permilagens, por ser esse o critério adotado pelos condóminos no artigo 8.º do Regulamento (As despesas decorrentes de conservação e fruição das partes comuns, do pagamento de serviços de interesse comum ou de quaisquer inovações em partes comuns são repartidas pelos condóminos consoante a regra do artigo 1424.º do Código Civil). Ou seja, quer o valor devido pela “reparação geral da piscina” quer o valor devido pela utilização do espaço verde constituem despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns.

Ora, tratando-se de partes comuns, é competente para deliberar sobre as mesmas, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1430.º do Código Civil a Assembleia de Condóminos, que é o órgão administrativo a quem compete a administração das partes comuns do edifício.

Destarte, as referidas deliberações não são ineficazes1, conforme propugna o Recorrente, com fundamento no facto de a Assembleia extravasar a sua competência ao deliberar sobre áreas que não pertencem ao condomínio.

E, por isso, bem andou a sentença ao considerar verificada a caducidade do direito de impugnar todas as deliberações tomadas pela Assembleia de Condóminos anteriores a 10-09-2022, designadamente as tomadas no dia 28-08-2021, exaradas na ata n.º 32.

Sem prejuízo do exposto, ainda que se entendesse que tais estruturas não consubstanciavam partes comuns do edifício, sempre se teria que concluir que os encargos em causa se subsumem à categoria de “serviços de interesse comum”, também prevista no artigo 1424.º , n.º 1 do Código Civil. Vejamos:

A lei não define o que são “serviços de interesse comum”. A jurisprudência, tem vindo a preencher este conceito, conforme resulta, designadamente:

• No acórdão do TRC de 07/02/2017, proc. 454/15.0T8CVL1.C12, considerou-se que “Serviços de interesse comum são serviços postos à disposição de todos os condóminos, que eles poderão usar ou não usar, como acontece, por exemplo, com os serviços relacionados com equipamentos comuns, tais como ascensores, caldeiras de aquecimento, jardins colectivos, piscinas, antenas colectivas, os serviços de segurança e vigilância do imóvel.”

• No acórdão do STJ de 09/12/2021, proc. 2150/19.0T8PTM.E13, decidiu-se que “Serviços de interesse comum são todos os serviços que contribuam para o bem-estar dos condóminos, relacionados com o uso da coisa comum, como sejam, a vigilância do edifício, serviços de limpeza e de manutenção de elevadores, a administração do condomínio.” –

Da análise do preceito, conforme esta orientação jurisprudencial, resulta que os serviços de interesse comum não têm necessariamente de incidir sobre partes comuns, podendo abranger prestações que contribuam para o bem estar dos condóminos, quando o serviço está funcionalmente relacionado com o edifício constituído em propriedade horizontal e se mostra necessário para que o uso das frações de cada condómino e uso das partes comuns do edifício do prédio sirvam para o uso a que se destinam.

Ora, considerando que:

- A piscina foi construída pelo promotor do condomínio, destinando-se ao uso dos condóminos;

- há mais de 30 anos que há um uso contínuo da piscina e do jardim, pelos condóminos;

- a existência desses equipamentos constitui elemento funcional do complexo turístico onde se insere o edifício;

- O regulamento do condomínio contém regras de utilização da piscina (v.g. horários).

- o pagamento dessas despesas tem sido prática continuada e pública desde a constituição do condomínio;

No contexto de um aldeamento turístico em Vilamoura, onde a piscina e o espaço verde adjacente constituem elementos estruturantes da vivência dos condóminos e da função de lazer e turismo associado ao empreendimento, mostra-se demonstrada a afetação funcional e permanente desses equipamentos ao condomínio e ao uso dos condómino, pelo que as despesas com os serviços relacionados com os mesmos integram a noção de “Serviços de interesse comum".

Como se diz nas contra-alegações: “Efetivamente a área adjacente em questão permite uma melhor utilização lúdica e turística do conjunto de edifícios, o que se encontra em harmonia com a afirmação de Vilamoura como um dos maiores complexos turísticos da Europa e destino de referência, com um espaço público de excelência enquanto extensão da habitação, espaço de vivência e usufruto coletivo, como se refere nos “Considerandos” do “Acordo entre Vilamoura Lusotur, S.A. e Inframoura, Empresa de Infraestruturas de Vilamoura, E.M. Relativo à administração e gestão das Zonas Verdes identificadas no Plano Geral de Vilamoura” datado de 1 de Agosto de 2018.”.

Por conseguinte, quer se entenda que as infraestruturas da piscina, casa das máquinas da piscina e escritório do condomínio constituem partes comuns e portanto as despesas com as mesmas são “despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns” quer se entenda que os encargos com a área adjacente onde foi construído parte do jardim e as referidas infraestruturas consubstanciam “serviços de interesse comum”, sempre são válidas as deliberações que determinam a repartição das despesas, por todas as frações, em proporção das suas permilagens, ao abrigo do disposto no artigo 1424.º, n.º 1 do Código Civil.

Assim, bem andou a Assembleia de Condóminos em deliberar que a Autora deve comparticipar na provisão do orçamento que inclui quer as despesas relativas à piscina, quer as despesas referente ao acordo de utilização de zona verde, na proporção da respetiva permilagem e face ao não pagamento da mesma em deliberar pela cobrança judicial da dívida da autora.

Conclui-se assim, pela improcedência do recurso.

Porque vencida no recurso, suportará a Recorrente as custas da apelação, nos termos dos artigos 527.º e 529.º do CPC.

3. Decisão:

Pelo exposto, acordam os Juízes Desembargadores da 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora em julgar improcedente a apelação e confirmar a decisão recorrida.

Custas pela apelante.

Évora, 13 de novembro de 2025

Susana Ferrão da Costa Cabral (Relatora)

Ricardo Manuel Neto Miranda Peixoto (1.ª Adjunto)

António Fernando Marques da Silva (2.º Adjunt0)

1. Se a assembleia delibera sobre um tema que extravasa a sua competência, o vício da deliberação é o da ineficácia, pelo que não se lhe aplica o prazo que a lei estipula no artigo 1433.º, n.º 4 do CC. (neste sentido, na jurisprudência, decidiu o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 22-10-2019 (Luís Filipe Pires de Sousa) - Acessível in

ttps://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/1f75de16de85017e802584ab004e86ea?OpenDocument↩︎

2. https://jurisprudencia.csm.org.pt/ecli/ECLI:PT:TRC:2017:454.15.0T8CVL.C1.48↩︎

3. https://juris.stj.pt/ecli/ECLI:PT:STJ:2021:2150.19.0T8PTM.E1.56?search=WDoRzQU1E3iBRlQLbFs↩︎