13657/21.0T8SNT.L1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I. O artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil permite que o credor, admonitoriamente, fixe um prazo derradeiro para o devedor cumprir a sua obrigação, sob a cominação desta se considerar definitivamente incumprida.

II. Os promitentes-vendedores só têm direito a fazer seu o sinal passado em caso de incumprimento definitivo do contrato imputável aos promitentes-compradores.

III. A cominação de que a obrigação se terá por definitivamente incumprida, se não se verificar o cumprimento dentro do prazo fixado, tem de ser aplicada à obrigação principal de realização do contrato prometido, e não a obrigações acessórias, como se deve entender ao reforço do sinal pelos AA, atento o programa contratual em análise, no qual não se apresenta como estipulação essencial.

Processo nº13657/21.0T8SNT.L1.S1

I. Relatório

Da causa

AA e BB instauraram acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra CC, pedindo a título principal – a) a declaração de validade da resolução do contrato promessa, por incumprimento definitivo e culposo do Réu; b) condenado no pagamento da quantia de € 220.000, o sinal em dobro; c) condenado no pagamento da quantia de € 3.634,91 a título de indemnização, ao qual acresce, a liquidar em execução de sentença, as rendas que seriam devidas até efetivamente e integral pagamento da quantia mencionada em b);d) no pagamento da quantia de € 5.000,00 a título de indemnização por danos morais; e a título subsidiário- a)na declaração de nulidade do contrato promessa de compra e venda, por omissão das formalidades prescritas na lei; b- na restituição da quantia de €110.000 respeitante à totalidade do sinal prestado; c- no pagamento da quantia de € 3.634,91, a título de indemnização, ao qual acresce, a liquidar em execução de sentença, as rendas que seriam devidas até efetivamente e integral pagamento da quantia mencionada em b) ; d- no pagamento da quantia de € 5.000,00 a título de indemnização por danos morais.

Alegaram, em suma, que prometeram comprar ao Réu e este prometeu vender-lhes, o prédio que identificaram e com as obras que acordaram a levar a cabo pelo Réu, em 60 dias, sendo que este não concluiu as obras nem nesse prazo, nem nos 15 dias suplementares que lhe concederam, pelo que resolveram o contrato e tiveram os danos que enumeram.

Citados o Réu, apresentou contestação, admitindo a celebração do contrato e impugnando o invocado o incumprimento , por terem os AA. feito reforço de sinal em valor inferior ao acordado e dado causa ao atraso nas obras por via das alterações que solicitaram e os trabalhos adicionais que solicitaram ao Réu que fizesse para além do previsto.

Em Reconvenção pedem seja declarado o direito a fazer suas as quantias de sinal no valor de € 110.000, 00 por terem sido os AA a incumprir o acordado.

Na Réplica os AA. impugnaram a factualidade alegada em sede de Reconvenção.

A sentença

Após os demais termos da instância, realizada a audiência final, foi proferida sentença que culminou no seguinte dispositivo : “Face ao exposto:

A) Julgo a presente ação totalmente improcedente por totalmente não provada e consequentemente absolvo o R. do peticionado pelos AA.;

B) Julgo a reconvenção totalmente improcedente por totalmente não provada e consequentemente absolvo os AA. do peticionado pelo R.;

Custas a cargo de AA. e R. na proporção de 2/3 para os primeiros e 1/3 para os segundos, sem prejuízo do benefício de apoio judiciário concedido.

Valor: 333.634,91€. Registe e notifique.”.

A apelação

Inconformados , os AA. interpuseram recurso de apelação , em ordem à revogação do julgado e condenação do Réu nos termos do seu pedido.

O Tribunal da Relação da Lisboa proveu em parte à pretensão recursiva dos apelantes, e em consequência deliberou “ . condenar o Réu no pagamento aos Autores do montante de cento e dez mil euros, absolvendo-o do restante peticionado. “

A(s) revista(s)

1. Os AA. inconformados interpuseram recurso de revista do acórdão, pugnando pela sua revogação e em substituição ser o Réu condenado :

«a) A pagar aos Recorrentes a quantia de EUR 220.000,00 (duzentos e vinte mil euros), a título de dobro do sinal; b) A pagar aos Recorrentes a quantia de EUR 3.634,91 (três mil, seiscentos e trinta e quatro euros e noventa e um cêntimos), a título de indemnização (Interesse Contratual Negativo), ao qual acresce, a liquidar em execução de sentença, as rendas que seriam devidas até efetivamente e integral pagamento da quantia mencionada em a) supra;c) A pagar à Recorrente BB a quantia de EUR 5.000,00 (cinco mil euros), a título de indemnização por danos morais; d) Às quantias anteriormente referidos, acrescem os juros de mora, contados desde a data da citação até efetivo e integral pagamento.”

As conclusões são as que seguem transcritas :

«A. Por acórdão proferido a 29-04-2025, foi a apelação julgada procedente e, em consequência, revogou-se a sentença proferida pela 1ª Instância, condenando-se o Recorrido a pagar aos Recorrentes o montante de 110.000,00€, a título de sinal.

B. Os Recorrentes impugnam o Acórdão recorrido, por violação, nomeadamente, das normas ínsitas nos artigos 432.º, 442.º, n.º 2, 444.º, n.º 2, 496.º, 762.º, 763.º, 799.º, 801.º e 808.º, todos do Código Civil, cuja melhor interpretação e aplicação se concluirá.

C. De acordo com a definição prevista no n.º 1 do artigo 410.º do CC, o contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo novo contrato, dizendo-se que o contrato-promessa é bilateral quando ambas as partes se vinculam à emissão da declaração negocial.

D. Perante a promessa venda do Imóvel, com execução de obras de reabilitação no mesmo, pelo promitente vendedor, aqui Recorrido, a sua obrigação principal consistia na outorga da escritura, no prazo convencionado, pressupondo, como obrigação acessória, embora indivisível daquela, a conclusão da empreitada, conforme as especificações ajustadas, e a remessa da documentação necessária à conclusão do negócio definitivo.

E. Naturalmente que para se celebrar o contrato definitivo torna-se imperativo fornecer a documentação do imóvel ao promitente- comprador, a fim de aquilatar o estado jurídico do imóvel.

F. Por conseguinte, tal como qualquer contrato, também um contrato- promessa de compra e venda de prédio urbano no qual se execute obras de reabilitação pelo promitente vendedor configura uma relação obrigacional complexa, o que significa, tendo as partes convencionado a indivisibilidade das obrigações do ora Recorrido – execução da empreitada e celebração do contrato definitivo – não se podia realizar uma sem a outra, ou melhor, não podia ser celebrado do contrato prometido sem que a empreitada não fosse integralmente executada.

