IVO Direito
Para fixação do valor atribuído à expropriação, o tribunal formulou o raciocínio com base nos autos de avaliação que lhe foram presentes e, segundo aquele que foi seguido pela sentença recorrido, verificamos que foi atribuída à parcela a classificação de “solo para outros fins” e assim, sendo o valor por metro quadrado de 6,50€ e tendo o terreno a área de 2547m2, o valor global seria de 16.555,00€, o qual, em virtude de ter natureza florestal teve de ser corrigido, fixando um valor final de 15.371,14€.
Mas verificamos ainda que, tendo em conta o art. 26º do C. Exp. de 1991 e uma vez que o terreno tem potencialidade construtiva atribuído pelo PDM de Penafiel para construção de uma moradia familiar, dada a área expropriada, fixaram os Srs. Peritos um valor acrescido à parcela por essa possibilidade, este no valor de 11,828,27€.
E assim, este valor resultante da potencialidade construtiva da parcela acresceu ao valor encontrado relativamente à sua potencialidade agrícola, somando, então, cumulando os dois valores, num montante global de 27,199,41€.
Ora, entre outros aspectos de inconformismo com a decisão, é também contra esta cumulação destes valores -, por um lado a avaliação do solo como apto para outros fins, mais o valor resultante da avaliação/ponderação da capacidade edificativa -, que se insurge a expropriante e junta, para reforço do seu pensamento, um acórdão desta Relação, curiosamente relatado e subscrito como 1º adjunto precisamente pelos mesmos elementos que constarão deste processo na qualidade, ambos, de adjuntos.
Isto é, para a entidade expropriante não se deve proceder a uma avaliação tendo em conta as duas classificações e, deste modo, adicionar os valores encontrados, sob pena de se proceder a um duplo e cumulativo cálculo da indemnização a fixar.
Tem toda a razão a expropriante.
Como já o definiu o acórdão junto, não se pode aceitar que se proceda à avaliação da parcela expropriada como solo apto para outros fins ou como solo apto para construção e, no final, adicionar os respectivos valores, dado passar a considerar duas vezes e de forma cumulativa o cálculo de indemnização da parcela expropriada, desrespeitando, desta forma simplista, o n.º 2 do art. 22 do C. das Exp. de 91.
Portanto, este método não merece também o apoio deste tribunal e nem sequer pode ser tido em conta para efeitos de avaliação e consequente indemnização.
Deste modo, tem todo o cabimento o reparo efectuado nas conclusões da expropriante referentes a este particular aspecto.
Por outro lado, teremos de questionar se, embora o todo do terreno em causa e que foi objecto de expropriação parcelar, não possa ser classificado e avaliado como solo apto para construção, se terá de ser considerado, para efeitos de avaliação, a possibilidade de, pelo menos em parte dele, ser possível efectuar uma construção, circunstâncias estas que justificam que, perante tal hipótese, deva ser enquadrada em “outras circunstâncias objectivas susceptíveis de influírem no respectivo cálculo”, do n.º 1 do artigo 26º do C.Exp. de 1991, aplicável ao caso em apreço.
É este, segundo pensamos, o sentido manifestado por Osvaldo Gomes, em Expropriações por Utilidade Pública, pág. 205 e que a sentença também faz referência.
Ora, acontece que a área expropriada é de 2547m2, tem característica de agrícola e foi a destacada de um prédio rústico de maiores dimensões, com a área total de 13,000m2, sendo que, apesar de se tratar de um terreno com boa fertilidade, está a ser aproveitado como bravio, mato, giesta, fetos, etc.
No entanto, temos para nós que esta mais valia - possibilidade de construção -, não pode aqui ser tida em conta.
Analisemos porquê.
De facto, a área mínima para haver edificação na parcela, nos termos do artigo 38.º do PDM será de 3000m2, sucedendo, por isso mesmo, que a parcela expropriada com área inferior - 2547m2 -, nunca poderia admitir-se a sua valorização com base numa edificabilidade que, de facto, não tem.
Sucede ainda, nada é dito em contrário, que a parte sobrante - 13,000m2-2547m2=10453m2 -, mantêm esta possibilidade construtiva, pelo que nem sequer podemos falar, neste particular, que da expropriação recaia qualquer prejuízo.
Diferente seria a solução se porventura a parte restante fosse insuficiente para esse efeito - menos de 3000m2 - e ficasse, deste modo, impossibilitada de nela se poder construir uma moradia unifamiliar, pois aí havia um nítido prejuízo da expropriação.
Agora, ficando a parte não expropriada ainda em totais e completas condições para poder ser usada com esse fim construtivo, ainda que apenas de uma moradia unifamiliar, consideramos, ressalvando sempre entendimento em contrário, não resultar para a expropriante qualquer prejuízo.
