Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. O Relatório
Autora: Açobetão – Construções e Urbanizações S.A.
Réus: Academia High Kick, Lda.
AA
BB
CC
DD.
Pedido: Serem os RR. condenados a pagar à AA. a quantia de € 128.886,00 (Cento e vinte e oito mil, oitocentos e oitenta e seis euros), correspondente à soma das seguintes verbas:
a) €77.124,00 (Setenta e sete mil e cento e vinte e quatro euros) correspondente às rendas relativas aos meses de abril de 2014 (parte), vencida em março de 2014 e, ainda, a totalidade das rendas referentes aos meses de abril de 2014 (parte) até Março de 2017, vencidas respetivamente entre Março de 2014 e Fevereiro de 2017;
b) €13.200,00 (Treze mil e duzentos euros), correspondentes ao pré-aviso em falta de 180 dias, ou seja, 6 meses nos termos e efeitos do disposto no artigo 1098º, nº 3 do Código Civil;
c) €38.562,00 (trinta e oito mil, quinhentos e sessenta e dois euros), correspondente a 50% das rendas referentes aos meses de abril de 2014 (parte), vencida em Março de 2014 e, ainda, a totalidade das rendas referentes aos meses de Abril de 2014 (parte) até Março de 2017, vencidas respetivamente entre Março de 2014 e Fevereiro de 2017, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1041º do Código Civil.
d) Juros de mora que se vencerem desde a citação dos RR. até efetivo e integral pagamento.
Alegou a autora, como fundamento do seu pedido, que por escrito particular a autora acordou com a primeira ré o arrendamento de imóvel de que é proprietária, constituindo-se os demais réus como fiadores. A primeira ré deixou de liquidar as rendas devidas. Entretanto, a autora recebeu carta endereçada por sociedade terceira, declarando denunciar o contrato, e remetendo as chaves do locado. A autora não aceitou, como válida, tal denúncia, o que comunicou aos sócios da primeira ré.
Citados, vieram os réus apresentar contestação escrita, alegando, em súmula, o seguinte:
- A nulidade do contrato de arrendamento, por inexistência de licença de utilização do locado;
- A transmissão da posição contratual da arrendatária no contrato de arrendamento para terceiro, com conhecimento e aceitação da autora;
- Incumprimento de deveres acessórios impostos pela boa fé, dado que a autora nunca interpelou os réus fiadores para cumprimento;
- Prescrição de rendas.
Convidada para tanto, veio a autora exercer o contraditório.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, com integral respeito pelo formalismo legal, tal como decorre da análise das actas respectivas.
Em 17/07/2024, foi proferida sentença com o seguinte teor decisório:
Destarte, julga-se parcialmente procedente a presente ação e, em consequência, condenam-se os réus Academia High Kick, Lda., AA, BB, CC, e DD, a pagar à autora Açobetão – Construções e Urbanizações S.A., solidariamente, a quantia de €34.300,00 (trinta e quatro mil e trezentos euros), acrescida de juros de mora, contados à taxa legal, desde a presente decisão e até efetivo pagamento.
Inconformada, DD, R. nos autos, interpôs recurso de apelação, no qual formulou as seguintes conclusões:
A. A sentença proferida nos autos decidiu nos seguintes termos: «destarte, julga-se parcialmente procedente a presente ação e, em consequência, condenam-se os réus Academia High Kick, Lda., AA, BB, CC, e DD, a pagar à A. Açobetão – Construções e Urbanizações, S.A., solidariamente, a quantia de € 34.300,00 (trinta e quatro mil e trezentos euros), acrescida de juros de mora, contados à taxa legal, desde a presente decisão e até efetivo pagamento»
B. Conforme melhor se verificará infra, o Tribunal a quo, incorreu em erros de apreciação, tendo acabado por acolher parte da versão, inverosímil, dos factos apresentados pela A.;
C. De igual modo, o Tribunal a quo não só interpretou e aplicou incorretamente parte das normas que constituem fundamento jurídico da decisão, ao caso sub judice; como, também, desconsiderou um conjunto de regras jurídicas cuja aplicação ao presente caso se verificam essenciais.
D. Com efeito, todos estes lapsos contribuíram para uma errada e injusta composição do litígio. Pelo que o presente recurso versa sobre parte da matéria de facto, carecendo de reapreciação de prova gravada, e matéria de Direito.
II. DO RECURSO DA DECISÃO DE FACTO
DA CESSÃO DA POSIÇÃO NO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
E. O Tribunal a quo considerou, corretamente, provado que «24.º A partir do início do ano de 2014 o locado passou a ser ocupado pela sociedade Loftbastidor, Lda.».
F. Todavia, ponderando e confrontando os diversos meios de prova nos autos, é incorreto e inadequado formular a convicção, tal como o Tribunal a quo o fez, de que «Não resultou provada qualquer outra factualidade, designadamente, não se provou o pagamento de qualquer outra quantia para liquidação das rendas, bem como não se provou que a A. tenha tido conhecimento ou dado assentimento à ocupação do locado por outra sociedade que não a Highkick”»
Vejamos,
G. O Tribunal a quo considerou necessário para a prova da matéria essencial da decisão diversos documentos, porém, e no âmbito do presente Recurso, chama-se particular atenção para o teor dos seguintes:
(i) A cópia de registo da Loftbastidor, Lda. (Doc. 21 da petição inicial da A. fls. 44) e publicação de registo da Loftbastidor, Lda. (Doc. 2 da contestação da ora Recorrente fls. 86), nos quais se prova que a sede da Loftbastidor, Lda. se situava no locado objeto dos autos.
(ii) O comprovativo de cobrança de prémios de seguro contratado pela Loftbastidor, de riscos múltiplos empresa/ multirriscos negócio, relativo ao espaço locado (doc. 4 junto com a contestação da Recorrente, fls 87-89);
(iii) A carta dirigida pela Loftbastidor à A., declarando denunciar o contrato (doc. 20 junto com a petição inicial da A., fls. 43); e,
(iv) O comprovativo de transferência bancária pela Loftbastidor a favor da A., no montante de € 7.500,00 (sete mil e quinhentos euros), realizada a título de “rendas do espaço” (doc. 5 junto com a contestação da Recorrente, fls. 89 verso)
H. No que concerne à prova testemunhal, produzida em audiência de julgamentos, importa salientar os depoimentos das testemunhas EE, FF e GG, nos quais entendeu o Tribunal a quo que:
(i) EE «No mais, disse desconhecer qualquer alteração quanto ao arrendatário ou a Loftbastidor»
(ii) HH «A testemunha desconhecia qualquer intenção ou concretização de trespasse ou cessão, e só conheceu a Highkick como inquilina»
(iii) FF «A testemunha nunca teve contacto com o senhorio, e disse que, supostamente, a anterior ocupante do espaço estaria a tratar da alteração ao contrato de arrendamento. Mais disse que a Loftbastidor nunca pagou a renda, por se encontrarem a aguardar que a HighKick tratasse da transmissão do contrato, com o senhorio.»
(iv) GG «A testemunha não apresentou depoimento nesse sentido, nem existe qualquer outra prova, de que a A. tenha sido informada ou por qualquer outra forma tomado
conhecimento de que a LOFTBASTIDOR estava a ocupar o imóvel, e tenha assentido; ou que tenha declarado à A., sequer, que o referido e documentado pagamento na quantia 7.500,00 se destinasse ao pagamento de rendas “em nome próprio” da LOFTBASTIDOR.»
I. Ora, estes depoimentos serviram para o Tribunal a quo fundar, erradamente, a convicção de que «não se provou que a A. tenha tido conhecimento ou dado assentimento à ocupação do locado por outra sociedade que não a Highkick» (facto dado como não provado pelo Tribunal a quo).
J. Conforme consta, erradamente, na decisão que se recorre «Da prova produzida resulta que os reús não lograram convencer o tribunal de que a A. acordou a transmissão do arrendamento para a Loftbastidor, ou sequer que tinha conhecimento de que era esta sociedade quem explorava.».
K. Sucede, porém, que os depoimentos das testemunhas supra referidos, na verdade, provam que no início do ano de 2014 ocorreu uma cessão da posição contratual da arrendatária, a qual foi do imediato conhecimento da A. Como tal, considere-se que:
(i) A testemunha EE trabalhou para a A. até 2016, foi responsável pelas obras e gestão do património desta, realizava a gestão dos contratos de arrendamento, incluindo a gestão do locado em apreço, e mantinha contacto com os inquilinos.
(ii) GG, marido da 5.ª Ré e pai de GG (sócio falecido da 1.ª Ré); e, FF, constituíram a sociedade Loftbastidor, Lda. no final do ano de 2013, tendo sido registado como gerente dessa sociedade GG. (conforme facto n.º 25 da lista dos factos provados da sentença)
(iii) Nem o Sr. GG, nem o Sr. FF alguma vez tiveram um vínculo com a sociedade 1.ª Ré, nunca a tendo representado, nem pertencido a qualquer órgão social.
