14840/19.3T8LSB.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

I. Da conjugação dos Artigos 1435º-A do Código Civil com o Artigo 1003º do Código de Processo Civil resulta o seguinte regime:

i. Caso não se consiga reunir/constituir a assembleia de condóminos, qualquer condómino pode, nos termos do Artigo 1003º, nº1, do Código de Processo Civil, requerer ao tribunal que nomeie judicialmente um administrador;

ii. Uma vez nomeado o administrador, assiste a este poderes para convocar a realização de assembleia de condóminos (Artigo 1431º, nº2, do Código Civil);

iii. A designação provisória como administrador do condómino cujas frações representem a maioria do capital investido (Artigo 1435º-A, nº1, do Código Civil) constitui solução supletiva só aplicável caso não se logre a nomeação judicial de administrador, o que bem se compreende porquanto a designação judicial tenderá mais a assegurar a tutela dos interesses do (coletivo) condomínio do que a assunção do cargo, a título provisório, pelo condómino com maior número de votos. O caráter supletivo da solução do nº1 do Artigo 1435º-A do Código Civil decorre, inequivocamente, do disposto no nº3 do mesmo artigo.

II. Caso um condómino com 4/5 dos votos impeça com a sua ausência a formação do quórum constitutivo da assembleia de condóminos (Artigo 1432º, nº6, do CC), a solução para a situação assim criada passa pela aplicação analógica do Artigo 1407º, nº2, do CC.

III. O abuso de direito não pode ser invocado nas relações entre condóminos, precipitada e precocemente, quando ainda não se esgotaram as soluções decorrentes da aplicação do direito estrito de cuja observância poderá emergir, naturalmente, uma solução para o litígio. A invocação do instituto de abuso de direito deve constituir uma solução de última ratio.

Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

RELATÓRIO

AB intentou ação de anulação de deliberações de assembleia de condóminos contra CD, pedindo sejam declaradas nulas e de nenhum efeito todas as deliberações tomadas na Assembleia de Condóminos de 21.05.2019 ou, se assim não se entender, anuladas as mesmas.

Alega para tanto e em síntese que:

- O A. é proprietário das frações autónomas designadas pelas letras “A”, “B”, “D” e “E” do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua (...), nº... em Lisboa, descrito sob o n.º (...) da CRP de Lisboa, da freguesia de s. Sebastião da Pedreira e com a matriz predial n.º (...).

- A Ré é proprietária da fração autónoma “C” do mesmo prédio.

- O A. recebeu comunicação de que no dia 21/05/2019 teve lugar Assembleia-Geral de Condomínio do identificado prédio, convocada pela R. que tem 190/1000.

- Segundo consta da ata de tal reunião, esta ter-se-á realizado no dia 21/06/2019, estando presente, apenas a ré.

- Tal reunião foi realizada sem quórum constitutivo nem deliberativo motivo pelo qual todas as deliberações tomadas são anuláveis.

A Ré contestou e deduziu pedido reconvencional.

Por exceção, invocou a sua ilegitimidade referindo que foi casada com EF, que faleceu em 03/09/2018, pelo que a fracção autónoma em causa pertence, em comunhão, sem determinação de parte à Ré e a suas filhas GH e IJ.

Mais refere que atuou enquanto cabeça de casal, mas, face aos pedidos formulados deve a ação ser intentada contra todos os proprietários da fração.

Invoca o abuso de direito alegando que o A. abusando da sua maioria se recusa a convocar e participar em Assembleias de condomínio, violando o direito de propriedade da Ré e demais herdeiras.

Em reconvenção, peticiona a condenação do A./reconvindo a realizar obras nas partes comuns do prédio, celebrando contrato de empreitada, com conclusão das obras no prazo de seis meses após o trânsito em julgado da decisão, com a cominação de aplicação de sanção pecuniária compulsória, em montante a fixar pelo Tribunal, por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação em falta em que for condenado; a realizar as obras na fracção da Ré e demais herdeiras, celebrando contrato de empreitada, com conclusão das obras no prazo de seis meses após trânsito em julgado da sentença, com cominação de aplicação de sanção pecuniária compulsória, em montante a fixar pelo Tribunal, por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação em falta em que for condenado.

O A. replicou.

Por despacho de 13/11/2019 foi conhecida a exceção de ilegitimidade passiva, convidando-se o A. a saná-la.

