396/24.9T8VNG.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I - Com o controlo efetuado pelo Tribunal da Relação sobre o julgamento da matéria de facto realizado pelo tribunal de 1ª instância não se visa o julgamento ex novo dessa matéria, mas antes reponderar ou reapreciar o julgamento que dela foi feito nesse tribunal e, portanto, aferir se essa instância não cometeu, nessa decisão, um “error in judicando”. O recurso ordinário de apelação em caso algum perde a sua feição de recurso de reponderação para passar a ser um recurso de reexame. II - Daí que o objetivo do 2º grau de jurisdição na apreciação da matéria de facto não é (nem pode ser) pura e simples repetição das audiências perante a Relação, mas a deteção e correção de concretos, pontuais e claramente apontados e fundamentados erros de julgamento, sem prejuízo de aquando da apreciação dos meios probatórios colocados à sua disposição formar uma convicção autónoma sobre a materialidade impugnada. III - O tribunal de 1ª instância é livre de dar credibilidade a determinados depoimentos em detrimento de outros, desde que na explicitação do iter formativo da sua convicção evidencie de forma coerente e convincente a adoção de uma das teses em confronto, mormente estribando-se na coerência e consistência dos elementos probatórios que a sustentam. IV - Os factos essenciais têm de ser alegados pelas partes (artigo 5.º, nº 1 do Código de Processo Civil) e, como tal, não pode o juiz tomá-los em consideração na respetiva decisão mesmo que eles resultem da instrução e discussão da causa, sendo que, os que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado apenas podem ser considerados desde que sobre eles as partes tenham tido a possibilidade de se pronunciar e produzir prova sobre eles. V - De acordo com o normativo que na lei substantiva rege sobre temática da interpretação das declarações negociais (artigo 236º do Código Civil), ainda antes de se fazer apelo aos critérios de interpretação objetiva estabelecidos no seu nº 1, haverá que determinar a vontade real das partes (nº 2), contanto que estas tenham alegado factualidade tendente à demonstração dessa intenção comum, sendo que esse sentido subjetivo, quando efetivamente determinado, prevalece sobre o sentido objetivo das declarações negociais eventualmente divergente. VI - Na ausência de elementos factuais que permitam determinar e afirmar a vontade real dos outorgantes, haverá, então, que lançar mão das regras de hermenêutica negocial com vista a apurar o sentido normativo da declaração de vontade vertida, por apelo aos critérios de interpretação objetiva estabelecidos no nº 1 do citado artigo 236º. VII - Prevendo o contrato-promessa que o montante entregue a título de sinal e princípio de pagamento será devolvido ao promitente-comprador no caso de não obter aprovação o empréstimo bancário que solicitou para pagamento do remanescente do preço, estamos perante a aposição de uma condição resolutiva a esse negócio preliminar. VIII - Uma das características da condição resolutiva é a de que, verificada a condição, o efeito resolutivo surge eficaz e efetivado no plano jurídico de forma automática, ipso juris, de conhecimento ex officio e de modo absoluto ou real, isto é, independentemente de qualquer vontade das partes (a favor ou contra). IX - Assim, acabando o promitente-comprador por não ver aprovado o seu pedido de empréstimo bancário, tal implica a destruição retroativa dos efeitos do contrato que firmou com o promitente-vendedor, com a consequente obrigação de restituição das quantias que hajam sido entregues por aquele a título de sinal e princípio de pagamento.

Processo nº 396/24.9T8VNG.P1 Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Vila Nova de Gaia - Juízo Central Cível, Juiz 3 Relator: Miguel Baldaia Morais 1º Adjunto Des. José Eusébio Almeida 2ª Adjunta Desª. Eugénia Marinho da Cunha * SUMÁRIO ...................................................... ....................................................... ....................................................... * Acordam no Tribunal da Relação do Porto: I. RELATÓRIO AA e BB intentaram a presente ação declarativa sob a forma comum contra “A..., Lda.” e “B..., Lda.” concluindo pedindo que: (a) Seja declarado resolvido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre os autores e a primeira ré e, consequentemente, (b) Seja a 2.ª ré, a título de fiel depositária, condenada a restituir-lhes o valor prestado a título de sinal no dito contrato, acrescido de juros à taxa legal desde a data da resolução operada até à presente ou (c) A 1.ª ré, no caso da transferência ter ocorrido para esta; (d) Seja ainda a 2.ª ré condenada em sede de responsabilidade civil contratual a pagar-lhes a quantia de 14.300,00 Euros, acrescida de juros à taxa legal, a título de responsabilidade civil contratual, decorrente da conduta operada. Para substanciarem tais pretensões alegaram, em síntese, terem celebrado com a 1ª ré contrato nos termos do qual prometeram adquirir e esta prometeu vender-lhes, pelo preço de €143.000,00, a fração autónoma designada pela letra “E”, correspondente a uma habitação no 1º andar esquerdo-frente, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, situado na Rua ..., em ..., concelho de Vila Nova de Gaia. Acrescentam que, aquando das negociações que precederam a outorga desse contrato, transmitiram à contraparte que a celebração do contrato prometido teria de ficar condicionada à obtenção de financiamento bancário para pagamento do preço, sendo que na hipótese de o mesmo não ser concedido ser-lhes-ia devolvido o sinal prestado, no montante de €14.300,00, o qual ficou na posse na 2ª ré, que em todo o processo interveio como mediadora do negócio. Adiantam que em virtude de não lhes ter sido concedido o financiamento que solicitaram junto de instituição de crédito, instaram as rés para proceder a devolução do sinal que haviam prestado o que, no entanto, não foi satisfeito. A 1ª ré apresentou contestação na qual articula que, ao invés do que alegam os autores, a celebração do contrato prometido não ficou subordinada à efetiva concessão de crédito a estes para efeito de pagamento do preço da venda, convencionando-se, tão-somente, que a outorga do contrato definitivo estaria na dependência de que a avaliação bancária do imóvel objeto mediato desse negócio fosse suficiente para pagar esse preço. Mais refere que os autores incumpriram definitivamente as obrigações assumidas no contrato promessa que consigo celebraram, razão pela qual perderam o direito à restituição do sinal que haviam prestado. Deduziu pedido reconvencional no qual peticiona que: (i) Sejam os autores condenados a reconhecer que a 1.ᵃ ré tem direito ao sinal pago por aqueles em face do incumprimento definitivo do contrato pelos mesmos; (ii) Sejam os autores condenados no pagamento, à 1.ª ré, da quantia de 4.000,00€ a título de reparação pelos danos causados à mesma, acrescida de juros à taxa legal desde a data da notificação até integral pagamento. Por seu turno, a 2ª ré contestou impugnando a factualidade alegada pelos demandantes. Replicaram os autores pugnando pela improcedência do pedido reconvencional. Foi proferido despacho saneador em termos tabelares, definiu-se o objeto do litígio e fixaram-se os temas da prova. Realizou-se audiência final com observância do formalismo legal, vindo a ser prolatada sentença que julgou «a ação parcialmente procedente e, em consequência, julgando-se verificada a condição resolutiva aposta no contrato-promessa de compra e venda outorgado entre os autores e a 1.ª ré “A..., Lda.”, declara-se resolvido o mencionado contrato promessa, condenando-se a 2.ª ré “B..., Lda.” a restituir aos autores o valor de €14.300,00 (catorze mil e trezentos euros) prestado a título de sinal, acrescido de juros de mora, à taxa legal, contados desde 10 de maio de 2023 e até efetivo e integral pagamento; - Absolver as rés do demais peticionado pelos autores; - Julgar totalmente improcedente a reconvenção deduzida pela ré “A..., Lda.” e, em consequência, absolver os autores dos pedidos reconvencionais». Não se conformando com o assim decidido, a ré “A..., Ldª” interpôs o presente recurso, que foi admitido como apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo. Com o requerimento de interposição do recurso apresentou alegações, formulando, a final, as seguintes CONCLUSÕES: 1. O presente recurso tem como objeto a matéria de facto e de Direito exposta na sentença recorrida, bem como a reapreciação da prova gravada; 2. O facto 4 dos factos provados da sentença recorrida deverá passar a ter a seguinte redação: a. «Os autores comunicaram à 2.ᵃ ré que iriam recorrer a financiamento bancário para a aquisição do imóvel identificado em 2, todavia, afirmaram igualmente que, caso o financiamento bancário não fosse concedido, liquidariam o preço do imóvel a pronto». 3. Deve ser acrescentado aos factos provados da sentença o seguinte facto: a. «Em data não concretamente apurada, mas seguramente antes de 02-03-2023, o autor remeteu à 2.