L. A testemunha EE (cujo depoimento foi prestado na Audiência de Julgamento realizada a 05/09/2023 e gravados entre os minutos 10:30 – 10:57) afirmou, de forma clara e inequívoca, que:
(i) tinha conhecimento de terem ocorrido alterações na arrendatária, por ter sido informada deste facto. Quando questionada se «alguma carta ou foi informada de alguma cessão da posição contratual relativamente a este contrato», a testemunha respondeu que «Sim, acho que houve uma mudança».
Mais declarou a testemunha que essas alterações na arrendatária determinaram que o ponto de contacto com os inquilinos do locado passasse a ser o Sr. GG, em deterioramento do Sr. II (deixando de o contactar por completo).
Ora, este seu depoimento possui particular relevância quando confrontado com o depoimento da testemunha JJ (cujo depoimento foi prestado na Audiência de Julgamento realizada a 09/10/2023 e gravados entre os minutos 15:18 – 15:45), que «Disse recordar uma carta enviada pelo seu falecido marido a informar que a Loftbastidor passaria a ocupar o locado e a fazer o pagamento das rendas», conforme considerou igualmente o Tribunal a quo.
(ii) Tinha conhecimento que tinham sido realizadas obras no locado pela arrendatária, todavia que não se recordava da entidade responsável pelas mesmas.
O que não se compreende, visto a testemunha EE afirma que a arrendatária teria sido sempre a mesma empresa (ainda que tenham ocorrido alterações na estrutura desta). Como tal, não se compreende que não se recorde se a 1.ª Ré foi ou não responsável pelas obras realizadas no imóvel que se encontrava ocupado – se nunca uma outra entidade tivesse ocupado o imóvel, quem, para além da 1.ª Ré, teria interesse em realizar as referidas obras? Ora, as declarações da testemunha padecem de coerência.
(iii) Teve contacto com diversos contactos com diversos representantes da arrendatária, incluindo o Sr. FF. Sucede, porém, que o Sr. FF nunca fez parte dos órgãos societários da 1.ª Ré: nunca tendo sido titular de uma quota, nem tão pouco exerceu o cargo de gerente. Como tal, jamais teria poderes para representar e vincular a sociedade 1.ª Ré. (cujo depoimento foi prestado na Audiência de Julgamento realizada de 05-09-2023, 10:58-11:16, no minuto 05:06)
(iv) Deixou de ser responsável pela gestão do imóvel locado ainda antes do mês de maio de 2015, tendo transferido essa responsabilidade ao Sr. HH.
M. O aqui exposto não permite concluir que a testemunha EE desconhecia qualquer alteração quanto ao arrendatário ou à Loftbastidor.
N. A testemunha HH (cujo depoimento foi prestado na Audiência de Julgamento realizada no dia 09/10/2023, 14:23 – 14:38), evidenciou desconhecer ou recordar-se com uma grande imprecisão os factos relevantes aos presentes autos:
(i) Esta testemunha assumiu a gestão do contrato (em substituição da Eng. EE), a cessão da posição contratual já havia ocorrido, era do conhecimento da A., e esta nunca se havia oposto à mesma, tendo inclusivamente, através da sua conduta, reconhecido o negócio.
(ii) A testemunha refere-se à gestão do locado, na altura em início funções na A., em 2014, como sendo da responsabilidade da Eng. EE, visto que nessa altura ouvia a Eng. EE a comentar a existência de dívidas. Relembra-se a Eng. EE, que deixou de realizar a gestão do contrato sub judice, pelo menos, desde maio de 2015, tendo transmitido essa responsabilidade precisamente ao Sr. HH.
(iii) Na realidade, é durante a gestão realizada pelo Sr. HH que se pode verificar um reforço da aceitação da cessão da posição contratual da arrendatária: pois vale como indício mais do que suficiente desse reconhecimento a circunstância de a A. ter feito seus €7.500,00 (sete mil e quinhentos euros) recebidos na sua conta bancária, em 28/07/2015, na sequência de transferência ordenada pela LOFTBASTIDOR, LDA. para pagamento de rendas. Pagamento este que ocorreu aquando a Testemunha HH seria responsável pela gestão do locado.
O. O afirmado por esta testemunha não permite ao Tribunal concluir que “só conheceu a Highkick como inquilina”.
P. A testemunha GG (cujo depoimento foi prestado na Audiência de Julgamento realizada a 09/10/2023 e gravados entre os minutos 14:39 – 15:03) afirmou, de forma clara e inequívoca, que:
(i) Em 2014, foram obras realizadas no locado pela empresa Loftbastidor, Lda. em virtude de diversas deficiências existentes no prédio;
(ii) No seguimento destas obras que foram executadas, foi discutido entre si (GG) e a A., nomeadamente através da Eng. EE e Sr. KK (legal representante da A.), para a realização de um acordo que visasse abater/ descontar as quantias despendidas pela Loftbastidor, Lda. com as obras, nas quantias em dívida a título de rendas por esta mesma sociedade.
Quando a testemunha foi confrontada com a seguinte questão: «Em 2014, segundo o que nos disse, foi constituída esta empresa, fizeram obras, supostamente no locado, sem pedir a autorização…», respondeu «Não, não, (…) o dono do espaço tinha conhecimento das mesmas. Daí que, conforme salvo erro já disse, perdoou dois, três meses de renda.»
(iii) Nestas reuniões estiveram presentes «Eu, o Sr. FF, um Sr. …, que fazia parte também. Da parte da Açobetão era a engenheira EE.»
(iv) que informou a Autora que havia realizado o pagamento da quantia de € 7.500,00 (sete mil e quinhentos euros), e que inclusive solicitou o recibo comprovativo de pagamento, que nunca chegou a obter. A testemunha diz: «Exatamente, e aliais o Sr. ... tem conhecimento disso numa reunião posterior, havida nas instalações do Sr. .... Eu falo ..., porque é pessoa que eu lidei e o Sr. ..., era a pessoa máxima lá dentro. Através de um funcionário, confirmaram a receção desse dinheiro.»
(iv) Ora, o que foi dito por esta testemunha GG corrobora, parcialmente, o que foi referido pela testemunha EE: de facto a A. tinha conhecimento das obras realizas; todavia, e ao contrário do referido pela testemunha EE, a A. não tinha forma de desconhecer que essas obras haviam sido realizadas pela Loftbastidor, Lda., visto ter sido, inclusive, discutido um acordo no qual eram abatidas quantias em dívida, a título de rendas, por forma a compensar a arrendatária pelos custos que havia incorrido com as já mencionadas obras.
(v) Destes depoimentos, e ao contrário do entendimento dado pelo Tribunal a quo aos depoimentos da testemunha, é evidente que a testemunha GG informou à A. que a Loftbastidor, Lda. estava a ocupar o imóvel, e que esta nunca se opôs, uma vez que aceitou negociar o pagamento das rendas com os legais representantes da Loftbastidor, Lda.
(vi) Neste ponto, cumpre salientar, uma vez mais, que a Eng. EE afirmou ter também estabelecido contactos/ falado com o Sr. FF (sendo que este nunca possuiu qualquer relação contratual com a 1.ª R, que lhe permitisse representar esta sociedade).
(vii) Por outro lado, refere-se, ainda, que os depoimentos das testemunhas EE (minuto 18:42) e GG (minuto 22:23), permitem concluir que FF não poderia estar a «aguardar que a Highkick tratasse da transmissão do contrato, com o senhorio” – tal como valorou o Tribunal a quo – porquanto este compareceu em reuniões com a Açobetão.
(viii) Mais, a carta dirigida pela Loftbastidor à A., declarando denunciar o contrato (que se encontram nas fls. 44 dos autos), contradiz o afirmado pela testemunha, visto que esta assinou este documento. Como tal esta não poderia encontrar-se somente e passivamente a «aguardar que a Highkick tratasse da transmissão do contrato, com o senhorio”.
(ix) Por outro lado, o Tribunal a quo considerou que a testemunha GG não prestou depoimentos no sentido de provar que «declarou à autora, sequer, que o referido e documentado pagamento na quantia de € 7.500,00 se destinasse ao pagamento de rendas “em nome próprio” da Loftbastidor – Não podemos concordar com este entendimento, visto que foi afirmado por GG que:
(i) Através de um funcionário, confirmaram a receção desse dinheiro», afirmação que pode ser corroborada pelo facto de a própria Autora ter indicado aos autos que no dia 28-07-2015 foi realizada uma transferência interbancária da Loftbastidor, no valor de € 7.500,00; e, bem assim, pelo documento:
(ii) comprovativo de transferência bancária pela Loftbastidor a favor da A., no montante de € 7.500,00 (sete mil e quinhentos euros), a título de “rendas do espaço” (doc. 5 junto com a contestação da Recorrente, fls. 89 verso)
Pelo que o Tribunal na lista dos factos julgados provados considerou que «Em 30.10.2014 foi feito um pagamento de € 6.000,00; e em 28.07.2015 foi feito um pagamento de € 7.500,00; pagamentos estes que a A. imputou a rendas vencidas».
