778/22.0T8STB-B.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I- A transação é o contrato pelo qual as partes previnem ou terminam um litígio mediante recíprocas concessões (art. 1248º, nº 1 do CC).

II- A transação substitui a incerteza sobre a questão controvertida pela segurança que para cada uma das partes resulta do reconhecimento dos seus direitos pela parte contrária, tal como ficam configurados depois da transação.

III- Prevendo as partes na transação que após a venda de determinado imóvel, o valor da venda seria dividido em partes iguais por requerente e requerido, deduzindo-se os valores da liquidação de crédito bancário, liquidação da comissão devida à agência imobiliária, bem como quaisquer despesas inerentes à celebração do contrato, não pode a decisão proferida limitar-se a liquidar a obrigação da requerida em valor que contemple apenas a liquidação do crédito bancário.

Proc. nº 778/22.0T8STB-B.E1

Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora

I- RELATÓRIO

Por apenso aos autos de execução de sentença para prestação de facto, em que é exequente AA e executada BB, veio o exequente deduzir incidente de liquidação, pedindo a condenação daquela no pagamento da quantia de € 190.000,00 acrescida da indemnização de € 3.240,00 pelos 162 dias à taxa de € 20,00 euros/dia contados desde a data da prolação da sentença – 03.03.2024 - até ao termo do prazo de 6 meses fixado na sentença – 03.09.2024 – para a realização da escritura de compra e venda.

Alega, em síntese, que a requerida vendeu o imóvel em Maio de 2024 pelo preço de € 380.000,00 (trezentos e oitenta mil euros), sem ter dado conhecimento ao requerente da data, hora e local da celebração do contrato da venda do imóvel logo que a mesma foi agendada, para que aquele pudesse estar presente no ato da celebração da escritura e compra e venda, e receber metade do valor da venda, deduzido do valor da liquidação do crédito bancário, da liquidação da comissão devida à agência imobiliária e das despesas inerentes à celebração do contrato.

A requerida deduziu oposição, concluindo no sentido de deverem ser liquidados e apurados a favor do requerente os seguintes montantes:

«A) 131.507,40€ (cento e trinta e um mil, quinhentos e sete euros e quarenta cêntimos), correspondente a metade do valor da venda do imóvel sito na Rua 1, descontados os valores da liquidação de crédito bancário, liquidação da comissão devida à agência imobiliária, bem como as despesas inerentes à celebração do contrato, e adicional de IMI, que se relacionaram e cuja prova se juntou a esta presente oposição;

B) 3.240,00€ (três mil duzentos e quarenta euros), correspondente a 162 dias, à taxa indicada de 20€ por dia, fixada por Sentença Judicial de 03 de março de 2023, conforme peticionado pelo requerente;

C) Devendo ainda ser determinada a responsabilidade do requerente por metade do montante a apurar em sede de mais valias decorrentes da venda do imóvel, isto sob pena de existir um enriquecimento sem causa do requerente á custa do empobrecimento da requerida.»

Foi dispensada a realização da audiência prévia e, por se entender que o processo continha todos os elementos para conhecer do mérito da petição de liquidação, ordenou-se a notificação das partes para se pronunciarem.

Respondeu apenas a requerida, requerendo o prosseguimento dos autos com a realização da audiência de julgamento.

Foi de seguida proferido saneador-sentença, em cujo dispositivo se consignou:

«Destarte, decide-se liquidar a obrigação da requerida em € 149.779,90 (cento e quarenta e nove mil, setecentos e setenta e nove euros e noventa cêntimos) que a requerida BB deverá pagar ao requerente AA.

Vai ainda a requerida condenada no pagamento da sanção pecuniária compulsória de € 40,00 euros.

Custas pelo requerente e pela requerida na proporção do decaimento que fixo em 22%-78%, sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficiam.»

Inconformada, a requerida apelou do assim decidido, finalizando a respetiva alegação com a formulação das conclusões que se transcrevem:

«1. O requerente deduziu incidente de liquidação certa, onde requereu a condenação da requerida no pagamento da quantia certa, em sede executiva, de 193.240,00€ (cento e noventa e três mil, duzentos e quarenta euros).

2. A requerida deduziu oposição fundamentando pela fixação do montante pagamento cujo pagamento seria da sua responsabilidade no valor de 131.507,40€ (cento e trinta e um mil, quinhentos e sete euros e quarenta cêntimos).

3. No título obtido executivo que subjaz aos autos de execução, acordo homologado por sentença obtido nos autos de processo n.º 3108/17.0..., que correu termos no Juízo Central Cível de Setúbal – Juiz 2, foi definida a divisão em partes iguais do valor da venda do imóvel com dedução dos valores da liquidação de crédito bancário, liquidação da comissão devida à agência imobiliária, bem como quaisquer despesas inerentes à celebração do contrato.