ᵃ ré a seguinte mensagem de texto: «Boa tarde, ontem conversei com a BB, e devido as condições de valores de registro, o que impactará no crédito imobiliário, pensamos nesse outro imóvel que está na região próxima do outro e está bem mobiliado. Você consegue ver esse?». 4. Deve ser acrescentado aos factos provados da sentença o seguinte facto: a. «A 05-04-2023, o autor, através do seu endereço electrónico ..........@....., remeteu à Imobiliária C... a documentação necessária ao desenrolar do processo de compra de um imóvel, como seja o «Relatório de Contas e Relacionamentos em Bancos», identificado no correio electrónico aludido como «Relatório CCS»». 5. Deve ser acrescentado aos factos provados da sentença o seguinte facto: a. «Os autores decidiram canalizar o capital que tinham disponível para investimento diverso da aquisição do imóvel objecto do contrato dos autos». 6. O facto 13 dos factos provados da sentença recorrida deverá passar a ter a seguinte redação: a. «Infelizmente nesse momento não existe a possibilidade liquidar os empréstimos que tenho aqui no Brasil porém ressalto que sou cliente Banco 1... aqui e tenho longo relacionamento com o banco e nunca deixei de cumprir com as minhas obrigações financeiras. Agradeço o empenho Sr. CC, mas neste momento não posso antecipar pagamento de parcelas pois iniciando o projeto em dois hospitais aqui no Brasil e estou investindo 800 mil reais. Grato». 7. Deve o facto 4 não provado da sentença ser julgado provado com a seguinte redacção: a. «Os autores e a 1.ᵃ ré acordaram que a condição para a outorga do contrato de compra e venda não era a aprovação do crédito para os autores, mas que a avaliação bancária do imóvel fosse suficiente para pagar o preço acordado». 8. Deve ser acrescentado aos factos provados da sentença o seguinte facto: a. «Aquando da celebração do contrato-promessa de compra e venda, os autores sabiam as suas obrigações bancárias». 9. Deve ser acrescentado aos factos provados da sentença o seguinte facto: a. «Os autores não tentaram obter crédito para aquisição do imóvel objecto do contrato-promessa de compra e venda junto de qualquer instituição bancária, à excepção do Banco 1...». 10. Deve ser acrescentado aos factos provados da sentença o seguinte facto: a. «Os autores desistiram da compra do imóvel objecto do contrato-promessa de compra e venda». 11. Deve ser acrescentado aos factos não provados o seguinte facto: a. «Os autores comunicaram à 2.ᵃ ré que tinham necessidade de recorrer a financiamento bancário para a aquisição do imóvel identificado em 2 e que a outorga do contrato de compra e venda teria que ficar condicionado à aprovação do crédito bancário a que iriam recorrer». 12. Deve ser acrescentado aos factos não provados o seguinte facto: a. «Aos autores não era possível liquidar os créditos bancários que tinham a cargo no Brasil, na medida em que não dispunham de capital para o efeito». 13. O artigo 236.ᵒ, n.ᵒ 1, do Código Civil, deve ser interpretado «com o sentido que um declaratário normal», e não conforme o Tribunal recorrido o interpretou, como seja colocando-se na pele de um declaratário invulgar, assim devendo ser reconhecido que a expressão «avaliação bancária suficiente para pagar o preço acordado», constante do contrato-promessa de compra e venda objecto dos autos, quer dizer, apenas e tão-somente, que o Banco só concederia o financiamento se a avaliação do imóvel fosse igual ou superior ao preço de compra. 14. Inexiste imputado à 1.ᵃ ré qualquer parâmetro da responsabilidade civil, motivo pelo qual nenhuma responsabilidade lhe pode ser assacada, não devendo ter os autores direito à restituição do valor pago a título de sinal. 15. Assim, devem as rés ser absolvidas dos pedidos b) e c) dos autores; 16. Se assim não se entender, devem as rés ser parcialmente absolvidas dos mesmos pedidos, determinado a entrega aos autores de 7.150,00€. 17. Deve ser acrescentado aos factos provados o seguinte facto e, em consequência, ser eliminado dos factos não provados o facto 5: a. «O imóvel mencionado no ponto 2 dos factos provados tem um valor locativo de mercado de cerca de 850,00 euros mensais, sendo esse o valor de que a 1.ᵃ ré se viu privada durante os meses de Abril a Agosto de 2023». 18. A 1.ᵃ ré sofreu prejuízos de 800,00€ mensais desde Abril de 2023 a Agosto do mesmo ano, por responsabilidade dos autores. 19. Caso entendido que os autores apenas em parte são responsáveis na sua totalidade pelos prejuízos causados, é devido pelos mesmos à 1.ᵃ ré, 50% do valor locativo do imóvel, como sejam 400,00€ mensais desde Abril de 2023 a Agosto do mesmo ano. Isto dito, deve a sentença proferida ser revogada e substituída por outra que: - absolva as rés dos pedidos b) e c) dos autores; - se assim não se entender, absolva parcialmente as rés dos mesmos pedidos, determinado a entrega aos autores de 7.150,00€; - condene os autores no pagamento, à 1.ᵃ ré, da quantia de 4.000,00€ a título de reparação pelos danos causados aos mesmos, acrescida de juros à taxa legal desde a data da notificação até integral pagamento; - se assim não se entender, condene os autores no pagamento, à 1.ᵃ ré, da quantia de 2.000,00€ a título de reparação pelos danos causados aos mesmos, acrescida de juros à taxa legal desde a data da notificação até integral pagamento; - condene os autores no pagamento das custas processuais; - se assim não se entender, condene os autores no pagamento de metade das custas processuais. Assim V. Exas. decidindo, hão-de repor a Justiça! * Notificados os autores apresentaram contra-alegações, pugnando pela improcedência do recurso. * Após os vistos legais, cumpre decidir. *** II - DO MÉRITO DO RECURSO 1. Definição do objeto do recurso O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - cfr. arts. 635º, nº 4, 637º, nº 2, 1ª parte e 639º, nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil[1]. Porque assim, atendendo às conclusões das alegações apresentadas pela apelante, são as seguintes as questões solvendas: . determinar se o tribunal a quo incorreu num error in iudicando, por deficiente avaliação ou apreciação das provas e assim na decisão da matéria de facto; . decidir em conformidade face à alteração, ou não, da materialidade objeto de impugnação, mormente dilucidar se assiste (e em que termos) aos autores o direito de exigir a devolução do sinal que prestaram no âmbito do contrato que celebraram com a ré “A..., Ldª”. *** 2. Recurso da matéria de facto 2.1. Factualidade considerada provada na sentença O tribunal de 1ª instância considerou provada a seguinte matéria de facto: 1. Os Autores são cidadãos brasileiros, ambos residentes no Brasil, local onde têm a sua vida estabelecida. 2. Os autores tiveram conhecimento que se encontrava anunciado para venda um apartamento em Vila Nova de Gaia, correspondente a uma habitação no 1º andar esquerdo-frente, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal situado em ..., na Rua ..., concelho de Vila Nova de Gaia, pelo preço de 143.000,00 Euros. 3. Os autores entraram em contacto com a anunciante, a aqui 2.ª Ré, e encetaram conversações tendentes à eventual aquisição. 4. Os autores comunicaram à 2.ª ré que tinham necessidade de recorrer a financiamento bancário para a aquisição do imóvel identificado em 2 e que a outorga do contrato de compra e venda teria que ficar condicionado à aprovação do crédito bancário a que iriam recorrer. 5. A 2.ª ré elaborou o contrato-promessa de compra e venda e, em 10 de março de 2023, remeteu, via email, aos autores o contrato promessa de compra e venda para que o analisassem e, caso concordassem com o seu teor, o assinassem e pagassem via transferência bancária o competente sinal. 6. Os Autores e a 1.ª Ré, sempre mediados pela 2.ª Ré, subscreveram o contrato promessa de compra e venda cuja cópia se encontra com a petição inicial sob documento n.º 1 cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, constando do mesmo, designadamente, o seguinte: “QUARTA O pagamento do preço será feito da seguinte forma: a) Com a assinatura do presente contrato, a título de sinal, os Segundos Intervenientes procedem, a uma transferência bancária de 14.300.00€ (catorze mil e trezentos euros), proveniente da sua conta (…) para a conta da Sociedade mediadora imobiliária “B..., Lda”, com sede na Rua ..., Edifício ..., ..., ..., Porto (…) b) Como é de conhecimento do representante da Primeira Interveniente, os Segundos Intervenientes estão a recorrer a financiamento bancário para proceder ao pagamento de parte do preço da fração identificada neste contrato; O valor transferido a título de sinal, supra identificado, ficará à guarda da sociedade “B..., Lda”, que ficará fiel depositária do mesmo até que os Segundos Intervenientes lhe comuniquem se a avaliação bancária foi suficiente para pagar o preço acordado. Esclarece-se que o prazo limite para a comunicação da referida avaliação é de vinte dias a contar de hoje; Na eventualidade da avaliação bancária se revelar insuficiente para pagar parte do preço acordado, a sociedade “B..., Lda.” devolve, em singelo, aos Segundos Intervenientes a quantia de que ficou fiel depositária, considerando-se este contrato imediatamente resolvido, sem necessidade de quaisquer interpelações, não havendo lugar a quaisquer indemnizações, a título algum, para qualquer das partes intervenientes. Caso a avaliação bancária seja suficiente para pagar parte do preço acordado, os Segundos Intervenientes desde já autorizam expressamente a sociedade “B..., Lda”, a transferir para a conta da Primeira Interveniente o valor de que fica fiel depositária, valor esse que será considerado sinal e princípio de pagamento do preço. c) A parte remanescente do preço, de 128.700,00€ (cento e vinte e oito mil e setecentos euros), será paga à Primeira Interveniente por cheque bancário ou visado, na formalização do contrato de compra e venda, a realizar no prazo máximo de sessenta dias a contar da data de hoje.” 7. Os Autores transferiram para a 2.