O A. deduziu incidente de intervenção principal provocada das demais proprietárias da fração “C”.

As chamadas aderiram ao articulado da Ré.

Por despacho de 02/10/2020, foi admitido o pedido reconvencional e remetidos os autos, em razão do valor, para o Juízo Central Cível.

Foi realizada perícia ao imóvel.

Após julgamento, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:

«Pelo exposto, e sem necessidade de maiores considerações decido:

1. Julgar a presente ação totalmente procedente e consequentemente declarar anuladas as deliberações tomadas na Assembleia de condomínio de 21.05.2019.

2. Julgar improcedentes os pedidos reconvencionais e consequentemente absolver o A/reconvindo dos pedidos contra ele formulados.»

Não se conformando com a decisão, dela apelaram os Réus formulando, no final das suas alegações, as seguintes

CONCLUSÕES:

«(…)

III. As Recorrentes, i) não podem subscrever o entendimento que o Recorrido agiu dentro dos parâmetros do correto exercício dos seus direitos; ii) nem podem validar que se assevere que o Recorrido, na qualidade de condómino, não tem qualquer obrigação sobre a conservação e manutenção das partes comuns do prédio, nem, tampouco, que não exista uma obrigação de reparar os danos causados na fração “C”, propriedade das Recorrentes, por falta de conservação das partes comuns.

IV. Em face do rol de factos provados, é de considerar que o Recorrido:

1. O Recorrido nunca participou, nem quis participar, em qualquer assembleia de condomínio convocada, apesar de regularmente convocado para o efeito e ter efetivo conhecimento de que as mesmas iriam ocorrer – tal é a única conclusão que pode resultar da leitura conjugada dos pontos 2, 3, 18 e 20 dos factos provados;

2. O Recorrido nunca convocou, nem quis convocar, qualquer assembleia de condomínio – tal é a única consequência lógica que impõe da leitura conjugada dos pontos 2, 3, 18 e 20 dos factos provados;

3. O Recorrido tinha conhecimento da necessidade premente de se fazer obras no prédio e na fração das Recorrentes – tal é a única conclusão que pode resultar da leitura conjugada dos pontos 14, 16, 17 e 18 dos factos provados;

4. O Recorrido tinha conhecimento da urgência, em face da deterioração do prédio e da fração “C”, das Recorrentes para que se fizesse as respetivas obras - tal é a única conclusão que pode resultar da leitura conjugada dos pontos 3, 14 a 18, 21 e 22 dos factos provados;

5. O Recorrido tinha conhecimento que o prédio adquirido não podia ser utilizado por ninguém, seja as partes comuns, seja as frações autónomas - tal é a única conclusão que pode resultar da leitura conjugada dos pontos 14, 16, 17, 21 e 22 dos factos provados;

6. Mormente, o Recorrido tinha conhecimento que as Recorrentes não podiam utilizar as partes comuns do prédio ou a sua fração porque havia necessidade de extensas obras de reparação e de instalação de canalizações de água, gás e eletricidade – e isto é a única conclusão que pode resultar da leitura conjugada de todos os factos que foram transcritos supra.

7. O Recorrido nunca participou, nem quis participar, em qualquer assembleia de condomínio convocada, apesar de regularmente convocado para o efeito e ter efetivo conhecimento de que as mesmas iriam ocorrer – tal é a única conclusão que pode resultar da leitura conjugada dos pontos 2, 3, 18 e 20 dos factos provados;

8. O Recorrido nunca convocou, nem quis convocar, qualquer assembleia de condomínio – tal é a única consequência lógica que impõe da leitura conjugada dos pontos 2, 3, 18 e 20 dos factos provados;

9. O Recorrido tinha conhecimento da necessidade premente de se fazer obras no prédio e na fração das Recorrentes – tal é a única conclusão que pode resultar da leitura conjugada dos pontos 14, 16, 17 e 18 dos factos provados;

10. O Recorrido tinha conhecimento da urgência, em face da deterioração do prédio e da fração “C”, das Recorrentes para que se fizesse as respetivas obras - tal é a única conclusão que pode resultar da leitura conjugada dos pontos 3, 14 a 18, 21 e 22 dos factos provados;

11. O Recorrido tinha conhecimento que o prédio adquirido não podia ser utilizado por ninguém, seja as partes comuns, seja as frações autónomas - tal é a única conclusão que pode resultar da leitura conjugada dos pontos 14, 16, 17, 21 e 22 dos factos provados;

12. Mormente, o Recorrido tinha conhecimento que as Recorrentes não podiam utilizar as partes comuns do prédio ou a sua fração porque havia necessidade de extensas obras de reparação e de instalação de canalizações de água, gás e eletricidade – e isto é a única conclusão que pode resultar da leitura conjugada de todos os factos que foram transcritos supra.

