Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
Relatório
AA, Lda deduziu a presente acção declarativa de condenação com processo ordinário contra BB, S.A., CC e DD, S.A
Pediu que se reconheça a aquisição pela A. do direito de propriedade livre de ónus e encargos, por via de usucapião com recurso ao instituto da acessão na posse, dos prédios sitos na R. ........., ....., Avenida .........., ...../..... e R. .........., 217 todos na cidade de Matosinhos; que se condene os RR a reconhecerem o direito de propriedade plena, livre de quaisquer ónus ou encargos da A sobre os prédios atrás identificados; que se declare nulas as hipotecas constituídas sobre os identificados prédios sitos na Av. ....... e sobre o prédio sito na R. ........... a favor das 2ª. e 3ª. RR, respectivamente; que se ordene o cancelamento dos registos de constituição das hipotecas voluntárias inscritos a favor das 2ª. e 3ª. RR e que se ordene o cancelamento dos registos de penhora que incidem sobre os três referidos prédios.
Após requerer a alteração da causa de pedir e ampliação do pedido e a intervenção principal provocada do EE, S.A. e FF, Lda, pediu a condenação do primeiro dos referidos intervenientes a reconhecer o direito de propriedade livre de ónus e encargos da A sobre o prédio sito na R. .........., 217 em Matosinhos e o segundo a reconhecer o direito de propriedade livre de ónus e encargos da A sobre o prédio sito na Av. .........., ...../..... em Matosinhos; a declaração de nulidade entre a 1ª. R. e o EE, S.A. e de ineficácia perante a A do negócio jurídico de constituição de hipoteca sobre o prédio sito na R. .........., 217 em Matosinhos a favor do EE, S.A.; a declaração de nulidade entre a 1ª. R. e FF, Lda e de ineficácia perante a A do negócio jurídico de compra e venda do prédio sito na Av. .........., ...../..... em Matosinhos e o cancelamento dos indicados registos de constituição da hipoteca voluntária a favor do EE, S.A e de aquisição pela FF, Lda.
Como fundamento, alegou que em 2 Agosto de 2001 celebrou com a 1ª. R. um contrato-promessa de compra e venda nos termos do qual a primeira lhe prometeu vender os prédios atrás identificados, pelo preço total de PTE 1.590.000.000$00 (€ 7.930.886,56), preço esse que foi pago na totalidade em 6 de Agosto de 2001 e do qual a 1ª. R. deu quitação; que nesse mesmo dia entrou na posse dos referidos prédios em conformidade com o disposto na cláusula quinta do contrato-promessa; que no mesmo dia a 1ª. R. outorgou uma procuração irrevogável através da qual concedeu poderes especiais à A para proceder à venda dos indicados imóveis, concedendo-lhe ainda poderes para celebração de negócio consigo mesmo; que a celebração da escritura pública estava condicionada à obtenção prévia do licenciamento dos prédios; que em 2001 efectuou o registo provisório da aquisição da propriedade dos três imóveis, registo que foi sucessivamente renovando até 2006, altura em que o mesmo foi recusado; que de imediato encetou diligências necessárias ao deferimento do pedido de licenciamento dos prédios junto da Câmara Municipal de Matosinhos; que os prédios em causa estão inscritos a favor da 1ª. R., o da Av. .......... desde 15 de Maio de 1928, o da R. .......... desde 11 de Abril de 1911 e o da R. ........... desde 31 de Março de 1992, tendo a mesma, desde as indicadas datas, exercido sobre os mesmos uma actuação não só correspondente ao direito de propriedade, como também à qualidade de possuidora que lhe é inerente; que logo em Agosto de 2001 os referidos imóveis deixaram de constar no activo imobilizado da 1ª. R. para passarem a integrar o activo imobilizado da A., tendo, terminado o processo contabilístico de integração dos três imóveis no seu património e de actualização e regularização das obrigações fiscais e administrativas prementes, requerido, junto da R., a entrega das chaves, o que veio a ocorrer em finais de Setembro de 2002; que logo a partir de 2 de Agosto de 2001 a R. passou a endossar-lhe todas as responsabilidades inerentes à qualidade de proprietária dos três imóveis, remetendo-lhe todas as cartas que lhe eram dirigidas pelos arrendatários, assim como quaisquer notificações das autoridades oficiais e referentes aos imóveis dos autos, sendo que, como a 1ª. R. figurava como proprietária do imóvel inscrita no registo, as respostas a tais interpelações eram preparadas pela A mas subscritas pela R., o mesmo ocorrendo em relação ao IMI, que embora fosse pago pela A, as guias para o respectivo pagamento continuavam a ser remetidas para a sede e em nome da 1ª. R., sendo por estas remetidas para a A para que esta procedesse ao seu pagamento, procedimento seguido até final de 2006, altura que coincidiu com a recusa da Conservatória em renovar o registo provisório, tendo a 1ª. R. deixado de remeter à A as guias para pagamento do IMI; que, mediante acordo com a 1ª. R., assumiu os custos de uma acção de despejo interposta contra o inquilino do prédio sito na Av. .........., disponibilizando os serviços dos seus próprios mandatários; que em acção que correu termos no 4º. Juízo deste Tribunal foi-lhe reconhecida a qualidade de possuidora de boa-fé do referido prédio; que depois da recusa da renovação do registo recaiu sobre os imóveis dos autos um conjunto de ónus e encargos, tendo a A interposto embargos de terceiro; que a 1ª. R., após a recusa de renovação do registo de aquisição provisória dos identificados prédios promoveu a constituição e respectivo registo de hipotecas voluntárias sobre os mesmos, hipotecas essas que, por incidirem sobre bens que, materialmente, não pertenciam à 1ª. R. origina a sua nulidade; que como preliminar de acção de execução específica requereu o arrolamento dos referidos imóveis que veio a ser levantado na sequência do trânsito em julgado da decisão que julgou improcedente a referida acção; finalmente, que mantém a posse que lhe foi transmitida pela 1ª. R., posse essa titulada, de boa-fé, pública e pacífica e que, acrescida aos seus anos de posse, resulta que já completou os 15 anos requeridos para a aquisição do direito de propriedade por usucapião e que, sendo a aquisição por usucapião uma aquisição originária, os seus efeitos retrotraem-se à data do início da posse, sendo nulas as hipotecas entretanto constituídas pela 1ª. R. porquanto já não era proprietária desses imóveis aquando da celebração dos actos jurídicos tendentes à constituição das referidas garantias.