ª ré o montante de €14.300,00 para pagamento do sinal previsto no contrato referido em 6. 8. Em 21 de março de 2023 o Autor deslocou-se para Portugal para tratar do processo aquisitivo do imóvel prometido comprar. 9. Já em Portugal o autor foi assistido por uma prestadora de serviços da 2.ª ré, de nome DD, que acompanhou e coadjuvou os Autores na requisição dos respetivos NIF's. 10. No dia 4 de abril de 2023 os autores, coadjuvados por CC, diretor do departamento de crédito da 2.ª Ré, apresentaram um pedido de crédito ao Banco 1..., S.A., para aquisição do imóvel referido, com um valor de financiamento de 100.100,00 euros. 11. No dia 4 de maio de 2023, via internet, o autor lavrou uma reclamação no Livro de Reclamações Eletrónico, sob o número de reclamação ROR000000000...24 cuja cópia se encontra junta com a petição inicial sob doc. n.º 6 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. 12. O Banco 1..., relativamente ao pedido de financiamento referido em 10 proferiu a seguinte decisão: “Relativamente ao processo acima identificado informamos que foi obtida aprovação financeira no montante de €100.100,00 para aquisição de habitação secundária, pelo prazo de 288 meses. Esta aprovação fica condicionada à entrega do comprovativo das responsabilidades bancárias atuais em curso, bem como à liquidação integral das mesmas. A escritura só poderá ser realizada após prévia apresentação dos comprovativos de liquidação. Será necessária a realização de avaliação ao imóvel que constituirá garantia, sendo o valor mínimo exigido de €143.000”. 13. Nesse dia 10 de maio de 2023 os autores remeteram à 2.ª ré um email cuja cópia se encontra junta com a contestação de 29/2/2024 sob documento n.º 3, comunicando que “Infelizmente nesse momento não existe a possibilidade liquidar os empréstimos que tenho aqui no Brasil, porém ressalto que sou cliente Banco 1... aqui e tenho longo relacionamento com o banco e nunca deixei de cumprir com as minhas obrigações financeiras. Agradeço o empenho Sr. CC, mas neste momento não posso antecipar pagamento de parcelas pois iniciando o projeto em dois hospitais aqui no Brasil (…)”. 14. A 2.ª ré solicitou aos autores que enviassem uma comunicação da Instituição de Crédito (IC) comprovativa da insuficiência da avaliação, para se poder dar conhecimento desse facto à contraparte, ora 1ª R. 15. Os autores não remeteram às rés qualquer avaliação bancária do imóvel, que não chegou a ser realizada. 16. A 1.ª ré remeteu aos autores uma carta datada de 12 de maio de 2023, por eles recebida a 24 de maio de 2023, na qual consta designadamente que «(…) terminados quer aqueles vinte dias no passado dia 30 de Março de 2023, quer aqueloutros sessenta dias no passado dia 09 de Maio de 2023, V. Exas. não cumpriram nem com uma, nem com outra obrigação, encontrando-se assim em mora, o que nos causa prejuízo, desde logo por, vinculados ao acordo que temos com V. Exas., nos vermos impossibilitados de alienar o imóvel em causa e recuperarmos o investimento realizado. Nessa conformidade, e nos termos do artigo 808.ᵒ, n.ᵒ 1, segunda parte, do Código Civil, ficam V. Exas. expressamente interpelados para, no prazo de quinze dias contados do recebimento da presente missiva, nos fazerem chegar a avaliação bancária que deveriam ter entregue até ao já mencionado dia 30 de Março de 2023 ou, em alternativa, procederem à marcação da escritura de compra e venda do contrato prometido, sob pena de, não o fazendo, se considerar, para todos os efeitos, não cumprida a V. obrigação (…) Mais informamos V. Exas. que, terminado que seja o prazo desta interpelação sem que a avaliação bancária nos seja remetida, ou sem que por V. Exas. seja agendada data para celebração do contrato prometido, acionaremos o disposto no artigo 442.ᵒ, n.ᵒ 1, primeira parte, do Código Civil. (…) Esta mesma missiva segue com o conhecimento da B..., Lda., a quem, findo o prazo desta interpelação, igualmente interpelaremos para que nos seja entregue a quantia de que ficou fiel depositária». 17. No dia 25 de maio, a 2.ª Ré, via carta registada com aviso de receção, respondeu à reclamação referida no ponto 11, onde afirma ser fiel depositária do valor de 14.300,00 euros, e que por esse mesmo motivo, tal valor não será movimentado até haver uma decisão judicial, transitada em julgado, onde seja claramente indicado para quem e em que condições deverá o mesmo ser transferido, ou caso as partes contraentes do CPCV chegam a acordo extrajudicial. 18. O Il. Mandatário dos autores remeteu à 1.ª ré uma carta datada de 7 de junho de 2023 cuja cópia se encontra com a petição inicial sob doc. 9 da qual consta que “Como é do V. conhecimento contratual, entre os N/ clientes e V. Ex.cias. foi celebrado o referido contrato de aquisição sujeito a uma cláusula resolutiva aceite e contratada pelas partes que se prendia com o crédito bancário a ser concedido a fim de se convalidar o contrato promessa em contrato prometido. Sucede que e conforme comunicado à sociedade B... Lda., tal crédito não foi concedido, na medida em que obrigava a condições impossíveis de cumprir, dito de outra forma, o imóvel per si, não garantia o próprio valor do empréstimo a conceder, o que contratualmente se encontrava previsto. Assim, dúvidas não restam que tal contrato terá que ser resolvido com a devolução do valor entregue a título de sinal. Assim, rogo um contacto tendente à efetivação da resolução do contrato, dentro do prazo máximo de 10 dias, sendo que findo tal prazo darei entrada a uma ação judicial nos termos elencados”. 19. A 1.ª Ré respondeu a essa carta remetendo ao Il. Mandatário dos autores uma carta datada de 15 de junho de 2023, da qual consta que: «A ser verdade que a avaliação bancária não satisfaz as exigências contratuais, solicitamos então, e novamente, que o(s) cliente(s) de V. Exa., diretamente ou através de V. Exa., nos façam chegar a mesma, isto sem prejuízo da obrigação que têm de nos ressarcir dos prejuízos causados em consequência da mora em que se encontram, pois que, como se constata clarividente, não foi cumprido o prazo de entrega daquela avaliação até ao passado da 30 de Março de 2023. Não nos sendo remetida aquela avaliação no prazo já referido na missiva anterior, nem tão pouco agendada data para a realização da escritura publica de compra e venda, nós próprios iremos proceder a tal agendamento (…)» 20. O Il. Mandatário dos autores remeteu à 1.ª ré uma carta datada de 26 de junho de 2026 cuja cópia se encontra junta com a petição inicial sob documento 11 da qual consta que “reitero que nos foi transmitido em tempo que o Banco 1..., aprovou a operação condicionada ao pagamento imediato de todos os empréstimos bancários que o N/ cliente tivesse em cumprimento, designadamente no Brasil, pois o imóvel não conseguiria garantir um eventual incumprimento por parte do N/ cliente. Tal exigência foi uma declaração de não concessão do crédito, face às exigências formuladas pelo Banco, de todo antecipáveis no seu pagamento. Destarte, e não obstante já vos ter sido transmitido pela B..., Lda. a informação, autorizo V. E.xcias que solicitem à mesma entidade a correspondência existente entre o Banco 1... e o N/ cliente”. 21. A 1.ª ré remeteu aos autores uma carta datada de 3 de julho de 2023, rececionada a 14 de julho de 2023 cuja cópia se encontra junta aos autos em 4/3/2024 sob doc. 4 cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido da qual consta que «Recebida que foi por V. Exas., no dia 24-05-2023, a nossa missiva datada do já referido dia 12-05-2023, encontra-se, presentemente, esgotado o prazo para o qual foram interpelados admonitoriamente, quer para nos fazerem chegar a avaliação bancária que deveriam ter entregue até ao dia 30 de Março de 2023, quer para procederem à marcação da escritura de compra e venda do contrato prometido. Por conseguinte, informamos V. Exas. que a escritura referente ao imóvel objeto do escrito celebrado entre a A..., Lda., e V. Exas., se encontra agendada para o dia 16 de Agosto de 2023, pelas 15H00, no Cartório Notarial EE (…) Caso V. Exas. não compareçam no dia e hora que agora vos é dado a conhecer, sem apresentarem motivo justificativo para tal, lavrar-se-á termo de falta, após se considerando definitivamente incumprida a obrigação de V. Exas., pelo que acionaremos o disposto no artigo 442.