(x) Por tudo o aqui exposto, deverá o Tribunal considerar como facto provado, e por isso fazer constar da lista de factos provados na decisão que: “A A. teve conhecimento e, bem assim, deu assentimento à ocupação do locado pela sociedade Loftbastidor, Lda. a partir do início do ano de 2014, quando passou a ocupar o locado”.
(xi) E, consequentemente, deverá ser eliminado do elenco de factos não provados que: «não se provou que a autora tenha tido conhecimento ou dado assentimento à ocupação por outra sociedade que não a HighKick.»
II. DO RECURSO DA DECISÃO DE DIREITO
(xii) A modificação da decisão sobre a matéria de facto que acaba de se peticionar ditará, estamos em crer, a revogação da decisão recorrida e a substituição por uma que coincida com o peticionado pela Recorrente, aplicando-se as normas jurídicas que deveriam ter sido interpretadas e aplicadas. Por outro lado, discorda-se, igualmente, do sentido com que parte das normas que constituem fundamento jurídico da decisão foram interpretadas e aplicadas pelo Tribunal a quo.
(xiii) Como tal, cumpre identificar e pedir a correção dos erros de que também padece a decisão de direito, os quais se distribuem por dois segmentos: nulidade do contrato e cessão da posição do contrato de arrendamento.
a) Nulidade do contrato de arrendamento
(xiv) Andou bem o Tribunal a quo ao julgar provado os factos 16.º, 17.º e 18.º, cujo teor é o seguinte:
«16.º À data da celebração do contrato referido em 3.º não existia licença de utilização referente aos imóveis objeto do arrendamento.
17.º Até ao dia 14 de fevereiro de 2017 não existia licença de utilização referente aos imóveis objeto de arrendamento.
18.º Conforme estipulado na Cláusula Décima Quarta do contrato, a A. responsabilizou-se por desenvolver todos os procedimentos junto da Câmara Municipal da Amadora com vista a obter as licenças de construção e utilização do imóvel.»
(xv) O que levou o Tribunal a quo a decidir que «Sem embargo, cabe ao proprietário sanar a falta de tal requisito. A A. obrigou-se a tanto, fazendo constar do contrato que se responsabilizava pela obtenção de tal licença, o que não logrou fazer, pelo menos até 14 de fevereiro de 2017. Não sendo suprida a falta de elemento essencial à válida celebração do contrato de arrendamento, é forçoso concluir que, como defendem os réus, o mesmo se encontra ferido de nulidade.» (negrito e sublinhado nosso)
W. O Tribunal a quo fundamenta a sua decisão de Direito na circunstância de a A. não ter obtido o alvará de utilização na data da celebração do contrato de arrendamento, nem durante a vigência do contrato. Pelo que, em fevereiro de 2017, ainda não havia sido emitido qualquer alvará de utilização.
X. Todavia, salvo melhor entendimento, são os efeitos da nulidade do contrato e a responsabilidade dos fiadores que o Tribunal extrai que padece de correção, quando, erradamente, entende que, «Antes de se proceder à liquidação dos montantes em dívida, há que saber se os réus fiadores devem ser condenados solidariamente, no pagamento da quantia devida. A resposta terá que ser positiva. De facto, e como prevê o n.º 1 do art.º632.º do CC, “[a] fiança não é válida se não o for a obrigação principal”. No entanto, é estipulado no nº2 do mesmo artigo que “[s]endo, porém, anulada a obrigação principal, por incapacidade ou por falta ou vício da vontade do devedor, nem por isso a fiança deixa de ser válida, se o fiador conhecia a causa da anulabilidade ao tempo em que a fiança foi prestada”. Ou seja, conhecendo o fiador causa de anulabilidade da obrigação principal, devida a incapacidade ou falta ou vício da vontade do devedor, a fiança mantém-se válida. No caso aqui em análise concluiu-se já que os fiadores conheciam o vício que determina a nulidade do contrato, visto que subscreveram o respetivo documento, onde é expressamente reconhecida a falta de licença de utilização. Assim sendo, entende-se que por maioria de razão, e interpretação extensiva do disposto no nº 2 do art.º632º do CC, a fiança prestada manterá a validade, devendo ser condenados solidariamente com a ré Academia Highkick.»
Y. Ora, esta solução não coaduna com os preceitos estipulados pelo Código Civil (doravante CC). Por um lado, porque o contrato de arrendamento é nulo, pelo que não gera validamente deveres ou direitos. Por outro lado, porque a exoneração dos fiadores de qualquer obrigação resultante do contrato, decorre do facto de estes nunca terem tido gozo do imóvel: na verdade, é o Tribunal a quo quem conclui que a obrigação de pagamento decorre da utilização do imóvel, e não das obrigações do contrato.
Z. Sucede, porém, que o disposto no artigo 632.º do CC, determina que a fiança não é valida se não for a obrigação principal. Como tal, a nulidade do negócio principal (in casu, do contrato de arrendamento) tem como consequência inevitável a invalidade da fiança.
AA. A lei apenas prevê uma única exceção (632.º/2 do CC) “Sendo, porém, anulada a obrigação principal, por incapacidade ou por falta ou vício da vontade do devedor, nem por isso a fiança deixa de ser válida, se o fiador conhecia a causa da anulabilidade ao tempo em que a fiança foi prestada.
BB. O artigo 632.º/2 do CC sendo uma regra excecional não comporta aplicação analógica (artigo 11.º do CC).
CC. Acontece que o Tribunal a quo sob a indicação de “interpretação extensiva” está, na verdade, a aplicar analogicamente o referido preceito.
DD. Enquanto a interpretação extensiva visa corrigir uma desconformidade entre a letra da lei e o pensamento do legislador; há analogia sempre que no caso omisso procedam as razões justificativas de regulamentação do caso previsto na lei (artigo 10.º do CC), i.e., é a aplicação de uma regra jurídica a um caso concreto, não regulado pela lei através de um argumento de semelhança.
EE. A regra do artigo 632.º/2 do CC não foi pensada para os casos de nulidade; nada na sua letra permite inculcar tal conclusão. Assim, o Tribunal a quo está a aplicá-la por analogia, o que é proibido nos termos do artigo 11.º do CC.
FF. Veja-se a posição de Mário Júlio de Almeida Costa, no seu manual de Direito das Obrigações, 8ª Edição Revista e Aumentada, 2000, pag. 821 e 822, no que se refere à regra excecional prevista no 632.º/2 do CC: «A nulidade ou anulabilidade da dívida principal provoca a invalidade da fiança (…). Admite-se uma única excepção: sendo a dívida principal anulada por incapacidade ou por falta ou vício da vontade do devedor, a fiança não deixará de ser válida, contanto que o fiador conheça, ao tempo e, que prestou a fiança, essa causa de anulabilidade (art. 632.º n.os 1 e 2). Explica-se a mencionada excepção. Pois se o fiador se obrigou, sabendo que a dívida principal estava afetada por algo que produzia a sua anulabilidade, foi porque se quis responsabilizar não só para o caso de vir a produzir-se essa anulação, mas também para a hipótese inversa. Como se garante que a obrigação não será anulada (…) (…) Sublinhe-se, quanto à falta ou vícios da vontade, que importa distinguir se o acto constitutivo da obrigação é nulo ou simplesmente anulável (cfr. os arts. 240.º e segs.). Com efeito, o n.º 2 do art. 632.º contempla apenas a situação de anulabilidade. Os seus termos são bem claros nesse sentido. Tratando-se de nulidade, vigora o regime geral do n.º 1 do mesmo artigo.”
GG. Cumpre ainda salientar que declarada a nulidade do contrato de arrendamento, os arrendatários ficam obrigados à restituição de “tudo o que tiver sido prestado”, nos termos do n.º 1 do artigo 289.º do Código Civil.
HH. A “restituição” implica que a pessoa obrigada tenha efetivamente recebido, porque só pode restituir quem recebeu, «no caso, estando em causa a cedência onerosa de imóveis, e estando provado o gozo efetivo dos imóveis, a restituição corresponde à renda acordada no valor de 2.200,00 mensais», conforme decidiu o Tribunal a quo.
