972/24.0T8GMR.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

I - Sendo as presunções judicias ilações que o julgador tira de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido, de acordo com as regras da experiência comum, só serão validamente contraditadas se o impugnante demonstrar a não prova do facto base da presunção, ou o carácter ilógico do facto presumido. II - A obrigação principal da mediadora imobiliária é, em regra, uma obrigação de meios, pois tem a obrigação de diligenciar por encontrar um interessado para determinado negócio, aproximá-lo da outra parte e assim facilitar a celebração do mesmo. III - A obrigação principal do cliente é pagar a remuneração acordada sendo que, no caso do contrato de mediação em regime se exclusividade, aquela é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado (presumindo-se que a atividade da mediadora contribuiu para a aproximação entre comitente e terceiros facilitando o negócio) e ainda se o negócio visado não se concretizar por causa imputável ao cliente (exigindo-se neste caso que a mediadora tenha angariado uma pessoa genuinamente interessada na celebração do negócio e que esteja em condições de o concluir). IV - Na concretização do conceito “por causa imputável ao cliente” a jurisprudência exige um juízo de culpa. V- É devido o pagamento da remuneração pelos clientes à mediadora imobiliária num caso de contrato com regime de exclusividade quando a segunda encontrou um interessado na compra do imóvel, a proposta foi aceite, mas os clientes recusaram-se a celebrar o contrato promessa e acabaram por celebrar contrato de compra e venda, através de outra mediadora imobiliária (cujo contrato foi celebrado durante período de exclusividade), com um interessado primeiramente encontrado pela primeira mediadora.

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães I - Relatório EMP01..., Lda. instaurou a presente ação de processo comum contra AA e BB pedindo a sua condenação a pagarem-lhe a quantia de € 18.450,00, acrescida de juros vencidos e vincendos, à taxa legal em vigor. Para tanto alega, em síntese, que, no âmbito da sua atividade profissional de mediação imobiliária, obrigou-se em regime de exclusividade a conseguir interessado na compra do prédio sito na Avenida ..., ..., ..., ..., descrito na C.R.P. ... sob o n.º ...99 e inscrito na matriz sob o artigo ...34, propriedade dos Réus, sendo que estes se obrigaram a pagar-lhe, a título de remuneração, a percentagem de 5% calculada sobre o valor pelo qual o negócio fosse efetivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal de 23%. Refere ter iniciado as diligências tendentes à promoção desse imóvel, tendo efetuado visitas com interessados na sua aquisição, designadamente com CC e DD. Em 28.09.2022 foi outorgado o contrato promessa de compra e venda do imóvel com o preço convencionado de € 290.000,00, em que eram promitentes compradores CC e EE. Contudo os Réus não o assinaram e prejudicaram a Autora no montante que ia receber. A Autora foi surpreendida com uma missiva do Réu AA de 30.09.2022 em que este alegava ter sido enganado porque desconhecia a cláusula de exclusividade. Os Réus acabaram por vender o seu imóvel a DD e FF, pelo preço de € 300.000,00, constando da escritura a intervenção de mediadora imobiliária, a sociedade “EMP02..., Lda.”. Os réus contestaram dizendo o seguinte; Cada um dos Réus assinou um contrato com a Autora, mas os mesmos não são totalmente coincidentes. O primeiro Réu assinou convicto que estava a assinar um contrato sem exclusividade, sendo que tem uma incapacidade visual. Referem que os responsáveis da Autora fizeram alguns contactos, tendo a primeira proposta só sido apresentada em agosto de 2022. Não mais foram contactados pelo angariador. No dia 28.09.2022 foram contactados pela Autora que lhes apresentou um contrato promessa de compra e venda, mas recusaram a a sua assinatura quando foram confrontados com a cláusula de exclusividade. Por esta razão o primeiro Réu resolveu o contrato. Por último asseveram que quem angariou e teve a intervenção no processo de venda foi a EMP03.... Terminam pedindo a improcedência da ação e a sua absolvição do pedido. A Autora pronunciou-se impugnando os documentos juntos, bem como as questões atinentes à vaidade do contrato. Apresenta documento comprovativos de troca de mensagens entre a Ré e GG. Pede a condenação dos Réus como litigantes de má fé no pagamento de multa e uma indemnização de € 2.500,00. Os Réus pronunciaram-se acerca do pedido de litigância de má fé. Foi realizada audiência prévia, onde se identificou o objeto do litígio e se enunciaram os temas de prova. Procedeu-se a audiência de julgamento, após a qual foi proferida Sentença, cuja parte decisória, na parte que interessa, reproduzimos: “Por tudo o expendido, julga-se a presente ação totalmente improcedente, por provada, e consequentemente, decide-se absolver os réus AA e BB do pedido deduzido pela Autora EMP01..., Lda . Mais vão os Réus absolvidos do pedido de condenação como litigantes de má fé. (…)” Não se conformando com esta sentença veio a Autora dela interpor recurso de apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões : “1.ª Entende a Recorrente que o Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento ao considerar não provado, sob a alínea c) dos factos não provados, que o comprador tenha tido conhecimento do imóvel através da Autora, desconsiderando a prova documental e testemunhal produzida nos autos. 2.ª Com efeito, resulta da prova documental junta com a petição inicial (documentos n.ºs 14 e 19) e do documento junto aos autos em 22 de setembro de 2025, bem como da prova testemunhal produzida em audiência, que o interessado DD: a) visitou o imóvel no âmbito da atividade de mediação desenvolvida pela Autora; b) apresentou proposta de aquisição em 30 de julho de 2022, reiterada em 01 de agosto de 2022 (via WhatsApp); c) tendo tal proposta sido transmitida aos Réus através da respetiva mandatária que os representava e auxiliava no negócio da venda do imóvel. 3.ª Tal factualidade resulta, designadamente, do depoimento da testemunha GG (prestado na audiência de 12 de novembro de 2025, gravação das 12:02h às 12:28h), que confirmou: a existência de proposta do interessado DD; o reencaminhamento dessa proposta para a Dra. HH; e que se tratava do mesmo interessado que veio posteriormente a adquirir o imóvel. 4.ª Resulta ainda das declarações da Ré BB (prestadas na audiência de 12 de novembro de 2025, gravação das 10:55h às 11:02h, minutos 5:26 e 6:39) que tinha conhecimento das propostas apresentadas através da Autora, o que confirma a sua efetiva transmissão aos Réus. 5.ª Por sua vez, resulta da escritura pública de compra e venda (documento n.º 19 junto com a petição inicial) que foi esse mesmo interessado, DD, quem veio posteriormente a adquirir o imóvel, tendo iniciado os pagamentos do preço em 28 de setembro de 2022, ou seja, antes da resolução do contrato de mediação que os Réus celebraram com a Autora, conforme resulta do documento n.