ᵒ, n.ᵒ 1, primeira parte, do Código Civil: «Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue». Esta missiva segue com o conhecimento da B..., Lda., para acompanhamento da situação». 22. No dia agendado para a realização da escritura - 16 de agosto de 2023 - os autores não compareceram para a realização da escritura, tendo sido lavrado termo de não comparência. 23 A 1.ª ré não consentiu que a 2ª R restituísse aos autores a quantia de 14.300 euros. 24. A 1.ª ré ficou impossibilitada de alienar o imóvel a terceiros e de o arrendar em consequência da outorga do contrato-promessa celebrado com os autores e até à data em que considerou o mencionado contrato definitivamente incumprido. * 2.2. Factualidade considerada não provada na sentença O Tribunal de 1ª instância considerou não provados os seguintes factos: 1. Os autores foram obrigados a assinar uma declaração de dívida, porque alegadamente a proprietária do imóvel só realizaria o negócio se os autores depositassem o valor de 2.000,00 euros, com o intuito de a mesma não ter prejuízos fiscais. 2. Dissimulando tal intuito com uma cláusula de um alegado pagamento a título de “pagamento de pintura de paredes e das portas do apartamento no 1.º andar esq.º fte., fração “E”. 3. Os autores sempre afirmaram por telefone, junto da 2.ª ré, que iriam liquidar as obrigações que haviam contraído no Brasil para conseguirem o financiamento que pediram para aquisição do imóvel referido no ponto 2 dos factos provados. 4. Os autores e a 1.ª ré acordaram que a condição para a outorga do contrato de compra e venda não era a aprovação do crédito para os autores, mas que a avaliação bancária do imóvel fosse suficiente para pagar o preço acordado. 5. O imóvel mencionado no ponto 2 dos factos provados tem um valor locativo de mercado de cerca de 800,00 euros mensais. *** 2.3. Apreciação da impugnação da matéria de facto Como deflui das respetivas alegações, a apelante discorda da materialidade que o tribunal de 1ª instância julgou provada e não provada, advogando que: (i) deve ser alterada a redação dos pontos nºs 4 e 13 dos factos provados; (ii) devem ser dadas como provadas as afirmações de facto vertidas nos pontos nºs 4 e 5 dos factos não provados; (iii) devem ser aditados novos factos ao elenco dos factos provados. No referido ponto nº 4 deu-se como provado que “Os autores comunicaram à 2.ª ré que tinham necessidade de recorrer a financiamento bancário para a aquisição do imóvel identificado em 2 e que a outorga do contrato de compra e venda teria que ficar condicionado à aprovação do crédito bancário a que iriam recorrer”. Por seu turno, deu-se como não provado (ponto nº 4) que “Os autores e a 1ª ré acordaram que a condição para a outorga do contrato de compra e venda não era a aprovação do crédito para os autores, mas que a avaliação bancária do imóvel fosse suficiente para pagar o preço acordado”. Preconiza a apelante que a redação do ponto nº 4 dos factos provados deve ser alterada de molde a que do mesmo fique a constar que “Os autores comunicaram à 2ª ré que iriam recorrer a financiamento bancário para a aquisição do imóvel identificado em 2, todavia, afirmaram igualmente que, caso o financiamento bancário não fosse concedido, liquidariam o preço do imóvel a pronto”, sustentando outrossim que a materialidade plasmada no ponto nº 4 dos factos não provados deverá passar a integrar o elenco dos factos provados. As transcritas proposições factuais consubstanciam uma das essenciais questões de facto que se discutem no âmbito do presente processo e que se prende em determinar se as partes acertaram entre si que a aprovação do crédito bancário a que os autores iriam recorrer para pagar o preço da compra do imóvel objeto do contrato promessa que firmaram seria condição para a outorga do contrato definitivo ou, ao invés, se essa celebração ficou antes condicionada a que a avaliação bancária do imóvel fosse suficiente para pagar o preço acordado. Vejamos, antes de mais, em que termos o juiz a quo fundamentou o sentido decisório referente à descrita facticidade, sendo que na respetiva motivação escreveu que «[E]ste tribunal ficou convencido quanto ao ponto 4 dos factos provados considerando, desde logo, o que foi referido pelo autor sendo que o mesmo afirmou nas suas declarações que sempre transmitiu à testemunha DD que necessitaria de crédito bancário para a aquisição do imóvel e que se porventura o crédito não fosse aprovado o sinal lhe seria devolvido. Assim, terá imposto como condição da celebração do negócio que no contrato ficasse a constar uma cláusula condicionando o negócio à aprovação do crédito bancário. O depoimento do autor foi corroborado pelo depoimento da sua filha FF e pelo depoimento da testemunha GG que também esclareceram ter tido conhecimento que o autor sempre comunicou à 2.ª ré que tinha necessidade de recorrer a financiamento bancário para adquirir o imóvel, razão pela qual pediu à 2.ª ré que no contrato ficasse a constar uma cláusula condicionando o negócio à concessão do financiamento. Este tribunal valorou também quanto a esse ponto dos factos provados o depoimento da testemunha HH - solicitador - que explicou que presta serviços para a ré B... e ter sido ele a elaborar a minuta do contrato-promessa que veio a ser assinado pelas partes. Essa testemunha, de forma muito espontânea, referiu no seu depoimento que a 2.ª ré lhe solicitou a elaboração de uma minuta de um contrato-promessa que contivesse uma “cláusula de financiamento”, tendo explicado que essa cláusula é aposta quando os promitentes-compradores necessitariam de um financiamento bancário para pagamento do preço. O mesmo foi bastante claro ao esclarecer que a cláusula 4.ª - com a redação que consta no contrato junto aos autos - é aquela que fazia constar nos contratos quando lhe era transmitido que os promitentes-compradores estavam dependentes da aprovação de um crédito bancário para obterem financiamento para a aquisição do imóvel. Analisado, pois, esse depoimento dele resulta que a testemunha HH apôs a cláusula 4.ª no contrato promessa em causa porque a 2.ª ré lhe terá transmitido que os promitentes-compradores necessitariam que fosse aprovada a concessão de um crédito bancário para a aquisição do imóvel. Resultou, pois, do depoimento do mesmo que a 2.ª ré teria tido conhecimento da condição que era exigida pelo autor para a celebração do contrato-promessa - a aprovação de um financiamento bancário. Com efeito, se a 2.ª ré solicitou à testemunha para elaborar um contrato promessa com a inclusão dessa cláusula é porque lhe teria sido transmitido pelo promitente comprador que pretendia a inclusão dessa cláusula no contrato por necessitar da aprovação de um financiamento bancário. Assim, embora a testemunha DD tenha vindo a juízo dizer que o autor nunca lhe terá transmitido que dependeria do crédito para adquirir o imóvel e que, inclusivamente, lhe disse que adquiriria o imóvel a pronto ainda que lhe fosse recusada a aprovação do crédito bancário que iria solicitar, considerando a globalidade da prova produzida este tribunal ficou convencido que efetivamente o autor transmitiu à 2.ª ré que teria que recorrer a crédito bancário e que pretendia que no contrato-promessa fosse aposta uma cláusula fazendo condicionar a celebração do contrato definitivo à aprovação desse crédito, razão pela qual foi aposta no contrato-promessa a aludida cláusula 4.ª, sendo que o depoimento da mencionada DD não nos mereceu qualquer credibilidade, tendo, inclusivamente, sido prestado de uma forma confusa, titubeante e pouco esclarecida. Na presente ação a ré veio invocar que a condição do contrato que foi exigida pelo autor não era a aprovação do crédito para os autores, mas apenas que a avaliação bancária fosse suficiente para pagar o preço acordado, fazendo alusão ao teor da cláusula 4.ª que foi feita constar no contrato-promessa. A verdade é que não foi feita qualquer prova em juízo de que os autores, por alguma forma, tenham alguma vez transmitido a qualquer uma das rés que pretendiam condicionar o contrato à existência de uma avaliação bancária suficiente para pagar o preço. Tal como acima explicamos, este tribunal ficou convencido, pelas razões expostas, que o autor transmitiu, sim, à 2.