135946/24.5YIPRT.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (da responsabilidade da relatora - art. 663º/7 CPC): I. O artigo 19.º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro (que estabelece o regime jurídico da actividade de mediação imobiliária), na redação introduzida pelo DL 102/2017, de 23 de Agosto, estabelece apenas o vencimento antecipado da remuneração no caso de o vendedor e o interessado celebrarem um contrato-promessa e o contrato de mediação prever o pagamento da remuneração logo nessa fase, na expectativa de que, em condições normais e com grande probabilidade, ao contrato-promessa se seguirá a celebração do contrato prometido. Daqui não resultando, portanto, que se tenha constituído o direito da mediadora à remuneração, o qual continua dependente da conclusão e perfeição do negócio definitivo. II. Assim, se, apesar de ter sido convencionada aquela antecipação do pagamento da remuneração, o contrato definitivo não se vier a realizar, a mediadora deve restituir ao cliente as quantias a esse título recebidas. III. Consequentemente, nessa situação, também a consultora imobiliária deverá devolver à mediadora as comissões que dela recebeu, de acordo com o estabelecido no contrato celebrado entre ambas.

Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa: RELATÓRIO Marques e Lançós, Lda. intentou contra AA procedimento de injunção, de harmonia com o disposto no Decreto-Lei n.º 269/98 , de 1 de Setembro, o qual foi transmutado em acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias, pedindo a final a condenação da requerida a pagar à requerente a quantia de €11.148,14. Para tanto, alegou sumariamente que se dedica à mediação imobiliária, tendo outorgado com a requerida um contrato de prestação de serviços, através do qual esta se obrigava a prestar serviços de consultora imobiliária, tendo ficado acordado que receberia a sua comissão por cada transacção fechada, devendo, caso recebesse comissões adiantadas, proceder à sua devolução se o negócio não se completasse. Mais alega que a requerida, não procedeu à devolução de comissões relativas a quatro negócios que não se concretizaram. A requerida apresentou oposição, aduzindo, em suma: no contrato de prestação de serviços de consultora imobiliária ficou definido que teria direito a receber uma percentagem variável em função de cada quantia recebida pela requerente, considerando-se transacção fechada a outorga de contrato-promessa de compra e venda; foram celebrados quatro contratos-promessa de compra e venda, nos termos dos quais a quantia a pagar a título de comissão deveria ser paga da seguinte forma: metade aquando da celebração do contrato-promessa e o restante com a celebração do contrato definitivo; os contratos definitivos não vieram a ser celebrados por incumprimento do comprador; apesar de não terem sido celebrados contratos-promessa de compra e venda, tendo em conta os contornos do contrato de prestação de serviços, sempre seria devida a comissão, pois a transacção considera-se fechada. Em 5/11/25 (refª citius 166558833), foi proferido despacho saneador, sendo julgada improcedente a excepção dilatória inominada, de impropriedade do meio processual. Por requerimento de 23/5/25 veio a requerente informar o tribunal de que: «Na pendência dos presentes autos, a A. alterou a sua denominação comercial. E, desde 06.12.2024 que alterou a firma para VJM LDA. - cfr. código de certidão permanente 0654-2314-3257». Realizada audiência de julgamento, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo: «Nestes termos, e com os fundamentos supra indicados, julga-se a presente acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias, proposta por Marques e Lançós, Lda. (agora VJM Lda.) contra AA, parcialmente procedente, e, em consequência: Condena-se a Requerida a proceder ao pagamento à Requerente da quantia de € 10.923,94 (dez mil, novecentos e vinte e três euros e noventa e quatro cêntimos); Condena-se a Requerida a pagar à Requerente os juros de mora vencidos e vincendos, contados desde a data da citação, à taxa sucessivamente aplicável às obrigações comerciais prevista no artigo 102.º, § 3.º e 4.º do Código Comercial, sobre a quantia mencionada em a), até efectivo e integral pagamento; Absolve-se a Requerida do demais peticionado. Absolve-se a Requerente do pedido de condenação enquanto litigante de má-fé. Condena-se a Requerida nas custas do processo (cf. artigo 527.º , n.º 1 e 2 do C.P.C ). Registe e notifique.» Inconformada com a sentença, veio a requerida AA dela interpor o presente recurso de apelação , formulando as seguintes conclusões [transcrição]: A Sentença recorrida deve ser revogada, desde logo, por ter julgado improcedente a exceção de impropriedade do meio processual, pois a Recorrida não reclamou o pagamento de uma verdadeira fatura por bens ou serviços prestados à Recorrente, mas antes uma alegada obrigação de restituição de comissões. A obrigação invocada pela Recorrida depende da interpretação e execução do Contrato de Consultor Imobiliário celebrado entre as partes, da verificação dos pressupostos da alegada restituição, da resolução dos contratos-promessa e da eventual devolução de sinais, matérias incompatíveis com a natureza simplificada do procedimento de injunção previsto no Decreto-Lei n.º 269/98 , de 1 de setembro. A Fatura FT 2024|TI/103 não corresponde a qualquer serviço prestado pela Recorrida à Recorrente, tendo sido utilizada como expediente contabilístico para permitir o recurso indevido ao procedimento de injunção, razão pela qual deveria ter sido julgada procedente a exceção de impropriedade do meio processual, com absolvição da Recorrente da instância. Sem prescindir, a Sentença recorrida incorreu em erro de julgamento da matéria de facto, devendo ser eliminado o Facto Provado n.º 5, porquanto o documento designado “Aditamento ao Contrato de Mediação Imobiliária” foi expressamente impugnado pela Recorrente e não se encontra assinado pelas partes. Deve ainda ser aditada à matéria de facto provada a circunstância de, à data da interpelação de 05.09.2024 e da instauração da injunção em 14.11.2024, não se encontrarem constituídos ou vencidos os pressupostos da alegada obrigação restitutória quanto a parte substancial das quantias reclamadas. Em concreto, quanto à fração A210, o acordo de resolução apenas foi datado de 12.11.2024 e a devolução do sinal ocorreu em 06.12.2024; quanto às frações A111, A008 e A305, a resolução ocorreu em momento posterior a 31.03.2025 e anterior a 23.10.2025, tendo a devolução dos sinais ocorrido apenas em 23.10.2025. A Sentença recorrida incorreu ainda em erro de julgamento de direito ao interpretar o contrato celebrado entre Recorrida e Recorrente quase exclusivamente por referência ao contrato de mediação imobiliária celebrado entre a Recorrida e a Vision Floor, desconsiderando a autonomia do Contrato de Consultor Imobiliário. A Recorrente não celebrou contrato de mediação imobiliária com a Vision Floor nem assumiu o risco económico das vicissitudes posteriores ocorridas entre a promitente-vendedora, o promitente-comprador e a mediadora. O contrato celebrado entre Recorrida e Recorrente previa que a Recorrente teria direito a uma percentagem da remuneração recebida pela Recorrida por cada “transação fechada”, qualificando expressamente como tal a outorga de contrato-promessa de compra e venda. Tendo sido celebrados quatro contratos-promessa de compra e venda, tendo a Recorrida recebido remuneração nessa sequência e tendo pago à Recorrente a percentagem contratualmente prevista, ficou preenchido o sinalagma contratual entre as partes. A interpretação acolhida pela Sentença recorrida esvazia de sentido útil a cláusula que qualifica a outorga do contrato-promessa como “transação fechada”, violando os critérios interpretativos previstos nos artigos 236.