1038/07-3 - Tribunal da Relação de Évora

As condições de validade dos contratos regem-se pela lei vigente à data da sua celebração, excepto se uma norma posterior expressamente regulamentar retroactivamente tal matéria.

PROCESSO Nº 1038/07 - 3

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

I “A” e “B” (chamada a intervir ao lado do primitivo A., no decurso da acção) intentaram a presente acção de despejo, sob a forma de processo sumário, contra “C” e “D” pedindo a condenação dos Réus a restituírem, de imediato, o rés-do-chão direito do prédio sito no Largo …, n.º …, livre e desocupado e a pagarem as rendas vincendas até à entrega definitiva daquele rés-do-chão.

Alegaram para o efeito, em síntese, que o prédio dado em arrendamento a “E” tem exclusivamente por objecto o comércio de mercearia. Sucede que o referido “E” faleceu a 24 de Setembro de 2004 e os seus herdeiros não lhes deram conhecimento formal desse falecimento, sendo que, na qualidade de herdeiros e arrendatários do estabelecimento, trespassaram, por escritura pública, celebrada a 20 de Outubro de 2004, a terceiros o estabelecimento, tendo-lhes apenas dado conhecimento por carta de 21 de Outubro de 2004. Ora, o trespasse destinou-se a comércio diferente do de mercearia - objecto do contrato de arrendamento celebrado com “E” - e os autores não autorizaram o referido trespasse pelo que o mesmo é inválido e ineficaz.

Citados, os Réus apresentaram contestação-reconvenção.

Na contestação alegaram, em síntese, que o contrato de arrendamento foi celebrado para exercer a actividade não só de mercearia mas de comércio, designadamente algodão, mercado de tecidos ou malhas, géneros alimentícios, pólvora, chumbo para caça e mercearia, o que foi comercializado no local arrendado ao longo dos anos e que era do conhecimento de todos. Com a morte de “E”, a sua única herdeira deu conhecimento ao Autor marido da sua morte e concretizou um negócio de trespasse, que havia sido negociado pelo próprio “E”, facto esse que oportunamente tinha sido dado conhecimento ao Autor, que envolve o comércio de mercearia, tecidos, malhas e similares.

Os Autores responderam sustentando o peticionado.

Efectuado o julgamento, foi proferida sentença, em que se decidiu:

"Julgo a presente acção de despejo, sob a forma de processo sumário, totalmente improcedente e, consequentemente, decide:

a) Absolver os réus “C” e “D” dos pedidos contra si deduzidos pelos autores.

Custas a cargo dos autores - art. 446°, n.º 1 e 2 do C.P.C.

Registe e notifique."

Inconformados, vieram os AA interpor, a fls. 214, o presente recurso de apelação, cujas alegações de fls. 222 a 226, terminaram com a formulação das seguintes conclusões:

"1. O contrato de arrendamento celebrado com “E” no ano de 1944, foi verbal; e

2. Por isso caducou com a morte de “E” - Art.º 1051 ° do Cód. Civ.

3. O trespasse efectuado com escritura pública não passa de ser fantasmagórico, porquanto assente num contrato caduco.

4. Mesmo que o contrato não tivesse caducado, o mesmo não colhe às disposições legais do RAU, dado que estas são aplicáveis a contratos comerciais formalmente correctos e àquele faltava o requisito da escritura pública – art. 115º, nº 3 do RAU.

5. A menção de artigos que, para além dos de mercearia, “E” vendia, resulta da fantasia engendrada pelos ora apelados para justificarem a inclusão do seu procedimento na alínea b) do nº 2 do art. 115ºdo RAU, e assim poderem trespassar e receberem os 10.000,00 euros (dez mil) que lhe ofereceram pela entrada na loja.

6. Como o interesse dos ora apelados era unicamente o dinheiro, esqueceram os senhorios ora apelantes e vaguearam por várias leis que lhe permitissem recebê-lo, entregando a loja através de sublocação não consentida – art. 1060º e segs. do Código Civ., pelo que

Por todo o exposto e pelo mais …, deve dar-se provimento à presente Alegação, condenando-se os ora apelados a entregarem aa loja R/chão D.to do prédio com o nº … no Largo …, em …, livre e desocupada, e ainda em custas, procuradoria e no mais que for legal, bem como no pagamento das rendas vencidas dos meses a contar.”

