Quem foi o relator do acórdão 12790/22.5T8LRS.L1-8?

O relator foi Carla Figueiredo, no Tribunal da Relação de Lisboa.

Quando foi proferido o acórdão 12790/22.5T8LRS.L1-8?

O acórdão foi proferido em 05 de dezembro de 2024.

12790/22.5T8LRS.L1-8

Sumário

- No contrato de mediação imobiliária impende sobre o mediador o ónus de provar a verificação dos requisitos para o recebimento da remuneração, nomeadamente o nexo de causalidade entre a sua actividade e a conclusão do negócio. Ou seja, a prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro; - Decorre do art.º 19º da Lei 15/2013, que a obrigação de pagamento da comissão é única e só se constitui em caso de concretização da venda, não obstante poder estipular-se que o cumprimento dela pode ocorrer por fases, sendo a primeira parcela devida aquando da celebração do passo inicial na contratação pretendida, isto é, do contrato-promessa; - A segunda parte do nº1 do artigo 19º da Lei 15/2013 não pode ser destacada da sua primeira parte, como se ali se estabelecesse um direito autónomo de remuneração, antes constituindo uma estatuição balizada pela clara e inequívoca disposição inicial; - Se não é imputável aos Recorridos a não celebração do contrato definitivo e não resultando provados nos autos que foi estipulada uma remuneração específica aquando da celebração do contrato promessa, sem prejuízo da celebração ou não do negócio prometido, deve ser restituída aos mediados a remuneração já recebida aquando da celebração daquele contrato promessa.