V. O facto de não haver (nem ser exigível) um regulamento de condomínio não significa que não haja propriedade horizontal com todas as suas consequências e uma dessas consequências é, precisamente, a limitação dos direitos inerentes à compropriedade das partes comuns do prédio (artigo 1420.º, n.º 1, do CC), uma vez que o seu exercício não obedece ao regime previsto para essa figura, mas sim pelo que se encontra especialmente fixado no regime da propriedade horizontal. Por esta razão, os condóminos não podem individualmente, a seu bel-prazer, determinar, decidir ou ordenar em relação às partes comuns, salvo nas situações previstas no artigo 1437.º do CC, cuja titularidade pertence em igual medida aos demais comproprietários e são administradas pelo Administrador de Condomínio.

VI. É desconforme ao Direito a validação da conduta de alguém que, i) nunca participou, nem quis participar, em qualquer Assembleia de Condomínio convocada, apesar de regularmente convocado para o efeito e ter efetivo conhecimento de que as mesmas iriam ocorrer; ii) nunca convocou, nem quis convocar, qualquer Assembleia de Condomínio; iii) tinha conhecimento da necessidade premente de se fazer obras no prédio e na fração da Recorrentes; iv) tinha conhecimento da urgência, em face da deterioração do prédio e da fração “C”, da Recorrentes para que se fizesse as respetivas obras; v) tinha conhecimento que o prédio adquirido não podia ser utilizado por ninguém, seja partes comuns, seja frações autónomas; vi) tinha conhecimento que a Recorrentes não podia utilizar as partes comuns do prédio ou a sua fração porque havia necessidade de extensas obras de reparação e de instalação de canalizações de água, gás e eletricidade, com isso prejudicando de forma clara, evidente e grave os direitos de terceiro, algo que se agrava quando é ao Recorrido a quem incumbe obrigatoriamente a responsabilidade de praticar todos os atos que as Recorrentes, em desespero, tentaram praticar para sustar os enormíssimos danos que vêm a sofrer pela inércia daquele.

VII. Muitas das deliberações visam apenas cumprir as obrigações legais imperativas previstas no artigo 1436.º do CC, e que têm como objetivo não só proteger os condóminos, mas também terceiros, o que torna ainda mais evidente que a recusa de convocar as reuniões, de participar nas mesmas e impugnar as deliberações que visam cumprir essas obrigações legais mínimas, constitui um manifesto comportamento em abuso de direito do Recorrido, o que é patente pelos factos confrontados com o teor das deliberações impugnadas.

VIII. Assim, não só as Recorrentes apenas pretenderam legitimamente encetar algo que é do interesse de todos os proprietários do imóvel em questão, como também não se vislumbra razões válidas que escudem o Recorrido, não sendo curial defender-se, em face do comprovadíssimo estado deteriorado em que se encontra o imóvel e aos prejuízos que isto está a causar a todos, que se possa opor às intervenções básicas e impreteríveis de conservação do imóvel quando daí não resulta qualquer benefício para si.

IX. É, portanto, manifesto que o Recorrido não quer resolver os problemas relacionados com o imóvel, ao tomar conhecimento efetivo das tentativas de convocatória de assembleias de condomínio e ao não comparecer ou a justificar as razões pelas quais não cumpre os seus deveres.

X. É, outrossim, manifesto o abuso de direito em que incorre o Recorrido quando veio suscitar a anulação das deliberações decididas na assembleia de condomínio convocada pelas Recorrentes. Não se vislumbra qualquer efeito útil, para si ou para outros, que a procedência do seu pedido possa trazer. Perpetuar-se-ão e aumentarão os danos causados às Recorrentes, as quais ficam exclusivamente dependentes da voluntas do Recorrido, o qual, por sua vez, vê autorizado o seu comportamento, s.d.r., caprichoso.