º 19 junto com a petição inicial conjugado com o documento n.º 7 junto pelos Réus com a sua contestação. 6.ª A correspondência entre o interessado que apresentou proposta no âmbito da atividade da Autora e o comprador final, conjugada com a sequência temporal dos factos e com os elementos documentais constantes dos autos, constitui um conjunto de indícios graves, precisos e concordantes que permitem concluir, por presunção judicial ( artigo 349.º do Código Civil ), que aquele teve conhecimento do imóvel através da Autora. 7.ª A correspondência entre o interessado que apresentou proposta no âmbito da atividade da Autora e o comprador final, conjugada com a sequência temporal dos factos, com os elementos documentais constantes dos autos e com as demais circunstâncias provadas, constitui um conjunto de indícios graves, precisos e concordantes que permitem concluir, por presunção judicial ( artigo 349.º do Código Civil ), que aquele teve conhecimento do imóvel através da Autora. 8.ª Com efeito, relevam ainda, nesse sentido: a) a coincidência substancial entre as condições constantes da proposta apresentada pelo interessado (designadamente quanto à necessidade de financiamento e estrutura do negócio como valor de entrada inicial) e aquelas que vieram a concretizar-se na escritura pública; b) o facto de o negócio ter sido concretizado com recurso a financiamento concedido pelo Banco 1..., em moldes compatíveis e muito similares com os termos inicialmente propostos; c) a circunstância de o Réu AA ter subscrito declaração assumindo a responsabilidade pela resolução do contrato de mediação celebrado com a Autora, o que revela a consciência da existência de um vínculo contratual e das respetivas implicações jurídicas; d) o facto de o primeiro pagamento por conta do preço do imóvel ter sido realizado por DD em 28 de setembro de 2022 e o Réu AA ter entregado uma carta de resolução do contrato de mediação imobiliária celebrado com a Autora 2 dias após esse pagamento, ou seja, em 30 de setembro de 2022. 9.ª Tais elementos, apreciados de forma conjugada com a prova documental e testemunhal produzida, confirmam a existência de uma continuidade lógica do processo negocial iniciado no âmbito da atividade de mediação da Autora. 10.ª Acresce que as declarações do Réu AA (prestadas na audiência de 12 de novembro de 2025, gravação das 11:05 às 11:56, designadamente minuto 30:08 e seguintes) revelam-se contraditórias quanto à existência de pagamentos prévios, não sendo aptas a afastar a prova documental autêntica constante dos autos e não impugnada pelos Réus. 11.ª A circunstância de o negócio ter sido celebrado por valor ligeiramente superior ao inicialmente proposto por esse mesmo interessado não afasta tal conclusão, sendo compatível com o normal desenvolvimento das negociações. 12.ª Ao não valorar de forma conjugada a prova documental e testemunhal indicada, a sentença recorrida incorreu em erro na apreciação da prova, violando o disposto nos artigos 349.º do Código Civil e 607.º, n.ºs 4 e 5, do Código de Processo Civil. 13.ª Assim, a prova produzida impunha decisão diversa, devendo o facto constante da alínea c) da matéria de facto não provada ser julgado provado, sugerindo-se a seguinte redação: “O interessado DD teve conhecimento do imóvel e apresentou proposta de aquisição no âmbito da atividade de mediação desenvolvida pela Autora, vindo posteriormente a adquirir o referido imóvel.” 14.ª Entende a Recorrente que o Tribunal a quo incorreu também em erro de julgamento ao considerar não provado que a Autora tenha intermediado e acompanhado o processo negocial entre os Réus e os promitentes compradores [facto não provado sob a alínea b)], desconsiderando a prova testemunhal e documental produzida nos autos, devidamente indicada nas alegações. 15.ª Com efeito, resulta da prova testemunhal produzida que a Autora desenvolveu atividade típica de mediação imobiliária, designadamente: a) promoção do imóvel; b) angariação de interessados; c) organização e acompanhamento de visitas; d) receção e transmissão de propostas; e) participação no processo negocial. 16.ª Tal factualidade resulta, desde logo, do depoimento da testemunha GG (audiência de 12 de novembro de 2025, gravação das 12:02h às 12:28h), o qual confirmou: (i) a promoção do imóvel através de múltiplos canais; (ii) a realização regular de visitas ao imóvel; (iii) o acompanhamento das visitas com conhecimento dos Réus; (iv) a receção e transmissão de propostas de aquisição; (v) a existência de negociações e contrapropostas; (vi) o envio e acompanhamento de contrato promessa de compra e venda para a advogada dos Réus que os auxiliava no processo da venda do imóvel. 17.ª Resulta ainda do referido depoimento que todas as propostas eram comunicadas à mandatária dos Réus, Dra. II, o que demonstra a efetiva intermediação entre interessados e vendedores. 18.ª Por sua vez, a testemunha JJ (audiência de 12 de novembro de 2025, gravação das 14:16h às 14:31h) confirmou: (i) a existência de várias propostas de aquisição; (ii) a realização de negociações com interessados; (iii) a aceitação de proposta e evolução para contrato promessa de compra e venda; (iv) a intervenção da Autora na intermediação das negociações juntamente com a advogada dos Réus; (v) a preparação, envio e explicação do contrato promessa às partes. 19.ª A que acrescem, ainda, as declarações da Ré BB (prestadas na audiência de 12 de novembro de 2025, gravação das 10:18h às 10:52h) e confirmam: (i) que tinha conhecimento das propostas através da Autora; (ii) que no dia 28 de setembro se deslocou à agência para assinatura de contrato promessa; (iii) que o negócio se encontrava já negociado; (iv) e que foi o Réu KK quem lhe deu indicações para não assinar o aludido contrato. 20.ª A prova documental junta aos autos (designadamente documentos n.ºs 13, 14 e 15 da petição inicial e documento junto em 22 de setembro de 2025) corrobora integralmente esta atividade, evidenciando a comunicação de propostas e o acompanhamento do processo negocial. 21.ª Ao não valorar de forma conjugada a prova testemunhal e documental indicada, a sentença recorrida incorreu em erro na apreciação da prova. Com efeito, a prova produzida quando apreciada de forma conjugada e à luz das regras da experiência comum demonstra que a Autora não se limitou à mera apresentação de um interessado, tendo antes desenvolvido atividade contínua de promoção, intermediação e acompanhamento do processo negocial com os promitentes compradores CC e EE. 22.ª Ao decidir em sentido contrário, a sentença recorrida violou o disposto nos artigos 607.º, n.ºs 4 e 5, sendo que a prova produzida impunha que tal facto fosse julgado provado. 23.