Texto

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA I – RELATÓRIO R... e T..., casados entre si, melhor identificados nos autos, instauraram a acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra: - ...SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA, com sede em…; - H..., com domicílio profissional em…. - ...SEGUROS, S.A., com sede em…, peticionando, por um lado, a devolução do valor que pagaram à primeira Ré a título de parcela da comissão acordada, e, por outro, o pagamento de uma indemnização pela perda da chance da venda dos seus bens móveis, que constituíam o recheio do imóvel. Para tanto, alegam que a 1ª Ré, que contrataram para realizar a mediação da venda de uma fracção autónoma de que eram proprietários, reteve a parcela da comissão paga aquando da celebração de um contrato-promessa de uma compra e venda que não veio a concretizar-se, ao mesmo tempo que, por ter mediado um novo negócio, veio a receber o valor da respectiva comissão, na íntegra. Mais alegam que a 1ª e 2ª Rés tinham perfeito conhecimento de que tinha sido aceitada a proposta que fizeram de venda não só do imóvel como do respectivo mobiliário, negócio que sabiam ser da inteira sua preferência, mas omitiram-lhes propositadamente essa informação. Perderam, por isso, nos termos da sua alegação, a possibilidade de venda da totalidade desse recheio, pelo preço de € 8.000,00, que os compradores pretendiam pagar. Demandam a 3ª Ré com base na transferência de responsabilidade civil emergente da actividade da 1ª Ré, operada através da celebração do contrato de seguro (obrigatório). Citadas, as 1ª e 2ª Rés, defenderam ter direito à quantia paga no âmbito de uma primeira comissão, na medida em que o contrato que une as partes prevê um pagamento aquando da realização do contrato-promessa. No mais, impugnaram a factualidade alegada, defendendo, em todo o caso, que nenhuma responsabilidade lhes pode ser assacada no âmbito da perda de chance de venda dos móveis, na medida em que não se vincularam à mediação desse negócio, mas tão só à do imóvel. A 3ª impugnou a totalidade dos factos, com excepção dos atinentes ao contrato de seguro consigo celebrado, alertando, ainda, para o facto de, nesses termos, não ser responsável pelo estorno de quantias que não lhe foram entregues e, quanto à indemnização peticionada, a 1ª Ré sempre ser responsável pelo pagamento do valor da franquia prevista nas condições da apólice vigente. Foi realizada audiência prévia e, posteriormente, proferido despacho saneador que fixou o objecto do litígio e os temas de prova. * Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que decidiu: “a) absolver as Rés do pedido de pagamento de uma indemnização aos Autores pela perda de chance de venda do seu mobiliário, no valor de € 8.000,00 (oito mil euros); b) condenar a Ré “...Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda” a devolver aos Autores a quantia de € 3.075,00 (três mil e setenta e cinco euros), acrescidos de juros de mora, vencidos à taxa legal supletiva, desde a data da citação, e vincendos, à mesma taxa, até integral pagamento”. * Inconformada com a sentença veio a 1ª Ré interpor recurso, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões (que se transcrevem): “I- A sentença recorrida condenou a Recorrente a “devolver aos Autores a quantia de € 3.075,00 (três mil e setenta e cinco euros), acrescidos de juros de mora, vencidos à taxa legal supletiva, desde a data da citação, e vincendos, à mesma taxa, até integral pagamento”, por um lado e, por outro lado absolveu as Rés “do pedido de pagamento de uma indemnização aos Autores pela perda de chance de venda do seu imobiliário, no valor de € 8.000,00 (oito mil euros)”; II- Existe um facto que deveria ter sido considerado provado (art.º 640.º, n.º 1, al. b) do NCPC), que se retira do contrato de mediação imobiliária (prova documental) junto aos autos pelos Autores e que respeita ao regime de contratação (cláusula 4.ª n.º 1): “O Segundo Contraente contrata a Medidora Imobiliária em regime de Exclusividade”. III- Abreviando a decisão recorrida: o Tribunal a quo entende que a ora Recorrente deve devolver aos Autores o valor de € 3.075,00 que estes lhe pagaram, voluntariamente, em 19.02.2019, porquanto, apesar daqueles Autores terem recebido um sinal de € 7.500,00 do MD… e RD…, clientes estes angariados por força dos bons serviços das Rés, - quantia essa respeitante a um contrato- promessa de compra e venda que – o negócio, efetivamente, não se chegou a concretizar. IV- Portanto, no entendimento do Tribunal a quo, os Autores devem manter para si a totalidade do sinal recebido e a Recorrente nada pode cobrar pelos serviços prestados no âmbito desse negócio que se veio a gorar. V- Afigura-se difícil aceitar aquela decisão vertida na decisão recorrida, desde logo porque é o próprio Tribunal a quo que afirma que “… se prova que os autores recusaram a oportunidade de, sem qualquer perda monetária, venderem o seu imóvel a MD… e RD…”; VI- Apesar dos factos provados quanto a esta matéria e as óbvias conclusões a este propósito vertidas na sentença recorrida e, bem assim, apesar do estatuído no n.º 2 do art.º 19.º da Lei 15/2013 de 08.02, o Tribunal a quo olvida por completo a consequência da não concretização do negócio por causa imputável aos clientes proprietários, porquanto estes celebraram com a Recorrente um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade (vd. cláusula 4.ª n.º 1 do contrato de mediação imobiliária). VII- Dispõe o n.º 2 do art.º 19.º da Lei 15/2013 de 08.02 que “é igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.” VIII- Outra conclusão que o Tribunal a quo deveria retirar dos factos provados em 51, 52 e 54 e dos que, posteriormente, aditou, é que os Autores tinham mais razões e interesses para não aceitar a última contraproposta do MD... e da RD.... do que a angariadora H.... IX- A insofismável verdade, que o Tribunal a quo reconheceu, é que os Autores tiveram a oportunidade de celebrar o contrato definitivo com MD... e da RD...., mas “recusaram a oportunidade de, sem qualquer perda monetária, venderem o seu imóvel a MD... e a RD…” X- Os factos provados em 51, 52 e 54 e ainda aqueles que, posteriormente, foram aditados, não permitem concluir, como o Tribunal a quo fez, que as declarações da Ré H... não eram credíveis – ou que sequer que tivesse mentido -, por “no âmbito desta ação defender ter direito a fazer sua a primeira quantia que lhes foi paga pelos autores”; XI- Ou seja, segundo a decisão recorrida, a Ré H... mentiu porque queria fazer seu o dinheiro pago pelos Autores, mas já a Autora prestou declarações com total credibilidade, “franqueza e transparência” muito embora tivesse ficado com os € 7.500,00 de sinal do MD... e da RD..., depois destes terem proposto a entrega de um valor que permitia a devolução do sinal em dobro ao O... e à S... (os 2.ºs promitentes compradores); XII- O que resulta da sentença recorrida é que a Ré H... mente em Tribunal para poder fazer seus € 2.500,00 (+IVA), mas já a Autora não mentiu em Tribunal para fazer seus – como efectivamente aconteceu - € 7.500,00, ou seja, no fundo, para o Tribunal a quo há motivos para mentir por menos, mas não os há para mentir por mais ou, dito ainda de outra forma: a apreciação critica da prova não tem igual bitola; XIII- Portanto, a Recorrente tem direito a fazer seu o valor recebido de € 2.500,00 (+IVA) num total de € 3.075,00, porque o negócio respeitante a essa quantia recebida não se concretizou por causa imputável aos Autores e o contrato de mediação foi celebrado em regime de exclusividade (art.º 640.º, n.º 1, al. a), b e c) do NCPC). XIV- Para além disso, de acordo com a cláusula 5.ª n.º 1 do contrato de mediação imobiliária, a remuneração é devida: i)”se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato”; ii)” nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro.” XV- Significa isto que as partes contrataram que a remuneração seria devida com a concretização do negócio visado, mas sem afastar os termos e as exceções previstas no art.º 19.º da Lei 15/2013 de 08.02, pelo que cumpre, então, interpretar o referido dispositivo. XVI- O art.º 19.º da Lei 15/2013 de 08.02 estatui, efetivamente e à semelhança do contrato de mediação imobiliária, que a remuneração é devida “com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”, mas acrescenta…“OU, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma (leia-se remuneração) devida logo que tal celebração ocorra.” XVII- A partícula alternativa no meio das duas orações (“OU”) separa-as, ou seja, a remuneração pode ser devida no final (“conclusão e perfeição do negócio visado”) como também pode ser devida no início (“se tiver sido celebrado contrato-promessa”). XVIII- Portanto, o art.º 19.º da Lei 15/2013 de 08.02 tem, quanto ao momento em que é devida a remuneração à mediadora, uma exceção à regra (com a “conclusão e perfeição do negócio”) logo na 2.ª parte do n.º 1: se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase. XIX- A segunda exceção contida no art.º 19.º é precisamente a prevista no n.º 2, ou seja, aquela que se aplica no caso do contrato de mediação ter sido celebrado em regime de exclusividade e o negócio final não se concretize por causa imputável ao cliente. XX- Portanto, in casu, não só a Recorrente tem direito a ser remunerada por força da aplicação do n.ºs 2 do art.º 19.º da Lei 15/2013 de 08.02 e do n.º 1 da cláusula 4.ª do contrato de mediação imobiliária, como também o tem por força da 2.ª parte do n.º 1 do mesmo dispositivo, atentas as opções de remuneração assinaladas/acordadas na cláusula 5.ª do contrato de mediação imobiliária (art.º 639.º, n.º 2, al. a) e b) e c) do NCPC). XXI- Mesmo que não existisse um “regime de exclusividade” do contrato de mediação imobiliária em apreço, não se afigurava justo que os mediadores imobiliários só pudessem ser remunerados com a conclusão e perfeição do negócio visado, muito embora no contrato ficasse firmado que a remuneração poderia ser paga antes mesmo dessa concretização do negócio definitivo. XXII- Aliás, contrariamente ao previsto no n.º 3 do art.º 19.º da Lei 15/2013 de 08.02 – que prevê a devolução ao cliente de quantias recebidas em adiantamento se o negócio não se concretizar -, para os casos em que é prevista uma remuneração com a celebração do contrato-promessa (n.º 1), nada na lei aponta no sentido de ocorrer essa mesma devolução se o negócio definitivo não se concretizar. XXIII- Para além do predito, o facto dos Autores terem pago, voluntariamente, à Recorrente a fatura M/1635 de 13.02.2019, em 19.02.2019; o facto de, depois daquela fatura, terem pago mais duas em 30.08.2019 e 29.08.2019, mas apenas terem reclamado em juízo a restituição da primeira quantia paga em 29.12.2022, não pode deixar de ter consequências legais, que a sentença também não cuidou (art.º 639.º, n.º 1 e 2, al. b) e c) do NCPC). XXIV- Com efeito, se os Autores pagaram a primeira fatura (com o contrato promessa) na convicção de que o negócio se iria concretizar, mas na verdade tal não sucedeu, então nessa declaração negocial estavam em erro sobre os motivos que determinaram a sua vontade (art.º 252.º do CC). XXV- Esse erro só é causa de anulação se as partes houverem reconhecido, por acordo, a essencialidade do motivo, ou seja, se ambos reconhecessem (Autores e Recorrente) que a remuneração só era efetivamente devida se o negócio se concretizasse e, portanto, que a quantia paga aquando da celebração do contrato – promessa seria sujeita a devolução se o negócio não fosse concluído. XXVI- Mesmo que estivessem preenchidos os pressupostos do erro sobre os motivos determinantes da vontade, a verdade é que os Autores tinham um ano após a cessação do vicio – logo após os Autores terem negado concretizar a compra e venda com o MD… e a RD…- que lhe serviu de fundamento para arguir essa anulabilidade (art.º 287.º do CC), sendo certo que o pagamento de mais duas faturas em momento posterior confirmou o primeiro pagamento e sanou, tacitamente, a anulabilidade (art.º 288.º do CC). XXVII- Os Autores pagaram a remuneração à Recorrente em 19.02.2019; posteriormente, foram eles que negaram a concretização do negócio com MD.... e da RD.... e, depois disso, concretizaram outra compra e venda e pagaram novamente à Recorrente a remuneração em 30.08.2019 e 29.08.2019, tendo apenas reclamado a restituição da primeira quantia paga na data de 29.12.2022, ou seja, mais de dois anos depois de saberem que o primeiro negócio não se tinha concretizado (por causa que lhe é imputável). XXVIII- Quer isto dizer que, quando os Autores intentaram a ação judicial (29.12.2022) já tinha caducado o direito de invocar a anulabilidade da sua declaração negocial de pagamento à Recorrente na data de 19.02.2019 e, nessa medida, perderam o direito à restituição do valor prestado (art.º 289.º do CC). Nestes termos e nos melhores de direito deve ser dado provimento ao presente recurso de apelação e, nessa medida, a sentença recorrida deve ser revogada e substituída por outra que absolva a Ré da devolução aos Autores dos € 3.075,00 (€ 2.500,00 acrescidos de IVA) e respetivos juros de mora, vencidos e vincendos”. * Os Autores apresentaram contra-alegações, terminando com as seguintes conclusões: “I. O Digníssimo Tribunal da 1.ª Instância condenou, de forma correta, Recorrente a devolver aos Recorridos a cifra de € 3.075,00, acrescida de juros de mora, vencidos à taxa legal supletiva, desde a data da citação, e vincendos, à mesma taxa, até integral pagamento. II. Os factos provados 15 a 37 vêm confirmar que o contrato definitivo de compra e venda não foi celebrado no prazo acordado e o contrato-promessa foi resolvido, apesar de os Recorridos manterem interesse em vender imóvel e a mobília ao MD… e à RD… e os últimos manterem o interesse em comprar o imóvel e a mobília aos primeiros. III. De acordo com os factos provados 6 a 11, 15, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 37, 38 e 44 da douta Sentença, os Recorridos apenas aceitaram a proposta de O… e venderam o imóvel ao último porque a Ré H..., angariadora da Recorrente, ocultou deliberadamente dos Recorridos que o MD… e a RD… tinham aceitado a proposta dos Recorridos. IV. A Recorrente violou de forma dolosa os deveres presentes nas alíneas c) e d) do n.º 1 artigo 17.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro. V. Quando o MD… e a RD…. se dirigiram à casa dos Recorridos e lhes transmitiram que tinham aceitado a proposta dos mesmos e que a Recorrente não lhes tinha transmitido essa informação, já os Recorridos tinham celebrado um contrato-promessa com o O… e a S.... VI. Os Recorrentes não podem ser penalizados por terem cumprido o contrato-promessa celebrado com o O... e a S..., bem como não podem ser penalizados pela Recorrente por esta ter ocultado deliberadamente dos Recorridos que o MD... e a RD....tinham aceitado a proposta dos Recorridos. VII. Conforme se pode verificar nos factos provados 37, 38 e 44 da douta Sentença, a Recorrente quis aumentar o valor das suas comissões e para conseguir esse objetivo ocultou intencionalmente e astuciosamente dos Recorridos que o MD... e a RD... tinham aceitado comprar o imóvel e a mobília da casa. VIII. Não foram os Recorridos que recusaram a oportunidade de, sem qualquer perda monetária, venderem o seu imóvel o MD... e a RD..... IX. De acordo com as cláusulas 4.ª e 9.ª do contrato-promessa celebrado entre os Recorridos e o O... e a S..., que corresponde ao Documento n.