II. Os fiadores não poderão ser vinculados à restituição, pois nunca tiveram o gozo efetivo do locado.
JJ. Considere-se a jurisprudência, que tem seguido este entendimento, nomeadamente no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 13-07-2021, Juiz relator Carlos Querido, (Processo n.º 942/14.6T2AVR.P1) «Em suma, declarada a nulidade do contrato de mútuo, deixaram de vigorar as cláusulas do mesmo, com efeito retroativo, passando a vincular as partes uma outra obrigação – a da restituição do que receberam – estando as mesmas obrigadas a restituir, na medida em que tenham recebido. Não tendo o fiador recebido qualquer quantia, face à acessoriedade da garantia prestada (art.º 627.º do CC), e à invalidade da fiança decorrente da nulidade da obrigação principal (mútuo), tendo em conta que a situação dos autos não se enquadra na única exceção à regra imperativa enunciada no n.º 2 do artigo 632.º do Código Civil, haverá que concluir que os fiadores não se encontram vinculados à restituição (do valor que não receberam)»
KK. Por mera cautela, refere-se, ainda que, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 12-12-2023, invocado pelo Tribunal a quo, possui um entendimento que não se aplica ao caso sub judice: trata-se de um situação é manifestamente distinta, visto que o Tribunal foi chamado a pronunciar-se sobre o vício da forma do contrato. Tendo sido entendimento do Tribunal que: “De facto, o réu CC, advogado de profissão, não podia deixar de saber que o contrato de mútuo celebrado entre a A. e o réu BB era nulo e, ainda assim, subscreveu a declaração de garantia pessoal de cumprimento da sua obrigação, e em momento posterior, assegurou que seria cumprido o contrato de mútuo por parte deste, levando a A. a confiar que, em caso de mora ou de incumprimento, não seria invocada a nulidade da fiança por ele prestada.”
LL. No caso em apreço, os fiadores, quando celebraram o contrato, por força da cláusula décima quarta, estipularam que “é da responsabilidade da senhoria desenvolver todos os procedimentos junto da Câmara Municipal da Amadora com vista a obter as Licenças de Construção e Utilização do imóvel, de acordo com os projetos entregues na Câmara Municipal da Amadora.”. Tendo assim, sido criada a legitima expectativa que a falta de licença seria regularizada.
MM. Foi o próprio Tribunal que considerou que “existia, da banda do arrendatário e fiadores, a legítima expectativa de que tal falta seria suprida, o que não veio a acontecer”.
NN. Sucede que, se os fiadores tiveram conhecimento da ausência de licença é absolutamente irrelevante visto que estes não se encontravam na posição contratual para resolver o contrato.
OO. A fiadora Recorrente mesmo que tomasse conhecimento da falta da licença, nunca teria o direito de resolver o contrato de arrendamento – a faculdade de resolver o contrato assiste apenas ao arrendatário.
b) Cessão da posição no contrato de arrendamento
PP. A fiança insere-se nas garantias pessoais das obrigações e, através dela, o obrigado (fiador) garante a satisfação do direito de crédito, ficando pessoalmente vinculado perante o credor (art.º 627.º/1 CC). E, bem assim, a fiança possui uma característica de acessoriedade (art.º 627.º/2 do CC).
QQ. A acessoririedade da fiança determina que se extinguindo a obrigação principal extingue-se a fiança. Este regime é coerente com a regra prevista no 632.º/1 CC, que determina que a fiança não é valida se a obrigação principal não o for, sendo admitida apenas uma exceção, nos termos do 632.º/2 do CC (caso o fiador conhecia a causa da anulabilidade ao tempo em que a fiança foi prestada). Não obstante, por mero dever de patrocínio, cumpre teorizar a improcedência do argumento supra referido.
RR. Assim, e considerando que, no ponto II do presente Recurso, se provou que a A. tomou conhecimento da cessão da posição contratual entre a R. academia HighKick, Lda. e a sociedade Loftbastidor, Lda., desde o início do ano de 2014, cumpre analisar o regime jurídico aplicável:
SS. A fiança é o vínculo jurídico pelo qual um terceiro (fiador) se obriga pessoalmente perante o credor, garantindo com o seu património a satisfação do direito de crédito deste sobre o devedor.
TT. Como tal, os fiadores obrigam-se a satisfazer o crédito de um devedor determinado, no âmbito da sua autonomia privada (sendo a vontade das partes o limite da autovinculação).
UU. A autonomia privada, em geral, equivale a um espaço de liberdade reconhecido a cada um dentro da ordem jurídica, estatuído no artigo 405.º do CC. O Prof. Antunes Varela (no manual das Obrigações em Geral, Vol. I, pág. 211/213, 3.ª edição) escreve que a liberdade de contratar implica que as pessoas sejam livres na decisão de contratar, na escolha da pessoa com quem hajam de contratar e na própria retratação, enquanto a proposta não chegue ao destinatário, bem como de criarem o próprio contrato, valendo, perante a lei, como instrumento jurídico vinculativo para ambas as partes, sendo esta liberdade contratual um corolário da autonomia privada, concebida como o poder que os particulares têm de fixar, por si mesmos, a disciplina jurídica dos seus interesses.
VV. E, como tal, perante a cessão da posição contratual do devedor a manutenção das garantias prestadas por terceiro exige o consentimento de quem as prestou, por aplicação analógica do art. 599º, nº2, do
CC. Ora, é este o entendimento da Jurisprudência quando estamos perante uma garantia bancária (vide Acórdãos: Ac STJ, 17.5.2012; de 27 de Maio de 2010; 19.5. 2010; 10.12.2012 e 13.11.2014 do TRP de 10 12.2013 e TRL 17.5.2012); e, o mesmo ocorre com as obrigações decorrentes do seguro-caução. (vide Acórdão do Tribunal Central Administrativo do Sul, de 08-04-2021, Juiz Relator Sofia Davis Processo n.º 1341/08.4BELSB)
WW. Com efeito, destacamos o Acórdão de 18-02-2016, (Juíza relatora Catarina Arêlo Manso):
«No caso vertente, foi convencionado que a prestação do garante, ora apelante, seria à primeira solicitação. No entanto, quem reclamou o pagamento da garantia não é a sociedade beneficiária que consta no contrato de garantia, como ordenante mas sim outra empresa. Tem-se entendido que, havendo transmissão da posição contratual no contrato base por parte do devedor – o dador da ordem de pagamento – deverá aplicar-se o regime de garantias e acessórios da transmissão singular de dívidas, previsto no artigo 599, n.º2, do CC, que estabelece “mantêm-se nos mesmo termos as garantias do crédito, com excepção das que tiverem sido constituídas por terceiro ou pelo antigo devedor, que não haja consentido na transmissão da dívida.” Nesses casos, não havendo intervenção do terceiro garante, a garantia nunca se transmite, o que se justifica plenamente, tendo em atenção que o garante celebrou o contrato tendo em atenção determinado devedor, não podendo ser-lhe imposto garantir a obrigação de um outro devedor a quem foi cedida a posição contratual.
(…)
Mas se estivermos perante uma cessão da posição contratual, regulada nos artigos 424 e seguintes do CC, em que está em causa um contrato de prestações recíprocas e não apenas a cessão de um crédito regulada nos artigos 577 e seguintes do mesmo código, não se aplica o art. 582, mas o art. 599 relativo à transmissão singular de dívidas. Estando perante uma cessão da posição contratual da ordenadora para a ora A., tendo sido cedidas relações jurídicas com prestações recíprocas em que a cedente tem créditos, mas também tem obrigações, aplicar-se-á o disposto no referido artigo 599º do CC (cf. no sentido de que as garantias integradas na relação contratual transferida por cessão da posição contratual estão sujeitas à aplicação analógica do regime do artigo 599º nº2 do CC, Mota Pinto “Cessão da Posição Contratual”, página 489).»
XX. Entende-se que deverá de ser realizado o mesmo raciocínio ao regime da fiança: considere-se que, conforme resulta do disposto nos artigos 637.º do CC, o fiador possui meios de defesa que lhe são próprios que se prendem com: a validade e a eficácia do contrato de fiança, uma mais adequada interpretação da expressa declaração da fiança, entre outros.
YY. Ora, a Recorrente não consentiu qualquer cessão da posição contratual: no contrato assinado pela Recorrente, esta declarou assumir solidariamente com a SEGUNDA CONTRAENTE (leia-se HIGHKICK), a obrigação do fiel e exato cumprimento deste contrato, até final do seu prazo e suas renovações.
ZZ. Os fiadores não se obrigaram solidariamente com qualquer outra pessoa coletiva ou singular, nem tão pouco consentiram garantir a obrigação de independentemente da pessoa coletiva que viesse a assumir a posição contratual.
AAA. Consequentemente, nada deve a Recorrente quanto às rendas que se venceram a partir da data em que a A. teve conhecimento, sem oposição da cessão da posição contratual. Quer isto dizer que não poderá ser imputado à Recorrente quaisquer quantias desde o início de 2014 (janeiro de 2014).