XI. Age o Recorrido em abuso de direito, para os termos e efeitos do artigo 334.º do CC, nomeadamente sob a modalidade “desequilíbrio no exercício de posições jurídicas”, em concreto o “exercício danoso inútil”.

XII. Por outro lado, ao contrário do que é sustentado na Sentença, existem fundamentos legais, apoiados em lei constituída, que reforçam a responsabilidade, por danos causados, por parte do Recorrido.

XIII. O Tribunal a quo entendeu que não existe qualquer obrigação contratual que vincule o Recorrido a proceder a obras na fração da Recorrentes nem, tampouco, a reparar as partes comuns do prédio – esta asserção está, s.d.r., incorreta, na medida em que viola diretamente o artigo 1422.º do CC, que impõe precisamente o contrário.

XIV. Consta no rol de factos provados que o imóvel não reúne condições de segurança mínimas.

XV. O Recorrido nada fazer e opor-se a quem quer fazer corresponde a uma ilegalidade num duplo sentido: não só é uma violação dos deveres que lhe incumbem por ser o administrador de condomínio provisório por inerência, como também corresponde a uma infidelidade aos deveres que o oneram na qualidade de simples condómino.

XVI. A atuação omissiva do Recorrido resulta em dois prejuízos: de um lado, ter-se-á os danos às partes comuns do prédio; de outro, tem-se os comprovados danos na fração propriedade das Recorrentes, os quais foram, no mínimo, agravados substancialmente pela conduta omissiva do Recorrido.

XVII. As Recorrentes foram bastante claras quando identificaram como causa de pedir da condenação do Recorrido na reparação dos danos causados à fração das Recorrentes as obrigações legais que recaem sobre os condóminos.

XVIII. Pelos argumentos expostos, a decisão proferida pelo Tribunal a quo ser integralmente revogada e substituída por outra que absolva as Recorrida dos pedidos formulados e condene o Recorrido na totalidade do pedido formulado pelas Recorrentes no pedido reconvencional.

Nestes termos, e nos mais de Direito que V./ Exas., Venerandos Senhores Juízes Desembargadores do Tribunal da Relação de Lisboa, mui doutamente suprirão, requer-se seja o presente recurso admitido e julgado procedente, e, em consequência, deve a sentença proferida ser integralmente revogada e substituída por outra que absolva as Recorrida dos pedidos formulados e condene o Recorrido na totalidade do pedido formulado pelas Recorrentes no pedido reconvencional.

Com todas as consequências legais.»

Não se mostram juntas contra-alegações.

QUESTÕES A DECIDIR

Nos termos dos Artigos 635º, nº4, e 639º, nº1, do Código de Processo Civil, as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo um função semelhante à do pedido na petição inicial.[1] Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. Artigo 5º, nº3, do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas, ressalvando-se as questões de conhecimento oficioso, v.g., abuso de direito.[2]

Nestes termos, as questões a decidir são as seguintes:

I. Falta de iniciativa do autor na convocação de assembleia de condóminos, não participação na convocada e consequências daí advenientes;

II. Atuação do autor em abuso de direito;

III. Realização de obras nas partes comuns do prédio.

Corridos que se mostram os vistos, cumpre decidir.

FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

A sentença sob recurso considerou como provada a seguinte factualidade:

1. O A. é proprietário das frações autónomas designadas pelas letras “A”, “B”, “D” e “E” do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua (...) nº... em Lisboa, descrito sob o n.º (...) da CRP de Lisboa, da freguesia de são Sebastião da Pedreira e com a matriz predial n.º (...).

2. A Ré é proprietária, em comunhão, sem determinação de parte ou direito conjuntamente com GH e IJ, desde 03/09/2018, da fração autónoma designada pela letra “C” do mesmo prédio.

3. O autor recebeu comunicação no sentido de que no passado dia 21 de maio de 2019, teve lugar uma Assembleia-geral de Condomínio do referido prédio.

4. A Lista de assuntos a tratar nessa Assembleia terá sido:

1. Designação de Administração do Condomínio;

2. Aprovação do requerimento de Número de Pessoa coletiva do Condomínio junto do RNPC;

3. Aprovação de abertura de contas bancárias em nome do condomínio e administração designada, designadamente, conta de depósitos à ordem para as despesas correntes e conta de depósito a prazo destinada ao Fundo de Reserva ou Conta Poupança Condomínio.