A 1ª. R.,BB, S.A. invocou na contestação a sua ilegitimidade passiva por já não ser proprietária do prédio sito na Av. .........., ...../..... por o ter vendido a FF, Lda.
Em sede de impugnação diz que não houve tradição dos imóveis; que não foi paga a totalidade do preço; que o contrato foi celebrado com o intuito de garantir o negócio relativo à compra e venda de acções entre a GG, S.A e HH, S.A.; que a A só submeteu a registo o contrato-promessa em 9 de Novembro de 2006, impugnando os demais factos alegados pela A.
Concluiu defendendo que a A nunca entrou na posse dos prédios dos autos, mesmo que se entendesse o contrário tal posse, porque não titulada, presume-se de má-fé, não tendo a A ilidido a presunção consagrada no artº. 1260º. do C.C.; defende ainda que também não estamos perante uma posse pública porque nem os vizinhos reconhecem a A como possuidora dos imóveis; acrescenta que a acessão da posse a que se reporta o artº. 1256º. do C.C. exige que a transmissão do anterior para o actual possuidor seja titulada, sendo título o que a lei exige para que o negócio de transmissão seja formal e substancialmente válido, o que não ocorre no caso dos autos. Termina pedindo a condenação da A como litigante de má-fé porquanto a A não poderia ignorar a falta de fundamento da acção, para além de ter alterado a verdade dos factos e omitido outros relevantes.
A 3ª R., DD, S.A. impugna por desconhecimento toda a matéria de facto alegada na P.I. com excepção da constituição da hipoteca voluntária a seu favor. Mais defende que o contrato-promessa invocado não tem eficácia translativa, não sendo a posse da A titulada, que a A não alega a prática de actos materiais sobre os prédios, que a interposição da acção de execução específica por parte da A revela que a A não tinha verdadeiro animus possidendi, não se sabendo igualmente se passou a tratar dos assuntos dos prédios à vista de todos e sem qualquer oposição, sendo que os actos elencados são de administração e praticados em nome da 1ª. R., sendo que a própria A alega que a partir de Novembro de 2006 a atitude da R. mudou.
Finalmente alega que são aplicáveis à usucapião as regras da prescrição - cfr. artº. 1292º- nomeadamente o disposto no artº. 325º. do C.C. - tendo a A, com a interposição da acção de execução específica, reconhecido o direito de propriedade da primeira R. sobre os prédios.
A CC vem dizer que já procedeu ao distrate da hipoteca constituída sobre o prédio sito na Av. .........., ...../....., cuja declaração de nulidade e cancelamento do respectivo registo é pedido pela A, pelo que deve ser absolvida do pedido. Alega depois que é titular de uma hipoteca voluntária constituída sobre o prédio sito na R. ..........., ...... Em sede de impugnação diz que desconhece os factos alegados e relativos às relações entre a A e a 1ª. R. sendo que, mesmo que se aceite como verdadeiros os factos alegados pela A, dos mesmos não resulta que tenha havido tradição material do imóvel da 1ª. R. para a A, nem que a mesma tenha praticado qualquer acto material sobre o imóvel; mais alega que do facto alegado de ter sido conferida à A uma procuração que, entre outros, lhe confere poderes para administrar o imóvel em representação da 1ª. R., resulta que se a A alguma vez teve a disponibilidade do imóvel foi enquanto representante da R. sendo mera detentora do mesmo, pelo que, para que pudesse tornar-se verdadeira possuidora, teria de ter invertido o título da posse, nos termos do artº. 1265º. do C.C., o que não resulta dos factos por si alegados; mas mesmo que a A fosse possuidora tal posse não poderia ser considerada titulada porquanto um contrato-promessa não é "um modo legítimo de adquirir" o direito de propriedade e não sendo titulada presume-se de má-fé, não tendo a A. ilidido tal presunção, ou seja, não alegou que ao adquirir a posse ignorava que lesava o direito de propriedade da 1ª. R., nem podia ignorar porquanto sabia quem era a proprietária do imóvel e que a transferência do direito de propriedade estava dependente da outorga da escritura de compra e venda para a qual a referida procuração lhe conferia poderes. Acrescenta que foi sempre a R. quem surgiu publicamente como proprietária do imóvel, não podendo, assim, ser considerada pública a alegada posse exercida pela A.. Finalmente alega que, a entender-se que a A é possuidora, a duração da sua posse é de apenas 7 anos; para adquirir por usucapião teria que aceder à posse da sua antecessora; o artº. 1256º. nº. 1 do C.C. exige um título válido para a transmissão do direito e título válido para a transmissão do direito de propriedade sobre um imóvel é apenas a escritura pública. Termina pela improcedência da acção.