ª ré que necessitaria que o crédito bancário que iria solicitar fosse concedido por forma a poder adquirir o imóvel. Em consequência, não foi feita prova nos autos que as partes acordaram que a condição para a outorga do contrato-promessa não era a aprovação do crédito para os autores, mas, sim, que a avaliação bancária do imóvel fosse suficiente para pagar o preço acordado, pelo que foi dado como não provado o ponto 4 dos factos não assentes». Colocada perante a transcrita motivação da decisão de facto e com o desiderato de justificar a, por si preconizada, alteração do juízo probatório que foi emitido pelo juiz a quo relativamente às mencionadas proposições factuais, a apelante convoca o depoimento produzido na audiência final pela testemunha DD (que, durante cerca de dois anos, foi trabalhadora subordinada da ré “B..., Ldª”, tendo mediado o contrato celebrado entre os autores e a ré apelante), advogando que essa prova pessoal, na leitura que dela faz, conjugada com o documento nº 3 junto com a contestação, permite concluir que a concretização da escritura pública de compra e venda não ficou subordinada à prévia concessão aos autores do empréstimo bancário que haviam solicitado e bem assim que estes não tinham sequer necessidade de recorrer a crédito bancário para proceder ao pagamento do preço do imóvel objeto mediato desse contrato, posto que tinham capacidade económica para tal. Nessa decorrência defende que deve dar-se como não provado que “o contrato de compra e venda teria que ficar condicionado à aprovação do crédito bancário a que iriam recorrer”, passando a redação do ponto nº 4 dos factos provados a ter o seguinte teor: “Os autores comunicaram à 2ª ré que iriam recorrer a financiamento bancário para a aquisição do imóvel identificado em 2, todavia, afirmaram igualmente que, caso o financiamento bancário não fosse concedido, liquidariam o preço do imóvel a pronto”; sustenta outrossim que a materialidade plasmada no ponto nº 4 dos factos não provados deverá passar a integrar o elenco dos factos provados. Registe-se, desde logo, que, contrariamente ao que parece ser entendimento da apelante, a tónica da materialidade vertida no ponto nº 4 dos factos provados não radica em saber se os autores tinham ou não condições económicas para pagar o preço (afirmação de facto em si impertinente para a sorte da lide), mas antes apurar se a outorga do contrato de compra e venda ficou efetivamente condicionada a uma cláusula de financiamento bancário. É essa a questão de facto relevante para os efeitos do presente processo, sendo que, como se viu, quanto a ela o decisor de 1ª instância emitiu um juízo probatório positivo ancorando-se nas declarações de parte prestadas pelo autor, nos depoimentos produzidos por FF (filha dos autores), GG e, especialmente, HH (que foi a pessoa que elaborou o contrato que veio a ser subscrito pelos autores e pela ré apelante), tendo desconsiderado o depoimento adrede prestado pela indicada DD. Procedeu-se à audição do registo fonográfico dos depoimentos prestados na audiência final sobre a materialidade em crise, verificando-se que a referida DD referiu que, aquando das negociações que culminaram com a celebração do ajuizado contrato promessa, o autor em momento algum lhe transmitiu que somente poderia celebrar o contrato de compra e venda se fosse aprovado o pedido de concessão de crédito que havia apresentado junto do Banco 1..., tendo, aliás, o mesmo adiantado que caso esse crédito não fosse aprovado pagaria “a pronto” a totalidade do preço (afirmação de facto esta que, note-se, não tem respaldo em qualquer alegação vertida no articulado de defesa apresentado pela ré apelante). Certo é que, para além da mencionada testemunha, outras pessoas foram inquiridas em julgamento sobre essa facticidade. Assim, o autor declarou que nos contactos que manteve com a testemunha DD lhe transmitiu diretamente que tinha de recorrer ao crédito bancário para poder realizar o pagamento do preço da projetada venda do imóvel e que, caso o mesmo não fosse concedido, ficaria sem efeito o contrato promessa, sendo que, nessa hipótese, seria restituído o sinal que prestara no montante de €14.300,00. Acrescentou ainda que, durante as negociações, vincou a necessidade de no contrato ser estipulada, precisamente, uma cláusula com essa finalidade. Essas declarações mostram-se confortadas pelos depoimentos prestados pelas testemunhas FF e GG e, sobretudo, por HH. Com efeito, este último - que, como se referiu, foi a pessoa encarregada de elaborar a minuta do contrato que viria a ser subscrito pelos autores e pela ré apelante - afiançou que, aquando das negociações que conduziram a celebração do ajuizado contrato, lhe foi transmitido que do texto do mesmo deveria constar uma “cláusula de financiamento”, cláusula essa que, na gíria, significa que o negócio fica na dependência da aprovação do empréstimo bancário, sendo que na hipótese de a instituição de crédito “recusar” a concessão de crédito, o promitente comprador pode “desfazer” o contrato sem perder o dinheiro do sinal. Adiantou ainda que foi com essa finalidade que foi inserida no contrato o texto da cláusula 4ª. Já no concernente ao documento nº 3 junto com a contestação apresentada pela 1ª ré não se antolha que do mesmo resulte qualquer contributo relevante para esclarecimento da materialidade em crise, dizendo o mesmo respeito a uma interpelação dirigida pela demandada ao autor, agendando data para a outorga da escritura pública destinada a documentar o contrato prometido. Aqui chegados a questão que naturalmente se coloca é a de saber se na presença dessa prova se justifica a impetrada alteração do juízo probatório referente à materialidade objeto de impugnação. Como é consabido, com o controlo efetuado pelo Tribunal da Relação sobre o julgamento da matéria de facto realizado pelo tribunal de 1ª instância não se visa o julgamento ex novo dessa matéria, mas antes reponderar ou reapreciar o julgamento que dela foi feito na 1ª instância e, portanto, aferir se esta instância não cometeu, nessa decisão, um error in judicando. O recurso ordinário de apelação em caso algum perde a sua feição de recurso de reponderação para passar a ser um recurso de reexame. Daí que o objetivo do 2º grau de jurisdição na apreciação da matéria de facto não é (nem pode ser) pura e simples repetição das audiências perante a Relação, mas a deteção e correção de concretos, pontuais e claramente apontados e fundamentados erros de julgamento, sem prejuízo de aquando da apreciação dos meios probatórios colocados à sua disposição formar uma convicção autónoma sobre a materialidade impugnada. Como assim, os poderes para alteração da matéria de facto conferidos ao tribunal de recurso constituem apenas um remédio a utilizar nos casos em que os elementos constantes dos autos imponham inequivocamente (em termos de convicção autónoma) uma decisão diversa da que foi dada pela 1ª instância. Ora, não obstante se garantir no atual sistema processual civil um duplo grau de jurisdição, nomeadamente quanto à reapreciação da matéria de facto, não podemos ignorar que continua a vigorar entre nós o princípio da livre apreciação da prova, conforme decorre do art.º 607º, nº 5, ao estatuir que «o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto (…)», sendo certo que o tribunal de 1ª instância é livre de dar credibilidade a determinados depoimentos em detrimento de outros, desde que na explicitação do iter formativo da sua convicção evidencie - como foi o caso - de forma coerente e convincente a adoção de uma das teses em confronto, mormente estribando-se na coerência e consistência dos elementos probatórios que a sustentam. Assim, apesar da distância entre esta Relação e as provas e o modo como conheceu de algumas delas - no tocante à prova pessoal, através da audição do registo fonético - não há motivo para concluir que o tribunal de que provém o recurso, ao decidir os mencionados pontos factuais da forma como o fez, tenha incorrido - por violação das regras da ciência, da lógica ou da experiência - em qualquer error in iudicando, por erro na avaliação das provas. Dito doutro modo: apesar dos condicionalismos em que se conheceu das provas - marcados pela ausência de imediação - a convicção que esta Relação delas extrai coincide com a convicção da 1ª instância, inexistindo, por isso, razão bastante que imponha (como é suposto pelo nº 1 do art. 662º) a alteração do juízo probatório referente à materialidade plasmada no ponto nº 4 dos factos provados e no ponto nº 4 dos factos não provados. * Relativamente ao ponto nº 13 dos factos provados defende a recorrente que a sua redação deve ser alterada passando a ter o seguinte teor: «Infelizmente nesse momento não existe a possibilidade liquidar os empréstimos que tenho aqui no Brasil, porém ressalto que sou cliente Banco 1... aqui e tenho longo relacionamento com o banco e nunca deixei de cumprir com as minhas obrigações financeiras. Agradeço o empenho Sr. CC, mas neste momento não posso antecipar pagamento de parcelas pois iniciando o projeto em dois hospitais aqui no Brasil e estou investindo 800 mil reais. Grato». Cotejando a redação proposta com aquela que consta da sentença, verifica-se que o propósito da apelante se traduz no aditamento da expressão sublinhada, isto é, “estou investindo 800 mil reais”. Malgrado não se vislumbre (mormente pelas razões já alinhadas aquando da apreciação da impugnação referente às afirmações de facto vertidas no ponto nº 4 dos factos provados e no ponto nº 4 dos factos não provados) um especial interesse no requerido aditamento, certo é que a expressão em causa consta do email que os autores remeteram à ré “B..., Ldª” em 10 de maio de 2023, cujo teor foi, ainda que parcialmente, transcrito no referido ponto nº 13. Como assim deverá a mencionada expressão constar desse ponto factual. * Sustenta ainda a apelante que devem ser aditados ao elenco dos factos provados as seguintes proposições: . “Em data não concretamente apurada, mas seguramente antes de 02-03-2023, o autor remeteu à 2.