º a 238.º do Código Civil . A cláusula de devolução de comissões não pode ser interpretada como uma obrigação automática e absoluta de restituição sempre que o contrato definitivo não venha a ser celebrado, independentemente da causa, da data, da imputabilidade da frustração do negócio e da efetiva restituição de quantias pela Recorrida. A aplicação do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013 não permite concluir automaticamente pela obrigação de restituição da Recorrente, pois tal norma regula a relação entre mediadora e cliente, não a relação interna entre a Recorrida e a consultora imobiliária. O Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13.02.2025, processo n.º 2086/23.0T8FAR.E1.S1 , respeita à relação entre mediadora e cliente e não pode ser transposto automaticamente para a relação contratual autónoma existente entre Recorrida e Recorrente. A Recorrida não alegou nem provou, como lhe competia nos termos do artigo 342.º , n.º 1, do Código Civil , que a não celebração dos contratos definitivos fosse imputável à Recorrente ou que, à luz do contrato celebrado entre as partes, existisse uma obrigação concreta, vencida e exigível de restituição. A circunstância de os contratos definitivos não terem sido celebrados não basta para fazer recair sobre a Recorrente o risco económico da frustração dos negócios, sobretudo quando tal frustração resultou de vicissitudes alheias à sua esfera de atuação. Acresce que a Recorrida instaurou a injunção com base em factos futuros ou ainda não verificados, procurando posteriormente completar a causa de pedir com resoluções e devoluções inexistentes à data da interpelação e da apresentação do requerimento injuntivo. Subsidiariamente, sempre deveria a ação improceder quanto ao IVA e/ou quanto aos juros comerciais, por não estar em causa o preço de qualquer bem ou serviço prestado pela Recorrida à Recorrente, mas apenas uma alegada obrigação de restituição. Ao decidir como decidiu, a Sentença recorrida violou, entre outros, os artigos 236.º , 237.º , 238.º e 342.º , n.º 1, do Código Civil , o artigo 19.º da Lei n.º 15/2013 , de 8 de fevereiro, e o regime previsto no Decreto-Lei n.º 269/98 , de 1 de setembro. Deve, por isso, ser concedido provimento ao presente recurso e, em consequência, ser revogada a Sentença recorrida, julgando-se procedente a exceção de impropriedade do meio processual, com absolvição da Recorrente da instância, ou, subsidiariamente, ser a ação julgada totalmente improcedente, com absolvição da Recorrente do pedido.» A recorrida contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso. Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir. QUESTÕES A DECIDIR Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados nos artigos 635º /4 e 639º /1 do Código de Processo Civil , sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso e daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, importa, no caso, apreciar e decidir das seguintes questões: Impugnação da decisão sobre a matéria de facto; Impropriedade do meio processual; Remuneração da consultora imobiliária. FUNDAMENTAÇÃO Factos Factos provados O tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos [transcrição]: A Requerente é uma sociedade comercial por quotas que tem como objecto social, entre o mais, a mediação imobiliária e/ou gestão de imóveis próprios ou de terceiros. Em 20 de Março de 2023, a Requerente, na qualidade de “Franquiado Century 21” e a Requerida, enquanto “Consultora Imobiliária”, assinaram um documento escrito, designado “Contrato de Consultor Imobiliário (Contrato de Prestação de Serviços)”, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: A Requerida, em cumprimento do indicado em 2, juntamente com a sociedade comercial Acrópole de Luz – Real Estate. Lda., fez a mediação de quatro negócios que tinham em vista a compra e venda de imóveis, sendo vendedora a Vision Floor Patrimonium, Unipessoal, Lda. e comprador BB. Em 18 de Julho de 2022, a Requerente, na qualidade de “Mediadora” e a Vision Floor Patrimonium, Unipessoal, Lda., enquanto “Segundos Contraentes”, assinaram um documento escrito, denominado “Contrato de Mediação Imobiliária”, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: Já em 02 de Janeiro de 2023, as mesmas entidades, nas mesmas qualidades, assinaram um novo documento escrito, designado “Adiamento ao Contrato de Mediação Imobiliária”, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: Em 29 de Junho de 2023, a Vision Floor Patrimonium, Unipessoal, Lda., na qualidade de “Promitente-Vendedora” ou “Parte Vendedora” e BB, enquanto “Promitente-Comprador” ou “Parte Compradora”, assinaram um documento escrito, designado “Contrato-Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro”, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: No dia 29 de Junho de 2023, os já mencionados, e nas mesmas qualidades, assinaram outro documento com o mesmo título, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: Em Junho de 2023, os já mencionados, e nas mesmas qualidades, assinaram outro documento com o mesmo título, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: Em Junho de 2023, os já mencionados, e nas mesmas qualidades, assinaram outro documento com o mesmo título, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: No momento da assinatura dos documentos mencionados em 6 a 9, a Requerida recebeu as comissões previstas no documento indicado em 2. Assim, mesma recebeu as seguintes quantias: € 2.450,00, mais IVA, quanto ao referido em 6; € 2.450,00 mais IVA, quanto ao referido em 7; € 1.706,25 mais IVA, quanto ao referido em 8; € 2.275,00 mais IVA, quanto ao referido em 9. Em 12 de Novembro de 2024, Vision Floor Patrimonium, Unipessoal, Lda., enquanto “Promitente-Vendedora” e CC, na qualidade de “Promitente-Comprador” ou “Partes”, assinaram um documento escrito, designado “Acordo de Resolução de Contrato Promessa de Compra e Venda”, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: BB, em data não concretamente apurada, mas certamente anterior a 23 de Outubro de 2025, remeteu à Vision Floor Patrimonium, Unipessoal, Lda. uma comunicação, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: “(…) no seguimento da celebração, na qualidade de Promitente Comprador (…) de três contratos denominados “Contrato Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro” referentes às fracções com a designação “A111”, “A008” e “A305” sitas na Rua 1 (…) vem por este meio, e em conformidade com o estipulado no ponto 9 da Cláusula Sexta, resolver o referido contrato promessa, porquanto a escritura/DPA devia ter sido celebrado até 31/03/2025, o que não ocorreu. Deste modo (…) vem, requerer, a devolução do sinal pago, em singelo, respectivamente no valor de € 84.000,00 (…), € 78.000,00 e € 58,500,00 (…) no prazo máximo 15 dias (…)”. Vision Floor Patrimonium, Unipessoal, Lda. procedeu à devolução a BB das quantias que este havia entregue a título de “sinal” em 06 de Dezembro de 2024 e 23 de Outubro de 2025. Em 05 de Setembro de 2024, a Requerente enviou à Requerida uma comunicação, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: “(…) Fui contactada pela m/cliente (…) no sentido de regularizar as quantias em dívida (…) venho pelo presente carta informar da possibilidade de resolver o litígio sem recurso à via judicial (…) Findo este prazo, na ausência de qualquer resposta, informo que serei obriga a recorrer aos meios legais (…)”. Em 04 de Outubro de 2024, a Requerente procedeu à emissão da “Factura FT 2024|T1/103”, com data de vencimento no mesmo dia e no valor total de € 10.923,94. No dia 04 de Outubro de 2024, a Requerente remeteu à Requerida, que a recebeu em 09 de Outubro de 2024, uma carta, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte, assim como a “Factura” referida em 16: “(…) Na sequência dos e.mails enviados, a carta datada de 05 de Setembro de 2024 e a sua falta de resposta, vimos pela presente enviar a respectiva factura e que, solicitamos o pagamento até ao próximo dia 15 de Outubro de 2024 (…)”. Factos não provados O tribunal de 1ª instância julgou não provados os seguintes factos: I – O Representante Legal da Requerente transmitiu e assegurou à Requerida que nunca lhe seria exigida a restituição de qualquer quantia paga a título de “comissão/remuneração”, sendo a mesma devida imediatamente aquando da celebração do contrato-promessa de compra e venda. II – A Requerente, com a cobrança das quantias reclamadas nestes autos, despendeu € 102,00. O tribunal de 1ª instância consignou ainda que: «Toda a restante matéria constante dos articulados não foi relevada por constituir matéria conclusiva e/ou de direito ou não ter relevância para a presente decisão.» Mérito do recurso III.2.1. Impugnação da decisão sobre a matéria de facto Sob as conclusões D) a F) do recurso, sustenta a apelante que deve ser eliminado o facto provado nº5 e deve ser aditado um novo facto ao acervo factual provado. Nos termos do disposto no art. 662º/1 do Cód. Proc. Civil, “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”. Dispõe, por sua vez, o art. 640º/1 do Cód. Proc. Civil que: “Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados; Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.” Resultando do corpo das alegações de recurso e respectivas conclusões que a recorrente deu cumprimento aos ónus impostos pelo art. 640º do CPC , importa apreciar a impugnação da matéria de facto, analisando cada um dos factos postos em crise. A apelante pretende que seja eliminado o facto provado nº 5, que tem o seguinte teor: «Já em 02 de Janeiro de 2023, as mesmas entidades, nas mesmas qualidades, assinaram um novo documento escrito, designado “Adiamento ao Contrato de Mediação Imobiliária”, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e do qual constava, entre o mais, o seguinte: (…)» Alega, no essencial, que impugnou expressamente o documento referido no facto nº 5, por o mesmo não estar assinado pelas partes. Contra manifesta-se a recorrida, aduzindo que “o documento 5 a que se refere a recorrente nas suas alegações foi assinado eletronicamente, questão que foi devidamente tratada nos requerimentos juntos a fls. dos autos, pelo que não pode o facto provado nº 5 ser suprimido da matéria de facto provada.” O tribunal a quo considerou tal facto como provado com base nos documentos intitulados “contrato de mediação imobiliária” e “aditamento ao contrato de mediação imobiliário.” Analisando este último documento, junto como documento nº 2 com o requerimento datado de 20/11/25 (ref citius 167342583), constata-se que, para além de dele constar assinatura manuscrita da mediadora, o documento se mostra assinado electronicamente por ambas os outorgantes/contratantes (Marques & Lanços, Lda e Vision Floor Patrimonium, Unipessoal Lda), através da plataforma Signaturit Solutions SL, conforme certificação aposta lateralmente na margem esquerda de cada uma das páginas do documento [ID: 5d866ff1-524e-4c9b-84ª8-67034e2d7612;“document electronically signed through Signaturi, Solutions, SL on 10/1/2023 10:21:15 UTC”] e bem assim da parte final do mesmo. Assim, reproduzindo o facto provado nº 5 o conteúdo das cláusulas 2ª e 5ª do contrato de “aditamento ao contrato de mediação imobiliário” – que se reporta a essas cláusulas do contrato de mediação imobiliária celebrado em 29/6/22 – e não tendo sido concretamente impugnado o teor de tal acordo, não pode a impugnação deixar de improceder neste segmento, devendo manter-se o facto provado nº 5. Pugna ainda a recorrente pelo aditamento ao acervo factual dos seguintes factos (cf. conclusões E. e F do recurso e pontos 22 a 24 da alegação recursória): “À data da interpelação de 05.09.2024, não havia ainda sido celebrado acordo de resolução quanto à fração A210, que apenas veio a ser datado de 12.11.2024, e que a devolução do sinal respetivo apenas ocorreu em 06.12.2024.” “Relativamente às frações A111, A008 e A305, a resolução foi comunicada em momento posterior a 31.03.2025 e anterior a 23.10.2025, tendo a devolução dos sinais ocorrido em 23.10.2025.” Para tanto, alega que o pretendido aditamento “é imposto pelos documentos juntos pela própria Recorrida e é relevante porquanto demonstra que, quando a Recorrida interpelou a Recorrente e quando instaurou a injunção, a obrigação restitutória que invocava não se encontrava vencida nem, em larga medida, sequer constituída.” Acrescenta que “o facto provado n.º 13 já aponta nesse sentido, ao referir que a comunicação de resolução relativa a três contratos ocorreu em data não concretamente apurada, mas certamente anterior a 23.10.2025; todavia, a Sentença não retirou daí as consequências jurídicas devidas (…)” Como é sabido, aquilo que deve constar da fundamentação de facto de uma sentença não são juízos valorativos, conclusivos ou de direito, mas verdadeiros enunciados de facto, no sentido de factos jurídicos ou juridicamente relevantes atinentes sobretudo, ainda que não em exclusivo a ocorrências da vida real, assim como ao estado, à qualidade ou à situação real das pessoas ou das coisas (vide Antunes Varela, in “Manual de Processo Civil”, 2ª ed., Coimbra Editora, 1985, p. 406-407, e RLJ, Ano 122, nº 3784, p. 219,). Segundo Alberto dos Reis, in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. III, 4ª ed., 1985, p. 209, juridicamente relevantes são os factos que constituem “ ocorrências da vida real, isto é, os fenómenos da natureza, ou as manifestações concretas dos seres vivos, nomeadamente os actos e factos humanos (…) vistos à luz das normas e critérios do direito ”. O art. 607º/4 do Cód. Proc. Civil determina que o juiz declara na fundamentação da sentença apenas “quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados” , o que significa que deve ser expurgada toda a matéria deles constante susceptível de ser qualificada como questão de direito, incluindo juízos de valor ou conclusivos – cf. Ac. do STJ de 23/05/2012, Sampaio Gomes (“[n]ão porque tal preceito, expressamente, contemple a situação de sancionar como não escrito um facto conclusivo, mas, como tem sido sustentado pela jurisprudência, porque, analogicamente, aquela disposição é de aplicar a situações em que em causa esteja um facto conclusivo, as quais, em rectas contas, se reconduzem à formulação de um juízo de valor que se deve extrair de factos concretos objecto de alegação e prova, e desde que a matéria se integre no thema decidendum »”), acessível em www.dgsi.pt. Voltando ao caso sub judice , a matéria que a apelante pretende que seja dada como provada, não enuncia factos, mas meros juízos conclusivos em que se sustenta a tese