º 47 junto com a PI, a quantia de € 20.000,00 oferecida pelo MD.. e a RD.... não era suficiente para os Recorridos devolverem o sinal em dobro. X. Para além de terem que pagar o valor do sinal em dobro, podiam advir consequências legais mais gravosas para os Recorridos, caso não cumprissem o contrato-promessa. XI. Por causas imputáveis à Recorrente, os Recorridos não venderam o imóvel e os móveis ao MD... e à RD.... XII. Nos termos do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, a empresa de mediação imobiliária apenas tem direito à remuneração quando ocorre a conclusão e a perfeição do negócio visado. XIII. A conclusão do negócio definitivo é pressuposto do direito à remuneração. XIV. Os Recorridos não celebraram o negócio definitivo com o MD… e a RD…, assim sendo nos termos do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, a celebração de um contrato-promessa que foi resolvido não atribui à Recorrente o direito de cobrar aos Recorridos uma comissão no montante de € 3.075,00. XV. A Recorrente e os Recorridos estipularam na cláusula 5.ª do contrato mediação imobiliária, que a primeira tinha direito à remuneração quando a mesma concretizasse a venda do imóvel. XVI. As partes não estipularam que a Recorrente tinha o direito a ser remunerada pela celebração de um contrato-promessa. XVII. A Recorrida está a cobrar aos Recorridos uma remuneração superior aquela que foi estipulada na cláusula 5.ª do contrato de mediação imobiliária. XVIII. A Recorrente tem de devolver aos Recorridos a cifra de € 3.075,00, pois não pode cobrar uma remuneração superior aquela que foi acordada. XIX. Com a venda do imóvel ao O... e à S..., os Recorridos pagaram à Recorrente a totalidade da remuneração acordada no contrato de mediação imobiliária, conforme se pode verificar pelo facto provado 42 da douta Sentença. XX. A Recorrente e os Recorridos acordaram na cláusula 5.ª do contrato mediação imobiliária que o pagamento da remuneração podia ser antecipado nos termos do artigo 440.º do Código Civil. XXI. Segundo a jurisprudência dominante, nos termos do n.º 1 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, e conforme acordado na cláusula 5.ª do contrato de mediação imobiliária, a remuneração somente é devida com a conclusão do negócio visado, assim sendo a Recorrente tem de devolver aos Recorridos a cifra de € 3.075,00. XXII. Não se verificam os pressupostos para aplicação do regime do erro previsto no artigo 252.º do CC, nem os Recorridos pediram a anulação do negócio, pelo que não é possível aplicar o regime do erro e da anulabilidade ao presente caso. XXIII. Nestes termos, deve o Recurso interposto pela Recorrente ser julgado improcedente e deve ser mantida a decisão proferida pelo Digníssimo Tribunal da 1.ª Instância que condenou a Recorrente a devolver aos Recorridos a quantia de € 3.075,00, acrescida de juros de mora, vencidos à taxa legal supletiva, desde a data da citação, e vincendos, à mesma taxa, até integral pagamento. Nestes termos e nos mais de direito que V. Exas. doutamente supriram, deve o Recurso interposto pela Recorrente ser julgado improcedente e deve ser mantida a decisão proferida pelo Digníssimo Tribunal da 1.ª Instância que condenou a Recorrente a devolver aos Recorridos a quantia de € 3.075,00, acrescida de juros de mora, vencidos à taxa legal supletiva, desde a data da citação, e vincendos, à mesma taxa, até integral pagamento”. * Colhidos os vistos, cumpre decidir. * II - DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação das Apelantes, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal (artigos 635º, n.º 4 e 639º, n.º 1 do CPC). No caso vertente, as questões a decidir que ressaltam das conclusões do Recurso interposto são as seguintes: - Se deve ser modificada a decisão proferida sobre a matéria de facto; -Se, em face disso, deve ser alterada a decisão de mérito, no que respeita à condenação da Ré ....Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda a devolver aos Autores a quantia de € 3.075,00 , acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos. * III - FUNDAMENTAÇÃO 3.1. Os factos A primeira instância considerou os seguintes factos provados e não provados: “FACTOS PROVADOS: • Da petição inicial: 1. A Ré ....Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda é uma sociedade por quotas, com sede em…. 2. Tem como objecto a mediação imobiliária e gestão de condomínios e possui estabelecimento comercial sito em…. 3. Em 10 de Fevereiro de 2015, a Ré H... celebrou com a 1.ª Ré um contrato de prestação do serviço de angariador imobiliário, no qual consta um artigo 3.º, com o seguinte teor: «1. O Angariador Imobiliário actuará por conta e no interesse da sociedade…, na angariação e execução de contratos de mediação imobiliária, bem como na prestação de serviços conexos, devendo sempre identificar-se perante terceiros, como estando ao seu serviço e com todos os requisitos legais previstos na Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.». 4. A Ré ....-Seguros, S.A. é a seguradora para quem a 1.ª Ré transferiu a responsabilidade civil emergente de actos praticados no âmbito da sua actividade profissional. 5. Em Janeiro de 2019, os Autores eram proprietários da fracção autónoma designada pela letra “A” destinada a habitação, correspondente ao rés-do-chão e primeiro andar, com pérgula no logradouro, sito na Rua…... 6. Os Autores pretendiam alienar o imóvel acima descrito. 7. Tinham preferência pela opção de alienação do imóvel e dos móveis que mobilavam a casa e compunham decoração como um todo, assim melhor valorizando ambos. 8. Os móveis em causa encontravam-se personalizados à arquitetura do imóvel, tendo a decoração e mobiliário sido escolhidos e organizados por um decorador de interiores chamado R…. 9. De forma a conseguirem vender o imóvel, os AA. procuraram uma sociedade de mediação imobiliária para intermediar. 10. Os Autores e a 1.ª Ré celebraram um contrato de mediação imobiliária, com o n.º 3121/2019, em 22/01/2019, com vista à venda do imóvel acima descrito. 11. Foi indicado à 2.ª Ré dar-se preferência aos compradores que optassem pela compra do mobiliário, em conjunto com a compra do imóvel. 12. No referido contrato, ficou estipulado, na cláusula 5.ª: «1. A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro. 2. O Segundo Contraente obriga-se a pagar à Mediadora, a título de remuneração, a quantia de 6% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescida de I.V.A. à taxa legal em vigor. (…) 3. O pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes condições: 50% após a celebração do contrato-promessa e o remanescente de 50% na celebração da escritura ou conclusão do negócio.». 13. Na cláusula 7.ª do contrato de medicação imobiliária, ficou estipulado que «Para garantia da responsabilidade emergente da sua atividade profissional, a Mediadora celebrou um contrato de seguro obrigatório de responsabilidade civil no valor de 150.000,00 Euros, apólice n.º 10366019, através da seguradora … 14. Na cláusula 10.ª, é indicado que a agente angariadora que colaborou na preparação do contrato de mediação imobiliária foi H.... 15. Em 30/01/2019, MD… e da RD… comunicaram à 1.ª e 2.ª Rés, através da angariadora imobiliária M…, uma proposta para aquisição do imóvel e do respectivo recheio, respectivamente, pelos preços de € 242.000,00 e de € 8.000,00. 16. Aceite a proposta pelos Autores, estes e os proponentes compradores, MD… e RD…, celebraram, em 01/02/2019, o contrato-promessa de compra e venda do imóvel. 17. O casal entregou, nessa data, aos Autores, a título de sinal e princípio de pagamento do imóvel, a quantia de € 7.500,00, sendo estipulado que a quantia remanescente seria paga no dia da realização da escritura definitiva de compra e venda. 18. Na cláusula 5.ª do contrato-promessa de compra e venda, ficou estipulado que a marcação escritura pública de compra e venda ficava a cargo da parte compradora e teria lugar no máximo de 120 dias a contar da assinatura do contrato-promessa. 19. Em 19/02/2019, os Autores pagaram à 1.ª Ré o montante de € 3.075,00 (€ 2.500,00, por “prestação serviços imobiliários” + € 575,00 por “IVA normal”), em liquidação da factura n.º M/1635, de 13/02/2019. 20. O contrato de compra e venda não foi celebrado, dentro do prazo acordado. 21. No seguimento, a angariadora imobiliária H... preparou e enviou aos Autores, por e-mail, uma minuta de uma carta, a fixar prazo admonitório, sob pena de resolução de contrato-promessa de compra e venda, a enviar aos promitentes compradores. 22. Os Autores mantinham o interesse em alienar o imóvel e o recheio aos promitentes compradores MD... e a RD..... 23. Nesse sentido, e com a intervenção da Ré H..., foi, ao invés, preparado e enviado aos Promitentes Compradores uma minuta de aditamento ao contrato-promessa de compra e venda celebrado em 01/02/2019. 24. O aditamento propunha a alteração da cláusula 5.ª do contrato-promessa de compra e venda, alargando o prazo para 180 dias a contar da assinatura do contrato-promessa de compra e venda. 25. O aditamento contratual não foi assinado. 26. Em 04/06/2019, os Autores comunicaram aos Promitentes Compradores MD… e RD…, por via da carta anteriormente preparada, que não era possível continuarem à espera de marcação da escritura pública, fixando-lhes o prazo admonitório de 15 dias para conclusão do negócio prometido, sob pena de resolução de contrato de promessa por incumprimento definitivo do mesmo. 27. A carta não foi levantada por MD... e RD.... 28. Tendo tomado conhecimento do aviso da correspondência, que identificava o emissor, os promitentes compradores, MD... e RD...., no dia 19/06/2019, fizeram uma segunda proposta, pelo imóvel e pelo recheio, que expuseram à angariadora imobiliária M…. 29. Devido à angariadora imobiliária H... não atender às chamadas do telemóvel da mediadora M…, em 19/06/2019, esta introduziu a proposta na plataforma …, com o n.º…, com o seguinte teor: «-Valor proposta: 242.000 €; - Data da Proposta: 19-06-2019; - Observações: como não atendes o telefone aqui vai a proposta: 242.000,00€ aquisição do imóvel como já tínhamos na proposta anterior, cpcv assinado a 5 de julho com 20.000€ com data de escritura a 60 dias com possibilidade de ser antes e saber se a T… e o R… sempre vão ficar com o dinheiro do outro cpcv ou se pode contar para este também, ou assina-se o aditamento. e o recheio na mesma de 8.000€, exatamente como estava tudo antes, a M… do t2 vai assinar o dela a 1 de julho e o crédito do cliente já está aprovado.». 30. Esta proposta foi alterada, do estado de “Pendente Resposta Angariador” para o estado “Aceite”, em 24/06/2019, na plataforma …, pela angariadora imobiliária H.... 31. No dia 24/06/2019, os Autores responderam a H... que aceitavam a proposta, mas ficando sem efeito o contrato-promessa de compra e venda, não havendo lugar à imputação do sinal já pago nesse âmbito no preço. 32. MD…enviou uma mensagem à agente M...., no dia 26/06/2019, com o seguinte teor: «Olá M…, aceitamos a contra-proposta da venda do imóvel por 242.000€, e o recheio a ser especificado no cpcv por 8000€, por 120 dias com sinal de 20.000€, ficando sem efeito o cpcv anterior. A previsão da assinatura do cpcv é para o próximo dia 5 de julho. Obrigado, Cumprimentos. RD… e MD…». 33. Na mesma data, a agente M.... transmitiu esta aceitação a H.... 34. A aceitação das condições propostas pelos Autores por MD… e RD…, em 26/06/2019, nunca foi informada aos Autores pela angariadora H.... 35. Desconhecendo em absoluto a aceitação da sua contraproposta por MD… e RD…, no dia 28/06/2019, os Autores informaram a angariadora imobiliária H... que aceitavam uma proposta alternativa, a de O.... 36. No dia 28/06/2019, H... dirigiu um e-mail a M...., no qual escreveu: «Boa tarde M…. Não atendi à pouco pois estava em visitas. Recebi a tua proposta de 19/6 a qual reencaminhei aos proprietários. No dia 24/6 os mesmos fizeram uma contraproposta. No dia 26/6 veio a aceitação da tua parte da contraproposta. Hoje recebi o mail abaixo com a recusa da tua contraproposta. Como sabes quem aceita ou não as propostas e contrapropostas são os proprietários. Como tal, lamento a situação, mas a decisão deles está tomada.». 37. H..., na qualidade de angariadora imobiliária da 1.ª Ré, deliberadamente ocultou dos Autores a aceitação da contraproposta dos Autores por MD… e pela RD… em 26/06/2019. 38. Em pleno desconhecimento, em 30/06/2019, os Autores acabaram por avançar com a celebração de um contrato-promessa de compra e venda do seu imóvel com o O... e a S.... 39. A 1.ª Ré emitiu uma fatura com o n.º FT M/1753, no valor de € 8.929,80, no dia 03/07/2019, como antecipação parcial da comissão acordada no contrato de mediação imobiliária. 40. A 30/08/2019 foi celebrada escritura pública de compra e venda de imóvel a O... e a S.... 41. A 1.ª Ré emitiu a factura final n.º FT M/1800, no valor de € 8.929,80, no dia 29/08/2019, referente à segunda parte da remuneração acordada no contrato de mediação imobiliária celebrado entre ambas as partes. 42. Os Autores pagaram à 1.ª Ré duas prestações, cada uma na cifra de € 8.928,80, liquidadas em 16/09/2019 e 17/09/2019, conforme as faturas n.ºs FT M/1753 e FT M/1800, respetivamente. 43. O mobiliário não foi aplicado na nova habitação que os Autores adquiriram, tendo sido removido e armazenado. 44. A 1.ª e a 2.ª R. deliberadamente ocultaram a proposta dos AA., com o intuito de aumentar as suas remunerações. • Da contestação das Rés “....Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda” e H...: 45. No contrato de mediação imobiliária n.º 3121/2019, de 22 de Janeiro de 2019, consta na cláusula 1.ª a identificação do imóvel dos Autores. 46. Consta na cláusula 2.ª que a 1.ª Ré “obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de € 249.900,00 (duzentos e quarenta e nove mil e novecentos euros) desenvolvendo para o efeito, ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis.”. 47. No contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os Autores e MD… e RD…, datado de 01.02.2019, estes últimos obrigaram-se a comprar o imóvel daqueles pelo preço de € 242.000,00 (cláusula 1.ª, 3.ª e 4.ª). 48. A 2.ª Ré, em 24.06.2019, informou no sistema informático da sociedade… que os Autores não aceitavam na íntegra a nova proposta de MD... e RD..., nomeadamente quanto ao seguinte: i) que teria que ser celebrado um novo contrato-promessa de compra e venda em 05.07.2019 cujo valor de sinal seria € 20.000,00; ii) que o prazo da escritura poderia ser de 90 a 120 dias; iii) que o valor do sinal entregue no âmbito do contrato-promessa de 01.02.2019 seria pedido por o negócio estar “cancelado”. 49. Simultaneamente à negociação em que eram proponentes MD... e RD... existiam outros, nomeadamente O... e S.... 50. No e-mail dirigido à 2.ª Ré em 28/06/2019, escreveram os Autores: “H…. Bom dia. Em meu nome e da T…, agradeço o interesse revelado por parte de todos os proponentes. Após análise de todas, optámos por aceitar a proposta do O.... Muito obrigado pela colaboração e todo o acompanhamento. Obrigado. R… e T…”. 51. MD.. e RD.... precisavam de financiamento bancário e de venderem o apartamento onde habitavam. 52. Os Autores também estavam num processo de compra de outro imóvel (moradia) para sua habitação, em…. 53. O... e a S... propuseram: i) compra do imóvel também pelo preço de € 242.000,00; ii) contrato-promessa celebrado em 30.06.2019; iii) entrega de sinal de € 9.000,00; iv) entrega de reforço de sinal em 04.07.2019 no valor de € 15.200,00; v) escritura a realizar-se no prazo máximo de 90 dias, o que ficou a constar do contrato-promessa. 54. Os Autores mantiveram para si o valor de sinal de € 7.500,00, perdido pelo MD... e RD.... 55. A 1.