4. Ora o imóvel foi vendido em 17/05/2024, sendo que à data da celebração da pública de compra e venda, estava pendente, para liquidação, crédito hipotecário junto do Banco Bilbao e Vizcaya Argentaria no montante de crédito 80.440,20€ (oitenta mil quatrocentos quarenta euros e vinte cêntimos).

5. Em sede de comissão devida à agência imobiliária a requerida liquidou 35.055,€ (trinta e cinco mil e cinquenta e cinco euros), 615,00€ (seiscentos e quinze euros) para regularização das áreas do imóvel de liquidação e 1750,03€ (mil setecentos e cinquenta euros e três cêntimos) a título de liquidação oficiosa adicional de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

6. Portanto há que deduzir o montante de 116.985,20€ (cento e dezasseis mil novecentos e oitentas e cinco euros e vinte cêntimos), reportado à liquidação do montante do crédito hipotecário, comissão devida à agência imobiliária, despesas de regularização das áreas do imóvel e adicional de IMI.

7. Desta feita o montante preliminar a repartir entre requerida e requerente, decorrente da venda do imóvel, seria de 263.014,80€ (duzentos e sessenta e três mil, catorze euros e oitenta cêntimos).

8. O que corresponderia ao montante de 131.507,40€ (cento e trinta e um mil, quinhentos e sete euros e quarenta cêntimos) para cada um dos intervenientes processuais decorrente da venda do imóvel.

9. A sentença recorrida decidiu fazendo tábua rasa do acordo homologado por sentença no âmbito dos autos de processo n.º 3108/17.0..., que correu termos no Juízo Central Cível de Setúbal - Juiz 2, conforme definido no seu ponto 7 e bem assim fez tábua rasa de todo o conteúdo da oposição da requerida e prova documental presente nos autos.

10. A sentença condenou a requerida ao pagamento de “…a quantia de € 149.779,90 euros, equivalente a metade do montante recebido pela requerida pela venda do imóvel (€ 380.000,00) deduzido do valor da dívida respeitante ao empréstimo hipotecário contraído junto do BancoBilbao a Vizcaya Argentaria e pago por aquela”.

11. A sentença recorrida apenas permitiu a dedução do montante respeitante ao empréstimo bancário.

12. Tal constitui na ótica da recorrente um manifesto erro de julgamento, atenta a prova careada para os autos, e uma violação de caso julgado em face doa cordo homologado por sentença no âmbito dos autos de processo n.º 3108/17.0..., que correu termos no Juízo Central Cível de Setúbal - Juiz 2.

13. Isto porque a requerida careou prova para os autos, prova essa que não foi impugnada, em como liquidou as comissões devidas à agência imobiliária e suportou despesas inerentes à celebração do contrato final.

14. Impunha o caso julgado e a prova de constante dos autos uma decisão que salvaguardasse a obrigatoriedade de dedução dos valores decorrentes da liquidação da comissão devida à agência imobiliária, bem como quaisquer despesas inerentes à celebração do contrato.

15. Não existiu uma correta valoração da prova careada para os autos o que conduziu um erro de julgamento.

16. E não existiu respeito pelo caso julgado que impunha deduções, comprovadas pela requerida, que influenciam o montante a repartir entre requerente e requerida e, por conseguinte, o montante efetivamente a apurar em sede de liquidação.

17. A decisão tomada importa ser substituída por uma que salvaguarde não só o respeito pelo caso julgado, mas avalie corretamente a prova documental constante dos autos, e não impugnada, no sentido de ser reduzido para 131.507,40€ (cento e trinta e um mil, quinhentos e sete euros e quarenta cêntimos) o montante da responsabilidade da requerida apurado em sede de liquidação.

Nestes termos, deve conceder-se provimento ao presente recurso e, em consequência, deve ser substituída a sentença por decisão que, respeitando o caso julgado e a prova nos autos reverta o erro de julgamento verificado, e reduza o valor da responsabilidade da recorrente para 131.507,40€ (cento e trinta e um mil, quinhentos e sete euros e quarenta cêntimos).»

Não foram apresentadas contra-alegações.1

Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II- ÂMBITO DO RECURSO

Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso (arts. 608º, nº 2, 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC), a questão essencial decidenda consubstancia-se em saber se a decisão recorrida incorreu em erro de julgamento, e se violou o caso julgado formado pela sentença transitada em julgado, proferida em 02.03.2023, e confirmada pelo acórdão desta Relação de 12.10.2023.