apresentada pela ré na presente acção, matéria que apenas poderá ser considerada em sede de apreciação jurídica. Com efeito, a “factualidade” cujo aditamento foi requerido já resulta da análise conjugada dos pontos 12. a 15. da matéria de facto provada, o que a própria recorrente reconhece ao remeter para o facto 13, referindo que “a sentença não retirou daí as consequências jurídicas devidas”. A análise jurídica da matéria de facto, de molde a resolver as questões jurídicas que o recurso suscita, não releva da impugnação dos factos, devendo ser apreciada, adiante, em sede própria. Termos em que improcede o requerido aditamento. Apreciação jurídica Impropriedade do meio processual Sob a conclusão A. do recurso, a apelante pugna pela revogação da sentença por ter julgado improcedente a excepção de impropriedade do meio processual, alegando que a recorrida não reclamou o pagamento de uma verdadeira factura por bens ou serviços prestados à recorrente, mas antes uma alegada obrigação de restituição de comissões, pelo que não seria aplicável o regime do DL 269/98 , de 1 de Setembro. Em sede de contra-alegações, diz a apelada que a decisão de indeferimento desta excepção não foi proferida na sentença, mas no despacho de 5/11/2025 - refª citius 166558833, proferido antes da fase de julgamento, do qual a recorrente não manifesta vontade de recorrer, não identificando sequer esse despacho nas alegações de recurso. Como referimos no ponto II do presente acórdão, o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados nos artigos 635º /4 e 639º /1 do Código de Processo Civil . Ora, decorre claramente quer das conclusões do recurso, quer do corpo da alegação, que a apelante pretende pôr em crise a sentença proferida nos autos, visando a sua revogação. É esta a decisão que é impugnada, não sendo posta em causa qualquer outra decisão/despacho interlocutório anteriormente proferido. Da análise da tramitação processual, constatamos que o tribunal de 1ª instância pronunciou-se sobre a excepção dilatória inominada de utilização imprópria do presente meio processual, invocada pela requerida na sua oposição, julgando-a improcedente por despacho proferido em 5/11/2025 - refª citius 166558833, despacho que, estribando-se no artigo 1.º do DL 268/98 de 1/9, afirmou: «afigura-se-nos que, tendo em atenção o modo com a acção se encontra configurada pela Requerente e os elementos existentes neste momento nos autos, efectivamente, esta encontra-se a exigir, no presente processo, quantias monetárias inferiores a € 15.000,00 e emergentes de contrato de prestação de serviços outorgado entre as partes.» Assim, tendo a questão sido decidida no despacho proferido em 5/11/25 e não sendo este despacho impugnado no presente recurso (nenhuma menção lhe sendo feita), tendo-se formado caso julgado formal ( art. 620º /1 do Código de Processo Civil ), não poderia este Tribunal ad quem conhecer de tal questão. Improcede, pois, este segmento do recurso. Erro de julgamento de direito Sustenta a apelante, no essencial, que: A sentença recorrida incorreu em erro de julgamento de direito ao interpretar o contrato de consultor imobiliário celebrado entre recorrente e recorrida quase exclusivamente por referência ao contrato de mediação imobiliária celebrado entre a recorrida e a Vision Floor, desconsiderando a autonomia daquele contrato; O contrato celebrado entre recorrida e recorrente previa que a Recorrente teria direito a uma percentagem da remuneração recebida pela recorrida por cada “transação fechada”, qualificando expressamente como tal a outorga de contrato-promessa de compra e venda; Tendo sido celebrados quatro contratos-promessa de compra e venda, tendo a recorrida recebido remuneração nessa sequência e tendo pago à Recorrente a percentagem contratualmente prevista, ficou preenchido o sinalagma contratual entre as partes; A interpretação acolhida pela sentença recorrida esvazia de sentido útil a cláusula que qualifica a outorga do contrato-promessa como “transação fechada”, violando os critérios interpretativos previstos nos artigos 236.º a 238.º do Código Civil ; A cláusula de devolução de comissões não pode ser interpretada como uma obrigação automática e absoluta de restituição sempre que o contrato definitivo não venha a ser celebrado, independentemente da causa, da data, da imputabilidade da frustração do negócio e da efetiva restituição de quantias pela Recorrida; A aplicação do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013 não permite concluir automaticamente pela obrigação de restituição da Recorrente, pois tal norma regula a relação entre mediadora e cliente, não a relação interna entre a Recorrida e a consultora imobiliária. A Recorrida não alegou nem provou, como lhe competia nos termos do artigo 342.º , n.º 1, do Código Civil , que a não celebração dos contratos definitivos fosse imputável à Recorrente ou que, à luz do contrato celebrado entre as partes, existisse uma obrigação concreta, vencida e exigível de restituição. Apreciemos. Na presente acção, veio a requerente pedir a condenação da requerida no pagamento, entre o mais, de €10.923,94, referentes às quantias que lhe foram entregues após a celebração de quatro contratos-promessa que, segundo defende, com a não celebração dos contratos definitivos deixaram de ser devidas, devendo ser devolvidas. O tribunal de 1ª instância, julgando a acção parcialmente procedente, condenou a requerida AA a pagar à requerente Marques e Lançós, Lda. a quantia de €10.923,94, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos a contar da citação. Está provado, na parte que agora importa considerar, que: Em 20 de Março de 2023, a Requerente Marques e Lançós, Lda. (sociedade de mediação imobiliária – facto 1), na qualidade de “Franquiado Century 21” e a Requerida AA, enquanto “Consultora Imobiliária”, assinaram um documento escrito, designado “ Contrato de Consultor Imobiliário (contrato de prestação de serviços)” - facto 2 - A Requerida, em cumprimento do contrato celebrado com a requerente, juntamente com a sociedade comercial Acrópole de Luz – Real Estate. Lda., fez a mediação de quatro negócios que tinham em vista a compra e venda de imóveis, sendo vendedora a Vision Floor Patrimonium, Unipessoal, Lda . e comprador BB – facto 3 - Em 18 de Julho de 2022, a Requerente, na qualidade de “Mediadora” e a Vision Floor Patrimonium, Unipessoal, Lda., enquanto “Segundos Contraentes”, assinaram um documento escrito, denominado “ Contrato de Mediação Imobiliária” – facto 4 - Em 2 de Janeiro de 2023, a Requerente, na qualidade de “Mediadora” e a Vision Floor Patrimonium, Unipessoal, Lda., enquanto “Segundos Contraentes” assinaram um novo documento escrito, designado “Aditamento ao Contrato de Mediação Imobiliária” – facto 5 - Em 29 de Junho de 2023, a Vision Floor Patrimonium, Unipessoal, Lda., na qualidade de “Promitente-Vendedora” ou “Parte Vendedora” e BB , enquanto “Promitente-Comprador” ou “Parte Compradora”, assinaram quatro documentos escritos, designados “Contrato-Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro ”, referentes a fracções de edifício/prédio a construir e constituir em regime de propriedade horizontal - factos 6, 7, 8 e 9 - No momento da assinatura dos mencionados contratos-promessa, a requerida recebeu as comissões previstas no contrato de consultor imobiliário, concretamente recebeu: €2.450,00, mais IVA, quanto ao contrato referido no facto 6; - € 2.450,00 mais IVA, quanto ao contrato referido no facto 