ª Acresce que, entende a Recorrente, a sentença recorrida incorreu em erro na fixação da matéria de facto ao não consignar de forma completa e objetiva os elementos essenciais relativos à celebração, duração, renovação e resolução do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes. Com efeito, limitou-se a dar como provados a data da celebração do contrato e o envio de uma missiva pelo Réu em 30 de setembro de 2022 (factos provados n.ºs 2 e 10 a 12), sem, contudo, fixar os factos juridicamente relevantes que decorrem desses elementos. 24.ª Designadamente, não foi dado como provado: a) o prazo de duração do contrato de mediação; b) o regime de renovação automática; c) a data efetiva da sua renovação; d) nem que, através da missiva entregue nas instalações da Autora em 30 de setembro de 2022, foi comunicada a resolução do contrato. 25.ª Todavia, tais elementos resultam diretamente da prova documental junta aos autos, em particular do contrato de mediação imobiliária junto com a petição inicial como documento n.º 2, cujo conteúdo não foi impugnado pelos Réus. Do referido documento resulta expressamente que: (i) o contrato foi celebrado em ../../2022; (ii) pelo prazo de 180 dias; (iii) renovando-se automaticamente por iguais períodos caso não fosse denunciado com antecedência mínima de 10 dias. 26.ª Resulta, ainda, da aplicação dessas cláusulas contratuais que, não tendo sido denunciado até ../../2022, o contrato se renovou automaticamente por novo período de 180 dias. 27.ª Por sua vez, resulta do documento n.º 7 junto com a contestação, conjugado com a factualidade considerada provada sob os n.ºs 10 a 12, que em 30 de setembro de 2022 o Réu comunicou à Autora a resolução do contrato de mediação. 28.ª Sucede, porém, que a sentença recorrida não qualificou juridicamente esse facto como resolução do contrato, limitando-se a descrever o conteúdo da comunicação, transformando um ato jurídico relevante num mero elemento narrativo. Tal omissão impede a correta apreciação do litígio, uma vez que a determinação da vigência do contrato à data dos factos é essencial para aferir: a existência de violação da cláusula de exclusividade; e o direito da Autora à remuneração. 29.ª Com efeito, resulta ainda da escritura pública junta aos autos como documento n.º 19 que o primeiro pagamento por conta do preço do imóvel ocorreu em 28 de setembro de 2022, ou seja, em momento anterior à comunicação de resolução do contrato. O que evidencia que o negócio concretizado entre os Réus e o interessado DD, angariado pela Autora, na verdade, foi acordado durante a vigência do contrato de mediação, o que reforça a relevância da correta fixação desta matéria. 30.ª Assim, a matéria de facto deve ser completada com os seguintes factos: o contrato foi celebrado em ../../2022, pelo prazo de 180 dias, renovável automaticamente por iguais períodos; em ../../2022 renovou-se por mais 180 dias; em 30 de setembro de 2022 o Réu comunicou à Autora a resolução do contrato. 31.ª Ao não fixar estes factos, apesar de resultarem diretamente de prova documental não impugnada, a sentença recorrida incorreu em deficiência da decisão da matéria de facto. Tal deficiência consubstancia violação do disposto nos artigos 607.º , n.º 4, e 662.º do Código de Processo Civil , impondo-se a ampliação da matéria de facto. 32.ª Acresce, ainda, que, no entendimento da Recorrente, a sentença recorrida omitiu da matéria de facto um elemento essencial para a decisão do litígio: a data em que foi efetuado o primeiro pagamento por conta do preço do imóvel. 33.ª Com efeito, resulta da escritura pública junta com a petição inicial como documento n.º 19 (documento autêntico cuja autenticidade não foi impugnada pelos Réus) que o comprador efetuou um primeiro pagamento por conta do preço em 28 de setembro de 2022. Do mesmo documento resulta ainda que: a) foram realizadas transferências adicionais nos dias 3, 4 e 5 de outubro de 2022; b) sendo o remanescente do preço pago na data da escritura mediante financiamento bancário. 34.ª A realização de pagamentos por conta do preço antes da escritura pressupõe, segundo as regras da experiência comum, que as partes já haviam alcançado acordo quanto aos elementos essenciais do negócio, designadamente quanto ao preço e condições de pagamento. Tal facto assume particular relevância porquanto o primeiro pagamento ocorreu em 28 de setembro de 2022, ou seja, em momento anterior à comunicação de resolução do contrato de mediação, efetuada em 30 de setembro de 2022. 35.ª Não obstante a sua relevância decisiva, tal factualidade não foi considerada nem na matéria de facto provada nem na matéria de facto não provada. Tratando-se de facto que resulta diretamente de documento autêntico, faz o mesmo prova plena quanto aos factos nele consignados, nos termos do artigo 371.º do Código Civil . 36.ª Assim, encontrando-se documentalmente demonstrado e não tendo sido impugnado, impunha-se a sua inclusão na matéria de facto. Ao omitir este facto, a sentença recorrida incorreu em erro na fixação da matéria de facto, em violação do disposto nos artigos 371.º do Código Civil e 607.º, n.ºs 4 e 5 do Código de Processo Civil. Pelo que, nos termos do artigo 662.º do Código de Processo Civil , requer-se a V. Exas. que seja aditado à matéria de facto provada o seguinte facto: “Em 28 de setembro de 2022 foi efetuado pelo comprador DD um primeiro pagamento por conta do preço do imóvel.” 37.ª Acresce, ainda, que a sentença recorrida concluiu pela inexistência de nexo causal entre a atividade da Autora e a celebração do negócio, por alegada falta de prova, decisão que, no entendimento da Autora, resulta de errónea apreciação da matéria de facto e incorreta aplicação do direito. 38.ª Com efeito, da matéria de facto que deve ser considerada provada (conforme impugnação supra) resulta que: o comprador DD foi previamente angariado pela Autora; visitou o imóvel e apresentou proposta no âmbito da sua atividade de mediação; essa proposta foi transmitida aos Réus; e foi esse mesmo interessado que veio posteriormente a adquirir o imóvel. Resulta, ainda, demonstrado que o comprador recorreu a financiamento bancário em termos substancialmente coincidentes com os constantes da proposta apresentada através da Autora. 39.ª Ademais, resulta igualmente demonstrado que o primeiro pagamento por conta do preço foi efetuado em 28 de setembro de 2022, ou seja, antes da resolução do contrato de mediação, que veio a ocorrer em 30 de setembro de 2022. E, esta sequência factual constitui um conjunto de indícios precisos e concordantes que permite concluir, segundo as regras da experiência comum, pela existência de nexo causal entre a atividade da Autora e a concretização do negócio. 40.ª Nos termos da jurisprudência consolidada, acima citada, não é exigível que o mediador acompanhe todas as fases do negócio até à sua conclusão, sendo suficiente que a sua atividade tenha contribuído para a aproximação entre as partes e para a realização do negócio, podendo tal nexo resultar de prova indireta ou presuntiva, nos termos do artigo 349.