ᵃ ré a seguinte mensagem de texto: «Boa tarde, ontem conversei com a BB, e devido as condições de valores de registro, o que impactará no crédito imobiliário, pensamos nesse outro imóvel que está na região próxima do outro e está bem mobiliado. Você consegue ver esse?»; . “A 05-04-2023, o autor, através do seu endereço electrónico ..........@....., remeteu à Imobiliária C... a documentação necessária ao desenrolar do processo de compra de um imóvel, como seja o «Relatório de Contas e Relacionamentos em Bancos», identificado no correio electrónico aludido como «Relatório CCS»”; . “Aquando da celebração do contrato-promessa de compra e venda, os autores sabiam as suas obrigações bancárias”; . “Os autores decidiram canalizar o capital que tinham disponível para investimento diverso da aquisição do imóvel objeto do contrato dos autos”. . “Os autores não tentaram obter crédito para aquisição do imóvel objeto do contrato promessa de compra e venda junto de qualquer instituição bancária, à exceção do Banco 1...”; . “Os autores desistiram da compra e venda do imóvel objeto do contrato promessa de compra e venda”. Este segmento impugnatório terá de improceder por uma dupla ordem de razões. Primeiramente, porque se trata de facticidade - em particular as três últimas afirmações - que não foi oportunamente articulada em qualquer das peças processuais que balizam o objeto do processo, sendo somente agora introduzida em sede de alegações recursórias, circunstância essa que, por se tratar de matéria nova, implicou, naturalmente, que o julgador de 1ª instância não se tenha pronunciado sobre a mesma, o que, per se, afasta a possibilidade da sua inclusão no elenco dos factos provados. Depois porque, à luz da disciplina processual contemplada no art. 5º, mesmo que se considerasse - como parece ser entendimento da ré recorrente - tais factos como complemento ou concretização de materialidade que alegou no seu articulado de defesa, a sua consideração oficiosa, não pode ser feita sem que as partes se pronunciem sobre ela, ou seja, o juiz, ante a possibilidade de tomar em consideração tais factos, tem que alertar as partes sobre essa sua intenção operando o exercício do contraditório e dando-lhe a possibilidade de arrolar novos meios de prova sobre eles. Ora, não tendo o juiz a quo feito uso desta possibilidade, teria de ter sido a parte, em momento oportuno, a impetrar requerimento com vista a que tais factos fossem considerados pelo tribunal. Deste modo, não o tendo feito, esta Relação não pode substituir-se à 1.ª instância e valorar já em termos definitivos a prova produzida quanto aos novos factos, ampliando em 2.ª instância a matéria de facto sem que previamente, em fase de audiência final, as partes estejam alertadas para essa possibilidade e lhes seja facultado produzir toda a prova que entenderem a tal respeito. * A apelante defende ainda que o ponto nº 5 dos factos não provados deve transitar para os factos provados, por assim o impor os depoimentos que, na audiência final, foram prestados por II (sócio da ré apelante) e DD, os quais adiantaram que o ajuizado imóvel terá um valor locativo de mercado na ordem dos 850€ por mês. É facto que da audição do registo fonético dos mencionados depoimentos resulta que as indicadas pessoas a dado passo referiram que um imóvel com as caraterísticas do que está em causa nestes autos terá um valor no mercado de arrendamento próximo dos €800/€850,00 mensais. Certo é que tais testemunhas - com ligação à apelante, em especial a primeira - se limitaram, neste conspecto, a tecer considerações genéricas sobre o que “acham” ser o valor locativo do imóvel, não tendo sido juntos aos autos outros subsídios probatórios mais consistentes, designadamente anúncios emitidos por agências imobiliárias em atividade na área do mesmo publicitando imóveis para arrendamento com caraterísticas análogas àquele. Ora, como é consabido, vários são os fatores que, na prática, influenciam o valor de um imóvel, designadamente para efeito da sua rentabilização por recurso ao seu arrendamento. Entre esses fatores contam-se, entre outros, a sua localização (se se encontra, ou não, próximo de infraestruturas como, por exemplo, escolas, redes de transportes públicos, farmácias, áreas de lazer), o seu estado de conservação (designadamente se precisa ou não de obras), as suas características (v.g. idade, tipologia, dimensões dos seus compartimentos), ser ou não dotado de garagem ou lugar de garagem, etc.. Por conseguinte, considerando a necessidade de justificação racional da prova, na ausência de elementos que permitam aferir dos assinalados fatores, afigura-se-nos que o juízo probatório negativo emitido pelo juiz a quo não é merecedor de reparo, posto que a indicada prova pessoal não têm, quanto a nós, a virtualidade de, sem mais e desacompanhada de outros subsídios probatórios, justificar que seja dada como demonstrada a proposição factual constante do aludido ponto nº 5. * Por último defende a recorrente que deve ser dado como não provado que “Aos autores não era possível liquidar os créditos bancários que tinham a cargo no Brasil, na medida em que não dispunham de capital para o efeito”. Com o devido respeito, trata-se de uma pretensão que naturalmente não pode proceder, porquanto não se vê qual a utilidade em inserir nos factos não provados uma concreta afirmação de facto que sequer consta do elenco dos factos provados. *** 3. FUNDAMENTOS DE DIREITO Em conformidade com o tecido fáctico que logrou demonstração (e que não sofreu relevante alteração nesta sede recursiva), os autores e a ré “B..., Ldª” celebraram contrato que se mostra junto aos autos, que denominaram “contrato de promessa de compra venda”, nos termos do qual esta última prometeu transmitir àqueles, que, por sua vez, prometeram adquirir, pelo preço de €143.000,00, o 1º andar esquerdo-frente do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal situado na Rua ..., em ..., concelho de Vila Nova de Gaia, sendo que, nessa ocasião, entregaram, a título de sinal, a quantia de €14.300,00. Resultou outrossim provado que, contemporaneamente com a celebração do dito contrato, os autores comunicaram que tinham necessidade de recorrer a financiamento bancário para a aquisição do dito imóvel e que a outorga do contrato de compra e venda teria que ficar condicionada à aprovação do crédito bancário a que iriam recorrer, ficando consignado na alínea b) da cláusula 4ª do ajuizado contrato que «Como é de conhecimento do representante da Primeira Interveniente, os Segundos Intervenientes estão a recorrer a financiamento bancário para proceder ao pagamento de parte do preço da fração identificada neste contrato; O valor transferido a título de sinal, supra identificado, ficará à guarda da sociedade “B..., Lda”, que ficará fiel depositária do mesmo até que os Segundos Intervenientes lhe comuniquem se a avaliação bancária foi suficiente para pagar o preço acordado. Esclarece-se que o prazo limite para a comunicação da referida avaliação é de vinte dias a contar de hoje; Na eventualidade da avaliação bancária se revelar insuficiente para pagar parte do preço acordado, a sociedade “B..., Lda.” devolve, em singelo, aos Segundos Intervenientes a quantia de que ficou fiel depositária, considerando-se este contrato imediatamente resolvido, sem necessidade de quaisquer interpelações, não havendo lugar a quaisquer indeminizações, a título algum, para qualquer das partes intervenientes. Caso a avaliação bancária seja suficiente para pagar parte do preço acordado, os Segundos Intervenientes desde já autorizam expressamente a sociedade “B..., Lda”, a transferir para a conta da Primeira Interveniente o valor de que fica fiel depositária, valor esse que será considerado Sinal e Princípio de Pagamento do preço». Na presença da mencionada materialidade o julgador de 1ª instância, depois de qualificar juridicamente o ajuizado negócio como contrato-promessa de compra e venda (qualificação que não mereceu qualquer discordância das partes), entendeu que a outorga do contrato prometido ficou subordinada à verificação de uma condição - a aprovação de um financiamento bancário para pagamento do remanescente do preço (€128.700,00) -, sendo que na ausência dessa aprovação estaria legitimada a resolução do contrato promessa com a inerente devolução do sinal prestado pelos demandantes. Por via disso, por ter considerado que não se verificou o que catalogou como “condição resolutiva” - a aprovação do financiamento bancário - afirmou-se estar justificada a impetrada resolução do contrato com a consequente entrega