7; - € 1.706,25 mais IVA, quanto ao contrato referido no facto 8; - € 2.275,00 mais IVA, quanto ao contrato referido no facto 9. Em 12 de Novembro de 2024, Vision Floor Patrimonium, Unipessoal, Lda., enquanto “Promitente-Vendedora” e BB, na qualidade de “Promitente-Comprador” ou “Partes”, assinaram um documento escrito, designado “ Acordo de Resolução de Contrato Promessa de Compra e Venda, referente à fracção com a designação provisória de A.210. BB, em data não concretamente apurada, mas certamente anterior a 23 de Outubro de 2025, remeteu à Vision Floor Patrimonium, Unipessoal, Lda. uma comunicação relativa aos três contratos denominados “Contrato Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro” referentes às fracções com a designação “A111”, “A008” e “A305 , declarando resolver o contrato promessa , porquanto a escritura/DPA devia ter sido celebrada até 31/03/2025, o que não ocorreu, requerendo a devolução do sinal pago, em singelo, respectivamente no valor de € 84.000,00 (…), € 78.000,00 e € 58,500,00 (…) no prazo máximo 15 dias (…)” – facto 13 - Vision Floor Patrimonium, Unipessoal, Lda. procedeu à devolução a BB das quantias que este havia entregue a título de “sinal ” em 06 de Dezembro de 2024 e 23 de Outubro de 2025 – facto 14 A apreciação da questão da remuneração devida à requerida convoca a interpretação dos contratos em causa. Na ausência de regras particulares para a interpretação dos contratos nos arts 405º e seguintes do C. Civil, há que recorrer ao art. 236º do mesmo diploma (v. Manuel Pita, Código Civil Anotado, Ana Prta (coord), 2ª edição revista e actualizada, Almedina, vol. I, pág. 323), nos do qual “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal colocado na posição de real declaratário possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.” (v. ainda ac. TRC de 24/2/2015, P. 528/13.2TBPBL.C1 , relator Jorge Arcanjo). Desconhecendo-se a vontade real das partes, a interpretação do contrato há-de processar-se de acordo com os critérios normativos previstos nos art.ºs 236 e ss. do C.C. O que releva decisivamente para a interpretação de um contrato não é tanto a qualificação jurídica que as partes lhe atribuam, mas o respectivo conteúdo aferido de acordo com o critério fornecido pela teoria de impressão do destinatário consagrada na lei. Como ensinam Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, 4ª ed. Coimbra Ed., vol I, pág. 223, “A regra estabelecida no nº 1 para o problema básico da interpretação das declarações de vontade, é esta: o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria atribuído por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e inteligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante. Exceptuam-se apenas os casos de não poder ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (nº 1), ou de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (nº 2). O objectivo da solução aceite na lei é o de proteger o declaratário, conferindo à declaração o sentido que seria razoável presumir em face do comportamento do declarante, e não o sentido que este lhe quis efectivamente atribuir. Consagra-se, assim, uma doutrina objectivista da interpretação, em que o objectivismo é, no entanto, temperado por uma salutar restrição de inspiração subjectivista.” Volvendo à situação sub judice, resulta do acervo provado que foram celebrados dois contratos distintos: o contrato de consultor imobiliário , firmado entre as partes nestes autos (a requerente/sociedade de mediação imobiliária Marques e Lançós, Lda. e a requerida/ora recorrente AA ); e um contrato de mediação imobiliária entre Marques e Lançós, Lda. e Vision Floor Patrimonium, Unipessoal, Lda. Mediante o aludido contrato de consultor imobiliário , que o tribunal a quo , correctamente, enquadrou como contrato de prestação de serviços ( art. 1154º do Código Civil ), a requerida ficou obrigada a prestar, de forma autónoma e independente, os serviços de consultora imobiliária, contra o pagamento da remuneração prevista na cláusula 5ª do contrato (cf. facto provado 2), nos seguintes termos: Partindo dos critérios de interpretação de contratos plasmados nos citados arts 236º a 238º do Código Civil e estribando-se no regime previsto no art. 19º da Lei nº 15/2013 , de 8/2 (RJMI, que regula a atividade de mediação imobiliária) , o tribunal de 1ª instância procedeu à análise das cláusulas pertinentes dos contratos em apreço, da seguinte forma (transcrevendo-se os excertos mais relevantes da decisão): «(…) Como se viu, Requerente e Requerida assinaram um contrato pelo qual esta se obrigou a prestar àquela os serviços de consultora imobiliária , contra o pagamento de uma certa remuneração. Vimos, também, que a Requerida, juntamente com a sociedade Acrópole de Luz – Real Estate, Lda., fez a mediação de quatro negócios que tinham em vista a compra e venda de imóveis , sendo vendedora a Vision Floor Patrimonium Unipessoal, Lda . e comprador BB , sendo que aquela havia celebrado com a Requerente um contrato de mediação imobiliária. Nos termos de tal contrato, a Requerente obrigava-se a procurar destinatário para vender os imóveis por €30.920.000,00. Tal contrato, efectuado em regime de exclusividade, previa o pagamento da remuneração – na quantia de 4% do preço da venda e nunca inferior a € 5.000,00 mais IVA – que seria feito da seguinte forma: 50% após a celebração do contrato-promessa e o remanescente – 50% - na celebração da escritura, documento particular ou conclusão do negócio. Viu-se, ainda, que este contrato foi modificado em 02 de Janeiro de 2023, passando a Requerente a obrigar-se a procurar destinatário para a venda dos imóveis por € 40.207.000,00. Também se estabeleceu que a remuneração apenas seria devida se a Requerente conseguisse destinatário que celebrasse o contrato visado pelo contrato – compra e venda -, sendo paga, a título de remuneração, 4% do preço pelo qual o negócio fosse efectivado, mais IVA, mas em quantia nunca inferior a € 5.000,00, mais IVA. Mantinha-se, ainda, a previsão de que o pagamento da remuneração fosse efectuado nos seguintes termos: 50% após a celebração do contrato-promessa; 50% após a celebração da escritura, documento particular ou conclusão do negócio. Também vimos que, em 29 de Junho de 2023, a Vision Floor e BB, assinaram um documento, designado “Contrato-Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro”, pelo qual a primeira prometia vender ao segundo um imóvel iria ser construído (A.210, 113 e 114), pelo valor de €560.000, cujo pagamento seria feito da seguinte forma: Até ao dia 14 de Julho de 2023, seria pago, a título de sinal e princípio de pagamento, 15% do preço, ou seja € 84.000,00; Na data da celebração da escritura de compra e venda, seria pago o remanescente, na quantia de € 476.000,00. Também se previa que, caso o incumprimento do contrato partisse da parte vendedora, poderia o comprador resolver o contrato e exigir a restituição em dobro do entregue a título de sinal. Já se fosse o contrário, faria a vendedora suas as quantias entregues. Além deste, foram ainda celebrados em Junho, entre as mesmas partes, e nas mesmas qualidades, outros três documentos semelhantes (…) Vemos, ainda, que, aquando da celebração de tais contratos, a Requerida recebeu as comissões previstas no contrato outorgado com a Requerente, nas seguintes quantias: € 2.450,00, mais IVA, quanto ao referido em 6; € 2.450,00 mais IVA, quanto ao referido em 7; € 1.706,25 mais IVA, quanto ao referido em 8; € 2.275,00 