ª Ré partilhou em 50% a sua remuneração recebida em pagamento pela celebração dos contratos com O… e S… com outra agência da sociedade, a K…– Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., que angariou estes compradores. • Da contestação da Ré … Seguros, S.A.” 56. O seguro de responsabilidade civil contratado com a 1.ª Ré é titulado pela apólice nº…. 57. A apólice tem um capital seguro de € 150.000,00, com uma franquia de 5% do valor da indemnização. 58. Nos termos da Cláusula 3.ª das Condições Gerais da apólice, «O presente contrato cobre, até ao limite do capital fixado nas Condições Particulares, as indemnizações que possam legalmente recair sobre o segurado, por responsabilidade civil resultante da atividade das entidades de mediação imobiliária e dos mediadores que estejam contratualmente sob a sua responsabilidade, nas condições legais e regulamentares fixadas para a obrigação de segurar e para o correspondente seguro obrigatório, e nos termos que sejam expressamente declarados e informados à ....SEGUROS, S.A. e assim, e para isso, sejam mencionados nas condições particulares do seguro.”. • Factos aditados ao abrigo do artigo 5.º, n.º 2, alínea a), do Cód. Processo Civil: 59. RD... e MD... dirigiram-se a casa dos Autores, transmitindo- lhes que tinham aceitado as condições contratuais por eles pretendidas em 24/06/2019. 60. Os Autores responderam-lhes que já tinham assinado o Contrato-promessa de Compra e Venda com o O… e a S…. 61. RD… e MD… propuseram-lhes que devolvessem o sinal recebido no âmbito desse Contrato-promessa de Compra e Venda e disponibilizaram-se a acrescentar ao pagamento o valor de € 20,000,00 (vinte mil euros), para que pudessem cobrir o valor do sinal em dobro. 62. Os Autores não aceitaram esta proposta. FACTOS NÃO PROVADOS: • Da petição inicial: 1. Em finais de Dezembro de 2019, os Autores tiveram conhecimento de que MD... e RD.... tinham aceitado a sua contraproposta de 24/06/2019. • Da contestação das Rés “...Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda” e H...: 2. A Primeira e Segunda Rés desconheciam os termos acordados para a compra e venda do recheio do imóvel por MD... e RD..., nomeadamente quanto ao preço ou aos bens que compunham o recheio da casa. 3. Os termos propostos pelo O... e S... foram aceites pelos Autores por email de 28.06.2019 com perfeito conhecimento dos que haviam sido aceites, por último, por MD.. e RD.... 4. Quando H... fez a visita do imóvel com o O... e a S..., a habitação já não tinha os mesmos móveis que existiam aquando da visita que fez com MD.... e da RD..... 5. Quando H... questionou os Autores sobre “o desaparecimento” dos móveis, T… informou que já os tinha vendido”. * 3.2. O Direito 3.2.1. Da modificabilidade da decisão sobre a matéria de facto A 1ª Ré, … Mediação Imobiliária, Lda., recorre da sentença impugnando a decisão da matéria de facto. Defende a Ré que deve ser levada à matéria de facto o que consta do contrato de mediação imobiliária celebrado entre Autores e Ré e que respeita ao regime de contratação, nomeadamente a cláusula 4ª nº 1: “O Segundo Contraente contrata a Medidora Imobiliária em regime de Exclusividade”. Baseia a sua pretensão no facto de o tribunal a quo ter dado como provados os pontos 61 e 62, dos quais resulta que os recorridos recusaram a última proposta oferecida pelos primeiros promitentes vendedores RD... e MD... Se assim é atenta a referida cláusula (cuja inclusão se pretende) e o disposto no nº 2 do art.º 19º da Lei 15/2013, a decisão deveria ser, necessariamente, outra. Ora, independentemente da fundamentação jurídica da primeira instância, consideramos que a referida cláusula é elemento essencial do contrato de modo que, prevendo todas as soluções plausíveis do direito, deve a mesma ser também incluída nos factos provados, na medida em que apesar de a petição referir o contrato de mediação celebrado pelas partes, que se encontra junto como doc. nº 31 com a p.i., e de a 1ª ré lhe fazer referência, o referido contrato não dado por reproduzido e apenas foi transcrito o teor de algumas cláusulas do mesmo. Assim, deferindo esta pretensão da Ré, será aditado à matéria de facto o seguinte ponto: “63. Na cláusula 4.ª, 1 do contrato-promessa de compra e venda, foi estipulado que “o segundo contratante contrata a mediadora em regime de exclusividade”. * Conforme se pode ver nas conclusões (X a XII), a Apelante parece pretender impugnar a matéria de facto, mas acaba por atacar apenas a motivação que, quanto a nós, não merece qualquer reparo ou censura, encontrando-se exemplarmente bem fundamentada. De resto, ainda que mencionando os pontos 51, 52 e 54 e aqueles que, posteriormente, foram aditados, para concluir que o tribunal não tinha razões para não dar credibilidade às declarações da 2ª Ré H..., a Apelante não retira daí qualquer consequência na medida em que não concretiza os pontos da matéria de facto que na sua perspectiva estariam mal julgados. Assim, porque não se encontram minimamente preenchidos os requisitos do art.º 640º do CPC, tais conclusões reportadas à motivação, não serão consideradas como impugnação da matéria de facto. * 3.2.2. Da subsunção jurídica Cumpre, agora, apreciar se, com o aditamento à matéria de facto do ponto 63, respeitante à cláusula 4º do contrato de mediação imobiliária, há alguma censura a fazer à decisão recorrida. Adiantamos desde já que, perante o quadro fáctico assente, não poderíamos chegar a outra conclusão que não aquela a que chegou o tribunal a quo. Vejamos. Está em causa nos presentes autos uma relação jurídica qualificada na sentença apelada como um contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes, tal como legalmente tipificado e estabelecido na Lei nº 15/2013, de 8/02, que define, no seu artigo 2º, nº 1, a actividade de mediação imobiliária como aquela que “consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis”. A qualificação jurídica encontrada na sentença apelada (no sentido de que estamos perante um contrato de mediação imobiliária), não foi posta em causa pela apelante, nem encontra este Tribunal razão para não concordar com a mesma. A única questão a decidir é se a Apelante deve ser ou não condenada, como foi, a devolver aos Autores a quantia de € 3.075,00, acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos, que recebeu a título de primeira prestação da remuneração - ponto 19 dos factos provados-, pela celebração do contrato a que se referem os pontos 15 e 16. Está provado que entre os Autores e a 2ª Ré um contrato de mediação mobiliária, tendo como objecto a fracção autónoma de que eram proprietários, tendo sido estipulado na cláusula 4ª, nº 1 que “o segundo contratante contrata a mediadora em regime de exclusividade”. Na cláusula 5ª do mesmo contrato, no que respeita à remuneração da Apelante, ficou estipulado que “1. A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro. 2. O Segundo Contraente obriga-se a pagar à Mediadora, a título de remuneração, a quantia de 6% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescida de I.V.A. à taxa legal em vigor. (…) 3. O pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes condições: 50% após a celebração do contrato-promessa e o remanescente de 50% na celebração da escritura ou conclusão do negócio”. Resulta também dos factos provados que, em virtude da mediação efectuada pela 1ª Ré, na pessoa da angariadora imobiliária contratada por si contratada para o efeito, a Segunda Ré, H..., os Autores e MD… e RD…, celebraram contrato promessa de compra e venda da fracção autónoma dos autores no doa 1 de Fevereiro de 2019. Em virtude disso, pagaram à Apelante o montante de € 3.075,00 (€ 2.500,00, por “prestação serviços imobiliários” + € 575,00 por “IVA normal”), em liquidação da factura n.º M/1635, de 13/02/2019. Acontece que este contrato não veio a ser celebrado pelos Autores com aqueles promitentes compradores pelos motivos indicados nos pontos 20 a 37 dos factos provados, tendo os Autores acabado por celebrar contrato promessa com novos proponentes, O... e S... e a 30/8/2019, foi celebrada a escritura pública de compra e venda da fracção autónoma de que eram proprietários. Note-se que por via deste novo negócio, os Recorridos vieram a liquidar à Apelante a remuneração de € 8.929,80 (factura nº FT M/1753) e a quantia de € 8.929,80 (factura nº FT M/1800), nos dias 16 e 17 de Setembro de 2019. Ora, é entendido, de forma pacífica, que impende sobre o mediador o ónus de provar a verificação dos requisitos para o recebimento da remuneração, nomeadamente o nexo de causalidade entre a sua actividade e a conclusão do negócio. Ou seja, a prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro (cfr. Carlos Lacerda Barata in “Contrato de Mediação” in Estudos do Instituto de Direito do Consumo, Vol. I, 2002, Almedina, pág. 203). Como se afirma no Ac. do STJ de 12/12/2013, relator Granja da Fonseca, disponível in www.dgsi.pt: “o juízo positivo a formular sobre a relação de causa efeito deve assentar na verificação de um nexo de causalidade adequada: o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única determinante da cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela”. Segundo defende a Apelante, o art.º 19º, nº 1 da Lei 15/2013 estatui que a remuneração pode ser devida no final, com a conclusão do negócio, ou no início, se tiver sido celebrado contrato-promessa. Assim, é devida uma remuneração se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase. Por outro lado, tendo o contrato de mediação imobiliária sido celebrado em regime de exclusividade, e o negócio final não se concretize por causa imputável ao cliente, a mediadora tem, ainda assim, direito à remuneração que seja devida (art.º 19º, nº 2 da referida Lei). Mesmo que não existisse um “regime de exclusividade” do contrato de mediação imobiliária, defende ainda a Apelante, que está assegurada uma remuneração no caso do cliente desistir do negócio, pois não se afigurava justo que os mediadores imobiliários só pudessem ser remunerados com a conclusão e perfeição do negócio visado muito embora no contrato ficasse firmado que a remuneração poderia ser paga antes mesmo dessa concretização do negócio definitivo. Como se refere, e bem, na sentença recorrida “Para o que ora releva, a mencionada norma dispõe que «1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. 2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.» [destacado e sublinhados nossos]. Nem o elemento literal, nem o elemento sistemático, permitem a interpretação pretendida pelas Rés, sabendo-se que a exegese ser realizada em harmonia com o disposto no artigo 9.º do Cód. Civil. E o que, nesses termos, resulta, quer da cláusula contratada, quer da Lei vigente, é que a obrigação de pagamento da comissão é única e só se constitui em caso de concretização da venda, não obstante poder estipular-se que o cumprimento dela pode ocorrer por fases, sendo a primeira parcela devida aquando da celebração do passo inicial na contratação pretendida, isto é, do contrato-promessa. A segunda parte do n.º 1 do artigo 19.º não pode ser destacada da sua primeira parte, como se ali se estabelecesse um direito autónomo de remuneração, antes constituindo uma estatuição balizada pela clara e inequívoca disposição inicial. Encontrada estaria a forma de, como aqui ocorreu, os interesses da angariadora e da mediadora imobiliária, serem sempre conflituantes com o dos proprietários do imóvel em venda, pois, enquanto às primeiras interessaria a celebração de tantos contratos-promessa quantos lhes fosse possível, durante o período de vigência do contrato de mediação imobiliária, aos últimos importaria que a venda ocorresse no mais curto espaço de tempo, mediante o pagamento de uma quantia previamente aceite por ambas as partes, não de um número indefinido de sucessivas parcelas de comissões, cuja soma, evidentemente, sempre superaria a percentagem de 6% sobre o negócio efectivamente concretizado, colocando estes contraentes num enclave gerado pelo cruzamento entre as obrigações emergentes do habitual regime de contratação em exclusividade e a obrigação de sucessivos e imprevisíveis pagamentos. Os Autores citaram, em abono desta tese, os acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa, de 25/11/2021 [processo n.º 8971/20.4T8SNT], de 20/02/2020 [processo n.º 6971/18.9T8LSB.L1-6] e do Tribunal da Relação de Guimarães, de 09/07/2020 [processo n.º 404/18.2T8AVV.G1). É jurisprudência que se vem repetindo, pelo que, aceitando a bondade da sua argumentação, limitar-nos-emos a citar ainda o douto aresto do Tribunal da Relação do Porto, de 05/06/2023 [processo n.º 3073/22.1T8PRT.P1], que, após explanação da doutrina relevante sobre a matéria, procedeu ao exercício de interpretação e integração da declaração negocial com base no disposto nos artigos 236.º, 238.º 239.º do Cód. Civil, e que sumariou «II - Neste contrato o momento do pagamento pode ser distinto do momento em que nasce o direito à remuneração: este apenas ocorre com a celebração do contrato visado no contrato de mediação, in casu, o contrato de compra e venda, ainda que as partes tenham convencionado o seu pagamento antecipado, com a celebração do contrato promessa, se existir. III – Se as partes quiserem atribuir à quantia paga com o contrato promessa a natureza de remuneração específica, uma compensação pelo trabalho desenvolvido pela mediadora, a culminar no contrato promessa, independentemente do cumprimento/concretização do negócio visado, impõe-se a alegação e prova dos pertinentes factos – para o que é manifestamente insuficiente a prova do momento do pagamento. IV - Não tendo o contrato definitivo sido celebrado por desistência dos compradores e não resultando provados nos autos que foi estipulada remuneração específica, a totalidade da remuneração paga aquando da celebração do contrato promessa deve ser restituída aos mediados.» [destacados e sublinhados nossos]”. Assim é. E, na realidade, nada consta nos factos provados que as partes tenham estabelecido uma remuneração pelo simples facto de celebrarem um contrato promessa, independentemente da conclusão do negócio. Deste modo, só com a conclusão do contrato prometido teria a Apelante direito ao pagamento da totalidade da remuneração, não obstante ter sido estabelecido o seu pagamento em duas tranches. Por outro lado, ao contrário do defendido pela Apelante, resulta evidente dos factos provados que o primeiro negócio angariado, cujo contrato promessa foi celebrado a 1/2/2019 e deu origem ao pagamento pelos Autores à Apelante de uma remuneração no valor de € 3.075,00, não foi concluído devido a causa imputável àqueles, como se retira dos factos discriminados nos pontos 20 a 38, 40, 44, 50, sendo que os factos provados 59 a 62 em nada abalam esta conclusão. É que devido à deliberada ocultação das 1ª e 2ª Rés da aceitação da contraproposta dos primeiros promitentes compradores, os Autores acabaram por celebrar novo contrato promessa com O.... e S.... no dia 30/6/2019 e, por esse motivo, mesmo perante a insistência dos primeiros, que até se deslocaram a sua casa, não aceitaram a sua proposta. Tendo em conta o exposto, bem andou o tribunal a quo ao concluir pela inexistência de qualquer crédito a favor da Apelada pela realização do primeiro contrato promessa, sendo devido “o estorno imediato da parcela da comissão paga em 19 de Fevereiro daquele ano, no montante de € 3.075,00”. Assim, nada pode ser apontado à sentença recorrida, sendo o recurso totalmente improcedente. * IV - DECISÃO Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente o recurso interposto pela Apelante, confirmando-se a decisão recorrida. Custas pela Apelante. Lisboa, 5/12/2024 Carla Figueiredo Cristina Lourenço Marília Leal Fontes