Na Réplica a A vem renovar o pedido de ampliação do pedido e intervenção principal provocada principal formulado anteriormente pugnando pela legitimidade da 1ª. R
Quanto à contestação da CC defende que a mesma não deve ser absolvida do pedido porquanto, embora seja certo que ocorreu o distrate da hipoteca cuja nulidade se pedia o certo é que, como reconhece a R., a mesma mantém a qualidade de credora hipotecária sobre um outro imóvel dos autos, requerendo a alteração da causa de pedir e do pedido em conformidade com o atrás alegado, pedindo que se declare a nulidade entre a 1ª. R. e a CC e ineficácia perante a A do negócio jurídico de constituição de hipoteca sobre o prédio sito na R. ........... em Matosinhos a favor da 2ª. R. e a que se refere a Ap. 40 de 2008/09/04.
Por despacho de 9 de Maio de 2009 foi admitida a ampliação da causa de pedir e do pedido formulado pela A e admitida a intervenção principal provocada, aos lados das RR, do EE, S.A. e de FF, Lda.
Citadas as intervenientes veio a FF contestar e deduzir reconvenção dizendo que desconhece as relações da A com as três RR contra quem foi proposta a acção, impugnando a matéria de facto por desconhecimento. Mais alega que aquando da celebração da escritura pública, para além do registo provisório de aquisição, mostravam-se inscritas quatro penhoras a favor da Fazenda Nacional, uma hipoteca a favor da CC e uma hipoteca a favor do EE, estando assegurados os cancelamentos de tais inscrições, o que veio a ocorrer posteriormente. Alega ainda que nas negociações tendentes ao imóvel que comprou sempre lhe foi dito que o imóvel pertencia à R. não havendo no mesmo qualquer sinal de ser utilizado pela A, estando o mesmo desocupado e tendo-lhe sido entregue aquando da escritura de compra e venda, tendo de seguida mandado colocar cadeados nas portas e mandado fazer o levantamento topográfico do imóvel, sendo que os técnicos andaram no interior do mesmo sem que ninguém a tal se opusesse, não tendo tido conhecimento de qualquer pretensão da A sobre o dito imóvel até ter sido citada para a presente acção, sendo que desde 4 de Agosto de 2008 tem utilizado o imóvel à vista de toda a gente, de forma ininterrupta e pública, sem oposição de ninguém e na intenção de que o imóvel lhe pertence, sendo que o mesmo imóvel, inscrito a favor da 1ª. R. desde 15/5/1928, tem vindo por esta a ser utilizado desde a data da referida inscrição e até 4 de Agosto de 2008, de forma ininterrupta, na intenção e convicção de que o imóvel lhe pertence, usando-o para a sua actividade, arrendando-o e tirando dele rendimento, tudo de forma pública e sem oposição de outrem. Alega ainda que a tradição no âmbito do contrato-promessa confere ao promitente-comprador a mera detenção; que os factos alegados pela A consubstanciam meras actuações formais e não materiais sobre o imóvel, não tendo a A o animus de proprietária, como resulta do facto de ter proposto acção de execução específica na qual veio ampliar o pedido, pedindo indemnização pelo incumprimento do contrato-promessa. Finalmente alega que não pode haver acessão na posse porque a alegada posse da A não é titulada porquanto o contrato-promessa não é um modo legítimo de aquisição do direito a que se reporta a posse, não podendo a acessão ser invocada contra o registo.
Termina concluindo pela improcedência da acção, requerendo que se declare a reconvinte legítima proprietária do prédio urbano sito na Av.
Por sua vez o EE veio contestar dizendo que em 4 de Junho de 2008 concedeu um empréstimo à HH, S.A.; que para garantia do pagamento do mesmo foi constituída hipoteca sobre o prédio descrito sob o nº. 00000 de Matosinhos, hipoteca essa registada sob a Ap. 00 de 2008.06.25; que a mutuária não pagou nenhuma das prestações a que se obrigara, mantendo o banco Réu interesse na manutenção da referida garantia, o que já não ocorre relativamente à hipoteca registada sob a Ap. 00 de 2008.06.06 uma vez que o crédito cujo pagamento garantia já se mostra satisfeito, tendo já sido emitido o respectivo distrate. Quanto à pretensão da A defende que, mesmo dando-se por verdadeiros todos os factos por aquela alegados, não deve a mesma proceder porquanto a posse não é titulada, não podendo, por tal facto aceder na posse dos antepossuidores.
A A replicou, terminando como na petição inicial e pedindo a improcedência do pedido reconvencional formulado pela interveniente FF, Lda.
No saneador foi fixado à acção o valor de € 7.930,886,56.
Foi ainda julgada improcedente a invocada excepção de ilegitimidade.
E, conhecendo-se do mérito, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, tendo as rés sido absolvidas de todos os pedidos formulados pela autora.
Discordando da decisão que alterou o valor da acção e da sentença proferida, delas interpôs recurso a autora para o Tribunal da Relação do Porto, que pelo Acórdão inserido a fls.950 a 977 que confirmou por unanimidade a sentença da 1ª instância.
Não obstante se verificar uma situação de dupla conforme, a que alude o nº3 do art.721 do CPC, veio a A interpor recurso de revista excepcional com base no art. 721-A nº1 al. c) do CPC, recurso este que veio a ser admitido pela Formação a que alude o nº3 do citado normativo 721-A, nos termos do Acórdão inserido a fls.1156 a1165.
A recorrente formula as seguintes conclusões:
A. Do acórdão do Tribunal da Relação do Porto que julgou improcedente o recurso de Apelação, confirmando a decisão proferida pelo Tribunal de primeira instância por meio de despacho saneador-sentença, cabe revista excepcional, nos termos do artigo 721.°-A do CPC.
B. Tal sucede pelo facto de, a par da dupla conforme, o acórdão recorrido se encontrar em contradição com outro, já transitado em julgado, proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa em 20 de Maio de 2010, no domínio da mesma legislação - artigo 1256.° do CC - e sobra a mesma questão fundamental de direito — a acessão na posse -.