mais IVA, quanto ao referido em 9. Ora, tendo em conta que tais pagamentos foram feitos pela Requerente e que os valores previstos nos contratos-promessa – pagos a título de sinal – foram pagos à Vision Floor (pois era a promitente-vendedora), é evidente que aquela recebeu por esta última o que lhe cabia a título de comissão. Acontece que, em 12 de Novembro de 2024, a Vision Floor e BB, assinaram um documento, relativamente a uma das fracções prometida vender (A.210) por € 560.000,00, no qual o segundo dizia ter deixado de ter interesse no negócio , o que foi aceite pela primeira. Também foi acordado que, dessa forma, a primeira iria proceder à devolução ao segundo da quantia entregue a título de sinal - € 84.000,00. Quanto aos restantes imóveis, provou-se que, em data anterior a 23 de Outubro de 2025, BB , veio resolver os contratos-promessa , devido ao facto de as escrituras não terem sido celebradas até 31 de Março de 2025, requerendo a devolução das quantias entregues a título de sinal - €84.000,00, € 78.000,00 e € 58.500,00. Por fim, vimos que a Vision Floor veio a devolver estas quatro quantias a BB em 06 de Dezembro de 2024 e 23 de Outubro de 2025. Sendo certo que entre a Requerente e a Requerida não foi celebrado um contrato de mediação imobiliária, afigura-se-nos importante ver o que diz o artigo 19.º da Lei n.º 15/2013 , de 08/02. Assim, segundo o n.º 1, a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. Também será devida tal remuneração se o negócio visado no contrato de mediação tiver sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel. Ou seja, regra geral, a remuneração apenas será paga se o negócio visado, acabar por ser efectivamente celebrado . No entanto, se o contrato de mediação previr o pagamento de uma remuneração pela celebração de contrato-promessa, tal pagamento é devido, independentemente da celebração do contrato definitivo. Olhando para o contrato entre a Requerente e a Vision Floor , vemos que o mesmo o foi em regime de exclusividade (cf. Cláusula 4.ª, n.º 1). E na Cláusula 5.ª , referia-se que a remuneração apenas seria paga se a primeira conseguisse destinatário para celebrar com a segunda o contrato visado pelo contrato – ou seja, a compra e venda. Todavia, no n.º 3, referia-se que a remuneração seria paga da seguinte forma: 50% após a celebração do contrato-promessa; Os restantes 50% com a celebração da escritura pública ou documento particular. Então o que concluir: foi ou não fixada uma remuneração pela “mera” celebração do contrato-promessa ou, apesar de metade do pagamento da remuneração deve ser feito com a celebração deste, apenas seria, efectivamente devida remuneração com a celebração do contrato definitivo? Ora, analisando o contrato em si, consideramos que, na realidade, foi definida uma só remuneração que deveria, sim, ser paga em “duas tranches ” – uma com a celebração do contrato-promessa; outra com a celebração do contrato definitivo. Esta previsão não significa, quanto a nós, que se tenham estabelecido duas remunerações, nem que haja sido estabelecida uma remuneração pela mera celebração do contrato-promessa – como prevê o artigo 19.º , n.º 1 in fine da Lei n.º 15/2013 , de 08/02. De facto, o contrato indica uma só remuneração – a pagar em duas fases – e não duas remunerações, ou mesmo uma remuneração independente apenas pela celebração do contrato-promessa. Como se pode ler no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13/02/2025 , relator Fernando Baptista, processo n.º 2086/23.0T8FAR.E1.S1 , disponível em www.dgsi.pt: No contrato de Mediação Imobiliária, o direito da mediadora à remuneração só nasce com a conclusão e perfeição do negócio visado, em conformidade com a regra ínsita na primeira parte do n.º 1 do art.º 19.º da lei nº 15/2013 , de 08.02 (RJAMI). II. Daí que a conclusão do contrato visado com a mediação não só marca o momento em que a remuneração é devida, como também é o facto constitutivo do direito da empresa à retribuição acordada. Em caso de celebração de contrato-promessa, podem as partes acordar na antecipação do pagamento, total ou parcial, para o momento da sua celebração, no reconhecimento de que se trata de um marco relevante no iter negocial que se reporta ao momento, à “fase”, do pagamento da remuneração e não à aquisição ou constituição do direito da mediadora à remuneração, assinalando a vinculação das partes à celebração do contrato prometido, situação a que respeita a previsão da 2.ª parte do citado n.º 1 do art.º 19.º . IV. Ou seja, o artigo 19.º da Lei 15/2013 , de 8 de Fevereiro, na redação introduzida pelo DL 102/2017 , de 23 de Agosto estabelece apenas o vencimento antecipado da remuneração no caso de o vendedor e o interessado celebrarem um contrato-promessa e o contrato de mediação prever o pagamento da remuneração logo nessa fase, na expectativa de que, em condições normais e com grande probabilidade, ao contrato-promessa se seguirá a celebração do contrato prometido. Daqui não resultando, portanto, que se tenha constituído o direito da mediadora à remuneração, o qual continua dependente da conclusão e perfeição do negócio definitivo. Assim, se, apesar de ter sido convencionada aquela antecipação do pagamento da remuneração, o contrato definitivo não se vier a realizar, a mediadora deve restituir ao cliente as quantias a esse título recebidas.”. (…) Ora, o que sucedeu no presente é bastante semelhante ao analisado neste Acórdão, visto que o contrato de mediação previa, na Cláusula 5.ª, que a remuneração apenas seria paga se a primeira conseguisse destinatário para celebrar com a segunda o contrato visado pelo contrato. Ora, o negócio visado era a compra e venda e não o contrato-promessa. Deste modo, o que se encontra no n.º 3 de tal cláusula é apenas a forma de pagamento da remuneração e não a previsão de qualquer remuneração pela mera celebração do contrato-promessa. O que se acaba de expor não impedia, todavia, que a Requerente e a Requerida , quanto ao contrato que vinculava ambas, tivessem previsto algo distinto. Olhemos, então, para o mesmo. Importa, assim, ter em conta a Cláusula Quinta . Aí se pode ler que a actividade desenvolvida pela consultora imobiliária (Requerida) será paga pelo Franquiado Century 21 (Requerente) nos seguintes termos: A Requerida reconhece que cada negócio feito pela Requerente é composto por duas transacções: a angariação e a venda; Por cada transacção fechada feita pela Requerida (angariação e venda), estava receberá uma percentagem variável em função do valor recebido a título de remuneração pela Requerente, que poderá oscilar entre 40 e 60% da remuneração desta; Por transacção fechada entende-se a outorga do contrato-promessa ou a outorga de contrato-promessa e do respectivo contrato definitivo ou a outorga de escritura pública ou a outorga de documento particular autenticado ou ainda a outorga de contrato de arrendamento; A Requerida apenas teria direito a receber remunerações quanto a transacções fechadas durante a vigência do contrato; Nos casos em que a Requerida recebesse comissões no âmbito de negócios que não se vieram a concretizar, mediante a outorga do contrato definitivo, ficava obrigada a devolver , em 08 dias a contar da data do conhecimento, as comissões recebidas ; Quando a Requerida já não preste serviços ou funções para a Requerente, mas tiver recebido comissões no âmbito de negócios que, entretanto, não se concretizaram com a outorga do contrato definitivo, fica obrigada a devolver, em 08 dias a contar do conhecimento, as comissões recebidas. Analisando tais cláusulas, vemos que existe uma aparente contradição entre duas delas. De facto, se ao mesmo tempo se qualifica como “transacção fechada” a outorga de contrato-promessa, por outro lado prevê que, caso a Requerida recebesse comissões quanto a negócios que não se concretizassem com a outorga de contrato definitivo, estava a mesma obrigava a devolver as quantias que havia recebido. Perante esta, aparente, contradição, como interpretar a vontade das partes? Como vimos, o contrato de mediação entre a Requerente e a Vision Floor previa claramente que a comissão seria devida com a concretização do negócio visado pelo contrato – ou seja, a compra e venda. Logo, o que se pretendia, efectivamente, era a celebração desse contrato definitivo e não apenas do contrato-promessa. E, como vimos, também, o sentido da Lei n.