Pelo exposto, deve ser concedido provimento ao presente recurso e, consequentemente, ser parcialmente revogada a sentença proferida pelo Tribunal a quo, sendo substituída por uma que:
1. Considere como provado que “A A. teve conhecimento e, bem assim, deu assentimento à ocupação do locado pela sociedade Loftbastidor, Lda. a partir do início do ano de 2014, quando passou a ocupar o locado”. E, consequentemente, que se elimine como facto não provado da decisão “não se provou que a autora tenha tido conhecimento ou dado assentimento à ocupação do locado por outra sociedade que não a Highkick”
2. Considere procedente a exceção perentória fundada na nulidade do contrato de arrendamento e, consequentemente, que se determine a exoneração dos fiadores de qualquer obrigação decorrente do contrato, no termos do artigo 632.º/2 do CC;
Inconformada, AÇOBETÃO - CONSTRUÇÕES E URBANIZAÇÕES, S.A. interpôs recurso de apelação para esta Relação e formulou nas suas alegações as seguintes conclusões:
a) A Sentença Recorrida determina “Destarte, julga-se parcialmente procedente a presente ação e, em consequência, condenam-se os réus Academia High Kick, Lda., AA, BB, CC, e DD, a pagar à autora Açobetão – Construções e Urbanizações S.A., solidariamente, a quantia de €34.300,00 (trinta e quatro mil e trezentos euros), acrescida de juros de mora, contados à taxa legal, desde a presente decisão e até efetivo pagamento”.
b) Em nossa opinião, e sempre com o devido respeito, a douta sentença sob recurso faz uma errada apreciação dos factos e aplicação do Direito, devendo, em consequência, ser revogada e substituída por outra que condene a Ré no pagamento à Autora da quantia global de € 115.686,00 (cento e quinze mil, seiscentos e oitenta e seis euros).
c) A Recorrente celebrou um contrato de arrendamento para fins não habitacionais com os Réus;
d) Ao abrigo desse contrato de arrendamento foi dado o pleno gozo e fruição do locado aos Réus;
e) Os Réus não procederam ao pagamento regular das rendas mensais devidas desde o ano de 2012;
f) Até à presente data nunca liquidaram o montante total das rendas mensais vencidas à Recorrente;
g) A Recorrente imputava todos os valores de recebidos às rendas a que diziam respeito;
h) Sendo que o remanescente era imputado aos valores de renda em dívida de período anteriores;
i) O Tribunal a quo dá por provado o procedimento pelo qual a Recorrente geria o pagamento das rendas mensais;
j) Nunca tendo recusado qualquer montante pago pelos Réus;
k) O ónus da prova para o cumprimento do dever de pagamento de renda impende sobre os Réus, na qualidade de arrendatários, e não do Recorrente, na qualidade de senhorio.
l) Os Réus não lograram comprovar o pagamento de todos os valores em dívida a título de rendas desde 2012;
m) Os Réus não lograram arguir qualquer outra causa de extinção da obrigação de pagamento das rendas;
n) Pelo que são devedores de todas as quantias que não liquidaram até ao presente, a saber: rendas relativas aos meses de Abril de 2014 (parte), vencida em Março de 2014 e, ainda, a totalidade das rendas referentes aos meses de Abril de 2014 (parte) até Março de 2017, vencidas respetivamente entre Março de 2014 e Fevereiro de 2017, bem como a indemnização de mora no pagamento das respectiva rendas;
o) Factos que devem ser dados como provados revertendo a factualidade provada e acrescendo a mesma os seguintes factos
i) concretizar
p) É que, ao contrário do entendimento perfilhado na sentença sob recurso, entende a Recorrente que, em face da matéria assente e da prova produzida, todos pressupostos do valor cabalmente em dívida se encontram provados se verificam in casu.
Vejamos,
q) O Tribunal a quo entendeu que existe uma contradição entre o alegado pela Recorrente em sede de petição inicial e o pedido feito, o que consubstancia uma nulidade de todo o processo ao abrigo da al. b) do n.º 2 do artigo 186.º do CPC;
r) O Tribunal a quo tem o dever de convidar as partes a suprir quaisquer deficiências ou irregularidades sanáveis nos articulados juntos no processo, ao abrigo do dever de gestão processual plasmado no artigo 6.º do CPC;
s) Esta nulidade é de conhecimento oficioso, atento o artigo 196.º do CPC;
t) O Tribunal tem um dever de se pronunciar sobre todas as questões que deva apreciar, conforme al. d) do n.º 1 do artigo 615 CPC, a contrario;
u) Porém, o Tribunal a quo nunca convidou a Recorrente a sanar este vício, servindo-se antes deste vício para limitar o período de rendas em dívida a pagar pelos Réus;
v) O que consubstancia uma omissão de pronúncia sobre uma questão de que deveria conhecer.
w) Situação que comina numa causa de nulidade da sentença recorrida nos termos e para os efeitos da al. d), do n.º 2 do artigo 615.º do CPC;
x) Em face de todo o exposto, deve o Tribunal ad quem revogar a Sentença Recorrida, condenando a Recorrida na condenação ao pagamento da quantia total de € 115.686,00 (cento e quinze mil, seiscentos e oitenta e seis euros).
Pelo que nestes termos e nos melhores de Direito que V.Ex.ª Doutamente suprirá, deve ser proferido Acórdão que, julgando procedente o presente Recurso de Apelação, revogue a sentença Recorrida e, julgue a presente ação procedente, por provada, o que se fará em obediência à Lei e por imperativo de JUSTIÇA.
DD apresentou contra alegações, nas quais pugnou pela improcedência do recurso apresentado pela autora AÇOBETÃO - CONSTRUÇÕES E URBANIZAÇÕES, S.A
Os recursos de DD e de AÇOBETÃO - CONSTRUÇÕES E URBANIZAÇÕES, S.A. foram admitidos como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
II. Objecto e delimitação do recurso
Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, enquanto constituam corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio.
De outra via, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.
Por outro lado, ainda, o recurso não é uma reapreciação ‘ex novo’ do litígio (uma “segunda opinião” sobre o litígio), mas uma ponderação sobre a correcção da decisão que dirimiu esse litígio (se padece de vícios procedimentais, se procedeu a incorrecta fixação dos factos, se fez incorrecta determinação ou aplicação do direito aplicável). Daí que não baste ao recorrente afirmar o seu descontentamento com a decisão recorrida e pedir a reapreciação do litígio (limitando-se a repetir o que já alegara na 1ª instância), mas se lhe imponha o ónus de alegar, de indicar as razões porque entende que a decisão recorrida deve ser revertida ou modificada, de especificar as falhas ou incorrecções de que em seu entender ela padece, sob pena de indeferimento do recurso.
Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.
Assim, em face do que se acaba de expor e das conclusões apresentadas, as questões a resolver são as seguintes:
-nulidade da sentença;
-impugnação da decisão sobre a matéria de facto;
-efeitos da nulidade do contrato de arrendamento, designadamente se, declarada tal nulidade, tal exonera os fiadores (entre eles a recorrente DD) do pagamento dos valores peticionados pela autora/recorrente AÇOBETÃO - CONSTRUÇÕES E URBANIZAÇÕES, S.A.);
- apurar se a autora/recorrente AÇOBETÃO - CONSTRUÇÕES E URBANIZAÇÕES, S.A.) tem direito a reclamar dos réus o valor total de € 115.686,00.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
III. Os factos
Recebeu-se da 1ª instância a seguinte factualidade provada e não provada:
Factos provados:
1º A A. é uma sociedade anónima que tem por objeto a gestão de imóveis próprios, a compra e venda de imóveis e tudo o que se relacione com esta atividade, incluindo o arrendamento e revenda dos adquiridos para esse fim, urbanizações, construção civil e obras públicas, reparação e restauro de imóveis.
2.º A A. é dona e legítima proprietária dos prédios urbanos correspondentes aos lotes 9 e 10 da Urbanização da Falagueira, sitos em Urbanização Moinhos da Falagueira, Estrada da Falagueira, Casal S. Brás, freguesia da Falagueira, concelho de Amadora, descritos na Conservatória do Registo Predial da Amadora, sob os números 1343 e 1344, e inscritos na matriz predial urbana sob os artigos 2207 e 2208 da união das freguesias de Falagueira-Venda Nova (anteriores artigos 3273 e 3274 da extinta freguesia da Falagueira), respetivamente.
3.º Por documento particular datado de 8 de maio de 2008, a sociedade R. outorgou com a A. um novo Contrato de Arrendamento Comercial, tendo por objeto os imóveis supra identificados.
4.º Passando a figurar como fiadores os Segundo, Terceiro, Quarto e Quinto RR.
5.º Nos termos da Cláusula Segunda do sobredito contrato, as partes declararam submeter o Contrato ao prazo certo de 10 anos, com início no dia 08 de fevereiro de 2008, podendo ser prorrogado por períodos de 3 anos.
6.º Na Cláusula Quarta fixaram as partes o regime de Denúncia aplicável ao Contrato de Arrendamento Comercial, declarando que: a) A denúncia deve ser feita pela senhoria mediante carta registada com aviso de receção para a arrendatária requerida com 180 dias de antecedência; b) A denúncia da arrendatária deverá ser feita por carta registada com aviso de receção que deverá ser expedida com a antecedência mínima de 180 dias sobre a data em que operam os seus efeitos.