C. O Tribunal da Relação do Porto fundamentou a respectiva decisão no facto de, em eu entender, (i) a qualificação da posse da Recorrente como não titulada impedir o recurso à acessão e (ii) não poder a acessão na posse funcionar contra o antecessor;
D. Quanto à alegada premência de um título, releve-se que nada na lei impõe, para efeitos de acessão na posse, um negócio jurídico que consubstancie um acto de alienação de um direito sobre determinado bem donde derive a posse.
E. Pelo contrário, determinante é que a transmissão da posse (e não do direito a que se refere) resulte de um acto concreto do transmitente e que permita aferir que a posse que este exercia sobre determinado bem passou a ser assumida, a partir de determinada data, pelo seu sucessor.
F. É irrelevante, para efeitos de recurso à acessão na posse e consequente reconhecimento da aquisição originária da propriedade por via da usucapião, a qualificação da posse como titulada, uma vez que nesta questão rege apenas o artigo 1256.° do CC, alheio à existência de qualquer "modo legítimo de adquirir".
G. Quanto ao alegado limite natural à acessão na posse, constitui uma construção de jure condendo sem apoio na lei nem em qualquer princípio jurídico, sendo alheia e ignorada pela jurisprudência, valendo, apenas, como uma mera opinião doutrinária;
H. De relevar, em todo o caso, que a usucapião forma-se independentemente de um direito anterior, podendo constituir-se contra esse direito e apesar desse direito.
I. O douto acórdão recorrido, ao decidir nos termos acima sindicados, violou, pois, a lei substantiva que regula o instituto da acessão na posse (artigo 722.°, n.°l, alínea a) do CPC), na medida em que incorreu num erro de interpretação e com base neste fundamentou o sentido da decisão definida.
A ora Recorrente declara que deverá instruir o presente recurso apenas o acórdão ora recorrido, de fls. ..., não se solicitando a emissão de traslado ou certidão porquanto se encontra disponibilizado na página informática de acesso público do Ministério da Justiça.
Nestes termos e nos demais de Direito aplicáveis, deverá ser dado provimento ao presente recurso e, em consequência ser revogada a decisão de mérito recorrida.
Junta: 2 Documentos.
As rés contra-alegaram, concluindo pela improcedência da apelação.
Após os vistos legais, cumpre decidir.
II- Fundamentação:
Na decisão recorrida foram considerados os seguintes factos:
a) A A é uma sociedade que se dedica à actividade de construção, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, sua exploração e administração, sendo o seu capital integralmente detido pela sociedade de direito espanhol denominada GG, S.A. – Doc. de fls 73 a 76 dos autos.
b) Em 05 de Junho de 2001, GG, S.A. e HH, S.A. celebraram um acordo que denominaram de “Contrato Promessa de Compra e Venda de Acções”, nos termos constantes do documento que se mostra junto aos autos a fls. 77 a 124 dos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
c) Em 06 de Agosto de 2001 a GG, S.A. e HH, S.A. celebraram um acordo que denominaram de “Contrato de Compra e Venda de Acções”, conforme consta do documento junto aos autos a fls. 125 a 136 dos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
d) Em 2 de Agosto de 2001 a A e a 1ª. R., subscreveram um documento que denominaram de “Contrato Promessa de Compra e Venda” no qual a segunda declarou prometer vender e a primeira declarou prometer comprar os seguintes prédios:
- Prédio urbano sito na R. .........., 217, freguesia de Perafita, Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o nº. 000 e inscrito na matriz urbana daquela freguesia sob o artigo 1747;
- Prédio urbano sito na R. ..........., ....., freguesia de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o nº. 0000 e inscrito na matriz urbana daquela freguesia sob o artigo 4772;
- Prédio urbano sito na Av. .........., ...../....., freguesia de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o nº. 912 e inscrito na matriz urbana daquela freguesia sob o artigo 390. - Doc. de fls 149 a 154 dos autos, cujo conteúdo se dá aqui por reproduzido.
e) Nos termos da cláusula terceira o preço da compra e venda prometida era de PTE. 1.590.000.000$00, já recebidos pela promitente vendedora e dos quais a mesma dava quitação.
f) Ainda nos termos do mesmo contrato a data e local de realização de escritura de compra e venda seria da responsabilidade da A, entregando a R. à mesma uma procuração irrevogável, outorgada no interesse da promitente compradora, conferindo-lhe poderes para outorgar a escritura pública na qualidade de vendedora, permitindo, assim, a celebração de negócio consigo mesma – - Doc. de fls 149 a 154 dos autos.
g) Nos termos da cláusula quarta do mesmo contrato a 1ª. R. entregaria à A os prédios em causa no mesmo dia da outorga do contrato, obrigando-se esta a obter as licenças de utilização relativas aos prédios prometidos vender, comprometendo-se a R. a cooperar com a A na obtenção das mesmas.
h) No dia 2 de Agosto de 2001, no Primeiro Cartório Notarial do Porto a R. constituiu sua procuradora a aqui A, conferindo-lhe poderes especiais para prometer vender e vender, transferir, onerar, permutar e por qualquer forma dispor, na totalidade ou em parte, judicial ou extrajudicialmente, pelo preço e na data que a mandatária considerar conveniente os prédios em causa nos presentes autos, podendo celebrar negócio consigo mesmo ou em que seja interessada, sendo-lhe ainda conferidos, com a possibilidade de substabelecer, os poderes para requerer licenças de construção e/ou utilização junto das respectivas Câmara Municipais, requerer a realização de vistorias, junto de autoridades administrativas, bombeiros ou outras entidades que para o efeito sejam competentes, requerer junto das respectivas conservatórias registos provisórios ou definitivos, neles fazendo declarações complementares, proceder a actualizações de cadernetas prediais, fazer declarações complementares tudo junto das respectiva repartições de finanças– Doc. de fls 156 a 158 dos autos.