º 15/2013 , de 08/02 é de que a remuneração apenas será devida com a conclusão e perfeição do negócio visado , sendo que apenas haverá pagamento da remuneração com a celebração do contrato-promessa se esse for o contrato visado com a mediação ou se se previr que, independentemente do desfecho do negócio, é devida remuneração com a mera celebração desse contrato-promessa. Salvo melhor opinião, é com base no exposto que se deve interpretar aquela Cláusula contratual. De facto, a mera celebração de contrato-promessa levaria a que a Requerida tivesse o direito de receber a sua remuneração, se esse fosse o negócio visado ou se o contrato de mediação entre a Requerente e a Vision Floor previsse tal circunstância – o que, como se explicou, não era o caso. Só assim se compreende a tal aparente contradição. Considera-se transacção fechada a outorga de contrato-promessa quando esse for o fim da mediação. Mas já quando tal não é caso, apenas há direito a remuneração com a celebração do contrato-promessa e do respectivo contrato definitivo ou outorga de escritura pública ou documento particular autenticado, quando o fim visado é a venda do bem. Com tal perspectiva, então passa a fazer todo o sentido a previsão de devolução das quantias recebidas pela Requerida quando o negócio visado – contrato definitivo – não se concretizasse. Tendo em atenção o que se acaba de expor, somos por concluir que deverá a Requerida ser condenada a proceder à devolução à Requerente das quantias auferidas, ou seja, € 10.923,94.» [realces nossos] Subscrevemos o entendimento da 1ª instância. Com efeito, embora sejam distintos o contrato de consultor imobiliário (celebrado entre a ora requerente Marques e Lançós, Lda. e a requerida/recorrente AA) e o contrato de mediação imobiliária (celebrado entre a requerente e a vendedora Vision Floor), afigura-se-nos que a questão da remuneração devida à requerida, enquanto prestadora de serviços (como consultora imobiliária), não pode deixar de ser analisada tendo em consideração a actividade da mediadora Marques e Lançós, Lda. e concretamente o acordo que esta firmou com a referida Vision Floor. Da cláusula 5ª do contrato de consultor imobiliário - intitulada “pagamento da actividade do consultor imobiliário” - consta que cada negócio efectuado pela mediadora é composto por duas transacções: angariação e venda; e que por cada transacção fechada pela consultora imobiliária receberá esta uma percentagem variável em função do valor recebido a título de remuneração pela mediadora (…); entendendo-se por transacção fechada a outorga de contrato-promessa de compra e venda ou a outorga de contrato-promessa e do respectivo contrato definitivo ou a outorga de escritura pública ou de documento particular autenticado, ou ainda a outorga de contrato de arrendamento. Mais estabelece o contrato em apreço, na alínea h) da dita cláusula 5ª, que nos casos em que a consultora imobiliária tiver recebido comissões no âmbito de negócios que, entretanto, não se vieram a concretizar, mediante a outorga do contrato definitivo, fica a consultora imobiliária obrigada a devolver as comissões recebidas. Por outra banda, a ora requerente celebrou contrato de mediação imobiliária com a Vision Floor, nos termos do qual a remuneração só será devida se a mediadora conseguir destinatário que celebre com o segundo contratante o negócio visado, nos termos e com as excepções previstas no nº 1 e 2 do artigo 19º da Lei 15/2013 , de 8 de Fevereiro - cf nº1 da cláusula 5ª do contrato, que foi objecto do aditamento (ao contrato de mediação imobiliária), firmado em 2/1/23, mantendo-se nesse aditamento a redacção do nº 2 daquela cláusula, relativa às condições do pagamento da remuneração. Tendo a ora requerida, no âmbito do contrato celebrado com a requerente, efectuado a mediação de quatro contratos-promessa de compra e venda de imóveis (a que se referem os factos provados 6 a 9), em que figurava como vendedora/promitente-vendedora a Vision Floor e como comprador/promitente-comprador BB (facto 3), recebeu a ora requerida/consultora imobiliária, aquando da assinatura dos contratos-promessa, as comissões indicadas no facto provado 10. Como a própria recorrente afirma, “por causa desses contratos, a recorrida recebeu remuneração, e, por ter a recorrida recebido, pagou à recorrente a parte contratualmente prevista.” Por conseguinte, é evidente que a remuneração paga à requerida/ora recorrente pressupõe que a mediadora/requerente recebeu a sua (própria) remuneração (consta do contrato de consultor imobiliário: “por cada transação fechada pela consultora imobiliária [angariação e venda] receberá este uma percentagem variável em função do valor recebido a título de remuneração pela Mediadora (…), que poderá oscilar, entre 40% e 60% do valor da remuneração da Mediadora” ), o que, ao invés do que sustenta a recorrente, não põe em causa a autonomia da requerida enquanto prestadora de serviços. Sucede que os contratos-promessa foram objecto de resolução (cf. factos 12 e 13: no caso da fracção A-210 pela perda de interesse do promitente- comprador e no caso das outras fracções por via da comunicação de resolução pelo promitente-comprador, em virtude de não ter sido celebrada a escritura no prazo estabelecido), em consequência do que a Vision Floor devolveu ao promitente comprador as quantias entregues a título de sinal (facto 14). Estatui o art. 19º nº 1 do RJMI que: “a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”. E reza o nº 2 do mesmo preceito que: “é igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.” No caso dos autos, não tendo sido celebrados os contratos (definitivos) de compra e venda, e atendendo ao estabelecido no citado art. 19º da Lei 15/2013 , para que remetem os acordos aqui em apreciação (v.g. nas cláusulas 5ª, atinentes à remuneração), entende-se que devem ser devolvidas à requerente as comissões recebidas pela requerida, tal como decidiu o tribunal recorrido, estribando-se, aliás, no bem fundamentado acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13/2/25; P. 2086/23.0T8FAR.E1.S1 ., relator Fernando Baptista, cujo sumário, nos seus pontos IV e V, é o seguinte: (…) o artigo 19.º da Lei 15/2013 , de 8 de Fevereiro, na redação introduzida pelo DL 102/2017 , de 23 de Agosto estabelece apenas o vencimento antecipado da remuneração no caso de o vendedor e o interessado celebrarem um contrato-promessa e o contrato de mediação prever o pagamento da remuneração logo nessa fase, na expectativa de que, em condições normais e com grande probabilidade, ao contrato-promessa se seguirá a celebração do contrato prometido. Daqui não resultando, portanto, que se tenha constituído o direito da mediadora à remuneração, o qual continua dependente da conclusão e perfeição do negócio definitivo. Assim, se, apesar de ter sido convencionada aquela antecipação do pagamento da remuneração, o contrato definitivo não se vier a realizar, a mediadora deve restituir ao cliente as quantias a esse título recebidas .”