Os Apelados deduziram contra-alegações em que pugnam pela manutenção do julgado.

* *

II- Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual:

1. Por acordo verbal, celebrado no ano de 1944, “F” deu de arrendamento a “E” rés-do-chão direito do prédio urbano sito no Largo …, nº …, em …, para nele ser exercido comércio.

2. Actualmente a renda mensal é de 67,11 €.

3. No imóvel referido em 1. “E” tinha exposto para venda ao público tecidos, malhas, géneros alimentícios, pólvora, chumbo para caça e artigos de mercearia.

4. Por carta datada de 11 de Maio de 2004, “E” comunicou ao autor que: “Pretendendo fazer trespasse do estabelecimento comercial sito no rés-do-chão, d.to, com frente para a …, nºs … e …, freguesia de …, em …, de que V.Exª é proprietário, venho, em conformidade com as disposições legais em vigor, dar o devido conhecimento a V Exa., para possibilitar, querendo, o exercício de direito de preferência a que a lei lhe confere. Assim, querendo, aguardo que V Exa., no prazo de oito dias, me comunique se pretende usar desse direito. O valor de trespasse, para o qual tenho interessado, é de € 10.000,00 (dez mil euros), a ser pago no acto da escritura.

A adquirente do trespasse é “G”, casada, residente na Rua …, nº …, Freguesia de …, …, portadora do Bilhete de Identidade nº. …, emitido em 14/04/2003, …, sendo a actividade comercial a de tecidos, malhas e similares".

4. Por carta recebida por “E” em 19 de Maio de 2004, o autor comunicou a “E” que:

"Acusando a recepção da carta de V Exa. de 11 de Maio corrente, em que me informa da sua disposição de trespassar o estabelecimento comercial instalado no rés-do-chão direito do meu prédio com o número … no Largo … (também conhecido por …), em …, cumpre-me informar V Exa. do seguinte: [. . .]

Pelo que um contrato de trespasse como o pretendido nas condições que resultem dos termos da referida carta de V Exa. a efectivar-se sofreria de nulidade, seria inválido e ineficaz.

Consequentemente, uma vez que pretende deixar de exercer a actividade que vem exercendo no estabelecimento instalado no rés-do-chão direito daquele meu prédio, pode V Exa. denunciar o respectivo contrato de arrendamento e entregar a loja, livre e desocupada, bem como a chave, ao senhorio, podendo fazê-lo pessoalmente, uma vez que conto estar em … nos próximos dias".

5. Por carta datada de 07 de Junho de 2004, “E” insistiu junto do autor no sentido de este se pronunciar, no prazo de dez dias, se pretendia ou não ficar com o estabelecimento pela quantia de 10.000,00 Euros (dez mil euros).

6. Por carta datada de 14 de Junho de 2004, o autor informou “E” que não permitia que no imóvel referido em 1. se exercesse actividade comercial diferente da de mercearia.

7. “E” faleceu em 17 de Setembro de 2004.

8. Por escritura pública celebrada em 20 de Outubro de 2004, celebrada no Cartório Notarial de …, entre “C” e “D, na qualidade de "primeiros outorgantes", e “G”, na qualidade de "segundo outorgante", estes declararam que:

"Disseram os primeiros outorgantes:

Que são donos e legítimos possuidores de um estabelecimento comercial destinado a mercearia, tecidos, malhas e similares, instalado no rés-do-chão direito do prédio urbano sito no Largo …, com o número … de polícia, na mencionada freguesia de …, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1337.

Que pelo preço de dez mil euros, que já receberam da segunda outorgante, a esta dão de trespasse o referido estabelecimento comercial com todos os seus elementos integrantes, designadamente móveis, mercadorias, respectivas licenças, alvarás e o direito ao arrendamento.

Disse a segunda outorgante que aceita este contrato, nos termos exarados".