7.º A renda mensal inicial e contratualmente estipulada pelas partes, era de €2.818,75; paga pela arrendatária por depósito ou transferência bancária para a entidade bancária indicada na Cláusula Quinta, a liquidar no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar.
8.º Nos termos da Cláusula Sexta a renda ficou sujeita às atualizações anuais, de acordo com os coeficientes de atualização vigentes, sendo a primeira atualização feita 1 ano após o início de vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após atualização anterior.
9.º Mercê das atualizações legais, no ano de 2012, a renda mensal ascendia a €2.898,00 (dois mil, oitocentos e noventa e oito euros) e, a partir de abril de 2013, as partes acordaram uma redução para o montante de €2.200,00 (dois mil e duzentos euros).
10.º Nos termos da Cláusula Sétima estabeleceram ainda as partes que a arrendatária se obriga a pagar, durante a vigência do arrendamento, as despesas relativas aos serviços que venha a contratar em seu nome, como sejam prestações de serviços de limpeza, fornecimento de ligações telefónicas, água, eletricidade, seguros e outros serviços ou fornecimentos complementares ou afins, para local arrendado.
11.º Ficou ainda estipulado na Cláusula Oitava que os locados arrendados se destinam exclusivamente à atividade comercial da Sociedade R., nomeadamente à exploração de ginásio e atividades afins, não podendo aquela ocupar os locados para fins diferentes dos referidos, sob pena de tal constituir fundamento de resolução.
12.º Nos termos da Cláusula Décima do Contrato de Arrendamento Comercial em apreço, a arrendatária, obrigou-se ainda a não trespassar o imóvel objeto deste contrato, sem primeiro dar direito de preferência à Senhoria, devendo por isso comunicar-lhe por escrito todas as condições em que pretendesse efetuar o trespasse, ficando a Senhoria obrigada a exercer esse direito no prazo de 8 dias.
13.º Mais acordaram as partes na Cláusula Décima Segunda que os Segundo, Terceiro, Quarto e Quinto RR., na qualidade de fiadores e principais pagadores, assumiriam solidariamente com a Sociedade R., a obrigação do fiel e exato cumprimento desde contrato, até final do seu prazo e suas renovações, com renúncia ao benefício da excussão prévia, ficando responsáveis pelos danos que eventualmente se verifiquem no locado.
14.º No seguimento da celebração do sobredito Contrato de Arrendamento, a Sociedade R. celebrou para aquele imóvel os contratos de fornecimento de bens e serviços, tendo em vista a utilização do mesmo.
15.º Em 13 de Junho de 2016, o sócio-gerente da sociedade R., GG, faleceu, deixando como seus únicos herdeiros os pais: GG e DD.
16.º À data da celebração do contrato referido em 3.º não existia licença de utilização referente aos imóveis objeto do arrendamento.
17.º Até ao dia 14 de fevereiro de 2017 não existia licença de utilização referente aos imóveis objeto de arrendamento.
18.º Conforme estipulado na Cláusula Décima Quarta do contrato, a A. responsabilizou-se por desenvolver todos os procedimentos junto da Câmara Municipal da Amadora com vista a obter as licenças de construção e utilização do imóvel.
19.º A R. Academia Highkick deixou de pagar regular e pontualmente as rendas, ficando em dívida valores que se desconhecem.
20.º Em 30.10.2014 foi feito um pagamento de €6.000,00; e em 28.07.2015 foi feito um pagamento de €7.500,00; pagamentos estes que a A. imputou a rendas vencidas.
21.º Não foram realizados quaisquer outros pagamentos de rendas, estando em dívida as rendas relativas a outubro de 2015, no valor parcial de €1.300,00; e as restantes, até entrega do locado.
22.º Por carta datada de 29 de janeiro de 2017, recebida pela A., a sociedade Loftbastidor, Lda., representada no ato pelo gerente FF, declarou denunciar o contrato de arrendamento que tinha por objeto os imóveis identificados em 2.º, com efeitos imediatos, e mais declarando proceder à entrega das chaves logo que solicitado.
23.º Por cartas datadas de 8 de maio de 2017, e recebidas pelos 2º, 3º, 4º e 5º RR., a A. interpelou-os para procederem ao pagamento, na qualidade de fiadores, do valor de €77.124,00 de rendas em dívida.
24.º A partir do início do ano de 2014 o locado passou a ser ocupado pela sociedade Loftbastidor, Lda.
25.º A constituição da Loftbastidor, Lda. foi registada em 23.12.2013, sendo sócios FF e GG, casado com DD, estes pais de GG, gerente registado desde 04.05.2015.
26.º GG faleceu em 13.06.2016, deixando como herdeiros os pais, GG e DD.
27.º No contrato de arrendamento referido em 3.º a R. Academia Highkick interveio representada pelos sócios gerentes II e GG.
Factos não provados
Não se dá como provada matéria conclusiva ou alegações de direito. Por manifesto desinteresse para a decisão da causa, não se dá como prova a matéria alegada pela autora, e relativa aos contratos de arrendamento que antecederam aquele em causa nos autos. Não resultou provada qualquer outra factualidade, designadamente, não se provou o pagamento de qualquer outra quantia para liquidação das rendas, bem como não se provou que a autora tenha tido conhecimento ou dado assentimento à ocupação do locado por outra sociedade que não a Highkick(sic).
III. O mérito do recurso
A impugnação da matéria de facto.
Nos termos do n.º 1 do art.º 662.º do CPC “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.”
Pretendendo o recorrente impugnar a decisão relativa à matéria de facto, deverá, nos termos do art.º 640.º do CPC, sob pena de rejeição, especificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes (n.º 2 alínea a) do art.º 640.º do CPC).
Resulta do texto legal ser intenção do legislador que o inconformismo da parte acerca da decisão de facto se expresse de forma clara e precisa, através da indicação clara e precisa dos pontos de facto concretos sobre os quais incide a discordância da parte, a indicação clara e precisa do sentido da decisão que deve ser tomada acerca de cada um dos pontos de facto sobre que incide a impugnação, a indicação dos meios de prova em concreto em que se baseia essa discordância e, tratando-se de meios probatórios gravados, a indicação exata das passagens da gravação em que se baseia o recurso – sob pena de rejeição da impugnação da matéria de facto.
Assim como o tribunal deve indicar de forma clara e completa os factos que considera provados e não provados e deve explicar de forma clara e completa os motivos do seu juízo, analisando criticamente as provas acerca de cada facto (art.º 607.º n.ºs 3 a 5 do CPC), num exercício que não só garante a transparência da justiça mas também possibilita a demonstração de que o tribunal empreendeu a referida tarefa de forma metódica e ponderada, também as partes, na impugnação que fizerem desse juízo, deverão demonstrar que a sua iniciativa se baseia numa avaliação séria dos factos e das provas, apresentando-a em condições que possibilitem ao tribunal ad quem efetuar, sem a mediação de particulares esforços interpretativos do sentido da interpelação do recorrente, a análise crítica que se lhe pede.
Tal exigência refina-se nas conclusões, que, como se sabe, balizam o objeto do recurso, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso (artigos 639.º e 635.º n.º 4 do CPC). Sendo certo que constituindo as conclusões síntese do que foi alegado no corpo da alegação do recurso, ou seja, constituindo a síntese das questões que constituem o objeto do recurso, nelas não será de considerar o que extravasar o conteúdo do corpo da alegação (neste sentido, cfr. Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 6.ª edição atualizada, 2020, p. 136).
Da impugnação da decisão sobre a matéria de facto deduzida pela recorrente DD.
Entende a recorrente que deve ser dado como facto provado: “A A. teve conhecimento e, bem assim, deu assentimento à ocupação do locado pela sociedade Loftbastidor, Lda. a partir do início do ano de 2014, quando passou a ocupar o locado”.
A sentença recorrida concluiu pela nulidade do contrato de arrendamento sub judice, solução que não é posta em crise por qualquer das recorrentes.
É nosso entendimento que no âmbito do contrato de arrendamento para fim não habitacional (como é o caso) é permitida a transmissão da posição contratual do arrendatário, sem consentimento do senhorio, no caso de trespasse de estabelecimento comercial- art. 1112º nº 1 al. b) do CC-podendo o trespasse ser celebrado a título oneroso ou gratuito, mas devendo a transmissão ser celebrada por escrito e comunicada ao senhorio- art. 1112º nº 3 do CC- sob pena de nulidade (art. 220º do CC) (neste sentido Ac. do Tribunal da Relação do Porto de 26-11-2025, proferido no proc. 760/22.8T8ESP.P1, versão integral em www.dgsi.pt).
Em presença da doutrina expendida, o mero conhecimento da autora e eventual assentimento à ocupação do locado pela sociedade Loftbastidor, Lda. a partir do início do ano de 2014, sem que a transmissão tenha sido celebrada por escrito e comunicada à autora, sempre tornaria nula tal transmissão, pelo que o facto que a recorrente pretende aditar é inócuo para este pleito.