Sumário

- Decorre do art.º 19º da Lei 15/2013, que a obrigação de pagamento da comissão é única e só se constitui em caso de concretização da venda, não obstante poder estipular-se que o cumprimento dela pode ocorrer por fases, sendo a primeira parcela devida aquando da celebração do passo inicial na contratação pretendida, isto é, do contrato-promessa;

- A segunda parte do nº1 do artigo 19º da Lei 15/2013 não pode ser destacada da sua primeira parte, como se ali se estabelecesse um direito autónomo de remuneração, antes constituindo uma estatuição balizada pela clara e inequívoca disposição inicial;

- Se não é imputável aos Recorridos a não celebração do contrato definitivo e não resultando provados nos autos que foi estipulada uma remuneração específica aquando da celebração do contrato promessa, sem prejuízo da celebração ou não do negócio prometido, deve ser restituída aos mediados a remuneração já recebida aquando da celebração daquele contrato promessa.

Texto Integral

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA

I- RELATÓRIO

R. .. e T..., casados entre si, melhor identificados nos autos, instauraram a acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra:

- ...SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA, com sede em…;

- H..., com domicílio profissional em….

- ...SEGUROS, S.A., com sede em…,

peticionando, por um lado, a devolução do valor que pagaram à primeira Ré a título de parcela da comissão acordada, e, por outro, o pagamento de uma indemnização pela perda da chance da venda dos seus bens móveis, que constituíam o recheio do imóvel.

Para tanto, alegam que a 1ª Ré, que contrataram para realizar a mediação da venda de uma fracção autónoma de que eram proprietários, reteve a parcela da comissão paga aquando da celebração de um contrato-promessa de uma compra e venda que não veio a concretizar-se, ao mesmo tempo que, por ter mediado um novo negócio, veio a receber o valor da respectiva comissão, na íntegra.

Mais alegam que a 1ª e 2ª Rés tinham perfeito conhecimento de que tinha sido aceitada a proposta que fizeram de venda não só do imóvel como do respectivo mobiliário, negócio que sabiam ser da inteira sua preferência, mas omitiram-lhes propositadamente essa informação.

Perderam, por isso, nos termos da sua alegação, a possibilidade de venda da totalidade desse recheio, pelo preço de € 8.000,00, que os compradores pretendiam pagar.

Demandam a 3ª Ré com base na transferência de responsabilidade civil emergente da actividade da 1ª Ré, operada através da celebração do contrato de seguro (obrigatório).

Citadas, as 1ª e 2ª Rés, defenderam ter direito à quantia paga no âmbito de uma primeira comissão, na medida em que o contrato que une as partes prevê um pagamento aquando da realização do contrato-promessa. No mais, impugnaram a factualidade alegada, defendendo, em todo o caso, que nenhuma responsabilidade lhes pode ser assacada no âmbito da perda de chance de venda dos móveis, na medida em que não se vincularam à mediação desse negócio, mas tão só à do imóvel.

A 3ª impugnou a totalidade dos factos, com excepção dos atinentes ao contrato de seguro consigo celebrado, alertando, ainda, para o facto de, nesses termos, não ser responsável pelo estorno de quantias que não lhe foram entregues e, quanto à indemnização peticionada, a 1ª Ré sempre ser responsável pelo pagamento do valor da franquia prevista nas condições da apólice vigente.

Foi realizada audiência prévia e, posteriormente, proferido despacho saneador que fixou o objecto do litígio e os temas de prova.

Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que decidiu:

“a) absolver as Rés do pedido de pagamento de uma indemnização aos Autores pela perda de chance de venda do seu mobiliário, no valor de € 8.000,00 (oito mil euros);

b) condenar a Ré “...Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda” a devolver aos Autores a quantia de € 3.075,00 (três mil e setenta e cinco euros), acrescidos de juros de mora, vencidos à taxa legal supletiva, desde a data da citação, e vincendos, à mesma taxa, até integral pagamento”.

Inconformada com a sentença veio a 1ª Ré interpor recurso, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões (que se transcrevem):

“I- A sentença recorrida condenou a Recorrente a “devolver aos Autores a quantia de € 3.075,00 (três mil e setenta e cinco euros), acrescidos de juros de mora, vencidos à taxa legal supletiva, desde a data da citação, e vincendos, à mesma taxa, até integral pagamento”, por um lado e, por outro lado absolveu as Rés “do pedido de pagamento de uma indemnização aos Autores pela perda de chance de venda do seu imobiliário, no valor de € 8.000,00 (oito mil euros)”;

II- Existe um facto que deveria ter sido considerado provado (art.º 640.º, n.º 1, al. b) do NCPC), que se retira do contrato de mediação imobiliária (prova documental) junto aos autos pelos Autores e que respeita ao regime de contratação (cláusula 4.ª n.º 1): “O Segundo Contraente contrata a Medidora Imobiliária em regime de Exclusividade”.

III- Abreviando a decisão recorrida: o Tribunal a quo entende que a ora Recorrente deve devolver aos Autores o valor de € 3.075,00 que estes lhe pagaram, voluntariamente, em 19.02.2019, porquanto, apesar daqueles Autores terem recebido um sinal de € 7.500,00 do MD… e RD…, clientes estes angariados por força dos bons serviços das Rés, - quantia essa respeitante a um contrato- promessa de compra e venda que – o negócio, efetivamente, não se chegou a concretizar.

IV- Portanto, no entendimento do Tribunal a quo, os Autores devem manter para si a totalidade do sinal recebido e a Recorrente nada pode cobrar pelos serviços prestados no âmbito desse negócio que se veio a gorar.

V- Afigura-se difícil aceitar aquela decisão vertida na decisão recorrida, desde logo porque é o próprio Tribunal a quo que afirma que “… se prova que os autores recusaram a oportunidade de, sem qualquer perda monetária, venderem o seu imóvel a MD… e RD…”;

VI- Apesar dos factos provados quanto a esta matéria e as óbvias conclusões a este propósito vertidas na sentença recorrida e, bem assim, apesar do estatuído no n.º 2 do art.º 19.º da Lei 15/2013 de 08.02, o Tribunal a quo olvida por completo a consequência da não concretização do negócio por causa imputável aos clientes proprietários, porquanto estes celebraram com a Recorrente um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade (vd. cláusula 4.ª n.º 1 do contrato de mediação imobiliária).

VII- Dispõe o n.º 2 do art.º 19.º da Lei 15/2013 de 08.02 que “é igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.”

VIII- Outra conclusão que o Tribunal a quo deveria retirar dos factos provados em 51, 52 e 54 e dos que, posteriormente, aditou, é que os Autores tinham mais razões e interesses para não aceitar a última contraproposta do MD... e da RD.... do que a angariadora H

IX- A insofismável verdade, que o Tribunal a quo reconheceu, é que os Autores tiveram a oportunidade de celebrar o contrato definitivo com MD... e da RD...., mas “recusaram a oportunidade de, sem qualquer perda monetária, venderem o seu imóvel a MD... e a RD…”

X- Os factos provados em 51, 52 e 54 e ainda aqueles que, posteriormente, foram aditados, não permitem concluir, como o Tribunal a quo fez, que as declarações da Ré H... não eram credíveis – ou que sequer que tivesse mentido -, por “no âmbito desta ação defender ter direito a fazer sua a primeira quantia que lhes foi paga pelos autores”;

XI- Ou seja, segundo a decisão recorrida, a Ré H... mentiu porque queria fazer seu o dinheiro pago pelos Autores, mas já a Autora prestou declarações com total credibilidade, “franqueza e transparência” muito embora tivesse ficado com os € 7.500,00 de sinal do MD... e da RD..., depois destes terem proposto a entrega de um valor que permitia a devolução do sinal em dobro ao O... e à S... (os 2.ºs promitentes compradores);

XII- O que resulta da sentença recorrida é que a Ré H... mente em Tribunal para poder fazer seus € 2.500,00 (+IVA), mas já a Autora não mentiu em Tribunal para fazer seus – como efectivamente aconteceu - € 7.500,00, ou seja, no fundo, para o Tribunal a quo há motivos para mentir por menos, mas não os há para mentir por mais ou, dito ainda de outra forma: a apreciação critica da prova não tem igual bitola;

XIII- Portanto, a Recorrente tem direito a fazer seu o valor recebido de € 2.500,00 (+IVA) num total de € 3.075,00, porque o negócio respeitante a essa quantia recebida não se concretizou por causa imputável aos Autores e o contrato de mediação foi celebrado em regime de exclusividade (art.º 640.º, n.º 1, al. a), b e c) do NCPC).

XIV- Para além disso, de acordo com a cláusula 5.ª n.º 1 do contrato de mediação imobiliária, a remuneração é devida: i)”se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato”; ii)” nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro.”

XV- Significa isto que as partes contrataram que a remuneração seria devida com a concretização do negócio visado, mas sem afastar os termos e as exceções previstas no art.º 19.º da Lei 15/2013 de 08.02, pelo que cumpre, então, interpretar o referido dispositivo.

XVI- O art.º 19.º da Lei 15/2013 de 08.02 estatui, efetivamente e à semelhança do contrato de mediação imobiliária, que a remuneração é devida “com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”, mas acrescenta…“OU, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma (leia-se remuneração) devida logo que tal celebração ocorra.”

XVII- A partícula alternativa no meio das duas orações (“OU”) separa-as, ou seja, a remuneração pode ser devida no final (“conclusão e perfeição do negócio visado”) como também pode ser devida no início (“se tiver sido celebrado contrato-promessa”).

XVIII- Portanto, o art.º 19.º da Lei 15/2013 de 08.02 tem, quanto ao momento em que é devida a remuneração à mediadora, uma exceção à regra (com a “conclusão e perfeição do negócio”) logo na 2.ª parte do n.º 1: se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase.

XIX- A segunda exceção contida no art.º 19.º é precisamente a prevista no n.º 2, ou seja, aquela que se aplica no caso do contrato de mediação ter sido celebrado em regime de exclusividade e o negócio final não se concretize por causa imputável ao cliente.

XX- Portanto, in casu, não só a Recorrente tem direito a ser remunerada por força da aplicação do n.ºs 2 do art.º 19.º da Lei 15/2013 de 08.02 e do n.º 1 da cláusula 4.ª do contrato de mediação imobiliária, como também o tem por força da 2.ª parte do n.º 1 do mesmo dispositivo, atentas as opções de remuneração assinaladas/acordadas na cláusula 5.ª do contrato de mediação imobiliária (art.º 639.º, n.º 2, al. a) e b) e c) do NCPC).

XXI- Mesmo que não existisse um “regime de exclusividade” do contrato de mediação imobiliária em apreço, não se afigurava justo que os mediadores imobiliários só pudessem ser remunerados com a conclusão e perfeição do negócio visado, muito embora no contrato ficasse firmado que a remuneração poderia ser paga antes mesmo dessa concretização do negócio definitivo.

XXII- Aliás, contrariamente ao previsto no n.º 3 do art.º 19.º da Lei 15/2013 de 08.02 – que prevê a devolução ao cliente de quantias recebidas em adiantamento se o negócio não se concretizar -, para os casos em que é prevista uma remuneração com a celebração do contrato-promessa (n.º 1), nada na lei aponta no sentido de ocorrer essa mesma devolução se o negócio definitivo não se concretizar.

XXIII- Para além do predito, o facto dos Autores terem pago, voluntariamente, à Recorrente a fatura M/1635 de 13.02.2019, em 19.02.2019; o facto de, depois daquela fatura, terem pago mais duas em 30.08.2019 e 29.08.2019, mas apenas terem reclamado em juízo a restituição da primeira quantia paga em 29.12.2022, não pode deixar de ter consequências legais, que a sentença também não cuidou (art.º 639.º, n.º 1 e 2, al. b) e c) do NCPC).