4. Aprovação de orçamento provisório de receitas e despesas de condomínio para 2019, com ratificação das despesas realizadas para a presente convocatória;

5. Aprovação do quantitativo de quotas para o ano de 2019;

6. Aprovação de constituição do Fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício;

7. Aprovação e elaboração de contratos de fornecimento de eletricidade (EDP), água e manutenção para o condomínio e domiciliação de pagamentos na conta de depósito bancário a constituir;

8. Aprovação de contratação de seguro contra risco de incêndio (para frações autónomas e partes comuns) e aprovação de montante de capital seguro;

9. Assuntos diversos (análise de outros assuntos de interesse geral do condomínio que a Assembleia entenda discutir).

5. Esta assembleia foi convocada pela Ré que representa 190/1000.

6. Segundo a ata n° 1 a reunião não se realizou em 21/05/2019 porque não estavam presentes nem representados os demais condóminos;

7. Por esse motivo a reunião realizou-se na segunda data que foi 21/06/2019.

8. Nessa reunião estava presente apenas a Ré.

9. Nessa reunião foram tomadas as seguintes deliberações:

1. No que diz respeito ao Ponto 1, pela única pessoa presente, em representação da fração C foi a mesma proposta como Administrador do Condomínio e refere a ata que “foi aprovado pelos condóminos presentes” ser designada como Administrador pelo período de junho a Dezembro de 2019;

2. Quanto ao Ponto 2 foi apresentada e aprovada pela “unanimidade dos condóminos presentes” a proposta de ser requerido o número de pessoal coletiva;

3. Em relação ao Ponto 3 foi proposta e aceite “pela unanimidade dos condóminos presentes” a abertura de uma conta de depósito em nome da Administração do Condomínio para depósito das receitas do Condomínio e pagamento das despesas do edifício, conta essa a ser movida com a assinatura do Administrador designado, podendo ser aberta como conta de depósito à ordem e como conta de depósito a prazo ou conta poupança condomínio, para depósito do Fundo Comum de reserva;

4. No Ponto 4 foi apresentada e aprovada proposta pela única pessoa presente com vista à aprovação de orçamento que contemplasse as receitas mínimas para fazer face despesas do condomínio, foi assim elaborado orçamento que foi aprovado pela “unanimidade dos condóminos presentes”, ou seja, pela única pessoa presente.

5. Quanto ao Ponto 5 foi proposto e aprovado pela “unanimidade dos condóminos presentes” o orçamento de receitas e quantitativo de quotas mensais que consta da referida Ata que se junta e dá por reproduzida (Doc. 1)

6. Relativamente ao Ponto 6, aprovação e constituição de Fundo Comum de reserva foi proposta que tendo em conta a necessidade de obras, e a imprevisibilidade do valor das mesmas, foi o assunto relegado para posterior deliberação;

7. No que diz respeito ao Ponto 7 foi aprovado pela “unanimidade dos condóminos presentes”, a elaboração de contratos de fornecimento de eletricidade e água quando houver fundos para isso e fazer a domiciliação do pagamento de tais despesas na conta de depósito do Condomínio;

8. No Ponto 8 nada foi decidido em relação à contratação de seguro pois não havia orçamentos para analisar e comparar, mas ficou decidido que até setembro de 2019 os condóminos devem apresentar comprovativo de que dispõe de seguro das suas frações com cobertura contra risco de incêndio das partes comuns;

9. Por último no Ponto 9, análise de outros assuntos, foi constatada a necessidade de se reunirem orçamentos para as obras de conservação e colocação do edifício em situação de utilização pelos proprietários, designadamente nas partes comuns tendo sido mandatada a Administração para solicitar orçamentos e submeter os mesmos à Assembleia.

10. A Ré CD e seu falecido cônjuge eram proprietários de todo o prédio desde 2007, tendo vendido as frações “A”, “B”, “D” e “E” do mesmo prédio, em 28/11/2008, pelo preço global de €350.000,00 a (...).

11. Com a obrigação de os compradores realizarem obras no interior da fração “C” e de ser atribuída, como fazendo parte integrante da mesma fração, a arrecadação com maior dimensão das arrecadações que viessem a ser edificadas, no âmbito das obras a ser realizadas pelos compradores, em todo o restante prédio.