G. Ademais, apesar de existir autonomia entre o contrato-promessa e o definitivo, a lei manda aplicar ao contrato-promessa ao mesmo regime do contrato prometido, com duas exceções: (i) relativas à forma e (ii) as que pela sua razão de ser não devem considerar-se- lhes extensivas (cf. art. 410.º, n.º 1 do CC). É a consagração do princípio da equiparação ou da correspondência, segundo o qual o regime (requisitos e efeitos) do contrato-promessa será via de regra o do contrato prometido. Pelo que,

H. Se aplicam ao contrato-promessa, em princípio, as regras gerais dos contratos e as normas específicas do contrato prometido, destacando- se das primeiras as relativas à liberdade contratual (art. 405.º), à liberdade de forma (art. 219.º), à capacidade, aos vícios da vontade, aos requisitos do objecto – possibilidade, legalidade, licitude, determinabilidade (art. 280.º), correspondência a um interesse sério do credor, digno de protecção legal (art. 398.º) -, à interpretação e integração, ao cumprimento, à mora, ao incumprimento, etc. Assim,

I. De acordo com os artigos 762.º e 763.º, ambos do CC, «o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado», e «a prestação deve ser realizada integralmente e não por partes, excepto se outro for o regime convencionado ou imposto por lei ou pelos usos».

J. E o momento temporal do cumprimento tem importância não só para determinar o início da contagem de prazos de prescrição, mas, sobretudo, para fixar um eventual incumprimento do devedor ou do credor. K. Nesta senda a obrigação assumida pelo devedor ou resultante de disposição legal é cumprida, em regra, no prazo estabelecido pelos sujeitos ou fixado na própria lei, e o momento do cumprimento coincide com o vencimento da obrigação.

L. Volvendo tais premissas ao presente caso, as partes fixaram um prazo certo para o cumprimento das obrigações (execução da empreitada a fim de colocar o objecto prometido vender nas condições contratualizadas e celebração do contrato definitivo – vd. Cl.ª 3.ª e 4.ª e ponto 3 do Anexo I do contrato a fls. e facto provado 5) que se fixou em 60 (sessenta) dias, a contar da celebração do Contrato, e cujo termo se verificou a 16 de novembro de 2020, que não foi cumprido pelo Recorrido (cf. facto provado 18 - art. 777.º, n.º 2 do CC).

M. Ademais, decorre da factualidade provada [22 e 24] que os Recorrentes interpelaram, por duas vezes, o Recorrido para que este remetesse a i) Certidão Permanente do Registo Predial actualizada, ou código de acesso à mesma; ii) Caderneta Predial Urbana; iii) Certificado energético; iv) Planta do imóvel; v) Licença de utilização, se exigível; e vi) ficha técnica da habitação, se exigível.

N. E não ficou provado que o Recorrido tivesse dado cumprimento a tais interpelações (vd. ponto i. dos factos não provados). Com efeito,

O. De acordo com o disposto no artigo 804.º, n.º 1 do CC, a mora do devedor consiste na situação em que a prestação, embora ainda possível, não foi realizada no tempo devido, por facto imputável ao devedor, o que é o caso.

P. Sendo ainda possível ao Recorrido cumprir com as suas obrigações, constitui-se em mora, sem necessidade de ser interpelado, por força da alínea a) do n.º 2 do artigo 805.º do CC.

Q. Socorrendo-se da interpelação cominatória, os Recorrentes deram uma última oportunidade ao Recorrido para cumprir, de harmonia com artigo 808.º, n.º 1 do CC, conferindo-lhe um prazo de 15 (quinze) dias para cumprir com as suas obrigações, designadamente fornecerem a documentação do imóvel, concluir a empreitada e marcar a escritura, o que se afigurou razoável considerando que o Recorrente sempre afirmou que cumpriria integralmente no prazo inicial previsto pelas partes, o mesmo sucedendo no prazo suplementar.

R. Assim, mantendo os Recorrentes o interesse nas prestações, não obstante a mora do Recorrido, entenderam não admitir a possibilidade de eternizar a situação, e intimar 04/12/2020.

S. Além disso, face a todo o comportamento do Recorrido retratado na matéria de facto provada – ver factos provados 21, 29 e 30, com o decurso desse prazo adicional e perdendo objectivamente o interesse na prestação, converteram a mora em incumprimento definitivo nos termos previstos nos artigos 801.º e 808.º, n.º 1, ambos do CC.

T. Verificando-se o incumprimento definitivo das obrigações do Recorrido, por não as ter realizado no tempo, suplementar, e por facto que lhe é imputável, e tendo os Recorrentes perdido objectivamente o interesse, constitui-se o Recorrido em responsabilidade obrigacional pelos danos causados àqueles (cf. art. 798.º do CC).

U. No entanto, o Venerando Tribunal da Relação entendeu que os Recorrentes têm (apenas) o direito a ser reembolsados do montante pago a título de sinal e princípio de pagamento, ou seja, 110.000,00€, ancorandoesse entendimento num alegado incumprimento temporário, por não terem pagado € 10.000,00.

V. Cremos, salvo melhor e douto entendimento, que o Venerando Tribunal da Relação incorreu em erro de julgamento, na medida em que da matéria de facto julgada como provada não consta que os Autores estivessem obrigados a pagar os 10.000,00€.

W. Aliás, não consta do acervo dos factos provados qualquer facto que indicie que os Autores, ora Recorrentes, estariam obrigados a pagar quantias adicionais ao Réu, ora Recorrido.

X. Consta antes que os Recorrentes receberam (apenas) uma carta do Recorrido, por intermédio do advogado deste, a solicitar o pagamento de 50.000,00€, que não pagaram, embora não conste do quadro contratual julgado como provado qualquer obrigação neste sentido (vd. factos 19 e 20).

Y. Ainda assim ficou provado que “os AA. Recusaram prestar qualquer outro reforço de sinal até que as obras ficassem concluídas” (vd. facto 18).

Z. Ademais, a prova considerada provada não é possível concluir que o Recorrido tenha afastado a presunção de culpa que sobre si impendia, enquanto devedor, de acordo com o artigo 799.º, n.º 1 do CC. Donde,

AA. Como consequência do não cumprimento das obrigações por banda do Recorrido, e falta de afastamento por este da presunção de culpa que sobre si impendia, os Recorrentes decidiram resolver o contrato, nos termos conjugados dos artigos 801.º, n.º 2 e 432.º, n.º 1 do CC.