do sinal prestado. É exatamente neste ponto que se situa o âmago do objeto do presente recurso, já que é primordialmente em relação à afirmação de que, no ajuizado contrato promessa, foi estipulada uma condição resolutiva no caso de não aprovação do pedido de financiamento bancário formulado pelos promitentes compradores, que se reporta, em termos úteis, a divergência da apelante. Em consonância com o posicionamento assumido na sua peça recursiva, a mesma argumenta que a celebração do contrato prometido - ao invés do que se entendeu no ato decisório sob censura - não ficou subordinada à efetiva concessão de crédito aos demandantes para efeito de pagamento do preço da venda, convencionando-se, tão-somente, que a outorga do contrato definitivo estaria na dependência de que a avaliação bancária do imóvel objeto mediato desse negócio fosse suficiente para pagar esse preço. Que dizer? O problema que se equaciona no presente recurso reconduz-se, assim, a determinar o sentido da declaração de vontade inserta no ajuizado contrato promessa no que tange à definição do âmbito da sua cláusula 4ª, por recurso às regras da hermenêutica negocial. De acordo com o normativo que na lei substantiva rege sobre temática da interpretação das declarações negociais (art. 236º do Cód. Civil), ainda antes de se fazer apelo aos critérios de interpretação objetiva estabelecidos no seu nº 1, haverá que determinar a vontade real das partes (nº 2), contanto que estas tenham alegado factualidade tendente à demonstração dessa intenção comum, sendo que esse sentido subjetivo, quando efetivamente determinado, prevalece sobre o sentido objetivo das declarações negociais eventualmente divergente[2]. Procedendo à exegese da peça processual com que os demandantes deram início ao presente processo verifica-se que nela não foi articulada qualquer materialidade tendente a densificar a efetiva e real vontade das partes no concernente à definição do real sentido da dita cláusula 4ª. Deste modo, na ausência de elementos factuais que permitam determinar e afirmar a vontade real dos outorgantes, haverá, por conseguinte, que lançar mão das regras de hermenêutica negocial com vista a apurar o sentido normativo da declaração de vontade vertida na mencionada cláusula, por apelo aos critérios de interpretação objetiva estabelecidos no nº 1 do citado art. 236º, de acordo com o qual «a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na situação do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele». A regra assim enunciada para o problema básico da interpretação das declarações de vontade é, portanto, a de que o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante. É sabido que o Código Civil não se pronuncia sobre o problema de saber quais as circunstâncias atendíveis para a interpretação. A este propósito, a doutrina e jurisprudência pátrias[3] referem, a título exemplificativo, os termos do negócio; os interesses que nele estão em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento); a finalidade prosseguida pelo declarante; as negociações prévias; as precedentes relações negociais entre as partes; os hábitos do declarante (de linguagem ou outros); os usos da prática, em matéria terminológica, ou de outra natureza que possa interessar, devendo prevalecer sobre os usos gerais ou especiais (próprios de certos meios ou profissões), os modos de conduta por que, posteriormente, se prestou observância ao negócio concluído. Em suma, serão atendíveis para esse efeito todos aqueles elementos de que o declaratário podia e devia dispor. Na verdade, a normalidade do declaratário, que a lei toma como padrão, exprime-se não só na sua capacidade para entender a declaração, mas também na diligência para recolher todos os elementos que, coadjuvando a declaração, auxiliem a descoberta da vontade real do declarante. É que embora o objetivo legal do citado art. 236º seja o de proteger o declaratário, na medida em que se dá à declaração o sentido que seria razoável presumir em face do comportamento do declarante e não o sentido que este efetivamente quis atribuir, a verdade é que o declaratário não pode interpretar a declaração apenas pelo sentido literal, devendo também ter em conta as circunstâncias que conhecia e mesmo as que se afigurem cognoscíveis por um declaratário normal colocado nas condições concretas em que se encontra o declaratário real. Se o autor da declaração deve agir e exprimir-se de modo a não poder ser mal interpretado, o destinatário da declaração deve diligenciar no sentido de determinar o verdadeiro sentido da declaração. Isto posto, vejamos, então, em que moldes, na sentença recorrida, o julgador de 1ª instância procurou justificar o sentido interpretativo supra referido. Aí se escreve que «[d]e acordo com a factualidade dada como provada os autores comunicaram à 2.ª ré que tinham necessidade de recorrer a financiamento bancário para a aquisição do imóvel identificado e que a outorga do contrato de compra e venda teria que ficar condicionado à aprovação do crédito bancário a que iriam recorrer. De acordo com o Sr. Solicitador de Execução que redigiu o contrato-promessa o mesmo fez constar essa cláusula 4.ª no contrato porque lhe foi transmitido que os autores ficariam condicionados à aprovação de um financiamento bancário que iriam requerer e que se tal financiamento não lhes fosse concedido o sinal lhes seria restituído. É certo que a redação do texto do contrato-promessa não foi feliz e que lida a cláusula 4.ª poder-se-ia questionar se as partes pretenderam sujeitar o contrato a uma eventual avaliação bancária do imóvel e não à aprovação do financiamento bancário. Com efeito, lida essa cláusula nela é feita referência a uma “avaliação bancária” suficiente para pagar o preço acordado. A verdade é que da factualidade assente resulta que aquilo que o autor transmitiu à 2.ª ré foi que necessitava de um financiamento bancário para aquisição do imóvel e que a outorga do contrato de compra e venda teria que ficar condicionada à aprovação do crédito bancário, não se tendo feito nos autos qualquer prova de que o autor comunicou alguma vez a qualquer das rés que queria sujeitar o contrato a qualquer avaliação bancária do imóvel. O autor explicou no seu depoimento que quando leu o contrato-promessa ficou convencido que quando no mesmo se faz menção a “avaliação bancária” se trataria da avaliação bancária da sua capacidade financeira para a aprovação do crédito e não a qualquer avaliação bancária do imóvel. Como é sabido a interpretação dos negócios jurídicos e das declarações negociais que o enformam rege-se pelo disposto nos artigos 236º a 238º do Código Civil, os quais consagram, de forma mitigada, o princípio da impressão do destinatário. A redação do artigo 236º do Código Civil, leva-nos a concluir que na interpretação dos contratos prevalecerá, em regra, a vontade real do declarante, sempre que esta for conhecida do declaratário. Faltando esse conhecimento, o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um destinatário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante. Ora, a vontade que foi comunicada pelo autor à 2.ª ré foi inquestionavelmente a de sujeitar o contrato-promessa à aprovação de um financiamento bancário. Lido o contrato-promessa afigura-se-nos que essa vontade do autor ainda tem correspondência com o texto do contrato. Com efeito, nele foi feito constar que “Como é de conhecimento do representante da Primeira Interveniente, os Segundos Intervenientes estão a recorrer a financiamento bancário para proceder ao pagamento de parte do preço da fração identificada neste contrato” e que o “valor transferido a título de sinal (…) ficará à guarda” da 2.ª ré “até que os segundos intervenientes lhe comuniquem se a avaliação bancária foi suficiente para pagar o preço”. Não se diz nesse contrato que a avaliação em causa seria a avaliação do imóvel. A expressão “avaliação bancária” poderia ser interpretada exatamente como o autor a interpretou, ou seja, avaliação bancária que viria a ser realizada quanto ao pedido de financiamento que o autor apresentou. De acordo com a prova produzida em audiência, afigura-se-nos que a 1.ª ré poderá não ter tido exata noção de qual era a condição imposta pelos autores quando decidiram contratar, já que a 1.ª ré nunca contatou diretamente com os autores. A verdade é que se a 1.ª ré desconhecia qual era a verdadeira condição imposta pelos autores a responsabilidade desse desconhecimento será imputável à 2.ª ré e não aos autores, já que estes comunicaram claramente qual era a condição que impunham, sendo certo que a violação culposa do dever de informação que impende sobre a mediadora imobiliária é suscetível de a constituir na obrigação de indemnizar perante a 1.ª ré. Com efeito, a mediadora tem a obrigação legal de informar as partes sobre todos os aspetos relevantes do negócio, as suas implicações e os seus riscos, o que inclui as cláusulas contratuais. Da prova produzida resultou inequivocamente que os autores comunicaram à 2.