III- FUNDAMENTAÇÃO

OS FACTOS

Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos:

1. Em 03.02.2022, o requerente intentou contra a requerida a execução de sentença para prestação de facto, de que estes autos constituem apenso.

2. Foi dada à execução a sentença homologatória proferida em 14.08.2017 no processo n.º 3108/17.0..., do Juízo Central Cível de Setúbal - Juiz 2, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, constando do acordo homologado o seguinte:

“1- O Imóvel onde atualmente reside o Requerido, sito na Rua 1 e cuja propriedade se encontra registada em nome da Requerente, deixará de ser habitado pelo mesmo no prazo de 8 dias a contar da presente data.

2- O Imóvel atrás identificado não será igualmente habitado pela Requerente.

3- Sem prejuízo nas cláusulas que antecedem, Requerente e Requerido terão acesso ao referido imóvel para efeitos de manutenção do mesmo e prestação de cuidados aos animais domésticos que ali se encontram, por períodos alternados de uma semana.

4- A Requerente diligenciará de imediato pela obtenção do certificado energético para o referido imóvel, sendo que os custos de obtenção de tal documento ou de outros documentos necessários à venda do mesmo serão suportados por si e pelo Requerido, em partes iguais.

5- Logo que se obtenha o certificado energético, a Requerente diligenciará pela colocação do imóvel à venda, por intermédio de agência imobiliária, e remeterá ao Requerido cópia do respetivo contrato de mediação imobiliária.

6- A Requerente informará o Requerido da data, hora e local da celebração do contrato da venda do imóvel logo que a mesma seja agendada, para que o Requerido possa estar presente no ato, querendo.

7- Efetuada a venda, o valor da mesma será dividido em partes iguais por Requerente e Requerido, deduzindo-se os valores da liquidação de crédito bancário, liquidação da comissão devida à agência imobiliária, bem como quaisquer despesas inerentes à celebração do contrato.

8- O valor devido ao Requerido em consequência da divisão atrás referida será pago ao mesmo pela Requerente no ato da escritura da venda do Imóvel.”

3. Consta da certidão predial permanente do imóvel sito na Rua 1 e cuja propriedade se encontra registada em nome da executada.

4. No requerimento executivo, o requerente/exequente peticionou:

a) que, nos termos e para os efeitos do artigo 874.º, n.º 1 do Código de Processo Civil, seja fixado um prazo razoável para que a Executada venha cumprir as obrigações constantes do Acordo homologado no âmbito do processo supra referido, acordo esse que serve de título executivo à presente ação.

b) seja fixada a competente sanção pecuniária compulsória nos termos e para os efeitos da segunda parte do n.º 1 do artigo 868.º do Código de Processo Civil.

5. Por sentença proferida no apenso de embargos de executado, datada de 02.03.2023, transitada em julgado em 15.11.2023, consta do dispositivo o seguinte:

“Em face do exposto, conhecendo de imediato do mérito da presente oposição à execução, decide este Tribunal:

a) Fixar em 6 (seis) meses o prazo para o cumprimento da obrigação de venda do imóvel, o que abrange as demais obrigações prévias à venda que constam na sentença homologatória;

b) Fixar a quantia de € 20,00 (vinte euros) por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação que consta da sentença que serve de título à execução, a contar do termo do prazo agora fixado para o cumprimento da obrigação de venda e demais obrigações prévias à venda (6 meses).

6. Por escritura de compra e venda realizada no dia 17.05.2024 a requerida vendeu o imóvel referido em 2.1 dos factos provados pelo preço de € 380.000,00 euros.

7. No acto da celebração da escritura de compra e venda do imóvel, a requerida pagou € 80.440,20 euros do empréstimo hipotecário ao Banco Bilbao Vizcaya Argentaria.

O DIREITO

O título dado à execução, de que o presente incidente de liquidação constitui apenso, foi a sentença homologatória de uma transação entre as partes, proferida em 14.08.2017, no processo n.º 3108/17.0..., do Juízo Central Cível de Setúbal - Juiz 2,

A transação é o contrato pelo qual as partes previnem ou terminam um litígio mediante recíprocas concessões (art. 1248º, nº 1 do CC).

A finalidade do contrato de transação consiste, como do preceito consta, em prevenir ou terminar um litígio.

Processualmente, a transação situar-se-á a meio da desistência do pedido e da confissão2.

A existência de concessões recíprocas constitui requisito constitutivo do contrato de transação, deixados os termos da exigida reciprocidade à liberdade das partes e à avaliação pelas mesmas da distribuição do risco do resultado do litígio.

A transação «substitui a incerteza sobre a questão controvertida pela segurança que para cada uma das partes resulta do reconhecimento dos seus direitos pela parte contrária, tal como ficam configurados depois da transação»3.