BB. Havendo incumprimento definitivo das obrigações do Recorrido (e.g. não realização da empreitada e não entrega dos documentos), com a consequente resolução do contrato, assiste aos Recorrentes o direito de receber o sinal em dobro, de harmonia com o disposto no artigo 442.º, n.º 2 do CC, ao qual acresce a indemnização pelo interesse contratual negativo, nos termos e com os efeitos do artigo 801.º, n.º 2 do CC. Uma vez que,

CC. Ao contrato promessa é aplicável o regime geral dos contratos, sendo-lhe aplicáveis, designadamente, as regras atinentes à falta de cumprimento e mora imputáveis ao devedor, tendo este ainda um regime específico quanto às sanções aplicáveis, quando tenha havido constituição de sinal (convencionado ou presumido) - arts. 440º, 441º, e 442º do CC).

DD. A resolução do contrato-promessa e as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro só têm lugar, no entanto, em caso de incumprimento definitivo da promessa, que pode resultar da conversão da mora em incumprimento definitivo, por actuação do promitente comprador.

EE. Ora, existindo incumprimento definitivo das obrigações do Recorrido, os Recorrentes comunicaram-lhe a declaração resolutiva do Contrato, de acordo com o preceituado no artigo 436.º, n.º 1 do CC, nascendo nas suas esferas jurídicas o direito à restituição do dobro do sinal.

FF. Volvendo ao caso dos autos, os Recorrentes prestaram ao Recorrido, em termos acumulados, um sinal no montante de € 110.000,00 tendo, por conseguinte, o direito a receber a quantia de € 220.000,00 [vd. factos provados 6A e 10].

GG. A resolução do contrato, por regra, apenas permite a indemnização pelo interesse contratual negativo, excecionalmente, poderá admitir-se a indemnização pelo interesse contratual positivo, se, à luz do princípio da boa-fé, a ponderação dos interesses em jogo no caso concreto a impuser, para evitar, em sede de liquidação da relação contratual, situações de excess

HH. Atenta a factualidade provada – vd. facto 16 -, os Recorrentes são titulares, pelo menos, de um crédito de € 1.282,36 (mil, duzentos e oitenta e dois euros e trinta e seis cêntimos), a título de reembolso pela ausência do revestimento, móvel na varanda e janelas em PVC que, como se demonstrou, não foram executados pelo Recorrido.

II. Destarte, os Recorrentes são titulares de, pelo menos, um crédito de € 221.282,36 (duzentos e vinte e um mil, duzentos e oitenta e dois euros e trinta e seis cêntimos), sobre o ora Recorrido, respeitante às seguintes rubricas: i) € 220.000,00 (duzentos e vinte mil euros), referente ao dobro do sinal que prestaram e ii) € 1.282,36 (mil, duzentos e oitenta e dois euros e trinta e seis cêntimos), a título de reembolso pela ausência do revestimento, móvel na varanda e janelas em PVC.

JJ. Quanto aos danos não patrimoniais, ficou provado que: «31. Em resultado da situação, a A. tem estado ansiosa e em stress, apresenta sinais de frustração, insónias, desinteresse, anedonia, desânimo, bem como, irritabilidade, ansiedade e crescente sensibilidade a qualquer tipo de contrariedade, tem-se sentindo desgostosa e envergonhada, nervosa e abalada com o ocorrido, está afetada o seu brio e imagem pessoais, sentindo-se enganada pelo R. e foi objeto de um procedimento disciplinar. // 32. A A. padece de síndrome depressivo, estando medicada por tempo indeterminado pelo menos desde 26-03-2021».

KK. Com efeito, tendo por referência a jurisprudência e doutrina supra citadas, é proporcional e justo atribuir uma indemnização à Recorrente BB o montante EUR 5.000,00 (cinco mil euros), ponderando-se, ainda, a circunstância de ainda estar privada das quantias entregues ao Recorrido a título de sinal e princípio de pagamento…».

2. O Réu, de igual modo inconformado, interpôs recurso de revista, defendendo a revogação do acórdão e a sua absolvição integral; a motivação termina com as conclusões seguintes:

«.. Entendeu o Tribunal da Relação de Lisboa, no seu douto acórdão, que: “Assim, não só é verdade que no momento em que o Réu recebeu a carta (e, portanto, a 07/12/2020 se tornaram eficazes os efeitos jurídicos que que dela se de retirar)o prazo decorrente da carta recebida a 18/11/2020 já tinha finalizado (a 03/12), como não o é que os Autores se tenham precipitado: efectivamente, o Tribunal a quo, diz que a carta está datada de 03/12/2020 e, nesse dia, o prazo concedido ainda não tinha terminado(donde, sem acordo, a declaração de resolução não poderia ser emitida antes de as suas condições estarem verificadas), mas a carta – como resulta dos autos e ficou a constar do Facto 30 – está data de 04/12/2020 e nessa data foi enviada, assim garantindo a inexistência de qualquer irregularidade. Neste contexto e corrigindo o entendimento erróneo do Tribunal a quo, tem de considerar-se que a resolução foi eficaz. Todavia, isso não leva à procedência total do pedido formulado pelos Autores.”

III. Ora, o efeito pretendido pelos AA. com a carta datada de 04/12/2020 eram os seguintes: c) Invocar a resolução do contrato d) Obter o pagamento da quantia de 220.000,00€, referente ao dobro do sinal que os AA. prestaram, 1.282,36€ reembolso das despesas custeadas pelos AA., 27,24€ de despesas de electricidade.

IV. Conforme referência feita pelo Tribunal da Relação de Lisboa “a resolução do contrato ocorre quando uma das partes não cumpre a prestação a que se vinculou, total ou parcialmente, ou seja, a resolução do contrato dá ao contraente cumpridor (adimplente) a faculdade de reagir contra o contraente incumpridor (inadimplente)”, acrescendo que, havendo “incumprimento bilateral, ambas as partes podem acionar o procedimento da resolução do contrato, mas apenas com a consequência de ser restituído tudo o que houver sido prestado”

V. Ou seja, e salvo o devido respeito, não foi essa a pretensão demonstrada pelos AA. na carta remetida.

VI. Aliás, os AA. apenas peticionam a devolução dos 110.000,00€ quando invocam a nulidade do contrato celebrado.

VII. Que o Tribunal da Relação de Lisboa, e bem, entende não poder ser invocado na medida em que os AA., na fase pré-contenciosa sempre invocaram o contrato celebrado, assumindo de forma clara e inequívoca, a sua validade.

VIII. Assim sendo, não pode o ora Recorrente concordar com a solução encontrada pelo Tribunal da Relação de Lisboa.

IX. Desde logo, por a interpelação resolutiva dos AA. não ter como fundamento a restituição ao status quo ante.

X. Nem na Petição inicial, …

XI. Nem no recurso interposto, na medida em que os AA. requerem a condenação do R. precisamente nos mesmos montantes, ou seja, sem qualquer referência à restituição ao status quo ante.