XXIV- Com efeito, se os Autores pagaram a primeira fatura (com o contrato promessa) na convicção de que o negócio se iria concretizar, mas na verdade tal não sucedeu, então nessa declaração negocial estavam em erro sobre os motivos que determinaram a sua vontade (art.º 252.º do CC).

XXV- Esse erro só é causa de anulação se as partes houverem reconhecido, por acordo, a essencialidade do motivo, ou seja, se ambos reconhecessem (Autores e Recorrente) que a remuneração só era efetivamente devida se o negócio se concretizasse e, portanto, que a quantia paga aquando da celebração do contrato – promessa seria sujeita a devolução se o negócio não fosse concluído.

XXVI- Mesmo que estivessem preenchidos os pressupostos do erro sobre os motivos determinantes da vontade, a verdade é que os Autores tinham um ano após a cessação do vicio – logo após os Autores terem negado concretizar a compra e venda com o MD… e a RD…- que lhe serviu de fundamento para arguir essa anulabilidade (art.º 287.º do CC), sendo certo que o pagamento de mais duas faturas em momento posterior confirmou o primeiro pagamento e sanou, tacitamente, a anulabilidade (art.º 288.º do CC).

XXVII- Os Autores pagaram a remuneração à Recorrente em 19.02.2019; posteriormente, foram eles que negaram a concretização do negócio com MD.... e da RD.... e, depois disso, concretizaram outra compra e venda e pagaram novamente à Recorrente a remuneração em 30.08.2019 e 29.08.2019, tendo apenas reclamado a restituição da primeira quantia paga na data de 29.12.2022, ou seja, mais de dois anos depois de saberem que o primeiro negócio não se tinha concretizado (por causa que lhe é imputável).

XXVIII- Quer isto dizer que, quando os Autores intentaram a ação judicial (29.12.2022) já tinha caducado o direito de invocar a anulabilidade da sua declaração negocial de pagamento à Recorrente na data de 19.02.2019 e, nessa medida, perderam o direito à restituição do valor prestado (art.º 289.º do CC).

Nestes termos e nos melhores de direito deve ser dado provimento ao presente recurso de apelação e, nessa medida, a sentença recorrida deve ser revogada e substituída por outra que absolva a Ré da devolução aos Autores dos € 3.075,00 (€ 2.500,00 acrescidos de IVA) e respetivos juros de mora, vencidos e vincendos”.

Os Autores apresentaram contra-alegações, terminando com as seguintes conclusões:

“I. O Digníssimo Tribunal da 1.ª Instância condenou, de forma correta, Recorrente a devolver aos Recorridos a cifra de € 3.075,00, acrescida de juros de mora, vencidos à taxa legal supletiva, desde a data da citação, e vincendos, à mesma taxa, até integral pagamento.

II. Os factos provados 15 a 37 vêm confirmar que o contrato definitivo de compra e venda não foi celebrado no prazo acordado e o contrato-promessa foi resolvido, apesar de os Recorridos manterem interesse em vender imóvel e a mobília ao MD… e à RD… e os últimos manterem o interesse em comprar o imóvel e a mobília aos primeiros.

III. De acordo com os factos provados 6 a 11, 15, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 37, 38 e 44 da douta Sentença, os Recorridos apenas aceitaram a proposta de O… e venderam o imóvel ao último porque a Ré H..., angariadora da Recorrente, ocultou deliberadamente dos Recorridos que o MD… e a RD… tinham aceitado a proposta dos Recorridos.

IV. A Recorrente violou de forma dolosa os deveres presentes nas alíneas c) e d) do n.º 1 artigo 17.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.

V. Quando o MD… e a RD…. se dirigiram à casa dos Recorridos e lhes transmitiram que tinham aceitado a proposta dos mesmos e que a Recorrente não lhes tinha transmitido essa informação, já os Recorridos tinham celebrado um contrato-promessa com o O… e a S

VI. Os Recorrentes não podem ser penalizados por terem cumprido o contrato-promessa celebrado com o O... e a S..., bem como não podem ser penalizados pela Recorrente por esta ter ocultado deliberadamente dos Recorridos que o MD... e a RD....tinham aceitado a proposta dos Recorridos.

VII. Conforme se pode verificar nos factos provados 37, 38 e 44 da douta Sentença, a Recorrente quis aumentar o valor das suas comissões e para conseguir esse objetivo ocultou intencionalmente e astuciosamente dos Recorridos que o MD... e a RD... tinham aceitado comprar o imóvel e a mobília da casa.

VIII. Não foram os Recorridos que recusaram a oportunidade de, sem qualquer perda monetária, venderem o seu imóvel o MD... e a RD

IX. De acordo com as cláusulas 4.ª e 9.ª do contrato-promessa celebrado entre os Recorridos e o O... e a S..., que corresponde ao Documento n.º 47 junto com a PI, a quantia de € 20.000,00 oferecida pelo MD.. e a RD.... não era suficiente para os Recorridos devolverem o sinal em dobro.

X. Para além de terem que pagar o valor do sinal em dobro, podiam advir consequências legais mais gravosas para os Recorridos, caso não cumprissem o contrato-promessa.

XI. Por causas imputáveis à Recorrente, os Recorridos não venderam o imóvel e os móveis ao MD... e à RD

XII. Nos termos do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, a empresa de mediação imobiliária apenas tem direito à remuneração quando ocorre a conclusão e a perfeição do negócio visado.

XIII. A conclusão do negócio definitivo é pressuposto do direito à remuneração.

XIV. Os Recorridos não celebraram o negócio definitivo com o MD… e a RD…, assim sendo nos termos do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, a celebração de um contrato-promessa que foi resolvido não atribui à Recorrente o direito de cobrar aos Recorridos uma comissão no montante de € 3.075,00.

XV. A Recorrente e os Recorridos estipularam na cláusula 5.ª do contrato mediação imobiliária, que a primeira tinha direito à remuneração quando a mesma concretizasse a venda do imóvel.

XVI. As partes não estipularam que a Recorrente tinha o direito a ser remunerada pela celebração de um contrato-promessa.

XVII. A Recorrida está a cobrar aos Recorridos uma remuneração superior aquela que foi estipulada na cláusula 5.ª do contrato de mediação imobiliária.

XVIII. A Recorrente tem de devolver aos Recorridos a cifra de € 3.075,00, pois não pode cobrar uma remuneração superior aquela que foi acordada.

XIX. Com a venda do imóvel ao O... e à S..., os Recorridos pagaram à Recorrente a totalidade da remuneração acordada no contrato de mediação imobiliária, conforme se pode verificar pelo facto provado 42 da douta Sentença.

XX. A Recorrente e os Recorridos acordaram na cláusula 5.ª do contrato mediação imobiliária que o pagamento da remuneração podia ser antecipado nos termos do artigo 440.º do Código Civil.

XXI. Segundo a jurisprudência dominante, nos termos do n.º 1 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, e conforme acordado na cláusula 5.ª do contrato de mediação imobiliária, a remuneração somente é devida com a conclusão do negócio visado, assim sendo a Recorrente tem de devolver aos Recorridos a cifra de € 3.075,00.

XXII. Não se verificam os pressupostos para aplicação do regime do erro previsto no artigo 252.º do CC, nem os Recorridos pediram a anulação do negócio, pelo que não é possível aplicar o regime do erro e da anulabilidade ao presente caso.

XXIII. Nestes termos, deve o Recurso interposto pela Recorrente ser julgado improcedente e deve ser mantida a decisão proferida pelo Digníssimo Tribunal da 1.ª Instância que condenou a Recorrente a devolver aos Recorridos a quantia de € 3.075,00, acrescida de juros de mora, vencidos à taxa legal supletiva, desde a data da citação, e vincendos, à mesma taxa, até integral pagamento.

Nestes termos e nos mais de direito que V. Exas. doutamente supriram, deve o Recurso interposto pela Recorrente ser julgado improcedente e deve ser mantida a decisão proferida pelo Digníssimo Tribunal da 1.ª Instância que condenou a Recorrente a devolver aos Recorridos a quantia de € 3.075,00, acrescida de juros de mora, vencidos à taxa legal supletiva, desde a data da citação, e vincendos, à mesma taxa, até integral pagamento”.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

II- DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO

O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação das Apelantes, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal (artigos 635º, n.º 4 e 639º, n.º 1 do CPC).

No caso vertente, as questões a decidir que ressaltam das conclusões do Recurso interposto são as seguintes:

- Se deve ser modificada a decisão proferida sobre a matéria de facto;

-Se, em face disso, deve ser alterada a decisão de mérito, no que respeita à condenação da Ré ....Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda a devolver aos Autores a quantia de € 3.075,00 , acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos.

III- FUNDAMENTAÇÃO

3.1. Os factos

A primeira instância considerou os seguintes factos provados e não provados:

“FACTOS PROVADOS:

• Da petição inicial:

1. A Ré ....Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda é uma sociedade por quotas, com sede em….

2. Tem como objecto a mediação imobiliária e gestão de condomínios e possui estabelecimento comercial sito em….

3. Em 10 de Fevereiro de 2015, a Ré H... celebrou com a 1.ª Ré um contrato de prestação do serviço de angariador imobiliário, no qual consta um artigo 3.º, com o seguinte teor: «1. O Angariador Imobiliário actuará por conta e no interesse da sociedade…, na angariação e execução de contratos de mediação imobiliária, bem como na prestação de serviços conexos, devendo sempre identificar-se perante terceiros, como estando ao seu serviço e com todos os requisitos legais previstos na Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.».

4. A Ré ....-Seguros, S.A. é a seguradora para quem a 1.ª Ré transferiu a responsabilidade civil emergente de actos praticados no âmbito da sua actividade profissional.

5. Em Janeiro de 2019, os Autores eram proprietários da fracção autónoma designada pela letra “A” destinada a habitação, correspondente ao rés-do-chão e primeiro andar, com pérgula no logradouro, sito na Rua…

6. Os Autores pretendiam alienar o imóvel acima descrito.

7. Tinham preferência pela opção de alienação do imóvel e dos móveis que mobilavam a casa e compunham decoração como um todo, assim melhor valorizando ambos.

8. Os móveis em causa encontravam-se personalizados à arquitetura do imóvel, tendo a decoração e mobiliário sido escolhidos e organizados por um decorador de interiores chamado R….

9. De forma a conseguirem vender o imóvel, os AA. procuraram uma sociedade de mediação imobiliária para intermediar.

10. Os Autores e a 1.ª Ré celebraram um contrato de mediação imobiliária, com o n.º 3121/2019, em 22/01/2019, com vista à venda do imóvel acima descrito.

11. Foi indicado à 2.ª Ré dar-se preferência aos compradores que optassem pela compra do mobiliário, em conjunto com a compra do imóvel.

12. No referido contrato, ficou estipulado, na cláusula 5.ª: «1. A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro. 2. O Segundo Contraente obriga-se a pagar à Mediadora, a título de remuneração, a quantia de 6% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescida de I.V.A. à taxa legal em vigor. (…) 3. O pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes condições: 50% após a celebração do contrato-promessa e o remanescente de 50% na celebração da escritura ou conclusão do negócio.».

13. Na cláusula 7.ª do contrato de medicação imobiliária, ficou estipulado que «Para garantia da responsabilidade emergente da sua atividade profissional, a Mediadora celebrou um contrato de seguro obrigatório de responsabilidade civil no valor de 150.000,00 Euros, apólice n.º 10366019, através da seguradora …

14. Na cláusula 10.ª, é indicado que a agente angariadora que colaborou na preparação do contrato de mediação imobiliária foi H

15. Em 30/01/2019, MD… e da RD… comunicaram à 1.ª e 2.ª Rés, através da angariadora imobiliária M…, uma proposta para aquisição do imóvel e do respectivo recheio, respectivamente, pelos preços de € 242.000,00 e de € 8.000,00.

16. Aceite a proposta pelos Autores, estes e os proponentes compradores, MD… e RD…, celebraram, em 01/02/2019, o contrato-promessa de compra e venda do imóvel.

17. O casal entregou, nessa data, aos Autores, a título de sinal e princípio de pagamento do imóvel, a quantia de € 7.500,00, sendo estipulado que a quantia remanescente seria paga no dia da realização da escritura definitiva de compra e venda.