Acresce que não podemos ficar insensíveis à obrigação imposta de obtenção de não fraccionamento de terrenos quando estão em causa parcelas de área inferior à superfície mínima correspondente à unidade de cultura e que esta condição abrange todo o terreno do mesmo proprietário e que não são permitidas operações de loteamento.
Portanto, consideramos que a área expropriada não beneficia que qualquer mais valia por eventual construção habitacional, por não possuir, por si, a área mínima exigida no PDM para o efeito.
E este factor é considerado relevante quando estamos na presença de uma expropriação parcelar.
Por fim, diremos que não está demonstrado sequer que apenas e só na parte expropriada poderia teria lugar a eventual construção de uma moradia unifamiliar, outro factor a ter eventualmente em conta, só que calcular, sem mais qualquer pormenor a parcela expropriada com esta base seria, de todo em todo, injustificável.
E nem sequer a informação dada pelos Srs. Peritos de fls. 212 de que a expropriação retira à parcela a possibilidade de nela se implantar a moradia permitida pelo art. 38º do PDM, se encontra demonstrada, uma vez que na parte restante a área é bem superior e ainda que, perante os levantamento topográficos dos prédios, concluíram que os cómodos das partes sobrantes se mantinham assegurados, de modo proporcional.
Portanto, não acompanhamos a decisão proferida, devendo ser retirada da avaliação essa mais valia considerada.
Mais, nem sequer se juntam aos autos qualquer documento, salvo o artigo 38º do PDM, da possível construção nesse espaço, quando se informa a fls. 181 que um eventual tipo de construção de aldeamento depende de licenciamento municipal.
A sua eventual aptidão construtiva está indemonstrada.
Fica-nos, assim, após retirar a avaliação cumulativa da parcela e da sua possibilidade construtiva, a avaliação efectuada como terreno apto para outros fins.
E aqui também não se mostra satisfeita a entidade expropriante pois considera que o terreno tem apenas aptidão florestal, donde a avaliação não poder usar os critérios que foram aceites pelo tribunal a quo.
Vejamos
A vistoria “ad perpectum rei memoriam” considera-a como uma parcela rústica, a destacar de maiores dimensões e que estava a ser aproveitado como terreno de bravio, com mato, giestas, fetos, silvas, touças de eucalipto sem valor comercial, carvalhos nascidos, etc., embora de boa profundidade e fertilidade e na 1ª avaliação considerou-se como solo apto para outros fins e calculado como solo agrícola, fixando o valor em 3.311.100$00 (16.515.17€).
Na 2ª avaliação, após recurso, em laudo unânime, consideram e calcularam a parcela como solo agrícola, num valor em tudo idêntico ao anterior.
Posteriormente, novamente de forma unânime, aceitaram e concordaram os Srs. Peritos em retirar a esse valor as despesas com a transformação de um terreno florestal em agrícola, fixando o seu custo em 1.018,80€, pelo que consideram justo o valor total da parcela em € 15. 371,14.
Ora bem.
É certo que a parcela, há data da declaração da DUO, tinha ocupação florestal e não agrícola.
No entanto, verificamos que o próprio Sr. Perito da entidade expropriante concordou inteiramente com esta avaliação, ou seja, que o terreno fosse avaliado como solo agrícola, inclusive na apreciação que faz ao valor a retirar por esta adaptação de área florestal a área agrícola.
Mais, pelo que lemos do relatório de fls. 176, verificamos que considerou, conjuntamente com os restantes elementos da perícia, que este seria a forma de encontrar a justa indemnização para o ressarcimento do prejuízo eventualmente incidente sobre a expropriação, formulando uma correspondência entre o valor real e corrente do bem, de acordo com o destino afectivo ou possível numa utilização económica normal, com uso do método do rendimento analítico, estes de acordo com a área, produções potenciais médias, valores unitários das produções, encargos de exploração e taxa de capitalização.
Portanto, pretender agora que a avaliação tivesse apenas em conta a sua área e destino florestal seria não encontrar um valor que se enquadrassem nos parâmetros enunciados e andar ao arrepio do próprio Perito que a entidade expropriante, por sua livre iniciativa, indicou.
Por outro lado, não podemos pegar numa outra avaliação, mesmo que seja para um terreno confinante e com a mesma exploração agrícola, por muito respeito que nos mereça, e usá-la, sem mais, neste processo.
Aliás, acresce que nas alegações que produziu no processo, inclusive do questionário por si formulado (fls. 183 e 191), tal hipótese não era totalmente indiferente ao recorrente, surgindo como uma hipótese de avaliação, pois já apontada pelo recorrente.
Mas a unanimidade pericial, caso nem sempre usual, não pode ser esquecida pelo julgador.
Assim, ponderados todos os condicionalismos acima descritos, consideramos ajustado fixar o valor da expropriação em € 15.371,14.