XII. Entendendo o ora Recorrente, salvo melhor opinião, que o acórdão recorrido incorreu na nulidade prevista no art. 615.º, n.º 1, alínea e), do Código de Processo Civil.

XIII. Na Fundamentação de Direito do acórdão recorrido, e na análise da terceira questão levantada pelos AA. em sede de recurso, refere o Tribunal da Relação de Lisboa que:

“XXIII- Os Autores fundam a resolução no incumprimento da outra parte, mas sem razão porquanto, como vimos, o Réu não se encontrava em incumprimento à data em que aqueles resolveram o contrato.

XXIV- Inexistindo incumprimento, e muito menos definitivo, não há justificação legal para resolução do contrato pelos Autores, pelo que não se declara este resolvido.”

XIV. Assim, e com o devido respeito, não compreende o ora Recorrente como pode entender o Tribunal da Relação de Lisboa ter havido incumprimento da sua parte.

XV. Ou seja, o que ficou provado foi que em 03/12/2020 (pela manhã), estaria em falta o seguinte:

“29.1. O alargamento do terraço da entrada principal que dá acesso à vivenda desde a Rua 1, 5 ml x 0,60 e o alinhamento dos degraus até à parede que dá acesso à estrada; 29.2. No R/C do prédio: 29.2.1. No quarto: retirar a janela do quarto existente e colocar uma janela com estores, frente à porta de entrada ao quarto, substituindo a janela de madeira. 29.2.2. Na casa de banho colocar o móvel com lavatório, a sanita e o termo acumulador; 29.3. No 1º andar: 29.3.1. Na cozinha colocar armários; 29.3.2. Revestir com material cerâmico especial as escadas que se encontravam na sala de refeições que dá acesso ao sótão; 29.3.3. A sanita e o armário com lavatório.”

XVI. Desconhecendo-se o estado em que o imóvel se encontrava no final do dia 03/12/2020. XVII. Isto é, não existe prova concreta do estado em que se encontrava o imóvel no final do dia 03/12/2020!

XVIII. Sendo impossível determinar se, efectivamente, estaríamos perante uma situação de incumprimento por parte do R., ora Recorrente.

XIX. Face a esta falta de prova, aceitar a legitimidade na resolução traduzir-se-á num benefício injustificado para os AA

XX. Analisemos melhor a conduta dos AA. e as considerações feitas pelo Tribunal de 1.ª Instância e o Tribunal da Relação de Lisboa. “33)Desde logo, e sobre a invocação da nulidade do contrato celebrado pronunciou-se o Tribunal de 1.ª Instância com a seguinte expressão “A má-fé deste tipo de atuação é por demais evidente.” 34)E, de forma menos incisiva, concluiu o Tribunal da Relação de Lisboa que “Os Autores se comportaram como se este tipo de invocação ocorresse quando convém e ao sabor do resultado que tivesse a acção quanto ao seu pedido principal…”

XXI. Refere o Tribunal da Relação de Lisboa “em abono da verdade, sempre haverá que dizer que nada resulta dos autos no sentido de que alguma vez tenha assumido que as não realizaria ou à sua realização se tivesse recusado”.

XXII. Aliás, foi referido pela própria A. em sede de julgamento do arresto, que o ora Recorrente lhe teria proposto a redução do preço em 10.000,00€.

XXIII. E, após a rejeição da proposta apresentada à A., o ora Recorrente colocou o imóvel à venda por 240.000,00€.

XXIV. O que demonstra, de forma clara, haveria sempre a hipótese de negociação do preço entre as partes e, por mero capricho dos AA., não foi alcançado qualquer acordo.

XXV. Razão pela qual entende o ora Recorrente que os únicos responsáveis por não ter sido celebrado o contrato definitivo são os AA

XXVI. Motivo pelo qual sempre defendeu o ora Recorrente que houve incumprimento por parte dos AA., pelo que teria direito ao fazer seu o sinal.

XXVII. Assim, e face ao exposto, não havendo prova concreta do incumprimento por parte do ora Recorrente, não têm os AA. legitimidade para invocar a resolução do contrato.

XXVIII. E mesmo que considere que houve incumprimento, não pode ser imputada a ambas as partes, em igual medida de censura e responsabilidade, a não celebração do contrato prometido.

Pelo que, e salvo melhor entendimento, não pode o ora Recorrente ser condenado com base num pressuposto não provado.

XXX. O que, com o devido respeito, implica a nulidade da sentença…»

Nas suas respostas, o Réu e os AA. reiteram as posições vertidas nas respetivas alegações de recurso.

II. Admissibilidade e o objecto dos recursos

Verificados os pressupostos de recorribilidade e de revista, vão admitidos ambos os recursos.

O objecto do recurso está delimitado pelas conclusões do recorrente, fora as questões de conhecimento oficioso.

Analisadas as conclusões dos recorrentes, em interface com o acórdão impugnado, haverá que decidir se, no quadro contratual da promessa de compra e venda e de empreitada celebrado, em adverso ao que concluiu a Relação, a acção procede na íntegra e os AA reaver o sinal prestado em dobro e demais quantias indemnizatórias, ou o Réu fazê-lo seu.

As questões sujeitas a escrutínio são as seguintes:

Erro de julgamento na imputação do incumprimento (parcial) do contrato aos AA ; a restituição do sinal em dobro/singelo;

A indemnização por danos não patrimoniais;

Erro de julgamento na imputação de incumprimento do contrato-promessa ao Réu.

III. Fundamentação A. Os factos

Vem provado das instâncias:

1. Em 21-07-2003 foi descrito na Conservatória do Registo Predial de Agualva-Cacém, o prédio urbano situado na Rua 1, da freguesia do Cacém, correspondente à descrição em livro nº ...60, do livro nº ...35.

2. Em 23-05-2018, o prédio referido em 1. foi adquirido por sucessão hereditária por DD.

3. Em 23-05-2018, foi inscrito, na descrição do prédio referido no Facto 1, um procedimento cautelar de arresto a favor de EE e FF Processo, a correr termos sob o nº 17322/17.4T8SNT, do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Oeste - Cível de Sintra Juiz 3.

4. No dia 17-09-2020, os AA.,como promitentes compradores e segundos outorgantes, e o R., como promitente vendedor e primeiro outorgante, por escrito, declararam:

“1ºO Primeiro Outorgante promete vender e os segundos prometem comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos à data da escritura, o seguinte imóvel:

Imóvel em propriedade total sito na Rua 1 (…) descrito na

conservatória do Registo Predial de Agualva Cacém sob o nº ...26 (…).