i) Da cláusula quinta do contrato de compra e venda de acções celebrado em 6 de Agosto de 2001 entre a GG, S.A. e a HH, S.A. consta que “A Vasco da Gama não pôde, por razões formais, conforme previsto na REESTRUTURAÇÃO, celebrar até à presente data, a escritura pública de compra e venda ...”, entre outros, dos prédios dos autos, tendo prometido “vendê-los à AA, Lda, sociedade integralmente detida pela Primeira Contraente, de quem recebeu a totalidade do preço e para quem transmitiu já a respectiva posse, tendo outorgado procuração para alienar e administrar os referidos prédios da forma que entender, ...” – Doc. de fls 125 a 136 dos autos.
j) Ainda nos termos da mesma cláusula “O Segundo Contraente reconhece a existência dos referidos contratos promessa e procuração e obriga-se, na qualidade de accionista única da Vasco da Gama, a respeitar e a fazer respeitar as obrigações deles emergentes” considerando as partes que “com o contrato promessa acima referido e com a escritura pública que constitui o Anexo 3 a este contrato está efectuada a transmissão dos imóveis ...” – Doc. de fls 125 a 136 dos autos.
l) Em 30 de Maio de 2008 estavam em vigor, relativamente ao prédio descrito sob o nº. 00000 de Perafita as seguintes inscrições:
- G.1 - Ap 000000000 - aquisição a favor da Litografia do Sado, S.A.R.L.;
- G.2 - Ap 000000000 - aquisição a favor da BB, S.A.;
- F.2 - Aps 00 e 000000000 - penhora para garantia da quantia exequenda devida a II, S.A.
- F.3 - Ap 000000000 - acção movida pela AA, Limitada contra BB, S.A. a pedir sentença que produza os efeitos da declaração negocial dos réus, a que estes estão adstritos por contrato de promessa de compra e venda celebrado com o autor;
- F.4 - Ap 0000000000 - arrolamento requerido pela AA, Lda.
- F.5 - Ap 000000000 - penhora para garantia da quantia exequenda devida à Fazenda Nacional - Doc. de fls 159 a 164.
m) Em 30 de Maio de 2008 estavam em vigor, relativamente ao prédio descrito sob o nº. 0000 de Matosinhos as seguintes inscrições:
- G - Ap 0000000 - aquisição a favor BB, S.A.;
- F - Ap 00 de 2006/12/12 - penhora para garantia da quantia exequenda devida a MM
- F - Ap 00 de 2007/02/19 - penhora para garantia da quantia exequenda devida a II, S.A.
- F - Ap 00 de 2007/03/12 - acção movida pela AA, Limitada contra BB, S.A. a pedir sentença que produza os efeitos da declaração negocial dos réus, a que estes estão adstritos por contrato de promessa de compra e venda celebrado com o autor;
- F - Ap 00 de 2007/03/15 - arrolamento requerido pela AA, Lda.
- F - Ap 00/2007/12/12 - penhora para garantia da quantia exequenda devida à Fazenda Nacional;
- C - Ap 00de 2008/02/13 - hipoteca voluntária a favor da DD S.A., registada provisoriamente;
- F - Ap 00de 2008/03/18 - arresto requerido pelo Besleasing e JJ, S.A.- Doc. de fls 165 a 169.
n) Em 30 de Maio de 2008 estavam em vigor, relativamente ao prédio descrito sob o nº. 912 de Matosinhos as seguintes inscrições:
- G - Ap 00de 1928/05/15 - aquisição a favor da BB, S.A.;
- F - Ap 00 de 2001/09/20 - penhora para garantia da quantia exequenda devida à Fazenda Nacional;
- F - Ap 00 de 2001/09/20 - penhora para garantia da quantia exequenda devida à Fazenda Nacional;
- F - Ap 00 de 2007/03/12 - acção movida pela AA, Limitada contra BB, S.A. a pedir sentença que produza os efeitos da declaração negocial dos réus, a que estes estão adstritos por contrato de promessa de compra e venda celebrado com o autor;
- F - Ap 00 de 2007/03/15 - arrolamento requerido pela AA, Lda.
- C - Ap 00 de 2007/05/10 hipoteca voluntária a favor da CC, Limited;
- F - Ap 00 de 2007/12/12 - penhora para garantia da quantia exequenda devida à Fazenda Nacional. -Doc. de fls 170 a 174
o) O registo provisório da aquisição a favor da A foi sendo sucessivamente renovado desde 2001 até 2006 – Docs. de fls 165 a 169 e 437 a 444.
p) A A propôs contra a 1ª. R. e HH, S.A., acção declarativa de condenação que correu termos no 4º. Juízo Civel deste tribunal sob o nº. 6751/06.9TBMTS, acção que não foi contestada, tendo, no Acórdão da Relação do Porto cuja cópia se mostra junta de fls 260 a 272 dos autos e cujo conteúdo se dá aqui por reproduzido, sido-lhe reconhecida a qualidade de possuidora de boa fé do imóvel sito na Av.
q) A A deduziu embargos de terceiro à execução movida pelo Besleasing e JJ S.A. contra a 1ª. R. a correr termos neste juízo sob o nº. 7559/07.0TBMTS - Doc. de fls 277 a 305 dos autos.
r) A A deduziu embargos de terceiro à execução movida por MM contra a 1ª. R. a correr termos no 2º. juízo deste Tribunal sob o nº. 853/06.9TBMTS - Doc. de fls 306 a 319 dos autos.
s) A A deduziu embargos de terceiro à execução movida por II, S.A. contra a 1ª. R. a correr termos no 2º. juízo deste Tribunal sob o nº. 5887/06.0TBMTS - Doc. de fls 320 dos autos.