ª ré que estariam dependentes da aprovação de um financiamento bancário para a outorga do contrato de compra e venda e que quiseram que no contrato-promessa ficasse a constar uma cláusula fazendo depender o negócio da aprovação desse crédito. A 2.ª ré teve perfeito conhecimento de que essa era uma condição imposta pelos autores e redigiram o contrato-promessa apondo na mesma a cláusula 4.ª. Se não esclareceu totalmente a 1.ª ré de qual era a verdadeira condição exigida pelos autores poderá a 2.ª ré vir a ser responsabilizada pela 1.ª ré. O que é indesmentível é que os autores transmitiram à 2.ª ré qual era a sua condição, nunca tendo comunicado a esta que a condição que impunham era que existisse uma avaliação bancária do imóvel. Entende, por isso este tribunal que, em sede de interpretação do contrato-promessa celebrado entre as partes, à luz dos artigos 236.º e seguintes do Código Civil, a cláusula 4.ª do contrato-promessa em causa (…) traduz uma verdadeira condição resolutiva do contrato promessa, conectada com um evento futuro e incerto: a não aprovação do dito empréstimo bancário». Ponderando as considerações assim vertidas no ato decisório sob censura, afigura-se-nos que o sentido interpretativo aí acolhido é aquele que é melhor comportado pelos subsídios hermenêuticos que podem ser colhidos nos autos, com especial destaque para o facto de ter ficado provado que “Os autores comunicaram à 2.ª ré que tinham necessidade de recorrer a financiamento bancário para a aquisição do imóvel identificado em 2 e que a outorga do contrato de compra e venda teria que ficar condicionado à aprovação do crédito bancário a que iriam recorrer” e bem assim que, de acordo com o depoimento adrede prestado pela pessoa encarregada de elaborar a minuta do contrato que viria a ser subscrito pelos autores e pela ré apelante, a redação dada à cláusula 4ª do contrato se destinou a que dele constasse uma “cláusula de financiamento”, cláusula essa que, na gíria, significa que o negócio fica na dependência da aprovação do empréstimo bancário, sendo que na hipótese de a instituição de crédito “recusar” a concessão de crédito, o promitente comprador pode “desfazer” o contrato sem perder o dinheiro do sinal. Resultaria, aliás, pouco compreensível que depois de no início da cláusula se referir expressamente que “os segundos intervenientes [os promitentes compradores] estão a recorrer a financiamento bancário para proceder ao pagamento do preço” se acabasse, afinal, por condicionar a celebração do contrato prometido a uma avaliação bancária “igual ou superior ao preço da compra” - avaliação essa que, per se, não assegurava esse pagamento - quando, na verdade, o que estava em causa seria a efetiva obtenção do dinheiro necessário que permitisse aos promitentes compradores liquidar o remanescente do preço convencionado. É, pois, com esse sentido que deverá ser entendida a cláusula 4ª do ajuizado contrato promessa que foi aí inserida, precisamente, com o assinalado escopo. Assim sendo, considerando que, de acordo com o programa negocial, a celebração do contrato prometido ficou subordinada à obtenção de financiamento bancário por banda dos autores/promitentes compradores, estamos, por conseguinte, em presença de uma situação que se reconduz à figura de uma verdadeira condição. Como a este propósito tem sido sublinhado na doutrina[4], a aposição de uma cláusula de condição a um negócio jurídico corresponde ao exercício da autonomia privada, servindo o interesse dos sujeitos do negócio de se precaverem quanto à evolução futura de acontecimentos que não controlam e dos quais depende a mais perfeita concretização dos seus interesses negociais. Os negócios jurídicos não são imperativamente puros. Daí que, por mor do disposto nos arts. 405.º e 271.º, n.º 1, ambos do Cód. Civil, as partes possam celebrar contratos sob condição suspensiva ou resolutiva ou acordar cláusulas acessórias típicas ou atípicas, desde que os negócios, por sua natureza, não sejam com elas incompatíveis. Facilmente se compreende o alcance prático da condição no regime do negócio jurídico. É corrente, na vida social, as pessoas praticarem certos atos para prevenir situações futuras, sobre as quais há incerteza quanto à sua verificação. Em tais casos, se a sorte do negócio não fosse deixada na dependência da verificação desses factos, poderia dai advir uma situação de desvantagem para um dos contraentes, por eles não ocorrerem ou tomarem uma configuração de todo imprevisível no momento da celebração do negócio. De certo, em algumas hipóteses, o remédio jurídico poderia encontrar-se no regime dos arts. 437.º a 439.º do Cód. Civil. Porém, tal solução pode deixar de fora situações merecedoras de tutela e tem a desvantagem da complexidade do seu regime e da dificuldade prática da prova dos pressupostos de facto da sua aplicação. A inserção da cláusula condicional no negócio afasta, precisamente, essas dificuldades, além de facultar uma via que, por ser convencional, se mostrará, em regra, mais ajustada à correta composição dos interesses em jogo. Como emerge do respetivo regime normativo, a condição pode ser suspensiva ou resolutiva, sendo que na primeira a incerteza atinge o início da produção dos efeitos, enquanto na segunda a incerteza incide sobre a continuação dos efeitos que o negócio começou a produzir. Assim, por mor do disposto no art. 276º do Cód. Civil, quando se esteja em presença de uma condição resolutiva, os efeitos da sua verificação retrotraem-se à data da conclusão do negócio, o que significa que os efeitos do negócio condicionado consideram-se destruídos desde a data da respetiva conclusão, ou seja, tudo se passa como se o negócio nunca se tivesse celebrado[5]. À luz deste enquadramento, afigura-se-nos que na cláusula 4ª do ajuizado contrato as partes estabeleceram uma condição resolutiva do mesmo, conectada com um evento futuro e incerto: a concessão de financiamento bancário aos promitentes compradores para pagamento do preço acordado para a venda do imóvel que constitui objeto mediato do mesmo[6]. Certo é que, como se provou, não foi concedido aos autores o financiamento bancário que haviam solicitado, o que corresponde, pois, à verificação do facto condicionante, fazendo, desse modo, operar a condição resolutiva do negócio, extinguindo os respetivos efeitos, sem penalização para estes. Consequentemente, considerando que, nos termos expostos, os efeitos do preenchimento da condição retrotraem-se à data da conclusão do negócio, tal implica que aos demandantes assistirá o direito à restituição do sinal que prestaram (no aludido montante de €14.300,00), como, aliás, foi afirmado na decisão recorrida que, assim, não é merecedora de censura. Impõe-se, por conseguinte, a improcedência do recurso. *** III. DISPOSITIVO Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida. Custas a cargo da apelante (art. 527º, nºs 1 e 2). Porto, 14.09.2026 Miguel Baldaia de Morais José Eusébio Almeida Eugénia Cunha ______________________ [1] Diploma a atender sempre que se citar disposição legal sem menção de origem. [2] Cfr., sobre a questão, inter alia, MENEZES CORDEIRO, Tratado de Direito Civil Português, Parte Geral, tomo 1º, págs. 763 e seguintes; PAIS DE VASCONCELOS, Teoria Geral do Direito Civil, págs. 388 e seguintes; PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. I, pág. 222 e seguintes; CARLOS MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, págs. 444 e seguintes e HEINRICH HORSTER, A Parte Geral do Código Civil Português, págs. 508 e seguintes. [3] Cfr., inter alia, na doutrina, MANUEL ANDRADE, Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, pág. 313; SANTOS JÚNIOR, Sobre a teoria da interpretação do negócio jurídico, págs. 174 e seguintes e FERREIRA DE ALMEIDA, Interpretação do contrato, em O Direito, 124º, págs. 629 e seguintes; na jurisprudência, acórdão do STJ de 11.10.2001, CJ, Acórdãos do STJ, ano IX, tomo 3º, pág. 81. [4] Cfr., por todos, ANA AFONSO, in Comentário ao Código Civil - Parte Geral, Universidade Católica Editora, 2014, pág. 661. [5] Cfr., para maior desenvolvimento, PIRES DE LIMA/ANTUES VARELA, in Código Civil Anotado, vol. I, 2.ª edição revista e atualizada, Coimbra Editora, pág. 233, ANA AFONSO, ob. citada, pág. 678 e DURVAL FERREIRA, in Negócio Jurídico Condicional, Almedina, 1998, pág. 189, onde sublinha que uma das características da condição resolutiva é a de que, verificada a condição, o efeito resolutivo “surge eficaz, efetivado, no plano jurídico: de forma automática, ipso juris, de conhecimento ex officio e de modo absoluto ou real. Isto é, independentemente de qualquer vontade das partes (a favor ou contra)”. [6] Em análogo sentido se decidiu nos acórdãos do STJ de 22.02.2017 (processo nº 1512/07.0TBCSC.L1.S1), de 10.12.2019 (processo nº 312-C/2000.C1-A.S1) e de 22.02.2017 (processo nº 2302/12.4TBALM.L1.S1), acórdãos da Relação de Lisboa de 28.10.2014 (processo nº 2939/10.6TBCLD.L1-7), de 26.12.2015 (processo nº 1646/08.4TJLSB.L1-2) e de 15.04.2021 (processo nº 12868/19.2T8LSB.L1-2), acessíveis em www.dgsi.pt.