2ºO preço acordado é de € 270.000,00 (duzentos e setenta mil euros), os quais serão liquidados da seguinte maneira:

A) € 100.000,00 (cem mil euros), são pagos na data da celebração do presente contrato promessa e dos quais o primeiro outorgante dá plena e completa quitação.

B) O restante, ou seja €170.000,00 (cento e setenta mil euros) serão pagos até à data da estritura através de entregas parcelares, em valor e montante a acordar, e que serão havidas como sinal e princípio de pagamento.

3ºPreviamente à escritura, o primeiro outorgante obriga-se a efetuar as obras descritas no anexo que se junta, no prazo e condições aí constantes, o qual, depois de assinado pelas partes, fará parte integrante do presente contrato.

4ºA escritura de compra e venda, ou documento similar, será celebrada no prazo de sessenta dias a contar da assinatura do presente contrato, comprometendo-se ambas as partes a fornecer de imediato todos os documentos

5º

O imóvel será transferido para o segundo outorgante livre de quaisquer ónus ou encargos na data da escritura (…).”.

5. No anexo ao referido contrato, assinado pelas partes, lê-se:

• executar as escadas em bruto que se dirigem ao terraço;• alargamento do terraço da entrada principal que dá acesso a vivenda desde• No R/C serão concluídos os seguintes acabamentos: eletricidade, retirar uma janela do quarto existente, colocar uma janela com estores, que se vai instalar de frente à porta de entrada ao quarto, substituindo a janela que está de madeira, colocar pavimento no corredor, wc, sala de refeições e cozinha, assim como revestimento no wc e cozinha, e colocar os respetivos armários da cozinha. No WC, será efetuado a instalação de um móvel com lavatório, sanita e poliban, e termoacumulador para aquecimento de água para cozinha e wc. Haverá pintura no seu geral e o tratamento das madeiras existentes no teto da cozinha, sala de refeições, e sala de jantar;

• No 1º Andar os trabalhos a realizar são os seguintes: acabamento da parte elétrica, revestimento da parede onde se vão colocar os armários da cozinha e sala de refeições, pavimentar a cozinha, wc, sala de refeições e corredor da entrada do 1º andar. Revestir com material cerâmico especial as escadas que se encontram na sala de refeições dando acesso ao sótão, acabamento de wc no sótão com revestimento e pavimento, sanita, poliban, e armário com lavatório incluído, pinturas no seu geral do sótão. Colocação de 2 janelas de alumínio com estores, instalação de eletricidade no sótão ou águas-furtadas.

As condições são:

• Venda do imóvel por € 270.000,00 (duzentos e setenta mil euros), com as obras designadas na parte superior deste documento.

• O sinal de entrada para a realização do contrato de compra e venda do imóvel em epígrafe, é de € 100.000,00 (cem mil euros), em cheque visado, mais € 20.000,00 (vinte mil euros) com data a combinar antes da escritura.

• As obras especificas no primeiro texto deste documento terão a duração de 60 (Sessenta) dias a contar do dia posterior a data da assinatura do Contrato de Compra e venda do imóvel em epígrafe.

• Durante a obra terá de haver reforço parciais financeiros.

• O valor em falta até o valor da venda do imóvel € 270.000,00 (duzentos e setenta mil euros) será entregue na escritura a agendar posteriormente.”.

a Rua 1 no ..., 5ml x 0,60. Alinhamento dos degraus até a parede que dá acesso a estrada “

6. Foi o R. que redigiu o escrito referido nos pontos 4. e 5., através do seu advogado.

6A15. Em 17/09/2020, os AA. pagaram € 100.000 (cem mil euros), a título de sinal e princípio de pagamento.

7. Os AA. informaram o R. de que iriam financiar parcialmente a aquisição com recurso ao crédito bancário.

8. Sensivelmente quinze dias após a assinatura do contrato, o R. entregou as chaves do imóvel aos AA.

9. Em 30-09-2020, por escritura pública, o R. comprou o imóvel referido no Facto 1.

10. 16 Em 07-10-2020, os AA. pagaram ao R. a quantia de 10.000€, a título de reforço de sinal, referente ao contrato descrito em 5. e 6.

11. Em 16-10-2020 foi inscrita, à descrição do referido prédio, a aquisição pelo R., por compra.

12. Em 23-11-2020, foi inscrito, à descrição do referido prédio, o cancelamento do arresto referido no Facto 317.

13. Em 07-10-2020, os AA. venderam a fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao Rés-do-Chão Esquerdo, habitação e uma arrecadação na cave direita, do prédio urbano sito na Rua 2, na freguesia da União das freguesias de ... e ..., concelho de Sintra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Agualva-Cacém sob o número ...68 da freguesia do ..., afecto ao regime de PH, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...83.

14. Aquando do referido no Facto anterior, a fracção autónoma estava dada de arrendamento pelos AA. a GG, por um ano, de 06-06-2016 a 06-06-2017, prazo renovável sucessivamente por um ano, em contrapartida do pagamento da renda mensal de € 200.

15. Aquando do referido em 5. e 6. combinaram ainda as partes que o serviço de fornecimento de eletricidade seria contratado em nome da A., BB, o que foi feito.

16. Em 05-10-2020, os AA. pagaram ao R. a quantia de 1.282,36€ (mil duzentos e oitenta e dois euros e trinta e seis cêntimos) concernente a janelas do prédio.

17. Os Autores pediram ao R., que procedesse ainda aos seguintes trabalhos: 17.1. Colocação de uma torneira na parte de fora ligada ao abastecimento de água do 1º andar; 17.2. Revestimento móvel na varanda;

17.3. Janelas em PVC;

18. Os AA. recusaram prestar qualquer outro reforço de sinal até que as obras ficassem concluídas.

19. Em 10-11-2020, os AA. receberam comunicação escrita do R., por intermédio do advogado deste, onde se lê:

20. Os AA. não pagaram esta quantia ao R. 21.18 Em 15-11-2020:

21.1. Não estava executado o alargamento do terraço da entrada principal que dá acesso à vivenda desde a Rua 1, 5 ml x 0,60 e alinhamento dos degraus até à parede que dá acesso à estrada;

21.2. Havia fios à mostra e paredes por rebocar;

21.3. O corredor ainda estava em “bruto”, sem trabalhos feitos;

21.4. Num dos quartos as tomadas não tinham fios;

21.5. Faltavam azulejos;

21.6. Na cozinha faltavam as tomadas sendo visíveis os fios e o chão estava esburacado;

21.7. Havia janelas que não tinham sido substituídas;

21.8. Chegaram a colocar azulejos, que foram novamente partidos;

21.9. Ainda não estava colocada a tubagem para o esquentador e o esgoto; 21.10. No R/ C do prédio:

21.10.1. No quarto faltava retirar a janela do quarto existente e colocar uma janela com estores, frente à porta de entrada do quarto, substituindo a janela de madeira;