9. Por carta datada de 21 de Outubro de 2004, os réus comunicaram ao Autor que:

"Nós, abaixo assinados: “C” e o marido “D”, únicos herdeiros de “E”, e na qualidade de arrendatários do Estabelecimento Comercial instalado no rés-do-chão direito do prédio urbano sito no Largo …, nº …, freguesia de …, do concelho de …, inscrito na matriz predial sob o art. o 1337, de que V Exa. é senhorio, para os fins e efeitos devidos, comunicamos que por escritura pública celebrada em 20 de Outubro corrente, no Cartório Notarial de … -fotocópia junta - procedemos ao trespasse do mesmo a “G”, casada, contribuinte fiscal nº …, residente na Rua …, …, em …".

10. Por carta datada de 28 de Outubro de 2004, o autor comunicou aos réus que entregassem o imóvel referido em 1. livre e devoluto de pessoas e bens.

11. Por carta registada em 3 de Novembro de 2004, os réus comunicaram ao autor o falecimento de “E” em 17 de Setembro de 2004, juntando Assento de Óbito, e afirmando serem os únicos herdeiros do mesmo.

III. Nos termos dos art.s 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do C.P.Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do n.° 2 do art.° 660° do mesmo Código.

As questões a decidir resumem-se, pois, a saber:

a) qual a legislação aplicável ao caso dos autos;

b) quais os efeitos da não redução a escrito do arrendamento do prédio em apreço a “E”;

c) se o contrato referido em 9 deve ser qualificado como trespasse;

d) no caso afirmativo se o mesmo é legal;

e) qual a solução dar ao pleito.

Antes de entrar propriamente nas questões acima elencadas, convém referir, porque os Apelantes em diversas passagens das suas alegações se reportam à matéria de facto dada como provada pelo Tribunal de 1ª Instância, que a este Tribunal de recurso está vedada a apreciação da matéria de facto, não só porque os Apelantes não requereram, expressamente, a sua reapreciação nas conclusões das suas alegações, como porque também não deram cumprimento ao disposto no art.° 6900-A do CPC.

Assim sendo dá-se como fixada a matéria de facto acima transcrita.

Dito isto, apreciemos então a primeira questão, que se reporta a saber qual a legislação aplicável ao caso dos autos e o seu teor.

Nos termos do art.° 12° do Cód. Civ., como princípio base, a lei só dispõe para o futuro, mas quando dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, entende-se que abrange as relações já constituídas.

É assim que, no que ao caso interessa, sobre as condições de validade dos contratos vigora a lei vigente à data da sua celebração, a menos que norma posterior expressamente regule retroactivamente a matéria, e sobre o conteúdo do direito do arrendamento vigora a Lei vigente à data dos factos que se analisam.

Vejamos então qual a forma legal que o contrato devia observar à data da sua celebração.

O Código de Seabra não consagrava qualquer forma legal para a celebração do contrato de arrendamento de prédios urbanos, solução que só veio a ser adoptada pela Decreto de 12-11-1910, no seu art.° 2°, que estipulou a exigência de forma, através de documento autêntico ou autenticado.

Nessa linha prosseguiu o Decreto n.º 5411, de 17-11-1919, restringindo no entanto a exigência de documento escrito apenas aos casos de renda superior a 2$50 por mês e aos sujeitos a registo.

Com vista a obstar que a sanção de nulidade do contrato, por falta de forma legal, opera-se indiscriminadamente, vieram a Lei 1662, de 04.09.1924 (art.° 4°) e posteriormente o Decreto 22661, de 13-06-1993 (art.° 1°), a consagrar a possibilidade do contrato de arrendamento de prédio urbano, embora não tivesse sido celebrado com a observância da forma legal, pudesse ser reconhecido em juízo, por qualquer meio de prova (no caso do último Dec.-Lei desde que parte que o invocava fizesse prova de que a falta de redução a escrito era imputável à outra parte).

Só com a entrada em vigor da Lei 2030, de 22-06-1948, passou a ser exigida a redução a escritura pública dos arrendamentos comerciais (art.º 37°, n.º 1, b), solução que foi mantida no novo Código Civil de 1966 (art.° 1029°).