º do Código Civil , sendo legítimo ao tribunal inferir a relação causal a partir da sequência factual demonstrada. 41.ª Acresce que, conforme entendimento jurisprudencial melhor citado nas alegações supra, a atividade do mediador beneficia de uma presunção natural de causalidade quando tenha promovido o contacto entre as partes. Cabendo, nesse caso, ao comitente ilidir tal presunção, demonstrando a existência de causa autónoma de realização do negócio, o que não sucedeu nos presentes autos. 42.ª Pelo que, a circunstância de o negócio ter sido formalizado por intermédio de outra mediadora não afasta, por si só, o nexo causal, quando o comprador foi previamente angariado pela Autora. Do mesmo modo, não é juridicamente relevante que o preço final tenha sido superior ao inicialmente proposto, porquanto tal alteração se insere na normal dinâmica negocial. 43.ª Assim, ao exigir prova direta e plena do nexo causal e ao desvalorizar a prova indiciária produzida, bem como ao desvalorizar a presunção natural decorrente da cláusula de exclusividade, a sentença recorrida incorreu em erro de julgamento. Tal decisão viola o disposto nos artigos 19.º da Lei n.º 15/2013 , 349.º do Código Civil e 607.º, n.ºs 4 e 5, do Código de Processo Civil. 44.ª Resulta da matéria de facto, devidamente interpretada e completada nos moldes peticionados supra, que entre a Autora e os Réus foi celebrado contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade. Nos termos desse contrato, os Réus obrigaram-se a não promover a venda do imóvel através de outras mediadoras durante a vigência do contrato. Resulta igualmente demonstrado que: o contrato se encontrava em vigor à data em que o processo negocial se iniciou e foi desenvolvido; e que o negócio veio a ser concretizado com interessado previamente angariado pela Autora. 45.ª Assim, ao celebrar o negócio com o mesmo interessado através de outra mediadora, cujo início do pagamento do preço ocorreu, inclusive, em momento anterior à resolução do contrato de mediação imobiliária celebrado com a Autora, os Réus violaram a cláusula de exclusividade contratualmente assumida. Sendo que, nos termos do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013 , o direito à remuneração do mediador é devido quando o negócio se concretize com interessado por si angariado, ainda que a conclusão ocorra posteriormente. 46.ª A interpretação sufragada na sentença recorrida esvazia de conteúdo útil a cláusula de exclusividade, permitindo ao comitente beneficiar da atividade do mediador sem cumprir a correspondente obrigação de remuneração desse mesmo mediador. Pelo que, tal interpretação viola o disposto no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013 , bem como os princípios da força vinculativa dos contratos ( artigo 406.º do Código Civil ). 47.ª Ainda que se entendesse não estarem integralmente preenchidos os pressupostos do direito à remuneração nos termos da legislação da mediação imobiliária, sempre se dirá que a atuação dos Réus configura uma situação de abuso de direito. 48.ª Com efeito, resulta da matéria de facto que: a) a Autora desenvolveu atividade de promoção do imóvel e angariação de interessados; b) entre esses interessados encontrava-se o comprador final; c) os Réus vieram a celebrar o negócio com esse mesmo interessado; d) tendo o processo negocial sido iniciado durante a vigência do contrato. 49.ª Não obstante, os Réus procuraram afastar a intervenção da Autora na fase final do negócio, celebrando a escritura com intervenção de outra mediadora. Tal comportamento traduz uma utilização manifestamente abusiva da posição jurídica dos Réus, que beneficiaram da atividade desenvolvida pela Autora sem proceder ao pagamento da remuneração devida. 50.ª A boa-fé contratual impede que uma das partes se aproveite da atividade da outra para alcançar o resultado pretendido, evitando posteriormente o cumprimento das obrigações assumidas. A atuação dos Réus configura, assim, uma situação abuso de direito, proibida nos termos do artigo 334.º do Código Civil . Consequentemente, sempre deveria ser reconhecido o direito da Autora à remuneração, sob pena de legitimar um comportamento juridicamente inadmissível.” Pugna pela revogação da decisão recorrida e pela condenação dos Réus a pagar-lhe a quantia de € 18.450,00, acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos até integral pagamento. Não foram apresentadas contra-alegações. O recurso foi admitido como sendo de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito devolutivo. Foram colhidos os vistos legais. Cumpre apreciar e decidir. Tendo em atenção que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões do recorrente ( art. 635º nº 3 e 4 e 639º nº 1 e 3 do C.P.C .), sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, observado que seja, se necessário, o disposto no art. 3º nº 3 do C.P.C ., as questões a decidir são: Apurar se ocorreu erro na apreciação da prova; E/ou erro na subsunção jurídica. Fundamentação Foram considerados provados os seguintes factos: A Autora EMP01... - Mediação Imobiliária, Lda. é uma sociedade comercial que se dedica, com carácter habitual e fito lucrativo, à atividade de mediação imobiliária. No dia 31/03/2022, a Autora foi contratada pelos Réus para publicitar e mediar a venda de um Imóvel sito na Avenida ..., ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...99 e inscrito na matriz sob o artigo ...34, que à data os Réus eram proprietários. Para o efeito, foi outorgado o competente contrato de mediação imobiliária tendo como objetivo promover, em regime de exclusividade, a venda do referido imóvel, pelo valor de €320.000,00 (trezentos e vinte mil euros). Tendo sido convencionado que os Réus se obrigavam a pagar à Autora, a título de honorários, a quantia de 5% calculada sobre o preço sobre o qual o negócio fosse efetivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal de 23 %. A Autora EMP01... - Mediação Imobiliária, Lda. publicitou a venda do imóvel em causa pelos meios físicos e informáticos que tem ao seu dispor. Na sequência dessas diligências, atendeu alguns interessados, tal como o Sr. CC CC e o Sr. DD. A Autora, iniciou então uma série de diligências com vista a proceder à concretização do negócio, solicitando e informando os interessados dos procedimentos e documentos necessários. No dia 28 de setembro de 2022, foi outorgado o contrato promessa de compra e venda do imóvel que era propriedade dos Réus, com o preço de € 290.000,00 (duzentos e noventa mil euros), em que eram promitentes compradores CC e EE. Os réus não assinaram o contrato de promessa suprarreferido. Em 30 de Setembro de 2022, a aqui autora viu-se surpreendida com uma missiva que lhe foi entregue em mão pelo réu, AA, datada de 30 de setembro de 2022, em que o mesmo, não obstante, confessar a existência de um contrato de mediação imobiliária, alegou, que a Autora “não me foi explicitado nem lido o contrato e foi na base da confiança que assinei". Mais invocando que desconhecia a cláusula de exclusividade, sentindo-se enganado pois não pretendia vincular-se em regime de exclusividade. Pelo que, mereceu aquela missiva enviada pelo Réu a devida resposta por parte da Autora, reiterando as obrigações que lhe são imputadas em sequência do contrato de mediação, conforme contratado. Os réus realizaram a venda do referido imóvel, através uma escritura de Compra e Venda E Mútuo com Hipoteca, datada de 23 de novembro de 2022, no Cartório Notarial, sito na Avenida ..., ..., freguesia ..., concelho .... Do referido negócio são compradores, o Sr. DD e FF, residentes na Avenida ..., ..., C.P.:..., freguesia ..., do concelho .... A escritura foi realizada pelo preço de 300.000€ (trezentos mil euros). Na referida escritura refere-se a intervenção de mediadora imobiliária, a sociedade “EMP02..., Lda.”, com licença de atividade número ... .... Sucede que os Réus, até à presente data, não mais responderam, e não pagaram à Autora a quantia de 18.450,00€ (dezoito mil quatrocentos e cinquenta euros), não obstante as inúmeras insistências por parte desta. Em 23 de Janeiro de 2024, a Autora notificou os Réus, por intermédio da sua mandatária, no sentido da regularização da dívida referente à comissão devida. O primeiro R. celebrou um contrato de mediação imobiliária, sem exclusividade, com a EMP03..., em 27 de julho de 2022. O primeiro R. possui um atestado de incapacidade visual de 99%. Não se provou: Que o preço referido em 8. tenha sido acordado entre promitentes compradores e promitentes vendedores. Que a Autora tenha intermediado e acompanhado todo o referido processo junto dos Réus e dos promitentes compradores. Que os compradores tenham tido, desde logo, conhecimento do referido imóvel através da Autora. Que o primeiro réu tenha assinado o contrato com a Autora convicto que estava a assinar um contrato sem exclusividade. Da reapreciação da matéria de facto Vem a Recorrente Autora insurgir-se contra os factos não provados sob as alíneas b), c) defendendo que devem ser considerados provados. Mais pede o aditamento de outros factos referentes ao contrato de mediação imobiliária, sua resolução e ainda acerca dos pagamentos por parte dos compradores aos Réus. Vejamos. Nos termos do art. 662º nº 1 do C.P.C . A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa . O Tribunal da 1ª Instância, ao proferir sentença, deve, em sede de fundamentação “(…) declarar quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas de factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção; o juiz toma ainda em consideração os factos que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência” (art. 607º nº 4) e “O juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto; a livre apreciação não abrange os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, nem aqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes” (art. 607º nº 5). Sendo certo que o julgador aprecia a prova de acordo com a sua livre convicção, salvo algumas limitações, a análise crítica da prova é da maior importância do ponto de vista da fundamentação de facto da decisão. Com efeito, esta deve ser elaborada por forma a que, através da sua leitura, qualquer pessoa possa perceber quais os concretos meios de prova em que o Tribunal se baseou para considerar determinado facto provado ou não provado e a razão pela qual tais meios de prova foram considerados credíveis e idóneos para sustentar tal facto. Esta justificação terá de obedecer a critérios de racionalidade, de lógica, objetivos e assentes nas regras da experiência. A exigência de análise crítica da prova nos termos supra referidos permite à parte não convencida quanto à bondade da decisão de facto tomada pelo tribunal da 1ª instância interpor recurso contrapondo os seus argumentos e justificar as razões da sua discordância. Caso seja requerida a reapreciação da matéria de facto incumbe, desde logo, ao Tribunal da Relação verificar se os ónus previstos no acima art. 640º se mostram cumpridos, sob pena de rejeição do recurso. Não havendo motivo de rejeição procede este tribunal à reapreciação da prova nos exatos termos requeridos. Incumbe a este Tribunal controlar a convicção do julgador da primeira instância verificando se esta se mostra contrária às regras da experiência, da lógica e dos conhecimentos científicos e sindicar a formação da sua convicção. i.e., o processo lógico. Não deixando de ter presente que o tribunal da 1ª instância, por força da imediação, é o tribunal melhor posicionado para proceder ao julgamento de facto, nada impede que, fundado no mesmo princípio da livre apreciação da prova, o tribunal superior conclua de forma diversa da do tribunal recorrido desde que tenha bases sólidas e objetivas. No caso em apreço a apelante deu cumprimento ao disposto no art. 640º nº 1 do C.P.C .. - Facto não provado sob a alínea b) Dos documentos juntos aos autos resulta que, após a celebração do contrato de mediação imobiliária, o imóvel dos Réus foi publicitado pela Autora, ocorreram visitas e foram apresentadas duas propostas de compra, uma de DD datada de ../../2022 e outra de CC de 30.08.2022. Com o articulado de 06.06.2024 foram juntos comprovativos de troca de mensagens entre a Ré e GG, angariador da Autora, ocorridas entre ../../2022 e ../../2022, nas quais se falou do modo como o imóvel se apresentava e da necessidade ser limpo e arrumado, das visitas levadas a cabo ao mesmo e de uma proposta apresentada. Com o requerimento de 22.09.2022 foram juntos comprovativos de troca de mensagens entre a Autora e a Dra. II, onde consta uma proposta e a minuta do contrato promessa que devia ter sido assinado em 28.09.2022. Estes documentos bastariam, quanto a nós, para concluir que o facto não provado em análise deve ser considerado provado. Ainda que assim não fosse tal prova resulta igualmente dos depoimentos das testemunhas da Autora que, pela sua clareza, coerência e compatibilidade com as regras da experiência, nos mereceram credibilidade. LL, funcionário da Autora, foi o angariador do imóvel, fez visitas, recebeu propostas que apresentou aos Réus e à advogada destes, bem como enviou a esta última a minuta do contrato promessa de compra e venda a outorgar em 28.09.2022 com CC e EE. A testemunha JJ, gestora processual da Autora, referiu que o contrato promessa devia ter sido assinado nessa data, que nesse dia explicou o contrato aos Réus (em momentos diferentes porque os mesmos preferiam não estar juntos dado que não se entendiam), que nenhum referiu não conhecer ou não aceitar as condições da compra e venda, mas cada um deles afirmou que não assinava sem que o outro assinasse primeiro. Esclareceu que a reclamação e resolução do contrato pelo Réu apenas foi recebida na Autora dois dias depois. Nas suas declarações a Ré BB confirmou a existência do contrato com