12. As obras iniciaram-se após a aquisição, com a finalidade de serem substituídas as canalizações de água, gás e eletricidade, remodelações de cozinhas e casas de banho, colocação de tetos falsos, remodelação do chão de madeira, substituição de janelas e portas e ainda pintura geral do interior da fração, com remoção de eventuais infiltrações ou marcas de humidade.

13. O prédio, com exceção da fração “C” foi objeto de penhor e vendido judicialmente, mediante leilão eletrónico, ao Autor, pelo valor de 406.020,00€.

14. À data a aquisição feita pelo Autor, o prédio encontrava-se com as obras inacabadas, com paredes e estruturas partidas e danificadas e com as instalações elétricas de distribuição de água e gás inutilizadas, na consequência do início das obras, constando do anúncio de venda a que o A. teve acesso no âmbito do leilão, a que apresentou proposta o seguinte: “observações: (...) Imóveis a necessitar de remodelação extensiva, uma vez que as obras que decorriam no interior das frações não foram concluídas. Adverte-se que os interessados deverão apurar junto das entidades competentes da possibilidade de obtenção das licenças para realização das obras necessárias, bem como, da possibilidade de legalização das obras já realizadas. Adverte-se, ainda, que face às obras interiores já realizadas, poderá ser necessário proceder à alteração da propriedade horizontal.”

15. A Ré encontrava-se já a essa data, impedida de utilizar a fração de que é proprietária.

16. A Ré fez várias tentativas para que o A. fizesse obras de conservação do prédio, na proporção da permilagem de que é proprietário, mas este nada fez.

17. A não realização das obras nas partes comuns relativas ao acesso à fração das Rés e funcionamento de infraestruturas designadamente da instalação elétrica, canalização da água e gás impossibilitam as Rés de utilizar a sua fração.

18. A Ré diligenciou diversas vezes por convocar a Assembleia de condóminos, tendo, para o efeito, enviado as seguintes comunicações por via postal registada, após contacto telefónico com representante do A. para obter as datas que melhor conviessem a este:

a. Em 31 de Janeiro de 2019, com aviso de receção assinado em 05/02/2019, convocando a assembleia de condóminos para 28/02/2019 e para 11/03/2019, ambas pelas 15.00horas;

b. Em 06 de Maio de 2019, tendo sido entregue a 08/05/2019, convocando a Assembleia para o dia 20/05/2019, pelas 15.00horas, em primeira convocatória e para 21/05/2019, pelas 15horas, em segunda convocatória.

19. O edifício em causa não tem administração de condomínio e as partes comuns não têm água nem eletricidade.

20. O Autor nunca esteve presente nas Assembleias convocadas.

21. Na presente data o prédio encontra-se com tetos falsos caídos, falta de instalação elétrica, falta das canalizações de água e gás, deficiente impermeabilização das coberturas, falta de revestimentos e acabamentos em paredes, fraca impermeabilização e isolamento, necessidade de trabalho de carpintaria, necessidade de intervenção nos vãos exteriores e necessidade de pintura.

22. O estado atual do prédio impede a regular e segura utilização das partes comuns e das frações autónomas.

FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

Falta de iniciativa do autor na convocação de assembleia de condóminos, não participação na convocada e consequências daí advenientes.

O caso em apreço tem particularidades que o afastam dos comuns processos emergentes de conflitos entre condóminos. Com efeito, os Réus/apelantes são titulares de uma fração autónoma (com permilagem de 190/1000) e o autor é titular das restantes frações autónomas do mesmo prédio, dispondo assim da maioria absoluta dos votos em assembleias de condóminos a realizar.

A Ré convocou a realização de uma assembleia de condóminos para 21.5.2019, a qual não se realizou porque não estavam presentes nem representados os demais condóminos, vindo a realizar-se assembleia na segunda data ( 21.6.2019), constando da ata dessa assembleia a aprovação de várias deliberações (facto 9) pelo único condómino presente que representava 190/1000. O autor nunca compareceu nas assembleias convocadas (20), sendo que o autor adquiriu as frações em venda judicial por leilão eletrónico (13), numa altura em que decorriam obras no prédio.

O autor veio instaurar a ação, requerendo a declaração de nulidade das deliberações da assembleia de 21.5.2019, sendo a ação julgada procedente.

Os Réus/apelantes pugnam pela revogação da procedência da ação e pela revogação da improcedência da reconvenção, reafirmando os pedidos de condenação do autor nomeadamente a realizar obras.