21.10.2. Na casa de banho faltava colocar o móvel com lavatório, sanita e o termoacumulador;

21.10.3. A despensa onde ficaria a máquina da roupa ainda não tinha canalização, existindo, contudo, fios condutores da electricidade;

21.10.4. No quarto do R/C foi havia piso flutuante danificado;

21.11. No 1º andar:

21.11.1. Na cozinha faltava colocar armários;

21.12.2. Faltava revestir com material cerâmico especial as escadas que se encontravam na sala de refeições que dá acesso ao sótão;

21.11.3. No WC faltavam a sanita e o armário com lavatório;

21.11.4. A casa de banho no piso superior ainda não tinha canalização;

21.11.5. O quarto no piso superior tinha o chão inclinado.

22. Em 17-11-2020, os AA., através do seu advogado, remeteram comunicação escrita ao R., que este recebeu a 18-11-2020, em que, designadamente, se lê: “interpelo admonitoriamente V. Exa. para, num prazo máximo de 15 (quinze) dias contados da receção da presente, prazo este que é improrrogável e perentório e findo o qual, sem que ocorra a execução do Contrato, mediante a conclusão da empreitada, remessa da documentação necessária à celebração do contrato definitivo e, bem assim, a indicação expressa do dia, hora e Cartório Notarial que presidirá ao ato, sem prejuízo do crédito bancário, como bem sabe, que os m/clientes terão de contrair, considerarei as suas obrigações definitivamente incumpridas.”.

23. Seguidamente, o R. mandou substituir as fechaduras do prédio.

24. No dia 24-11-2020, a CGD insistiu com os AA. para juntarem ao processo de concessão de empréstimo bancário, além de outros, os documentos do prédio, que estavam em falta.

25. 19 Na mesma data, por missiva datada de 24-11-2020, recebida pelo R. a 25-11-2020, as AA. declararam, por intermédio do seu advogado“(...) solicito que nos remeta num prazo máximo de 5 (cinco) dias, a contar da receção da presente missiva, os documentos a seguir descriminados, os quais já foram inclusivamente solicitados pela Instituição Bancária na qual foi solicitado o empréstimo bancário.

Assim:- Certidão Permanente do Registo Predial atualizada, ou código de acesso à mesma; -Caderneta Predial Urbana;- Certificado energético; - Planta do imóvel;

- Licença de utilização, se exigível;- Ficha técnica da habitação, se exigível”.

26. Ficou ainda consignado nesta missiva que os AA. pretendiam ver o imóvel no dia 26-11-2020, quinta-feira, durante a manhã, e quarta-feira, 02-12-2020, à hora que fosse mais conveniente.

27. Por missiva datada em 24-11-2020 o R., através do seu mandatário, informou que a escritura estava agendada para o dia 03-12-2020, às 16h30m.

28. Os AA. receberam tal missiva a 03-12-2020, pelas 17h:59m.

29. Em 03-12-2020, as obras não estavam terminadas faltando executar, pelo menos:

29.1. O alargamento do terraço da entrada principal que dá acesso à vivenda desde a Rua 1, 5 ml x 0,60 e o alinhamento dos degraus até à parede que dá acesso à estrada;

29.2. No R/C do prédio:

29.2.1. No quarto: retirar a janela do quarto existente e colocar uma janela com estores, frente à porta de entrada ao quarto, substituindo a janela de madeira.

29.2.2. Na casa de banho colocar o móvel com lavatório, a sanita e o termoacumulador; 29.3.

No 1º andar:

29.3.1. Na cozinha colocar armários;

29.3.2. Revestir com material cerâmico especial as escadas que se encontravam na sala de refeições que dá acesso ao sótão;

29.3.3. A sanita e o armário com lavatório.

30.20. Por carta datada de 04-12-2020 e enviada nesse mesmo dia, os AA. através do seu advogado, remeteram ao R., que o recebeu a 07-12-2020, escrito em que declaram, que “consideram as referidas obrigações definitivamente incumpridas, pelo que resolvem imediatamente o Contrato celebrado" e solicitam o pagamento de 220.000€ (duzentos e vinte mil euros ), a título de sinal em dobro, que prestaram; de 1.282,36€ (mil, duzentos e oitenta e dois euros e trinta e seis cêntimos), a título de reembolso da quantia paga para as janelas, e de 27,24€ (vinte e sete euros e vinte e quatro cêntimos), respeitante ao fornecimento de eletricidade.

31. Em resultado da situação, a. tem estado ansiosa e em stress, apresenta sinais de frustração, insónias, desinteresse, anedonia, desânimo, bem como, irritabilidade, ansiedade e crescente sensibilidade a qualquer tipo de contrariedade, tem-se sentindo desgostosa e envergonhada, nervosa e abalada com o ocorrido, está afectada no seu brio e imagem pessoais, sentindo-se enganada pelo R. e foi objecto de um procedimento disciplinar.

32. A A. padece de síndrome depressivo, estando medicada por tempo indeterminado pelo menos desde 26-03-2021.

E, Não provado:

a. No dia 13-09-2021, durante visita dos AA., referindo estes que o mesmo carecia de obras, o R. afirmou que a venda seria feita “preço, chave na mão” e que colocaria “um

batalhão de pessoas” para que as obras fossem concluídas rapidamente.

b. Os AA. só conheceram o teor do contrato minutos antes de se deslocarem ao escritório de advogados onde foi assinado.

c. Antes da assinatura do escrito referido nos Factos 5. e 6. não foi feita a sua leitura em voz

alta pelo advogado que presidiu ao acto.

d.50. 000€ da quantia referida no Facto 8. foi emprestada aos AA. por um seu familiar. e. Os AA. só souberam em 17-11-2020 que o prédio não era pertença do R.

f. Os AA. não teriam assinado o escrito referido nos Factos 5. e 6. se soubessem de tal, o mesmo sucedendo com o arresto referido Facto 322.

g. Durante as obras, após terem colocado azulejos na cozinha do R/C, o R. e a equipa por ele contratada, aperceberam-se que não existia canalização para água quente e tiveram de partir tais azulejos, para procederem à respetiva instalação.

h. O R. actuou com o propósito de não realizar as obras, tendo querido apropriar-se das quantias que lhe foram entregues pelos AA.

i. O R. entregou aos AA. os documentos referidos na missiva referida no Facto 25.