Por força dos princípios da utilidade, economia e celeridade processual, o Tribunal ad quem, em situações como a ora em análise, não deve reapreciar a matéria de facto se entender, como entendemos, que os concretos factos objecto da impugnação, atentas as circunstâncias do caso e as várias soluções plausíveis de direito, não têm relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual puramente gratuita e inconsequente (neste sentido: Ac. do STJ de 28-09-2023, proferido no proc. 2509/16.5T8PRT.P1.S1, versão integral em www.dgsi.pt)
Em face do exposto, indefiro a impugnação da decisão sobre a matéria de facto deduzida pela recorrente DD.
Da impugnação da decisão sobre a matéria de facto deduzida pela recorrente AÇOBETÃO - CONSTRUÇÕES E URBANIZAÇÕES, S.A
Resulta cristalino do que acima referimos a respeito dos requisitos a que deve obedecer impugnação da decisão sobre a matéria de facto que o recorrente que impugne o julgamento da matéria de facto, nos termos do disposto no art. 640º do CPC, tem de nas conclusões delimitar o objeto da impugnação de forma rigorosa, cumprindo os ónus impostos nas alíneas a) e c) do nº 1 do mesmo artigo 640º. No tocante à alínea b) do art. 640º do CPC, basta a indicação precisa dos meios de prova na motivação das alegações.
O não cumprimento de tais ónus é cominado no n°1 do art.° 640° do CPC, com a rejeição do recurso (cfr. Ac. do STJ de13-01-2026, proferido no proc. 1204/19.8T8EVR.E1.S1, versão integral em www.dgsi.pt).
Cotejadas as conclusões recursórias da recorrente, constatamos que nas mesmas não é individualizada e destacada a factualidade que aquela pretende ver alterada ou aditada, nem tão pouco são indicados os concretos meios probatórios em que assenta a sua pretensão, pelo que a impugnação deve ser rejeitada.
Em face do exposto, indefiro a impugnação da decisão sobre a matéria de facto deduzida pela recorrente AÇOBETÃO - CONSTRUÇÕES E URBANIZAÇÕES, S.A.
O Direito
Conforme se extrai da matéria de facto provada, estamos perante um contrato de arrendamento, mediante o qual a autora cede o gozo temporário de determinados imóveis à ré Highkick contra pagamento de renda, (art.1022º CC).
O Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto, que aprova os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração, vem exigir que do contrato de arrendamento urbano, quando deva ser celebrado por escrito, deve constar, para além do mais, “A existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente, ou a referência a não ser aquela exigível, nos termos do artigo 5.º”, (art.º2º al. d). acresce que, como previsto no art.º5º nº1 do mesmo diploma, “[s] ó podem ser objeto de arrendamento urbano os edifícios ou suas frações cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização.”
Determina o art.º4º do mesmo diploma que “[a] falta de algum ou alguns dos elementos referidos nos artigos 2.º e 3.º não determina a invalidade ou a ineficácia do contrato, quando possam ser supridas nos termos gerais e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos.”
Estando em causa licença de habitação, o suprimento de tal falta apenas ocorreria com a respetiva emissão.
No caso, e conforme resultou provado, à data de celebração do contrato (e até 14 de fevereiro de 2017), não havia sido emitida licença de utilização referente aos imóveis locados, ou seja, a sua aptidão para o fim acordado entre as partes não se encontra demonstrada. Tal omissão era do conhecimento da primeira ré e locatária, conforme ficou a constar da Cláusula 14ª do aludido contrato. Os fiadores (entre os mesmos a aqui recorrente) subscreveram também o documento, pelo que se presume o seu conhecimento das cláusulas que antecedem tais assinaturas e, portanto, que os imóveis não se encontravam licenciados. Ou seja, à data de celebração do contrato todas as partes estavam devidamente esclarecidas sobre a inexistência de licença de utilização.
Cabia ao proprietário sanar a falta de tal requisito. A autora obrigou-se a tanto, fazendo constar do contrato que se responsabilizava pela obtenção de tal licença, o que não logrou fazer, pelo menos até 14 de fevereiro de 2017.
Não tendo sido suprida a falta de elemento essencial à válida celebração do contrato de arrendamento, é forçoso concluir que, como concluiu a sentença recorrida, o mesmo encontra-se ferido de nulidade, conclusão que não oferece dissenso entre recorrentes.
Do recurso apresentado pela recorrente DD Efeitos da nulidade; responsabilidade dos fiadores.
Da declaração de nulidade resulta a obrigação de restituição de tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, (art.º 289º nº1 do CC).
Há que saber se os réus fiadores devem ser condenados solidariamente, no pagamento da quantia peticionada.
Sobre a questão, pronunciou-se o Tribunal a quo nos seguintes termos:
A resposta terá que ser positiva. De facto, e como prevê o n.º1 do art.º632º do CC, “[a] fiança não é válida se não o for a obrigação principal.” No entanto, é estipulado no nº2 do mesmo artigo que “[s]endo, porém, anulada a obrigação principal, por incapacidade ou por falta ou vício da vontade do devedor, nem por isso a fiança deixa de ser válida, se o fiador conhecia a causa da anulabilidade ao tempo em que a fiança foi prestada.” Ou seja, conhecendo o fiador causa de anulabilidade da obrigação principal, devida a incapacidade ou falta ou vício da vontade do devedor, a fiança mantém-se válida. No caso aqui em análise concluiu se já que os fiadores conheciam o vício que determina a nulidade do contrato, visto que subscreveram o respetivo documento, onde é expressamente reconhecida a falta de licença de utilização. Assim sendo, entende-se que por maioria de razão, e interpretação extensiva do disposto no nº2 do art.º632º do CC, a fiança prestada manterá a validade, devendo ser condenados solidariamente com a ré Academia Highkick.
Discordamos, e passamos a explicar porquê.
A fiança insere-se nas garantias pessoais das obrigações e, através dela, o obrigado (fiador) garante a satisfação do direito de crédito, ficando pessoalmente vinculado perante o credor (art.º 627.º nº1 CC), sendo a obrigação por ele assumida acessória da que recai sobre o principal devedor (art.º 627.º nº 2 CC).
Decorre como consequência da característica da acessoriedade da fiança, que, extinguindo-se a obrigação principal, não subsiste a fiança (art.º 651.º do CC). A acessoriedade comporta duas vertentes: originária (respeitante à fase da constituição da fiança) e funcional (respeitante à ‘vigência’ e ‘extinção’ da fiança).
São manifestações da acessoriedade as regras respeitantes à forma (art.º 628/1 CC), à validade (art.º 632.º do CC) e ao conteúdo (art.ºs 634.º e 631.º do CC).
Face ao disposto no artigo 632.º do Código Civil , a nulidade do negócio principal (in casu, do contrato de arrendamento) tem como consequência a invalidade da fiança, admitindo a lei uma única excepção à regra imperativa enunciada: sendo a dívida principal anulada por incapacidade ou por falta ou vício da vontade do devedor, a fiança não deixará de ser válida, contanto que o fiador conheça, ao tempo em que prestou a fiança, essa causa de anulabilidade (nº 2) (cfr. Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 6ª edição pág. 774).
Mais escreve o referido mestre: Sublinhe-se, quanto à falta ou vício da vontade, que importa distinguir se o acto constitutivo da obrigação é nulo ou simplesmente anulável (cfr. os arts. 240º e segs.). Com efeito, o nº 2 do art. 632º contempla apenas a situação de anulabilidade. Os seus termos são bem claros nesse sentido. Tratando-se de nulidade, vigora o regime geral do nº 1 do mesmo artigo (ob. citada, pag. 775- sublinhado e negrito nossos).
Na situação em debate nos autos, face à imperatividade do citado art. 632.º do CC, considerando que não se verifica a única excepção prevista na norma em apreço, não podem restar dúvidas quanto à invalidade da fiança prestada pelos réus/fiadores ( sobre a matéria ver: Ac. do Tribunal da Relação do Porto, de 13-07-2021, Processo n.º 942/14.6T2AVR.P1, citado nas alegações de recurso da recorrente).
Não ignoramos que existe jurisprudência em sentido contrário, designadamente a que consta do AC. do STJ de 12/12/2023, 1981/20.3T8CBR.C1.S1, citado na sentença recorrida na qual se sumaria, para o que aqui interessa, que:
(…)
IV. Tendo o fiador conhecimento da causa da nulidade do mútuo na data em que prestou a fiança e, apesar disso, garantido à credora a satisfação do seu crédito, a fiança permanece válida e vigente nas relações entre o fiador e a credora, apesar da nulidade da obrigação principal, por aplicação por interpretação extensiva do disposto no artigo 632.º n.º 2 do Código Civil.
V. Nessas circunstâncias o fiador é responsável perante a credora pelo pagamento da retribuição do mútuo, no caso correspondente a uma percentagem do valor dos custos bancários suportados pela credora com a obtenção de financiamento a fim de satisfazer a entrega da quantia “mutuada” ao devedor principal.