Cremos que a posição dos Réus, expressa na contestação/reconvenção e reiterada nesta apelação, radica numa leitura incompleta e precipitada do enquadramento jurídico que pode ser convocado para suprir a situação de impasse na administração do condomínio.

Com efeito, dispõe o Artigo 1435º-A do Código Civil:

1- Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fração ou frações representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.

(…)

3- Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.

Por sua vez, dispõe o Artigo 1003º do Código de Processo Civil:

Artigo 1003.º

Nomeação de administrador na propriedade horizontal

1- O condómino que pretenda a nomeação judicial de administrador da parte comum de edifício sujeito a propriedade horizontal indica a pessoa que reputa idónea, justificando a escolha.

2- São citados para contestar os outros condóminos, os quais podem indicar pessoas diferentes, justificando a indicação.

3- Se houver contestação, observa-se o disposto nos n.ºs 2 e 3 do artigo 1000.º; na falta de contestação, é nomeada a pessoa indicada pelo requerente.

Conforme se refere em ABRANTES GERALDES, PAULO PIMENTA e LUÍS FILIPE SOUSA, Código de Processo Civil Anotado, II Vol., 2ª ed., 2022, Almedina, p.482, «Incumbe ao condómino requerente alegar e demonstrar que não se conseguiu reunir a assembleia ou que, tendo esta decorrido, não foi possível eleger o administrador, devendo indicar a pessoa que repute idónea para o exercício do cargo.»

Da conjugação destes preceitos, resulta o seguinte regime:

i. Caso não se consiga reunir/constituir a assembleia de condóminos, qualquer condómino pode, nos termos do Artigo 1003º, nº1, do Código de Processo Civil, requerer ao tribunal que nomeie judicialmente um administrador;

ii. Uma vez nomeado o administrador, assiste a este poderes para convocar a realização de assembleia de condóminos (Artigo 1431º, nº2, do Código Civil);

iii. A designação provisória como administrador do condómino cujas frações representem a maioria do capital investido (Artigo 1435º-A, nº1, do Código Civil) constitui solução supletiva só aplicável caso não se logre a nomeação judicial de administrador, o que bem se compreende porquanto a designação judicial tenderá mais a assegurar a tutela dos interesses do (coletivo) condomínio do que a assunção do cargo, a título provisório, pelo condómino com maior número de votos. O caráter supletivo da solução do nº1 do Artigo 1435º-A do Código Civil decorre, inequivocamente, do disposto no nº3 do mesmo artigo.

Cabia aos Réus/apelantes observar este iter legal e processual para suprir a situação de impasse na administração do condomínio.

Pergunta-se: e se, trilhando-se esta via, persistir a ausência do autor da assembleia convocada, impedindo a verificação do quórum constitutivo de um quarto do valor total do prédio (cf. Artigo 1432º, nº6, do Código Civil)?

A lei também dá resposta a esta situação.

Conforme se refere em Henrique Sousa Antunes (Coord.), Comentário ao Código Civil, Direito das Coisas, Universidade Católica Editora, 2021, pp. 493-494:

«O legislador não enuncia a solução a observar no caso de não ser possível reunir o número necessário de condóminos para a assembleia se constituir validamente, em segunda convocação.

A ausência de regulamentação parece poder ser suprida com base na aplicação analógica do artigo 1407º, nº2 do CC, em sede de compropriedade: neste sentido, não sendo possível formar a maioria legal, deve reconhecer-se a qualquer condómino a faculdade de recorrer ao tribunal, “que decidirá segundo juízos de equidade”, através do processo de jurisdição voluntária de suprimento da deliberação da maioria legal dos comproprietários, previsto no artigo 1002º (Suprimento da deliberação da maioria legal dos comproprietários) do Código de Processo Civil , que manda observar o artigo 1000º do mesmo diploma (sob a epígrafe “Suprimento de consentimento no caso de recusa”).»

No mesmo sentido, cf. Abílio Neto, Manual da Propriedade Horizontal, 4ª ed, 2025, p. 689.

Decorre deste breve excurso que os Réus não podiam, sem mais, formular os pedidos reconvencionais que deduziram, cabendo-lhes começar por exercer os poderes legais que lhe assistiam para nomear judicialmente um administrador, ao qual competiria convocar assembleia de condóminos tendo em vista, nomeadamente, a apreciação da questão da necessidade da realização de obras.