t) A A deu entrada em juízo de uma acção contra a embargada BB pedindo seja decretada a execução específica do acordo referido em E), declarando-se transmitida para si a propriedade dos imóveis do mesmo constantes, acção essa que foi julgada improcedente, tendo igualmente sido ordenado o levantamento do arrolamento ordenado nos autos de procedimento cautelar que corriam por apenso aos referidos autos – Doc. de fls 446 a 460.
u) Em 25 de Junho de 2008 foi inscrita a favor do EE uma hipoteca voluntária sobre o prédio descrito sob o nº. 000 de Freguesia de Perafita a que corresponde a AP. 00.
v) No dia 1 de Agosto de 2008 no Cartório Notarial da Licenciada LL foi outorgada uma escritura de compra e venda nos termos da qual a 1ª. R. declarou vender a FF, Lda, e esta declarou comprar o prédio urbano sito na Av. .......... ...../....., descrito na Conservatória do registo Predial sob o nº. 000, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 4546 – Doc. De fls 771 a 776 dos autos.
x) Em 31 de Julho de 2008 foi inscrita na Conservatória do Registo Predial a favor da interveniente FF, Lda a aquisição provisória do prédio descrito sob o nº. 912 de freguesia de Matosinhos- Doc. de fls 590 a 594 dos autos.
z) Em 5 de Agosto de 2008 foi a inscrição atrás referida convertida em definitiva – idem.
aa) Em 25 de Setembro de 2008 foi inscrita a presente acção, em 2 de Outubro de 2008 foi inscrita, sob a AP ...., em relação ao mesmo prédio, uma penhora a favor da Fazenda Nacional e em 20 de Outubro, sob a Ap. ..nova penhora a favor da mesma entidade, não constando, em 18 de Dezembro de 2008, qualquer outra inscrição sobre o referido prédio –idem.
bb) Em 23 de Junho de 2008 foi convertida em definitiva a hipoteca provisória a que respeita a apresentação 75 de 2008/05/27 incidente sobre o prédio descrito sob o nº. 0000 da freguesia de Matosinhos e o arresto a que respeita a inscrição 17 de 2008/03/18 incidente sobre o mesmo prédio – Doc. De fls 595 a 600.
cc) Em 4 de Agosto 2008 foi inscrita a favor da CC sobre o prédio descrito sob o nº. 0000 da freguesia de Matosinhos, uma hipoteca voluntária sob a Ap .....– Doc. De fls 595 a 600.
dd) Em 23 de Julho de 2008, no Cartório Notarial de KK foi outorgada uma escritura de mútuo com hipoteca nos termos da qual o EE, S.A. concede à HH, S.A. um financiamento no valor de um milhão seiscentos e sessenta e um mil quatrocentos e dezasseis euros, constituindo a BB, S.A., a favor daquele banco, hipoteca sobre o prédio sito na R. .........., 217, freguesia de Perafita, concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº. 000 da referida Freguesia – Doc. De fls 717 a 732 dos autos cujo conteúdo se dá aqui por reproduzido.
ee) A hipoteca atrás referida mostra-se registada sob a inscrição Ap. 00 de 2008/06/25
ff) Em 29 de Julho de 2008 o EE emitiu uma declaração a autorizar o cancelamento da inscrição hipotecária C – Ap. 00 de 2008/06/06 a incidir sobre o prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº. 000000000 – Doc. de fls 734 e 735
Apreciando:
Conforme se constata o Tribunal da Relação do Porto fundamentou a sua decisão no facto de considerar a posse da recorrente como não titulada, circunstância esta impeditiva de recurso ao instituto da acessão a que alude o art. 1256 do C. Civil.
Por seu turno, para a recorrente como decorre das precedentes conclusões de recurso considera” determinante é que a transmissão da posse ( e não o direito a que se refere) resulte de um acto concreto do transmitente e que permita aferir que a posse que este exercia sobre determinado bem passou a ser assumida , a partir de determinada data pelo seu sucessor”-clª-E.
Antes demais importa registar o pedido que a A formula que é do seguinte teor:
a) Se reconheça a aquisição pela A do direito de propriedade, livre de ónus e encargos, por via de usucapião com recurso ao instituto da acessão na posse, dos prédios sitos na Rua ........... nº .....,Avenida .......... nº ...../..... e Rua .......... nº000 todos na cidade de Matosinhos
b) Condene os RR a reconhecerem o direito de propriedade plena ,livre de quaisquer ónus ou encargos , da A sobre os prédios indicados na alínea a)
c) Declare nulas hipotecas constituídas sobre os identificados prédios ambos em Matosinhos , a favor das 2ª e da 3ª R respectivamente
d) Ordene o cancelamento dos registos de constituição das hipotecas voluntárias inscritas a favo da 2ª e 3ª R
e) Ordene o cancelamento dos registos de penhora que incidem sobre os três referidos prédios.
Como é sabido na acção de reivindicação a causa de pedir é constituída pelo direito de propriedade, que pode existir em virtude de aquisição originária ou derivada; na acção de reivindicação é necessário ter em conta a forma de adquirir, porque a situação do proprietário reivindicante varia conforme a aquisição do direito que invoca se fez por um ou outro daqueles processos.
Na aquisição originária o direito do proprietário reivindicante é um direito autónomo, um direito independente do direito do proprietário anterior.
Assim aquele que invoca como causa de pedir uma forma de adquirir originária basta demonstrar , a existência de uma destas formas de aquisição. Na aquisição derivada não é assim. Há de ter-se em conta o direito do anterior proprietário, em harmonia com o princípio «quia nullumad actorem dominium transfere possunt ,quum ipsi domini non sint».
Os negócios jurídicos translativos, como a compra e venda, doação etc. não criam propriedade, apenas a transferem.
As formas de aquisição originária da propriedade no direito português são a ocupação, a acessão e a prescrição positiva ou usucapião.