a Autora, a promoção da venda pela Autora nas redes sociais, os seus contactos com o GG, a existência de propostas e do contrato promessa. Foi perentória em afirmar que não assinou este contrato porque o Réu - com quem tinha um relacionamento pautado pela violência doméstica e de quem tinha medo - lhe pediu para não o fazer no próprio dia 28.09.2022. Acrescentou que nesse dia o Réu lhe pediu que fosse à EMP03... ouvir uma proposta. O Réu AA prestou declarações incoerentes e contraditórias. Tais declarações revelaram uma personalidade muito complicada e pronta a imputar sempre a responsabilidade aos outros (GG, ex-mulher e à advogada) que, segundo ele, o enganaram. Também se escusou com o facto de ter problemas de visão - que não se põe em causa - e por isso desconhecer o teor dos documentos que assinou (no caso da declaração junta pela Ré no decurso do julgamento refere não se lembrar de a ter assinado). Não mereceu credibilidade quando referiu que a Autora não fez visitas ao imóvel (“o GG nunca foi a minha casa”) e que não tivesse aceitado as condições de compra por parte de CC e mulher (se não as tinha aceite por que razão a Autora se daria ao trabalho de elaborar o contrato promessa? E por que razão se deslocou no dia 28.09.2022 à EMP03...?). Pelo exposto, entendemos que ficou provado que a Autora intermediou e acompanhou todo o processo junto dos Réus e dos promitentes compradores. Assim, o facto não provado sob a al. b) deve ser considerado provado com o nº 21 . - Facto não provado sob a al. c) Também este facto deve passar a ser considerado provado. Antes de mais, DD e FF vieram a outorgar contrato de compra e venda em 23.11.2022 conforme escritura junta à petição inicial. É um facto que não foi feita “prova direta” de que os compradores tenham tido conhecimento pela primeira vez do referido imóvel através da Autora. Com efeito, não foram ouvidos como testemunhas os compradores, os únicos que poderiam esclarecer este aspeto. Contudo, entendemos que podemos concluir nesse sentido através da prova mediante presunções judiciais. “(…) O uso de presunções não se reconduz a um meio de prova próprio, consistindo antes, como se alcança do art.º 349º do Cód. Civil, em ilações que o julgador extrai a partir de factos conhecidos (factos de base) para dar como provados factos desconhecidos (factos presumidos). (…) A presunção traduz-se e concretiza-se num juízo de indução ou de inferência extraído do facto de base ou instrumental para o facto essencial presumido, à luz das regras da experiência, sendo admitida nos casos e termos em que é admitida a prova testemunhal (art.º 351º do Cód. Civil).” - Ac. do S.T.J. de 19/01/2017 (António Joaquim Piçarra), in www.dgsi.pt, endereço a pertencerão os Acórdãos a citar sem menção de origem. E “(…) Sendo as presunções judicias ilações que o julgador tira de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido, de acordo com as regras da experiência comum, só serão validamente contraditadas se o impugnante demonstrar a não prova do facto base da presunção, ou o carácter ilógico do facto presumido (isto é, o não se mostrar o mesmo sufragado pelas ditas regras da experiência).” - Ac. desta Relação de 10/01/2019 (Maria João Matos). No caso em apreço apurou-se que DD visitou a casa através da Autora, que apresentou uma proposta em ../../2022 (de € 270.000,00), a qual foi levada ao conhecimento dos Réus e sua advogada, mas que não foi aceite por o valor não satisfazer aos Réus. Isto resulta dos documentos juntos aos autos e do depoimento da testemunha GG. Tendo em atenção que o Réu celebrou contrato de mediação imobiliária com a ERA em 27.07.2022, conforme documento junto com a contestação, não é de supor que DD tenha tomado conhecimento da existência do imóvel dos Réus através desta imobiliária. Com efeito, se já tivesse conhecimento do mesmo desse modo por que razão apresentou proposta através da Autora? Assim sendo, o facto não provado sob a al. c) deve ser considerado provado com o nº 22 . - Factos a aditar Pretende a Recorrente ver aditados factos resultantes do contrato de mediação imobiliária e referentes à resolução do contrato pelo Réu, factos esses importantes para a boa decisão da presente causa. E também acerca dos pagamentos pelos compradores aos Réus. Assiste-lhe parcialmente razão. Sendo objeto destes autos o incumprimento do contrato de mediação imobiliária, que está junto aos autos como doc. 2 com a p.i. e cujo teor não foi impugnado, podia e devia o tribunal recorrido ter transcrito nos factos provados as cláusulas do mesmo que são pertinentes. Assim, entendemos que deve ser aditado um facto com a seguinte numeração e redação : “23. A Cláusula 8ª do Contrato de Mediação Imobiliária referido em 2 a 4 tem a seguinte redação: “O presente contrato tem uma validade de 180 (dias/(…) contados a partir da data da sua celebração renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção ou de outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.” Entendemos que, por ser matéria conclusiva, não é possível aditar um facto segundo o qual em ../../2022 o contrato se renovou por mais 180 dias. Por resultar de documentos juntos autos (doc. nº 16 com a p.i. e doc. 7 com a contestação), que não foram impugnados, e por igualmente se revelar importante para a boa decisão da causa, é de aditar o seguinte facto : “24. Mediante a carta referida em 10 a 11 o Réu AA comunicou a resolução do contrato de mediação imobiliária nº ...17.” Em face do teor da escritura de compra e venda junta aos autos como doc. 19 com a p.i. e, por se revelar também importante, importa aditar um outro facto : “25. Segundo a escritura de compra e venda referida em 13 a 16 o preço foi pago do seguinte modo: a) € 500,00 por transferência bancária de 28.09.2022; b) duas prestações no valor de € 12.500,00 por transferências bancárias de 3 e 4 de outubro de 2022 e uma prestação no valor de € 4.500,00 por transferência bancária de 05.10.2022; c) € 106.918,69 no dia da escritura por transferência da conta do Banco 1...; d) dois cheques do Banco 1... com data da escritura no valor de € 121.540,65 e € 41.540,66.” Por uma questão metodológica passa-se a transcrever a matéria de facto provada e não provada tal como apurada nesta instância: Foram considerados provados os seguintes factos: A Autora EMP01... - Mediação Imobiliária, Lda. é uma sociedade comercial que se dedica, com carácter habitual e fito lucrativo, à atividade de mediação imobiliária. No dia 31/03/2022, a Autora foi contratada pelos Réus para publicitar e mediar a venda de um Imóvel sito na Avenida ..., ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...99 e inscrito na matriz sob o artigo ...34, que à data os Réus eram proprietários. Para o efeito, foi outorgado o competente contrato de mediação imobiliária tendo como objetivo promover, em regime de exclusividade, a venda do referido imóvel, pelo valor de €320.000,00 (trezentos e