B. O Direito

Sinopse

Os AA., e o Réu celebraram, por escrito, em 17.09.2020, o contrato-promessa de compra e venda e de empreitada, nos termos do qual o segundo prometeu vender aos primeiros o prédio identificado e realizar as obras indicadas, pelo preço de Euros 270.000,00; pagaram de sinal 110.000,00, e o restante pagos até à data da estritura, através de entregas parcelares, em valor e montante a acordar e a conclusão das obras e outorga da respetiva escritura no prazo de 60 dias( conforme melhor consta do instrumento transcrito nos pontos 3 e 4 dos factos provados).

O contrato definitivo não se concretizou, e os AA. reclamam do Réu, entre o demais, o valor correspondente ao sinal em dobro, na sequência da carta de resolução que lhe enviaram e exaurido o prazo suplementar para a conclusão das obras ; o Réu declina o incumprimento e defende que o contrato não se efetivou por exclusiva vontade daqueles e por tal não ser exigida o sinal prestado.

O Tribunal de primeira instância julgou improcedente a acção e a reconvenção por ausência de prova de incumprimento do contrato.

A Relação (que introduziu ampla alteração à decisão sobre a matéria de facto) concluiu pela validade e eficácia da carta resolutiva enviada pelos AA ao Réu (as obras não estavam concluídas na data fixada, nem no termo do prazo admonitório), considerando, ainda assim, que os promitentes compradores também inadimplentes por não reforçarem o sinal, no montante de 10.000,00, e em consequência, condenou o Réu à devolução do sinal em singelo.

O contrato ajuizado ; o incumprimento definitivo

O acervo factual justificou, e bem, a subsunção pelas instâncias do quadro contratual ao de um contrato misto de promessa de compra e venda, de um lado e, de outro, de empreitada, ou seja, um único contrato, em que as partes reuniram regras de dois negócios, total ou parcialmente regulados na lei (artigo 405.º, n.º 2, do CC ) e, o preço das obras de remodelação está incluído no preço do prédio em causa.

Recordando os factos, constata-se que o tempo previsto no contrato para a execução das obras e concomitante agendamento da escritura de compra e venda – não foi observado pelo Réu.

Os AA remeteram à Réu carta de sentido inequívoco, datada de 17.11.2020, referindo que, estando as obras por executar no prazo do contrato, estabeleciam o prazo adicional de 15 dias para conclusão da empreitada e marcação e celebração da escritura, sob pena do incumprimento definitivo-cfr.ponto 221.

Com efeito, o artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil, permite que o credor, admonitoriamente, fixe um prazo derradeiro para o devedor cumprir a sua obrigação, sob a cominação desta se considerar definitivamente incumprida.

Em 07-12-2020, os AA por carta enviada ao Réu, recebida em 8.12., declararam a resolução do contrato celebrado e solicitam o pagamento de 220.000,00€ (duzentos e vinte mil euros), a título de sinal em dobro, que prestaram; de 1.282,36€ (mil, duzentos e oitenta e dois euros e trinta e seis cêntimos), a título de reembolso da quantia paga para as janelas, e de 27,24€ (vinte e sete euros e vinte e quatro cêntimos), respeitante ao fornecimento de eletricidade2.

A extensão das obras acordadas e por executar no final do prazo inicial estipulado no contrato e decorrido o período suplementar – cfr. ponto 29- motivou a revogação do contrato por parte dos AA.

O Réu, embora sustente que se dispunha a terminar a obra ( não se provou que tenha negociado com os AA. qualquer prorrogação do prazo e qual) e a celebrar o contrato3, seja por inflexibilidade daqueles, ou por motivo não apurado, certo é que, não cumpriu o prazo estipulado para a intervenção, e também não curou de enviar a documentação que aqueles precisavam para a concessão do crédito bancário para a aquisição do imóvel (cfr.ponto 24).

De resto, esse processo de intenções não parece coerente com a atitude do Réu que, após receber a carta admonitória dos AA., mudou a fechadura do prédio, impedindo-lhes o acesso para verificação do estado dos trabalhos ( cfr. pontos 8 e 23).

Observa-se com relevância, que na data que o Réu comunica o agendamento da escritura, grande parte das obras acordadas não estavam realizadas - conforme resulta do ponto 29.

A essencialidade do prazo, que, de per si, a ocorrer, constitui causa de incumprimento definitivo e consequente opção resolutiva do contrato, é factor determinante em sede de contrato-promessa.

Sublinha-se ainda que, as condições do contrato, maxime, o prazo de 60 dias para a realização das obras e a celebração da escritura de compra e venda, foi indicado e predefinido pelo Réu, portanto, ciente, da viabilidade da sua conclusão naquela data (cfr.ponto 6.)

Era ao Réu que competia demonstrar que havia cessado a situação de cumprimento defeituoso, que justificava a retenção do valor do sinal prestado, que não logrou no caso( a presunção de culpa do artigo 799º, nº 1, do CC, não foi afastada).

No que respeita às obrigações dos AA, o acórdão recorrido concluiu que os promitentes compradores omitiram a obrigação de reforço do sinal no montante de Euros 10.000,00, e por consequência, tratar-se-ia de uma situação de incumprimento bilateral, motivo para ser restituído tudo o que foi prestado por cada uma das partes contratantes, ou seja, restituição ao status quo ante, atento a previsão do nº 2 do artigo 434º do Código Civil.

Havendo sinal passado, o incumprimento da obrigação por causa imputável ao contraente que o constituiu, concede à outra parte a faculdade de o fazer seu - artigo 442º, nº2, do Código Civil; porém, os promitentes-vendedores só têm direito a fazer seu o sinal passado em caso de incumprimento definitivo do contrato imputável aos promitentes-compradores.

Não estando em causa a obrigação principal do contrato, tudo está em apurar , em cada caso, da predominância da prestação em falta e dos efeitos jurídicos e patrimoniais que com a mesma se pretenderia alcançar na economia do contrato.

À luz da cronologia dos factos dados como provados, e de todo o desenrolar contratual, salvo o devido respeito, não se acompanha o acórdão recorrido no segmento da identificada falta do reforço do sinal de Euros 10.000,00. Isto porquanto, não se divisa suporte factual para a culminada violação recíproca do contrato e da aplicação do disposto no artigo 570, nº1, do Código Civil.

Veja-se.

Ficou consignado no contrato promessa que – “.. cláusula 2ª “B) O restante, ou seja €170.000,00 (cento e setenta mil euros) serão pagos até à data da estritura através de entregas parcelares, em valor e montante a acordar, e que serão havidas como sinal e princípio de pagamento…”

E, no anexo contemporâneo ao contrato , além do descritivo das obras a realizar pelo Réu, consta o seguinte : - “..as condições são: - Venda do imóvel por € 270.000,00 (duzentos e setenta mil euros), com as obras - O sinal de entrada para a realização do contrato de compra e venda do imóvel em epígrafe, é de € 100.000,00 (cem mil euros), em cheque visado, mais € 20.000,00 (vinte mil euros) com data a combinar antes da escritura. - As obras especificas no primeiro texto deste documento terão a duração de 60 (Sessenta) dias a contar do dia posterior a data da assinatura do Contrato de Compra e venda do imóvel em epígrafe.