Como é sabido, compete ao autor a prova do direito causa da reivindicação:
actore non probante réus absolvitur.
Significa em função da causa de pedir da presente acção que é à autora que importa demonstrar a alegada aquisição originária, usucapião.
A este respeito os Prof P.Lima e A. Varela in C. Civil Anotado referem” desde que a posse é uma situação de facto, uma actuação correspondente ao exercício de um direito real que pode ser titulada ou não titulada… . O que há fazer, em princípio, é procurar nela o corpus e o animus , para , encontrando-os considerar o detentor um possuidor em nome próprio. O que, porém excepcionalmente acontece é que o título, de per si, qualifica a detenção como posse precária, e, neste caso, torna-se necessário a inversão, como acontece se ela provém, por exemplo, dum contrato de locação, de depósito ou de comodato”. Segundo o art. 1259 nº1do C. Civil “ diz-se titulada a posse fundada em qualquer modo legítimo, de adquirir , independentemente , quer do direito do transmitente , quer da validade substancial do negócio jurídico.”
Efectivamente, para esse desiderato como acima se referiu não basta que as partes no contrato promessa de compra e venda tenham previsto a tradição dos imóveis, esse clausulado quando muito poderia reforçar o” animus “, mas não dispensa as exigências da alínea a) do citado art.1263 do C. Civil.
Isto para dizer que não se mostrando provado por parte da A qualquer prática reiterada, com publicidade, dos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade, não pode na base apenas de um contrato-promessa de compra e venda, ainda que neste esteja expressamente prevista a tradição dos imóveis, adquirir a posse nos termos em que este instituto é definido no art. 1251 do C. Civil.
P. Lima e A.Varela in C. Civil Anotado vol. III, 2ª ed. Pag. 6 e A. Varela in RLJ Ano 124 , pag. 348 consideram:
“O contrato promessa, só por si, não é susceptível de transferir a posse ao promitente comprador. Se este obtém a entrega da coisa antes do negócio translativo, adquire o corpus possessório, mas não adquire o animus possidendi, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário”
O Ilustre Professor in RLJ 128 , pag. 146 refere:
“O promitente comprador investido prematuramente no gozo da coisa, que lhe é concedido na pura expectativa da futura celebração do contrato prometido, não é possuidor dela, precisamente porque, sabendo ele como ninguém que a coisa pertence ainda ao promitente vendedor e só lhe pertencerá a ele depois de realizado o contrato translativo prometido, não pode agir seriamente com a intenção de um titular da propriedade ou de qualquer outro direito rela sobre a coisa”.
Também Calvão da Silva in “ Sinal e Contrato –Promessa 11ª ed. , pag. 231 , nota 55 considera:
“Não nos parece possível a priori qualificar-se de posse ou de mera detenção o poder de facto exercido pelo promitente comprador sobre o objecto do contrato prometido entregue antecipadamente. Tudo dependerá do animus que acompanhe o corpus”
E o certo é como tudo indica que a A não tendo demonstrado a posse nos termos acabados de referir, não pode à partida, sequer invocar o instituo da acessão a que alude o art. 1256 nº1 do C. Civil nos termos em que o faz.
Vejamos:
E isto porque como ensina Manuel Rodrigues in a “ a Posse – Estudo de Direito Civil Português pags. 252/253:
“A acessão exige que haja duas posses contínuas e homogéneas .
A posse que se pretende somar deve ser imediatamente anterior . A interpretação de qualquer outra posse impede a acessão. E devem ser homogéneas.
Assim, não pode aquele que tem posse a título precário unir à sua detenção uma posse verdadeira; nem aquele que possui título de proprietário unir à sua posse à daquele que haja possuído apenas como usufrutuário, ou como titular de uma servidão, assim como não pode o possuidor a título de usufrutuário unir a posse anterior exercida a título de propriedade (…)”.
Segundo o art. 1256 nº1 do C. Civil” Aquele que houver sucedido na posse de outrem por título diverso da sucessão por morte pode juntar à sua a posse do antecedente”.
Segundo P-Lima e A. Varela in C. Civil Anotado , art.1256 , Vol.II pag.14” é necessário que haja um verdadeiro acto translativo da posse” ou seja” uma verdadeira relação jurídica entre os dois antepossuidores “ e “ formalmente válida “.
Também Manuel Rodrigues in ob.cit.pags. 292/293 diz “ O título há-de ser real …é preciso que exista direito, que tenhas condições formais ou substanciais, necessárias para existir .
Justus titulus non est titulus invalidus
“Um titulo deve considerar-se invalidus quando lhe faltar um elemento essencial porque, em qualquer caso , quando assim suceder não é um modo legítimo de adquirir.
Daqui resulta que não há justo título, sempre que, exigindo a lei uma forma solene, esta não exista.
Por exemplo, não é justo título o contrato verbal de venda de um prédio rústico, embora seja acompanhado de tradição.”
Segundo Orlando de Carvalho in Introdução à Posse in RLJ ano 122º pag. 265 são dois os requisitos da posse titulada : um positivo que a legitima através da existência de um título de aquisição do direito em termos do qual se possui e outro negativo que se afirma na inexistência de vícios formais desse título de aquisição quando consubstancia um negócio jurídico.
O título deve ser, abstractamente, idóneo para adquirir muito embora, em concreto possa ser inválido; dos vícios substanciais do negócio só alguns determinam a falta de título da posse ( vg. Nos casos de coação física ou vis absoluta, declarações não sérias, contrato sob o nome de outem) já os vícios de forma – a não observância , no negócio jurídico de formalidades ad substantiam - determinam inequivocamente a falta de título da posse”.
Como bem observa, os Prof. P. Lima e A.Varela em anotação ao citado normativo, o título deve ser, abstractamente , idóneo para adquirir muito embora ,em concreto possa ser inválido.