No caso, transcritos os segmentos relevantes do contrato no ponto 2 dos factos provados, são claros os termos em que as partes acertaram a resolução do litígio e as contrapartidas reciprocamente estabelecidas, relevando sobretudo a cláusula 7 da transação: «Efetuada a venda, o valor da mesma será dividido em partes iguais por Requerente e Requerido, deduzindo-se os valores da liquidação de crédito bancário, liquidação da comissão devida à agência imobiliária, bem como quaisquer despesas inerentes à celebração do contrato».

Está provado que por escritura de compra e venda realizada em 17.05.2024, a requerida vendeu o imóvel em causa pelo preço de € 380.000,00, tendo no respetivo ato pago € 80.440,20 referentes ao empréstimo hipotecário ao Banco Bilbao Vizcaya Argentaria [pontos 6 e 7 dos factos provados].

Na oposição à liquidação alegou a requerida as seguintes despesas4:

- € 35.055,00 de comissão devida à agência imobiliária;

- € 615,00 com a regularização das áreas do imóvel, harmonização das áreas reportadas na caderneta predial do imóvel e junto da conservatória do registo predial,

- € 1.750,03 com a liquidação oficiosa adicional do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), em consequência da atualização do valor patrimonial tributário do imóvel de € 69.228,19 para € 128.820,00;

Estas despesas mostram-se comprovadas pelos documentos que a requerida juntou aos autos (docs. 2, 3, 4, 5, 6, 7 e 8), os quais não foram impugnados pelo requerente, acrescendo que tais despesas têm plena justificação.

Assim, quanto à comissão devida à agência imobiliária é facto notório que a generalidade dos negócios relativos a compra e venda de imóveis é intermediado por agências imobiliárias, não sendo exigível à requerida que prescindisse de tais serviços.

Também as despesas efetuadas com vista à regularização das áreas do imóvel se mostraram essenciais, pois sem isso não seria possível celebrar a escritura pública de compra e venda do imóvel, uma vez que a diferença entre as áreas, em ambos os documentos (caderneta predial e registo predial), era superior a 10% - cf. arts. 28º e 28º-A, al. c), do Código do Registo Predial.

Operada tal retificação de áreas houve reavaliação do imóvel, tendo sido atualizado o seu valor patrimonial tributário, o que implicou a liquidação oficiosa adicional do IMI.

Resulta assim do exposto, que todas as referidas despesas cabem claramente na cláusula 7 da transação, pelo que ao valor da venda do imóvel (€ 380.000,00) há que deduzir o montante das aludidas despesas (€ 80.440,20 + € 35.055,00 + € 615,00 + € 1.750,03), as quais perfazem a quantia de € 117.860,235.

Resulta dessa dedução o valor de € 262.139,80, o qual, repartido entre requerente e requerida, dá o valor de € 131.069,90, sendo este o valor da responsabilidade da recorrente, e não o valor de € 149.779,90 fixado na sentença, onde apenas foi tida em consideração a despesa resultante do pagamento da quantia referente ao empréstimo hipotecário.

Por conseguinte, o recurso merece provimento, sendo o valor da responsabilidade da recorrente de € 131.069,906, mantendo-se a sua condenação no pagamento da sanção pecuniária compulsória de € 40,00, o que não foi questionado pela recorrente.

Prejudicado fica, assim, o conhecimento das demais questões suscitadas no recurso.

Sumário:

(…)

IV- DECISÃO

Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar procedente a apelação e, em consequência:

a) Altera-se a decisão recorrida, liquidando-se a obrigação da requerida em € 131.069,90 (cento e trinta e um mil, sessenta e nove euros e noventa cêntimos), sendo este o montante a pagar pela requerida ao requerente.

b) Mantém-se no mais o decidido.

Custas aqui e na 1ª instância a cargo do requerente/recorrido, sem prejuízo do benefício do apoio judiciário com que litiga.

Évora, 16 de outubro de 2025

Manuel Bargado (relator)

Maria João Sousa e Faro

Sónia Moura

1. O requerente pediu a retificação da sentença, por forma a que na mesma fosse fixado um prazo certo para o cumprimento da obrigação liquidada, o que foi indeferido por despacho proferido imediatamente antes do despacho que admitiu o recurso.↩︎

2. Alberto dos Reis, Comentário ao Código de Processo Civil, vol. 3.º, pp. 489 e ss.↩︎

3. Rodrigues Bastos, Dos Contratos em Especial, vol. III, 1974, p. 221.↩︎

4. Cf. artigo 4º e ss. da oposição.↩︎

5. E não € 116.985,20 como diz a recorrente.↩︎

6. E não de € 131.507,40 como diz a recorrente.↩︎