18. Na cláusula 5.ª do contrato-promessa de compra e venda, ficou estipulado que a marcação escritura pública de compra e venda ficava a cargo da parte compradora e teria lugar no máximo de 120 dias a contar da assinatura do contrato-promessa.

19. Em 19/02/2019, os Autores pagaram à 1.ª Ré o montante de € 3.075,00 (€ 2.500,00, por “prestação serviços imobiliários” + € 575,00 por “IVA normal”), em liquidação da factura n.º M/1635, de 13/02/2019.

20. O contrato de compra e venda não foi celebrado, dentro do prazo acordado.

21. No seguimento, a angariadora imobiliária H... preparou e enviou aos Autores, por e-mail, uma minuta de uma carta, a fixar prazo admonitório, sob pena de resolução de contrato-promessa de compra e venda, a enviar aos promitentes compradores.

22. Os Autores mantinham o interesse em alienar o imóvel e o recheio aos promitentes compradores MD... e a RD

23. Nesse sentido, e com a intervenção da Ré H..., foi, ao invés, preparado e enviado aos Promitentes Compradores uma minuta de aditamento ao contrato-promessa de compra e venda celebrado em 01/02/2019.

24. O aditamento propunha a alteração da cláusula 5.ª do contrato-promessa de compra e venda, alargando o prazo para 180 dias a contar da assinatura do contrato-promessa de compra e venda.

25. O aditamento contratual não foi assinado.

26. Em 04/06/2019, os Autores comunicaram aos Promitentes Compradores MD… e RD…, por via da carta anteriormente preparada, que não era possível continuarem à espera de marcação da escritura pública, fixando-lhes o prazo admonitório de 15 dias para conclusão do negócio prometido, sob pena de resolução de contrato de promessa por incumprimento definitivo do mesmo.

27. A carta não foi levantada por MD... e RD

28. Tendo tomado conhecimento do aviso da correspondência, que identificava o emissor, os promitentes compradores, MD... e RD...., no dia 19/06/2019, fizeram uma segunda proposta, pelo imóvel e pelo recheio, que expuseram à angariadora imobiliária M….

29. Devido à angariadora imobiliária H... não atender às chamadas do telemóvel da mediadora M…, em 19/06/2019, esta introduziu a proposta na plataforma …, com o n.º…, com o seguinte teor: «-Valor proposta: 242.000 €; - Data da Proposta: 19-06-2019; - Observações: como não atendes o telefone aqui vai a proposta: 242.000,00€ aquisição do imóvel como já tínhamos na proposta anterior, cpcv assinado a 5 de julho com 20.000€ com data de escritura a 60 dias com possibilidade de ser antes e saber se a T… e o R… sempre vão ficar com o dinheiro do outro cpcv ou se pode contar para este também, ou assina-se o aditamento. e o recheio na mesma de 8.000€, exatamente como estava tudo antes, a M… do t2 vai assinar o dela a 1 de julho e o crédito do cliente já está aprovado.».

30. Esta proposta foi alterada, do estado de “Pendente Resposta Angariador” para o estado “Aceite”, em 24/06/2019, na plataforma …, pela angariadora imobiliária H

31. No dia 24/06/2019, os Autores responderam a H... que aceitavam a proposta, mas ficando sem efeito o contrato-promessa de compra e venda, não havendo lugar à imputação do sinal já pago nesse âmbito no preço.

32. MD…enviou uma mensagem à agente M...., no dia 26/06/2019, com o seguinte teor: «Olá M…, aceitamos a contra-proposta da venda do imóvel por 242.000€, e o recheio a ser especificado no cpcv por 8000€, por 120 dias com sinal de 20.000€, ficando sem efeito o cpcv anterior. A previsão da assinatura do cpcv é para o próximo dia 5 de julho. Obrigado, Cumprimentos. RD… e MD…».

33. Na mesma data, a agente M.... transmitiu esta aceitação a H

34. A aceitação das condições propostas pelos Autores por MD… e RD…, em 26/06/2019, nunca foi informada aos Autores pela angariadora H

35. Desconhecendo em absoluto a aceitação da sua contraproposta por MD… e RD…, no dia 28/06/2019, os Autores informaram a angariadora imobiliária H... que aceitavam uma proposta alternativa, a de O

36. No dia 28/06/2019, H... dirigiu um e-mail a M...., no qual escreveu: «Boa tarde M…. Não atendi à pouco pois estava em visitas.

Recebi a tua proposta de 19/6 a qual reencaminhei aos proprietários. No dia 24/6 os mesmos fizeram uma contraproposta. No dia 26/6 veio a aceitação da tua parte da contraproposta. Hoje recebi o mail abaixo com a recusa da tua contraproposta. Como sabes quem aceita ou não as propostas e contrapropostas são os proprietários. Como tal, lamento a situação, mas a decisão deles está tomada.».

37. H..., na qualidade de angariadora imobiliária da 1.ª Ré, deliberadamente ocultou dos Autores a aceitação da contraproposta dos Autores por MD… e pela RD… em 26/06/2019.

38. Em pleno desconhecimento, em 30/06/2019, os Autores acabaram por avançar com a celebração de um contrato-promessa de compra e venda do seu imóvel com o O... e a S

39. A 1.ª Ré emitiu uma fatura com o n.º FT M/1753, no valor de € 8.929,80, no dia 03/07/2019, como antecipação parcial da comissão acordada no contrato de mediação imobiliária.

40. A 30/08/2019 foi celebrada escritura pública de compra e venda de imóvel a O... e a S

41. A 1.ª Ré emitiu a factura final n.º FT M/1800, no valor de € 8.929,80, no dia 29/08/2019, referente à segunda parte da remuneração acordada no contrato de mediação imobiliária celebrado entre ambas as partes.

42. Os Autores pagaram à 1.ª Ré duas prestações, cada uma na cifra de € 8.928,80, liquidadas em 16/09/2019 e 17/09/2019, conforme as faturas n.ºs FT M/1753 e FT M/1800, respetivamente.

43. O mobiliário não foi aplicado na nova habitação que os Autores adquiriram, tendo sido removido e armazenado.

44. A 1.ª e a 2.ª R. deliberadamente ocultaram a proposta dos AA., com o intuito de aumentar as suas remunerações.

• Da contestação das Rés “....Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda” e H...:

45. No contrato de mediação imobiliária n.º 3121/2019, de 22 de Janeiro de 2019, consta na cláusula 1.ª a identificação do imóvel dos Autores.

46. Consta na cláusula 2.ª que a 1.ª Ré “obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de € 249.900,00 (duzentos e quarenta e nove mil e novecentos euros) desenvolvendo para o efeito, ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis.”.

47. No contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os Autores e MD… e RD…, datado de 01.02.2019, estes últimos obrigaram-se a comprar o imóvel daqueles pelo preço de € 242.000,00 (cláusula 1.ª, 3.ª e 4.ª).

48. A 2.ª Ré, em 24.06.2019, informou no sistema informático da sociedade… que os Autores não aceitavam na íntegra a nova proposta de MD... e RD..., nomeadamente quanto ao seguinte: i) que teria que ser celebrado um novo contrato-promessa de compra e venda em 05.07.2019 cujo valor de sinal seria € 20.000,00; ii) que o prazo da escritura poderia ser de 90 a 120 dias; iii) que o valor do sinal entregue no âmbito do contrato-promessa de 01.02.2019 seria pedido por o negócio estar “cancelado”.

49. Simultaneamente à negociação em que eram proponentes MD... e RD... existiam outros, nomeadamente O... e S

50. No e-mail dirigido à 2.ª Ré em 28/06/2019, escreveram os Autores: “H…. Bom dia. Em meu nome e da T…, agradeço o interesse revelado por parte de todos os proponentes. Após análise de todas, optámos por aceitar a proposta do O.... Muito obrigado pela colaboração e todo o acompanhamento. Obrigado. R… e T…”.

51. MD.. e RD.... precisavam de financiamento bancário e de venderem o apartamento onde habitavam.

52. Os Autores também estavam num processo de compra de outro imóvel (moradia) para sua habitação, em….

53. O... e a S... propuseram: i) compra do imóvel também pelo preço de € 242.000,00; ii) contrato-promessa celebrado em 30.06.2019; iii) entrega de sinal de € 9.000,00; iv) entrega de reforço de sinal em 04.07.2019 no valor de € 15.200,00; v) escritura a realizar-se no prazo máximo de 90 dias, o que ficou a constar do contrato-promessa.

54. Os Autores mantiveram para si o valor de sinal de € 7.500,00, perdido pelo MD... e RD

55. A 1.ª Ré partilhou em 50% a sua remuneração recebida em pagamento pela celebração dos contratos com O… e S… com outra agência da sociedade, a K…– Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., que angariou estes compradores.

• Da contestação da Ré … Seguros, S.A.”

56. O seguro de responsabilidade civil contratado com a 1.ª Ré é titulado pela apólice nº….

57. A apólice tem um capital seguro de € 150.000,00, com uma franquia de 5% do valor da indemnização.

58. Nos termos da Cláusula 3.ª das Condições Gerais da apólice, «O presente contrato cobre, até ao limite do capital fixado nas Condições Particulares, as indemnizações que possam legalmente recair sobre o segurado, por responsabilidade civil resultante da atividade das entidades de mediação imobiliária e dos mediadores que estejam contratualmente sob a sua responsabilidade, nas condições legais e regulamentares fixadas para a obrigação de segurar e para o correspondente seguro obrigatório, e nos termos que sejam expressamente declarados e informados à ....SEGUROS, S.A. e assim, e para isso, sejam mencionados nas condições particulares do seguro.”.

• Factos aditados ao abrigo do artigo 5.º, n.º 2, alínea a), do Cód. Processo Civil:

59. RD... e MD... dirigiram-se a casa dos Autores, transmitindo- lhes que tinham aceitado as condições contratuais por eles pretendidas em 24/06/2019.

60. Os Autores responderam-lhes que já tinham assinado o Contrato-promessa de Compra e Venda com o O… e a S….

61. RD… e MD… propuseram-lhes que devolvessem o sinal recebido no âmbito desse Contrato-promessa de Compra e Venda e disponibilizaram-se a acrescentar ao pagamento o valor de € 20,000,00 (vinte mil euros), para que pudessem cobrir o valor do sinal em dobro.

62. Os Autores não aceitaram esta proposta.

FACTOS NÃO PROVADOS:

• Da petição inicial:

1. Em finais de Dezembro de 2019, os Autores tiveram conhecimento de que MD... e RD.... tinham aceitado a sua contraproposta de 24/06/2019.

• Da contestação das Rés “...Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda”

e H...:

2. A Primeira e Segunda Rés desconheciam os termos acordados para a compra e venda do recheio do imóvel por MD... e RD..., nomeadamente quanto ao preço ou aos bens que compunham o recheio da casa.

3. Os termos propostos pelo O... e S... foram aceites pelos Autores por email de 28.06.2019 com perfeito conhecimento dos que haviam sido aceites, por último, por MD.. e RD

4. Quando H... fez a visita do imóvel com o O... e a S..., a habitação já não tinha os mesmos móveis que existiam aquando da visita que fez com MD.... e da RD

5. Quando H... questionou os Autores sobre “o desaparecimento” dos móveis, T… informou que já os tinha vendido”.

3.2. O Direito

3.2.1. Da modificabilidade da decisão sobre a matéria de facto

A 1ª Ré, … Mediação Imobiliária, Lda., recorre da sentença impugnando a decisão da matéria de facto.

Defende a Ré que deve ser levada à matéria de facto o que consta do contrato de mediação imobiliária celebrado entre Autores e Ré e que respeita ao regime de contratação, nomeadamente a cláusula 4ª nº 1: “O Segundo Contraente contrata a Medidora Imobiliária em regime de Exclusividade”.

Baseia a sua pretensão no facto de o tribunal a quo ter dado como provados os pontos 61 e 62, dos quais resulta que os recorridos recusaram a última proposta oferecida pelos primeiros promitentes vendedores RD... e MD... Se assim é atenta a referida cláusula (cuja inclusão se pretende) e o disposto no nº 2 do art.º 19º da Lei 15/2013, a decisão deveria ser, necessariamente, outra.