vinte mil euros). Tendo sido convencionado que os Réus se obrigavam a pagar à Autora, a título de honorários, a quantia de 5% calculada sobre o preço sobre o qual o negócio fosse efetivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal de 23 %. A Autora EMP01... - Mediação Imobiliária, Lda. publicitou a venda do imóvel em causa pelos meios físicos e informáticos que tem ao seu dispor. Na sequência dessas diligências, atendeu alguns interessados, tal como o Sr. CC CC e o Sr. DD. A Autora, iniciou então uma série de diligências com vista a proceder à concretização do negócio, solicitando e informando os interessados dos procedimentos e documentos necessários. No dia 28 de setembro de 2022, foi outorgado o contrato promessa de compra e venda do imóvel que era propriedade dos Réus, com o preço de € 290.000,00 (duzentos e noventa mil euros), em que eram promitentes compradores CC e EE. Os réus não assinaram o contrato de promessa suprarreferido. Em 30 de Setembro de 2022, a aqui autora viu-se surpreendida com uma missiva que lhe foi entregue em mão pelo réu, AA, datada de 30 de setembro de 2022, em que o mesmo, não obstante, confessar a existência de um contrato de mediação imobiliária, alegou, que a Autora “não me foi explicitado nem lido o contrato e foi na base da confiança que assinei". Mais invocando que desconhecia a cláusula de exclusividade, sentindo-se enganado pois não pretendia vincular-se em regime de exclusividade. Pelo que, mereceu aquela missiva enviada pelo Réu a devida resposta por parte da Autora, reiterando as obrigações que lhe são imputadas em sequência do contrato de mediação, conforme contratado. Os réus realizaram a venda do referido imóvel, através uma escritura de Compra e Venda E Mútuo com Hipoteca, datada de 23 de novembro de 2022, no Cartório Notarial, sito na Avenida ..., ..., freguesia ..., concelho .... Do referido negócio são compradores, o Sr. DD e FF, residentes na Avenida ..., ..., C.P.:..., freguesia ..., do concelho .... A escritura foi realizada pelo preço de 300.000€ (trezentos mil euros). Na referida escritura refere-se a intervenção de mediadora imobiliária, a sociedade “EMP02..., Lda.”, com licença de atividade número ... .... Sucede que os Réus, até à presente data, não mais responderam, e não pagaram à Autora a quantia de 18.450,00€ (dezoito mil quatrocentos e cinquenta euros), não obstante as inúmeras insistências por parte desta. Em 23 de Janeiro de 2024, a Autora notificou os Réus, por intermédio da sua mandatária, no sentido da regularização da dívida referente à comissão devida. O primeiro R. celebrou um contrato de mediação imobiliária, sem exclusividade, com a EMP03..., em 27 de julho de 2022. O primeiro R. possui um atestado de incapacidade visual de 99%. A Autora intermediou e acompanhou todo o referido processo junto dos Réus e dos promitentes compradores. Os compradores tenham tido, desde logo, conhecimento do referido imóvel através da Autora. A Cláusula 8ª do Contrato de Mediação Imobiliária referido em 2 a 4 tem a seguinte redação: “O presente contrato tem uma validade de 180 (dias/(…) contados a partir da data da sua celebração renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção ou de outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.” Mediante a carta referida em 10 a 11 o Réu AA comunicou a resolução do contrato de mediação imobiliária nº ...17. Segundo a escritura de compra e venda referida em 13 a 16 o preço foi pago do seguinte modo: a) € 500,00 por transferência bancária de 28.09.2022; b) duas prestações no valor de € 12.500,00 por transferências bancárias de 3 e 4 de outubro de 2022 e uma prestação no valor de € 4.500,00 por transferência bancária de 05.10.2022; c) € 106.918,69 no dia da escritura por transferência da conta do Banco 1...; d) dois cheques do Banco 1... com data da escritura no valor de € 121.540,65 e € 41.540,66. Não se provou: Que o preço referido em 8. tenha sido acordado entre promitentes compradores e promitentes vendedores. Que o primeiro réu tenha assinado o contrato com a Autora convicto que estava a assinar um contrato sem exclusividade. Subsunção jurídica Nos presentes autos a autora, empresa de mediação imobiliária, pede a condenação dos Réus, seus clientes, a procederem ao pagamento da remuneração acordada. Alega que a venda do imóvel destes, ainda que através de outra imobiliária, foi produto do seu trabalho. Vejamos. O regime jurídico da atividade de mediação imobiliária encontra-se presentemente regulado pelo Lei nº 15/2013 , de 8 de fevereiro, alterado pelo Dec.-Lei nº 102/2017 , de 23 de agosto. O modelo de contrato de mediação imobiliária foi aprovado pela Portaria nº 228/2018, de 13 de agosto. A noção de atividade de mediação imobiliária encontra-se prevista no art. 2º deste diploma e consiste designadamente na (…) procura, (…) em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis (…) e Promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação (…) - nº 1 e 2 b). A obrigação principal da mediadora dependerá do concreto contrato celebrado. Mas é em regra uma obrigação de meios, i.e., terá a obrigação de diligenciar por encontrar um interessado para determinado negócio, aproximá-lo da outra parte e assim facilitar a celebração do mesmo (e não uma obrigação de resultado que consistiria na obrigação de encontrar interessado que realize tal negócio, pois essa decisão não depende de si). A obrigação principal do cliente é pagar a remuneração acordada nos termos previstos no art. 19º da citada lei. No contrato de mediação simples a remuneração é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tal houver sido acordado, com a celebração do contrato promessa que antecede aquele (nº 1). A doutrina e a jurisprudência exigem, para tanto, um nexo causal entre a atividade de mediação e o contrato celebrado a final. No caso do contrato de mediação em regime se exclusividade é devida a remuneração igualmente com a conclusão e perfeição do negócio visado exigindo a doutrina e a jurisprudência um nexo causal entre a atividade de mediação e o contrato celebrado a final. Existe, a este propósito, a presunção de que a atividade da mediadora contribuiu para a aproximação entre comitente e terceiros facilitando o negócio - Ac. do S.T.J. de 10/10/2002 (Moitinho de Almeida). É ainda devida se o negócio visado não se concretizar por causa imputável ao cliente (nº 2). Nesta sede exige-se que a mediadora tenha angariado uma pessoa genuinamente interessada na celebração do negócio e que esteja em condições de o concluir. Como se lê no Ac. da R.E. de 22/03/2018 (Maria João Sousa e Faro) “A atribuição de tal remuneração pressupõe, outrossim, que o contrato visado esteja em vias de se concretizar, i.e, que a mediadora tenha cumprido a sua obrigação de encontrar um interessado para o negócio, i.e., uma pessoa que se disponha a satisfazer as condições que o seu cliente tenha estabelecido para a sua concretização (…).” e “Aliás, só se compreende a solução legislativa de fazer o cliente do mediador pagar uma comissão por um negócio que não se concretizou quando se possa concluir que o estádio/fase em que ocorreu a frustração do negócio visado o justifica”. A jurisprudência tem exigido para a concretização do referido conceito de “causa imputável ao cliente” um juízo de culpa por parte do cliente da mediadora. Como efeito, e citando alguma jurisprudência, no Ac. da R.P. de 10/07/2019 (Joaquim Correia Gomes) refere-se “Existe uma “causa imputável ao cliente” gerador do dever deste remunerar o agente de mediação imobiliária e do direito deste receber, quando o evento criado pelo cliente seja uma causa factual suficientemente forte, remota ou mais próxima, que obste à conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação” O Ac. da R.C. de 10/09/2019 (Carlos Moreira) exige a prova de “factos alicerçantes de imputação de um juízo ético jurídico de censura ao comitente e, bem assim, se provado que, não fora a atuação deste, a venda a cliente por si apresentado seria realizada no período daquela vigência”. E dá os seguintes exemplos de situações em que o contrato visado não se realiza por facto imputável ao cliente da mediadora: a aceitação pelo cliente dos termos do negócio com o interessado apresentado pela mediadora e depois, sem justificação, e ainda dentro do contrato, o recusa; o cliente protela a celebração do negócio com tal interessado para mais tarde, depois do período do contrato, o celebrar com o mesmo interessado. E no Ac. desta Relação de 08/02/2018 (Alexandra Rolim Mendes) refere-se que a conduta culposa “traduz-se na falta de diligência e colaboração que lhe era exigível no cumprimento das suas obrigações contratuais”. Higina Orvalho Castelo, in O Contrato de Mediação, Teses, Almedina, p. 432, a propósito de situações em que o contrato não se concretizou por causa não imputável ao cliente, alude a este ter recebido, entretanto e inesperadamente, uma ordem de expropriação, ou o terceiro não obteve o crédito necessário à realização do negócio, ou desistiu por qualquer outra razão. No caso em apreço do documento junto com a p.i. como doc. 2 e da matéria dada como provada resulta que a Autora celebrou em 31.03.2022 com os Réus, na qualidade de proprietários de um imóvel, um denominado “contrato de mediação imobiliária”. Devido ao facto do Réus, recém-divorciados, não se entenderem, também acerca das condições da venda do seu imóvel, cada um assinou um contrato. Esses contratos eram coincidentes, exceto quanto ao preço da venda (o Réu € 320.000,00, a Ré € 330.000,00) e modo de pagamento da comissão (o Réu no momento do contrato promessa e a Ré 20% nesse momento e o remanescente na escritura). Nesses documentos parcialmente pré-impressos o imóvel a vender foi identificado como sendo destinado à habitação, sito na Avenida ..., ..., ..., ..., descrito na C.R.Predial ... sob o n.º ...99 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...34º da freguesia ... (Cláusula 1ª). A mediadora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do mesmo pelo preço de € 330.000,00 (o maior dos dois preços acima referidos) e o vendedor a pagar àquela, a título de remuneração, 5% calculado sobre o valor pelo qual o negócio for efetivamente concretizado, sendo que este valor nunca poderia ser inferior a € 5.000,00 (Cl. 5ª). A mediadora foi contratada em regime de exclusividade nos termos do qual apenas a mediadora contratada tinha o direito de promover o negócio durante o período de vigência (Cl. 4º). O contrato tinha uma validade de 180 dias contados da data a partir da data da sua celebração renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes (Cl. 8ª). Da matéria de facto dada como provada e documentos juntos aos autos resulta que os Réus pretendiam vender o seu imóvel pelo que celebraram um primeiro contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade com “Decisões e Soluções” em 16.02.2022 (doc. 2 junto com a contestação) e depois celebraram contrato com a ora Autora em 31.03.2022, este em regime de exclusividade. Não obstante este contrato, em que apenas a Autora tinha o direito de promover o negócio durante o período de vigência, o Réu - apenas o Réu - celebrou em 27.07.2022 um outro contrato com a “..”. A Autora cumpriu a sua obrigação principal uma vez que desenvolveu atividades de promoção, divulgação e publicitação do imóvel para venda, encontrou interessados e proponentes - DD (pelo valor de € 270.000,00) e posteriormente CC (pelo preço de € 286.000,00). Esta última proposta foi aceite pelos vendedores Réus, o que levou a Autora a elaborar um contrato promessa (compra e venda pelo preço de € 290.000,00 e escritura em 31.01.2023) que devia ter sido assinado em 28.09.2022. Contudo, nesta data tal contrato não foi assinado porque os Réus se recusaram. A esta recusa não foi alheio, bem pelo contrário, o facto de na vigência do contrato de exclusividade com a Autora - o prazo deste contrato que era 180 dias terminava a 27.09.2022, mas foi renovado por igual período dado que não foi denunciado pelos Réus antes dessa data - o Réu ter celebrado contrato com a EMP03... em 27.07.2022 e, através desta, o mesmo interessado DD ter apresentado uma proposta pelo valor de € 300.000,00 (valor superior ao anteriormente por si apresentado) que tinha entretanto sido também aceite pelos Réus. Veja-se que, segundo a escritura de compra e venda de 23.11.2022, houve um primeiro pagamento aos Réus exatamente na data de 28.09.2022, data para a qual tinha sido agendada a assinatura do contrato promessa! A conduta dos Réus é, por demais, censurável. Apenas em 30.09.2022 é que o Réu comunica a resolução do contrato com fundamento no erro/desconhecimento acerca da exclusividade, o qual não se provou. Os Réus não lograram afastar a presunção de que a atividade da Autora contribuiu para a aproximação deles com os compradores, nem de que a não celebração da compra e venda através da Autora não lhes seja imputável. Pelo exposto, é inquestionável o incumprimento do contrato por parte dos Réus incorrendo estes no dever de proceder ao pagamento à Autora da comissão acordada de € 18.340,00 (€ 15.000,00 de comissão + 3.450,00 de IVA), quantia a que acrescem juros de mora, vencidos e vincendos, desta a citação até efetivo pagamento. As custas do recurso são da responsabilidade dos Réus face ao seu decaimento ( art. 527º do C.P.C .). Sumário - 663º nº 7 do C.P.C.: […] Decisão Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar procedente a presente apelação e, consequentemente, revogam a decisão recorrida, e Condenam os Réus no pagamento à Autora da quantia de € 18.340,00, acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, desta a citação até efetivo pagamento. Custas pelos apelados. Guimarães, 08.10.2026 Relatora: Margarida Almeida Fernandes Adjuntos: Carla Maria da Silva Sousa Mendes Raquel Baptista Tavares