Por via da alteração do art.° 1029° do Cód. Civ., operada pelo Dec-Lei 67/75, de 19-02, foi aditado ao artigo um nº 3, que veio a consagrar que apenas o locatário poderia invocar a nulidade do contrato por falta de redução a escritura do contrato de arrendamento comercial de prédio urbano.

Tal disposição, por via do disposto no art.° 2° do citado Dec-Lei 65/75, passou a ser aplicada retroactivamente aos arrendamentos já existentes, podendo no entanto o locador, no prazo de 180 dias, no que respeita aos contratos que foram celebrados anteriormente a 01 de Junho de 1967, ou seja, antes da entrada em vigor do novo Código Civil, notificar judicialmente o locatário para reduzir a escritura pública tais contratos, operando a recusa injustificada por parte do locatário, a impossibilidade de invocação do disposto no n.º 3 do art.° 1029° do Cód. Civ

Com a entrada em vigor do RAU, por força do Dec-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, os efeitos do disposto no n.º 3 do art.° 1029° mantiveram-se (art. 6º).

E se em relação aos contratos sujeitos a escritura pública, que foram celebrados sem essa exigência formal, não pode o locador opor ao locatário tal falta de forma, por maioria de razão, a falta de uma forma menos solene, mera redução a escrito, também não pode ser invocada pelo locador.

Quanto às normas que dispõem sobre o conteúdo da relação jurídica à data dos factos em apreço, rege indubitavelmente o RAU.

Passando à segunda questão, a de saber quais os efeitos da não redução a escrito do arrendamento em apreço, e tendo em conta o que acima dissemos, poderemos concluir que à data da celebração do contrato de arrendamento em apreço, apenas era exigível a redução a escrito do contrato e que a falta de redução do contrato a essa forma legal, não pode ser oposta pelo locador ao locatário, atento o disposto no art.° 1029°, n.º 3 do Cód. Civ., que se manteve aplicável ao caso em apreço, por força do disposto no art.° 6° do Dec-Lei n.º 321-B/90, pelo que os ora AA nunca poderiam invocar a falta de forma legal do contrato em apreço.

Regendo o RAU sobre o conteúdo da relação jurídica do arrendamento, e tendo em conta que o contrato de trespasse é o contrato pelo qual se transmite definitivamente, normalmente de forma onerosa, para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial nele instalado (Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 8ª Ed., pág. 646), não nos restam dúvidas de que o contrato de fls. 19 e 20 é um contrato de trespasse, nos termos do art.° 115° do RAU, uma vez que operou, a par da transmissão do gozo do arrendamento, a transmissão do estabelecimento, nomeadamente móveis, mercadorias, licenças e alvarás.

E sendo o arrendamento em apreço para comércio, em termos genéricos, poderiam os ora RR trespassá-lo para qualquer actividade qualificada como tal.

Tendo a ora Ré, na qualidade de herdeira do falecido “E”, comunicado ao locador, dentro do prazo de 180 dias, a morte deste, e não renunciando ao direito que lhes assistia de ver transmitido automaticamente o direito ao arrendamento para a sua esfera jurídica, nos termos do 112° do RAU, passou a ora Ré a ser arrendatária do prédio em causa, sucedendo nos direitos e deveres do falecido.

Um dos direitos dos arrendatários dos prédios arrendados para comércio é o de trespassarem o seu estabelecimento, sem dependência de autorização do senhorio (nº 1 do artº 115°do RAU), trespasse esse que, em conformidade com a nova redacção dada ao n.º 3 do art.° 115° do RAU pelo Dec-Lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril, que entrou em vigor em 01 de Maio seguinte, nos termos do seu art.° 3°, apenas tem que ser reduzido a escrito (não é necessário ser reduzido a escritura pública), pelo que a ora Ré, ao trespassar tal estabelecimento comercial, apenas exerceu um direito que lhe assiste nos termos da Lei.

Concluindo, como bem decidiu o Sr. Juiz "a quo", não há qualquer fundamento que suporte a pretensão dos AA, pelo que a acção tinha que necessariamente naufragar.

Improcede pois o presente recurso.

IV. Pelo acima exposto, decide-se pela improcedência do recurso, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas pelos Apelantes.

Registe e notifique.

Évora, 21 de Junho de 2007