. – realce nosso Donde, a mera celebração dos contratos-promessa, a que não se seguiu a celebração dos contratos definitivos de compra e venda, não confere à ora requerida o direito à respectiva remuneração, dado que tal não foi estipulado no contrato, o qual apenas estabelece o pagamento da comissão em duas fases: uma percentagem aquando da assinatura da promessa de compra e venda; e outra percentagem posteriormente com a escritura de compra e venda (cf. nº 3 da cláusula 5ª), tendo em vista a concretização do negócio, ou seja, a celebração do contrato definitivo, constando expressamente da al. h) da cláusula 5ª do contrato de consultor imobiliário , a obrigação da devolução das comissões recebidas pela consultora, precisamente no caso de não ser outorgado o contrato definitivo (facto provado 2). É esta a interpretação do contrato que segundo o critério legal da impressão do destinatário ( art. 236º e 238º do Código Civil ), conduz a um maior equilíbrio das prestações ( art. 237º do Código Civil ). Em conclusão, bem andou o tribunal de 1ª instância ao decidir no sentido da condenação da requerida a proceder à devolução à requerente da quantia de €10 923,94. Por fim, a título subsidiário, sustenta a recorrente que sempre deveria a ação improceder quanto ao IVA e/ou quanto aos juros comerciais, por não estar em causa o preço de qualquer bem ou serviço prestado pela Recorrida à Recorrente, mas apenas uma alegada obrigação de restituição (conclusão R. do recurso). Não lhe assiste razão, pelas razões já anteriormente expostas, das quais resulta que a remuneração é a contrapartida do serviço prestado nos termos do acordado entre as partes, reportando-se a “obrigação de restituição” à dita remuneração ou comissão paga. Não merece censura o afirmado pelo tribunal a quo quanto à questão do IVA: «Por um lado, há que referir que a Requerida recebeu as quantias por parte da Requerente já com IVA incluído, não tendo, que se saiba – nem tal foi alegado -, devolvido a parte do IVA que, segundo argumenta, não lhe seria devido. Por outro lado, a remuneração que é paga à Requerida corresponde também ela à remuneração que foi paga pela cliente à Requerente, remuneração essa que inclui a cobrança de IVA, pois integra-se no âmbito do previsto nos artigos 1.º, n.º 1, a), 2.º, n.º 1, a) e 3.º, n.º 1 do C.I.V.A. Deste modo, afigura-se-nos claro que a devolução em causa deve também ser integrada pelo IVA – desde logo, porque as quantias entregues o foram já tendo em conta essa quantia de imposto.» Quanto à questão dos juros, pode ler-se na sentença: «É ainda pedido pela Requerente a condenação da Requerida no pagamento dos juros de mora, calculados à taxa aplicável às obrigações comerciais, sendo que, aquando da entrada da acção, aquela considerava serem devidos € 20,20. Estatui o artigo 804.º, n.º 2 do C.C que o devedor se considera constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido. A simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor (cf. n.º 1 do mesmo artigo). Quanto ao momento da constituição em mora, de acordo com o artigo 805.º, n.º 1 do C.C, o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir. Há, todavia, mora, independentemente de interpelação (cf. n.º 2): Se a obrigação tiver prazo certo; Se a obrigação provier de facto ilícito; Se o próprio devedor impedir a interpelação, considerando-se interpelado, neste caso, na data em que normalmente o teria sido. Diz ainda o artigo 806.º, n.º 1 do C.C que na obrigação pecuniária a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora. Sendo que os juros devidos são os legais. Conforme resulta dos autos, a Requerente é uma sociedade comercial por quotas que tem, entre o mais, como objecto social a mediação imobiliária e/ou gestão de imóveis próprios ou de terceiros. Estipula o artigo 1.º do Código Comercial que a lei comercial rege os actos de comércio, sejam ou não comerciantes as pessoas que neles intervêm. E diz o artigo 2.º que serão considerados actos de comércio todos aqueles que se acharem especialmente regulados neste Código, e, além deles, todos os contratos e obrigações dos comerciantes, que não forem de natureza exclusivamente civil, se o contrário do próprio acto não resultar. Daqui resulta que um acto poderá ser considerado como comercial mesmo que apenas uma das partes tenha a qualidade de comerciante, o que sucede neste caso. Estipula o artigo 102.º, § 3.º do Código Comercial que há lugar ao decurso e à contagem de juros em todos os actos comerciais em que for de convenção ou direito vencerem-se e nos mais casos especiais fixados no Código, sendo os mesmos os fixados em portaria conjunta dos Ministros das Finanças e da Justiça. E segundo o § 4.º do mesmo artigo, a taxa de juro referida no parágrafo anterior não poderá ser inferior ao valor da taxa de juro aplicada pelo Banco Central Europeu à sua mais recente operação principal de refinanciamento efectuada antes do 1.º dia de janeiro ou julho, consoante se esteja, respetivamente, no 1.º ou no 2.º semestre do ano civil, acrescida de sete pontos percentuais. Quanto ao início da mora, é verdade que se provou que, em 04 de Outubro de 2024, a Requerente enviou à Requerida, que a recebeu em 09 de Outubro de 2024, uma carta na qual solicitava o pagamento da factura peticionada nestes autos até ao dia 15 de Outubro de 2024. Acontece que não ficou provada a data concreta em que BB procedeu à resolução de três dos contratos-promessa outorgados. Assim, e uma vez que não ficou demonstrado que tal tenha acontecido logo com a data da entrada em juízo, entendemos que a Requerida deverá apenas ser condenada no pagamento dos juros de mora vencidos e vincendos, à taxa sucessivamente aplicável às obrigações comerciais prevista no artigo 102.º, § 3.º e 4.º do Código Comercial, contados desde a data da citação e até efectivo e integral pagamento.» O decidido quanto aos juros mostra-se devidamente fundamentado quer de facto, quer de direito, não apresentando a recorrente razões válidas para a sua impugnação. Embora não conteste a fixação dos juros desde a citação, alega que o tribunal não retirou a consequência principal: a improcedência do pedido por inexistência/inexigibilidade da obrigação no momento em que foi reclamada. Ao contrário do que diz a apelante, não foi instaurada injunção com base em factos futuros , resultando claramente quer do requerimento inicial (de 22/11/24), quer do acervo factual provado, que os factos, designadamente os contratos, se reportam a momento anterior à instauração da injunção, que veio a dar origem à presente acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias. Em síntese conclusiva, tendo improcedido a impugnação da decisão relativa à matéria de facto e não merecendo censura a análise jurídica da sentença, impõe-se a sua confirmação. DECISÃO Pelo exposto, acordam em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar a sentença recorrida. Custas pela apelante ( artigo 527º do CPC ). Registe e notifique. Lisboa, 13 de Outubro de 2026 Ana Mónica Mendonça Pavão (Relatora) Micaela Sousa (1ª Adjunta) Carlos Oliveira (2º Adjunto)