Assim, a invocação do instituto de abuso de direito e a sustentação das pretensões dos réus essencialmente neste instituto foi intempestiva por prematuridade porquanto existem procedimentos legais a percorrer antes de se chegar, eventualmente, a um contexto em que a invocação do instituto do abuso de direito, no que tange à atuação de um condómino, possa ser pertinente, atual e eventualmente decisiva.

O instituto do abuso de direito pode, de facto, ser pertinente no âmbito das relações entre condóminos e entre estes e o condomínio, sendo paradigmático a este respeito o estudo de Filipe Albuquerque Matos, “Obras nas partes comuns e abuso de direito dos condóminos”, in Propriedade Horizontal Jornadas, Gestlegal, 2022, pp. 131 a 186. Conforme refere este autor, o abuso de direito pode também aqui assumir um papel de ius corrigendi sobre o ius strictum (p. 178). Subsumir-se-ão ao abuso de direito «situações em que o exercício do direito não traz qualquer vantagem para o seu titular, visando apenas criar uma situação de desvantagem em relação a outrem, ou aquelas em que, tendo o titular alguma vantagem no exercício do direito, essa vantagem é inferior à desvantagem de outrem, a ponto de ultrapassar manifestamente os limites da boa fé» (Jorge Morais Carvalho, Os Limites à Liberdade Contratual, p. 131).

O abuso de direito não pode ser invocado, precipitada e precocemente, quando ainda não se esgotaram as soluções decorrentes da aplicação do direito estrito de cuja observância poderá emergir, naturalmente, uma solução para o litígio. Em suma, a invocação do instituto de abuso de direito deve constituir uma solução de última ratio.

Aqui chegados, concluindo-se que o autor não está investido nas funções de administrador, a título provisório, e, em suma, que os réus não despoletaram os procedimentos legais pertinentes perante as circunstâncias do caso (cf. supra), é linear a conclusão de que a improcedência da reconvenção é incontornável e deve subsistir.

Quanto à procedência da ação, não merece censura o raciocínio adotado pelo tribunal a quo no sentido de que, não observando a convocatória os requisitos legais (cf. Artigo 1431º, nº2, do Código Civil), a mesma inquina a realização da subsequente assembleia, sendo as deliberações tomadas nesta anuláveis.

Não colhe o argumento das Rés/apelantes no sentido de que o autor atua em abuso de direito inviabilizando, com a sua postura, a nomeação de administrador e a convocação da assembleia. Conforme já foi demonstrado supra, há outro caminho legal a percorrer para ultrapassar a inércia do autor, sendo – também aqui – a invocação do abuso de direito intempestiva.

A fundamentação autónoma da condenação em custas só se tornará necessária se existir controvérsia no processo a esse propósito (cf. art. 154º, nº1, do Código de Processo Civil; Acórdãos do Tribunal Constitucional nºs. 303/2010, de 14.7.2010, Vítor Gomes, e 708/2013, de 15.10.2013, Maria João Antunes).

DECISÃO

Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se o dispositivo da sentença recorrida.

Custas pelos apelantes na vertente de custas de parte (Artigos 527º, nºs 1 e 2, 607º, nº6 e 663º, nº2, do Código de Processo Civil).

Lisboa, 4.6.2024

Luís Filipe Pires de Sousa

Ana Cristina Maximiano

Rute Sabino Lopes

[1] Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 7ª ed., 2022, p. 186.

[2] Abrantes Geraldes, Op. Cit., pp. 139-140.

Neste sentido, cf. os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 9.4.2015, Silva Miguel, 353/13, de 10.12.2015, Melo Lima, 677/12, de 7.7.2016, Gonçalves Rocha, 156/12, de 17.11.2016, Ana Luísa Geraldes, 861/13, de 22.2.2017, Ribeiro Cardoso, 1519/15, de 25.10.2018, Hélder Almeida, 3788/14, de 18.3.2021, Oliveira Abreu, 214/18, de 15.12.2022, Graça Trigo, 125/20, de 11.5.2023, Oliveira Abreu, 26881/15, de 25.5.2023, Sousa Pinto, 1864/21, de 11.7.2023, Jorge Leal, 331/21. O tribunal de recurso não pode conhecer de questões novas sob pena de violação do contraditório e do direito de defesa da parte contrária (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17.12.2014, Fonseca Ramos, 971/12).