- Durante a obra terá de haver reforço parciais financeiros…”

Entre a data da celebração do Contrato Promessa e a data fixada para a conclusão dos trabalhos e outorga da escritura, correram 60 dias, no decurso dos quais : os AA entregaram ao Réu( cerca de 20 dias após) em reforço de sinal a importância de Euros 10.000,00, ( cfr. ponto 7 ); em 10.11.2020( ponto 19); expirado o prazo estipulado no contrato, o Réu solicitou aos AA o reforço do sinal com a quantia de 50.000,00; os AA recusaram prestar outro reforço até à conclusão das obras(ponto 18), procedimento que se explica pelo retardamento considerável da execução das obras e o envio da carta admonitória.

Significando que, segundo um critério objectivo, não fosse exigível aos AA. aumentar o valor desembolsado de sinal , face ao risco do incumprimento contratual evidenciado por parte do Réu.

Como nota relevante neste ponto, decorre ainda da matéria provada que se respigou, que o reforço de sinal dependia de acordo entre as partes – acordo que não se verificou como se viu e por tal, inexistir omissão contratual da parte dos AA4.

De notar que o anexo indicado que por natureza se destina a detalhar elementos contratuais do instrumento principal, não pode contrariar o nele consignado, no caso, que o reforço do sinal dependeria sempre de acordo entre as partes.

Importante também sublinhar, que não tendo as partes veiculado nos autos a vontade real acerca do reforço do sinal até à celebração da escritura, a interpretação dos termos negociais sob a égide das regras do artigo 236º e seguintes do Código Civil, aponta para que esse reforço seria pelo menos de 20,000,00, mas sujeito a condições a acordar entre as partes, conforme a cláusula acima transcrita.

Acresce que, a cominação de que a obrigação se terá por definitivamente incumprida, se não se verificar o cumprimento dentro do prazo fixado, tem de ser aplicada à obrigação principal de realização do contrato prometido, e não a obrigações acessórias, como se deve entender ao reforço do sinal pelos AA, atento o programa contratual em análise, no qual não se manifesta como estipulação essencial5.

De qualquer modo, a entender-se em sentido diverso, que os AA. se vincularam a pagar ainda 10.000,00 de sinal até à escritura, a prestação não assume proporção assinalável na economia do contrato( entregue ao Réu a quantia de 110.000,00 do preço total de 270.000,00), sendo que em 3.12.2020, esgotado o prazo suplementar, o Réu não tinha cumprido a sua prestação, conforme decorre do ponto 29.

Razão que de acordo com a boa-fé (artigo 762º, nº2ºCC) não se identifica vínculo funcional entre – o reforço de sinal de 10.000,00 na data em que o Réu não tinha cumprido a obrigação principal de realizar as obras e celebrar a escritura - em termos que a recusa de entrega desse valor justificasse o seu prologado incumprimento.

Em suma, conforme antecipado, os AA. promitentes compradores em nada contribuíram para o incumprimento definitivo do contrato pelo Réu e, neste enquadramento, não se alcança o seu inadimplemento.

Mantendo-se válida a resolução do contrato operada pelos AA., com as consequências estabelecidas no artigo 442º, nº2, do Código Civil, i.e, é legítima a pretensão de obterem do Réu o correspondente ao dobro do sinal prestado, fundada no seu incumprimento definitivo do contrato.

Finalmente, também é de acolher, segundo as regras do enriquecimento sem causa, o reembolso do valor de Euros 1.282,36€ , que pagaram ao Réu e destinado às janelas a aplicar na casa ( consideradas benfeitorias úteis ou necessárias, têm direito a ser indemnizados, e o Réu já vendeu ) e de 27,24€, respeitante ao fornecimento de eletricidade utlizada na obra.

Essas despesas foram efetuadas pelos AA. na base da confiança que depositaram na execução da celebração do contrato definitivo, de que não beneficiaram.

A terminar, a indemnização por danos morais carece no caso de fundamento legal, atento o disposto no artigo 442º, nº4, do Código Civil, havendo lugar à devolução do dobro do sinal, e na ausência de cláusula penal a propósito.

De todo em todo, a matéria apurada sobre o comprometimento do estado de ânimo da Autora, não reveste a gravidade objectiva6 que ultrapasse os transtornos e constrangimentos expectáveis em casos paralelos, que justifique indemnização autonomizada pela violação contratual do Réu, a título de dano não patrimonial, conforme previsto no artigo 496º do C.Civil.

IV. Decisão

Pelo exposto, julga-se a revista interposta pelos AA. parcialmente procedente e improcedente a revista do Réu, e consequentemente:

- revoga-se o acórdão recorrido , julgando parcialmente procedente a acção, condenando o Réu a pagar aos autores o montante de € 220.000,00, correspondente ao valor do que havia recebido a título de sinal e princípio de pagamento; ao reembolso das quantias de € 1.282,36 e de €,27,24, acrescidos de juros de mora, à taxa legal, desde a citação e até efetivo pagamento; e improcedente a reconvenção.

Custas da acção e dos recursos pelo Réu e AA, na proporção do decaimento.

Lisboa, 25.02.2026

Isabel Salgado (Relatora)

Orlando dos Santos Nascimento

Maria da Graça Trigo

1. Conforme explicita o acórdão recorrido: “…. na notificação referida no Facto 22 (recebida a 18/11/2020 e onde se davam 15 dias para os entregar e marcar a data da escritura – prazo que terminaria a 03 de Dezembro de 2020)..”

2. Conforme expressa o acórdão recorrido”.. Ora, a 07 de Dezembro de 2020 (Facto 30) o Réu recebeu a carta onde os Autores resolviam o Contrato e pediam o pagamento de € 220.000 (a título de sinal em dobro), €1.282,36€ (a título de reembolso da quantia paga para as janelas), e de €27,24€ (respeitante ao fornecimento de eletricidade).

Tal carta está datada de 04 de Dezembro e foi enviada nesse mesmo dia (Facto 30). Ao contrário do referido na Sentença sob recurso, nessa data em o prazo concedido…”

3. V. conclusões XXIV. XXV”.

4. Note-se que a matéria não foi tão pouco alegada pelo Réu na apelação ou na revista.

5. Cfr. Ana Prata in O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, 2001, p.826.

6. Segundo as máximas da experiência, do bom senso, e das regras do homem médio, torne inexigível a sua aceitação.