Discordamos, muito respeitosamente, da referida posição.
O art. 632.º nº 2 do CC, sendo uma regra excepcional, não comporta aplicação analógica (art. 11.º do CC), mas já pode comportar interpretação extensiva.
A interpretação extensiva é admitida apenas no que concerne às normas excepcionais.
Interpretação extensiva significa que a formulação adoptada pela letra do texto legal diz menos do que aquilo que se pretendia dizer, habilitando o intérprete, com recurso a elementos racionais, a alargar ou a estender o texto, dando-lhe um alcance conforme ao pensamento legislativo.
A este respeito escreve-se no Ac. do STJ de 12-03-2024:
A interpretação extensiva não faz mais do que reconstruir a vontade legislativa já existente, para uma relação que só por inexata formulação dessa vontade parece excluída. A interpretação extensiva revela o sentido daquilo que o legislador realmente queria e pensava(…).
A interpretação extensiva limita-se a esclarecer o pensamento da lei em face de uma expressão demasiado restrita, sem intentar aplicá-la a casos que ela não previu, como já sucede no processo analógico(…)(Ac. proferido no proc. 14398/21.3T8PRT-C.P1.S1, versão integral em www.dgsi.pt).
No que tange à interpretação do art. 632.º nº 2 do CC, não podemos aceitar que a vontade legislativa fosse incluir nele todas as situações geradoras de nulidade ou de anulabilidade, desde que o fiador conhecesse a causa da anulabilidade da obrigação principal ao tempo em que a fiança foi prestada. Afinal de contas, nulidade e anulabilidade são duas formas de invalidade dogmaticamente distintas e com efeitos, igualmente, diferenciados.
No art. 632º nº 2, o legislador exprimiu-se nos termos em que pretendia fazê-lo: restringir a validade da fiança, em face da invalidade da obrigação principal, aos casos em que esta deriva de incapacidade ou por falta ou vício da vontade do devedor -desde que conhecidas do fiador- e não a outros caso de invalidade, pelo que o regime contido no 632º nº 2 deve ser interpretado literalmente e não com recurso à interpretação extensiva, como o fez a sentença recorrida.
Reiteramos, face à imperatividade do citado artigo 632.º do CC, considerando que não se verifica a única excepção prevista na norma em apreço, não podem restar dúvidas quanto à invalidade da fiança prestada pelos réus/fiadores.
Declarada a nulidade do contrato de arrendamento, deixaram de vigorar as cláusulas do mesmo, com efeito retroactivo, passando a vincular as partes uma outra obrigação – a da restituição do que receberam – estando as mesmas obrigadas a restituir, na medida em que tenham recebido.
Não tendo os fiadores recebido quaisquer quantias, face à acessoriedade da garantia prestada (art.º 627.º do CC), e à invalidade da fiança decorrente da nulidade da obrigação principal, tendo em conta que a situação dos autos não se enquadra na única excepção à regra imperativa enunciada no n.º 2 do art. 632.º do CC, haverá que concluir que os fiadores não se encontram vinculados à restituição.
Em face das conclusões a que chegámos, há que alterar a sentença recorrida, absolvendo os fiadores do pagamento de qualquer quantia à autora/senhoria e embora apenas tenha recorrido uma das fiadoras, os efeitos deste recurso estender-se-ão aos demais fiadores, por força do disposto no art. 634º nº 2 al. c) do CPC.
Do recurso apresentado pela autora/senhoria AÇOBETÃO - CONSTRUÇÕES E URBANIZAÇÕES, S.A.
Sobre a eventual nulidade da sentença, entente a recorrente: que o Tribunal a quo tem o dever de convidar as partes a suprir quaisquer deficiências ou irregularidades sanáveis nos articulados juntos no processo, ao abrigo do dever de gestão processual plasmado no artigo 6.º do CPC; tal nulidade é de conhecimento oficioso, atento o art. 196.º do CPC; o Tribunal tem um dever de se pronunciar sobre todas as questões que deva apreciar, conforme al. d) do n.º 1 do artigo 615 CPC, a contrario; porém, o Tribunal a quo nunca convidou a Recorrente a sanar este vício, servindo-se antes deste vício para limitar o período de rendas em dívida a pagar pelos Réus.
Em causa, está o facto de constar da sentença recorrida que “A autora, mau grado a tabela constante de 65º da petição, pediu a condenação apenas em valores de rendas vencidos a partir de abril de 2014. No entanto, o pedido contradiz o alegado: é pedida parte da renda de abril de 2014, quando na tabela de 65º e no documento de fls. 40vº esta está dada com integralmente em dívida; são pedidos os valores correspondentes à integralidade das rendas vencidas a partir de abril de 2014, mas o pedido contabiliza rendas vencidas em 2012 e 2013, e na tabela de 65º e no documento de fls. 40 vº são dadas como pagas rendas e partes de rendas vencidas posteriormente.”
A omissão indevida do convite do aperfeiçoamento, envolvente da violação do princípio da cooperação e do dever de gestão processual, integra a nulidade a que se refere o artigo 195º nº 1, do CPC, susceptível de afectar a sentença final.
A omissão do despacho de aperfeiçoamento não origina, em si mesma, uma nulidade processual, mas antes uma nulidade da decisão se (e apenas se) a deficiência do articulado constituir o fundamento utilizado pelo tribunal para julgar improcedente o pedido formulado pela parte.
Neste domínio e secundando o Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa 24-01-2019, desta Secção:
- O princípio da cooperação deve ser conjugado com os princípios do dispositivo e da auto-responsabilidade das partes, que não comporta o suprimento, por iniciativa do juiz, da omissão de indicação do pedido ou de alegação de factos estruturantes da causa de pedir.
- O convite ao aperfeiçoamento de articulados previsto no artigo 590.º, n.ºs 2, alínea b), 3 e 4, do CPC, não compreende o suprimento da falta de indicação do pedido ou de omissões de alegação de um núcleo de factos essenciais e estruturantes da causa de pedir.
- Tal convite, destina-se somente a suprir irregularidades dos articulados, designadamente quando careça de requisitos legais, imperfeições ou imprecisões na exposição da matéria de facto alegada.
- As deficiências passíveis de suprimento através do convite têm de ser estritamente formais ou de natureza secundária, sob pena de se reabrir a possibilidade de reformulação substancial da própria pretensão ou da impugnação e dos termos em que assentam (artigos 590.º, n.º 6 e 265.º, do CPC) (Ac. proferido no proc. 573/18.1T8SXL.L1-6, versão integral em www.dgsi.pt).
Ora, o problema que a sentença apontou, constante da motivação da matéria de facto, e que supra mencionámos, não se insere no domínio das meras imperfeições ou imprecisões na exposição da matéria de facto alegada, susceptíveis de suprimento, o convite a aperfeiçoamento, nestas circunstâncias, daria azo a que a autora reformulasse substancialmente a sua pretensão, algo que é vedado pelo mecanismo previsto no art. 590º do CPC.
Inexiste, assim a nulidade invocada.
No mais, concluiu a sentença recorrida que: Considerando os critérios supra enunciados, temos que a ré Academia Highkick se manteve no gozo dos imóveis por três meses no ano de 2015, doze meses no ano de 2016, e um mês no ano de 2017, num total de dezasseis meses. Visto que a renda relativa ao mês de outubro de 2015 foi parcialmente paga, é devido, pelo uso dos imóveis, um valor correspondente a €34.300,00 (12 x 2.200 + 1.300).
Atenta a falência da impugnação da decisão sobre a matéria de facto deduzida pela recorrente, não alcançamos razões para alterar as conclusões a que se chegou na sentença recorrida quanto aos montantes em dívida à autora/recorrente.
Improcederá, pois, a apelação deduzida pela AÇOBETÃO - CONSTRUÇÕES E URBANIZAÇÕES, S.A.
IV. A decisão
Pelo exposto, os Juízes da 6.ª Secção da Relação de Lisboa acordam em:
a) Julgar totalmente procedente a apelação apresentada pela recorrente DD e, consequentemente, revoga-se sentença recorrida na parte em que condenou os réus AA, BB, CC, e DD, a pagar à autora Açobetão – Construções e Urbanizações S.A., solidariamente, a quantia de €34.300,00 (trinta e quatro mil e trezentos euros), acrescida de juros de mora, contados à taxa legal, desde a presente decisão e até efetivo pagamento, substituindo-se a mesma por decisão que absolve os mencionados réus de qualquer pagamento à autora;
b) julgar totalmente improcedente a apelação apresentada pela Açobetão – Construções e Urbanizações S.A;
c. No mais, mantêm a decisão recorrida.
Custas pela recorrente Açobetão – Construções e Urbanizações S.A em ambos os recursos, atento o decaimento.
Registe e Notifique.
João Brasão
Jorge Almeida Esteves
Isabel Maria C. Teixeira