Confrontando-nos, agora, com o caso subjudice, ressalta do elenco dos factos provados, bem vistas as coisas que não vem provada sequer a posse com corpus e animus por banda da autora.
Efectivamente, não vem provada qualquer prática reiterada por parte da Autora sobre os imóveis em causa , com publicidade, dos actos materiais correspondentes ao exercício do direito( cfr. Art. 1263 al.a) do C. Civil).
E não basta para a aquisição de posse , que o contrato promessa de compra e venda, afinal o fundamento da alegada posse, tenha clausulado expressamente a tradição dos imóveis para o promitente comprador , conforme parece entender a recorrente.
Como bem nota a interveniente nas suas contra- alegações quando refere que a “Autora não invoca factos que correspondam ao exercício material do poder sobre o imóvel, limitando-se quando muito a serem verdade consubstanciam meras actuações formais e não materiais , são actuações de um mero detentor/administrador”- conclª 5ª.
Se atentarmos bem constata-se que é a própria 1ª R Vasco da Gama no contrato de compra e venda de acções feito em 6 de Agosto de 2001 entre a EBRO Pueva SA e a HH SA, acionista única da 1ªR., se consignava sob a cláusula 5ª que a Vasco da Gama não pôde por razões formais, conforme previsto na reestruturação celebrar até aquela data a escritura de compra e venda relativa aos prédios objectos do contrato promessa ( cfr. doc. Fls.125 a 136).
Também o próprio contrato de promessa de compra e venda relativa aos prédios celebrado em 2.08.2001 prevê a realização da escritura pública. ( cfr. doc.fls. 149 a 153)
E não se diga, como parece pretender a recorrente, que com a a clausulada entrega dos imóveis sob a clª 5ª configura, per si, uma situação de posse nos termos em que este instituto é definido no art. 1251 do C. Civil.
Estamos, aqui, sempre no domínio de um contrato promessa que embora previsse apenas contratualmente a tradição dos imóveis, o certo é que não foi acompanhado por quaisquer actos materiais conducentes á posse, ou, pelo menos a esse nível nada vem provado por banda da autora, ao que acresce o facto de a 1ª R em 6.08.2001 no aludido contrato de venda de acções e outorgante no contrato promessa de 2.06.2001, referir expressamente a impossibilidade de realizar as escrituras públicas relativas aos prédios objecto do contrato promessa.
Com um circunstancialismo negocial deste tipo como pode a A na base do contrato promessa , invocar como abstractamente idóneo esse título para adquirir a posse ?
E não havendo a prática de actos conducentes à posse e sabendo a A da impossibilidade da realização da escritura pública, jamais a autora podia reunir os dois elementos integrativos da posse, o animus e corpus.
Portanto, o aludido contrato promessa nos termos que acima se descreveu não constitui título abstractamente idóneo para conduzir á posse.( cfr. art. 1259 nº1 do C. Civil).
A posse a que se refere o art. 1256 nº1 do C. Civil não dispensa por parte do novo possuidor o elemento material da posse, o corpus.( cfr. P. Lima e A. varela em anotação ao artigo in C. Civil Anotado Vol. III . ed. 1972)
A acessão é facultativa e diversamente do que se passa na sucessão mortis causa, onde a posse do de cujus e a do sucessor se consideram como única posse, como um todo incidível.
A acessão só é admissível em relação a posse consecutivas: nenhuma outra pode interceder entre as pessoas que se juntam
A terceira condição é que haja um vínculo jurídico entre o novo e o antigo possuidor. Pode ser um negócio jurídico, uma venda, ou troca ou dação em pagamento, mas pode ser uma expropriação, uma execução etc. Este vínculo deve todavia ser válido.
Ao contrário do que acontece na sucessão por morte, prevista no art.1255, a sucessão não dispensa, como se disse, por parte do novo possuidor o elemento material da posse, o corpus
É necessário que haja um verdadeiro acto translativo da posse. Esta pode resultar tanto de um negócio jurídico (venda, troca, doação) como duma expropriação, ou duma execução ( cfr. Manuel Rodrigues. E adianta é necessário que haja um verdadeiro acto translativo da posse , que haja uma relação jurídica entre os dois possuidores, fenómeno que não se verifica, por exemplo, entre o vencedor da acção de reivindicação e o detentor ou possuidor não vencido.
Devem ser também em princípio homogéneas. «Não pode, escreve Manuel Rodrigues ( ob. Cit) aquele que tem a posse a título precário unir á sua detenção uma posse verdadeira ; nem aquele possui a título de proprietário unir a sua posse a daquele que haja possuído apenas como usufrutuário , ou como titular de uma servidão , assim como também não pode o possuidor a título de usufruto unir a posse exercida a título de propriedade » ( cfr. Pires de Lima e A. Varela na anotação ao art. 1256 in citado C. Civil Anotado, vol. III).
Portanto, não tendo a recorrente o corpus, elemento integrativo da posse e não sendo o invocado contrato promessa de compra e venda meio idóneo translativo da posse, nos termos que acima se descreveu, não se verificam os requisitos da acessão a que se alude no citado art. 1256 nº 1 do C, Civil, sendo certo também que surge intrinsecamente contraditório em sede da presente acção de reivindicação, para efeitos de acessão invocar contra precisamente a 1ª Ré a posse desta, como aliás, chega também a observar o Acórdão recorrido.
Improcedem, deste modo, as conclusões da recorrente.
III- Decisão:
Nestes termos e considerando o exposto acordam os Juízes deste Supremo em negar a revista, confirmando o Acórdão recorrido.
Custas pela recorrente
Lisboa e Supremo Tribunal de Justiça, 18 de Outubro de 2012
Tavares de Paiva (Relator)
Abrantes Geraldes
Bettencourt de Faria