Ora, independentemente da fundamentação jurídica da primeira instância, consideramos que a referida cláusula é elemento essencial do contrato de modo que, prevendo todas as soluções plausíveis do direito, deve a mesma ser também incluída nos factos provados, na medida em que apesar de a petição referir o contrato de mediação celebrado pelas partes, que se encontra junto como doc. nº 31 com a p.i., e de a 1ª ré lhe fazer referência, o referido contrato não dado por reproduzido e apenas foi transcrito o teor de algumas cláusulas do mesmo.

Assim, deferindo esta pretensão da Ré, será aditado à matéria de facto o seguinte ponto:

“63. Na cláusula 4.ª, 1 do contrato-promessa de compra e venda, foi estipulado que “o segundo contratante contrata a mediadora em regime de exclusividade”.

Conforme se pode ver nas conclusões (X a XII), a Apelante parece pretender impugnar a matéria de facto, mas acaba por atacar apenas a motivação que, quanto a nós, não merece qualquer reparo ou censura, encontrando-se exemplarmente bem fundamentada. De resto, ainda que mencionando os pontos 51, 52 e 54 e aqueles que, posteriormente, foram aditados, para concluir que o tribunal não tinha razões para não dar credibilidade às declarações da 2ª Ré H..., a Apelante não retira daí qualquer consequência na medida em que não concretiza os pontos da matéria de facto que na sua perspectiva estariam mal julgados.

Assim, porque não se encontram minimamente preenchidos os requisitos do art.º 640º do CPC, tais conclusões reportadas à motivação, não serão consideradas como impugnação da matéria de facto.

3.2.2. Da subsunção jurídica

Cumpre, agora, apreciar se, com o aditamento à matéria de facto do ponto 63, respeitante à cláusula 4º do contrato de mediação imobiliária, há alguma censura a fazer à decisão recorrida.

Adiantamos desde já que, perante o quadro fáctico assente, não poderíamos chegar a outra conclusão que não aquela a que chegou o tribunal a quo.

Vejamos.

Está em causa nos presentes autos uma relação jurídica qualificada na sentença apelada como um contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes, tal como legalmente tipificado e estabelecido na Lei nº 15/2013, de 8/02, que define, no seu artigo 2º, nº 1, a actividade de mediação imobiliária como aquela que “consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis”.

A qualificação jurídica encontrada na sentença apelada (no sentido de que estamos perante um contrato de mediação imobiliária), não foi posta em causa pela apelante, nem encontra este Tribunal razão para não concordar com a mesma.

A única questão a decidir é se a Apelante deve ser ou não condenada, como foi, a devolver aos Autores a quantia de € 3.075,00, acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos, que recebeu a título de primeira prestação da remuneração - ponto 19 dos factos provados-, pela celebração do contrato a que se referem os pontos 15 e 16.

Está provado que entre os Autores e a 2ª Ré um contrato de mediação mobiliária, tendo como objecto a fracção autónoma de que eram proprietários, tendo sido estipulado na cláusula 4ª, nº 1 que “o segundo contratante contrata a mediadora em regime de exclusividade”.

Na cláusula 5ª do mesmo contrato, no que respeita à remuneração da Apelante, ficou estipulado que “1. A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro. 2. O Segundo Contraente obriga-se a pagar à Mediadora, a título de remuneração, a quantia de 6% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescida de I.V.A. à taxa legal em vigor. (…) 3. O pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes condições: 50% após a celebração do contrato-promessa e o remanescente de 50% na celebração da escritura ou conclusão do negócio”.

Resulta também dos factos provados que, em virtude da mediação efectuada pela 1ª Ré, na pessoa da angariadora imobiliária contratada por si contratada para o efeito, a Segunda Ré, H..., os Autores e MD… e RD…, celebraram contrato promessa de compra e venda da fracção autónoma dos autores no doa 1 de Fevereiro de 2019. Em virtude disso, pagaram à Apelante o montante de € 3.075,00 (€ 2.500,00, por “prestação serviços imobiliários” + € 575,00 por “IVA normal”), em liquidação da factura n.º M/1635, de 13/02/2019.

Acontece que este contrato não veio a ser celebrado pelos Autores com aqueles promitentes compradores pelos motivos indicados nos pontos 20 a 37 dos factos provados, tendo os Autores acabado por celebrar contrato promessa com novos proponentes, O... e S... e a 30/8/2019, foi celebrada a escritura pública de compra e venda da fracção autónoma de que eram proprietários. Note-se que por via deste novo negócio, os Recorridos vieram a liquidar à Apelante a remuneração de € 8.929,80 (factura nº FT M/1753) e a quantia de € 8.929,80 (factura nº FT M/1800), nos dias 16 e 17 de Setembro de 2019.

Ora, é entendido, de forma pacífica, que impende sobre o mediador o ónus de provar a verificação dos requisitos para o recebimento da remuneração, nomeadamente o nexo de causalidade entre a sua actividade e a conclusão do negócio. Ou seja, a prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro (cfr. Carlos Lacerda Barata in “Contrato de Mediação” in Estudos do Instituto de Direito do Consumo, Vol. I, 2002, Almedina, pág. 203).

Como se afirma no Ac. do STJ de 12/12/2013, relator Granja da Fonseca, disponível in www.dgsi.pt: “o juízo positivo a formular sobre a relação de causa efeito deve assentar na verificação de um nexo de causalidade adequada: o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única determinante da cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela”.

Segundo defende a Apelante, o art.º 19º, nº 1 da Lei 15/2013 estatui que a remuneração pode ser devida no final, com a conclusão do negócio, ou no início, se tiver sido celebrado contrato-promessa. Assim, é devida uma remuneração se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase. Por outro lado, tendo o contrato de mediação imobiliária sido celebrado em regime de exclusividade, e o negócio final não se concretize por causa imputável ao cliente, a mediadora tem, ainda assim, direito à remuneração que seja devida (art.º 19º, nº 2 da referida Lei).

Mesmo que não existisse um “regime de exclusividade” do contrato de mediação imobiliária, defende ainda a Apelante, que está assegurada uma remuneração no caso do cliente desistir do negócio, pois não se afigurava justo que os mediadores imobiliários só pudessem ser remunerados com a conclusão e perfeição do negócio visado muito embora no contrato ficasse firmado que a remuneração poderia ser paga antes mesmo dessa concretização do negócio definitivo.

Como se refere, e bem, na sentença recorrida “Para o que ora releva, a mencionada norma dispõe que «1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. 2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.» [destacado e sublinhados nossos].

Nem o elemento literal, nem o elemento sistemático, permitem a interpretação pretendida pelas Rés, sabendo-se que a exegese ser realizada em harmonia com o disposto no artigo 9.º do Cód. Civil.

E o que, nesses termos, resulta, quer da cláusula contratada, quer da Lei vigente, é que a obrigação de pagamento da comissão é única e só se constitui em caso de concretização da venda, não obstante poder estipular-se que o cumprimento dela pode ocorrer por fases, sendo a primeira parcela devida aquando da celebração do passo inicial na contratação pretendida, isto é, do contrato-promessa.

A segunda parte do n.º 1 do artigo 19.º não pode ser destacada da sua primeira parte, como se ali se estabelecesse um direito autónomo de remuneração, antes constituindo uma estatuição balizada pela clara e inequívoca disposição inicial.

Encontrada estaria a forma de, como aqui ocorreu, os interesses da angariadora e da mediadora imobiliária, serem sempre conflituantes com o dos proprietários do imóvel em venda, pois, enquanto às primeiras interessaria a celebração de tantos contratos-promessa quantos lhes fosse possível, durante o período de vigência do contrato de mediação imobiliária, aos últimos importaria que a venda ocorresse no mais curto espaço de tempo, mediante o pagamento de uma quantia previamente aceite por ambas as partes, não de um número indefinido de sucessivas parcelas de comissões, cuja soma, evidentemente, sempre superaria a percentagem de 6% sobre o negócio efectivamente concretizado, colocando estes contraentes num enclave gerado pelo cruzamento entre as obrigações emergentes do

habitual regime de contratação em exclusividade e a obrigação de sucessivos e imprevisíveis pagamentos.

Os Autores citaram, em abono desta tese, os acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa, de 25/11/2021 [processo n.º 8971/20.4T8SNT], de 20/02/2020 [processo n.º 6971/18.9T8LSB.L1-6] e do Tribunal da Relação de Guimarães, de 09/07/2020 [processo n.º 404/18.2T8AVV.G1).

É jurisprudência que se vem repetindo, pelo que, aceitando a bondade da sua argumentação, limitar-nos-emos a citar ainda o douto aresto do Tribunal da Relação do Porto, de 05/06/2023 [processo n.º 3073/22.1T8PRT.P1], que, após explanação da doutrina relevante sobre a matéria, procedeu ao exercício de interpretação e integração da declaração negocial com base no disposto nos artigos 236.º, 238.º 239.º do Cód. Civil, e que sumariou «II - Neste contrato o momento do pagamento pode ser distinto do momento em que nasce o direito à remuneração: este apenas ocorre com a celebração do contrato visado no contrato de mediação, in casu, o contrato de compra e venda, ainda que as partes tenham convencionado o seu pagamento antecipado, com a celebração do contrato promessa, se existir. III – Se as partes quiserem atribuir à quantia paga com o contrato promessa a natureza de remuneração específica, uma compensação pelo trabalho desenvolvido pela mediadora, a culminar no contrato promessa, independentemente do cumprimento/concretização do negócio visado, impõe-se a alegação e prova dos pertinentes factos – para o que é manifestamente insuficiente a prova do momento do pagamento. IV - Não tendo o contrato definitivo sido celebrado por desistência dos compradores e não resultando provados nos autos que foi estipulada remuneração específica, a totalidade da remuneração paga aquando da celebração do contrato promessa deve ser restituída aos mediados.» [destacados e sublinhados nossos]”.

Assim é. E, na realidade, nada consta nos factos provados que as partes tenham estabelecido uma remuneração pelo simples facto de celebrarem um contrato promessa, independentemente da conclusão do negócio.

Deste modo, só com a conclusão do contrato prometido teria a Apelante direito ao pagamento da totalidade da remuneração, não obstante ter sido estabelecido o seu pagamento em duas tranches.

Por outro lado, ao contrário do defendido pela Apelante, resulta evidente dos factos provados que o primeiro negócio angariado, cujo contrato promessa foi celebrado a 1/2/2019 e deu origem ao pagamento pelos Autores à Apelante de uma remuneração no valor de € 3.075,00, não foi concluído devido a causa imputável àqueles, como se retira dos factos discriminados nos pontos 20 a 38, 40, 44, 50, sendo que os factos provados 59 a 62 em nada abalam esta conclusão. É que devido à deliberada ocultação das 1ª e 2ª Rés da aceitação da contraproposta dos primeiros promitentes compradores, os Autores acabaram por celebrar novo contrato promessa com O.... e S.... no dia 30/6/2019 e, por esse motivo, mesmo perante a insistência dos primeiros, que até se deslocaram a sua casa, não aceitaram a sua proposta.

Tendo em conta o exposto, bem andou o tribunal a quo ao concluir pela inexistência de qualquer crédito a favor da Apelada pela realização do primeiro contrato promessa, sendo devido “o estorno imediato da parcela da comissão paga em 19 de Fevereiro daquele ano, no montante de € 3.075,00”.

Assim, nada pode ser apontado à sentença recorrida, sendo o recurso totalmente improcedente.

IV- DECISÃO

Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente o recurso interposto pela Apelante, confirmando-se a decisão recorrida.

Custas pela Apelante.

Lisboa, 5/12/2024

Carla Figueiredo

Cristina Lourenço

Marília Leal Fontes

Sumário

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Sumário

Texto Integral

I- RELATÓRIO

III- FUNDAMENTAÇÃO

3.2. O Direito

IV- DECISÃO